老河口市建设投资经营有限公司

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2 2016 年 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 公 司 债 券 信 用 评 级 报 告 评 级 结 果 : 主 体 长 期 信 用 等 级 :AA - 评 级 展 望 : 稳 定 担 保 方 主 体 长 期 信 用 等 级 :AA + 本 期 债 券 信 用 等 级 :AA + 本 期 债 券 发 行 额 度 :12 亿 元 本 期 债 券 期 限 :7 年 偿 还 方 式 : 按 年 付 息, 存 续 期 的 第 3~7 年 分 期 兑 付 本 金 的 20% 发 行 目 的 : 用 于 募 投 项 目 建 设 评 级 时 间 :2016 年 5 月 25 日 瑞 金 城 投 财 务 数 据 项 目 2013 年 2014 年 2015 年 资 产 总 额 ( 亿 元 ) 所 有 者 权 益 ( 亿 元 ) 长 期 债 务 ( 亿 元 ) 全 部 债 务 ( 亿 元 ) 营 业 收 入 ( 亿 元 ) 利 润 总 额 ( 亿 元 ) EBITDA( 亿 元 ) 经 营 性 净 现 金 流 ( 亿 元 ) 营 业 利 润 率 (% ) 净 资 产 收 益 率 (%) 资 产 负 债 率 (%) 全 部 债 务 资 本 化 比 率 (%) 流 动 比 率 (%) 全 部 债 务 /EBITDA( 倍 ) EBITDA/ 本 期 发 债 额 度 ( 倍 ) 注 : 其 他 流 动 负 债 中 有 息 债 务 调 整 至 长 期 债 务 核 算 分 析 师 陈 茜 喻 宙 宏 张 宁 lianhe@lhratings.com 电 话 : 传 真 : 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 中 国 人 保 财 险 大 厦 17 层 (100022) 评 级 观 点 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 公 司 或 瑞 金 城 投 ) 是 瑞 金 市 及 瑞 金 经 济 技 术 开 发 区 ( 以 下 简 称 瑞 金 经 开 区 ) 的 重 要 基 础 设 施 投 资 建 设 及 投 融 资 主 体 联 合 资 信 评 估 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 联 合 资 信 ) 的 评 级 反 映 了 瑞 金 市 经 济 稳 步 增 长, 公 司 受 到 瑞 金 市 政 府 在 土 地 资 产 注 入 财 政 补 贴 和 业 务 模 式 方 面 的 较 大 支 持, 具 有 较 强 区 域 垄 断 优 势 近 年 来, 公 司 资 产 规 模 持 续 增 长, 盈 利 能 力 保 持 稳 定 同 时 联 合 资 信 也 关 注 到 公 司 资 产 以 土 地 资 产 为 主, 土 地 抵 押 比 率 高, 资 产 流 动 性 偏 弱 ; 公 司 业 务 结 构 单 一 等 因 素 对 其 经 营 和 发 展 可 能 带 来 不 利 影 响 未 来 随 着 瑞 金 经 开 区 的 发 展, 瑞 金 市 财 政 实 力 有 望 增 强 ; 随 着 项 目 建 设 的 推 进, 公 司 收 入 规 模 稳 定, 同 时 考 虑 到 瑞 金 市 政 府 对 公 司 的 持 续 支 持, 联 合 资 信 对 公 司 评 级 展 望 为 稳 定 赣 州 发 展 投 资 控 股 集 团 有 限 责 任 公 司 ( 以 下 简 称 赣 州 发 投 ) 对 本 期 债 券 提 供 全 额 无 条 件 不 可 撤 销 的 连 带 责 任 保 证 担 保, 有 效 提 高 了 本 期 债 券 的 偿 付 安 全 性 ; 此 外, 本 期 债 券 设 定 分 期 偿 付 条 款, 有 助 于 降 低 公 司 的 集 中 偿 付 压 力 基 于 对 公 司 主 体 长 期 信 用 状 况 担 保 方 主 体 长 期 信 用 状 况 以 及 本 期 债 券 偿 还 能 力 的 综 合 评 估, 联 合 资 信 认 为, 公 司 本 期 债 券 到 期 不 能 偿 还 的 风 险 很 低, 安 全 性 很 高 优 势 1. 瑞 金 市 经 济 发 展 稳 定, 为 公 司 发 展 提 供 了 良 好 的 外 部 环 境 2. 公 司 作 为 瑞 金 市 及 瑞 金 经 开 区 的 重 要 基 础 设 施 投 资 建 设 及 投 融 资 主 体, 具 有 较 强 区 域 内 垄 断 优 势, 获 得 政 府 在 土 地 资 产 注 入 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 1

3 财 政 补 贴 和 业 务 模 式 等 方 面 的 较 大 支 持 3. 赣 州 发 投 对 本 期 债 券 提 供 全 额 无 条 件 不 可 撤 销 的 连 带 责 任 保 证 担 保, 有 效 提 升 了 本 期 债 券 的 偿 付 安 全 性 ; 本 期 债 券 设 定 分 期 偿 付 条 款, 有 助 于 降 低 公 司 集 中 偿 付 压 力 关 注 1. 公 司 资 产 以 土 地 资 产 为 主, 土 地 抵 押 比 率 高, 资 产 流 动 性 偏 弱 2. 本 期 债 券 发 行 对 公 司 债 务 规 模 及 债 务 结 构 的 影 响 较 大 3. 本 期 债 券 募 投 项 目 收 入 主 要 由 租 赁 和 出 售 收 入 构 成, 受 项 目 建 设 进 度 市 场 行 情 影 响 大, 同 时 考 虑 到 募 投 项 目 实 际 建 设 进 度 滞 后 于 计 划 进 度, 未 来 收 入 的 实 现 存 在 不 确 定 性 4. 赣 州 发 投 资 产 中 其 他 应 收 款 和 存 货 占 比 大, 对 其 资 金 形 成 占 用, 资 产 流 动 性 偏 弱 ; 同 时, 赣 州 发 投 在 建 项 目 多, 投 资 规 模 较 大, 未 来 存 在 较 大 的 资 金 压 力 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 2

4 信 用 评 级 报 告 声 明 一 除 因 本 次 评 级 事 项 联 合 资 信 评 估 有 限 公 司 ( 联 合 资 信 ) 与 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 构 成 委 托 关 系 外, 联 合 资 信 评 级 人 员 与 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 不 存 在 任 何 影 响 评 级 行 为 独 立 客 观 公 正 的 关 联 关 系 二 联 合 资 信 与 评 级 人 员 履 行 了 实 地 调 查 和 诚 信 义 务, 有 充 分 理 由 保 证 所 出 具 的 评 级 报 告 遵 循 了 真 实 客 观 公 正 的 原 则 三 本 信 用 评 级 报 告 的 评 级 结 论 是 联 合 资 信 依 据 合 理 的 内 部 信 用 评 级 标 准 和 程 序 做 出 的 独 立 判 断, 未 因 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 和 其 他 任 何 组 织 或 个 人 的 不 当 影 响 改 变 评 级 意 见 四 本 信 用 评 级 报 告 用 于 相 关 决 策 参 考, 并 非 是 某 种 决 策 的 结 论 建 议 等 五 本 信 用 评 级 报 告 中 引 用 的 企 业 相 关 资 料 主 要 由 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 提 供, 联 合 资 信 不 保 证 引 用 资 料 的 真 实 性 及 完 整 性 六 2016 年 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 公 司 债 券 的 信 用 等 级 自 本 期 公 司 债 券 发 行 之 日 起 至 到 期 兑 付 日 有 效 ; 根 据 跟 踪 评 级 的 结 论, 在 有 效 期 内 信 用 等 级 有 可 能 发 生 变 化 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 3

5 一 主 体 概 况 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 公 司 或 瑞 金 城 投 ) 前 身 是 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 公 司 ( 以 下 简 称 瑞 金 城 发 ), 瑞 金 市 国 有 资 产 监 督 管 理 办 公 室 ( 以 下 简 称 瑞 金 国 资 办 ) 和 瑞 金 市 国 有 资 产 经 营 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 瑞 金 国 资 ) 分 别 持 股 57.26% 和 42.74% 2012 年 2 月 2 日, 根 据 瑞 金 市 委 市 政 府 关 于 印 发 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 组 建 实 施 方 案 的 通 知 ( 瑞 字 号 ), 瑞 金 国 资 将 其 持 有 瑞 金 城 发 公 司 42.74% 的 股 权 转 让 给 瑞 金 国 资 办, 同 时 以 瑞 金 城 发 作 为 发 起 人 组 建 成 立 了 瑞 金 城 投 2014 年 12 月 31 日, 根 据 瑞 金 市 人 民 政 府 办 公 室 瑞 府 办 函 号, 将 瑞 金 国 资 办 的 50% 股 权 划 转 给 瑞 金 经 济 技 术 开 发 区 管 委 会 ( 以 下 简 称 瑞 金 经 开 区 管 委 会 ), 瑞 金 经 开 区 管 委 会 所 持 有 的 50% 股 份 委 托 瑞 金 国 资 办 管 理 截 至 2015 年 底, 公 司 注 册 资 本 5.00 亿 元, 由 瑞 金 国 资 办 和 瑞 金 经 开 区 管 委 会 分 别 持 股 50%, 瑞 金 经 开 区 管 委 会 将 持 有 的 50% 股 权 委 托 瑞 金 市 国 资 办 管 理, 故 瑞 金 国 资 办 为 公 司 实 际 控 制 人 公 司 经 营 范 围 : 工 程 项 目 的 建 设 与 管 理 ; 工 程 项 目 的 投 资 开 发 工 程 咨 询 服 务 ; 土 地 开 发 与 整 理 ; 对 基 础 产 业 支 柱 产 业 高 新 技 术 产 业 进 行 投 资 经 营 管 理 ; 房 地 产 开 发 ; 工 程 机 械 设 备 的 租 赁 ; 股 权 投 资 ; 瑞 金 口 岸 作 业 区 的 建 设 及 建 成 后 的 运 营 ( 依 法 须 经 批 准 的 项 目, 经 有 关 部 门 批 准 后 方 可 开 展 经 营 活 动 ) 截 至 2015 年 底, 公 司 本 部 设 发 展 策 划 部 计 划 财 务 部 管 理 监 督 审 计 部 综 合 办 公 室 和 资 本 运 营 部 5 个 职 能 部 门 ( 附 件 1) 公 司 合 并 范 围 内 有 瑞 金 国 资 瑞 金 市 房 产 置 业 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 瑞 金 置 业 ) 瑞 金 市 红 都 市 政 工 程 管 理 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 瑞 金 市 政 ) 和 瑞 金 市 振 兴 小 微 企 业 信 用 担 保 有 限 责 任 公 司 ( 以 下 简 称 瑞 金 小 微 担 保 )4 家 全 资 子 公 司 截 至 2015 年 底, 公 司 ( 合 并 ) 资 产 总 额 亿 元, 所 有 者 权 益 亿 元 ;2015 年 公 司 实 现 营 业 务 收 入 3.20 亿 元, 利 润 总 额 1.13 亿 元 公 司 注 册 地 址 : 江 西 省 瑞 金 市 城 西 工 商 银 行 六 层 ; 法 定 代 表 人 : 易 成 林 二 本 期 债 券 及 募 投 项 目 概 况 1. 本 期 公 司 债 券 概 况 公 司 计 划 发 行 12 亿 元 公 司 债 券 ( 以 下 简 称 本 期 债 券 ), 期 限 为 7 年, 采 用 固 定 利 率 形 式 本 期 债 券 采 用 单 利 按 年 计 息, 不 计 复 利 本 期 债 券 设 立 提 前 偿 还 条 款, 在 存 续 期 内 每 年 付 息 一 次, 分 次 还 本, 在 债 券 存 续 期 的 第 3 年 至 第 7 年 末 每 年 分 别 偿 还 本 金 的 20%, 当 期 利 息 随 本 金 一 起 支 付 2. 募 投 项 目 概 况 及 资 金 偿 还 安 排 本 期 债 券 募 集 资 金 总 额 为 12 亿 元, 其 中 9 亿 元 用 于 瑞 金 市 商 贸 物 流 园 项 目 ( 以 下 简 称 物 流 园 项 目 ) 3 亿 元 用 于 瑞 金 经 济 开 发 区 现 代 电 子 商 务 产 业 园 建 设 项 目 ( 以 下 简 称 电 子 商 务 产 业 园 项 目 ) 的 建 设, 各 项 目 计 划 总 投 资 金 额 及 拟 使 用 募 集 资 金 情 况 见 下 表 表 1 本 期 债 券 募 投 项 目 及 募 集 资 金 拟 使 用 情 况 项 目 名 称 项 目 计 划 总 投 资 ( 单 位 : 万 元 %) 拟 使 用 募 集 资 金 募 集 资 金 占 总 投 资 比 例 瑞 金 市 商 贸 物 流 园 项 目 瑞 金 经 济 开 发 区 现 代 电 子 商 务 产 业 园 建 设 项 目 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 物 流 园 项 目 (1) 项 目 概 况 根 据 关 于 瑞 金 市 商 贸 物 流 园 项 目 可 行 性 研 究 报 告 的 批 复 ( 瑞 发 改 行 审 字 号 ), 物 流 园 项 目 建 设 的 主 要 内 容 包 括 综 合 物 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 4

6 流 区 国 检 配 套 服 务 区 综 合 物 流 区 规 划 总 用 地 面 积 平 方 米 ( 合 计 约 亩 ), 规 划 商 贸 物 流 仓 储 物 流 公 共 服 务 三 个 功 能 区 ; 新 建 总 建 筑 面 积 平 方 米, 其 中 : 商 贸 物 流 区 总 建 筑 面 积 平 方 米 ( 包 括 装 饰 建 材 市 场 家 具 市 场 服 装 鞋 帽 市 场 五 金 家 电 市 场 综 合 商 品 批 发 市 场 ), 仓 储 物 流 区 总 建 筑 面 积 平 方 米 ; 公 共 服 务 区 总 建 筑 面 积 平 方 米 ( 包 括 管 理 办 公 中 心 综 合 服 务 区 用 房 ) 配 套 建 设 供 电 供 水 排 水 排 污 路 灯 有 线 电 视 天 然 气 管 道 配 套 室 外 消 防 智 能 化 管 理 监 控 系 统 等 工 程, 以 及 场 地 平 整 土 石 方 征 地 和 拆 迁 等 国 检 配 套 服 务 区 规 划 总 用 地 面 积 平 方 米 ( 合 计 约 225 亩 ), 规 划 建 设 查 验 监 管 处 理 区 货 物 及 筒 仓 堆 放 区 吊 装 作 业 区 等 功 能 区, 主 要 建 设 农 产 品 ( 赣 南 脐 橙 等 ) 冷 藏 保 鲜 库 药 械 库 和 熏 蒸 库 物 流 配 载 作 业 车 间 物 流 中 转 临 时 过 渡 仓 库 以 及 集 装 箱 检 验 查 验 平 台 集 装 箱 堆 存 区 熏 蒸 处 理 区 吊 装 作 业 区 货 车 停 车 场 等 基 本 区 域 和 设 施 新 建 总 建 筑 面 积 平 方 米, 其 中 : 农 产 品 冷 藏 保 鲜 库 6500 平 方 米 药 械 库 和 熏 蒸 库 1300 平 方 米 物 流 中 转 临 时 过 渡 仓 库 2600 平 方 米 物 流 配 载 作 业 车 间 2600 平 方 米 项 目 总 投 资 亿 元, 项 目 资 金 来 源 为 自 筹, 拟 使 用 募 集 资 金 9.00 亿 元 (2) 项 目 审 批 情 况 物 流 园 项 目 已 获 得 瑞 金 市 城 乡 规 划 建 设 局 出 具 的 建 设 项 目 选 址 意 见 书 建 设 用 地 规 划 许 可 证, 瑞 金 市 国 土 资 源 局 出 具 的 关 于 瑞 金 市 商 贸 物 流 园 项 目 的 预 审 意 见 ( 瑞 国 土 资 核 号 ), 瑞 金 市 发 展 和 改 革 委 员 会 出 具 的 关 于 瑞 金 市 商 贸 物 流 园 项 目 节 能 评 估 和 审 查 的 批 复 ( 瑞 发 改 基 字 号 ) 和 关 于 瑞 金 市 商 贸 物 流 园 项 目 可 行 性 研 究 报 告 的 批 复 ( 瑞 发 改 行 审 字 号 ), 瑞 金 市 环 境 保 护 局 出 具 的 关 于 瑞 金 市 商 贸 物 流 园 项 目 环 境 影 响 报 告 表 的 审 批 意 见 ( 瑞 环 审 字 号 ) 等 文 件 (3) 项 目 进 度 物 流 园 项 目 建 设 期 为 3 年 (2015~2017 年 ),2015 年 6 月 之 前 为 前 期 工 作 准 备 期,2015 年 6 月 至 2017 年 11 月 为 工 程 施 工 阶 段,2017 年 12 月 为 工 程 验 收 阶 段, 后 续 运 营 期 较 长 目 前 已 完 成 项 目 前 期 选 址 可 研 编 制 发 改 批 复 环 保 批 复 等 工 作, 项 目 实 际 进 度 滞 后 于 计 划 进 度 (4) 项 目 经 济 及 社 会 效 益 经 济 效 益 方 面, 根 据 物 流 园 项 目 可 行 性 研 究 报 告, 综 合 物 流 区 主 要 形 成 租 赁 及 出 售 收 入, 国 检 配 套 服 务 区 主 要 是 针 对 进 出 口 货 物 的 集 装 箱 作 业, 收 入 主 要 为 货 物 业 主 缴 纳 的 作 业 费 用 计 算 期 取 17 年, 其 中 项 目 建 设 期 3 年, 运 营 期 暂 按 14 年 运 营 期 总 收 入 为 亿 元 ( 年 均 2.51 亿 元 ), 净 利 润 亿 元 ( 年 均 0.91 亿 元 ) 项 目 净 现 值 ( 税 后 ) 为 4.09 亿 元, 财 务 内 部 收 益 率 ( 税 后 ) 为 6.15%, 具 有 一 定 经 济 效 益 社 会 效 益 方 面, 物 流 园 项 目 建 成 后 引 发 和 带 动 瑞 金 市 现 有 物 流 资 源 的 新 整 合, 提 升 规 模 和 档 次, 促 进 制 造 业 商 贸 业 金 融 业 与 物 流 业 联 动 发 展, 带 动 相 关 产 业 发 展 同 时 也 对 盘 活 区 域 土 地 资 产, 扩 大 税 源, 增 加 财 政 收 入, 创 造 就 业 机 会 产 生 重 大 作 用 和 影 响 电 子 商 务 产 业 园 (1) 项 目 概 况 根 据 关 于 瑞 金 经 济 开 发 区 现 代 电 子 商 务 产 业 园 建 设 项 目 可 行 性 研 究 报 告 的 批 复 ( 瑞 发 改 行 审 字 号 ), 电 子 商 务 产 业 园 项 目 规 划 总 用 地 面 积 152 亩 ( 平 方 米 ), 总 建 筑 面 积 平 方 米, 其 中 地 上 建 筑 面 积 平 方 米 其 中 : 主 要 新 建 物 流 仓 储 10 栋 平 方 米 创 业 大 厦 2 栋 平 方 米 培 训 大 楼 3 栋 平 方 米, 综 合 服 务 中 心 1 栋 平 方 米, 商 务 办 公 楼 3 栋 平 方 米, 门 卫 2 栋 156 平 方 米 和 地 下 室 平 方 米 等, 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 5

7 总 建 筑 面 积 平 方 米 ; 以 及 配 套 建 设 供 电 供 水 排 水 排 污 路 灯 有 线 电 视 天 然 气 管 道 室 外 消 防 智 能 化 管 理 监 控 系 统 等 工 程 项 目 总 投 资 5.56 亿 元, 项 目 资 金 来 源 为 自 筹, 拟 使 用 募 集 资 金 3.00 亿 元 (2) 项 目 审 批 情 况 电 子 商 务 产 业 园 已 获 得 瑞 金 市 城 乡 规 划 建 设 局 出 具 的 建 设 项 目 选 址 意 见 书 建 设 用 地 规 划 许 可 证, 瑞 金 市 国 土 资 源 局 出 具 的 关 于 瑞 金 市 商 贸 物 流 园 项 目 的 预 审 意 见 ( 瑞 国 土 资 核 号 ), 瑞 金 市 发 展 和 改 革 委 员 会 出 具 的 关 于 瑞 金 市 商 贸 物 流 园 项 目 节 能 评 估 和 审 查 的 批 复 ( 瑞 发 改 基 字 号 ) 和 关 于 瑞 金 市 商 贸 物 流 园 项 目 可 行 性 研 究 报 告 的 批 复 ( 瑞 发 改 行 审 字 号 ), 瑞 金 市 环 境 保 护 局 出 具 的 关 于 瑞 金 市 商 贸 物 流 园 项 目 环 境 影 响 报 告 表 的 审 批 意 见 ( 瑞 环 审 字 号 ) 等 文 件 (3) 项 目 进 度 电 子 商 务 产 业 园 项 目 建 设 期 为 2 年 (2015 年 12 月 ~2018 年 6 月 底 ),2016 年 7 月 之 前 为 前 期 工 作 准 备 期,2016 年 7 月 至 2018 年 5 月 为 工 程 施 工 阶 段,2018 年 6 月 为 工 程 验 收 阶 段, 后 续 运 营 时 间 较 长 目 前 该 项 目 已 完 成 项 目 前 期 选 址 可 研 编 制 发 改 批 复 环 保 批 复 等 工 作 (4) 项 目 经 济 及 社 会 效 益 经 济 效 益 方 面, 根 据 可 行 性 研 究 报 告, 电 子 商 务 产 业 园 项 目 建 成 后 可 形 成 物 流 仓 储 创 业 大 厦 培 训 大 楼 综 合 服 务 中 心 商 务 办 公 楼 以 及 地 下 室 车 位 等 出 租 收 入 以 及 部 分 创 业 大 厦 和 商 务 办 公 楼 出 售 收 入, 项 目 计 算 期 取 17 年, 其 中 项 目 建 设 期 2 年, 运 营 期 15 年 运 营 期 总 收 入 为 亿 元 ( 年 均 0.74 亿 元 ), 净 利 润 3.88 亿 元 ( 年 均 0.26 亿 元 ) 项 目 净 现 值 ( 税 后 ) 为 0.52 亿 元, 财 务 内 部 收 益 率 ( 税 后 ) 为 7.50%, 具 有 一 定 经 济 效 益 社 会 效 益 方 面, 电 子 商 务 产 业 园 的 建 设 可 促 进 建 筑 业 电 力 供 水 运 输 服 务 等 行 业 联 动 发 展, 同 时 可 增 加 财 政 收 入, 创 造 就 业 机 会 三 宏 观 经 济 和 政 策 环 境 2015 年, 中 国 经 济 步 入 新 常 态 发 展 阶 段, 全 年 GDP67.7 万 亿 元, 同 比 实 际 增 长 6.9%, 增 速 创 25 年 新 低, 第 三 产 业 成 为 拉 动 经 济 增 长 的 重 要 推 动 力 具 体 来 看,2015 年, 我 国 消 费 需 求 整 体 上 较 为 平 稳, 固 定 资 产 投 资 增 速 持 续 下 滑, 进 出 口 呈 现 双 降 趋 势 ; 同 时, 全 国 居 民 消 费 价 格 指 数 (CPI) 六 年 来 首 次 落 入 1 时 代, 工 业 生 产 者 出 厂 价 格 指 数 (PPI) 和 工 业 生 产 者 购 进 价 格 指 数 (PPIRM) 处 于 较 低 水 平, 制 造 业 采 购 经 理 指 数 (PMI) 仍 在 荣 枯 线 以 下, 显 示 我 国 经 济 下 行 压 力 依 然 较 大 但 在 就 业 创 业 扶 持 政 策 的 推 动 下, 我 国 就 业 形 势 总 体 稳 定 产 业 结 构 调 整 稳 步 推 进, 第 三 产 业 成 为 拉 动 经 济 增 长 的 重 要 推 动 力 根 据 国 家 统 计 局 初 步 核 算,2015 年, 我 国 国 内 生 产 总 值 (GDP) 67.7 万 亿 元, 同 比 实 际 增 长 6.9%, 增 速 创 25 年 新 低 ; 分 季 度 看,GDP 增 幅 分 别 为 7.0% 7.0% 6.9% 和 6.8%, 经 济 增 速 逐 渐 趋 缓 第 二 产 业 增 加 值 增 速 放 缓 拖 累 我 国 整 体 经 济 增 长, 但 第 三 产 业 同 比 增 速 有 所 提 高, 表 明 我 国 在 经 济 增 速 换 挡 期 内, 产 业 结 构 调 整 稳 步 推 进 固 定 资 产 投 资 增 速 下 行, 成 为 GDP 增 速 回 落 的 主 要 原 因 2015 年, 我 国 固 定 资 产 投 资 ( 不 含 农 户 )55.2 万 亿 元, 同 比 名 义 增 长 10.0% ( 扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 12.0%, 以 下 除 特 殊 说 明 外 均 为 名 义 增 幅 ), 增 速 呈 现 逐 月 放 缓 的 态 势 其 中, 基 础 设 施 建 设 投 资 增 速 较 快, 但 房 地 产 开 发 投 资 和 制 造 业 投 资 增 速 降 幅 明 显, 成 为 经 济 增 长 的 主 要 拖 累 消 费 增 速 整 体 上 较 为 平 稳, 为 经 济 增 长 发 挥 稳 定 器 作 用 2015 年, 我 国 社 会 消 费 品 零 售 总 额 30.1 万 亿 元, 同 比 增 长 10.7%, 增 幅 较 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 6

8 2014 年 下 降 1.3 个 百 分 点 ; 我 国 消 费 与 人 均 收 入 情 况 大 致 相 同, 我 国 居 民 人 均 可 支 配 收 入 全 年 同 比 增 长 8.9%, 扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 7.4%, 增 幅 较 上 年 略 有 回 落 贸 易 顺 差 继 续 扩 大, 但 进 出 口 双 降 凸 显 外 贸 低 迷 2015 年, 我 国 进 出 口 总 值 4.0 万 亿 美 元, 同 比 下 降 8.0%, 增 速 较 2014 年 回 落 11.4 个 百 分 点 贸 易 顺 差 5930 亿 美 元, 较 上 年 大 幅 增 加 54.8%, 主 要 是 国 内 需 求 疲 弱 人 民 币 贬 值 和 大 宗 商 品 价 格 低 迷 等 因 素 所 致 我 国 受 到 全 球 经 济 增 速 放 缓 以 及 国 内 制 造 业 成 本 优 势 逐 渐 降 低 的 影 响, 外 贸 形 势 不 容 乐 观, 但 随 着 人 民 币 ( 相 当 于 美 元 ) 贬 值 欧 美 经 济 复 苏 以 及 国 内 稳 外 贸 措 施 和 一 带 一 路 项 目 的 逐 步 落 地, 外 贸 环 比 情 况 略 有 改 善 2015 年, 中 国 继 续 实 行 积 极 的 财 政 政 策 全 年 一 般 公 共 财 政 收 入 万 亿 元, 比 上 年 增 长 8.4%, 增 速 较 上 年 有 所 回 落 一 般 公 共 财 政 支 出 万 亿 元, 比 上 年 增 长 15.8%, 同 比 增 速 有 所 加 快 政 府 财 政 赤 字 规 模 增 至 2.36 万 亿 元, 赤 字 率 上 升 至 3.5%, 显 著 高 于 2.3% 的 预 算 赤 字 率 2016 年 是 我 国 十 三 五 开 局 之 年, 我 国 将 继 续 实 行 积 极 的 财 政 政 策 和 稳 健 的 货 币 政 策, 助 力 经 济 发 展 新 常 态 中 共 十 八 届 五 中 全 会 审 议 决 定 到 2020 年 GDP 比 2010 年 翻 一 番, 意 味 着 十 三 五 期 间 的 GDP 增 速 底 线 是 6.5% 2015 年 12 月 中 央 经 济 工 作 会 议 明 确 了 2016 年 的 重 点 任 务 是 去 产 能 去 库 存 去 杠 杆 降 成 本 补 短 板 在 上 述 会 议 和 政 策 精 神 的 指 引 下,2016 年, 在 财 政 政 策 方 面, 政 府 将 着 力 加 强 供 给 侧 结 构 性 改 革, 继 续 推 进 11 大 类 重 大 工 程 包 六 大 领 域 消 费 工 程 一 带 一 路 京 津 冀 协 同 发 展 长 江 经 济 带 三 大 战 略 国 际 产 能 和 装 备 制 造 合 作 重 点 项 目, 促 进 经 济 发 展 ; 但 经 济 放 缓 减 税 土 地 出 让 金 减 少 以 及 地 方 政 府 债 务 逐 渐 增 加 等 因 素 将 导 致 财 政 赤 字 率 进 一 步 上 升, 或 将 在 一 定 程 度 上 压 缩 积 极 财 政 的 空 间 在 货 币 政 策 方 面, 央 行 将 综 合 运 用 数 量 价 格 等 多 种 货 币 政 策 工 具, 继 续 支 持 金 融 机 构 扩 大 国 民 经 济 重 点 领 域 和 薄 弱 环 节 的 信 贷 投 放, 同 时 进 一 步 完 善 宏 观 审 慎 政 策 框 架 ;M2 或 将 保 持 13% 以 上 的 较 高 增 速, 推 动 实 体 经 济 增 长 ; 在 美 元 加 息 国 内 出 口 低 迷 稳 增 长 压 力 较 大 的 背 景 下, 预 计 央 行 可 能 通 过 降 准 等 方 式 对 冲 资 金 外 流 引 起 的 流 动 性 紧 张, 营 造 适 度 宽 松 的 货 币 金 融 环 境 四 行 业 及 区 域 经 济 环 境 1. 行 业 分 析 20 世 纪 90 年 代 末 期 以 来, 国 家 为 推 动 城 市 基 础 设 施 建 设 领 域 的 改 革, 出 台 了 一 系 列 相 关 政 策, 主 要 着 眼 于 确 立 企 业 的 投 资 主 体 地 位, 支 持 有 条 件 的 地 方 政 府 投 融 资 平 台 通 过 发 行 债 券 拓 宽 融 资 渠 道 等 2009 年, 在 宽 松 的 平 台 融 资 环 境 及 4 万 亿 投 资 刺 激 下, 城 市 基 础 设 施 建 设 投 资 速 度 猛 增, 造 成 投 资 过 热 及 地 方 财 政 隐 性 债 务 规 模 快 速 攀 升,2010 年 以 来, 为 了 正 确 处 理 政 府 融 资 平 台 带 来 的 潜 在 财 务 风 险 和 金 融 风 险, 国 家 相 继 出 台 了 一 系 列 清 理 及 监 管 政 策, 严 控 平 台 债 风 险 2012 年 12 月 24 日 四 部 委 联 合 下 发 了 财 预 号, 通 过 规 范 融 资 方 式 制 止 违 规 担 保 等 措 施 约 束 地 方 政 府 及 其 融 资 平 台 政 府 性 债 务 规 模 的 无 序 扩 张 2013 年 4 月, 银 监 会 下 发 关 于 加 强 2013 年 地 方 融 资 平 台 风 险 监 管 的 指 导 意 见 ( 以 下 简 称 指 导 意 见 ) 要 求 各 金 融 机 构 遵 循 控 制 总 量 优 化 结 构 隔 离 风 险 明 晰 职 责 的 总 体 思 路, 以 降 旧 控 新 为 重 点, 以 风 险 缓 释 为 目 标, 继 续 推 进 地 方 政 府 融 资 平 台 贷 款 风 险 管 控 工 作 2013 年 8 月 底, 国 家 发 改 委 办 公 厅 下 发 发 改 办 财 金 号 文, 支 持 债 贷 组 合 模 式 债 贷 组 合 模 式 在 棚 改 债 中 的 应 用, 创 新 点 在 于 银 行 的 引 入, 一 方 面 银 行 提 供 贷 债 统 一 授 信, 为 棚 改 债 的 偿 还 提 供 了 备 用 信 用 支 持 ; 另 一 方 面 银 行 作 为 综 合 融 资 协 调 人, 在 债 券 存 续 期 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 7

9 内 通 过 动 态 长 效 监 控, 强 化 包 括 贷 债 在 内 的 整 体 债 务 风 险 管 理, 为 棚 改 债 募 集 资 金 的 使 用 及 偿 债 资 金 的 归 集 起 到 一 定 的 监 管 和 风 险 提 示 作 用 整 体 上 2012 及 2013 年 政 府 融 资 平 台 面 临 较 为 严 峻 的 信 贷 融 资 环 境, 迫 使 公 开 市 场 融 资 的 城 投 债 保 持 较 大 发 行 规 模 其 次, 指 导 意 见 对 不 同 行 政 级 别 融 资 平 台 实 施 差 异 化 信 贷 政 策, 对 国 家 鼓 励 的 项 目 继 续 进 行 信 贷 支 持, 这 些 差 异 化 的 政 策 使 省 级 省 会 城 市 融 资 平 台 和 从 事 保 障 房 公 路 类 融 资 平 台 面 临 相 对 宽 松 的 融 资 环 境 2014 年 10 月 初, 国 务 院 发 布 国 发 号 关 于 加 强 地 方 政 府 性 债 务 管 理 的 意 见 ( 以 下 简 称 43 号 文 ) 43 号 文 的 主 要 内 容 是 围 绕 建 立 规 范 的 地 方 政 府 举 债 融 资 机 制, 建 立 借 用 还 相 统 一 的 地 方 政 府 性 债 务 管 理 机 制 : 首 先, 明 确 了 政 府 性 债 务 举 债 主 体, 且 规 定 融 资 平 台 公 司 不 得 新 增 政 府 债 务, 地 方 政 府 性 债 务 采 取 政 府 债 券 形 式 ; 其 次, 地 方 政 府 债 务 规 模 实 行 限 额 管 理 及 全 口 径 预 算 管 理, 地 方 政 府 债 务 只 能 用 于 公 益 性 资 本 支 出 和 适 度 归 还 存 量 债 务, 不 得 用 于 经 常 性 支 出 ; 再 次, 明 确 了 偿 债 主 体 为 地 方 政 府, 中 央 政 府 实 行 不 救 助 原 则 2014 年 10 月 底, 财 政 部 发 布 地 方 政 府 存 量 债 务 纳 入 预 算 管 理 清 理 甄 别 办 法 ( 财 预 号, 以 下 简 称 351 号 文 ), 351 号 文 主 要 围 绕 清 理 存 量 债 务 甄 别 政 府 债 务 提 出 了 细 化 内 容 新 增 核 心 内 容 主 要 包 括 :1 明 确 存 量 债 务 甄 别 结 果 上 报 核 查 及 追 责 要 求 ;2 提 出 根 据 项 目 自 身 收 益 能 否 平 衡 债 务 来 甄 别 地 方 政 府 债 务, 其 中 对 于 通 过 PPP 模 式 转 化 为 企 业 债 务 的 情 况, 正 式 明 确 其 不 能 纳 入 政 府 性 债 务 ;3 新 增 凡 债 务 率 超 过 预 警 线 的 地 区, 必 须 做 出 书 面 说 明 综 上, 43 号 文 及 351 号 文 的 出 台, 对 规 范 地 方 政 府 举 债 行 为 约 束 地 方 政 府 盲 目 举 债 防 范 化 解 财 政 金 融 风 险 起 到 积 极 的 作 用 2015 年 5 月 15 日, 国 务 院 办 公 厅 转 发 了 财 政 部 人 民 银 行 银 监 会 关 于 妥 善 解 决 地 方 政 府 融 资 平 台 公 司 在 建 项 目 后 续 融 资 问 题 的 意 见 ( 国 办 发 号 ), 为 确 保 融 资 平 台 公 司 在 建 项 目 后 续 融 资, 化 解 在 建 项 目 到 期 债 务 风 险 提 供 了 一 些 操 作 细 则 2015 年 以 来, 从 财 政 部 部 长 楼 继 伟 2015 年 3 月 6 日 针 对 地 方 政 府 债 务 问 题 答 记 者 问, 到 2015 年 上 半 年 地 方 政 府 债 券 系 列 政 策 的 推 出, 再 到 融 资 平 台 公 司 在 建 项 目 后 续 融 资 政 策 落 地, 以 及 2015 年 5 月 份 国 家 发 改 委 积 极 推 进 项 目 收 益 债 同 时 调 整 企 业 债 券 发 行 标 准 等 政 策 的 出 台, 融 资 平 台 公 司 整 体 违 约 概 率 较 2014 年 43 号 文 出 台 时 的 预 期 违 约 概 率 有 所 降 低, 融 资 平 台 公 司 债 务 短 期 周 转 能 力 有 望 增 强, 流 动 性 风 险 将 得 以 缓 释 整 体 看, 通 过 多 次 分 类 整 合, 不 同 类 型 债 务 及 融 资 平 台 得 到 逐 步 整 理 规 范, 在 政 策 不 断 细 化 的 大 背 景 下, 政 府 投 融 资 平 台 逐 步 出 现 两 极 分 化, 有 条 件 的 平 台 将 获 得 更 多 政 府 及 信 贷 等 支 持, 未 来 在 城 市 发 展 中 起 到 更 加 突 出 的 作 用, 无 条 件 的 平 台 将 出 现 功 能 弱 化, 面 临 调 整 同 时, 监 管 机 构 对 于 债 券 管 理 也 逐 步 重 视, 未 来 从 发 债 审 批 到 后 督 管 理 的 全 程 监 控, 将 成 为 新 趋 势 2. 区 域 经 济 环 境 江 西 省 江 西 省 位 于 长 江 中 下 游 南 岸, 东 邻 浙 江 福 建, 南 连 广 东, 西 靠 湖 南, 北 临 湖 北 安 徽, 为 长 江 三 角 洲 珠 江 三 角 洲 和 闽 南 三 角 地 区 的 腹 地, 与 上 海 广 州 厦 门 南 京 武 汉 长 沙 合 肥 等 各 重 镇 港 口 的 直 线 距 离 大 多 在 600~700 公 里 之 内, 交 通 便 利, 地 理 位 置 优 越 自 2002 年 以 来, 江 西 省 地 区 生 产 总 值 (GDP) 每 年 增 幅 均 超 过 全 国 平 均 水 平 2015 年, 江 西 省 实 现 地 区 生 产 总 值 (GDP) 亿 元, 比 上 年 增 长 9.1% 其 中, 第 一 产 业 增 加 值 亿 元, 增 长 3.9%; 第 二 产 业 增 加 值 亿 元, 增 长 9.4%; 第 三 产 业 增 加 值 亿 元, 增 长 10.0% 三 大 产 业 对 经 济 增 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 8

10 长 的 贡 献 率 分 别 为 4.2% 60.7% 和 35.1% 江 西 省 经 济 结 构 以 第 二 产 业 为 主,2015 年 经 济 结 构 进 一 步 优 化, 三 大 产 业 结 构 由 10.7:52.5:36.8 调 整 为 10.6:50.8:38.6, 第 三 产 业 占 比 较 上 年 提 高 1.8 个 百 分 点 与 周 边 其 他 省 份 相 比, 江 西 省 经 济 总 量 虽 然 保 持 较 快 增 长, 但 与 广 东 省 江 苏 省 浙 江 省 等 经 济 发 达 省 份 差 距 仍 然 较 大, 江 西 省 经 济 发 展 空 间 仍 然 较 大 近 年 来, 江 西 省 经 济 的 持 续 发 展 带 动 其 财 政 实 力 的 进 一 步 增 强 2015 年 江 西 省 财 政 总 收 入 亿 元, 同 比 增 长 12.7% 其 中, 一 般 公 共 预 算 收 入 亿 元, 增 长 15.1%; 税 收 收 入 亿 元, 增 长 8.9%, 占 财 政 总 收 入 的 比 重 为 78.5% 表 ~2015 年 江 西 省 财 收 入 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 2013 年 2014 年 2015 年 财 政 总 收 入 公 共 预 算 收 入 资 料 来 源 : 统 计 公 报 总 体 看, 江 西 省 区 位 优 势 显 著, 近 年 来 区 域 经 济 不 断 发 展 和 地 方 财 力 快 速 增 长 赣 州 市 赣 州 市 是 江 西 省 第 二 大 城 市 省 域 副 中 心 城 市, 位 于 江 西 省 南 部, 是 江 西 省 人 口 最 多 占 地 面 积 最 大 的 地 级 市, 也 是 中 国 最 大 的 客 家 人 的 聚 集 地 赣 州 下 辖 2 个 行 政 区 2 个 管 辖 区 1 个 县 级 市 15 个 县 赣 州 是 中 国 著 名 的 革 命 老 区 中 央 苏 区 赣 州 瑞 金 是 中 华 苏 维 埃 共 和 国 临 时 中 央 政 府 所 在 地, 有 共 和 国 摇 篮 的 美 誉 1994 年 经 国 务 院 批 准, 赣 州 成 为 第 三 批 国 家 历 史 文 化 名 城 赣 州 素 有 有 江 南 宋 城 客 家 摇 篮 共 和 国 摇 篮 红 色 故 都 世 界 钨 都 世 界 橙 乡 稀 土 王 国 千 里 赣 江 第 一 城 生 态 王 国 绿 色 宝 库 等 美 誉 赣 州 环 境 优 良, 森 林 覆 盖 率 高 达 76.2%, 是 中 国 森 林 覆 盖 率 前 十 的 城 市, 是 第 二 批 国 家 低 碳 试 点 城 市, 是 中 国 最 适 宜 居 住 的 城 市 之 一 赣 州 市 位 于 赣 江 上 游, 东 邻 福 建 省 三 明 市 和 龙 岩 市, 南 毗 广 东 省 梅 州 市 韶 关 市, 西 接 湖 南 省 郴 州 市, 北 连 本 省 吉 安 市 和 抚 州 市, 境 内 拥 有 江 西 第 二 大 机 场 赣 州 黄 金 机 场, 以 及 已 建 成 的 京 九 铁 路 赣 龙 铁 路, 正 在 建 设 的 赣 韶 铁 路 赣 龙 铁 路 复 线 鹰 瑞 铁 路, 规 划 2013 年 底 开 工 建 设 的 昌 吉 赣 城 际 铁 路 列 入 规 划 的 赣 深 客 运 专 线 境 内 公 路 运 输 已 基 本 形 成 以 市 区 为 中 心, 国 道 为 骨 架 的 公 路 网 络, 已 初 步 建 成 快 速 交 通 骨 架 网 : 赣 粤 高 速 蓉 厦 高 速 赣 韶 高 速 鹰 瑞 高 速 瑞 赣 高 速 赣 大 高 速 石 吉 高 速 赣 州 环 城 高 速 公 路 等 赣 州 市 经 济 总 量 近 年 来 持 续 增 长,2015 年, 全 年 实 现 地 区 生 产 总 值 (GDP) 亿 元, 比 上 年 增 长 9.6% 其 中, 第 一 产 业 增 加 值 亿 元, 增 长 4.1%; 第 二 产 业 增 加 值 亿 元, 增 长 9.8%; 第 三 产 业 增 加 值 亿 元, 增 长 11.4% 三 次 产 业 结 构 由 2014 年 的 15.3:45.8:38.9 调 整 至 2015 年 的 15.0:44.1:40.9 非 公 有 制 经 济 实 现 增 加 值 亿 元, 增 长 9.8%, 占 GDP 比 重 为 59.1% 2015 年 赣 州 市 全 年 规 模 以 上 工 业 企 业 完 成 增 加 值 亿 元, 增 长 9.2% 在 规 模 以 上 工 业 企 业 中, 轻 工 业 增 加 值 亿 元, 增 长 5.1%; 重 工 业 增 加 值 亿 元, 增 长 11.0% 分 企 业 类 型 看, 国 有 企 业 增 加 值 2.06 亿 元, 增 长 3.9%; 集 体 企 业 增 加 值 1.80 亿 元, 增 长 23.2%; 股 份 制 企 业 增 加 值 亿 元, 增 长 10.7%; 私 营 企 业 增 加 值 亿 元, 增 长 13.1%; 外 商 投 资 及 港 澳 台 企 业 增 加 值 亿 元, 增 长 4.2% 近 年 来, 赣 州 市 固 定 资 产 投 资 规 模 持 续 较 快 增 长,2015 年 赣 州 市 全 年 固 定 资 产 投 资 亿 元, 增 长 17.6%, 其 中 工 业 投 资 亿 元, 下 降 6.0% 分 产 业 投 资 看, 第 一 产 业 投 资 亿 元, 比 上 年 增 长 54.1%; 第 二 产 业 投 资 亿 元, 下 降 6.2%; 第 三 产 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 9

11 业 投 资 亿 元, 增 长 31.9% 2015 年, 赣 州 市 全 年 财 政 总 收 入 亿 元, 比 上 年 增 长 7.5% 其 中, 公 共 财 政 预 算 收 入 亿 元, 增 长 9.0% 财 政 总 收 入 占 GDP 的 比 重 达 17.9%, 提 高 0.1 个 百 分 点 全 年 各 项 税 收 收 入 亿 元, 增 长 2.4% 公 共 财 政 预 算 支 出 亿 元, 增 长 14.7% 其 中, 民 生 类 支 出 350 亿 元, 增 长 15.5%, 占 财 政 总 支 出 的 比 重 达 56.8%, 比 上 年 提 高 0.2 个 百 分 点 总 体 看, 近 年 来 赣 州 市 经 济 总 量 和 固 定 资 产 投 资 持 续 增 长, 城 市 发 展 稳 步 推 进 ; 财 政 实 力 持 续 增 强 瑞 金 市 瑞 金 是 闻 名 中 外 的 红 色 故 都 共 和 国 摇 篮 中 央 红 军 长 征 出 发 地, 是 苏 区 时 期 党 中 央 驻 地 苏 维 埃 中 央 政 府 诞 生 地, 以 及 毛 泽 东 思 想 的 主 要 形 成 地 和 苏 区 精 神 党 的 三 大 优 良 作 风 的 主 要 发 源 地 瑞 金 位 于 江 西 省 东 南 边 陲, 武 夷 山 脉 西 麓, 与 福 建 省 长 汀 县 相 邻 全 市 国 土 面 积 2448 平 方 公 里, 辖 17 个 乡 镇 223 个 行 政 村 16 个 居 委 会, 人 口 68 万, 现 有 基 层 党 组 织 858 个 ( 其 中 基 层 党 委 31 个 党 总 支 43 个 党 支 部 784 个 ), 党 员 名 2012 年 6 月 28 日, 国 务 院 发 布 国 务 院 关 于 支 持 赣 南 等 原 中 央 苏 区 振 兴 发 展 的 若 干 意 见 ( 国 发 [2012]21 号 ), 给 予 包 含 执 行 西 部 大 开 发 政 策 在 内 的 财 税 投 资 金 融 产 业 生 态 补 偿 和 对 口 支 援 等 一 系 列 政 策 措 施 对 赣 南 苏 区 进 行 扶 持 其 中 城 市 建 设 方 面 提 出 支 持 赣 州 建 设 省 域 副 中 心 城 市, 调 整 行 政 区 划, 增 设 市 辖 区, 推 动 赣 县 南 康 上 犹 与 赣 州 中 心 城 区 同 城 化 发 展, 科 学 规 划 建 设 章 康 新 区, 扶 持 瑞 金 龙 南 次 中 心 城 市 建 设 ; 研 究 瑞 金 火 车 站 升 级 改 造 建 设 赣 东 南 机 场 和 瑞 金 通 勤 机 场 论 证 瑞 金 电 厂 扩 建 项 目 等 建 设 项 目 旅 游 发 展 方 面 深 化 赣 南 与 井 冈 山 闽 西 粤 东 北 的 旅 游 合 作, 以 瑞 金 为 核 心 高 起 点 建 设 一 批 精 品 景 区 和 经 典 线 路, 支 持 创 建 国 家 5A 级 旅 游 景 区, 推 动 红 色 旅 游 与 生 态 旅 游 休 闲 旅 游 历 史 文 化 旅 游 融 合 发 展 人 才 政 策 方 面, 加 大 东 部 地 区 中 央 国 家 机 关 和 中 央 企 事 业 单 位 与 赣 南 等 原 中 央 苏 区 干 部 交 流 工 作 的 力 度 ; 鼓 励 中 央 国 家 机 关 在 瑞 金 设 立 干 部 教 育 培 训 基 地 2014 年 3 月 20 日, 国 家 发 改 委 下 发 关 于 印 发 赣 闽 粤 原 中 央 苏 区 振 兴 发 展 规 划 的 通 知 ( 发 改 地 区 [2014]480 号 ), 通 知 明 确 : 加 快 赣 闽 粤 原 中 央 苏 区 振 兴 发 展, 对 于 探 索 革 命 老 区 扶 贫 攻 坚 新 路 子 推 动 实 现 跨 越 式 发 展 全 国 同 步 实 现 全 面 建 成 小 康 社 会 的 奋 斗 目 标, 具 有 十 分 重 要 的 意 义 所 印 发 的 赣 闽 粤 原 中 央 苏 区 振 兴 发 展 规 划 对 于 国 务 院 关 于 支 持 赣 南 等 原 中 央 苏 区 振 兴 发 展 的 若 干 意 见 中 发 展 内 容 给 予 了 明 确 规 划 2013 年 11 月, 根 据 国 务 院 办 公 厅 关 于 江 西 瑞 金 经 济 开 发 区 升 级 为 国 家 级 经 济 开 发 区 的 复 函 ( 国 办 函 号 ), 瑞 金 经 济 开 发 区 升 级 为 国 家 级 经 开 区 根 据 江 西 省 人 民 政 府 办 公 厅 印 发 的 关 于 支 持 赣 南 等 原 中 原 苏 区 振 兴 发 展 重 点 平 台 建 设 若 干 政 策 措 施 的 通 知 ( 赣 府 厅 发 号 ), 对 于 国 家 级 经 济 技 术 开 发 区 高 新 技 术 开 发 区 内 符 合 条 件 的 重 大 基 础 设 施 建 设 项 目, 给 予 贷 款 贴 息 支 持 根 据 瑞 金 市 2015 年 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 公 报,2015 年, 全 市 实 现 地 区 生 产 总 值 万 元, 比 上 年 增 长 10%, 其 中 : 第 一 产 业 增 加 值 万 元, 增 长 3.8%; 第 二 产 业 增 加 值 万 元, 增 长 10.7%; 第 三 产 业 增 加 值 万 元, 增 长 11.2% 三 次 产 业 结 构 比 为 15.5:33.6:50.9 三 次 产 业 对 经 济 增 长 的 贡 献 率 分 别 为 5% 41% 54% 人 均 生 产 总 值 元, 增 长 7.5% 2015 年, 全 市 完 成 500 万 元 以 上 固 定 资 产 投 资 万 元, 比 上 年 增 长 17% 按 投 资 主 体 分, 国 有 投 资 完 成 万 元, 增 长 100.9%; 非 国 有 投 资 完 成 万 元, 下 降 10.8%, 其 中 民 间 投 资 完 成 万 元, 下 降 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 10

12 9.8% 按 产 业 分, 第 一 产 业 完 成 投 资 万 元, 下 降 18.6 %; 第 二 产 业 ( 全 部 是 工 业 ) 完 成 投 资 万 元, 增 长 11.9%; 第 三 产 业 完 成 投 资 万 元, 增 长 22.2% 在 第 三 产 业 中, 房 地 产 开 发 投 资 完 成 万 元, 增 长 12.8% 商 品 房 销 售 面 积 平 方 米, 增 长 13.3%, 其 中 商 品 住 宅 销 售 面 积 平 方 米, 增 长 17.6% 2015 年, 全 市 实 现 财 政 总 收 入 万 元, 增 长 6%, 其 中 公 共 财 政 预 算 收 入 万 元, 增 长 9.5% 财 政 收 入 占 GDP 比 重 为 13%; 人 均 财 政 收 入 达 2526 元, 比 上 年 增 加 135 元 财 源 结 构 更 加 优 化, 税 收 收 入 万 元, 占 财 政 总 收 入 88.8%, 占 比 较 上 年 提 高 了 2 个 百 分 点 2013~2015 年, 瑞 金 市 可 控 财 力 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 其 中 地 方 一 般 预 算 收 入 占 比 分 别 为 25.87% 32.04% 和 27.68%, 政 府 性 基 金 收 入 占 比 分 别 为 22.66% 11.03% 和 17.61%, 上 级 补 助 收 入 占 比 分 别 为 49.39% 54.53% 和 54.43% 受 政 府 性 基 金 收 入 波 动 影 响, 瑞 金 市 可 控 财 力 波 动 中 有 所 增 长 ; 瑞 金 市 可 控 财 力 中 上 级 补 助 收 入 占 比 大 目 前 瑞 金 经 开 区 无 独 立 核 算 的 财 政 收 入 根 据 瑞 金 市 财 政 局 提 供 的 瑞 金 市 政 府 债 务 余 额 及 综 合 财 力 统 计 表, 截 至 2015 年 底, 瑞 金 市 政 府 债 务 余 额 ( 政 府 负 有 偿 还 责 任 的 债 务 + 政 府 负 有 担 保 责 任 的 债 务 余 额 *50%+ 政 府 可 能 承 担 一 定 救 助 责 任 的 债 务 *50%) 为 9.15 亿 元, 为 2015 年 瑞 金 市 地 方 可 控 财 力 的 21.63% 总 体 看, 公 司 作 为 瑞 金 市 及 瑞 金 经 济 技 术 开 发 区 ( 以 下 简 称 瑞 金 经 开 区 ) 的 重 要 基 础 设 施 建 设 及 投 融 资 主 体, 受 瑞 金 市 发 展 影 响 较 大 瑞 金 市 地 处 原 中 央 苏 区, 是 国 家 系 列 扶 持 政 策 的 对 象 之 一 ; 瑞 金 经 开 区 升 级 为 国 家 级 经 开 区, 目 前 重 点 项 目 建 设 可 受 融 资 贷 款 支 持 此 外, 近 年 来, 瑞 金 市 经 济 实 力 稳 步 增 长, 地 方 可 控 财 力 受 国 有 土 地 使 用 权 出 让 金 规 模 下 降 影 响 有 所 下 滑, 但 地 方 一 般 预 算 收 入 规 模 有 所 上 升, 可 控 财 力 质 量 水 平 有 所 提 升, 为 公 司 发 展 提 供 了 较 为 有 利 的 外 部 环 境 表 3 瑞 金 市 地 方 可 控 财 力 构 成 表 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 2013 年 2014 年 2015 年 ( 一 ) 地 方 一 般 预 算 收 入 税 收 收 入 非 税 收 入 ( 二 ) 政 府 性 基 金 收 入 国 有 土 地 使 用 权 出 让 金 其 他 ( 三 ) 上 级 补 助 收 入 返 还 性 收 入 一 般 性 转 移 支 付 收 入 专 项 转 移 支 付 收 入 ( 四 ) 预 算 外 财 政 专 户 收 入 地 方 可 控 财 力 资 料 来 源 : 联 合 资 信 根 据 瑞 金 市 财 政 局 提 供 数 据 整 理 表 4 瑞 金 市 政 府 债 务 构 成 和 综 合 财 力 统 计 ( 单 位 : 万 元 ) 地 方 债 务 ( 截 至 2015 年 底 ) 金 额 地 方 财 力 (2015 年 度 ) 金 额 ( 一 ) 政 府 负 有 偿 还 责 任 的 债 务 余 额 ( 一 ) 地 方 一 般 预 算 收 入 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 11

13 1 外 国 政 府 贷 款 1 税 收 收 入 国 际 金 融 组 织 贷 款 2 非 税 收 入 (1) 世 界 银 行 贷 款 ( 二 ) 转 移 支 付 和 税 收 返 还 收 入 (2) 亚 洲 开 发 银 行 贷 款 1 一 般 性 转 移 支 付 收 入 (3) 国 际 农 业 发 展 基 金 会 贷 款 2 专 项 转 移 支 付 收 入 (4) 其 他 国 际 金 融 组 织 贷 款 3 税 收 返 还 收 入 国 债 转 贷 资 金 ( 三 ) 国 有 土 地 使 用 权 出 让 收 入 农 业 综 合 开 发 借 款 1 国 有 土 地 使 用 权 出 让 金 5 解 决 地 方 金 融 风 险 等 专 项 借 款 国 有 土 地 收 益 基 金 6 国 内 金 融 机 构 借 款 农 业 土 地 开 发 资 金 (1) 政 策 性 银 行 借 款 新 增 建 设 用 地 有 偿 使 用 费 (2) 大 型 商 业 银 行 借 款 ( 四 ) 预 算 外 财 政 专 户 收 入 1191 (3) 其 他 类 型 银 行 借 款 债 券 融 资 (1) 中 央 代 发 地 方 政 府 债 券 (2) 企 业 债 券 融 资 (3) 中 期 票 据 融 资 8 向 单 位 个 人 借 款 拖 欠 工 资 和 工 程 款 10 供 应 商 应 付 款 (BT 项 目 ) 其 它 ( 二 ) 政 府 负 有 担 保 责 任 的 债 务 政 府 担 保 的 外 国 政 府 贷 款 2 政 府 担 保 的 国 际 金 融 组 织 贷 款 (1) 世 界 银 行 贷 款 (2) 亚 洲 开 发 银 行 贷 款 (3) 国 际 农 业 发 展 基 金 会 贷 款 (4) 其 他 国 际 金 融 组 织 贷 款 政 府 担 保 的 国 内 金 融 机 构 借 款 政 府 担 保 的 融 资 平 台 债 券 融 资 5 政 府 担 保 向 单 位 个 人 借 款 ( 三 ) 政 府 可 能 承 担 一 定 救 助 责 任 的 债 务 地 方 政 府 债 务 余 额 =( 一 )+( 二 ) 50%+( 三 ) 50% 地 方 综 合 财 力 =( 一 )+( 二 )+( 三 )+ ( 四 ) 债 务 率 =( 地 方 政 府 债 务 余 额 地 方 综 合 财 力 ) 100% 21.63% 资 料 来 源 : 联 合 资 信 根 据 瑞 金 市 财 政 局 提 供 数 据 整 理 五 基 础 素 质 分 析 1. 产 权 状 况 截 至 2015 年 底, 公 司 注 册 资 本 5.00 亿 元, 由 瑞 金 国 资 办 和 瑞 金 经 开 区 管 委 会 分 别 持 股 50%, 瑞 金 国 资 办 为 公 司 实 际 控 制 人 2. 企 业 规 模 公 司 是 瑞 金 市 及 瑞 金 经 开 区 的 重 要 基 础 设 施 建 设 及 投 融 资 主 体, 具 有 较 强 区 域 垄 断 优 势, 受 到 政 府 在 土 地 资 产 注 入 政 府 补 贴 和 业 务 模 式 等 方 面 的 较 大 支 持 目 前, 公 司 主 要 负 责 承 建 城 市 基 础 设 施 保 障 房 等 项 目, 形 成 了 以 工 程 施 工 收 入 为 主 同 时 向 小 微 担 保 业 务 拓 展 的 业 务 格 局 3. 人 员 素 质 截 至 2015 年 底, 公 司 高 层 管 理 人 员 董 事 长 1 人, 总 经 理 1 人, 副 总 经 理 3 人, 监 事 会 主 席 1 人 易 成 林,49 岁, 本 科 学 历, 房 地 产 估 价 师 经 济 师 易 成 林 于 1996 年 至 2010 年 4 月 任 职 于 瑞 金 市 房 管 局, 历 任 行 业 管 理 科 长 副 局 长 总 支 书 ;2010 年 4 月 至 2012 年 7 月 任 瑞 金 市 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 12

14 城 乡 规 划 监 察 大 队 大 队 长 兼 瑞 金 市 规 划 建 设 局 副 局 长 ;2012 年 7 月 至 2014 年 7 月 任 瑞 金 市 房 产 置 业 有 限 公 司 董 事 长 ;2014 年 7 月 至 今 任 公 司 法 定 代 表 人 董 事 长 杨 诚,49 岁, 本 科 学 历, 会 计 师 杨 诚 于 1989 年 7 月 至 1999 年 10 月 分 配 到 瑞 金 市 水 利 局 财 务 科 工 作, 历 任 科 员 财 务 科 长 ;1999 年 2010 月 至 04 年 9 月 任 瑞 金 市 财 政 局 驻 教 育 局 财 务 科 长 ;2004 年 10 月 至 今 在 公 司 历 任 财 务 科 长 副 总 经 理 监 事 会 主 席, 现 任 公 司 总 经 理 截 至 2015 年 底, 公 司 共 有 员 工 109 人, 从 年 龄 结 构 划 分,30 岁 以 下 员 工 49 人,30~50 岁 员 工 58 人,50 岁 以 上 的 2 人 ; 从 文 化 程 度 划 分, 本 科 学 历 及 以 上 的 66 人, 大 专 及 以 下 学 历 43 人 ; 从 岗 位 构 成 看, 其 中 管 理 人 员 52 人 销 售 人 员 3 人 其 他 职 员 54 人 总 体 看 来, 公 司 高 管 人 员 经 验 较 为 丰 富, 公 司 人 员 较 年 轻, 尚 能 满 足 公 司 目 前 经 营 管 理 需 求 4. 政 府 支 持 公 司 作 为 瑞 金 市 和 瑞 金 经 开 区 的 重 要 基 础 设 施 建 设 和 投 融 资 主 体, 瑞 金 市 政 府 在 土 地 资 产 注 入 财 政 补 贴 和 业 务 模 式 方 面 给 予 了 较 大 支 持 土 地 资 产 注 入 2009 年, 根 据 瑞 金 市 人 民 政 府 办 公 室 出 具 瑞 府 办 字 号 文 件,2009 年 度 划 入 公 司 1 宗 土 地 合 计 0.27 亿 元, 已 经 杭 州 永 正 房 地 产 土 地 评 估 有 限 公 司 出 具 的 赣 永 正 (2009) ( 估 ) 地 字 第 0903 号 评 估 报 告 评 估 确 认 2010 年, 根 据 瑞 金 市 人 民 政 府 办 公 室 出 具 瑞 府 办 字 号 文 件,2010 年 度 划 入 公 司 6 宗 土 地 合 计 6.64 亿 元, 已 经 杭 州 永 正 房 地 产 土 地 评 估 有 限 公 司 评 估 公 司 出 具 的 赣 永 正 (2010)( 估 ) 地 字 第 1203 号 评 估 报 告 评 估 确 认 2011 年, 根 据 瑞 金 市 人 民 政 府 办 公 室 出 具 瑞 府 办 字 号 文 件,2011 年 度 划 入 公 司 6 宗 土 地 合 计 9.28 亿 元, 已 经 杭 州 永 正 房 地 产 土 地 评 估 有 限 公 司 评 估 公 司 出 具 的 赣 永 正 (2011)( 估 ) 地 字 第 0703 号 评 估 报 告 评 估 确 认 2012 年, 根 据 瑞 金 市 人 民 政 府 办 公 室 出 具 瑞 府 办 字 号 文 件,2012 年 度 划 入 公 司 1 宗 土 地 合 计 1.07 亿 元, 已 经 杭 州 永 正 房 地 产 土 地 评 估 有 限 公 司 评 估 公 司 出 具 的 赣 永 正 (2012)( 估 ) 地 字 第 1003 号 评 估 报 告 评 估 确 认 2013 年, 根 据 瑞 金 市 人 民 政 府 办 公 室 出 具 瑞 府 办 字 号 文 件,2013 年 度 划 入 公 司 5 宗 土 地 合 计 9.07 亿 元, 已 经 杭 州 永 正 房 地 产 土 地 评 估 有 限 公 司 评 估 公 司 出 具 的 赣 永 正 (2013)( 估 ) 地 字 第 0503 号 评 估 报 告 评 估 确 认 2014 年, 根 据 瑞 金 市 人 民 政 府 办 公 室 出 具 瑞 府 办 字 号 文 件,2014 年 度 划 入 公 司 3 宗 土 地 合 计 3.08 亿 元, 已 经 杭 州 永 正 房 地 产 土 地 评 估 有 限 公 司 评 估 公 司 出 具 的 赣 永 正 (2014)( 估 ) 地 字 第 1103 号 评 估 报 告 评 估 确 认 根 据 瑞 金 市 人 民 政 府 办 公 室 出 具 瑞 府 办 字 号 文 件,2014 年 度 划 入 瑞 金 市 房 产 置 业 有 限 公 司 4 宗 土 地 合 计 1.40 亿 元, 已 经 评 估 公 司 出 具 的 赣 永 正 (2014)( 估 ) 地 字 第 1104 号 评 估 报 告 评 估 确 认 经 多 次 土 地 资 产 划 入, 截 至 2015 年 底, 公 司 账 面 土 地 共 万 平 方 米, 账 面 价 值 亿 元, 全 部 为 出 让 地 财 政 补 助 2013~2015 年, 根 据 瑞 金 市 财 政 局 出 具 的 关 于 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 公 司 专 项 补 贴 的 通 知 ( 瑞 财 字 号 瑞 财 字 号 瑞 财 字 号 ), 公 司 分 别 收 到 0.67 亿 元 0.70 亿 元 和 0.65 亿 元 财 政 补 贴, 均 计 入 营 业 外 收 入 中 业 务 模 式 公 司 与 瑞 金 市 政 府 签 订 工 程 建 设 协 议, 履 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 13

15 行 基 础 设 施 建 设 工 程 业 主 职 责, 通 过 招 投 标 方 式 选 定 项 目 设 计 单 位 监 理 单 位 施 工 单 位 等, 并 对 项 目 实 施 进 行 管 理 并 向 施 工 单 位 支 付 相 关 款 项 根 据 工 程 建 设 协 议, 瑞 金 市 政 府 向 公 司 支 付 回 购 款, 回 购 款 由 投 资 额 和 项 目 合 理 利 润 构 成, 投 资 额 主 要 包 括 经 瑞 金 市 政 府 确 认 的 与 项 目 直 接 相 关 的 全 部 投 资 ( 包 括 项 目 前 期 费 用 工 程 勘 察 费 用 工 程 设 计 费 用 工 程 监 理 费 用 工 程 管 理 费 用 工 程 决 算 费 用 ) 工 程 建 设 协 议 虽 未 对 项 目 合 理 利 润 做 具 体 规 定, 但 根 据 2012 年 以 后 公 司 已 经 确 认 的 收 入 情 况 看, 公 司 该 板 块 业 务 毛 利 率 为 22%, 且 持 续 稳 定 瑞 金 市 政 府 给 予 了 公 司 项 目 资 源 以 及 业 务 模 式 等 方 面 的 稳 定 支 持 六 管 理 分 析 1. 法 人 治 理 结 构 公 司 按 照 中 华 人 民 共 和 国 公 司 法 及 其 他 有 关 法 律 行 政 法 规 的 规 定, 制 定 了 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 章 程 ( 以 下 简 称 公 司 章 程 ) 公 司 依 法 设 立 了 股 东 会 董 事 会 公 司 设 股 东 会, 由 全 体 股 东 组 成, 是 公 司 的 权 力 机 构 ; 公 司 设 董 事 会, 成 员 为 11 人, 其 中 职 工 代 表 1 人, 职 工 代 表 由 公 司 职 工 代 表 大 会 选 举 产 生, 其 余 董 事 由 出 资 人 委 任 董 事 任 期 三 年, 任 期 届 满, 可 连 选 连 任, 董 事 在 任 期 届 满 前, 不 得 无 故 解 除 其 职 务 董 事 会 设 董 事 长 1 人, 董 事 长 为 公 司 法 定 代 表 人, 董 事 长 由 出 资 人 提 名 市 政 府 任 命, 任 期 三 年 公 司 设 总 经 理 1 名, 副 总 经 理 若 干, 由 董 事 会 聘 任 或 解 聘 总 经 理 对 董 事 会 负 责 2. 管 理 水 平 公 司 自 成 立 以 来, 相 继 执 行 了 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 监 事 会 议 事 规 则 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 监 事 会 监 督 实 施 办 法 ( 试 行 ) 组 织 机 构 编 制 方 案 ( 试 行 ) 经 营 管 理 制 度 ( 试 行 ) 人 事 劳 动 管 理 制 度 ( 试 行 ) 财 务 管 理 制 度 ( 试 行 ) 全 面 预 算 管 理 制 度 ( 试 行 ) 会 计 集 中 核 算 管 理 制 度 ( 试 行 ) 员 工 考 勤 管 理 制 度 等 管 理 制 度, 建 立 了 自 身 内 部 控 制 体 系 其 中, 经 营 管 理 制 度 ( 试 行 ) 是 公 司 根 据 绩 效 挂 钩, 独 立 经 营, 鼓 励 创 新, 超 收 分 成, 滚 存 发 展 的 原 则, 结 合 公 司 实 际 情 况 制 定 对 公 司 会 议 制 度 人 事 管 理 预 算 管 理 财 务 管 理 投 资 与 运 营 管 理 风 险 管 理 发 展 战 略 管 理 报 告 制 度 和 信 息 管 理 监 督 审 计 考 核 奖 惩 档 案 管 理 等 方 面 都 有 相 关 规 定 在 此 基 础 上, 公 司 在 财 务 管 理 方 面 专 门 制 定 了 财 务 管 理 制 度 ( 试 行 ), 对 公 司 财 务 核 算 财 务 审 批 现 金 管 理 经 营 收 入 管 理 专 项 资 金 管 理 票 证 管 理 会 计 档 案 管 理 处 罚 办 法 等 方 面 作 出 了 详 细 规 定 同 时 公 司 在 预 算 方 面 制 定 了 全 面 预 算 管 理 制 度 ( 试 行 ), 根 据 该 制 度 建 立 由 各 预 算 责 任 部 门 预 算 管 理 委 员 会 董 事 会 构 成 的 三 级 预 算 管 理 体 系, 集 团 公 司 董 事 会 是 预 算 管 理 的 最 高 决 策 机 构, 负 责 确 定 集 团 公 司 及 子 公 司 年 度 经 营 目 标, 审 批 集 团 公 司 及 子 公 司 年 度 预 算 方 案 及 其 调 整 方 案 总 体 看, 公 司 内 部 管 理 制 度 相 对 健 全, 能 较 为 有 效 的 防 范 公 司 内 部 经 营 风 险, 满 足 公 司 现 阶 段 需 求 七 经 营 分 析 1. 经 营 现 状 公 司 是 瑞 金 市 及 瑞 金 经 开 区 的 重 要 基 础 设 施 投 资 建 设 及 投 融 资 主 体, 主 要 承 建 城 市 基 础 设 施 保 障 房 等 项 目, 公 司 营 业 收 入 主 要 由 工 程 施 工 收 入 构 成, 工 程 施 工 收 入 占 营 业 收 入 比 重 均 超 过 99% 2013~2015 年, 公 司 分 别 实 现 营 业 收 入 2.35 亿 元 2.85 亿 元 和 3.20 亿 元 ; 毛 利 率 较 为 稳 定, 三 年 分 别 为 22.00% 22.28% 和 22.53% 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 14

16 表 ~2015 年 公 司 营 业 收 入 构 成 情 况 ( 单 位 : 万 元 %) 业 务 板 块 2013 年 2014 年 2015 年 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 工 程 施 工 担 保 费 评 审 费 合 计 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 公 司 工 程 施 工 项 目 主 要 由 公 司 本 部 子 公 司 瑞 金 市 政 和 子 公 司 瑞 金 置 业 公 司 负 责, 首 先, 公 司 与 政 府 签 订 工 程 建 设 协 议, 履 行 基 础 设 施 建 设 工 程 业 主 职 责, 通 过 招 投 标 方 式 选 定 项 目 设 计 单 位 监 理 单 位 施 工 单 位 等, 并 对 项 目 实 施 进 行 管 理 并 向 施 工 单 位 支 付 相 关 款 项 根 据 工 程 建 设 协 议, 瑞 金 市 政 府 向 公 司 支 付 回 购 款, 回 购 款 由 投 资 额 和 项 目 合 理 利 润 构 成, 投 资 额 主 要 包 括 经 瑞 金 市 政 府 确 认 的 与 项 目 直 接 相 关 的 全 部 投 资 ( 包 括 项 目 前 期 费 用 工 程 勘 察 费 用 工 程 设 计 费 用 工 程 监 理 费 用 工 程 管 理 费 用 工 程 决 算 费 用 ) 工 程 建 设 协 议 中 商 定 瑞 金 市 政 府 分 期 向 公 司 支 付 回 购 款, 但 未 约 定 具 体 支 付 时 间 ; 同 时 协 议 中 未 对 项 目 合 理 利 润 做 具 体 规 定, 但 根 据 近 年 来 公 司 已 经 确 认 的 收 入 情 况 看, 公 司 该 板 块 业 务 毛 利 率 为 22%, 且 持 续 稳 定 项 目 建 设 资 金 来 源 于 政 府 拨 款 和 公 司 自 筹 政 府 拨 款 方 式 为 公 司 在 按 照 与 项 目 施 工 方 签 订 的 建 设 协 议 需 要 支 付 建 设 款 项 时, 公 司 向 瑞 金 市 政 府 申 请 拨 款 公 司 收 到 政 府 拨 付 的 工 程 款 时 增 加 其 他 应 付 款, 公 司 拨 付 建 设 资 金 时 增 加 存 货, 公 司 每 年 年 底 对 完 工 项 目 与 政 府 结 算, 结 算 后, 公 司 根 据 项 目 完 工 进 度 确 认 单 确 认 收 入, 首 先 抵 减 其 他 应 付 款 中 已 收 到 财 政 拨 付 的 项 目 款, 然 后 收 到 的 收 入 增 加 货 币 资 金, 未 收 到 的 增 加 应 收 账 款, 同 时 根 据 存 货 结 转 营 业 成 本 根 据 项 目 完 工 进 度 确 认 单,2013 年, 公 司 完 成 了 苏 维 埃 大 道 工 程 红 军 大 道 象 湖 大 道 三 个 项 目 ;2014 年, 公 司 完 成 了 七 彩 大 道 湿 地 公 园 红 井 路 三 个 项 目 ;2015 年, 公 司 完 成 了 旅 游 接 待 中 心 沙 洲 景 区 七 彩 大 道 湿 地 公 园 等 项 目, 三 年 分 别 确 认 收 入 2.35 亿 元 2.84 亿 元 和 3.18 亿 元 截 至 2015 年 底, 公 司 尚 有 2.12 亿 元 收 入 款 未 收 到, 反 映 在 应 收 账 款 中 截 至 2015 年 底, 公 司 主 要 在 建 工 程 施 工 项 目 包 括 食 品 产 业 园 项 目 红 色 旅 游 沙 洲 等 景 区 建 设 项 目 城 市 防 洪 绵 江 河 右 岸 工 程 农 副 产 品 加 工 小 区 基 础 设 施 绿 草 湖 生 态 湿 地 公 园 保 障 性 住 房 工 程 等 项 目, 预 计 总 投 资 约 亿 元, 已 累 计 投 资 亿 元, 体 现 在 存 货 开 发 成 本 中 表 6 截 至 2015 年 底 公 司 主 要 在 建 项 目 情 况 项 目 名 称 预 计 总 投 资 预 计 完 工 时 间 ( 单 位 : 万 元 ) 累 计 投 资 额 食 品 产 业 园 项 目 / 红 色 旅 游 沙 洲 等 景 区 建 设 项 目 城 市 防 洪 绵 江 河 右 岸 工 程 农 副 产 品 加 工 小 区 基 础 设 施 / / / 绿 草 湖 生 态 湿 地 公 园 / 保 障 性 住 房 工 程 / 经 开 区 及 市 政 工 程 / 安 置 房 / 石 井 廉 租 房 / 叶 坪 公 租 房 / 福 利 中 心 20 米 道 路 工 程 / 安 置 区 工 程 / 青 年 路 ( 八 一 北 路 至 沿 江 路 ) 新 建 道 路 / 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 此 外, 公 司 担 保 费 收 入 主 要 由 子 公 司 瑞 金 小 微 担 保 公 司 实 现, 其 收 入 规 模 在 公 司 营 业 收 入 中 占 比 小, 对 公 司 营 业 收 入 影 响 较 小 截 至 2015 年 底, 小 微 担 保 公 司 对 外 担 保 金 额 为 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 15

17 万 元 2. 未 来 发 展 公 司 作 为 瑞 金 市 及 瑞 金 经 开 区 的 重 要 基 础 设 施 投 资 建 设 及 投 融 资 主 体, 一 方 面 承 担 了 政 府 建 设 瑞 金 的 业 务 职 责 及 投 融 资 职 责, 公 司 在 稳 步 推 进 现 有 项 目 建 设 的 基 础 上, 将 继 续 承 担 有 利 于 民 生 的 基 础 设 施 建 设 相 关 工 作 ; 另 一 方 面, 为 缓 解 瑞 金 市 小 微 企 业 经 营 资 金 困 难 问 题, 公 司 积 极 拓 展 了 担 保 业 务, 公 司 于 2013 年 设 立 的 瑞 金 小 微 担 保 公 司, 该 项 业 务 也 在 2014 年 有 所 推 进, 为 小 微 企 业 的 发 展 提 供 了 资 金 支 持, 有 利 于 瑞 金 市 经 济 发 展 在 此 基 础 上, 公 司 将 继 续 扩 大 公 司 资 产 规 模, 努 力 拓 宽 企 业 融 资 渠 道 建 立 科 学 融 资 决 策 机 制 减 弱 经 营 对 政 府 的 依 赖 积 极 发 展 其 他 业 务 截 至 2015 年 底, 公 司 在 建 项 目 预 计 总 投 资 亿 元, 累 计 投 资 亿 元 ; 未 来 拟 建 项 目 主 要 为 瑞 金 市 一 江 两 岸 棚 改 及 历 史 文 化 街 区 保 护 工 程 ( 一 期 ) PPP 项 目 和 经 开 区 基 础 设 施 PPP 项 目, 预 计 总 投 资 额 分 别 为 亿 元 和 6.40 亿 元, 预 计 完 工 时 间 均 为 2017 年 12 月 整 体 看, 公 司 未 来 投 资 规 模 较 大 2. 资 产 质 量 2013~2015 年, 公 司 资 产 不 断 增 长, 年 复 合 增 长 率 21.39% 截 至 2015 年 底, 公 司 资 产 总 额 为 亿 元, 较 上 年 增 长 17.96%, 主 要 来 自 其 他 应 收 款 和 存 货 的 增 长 从 资 产 结 构 来 看, 公 司 流 动 资 产 占 比 高, 近 三 年 均 在 90% 以 上, 其 他 各 类 资 产 占 比 较 低 流 动 资 产 2013~2015 年, 公 司 流 动 资 产 不 断 增 长, 年 复 合 增 长 率 20.65% 截 至 2015 年 底, 公 司 流 动 资 产 总 额 为 亿 元, 较 上 年 增 长 17.65%, 主 要 来 自 其 他 应 收 款 和 存 货 的 增 长 ; 从 构 成 看, 公 司 流 动 资 产 主 要 由 货 币 资 金 ( 占 比 6.97%) 其 他 应 收 款 ( 占 比 19.02%) 和 存 货 ( 占 比 70.38%) 构 成 图 年 底 公 司 流 动 资 产 结 构 图 八 财 务 分 析 1. 财 务 质 量 及 财 务 概 况 公 司 提 供 的 2013~2015 年 三 年 连 审 财 务 报 表 经 亚 太 ( 集 团 ) 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 计, 并 出 具 了 标 准 无 保 留 审 计 意 见 从 合 并 范 围 看,2013 年 新 纳 入 合 并 范 围 瑞 金 市 红 都 市 政 工 程 管 理 有 限 公 司 和 瑞 金 小 微 担 保 公 司 2 家 子 公 司 ;2014 年 和 2015 年 均 无 新 纳 入 合 并 范 围 子 公 司 由 于 合 并 范 围 变 动 的 子 公 司 资 产 及 收 入 规 模 均 较 小, 合 并 范 围 变 化 对 公 司 财 务 报 表 数 据 可 比 性 影 响 不 大 截 至 2015 年 底, 公 司 ( 合 并 ) 资 产 总 额 亿 元, 所 有 者 权 益 亿 元 ;2015 年 公 司 实 现 营 业 务 收 入 3.20 亿 元, 利 润 总 额 1.13 亿 元 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 2013~2015 年, 公 司 货 币 资 金 不 断 上 升, 年 均 变 化 率 为 56.13% 截 至 2015 年 底, 公 司 货 币 资 金 为 4.07 亿 元, 其 中 银 行 存 款 2.00 亿 元 受 限 货 币 资 金 为 2.07 亿 元 2013~2015 年, 公 司 应 收 账 款 年 复 合 增 长 率 为 80.45% 截 至 2015 年 底, 公 司 应 收 账 款 余 额 2.12 亿 元, 全 部 为 瑞 金 市 财 政 局 所 欠 项 目 工 程 款, 公 司 未 计 提 坏 账 准 备 2013~2015 年, 公 司 其 他 应 收 款 不 断 增 长, 年 复 合 增 长 率 为 59.55% 截 至 2015 年 底, 公 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 16

18 司 其 他 应 收 款 为 亿 元, 主 要 为 代 垫 款 与 往 来 款 项 2015 年 底, 公 司 其 他 应 收 款 前 五 名 分 别 为 瑞 金 市 财 政 局 (10.14 亿 元, 账 龄 2 年 以 内 ) 瑞 金 市 建 设 工 程 管 理 有 限 公 司 (0.59 亿 元, 账 龄 4 年 以 内 ) 瑞 金 市 国 有 资 产 监 督 管 理 办 公 室 (0.46 亿 元, 账 龄 1 年 以 内 ) 瑞 金 经 济 技 术 开 发 区 管 理 委 员 会 (0.04 亿 元, 账 龄 3 年 以 内 ) 和 益 成 食 品 有 限 责 任 公 司 (0.03 亿 元, 账 龄 1 年 以 内 ), 合 计 占 比 为 99.97% 账 龄 组 合 中, 采 用 账 龄 分 析 法 计 提 坏 账 准 备 的 应 收 账 款 中,1 年 以 内 占 6.33%,1~2 年 占 9.79%,2~3 年 占 15.21%,3 年 以 上 占 68.67%, 合 计 0.66 亿 元, 共 计 提 坏 账 准 备 0.16 亿 元 ; 无 风 险 组 合 中 全 部 为 政 府 机 关 及 企 事 业 单 位 的 应 收 款 项, 未 计 提 坏 账 准 备 2013~2015 年, 公 司 存 货 不 断 增 长, 年 复 合 增 长 率 10.87%, 主 要 是 土 地 资 产 的 注 入 以 及 项 目 开 发 成 本 的 增 长 2015 年 底 公 司 存 货 为 亿 元, 由 开 发 成 本 ( 占 32.12%,13.19 亿 元 ) 和 开 发 土 地 ( 占 67.88%,27.90 亿 元 ) 构 成 ; 其 中 开 发 土 地 全 部 为 出 让 地, 共 万 平 方 米, 抵 押 比 率 为 83.93%, 抵 押 土 地 资 产 占 比 高 非 流 动 资 产 2013~2015 年, 公 司 非 流 动 资 产 快 速 增 长, 年 复 合 增 长 % 截 至 2015 年 底, 公 司 非 流 动 资 产 1.01 亿 元, 主 要 由 可 供 出 售 金 融 资 产 和 固 定 资 产 构 成 2013~2015 年, 公 司 固 定 资 产 分 别 为 0.15 亿 元 0.70 亿 元 和 0.67 亿 元, 年 复 合 增 长 %, 主 要 由 房 屋 建 筑 物 构 成 总 体 看, 近 几 年 公 司 资 产 规 模 快 速 增 长, 流 动 资 产 占 比 很 高 流 动 资 产 以 土 地 资 产 为 主, 土 地 抵 押 占 比 高, 公 司 资 产 流 动 性 偏 弱, 整 体 资 产 质 量 一 般 3. 负 债 及 所 有 者 权 益 所 有 者 权 益 2013~2015 年, 公 司 所 有 者 权 益 快 速 增 长, 年 复 合 增 长 9.03%, 主 要 为 对 公 司 土 地 注 入 带 动 资 本 公 积 的 增 长 以 及 未 分 配 利 润 的 增 长 截 至 2015 年 底, 公 司 所 有 者 权 益 亿 元 ; 所 有 者 权 益 中 实 收 资 本 资 本 公 积 盈 余 公 积 和 未 分 配 利 润 分 别 占 12.29% 78.33% 1.06% 和 8.32% 总 体 看, 公 司 所 有 者 权 益 稳 定 性 较 好 负 债 2013~2015 年, 公 司 负 债 总 额 不 断 增 长, 年 复 合 增 长 率 为 75.30%, 主 要 是 长 期 借 款 其 他 应 付 款 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 以 及 其 他 非 流 动 负 债 的 增 加 截 至 2015 年 底, 公 司 负 债 总 额 亿 元, 其 中 流 动 负 债 和 非 流 动 负 债 分 别 占 44.97% 和 55.03%, 非 流 动 负 债 占 比 较 大 2013~2015 年, 公 司 流 动 负 债 不 断 增 长, 年 复 合 增 长 66.86% 截 至 2015 年 底, 公 司 流 动 负 债 8.42 亿 元, 较 2014 年 底 增 长 86.91%, 主 要 是 其 他 应 付 款 和 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 增 加 所 致 流 动 负 债 主 要 由 其 他 应 付 款 ( 占 48.67% ) 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 ( 占 44.19%) 和 应 交 税 费 ( 占 5.93%) 构 成 2013~2015 年, 公 司 其 他 应 付 款 快 速 增 长, 年 复 合 变 化 率 为 77.26% 2015 年 底 公 司 其 他 应 付 款 余 额 为 4.10 亿 元, 较 2014 年 增 长 46.05%, 主 要 是 与 建 设 方 往 来 款 增 加 所 致 ; 其 他 应 付 款 前 五 名 分 别 为 瑞 金 市 旅 游 开 发 投 资 有 限 公 司 瑞 金 市 财 政 局 江 西 省 惠 从 生 投 资 管 理 有 限 公 司 江 西 中 捷 工 程 建 设 有 限 公 司 和 江 西 华 盛 建 筑 工 程 公 司, 合 计 占 比 为 97.01% 2013~2015 年, 公 司 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 分 别 为 1.50 亿 元 1.30 亿 元 和 3.72 亿 元, 其 中 主 要 为 一 年 内 到 期 的 长 期 借 款 和 一 年 内 到 期 的 其 他 借 款 2013~2015 年, 公 司 非 流 动 负 债 持 续 增 长, 年 均 复 合 增 长 83.24%, 分 别 为 3.07 亿 元 6.08 亿 元 和 亿 元 截 至 2015 年 底, 公 司 非 流 动 负 债 主 要 由 长 期 借 款 ( 占 比 69.86%) 和 其 他 非 流 动 负 债 ( 占 比 30.14%) 构 成 2013~2015 年, 公 司 长 期 借 款 持 续 增 长, 年 复 合 增 长 率 为 61.82% 截 至 2015 年 底, 公 司 长 期 借 款 为 7.20 亿 元, 全 部 为 抵 押 借 款 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 17

19 2013~2015 年 公 司 其 他 非 流 动 负 债 分 别 为 0.32 亿 元 1.42 亿 元 和 3.11 亿 元 2015 年 公 司 其 他 非 流 动 负 债 主 要 为 公 司 向 民 生 加 银 资 产 管 理 有 限 公 司 赣 州 发 展 投 资 控 股 集 团 有 限 责 任 公 司 和 国 开 发 展 基 金 有 限 公 司 的 借 款 2013 年 12 月 20 日 公 司 与 赣 州 发 展 投 资 控 股 集 团 有 限 责 任 公 司 签 订 借 款 合 同, 借 款 金 额 为 0.64 亿 元 ( 分 2 期 ), 期 限 为 10 年, 用 于 瑞 金 市 农 村 危 旧 土 坯 房 改 造,2015 年 末 余 额 为 0.50 元 ( 不 包 含 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 );2015 年 9 月 15 日 本 公 司 与 民 生 加 银 资 产 管 理 有 限 公 司 签 订 存 单 质 押 式 回 购 合 同, 借 款 金 额 为 2.04 亿 元, 定 期 存 单 期 限 为 3 年,2015 年 末 余 额 为 2.04 亿 元 ( 不 包 含 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 );0.32 亿 元 为 国 开 发 展 基 金 公 司 向 公 司 的 注 资, 国 开 基 金 每 年 通 过 现 金 分 红 收 购 溢 价 等 方 式 取 得 的 投 资 收 益 应 按 1.2%/ 年 的 收 益 率 计 算 投 资 收 益 上 述 有 息 债 务 已 调 整 至 长 期 债 务 核 算 图 2 近 三 年 公 司 负 债 指 标 情 况 ( 亿 元 ) (%) 年 2014 年 2015 年 短 期 债 务 长 期 债 务 全 部 债 务 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 比 率 长 期 债 务 资 本 化 比 率 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 近 三 年, 公 司 有 息 债 务 规 模 有 所 波 动 2013~2015 年, 公 司 长 期 债 务 分 别 为 3.07 亿 元 6.07 亿 元 和 亿 元, 全 部 债 务 分 别 为 4.57 亿 元 7.37 亿 元 和 亿 元, 年 复 合 增 长 率 为 73.98% 2013~2015 年, 公 司 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 比 率 和 长 期 债 务 资 本 化 比 率 均 波 动 增 长, 均 值 分 别 为 25.09% 19.72% 和 15.48%,2015 年 底 分 别 为 31.53% 25.36% 和 19.73% 总 体 看, 公 司 债 务 负 担 较 轻 总 体 看, 公 司 负 债 规 模 快 速 增 长, 以 长 期 借 款 和 其 他 应 付 款 为 主 ; 公 司 有 息 债 务 规 模 波 动 增 长 且 长 期 负 债 占 比 较 高, 与 项 目 建 设 项 目 周 期 长 相 匹 配, 债 务 结 构 合 理, 公 司 债 务 负 担 较 轻 4. 盈 利 能 力 2013~2015 年, 在 公 司 营 业 收 入 持 续 增 长, 年 均 增 幅 为 16.74%,2015 年 公 司 实 现 营 业 收 入 3.20 亿 元 2013~2015 年 公 司 营 业 成 本 相 应 稳 定 增 长, 年 复 合 增 长 率 为 16.34%, 基 本 与 营 业 收 入 增 幅 持 平 2015 年, 公 司 营 业 成 本 为 2.48 亿 元, 同 比 增 长 11.71%, 主 要 为 工 程 施 工 成 本 近 三 年 公 司 营 业 利 润 率 为 21.27% 21.53% 和 21.77%, 基 本 保 持 稳 定 2013~2015 年, 公 司 期 间 费 用 ( 销 售 费 用 管 理 费 用 财 务 费 用 ) 占 营 业 收 入 比 重 分 别 为 3.54% 4.96% 和 4.74%,2015 年 公 司 管 理 费 用 为 0.16 亿 元, 与 2014 年 相 同 总 体 看, 公 司 期 间 费 用 控 制 水 平 较 好 2013~2015 年 公 司 分 别 实 现 营 业 利 润 0.29 亿 元 0.55 亿 元 和 0.48 亿 元 2013~2015 年, 公 司 营 业 外 收 入 分 别 为 0.67 亿 元 0.70 亿 元 和 0.65 亿 元, 主 要 由 政 府 补 贴 构 成, 是 利 润 总 额 的 重 要 补 充 ; 同 期, 公 司 公 司 利 润 总 额 分 别 为 0.96 亿 元 1.24 亿 元 和 1.13 亿 元 从 盈 利 指 标 看,2013~2015 年, 受 权 益 规 模 持 续 增 长 影 响, 公 司 总 资 本 收 益 率 和 净 资 产 收 益 率 均 呈 下 降 态 势, 三 年 平 均 值 分 别 为 2.15% 和 2.58%,2015 年 为 1.86% 和 2.49% 总 体 看, 三 年 来 公 司 收 入 规 模 持 续 增 长, 收 入 构 成 较 为 单 一, 盈 利 能 力 尚 可 ; 财 政 补 贴 是 公 司 利 润 总 额 的 重 要 补 充 5. 现 金 流 经 营 活 动 方 面,2013~2015 年, 公 司 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 波 动 中 有 所 下 降, 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 18

20 分 别 为 1.72 亿 元 2.37 亿 元 和 2.65 亿 元, 近 三 年 公 司 现 金 收 入 比 分 别 为 % 92.96% 和 60.27%,2015 年, 公 司 收 入 实 现 质 量 有 所 下 降, 公 司 整 体 收 入 实 现 质 量 一 般 2013~2015 年, 公 司 收 到 其 他 与 经 营 活 动 有 关 现 金 分 别 为 6.35 亿 元 9.42 亿 元 和 亿 元, 主 要 为 往 来 款 及 政 府 补 助 ; 近 三 年 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 量 分 别 为 8.72 亿 元 亿 元 和 亿 元 近 三 年 公 司 经 营 活 动 现 金 流 出 分 别 为 7.86 亿 元 亿 元 和 亿 元, 受 工 程 施 工 等 业 务 成 本 投 入 增 长 的 影 响,2013~2015 年 公 司 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 波 动 中 有 所 增 长, 分 别 为 2.02 亿 元 5.09 亿 元 和 3.64 亿 元 ; 支 付 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 分 别 为 5.82 亿 元 7.25 亿 元 和 亿 元, 主 要 由 往 来 款 构 成 2013~2015 年 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 0.87 亿 元 亿 元 和 亿 元 从 投 资 活 动 看,2013~2015 年, 公 司 无 相 关 投 资 活 动 现 金 流 入 近 三 年, 投 资 活 动 现 金 流 出 分 别 为 0.02 亿 元 0.58 亿 元 和 0.30 亿 元, 主 要 为 投 资 支 付 的 现 金, 其 中 2014 年 公 司 购 建 固 定 资 产 无 形 资 产 支 付 的 现 金 较 2013 年 大 幅 增 加 主 要 是 因 为 当 年 新 建 标 准 厂 房 等 固 定 资 产 所 致 公 司 近 三 年 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 2013~2015 年, 公 司 取 得 借 款 收 到 的 现 金 分 别 为 0.83 亿 元 4.32 亿 元 和 亿 元,2014 年 取 得 借 款 收 到 的 现 金 较 上 年 大 幅 增 加, 主 要 是 因 为 公 司 新 增 赣 州 银 行 股 份 有 限 公 司 瑞 金 京 里 支 行 长 期 借 款 2.60 亿 元 近 三 年, 公 司 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 入 量 分 别 为 0.83 亿 元 4.32 亿 元 和 亿 元 2013~2015 年, 公 司 偿 还 债 务 支 付 的 现 金 分 别 为 0.93 亿 元 1.52 亿 元 和 5.55 亿 元,2013 年 公 司 偿 还 债 务 支 付 的 现 金 较 2012 年 有 所 增 加 主 要 是 因 为 公 司 偿 还 国 家 开 发 银 行 贷 款 赣 州 银 行 股 份 有 限 公 司 瑞 金 京 里 支 行 部 分 到 期 的 借 款,2013~2015 年, 公 司 筹 资 活 动 现 金 流 出 量 分 别 为 1.28 亿 元 1.92 亿 元 和 8.31 亿 元 近 三 年, 公 司 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 亿 元 2.40 亿 元 和 3.96 亿 元 总 体 看, 受 经 营 活 动 现 金 流 净 额 流 出 加 大 影 响, 公 司 筹 资 活 动 前 现 金 流 净 额 流 出 加 大, 公 司 需 加 大 筹 资 活 动 现 金 流 入 来 平 衡 现 金 流 6. 偿 债 能 力 从 短 期 偿 债 指 标 看,2013~2015 年, 公 司 流 动 比 率 与 速 动 比 率 持 续 下 降, 三 年 平 均 值 分 别 为 % 和 %,2015 年 底 分 别 为 % 和 % 由 于 公 司 流 动 资 产 中 存 货 所 占 比 率 较 大 因 此 公 司 速 动 比 率 远 小 于 流 动 比 率 公 司 短 期 偿 债 能 力 指 标 较 好, 同 时 考 虑 到 公 司 短 期 债 务 规 模 较 小, 公 司 短 期 偿 债 能 力 尚 可 从 长 期 偿 债 指 标 看,2013~2015 年, 公 司 EBITDA 分 别 为 0.97 亿 元 1.27 亿 元 和 1.16 亿 元, 全 部 债 务 /EBITDA 指 标 分 别 为 4.73 倍 5.78 倍 和 倍,EBITDA 对 全 部 债 务 保 障 能 力 较 弱, 但 考 虑 到 瑞 金 市 政 府 对 公 司 业 务 模 式 的 确 定, 以 及 给 予 在 土 地 资 产 注 入 财 政 补 贴 等 方 面 的 支 持, 公 司 整 体 偿 债 能 力 尚 可 截 至 2015 年 底, 公 司 合 并 口 径 对 外 担 保 总 计 3.00 亿 元 ( 不 包 含 公 司 子 公 司 瑞 金 市 振 兴 小 微 企 业 信 用 担 保 有 限 责 任 公 司 正 在 履 行 的 融 资 担 保 余 额 万 元 ), 担 保 比 率 为 7.37%, 担 保 比 率 低 ; 其 中 公 司 对 瑞 金 市 旅 游 开 发 投 资 有 限 公 司 担 保 1.20 亿 元 对 瑞 金 市 国 有 资 产 经 营 有 限 公 司 担 保 额 度 为 1.80 亿 元,2015 年, 上 述 两 家 公 司 经 营 正 常 总 体 看, 公 司 或 有 负 债 风 险 小 截 至 2016 年 5 月 18 日, 公 司 共 获 得 授 信 额 度 总 量 为 亿 元, 已 全 部 使 用, 公 司 间 接 融 资 渠 道 亟 待 拓 宽 7. 过 往 债 务 履 约 情 况 根 据 中 国 人 民 银 行 企 业 基 本 信 用 信 息 报 告 ( 机 构 信 用 代 码 :G H), 截 至 2016 年 5 月 10 日, 公 司 无 未 结 清 和 已 结 清 的 不 良 信 贷 信 息 记 录, 但 存 在 2 笔 未 结 清 和 29 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 19

21 笔 已 结 清 的 关 注 类 贷 款 ; 根 据 国 家 开 发 银 行 江 西 省 分 行 出 具 的 说 明, 国 家 开 发 银 行 根 据 内 部 分 类 方 法 与 标 准 将 上 述 贷 款 列 为 关 注 类 贷 款, 并 非 因 为 公 司 偿 还 能 力 不 足 或 存 在 违 约 风 险 整 体 看, 公 司 过 往 债 务 履 约 情 况 良 好 8. 抗 风 险 能 力 基 于 对 公 司 自 身 经 营 和 财 务 风 险, 以 及 瑞 金 市 的 财 力 状 况 以 及 对 公 司 的 各 项 支 持 综 合 判 断, 公 司 整 体 抗 风 险 能 力 较 强 九 本 期 债 券 偿 债 能 力 分 析 1. 本 期 债 券 对 公 司 现 有 债 务 的 影 响 截 至 2015 年 底, 公 司 全 部 债 务 和 长 期 债 务 分 别 为 亿 元 和 亿 元 本 期 债 券 分 别 占 2015 年 底 公 司 全 部 债 务 和 长 期 债 务 的 86.82% 和 %, 本 期 债 券 的 发 行 对 公 司 现 有 债 务 规 模 的 影 响 大 截 至 2015 年 底, 公 司 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 比 率 和 长 期 债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 31.53% 25.36% 和 19.73%, 以 公 司 2015 年 底 财 务 数 据 为 基 础, 不 考 虑 其 他 因 素, 预 计 本 期 债 券 发 行 后, 上 述 指 标 将 分 别 上 升 至 43.03% 38.83% 和 35.10% 公 司 有 息 债 务 规 模 将 显 著 上 升, 但 整 体 债 务 仍 处 于 较 低 水 平 2. 本 期 债 券 偿 债 能 力 分 析 2013~2015 年, 公 司 EBITDA 分 别 为 0.97 亿 元 1.27 亿 元 和 1.16 亿 元, 分 别 为 本 期 债 券 拟 发 行 额 度 的 0.08 倍 0.11 倍 和 0.10 倍 ;2013~2015 年 公 司 经 营 活 动 的 现 金 流 入 量 分 别 为 8.72 亿 元 亿 元 和 亿 元, 分 别 为 本 期 债 券 拟 发 行 额 度 的 0.73 倍 1.01 倍 和 1.63 倍 本 期 债 券 分 别 于 第 3 第 4 第 5 第 6 和 第 7 个 计 息 年 度 末 偿 还 本 期 债 券 发 行 总 额 的 20%, 单 年 最 高 需 偿 付 本 金 2.40 亿 元 2013~2015 年, 公 司 EBITDA 分 别 为 单 年 需 偿 付 本 金 2.40 亿 元 的 0.40 倍 0.53 倍 和 0.48 倍 ; 同 期, 经 营 活 动 的 现 金 流 入 量 分 别 为 单 年 需 偿 付 本 金 2.40 亿 元 的 3.63 倍 5.03 倍 和 8.14 倍 总 体 看, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 量 对 本 期 债 券 和 单 年 最 高 需 偿 付 本 金 的 保 障 程 度 较 强 本 期 债 券 分 期 偿 还 本 金 的 设 置, 有 助 于 分 散 集 中 偿 付 的 风 险 3. 本 期 债 券 偿 债 资 金 来 源 本 期 债 券 发 行 规 模 为 12 亿 元, 在 存 续 期 内 每 年 付 息 一 次, 同 时 设 置 本 金 提 前 偿 还 条 款, 分 别 于 本 期 债 券 的 第 3 第 4 第 5 第 6 和 第 7 个 计 息 年 度 末 偿 还 本 期 债 券 发 行 总 额 的 20% 本 期 债 券 募 集 资 金 亿 元, 其 中 9.00 亿 元 用 于 物 流 园 项 目,3.00 亿 元 用 于 电 子 商 务 产 业 园 项 目 物 流 园 项 目 2015~2017 年 为 项 目 建 设 期 (3 年 建 设 期 ),2018 年 之 后 为 项 目 运 营 期 ; 根 据 江 西 金 浪 工 程 咨 询 有 限 公 司 编 制 的 可 行 性 研 究 报 告, 综 合 物 流 区 项 目 和 国 检 配 套 服 务 区 项 目 2018~2023 年 可 实 现 租 赁 及 销 售 收 入 合 计 万 元 综 合 物 流 区 预 计 将 于 2018~2023 年 间 实 现 租 金 收 入 万 元, 预 计 将 于 2017~2021 年 间 实 现 销 售 收 入 万 元 商 贸 物 流 区 平 方 米, 其 中 按 2018~2023 年 租 赁 面 积 分 别 为 平 方 米 平 方 米 平 方 米 平 方 米 平 方 米 和 平 方 米, 月 租 60 元 / 平 方 米 计 算, 年 租 金 收 入 万 元 ; 仓 储 物 流 区 平 方 米, 月 租 按 元 / 平 方 米 计 算, 年 租 金 收 入 万 元 ; 公 共 服 务 区 平 方 米, 月 租 按 50 元 / 平 方 米 计 算, 年 租 金 收 入 7068 万 元 ; 以 及 停 车 费 等 其 他 年 收 入 万 元 销 售 收 入 按 2017~2021 年 间 每 年 销 售 平 方 米 销 售 单 价 元 / 平 方 米 计 算, 年 销 售 收 入 万 元 国 检 配 套 服 务 区 预 计 将 于 2018~2023 年 间 每 年 实 现 租 金 收 入 万 元 其 中 集 装 箱 吊 箱 年 作 业 数 量 52 万 次,20 元 / 次, 年 作 业 收 入 1040 万 元 ; 货 物 拆 箱 年 作 业 数 量 26 万 次,60 元 / 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 20

22 次, 年 作 业 收 入 1560 万 元 ; 堆 存 作 业 年 作 业 数 量 260 万 箱 天,3 元 / 箱 天, 年 作 业 收 入 780 万 元 ; 熏 蒸 作 业 年 作 业 数 量 5.2 万 箱,270 元 / 箱, 年 作 业 收 入 1404 万 元 电 子 商 务 产 业 园 项 目 2015 年 12 月 ~2018 年 6 月 底 为 项 目 建 设 期,2018 年 后 为 运 营 期 ; 根 据 江 西 金 浪 工 程 咨 询 有 限 公 司 编 制 的 可 行 性 研 究 报 告, 电 子 商 务 产 业 园 项 目 预 计 于 2018~2023 年 实 现 租 赁 及 销 售 收 入 万 元, 其 中 租 赁 收 入 万 元 销 售 收 入 万 元 租 赁 业 务 方 面, 物 流 仓 储 按 平 均 租 金 10 元 / 平 方 米 总 建 筑 面 积 平 方 米 计 算 ; 创 业 大 厦 平 均 租 金 60 元 / 平 方 米, 总 建 筑 面 积 平 方 米, 出 租 面 积 2018~2023 年 分 别 为 平 方 米 平 方 米 平 方 米 平 方 米 平 方 米 和 平 方 米 计 算 ; 培 训 大 楼 平 均 租 金 60 元 / 平 方 米 总 建 筑 面 积 平 方 米 计 算 ; 综 合 服 务 中 心 按 平 均 租 金 60 元 / 平 方 米, 总 建 筑 面 积 平 方 米 计 算 ; 商 务 办 公 楼 按 平 均 租 金 80 元 / 平 方 米 总 建 筑 面 积 平 方 米 计 算 ; 出 租 地 下 室 按 车 位 平 方 米 折 合 520 个 车 位 月 平 均 租 金 150 元 / 个 计 算 销 售 业 务 方 面,2018~2022 年 每 年 分 别 销 售 创 业 大 厦 商 务 办 公 楼 6552 平 方 米 2912 平 方 米, 销 售 单 价 均 暂 定 3500 元 / 平 方 米 计 算 电 子 商 务 产 业 园 2018~2022 年 每 年 销 售 平 方 米 表 7 募 投 项 目 收 益 对 本 期 债 券 本 息 覆 盖 情 况 测 算 表 ( 单 位 : 万 元 倍 ) 项 目 合 计 物 流 园 项 目 综 合 物 流 园 区 其 中 : 租 赁 销 售 国 检 配 套 服 务 区 电 子 商 务 产 业 园 项 目 其 中 : 租 赁 销 售 收 益 合 计 利 息 本 金 本 息 合 计 覆 盖 倍 数 资 料 来 源 : 公 司 提 供 联 合 资 信 整 理 注 : 上 述 测 算 基 于 本 期 债 券 于 2016 年 发 行, 发 行 利 率 为 6% 测 算 基 于 本 期 债 券 于 2016 年 发 行, 预 估 发 行 利 率 为 6% 测 算 ( 具 体 测 算 见 上 表 ), 募 投 项 目 总 收 益 对 本 期 债 券 本 息 合 计 的 覆 盖 倍 数 为 1.87 倍, 募 投 项 目 每 年 收 入 对 当 年 需 偿 还 的 债 券 本 息 覆 盖 倍 数 为 0.94 倍 ~8.05 倍, 整 体 覆 盖 情 况 较 好 但 考 虑 到 本 期 债 券 募 投 项 目 收 入 主 要 由 租 赁 和 出 售 收 入 构 成, 收 入 的 实 现 受 项 目 建 设 进 度 市 场 行 情 情 况 大, 同 时 募 投 项 目 实 际 建 设 进 度 滞 后 于 计 划 进 度, 未 来 收 入 规 模 的 实 现 存 在 一 定 不 确 定 性 4. 偿 债 资 金 专 户 监 管 为 保 证 本 期 债 券 募 集 资 金 合 理 使 用, 公 司 与 中 国 工 商 银 行 股 份 有 限 公 司 赣 州 分 行 ( 以 下 简 称 监 管 银 行 ) 签 订 了 2015 年 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 公 司 债 券 账 户 与 资 金 监 管 协 议 ( 以 下 简 称 监 管 协 议 ), 公 司 拟 在 监 管 银 行 开 立 募 集 资 金 专 项 账 户 和 偿 债 资 金 专 项 账 户, 用 于 管 理 募 集 资 金 根 据 监 管 协 议, 公 司 在 监 管 银 行 开 立 募 集 资 金 专 用 账 户, 专 用 于 存 储 本 期 债 券 发 行 的 募 集 资 金 本 期 债 券 发 行 完 毕 后, 公 司 在 五 个 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 21

23 工 作 日 内 将 募 集 资 金 划 入 该 账 户, 按 募 集 资 金 用 途 进 行 使 用 根 据 监 管 协 议, 公 司 为 本 期 债 券 发 行 在 监 管 银 行 开 设 偿 债 资 金 专 用 账 户, 专 用 于 向 债 券 持 有 人 支 付 本 期 债 券 本 金 和 利 息 在 本 期 债 券 存 续 期 间, 公 司 应 在 每 年 不 晚 于 付 息 首 日 与 / 或 兑 付 首 日 前 第 6 个 工 作 日 17:00 前 将 本 期 债 券 应 付 的 利 息 与 / 或 本 金 付 至 监 管 协 议 下 偿 债 资 金 专 用 账 户 付 息 首 日 与 / 或 兑 付 首 日 的 具 体 日 期 及 还 本 付 息 金 额 以 2015 年 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 公 司 债 券 本 息 偿 还 计 划 表 为 准, 公 司 应 在 本 期 债 券 发 行 完 毕 后 五 个 工 作 日 内 将 2015 年 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 公 司 债 券 本 息 偿 还 计 划 表 发 送 给 监 管 银 行 如 果 公 司 按 照 上 述 规 定 按 时 足 额 将 当 期 利 息 与 / 或 本 金 付 至 偿 债 资 金 专 用 账 户, 且 监 管 银 行 在 本 期 债 券 的 每 年 付 息 首 日 与 / 或 兑 付 首 日 前 第 5 个 工 作 日 未 发 现 偿 债 资 金 专 用 账 户 余 额 不 足, 则 公 司 应 根 据 债 券 登 记 结 算 机 构 的 付 息 通 知, 主 动 联 系 监 管 银 行 进 行 利 息 与 / 或 本 金 的 划 付 监 管 银 行 接 到 公 司 的 付 款 指 令 后, 应 仔 细 核 对 该 付 款 指 令 的 真 实 有 效 性, 包 括 收 款 方 账 户 名 称 付 款 日 期 付 息 与 / 或 兑 付 金 额 等 必 须 与 本 协 议 项 下 的 相 关 规 定 或 债 券 登 记 结 算 机 构 的 付 息 通 知 相 符 经 核 对 证 实 后, 监 管 银 行 应 于 债 券 上 述 每 次 付 息 首 日 与 / 或 兑 付 首 日 前 的 第 3 个 工 作 日 17:00 前 将 应 付 利 息 与 / 或 本 金 资 金 一 次 性 支 付 到 债 券 登 记 结 算 机 构 指 定 的 银 行 账 户 除 非 监 管 银 行 认 为 公 司 付 款 指 令 存 在 错 误 或 不 符 合 本 协 议 及 其 他 债 券 文 件 约 定, 否 则 监 管 银 行 不 得 拒 绝 将 款 项 划 出 如 果 监 管 银 行 在 本 期 债 券 每 年 付 息 首 日 与 / 或 兑 付 首 日 前 第 5 个 工 作 日 发 现 偿 债 资 金 专 用 账 户 余 额 不 足, 应 当 立 即 书 面 通 知 公 司 和 主 承 销 商, 并 敦 促 公 司 在 付 息 首 日 与 / 或 兑 付 首 日 前 的 第 4 个 工 作 日 17:00 前 补 足 如 果 公 司 未 能 按 时 向 偿 债 资 金 专 用 账 户 补 足 上 述 资 金, 则 监 管 银 行 有 权 召 集 全 体 债 券 持 有 人 召 开 债 券 持 有 人 会 议, 就 是 否 同 意 相 关 解 决 方 案 做 出 决 议, 将 兑 付 资 金 划 入 债 券 登 记 托 管 机 构 指 定 账 户 当 公 司 偿 债 资 金 专 用 账 户 资 金 数 额 不 足 以 支 付 本 期 债 券 当 期 应 付 本 金 和 / 或 利 息, 公 司 无 权 使 用 其 募 集 资 金 专 用 账 户 内 的 资 金 总 体 来 看, 募 集 资 金 专 项 账 户 监 管 协 议 和 偿 债 资 金 专 项 账 户 监 管 协 议 有 助 于 本 期 债 券 资 金 的 合 规 使 用 与 归 集, 减 少 并 降 低 了 操 作 风 险 5. 担 保 方 本 期 债 券 由 赣 州 发 展 投 资 控 股 集 团 有 限 责 任 公 司 ( 以 下 简 称 赣 州 发 投 ) 提 供 全 额 无 条 件 不 可 撤 销 的 连 带 责 任 保 证 担 保 赣 州 发 投 是 赣 州 市 最 大 的 投 融 资 主 体, 承 担 了 赣 州 市 市 本 级 城 市 基 础 设 施 建 设 职 能, 是 赣 州 市 重 要 高 速 公 路 项 目 的 投 融 资 及 建 设 主 体, 同 时 公 司 借 用 资 源 及 资 金 优 势 发 展 商 品 房 业 务, 逐 步 形 成 了 公 司 市 政 建 设 高 速 公 路 和 商 品 房 销 售 三 大 板 块 的 业 务 格 局 截 至 2015 年 底, 赣 州 发 投 注 册 资 本 亿 元, 赣 州 市 人 民 政 府 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 ( 以 下 简 称 赣 州 市 国 资 委 ) 为 赣 州 发 投 实 际 控 制 人 政 府 支 持 赣 州 发 投 是 赣 州 市 最 大 的 投 融 资 主 体, 承 担 了 赣 州 市 市 本 级 城 市 基 础 设 施 建 设 职 能, 受 到 政 府 在 股 权 划 转 土 地 资 产 注 入 财 政 补 助 等 方 面 的 大 力 支 持 股 权 划 转 方 面,2009 年 8 月 27 日, 根 据 赣 州 市 人 民 政 府 办 公 室 赣 市 府 办 抄 字 [2009]155 号 抄 告 单, 赣 州 发 投 子 公 司 赣 州 城 市 开 发 投 资 集 团 有 限 责 任 公 司 ( 以 下 简 称 赣 州 城 投 ) 接 收 市 政 府 无 偿 划 转 的 赣 州 市 江 河 开 发 实 业 有 限 公 司 100% 国 有 股 权, 增 加 资 本 公 积 0.44 亿 元 土 地 资 产 注 入 方 面,2009 年 11 月 4 日, 根 据 赣 州 市 人 民 政 府 办 公 室 赣 市 府 办 抄 字 [2009]185 号 抄 告 单, 赣 州 城 投 接 受 政 府 作 价 出 资 的 万 平 方 米 土 地 使 用 权, 经 评 估 入 账 增 加 资 本 公 积 亿 元 (2012 年 12 月 赣 州 市 土 地 储 备 中 心 收 回 955 亩 土 地, 核 减 资 本 公 积 亿 元 ) 2010 年 赣 州 市 政 府 先 后 将 9 宗 评 估 价 为 亿 元 的 土 地 (2012 年 2 月 瑞 金 市 城 市 发 展 投 资 集 团 有 限 公 司 22

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