4. 公 司 房 地 产 业 务 深 耕 重 庆 市 场 继 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 1

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2 4. 公 司 房 地 产 业 务 深 耕 重 庆 市 场 继 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 1

3 扩 大 武 汉 成 都 市 场 投 入, 逐 步 拓 展 上 海 等 地 华 东 市 场 的 战 略 切 实 可 行 目 前 武 汉 和 成 都 的 业 务 正 逐 步 形 成 规 模, 有 望 在 提 升 公 司 收 入 及 利 润 规 模 的 同 时 降 低 公 司 经 营 受 单 一 区 域 房 地 产 市 场 波 动 的 影 响 5. 公 司 专 用 车 板 块 业 内 综 合 实 力 较 强, 产 品 丰 富, 品 牌 知 名 度 高, 客 户 群 稳 定 关 注 1. 近 年 来, 受 宏 观 经 济 下 行 银 行 收 紧 房 地 产 信 贷 额 度 影 响, 房 地 产 行 业 景 气 程 度 下 降, 对 公 司 经 营 造 成 了 不 利 影 响 未 来 房 地 产 行 业 的 发 展 仍 存 在 不 确 定 性 2. 公 司 房 地 产 项 目 主 要 分 布 于 西 南 地 区, 易 受 所 在 区 域 房 地 产 市 场 政 策 及 市 场 变 化 的 影 响 3. 公 司 在 建 项 目 饱 满, 主 要 投 资 用 款 项 目 仍 集 中 在 重 庆 地 区, 其 中 重 庆 鸿 恩 寺 和 武 汉 东 原. 锦 悦 项 目 为 上 次 募 投 项 目 之 一, 其 配 套 开 发 资 金 已 经 到 位, 仍 需 较 大 投 资, 但 结 合 公 司 整 体 在 建 项 目 资 金 缺 口 来 看, 公 司 未 来 面 临 较 大 资 金 压 力 分 析 师 刘 薇 电 话 : 邮 箱 高 鹏 电 话 : 邮 箱 传 真 : 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 PICC 大 厦 12 层 (100022) 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 2

4 信 用 评 级 报 告 声 明 除 因 本 次 评 级 事 项 联 合 信 用 评 级 有 限 公 司 ( 联 合 评 级 ) 与 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 构 成 委 托 关 系 外, 联 合 评 级 评 级 人 员 与 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 不 存 在 任 何 影 响 评 级 行 为 独 立 客 观 公 正 的 关 联 关 系 联 合 评 级 与 评 级 人 员 履 行 了 尽 职 调 查 和 诚 信 义 务, 有 充 分 理 由 保 证 所 出 具 的 评 级 报 告 遵 循 了 真 实 客 观 公 正 的 原 则 本 信 用 评 级 报 告 的 评 级 结 论 是 联 合 评 级 依 据 合 理 的 内 部 信 用 评 级 标 准 和 程 序 做 出 的 独 立 判 断, 未 因 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 和 其 他 任 何 组 织 或 个 人 的 不 当 影 响 改 变 评 级 意 见 本 信 用 评 级 报 告 用 于 相 关 决 策 参 考, 并 非 是 某 种 决 策 的 结 论 建 议 等 本 信 用 评 级 报 告 中 引 用 的 公 司 相 关 资 料 主 要 由 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 提 供, 联 合 评 级 对 所 依 据 的 文 件 资 料 内 容 的 真 实 性 准 确 性 完 整 性 进 行 了 必 要 的 核 查 和 验 证, 但 联 合 评 级 的 核 查 和 验 证 不 能 替 代 发 行 人 及 其 它 中 介 机 构 对 其 提 供 的 资 料 所 应 承 担 的 相 应 法 律 责 任 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 公 司 债 券 信 用 等 级 自 本 次 债 券 发 行 之 日 起 至 到 期 兑 付 日 有 效 ; 本 次 债 券 存 续 期 间, 联 合 评 级 将 持 续 开 展 跟 踪 评 级, 根 据 跟 踪 评 级 的 结 论, 在 存 续 期 内 该 债 券 的 信 用 等 级 有 可 能 发 生 变 化 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 3

5 一 主 体 概 况 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 公 司 或 迪 马 股 份 ), 原 名 重 庆 中 奇 特 种 汽 车 制 造 有 限 公 司, 于 1997 年 10 月 9 日 注 册 成 立 2000 年 7 月, 经 重 庆 市 人 民 政 府 以 渝 府 [2000]149 号 文 批 准, 依 法 整 体 变 更 为 股 份 有 限 公 司 并 更 名 为 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司, 注 册 资 本 为 6,000 万 元 经 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 证 监 发 行 字 [2002]68 号 文 核 准, 公 司 于 2002 年 7 月 10 日 以 每 股 元 的 价 格 向 社 会 公 众 发 行 人 民 币 普 通 股 2,000 万 股, 并 于 2002 年 7 月 23 日 在 上 海 证 券 交 易 所 挂 牌 交 易 公 司 注 册 资 本 为 8,000 万 元, 证 券 代 码 历 经 数 次 资 本 公 积 转 增 股 份, 及 非 公 开 发 行 股 票, 截 至 2009 年 4 月, 公 司 注 册 资 本 为 人 民 币 72,000 万 元 2014 年 4 月 18 日, 迪 马 股 份 获 得 了 中 国 证 监 会 证 监 许 可 号 关 于 核 准 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 向 重 庆 东 银 控 股 集 团 有 限 公 司 等 发 行 股 份 购 买 资 产 并 募 集 配 套 资 金 的 批 复 文 件, 公 司 向 重 庆 东 银 控 股 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 东 银 控 股 ) 发 行 87, 万 股 股 份, 向 江 苏 华 西 集 团 公 司 发 行 22,391 万 股 股 份 向 江 苏 华 西 同 诚 投 资 控 股 集 团 有 限 公 司 发 行 8, 万 股 股 份 购 买 相 关 资 产 ; 公 司 非 公 开 发 行 43,942 万 股 新 股 募 集 本 次 发 行 股 份 购 买 资 产 的 配 套 资 金, 本 次 发 行 的 发 行 价 格 为 3.15 元 / 股 截 至 2014 年 8 月 29 日 止, 迪 马 股 份 共 计 募 集 货 币 资 金 人 民 币 138, 万 元, 扣 除 与 发 行 有 关 的 费 用 人 民 币 4, 万 元, 迪 马 股 份 实 际 募 集 资 金 净 额 为 人 民 币 134, 万 元, 其 中 计 入 股 本 人 民 币 43, 万 元, 计 入 资 本 公 积 人 民 币 90, 万 元 本 次 非 公 开 发 行 所 募 集 的 配 套 资 金 拟 用 于 发 行 在 建 项 目 和 拟 建 项 目 建 设 及 运 营 资 金 安 排 截 至 2014 年 底, 公 司 总 股 本 为 234, 万 股 其 中, 重 庆 东 银 控 股 集 团 有 限 公 司 持 股 48.91%, 为 公 司 控 股 股 东, 公 司 实 际 控 制 人 为 罗 韶 宇 截 至 评 级 日 2015 年 3 月 31 日, 公 司 股 权 结 构 如 下 图 所 示 图 1 截 至 评 级 日 公 司 股 权 结 构 图 资 料 来 源 : 公 司 提 供 公 司 主 营 业 务 为 : 房 地 产 开 发 ( 按 资 质 证 书 核 定 期 限 经 营 ); 制 造 销 售 运 钞 车 特 种 车 及 零 部 件 ( 按 国 家 行 业 主 管 部 门 批 准 的 车 型 组 织 生 产 销 售 ), 上 述 汽 车 售 后 服 务 ; 销 售 汽 车 ( 不 含 九 座 及 以 下 乘 用 车 ) 等 截 至 评 级 日 2015 年 3 月 31 日, 公 司 下 设 投 资 拓 展 中 心 财 务 管 理 中 心 研 发 设 计 中 心 运 营 发 展 中 心 成 本 管 理 中 心 营 销 管 理 中 心 人 力 资 源 中 心 客 户 管 理 中 心 风 险 管 理 中 心 董 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 4

6 秘 办 公 室 等 10 个 职 能 部 ( 见 附 件 1-1), 拥 有 重 庆 东 原 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 东 原 地 产 ) 重 庆 同 原 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 同 原 地 产 ) 重 庆 国 展 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 国 展 地 产 ) 深 圳 市 鑫 润 投 资 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 深 圳 鑫 润 ) 重 庆 迪 马 工 业 有 限 责 任 公 司 ( 以 下 简 称 迪 马 工 业 ) 等 一 级 子 公 司 16 家 ( 见 附 件 1-2) 截 至 2014 年 底, 公 司 员 工 1,995 人 截 至 2014 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 )61.53 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 亿 元 2014 年 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )6.16 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 净 利 润 6.15 亿 元 2014 年 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 为 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 公 司 注 册 地 址 : 重 庆 南 岸 区 长 电 路 8 号 ; 法 定 代 表 人 : 向 志 鹏 二 本 次 债 券 概 况 1. 本 次 债 券 概 况 本 次 债 券 名 称 为 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 2015 年 公 司 债 券, 本 次 债 券 预 计 发 行 规 模 为 不 超 过 人 民 币 20 亿 元 ( 含 20 亿 元 ) 本 次 债 券 期 限 不 超 过 7 年 ( 含 7 年 ), 可 以 为 单 一 期 限 品 种, 也 可 以 是 多 种 期 限 的 混 合 品 种 股 东 大 会 授 权 董 事 会 在 发 行 前 根 据 市 场 情 况 和 公 司 资 金 需 求 情 况 确 定 本 次 发 行 的 公 司 债 券 的 具 体 期 限 构 成 和 各 期 限 品 种 的 发 行 规 模 本 次 债 券 为 固 定 利 率 债 券, 债 券 票 面 利 率 将 根 据 网 下 询 价 簿 记 结 果, 由 公 司 与 主 承 销 商 按 照 市 场 情 况 确 定 债 券 票 面 利 率 采 取 单 利 按 年 计 息, 不 计 复 利 ; 每 年 付 息 一 次, 到 期 一 次 还 本 2. 本 次 债 券 募 集 资 金 用 途 本 次 发 行 公 司 债 券 的 募 集 资 金 扣 除 发 行 费 用 后 拟 用 于 偿 还 公 司 债 务, 调 整 公 司 债 务 结 构, 降 低 财 务 费 用 三 行 业 分 析 公 司 主 营 业 务 为 房 地 产 开 发 与 销 售 和 运 钞 车 等 专 用 车 辆 的 生 产 与 销 售,2014 年, 两 大 业 务 板 块 占 主 营 业 务 收 入 的 比 例 分 别 为 86.34% 和 13.46%, 房 地 产 开 发 与 销 售 业 务 是 公 司 最 主 要 的 收 入 及 利 润 来 源 因 此, 公 司 两 大 主 营 业 务 分 别 属 于 房 地 产 行 业 和 专 用 车 制 造 行 业 ( 一 ) 房 地 产 行 业 1. 行 业 概 况 房 地 产 行 业 是 我 国 国 民 经 济 的 重 要 支 柱 产 业, 在 现 代 社 会 经 济 生 活 中 有 着 举 足 轻 重 的 地 位 经 过 十 几 年 的 发 展, 中 国 房 地 产 行 业 已 逐 步 转 向 规 模 化 品 牌 化 和 规 范 运 作, 房 地 产 业 的 增 长 方 式 正 由 偏 重 速 度 规 模 向 注 重 效 益 和 市 场 细 分 转 变, 从 主 要 靠 政 府 政 策 调 控 向 依 靠 市 场 和 企 业 自 身 调 节 的 方 式 转 变 目 前, 我 国 房 地 产 业 主 要 体 现 以 下 特 征 : 第 一, 区 域 性 较 强, 企 业 竞 争 不 完 全 我 国 房 地 产 行 业 呈 现 出 地 域 分 布 不 均 衡 性, 大 型 房 地 产 企 业 基 本 集 中 在 广 东 北 京 上 海 江 浙 等 地, 而 中 西 部 地 区 的 房 地 产 企 业 普 遍 规 模 较 小, 数 量 也 较 少 另 外, 我 国 房 地 产 企 业 还 呈 现 出 较 强 的 区 域 性, 某 一 地 区 的 市 场, 外 地 房 地 产 企 业 较 难 进 入 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 5

7 第 二, 受 土 地 资 金 的 高 度 制 约 由 于 我 国 人 口 众 多, 相 对 可 开 发 土 地 较 少, 房 地 产 业 发 展 相 当 迅 速, 部 分 地 区 土 地 寸 土 寸 金 另 外, 房 地 产 企 业 属 资 金 密 集 型 产 业, 特 别 是 民 营 房 地 产 企 业, 可 用 于 开 发 的 资 金 相 当 紧 张, 银 行 贷 款 又 受 到 一 些 政 策 的 限 制 所 以, 土 地 和 资 金 就 成 了 制 约 我 国 房 地 产 企 业 发 展 的 因 素 之 一 第 三, 高 负 债 高 风 险 波 动 性 大 房 地 产 企 业 在 发 展 时, 往 往 要 承 担 很 大 的 债 务 而 房 地 产 业 的 市 场 竞 争 残 酷, 行 业 风 险 较 高 在 这 样 的 市 场 环 境 下, 整 个 房 地 产 业 受 到 政 策 市 场 等 条 件 的 影 响, 波 动 较 大 第 四, 与 政 府 关 系 密 切 过 去 长 期 计 划 经 济 的 影 响 和 房 地 产 行 业 的 特 殊 性, 决 定 了 我 国 房 地 产 行 业 与 政 府 的 关 系 密 不 可 分 纵 观 我 国 房 地 产 业 的 发 展, 每 一 个 阶 段 都 与 国 家 或 地 方 出 台 的 一 些 政 策 有 着 密 切 的 关 系 同 时 房 地 产 企 业 在 自 身 发 展 的 过 程 中, 从 项 目 的 立 项 审 批 到 工 程 结 束 的 验 收, 都 不 可 避 免 地 与 政 府 相 关 部 门 发 生 种 种 联 系 从 近 年 房 地 产 行 业 发 展 趋 势 来 看,2008 年, 金 融 危 机 爆 发 前, 房 地 产 市 场 受 到 政 策 严 厉 调 控 的 影 响 表 现 低 迷 随 着 危 机 的 深 化, 国 家 调 控 方 向 发 生 明 显 转 变, 行 业 景 气 度 大 幅 回 升 之 后 几 年, 国 家 对 房 地 产 行 业 实 施 了 持 续 的 宏 观 调 控, 导 致 行 业 景 气 度 出 现 明 显 波 动 尤 其 是 2011 年, 受 调 控 政 策 及 货 币 政 策 持 续 紧 缩 等 多 种 因 素 综 合 影 响, 房 地 产 市 场 渐 入 低 迷, 同 年 9 月 ~11 月, 一 二 线 城 市 房 地 产 成 交 价 格 均 出 现 一 定 程 度 的 下 跌 受 2011 年 行 业 低 迷 影 响,2012 年 房 地 产 开 发 企 业 对 行 业 未 来 预 期 趋 向 谨 慎, 行 业 增 速 进 一 步 放 缓 全 年 房 地 产 开 发 投 资 71,804 亿 元, 比 上 年 增 长 16.2%, 增 速 较 2011 年 放 缓 11.7 个 百 分 点 商 品 房 施 工 面 积 57.3 亿 平 方 米, 比 上 年 增 加 13.2%, 增 幅 同 比 减 小 12 个 百 分 点 ; 新 开 工 面 积 17.7 亿 平 方 米, 比 上 年 减 少 7.3%, 增 幅 同 比 减 小 23.5 个 百 分 点 进 入 2013 年, 中 国 房 地 产 市 场 景 气 度 明 显 回 升,2013 年 全 国 房 地 产 开 发 投 资 86,013 亿 元, 同 比 增 长 19.8%, 增 速 较 2012 年 提 高 3.6 个 百 分 点 商 品 房 施 工 面 积 66.6 亿 平 方 米, 比 上 年 增 加 16.1%, 增 幅 同 比 增 长 2.9 个 百 分 点 ; 新 开 工 面 积 20.1 亿 平 方 米, 比 上 年 增 长 13.5%, 增 幅 同 比 增 长 20.8 个 百 分 点 2014 年 以 来, 我 国 房 地 产 行 业 增 速 不 断 放 缓,2014 年 上 半 年, 受 经 济 增 速 放 缓 和 限 购 效 果 逐 步 体 现 的 影 响, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 42,019 亿 元, 名 义 同 比 增 长 14.1%, 较 2013 年 同 期 增 速 大 幅 下 滑 6.2 个 百 分 点, 房 地 产 开 发 企 业 住 宅 施 工 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 8.3%, 房 屋 新 开 工 面 积 8.01 亿 平 方 米, 同 比 下 降 16.4% 总 的 来 看, 房 地 产 业 作 为 国 民 经 济 的 重 要 支 柱 产 业, 近 几 年 行 业 发 展 较 快 波 动 较 大, 目 前 受 经 济 增 速 放 缓 和 限 购 效 果 逐 步 体 现 的 影 响, 其 增 速 有 所 放 缓 2. 市 场 供 需 (1) 土 地 供 应 状 况 土 地 作 为 房 地 产 主 要 的 成 本 来 源, 会 受 到 地 方 政 府 供 地 意 愿 和 开 发 商 购 地 能 力 和 意 愿 影 响 土 地 市 场 受 到 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 影 响 巨 大 中 央 政 府 通 过 信 贷 限 购 融 资 审 批 等 手 段 限 制 房 地 产 企 业 融 资 能 力, 加 之 需 求 端 的 限 购 等 政 策, 导 致 部 分 房 地 产 企 业 的 现 金 回 笼 情 况 随 着 行 业 起 伏 出 现 明 显 变 化, 直 接 影 响 土 地 市 场 需 求 2011 年 开 始, 受 国 家 对 房 地 产 企 业 的 严 厉 调 控 政 策 影 响, 土 地 市 场 呈 现 出 明 显 低 迷 的 态 势, 但 当 年 全 国 土 地 出 让 收 入 却 仍 高 达 3.15 万 亿 元, 创 历 史 新 高 2012 年 全 国 土 地 市 场 整 体 供 求 呈 进 一 步 下 降 趋 势 全 国 300 个 城 市 土 地 共 成 交 近 12 亿 平 方 米, 较 上 年 同 期 下 降 14.6%, 其 中, 住 宅 用 地 成 交 3.8 亿 平 方 米, 同 比 下 降 23.1% 同 时, 随 着 三 四 线 城 市 库 存 日 益 饱 和, 房 企 逐 渐 回 归 一 二 线 城 市 2012 年 下 半 年 以 来, 一 线 城 市 土 地 溢 价 率 持 续 走 高, 也 带 动 了 住 宅 楼 面 均 价 结 构 性 上 涨 2012 年 全 国 300 个 城 市 住 宅 用 地 楼 面 均 价 为 1,347 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 7.4%, 其 中 12 月 达 1,675 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 6

8 元 / 平 方 米, 为 2010 年 4 月 调 控 以 来 最 高 值 受 供 应 量 增 加 影 响,2013 年 土 地 成 交 量 较 2012 年 增 加, 住 宅 类 用 地 涨 幅 较 明 显 2013 年 全 国 300 个 城 市 共 成 交 土 地 37,208 宗, 成 交 面 积 143,569 万 平 方 米, 同 比 增 加 10%; 土 地 出 让 金 总 额 为 31,304.5 亿 元, 同 比 增 加 50% 2013 年 重 点 城 市 地 价 升 高, 带 动 楼 面 均 价 整 体 水 平 明 显 高 于 上 年 全 国 300 个 城 市 土 地 成 交 楼 面 均 价 1,174 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 27% 2013 年 重 点 城 市 住 宅 类 用 地 与 商 办 类 用 地 表 现 强 势, 楼 面 均 价 领 涨 2013 年 全 国 土 地 平 均 溢 价 率 全 面 上 涨, 尽 管 多 个 城 市 采 取 竞 配 建 保 障 房 等 方 式 限 制 高 价 地 产 生, 但 以 北 京 上 海 为 首 的 重 点 城 市 平 均 溢 价 率 仍 领 涨 全 国 2013 年 全 国 300 个 城 市 土 地 平 均 溢 价 率 16%, 较 上 年 同 期 上 涨 8 个 百 分 点 进 入 2014 年, 受 到 房 地 产 销 售 增 速 回 落 和 各 地 限 购 影 响 导 致 房 价 下 跌, 各 地 土 地 出 让 情 况 出 现 恶 化, 土 地 出 让 溢 价 率 和 楼 面 地 价 明 显 回 落, 如 下 图 所 示 截 至 2014 年 9 月, 全 国 一 线 城 市 土 地 出 让 溢 价 率 为 24.76%, 较 上 年 末 下 降 近 10 个 百 分 点 ; 一 线 城 市 楼 面 地 价 8, 元 / 平 方 米, 较 上 年 末 下 降 19.94% 根 据 中 国 房 产 信 息 集 团 (CRIC) 统 计, 截 至 6 月 23 日,2014 年 上 半 年 全 国 住 宅 用 地 成 交 总 价 为 4,908 亿 元, 同 比 下 降 10.03% 图 年 以 来 全 国 40 个 大 中 城 市 用 地 楼 面 均 价 及 平 均 溢 价 率 ( 单 位 : 元 / 平 方 米 %) 数 据 来 源 :Wind 资 讯 大 中 城 市 : 成 交 土 地 楼 面 均 价 : 一 线 城 市 : 当 月 值 ( 右 轴 ) 40 大 中 城 市 : 成 交 土 地 楼 面 均 价 : 二 线 城 市 : 当 月 值 ( 右 轴 ) 40 大 中 城 市 : 成 交 土 地 溢 价 率 : 一 线 城 市 : 当 月 值 40 大 中 城 市 : 成 交 土 地 溢 价 率 : 二 线 城 市 : 当 月 值 总 体 看, 土 地 成 本 是 影 响 房 地 产 开 发 企 业 利 润 的 重 要 因 素, 近 年 受 宏 观 调 控 和 市 场 供 需 影 响, 土 地 价 格 有 所 波 动, 但 整 体 保 持 在 较 高 水 平 值 得 注 意 的 是,2013 年 由 于 土 地 供 应 量 较 大, 土 地 成 本 较 高, 未 来 可 能 会 造 成 大 量 房 源 同 阶 段 上 市, 给 房 地 产 开 发 企 业 造 成 一 定 的 销 售 压 力 和 成 本 压 力 (2) 开 发 资 金 来 源 状 况 2008 年 以 来, 由 于 需 求 面 观 望 情 绪 浓 厚, 商 品 房 成 交 量 大 幅 下 降, 订 金 预 收 款 和 个 人 按 揭 贷 款 在 房 地 产 投 资 开 发 资 金 中 的 占 比 下 降, 而 从 紧 的 货 币 政 策 也 使 得 房 地 产 商 取 得 贷 款 的 难 度 加 大 成 本 增 加 从 房 地 产 资 金 来 源 情 况 看, 房 地 产 开 发 企 业 资 金 来 源 总 体 增 速 增 长 据 国 家 统 计 局 数 据 显 示,2013 年 房 地 产 开 发 企 业 本 年 资 金 来 源 122, 亿 元, 比 上 年 增 长 26.5%, 增 速 较 上 年 增 长 13.8 个 百 分 点, 其 中, 国 内 贷 款 19, 亿 元, 比 上 年 增 长 33.1%, 增 速 较 上 年 增 长 19.9 个 百 分 点 ; 利 用 外 资 亿 元, 增 长 32.8%, 增 速 已 经 由 负 转 正 ; 自 筹 资 金 47, 亿 元, 增 长 21.3%, 较 上 年 增 长 9.6 个 百 分 点 ; 其 他 资 金 54, 亿 元, 增 长 28.9%, 增 速 较 上 年 增 长 14.2 个 百 分 点 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 7

9 图 年 房 地 产 行 业 资 金 来 源 构 成 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 2014 年 1~9 月 份, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 89,869 亿 元, 同 比 增 长 2.3%, 增 速 较 上 年 同 期 明 显 下 滑, 如 下 图 所 示 其 中, 国 内 贷 款 16,288 亿 元, 增 长 11.8%; 利 用 外 资 430 亿 元, 增 长 9.9%; 自 筹 资 金 37,535 亿 元, 增 长 11.5%; 其 他 资 金 35,616 亿 元, 下 降 9.1% 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 21,582 亿 元, 下 降 11.1%; 个 人 按 揭 贷 款 9,794 亿 元, 下 降 4.9% 图 4 全 国 房 地 产 开 发 企 业 本 年 资 金 到 位 增 速 ( 单 位 :%) 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 总 的 来 看, 偏 紧 的 货 币 供 应, 使 房 地 产 业 的 资 金 来 源 更 为 紧 张, 作 为 资 金 密 集 型 企 业, 房 地 产 企 业 的 资 金 压 力 已 经 显 现 (3) 市 场 供 需 情 况 从 商 品 房 市 场 供 求 情 况 看,2008 年 以 来 房 地 产 市 场 需 求 持 续 释 放, 成 交 量 逐 年 走 高, 反 观 竣 工 面 积 增 幅 小 于 销 售 面 积, 形 成 了 供 不 应 求 的 态 势, 尤 其 是 一 线 城 市 更 为 明 显 2013 年 房 屋 竣 工 面 积 亿 平 方 米, 增 长 2.02%; 其 中, 住 宅 竣 工 面 积 7.87 亿 平 方 米, 同 比 下 降 0.38% 2013 年 份 房 地 产 整 体 运 行 平 稳, 随 着 三 月 份 出 台 新 版 国 五 条 后, 各 地 成 交 受 政 策 末 班 车 效 应 影 响, 成 交 量 普 遍 大 幅 上 涨 2013 年 全 国 商 品 房 销 售 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 17.34%; 其 中, 住 宅 销 售 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 17.46% 2014 年 以 来, 随 着 限 购 逐 步 产 生 效 果, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 均 出 现 下 降, 如 下 图 所 示 1~9 月 份, 商 品 房 销 售 面 积 7.7 亿 平 方 米, 同 比 下 降 8.6%, 其 中 住 宅 销 售 面 积 下 降 10.3%; 商 品 房 销 售 额 4.9 万 亿 元, 同 比 下 降 8.9%, 其 中 住 宅 销 售 额 下 降 10.8% 从 供 给 方 面 看,2014 年 上 半 年 商 品 房 竣 工 面 积 仍 保 持 增 长,1~9 月 份, 住 宅 竣 工 面 积 4.33 亿 平 方 米, 同 比 增 长 5.1% 我 国 住 宅 供 不 应 求 的 状 态 出 现 明 显 好 转 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 8

10 图 ~2013 年 全 国 商 品 住 宅 供 求 情 况 ( 单 位 : 亿 平 方 米 ) 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 联 合 评 级 整 理 注 : 销 售 竣 工 比 为 销 售 面 积 和 竣 工 面 积 的 比 值, 大 于 1 说 明 供 不 应 求, 小 于 1 说 明 供 大 于 求 2014 年 以 来, 随 着 限 购 逐 步 产 生 效 果, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 均 出 现 下 降, 如 下 图 所 示 1~9 月 份, 商 品 房 销 售 面 积 7.7 亿 平 方 米, 同 比 下 降 8.6%, 其 中 住 宅 销 售 面 积 下 降 10.3%; 商 品 房 销 售 额 4.9 万 亿 元, 同 比 下 降 8.9%, 其 中 住 宅 销 售 额 下 降 10.8% 从 供 给 方 面 看,2014 年 上 半 年 商 品 房 竣 工 面 积 仍 保 持 增 长,1~9 月 份, 住 宅 竣 工 面 积 4.33 亿 平 方 米, 同 比 增 长 5.1% 我 国 住 宅 供 不 应 求 的 状 态 出 现 明 显 好 转 图 6 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 额 增 速 情 况 ( 单 位 :%) 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 总 的 来 看, 从 2008 年 开 始, 全 国 房 屋 平 均 销 售 价 格 基 本 呈 震 荡 上 行 态 势,2013 年 也 已 经 基 本 确 立 了 持 续 上 涨 趋 势, 但 2014 年 以 来 房 价 上 涨 趋 势 得 以 扭 转, 未 来 房 价 走 势 仍 待 进 一 步 观 察 (4) 销 售 价 格 情 况 从 商 品 房 销 售 价 格 看,2010 年 以 来 随 限 购 限 贷 等 一 系 列 房 地 产 调 控 措 施 逐 步 深 入, 调 控 效 果 逐 步 显 现 2011 年 9 月 百 城 住 宅 均 价 自 发 布 以 来 首 次 环 比 下 跌, 其 中 一 二 线 城 市 价 格 均 出 现 一 定 程 度 的 下 跌, 特 别 是 上 海 南 京 天 津 苏 州 北 京 深 圳 等 地, 同 时 主 流 房 地 产 品 牌 企 业 纷 纷 实 行 以 价 换 量 策 略, 部 分 楼 盘 价 格 降 幅 超 过 20%, 新 开 楼 盘 亦 以 相 对 周 边 较 低 的 价 格 优 势 进 入 市 场 而 进 入 2012 年, 房 价 呈 先 抑 后 扬 态 势, 百 城 价 格 指 数 于 2012 年 6 月 实 现 环 比 小 幅 上 涨, 结 束 了 连 续 9 个 月 下 跌 趋 势, 呈 止 跌 回 升 态 势 根 据 中 国 房 地 产 指 数 系 统 对 100 个 城 市 的 全 样 本 调 查 数 据 显 示,2013 年 12 月 百 城 住 宅 均 价 为 10,833 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 11.51% 2014 年 以 来, 由 于 各 地 限 购 的 影 响 持 续 深 化, 全 国 百 城 住 宅 价 格 出 现 明 显 回 落,2014 年 9 月 百 城 住 宅 均 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 9

11 价 为 10,672 元 / 平 方 米, 环 比 下 跌 0.92%, 连 续 第 5 个 月 下 跌, 跌 幅 扩 大 0.33 个 百 分 点, 如 下 图 所 示 图 7 近 年 来 年 全 国 百 城 住 宅 销 售 价 格 指 数 同 比 变 化 情 况 ( 单 位 :%) 数 据 来 源 :Wind 资 讯 百 城 住 宅 价 格 指 数 : 同 比 百 城 住 宅 价 格 指 数 : 一 线 城 市 : 同 比 百 城 住 宅 价 格 指 数 : 二 线 城 市 : 同 比 总 的 来 看, 从 2008 年 开 始, 全 国 房 屋 平 均 销 售 价 格 基 本 呈 震 荡 上 行 态 势,2013 年 也 已 经 基 本 确 立 了 持 续 上 涨 趋 势, 但 2014 年 以 来 房 价 上 涨 趋 势 得 以 扭 转 3. 竞 争 格 局 从 2003 年 至 今, 房 地 产 市 场 已 经 走 过 了 黄 金 10 年, 随 着 近 年 来 调 控 政 策 的 逐 渐 加 码, 房 地 产 行 业 也 在 不 断 成 熟 房 地 产 行 业 整 体 呈 现 业 绩 持 续 增 长, 企 业 分 化 加 剧, 行 业 集 中 度 不 断 提 高 的 发 展 态 势 进 入 2014 年, 行 业 集 中 度 进 一 步 提 升 2014 年 房 地 产 行 业 前 10 名 企 业 和 前 20 名 企 业 销 售 额 占 比 分 别 提 高 到 17.49% 和 23.49%, 分 别 提 高 了 4.22 个 和 5.24 个 百 分 点 ; 前 10 名 和 前 20 名 房 地 产 企 业 销 售 面 积 占 比 分 别 达 到 10.26% 和 13.51%, 分 别 提 高 了 1.89 和 2.39 个 百 分 点 ( 详 见 下 表 ) 表 ~2014 年 前 20 名 房 地 产 企 业 销 售 额 和 销 售 面 积 占 比 情 况 项 目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 前 10 大 企 业 销 售 额 占 比 10.13% 10.43% 12.76% 13.27% 17.49% 前 20 大 企 业 销 售 额 占 比 14.24% 14.54% 17.62% 18.25% 23.49% 前 10 大 企 业 销 售 面 积 占 比 5.10% 5.73% 7.72% 8.37% 10.26% 前 20 大 企 业 销 售 面 积 占 比 7.09% 6.72% 10.38% 11.12% 13.51% 资 料 来 源 : 联 合 评 级 搜 集 整 理 房 地 产 行 业 表 现 出 明 显 的 强 者 恒 强 的 趋 势, 资 金 品 牌 资 源 等 不 断 向 大 型 房 地 产 企 业 集 中, 龙 头 公 司 在 竞 争 中 占 据 明 显 优 势 原 因 在 于 : 大 型 房 地 产 企 业 项 目 储 备 丰 富, 现 金 流 稳 定 充 裕, 较 为 广 泛 的 区 域 分 布 可 以 平 衡 和 对 冲 政 策 风 险 ; 大 型 房 地 产 公 司 的 融 资 手 段 和 渠 道 丰 富, 融 资 成 本 低 ; 由 于 地 价 的 上 涨, 一 二 线 优 质 地 块 角 逐 逐 渐 只 能 在 大 型 房 企 之 间 进 行 目 前 看, 中 国 房 地 产 行 业 竞 争 的 态 势 已 经 趋 于 固 化, 龙 头 企 业 的 先 发 优 势 明 显, 万 科 恒 大 等 传 统 优 势 房 企, 稳 居 行 业 前 列, 领 先 规 模 进 一 步 扩 大 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 10

12 表 年 中 国 房 地 产 开 发 公 司 测 评 前 10 强 企 业 排 名 企 业 名 称 排 名 企 业 名 称 1 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 6 中 国 海 外 发 展 有 限 公 司 2 恒 大 地 产 集 团 7 世 茂 房 地 产 控 股 有 限 公 司 3 大 连 万 达 商 业 地 产 股 份 有 限 公 司 8 碧 桂 园 控 股 有 限 公 司 4 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 9 绿 城 房 地 产 集 团 有 限 公 司 5 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 10 龙 湖 地 产 有 限 公 司 资 料 来 源 : 中 国 房 地 产 研 究 会 中 国 房 地 产 业 协 会 与 中 国 房 地 产 测 评 中 心 联 合 发 布 总 体 看, 房 地 产 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 拥 有 资 金 品 牌 资 源 优 势 的 大 型 房 地 产 企 业 在 竞 争 中 占 据 优 势 4. 行 业 政 策 房 地 产 行 业 产 业 链 长 行 业 容 量 大 相 关 产 业 占 国 民 经 济 比 重 大, 是 国 家 调 控 经 济 运 行 的 重 要 抓 手 近 年 来, 随 着 金 融 危 机 的 发 生 和 不 断 发 展 深 化, 国 家 多 次 通 过 调 控 地 产 行 业 的 发 展 速 度 达 到 稳 定 经 济 增 速 的 目 的 与 此 同 时, 随 着 房 地 产 行 业 的 蓬 勃 发 展, 住 宅 价 格 迅 速 攀 升, 已 经 成 为 影 响 社 会 稳 定 和 民 生 福 祉 的 重 要 经 济 指 标, 对 此, 中 央 政 府 亦 多 次 出 台 抑 制 房 价 快 速 上 涨 的 政 策 2011 年 房 地 产 调 控 政 策 频 出, 调 控 力 度 不 断 加 大 2011 年 1 月, 国 务 院 办 公 厅 发 布 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知, 要 求 已 取 得 预 售 许 可 的 房 地 产 开 发 企 业 一 次 性 公 开 全 部 房 源, 并 明 码 标 价 1 月 26 日, 国 务 院 公 布 八 条 最 新 楼 市 调 控 政 策, 简 称 新 国 八 条, 主 要 内 容 包 括 提 高 二 套 房 首 付 比 例 和 贷 款 利 率, 明 确 保 障 房 三 年 1,000 万 套 的 建 设 目 标, 各 地 制 定 住 房 价 格 控 制 目 标, 房 价 上 涨 过 快 的 地 区 严 格 制 定 和 执 行 限 购 令 也 推 向 全 国 等 2011 年 1 月 27 日, 中 国 财 政 部 表 示, 自 2011 年 1 月 28 日 起, 个 人 购 买 不 足 五 年 住 房 对 外 销 售, 全 额 征 收 营 业 税 2012 年, 虽 然 没 有 出 台 国 家 级 的 楼 市 调 控 新 措 施, 但 是 楼 市 调 控 政 策 力 度 不 减 进 入 2013 年, 房 地 产 调 控 进 一 步 升 级 2013 年 2 月 20 日, 国 务 院 常 务 会 议 确 定 的 五 项 加 强 房 地 产 市 场 调 控 的 政 策 措 施, 包 括 完 善 稳 定 房 价 工 作 责 任 制 坚 决 抑 制 投 机 投 资 性 购 房 增 加 普 通 商 品 住 房 及 用 地 供 应 加 快 保 障 性 安 居 工 程 规 划 建 设 加 强 市 场 监 管 等 五 项 内 容, 与 此 前 的 新 国 八 条 相 比, 此 次 中 央 并 未 提 出 更 新 的 调 控 手 段, 但 新 国 五 条 的 出 台 意 味 着 楼 市 政 策 高 压 期 仍 将 持 续 一 段 时 间 另 一 方 面, 保 障 性 住 房 建 设 作 为 一 项 重 要 的 民 生 工 程 越 来 越 受 到 政 府 有 关 部 门 的 重 视 中 央 及 各 级 地 方 政 府 在 保 障 房 建 设 资 金 来 源 信 贷 支 持 土 地 供 应 税 费 政 策 优 惠 鼓 励 民 间 资 本 参 与 等 多 个 方 面 出 台 了 一 系 列 优 惠 政 策, 大 力 推 动 我 国 的 保 障 性 住 房 建 设 进 程 2009 年 以 来 主 要 的 房 地 产 调 控 政 策 如 表 3 所 示 年 份 表 年 至 今 主 要 房 地 产 调 控 政 策 调 控 政 策 2011 年 1 月 国 务 院 办 公 厅 发 布 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知 2011 年 1 月 国 务 院 新 国 八 条 2013 年 2 月 国 务 院 新 国 五 条 2013 年 3 月 国 务 院 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知 资 料 来 源 : 联 合 评 级 搜 集 整 理 2014 年 以 来, 我 国 房 地 产 行 业 投 资 增 速 明 显 放 缓, 各 地 土 地 出 让 情 况 不 佳, 部 分 城 市 出 现 土 地 流 拍 等 情 况, 对 地 方 政 府 财 政 状 况 造 成 较 大 压 力 2014 年 4 月 至 5 月 间, 无 锡 天 津 宁 波 武 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 11

13 汉 郑 州 等 城 市 相 继 取 消 或 者 放 松 了 当 地 的 限 购 政 策, 以 维 护 房 地 产 市 场 的 稳 定 健 康 发 展 截 至 2014 年 8 月 末, 全 国 46 个 实 行 限 购 的 城 市 中 已 有 超 过 37 个 城 市 对 当 地 的 限 购 政 策 进 行 了 调 整 总 体 看, 目 前 房 地 产 行 业 调 控 压 力 依 然 较 大, 调 控 方 向 将 从 行 政 手 段 逐 渐 转 变 为 长 效 的 经 济 手 段 未 来 房 地 产 调 控 仍 然 是 重 要 的 宏 观 政 策, 有 望 在 不 断 调 整 中 完 善 和 改 进 行 业 在 可 预 见 的 未 来 仍 将 受 政 策 影 响 体 现 出 比 较 明 显 的 行 业 波 动 5. 行 业 关 注 资 金 链 日 趋 紧 张 房 地 产 行 业 与 国 家 调 控 政 策 紧 密 相 关, 且 具 有 强 周 期 性 随 着 银 行 等 金 融 机 构 贷 款 逐 步 收 紧, 房 企 更 多 地 开 始 依 靠 项 目 销 售 等 回 款 作 为 资 金 来 源 但 在 长 期 的 限 购 和 限 贷 政 策 下, 进 入 2014 年 我 国 房 地 产 销 售 情 况 开 始 转 淡, 销 量 和 价 格 均 出 现 同 比 下 降, 影 响 房 地 产 企 业 的 回 款 能 力 和 现 金 流, 部 分 房 企 的 资 金 链 越 发 紧 张 资 金 成 本 上 升 房 地 产 行 业 具 有 资 金 密 集 高 杠 杆 化 的 特 征 由 于 近 年 来 对 房 地 产 企 业 融 资 渠 道 的 控 制, 导 致 房 地 产 企 业 融 资 成 本 高 企,2013 年 房 地 产 行 业 平 均 负 债 率 有 所 上 升,139 家 房 企 的 平 均 负 债 率 为 63.15%, 相 较 于 2012 年 的 61.64% 上 升 了 近 两 个 百 分 点, 逾 四 成 房 企 资 产 负 载 率 超 过 70% 在 宏 观 经 济 增 速 放 缓, 市 场 资 金 面 偏 紧 常 态 化 的 情 况 下, 房 地 产 企 业 的 融 资 能 力 和 融 资 成 本 都 将 受 到 不 利 影 响 市 场 格 局 持 续 分 化 近 些 年 随 着 房 地 产 市 场 的 发 展 以 及 房 地 产 调 控 的 持 续 推 进, 国 内 房 地 产 市 场 出 现 了 明 显 分 化 由 于 此 前 全 国 各 地 市 场 快 速 发 展, 在 调 控 政 策 从 严 的 作 用 下, 三 四 线 城 市 房 地 产 市 场 增 长 趋 势 有 所 放 缓 ; 而 一 二 线 城 市 虽 然 也 受 到 一 定 影 响, 但 市 场 整 体 发 展 要 明 显 好 于 三 四 线 城 市 目 前 三 四 线 城 市 由 于 库 存 积 压 较 大, 持 续 购 买 力 不 足, 多 个 城 市 出 现 了 房 价 下 跌 的 现 象, 例 如 鄂 尔 多 斯 与 温 州 之 后 的 江 苏 常 州 辽 宁 营 口 贵 州 贵 阳 河 北 唐 山 云 南 呈 贡 海 南 三 亚 等 房 企 利 润 率 下 降 目 前, 房 地 产 企 业 的 利 润 已 经 到 了 一 个 饱 和 程 度, 部 分 项 目 的 利 润 率 走 低 在 房 价 的 构 成 中, 三 分 之 一 为 地 价 ; 地 产 商 所 获 利 润 的 60% 需 缴 纳 税 金, 且 此 部 分 税 金 越 来 越 高 ; 另 外 还 有 一 部 分 资 金 成 本 被 金 融 机 构 获 得 由 于 地 产 项 目 的 成 本 高 企, 房 地 产 企 业 单 纯 依 靠 房 价 上 涨 带 来 的 机 会 利 润 愈 发 难 以 持 续 如 果 房 企 不 进 行 战 略 上 的 创 新 与 管 控 能 力 的 提 升, 将 很 难 提 升 其 利 润 率, 获 得 超 额 利 润 6. 行 业 发 展 调 控 政 策 去 行 政 化 和 长 期 化 在 过 去 几 年 的 房 地 产 调 控 中, 限 购 等 行 政 手 段 在 短 期 内 起 到 了 很 多 积 极 作 用, 但 是 仍 然 缺 少 有 效 的 长 期 调 控 手 段 2013 年 5 月 国 务 院 批 准 对 发 改 委 的 批 复 意 见 中 提 出 深 化 个 人 住 房 房 产 税 改 革 试 点 范 围 未 来, 房 产 税 将 是 一 个 长 效 的 调 控 机 制, 用 来 替 代 目 前 的 行 政 调 控 手 段 从 长 远 来 看, 由 于 中 国 经 济 转 型 的 需 要, 中 国 政 府 抑 制 房 价 过 快 上 涨 和 保 持 房 地 产 行 业 健 康 发 展 的 动 力 同 时 存 在, 这 就 导 致 调 控 政 策 向 常 态 化 和 长 期 化 方 向 发 展, 最 终 脱 离 行 政 管 理 体 系 的 前 景 是 比 较 确 定 的 参 股 商 业 银 行, 转 型 金 融 化 地 产 公 司 由 于 近 年 来 受 调 控 政 策 影 响, 国 内 信 贷 环 境 偏 紧, 众 多 房 地 产 企 业 纷 纷 拓 展 新 的 融 资 渠 道, 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 12

14 参 股 银 行 便 成 为 了 一 种 新 的 尝 试 一 方 面, 参 股 银 行 可 以 更 好 地 满 足 企 业 客 户 在 金 融 服 务 方 面 的 需 求, 也 是 企 业 顺 应 未 来 房 地 产 行 业 金 融 业 + 加 工 业 发 展 趋 势 的 有 效 转 型 ; 另 一 方 面, 参 股 银 行 可 以 使 企 业 与 银 行 间 的 业 务 关 系 更 加 紧 密, 为 房 企 的 融 资 创 造 便 利 条 件 转 变 盈 利 模 式, 提 升 经 营 收 益 由 于 土 地 价 格 持 续 上 涨 和 国 家 对 房 地 产 价 格 及 开 发 周 期 的 调 控 措 施, 过 去 房 地 产 开 发 企 业 基 于 囤 地 - 融 资 - 捂 盘 的 盈 利 模 式 难 以 为 继, 高 周 转 的 经 营 方 式 逐 渐 成 为 主 流 此 外, 住 宅 地 产 开 发 企 业 越 来 越 多 的 进 入 商 业 地 产 领 域, 城 市 综 合 体 的 开 发 和 城 市 运 营 理 念 逐 步 代 替 单 纯 的 房 屋 建 造 的 商 业 模 式, 这 必 将 对 房 地 产 开 发 企 业 的 融 资 能 力 管 理 能 力 营 销 能 力 和 运 营 能 力 提 出 更 多 挑 战 综 合 来 看, 在 未 来 一 段 时 期, 房 地 产 行 业 仍 将 是 国 民 经 济 的 重 要 组 成 部 分, 并 将 在 中 国 经 济 转 型 和 城 镇 化 过 程 中 发 挥 重 要 作 用 现 阶 段 中 国 房 地 产 行 业 已 经 走 过 最 初 的 粗 放 式 发 展 阶 段, 行 业 寡 头 逐 渐 形 成, 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 行 业 竞 争 对 行 业 内 企 业 的 管 理 水 平 提 出 了 更 高 要 求 未 来 几 年, 预 期 房 地 产 行 业 将 会 继 续 稳 健 发 展, 龙 头 企 业 逐 渐 建 立 起 更 大 的 市 场 优 势, 同 时 具 有 特 色 和 区 域 竞 争 优 势 的 中 小 房 地 产 企 业 也 会 获 得 比 较 大 的 生 存 空 间 7. 重 庆 成 都 武 汉 地 区 房 地 产 发 展 情 况 公 司 的 房 地 产 业 务 主 要 分 布 在 重 庆 成 都 武 汉 上 海 等 地, 其 中 重 庆 成 都 和 武 汉 是 公 司 业 务 重 点 区 域, 这 些 区 域 的 房 地 产 市 场 运 行 情 况, 与 公 司 的 销 售 业 绩 关 联 较 大 重 庆 房 地 产 情 况 2013 年, 在 国 家 经 济 保 持 稳 中 求 进 的 总 基 调 下, 重 庆 市 房 地 产 市 场 整 体 运 行 较 为 平 稳 主 要 表 现 为 房 地 产 开 发 投 资 保 持 增 长 态 势, 增 速 冲 高 回 落 后 趋 于 稳 定 ; 商 品 房 新 开 工 施 工 竣 工 面 积 在 年 初 短 暂 波 动 后 实 现 稳 健 推 进 ; 随 着 商 品 房 销 售 面 积 增 速 由 高 位 不 断 回 落, 房 地 产 开 发 企 业 三 大 主 要 资 金 来 源 增 速 有 所 放 缓, 资 金 保 障 充 裕 度 小 幅 下 降 房 地 产 开 发 投 资 方 面,2013 年, 重 庆 市 房 地 产 开 发 企 业 完 成 投 资 达 3, 亿 元, 同 比 增 长 20.1%, 开 发 投 资 增 速 呈 现 出 冲 高 后 快 速 回 落, 逐 渐 趋 于 平 稳 的 发 展 趋 势, 一 季 度 增 速 为 25.3%, 上 半 年 增 速 为 27.7%, 前 三 季 度 增 速 为 20.5%, 房 地 产 开 发 投 资 增 速 波 动 体 现 了 国 五 条 政 策 调 控 的 清 晰 痕 迹, 表 现 出 重 庆 市 房 地 产 开 发 市 场 趋 于 良 性 发 展 的 态 势 其 中, 商 品 住 宅 投 资 总 额 2, 亿 元, 同 比 增 长 19.8% 从 全 年 房 地 产 开 发 投 资 增 速 走 势 情 况 看, 商 品 住 宅 投 资 增 速 是 引 导 开 发 投 资 在 二 季 度 冲 高 三 季 度 回 落 四 季 度 平 稳 的 主 要 因 素 建 设 方 面, 商 品 房 新 开 工 施 工 竣 工 面 积 于 年 初 短 期 波 动 后 实 现 稳 健 推 进 随 着 国 五 条 细 则 的 出 台, 受 其 中 增 加 普 通 商 品 住 房 供 给 及 供 地 供 应 的 影 响, 重 庆 市 房 地 产 企 业 景 气 指 数 和 企 业 家 信 心 指 数 双 双 走 高, 房 地 产 开 发 企 业 开 始 稳 健 推 进 新 项 目 的 开 工 和 在 建 项 目 的 进 度 截 止 2013 年 末, 重 庆 市 商 品 房 施 工 面 积 26, 万 平 方 米, 同 比 增 长 19.3%; 商 品 房 新 开 工 面 积 7, 万 平 方 米, 增 长 31.4%; 受 施 工 周 期 及 2012 年 基 数 影 响, 商 品 房 竣 工 面 积 略 有 回 落, 重 庆 市 商 品 房 竣 工 面 积 3, 万 平 方 米, 下 降 4.7% 销 售 方 面,2013 年 重 庆 市 商 品 房 销 售 面 积 4, 万 平 方 米, 同 比 增 长 6.5%, 其 中 商 品 住 宅 销 售 面 积 4, 万 平 方 米, 增 长 6.2% 自 2010 年 以 来 的 4 年, 重 庆 市 商 品 房 销 售 面 积 均 保 持 在 每 年 4,500 万 平 米 左 右, 保 持 了 稳 定 发 展 态 势 2013 年 重 庆 市 商 品 房 销 售 面 积 增 速 呈 现 出 高 开 低 走 不 断 回 落 的 趋 势 价 格 方 面, 近 年 来, 重 庆 市 房 地 产 销 售 均 价 呈 逐 年 上 升 趋 势, 但 增 幅 不 大, 整 体 表 现 较 稳 定 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 13

15 国 家 统 计 局 统 计 数 据 显 示,2013 年 重 庆 市 房 地 产 市 场 住 宅 平 均 销 售 价 格 为 5,239 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 9.04% 2013 年 9 月, 重 庆 市 出 台 新 功 能 区 规 划, 将 划 分 为 都 市 功 能 核 心 区 都 市 功 能 拓 展 区 城 市 发 展 新 区 渝 东 北 生 态 涵 养 发 展 区 渝 东 南 生 态 保 护 发 展 区 五 个 功 能 区 域 重 庆 市 的 未 来 经 济 发 展 将 相 对 集 中 在 城 市 发 展 新 区, 势 必 会 影 响 全 市 整 个 房 地 产 市 场 的 发 展 在 新 功 能 区 确 定 后 的 3 个 月, 全 市 各 区 域 房 地 产 市 场 的 投 资 销 售 结 构 相 应 发 生 了 细 微 变 化 2013 年 全 市 投 资 和 销 售 的 重 点 仍 然 集 中 在 都 市 功 能 核 心 区 和 拓 展 区, 本 年 完 成 投 资 和 商 品 房 销 售 面 积 占 比 分 别 为 64.2% 48.0%, 但 占 比 较 前 三 季 度 均 有 下 降 ; 城 市 发 展 新 区 本 年 完 成 投 资 和 商 品 房 销 售 面 积 占 比 分 别 为 24.5% 和 29.8%, 其 中 投 资 占 比 较 前 三 季 度 增 加 1.5 个 百 分 点, 销 售 面 积 占 比 较 前 三 季 度 减 少 1.3 个 百 分 点 ; 渝 东 北 生 态 涵 养 发 展 区 本 年 完 成 投 资 和 商 品 房 销 售 面 积 占 比 分 别 为 8.1% 17.8%, 其 中 投 资 占 比 较 前 三 季 度 减 少 0.4 个 百 分 点, 销 售 占 比 较 前 三 季 度 增 加 1.7 个 百 分 点 ; 渝 东 南 生 态 保 护 发 展 区 本 年 完 成 投 资 和 商 品 房 销 售 面 积 占 比 分 别 为 3.2% 4.4%, 较 前 三 季 度 占 比 均 有 下 降 整 体 上 看, 五 大 功 能 区 格 局 的 形 成 对 优 化 重 庆 市 房 地 产 市 场 结 构 的 促 进 作 用 渐 显, 预 计 未 来 将 进 一 步 优 化 重 庆 市 房 地 产 市 场 的 发 展 结 构 2014 年 1~9 月, 重 庆 市 房 地 产 开 发 投 资 2, 亿 元, 同 比 增 长 20.5%; 商 品 房 施 工 面 积 26, 万 平 方 米, 增 长 12.9%, 其 中 住 宅 施 工 面 积 19, 万 平 方 米, 增 长 8.9%; 全 市 商 品 房 销 售 面 积 3, 万 平 方 米, 增 长 2.7%, 继 续 保 持 了 稳 健 的 发 展 态 势 总 体 看, 近 年 来, 重 庆 市 房 地 产 市 场 整 体 保 持 了 较 为 稳 定 的 发 展 态 势, 重 庆 市 五 大 功 能 区 格 局 的 逐 步 形 成, 将 促 进 重 庆 市 房 地 产 行 业 的 发 展 成 都 市 房 地 产 情 况 2013 年 成 都 楼 市 调 控 政 策 比 较 温 和, 以 微 调 为 主, 除 了 新 国 五 条 的 细 则, 其 它 政 策 主 要 是 加 大 保 障 房 供 应 力 度 及 价 格 调 整 修 改 城 镇 落 户 公 积 金 政 策 调 整 等 主 要 方 面 这 些 政 策 总 体 而 言 没 有 对 成 都 楼 市 产 生 实 质 性 影 响,2013 年 成 都 市 房 地 产 市 场 整 体 呈 现 了 量 价 齐 升 的 良 好 局 面 土 地 方 面, 成 都 市 土 地 存 量 主 要 集 中 于 市 区 外 围 和 郊 县,2013 年 新 推 土 地 经 过 2~4 月 份 的 持 续 低 迷 后,5 6 月 份 开 始 集 中 放 量 主 城 区 土 地 供 应 缩 量 明 显, 竞 争 日 趋 激 烈, 竞 拍 地 块 频 现 高 溢 价 成 交 ; 另 外, 郊 区 地 块 的 多 宗 热 点 土 地 也 出 现 了 高 溢 价 成 交 情 况 2013 年, 成 都 市 区 成 交 土 地 3,857 亩, 较 上 年 减 少 24.36%; 近 郊 成 交 土 地 6,486 亩, 较 上 年 减 少 1.26%, 主 要 集 中 于 城 西 城 南 和 城 东 3 环 外 由 于 市 区 近 郊 的 住 宅 类 土 地 供 应 放 缓,2013 年 成 都 市 土 地 价 格 也 上 涨 至 历 史 新 高, 市 区 楼 面 地 价 达 到 了 6,136 元 / 平 方 米 ; 近 郊 楼 面 地 价 为 1,433 元 / 平 方 米, 按 建 筑 面 积 计 量, 市 区 45% 的 地 块 成 交 楼 面 地 价 已 超 出 区 域 住 宅 均 价 达 25% 2013 年 成 都 市 全 年 房 地 产 开 发 投 资 完 成 2, 亿 元, 增 长 11.75% 其 中, 住 宅 开 发 投 资 1, 亿 元, 增 长 10.19%; 商 业 营 业 用 房 投 资 亿 元, 增 长 21.54% 全 年 房 屋 施 工 面 积 15, 万 平 方 米, 增 长 7.69%; 竣 工 面 积 1, 万 平 方 米, 下 降 10.82%; 商 品 房 销 售 面 积 2, 万 平 方 米, 增 长 3.73%, 其 中, 住 宅 销 售 面 积 2, 万 平 方 米, 增 长 5.41% 2013 年 成 都 市 区 房 屋 销 售 均 价 7,197 元 / 平 方 米, 环 比 下 降 1.25%, 其 中 住 宅 销 售 均 价 为 6,708 元 / 平 方 米, 环 比 上 涨 0.44% 另 外,2013 年, 成 都 市 住 宅 成 交 结 构 向 更 小 面 积 区 间 转 移, 反 映 了 需 求 难 以 支 撑 价 格 短 期 内 继 续 上 行,50~80 平 方 米 产 品 成 交 占 比 增 加,80~90 平 方 米 100~110 平 方 米 产 品 占 比 降 低 ;70~90 平 方 米 产 品 仍 为 主 力, 占 据 近 5 成 市 场 容 量 2014 年 1~6 月, 成 都 市 主 城 区 商 品 房 供 应 面 积 为 万 平 方 米, 同 比 下 降 39.18%; 成 交 面 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 14

16 积 为 万 平 方 米, 同 比 下 降 24.93%, 整 体 市 场 有 所 降 温 ; 同 时 截 至 2014 年 6 月 末, 成 都 主 城 区 商 品 房 住 宅 存 量 有 所 减 少, 为 万 平 方 米, 但 仍 处 于 高 位, 按 上 半 年 月 均 去 化 量 万 平 方 米 计 算, 需 要 12 个 月 消 化 库 存, 由 此 引 起 成 交 价 格 也 有 小 幅 下 降, 为 8,097 元 / 平 方 米, 环 比 下 降 1.03% 政 策 方 面,2014 年 6 月, 成 都 市 出 台 了 22 条 促 进 居 民 首 套 房 和 改 善 型 住 房 消 费 的 政 策, 优 化 了 房 地 产 政 策 释 放 了 市 场 需 求, 以 创 新 为 驱 动 加 快 房 地 产 行 业 发 展 整 体 来 看,2013 年 成 都 市 房 地 产 市 场 运 行 平 稳 ;2014 年 以 来, 成 都 市 房 地 产 市 场 进 入 调 整 期, 市 场 供 大 于 求, 存 量 规 模 进 一 步 增 长, 价 格 虽 有 小 幅 下 降, 但 整 体 较 稳 定 武 汉 市 房 地 产 情 况 2013 年 武 汉 市 出 台 了 一 系 列 房 地 产 行 业 的 调 控 政 策, 如 一 季 度 的 新 国 五 条 及 武 汉 公 积 金 贷 款 新 政,11 月 下 旬 出 台 的 汉 七 条 及 二 套 房 首 付 比 例 提 高 等, 但 充 足 的 供 应 强 劲 的 刚 需 及 改 善 型 需 求 以 及 相 对 平 稳 的 均 价, 使 得 武 汉 市 在 调 控 政 策 下 依 然 创 下 新 高 2013 年, 武 汉 市 住 宅 成 交 均 价 为 6,851 元 / 平 方 米, 较 2012 年 上 涨 7.6% 2013 年 末, 由 于 受 到 汉 七 条 等 政 策 收 紧 的 影 响, 武 汉 市 房 价 停 涨 并 出 现 微 调 土 地 供 应 方 面, 由 于 2012 年 武 汉 土 地 市 场 创 造 历 史 纪 录, 因 此, 虽 然 2013 年 武 汉 土 地 市 场 表 现 较 好, 但 成 交 量 与 金 额 较 2012 年 依 然 出 现 下 滑 2013 年, 武 汉 市 累 计 成 交 220 宗 土 地, 成 交 面 积 1, 万 平 方 米, 较 2012 年 下 滑 24.37%, 土 地 出 让 金 亿 元, 较 2012 年 减 少 23% 2013 年, 武 汉 市 房 地 产 开 发 投 资 1, 亿 元, 比 上 年 增 长 21.0% 其 中, 住 宅 开 发 投 资 1, 亿 元, 增 长 26.2%; 办 公 楼 投 资 亿 元, 下 降 2.2%; 商 业 营 业 用 房 投 资 亿 元, 增 长 36.1%; 其 他 投 资 亿 元, 增 长 0.6% 房 屋 施 工 面 积 8, 万 平 方 米, 增 长 24.5%, 其 中, 住 宅 施 工 面 积 6, 万 平 方 米, 增 长 22.8% 房 屋 竣 工 面 积 万 平 方 米, 下 降 35.4%, 其 中, 住 宅 竣 工 面 积 万 平 方 米, 下 降 41.1% 2014 年 1~9 月, 武 汉 市 房 地 产 市 场 整 体 保 持 平 稳 运 行 态 势, 共 完 成 房 地 产 开 发 投 资 1, 亿 元, 同 比 增 长 24.4%, 高 于 武 汉 市 固 定 资 产 投 资 增 幅 7.4 个 百 分 点 ; 销 售 商 品 房 面 积 1, 万 平 方 米, 增 长 15.0%, 保 持 了 平 稳 增 长 ; 房 地 产 开 发 企 业 待 售 面 积 万 平 米, 同 比 增 长 34.6%, 去 库 存 化 压 力 较 大 ; 房 地 产 开 发 企 业 土 地 购 置 面 积 万 平 米, 下 降 37.5%, 土 地 市 场 趋 冷 总 体 看, 近 年 来, 武 汉 市 房 地 产 保 持 了 稳 定 发 展 态 势 ;2014 年 以 来, 武 汉 市 房 地 产 开 发 投 资 受 到 资 金 不 足 土 地 市 场 趋 冷 影 响, 上 升 阻 力 较 大, 但 随 着 购 房 相 关 政 策 放 宽 和 企 业 以 价 换 量 作 用 的 逐 步 显 现, 武 汉 市 商 品 房 销 售 增 幅 将 保 持 平 稳 ( 二 ) 专 用 车 行 业 概 况 专 用 汽 车 主 要 指 装 有 专 用 车 厢 或 专 用 装 备, 从 事 专 门 作 业 或 专 门 运 输 的 汽 车, 具 有 产 品 种 类 多 生 产 批 量 小 专 业 化 程 度 高 等 特 点 专 用 汽 车 分 环 卫 专 用 车, 工 程 专 用 车, 特 种 专 用 车, 商 务 专 用 车, 运 输 专 用 车, 军 用 专 用 车 等 等 专 用 汽 车 产 业 链 上 游 主 要 是 汽 车 行 业 ; 下 游 主 要 是 对 车 辆 有 特 殊 要 求 的 行 业, 诸 如 环 卫 园 林 电 力 通 信 公 安 司 法 机 场 金 融 等 我 国 专 用 汽 车 的 应 用 虽 然 较 早, 但 全 面 发 展 始 于 20 世 纪 80 年 代, 比 发 达 国 家 晚 了 近 30 年 现 在 我 国 专 用 汽 车 发 展 很 快, 已 成 为 经 济 建 设 中 的 重 要 运 输 与 作 业 装 备, 并 且 有 着 良 好 的 发 展 前 景 从 总 体 上 讲, 我 国 专 用 汽 车 的 技 术 水 平 在 不 断 提 高, 专 用 汽 车 性 能 竞 争 力 不 断 加 强 我 国 城 市 化 进 程 加 快, 城 市 功 能 的 提 高, 将 对 建 筑 环 卫 园 林 电 力 通 信 公 安 司 法 机 场 金 融 以 及 各 类 商 业 运 输 等 城 市 建 设 和 服 务 方 面 的 专 用 汽 车 产 生 较 大 的 需 求 ; 物 流 业 的 快 速 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 15

17 发 展, 也 将 极 大 带 动 厢 式 汽 车 保 温 冷 藏 汽 车 半 挂 厢 式 汽 车 等 专 用 汽 车 的 快 速 发 展 此 外, 未 来 专 用 汽 车 的 主 流 市 场 将 主 要 集 中 在 城 市 建 设 服 务 和 高 等 级 公 路 运 输 管 理 这 两 大 板 块, 它 包 括 了 专 用 汽 车 的 大 多 数 品 种 近 几 年, 我 国 专 用 汽 车 市 场 每 年 平 均 的 增 长 速 度 在 15% 以 上, 很 多 客 车 卡 车 专 用 改 装 车 等 商 用 车 厂 家 纷 纷 加 大 了 专 用 汽 车 产 品 技 术 的 研 发 与 市 场 开 发 力 度 同 时, 市 场 对 产 品 的 专 业 化 差 异 化 与 个 性 化 提 出 了 更 高 的 要 求, 也 成 为 了 检 验 专 用 汽 车 厂 家 能 否 在 市 场 上 立 足 的 重 要 指 标 2010 年 以 来, 国 际 专 用 汽 车 产 业 正 加 速 与 中 国 专 用 汽 车 行 业 的 合 资 合 作 步 伐 和 力 度 同 时, 中 国 政 府 为 促 进 汽 车 产 业 更 快 更 好 地 发 展 下 去, 也 相 继 出 台 了 各 项 政 策 与 标 准 法 规, 包 括 国 家 汽 车 产 业 发 展 政 策 国 家 汽 车 产 业 调 整 和 振 兴 规 划 等, 这 些 政 策 为 专 用 汽 车 产 业 的 发 展 创 造 了 条 件 与 此 同 时, 核 心 技 术 缺 失 行 业 标 准 不 成 熟 等 制 约 我 国 专 用 汽 车 发 展 的 深 层 次 矛 盾 也 逐 渐 凸 显, 主 要 表 现 在 以 下 几 个 方 面 :(1) 核 心 技 术 缺 失 我 国 专 用 汽 车 总 体 水 平 不 高, 一 些 技 术 含 量 较 高 的 产 品 及 关 键 零 部 件 则 仍 需 进 口, 如 液 压 件 泵 类 阀 类 控 制 仪 表 等 现 在 还 未 达 到 较 高 的 技 术 水 平, 仍 需 进 口, 因 此 制 约 了 高 水 平 专 用 汽 车 的 开 发 生 产 (2) 专 用 底 盘 缺 乏 目 前 国 内 生 产 的 各 类 专 用 汽 车 中,80% 以 上 是 在 普 通 载 货 车 底 盘 的 基 础 上 改 装 而 成 的 国 内 基 本 上 没 有 一 家 专 业 生 产 专 用 汽 车 底 盘 的 企 业, 这 一 现 状 已 经 极 大 地 制 约 了 我 国 专 用 汽 车 的 发 展 国 内 专 用 车 生 产 厂 达 500 多 家, 大 多 数 为 外 购 底 盘 进 行 改 装 生 产 的 中 小 企 业, 机 械 化 程 度 低, 产 品 质 量 参 差 不 齐, 与 国 外 发 达 国 家 有 很 大 差 距 (3) 产 品 结 构 不 合 理 国 外 主 要 发 达 国 家 专 用 汽 车 保 有 量 占 载 货 汽 车 保 有 量 的 比 例 已 达 到 65% 左 右, 而 我 国 目 前 不 足 25%, 发 达 国 家 专 用 载 货 车 年 产 量 占 当 年 载 货 车 总 产 量 的 50% 以 上 目 前 国 外 载 货 类 专 用 车 中, 轻 中 重 型 比 例 为 3:4:3, 而 我 国 目 前 为 3:5:2, 中 型 专 用 车 多 而 重 型 专 用 车 少 产 品 结 构 的 不 合 理 与 日 益 增 长 的 多 样 化 个 性 化 的 用 户 需 求 形 成 了 巨 大 的 反 差 (4) 开 发 能 力 薄 弱 我 国 专 用 汽 车 开 发 能 力 还 很 薄 弱 这 里 面 有 投 入 不 足 技 术 和 管 理 薄 弱 的 问 题, 也 有 对 市 场 的 认 识 和 研 究 缺 少 科 学 的 方 法 和 把 握 能 力 关 键 问 题 是 从 事 专 用 汽 车 市 场 研 究 造 型 及 设 计 人 才 缺 乏 由 于 专 用 汽 车 的 客 户 相 对 固 定, 市 场 需 求 量 较 小, 多 数 研 发 实 力 强 的 大 型 汽 车 企 业 把 精 力 主 要 集 中 在 飞 速 发 展 的 乘 用 车 领 域, 导 致 专 用 汽 车 的 技 术 升 级 比 较 缓 慢 未 来, 随 着 国 民 经 济 总 量 构 成 的 变 化, 市 场 对 专 用 汽 车 品 种 的 需 求 格 局 将 相 应 改 变 普 通 自 卸 汽 车 需 求 量 将 会 随 基 础 设 施 的 不 断 完 善 逐 渐 减 少, 厢 式 车 半 挂 车 以 及 用 于 城 市 配 套 服 务 车 辆 的 需 求 量 将 大 大 增 加 随 着 市 场 竞 争 趋 势 的 加 剧, 产 品 成 本 的 增 加, 劳 动 密 集 型 产 品 以 价 格 取 胜 的 竞 争 优 势 将 被 进 一 步 弱 化, 以 技 术 创 新 的 替 代 性 经 济 增 长 将 成 为 专 用 汽 车 行 业 新 的 经 济 增 长 方 式 总 体 看, 我 国 专 用 车 行 业 近 几 年 发 展 较 快, 但 发 展 水 平 仍 较 低 ; 未 来 随 着 国 民 经 济 的 发 展 城 镇 化 的 推 进 和 专 用 车 技 术 的 进 步, 专 用 车 行 业 仍 具 有 较 大 的 发 展 空 间 四 基 础 素 质 分 析 1. 规 模 与 竞 争 力 公 司 以 专 用 车 制 造 板 块 上 市,2007 年 进 入 房 地 产 业 务 领 域 并 深 耕, 获 得 一 定 业 绩, 目 前, 公 司 主 营 业 务 以 房 地 产 开 发 ( 收 入 占 比 85% 以 上 ) 及 专 用 车 制 造 ( 收 入 占 比 接 近 15%) 为 主 房 地 产 公 司 旗 下 同 原 地 产 具 有 国 家 一 级 房 地 产 开 发 资 质, 旗 下 拥 有 多 个 住 宅 地 产 和 商 贸 地 产 项 目, 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 16

18 分 布 于 重 庆 成 都 绵 阳 武 汉 等 二 三 线 城 市 公 司 旗 下 东 原 地 产 在 西 南 地 区 品 牌 知 名 度 较 高, 近 年 打 造 了 高 层 普 通 住 宅 精 装 公 寓 低 密 度 住 宅 社 区 配 套 商 业 等 多 业 态 产 品, 积 累 丰 富 的 开 发 经 验, 先 后 开 发 了 东 原 长 江 畔 1891 ( 重 庆 ) 东 原 D7 区 ( 重 庆 ) 东 原 香 山 ( 重 庆 ) 东 原 黄 山 大 道 东 ( 重 庆 ) 东 原 中 央 美 地 ( 重 庆 ) 东 原 时 光 道 ( 武 汉 ) 和 东 原 西 岸 ( 成 都 ) 东 原 香 屿 ( 绵 阳 ) 等 多 个 住 宅 地 产 项 目, 合 计 建 筑 面 积 两 百 余 万 平 方 米 公 司 通 过 不 断 探 索 优 质 住 宅 生 活 需 求, 从 户 型 外 观 景 观 配 套 等 多 方 面 满 足 功 能 性 舒 适 住 房 要 求, 获 得 良 好 品 质 口 碑 截 至 2014 年 底, 公 司 累 计 开 发 总 建 筑 面 积 ( 包 括 在 开 发 项 目 ) 近 750 万 平 方 米, 累 计 施 工 面 积 超 500 万 平 方 米, 主 要 为 东 原 D7 区 东 原 长 洲 东 原 长 岛 和 东 原 翡 翠 明 珠 东 原 时 光 道 东 原 桐 麓 东 原 嘉 阅 湾 东 原 领 天 下 等 项 目 专 用 车 公 司 是 专 业 从 事 高 技 术 专 用 车 的 研 发 生 产 和 销 售, 业 内 综 合 实 力 较 强 产 品 较 丰 富 的 企 业, 具 备 大 规 模 生 产 场 基 地 生 产 设 备 资 源 其 产 品 广 泛 应 用 于 金 融 押 运 公 安 消 防 通 信 广 电 市 政 环 卫 电 力 民 航 以 及 军 队 等 领 域, 形 成 了 防 弹 运 钞 车 公 安 消 防 车 应 急 通 信 车 通 信 指 挥 车 电 视 转 播 车 环 卫 车 辆 及 设 备 机 场 地 勤 车 辆 及 设 备 军 用 车 等 多 个 产 品 系 列, 并 不 断 向 新 领 域 拓 展 公 司 主 导 产 品 防 弹 运 钞 车 连 续 多 年 在 国 内 市 场 占 有 率 为 30% 的 较 高 水 平, 迪 马 品 牌 知 名 度 较 高 公 司 连 续 多 年 被 评 为 重 庆 工 业 企 业 五 十 强, 在 业 内 率 先 通 过 ISO9001 国 际 质 量 认 证 和 ISO14001:2004 国 际 环 境 管 理 体 系 认 证 从 渠 道 建 设 来 看, 公 司 先 后 通 过 合 资 收 购 等 方 式 整 合 了 重 庆 南 方 迪 马 专 用 车 股 份 有 限 公 司 深 圳 市 达 航 工 业 有 限 公 司, 形 成 西 南 华 南 两 大 产 业 制 造 基 地, 成 立 国 际 营 销 事 业 部, 产 品 先 后 出 口 到 东 亚 东 南 亚 非 洲 南 美 中 东 等 国 家 和 地 区, 深 受 消 费 者 青 睐 总 体 看, 公 司 作 为 西 南 地 区 以 房 地 产 开 发 和 专 用 车 制 造 为 主 营 业 务 的 上 市 公 司, 具 备 较 为 丰 富 的 行 业 经 验, 公 司 房 地 产 开 发 项 目 在 当 地 拥 有 较 好 的 影 响 力 和 较 高 的 品 牌 美 誉 度, 逐 步 成 为 公 司 核 心 业 务 板 块 ; 专 用 车 板 块 业 内 综 合 实 力 较 强, 产 品 丰 富, 品 牌 知 名 度 高, 客 户 群 稳 定 2. 技 术 研 发 公 司 技 术 研 发 水 平 主 要 体 现 在 其 专 用 车 业 务 板 块, 拥 有 强 大 的 技 术 研 发 团 队 公 司 建 立 了 重 庆 市 级 技 术 研 发 中 心, 并 与 清 华 大 学 成 都 电 子 科 技 大 学 重 庆 大 学 电 子 部 29 所 44 所 杭 州 依 星 等 著 名 科 研 院 所 和 高 科 技 企 业 建 立 了 长 期 密 切 的 技 术 合 作 伙 伴 关 系 现 已 取 得 国 家 知 识 产 权 局 授 权 专 利 技 术 90 余 项 发 明 专 利 14 项,3 项 产 品 被 列 入 国 家 火 炬 计 划 项 目 9 项 产 品 被 评 为 重 庆 市 重 点 新 产 品 3 项 产 品 被 评 为 重 庆 市 名 牌 产 品 等 荣 誉, 专 利 技 术 领 域 涵 盖 防 弹 车 集 成 车 环 卫 车 等 产 品 应 用 公 司 拥 有 计 算 机 信 息 系 统 集 成 企 业 资 质, 全 面 采 用 计 算 机 CAD/CAPP 软 件 进 行 产 品 设 计 和 工 艺 设 计, 业 内 率 先 引 进 数 控 激 光 切 割 机 高 速 数 控 冲 床 数 控 折 弯 成 型 数 控 裁 剪 车 身 点 焊 自 动 焊 气 体 保 护 焊 液 压 试 验 台 淋 雨 试 验 台 等 先 进 设 备, 大 大 提 高 了 生 产 效 率 和 产 品 质 量, 产 品 曾 服 务 于 2008 年 北 京 奥 运 会 以 及 建 国 六 十 周 年 国 庆 庆 典 公 司 是 国 家 工 业 和 信 息 部 核 准 的 专 用 汽 车 定 点 生 产 企 业,2011 年 经 认 定 为 国 家 高 新 技 术 企 业, 具 备 市 级 企 业 技 术 中 心 和 计 算 机 信 息 系 统 集 成 企 业 三 级 资 质,2012 年 迪 马 荣 获 重 庆 市 著 名 商 标 整 体 来 看, 公 司 专 用 车 业 务 板 块 拥 有 较 强 的 自 主 创 新 能 力, 现 有 技 术 装 备 处 于 同 行 业 领 先 水 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 17

19 平, 整 体 技 术 研 发 及 装 备 工 艺 水 平 较 高 3. 人 员 素 质 公 司 现 有 高 层 管 理 人 员 5 名, 总 裁 1 人 副 总 裁 3 人 ( 其 中 一 人 兼 任 财 务 总 监 ) 董 秘 1 人, 公 司 核 心 管 理 团 队 从 事 相 关 业 务 和 管 理 工 作 多 年, 行 业 经 验 丰 富 杨 永 席 先 生,39 岁, 曾 担 任 重 庆 龙 湖 地 产 发 展 有 限 公 司 重 庆 区 域 PMO 项 目 总 监 副 总 经 理 营 运 总 经 理 龙 湖 云 南 分 公 司 总 经 理 ; 现 任 迪 马 股 份 董 事 兼 总 裁 易 琳 女 士,41 岁, 硕 士 学 位, 高 级 会 计 师 注 册 会 计 师 房 地 产 估 价 师 资 产 评 估 师 曾 就 职 于 重 庆 天 健 会 计 师 事 务 所 审 计 部, 曾 担 任 重 庆 东 银 控 股 集 团 有 限 公 司 财 务 部 经 理, 公 司 财 务 总 监 董 事 会 秘 书 现 任 迪 马 股 份 董 事 兼 财 务 负 责 人 张 爱 明 先 生,39 岁, 硕 士 学 位, 注 册 会 计 师 注 册 内 部 审 计 师 会 计 师, 曾 就 职 于 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 ; 上 海 长 甲 置 业 有 限 公 司 财 务 总 监 ; 森 隆 控 股 集 团 有 限 公 司 财 务 总 监 ; 现 任 迪 马 股 份 董 事 会 秘 书 截 至 2014 年 底, 公 司 在 岗 在 册 职 工 1,995 人, 其 中 研 发 与 技 术 人 员 约 占 16%, 生 产 人 员 约 占 占 29%, 销 售 人 员 约 占 27% 按 教 育 程 度 分 类, 研 究 生 及 其 以 上 学 历 占 比 4%, 本 科 学 历 员 工 占 35%, 专 科 及 以 下 学 历 占 61% 总 体 来 看, 公 司 管 理 团 队 稳 定 性 较 好, 具 有 丰 富 的 从 业 经 验 ; 公 司 员 工 素 质 能 够 满 足 目 前 经 营 需 要 4. 外 部 支 持 (1) 区 域 经 济 重 庆 市 区 域 经 济 概 况 2013 年, 重 庆 市 积 极 转 变 经 济 发 展 方 式, 进 一 步 深 化 改 革, 着 力 改 善 和 保 障 民 生, 强 化 经 济 运 行 调 度, 全 市 经 济 保 持 了 稳 步 发 展 态 势 2013 年, 重 庆 市 实 现 地 区 生 产 总 值 12, 亿 元, 比 上 年 增 长 12.3% 其 中, 第 一 产 业 增 加 值 1, 亿 元, 增 长 4.7%; 第 二 产 业 增 加 值 6, 亿 元, 增 长 13.4%; 第 三 产 业 增 加 值 5, 亿 元, 增 长 12.0% 三 次 产 业 结 构 比 为 7.9:50.5:41.6 非 公 有 制 经 济 实 现 增 加 值 7, 亿 元, 增 长 12.4%, 占 全 市 经 济 的 61.5% 从 重 新 划 分 的 五 大 功 能 区 来 看, 都 市 功 能 核 心 区 实 现 地 区 生 产 总 值 3, 亿 元, 比 上 年 增 长 9.9%, 占 全 市 生 产 总 值 的 28.8%; 都 市 功 能 拓 展 区 实 现 地 区 生 产 总 值 1, 亿 元, 增 长 12.8%, 占 全 市 的 14.9%; 城 市 发 展 新 区 实 现 地 区 生 产 总 值 4, 亿 元, 增 长 13.3%, 占 全 市 的 33.4%; 渝 东 北 生 态 涵 养 发 展 区 实 现 地 区 生 产 总 值 2, 亿 元, 增 长 13.2%, 占 全 市 的 17.3%; 渝 东 南 生 态 保 护 发 展 区 实 现 地 区 生 产 总 值 亿 元, 增 长 13.5%, 占 全 市 的 5.6% 2013 年, 重 庆 市 实 现 工 业 增 加 值 5, 亿 元, 比 上 年 增 长 13.1%, 占 全 市 地 区 生 产 总 值 的 41.5% 其 中 规 模 以 上 工 业 增 加 值 增 长 13.6% 规 模 以 上 工 业 企 业 实 现 总 产 值 15, 亿 元, 同 比 增 长 14.5% 其 中, 大 中 型 企 业 11, 亿 元, 增 长 12.7%; 国 有 控 股 企 业 4, 亿 元, 增 长 10.8% 2013 年 重 庆 市 实 现 建 筑 业 增 加 值 1, 亿 元, 比 上 年 增 长 14.9%; 全 市 具 有 资 质 等 级 的 总 承 包 和 专 业 承 包 建 筑 企 业 实 现 利 润 亿 元, 比 上 年 增 长 8.8%; 上 缴 税 金 亿 元, 比 上 年 增 长 8.6% 固 定 资 产 投 资 方 面,2013 年, 重 庆 市 完 成 固 定 资 产 投 资 总 额 11, 亿 元, 比 上 年 增 长 19.5% 其 中, 基 础 设 施 建 设 投 资 2, 亿 元, 增 长 23.2%; 城 镇 投 资 9, 亿 元, 增 长 15.7%; 农 村 投 资 1, 亿 元, 增 长 54.3% 2014 年 上 半 年, 都 市 功 能 核 心 区 实 现 地 区 生 产 总 值 1, 亿 元, 同 比 增 长 7.5% 都 市 功 能 核 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 18

20 心 区 完 成 固 定 资 产 投 资 亿 元, 增 长 13.1% 其 中 工 业 投 资 完 成 9.80 亿 元, 增 长 150.7%; 房 地 产 开 发 投 资 完 成 亿 元, 增 长 9.0% 都 市 功 能 拓 展 区 实 现 地 区 生 产 总 值 1, 亿 元, 同 比 增 长 13.0% 都 市 功 能 拓 展 区 完 成 固 定 资 产 投 资 1, 亿 元, 增 长 19.6% 其 中 工 业 投 资 完 成 亿 元, 增 长 13.2%; 房 地 产 开 发 投 资 完 成 亿 元, 增 长 28.7% 城 市 发 展 新 区 实 现 地 区 生 产 总 值 2, 亿 元, 同 比 增 长 11.6% 城 市 发 展 新 区 完 成 固 定 资 产 投 资 2, 亿 元, 增 长 23.7% 其 中 工 业 投 资 完 成 亿 元, 增 长 32.8%; 房 地 产 开 发 投 资 完 成 亿 元, 增 长 35.2% 渝 东 北 生 态 涵 养 发 展 区 实 现 地 区 生 产 总 值 1, 亿 元, 同 比 增 长 10.5% 渝 东 北 生 态 涵 养 发 展 区 完 成 固 定 资 产 投 资 亿 元, 增 长 14.5% 其 中 工 业 投 资 完 成 亿 元, 增 长 6.8%; 房 地 产 开 发 投 资 完 成 亿 元, 增 长 14.1% 渝 东 南 生 态 保 护 发 展 区 实 现 地 区 生 产 总 值 亿 元, 同 比 增 长 9.7% 渝 东 南 生 态 保 护 发 展 区 完 成 固 定 资 产 投 资 亿 元, 增 长 12.8% 其 中 工 业 投 资 完 成 亿 元, 增 长 2.9%; 房 地 产 开 发 投 资 完 成 亿 元, 下 降 0.3% 总 体 看,2013 年, 重 庆 市 区 域 经 济 保 持 快 速 发 展, 经 济 结 构 进 一 步 优 化, 各 项 经 济 指 标 均 稳 步 增 长,2014 年 上 半 年 重 庆 市 五 大 功 能 区 域 发 展 态 势 良 好 未 来, 随 着 五 大 功 能 区 域 发 展 战 略 的 稳 步 推 进, 各 项 政 策 措 施 的 逐 步 落 实 到 位 及 政 策 效 果 的 不 断 显 现, 五 大 功 能 区 域 发 展 成 效 将 更 加 显 著, 共 同 推 动 全 市 经 济 持 续 协 调 健 康 发 展, 为 当 地 房 地 产 市 场 发 展 提 供 了 较 好 的 外 部 环 境 武 汉 市 区 域 经 济 概 况 2013 年, 武 汉 市 实 现 地 区 生 产 总 值 9, 亿 元, 按 可 比 价 格 计 算, 比 上 年 增 长 10.0% 其 中, 第 一 产 业 增 加 值 亿 元, 增 长 4.5%; 第 二 产 业 增 加 值 4, 亿 元, 增 长 10.3%; 第 三 产 业 增 加 值 4, 亿 元, 增 长 10.0% 一 二 三 产 业 比 重 由 上 年 的 3.8:48.3:47.9 调 整 为 3.7:48.6: 年, 武 汉 市 居 民 消 费 价 格 同 比 上 涨 2.4% 2013 年 末 武 汉 市 城 镇 登 记 失 业 率 为 3.52%, 比 上 年 末 下 降 0.29 个 百 分 点 2013 年 武 汉 市 规 模 以 上 工 业 增 加 值 3, 亿 元, 比 上 年 增 长 11.7%; 规 模 以 上 工 业 总 产 值 10, 亿 元, 增 长 18.0% 其 中, 制 造 业 增 长 19.4%, 电 力 热 力 燃 气 及 水 生 产 和 供 应 业 增 长 6.4% 2013 年, 武 汉 市 规 模 以 上 工 业 销 售 产 值 10, 亿 元, 比 上 年 增 长 17.4%; 规 模 以 上 工 业 产 品 销 售 率 97.1%, 下 降 0.4 个 百 分 点 2013 年, 武 汉 市 建 筑 业 增 加 值 亿 元, 比 上 年 增 长 8.3% 建 筑 业 产 值 4, 亿 元, 增 长 18.6% 2013 年 末 武 汉 市 具 有 资 质 等 级 的 建 筑 企 业 1,369 户 2013 年, 武 汉 市 全 社 会 固 定 资 产 投 资 6, 亿 元, 比 上 年 增 长 19.3% 其 中, 民 间 投 资 3, 亿 元, 增 长 35.6%, 占 全 社 会 固 定 资 产 投 资 的 58.3% 2013 年 施 工 项 目 2,650 个, 增 长 8.7%, 新 开 工 项 目 1,711 个, 增 长 1.4% 完 工 投 产 项 目 1,370 个, 增 长 7.8% 2013 年, 武 汉 市 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 比 上 年 增 长 21.0% 其 中, 住 宅 开 发 投 资 亿 元, 增 长 26.2%; 办 公 楼 投 资 亿 元, 下 降 2.2%; 商 业 营 业 用 房 投 资 亿 元, 增 长 36.1%; 其 他 投 资 亿 元, 增 长 0.6% 房 屋 施 工 面 积 8, 万 平 方 米, 增 长 24.5%, 其 中, 住 宅 施 工 面 积 6, 万 平 方 米, 增 长 22.8% 房 屋 竣 工 面 积 万 平 方 米, 下 降 35.4%, 其 中, 住 宅 竣 工 面 积 万 平 方 米, 下 降 41.1% 总 体 来 看, 近 年 来 武 汉 经 济 发 展 较 快, 区 域 经 济 排 名 有 所 提 升, 为 当 地 房 地 产 市 场 发 展 提 供 了 较 好 的 外 部 环 境 (2) 股 东 支 持 公 司 大 股 东 东 银 控 股 是 一 家 以 机 械 制 造 房 地 产 矿 产 能 源 和 金 融 投 资 为 主 要 发 展 方 向 的 投 资 控 股 型 企 业 集 团 截 至 2013 年 底, 东 银 控 股 总 资 产 亿 元, 所 有 者 权 益 合 计 亿 元, 其 中, 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 亿 元 ;2013 年, 东 银 控 股 实 现 营 业 收 入 亿 元, 实 现 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 19

21 净 利 润 5.62 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 净 利 润 3.89 亿 元 2013 年 实 现 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 5, 万 元 东 银 控 股 截 至 2014 年 底 未 经 审 计 的 报 表 显 示, 东 银 控 股 总 资 产 为 390 亿 元, 所 有 者 权 益 合 计 95 亿 元, 其 中, 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 37 亿 元 ;2014 年, 东 银 控 股 实 现 营 业 收 入 137 亿 元, 实 现 净 利 润 11 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 净 利 润 8.34 亿 元 2014 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 7.35 亿 元 截 止 报 告 出 具 日, 东 银 控 股 还 通 过 持 有 江 苏 江 动 集 团 有 限 公 司 69.3% 的 股 份, 间 接 控 股 江 淮 动 力 ( 股 票 代 码 :000816) 从 业 务 及 资 金 支 持 方 面 来 看, 东 银 控 股 积 极 为 公 司 提 供 融 资 担 保 此 外, 东 银 控 股 旗 下 商 业 公 司 引 荐 商 家 促 进 公 司 地 产 开 发 项 目 配 套 商 业 的 销 售 等 多 方 面 提 供 支 持 图 8 东 银 控 股 目 前 的 业 务 板 块 及 其 控 制 的 核 心 企 业 的 产 权 控 制 关 系 图 如 下 : 资 料 料 来 源 : 公 司 提 供 总 体 来 看, 东 银 控 股 实 力 雄 厚, 对 公 司 的 发 展 支 持 力 度 较 大, 未 来 有 望 凭 借 其 雄 厚 实 力 对 公 司 的 后 续 发 展 给 予 必 要 的 支 持 (3) 政 策 支 持 公 司 全 资 子 公 司 重 庆 迪 马 工 业 有 限 责 任 公 司 作 为 重 庆 市 专 用 车 生 产 企 业 的 龙 头 企 业 及 高 新 技 术 产 业, 一 直 以 来 得 到 各 级 政 府 部 门 的 关 注 和 支 持 2013 年 ~2014 年, 曾 获 得 了 重 庆 市 经 济 技 术 开 发 区 工 业 五 十 强 奖 励 60 万 元 经 济 稳 增 长 奖 励 30 万 元 ; 国 家 高 新 技 术 企 业 财 政 补 贴 151 万 元 ; 重 庆 市 经 济 技 术 开 发 区 经 济 发 展 局 奖 励 40 万 元 ; 重 庆 市 专 利 资 助 奖 励 9 万 元 公 司 全 资 子 公 司 武 汉 嘉 乐 业 房 地 产 开 发 有 限 公 司 积 极 参 与 政 府 鼓 励 项 目, 其 城 中 村 改 造 双 建 村 项 目, 享 受 中 共 武 汉 市 委 武 汉 市 人 民 政 府 关 于 积 极 推 进 城 中 村 综 合 改 造 工 作 的 意 见 武 发 [2004]13 号 文 中 如 免 缴 市 政 基 础 设 施 配 套 费 ; 应 缴 纳 的 其 他 规 费, 有 幅 度 的 按 下 限 收 取, 无 幅 度 的 减 半 收 取 等 相 关 优 惠 政 策 (4) 税 收 优 惠 根 据 重 庆 市 经 济 和 信 息 化 委 员 会 国 家 鼓 励 类 产 业 确 认 书, 公 司 所 从 事 的 产 业 符 合 产 业 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 20

22 结 构 调 整 指 导 目 录 相 关 规 定, 根 据 财 税 [2011]58 号 文 规 定, 自 2011 年 1 月 1 日 至 2020 年 12 月 31 日, 对 设 在 西 部 地 区 的 鼓 励 类 产 业 企 业 且 鼓 励 类 收 入 占 企 业 总 收 入 70% 以 上, 减 按 15% 的 税 率 征 收 企 业 所 得 税, 公 司 享 受 此 项 优 惠 政 策 公 司 旗 下 控 股 子 公 司 深 圳 达 航 工 业 有 限 公 司 被 认 定 为 高 新 技 术 企 业, 于 2011 年 10 月 27 日 取 得 编 号 为 GR 的 高 新 技 术 企 业 证 书, 认 定 有 效 期 三 年 根 据 中 华 人 民 共 和 国 企 业 所 得 税 法 第 二 十 八 条 及 其 实 施 条 例 第 九 十 三 条 规 定, 深 圳 市 国 家 税 务 局 出 具 了 深 国 税 坪 减 免 备 案 [2013]22 号 税 收 优 惠 登 记 备 案 通 知 书, 深 圳 达 航 工 业 有 限 公 司 自 2011 年 1 月 1 日 至 2013 年 12 月 31 日 期 间 实 际 执 行 高 新 技 术 企 业 的 优 惠 企 业 所 得 税 率 15% 公 司 旗 下 全 资 子 公 司 南 方 东 银 置 地 有 限 公 司 开 发 的 南 方 东 银 翡 翠 明 珠 一 二 期 项 目 于 2013 年 12 月 27 日 通 过 了 重 庆 市 建 设 委 员 会 关 于 重 庆 市 绿 色 生 态 住 宅 小 区 的 预 评 审 绿 色 生 态 住 宅 小 区 建 设 属 于 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 颁 布 的 产 业 结 构 调 整 指 导 目 录 (2005 年 本 ) 国 家 鼓 励 类 根 据 财 税 [2011]58 号 文 规 定, 自 2011 年 1 月 1 日 至 2020 年 12 月 31 日, 对 设 在 西 部 地 区 的 鼓 励 类 产 业 企 业 且 鼓 励 类 收 入 占 企 业 总 收 入 70% 以 上, 减 按 15% 的 税 率 征 收 企 业 所 得 税, 南 方 东 银 置 地 有 限 公 司 享 受 此 项 政 策 由 于 公 司 部 分 业 务 覆 盖 西 藏 区 域, 根 据 西 藏 自 治 区 人 民 政 府 关 于 我 区 企 业 所 得 税 税 率 问 题 的 通 知 ( 藏 政 发 [2011]14 号 ) 的 规 定, 对 设 在 西 藏 自 治 区 的 各 类 企 业 ( 含 西 藏 驻 区 外 企 业 ), 在 2011 年 至 2020 年 期 间, 继 续 按 15% 的 税 率 征 收 企 业 所 得 税, 公 司 旗 下 全 资 子 公 司 西 藏 东 和 贸 易 有 限 公 司 拉 萨 置 地 行 营 销 策 划 顾 问 有 限 责 任 公 司 及 控 股 子 公 司 西 藏 励 致 实 业 有 限 公 司 享 受 此 项 优 惠 政 策 整 体 来 看, 公 司 的 外 部 发 展 环 境 较 好, 享 有 一 定 税 收 优 惠 政 策 扶 持, 实 际 控 制 人 实 力 雄 厚, 能 够 对 公 司 在 资 金 和 业 务 发 展 方 面 给 予 较 大 支 持 五 公 司 管 理 1. 公 司 治 理 公 司 建 立 了 由 股 东 大 会 董 事 会 监 事 会 经 理 层 等 组 成 的 法 人 治 理 结 构, 股 东 大 会 是 公 司 的 最 高 权 力 机 构 ; 董 事 会 是 公 司 常 设 决 策 机 构, 对 股 东 会 负 责 截 至 2014 年 底, 公 司 董 事 会 由 7 名 董 事 组 成, 其 中 独 立 董 事 3 名, 董 事 会 下 设 包 括 审 计 委 员 会, 薪 酬 与 考 核 委 员 会, 战 略 委 员 会, 提 名 委 员 会 四 个 专 门 委 员 会 公 司 监 事 会 由 3 名 监 事 组 成, 设 监 事 会 主 席 1 名, 监 事 会 是 公 司 的 监 督 机 构, 负 责 对 公 司 的 财 务 以 及 公 司 董 事 和 高 级 管 理 人 员 履 行 职 责 的 合 法 合 规 性 进 行 监 督, 并 发 表 独 立 意 见 公 司 根 据 公 司 法 证 券 法 等 法 律 法 规 的 规 定, 逐 步 制 定 完 善 了 公 司 章 程 股 东 大 会 议 事 规 则 董 事 会 议 事 规 则 监 事 会 议 事 规 则 独 立 董 事 工 作 制 度 关 联 交 易 管 理 制 度 对 外 担 保 管 理 制 度 信 息 披 露 管 理 制 度 融 资 管 理 制 度 投 资 者 关 系 管 理 制 度 等 多 项 内 控 制 度 制 度, 明 确 决 策 执 行 监 督 等 方 面 的 职 责 权 限, 形 成 了 科 学 有 效 的 职 责 分 工 和 制 衡 机 制 公 司 已 经 建 立 起 从 公 司 治 理 层 面 到 各 业 务 流 程 层 面 的 系 统 的 内 部 控 制 制 度 董 事 会 负 责 内 部 控 制 的 建 立 健 全 及 有 效 实 施, 监 事 会 对 董 事 会 建 立 与 实 施 内 部 控 制 进 行 监 督, 经 理 层 负 责 组 织 领 导 企 业 内 部 控 制 的 日 常 运 行 董 事 会 下 设 审 计 委 员 会, 审 计 委 员 会 负 责 督 导 企 业 内 部 控 制 体 系 建 立 健 全, 监 督 内 部 控 制 的 有 效 实 施 和 内 部 控 制 自 我 评 价 情 况 公 司 审 计 部 直 接 由 审 计 委 员 会 领 导, 日 常 工 作 接 受 监 事 会 的 监 督 和 指 导, 保 证 了 其 机 构 设 置 人 员 配 备 和 工 作 的 独 立 性 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 21

23 总 体 看, 公 司 认 真 履 行 相 关 监 管 部 门 对 于 上 市 公 司 的 监 管 规 定, 股 东 大 会 董 事 会 监 事 会 能 够 独 立 运 作, 各 项 内 部 控 制 制 度 得 到 了 有 效 执 行, 整 体 治 理 运 行 情 况 良 好 2. 管 理 体 制 公 司 下 设 投 资 拓 展 中 心 财 务 管 理 中 心 研 发 设 计 中 心 运 营 发 展 中 心 成 本 管 理 中 心 营 销 管 理 中 心 人 力 资 源 中 心 客 户 管 理 中 心 风 险 管 理 中 心 董 秘 办 等 10 个 职 能 部, 拥 有 一 级 控 股 子 公 司 16 家 公 司 通 过 成 立 项 目 公 司 从 事 房 地 产 项 目 开 发, 并 在 项 目 当 地 设 立 子 公 司 各 职 能 部 门 和 子 公 司 独 立 运 作, 同 时 各 职 能 部 门 对 各 子 公 司 实 施 有 效 的 监 控 和 管 理 公 司 的 全 资 及 控 股 子 公 司 参 照 本 部 的 部 门 设 置 也 建 立 了 相 应 的 职 能 部 门 作 为 上 市 公 司, 公 司 通 过 一 系 列 制 度 建 设, 实 现 了 日 常 管 理 的 制 度 化 规 范 化 财 务 管 理 方 面, 公 司 设 立 了 财 务 管 理 中 心, 有 关 岗 位 的 职 责 和 权 限 符 合 内 部 权 利 制 衡 原 则 公 司 按 照 国 家 有 关 会 计 政 策 和 法 规, 制 定 有 财 务 工 作 流 程 以 及 财 务 收 支 审 批 预 算 管 理 固 定 资 产 管 理 成 本 核 算 财 务 专 用 章 使 用 审 批 制 度 以 及 多 项 财 务 内 部 控 制 制 度, 从 而 保 证 了 有 关 授 权 签 章 等 内 部 控 制 环 节 的 有 效 执 行, 确 保 了 会 计 核 算 的 质 量 和 会 计 职 能 作 用 的 发 挥 成 本 及 采 购 控 制 方 面, 公 司 设 有 成 本 管 理 中 心, 下 设 招 标 管 理 委 员 会, 制 定 了 招 标 工 作 管 理 办 法 等 管 理 规 定, 以 规 范 大 宗 材 料 和 设 备 的 请 购 审 批 采 购 验 收 付 款 等 采 购 活 动 中 各 个 环 节 的 工 作, 提 高 采 购 活 动 的 透 明 度 和 效 率, 着 力 加 大 项 目 采 购 计 划 及 执 行 情 况 的 管 理 力 度, 保 证 大 宗 采 购 及 时 交 付 公 司 邀 请 有 实 力 的 材 料 供 应 商 参 与 投 标, 通 过 对 技 术 标 和 经 济 标 的 严 格 评 审, 择 优 选 择 供 应 商, 保 证 采 购 成 本 的 合 理 性 在 与 供 应 商 的 合 作 过 程 中, 公 司 与 评 价 最 优 的 供 应 商 结 成 战 略 伙 伴, 形 成 长 期 稳 定 的 合 作 关 系, 实 现 采 购 效 率 的 最 大 化 在 付 款 环 节, 公 司 加 强 了 付 款 各 环 节 相 关 凭 证 的 审 核 力 度, 并 对 供 应 商 履 约 情 况 进 行 定 期 评 价, 保 证 付 款 的 合 理 性 及 准 确 性 营 销 管 理 方 面, 公 司 下 设 营 销 管 理 中 心, 负 责 销 售 签 约 回 款 费 用 和 CRM 系 统 管 理 ; 企 业 品 牌 形 象 在 企 业 终 端 场 所 展 示 的 标 准 化 管 理 ; 管 理 企 业 危 机 应 对 媒 体 等 特 定 群 体 良 好 关 系 的 建 立 ; 企 业 品 牌 影 响 力 建 设 对 子 公 司 的 管 理 方 面, 公 司 对 子 公 司 的 设 立 转 让 注 销 等 业 务 实 施 控 制 对 于 超 过 公 司 董 事 会 授 权 范 围 的 子 公 司 设 立 对 外 转 让 股 权 子 公 司 注 销 清 算 等 业 务, 除 履 行 公 司 内 审 批 程 序 外, 还 需 报 公 司 董 事 会 审 议 通 过 后 方 可 加 以 实 施 ; 对 于 董 事 会 授 权 公 司 管 理 层 决 策 的 法 人 事 项 则 在 管 理 层 履 行 决 策 后, 报 董 事 会 备 案 重 大 事 项 报 告 与 审 议 方 面, 公 司 建 立 了 统 一 规 范 的 报 告 渠 道 和 方 式, 建 立 包 括 经 营 管 理 例 会 等 在 内 的 定 期 不 定 期 专 题 办 公 会 议 制 度, 以 及 时 把 握 公 司 的 整 体 经 营 状 况, 决 策 重 大 经 营 管 理 事 项 子 公 司 定 期 向 总 部 上 报 各 类 经 营 信 息, 对 临 时 重 大 事 项, 即 时 向 相 关 职 能 部 门 专 项 报 告 总 部 对 各 职 能 部 门 统 一 制 订 制 度, 对 子 公 司 进 行 专 业 指 导 ; 并 通 过 内 部 审 计 专 业 检 查 项 目 巡 查 等 手 段, 检 查 监 督 公 司 各 层 级 职 责 的 有 效 履 行 总 体 来 看, 公 司 部 门 设 置 齐 全, 内 部 管 理 制 度 较 健 全, 管 理 运 作 情 况 良 好 六 经 营 分 析 1. 经 营 概 况 公 司 主 营 业 务 十 分 突 出, 主 营 业 务 收 入 占 营 业 收 入 比 重 在 99% 以 上 公 司 主 营 业 务 分 三 大 块, 分 别 是 专 用 车 业 务 房 地 产 业 务 及 绿 化 装 饰 工 程 业 务, 其 中 专 用 车 业 务 和 房 地 产 业 务 占 比 较 大, 2014 年 两 项 业 务 占 主 营 收 入 比 重 分 别 为 13.46% 和 86.34% 近 三 年 公 司 主 营 收 入 构 成 见 下 表 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 22

24 主 营 业 务 表 年 ~2014 年 公 司 主 营 业 务 收 入 情 况 ( 单 位 : 万 元 %) 2012 年 2013 年 2014 年 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 专 用 车 业 务 89, , , 房 地 产 业 务 353, , , 绿 化 装 饰 工 程 业 务 , 合 计 442, , , 资 料 来 源 : 公 司 年 报, 联 合 评 级 整 理 2014 年 9 月, 公 司 成 功 发 行 股 份 募 集 配 套 资 金 亿 元, 并 成 功 注 入 资 产, 包 括 同 原 地 产 100% 股 权 国 展 地 产 100% 股 权 深 圳 鑫 润 100% 股 权 以 及 南 方 东 银 重 庆 品 筑 物 业 发 展 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 东 银 品 筑 )49% 股 权, 公 司 资 产 权 益 规 模 及 收 入 规 模 得 以 大 幅 增 长 公 司 通 过 并 购 多 家 地 产 项 目 实 现 规 模 扩 张, 并 对 以 前 年 度 经 营 数 据 追 溯 调 整, 以 下 经 营 分 析 的 数 据 为 追 溯 调 整 后 的 数 据 近 三 年, 公 司 主 营 业 务 收 入 分 别 为 442, 万 元 499, 万 元 和 732, 万 元, 年 均 复 合 增 长 率 为 28.57%, 实 现 净 利 润 分 别 为 40, 万 元 33, 万 元 和 61, 万 元, 年 均 复 合 增 长 率 为 23.97% 公 司 通 过 非 公 开 发 行 购 买 资 产 并 募 集 配 套 资 金, 房 地 产 业 务 经 营 规 模 进 一 步 扩 大, 房 地 产 销 售 状 况 良 好, 房 地 产 营 业 收 入 呈 较 快 增 长 趋 势 年 均 复 合 增 长 率 为 35.09% 近 三 年, 公 司 分 别 实 现 房 地 产 主 营 业 务 收 入 353, 万 元 411, 万 元 和 632, 万 元, 占 营 业 收 入 比 重 分 别 为 79.76% 82.32% 和 86.34%, 收 入 占 比 亦 呈 现 逐 年 增 长 态 势 房 地 产 开 发 逐 渐 成 为 公 司 核 心 的 业 务, 对 应 房 地 产 业 务 毛 利 率 分 别 为 30.08% 27.17% 和 27.36%, 呈 现 小 幅 波 动 态 势, 主 要 源 于 一 是 公 司 作 为 房 地 产 开 发 企 业, 受 房 地 产 行 业 调 控 政 策 影 响 较 大, 公 司 根 据 不 同 市 场 区 域 近 年 来 主 动 应 对 并 向 下 微 调 房 地 产 项 目 销 售 价 格 ; 二 是 房 地 产 项 目 的 毛 利 率 受 各 区 域 土 地 成 本 建 造 成 本 开 发 时 间 销 售 时 间 销 售 价 格 结 算 业 态 等 不 同 因 素 的 影 响, 各 项 目 毛 利 率 差 异 较 大, 而 公 司 通 过 加 大 开 发 低 密 度 改 善 性 住 宅 社 区 配 套 商 业 等 业 态 产 品, 缓 解 了 房 地 产 业 务 毛 利 率 下 降 过 快 的 趋 势 从 项 目 分 布 区 域 来 看, 公 司 主 要 房 地 产 项 目 分 布 西 南 地 区, 易 受 所 在 区 域 房 地 产 市 场 波 动 影 响, 盈 利 规 模 可 能 出 现 波 动 专 用 车 制 造 和 销 售 属 公 司 传 统 业 务 专 用 车 业 务 收 入 近 三 年 分 别 为 89, 万 元 88, 万 元 和 98, 万 元, 由 于 2012 年 以 来 市 场 持 续 下 行, 尤 其 是 押 运 车 市 场 萎 缩,2013 年 该 项 业 务 收 入 呈 现 下 降 态 势 在 整 体 市 场 环 境 欠 佳 的 背 景 下,2013 年 至 今, 公 司 主 动 放 弃 毛 利 率 较 低 的 专 用 车 产 品 市 场 份 额, 加 大 毛 利 率 较 高 的 运 钞 车 新 品 流 动 银 行 车 ( 信 用 社 专 用 ) 及 环 卫 车 的 推 广 力 度,2014 年 收 入 有 所 好 转, 同 比 上 年 增 长 了 11.99%, 整 体 业 务 毛 利 率 的 水 平 呈 现 小 幅 下 降 态 势, 近 三 年 毛 利 率 分 别 为 23.65% 21.73% 和 21.01% 而 专 用 车 业 务 收 入 占 比 在 房 地 产 业 务 大 幅 增 长 的 背 景 下, 下 降 明 显, 近 三 年 收 入 占 主 营 业 务 收 入 比 重 分 别 为 20.16% 17.62% 和 13.46% 公 司 绿 化 装 饰 工 程 业 务 收 入 依 赖 于 房 地 产 业 务, 近 三 年 变 动 情 况 基 本 同 房 地 产 业 务 趋 同,2012 年 该 项 业 务 毛 利 率 偏 高 主 要 系 因 公 司 承 接 到 别 墅 等 高 端 装 饰 零 星 业 务 2013 年 以 后 绿 化 装 饰 工 程 业 务 毛 利 率 基 本 回 复 正 常 水 平 为 10.55% 2014 年 绿 化 装 饰 工 程 业 务 收 入 为 1, 万 元, 毛 利 率 较 低 为 8.15% 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 23

25 总 体 看, 公 司 通 过 资 产 重 组 及 募 集 配 套 资 金, 近 三 年 经 营 规 模 及 收 入 规 模 增 长 较 快, 毛 利 率 较 高 公 司 通 过 加 大 开 发 低 密 度 改 善 性 住 宅 社 区 配 套 商 业 等 业 态 产 品, 缓 解 房 地 产 业 务 毛 利 率 下 降 过 快 的 趋 势 ; 专 用 车 业 务 则 通 过 推 广 运 钞 车 新 品 流 动 银 行 车 ( 信 用 社 专 用 ) 及 环 卫 车, 维 稳 毛 利 率 水 平 同 时, 联 合 评 级 关 注 到, 房 地 产 业 务 受 宏 观 调 控 政 策 影 响 较 大, 公 司 主 要 项 目 分 布 西 南 地 区, 易 受 所 在 区 域 房 地 产 市 场 波 动 影 响, 盈 利 规 模 可 能 出 现 波 动 2. 房 地 产 业 务 (1) 项 目 成 本 管 理 公 司 房 地 产 项 目 开 发 的 主 要 环 节 包 括 土 地 收 购 产 品 定 位 规 划 设 计 施 工 建 设 房 产 销 售 等, 其 中 土 地 收 购 规 划 设 计 等 前 期 准 备 和 后 期 的 房 产 销 售 是 公 司 实 现 营 业 收 入 和 经 营 利 润 最 为 重 要 的 环 节 从 成 本 构 成 来 看, 和 行 业 内 其 他 房 地 产 开 发 公 司 类 似, 公 司 的 项 目 开 发 成 本 主 要 是 土 地 成 本 建 安 成 本 和 相 关 税 费 等, 其 中 土 地 成 本 和 建 安 成 本 占 比 较 高, 合 计 占 比 在 70-78% 公 司 土 地 出 让 金 按 照 每 次 土 地 招 拍 挂 的 合 同 约 定 支 付, 建 安 费 用 通 常 根 据 项 目 工 程 进 度 支 付, 通 常 是 按 月 支 付 上 月 审 定 工 程 进 度 产 值 的 75%; 竣 工 验 收 前 支 付 款 项 不 超 过 85%, 项 目 决 算 后 一 般 付 至 95% 的 款 项, 剩 余 5% 作 为 工 程 质 保 金 鉴 于 土 地 收 购 对 项 目 盈 利 的 重 要 影 响, 公 司 会 对 土 地 收 购 进 行 细 致 的 研 究 目 前 公 司 投 资 拓 展 中 心 负 责 土 地 收 购 工 作 的 具 体 开 展 具 体 来 看, 公 司 通 常 会 先 做 出 土 地 开 发 预 案, 包 括 物 业 种 类 产 品 定 位 价 格 水 平 销 售 预 期 收 入 及 利 润 预 算 等, 在 经 投 委 会 董 事 会 批 准 后, 实 施 土 地 收 购 收 购 完 成 后, 委 托 相 关 合 作 方 进 行 项 目 设 计, 成 本 管 理 部 根 据 项 目 设 计 方 案 负 责 成 本 预 算 采 购 部 通 过 公 开 招 标 的 方 式 确 定 各 环 节 的 建 筑 安 装 公 司 和 工 程 物 资 采 购 ; 工 程 部 负 责 项 目 监 督 现 场 工 程 的 具 体 施 工 ; 项 目 达 到 预 售 条 件 后, 由 营 销 策 划 部 负 责 销 售 方 案 的 制 定, 并 进 行 项 目 的 销 售 工 作 (2) 项 目 建 设 开 发 情 况 表 年 ~2014 年 公 司 房 地 产 开 发 数 据 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 新 开 工 项 目 ( 个 ) 新 开 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 竣 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 实 现 预 售 项 目 ( 个 ) 实 现 预 售 金 额 ( 亿 元 ) 完 成 交 付 项 目 ( 个 ) 完 成 交 付 面 积 ( 万 平 方 米 ) 资 料 来 源 : 公 司 提 供, 联 合 评 级 整 理 从 项 目 开 发 数 据 来 看, 公 司 房 地 产 开 发 的 规 模 不 大, 同 时 处 于 建 设 阶 段 的 项 目 数 量 基 本 稳 定 受 并 购 地 产 项 目, 对 以 前 年 度 追 溯 调 整 的 影 响,2012 年 ~2014 年, 公 司 新 开 工 面 积 呈 大 幅 增 长 态 势, 但 整 体 开 工 节 奏 可 以 满 足 当 期 的 销 售 需 求 从 具 体 的 开 工 情 况 来 看,2012 年 公 司 新 开 工 项 目 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 24

26 3 个, 分 别 是 重 庆 东 原 香 郡 重 庆 北 碚 蔡 家 和 成 都 川 航 项 目 2013 年 公 司 开 工 项 目 2 个, 分 别 是 武 汉 东 原 锦 悦 和 重 庆 缙 云 山 项 目 2014 年 公 司 新 开 工 项 目 3 个, 分 别 是 重 庆 桐 麓 重 庆 肖 家 沟 和 重 庆 领 天 下 项 目 2012 年 ~2014 年, 公 司 竣 工 面 积 大 幅 增 长,2012 年 以 武 汉 纳 帕 溪 谷 西 区 二 三 期 成 都 金 马 湖 一 期 重 庆 亲 亲 里 和 重 庆 天 悦 人 和 二 期 项 目 为 主,2013 年 以 重 庆 中 央 广 场 武 汉 金 马 湖 二 期 重 庆 翡 翠 明 珠 二 期 和 重 庆 鸿 恩 寺 二 期 为 主 2014 年 以 重 庆 东 原 D7 三 期 四 期 重 庆 东 原 翡 翠 明 珠 二 期 绵 阳 开 元 观 邸 二 期 重 庆 东 原 香 郡 武 汉 逸 城 亲 水 生 态 住 宅 项 目 为 主 预 计 2015 年 全 年 公 司 新 增 竣 工 项 目 12 个, 主 要 包 含 鸿 恩 寺 五 期 翡 翠 明 珠 三 期 北 碚 蔡 家 一 期 一 组 团 肖 家 沟 一 期 一 组 团 领 天 下 一 组 团 金 马 西 岸 一 期 成 都 川 航 项 目 等, 新 增 竣 工 面 积 约 140 万 平 方 米 截 至 2014 年 底, 公 司 先 后 开 发 了 重 庆 东 原 湖 山 樾 重 庆 东 原 1891 重 庆 东 原 D7 重 庆 东 原 嘉 阅 湾 武 汉 纳 帕 溪 谷 和 成 都 金 马 湖 等 10 余 个 地 产 项 目, 累 计 竣 工 建 筑 面 积 超 三 百 万 平 方 米 截 至 2014 年 底, 公 司 共 有 在 建 项 目 15 个, 拟 建 项 目 3 个, 具 体 见 下 表 序 号 项 目 名 称 表 6 公 司 2014 年 底 在 建 项 目 和 拟 建 项 目 基 本 情 况 单 位 : 万 平 方 米 销 售 名 称 1 中 央 大 街 东 原 长 江 畔 香 山 东 原 香 山 3 香 郡 东 原 香 郡 4 北 碚 蔡 家 东 原 嘉 阅 湾 5 翡 翠 明 珠 翡 翠 明 珠 6 桐 麓 东 原 桐 麓 7 肖 家 沟 东 原 山 樾 8 缙 云 山 东 原 碧 云 天 9 鸿 恩 寺 东 原 D7 区 10 领 天 下 领 天 下 11 东 原 锦 悦 东 原 锦 悦 ( 徐 东 时 光 道 项 目 ) 12 纳 帕 溪 谷 逸 城 亲 水 生 态 住 宅 13 武 汉 双 建 村 14 金 马 东 原 金 马 湖 壹 号 东 原. 西 岸 15 川 航 川 航 大 厦 地 区 重 庆 总 建 筑 面 积 开 工 时 间 年 7 月 完 工 时 间 已 竣 工 面 积 已 销 售 面 积 可 售 面 积 一 期 2011 年 12 月 竣 备 二 期 2016 年 12 月 年 10 月 2017 年 12 月 年 6 月 2014 年 12 月 一 期 15 年 12 月 竣 备 ; 年 5 月 大 二 期 2018 年 12 月 年 5 月 2015 年 9 月 年 4 月 2016 年 3 月 年 4 月 2018 年 6 月 年 6 月 2015 年 6 月 年 12 月 2015 年 12 月 年 3 月 一 组 团 2015 年 12 月 ; 二 组 团 2016 年 5 月 一 期 2104 年 12 月, 二 年 6 月 期 2016 年 6 月 武 汉 2012 年 西 区 二 期 竣 备 ; 年 2 月 三 期 2017 年 12 月 成 都 年 3 月 2016 年 12 月 年 3 月 见 注 释 年 4 月 2015 年 6 月 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 25

27 16 绵 阳 东 原 香 屿 东 原 长 洲 东 原 长 岛 上 海 奉 贤 上 海 2010 年 4 月 2017 年 7 月 年 2017 年 上 海 惠 南 年 3 月 2016 年 11 月 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 序 号 14 金 马, 销 售 分 金 马 和 西 岸 两 个 产 品, 其 中 金 马 湖 一 期 2012 年 8 月 份 完 工 ; 金 马 湖 二 期 2013 年 10 月 份 完 工 ; 西 岸 一 期 2015 年 11 月 份 竣 工 ; 西 岸 二 期 2016 年 8 月 份 竣 工 从 在 建 项 目 投 资 情 况 来 看, 截 至 2014 年 底, 公 司 在 建 项 目 计 划 总 投 资 额 亿 元, 已 完 成 投 资 额 亿 元, 尚 需 投 资 额 亿 元, 公 司 未 来 资 本 支 出 压 力 大 序 号 项 目 1 中 央 大 街 2 香 山 3 香 郡 4 北 碚 蔡 家 5 翡 翠 明 珠 6 桐 麓 7 肖 家 沟 8 缙 云 山 9 鸿 恩 寺 10 领 天 下 地 区 重 庆 表 7 截 至 2014 年 底 公 司 在 建 项 目 投 资 情 况 计 划 总 投 资 额 ( 亿 元 ) 已 完 成 投 资 额 ( 亿 元 ) 尚 需 投 资 额 ( 亿 元 ) 东 原 锦 悦 纳 帕 溪 谷 武 汉 武 汉 双 建 13 村 金 马 成 15 川 航 都 16 开 元 观 邸 上 海 惠 南 上 上 海 奉 贤 海 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供, 联 合 评 级 整 理 截 至 2014 年 底, 公 司 在 建 项 目 较 多, 主 要 投 资 用 款 项 目 仍 集 中 在 重 庆 地 区, 公 司 近 期 在 建 项 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 26

28 目 投 资 金 额 较 大 的 地 产 项 目 包 括 北 碚 蔡 家 肖 家 沟 鸿 恩 寺 和 武 汉 东 原 锦 悦 北 碚 蔡 家 销 售 名 为 东 原 嘉 悦 湾, 是 公 司 继 东 原 中 央 美 地 东 原 1891 东 原 香 山 之 后, 在 渝 又 一 高 端 项 目 项 目 雄 踞 两 江 新 区 嘉 悦 大 桥 旁, 东 邻 嘉 陵 江, 西 倚 原 山 坡 地, 南 面 中 央 公 园, 北 距 嘉 悦 大 桥 仅 2 公 里, 四 通 八 达 肖 家 沟 销 售 名 为 东 原. 湖 山 樾, 占 地 面 积 286 亩, 属 于 高 端 低 密 度 住 宅, 位 于 新 牌 坊 照 母 山 北 麓, 星 光 大 道 北 沿 线, 项 目 一 期 依 托 照 母 山 150 亩 原 生 湖 泊 和 5,050 亩 照 母 山 森 林 公 园 资 源, 打 造 城 市 中 心 湖 山 优 质 产 品 项 目 距 离 经 开 区 管 委 会 仅 1.6 公 里, 随 着 星 光 大 道 北 沿 线 及 星 光 隧 道 的 通 车, 项 目 可 在 三 到 五 分 钟 内 直 达 新 牌 坊, 一 站 享 受 新 牌 坊 完 备 配 套 鸿 恩 寺 销 售 名 为 东 原 D7 区, 建 筑 面 积 为 约 129 万 方, 是 集 高 层 住 宅 SHOPPING MALL 酒 店 写 字 楼 SOHO 公 寓 等 于 一 体 的 大 型 城 市 综 合 体 项 目 三 期 属 性 为 约 30 万 方 的 商 业 步 行 街, 按 照 双 SHOPPMALL 的 格 局 规 划, 配 有 2,000 多 个 车 位 相 当 于 两 个 北 城 天 街 的 大 小, 填 补 了 鸿 恩 寺 片 区 商 业 的 空 缺, 已 签 约 的 商 家 包 括 华 润 万 家 两 江 新 区 旗 舰 店 和 星 美 国 际 电 影 城 ( 西 南 地 区 最 大 的 IMAX 影 院 ) 西 南 地 区 旗 舰 店, 后 期 计 划 引 进 西 南 地 区 唯 一 的 儿 童 职 业 体 验 中 心 和 一 个 超 大 的 真 冰 溜 冰 场, 以 及 精 品 百 货 餐 饮 娱 乐 KTV 健 身 中 心 美 容 SPA 主 题 书 吧 等 武 汉 东 原 锦 悦 主 要 销 售 产 品 为 东 原 时 光 道 小 区, 项 目 针 对 市 场 主 流 客 群 需 求, 主 要 打 造 平 米 左 右 两 房 三 房, 并 且 加 大 优 化 面 积, 带 给 住 户 大 空 间 居 住 体 验 小 区 以 渝 派 园 林 风 格 为 主, 把 公 共 空 间 真 正 还 给 客 户, 小 区 配 备 全 徐 东 唯 一 小 区 游 泳 池 环 小 区 林 荫 慢 跑 步 道 社 区 篮 球 场 等, 为 业 主 打 造 全 新 的 高 端 生 活 配 套 小 区 而 囊 括 各 类 常 规 商 业 业 态 的 主 题 街 区, 规 划 为 2 万 方 全 家 庭 消 费 基 地, 制 定 5 分 钟 生 活 半 径, 生 活 便 捷 小 区 净 用 地 总 面 积 39,400 m2( 其 中 商 服 用 地 19,704 m2, 住 宅 用 地 19,694 m2), 总 建 筑 面 积 ( 不 含 地 下 室 )184,561.2 m2, 容 积 率 约 为 4.7%, 建 筑 密 度 为 20%, 绿 地 率 为 30% 项 目 地 上 拟 建 设 5 栋 18F-48F 的 住 宅 楼,2 栋 31F 的 SOHO 公 寓,4 栋 3F-5F 的 商 业 楼 ; 建 成 后 总 户 数 为 1,166 户 虽 然 鸿 恩 寺 和 武 汉 东 原. 锦 悦 项 目 为 2014 年 9 月 募 投 项 目 之 一, 其 配 套 开 发 资 金 已 经 到 位, 但 结 合 公 司 整 体 在 建 项 目 资 金 缺 口 来 看, 未 来 开 发 资 金 压 力 仍 较 大 总 体 来 看, 公 司 房 地 产 开 发 的 规 模 一 般, 开 发 项 目 以 刚 需 住 宅 和 改 善 性 住 宅 项 目 为 主, 辅 以 少 量 的 商 业, 公 司 北 碚 蔡 家 和 肖 家 沟 项 目 规 模 较 大, 未 来 有 一 定 的 资 金 需 求 (3) 房 产 销 售 情 况 公 司 由 销 售 部 门 负 责 各 项 目 的 营 销 策 划 与 市 场 推 广 工 作, 针 对 不 同 的 项 目 和 产 品 类 型, 制 定 不 同 的 销 售 模 式 在 营 销 推 广 中, 采 用 了 自 销 和 委 托 代 理 结 合 现 场 销 售 和 渠 道 营 销 结 合 电 商 营 销 和 包 销 结 合 等 多 元 化 的 营 销 模 式 公 司 的 房 产 销 售 采 取 预 售 模 式, 所 售 物 业 通 常 定 位 于 所 在 区 域 的 中 高 端 产 品 通 常, 公 司 从 获 得 土 地 到 实 现 预 售 平 均 时 间 约 为 8-10 个 月 ; 开 发 项 目 从 开 始 建 设 到 竣 工 的 平 均 时 间 约 为 个 月, 高 层 / 小 高 层 / 洋 房 预 售 率 约 为 95%~98%; 底 商 预 售 率 为 90% 从 销 售 数 据 来 看, 近 三 年, 公 司 房 地 产 项 目 销 售 情 况 良 好 房 地 产 协 议 销 售 面 积 从 2012 年 的 万 平 方 米 上 升 到 2014 年 的 万 平 方 米 2014 年, 公 司 实 现 协 议 销 售 面 积 万 平 方 米, 实 现 协 议 销 售 金 额 亿 元, 同 比 上 年 分 别 增 长 8.58% 和 15.09% 主 要 系 一 方 面 全 资 子 公 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 27

29 司 南 方 东 银 品 筑 旗 下 的 翡 翠 明 珠 住 宅 二 期 开 盘 当 年 全 部 售 罄, 单 期 住 宅 实 现 销 售 收 入 7.3 亿 元 ; 另 一 方 面,2013 年 公 司 各 房 地 产 项 目 实 现 多 业 态 推 盘, 单 项 目 销 售 金 额 增 长 达 超 50%, 包 括 成 都 金 马 武 汉 纳 帕 溪 谷 绵 阳 开 元 观 邸 重 庆 中 央 广 场 等 项 目 从 结 转 情 况 来 看, 近 年 来 公 司 结 转 面 积 呈 逐 年 增 长 态 势, 年 均 增 长 率 为 36.60% 2012 年, 公 司 结 转 面 积 万 平 方 米, 同 比 2011 年 增 长 39.88%, 重 庆 东 原 D7 一 / 二 期 重 庆 东 原 亲 亲 里 重 庆 东 原 香 山 重 庆 东 原 长 江 畔 1891 一 期 2013 年 公 司 结 转 面 积 54 万 平 方 米, 同 比 2012 年 增 长 35.85%, 结 转 的 项 目 主 要 为 重 庆 东 原 D7 二 期 重 庆 东 原 翡 翠 明 珠 一 期 绵 阳 开 元 观 邸 一 期 重 庆 中 央 广 场 2014 年 公 司 结 转 面 积 万 平 方 米, 同 比 2013 年 增 长 36.36%, 对 应 的 项 目 主 要 为 重 庆 东 原 D7 三 期 和 四 期 重 庆 东 原 翡 翠 明 珠 二 期 绵 阳 开 元 观 邸 二 期 重 庆 东 原 香 郡 武 汉 逸 城 亲 水 生 态 住 宅 等 项 目 从 协 议 销 售 均 价 来 看,2012 年 ~2014 年, 公 司 房 产 销 售 价 格 稳 步 上 涨, 主 要 原 因 系 公 司 开 发 多 形 态 物 业 及 城 市 综 合 体, 以 满 足 相 应 地 区 的 刚 性 需 求 及 改 善 性 需 求, 且 在 所 在 区 域 具 有 较 强 的 品 牌 影 响 力 由 于 公 司 主 营 业 务 收 入 近 80% 来 自 房 产 销 售 收 入, 因 此 主 营 业 务 收 入 地 区 分 布 结 构 能 够 反 映 房 产 销 售 的 区 域 分 布 情 况 随 着 结 转 面 积 的 增 长 和 销 售 均 价 的 提 高, 公 司 结 转 收 入 逐 年 提 高, 年 均 增 长 率 为 33.82% 截 至 2014 年 底, 公 司 可 售 资 源 较 为 丰 富, 可 售 面 积 达 万 平 米 总 体 看, 公 司 销 售 目 标 与 项 目 开 发 进 度 基 本 能 够 匹 配 表 年 ~2014 年 公 司 房 地 产 销 售 数 据 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 达 预 售 项 目 ( 个 ) 协 议 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 协 议 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 协 议 销 售 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 结 转 收 入 面 积 ( 万 平 方 米 ) 结 转 收 入 ( 亿 元 ) 资 料 来 源 : 公 司 提 供, 联 合 评 级 整 理 , , , 近 三 年, 从 下 表 可 以 看 出, 公 司 房 产 销 售 主 要 集 中 在 重 庆 地 区, 公 司 区 域 收 入 集 中 度 非 常 高, 这 使 得 公 司 一 方 面 可 以 通 过 深 耕 获 得 区 域 性 的 竞 争 优 势, 但 也 会 使 公 司 房 地 产 开 发 收 入 难 以 避 免 的 受 到 区 域 房 地 产 政 策 和 区 域 经 济 发 展 的 影 响 表 9 近 三 年 公 司 分 地 区 房 产 销 售 收 入 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 地 区 2012 年 2013 年 2014 年 重 庆 武 汉 成 都 合 计 资 料 来 源 : 公 司 年 报, 联 合 评 级 整 理 2015 年 1~2 月, 公 司 实 现 协 议 销 售 面 积 6.12 万 平 方 米, 实 现 协 议 销 售 金 额 5.2 亿 元 目 前 公 司 可 售 资 源 依 然 充 足, 截 至 2015 年 2 月 底, 公 司 可 售 面 积 89.7 万 平 米, 且 相 关 限 购 政 策 放 松, 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 28

30 预 计 2015 年 1 季 度 公 司 房 产 销 售 额 将 会 同 比 进 一 步 增 加 序 号 项 目 名 称 东 原 檀 香 山 东 原 檀 香 山 一 米 阳 光 大 城 小 爱 翡 翠 明 珠 东 原 锦 悦 天 悦 人 和 天 悦 人 和 东 原 亲 亲 里 ARC 中 央 广 场 项 目 种 类 车 位 幼 儿 园 商 铺 幼 儿 园 幼 儿 园 幼 儿 园 商 铺 幼 儿 园 幼 儿 园 商 铺 项 目 所 在 地 区 重 庆 南 岸 区 重 庆 沙 坪 坝 区 重 庆 市 南 岸 区 光 电 路 南 坪 东 路 2 号 重 庆 市 北 部 新 区 重 庆 市 北 部 新 区 重 庆 市 南 岸 区 重 庆 市 沙 坪 坝 已 出 租 建 筑 面 积 (m2) 表 10 出 租 率 (%) 近 年 公 司 房 地 产 出 租 情 况 2013 年 2014 年 每 平 米 租 金 收 平 均 基 已 出 租 建 出 租 率 入 ( 万 本 租 金 筑 (%) 元 ) ( 元 / 面 积 (m2) 月 ) 租 金 收 入 ( 万 元 ) 每 平 米 平 均 基 本 租 金 ( 元 / 月 ) 2, , , , , , % , , , 合 计 , 资 料 来 源 : 公 司 年 报, 联 合 评 级 整 理 公 司 房 地 产 出 租 收 入 规 模 较 小, 均 为 重 庆 地 区 车 位 商 铺 及 幼 儿 园 租 金 收 入 2014 年 租 金 收 入 增 长 显 著, 主 要 系 新 增 的 翡 翠 明 珠 东 原 锦 悦 天 悦 人 和 东 原 亲 亲 里 ARC 中 央 广 场 等 幼 儿 园 及 商 铺 租 金 较 多 总 体 看, 近 年 来 公 司 房 产 销 售 情 况 良 好, 但 房 产 销 售 绝 大 多 数 在 重 庆 地 区, 经 营 区 域 比 较 集 中, 受 重 庆 地 区 房 地 产 政 策 和 区 域 经 济 发 展 影 响 大 (4) 土 地 储 备 情 况 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 29

31 序 号 合 计 取 得 时 间 2012 年 5 月 2013 年 5 月 2013 年 9 月 2013 年 12 月 2014 年 7 月 2014 年 8 月 2014 年 11 月 土 地 面 积 ( 万 平 方 米 ) 表 年 ~2014 年 底 年 取 得 大 宗 土 地 储 备 情 况 规 划 建 筑 面 ( 万 平 方 米 ) 所 处 区 域 土 地 使 用 性 质 取 得 方 式 ( 股 权 收 购 / 招 拍 挂 / 二 级 市 场 土 地 购 买 ) 楼 面 地 价 ( 元 / 平 方 米 ) 7.9 已 开 发 重 庆 北 碚 一 类 居 住 用 地 招 拍 挂 3, 已 开 发 19 已 开 发 6.4 已 开 发 武 昌 区 团 结 路 16 号 重 庆 北 部 新 区 重 庆 巴 南 区 花 溪 街 道 上 海 奉 贤 项 目 武 汉 洪 山 区 双 建 村 商 服 用 地 ; 城 镇 住 宅 用 地 城 镇 住 宅 用 地 商 业 用 地 享 有 权 益 (%) 招 拍 挂 5, 招 拍 挂 4, 二 类 居 住 用 地 招 拍 挂 3, 居 住 用 地 招 拍 挂 6, 城 镇 住 宅 用 地 股 权 收 购 2, 上 海 惠 南 居 住 用 地 招 拍 挂 13, 资 料 来 源 : 公 司 提 供, 联 合 评 级 整 理 上 述 三 块 待 开 发 2012 年 ~2014 年, 公 司 已 经 陆 续 取 得 七 宗 土 地, 对 应 七 个 项 目, 合 计 土 地 面 积 57 万 平 方, 其 中 37.2 万 平 方 米 已 经 进 行 开 发, 土 地 性 质 以 居 住 用 地 为 主, 少 量 商 业 用 地 从 区 域 分 布 来 看, 主 要 集 中 在 重 庆 地 区, 占 比 58.29%, 其 次 是 武 汉, 占 比 21.85%, 由 于 上 海 是 公 司 新 培 育 的 市 场, 土 地 储 备 占 比 最 小 为 19.86% 2014 年 1~12 月, 公 司 先 后 取 得 了 三 块 土 地, 合 计 19.8 万 平 方 米, 规 划 建 筑 面 积 万 平 方 米 对 应 三 个 项 目 分 别 是 上 海 惠 南 上 海 奉 贤 和 武 汉 洪 山 区 双 建 村 项 目 公 司 正 在 积 极 开 拓 华 东 华 南 市 场, 从 地 块 储 备 所 在 区 域 来 看, 项 目 主 要 集 中 在 武 汉 上 海 地 区 从 土 地 获 取 价 格 来 看,2014 年 公 司 获 得 的 土 地 均 价 较 高, 主 要 系 其 中 两 块 土 地 在 上 海, 上 海 区 域 地 价 水 平 偏 高 所 致 公 司 住 宅 项 目 开 发 周 期 较 快, 一 般 是 拿 到 地 块 后, 一 年 内 进 入 开 发 阶 段, 因 此 土 地 储 备 不 多, 从 另 一 方 面 也 减 少 了 营 运 资 金 的 占 压 此 外, 根 据 公 司 目 前 战 略, 每 年 均 有 新 增 拿 地 计 划, 以 保 证 满 足 未 来 开 发 及 公 司 规 模 扩 大 总 体 看, 公 司 的 土 地 储 备 主 要 集 中 重 庆 地 区, 近 年 武 汉 市 场 增 长 较 快, 相 应 加 大 土 地 储 备 量, 武 汉 为 公 司 第 二 大 业 务 区 域 公 司 目 前 正 孕 育 培 养 上 海 市 场, 土 地 存 量 与 武 汉 市 场 相 当, 体 现 公 司 以 立 足 重 庆, 逐 步 向 中 东 部 地 区 拓 展 的 区 域 性 战 略 发 展 规 划, 公 司 目 前 土 地 储 备 规 模 丰 富, 规 划 建 筑 面 积 规 模 适 中, 能 够 满 足 公 司 近 期 的 开 发 需 要, 上 海 市 场 有 望 成 为 公 司 新 的 收 入 和 利 润 增 长 点 (5) 房 地 产 业 务 毛 利 率 水 平 同 行 业 比 较 表 年 主 要 房 地 产 上 市 公 司 盈 利 指 标 情 况 指 标 名 称 卧 龙 地 招 商 地 保 利 地 世 茂 股 香 江 控 中 江 地 迪 马 股 万 科 A 产 产 产 份 股 产 份 毛 利 率 (%) 资 料 来 源 :Wind 资 讯 注 : 迪 马 股 份 发 行 公 司 债 使 用 备 考 审 计 报 告, 本 表 中 迪 马 股 份 相 关 指 标 使 用 联 合 评 级 的 指 标 计 算 公 式, 行 业 其 他 上 市 公 司 使 用 Wind 资 讯 数 据 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 30

32 由 上 表 可 以 看 出, 公 司 房 地 产 业 务 毛 利 率 水 平 与 国 内 同 行 业 其 他 主 要 上 市 公 司 比 较, 处 于 行 业 中 值 水 平 3. 专 用 车 业 务 公 司 专 用 车 业 务 主 要 由 全 资 子 公 司 重 庆 迪 马 工 业 有 限 责 任 公 司 完 成 ( 简 称 迪 马 工 业 ), 迪 马 工 业 成 立 于 1997 年, 是 中 国 专 用 汽 车 制 造 领 军 企 业, 专 业 从 事 高 技 术 专 用 车 的 研 制, 生 产 和 销 售 项 目 营 业 收 入 表 13 迪 马 工 业 近 三 年 收 入 及 毛 利 率 情 况 ( 单 位 : 万 元 %) 2012 年 2013 年 2014 年 占 毛 利 营 业 占 毛 利 营 业 占 比 率 收 入 比 率 收 入 比 毛 利 率 防 弹 运 钞 车 39, , , 系 统 集 成 车 37, , , 公 路 养 护 车 4, , , 航 空 专 用 车 8, , , 合 计 89, , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供, 联 合 评 级 整 理 从 近 三 年 的 主 导 产 品 收 入 占 比 来 看, 防 弹 运 钞 车 和 系 统 集 成 车 收 入 占 比 较 大, 两 项 合 计 占 比 近 90%, 其 余 产 品 占 比 较 小 约 10% 左 右 从 近 三 年 的 收 入 及 毛 利 率 变 化 情 况 来 看, 由 于 2012 年 以 来 市 场 持 续 下 行, 尤 其 是 押 运 车 市 场 萎 缩, 迪 马 工 业 主 动 放 弃 利 润 较 低 的 产 品 市 场 份 额, 加 大 利 润 较 高 的 运 钞 车 新 品, 尤 其 2014 年 沿 海 地 区 防 弹 运 钞 车 更 新 换 代 ( 一 般 5 年 需 要 更 新 ) 带 来 防 弹 运 钞 车 销 量 增 长, 加 之 当 期 系 统 集 成 车 销 量 亦 成 增 长 态 势,2014 年 全 年 主 导 产 品 防 弹 运 钞 车 和 系 统 集 成 车 收 入 基 本 保 持 在 稳 定 增 长 态 势 分 别 同 比 上 年 增 长 了 9.07% 和 18.02% 防 弹 运 钞 车 和 系 统 集 成 车 的 毛 利 率 呈 现 下 降 态 势, 主 要 系 一 方 面 迪 马 工 业 每 年 投 入 部 分 新 设 备 导 致 生 产 成 本 增 加, 另 一 方 面 是 人 力 成 本 的 逐 年 上 涨 所 致 公 路 养 护 车 的 毛 利 率 下 降 较 快, 主 要 系 2014 年 低 价 销 售 研 发 试 验 车, 同 时 正 常 业 务 量 下 降, 导 致 该 产 品 收 入 及 毛 利 率 下 降 较 快 航 空 专 用 车 收 入 近 三 年 亦 呈 现 波 动 下 滑 态 势, 毛 利 率 呈 现 逐 年 下 滑 态 势, 主 要 系 1 近 几 年 国 内 大 型 航 空 公 司 竞 争 激 烈, 经 营 业 绩 下 滑, 航 空 公 司 的 固 定 资 产 采 购 量 压 缩 ;2 人 民 币 升 值 因 素 的 影 响 和 金 融 危 机 的 冲 击 导 致 迪 马 工 业 航 空 专 用 车 出 口 的 毛 利 率 也 有 所 下 话 ;3 迪 马 工 业 在 2013~2014 年 期 间 发 生 较 大 研 发 费 用 总 体 看, 作 为 传 统 业 务 的 专 用 车 制 造 和 销 售 业 务, 迪 马 工 业 将 通 过 放 弃 毛 利 率 较 低 的 产 品, 推 广 新 品, 维 持 整 体 毛 利 率 水 平 (1) 原 材 料 采 购 迪 马 工 业 的 主 要 采 购 项 目 有 汽 车 底 盘 钢 材 铝 材 防 弹 / 防 爆 玻 璃 各 类 汽 车 配 件 等 从 采 购 模 式 来 看, 所 有 的 采 购 项 目 均 按 迪 马 工 业 采 购 控 制 程 序 供 方 管 理 规 定 及 迪 马 工 业 采 购 审 批 流 程 实 施 采 购 迪 马 工 业 对 各 供 应 商 都 要 做 准 入 评 估 和 审 批, 包 括 让 供 应 商 提 供 其 国 家 法 律 法 规 要 求 的 有 关 证 照 认 证 资 料 材 料 安 全 报 告 等 迪 马 工 业 的 物 料 采 购 价 格 随 市 场 价 格 合 理 波 动 和 调 整, 物 料 来 源 渠 道 合 法, 且 对 供 应 商 实 施 电 子 竞 价 平 台 管 理 机 制, 让 采 购 渠 道 多 样 化, 包 括 招 标 采 购 竞 价 采 购 定 向 采 购 等, 让 供 应 商 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 31

33 在 合 理 市 场 价 位 的 基 础 上 公 开 公 平 竞 争 迪 马 工 业 与 供 应 商 建 立 了 长 期 的 战 略 合 作 关 系, 双 方 互 利 互 惠, 在 商 务 政 策 上 互 相 给 予 优 惠, 力 图 建 立 相 对 稳 固 的 供 需 关 系, 保 证 采 购 价 格 合 理 供 应 商 物 料 质 量 稳 定 可 靠 售 后 服 务 良 好 表 14 迪 马 工 业 近 三 年 采 购 量 及 采 购 均 价 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 防 弹 玻 璃 钢 板 油 漆 底 盘 电 子 电 器 采 购 量 ( 张 ) 12,258 10,480 12,922 采 购 均 价 ( 元 / 张 ) 采 购 量 (kg) 2,169,446 1,890,191 2,498,452 采 购 均 价 ( 元 /kg) 采 购 量 ( 升 ) 141, , ,197 采 购 均 价 ( 元 / 升 ) 采 购 量 ( 台 ) 3,761 2,713 2,568 采 购 均 价 ( 元 / 台 ) 152, , ,259 采 购 量 ( 件 ) 759, ,554 90,535 采 购 均 价 ( 元 / 件 ) 工 具 辅 料 标 准 采 购 量 ( 件 ) 3,828,123 3,294,238 3,785,426 件 采 购 均 价 ( 元 / 件 ) 资 料 来 源 : 公 司 提 供, 联 合 评 级 整 理 迪 马 工 业 原 材 料 采 购 主 要 为 底 盘 ( 包 含 发 动 机 ) 钢 板 防 弹 玻 璃 油 漆 及 辅 料 等, 其 中, 底 盘 的 采 购 量 最 大, 采 购 金 额 占 比 为 65% 以 上 从 底 盘 采 购 量 和 采 购 均 价 来 看, 受 宏 观 经 济 下 行, 防 弹 运 钞 车 市 场 波 动 较 大, 但 近 三 年 整 体 呈 现 波 动 下 降 态 势, 底 盘 采 购 量 相 应 波 动 下 降, 由 于 按 照 合 同 约 定 的 量 大 价 低 原 则, 底 盘 采 购 均 价 整 体 呈 现 波 动 上 涨 态 势 表 15 专 用 车 前 5 大 采 购 客 户 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 时 间 2013 年 2014 年 供 应 商 名 称 采 购 产 品 采 购 金 额 采 购 占 比 采 购 产 品 采 购 金 额 采 购 占 比 重 庆 江 铃 汽 车 销 售 服 务 有 限 公 司 底 盘 17,171 26% 底 盘 14, % 上 海 云 峰 汽 车 销 售 服 务 有 限 公 司 底 盘 3,298 5% 底 盘 3, % 重 庆 耀 菱 汽 车 销 售 有 限 公 司 底 盘 12,786 19% 底 盘 1, % 重 庆 汽 博 星 宇 汽 车 销 售 服 务 有 限 公 司 底 盘 5, % 底 盘 2, % 重 庆 奥 丰 胜 威 汽 车 销 售 服 务 有 限 公 司 底 盘 -- --% 底 盘 1, % 北 京 奥 德 行 丰 田 汽 车 销 售 服 务 有 限 公 司 底 盘 5, % 底 盘 1, % 合 计 44, % 24, % 资 料 来 源 : 公 司 提 供 迪 马 工 业 前 五 大 采 购 客 户 全 部 为 底 盘 供 应 商, 考 虑 到 运 输 成 本, 底 盘 采 购 主 要 集 中 重 庆 地 区, 少 量 从 上 海 北 京 采 购, 产 品 价 格 依 照 合 同 量 大 低 价 原 则, 并 参 考 市 场 价 格 合 理 波 动 从 采 购 集 中 度 来 看,2013 年, 重 庆 江 铃 汽 车 销 售 服 务 有 限 公 司 一 直 保 持 在 迪 马 工 业 最 大 的 底 盘 供 应 商 位 置, 采 购 占 比 近 30% 考 虑 到 前 五 大 采 购 客 户 均 为 底 盘 供 应 商, 迪 马 工 业 单 一 采 购 客 户 依 赖 度 及 风 险 集 中 度 较 低 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 32

34 从 采 购 结 算 来 看, 国 内 结 算 一 般 为 先 货 后 款 模 式, 结 算 周 期 为 3~6 个 月, 无 预 付 款 ; 对 于 国 外 底 盘 等 材 料 采 购, 一 般 是 现 款 TT 模 式, 预 付 30%, 货 到 65%, 一 年 质 保 金 5% 总 体 看, 迪 马 工 业 主 要 原 材 料 为 底 盘, 其 与 主 要 底 盘 供 应 商 建 立 了 长 期 稳 定 的 合 作 关 系, 能 够 将 重 要 原 材 料 价 格 上 涨 风 险 转 移 给 下 游 客 户, 由 于 国 内 结 算 周 期 长, 较 少 占 用 营 运 资 金, 且 单 一 采 购 客 户 依 赖 度 及 风 险 集 中 度 较 低 (2) 生 产 和 销 售 情 况 经 过 多 年 沉 淀, 迪 马 工 业 已 发 展 成 国 内 最 大 的 防 弹 运 钞 车 研 发 生 产 销 售 基 地 迪 马 工 业 生 产 成 本 中 底 盘 占 比 较 大 为 60% 以 上, 其 次 为 防 弹 玻 璃 钢 板 电 子 电 器 等 改 制 材 料 占 比 近 30%, 人 工 制 造 费 用 占 比 合 计 约 6%, 近 年 生 产 成 本 构 成 较 为 稳 定 表 16 近 三 年 迪 马 工 业 车 产 能 产 量 情 况 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 产 能 ( 辆 ) 3,000 3,000 3,000 产 量 ( 辆 ) 3,278 3,416 3,189 产 能 利 用 率 (%) 资 料 来 源 : 公 司 提 供, 联 合 评 级 整 理 迪 马 工 业 专 用 车 生 产 模 式 为 以 销 定 产, 从 近 三 年 产 能 产 量 来 看, 由 于 属 细 分 市 场, 客 户 基 本 固 定, 专 用 车 产 能 一 直 维 持 在 3,000 辆 / 年, 近 三 年 产 能 利 用 率 均 达 满 负 荷 2014 年, 波 动 较 大, 迪 马 工 业 不 断 调 整 产 品 结 构, 主 动 放 弃 毛 利 率 较 低 的 产 品 市 场 份 额, 迪 马 工 业 产 量 有 所 下 滑, 产 量 约 为 2013 年 全 年 的 93.35%, 产 能 利 用 率 由 上 年 的 114% 滑 落 至 106% 从 迪 马 工 业 市 场 占 有 率 来 看, 近 三 年 专 用 车 国 内 市 场 稳 居 第 一, 维 持 在 30% 以 上 从 迪 马 工 业 销 售 情 况 来 看,2012 年 以 来, 由 于 市 场 环 境 欠 佳, 产 品 单 价 下 滑, 专 用 车 销 量 虽 增 长, 但 是 销 售 金 额 呈 现 下 降 态 势 2013 年, 由 于 防 弹 运 钞 车 市 场 下 滑, 专 用 车 销 售 金 额 及 销 量 均 呈 现 同 比 下 滑 态 势 进 入 2014 年, 一 方 面 沿 海 地 区 防 弹 运 钞 车 更 新 换 代 ( 一 般 5 年 需 要 更 新 ) 带 来 防 弹 运 钞 车 销 量 增 长 ; 另 一 方 面 由 于 系 统 集 成 车 产 品 差 异 化, 使 得 产 品 价 格 区 间 较 大, 大 概 为 40~800 万 元 / 辆, 系 统 集 成 车 销 售 收 入 增 长 显 著 ; 此 外, 迪 马 工 业 每 年 均 有 约 15% 的 去 库 存 发 生, 上 述 因 素 使 得 迪 马 工 业 2014 年 整 体 销 量 及 销 售 情 况 同 比 上 年 均 有 所 提 高 另 外, 迪 马 工 业 已 成 为 高 端 系 统 集 成 车 的 领 军 企 业, 是 国 内 产 品 最 齐 全 的 集 成 车 供 应 商 与 解 决 方 案 提 供 商, 系 统 集 成 车 年 销 售 收 入 同 比 增 长 18.32%, 但 增 速 趋 缓, 迪 马 工 业 正 积 极 寻 求 新 的 增 长 点, 如 开 拓 防 暴 反 恐 冷 链 物 流 装 备 等 细 分 行 业 加 大 毛 利 率 较 高 的 运 钞 车 新 品 流 动 银 行 车 ( 信 用 社 专 用 ) 推 广 力 度 同 时, 迪 马 工 业 已 将 环 卫 装 备 制 造 作 为 新 的 战 略 重 点, 其 整 体 市 场 容 量 至 少 可 达 200 亿 元 人 民 币 迪 马 工 业 将 执 行 聚 焦 西 南 辐 射 全 国 乡 镇 包 围 城 市 的 战 略 方 针, 今 年 已 初 显 成 效, 洒 水 车 清 洗 车 洗 扫 车 压 缩 垃 圾 车 钩 臂 车 等 产 品 质 量 日 臻 完 善, 获 得 了 客 户 认 可 预 计 未 来, 环 卫 车 将 成 为 迪 马 工 业 专 用 车 板 块 新 的 增 长 点 之 一 表 17 近 三 年 迪 马 工 业 专 用 车 销 售 情 况 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 销 售 金 额 ( 万 元 ) 89,303 88,010 98,563 销 量 ( 辆 ) 3,372 3,235 3,303 产 销 率 (%) 资 料 来 源 : 公 司 提 供, 联 合 评 级 整 理 1 系 统 集 成 车 就 是 通 过 结 构 化 的 布 置 和 计 算 机 网 络 通 讯 技 术, 将 各 个 分 离 的 设 备 功 能 等 集 成 到 车 载 系 统 之 中, 使 资 源 和 功 能 能 实 现 高 效 便 利 快 速 的 移 动 运 用 代 表 产 品 电 信 联 通 移 动 转 播 车 通 讯 车, 公 安 局 的 流 动 警 务 车 等 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 33

35 迪 马 工 业 专 用 车 客 户 主 要 为 国 内 大 型 保 安 公 司 及 企 事 业 单 位, 具 有 经 营 稳 定 特 性, 涉 及 产 品 主 要 为 防 弹 运 钞 车 及 通 讯 指 挥 车 迪 马 工 业 凭 借 较 强 的 技 术 实 力 及 优 异 的 产 品 性 能 和 多 年 的 市 场 开 拓 和 销 售 积 累, 与 客 户 建 立 了 长 期 稳 定 的 合 作 关 系 从 销 售 货 款 结 算 看, 迪 马 工 业 给 予 下 游 客 户 的 结 算 条 件 较 为 宽 松, 并 根 据 具 体 情 况 对 不 同 客 户 采 取 不 同 的 货 款 结 算 方 式, 主 要 以 现 金 结 算 为 主, 按 照 合 同 预 收 一 定 比 例 的 货 款 表 18 迪 马 工 业 前 五 大 销 售 客 户 情 况 ( 单 位 : 万 元 %) 年 份 客 户 名 称 合 作 年 限 销 售 商 品 年 销 售 金 额 销 售 占 广 州 海 格 通 信 集 团 股 份 有 限 公 司 2 年 通 讯 指 挥 车 3, 西 南 计 算 机 有 限 责 任 公 司 3 年 系 统 集 成 车 2, 年 重 庆 市 公 安 局 10 年 警 务 平 台 交 迅 警 平 台 2, 上 海 市 保 安 押 运 有 限 公 司 7 年 防 弹 运 钞 车 2, ObafootNigeriaLimited 1 年 防 弹 运 钞 车 1, 合 计 13, 年 份 客 户 名 称 合 作 年 限 销 售 商 品 年 销 销 售 占 售 金 额 比 上 海 市 保 安 押 运 有 限 公 司 8 年 防 弹 运 钞 车 3, 北 京 航 天 控 制 仪 器 研 究 所 5 年 系 统 集 成 车 3, 年 重 庆 保 安 集 团 金 盾 押 运 有 限 公 司 8 年 防 弹 运 钞 车 1, 中 国 人 民 银 行 集 中 采 购 中 心 8 年 防 弹 运 钞 车 1, 北 京 航 天 科 工 世 纪 卫 星 科 技 有 限 公 司 5 年 系 统 集 成 车 1, 合 计 11, 资 料 来 源 : 公 司 提 供 比 总 体 看, 迪 马 工 业 前 五 大 客 户 主 要 为 国 内 保 安 公 司 企 事 业 单 位, 经 营 比 较 稳 定, 保 证 迪 马 工 业 正 常 的 回 款 质 量 和 周 期 从 销 售 集 中 度 来 看, 近 两 年, 前 五 大 户 销 售 总 额 占 专 用 车 业 务 销 售 总 额 比 重 分 别 为 14.84% 和 11.80%, 销 售 集 中 度 不 高, 迪 马 工 业 单 一 客 户 依 赖 度 不 高 4. 重 大 事 项 2014 年 4 月 18 日, 迪 马 股 份 获 得 了 中 国 证 监 会 证 监 许 可 号 关 于 核 准 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 向 重 庆 东 银 控 股 集 团 有 限 公 司 等 发 行 股 份 购 买 资 产 并 募 集 配 套 资 金 的 批 复 文 件, 公 司 向 重 庆 东 银 控 股 集 团 有 限 公 司 发 行 87, 万 股 股 份, 向 江 苏 华 西 集 团 公 司 发 行 22,391 万 股 股 份 向 江 苏 华 西 同 诚 投 资 控 股 集 团 有 限 公 司 发 行 8, 万 股 股 份 购 买 相 关 资 产, 成 功 注 入 的 资 产 包 括 同 原 地 产 100% 股 权 国 展 地 产 100% 股 权 深 圳 鑫 润 100% 股 权 以 及 东 银 品 筑 49% 股 权, 公 司 地 产 板 块 业 务 规 模 得 以 大 幅 提 升, 整 体 资 产 权 益 规 模 及 收 入 规 模 得 以 大 幅 增 长 ; 公 司 非 公 开 发 行 43,942 万 股 新 股 募 集 本 次 发 行 股 份 购 买 资 产 的 配 套 资 金, 本 次 发 行 的 发 行 价 格 为 3.15 元 / 股 2014 年 9 月 2 日, 立 信 审 计 出 具 了 信 会 师 报 字 [2014] 号 验 资 报 告 根 据 验 资 报 告, 公 司 共 计 募 集 货 币 资 金 人 民 币 138, 万 元, 扣 除 与 发 行 有 关 的 费 用 人 民 币 4, 万 元, 公 司 实 际 募 集 资 金 净 额 为 人 民 币 134, 万 元, 其 中 计 入 股 本 人 民 币 43, 万 元, 计 入 资 本 公 积 人 民 币 90, 万 元 本 次 非 公 开 发 行 所 募 集 的 配 套 资 金 拟 用 于 发 行 在 建 项 目 和 拟 建 项 目 建 设 及 运 营 资 金 安 排, 详 见 下 表 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 34

36 项 目 名 称 同 原 江 北 鸿 恩 寺 三 期 同 原 江 北 鸿 恩 寺 五 期 项 目 投 资 总 额 ( 万 元 ) 表 19 公 司 非 公 开 发 行 股 票 募 集 资 金 用 途 募 集 资 金 拟 投 入 总 额 ( 万 元 ) 拟 投 入 募 集 资 金 占 项 目 投 资 总 额 的 比 例 (%) 占 地 面 积 ( 平 方 米 ) 建 筑 总 面 积 ( 平 方 米 ) 352,171 50, , , ,591 10, , , 项 目 类 型 LOFT 公 寓 写 字 楼 配 套 商 业 等 高 层 普 通 住 宅 配 套 底 商 武 汉 锦 悦 246,283 46, , ,007 普 通 住 宅 补 充 流 动 资 金 32, , 合 计 718, , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 总 体 看, 公 司 非 公 开 发 行 股 票 购 买 资 产 并 募 集 配 套 资 金 对 公 司 的 经 营 和 财 务 状 况 有 重 大 影 响 经 营 方 面, 重 组 后 的 公 司 房 地 产 业 务 将 在 品 牌 影 响 力 行 业 竞 争 力 投 资 回 报 率 等 方 面 推 动 公 司 主 营 业 务 的 持 续 稳 定 发 展 ; 财 务 方 面, 本 次 资 产 重 组 增 强 了 公 司 的 资 本 实 力, 降 低 了 公 司 的 资 产 负 债 率 5. 关 联 交 易 日 常 关 联 交 易 公 司 第 五 届 董 事 会 第 十 五 次 会 议 及 2013 年 度 股 东 大 会 审 议 通 过 关 于 2014 年 度 日 常 关 联 交 易 的 议 案,2014 年, 东 原 地 产 之 全 资 子 公 司 绿 泰 园 林 为 东 银 控 股 办 公 楼 提 供 装 修 及 装 饰 服 务 关 联 交 易 金 额 万 元, 为 联 营 公 司 成 都 致 方 及 成 都 东 原 致 方 提 供 装 修 及 装 饰 工 程 类 服 务 关 联 交 易 金 额 合 计 为 1, 万 元 关 联 方 重 庆 新 东 原 物 业 管 理 有 限 公 司 为 公 司 及 控 股 子 公 司 提 供 办 公 用 房 开 发 楼 盘 物 业 服 务 交 易 金 额 及 提 供 尾 盘 房 屋 及 车 位 的 委 托 销 售 服 务 金 额 为 2, 万 元 ; 关 联 方 四 川 新 东 原 物 业 服 务 有 限 公 司 为 公 司 及 控 股 子 公 司 提 供 办 公 用 房 开 发 楼 盘 物 业 服 务 交 易 金 额 为 万 元 2014 年, 公 司 向 关 联 方 新 疆 东 银 能 源 有 限 责 任 公 司 提 供 办 公 用 房 租 赁 金 额 为 万 元 资 产 出 售 收 购 发 生 的 关 联 交 易 公 司 于 2014 年 4 月 18 日 获 中 国 证 监 会 关 于 核 准 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 向 重 庆 东 银 控 股 集 团 有 限 公 司 等 发 行 股 份 购 买 资 产 并 募 集 配 套 资 金 的 批 复 ( 证 监 许 可 [2014]420 号 ), 核 准 公 司 非 公 开 发 行 股 份 购 买 国 展 地 产 100% 股 权 同 原 地 产 75% 股 权 深 圳 鑫 润 51% 股 权 及 东 银 品 筑 49% 股 权 ; 华 西 集 团 持 有 的 同 原 地 产 25% 股 权, 华 西 同 诚 持 有 的 深 圳 鑫 润 49% 股 权 截 止 2014 年 5 月, 公 司 完 成 相 关 资 产 过 户 及 股 份 发 行 手 续 并 履 行 相 应 的 信 息 披 露 经 公 司 第 五 届 董 事 会 第 二 十 一 次 会 议 及 2014 年 第 四 次 临 时 股 东 大 会 审 议 通 过, 重 庆 华 康 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 责 任 公 司 以 2014 年 7 月 31 日 为 评 估 基 准 日 出 具 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 拟 购 买 江 苏 江 动 集 团 有 限 公 司 持 有 的 重 庆 东 原 房 地 产 开 发 有 限 公 司 22.44% 股 权 的 资 产 评 估 项 目 资 产 评 估 报 告 书 ( 重 康 评 报 字 (2014) 第 148 号 ), 公 司 以 资 产 基 础 法 的 评 估 值 50, 万 元 作 价 收 购 江 苏 江 动 集 团 有 限 公 司 持 有 东 原 地 产 22.44% 股 权 截 至 2014 年 末, 公 司 已 完 成 股 权 变 更 登 记 手 续 及 股 权 转 让 价 款 的 支 付 债 权 债 务 关 联 交 易 (1) 控 股 股 东 东 银 控 股 及 其 关 联 方 拆 借 予 公 司 及 控 股 子 公 司 不 超 过 80,000 万 元 的 资 金, 公 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 35

37 司 召 开 第 四 届 董 事 会 第 四 十 次 会 议 及 2012 年 度 股 东 大 会 审 议 通 过 该 议 案 截 止 2014 年 末, 东 银 控 股 及 关 联 方 拆 借 予 公 司 及 控 股 子 公 司 资 金 期 末 余 额 0 万 元 (2) 公 司 第 五 届 董 事 会 第 十 二 次 会 议 审 议 通 过 公 司 控 股 子 公 司 东 原 地 产 拟 委 托 浦 发 银 行 重 庆 分 行 南 滨 路 支 行 向 其 联 营 企 业 成 都 致 方 及 成 都 东 原 致 方 提 供 贷 款 合 计 不 超 过 10,000 万 元, 主 要 用 于 该 联 营 企 业 项 目 开 发 建 设 提 供 委 托 贷 款 年 利 率 为 10%, 期 限 为 12 个 月 因 借 款 方 式 改 变, 公 司 直 接 对 成 都 致 方 成 都 东 原 致 方 拆 借 资 金 与 于 2014 年 底 全 部 归 还 总 体 看, 公 司 日 常 关 联 交 易 对 外 投 资 关 联 交 易 及 关 联 债 权 债 务 交 易 规 模 较 小, 对 公 司 利 润 不 会 产 生 重 大 影 响 6. 未 来 发 展 房 地 产 业 务 公 司 在 未 来 几 年 的 土 地 储 备 战 略 规 划 重 点 突 出 以 下 几 个 方 面 : 第 一, 根 据 集 团 战 略 目 标, 结 合 公 司 自 身 土 地 储 备 实 力 及 市 场 情 况, 制 定 土 地 获 取 计 划 ; 考 虑 集 团 战 略 布 局, 逐 渐 形 成 以 重 庆 和 上 海 为 两 大 重 要 区 域 公 司 ; 武 汉 和 成 都 发 展 成 为 二 级 区 域 公 司 ; 南 京 郑 州 作 为 新 区 域 公 司 的 全 面 布 局 第 二, 各 区 域 拿 地 需 兼 顾 规 模 及 效 益, 根 据 各 区 域 不 同 的 发 展 目 标, 在 集 团 获 取 土 地 各 项 标 准 下, 实 现 多 方 式 拿 地 重 庆 区 域 : 转 变 思 路 创 新 思 维 借 助 集 团 在 西 南 多 年 开 发 经 验 及 资 源 优 势, 朝 小 股 操 盘 的 合 作 模 式 发 展 根 据 市 场 情 况, 适 当 提 高 低 密 度 等 改 善 类 产 品 比 例, 完 善 产 品 结 构, 提 高 重 庆 区 域 利 润 率 成 都 区 域 : 提 高 团 队 整 体 质 量, 加 强 存 货 去 化 实 时 调 整 产 品 结 构,2015 年 和 2016 年 适 时 降 低 商 业 产 品 比 例, 减 少 风 险 武 汉 区 域 : 实 现 城 中 村 改 造 和 招 拍 挂 并 行 之 路 将 关 注 点 往 中 心 城 区 靠 拢, 防 范 市 场 及 去 化 风 险, 降 低 投 资 风 险 上 海 区 域 : 以 刚 需 为 主, 辅 以 改 善 产 品 项 目 由 外 向 内 深 化, 由 郊 区 往 市 中 心 拓 展 南 京 公 司 : 配 合 上 海 公 司 发 展 主 要 以 中 心 城 区 为 主 第 三, 加 强 新 型 地 产 项 目 的 研 究, 并 在 适 当 时 机 引 入 专 用 车 业 务 公 司 将 重 点 关 注 及 开 发 东 南 亚 南 美 市 场 及 中 东 市 场, 对 已 经 开 发 的 市 场 加 大 投 入, 形 成 稳 定 的 客 户 群 体, 建 立 完 善 的 销 售 网 络 市 场 渠 道 及 海 外 售 后 服 务 网 络, 为 银 行 等 安 全 系 统 客 户 提 供 全 套 的 安 全 解 决 方 案, 为 通 讯 领 域 内 的 运 营 商 提 供 全 套 的 解 决 方 案, 通 过 重 点 关 注 加 大 海 外 营 销 力 度, 通 过 专 业 的 出 口 及 技 术 的 提 升 将 为 该 领 域 建 立 行 业 出 口 的 标 准, 通 过 与 国 内 外 大 型 客 户 的 关 系 建 立, 成 为 全 球 改 装 车 方 案 解 决 专 家 总 体 看, 公 司 未 来 仍 以 房 地 产 板 块 为 核 心, 将 立 足 重 庆, 逐 步 向 华 东 华 中 地 区 拓 展 的 区 域 性 战 略 发 展 规 划 清 晰 可 行 专 用 车 板 块, 公 司 将 重 点 开 发 新 品, 并 将 开 拓 海 外 市 场 公 司 坚 持 房 地 产 业 务 和 专 用 车 业 务 并 行 的 战 略, 有 利 于 分 散 经 营 风 险, 增 强 公 司 未 来 发 展 的 稳 定 性 和 成 长 性 7. 经 营 优 势 及 关 注 经 营 优 势 (1) 房 地 产 行 业 是 国 民 经 济 的 重 要 组 成 部 分, 并 将 在 中 国 经 济 转 型 和 城 镇 化 过 程 中 发 挥 重 要 作 用 重 庆 武 汉 等 地 区 有 较 大 经 济 发 展 空 间, 公 司 未 来 将 直 接 受 益 于 区 域 经 济 发 展 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 36

38 (2) 公 司 具 有 多 年 的 房 地 产 开 发 经 验, 旗 下 房 地 产 业 务 东 原 地 产 具 有 较 高 的 知 名 度 ; 在 建 项 目 规 模 较 大, 预 收 款 规 模 较 大, 未 来 可 结 转 收 入 较 多 (3) 公 司 房 地 产 业 务 深 耕 武 汉 市 场 培 养 上 海 市 场 的 战 略, 有 望 提 升 公 司 收 入 及 利 润 规 模 (4) 专 用 车 板 块 业 内 综 合 实 力 较 强, 产 品 丰 富, 品 牌 知 名 度 高, 客 户 群 稳 定 风 险 关 注 (1) 从 行 业 来 看, 近 年 来, 受 宏 观 经 济 下 行 商 业 银 行 收 紧 房 地 产 信 贷 额 度 影 响, 房 地 产 行 业 景 气 程 度 下 降, 房 地 产 企 业 销 售 速 度 放 缓, 库 存 压 力 加 大 (2) 公 司 地 产 项 目 主 要 分 布 重 庆 和 武 汉 地 区, 易 受 所 在 区 域 房 地 产 市 场 波 动 影 响, 盈 利 规 模 可 能 出 现 波 动 (3) 公 司 在 建 项 目 饱 满, 主 要 投 资 用 款 项 目 仍 集 中 在 重 庆 地 区, 其 中 重 庆 鸿 恩 寺 和 武 汉 东 原 锦 悦 项 目 为 上 次 募 投 项 目 之 一, 其 配 套 开 发 资 金 已 经 到 位, 但 结 合 公 司 整 体 在 建 项 目 资 金 缺 口 来 看, 未 来 开 发 资 金 压 力 仍 较 大 七 财 务 分 析 1. 财 务 概 况 2014 年 4 月, 公 司 发 行 股 份 购 买 资 产 并 募 集 配 套 资 金 获 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 核 准 批 复 ( 证 监 许 可 [2014]420 号 ), 并 于 2014 年 5 月 完 成 标 的 资 产 股 权 过 户 手 续 及 新 股 发 行 手 续 全 部 完 成 公 司 为 发 行 证 券 向 相 关 监 管 部 门 申 报 材 料 和 按 有 关 规 定 披 露 相 关 信 息, 追 溯 调 整 并 编 制 了 经 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 计 的 2011~2013 年 度 备 考 合 并 财 务 报 表, 审 计 意 见 均 为 标 准 无 保 留 意 见 公 司 经 审 计 的 备 考 合 并 财 务 报 表 按 照 财 政 部 2006 年 2 月 15 日 颁 布 的 企 业 会 计 准 则 编 制, 本 报 告 所 使 用 2012~2013 年 财 务 数 据 采 自 备 考 审 计 报 告 公 司 2014 年 度 财 务 报 表 经 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 计 并 出 具 了 标 准 无 保 留 审 计 意 见 公 司 合 并 范 围 变 化 情 况 如 下 表 所 示 截 至 2014 年 底, 公 司 直 接 或 间 接 控 股 子 公 司 42 家, 参 股 子 公 司 4 家 虽 然 近 三 年 公 司 合 并 范 围 变 化 较 大, 但 公 司 主 营 业 务 一 直 为 房 地 产 开 发 与 经 营 和 专 用 车 制 造, 并 未 发 生 重 大 变 化, 因 此 公 司 的 财 务 数 据 可 比 性 尚 可 表 年 ~2014 年 公 司 财 务 报 表 合 并 范 围 变 化 情 况 时 间 变 动 情 况 公 司 名 称 业 务 性 质 变 动 原 因 增 加 重 庆 长 川 置 业 有 限 公 司 房 地 产 开 发 投 资 设 立 2013 年 增 加 重 庆 东 原 睿 合 置 业 有 限 公 司 房 地 产 开 发 投 资 设 立 增 加 重 庆 河 东 房 地 产 开 发 有 限 公 司 房 地 产 开 发 非 同 一 控 制 下 合 并 增 加 武 汉 嘉 乐 业 房 地 产 开 发 有 限 公 司 房 地 产 开 发 非 同 一 控 制 下 合 并 增 加 重 庆 同 原 房 地 产 开 发 有 限 公 司 房 地 产 开 发 同 一 控 制 下 合 并 增 加 重 庆 国 展 房 地 产 开 发 有 限 公 司 房 地 产 开 发 同 一 控 制 下 合 并 增 加 深 圳 市 鑫 润 投 资 有 限 公 司 房 地 产 开 发 同 一 控 制 下 合 并 增 加 湖 北 闳 景 达 建 筑 工 程 有 限 公 司 建 筑 工 程 同 一 控 制 下 合 并 2014 年 增 加 武 汉 东 原 瑞 华 房 地 产 开 发 有 限 公 司 房 地 产 开 发 同 一 控 制 下 合 并 增 加 四 川 荣 府 置 地 发 展 有 限 公 司 房 地 产 开 发 同 一 控 制 下 合 并 增 加 武 汉 瑞 华 置 业 发 展 有 限 公 司 房 地 产 开 发 同 一 控 制 下 合 并 增 加 西 藏 励 致 实 业 有 限 公 司 贸 易 投 资 设 立 增 加 重 庆 成 方 益 丰 实 业 有 限 公 司 贸 易 投 资 设 立 增 加 成 都 成 方 益 丰 实 业 有 限 公 司 贸 易 投 资 设 立 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 37

39 增 加 重 庆 东 原 天 澄 实 业 有 限 公 司 投 资 管 理 投 资 设 立 增 加 上 海 天 同 房 地 产 开 发 有 限 公 司 房 地 产 开 发 投 资 设 立 增 加 武 汉 东 原 睿 丰 投 资 有 限 公 司 投 资 管 理 投 资 设 立 增 加 武 汉 东 原 睿 成 投 资 有 限 公 司 投 资 管 理 投 资 设 立 增 加 重 庆 元 澄 实 业 有 限 公 司 投 资 管 理 投 资 设 立 增 加 上 海 长 川 房 地 产 开 发 有 限 公 司 房 地 产 开 发 投 资 设 立 资 料 来 源 : 公 司 提 供 截 至 2014 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 )61.53 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 亿 元 2014 年 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )6.16 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 净 利 润 6.15 亿 元 2014 年 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 为 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 2. 资 产 质 量 2012~2014 年, 公 司 资 产 规 模 持 续 增 长, 年 均 复 合 增 长 率 为 19.59%, 截 至 2014 年 底, 公 司 合 并 资 产 规 模 达 亿 元, 其 中 流 动 资 产 占 比 97.90%, 非 流 动 资 产 占 比 2.10%, 流 动 资 产 高 占 比 符 合 房 地 产 开 发 企 业 的 特 征 流 动 资 产 2012~2014 年, 公 司 流 动 资 产 呈 逐 年 增 加 态 势, 年 均 增 长 20.66%, 主 要 系 公 司 货 币 资 金 和 存 货 逐 年 增 加 所 致 截 至 2014 年 底, 公 司 流 动 资 产 为 亿 元, 以 货 币 资 金 和 存 货 为 主 ( 如 下 图 所 示 ) 图 9 截 至 2014 年 底 公 司 流 动 资 产 构 成 资 料 来 源 : 公 司 年 报 公 司 货 币 资 金 的 主 要 来 源 是 房 地 产 项 目 的 预 售 回 款 和 向 金 融 机 构 取 得 的 借 款 公 司 货 币 资 金 余 额 会 根 据 项 目 开 发 进 度 土 地 购 买 预 售 回 款 和 对 外 借 款 等 因 素 而 波 动 2012~2014 年, 公 司 货 币 资 金 呈 逐 年 增 长 趋 势, 年 均 增 长 53.62%, 主 要 系 公 司 2014 年 非 公 开 发 行 股 票 取 得 募 集 资 金 及 售 房 资 金 回 笼 增 加 所 致 截 至 2014 年 底, 公 司 货 币 资 金 为 亿 元, 较 上 年 末 增 长 36.68%, 其 中, 银 行 存 款 亿 元 ( 占 比 85.60%), 银 行 存 款 中 预 售 监 管 资 金 2.33 亿 元 ( 占 比 6.31%); 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 38

40 其 他 货 币 资 金 6.20 亿 元 ( 占 比 14.37%), 占 比 较 高, 主 要 系 质 押 的 定 期 存 款 和 银 行 承 兑 汇 票 保 证 金 等 受 限 货 币 资 金 公 司 存 货 主 要 由 开 发 成 本 和 开 发 产 品 构 成, 近 三 年 合 计 占 比 均 在 97% 以 上 公 司 的 开 发 成 本 是 指 尚 未 建 成 以 出 售 为 目 的 的 房 地 产 项 目 及 其 物 业, 开 发 产 品 是 指 已 建 成 待 出 售 的 房 地 产 项 目 及 物 业 2012~2014 年, 公 司 存 货 账 面 价 值 呈 逐 年 增 长 态 势, 年 均 增 长 25.81%, 主 要 系 近 三 年 公 司 处 于 高 速 发 展 期, 房 地 产 业 务 规 模 扩 张, 购 入 拟 开 发 的 土 地 成 本 增 加 所 致 截 至 2014 年 底, 公 司 存 货 账 面 价 值 为 亿 元, 较 上 年 末 增 加 16.28%, 其 中 开 发 成 本 开 发 产 品 分 别 占 比 80.18% 和 18.90%, 公 司 有 部 分 开 发 产 品 及 开 发 成 本 已 用 于 抵 押 借 款 近 三 年, 公 司 主 要 对 专 用 车 业 务 产 生 的 存 货 ( 原 材 料 在 产 品 和 库 存 商 品 ) 计 提 了 存 货 跌 价 准 备, 占 比 很 小, 近 三 年 分 别 为 0.05% 0.03% 和 0.01%; 由 于 期 末 公 司 未 发 现 房 地 产 业 务 产 生 的 存 货 ( 工 程 施 工 开 发 产 品 和 开 发 成 本 ) 有 减 值 迹 象, 公 司 未 对 房 地 产 业 务 的 存 货 计 提 存 货 跌 价 准 备 非 流 动 资 产 2012~2014 年, 公 司 非 流 动 资 产 规 模 呈 逐 年 减 少 态 势, 年 均 减 少 11.56%, 主 要 系 公 司 固 定 资 产 计 提 折 旧 和 无 形 资 产 逐 年 摊 销, 以 及 长 期 股 权 投 资 减 少 所 致 截 至 2014 年 底, 公 司 非 流 动 资 产 总 额 为 4.89 亿 元, 较 上 年 末 减 少 18.48% 公 司 非 流 动 资 产 构 成 以 长 期 股 权 投 资 固 定 资 产 无 形 资 产 和 递 延 所 得 税 资 产 为 主 ( 见 下 图 ) 图 10 截 至 2014 年 底 公 司 非 流 动 资 产 构 成 资 料 来 源 : 公 司 年 报 2012~2014 年, 公 司 长 期 股 权 投 资 呈 波 动 减 少 态 势, 年 均 减 少 51.83% 截 至 2014 年 底, 公 司 长 期 股 权 投 资 为 4, 万 元, 较 上 年 末 减 少 79.40%, 主 要 系 公 司 处 置 江 苏 东 宝 置 业 有 限 公 司 ( 持 股 比 例 40%) 的 长 期 股 权 投 资 所 致 2012~2014 年, 公 司 固 定 资 产 账 面 价 值 逐 年 减 少, 年 均 减 少 2.36%, 主 要 系 公 司 逐 年 计 提 折 旧 所 致 公 司 的 固 定 资 产 价 值 主 要 由 房 屋 及 建 筑 物 组 成,2014 年 末 占 比 为 81.73% 截 至 2014 年 底, 公 司 固 定 资 产 账 面 价 值 为 1.29 亿 元, 较 上 年 末 减 少 3.51% 截 至 2014 年 底, 公 司 固 定 资 产 累 计 折 旧 为 6, 万 元, 固 定 资 产 成 新 率 为 64.91%, 成 新 率 尚 可 2012~2014 年, 公 司 无 形 资 产 年 均 复 合 减 少 8.15%, 呈 逐 年 减 少 态 势, 主 要 系 逐 年 计 提 无 形 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 39

41 资 产 累 计 摊 销 所 致 公 司 的 无 形 资 产 主 要 由 土 地 使 用 权 (2014 年 末 占 65.57%) 特 许 经 营 权 (2014 年 末 占 33.44%) 和 财 务 管 理 软 件 (2014 年 末 占 1.00%) 构 成 截 至 2014 年 底, 公 司 无 形 资 产 账 面 价 值 为 9, 万 元, 较 上 年 末 减 少 8.67%, 主 要 系 公 司 无 形 资 产 摊 销 所 致 截 至 2014 年 底, 公 司 无 形 资 产 累 计 摊 销 4, 万 元 2012~2014 年, 公 司 递 延 所 得 税 资 产 呈 波 动 增 加 态 势, 年 均 复 合 增 长 2.91%, 主 要 系 公 司 房 地 产 项 目 预 售 利 润 波 动 所 致 公 司 递 延 所 得 税 资 产 主 要 由 资 产 减 值 准 备 (2014 年 末 占 2.61%) 可 抵 扣 亏 损 (2014 年 末 占 5.12%) 房 地 产 预 售 利 润 (2014 年 末 占 77.45%) 期 末 内 部 交 易 未 实 现 利 润 (2014 年 末 占 14.82%) 等 所 产 生 的 暂 时 性 差 异 构 成 截 至 2014 年 末, 公 司 递 延 所 得 税 资 产 为 1.65 亿 元, 较 上 年 末 增 加 41.73%, 主 要 系 公 司 房 地 产 项 目 预 售 利 润 增 加 所 致, 总 体 看, 公 司 资 产 规 模 较 大, 主 要 以 流 动 资 产 为 主 流 动 资 产 中 存 货 占 比 较 大, 符 合 房 地 产 开 发 企 业 资 产 结 构 特 征, 整 体 资 产 质 量 尚 可 3. 负 债 及 所 有 者 权 益 2012~2014 年, 公 司 负 债 规 模 逐 年 上 升, 年 均 增 长 24.70% 截 至 2014 年 底, 公 司 负 债 合 计 亿 元, 较 上 年 末 增 长 了 16.19% 债 务 结 构 方 面, 近 三 年 公 司 负 债 以 流 动 负 债 为 主, 截 至 2014 年 底, 公 司 流 动 负 债 和 非 流 动 负 债 分 别 占 比 79.17% 和 20.83% 流 动 负 债 2012~2014 年, 公 司 流 动 负 债 规 模 逐 年 增 长, 年 均 复 合 增 长 14.40% 截 至 2014 年 底, 公 司 流 动 负 债 合 计 亿 元, 较 上 年 末 增 长 27.80% 公 司 流 动 负 债 以 短 期 借 款 应 付 账 款 预 收 款 项 和 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 为 主 ( 见 下 图 ) 图 11 截 至 2014 年 底 公 司 流 动 负 债 构 成 资 料 来 源 : 公 司 年 报 公 司 的 短 期 借 款 主 要 由 各 类 银 行 借 款 组 成 2012~2014 年, 公 司 短 期 借 款 波 动 增 加, 年 均 增 长 6.00% 截 至 2014 年 底, 公 司 短 期 借 款 亿 元, 较 上 年 末 增 加 62.87%, 主 要 系 公 司 为 了 满 足 房 地 产 项 目 资 金 需 求 量 而 取 得 的 各 类 银 行 借 款 增 加 所 致, 其 中, 质 押 借 款 占 比 46.90%; 抵 押 借 款 占 比 17.69%; 保 证 借 款 占 比 30.26%; 信 用 借 款 占 比 5.15% 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 40

42 公 司 的 应 付 账 款 主 要 由 应 付 工 程 款 构 成 2012~2014 年, 公 司 应 付 账 款 逐 年 上 升, 年 均 复 合 增 长 30.88% 截 至 2014 年 底, 公 司 应 付 账 款 为 亿 元, 较 上 年 末 增 长 40.42%, 主 要 系 公 司 房 地 产 业 务 在 建 项 目 增 加, 应 付 工 程 款 随 之 增 加 所 致 公 司 的 预 收 款 项 主 要 为 各 房 地 产 项 目 的 预 售 款 2012~2014 年, 公 司 预 收 款 项 呈 波 动 减 少 趋 势, 年 均 复 合 增 长 11.25% 截 至 2014 年 底, 公 司 预 收 款 项 亿 元, 较 上 年 末 减 少 5.35%, 主 要 系 预 售 的 房 屋 本 期 大 量 竣 工 交 付, 本 年 结 转 收 入 所 致 对 于 房 地 产 开 发 企 业 来 说, 按 照 会 计 准 则, 预 收 款 项 被 计 为 负 债, 在 达 到 收 入 确 认 条 件 时 再 将 其 结 转 成 营 业 收 入, 但 实 际 上, 预 收 房 屋 销 售 款 的 增 多 有 利 于 房 地 产 开 发 企 业 缓 解 现 金 流 压 力 2012~2014 年, 公 司 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 波 动 增 加, 年 均 增 长 59.46%, 截 至 2014 年 底, 公 司 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 为 亿 元, 较 上 年 末 增 长 %, 未 来 公 司 将 面 临 着 一 定 的 还 款 压 力 非 流 动 负 债 2012~2014 年, 公 司 非 流 动 负 债 波 动 增 加, 年 均 增 长 % 截 至 2014 年 底, 公 司 非 流 动 负 债 合 计 亿 元, 较 上 年 末 减 少 13.61%, 主 要 系 公 司 获 得 的 长 期 借 款 减 少 所 致 公 司 非 流 动 负 债 主 要 由 长 期 借 款 (2014 年 末 占 比 92.25%) 构 成 由 于 公 司 房 地 产 业 务 对 资 金 的 巨 大 需 求,2012~2014 年, 公 司 长 期 借 款 呈 波 动 增 加 态 势, 年 均 复 合 增 长 % 截 至 2014 年 末, 公 司 长 期 借 款 为 亿 元, 较 上 年 末 减 少 15.27%, 主 要 由 质 押 借 款 ( 占 比 15.40%) 抵 押 借 款 ( 占 比 78.57%) 和 保 证 借 款 ( 占 比 6.03%) 构 成 公 司 长 期 借 款 主 要 用 于 房 地 产 开 发 业 务, 其 借 款 期 限 一 般 与 房 地 产 项 目 所 跨 越 的 时 间 相 匹 配, 主 要 以 项 目 销 售 款 归 还 长 期 借 款 2012~2014 年, 公 司 全 部 债 务 年 均 增 长 40.54%, 有 息 债 务 规 模 呈 逐 年 增 长 趋 势 截 至 2014 年 底, 公 司 全 部 债 务 为 亿 元, 其 中 短 期 债 务 亿 元, 长 期 债 务 亿 元 截 至 2014 年 底, 公 司 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 率 和 长 期 债 务 资 本 化 率 分 别 为 73.59% 58.69% 和 36.65%, 公 司 有 息 债 务 负 担 较 重 总 体 看, 公 司 负 债 结 构 以 流 动 负 债 为 主, 债 务 负 担 较 重, 但 仍 属 可 控, 剔 除 预 收 房 款 因 素 的 影 响, 公 司 实 际 负 债 水 平 尚 可 所 有 者 权 益 2012~2014 年, 公 司 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 呈 波 动 增 加 态 势, 年 均 复 合 增 长 8.10% 截 至 2014 年 底, 公 司 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 为 亿 元, 较 上 年 末 增 加 30.21%, 主 要 系 2014 年 4 月 公 司 非 公 开 发 行 股 票 方 式 融 资 所 致 其 中, 归 属 于 母 公 司 的 所 有 者 权 益 亿 元, 较 上 年 末 增 加 %, 占 比 95.78%; 少 数 股 东 权 益 2.60 亿 元, 较 上 年 末 减 少 58.90%, 占 比 4.22% 截 至 2014 年 底, 公 司 所 有 者 权 益 中, 股 本 占 38.13%, 资 本 公 积 占 37.84%, 盈 余 公 积 占 1.62%, 未 分 配 利 润 占 18.19%, 公 司 权 益 稳 定 性 较 高 总 体 看, 通 过 非 公 开 发 行 股 票, 公 司 所 有 者 权 益 大 幅 增 长, 资 本 实 力 有 所 增 强, 权 益 稳 定 性 也 有 所 提 高 4. 盈 利 能 力 2012~2014 年, 公 司 营 业 收 入 和 营 业 成 本 逐 年 增 长, 年 均 增 长 率 分 别 为 28.72% 和 30.62% 2014 年, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 同 比 增 长 46.63%, 高 于 年 均 复 合 增 长 率, 主 要 系 2014 年 公 司 前 期 预 售 的 房 屋 本 期 大 量 竣 工 交 付 所 致 此 外,2014 年, 公 司 营 业 成 本 为 亿 元, 同 比 增 长 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 41

43 45.64%, 主 要 系 随 着 公 司 收 入 结 转 增 加, 成 本 也 相 应 结 转 所 致 2012~2014 年, 公 司 主 营 业 务 毛 利 率 分 别 为 28.80% 26.20% 和 26.46%, 属 于 一 般 水 平 2012~2014 年, 公 司 利 润 总 额 分 别 为 5.69 亿 元 4.93 亿 元 和 8.29 亿 元, 年 均 增 长 20.70%; 净 利 润 分 别 为 4.01 亿 元 3.39 亿 元 和 6.16 亿 元, 年 均 增 长 23.97%, 其 中 归 属 于 母 公 司 的 净 利 润 分 别 为 2.70 亿 元 2.91 亿 元 和 6.15 亿 元, 年 均 增 长 51.00% 由 于 2014 年 公 司 前 期 预 售 的 房 屋 本 期 大 量 竣 工 交 付,2014 年 公 司 利 润 总 额 和 净 利 润 均 较 上 年 有 所 增 长 从 期 间 费 用 来 看,2012~2014 年, 公 司 费 用 收 入 比 分 别 为 9.41% 9.81% 和 7.78%, 费 用 控 制 能 力 有 所 提 高 由 于 公 司 房 地 产 业 务 规 模 扩 大, 期 间 费 用 也 随 之 增 长 2012~2014 年, 销 售 费 用 管 理 费 用 和 财 务 费 用 年 均 复 合 增 长 率 分 别 为 23.05% 16.81% 和 3.28% 2014 年, 公 司 销 售 费 用 管 理 费 用 和 财 务 费 用 分 别 为 2.91 亿 元 1.85 亿 元 和 9, 万 元, 分 别 同 比 增 长 19.18% 26.70% 和 -6.09%, 公 司 期 间 费 用 控 制 能 力 较 好 2012~2014 年, 公 司 投 资 收 益 呈 波 动 增 长 趋 势, 分 别 为 万 元 万 元 和 3, 万 元,2014 年 金 额 较 大 主 要 系 处 置 江 苏 东 宝 置 业 有 限 公 司 ( 占 比 40%) 的 长 期 股 权 投 资 所 致 近 三 年 投 资 收 益 规 模 较 小, 对 公 司 利 润 影 响 不 大 2012~2014 年, 公 司 营 业 外 收 入 呈 波 动 增 长 态 势, 分 别 为 1, 万 元 万 元 和 1, 万 元, 年 均 复 合 增 长 13.84% 公 司 营 业 外 收 入 主 要 以 政 府 补 助 (2014 年 占 比 78.33%) 为 主 从 各 项 盈 利 指 标 来 看,2012~2014 年, 公 司 营 业 利 润 率 分 别 为 22.36% 19.74% 和 18.52% 由 于 公 司 2014 年 利 润 总 额 和 净 利 润 均 较 上 年 有 所 增 长, 其 总 资 本 收 益 率 总 资 产 报 酬 率 和 净 资 产 收 益 率 均 较 上 年 有 所 提 高, 分 别 为 5.55% 4.49% 和 11.33% 总 体 看, 近 年 来, 公 司 盈 利 规 模 较 大 盈 利 能 力 较 强 5. 现 金 流 公 司 同 时 开 发 多 个 房 地 产 项 目, 每 年 投 入 项 目 开 发 的 现 金 支 出 较 多 ; 此 外, 公 司 为 保 持 可 持 续 发 展, 须 择 机 进 行 土 地 购 置 ; 从 行 业 特 点 来 看, 房 地 产 项 目 开 发 从 取 得 土 地 到 最 终 实 现 交 付 所 需 时 间 较 长, 导 致 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 随 着 项 目 的 开 发 和 销 售 呈 现 一 定 的 波 动 性 从 经 营 活 动 情 况 来 看,2012~2014 年 度, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 经 营 活 动 现 金 流 出 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 波 动 的 主 要 原 因 系 公 司 房 地 产 项 目 开 发 和 销 售 时 间 错 配 所 致 近 三 年 公 司 现 金 收 入 比 分 别 为 % % 和 96.85%, 处 于 较 高 水 平 为 满 足 业 务 发 展 需 要, 公 司 投 资 活 动 现 金 流 出 主 要 为 投 资 支 付 的 现 金 和 购 建 固 定 资 产 无 形 资 产 和 其 他 长 期 资 产 支 付 的 现 金 从 投 资 活 动 情 况 来 看,2012~2014 年 公 司 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 亿 元 和 万 元 和 亿 元 2012 年 公 司 投 资 活 动 现 金 流 量 净 额 为 大 额 净 流 出 主 要 系 当 期 公 司 收 购 南 方 东 银 置 地 有 限 公 司 后 代 偿 其 原 股 东 的 往 来 款 使 得 支 付 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 流 出 3.08 亿 元 所 致 ;2013 年 公 司 投 资 活 动 现 金 流 量 净 额 为 净 流 出 主 要 系 当 期 公 司 新 增 对 两 家 公 司 的 长 期 股 权 投 资 使 投 资 支 付 的 现 金 增 加 所 致 ;2014 年 公 司 投 资 活 动 现 金 流 量 净 额 为 净 流 出 主 要 系 当 期 公 司 收 购 江 苏 江 动 集 团 有 限 公 司 持 有 重 庆 东 原 房 地 产 开 发 有 限 公 司 22.44% 的 股 权 所 致 公 司 筹 资 活 动 现 金 流 入 主 要 系 银 行 借 款, 筹 资 活 动 现 金 流 出 主 要 系 偿 还 借 款 本 息 从 筹 资 活 动 情 况 来 看,2012~2014 年, 公 司 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 42

44 21.91 亿 元 2012 年 公 司 筹 资 活 动 现 金 流 量 净 额 为 负 主 要 系 公 司 归 还 金 融 机 构 借 款 本 息 较 多 所 致 总 体 看, 由 于 公 司 房 地 产 项 目 开 发 和 销 售 时 间 存 在 错 配, 公 司 经 营 现 金 流 波 动 较 大 ; 此 外, 公 司 需 要 外 部 筹 资 来 满 足 其 经 营 活 动 和 投 资 活 动 的 资 金 需 求 6. 偿 债 能 力 从 短 期 偿 债 能 力 指 标 来 看,2012~2014 年 公 司 流 动 比 率 呈 波 动 提 高 的 趋 势, 速 动 比 率 波 动 下 降 趋 势 截 至 2014 年 底, 公 司 流 动 比 率 和 速 动 比 率 分 别 为 1.68 倍 和 0.40 倍, 公 司 存 货 占 比 较 大, 速 动 比 率 较 低 截 至 2014 年 底, 公 司 现 金 短 期 债 务 比 为 0.83 倍, 综 合 来 看, 公 司 短 期 偿 债 能 力 较 强 从 长 期 偿 债 能 力 指 标 来 看, 截 至 2014 年 底, 公 司 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 率 和 长 期 债 务 资 本 化 率 分 别 为 73.59% 58.69% 和 36.65%,EBITDA 利 息 保 障 倍 数 和 EBITDA 全 部 债 务 比 分 别 为 1.26 倍 和 0.11 倍,EBITDA 对 利 息 的 保 障 程 度 尚 可, 但 对 全 部 债 务 的 保 障 程 度 较 低 整 体 看, 公 司 债 务 负 担 较 重, 长 期 偿 债 能 力 一 般 截 至 2014 年 底, 公 司 控 股 子 公 司 重 庆 东 原 房 地 产 开 发 有 限 公 司 按 出 资 比 例 为 其 联 营 企 业 成 都 致 方 置 业 有 限 公 司 及 成 都 东 原 致 方 置 业 有 限 公 司 向 民 生 银 行 成 都 分 行 申 请 的 项 目 开 发 贷 款 提 供 连 带 责 任 保 证 担 保, 担 保 余 额 分 别 为 14,000 万 元 和 8,000 万 元, 公 司 对 外 担 保 比 率 为 3.58% 目 前 两 家 被 担 保 企 业 经 营 情 况 正 常, 公 司 代 偿 风 险 较 低 截 至 2014 年 底, 公 司 不 存 在 可 能 对 公 司 财 务 状 况 经 营 成 果 业 务 活 动 未 来 前 景 等 产 生 较 大 影 响 的 未 决 诉 讼 或 仲 裁 事 项 截 至 2014 年 底, 公 司 已 经 取 得 的 银 行 授 信 总 额 为 亿 元, 其 中 已 用 授 信 额 度 亿 元, 尚 可 使 用 授 信 额 度 9.55 亿 元 总 体 看, 经 过 非 公 开 股 票 发 行 后, 公 司 的 货 币 资 金 和 资 本 实 力 有 所 增 强, 但 有 息 债 务 负 担 较 重, 公 司 整 体 偿 债 能 力 有 待 增 强 7. 过 往 债 务 履 约 情 况 根 据 中 国 人 民 银 行 征 信 中 心 查 询 信 息, 截 至 2015 年 3 月 11 日, 迪 马 股 份 无 未 结 清 不 良 信 贷 信 息 记 录 八 本 次 公 司 债 偿 债 能 力 分 析 1. 本 次 公 司 债 的 发 行 对 目 前 负 债 的 影 响 截 至 2014 年 底, 公 司 全 部 债 务 为 亿 元, 本 次 拟 发 行 公 司 债 额 度 为 20 亿 元, 相 对 于 公 司 全 部 债 务 规 模 而 言, 总 发 债 额 度 较 大 本 次 公 司 债 券 的 募 集 资 金 扣 除 发 行 费 用 后, 公 司 拟 用 于 偿 还 债 务, 调 整 债 务 结 构, 降 低 财 务 费 用 以 2014 年 底 的 财 务 数 据 为 基 础, 本 次 公 司 债 券 发 行 后, 在 其 他 因 素 不 变 的 情 况 下, 公 司 债 务 总 额 不 会 发 生 变 化, 公 司 全 部 债 务 资 本 化 比 率 和 资 产 负 债 率 均 保 持 不 变, 分 别 58.69% 和 73.59%, 公 司 负 债 水 平 和 全 部 债 务 总 额 均 不 变, 但 债 务 结 构 有 所 变 化, 长 期 债 务 水 平 有 所 提 升 2. 本 次 公 司 债 偿 债 能 力 分 析 以 2014 年 底 相 关 财 务 数 据 为 基 础, 公 司 EBITDA 经 营 活 动 现 金 流 入 量 和 经 营 活 动 现 金 净 流 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 43

45 量 分 别 为 本 次 公 司 债 券 发 行 额 度 (20 亿 元 ) 的 0.49 倍 3.78 倍 和 倍 总 体 看, 上 述 三 项 指 标 对 本 次 债 券 的 覆 盖 程 度 一 般 公 司 现 金 类 资 产 为 本 次 债 券 发 行 额 度 (20 亿 元 ) 的 2.16 倍, 覆 盖 程 度 较 好 公 司 2014 年 已 经 完 成 股 票 的 非 公 开 发 行, 募 集 资 金 净 额 亿 元, 增 强 了 公 司 的 资 本 实 力, 降 低 了 公 司 的 资 产 负 债 率, 有 利 于 公 司 未 来 持 续 稳 定 发 展 由 于 目 前 公 司 处 于 业 务 扩 展 期, 其 非 公 开 发 行 股 票 购 买 的 资 产 对 实 现 规 模 经 营 完 成 全 国 布 局 提 升 未 来 盈 利 能 力 具 有 重 要 意 义, 也 有 助 于 保 障 本 次 债 券 的 到 期 偿 付 综 合 以 上 分 析, 并 考 虑 到 公 司 作 为 区 域 内 长 期 从 事 房 地 产 开 发 企 业, 在 行 业 经 验 市 场 品 牌 等 方 面 具 有 一 定 的 区 域 竞 争 优 势, 能 够 通 过 持 续 经 营 达 到 较 高 的 盈 利 水 平, 联 合 评 级 认 为, 公 司 对 本 次 债 券 的 偿 还 能 力 强 九 综 合 评 价 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 作 为 西 南 地 区 知 名 的 房 地 产 开 发 上 市 企 业, 具 有 丰 富 的 房 地 产 开 发 经 验, 近 年 来 开 发 规 模 较 大 盈 利 水 平 较 高, 旗 下 东 原 地 产 品 牌 在 当 地 知 名 度 较 高 ; 公 司 专 用 车 业 务 市 场 占 有 率 较 高 迪 马 品 牌 知 名 度 较 高 联 合 评 级 同 时 也 关 注 到 公 司 所 在 房 地 产 行 业 受 宏 观 经 济 增 速 房 地 产 调 控 政 策 影 响 较 大 以 及 公 司 房 地 产 项 目 区 域 分 布 较 为 集 中 等 因 素 可 能 给 公 司 经 营 带 来 的 不 利 影 响 2014 年 9 月, 公 司 完 成 非 公 开 发 行 股 票, 并 购 重 组 房 地 产 业 务, 并 募 集 配 套 资 金 亿 元, 在 提 升 公 司 主 营 业 务 竞 争 实 力 资 本 实 力 优 化 财 务 结 构 和 缓 解 资 金 压 力 等 方 面 产 生 了 积 极 作 用 同 时, 公 司 在 建 项 目 地 理 位 置 较 好, 随 着 项 目 的 陆 续 销 售, 公 司 的 盈 利 较 有 保 证, 公 司 整 体 信 用 状 况 有 望 保 持 良 好, 联 合 评 级 对 公 司 的 评 级 展 望 为 稳 定 基 于 对 公 司 主 体 长 期 信 用 以 及 本 次 公 司 债 券 偿 还 能 力 的 综 合 评 估, 联 合 评 级 认 为, 本 次 公 司 债 券 到 期 不 能 偿 还 的 风 险 很 低 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 44

46 附 件 1-1 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 组 织 结 构 图 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 45

47 附 件 1-2 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 股 权 结 构 图 重 庆 市 迪 马 实 业 股 份 有 限 公 司 46