目 录 注 册 资 产 评 估 师 声 明... 2 资 产 评 估 报 告 摘 要... 3 一 委 托 方 被 评 估 企 业 和 业 务 约 定 书 约 定 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 概 况... 5 二 评 估 目 的... 6 三 评 估 对 象 和 评 估 范 围... 6

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1 辽 宁 奥 克 化 学 股 份 有 限 公 司 固 定 资 产 和 土 地 使 用 权 转 让 项 目 资 产 评 估 报 告 湘 资 国 际 评 字 2012 第 004 号 二 〇 一 二 年 二 月 十 日

2 目 录 注 册 资 产 评 估 师 声 明... 2 资 产 评 估 报 告 摘 要... 3 一 委 托 方 被 评 估 企 业 和 业 务 约 定 书 约 定 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 概 况... 5 二 评 估 目 的... 6 三 评 估 对 象 和 评 估 范 围... 6 四 价 值 类 型 及 其 定 义... 7 五 评 估 基 准 日... 8 六 评 估 依 据... 8 七 评 估 方 法 八 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 九 评 估 假 设 十 评 估 结 论 十 一 特 别 事 项 的 说 明 十 二 评 估 报 告 的 使 用 限 制 说 明 十 三 评 估 报 告 日 资 产 评 估 报 告 附 件 第 1 页 共 19 页

3 注 册 资 产 评 估 师 声 明 一 我 们 在 执 行 本 评 估 业 务 中, 遵 循 相 关 国 家 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则, 恪 守 独 立 客 观 公 正 的 原 则 ; 根 据 我 们 在 执 业 过 程 中 收 集 的 资 料, 评 估 报 告 陈 述 的 内 容 是 客 观 的, 并 对 评 估 结 论 合 理 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 二 评 估 对 象 涉 及 的 资 产 负 债 清 单 由 委 托 方 及 被 评 估 企 业 申 报 并 经 其 签 章 确 认 ; 所 提 供 资 料 的 真 实 性 合 法 性 完 整 性, 恰 当 使 用 评 估 报 告 是 委 托 方 和 相 关 当 事 方 的 责 任 三 我 们 与 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 没 有 现 存 或 者 预 期 的 利 益 关 系 ; 与 相 关 当 事 方 没 有 现 存 或 者 预 期 的 利 益 关 系, 对 相 关 当 事 方 不 存 在 偏 见 四 我 们 已 经 对 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 进 行 现 场 调 查 ; 我 们 已 经 对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 的 法 律 权 属 状 况 和 权 属 资 料 给 予 必 要 的 关 注, 对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 的 法 律 权 属 资 料 进 行 了 查 验, 并 对 已 经 发 现 的 问 题 进 行 了 如 实 披 露, 且 已 提 请 委 托 方 及 相 关 当 事 方 完 善 产 权 手 续 以 满 足 出 具 评 估 报 告 的 要 求 五 我 们 出 具 的 评 估 报 告 中 的 分 析 判 断 和 结 论 受 评 估 报 告 中 假 设 和 限 定 条 件 的 限 制, 评 估 报 告 使 用 者 应 当 考 虑 评 估 报 告 中 载 明 的 假 设 限 定 条 件 特 别 事 项 说 明 及 其 对 评 估 结 论 的 影 响 第 2 页 共 19 页

4 辽 宁 奥 克 化 学 股 份 有 限 公 司 固 定 资 产 和 土 地 使 用 权 转 让 项 目 资 产 评 估 报 告 摘 要 湘 资 国 际 评 字 [2012] 第 004 号 接 受 辽 宁 奥 克 化 学 股 份 有 限 公 司 的 委 托, 依 据 国 家 有 关 资 产 评 估 的 规 定, 本 着 客 观 独 立 公 正 科 学 的 原 则, 按 照 公 认 的 资 产 评 估 方 法, 对 辽 宁 奥 克 化 学 股 份 有 限 公 司 于 评 估 基 准 日 2011 年 11 月 30 日 拟 转 让 的 固 定 资 产 和 土 地 使 用 权 资 产 进 行 了 评 估 工 作 本 公 司 评 估 人 员 按 照 法 定 的 评 估 程 序, 对 委 托 评 估 所 涉 及 的 固 定 资 产 和 土 地 使 用 权 实 施 了 实 地 查 勘 市 场 调 查 与 询 证, 分 别 采 用 成 本 法 和 基 准 地 价 系 数 修 正 法 对 辽 宁 奥 克 拟 转 让 的 固 定 资 产 和 土 地 使 用 权 在 2011 年 11 月 30 日 的 市 场 价 值 作 出 了 公 允 反 映, 资 产 评 估 结 果 如 下 : 纳 入 评 估 范 围 资 产 的 账 面 值 万 元, 评 估 价 值 1, 万 元, 增 值 万 元, 增 值 率 % 其 中 : 房 屋 建 ( 构 ) 筑 物 账 面 值 万 元, 评 估 价 值 万 元, 增 值 万 元, 增 值 率 43.93%; 土 地 使 用 权 资 产 账 面 值 万 元, 评 估 价 值 万 元, 增 值 万 元, 增 值 率 % 资 产 评 估 结 果 汇 总 表 金 额 单 位 : 人 民 币 万 元 项 目 账 面 价 值 评 估 价 值 增 减 值 增 值 率 % A B C=B-A D=C/A*100% 固 定 资 产 其 中 : 建 筑 物 构 筑 物 无 形 资 产 土 地 使 用 权 资 产 总 计 , ( 评 估 结 论 详 细 情 况 见 评 估 明 细 表 ) 根 据 国 家 的 有 关 规 定, 本 项 目 评 估 结 论 的 有 效 期 限 为 1 年, 自 评 估 基 准 日 2011 年 11 月 30 日 起, 至 2012 年 11 月 29 日 止 第 3 页 共 19 页

5 以 上 内 容 摘 自 资 产 评 估 报 告 书 正 文, 欲 了 解 本 评 估 项 目 的 全 面 情 况 及 资 产 评 估 结 果 成 立 的 各 种 假 设 和 前 提 合 理 理 解 资 产 评 估 结 果, 请 报 告 使 用 者 认 真 阅 读 资 产 评 估 报 告 书 全 文 第 4 页 共 19 页

6 辽 宁 奥 克 化 学 股 份 有 限 公 司 固 定 资 产 和 土 地 使 用 权 转 让 项 目 资 产 评 估 报 告 湘 资 国 际 评 字 [2012] 第 004 号 辽 宁 奥 克 化 学 股 份 有 限 公 司 : 接 受 辽 宁 奥 克 化 学 股 份 有 限 公 司 的 委 托, 依 据 国 家 有 关 资 产 评 估 的 规 定, 本 着 客 观 独 立 公 正 科 学 的 原 则, 按 照 公 认 的 资 产 评 估 方 法, 对 辽 宁 奥 克 化 学 股 份 有 限 公 司 拟 转 让 的 固 定 资 产 和 土 地 使 用 权 资 产 于 评 估 基 准 日 2011 年 11 月 30 日 的 市 场 价 值 进 行 了 评 估 工 作 本 公 司 评 估 人 员 按 照 法 定 的 评 估 程 序, 对 委 托 评 估 所 涉 及 的 部 分 固 定 资 产 和 土 地 使 用 权 实 施 了 实 地 查 勘 市 场 调 查 与 询 证, 对 该 公 司 所 处 宏 观 微 观 环 境 历 史 经 营 状 况 及 未 来 发 展 前 景 进 行 了 分 析 论 证, 分 别 采 用 成 本 法 和 基 准 地 价 修 正 法 对 拟 转 让 固 定 资 产 和 土 地 使 用 权 在 2011 年 11 月 30 日 的 市 场 价 值 作 出 了 公 允 反 映, 现 将 评 估 情 况 及 评 估 结 果 报 告 如 下 : 一 委 托 方 被 评 估 企 业 和 业 务 约 定 书 约 定 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 概 况 ( 一 ) 委 托 方 及 资 产 占 有 方 : 辽 宁 奥 克 化 学 股 份 有 限 公 司 1 注 册 地 址 : 辽 阳 市 宏 伟 区 万 和 七 路 38 号 2 法 定 代 表 人 : 朱 建 民 3 注 册 资 本 : 人 民 币 贰 亿 伍 仟 玖 佰 贰 拾 万 元 4 实 收 资 本 : 人 民 币 贰 亿 伍 仟 玖 佰 贰 拾 万 元 5 公 司 类 型 : 股 份 有 限 公 司 ( 上 市 ) 6 经 营 范 围 : 生 产 聚 乙 二 醇 聚 醚 化 工 助 剂 ; 销 售 : 化 工 产 品 ( 环 氧 乙 烷 烯 丙 醇 苯 酚 凭 许 可 证 经 营 至 2013 年 11 月 9 日, 其 它 危 险 品 不 得 经 营 ), 本 企 业 自 营 进 出 口 ( 二 ) 意 向 受 让 方 : 奥 克 集 团 股 份 公 司 ( 三 ) 其 他 评 估 报 告 使 用 者 资 产 评 估 管 理 机 构 国 有 资 产 监 督 管 理 部 门 及 其 他 相 关 部 门 第 5 页 共 19 页

7 二 评 估 目 的 本 次 评 估 目 的 是 为 辽 宁 奥 克 化 学 股 份 有 限 公 司 转 让 其 拥 有 的 部 分 固 定 资 产 土 地 使 用 权 资 产 这 一 经 济 行 为 提 供 价 值 参 考 依 据 三 评 估 对 象 和 评 估 范 围 本 次 评 估 对 象 是 委 托 方 ( 产 权 持 有 者 ) 拥 有 并 拟 转 让 固 定 资 产 和 土 地 使 用 权 的 价 值, 具 体 评 估 范 围 如 下 : ( 一 ) 固 定 资 产 : 1 建 筑 物 : 序 号 建 筑 物 名 称 结 构 建 成 年 月 计 量 单 位 数 量 m2 或 m³ 1 门 卫 砖 混 栋 办 公 楼 砖 混 栋 办 公 楼 砖 混 栋 变 电 所 砖 混 栋 厂 房 ( 北 门 口 ) 砖 混 栋 库 房 ( 车 库 ) 砖 混 栋 库 房 砖 混 栋 库 房 砖 混 栋 主 厂 房 砖 混 栋 库 房 砖 混 栋 成 品 库 房 砖 混 栋 厂 房 (932 泵 房 ) 砖 混 栋 598 序 号 2 构 筑 物 构 筑 物 名 称 结 构 建 成 年 月 长 度 (m) 宽 度 (m) 计 量 单 位 数 量 m2 或 m³ 1 水 井 工 程 砖 混 口 正 门 建 筑 物 钢 筋 砼 围 墙 ( 集 团 ) 砖 混 道 路 200mm 厚 混 凝 土 m 循 环 水 池 钢 筋 砼 m³ 电 缆 沟 消 防 井 砖 混 消 防 井 6 个 电 缆 沟 24 电 缆 沟 24 m 地 面 200mm 厚 混 凝 土 m 防 洪 沟 混 凝 土 第 6 页 共 19 页

8 9 篮 球 场 地 200mm 厚 混 凝 土 m2 10 罐 区 设 备 基 础 钢 筋 砼 m 货 场 200mm 厚 混 凝 土 m2 12 铁 艺 围 栏 砖 铁 栏 杆 石 狮 子 理 石 ( 一 对 ) 草 坪 m2 15 平 台 钢 结 构 金 属 结 构 m2 16 设 备 基 础 钢 筋 砼 m³ 立 污 水 池 钢 筋 砼 m³ 18 电 动 大 门 钢 结 构 南 面 料 场 200mm 厚 混 凝 土 m 配 电 室 外 原 料 库 地 坪 南 大 门 围 栏 改 造 及 混 凝 土 地 面 ( 二 ) 土 地 使 用 权 : 200mm 厚 混 凝 土 金 属 结 构 /200mm 金 属 结 构 /200mm 厚 混 凝 土 m2 地 面 30 地 面 30 m2 1 辽 宏 国 用 (2007) 字 第 号 委 估 土 地 证 载 概 况 : 土 地 使 用 权 性 质 : 出 让 工 业 地 ; 土 地 使 用 者 : 辽 宁 奥 克 化 学 股 份 有 限 公 司 ; 地 址 : 辽 阳 市 宏 伟 区 东 环 路 29 号 ; 用 地 面 积 :15363 平 方 米 填 发 机 关 : 辽 阳 市 国 土 资 源 局 宏 伟 分 局 2 辽 宏 国 用 (2007) 字 第 号 委 估 土 地 证 载 概 况 : 土 地 使 用 权 性 质 : 出 让 工 业 地 ; 土 地 使 用 者 : 辽 宁 奥 克 化 学 股 份 有 限 公 司 ; 地 址 : 辽 阳 市 宏 伟 区 东 环 路 29 号 ; 用 地 面 积 :13,784 平 方 米 填 发 机 关 : 辽 阳 市 国 土 资 源 局 宏 伟 分 局 四 价 值 类 型 及 其 定 义 评 估 人 员 经 与 委 托 方 充 分 沟 通 后, 根 据 本 评 估 项 目 的 评 估 目 的 等 相 关 条 件 选 取 确 定 本 次 评 估 价 值 类 型 为 市 场 价 值, 本 报 告 书 所 称 市 场 价 值 是 指 自 愿 买 方 和 自 愿 卖 方 在 各 自 理 性 行 事 且 未 受 任 何 强 迫 的 情 况 下, 评 估 对 象 在 评 估 基 准 日 进 行 正 常 公 平 交 易 的 价 值 估 计 数 额 注 册 资 产 评 估 师 执 行 资 产 评 估 业 务 的 目 的 仅 是 对 评 估 对 象 价 值 进 行 估 算 并 发 表 专 业 意 见 评 估 结 果 系 指 评 估 对 象 在 评 估 基 准 日 的 经 济 环 境 与 市 场 状 况 以 及 其 他 评 估 师 所 依 据 的 评 估 前 提 和 假 设 条 件 没 有 重 大 变 化 的 情 况 下, 为 满 足 评 估 目 的 而 提 第 7 页 共 19 页

9 出 的 价 值 估 算 成 果, 不 能 理 解 为 评 估 对 象 价 值 实 现 的 保 证 或 承 诺 五 评 估 基 准 日 本 项 目 评 估 基 准 日 为 :2011 年 11 月 30 日 1 本 评 估 基 准 日 是 在 保 证 与 会 计 报 表 及 固 定 资 产 台 账 的 日 期 相 吻 合, 并 尽 可 能 与 评 估 目 的 实 现 日 接 近 的 前 提 下, 经 与 委 托 方 协 商 一 致 确 定 的 2 本 评 估 基 准 日 是 为 保 证 评 估 所 需 资 料 的 真 实 性 完 整 性 公 允 性 以 及 评 估 报 告 的 时 效 性, 经 与 委 托 方 协 商 一 致 确 定 的 本 次 评 估 所 采 用 的 价 格 均 为 评 估 基 准 日 的 价 格 标 准, 如 评 估 基 准 日 变 动, 将 会 对 评 估 结 果 产 生 影 响 六 评 估 依 据 本 次 评 估 工 作 中 所 遵 循 的 具 体 行 为 依 据 法 律 依 据 准 则 依 据 权 属 依 据 和 取 价 依 据 为 : ( 一 ) 行 为 依 据 辽 宁 奥 克 化 学 股 份 有 限 公 司 与 我 公 司 签 订 的 资 产 评 估 业 务 约 定 书 ( 二 ) 法 律 依 据 1 原 国 家 国 有 资 产 管 理 局 国 资 办 发 [1992]36 号 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 实 施 细 则 ; 2 国 办 发 [2001]102 号 国 务 院 办 公 厅 转 发 财 政 部 关 于 改 革 国 有 资 产 评 估 行 政 管 理 方 式 加 强 资 产 评 估 监 督 管 理 工 作 意 见 的 通 知 ; 3 国 务 院 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 财 政 部 第 3 号 令 企 业 国 有 产 权 转 让 管 理 暂 行 办 法 ; 4 国 务 院 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 第 12 号 令 企 业 国 有 资 产 评 估 管 理 暂 行 办 法 ; 5 国 资 委 产 权 [2006]274 号 关 于 加 强 企 业 国 有 资 产 评 估 管 理 工 作 有 关 问 题 的 通 知 ; 第 8 页 共 19 页

10 6 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 ; 7 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 ; 8 华 人 民 共 和 国 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 出 让 转 让 暂 行 条 例 ; 9 辽 市 政 发 关 于 更 新 调 整 我 市 市 区 基 准 地 价 的 通 知 ; 10 辽 国 土 资 发 [2010]16 号 辽 宁 省 征 地 区 片 综 合 地 价 标 准 的 通 知 ; 11 辽 政 发 [2000]48 号 辽 宁 省 人 民 政 府 关 于 征 收 耕 地 开 垦 费 土 地 复 垦 费 和 耕 地 闲 置 费 的 通 知 ; 12 辽 国 土 资 发 [2006]57 号 关 于 公 布 协 议 出 让 国 有 土 地 使 用 权 最 低 价 和 应 用 说 明 的 通 知 ; 13 辽 建 发 (2007)87 号 建 设 工 程 费 用 标 准 ( 三 ) 准 则 依 据 1 中 国 注 册 会 计 师 协 会 关 于 印 发 会 协 [2003]18 号 注 册 资 产 评 估 师 关 注 评 估 对 象 法 律 权 属 指 导 意 见 的 通 知 ; 2 中 国 资 产 评 估 协 会 [2004]134 号 中 国 资 产 评 估 协 会 关 于 印 发 企 业 价 值 评 估 指 导 意 见 ( 试 行 ) 的 通 知 ; 3 财 企 [2004]20 号 资 产 评 估 准 则 基 本 准 则 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 基 本 准 则 ; 4 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 ( 中 评 协 [2007]189 号 ); 5 资 产 评 估 准 则 评 估 程 序 ( 中 评 协 [2007]189 号 ); 6 资 产 评 估 价 值 类 型 指 导 意 见 ( 中 评 协 [2007]189 号 ); 7 资 产 评 估 准 则 不 动 产 ; 8 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 GB/T 城 镇 土 地 估 价 规 程 等 ( 四 ) 权 属 依 据 1 被 评 估 单 位 的 营 业 执 照 等 ; 2 被 评 估 单 位 的 房 产 证 土 地 使 用 权 证 ; 3 被 评 估 单 位 委 估 资 产 购 建 合 同 发 票 等 第 9 页 共 19 页

11 ( 五 ) 取 价 依 据 1 辽 宁 省 建 筑 工 程 消 耗 量 定 额 (2008 砾 石 ) 年 ; 2 辽 宁 省 装 饰 装 修 工 程 消 耗 量 定 额 (2008 砾 石 ) 年 ; 3 辽 宁 省 安 装 工 程 消 耗 量 定 额 (2008 砾 石 ) 年 ; 4 资 产 占 有 方 提 供 的 资 料 清 单 ; 5 资 产 现 状 现 场 调 查 等 ( 五 ) 参 考 资 料 及 其 他 1 委 托 方 及 产 权 持 有 者 申 报 的 资 产 评 估 申 报 明 细 表 ; 2 实 物 资 产 照 片 ; 3 评 估 师 现 场 勘 查 和 市 场 调 查 取 得 的 其 他 评 估 相 关 资 料 七 评 估 方 法 资 产 评 估 准 则 基 本 准 则 有 关 评 估 准 则 以 及 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 规 定 的 基 本 评 估 方 法 包 括 市 场 法 收 益 法 和 成 本 法 ( 资 产 基 础 法 ) 我 们 根 据 本 次 评 估 的 评 估 目 的 评 估 对 象 评 估 资 料 收 集 情 况 等 相 关 条 件, 选 取 适 当 的 方 法 进 行 评 估 ( 一 ) 评 估 方 法 的 选 取 根 据 本 次 评 估 目 的 及 资 产 经 营 现 状, 同 时 由 于 被 评 估 企 业 有 完 备 的 财 务 资 料 和 资 产 管 理 资 料 可 以 利 用, 资 产 的 再 取 得 成 本 的 有 关 数 据 和 信 息 来 源 较 广, 资 产 重 置 成 本 与 资 产 的 现 行 市 价 存 在 着 内 在 联 系 和 替 代, 因 此 本 次 评 估 可 采 用 成 本 法 ( 二 ) 固 定 资 产 的 评 估 方 法 房 屋 建 ( 构 ) 筑 物 的 评 估 : 本 次 评 估 为 该 股 份 有 限 公 司 所 拥 有 的 12 项 房 屋 建 筑 物 及 21 项 构 筑 物 本 次 评 估 的 构 筑 物 全 部 纳 入 房 屋 建 筑 物 进 行 评 估 本 次 评 估 采 用 重 置 成 本 法 计 算 公 式 为 : 评 估 原 值 = 评 估 重 置 单 价 建 筑 面 积 ; 评 估 净 值 = 评 估 原 值 成 新 率 1) 评 估 单 价 的 计 算 第 10 页 共 19 页

12 A 评 估 单 价 的 构 成 重 置 成 本 法 中 评 估 单 价 包 括 下 列 三 项 内 容 : a 工 程 费 用 : 包 括 直 接 工 程 费 ( 含 土 建 水 卫 电 照 等 ) 间 接 费 利 润 单 独 计 取 费 用 材 料 价 差 税 金 劳 保 基 金 ; b 前 期 工 程 费 及 其 他 费 : 包 括 新 型 墙 体 材 料 发 展 基 金 人 防 易 地 建 设 费 白 蚁 预 防 费 散 装 水 泥 发 展 基 金 城 市 基 础 设 施 配 套 费 工 程 质 量 监 督 管 理 费 工 程 定 额 测 编 费 建 设 单 位 管 理 费 勘 察 设 计 费 工 程 监 理 费 等 等 c 资 金 成 本 : 假 定 资 金 在 建 设 期 内 均 匀 投 入, 按 中 国 人 民 银 行 2011 年 7 月 7 日 公 布 的 贷 款 利 率 计 算 其 计 算 公 式 为 : 资 金 成 本 =( 工 程 费 用 + 其 他 费 用 ) 贷 款 利 率 1/2 正 常 工 程 建 设 期 2) 成 新 率 的 确 定 根 据 完 损 等 级 法 和 理 论 成 新 率 加 权 平 均 后 确 定 A 完 损 等 级 法 ( 完 好 率 ) 根 据 我 国 原 城 乡 建 设 环 境 保 护 部 印 发 的 房 屋 完 损 等 级 评 定 标 准 和 现 场 勘 察 的 详 细 记 录, 综 合 考 虑 房 屋 的 维 修 装 饰 等 因 素, 按 结 构 装 饰 设 备 三 部 分 确 定 分 值 系 数 和 完 好 程 度 评 分 进 行 量 化, 计 算 成 新 率 B 年 限 法 ( 理 论 成 新 率 ) 计 算 公 式 为 : 理 论 成 新 率 = 尚 可 使 用 年 限 /( 已 使 用 年 限 + 尚 可 使 用 年 限 ) C 综 合 成 新 率 综 合 成 新 率 = 完 好 率 60%+ 理 论 成 新 率 40% ( 三 ) 无 形 资 产 的 评 估 : 无 形 资 产 - 土 地 使 用 使 用 权, 待 估 宗 地 使 用 权 性 质 为 出 让 地, 土 地 使 用 权 由 辽 宁 奥 克 化 学 股 份 有 限 公 司 以 出 让 方 式 取 得, 并 已 取 得 国 有 土 地 使 用 权 证 根 据 城 镇 土 地 估 价 规 程 ( 以 下 简 称 规 程 ), 通 行 的 估 价 方 法 有 市 场 比 较 法 收 益 还 原 法 剩 余 法 成 本 逼 近 法 基 准 地 价 系 数 修 正 法 等 考 虑 本 次 估 价 对 第 11 页 共 19 页

13 象 的 具 体 条 件 用 地 性 质 及 评 估 目 的, 结 合 估 价 师 收 集 的 有 关 资 料, 考 虑 到 当 地 地 产 市 场 发 育 程 度, 采 用 基 准 地 价 系 数 修 正 法 和 成 本 逼 近 法 进 行 地 价 评 估 理 由 为 : 一 是 估 价 对 象 用 途 为 工 业 用 地, 且 该 宗 土 地 所 处 区 域 新 征 地 较 多, 征 地 的 有 关 成 本 资 料 可 取 得, 土 地 取 得 费 土 地 开 发 费 可 测 算, 符 合 成 本 逼 近 法 的 应 用 条 件 及 适 用 范 围, 因 此 适 合 运 用 成 本 逼 近 法 估 价 二 是 估 价 对 象 位 于 辽 阳 市 基 准 地 价 覆 盖 区 域 内, 并 且 具 有 相 应 的 地 价 标 准 及 修 正 体 系, 故 运 用 基 准 地 价 系 数 修 正 法 切 实 可 行 A 成 本 逼 近 法 评 估 1 基 本 原 理 及 计 算 公 式 成 本 逼 近 法 是 以 土 地 取 得 费 土 地 开 发 所 耗 各 项 费 用 之 和 为 主 要 依 据, 再 加 上 一 定 的 利 润 利 息 应 缴 纳 的 税 费 和 土 地 使 用 权 出 让 金 或 土 地 增 值 收 益 来 确 定 土 地 价 格 的 估 价 方 法 计 算 公 式 如 下 : V = E a+e d+t+r 1+R 2+R 3 =V E+R 3 式 中 : V 土 地 价 格 E a 土 地 取 得 费 E d 土 地 开 发 费 T 税 费 R 1 利 息 R 2 利 润 R 3 土 地 增 值 收 益 V E 土 地 成 本 价 格 本 次 评 估 采 用 的 公 式 为 : V=[ V E+R 3] k 1 k 2 其 中 : k 1 年 期 修 正 系 数 k 2 个 别 因 素 修 正 系 数 k 2=(1+ 综 合 影 响 因 素 ) B 基 准 地 价 系 数 修 正 法 评 估 第 12 页 共 19 页

14 1 基 本 原 理 及 计 算 公 式 基 准 地 价 系 数 修 正 法 估 价 是 利 用 城 镇 基 准 地 价 和 基 准 地 价 修 正 系 数 表 等 评 估 成 果, 按 照 替 代 原 则, 就 估 价 对 象 的 区 域 条 件 和 个 别 条 件 等 与 其 所 处 区 域 的 平 均 条 件 相 比 较, 并 对 照 修 正 系 数 表 选 取 相 应 的 修 正 系 数 对 基 准 地 价 进 行 修 正, 进 而 求 取 估 价 对 象 在 估 价 基 准 日 时 价 格 的 方 法 根 据 城 镇 土 地 估 价 规 程 辽 市 政 发 [2009]17 号 关 于 更 新 调 整 我 市 市 区 基 准 地 价 的 通 知 (2009 年 4 月 14 日 公 布 ), 基 准 地 价 系 数 修 正 法 评 估 宗 地 地 价 的 计 算 公 式 为 : P=Pj (1± k) k 1 k 2 k 3 k 4±k 5 式 中 :P 待 估 宗 地 土 地 价 格 P j 某 一 用 途 土 地 在 某 一 土 地 级 别 上 的 基 准 地 价 k 宗 地 地 价 修 正 系 数 k 1 估 价 期 日 修 正 系 数 k 2 土 地 使 用 年 期 修 正 系 数 k 3 用 途 修 正 系 数 k 4 容 积 率 修 正 系 数 k 5 土 地 开 发 程 度 修 正 值 八 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 根 据 国 家 有 关 部 门 关 于 资 产 评 估 的 规 定 和 会 计 核 算 的 一 般 原 则, 依 据 国 家 有 关 部 门 相 关 法 律 规 定 和 规 范 化 要 求, 按 照 与 委 托 方 的 资 产 评 估 约 定 函 所 约 定 的 事 项, 业 已 实 施 了 对 委 托 方 提 供 的 法 律 性 文 件 与 会 计 记 录 以 及 相 关 资 料 的 验 证 审 核, 按 被 评 估 企 业 提 交 的 资 产 清 单, 对 相 关 资 产 进 行 了 必 要 的 产 权 查 验 实 地 察 看 与 核 对, 进 行 了 必 要 的 市 场 调 查 和 交 易 价 格 的 比 较, 以 及 财 务 分 析 和 预 测 等 其 他 有 必 要 实 施 的 资 产 评 估 程 序 资 产 评 估 的 详 细 过 程 如 下 : 1 接 受 委 托 及 准 备 阶 段 (1) 于 2011 年 11 月 接 受 委 托 方 的 委 托, 从 事 第 13 页 共 19 页

15 本 资 产 评 估 项 目 在 接 受 委 托 后, 即 与 委 托 方 就 本 次 评 估 目 的 评 估 范 围 委 托 评 估 资 产 的 特 点 等 影 响 资 产 评 估 方 案 的 问 题 进 行 了 认 真 讨 论 (2) 根 据 委 托 评 估 资 产 的 特 点, 有 针 对 性 地 布 置 资 产 评 估 申 报 明 细 表, 并 设 计 主 要 资 产 调 查 表 主 要 业 务 盈 利 情 况 调 查 表 等, 对 委 托 方 参 与 资 产 评 估 配 合 人 员 进 行 业 务 培 训, 填 写 资 产 评 估 清 查 表 和 各 类 调 查 表 (3) 评 估 方 案 的 设 计 依 据 了 解 资 产 的 特 点, 制 定 评 估 实 施 计 划, 确 定 评 估 人 员, 组 成 资 产 评 估 现 场 工 作 小 组 (4) 评 估 资 料 的 准 备 收 集 和 整 理 评 估 对 象 市 场 交 易 价 格 信 息 主 要 建 筑 市 场 价 格 信 息 评 估 对 象 产 权 证 明 文 件 相 关 成 本 的 资 料 等 2 现 场 清 查 阶 段 (1) 评 估 对 象 真 实 性 和 合 法 性 的 查 证 根 据 委 托 方 及 被 评 估 企 业 提 供 的 评 估 申 报 明 细, 评 估 人 员 针 对 不 同 实 物 资 产 采 用 不 同 的 核 查 方 式 进 行 查 证, 收 集 了 相 关 资 产 权 属 及 其 他 资 料, 对 其 真 实 性 及 权 属 进 行 了 核 实, 以 确 认 资 产 的 真 实 准 确 (2) 资 产 实 际 使 用 状 态 的 调 查 及 市 场 前 景 等 情 况 的 调 查 资 产 实 际 状 态 调 查 采 用 重 点 和 一 般 相 结 合 的 原 则, 重 点 调 查 房 屋 建 筑 物 重 要 设 备 在 资 产 占 有 单 位 管 理 人 员 的 配 合 下 现 场 实 地 查 勘 房 屋 建 筑 物 成 新 度 和 使 用 状 况 在 调 查 的 基 础 上 完 善 重 要 调 查 表 3 评 定 估 算 及 综 合 处 理 阶 段 (1) 评 估 结 果 的 确 定 依 据 评 估 人 员 在 评 估 现 场 勘 察 的 情 况 以 及 通 过 必 要 的 市 场 调 查 和 测 算, 确 定 委 托 评 估 资 产 的 评 估 结 果 (2) 评 估 结 果 的 分 析 和 评 估 报 告 的 撰 写 第 14 页 共 19 页

16 按 照 规 范 化 要 求 编 制 相 关 资 产 的 评 估 报 告 书 评 估 结 果 及 相 关 资 产 评 估 报 告 按 规 定 程 序 进 行 三 级 复 核, 经 签 字 注 册 资 产 评 估 师 最 后 复 核 无 误 后, 由 项 目 组 完 成 并 提 交 报 告 (3) 工 作 底 稿 的 整 理 归 档 该 阶 段 工 作 时 间 为 2012 年 2 月 1 日 -2 月 10 日 九 评 估 假 设 1 交 易 假 设 : 假 定 所 有 待 评 估 资 产 已 经 处 在 交 易 过 程 中, 评 估 师 根 据 待 评 估 资 产 的 交 易 条 件 等 模 拟 市 场 进 行 估 价 2 公 开 市 场 假 设 : 公 开 市 场 假 设 是 对 资 产 拟 进 入 的 市 场 的 条 件 以 及 资 产 在 这 样 的 市 场 条 件 下 接 受 何 种 影 响 的 一 种 假 定 公 开 市 场 是 指 充 分 发 达 与 完 善 的 市 场 条 件, 是 指 一 个 有 自 愿 的 买 方 和 卖 方 的 竞 争 性 市 场, 在 这 个 市 场 上, 买 方 和 卖 方 的 地 位 平 等, 都 有 获 取 足 够 市 场 信 息 的 机 会 和 时 间, 买 卖 双 方 的 交 易 都 是 在 自 愿 的 理 智 的 非 强 制 性 或 不 受 限 制 的 条 件 下 进 行 3 持 续 使 用 假 设 : 持 续 使 用 假 设 是 对 资 产 拟 进 入 市 场 的 条 件 以 及 资 产 在 这 样 的 市 场 条 件 下 的 资 产 状 态 的 一 种 假 定 首 先 被 评 估 资 产 正 处 于 使 用 状 态, 其 次 假 定 处 于 使 用 状 态 的 资 产 还 将 继 续 使 用 下 去 在 持 续 使 用 假 设 条 件 下, 没 有 考 虑 资 产 用 途 转 换 或 者 最 佳 利 用 条 件, 其 评 估 结 果 的 使 用 范 围 受 到 限 制 本 次 评 估 过 程 中, 评 估 人 员 根 据 资 产 评 估 的 要 求, 部 分 使 用 的 是 现 行 的 政 策 条 款, 部 分 是 评 估 人 员 在 评 估 时 常 用 的 行 业 惯 例 统 计 参 数 或 通 用 行 业 参 数, 并 认 定 这 些 前 提 条 件 在 评 估 基 准 日 成 立, 当 未 来 经 济 环 境 发 生 较 大 变 化 时, 评 估 人 员 将 不 承 担 由 于 前 提 条 件 的 改 变 而 推 导 出 不 同 评 估 结 果 的 责 任 十 评 估 结 论 纳 入 评 估 范 围 资 产 的 账 面 值 万 元, 评 估 价 值 1, 万 元, 增 值 万 元, 增 值 率 % 其 中 : 房 屋 建 ( 构 ) 筑 物 账 面 值 万 元, 评 估 价 值 万 元, 增 值 万 元, 增 值 率 43.93%; 土 地 使 用 权 资 产 账 面 值 万 元, 评 估 价 值 万 元, 增 值 万 元, 增 值 率 % 第 15 页 共 19 页

17 资 产 评 估 结 果 汇 总 表 金 额 单 位 : 人 民 币 万 元 项 目 账 面 价 值 评 估 价 值 增 减 值 增 值 率 % A B C=B-A D=C/A*100% 固 定 资 产 其 中 : 建 筑 物 构 筑 物 无 形 资 产 土 地 使 用 权 资 产 总 计 , 十 一 特 别 事 项 的 说 明 以 下 事 项 可 能 对 评 估 结 论 产 生 影 响, 敬 请 评 估 报 告 使 用 者 予 以 重 点 关 注 1 截 止 评 估 基 准 日, 委 估 资 产 在 评 估 基 准 日 以 前 未 进 行 过 评 估, 也 未 进 行 过 质 押 转 让 担 保 等 经 济 行 为, 如 果 因 上 述 经 济 行 为 的 发 生 而 影 响 本 次 被 评 估 资 产 价 值 的 客 观 性 真 实 性, 由 委 托 方 ( 产 权 持 有 者 ) 负 责 2 在 房 屋 建 筑 物 评 估 中, 食 堂 高 压 间 中 试 间 车 棚 等 建 筑 物 没 有 办 理 房 屋 所 有 权 证 书, 产 权 持 有 者 已 承 诺 所 有 纳 入 评 估 范 围 资 产 不 存 在 产 权 纠 纷 若 实 际 与 上 述 情 况 不 符, 因 产 权 瑕 疵 而 导 致 的 一 切 法 律 经 济 纠 纷, 由 委 托 方 ( 产 权 持 有 者 ) 负 责 3 本 报 告 提 出 的 评 估 结 果 是 在 委 托 方 及 被 评 估 企 业 提 供 必 要 的 资 料 基 础 上 形 成 的, 我 们 对 委 托 方 和 被 评 估 企 业 提 供 的 有 关 评 估 对 象 法 律 权 属 资 料 和 资 料 来 源 进 行 了 必 要 的 查 验, 并 有 责 任 对 查 验 的 情 况 予 以 披 露 但 本 评 估 报 告 假 定 被 评 估 企 业 提 供 的 所 有 资 料 客 观 真 实 准 确 合 法 因 资 料 不 真 实 而 造 成 评 估 结 果 误 差, 本 公 司 不 承 担 任 何 责 任 4 本 评 估 结 果 是 对 2011 年 11 月 30 日 这 一 评 估 基 准 日 委 估 资 产 价 值 的 客 观 公 允 反 映, 本 公 司 对 这 一 基 准 日 以 后 的 委 估 资 产 价 值 发 生 的 重 大 变 化 不 负 任 何 责 任 发 生 评 估 基 准 日 期 后 重 大 事 项 时, 不 能 直 接 使 用 本 评 估 结 论 在 评 估 基 准 日 期 后, 且 评 估 结 果 有 效 期 内, 若 资 产 数 量 价 格 标 准 发 生 变 化 并 对 资 产 评 估 结 果 产 生 明 显 影 响 时, 委 托 方 应 及 时 聘 请 评 估 机 构 重 新 确 定 评 估 值 ; 若 第 16 页 共 19 页

18 资 产 价 格 调 整 方 法 简 单 易 于 操 作 时, 可 由 委 托 方 在 资 产 实 际 作 价 时 进 行 相 应 调 整 5 本 次 评 估 结 果 是 反 映 评 估 对 象 在 本 次 评 估 目 的 下, 根 据 公 开 市 场 的 原 则 确 定 的 评 估 对 象 的 市 场 价 值, 未 考 虑 已 经 办 理 的 或 正 在 办 理 的 抵 押 担 保 等 可 能 造 成 的 影 响, 未 对 资 产 评 估 增 值 做 任 何 纳 税 准 备, 也 未 考 虑 可 能 存 在 的 抵 押 担 保 或 有 负 债 未 决 诉 讼 或 任 何 其 他 可 能 存 在 的 诉 讼 所 可 能 产 生 的 任 何 影 响, 以 及 特 殊 的 交 易 方 可 能 追 加 付 出 的 价 格 等 对 评 估 价 格 的 影 响, 同 时, 本 报 告 也 未 考 虑 国 家 宏 观 经 济 政 策 发 生 变 化 以 及 遇 有 自 然 力 和 其 它 不 可 抗 力 对 资 产 价 格 的 影 响 6 本 次 评 估 结 果 基 于 本 报 告 所 陈 述 的 有 关 假 设 基 础 之 上, 此 等 数 据 将 会 受 多 种 市 场 因 素 影 响 而 变 化 我 们 对 市 场 变 化 的 情 况 不 承 担 发 表 意 见 的 责 任, 同 时 我 们 也 没 有 义 务 为 了 反 映 报 告 日 后 的 事 项 而 进 行 任 何 修 改 当 前 述 条 件 以 及 评 估 中 遵 循 的 各 种 原 则 发 生 变 化 时, 评 估 结 果 一 般 会 失 效 7 本 次 评 估 结 果 仅 为 进 行 资 产 转 让 提 供 参 考 意 见, 不 能 作 为 调 帐 依 据 8 本 报 告 含 有 若 干 备 查 文 件, 备 查 文 件 系 构 成 报 告 之 重 要 组 成 部 分, 与 本 报 告 正 文 具 有 同 等 法 律 效 力 十 二 评 估 报 告 的 使 用 限 制 说 明 1 本 报 告 仅 供 委 托 方 用 于 评 估 目 的 对 应 的 经 济 行 为 和 送 交 资 产 评 估 行 政 主 管 部 门 审 查 使 用 ; 评 估 报 告 书 的 使 用 权 归 委 托 方 所 有 2 本 报 告 只 能 由 评 估 报 告 书 载 明 的 评 估 报 告 使 用 者 使 用 3 本 评 估 结 论 是 在 本 报 告 载 明 的 评 估 假 设 和 限 制 条 件 下, 为 本 报 告 列 明 的 评 估 目 的 而 提 出 的 被 评 估 单 位 于 评 估 基 准 日 的 转 让 资 产 市 场 价 值 的 参 考 意 见 4 未 经 我 公 司 同 意 委 托 方 不 得 将 报 告 的 全 部 或 部 分 内 容 发 表 于 任 何 公 开 媒 体 上, 法 律 法 规 规 定 以 及 相 关 当 事 方 另 有 约 定 的 除 外 对 不 当 使 用 评 估 结 果 于 其 他 经 济 行 为 而 形 成 的 结 果, 本 公 司 不 承 担 任 何 法 律 责 任 5 根 据 国 家 的 有 关 规 定, 本 项 目 评 估 结 论 的 有 效 期 限 为 1 年, 自 评 估 基 准 日 2011 年 11 月 30 日 起, 至 2012 年 11 月 29 日 止 第 17 页 共 19 页

19 十 三 评 估 报 告 日 本 报 告 提 交 日 期 为 2012 年 2 月 10 日 中 国 北 京 二 〇 一 二 年 二 月 十 日 评 估 机 构 法 定 代 表 人 : 中 国 注 册 资 产 评 估 师 : 中 国 注 册 资 产 评 估 师 : 第 18 页 共 19 页

20 辽 宁 奥 克 化 学 股 份 有 限 公 司 资 产 评 估 报 告 附 件 1 评 估 的 经 济 行 为 文 件 2 委 托 方 与 被 评 估 企 业 的 法 人 营 业 执 照 复 印 件 3 评 估 对 象 涉 及 的 主 要 权 属 证 明 资 料 4 委 托 方 及 被 评 估 企 业 承 诺 函 5 评 估 机 构 及 签 字 注 册 资 产 评 估 师 承 诺 函 6 评 估 机 构 及 签 字 注 册 资 产 评 估 师 资 质 资 格 证 明 文 件 7 其 他 附 件 第 19 页 共 19 页