2 中 国 领 军 城 市 中 国 领 军 城 市 : 武 汉 要 点 重 要 的 1.5 线 城 市 以 及 华 中 地 区 领 军 城 市 武 汉 及 周 边 城 市 的 大 规 模 基 础 设 施 建 设 正 在 实 现 中 部 崛 起 产 业 链 条 不 断 延 伸 产 业 组 成 日 益

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1 WORLD WINNING CITIES Global Foresight Series 2013 中 国 领 军 城 市 武 汉 城 市 白 皮 书

2 2 中 国 领 军 城 市 中 国 领 军 城 市 : 武 汉 要 点 重 要 的 1.5 线 城 市 以 及 华 中 地 区 领 军 城 市 武 汉 及 周 边 城 市 的 大 规 模 基 础 设 施 建 设 正 在 实 现 中 部 崛 起 产 业 链 条 不 断 延 伸 产 业 组 成 日 益 多 元, 日 渐 成 为 全 球 范 围 内 的 产 业 增 长 核 心 之 一 教 育 基 础 建 设 不 断 提 升 武 汉 的 人 才 素 质 及 生 产 力 对 各 物 业 类 别 的 强 劲 需 求 支 撑 资 产 价 格 增 长, 但 存 在 短 期 供 应 过 剩 的 风 险 作 为 物 流 中 心 城 市 的 巨 大 潜 力 仲 量 联 行 视 角 百 年 之 前 武 汉 曾 是 与 北 上 广 三 城 比 肩 的 内 陆 重 镇 二 十 世 纪 后 叶 起 沿 海 城 市 不 断 加 速 的 现 代 化 进 程 令 武 汉 与 一 线 城 市 间 的 差 距 被 逐 步 拉 开 但 随 着 近 年 来 武 汉 经 济 的 不 断 振 兴, 这 座 城 市 正 逐 渐 恢 复 昔 日 的 繁 荣, 并 已 跻 身 目 前 中 国 发 展 最 快 的 城 市 之 列 :2011 年 武 汉 的 国 民 生 产 总 值 位 列 全 国 各 城 市 的 第 十 一 位, 更 有 经 济 预 测 表 明, 至 2015 年 武 汉 的 该 项 排 名 将 可 能 升 至 第 八 位 仲 量 联 行 在 其 发 布 的 全 球 竞 争 力 城 市 研 究 系 列 报 告 中 也 预 测, 到 2020 年 武 汉 地 区 或 将 成 为 全 球 排 名 前 40 的 经 济 中 心 作 为 湖 北 省 省 会 以 及 华 中 地 区 人 口 和 经 济 的 第 一 大 城 市, 武 汉 是 中 央 政 府 近 年 来 大 力 实 施 促 进 中 部 地 区 崛 起 战 略 的 重 要 受 益 者 作 为 中 国 内 陆 的 地 理 中 心, 武 汉 水 路 横 跨 长 江, 陆 路 是 诸 多 重 要 运 输 线 的 主 要 枢 纽 之 一, 同 时 也 是 目 前 快 速 发 展 的 高 速 铁 路 网 络 的 交 汇 点 武 汉 拥 有 坚 实 的 工 业 基 础, 是 国 内 多 个 著 名 大 型 钢 铁 及 汽 车 制 造 企 业 的 所 在 地, 也 因 此 被 冠 以 中 国 芝 加 哥 / 底 特 律 的 称 号 武 汉 正 以 此 为 基 础 积 极 为 该 市 的 三 个 主 要 经 济 开 发 区 吸 引 投 资, 近 年 已 成 功 引 入 以 本 田 富 士 康 及 百 事 等 为 代 表 的 多 个 国 际 知 名 制 造 型 企 业 武 汉 现 正 借 助 其 密 集 的 教 育 资 源 努 力 打 造 高 科 技 制 造 及 研 发 产 业, 同 时 也 积 极 鼓 励 服 务 行 业 的 发 展, 期 望 借 此 提 升 其 产 业 链 武 汉 的 高 等 院 校 数 量 在 全 国 范 围 内 位 居 次 席, 仅 次 于 首 都 北 京 ; 其 高 校 在 读 学 生 数 量 更 是 在 全 国 排 名 第 一 截 至 2011 年, 武 汉 在 读 的 高 校 学 生 数 量 逾 92 万, 远 超 北 京 的 57.9 万 作 为 内 陆 的 教 育 核 心 城 市, 武 汉 拥 有 全 国 最 优 质 的 人 才 资 源, 且 劳 动 力 成 本 较 低 武 汉 亦 是 华 中 地 区 的 零 售 中 心 城 市, 解 放 路 林 立 的 购 物 中 心 及 百 货 商 店 吸 引 了 来 自 湖 北 全 省 ( 甚 至 周 边 省 份 ) 的 购 物 者 武 汉 在 新 一 代 开 放 式 购 物 中 心 的 开 发 上 走 在 全 国 前 沿, 同 时 还 拥 有 全 中 国 最 长 的 两 条 商 业 街 武 汉 政 府 现 正 推 动 大 规 模 的 城 市 基 础 设 施 建 设, 高 速 公 路 及 地 铁 建 设 纵 横 全 市, 其 城 市 基 础 设 施 建 设 规 模 之 大, 在 全 国 范 围 内 也 位 列 前 茅 为 满 足 日 益 增 长 的 城 市 人 口 及 消 费 人 群 的 需 要, 武 汉 政 府 还 规 划 开 建 一 系 列 城 际 铁 路, 通 达 周 边 八 座 城 市, 并 将 最 终 形 成 人 口 超 三 千 万 的 大 都 市 圈 我 们 预 计 在 未 来 的 数 年 内, 武 汉 的 各 个 物 业 细 分 市 场 都 将 迎 来 强 劲 增 长 未 来 武 汉 的 办 公 楼 零 售 地 产 及 住 宅 市 场 将 不 再 局 限 于 传 统 的 汉 口 区 域, 武 昌 地 区 更 将 成 为 大 批 高 端 住 宅 项 目 及 购 物 中 心 的 汇 聚 地, 而 武 汉 不 断 扩 张 的 交 通 网 络 也 将 促 进 其 它 非 中 心 区 域 的 发 展 武 汉 的 酒 店 市 场 近 年 也 发 展 迅 速 此 外, 作 为 华 中 地 区 新 兴 的 物 流 枢 纽, 武 汉 的 物 流 市 场 以 其 巨 大 潜 力 赢 得 了 工 业 地 产 商 的 青 睐 2011 年 国 民 生 产 总 值 名 义 国 民 生 产 总 值 ( 十 亿 元 ) 2,500 2,000 1,500 1, 北 京 上 海 成 都 武 汉 郑 州 长 沙 名 义 国 民 生 产 总 值 ( 左 轴 ) 同 比 增 幅 ( 右 轴 ) 来 源 : 经 济 学 人 20% 16% 12% 8% 4% 0%

3 武 汉 城 市 白 皮 书 年 货 物 运 输 量 1,000 25% 百 万 吨 北 京 上 海 成 都 武 汉 郑 州 货 物 运 输 量 ( 左 轴 ) 同 比 增 幅 ( 右 轴 ) 来 源 :CEIC 数 据 库 2011 年 高 等 院 校 数 100 数 量 ( 所 ) 北 京 上 海 成 都 武 汉 长 沙 % 15% 10% 5% 0 郑 州 长 沙 经 济 指 标 经 济 指 标 规 模 常 住 人 口 ( 百 万,2011 年 ) 10.0 GDP( 十 亿 元,2011 年 ) 就 业 人 口 ( 百 万,2010 年 ) 5.0 增 长 人 口 ( 年 均 增 长 ) 2.0% GDP( 年 均 增 长 ) 17.5% 基 础 设 施 铁 路 客 运 吞 吐 量 ( 百 万 人 次,2011 年 ) 85.1 货 运 吞 吐 量 ( 百 万 吨,2011 年 ) 经 济 开 放 度 实 际 利 用 外 资 总 额 ( 十 亿 美 元,2011 年 ) 3.76 出 口 总 额 ( 十 亿 美 元,2011 年 ) 11.7 富 裕 程 度 人 均 GDP( 元,2011 年 ) 68,315 人 均 可 支 配 收 入 ( 元,2011 年 ) 23,738 教 育 和 劳 动 力 高 等 院 校 ( 所,2011 年 ) 79 年 毕 业 生 总 数 ( 万 人,2011 年 ) 24.1 城 镇 登 记 失 业 率 (%,2011 年 ) 3.94 平 均 工 资 ( 元 / 年,2010 年 ) 45,643 来 源 :CEIC 数 据 库 来 源 :CEIC 数 据 库 乌 鲁 木 齐 长 春 哈 尔 滨 吉 林 沈 阳 3 小 时 飞 行 圈 兰 州 2 小 时 飞 行 圈 呼 和 浩 特 北 京 唐 山 天 津 大 连 石 家 庄 烟 台 太 原 潍 坊 济 南 青 岛 郑 州 洛 阳 徐 州 西 安 南 京 襄 阳 合 肥 成 都 杭 州 重 庆 1 小 时 飞 行 圈 武 汉 长 沙 南 昌 温 州 常 州 无 锡 南 通 苏 州 上 海 嘉 兴 宁 波 绍 兴 金 华 一 线 城 市 1.5 线 过 渡 型 城 市 二 线 增 长 型 城 市 三 线 新 兴 型 城 市 三 线 起 步 型 城 市 昆 明 贵 阳 广 州 南 宁 海 口 东 莞 佛 山 珠 海 中 山 福 州 泉 州 厦 门 汕 头 深 圳 香 港 澳 门 台 北 来 源 : 仲 量 联 行

4 4 中 国 领 军 城 市 城 市 概 述 一 城 三 镇 武 汉 的 地 域 构 成 较 为 特 殊 : 长 江 及 汉 江 将 武 汉 一 分 为 三, 汉 口 武 昌 和 汉 阳 三 镇 共 同 组 成 武 汉 尽 管 早 在 1927 年 三 地 已 被 合 并 为 武 汉 市, 但 70 多 年 来 武 汉 三 镇 所 经 历 的 经 济 及 文 化 发 展 历 程 大 相 径 庭 与 纽 约 市 下 辖 城 镇 的 情 形 相 似, 即 使 是 在 70 多 年 后 的 今 天, 武 汉 三 镇 的 居 民 仍 对 各 自 地 域 有 着 强 烈 的 归 属 感 汉 阳 三 环 路 汉 江 汉 口 一 环 路 二 环 路 长 江 东 湖 武 昌 0 10 千 米 汉 口 传 统 的 金 融 及 零 售 中 心 汉 口 是 整 个 武 汉 人 口 最 密 集 的 城 区, 同 时 也 是 武 汉 市 传 统 的 金 融 及 零 售 中 心 武 汉 市 政 府 机 关 均 位 于 汉 口 汉 口 同 时 也 是 诸 多 跨 国 企 业 及 外 国 使 领 馆 的 所 在 地 相 比 武 昌 和 汉 阳, 汉 口 拥 有 更 为 完 善 的 基 础 设 施 在 轨 道 交 通 方 面, 汉 口 拥 有 一 条 轻 轨 一 条 地 铁 及 武 汉 市 三 大 火 车 站 之 一 ; 同 时 汉 口 也 在 武 汉 三 镇 之 中 距 离 机 场 最 近 在 物 业 市 场 方 面, 武 汉 市 绝 大 多 数 的 甲 级 办 公 楼 全 市 唯 一 一 座 高 档 购 物 中 心 及 大 多 数 高 端 住 宅 均 聚 集 在 汉 口 尽 管 没 有 严 格 的 界 限 划 分, 汉 口 地 区 三 环 以 内 的 江 岸 江 汉 及 硚 口 三 个 区 域 被 公 认 为 汉 口 的 中 心 城 区 武 昌 科 技 及 教 育 中 心 位 于 长 江 西 南 岸 与 汉 口 遥 相 呼 应 的 武 昌 是 武 汉 三 镇 中 占 地 面 积 最 大 人 口 数 量 最 多 的 区 域, 也 是 武 汉 的 科 技 及 教 育 中 心 位 于 武 昌 的 东 湖 新 技 术 开 发 区 是 武 汉 市 高 科 技 研 发 及 制 造 产 业 的 重 点 区 域 之 一 武 昌 是 湖 北 省 政 府 机 关 所 在 地, 同 时 也 是 中 国 高 等 教 育 院 校 最 为 聚 集 的 地 区 之 一 除 汉 口 火 车 站 外, 武 汉 其 余 两 个 火 车 站 ( 包 括 新 建 的 高 铁 车 站 ) 均 位 于 武 昌 武 昌 目 前 正 在 进 行 大 规 模 的 零 售 物 业 住 宅 及 办 公 楼 建 设, 预 计 未 来 武 昌 将 成 为 汉 口 之 外 的 新 兴 居 住 区 及 商 业 聚 集 区 武 昌 在 三 环 内 有 武 昌 洪 山 及 青 山 三 个 区 域 汉 阳 工 业 基 地 汉 阳 是 武 汉 三 镇 中 占 地 面 积 最 小 人 口 最 少 的 区 域, 一 直 以 工 业 基 地 著 称 位 于 汉 阳 的 武 汉 经 济 技 术 开 发 区 是 中 国 最 大 的 汽 车 制 造 中 心 之 一, 同 时 也 是 知 名 的 家 电 生 产 基 地 及 食 品 加 工 区 近 年 汉 阳 的 部 分 临 江 旧 工 业 区 域 正 逐 渐 发 展 为 商 业 及 住 宅 区 与 武 昌 和 汉 口 不 同, 汉 阳 区 内 并 未 设 立 其 它 直 属 管 辖 区 域, 汉 阳 镇 即 为 汉 阳 区

5 武 汉 城 市 白 皮 书 人 口 拥 有 550 万 城 市 人 口 的 大 都 市 据 统 计, 截 至 2011 年 底 武 汉 市 户 籍 人 口 达 830 万, 加 上 学 生 及 外 来 务 工 人 员 等, 武 汉 市 常 住 人 口 已 超 过 千 万 与 其 它 中 国 城 市 一 样, 武 汉 的 户 籍 人 口 由 城 镇 居 民 及 武 汉 市 辖 区 内 的 非 城 镇 居 民 两 部 分 构 成 武 汉 市 本 地 统 计 数 武 汉 的 绝 大 多 数 城 镇 居 民 聚 居 在 中 心 地 带 的 七 个 核 心 城 区, 位 于 核 心 城 区 周 边 的 则 是 相 对 较 不 发 达 的 农 村 地 区 武 汉 行 政 区 域 人 口 分 布 每 平 方 公 里 人 口 数 据 显 示 2011 年 该 市 城 镇 居 民 人 数 已 达 550 万, 这 一 数 字 仅 次 于 中 国 西 部 城 市 成 都, 远 超 出 郑 州 及 长 沙 等 其 它 中 国 中 部 城 市 主 要 城 市 人 口 数 (2010 年 人 口 普 查 ) ,100 1,101-3,000 3,001-7,100 7,101-14,000 14,001-21,000 黄 陂 人 口 数 ( 百 万 ) 东 西 湖 蔡 甸 新 州 主 要 城 区 1. 江 岸 2. 江 汉 0 北 京 上 海 城 镇 人 口 成 都 武 汉 农 村 人 口 郑 州 长 沙 汉 南 长 江 江 下 3. 硚 口 4. 汉 阳 5. 武 昌 6. 青 山 来 源 :CEIC 数 据 库 7. 洪 山 来 源 : 武 汉 市 统 计 局 武 汉 长 江 大 桥, 面 向 汉 阳

6 6 中 国 领 军 城 市 年 轻 及 受 教 育 程 度 良 好 的 人 力 资 源 武 汉 市 全 部 人 口 中 适 龄 劳 动 人 口 (15-64 岁 ) 与 中 国 的 一 线 城 市 相 仿, 占 到 总 人 口 的 79% 这 一 数 字 远 远 高 于 郑 州 长 沙 成 都 等 内 陆 大 城 市 将 近 三 分 之 一 的 武 汉 适 龄 劳 动 人 口 分 布 在 岁 这 一 年 龄 段, 高 于 全 国 平 均 水 平 这 些 人 口 主 要 由 武 汉 市 各 大 高 校 在 读 或 应 届 毕 业 生 构 成 这 些 年 轻 且 受 过 高 等 教 育 的 劳 动 力 群 体 正 成 为 高 科 技 密 集 产 业 选 址 武 汉 的 重 要 吸 引 力 同 时, 相 对 于 用 人 成 本 日 益 攀 升 的 中 国 沿 海 省 份, 武 汉 同 时 兼 具 充 沛 的 劳 动 力 供 应 及 相 对 低 廉 的 劳 动 力 价 格, 这 些 优 势 亦 令 部 分 劳 动 密 集 型 产 业 近 年 来 开 始 向 武 汉 转 移 覆 盖 3,100 万 人 口 的 城 市 圈 湖 北 省 近 年 来 着 力 构 建 8+1 城 市 圈, 欲 将 武 汉 及 周 边 8 个 城 市 打 造 成 区 域 经 济 联 合 体, 而 武 汉 则 是 这 一 城 市 圈 的 核 心 构 成 8+1 都 市 圈 的 这 9 座 城 市 的 人 口 总 数 超 过 3,100 万 1,GDP 总 量 达 1.19 万 亿 元 ( 折 合 1,869 亿 美 元 ), 其 经 济 总 量 超 过 澳 大 利 亚 悉 尼 在 接 下 来 的 10 年 里, 随 着 这 一 区 域 经 济 联 合 体 的 逐 渐 成 形, 武 汉 市 的 零 售 辐 射 区 域 及 劳 动 力 来 源 范 围 将 延 伸 至 其 周 边 的 一 系 列 卫 星 城 依 照 当 前 的 经 济 预 测, 到 2020 年, 武 汉 城 市 圈 的 经 济 总 量 将 跻 身 全 球 前 40 强 规 划 中 的 8+1 武 汉 城 市 圈 ( ) 孝 感 武 汉 国 内 生 产 总 值 ( 元 ) 天 门 黄 冈 鄂 州 300 亿 潜 江 仙 桃 咸 宁 黄 石 700 亿 千 米 5,000 亿 来 源 : 湖 北 统 计 年 鉴 城 市 圈 的 总 人 口 规 模 3100 万 是 包 括 城 镇 人 口 及 农 村 人 口 在 内 的 总 人 口 预 计 随 着 该 区 域 城 市 化 进 程 的 不 断 推 进, 区 域 内 的 城 镇 人 口 也 将 不 断 增 加

7 武 汉 城 市 白 皮 书 教 育 坚 实 的 教 育 产 业 基 础 作 为 全 国 高 校 最 为 集 中 的 区 域 之 一, 武 汉 一 直 以 其 不 断 优 化 并 日 趋 多 元 的 劳 动 力 构 成 著 称 武 汉 拥 有 79 所 高 等 目 前 已 有 长 江 科 学 院 等 超 过 100 家 科 研 机 构 在 武 汉 设 立 了 分 支 机 构, 在 册 科 研 人 员 超 过 8 万 名 下 设 13 所 分 支 机 构 的 中 国 科 学 院 亦 设 有 中 科 院 武 汉 分 院 院 校, 仅 次 于 首 都 北 京 位 居 全 国 第 二 全 国 百 所 大 学 中 有 7 所 位 于 武 汉, 其 中 以 武 汉 大 学 及 华 中 科 技 大 学 最 为 2011 年 高 等 院 校 学 生 数 1,000 40% 知 名 武 汉 2011 年 有 超 过 24.1 万 名 普 通 高 校 毕 业 生 据 全 国 第 六 次 人 口 普 查 统 计, 武 汉 受 教 育 程 度 在 大 学 本 科 及 以 上 的 居 民 占 到 总 人 口 的 25.2% 这 一 指 标 位 列 全 国 前 列, 并 学 生 人 数 ( 千 人 ) % 20% 10% 较 武 汉 在 2000 年 时 12.3% 的 水 平 翻 了 近 一 番 除 人 均 受 教 育 程 度 较 高 之 外, 武 汉 的 用 工 成 本 也 相 对 较 低 : 武 汉 市 2010 年 的 人 均 工 资 水 平 仅 为 45,643 元, 而 同 年 广 州 市 人 均 工 资 水 平 为 57,473 元 近 年 来, 良 好 的 人 才 及 科 教 优 势 正 逐 渐 吸 引 部 分 科 技 研 发 及 制 造 企 业 由 沿 海 向 武 汉 转 移 0 北 京 上 海 成 都 武 汉 郑 州 长 沙 0% 来 源 :CEIC 数 据 库 在 册 大 学 学 生 数 拥 有 大 学 学 历 人 口 占 总 人 口 比 例 工 程 是 指 面 向 21 世 纪 重 点 建 设 100 所 左 右 的 高 等 院 校

8 8 中 国 领 军 城 市 经 济 背 景 世 界 范 围 的 工 业 核 心 之 一 武 汉 的 现 代 工 业 起 步 于 1949 年 建 国 初 期 当 时 为 平 衡 全 国 工 业 发 展 布 局, 中 央 决 定 开 展 三 线 建 设, 在 充 分 利 用 沿 海 工 业 基 础 的 同 时 重 点 打 造 一 系 列 内 陆 工 业 基 地, 武 汉 正 是 三 线 建 设 政 策 的 受 益 者 之 一 在 中 国 的 计 划 经 济 制 度 时 期, 武 汉 在 铸 铁 炼 钢 及 汽 车 制 造 等 重 工 业 方 面 已 初 显 优 势 自 80 年 代 中 国 改 革 开 放 以 来, 武 汉 发 扬 传 统 优 势, 将 钢 铁 汽 车 及 机 械 装 备 制 造 进 一 步 发 展 成 为 该 市 的 支 柱 产 业 这 一 转 变 的 主 要 推 动 力 来 自 大 范 围 的 国 营 企 业 重 组 和 改 制, 即 由 传 统 国 营 企 业 向 更 加 商 业 化 的 大 型 国 有 集 团 的 转 变 例 如, 国 有 汽 车 制 造 商 东 风 汽 车 ( 东 汽 ) 已 通 过 与 外 资 汽 车 巨 头 如 雪 铁 龙 和 日 产 等 建 立 合 资 企 业 成 为 国 内 领 先 的 汽 车 制 造 商 同 样 的 例 子 还 包 括 前 身 为 50 年 代 苏 联 援 建 的 重 点 工 程 之 一 的 武 汉 钢 铁 集 团 ( 武 钢 ) 重 组 之 后 的 武 钢 已 经 发 展 成 生 产 规 模 居 世 界 钢 铁 行 业 第 四 位 的 特 大 型 钢 铁 联 合 企 业 作 为 武 汉 市 纳 税 大 户 的 东 汽 和 武 钢 均 已 跻 身 财 富 500 强 企 业, 他 们 的 良 好 发 展 势 头 同 时 也 带 动 上 下 游 企 业 聚 集, 形 成 完 整 的 工 业 产 业 链 及 物 流 配 套, 从 而 推 动 了 整 个 武 汉 市 工 业 的 快 速 发 展 2011 年 武 汉 主 要 工 业 产 值 ( 十 亿 元 ) 汽 车 及 汽 车 零 部 件 制 造 电 子 信 息 钢 铁 及 深 加 工 装 备 制 造 工 业 产 值 ( 左 轴 ) 同 比 增 幅 ( 右 轴 ) 食 品 及 烟 草 制 品 石 油 化 工 40% 30% 20% 10% 0% 不 断 提 升 的 产 业 链 武 汉 大 力 推 动 经 济 结 构 转 型, 由 传 统 的 重 工 业 占 主 导 向 多 元 化 方 向 发 展 除 了 积 极 鼓 励 发 展 现 代 制 造 业 及 信 息 技 术 产 业 外, 近 年 来 武 汉 的 食 品 加 工 能 源 光 学 纺 织 及 制 药 等 产 业 亦 有 了 长 足 的 进 步 在 武 汉 设 立 分 支 机 构 的 银 行 及 专 业 服 务 机 构 正 日 益 增 多 现 已 有 8 家 外 资 银 行 在 武 汉 设 立 分 支 机 构, 是 华 中 地 区 最 大 的 金 融 企 业 聚 集 地 武 汉 以 其 得 天 独 厚 的 地 理 位 置 和 完 善 的 交 通 设 施 成 为 华 中 地 区 的 科 研 制 造 及 物 流 中 枢, 三 个 国 家 级 开 发 区 吴 家 山 经 济 技 术 开 发 区 东 湖 新 技 术 开 发 区 及 武 汉 经 济 技 术 开 发 区 正 大 力 吸 引 海 外 投 资, 目 前 已 有 包 括 富 士 康 辉 瑞 及 华 为 等 一 大 批 内 外 资 企 业 进 驻 富 士 康 选 择 进 驻 武 汉 的 主 要 考 量 是 相 对 沿 海 城 市 更 低 的 制 造 成 本, 而 辉 瑞 及 华 为 则 主 要 看 重 武 汉 丰 富 的 人 力 资 源 据 统 计, 截 止 2012 年 9 月, 已 有 98 家 财 富 500 强 企 业 以 及 超 过 5,000 家 外 资 企 业 进 驻 武 汉 到 2011 年 底, 武 汉 的 外 商 投 资 合 同 额 达 1,478 亿 元 (233 亿 美 元 ), 外 资 企 业 对 全 市 税 收 总 额 的 贡 献 达 20% 近 年 来 武 汉 的 进 出 口 总 额 一 直 保 持 快 速 增 长 2011 年 全 年 进 出 口 总 额 较 前 一 年 增 长 25.9%, 至 1,440 亿 元 (227 亿 美 元 ) 尽 管 武 汉 的 贸 易 额 总 量 较 小, 与 更 加 经 济 外 向 型 的 上 海 相 比 仅 为 后 者 的 5%, 但 近 年 来 的 增 速 却 一 直 高 于 上 海 在 最 近 公 布 的 十 二 五 规 划 中, 武 汉 提 出 打 造 国 际 领 先 的 现 代 装 备 制 造 业 中 心 现 代 服 务 业 中 心 及 全 国 性 综 合 交 通 枢 纽 的 目 标, 强 调 将 重 点 发 展 新 一 代 信 息 技 术 节 能 环 保 新 能 源 生 物 高 端 装 备 制 造 及 新 能 源 汽 车 等 产 业 来 源 :2011 年 武 汉 市 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 公 报

9 武 汉 城 市 白 皮 书 着 力 发 展 服 务 业 在 武 汉 的 中 期 发 展 计 划 中, 除 继 续 保 持 传 统 的 工 业 优 势 外, 还 将 大 力 提 升 服 务 业 增 加 值 在 生 产 总 值 中 的 占 比, 至 2015 年 达 到 52% 第 三 产 业 中 重 点 发 展 的 产 业 包 括 旅 游 金 融 服 务 及 专 业 服 务 2011 年 末, 武 汉 的 第 三 产 业 已 占 到 全 市 经 济 总 量 的 48.9%, 第 二 产 业 为 48.2%, 第 一 产 业 为 2.9% 虽 然 武 汉 第 三 产 业 的 规 模 目 前 仍 小 于 国 内 一 线 城 市, 但 已 与 中 国 西 部 领 军 城 市 成 都 比 肩, 并 领 先 于 其 它 中 部 大 城 市 按 产 业 划 分 2011 年 国 民 生 产 总 值 100% 23% 80% 41% 46% 60% 48% 59% 56% 40% 20% 76% 58% 49% 49% 38% 40% 0% 北 京 上 海 成 都 武 汉 郑 州 长 沙 第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业 来 源 :CEIC 数 据 库 8+1 城 市 圈 计 划 正 促 进 武 汉 的 基 础 设 施 建 设 更 趋 完 善 随 着 以 武 汉 为 中 心 的 城 市 群 的 逐 步 成 形, 武 汉 经 济 发 展 的 外 延 也 将 向 拥 有 完 善 交 通 接 入 的 周 边 城 市 延 伸 预 计 届 时 武 汉 市 内 的 制 造 产 业 链 将 逐 渐 向 地 铁 覆 盖 范 围 内 的 卫 星 城 市 转 移, 但 金 融 服 务 等 指 挥 控 制 类 的 城 市 功 能 仍 将 主 要 集 中 分 布 在 城 市 圈 的 核 心 城 市 武 汉

10 10 中 国 领 军 城 市 城 市 规 划 及 基 础 设 施 建 设 大 规 模 的 基 础 设 施 建 设 投 资 武 汉 一 直 将 城 市 基 础 设 施 升 级 作 为 重 点 来 抓 仅 2011 年 全 市 就 有 超 过 5,700 个 工 程 在 建 此 外, 全 国 及 周 边 省 份 的 基 础 设 施 建 设 进 一 步 优 化 了 武 汉 的 航 空 铁 路 陆 路 及 河 道 运 输 网 络, 也 使 得 武 汉 作 为 中 国 中 部 核 心 城 市 的 地 位 更 加 巩 固 中 国 高 速 铁 路 网 络 的 核 心 枢 纽 武 汉 地 处 中 国 两 条 最 重 要 的 快 速 铁 路 及 高 铁 路 线 的 交 汇 处, 可 直 接 通 达 北 京 上 海 广 州 成 都 及 重 庆 采 用 特 殊 轨 道 技 术 的 武 广 高 铁 于 2009 年 建 成, 成 为 武 汉 到 广 州 的 一 条 快 速 通 道 武 汉 至 北 京 段 高 铁 也 已 于 2012 年 建 成 其 它 线 路 目 前 在 建, 预 计 将 于 2013 年 建 成 通 车 与 中 国 传 统 的 客 运 铁 路 相 比, 快 速 铁 路 及 高 铁 的 投 入 使 用 正 大 幅 缩 短 旅 行 时 间 武 汉 共 有 三 个 火 车 站, 其 中 最 新 落 成 的 是 位 于 武 昌 于 2009 年 竣 工 的 武 汉 火 车 站, 共 有 11 个 月 台 及 20 条 轨 道, 京 广 高 铁 在 武 汉 停 靠 此 站 此 外 武 昌 还 有 一 个 较 早 前 建 成 的 武 昌 火 车 站 武 汉 的 第 三 个 火 车 站 汉 口 站 于 近 年 经 历 了 较 大 规 模 的 翻 新 改 造, 并 将 成 为 沪 汉 蓉 高 铁 ( 目 前 在 建 ) 通 车 后 的 武 汉 停 靠 站 华 中 地 区 的 航 空 中 枢 武 汉 天 河 国 际 机 场 是 华 中 地 区 的 航 空 枢 纽 2011 年 天 河 机 场 共 有 72 条 国 内 航 线, 运 送 乘 客 1,250 万 人 次, 旅 客 吞 吐 量 在 全 国 机 场 中 名 列 第 14 位 随 着 武 汉 国 际 商 务 往 来 的 日 益 频 繁, 天 河 机 场 已 开 设 至 首 尔 东 京 胡 志 明 市 曼 谷 及 巴 黎 等 多 条 境 外 航 线, 并 正 考 虑 增 设 多 条 欧 洲 航 线 及 直 达 美 国 西 岸 的 航 线 天 河 国 际 机 场 的 二 号 航 站 楼 已 于 2008 年 投 入 使 用, 将 该 机 场 年 旅 客 吞 吐 能 力 提 升 至 1,300 万 人 次 自 2012 年 夏 天 起, 武 汉 市 投 入 160 亿 元 建 设 天 河 机 场 第 三 航 站 楼 及 一 条 新 跑 道, 预 计 将 于 2015 年 建 成 到 2020 年, 武 汉 的 年 航 空 旅 客 吞 吐 能 力 预 计 将 达 到 3,800 万 人 次 快 速 和 高 速 铁 路 路 线 武 汉 始 发 距 离 ( 公 里 ) 运 行 时 间 : 快 速 列 车 ( 小 时 ) 运 行 时 间 : 普 通 列 车 ( 小 时 ) 建 设 / 完 工 情 况 ( 预 计 ) 北 京 1, 年 10 月 广 州 1, 年 12 月 上 海 年 4 月 重 庆 (2013 年 底 ) 哈 尔 滨 沈 阳 3 中 国 快 速 铁 路 路 网 规 划 直 达 武 汉 快 速 铁 路 兰 州 成 都 重 庆 北 京 石 家 庄 太 原 西 安 郑 州 长 沙 武 汉 南 昌 天 津 济 南 大 连 青 岛 南 京 上 海 合 肥 杭 州 福 州 其 它 快 速 铁 路 在 建 昆 明 广 州 深 圳 / 香 港 3. 图 中 所 指 线 路 仅 限 D 或 G 字 头 车 次 D 字 头 车 列 车 是 速 度 上 限 在 250 千 米 / 小 时 的 较 早 期 的 高 速 列 车 ( 虽 然 目 前 部 分 列 车 的 运 行 时 速 为 200 千 米 或 稍 低 ) G 字 头 车 列 车 采 用 了 目 前 最 先 进 的 技 术, 并 只 在 速 度 上 限 达 300 千 米 / 小 时 的 特 定 轨 道 运 行 中 国 官 方 仅 将 G 字 头 车 命 名 为 高 速 列 车, 但 事 实 上 绝 大 多 数 D 字 头 车 也 已 经 达 到 国 际 铁 路 联 盟 颁 布 的 高 速 铁 路 标 准

11 武 汉 城 市 白 皮 书 不 断 完 善 的 城 际 公 路 网 络 武 汉 现 有 13 条 国 道 高 速 公 路, 通 达 全 国 各 省 为 改 善 市 内 交 通 拥 堵 及 缓 解 跨 江 交 通 压 力, 武 汉 现 正 进 行 一 系 列 的 道 路 交 通 改 善 工 程 改 善 工 程 包 括 对 市 内 交 通 环 线 的 扩 展 和 升 级 改 造 : 其 中 一 环 路 的 改 造 已 经 完 工 ; 增 设 了 一 系 列 高 架 桥 的 二 环 路 仍 在 施 工 过 程 中 ; 三 环 路 已 接 近 全 线 贯 通 阶 段 ; 四 环 路 已 在 规 划 阶 段 与 此 同 时, 武 汉 有 5 座 新 的 跨 江 大 桥 ( 长 江 大 桥 ) 将 于 2016 年 前 建 成 规 划 者 表 示, 到 2015 年, 新 落 成 的 大 桥 加 上 已 有 的 6 座 跨 江 大 桥 及 一 条 过 江 隧 道 将 确 保 二 环 内 平 均 行 车 时 间 在 30 分 钟 左 右 快 速 扩 张 的 轨 道 交 通 网 武 汉 计 划 在 2012 到 2017 年 每 年 开 通 一 条 新 的 轨 道 交 通 路 线 其 中 轻 轨 1 号 线 主 要 服 务 汉 口, 地 铁 2 号 线 横 跨 长 江 至 武 昌 至 十 二 五 期 末, 武 汉 将 形 成 总 长 140 公 里 的 覆 盖 三 镇 的 轨 道 交 通 网 络, 届 时 将 极 大 缓 解 武 汉 三 镇 之 间 的 出 行 压 力 稳 定 的 能 源 供 应 武 汉 的 沿 江 地 形 及 邻 近 三 峡 大 坝 的 地 理 位 置 不 仅 为 城 市 内 持 续 扩 张 的 高 耗 能 企 业 提 供 了 有 力 的 能 源 供 应 保 障, 也 可 免 受 其 它 内 地 城 市 夏 季 用 电 高 峰 时 期 因 能 源 短 缺 造 成 的 错 峰 限 电 之 苦 中 石 油 的 西 气 东 输 管 线 确 保 武 汉 拥 有 稳 定 的 天 然 气 供 应, 目 前 市 区 使 用 气 源 中 西 气 东 输 的 供 气 比 重 约 占 到 96% 武 汉 市 轨 道 交 通 规 划 2 号 线 1 号 线 1 号 线 4 号 线 3 号 线 已 建 成 2 号 线 在 建 已 规 划 0 10 千 米 环 路

12 12 中 国 领 军 城 市 主 要 开 发 区 武 汉 拥 有 三 个 国 家 级 经 济 技 术 开 发 区, 分 布 在 武 汉 住 宅 及 商 业 密 集 区 的 周 边, 是 核 心 产 业 投 资 的 重 点 而 在 这 三 个 经 济 开 发 区 之 间, 毗 邻 现 有 的 中 心 城 区, 武 汉 正 将 一 片 未 经 开 发 的 区 域 着 力 打 造 成 全 新 的 中 央 商 务 区, 与 之 形 成 互 补 武 汉 市 新 的 中 央 商 务 区 及 主 要 开 发 区 域 吴 家 山 经 济 技 术 开 发 区 王 家 墩 中 央 商 务 区 武 汉 经 济 技 术 开 发 区 0 15 千 米 三 环 东 湖 新 技 术 开 发 区 武 汉 东 湖 新 技 术 开 发 区 ( 光 谷 ) 占 地 518 平 方 公 里 的 武 汉 东 湖 新 技 术 开 发 区 于 1991 年 获 批, 并 于 2009 年 获 国 务 院 批 准 成 为 继 北 京 中 关 村 之 后 我 国 第 二 家 自 主 创 新 示 范 区, 其 设 立 宗 旨 在 于 充 分 利 用 武 昌 浓 厚 的 学 术 底 蕴 及 研 发 潜 力 东 湖 新 技 术 开 发 区 又 因 其 传 统 优 势 产 业 的 光 纤 光 缆 及 激 光 技 术 等 而 得 名 光 谷 武 汉 光 纤 光 缆 产 业 的 成 形 及 壮 大 与 密 切 的 中 外 企 业 跨 国 合 作 密 不 可 分 现 已 成 为 本 地 光 纤 光 缆 企 业 领 头 羊 的 长 飞 光 纤 光 缆 有 限 公 司 ( 长 飞 ) 便 是 一 例 长 飞 始 于 1988 年, 是 由 武 汉 政 府 下 属 企 业 与 来 自 荷 兰 的 跨 国 电 子 巨 头 飞 利 浦 共 同 出 资 建 设 此 外, 日 本 NEC 在 光 谷 设 立 的 合 资 公 司 也 是 光 谷 的 奠 基 型 骨 干 企 业 之 一 除 光 伏 产 业 外, 东 湖 新 技 术 开 发 区 还 有 多 个 以 软 件 制 药 及 后 台 服 务 等 为 主 要 投 资 方 向 的 产 业 及 科 技 园 区 华 为 科 技 拟 在 武 汉 设 立 一 个 大 型 研 发 基 地 并 已 选 址 光 谷 未 来 城 ; 而 辉 瑞 和 拜 耳 则 成 为 最 早 入 驻 武 汉 国 家 生 物 基 地 ( 又 称 光 谷 生 物 城 ) 的 国 际 企 业 先 锋 此 外, 微 软 IBM 及 其 它 国 际 大 型 科 技 及 通 讯 企 业 共 同 构 成 了 光 谷 软 件 园, 而 光 谷 金 融 港 正 努 力 打 造 成 中 国 金 融 后 台 服 务 的 中 心, 并 已 吸 引 到 20 家 财 富 500 强 企 业 进 驻 入 驻 光 谷 的 还 包 括 富 士 康 及 霍 尼 韦 尔 等 领 先 的 制 造 企 业 2011 年 东 湖 新 技 术 开 发 区 完 成 规 模 以 上 工 业 总 产 值 达 2,898 亿 元 (457 亿 美 元 ) 武 汉 经 济 技 术 开 发 区 占 地 203 平 方 公 里 的 武 汉 经 济 技 术 开 发 区 获 批 于 1993 年, 是 东 风 汽 车 公 司 及 其 欧 亚 合 资 子 公 司 的 所 在 地, 汽 车 年 产 量 上 百 万, 服 务 华 中 及 全 国 的 需 求 其 它 知 名 汽 车 制 造 商 如 日 产 本 田 及 雪 铁 龙 均 在 区 内 设 有 制 造 基 地, 并 受 益 于 区 内 完 善 的 供 应 链 及 零 配 件 供 应 除 了 汽 车 制 造, 武 汉 经 济 技 术 开 发 区 内 入 驻 行 业 还 包 括 机 械 电 子 食 品 及 饮 料 加 工 建 材 及 医 药 行 业 等 2011 年 武 汉 经 济 技 术 开 发 区 完 成 规 模 以 上 工 业 总 产 值 超 过 人 民 币 1,680 亿 元 (265 亿 美 元 )

13 武 汉 城 市 白 皮 书 东 湖 新 技 术 开 发 区 中 心 区 域 吴 家 山 经 济 技 术 开 发 区 占 地 497 平 方 公 里 的 吴 家 山 经 济 技 术 开 发 区 始 建 于 1992 年, 并 于 2010 年 被 提 升 至 国 家 级 园 区, 是 华 中 最 主 要 的 食 品 加 工 及 家 电 制 造 基 地, 现 已 吸 引 到 百 事 达 能 可 口 可 乐 等 知 名 食 品 加 工 企 业, 此 外 也 有 汽 车 零 部 件 制 造 家 电 及 制 药 企 业 入 驻 武 汉 计 划 在 十 二 五 期 间 将 吴 家 山 经 济 技 术 开 发 区 打 造 成 武 汉 最 大 的 物 流 中 心 及 整 个 华 中 地 区 的 物 流 枢 纽, 联 邦 快 递 UPS 及 中 国 远 洋 均 在 投 资 区 内 设 有 办 事 机 构 此 外 该 区 域 还 吸 引 到 诸 多 来 自 国 际 知 名 工 业 地 产 开 发 商 的 投 资 王 家 墩 中 央 商 务 区 王 家 墩 中 央 商 务 区 毗 邻 武 汉 汉 口 区 建 设 大 道 金 融 街, 是 武 汉 市 正 着 力 打 造 的 全 新 中 央 商 务 区 武 汉 政 府 现 正 重 点 投 资 开 发 这 片 占 地 面 积 达 7.4 平 方 公 里 原 为 军 用 机 场 的 土 地, 意 在 将 其 打 造 为 金 融 保 险 贸 易 及 咨 询 服 务 行 业 的 聚 集 区 该 区 域 的 建 设 进 度 曾 一 度 受 土 地 征 用 进 程 困 扰 而 放 缓, 但 目 前 已 有 数 家 开 发 商 正 式 动 工 开 建 预 计 随 着 各 项 工 程 的 快 速 推 进, 该 区 域 的 面 貌 也 将 在 未 来 10 年 间 焕 然 一 新 建 成 后 的 王 家 墩 办 公 楼 群 将 与 现 有 的 建 设 大 道 商 圈 融 为 一 体, 成 为 未 来 武 汉 的 核 心 商 务 区 2011 年 吴 家 山 经 济 技 术 开 发 区 完 成 规 模 以 上 工 业 总 产 值 达 人 民 币 463 亿 元 (73 亿 美 元 )

14 14 中 国 领 军 城 市 投 资 环 境 招 商 引 资 政 策 武 汉 政 府 制 订 了 一 系 列 政 策 以 提 升 本 地 商 务 环 境 及 吸 引 外 商 投 资, 着 重 针 对 重 点 发 展 行 业 及 财 富 500 强 企 业 为 吸 引 制 造 型 企 业 ( 尤 其 是 高 科 技 领 域 的 制 造 企 业 ), 武 汉 政 府 出 台 了 包 括 低 息 贷 款 土 地 出 让 金 及 租 金 返 还 营 业 税 及 研 发 投 资 税 费 减 免 等 在 内 的 一 系 列 优 惠 政 策, 并 设 立 金 额 达 1.2 亿 元 的 专 项 基 金 以 吸 引 目 标 企 业 对 于 在 武 汉 设 立 总 部 的 企 业, 武 汉 政 府 及 下 属 各 区 政 府 还 提 供 形 式 多 样 的 资 金 支 持 土 地 保 障 及 优 先 办 理 签 证 等 各 项 优 惠 措 施 针 对 服 务 外 包 型 企 业 及 软 件 公 司, 提 供 现 金 鼓 励 税 收 优 惠 并 实 行 优 惠 的 贷 款 及 税 收 政 策, 并 向 企 业 雇 员 提 供 培 训 课 程 为 吸 引 外 资 银 行 落 户, 武 汉 出 台 了 极 其 优 惠 的 政 策, 包 括 对 新 设 立 的 外 资 金 融 机 构 一 次 性 授 予 最 高 可 达 1,000 万 元 的 资 金 奖 励 等 所 有 在 武 汉 的 外 资 银 行 均 可 在 特 定 时 期 内 享 受 地 方 企 业 所 得 税 全 额 返 还 以 及 地 方 营 业 税 减 半 此 外, 武 汉 还 向 金 融 高 管 及 其 家 庭 提 供 包 括 加 快 外 籍 人 士 工 作 签 证 申 领 及 迁 居 服 务 等 在 内 的 一 系 列 优 惠 政 策 汉 口 解 放 大 道

15 武 汉 城 市 白 皮 书 主 要 企 业 雇 主 武 汉 钢 铁 集 团 武 汉 钢 铁 集 团 于 1955 年 开 始 建 设,1958 年 建 成 投 产, 是 新 中 国 建 国 后 的 首 个 特 大 型 钢 铁 联 合 企 业 武 钢 目 前 生 产 规 模 已 超 过 4,000 万 吨, 产 能 居 世 界 钢 铁 行 业 第 四 位 武 钢 2010 年 实 现 营 业 收 入 1,907 亿 元, 资 产 总 额 达 2,038 亿 元, 现 排 名 世 界 500 强 第 340 位 武 钢 现 有 钢 铁 制 造 业 高 新 技 术 产 业 和 国 际 贸 易 三 大 主 营 业 务 板 块, 集 团 下 属 的 武 汉 钢 铁 股 份 有 限 公 司 现 有 员 工 总 数 超 过 4 万 人 东 风 汽 车 有 限 公 司 东 风 汽 车 有 限 公 司 ( 简 称 东 风 有 限 ) 是 东 风 汽 车 集 团 股 份 有 限 公 司 与 日 产 汽 车 公 司 携 手 组 建 的 迄 今 中 国 最 大 的 汽 车 合 资 企 业 公 司 的 年 战 略 规 划 中 提 到 计 划 继 续 在 中 国 投 资 人 民 币 500 亿 元, 投 产 30 款 新 车 型, 在 中 国 的 汽 车 年 产 量 由 目 前 的 100 万 辆 扩 容 至 230 万 辆 该 合 资 公 司 是 日 产 汽 车 公 司 在 全 球 第 二 大 投 资 项 目, 仅 次 于 美 国 富 士 康 全 球 最 大 的 电 子 设 备 代 工 服 务 企 业 富 士 康 投 资 人 民 币 63 亿 元 在 武 汉 设 立 的 富 士 康 ( 武 汉 ) 科 技 工 业 园 区 主 要 为 微 软 加 工 电 子 娱 乐 设 备 设 在 东 湖 新 技 术 开 发 区 内 的 武 汉 富 士 康 是 富 士 康 降 低 用 工 成 本 及 推 动 外 出 务 工 人 员 返 乡 的 西 进 计 划 的 一 部 分, 现 有 员 工 32,000 人 武 商 集 团 武 商 集 团 的 前 身 是 始 建 于 60 年 代 的 中 苏 友 好 商 场, 现 已 成 为 湖 北 省 最 大 的 综 合 性 商 业 零 售 企 业 武 商 集 团 除 拥 有 武 汉 市 最 大 的 零 售 商 圈 建 设 路 商 圈 的 旗 舰 物 业 群 外, 其 经 营 范 围 还 包 括 量 贩 超 市 连 锁 商 业 零 售 批 发 物 流 及 房 地 产 武 商 集 团 拥 有 超 过 3 万 名 员 工,2011 年 营 业 收 入 达 105 亿 元 中 国 一 冶 集 团 有 限 公 司 中 国 一 冶 集 团 是 集 工 程 施 工 房 地 产 开 发 资 源 开 发 及 装 备 制 造 于 一 身 的 现 代 化 大 型 综 合 企 业, 共 拥 有 员 工 7,100 人, 是 工 程 设 计 采 购 及 施 工 行 业 的 领 军 企 业 中 国 葛 洲 坝 集 团 股 份 有 限 公 司 中 国 葛 洲 坝 集 团 公 司 是 一 家 从 事 建 筑 工 程 及 相 关 工 程 技 术 研 究 勘 察 设 计 及 服 务 国 内 外 水 电 道 桥 投 资 建 设 及 房 地 产 开 发 经 营 的 国 有 大 型 企 业, 员 工 总 数 超 过 4 万 名, 其 中 包 括 1 万 4 千 名 技 术 人 员 中 国 葛 洲 坝 集 团 公 司 的 总 部 设 在 汉 口, 是 三 峡 大 坝 的 独 家 承 建 方 武 昌 船 舶 重 工 有 限 责 任 公 司 武 昌 船 舶 重 工 有 限 责 任 公 司 是 中 国 船 舶 重 工 集 团 公 司 旗 下 规 模 最 大 的 分 公 司 之 一 武 昌 船 舶 重 工 旧 称 武 汉 造 船 厂, 现 其 经 营 范 围 已 由 船 舶 类 产 品 扩 展 到 起 重 机 械 压 力 容 器 舞 台 设 备 救 援 装 备 能 源 装 备 等 集 团 现 有 员 工 超 过 8 千 人, 其 中 包 括 2 千 多 名 工 程 师 及 管 理 人 员 九 通 医 药 集 团 股 份 有 限 公 司 九 通 医 药 集 团 是 中 国 第 三 大 医 药 商 业 集 团, 同 时 也 是 民 营 医 药 企 业 中 规 模 最 大 的 总 部 位 于 汉 阳 的 九 通 集 团 拥 有 员 工 超 过 1 万 人, 其 2011 年 营 业 收 入 为 248 亿 元

16 16 中 国 领 军 城 市 主 要 企 业 投 资 东 风 本 田 汽 车 有 限 公 司 东 风 本 田 汽 车 有 限 公 司 由 东 风 汽 车 集 团 股 份 有 限 公 司 与 日 本 本 田 技 研 工 业 株 式 会 社 各 出 资 50% 共 同 组 建 目 前 东 风 本 田 的 第 二 工 厂 已 于 2012 年 7 月 建 成 投 产 投 资 超 过 20 亿 元 的 第 二 工 厂 目 前 年 产 能 为 10 万 辆, 未 来 有 望 升 至 24 万 辆 减 少 汽 车 喷 漆 次 数 循 环 利 用 废 热 等 措 施 帮 助 工 厂 显 著 降 低 二 氧 化 碳 及 挥 发 性 有 机 化 合 物 的 排 放 上 海 通 用 汽 车 由 上 海 汽 车 集 团 股 份 有 限 公 司 和 通 用 汽 车 公 司 共 同 出 资 组 建 的 上 海 通 用 在 武 汉 投 资 70 亿 元 开 设 工 厂, 预 计 将 于 2014 年 建 成 投 产, 规 划 年 产 能 30 万 辆 该 项 目 占 地 2.3 平 方 公 里, 位 于 江 夏 区 上 海 通 用 武 汉 分 公 司 是 通 用 继 上 海 烟 台 及 沈 阳 之 后 在 国 内 的 第 四 家 分 公 司 通 用 计 划 到 2015 年 实 现 在 华 汽 车 年 产 量 超 过 200 万 辆 百 事 公 司 作 为 推 动 在 华 扩 张 的 159 亿 元 投 资 计 划 的 一 部 分, 百 事 公 司 于 2012 年 在 武 汉 开 设 了 一 家 新 的 食 品 工 厂 面 积 超 过 25,000 平 方 米 的 百 事 武 汉 食 品 工 厂 是 百 事 公 司 在 中 国 的 第 一 个 采 用 国 际 权 威 绿 色 建 筑 LEED 标 准 的 项 目, 相 比 2006 年 百 事 中 国 食 品 工 厂 的 基 线, 百 事 武 汉 食 品 工 厂 的 技 术 和 工 序 预 计 将 实 现 节 水 30% 节 能 20% 据 估 计, 到 2012 年 底 中 国 的 休 闲 食 品 市 场 销 售 额 将 达 到 人 民 币 770 亿 元, 而 百 事 是 目 前 中 国 第 五 大 休 闲 食 品 销 售 商 联 想 1984 年 成 立 于 北 京 的 联 想 集 团 现 已 成 为 全 球 第 二 大 的 个 人 电 脑 制 造 商, 其 2011 年 营 业 收 入 超 过 1,330 亿 元 联 想 计 划 在 武 汉 投 资 50 亿 元 成 立 武 汉 产 业 基 地, 主 要 研 发 生 产 和 销 售 智 能 手 机 平 板 电 脑 等 移 动 互 联 产 品, 计 划 于 2013 年 建 成 投 产 预 计 2014 年 联 想 武 汉 基 地 的 销 售 额 将 超 过 102 亿 元 德 国 电 信 欧 洲 最 大 的 电 信 企 业 德 国 电 信 于 2012 年 7 月 宣 布 将 其 全 球 开 发 中 心 设 在 武 汉 东 湖 新 技 术 开 发 区, 将 重 点 开 发 物 联 网 云 计 算 航 空 交 通 等 领 域 的 核 心 技 术 德 国 电 信 武 汉 开 发 中 心 的 总 投 资 额 预 计 将 达 到 3.17 亿 元, 投 入 运 营 时 将 雇 佣 超 过 1,000 名 员 工 辉 瑞 制 药 全 球 最 大 的 制 药 企 业 辉 瑞 继 上 海 之 后 在 武 汉 东 湖 新 技 术 开 发 区 设 立 其 在 中 国 的 第 二 个 研 发 中 心 该 研 发 中 心 共 有 员 工 200 名 左 右, 重 点 进 行 放 射 生 物 学 研 究, 并 将 通 过 辉 瑞 的 全 球 研 发 平 台 参 与 该 公 司 的 临 床 药 物 研 发 华 为 科 技 华 为 是 全 球 最 大 的 电 讯 设 备 生 产 商, 也 是 中 国 最 大 的 民 营 企 业 之 一 华 为 科 技 于 2012 年 宣 布 投 资 50 亿 元 在 东 湖 新 技 术 开 发 区 设 立 一 个 研 发 中 心 该 中 心 将 于 2015 年 投 入 使 用, 预 计 将 雇 佣 超 过 1 万 名 员 工

17 武 汉 城 市 白 皮 书 房 地 产 概 述 房 地 产 指 标 (2012 年 第 4 季 度 ) 市 场 规 模 办 公 楼 总 量 ( 万 平 方 米 ) 168 甲 级 办 公 楼 52.2 乙 级 办 公 楼 零 售 物 业 总 量 ( 万 平 方 米 ) 酒 店 数 量 ( 五 星 级 酒 店 ) 13 市 场 动 态 在 建 甲 级 办 公 楼 ( 万 平 方 米 ) 47.8 甲 级 办 公 楼 空 置 率 26.0% 市 场 动 态 甲 级 办 公 楼 租 金 ( 元 / 平 方 米 / 年 ) 1,367 甲 级 办 公 楼 物 业 管 理 费 ( 元 / 平 方 米 / 年 ) 321 零 售 物 业 租 金 ( 元 / 平 方 米 / 年 ) 6,615 零 售 物 业 管 理 费 ( 元 / 平 方 米 / 年 ) 350 高 端 住 宅 售 价 ( 元 / 平 方 米 ) 12,251 五 星 级 酒 店 房 价 ( 元 / 间 / 夜 ) 600 甲 级 办 公 楼 回 报 率 5-6% 数 据 来 源 : 仲 量 联 行 研 究 部 主 要 企 业 投 资 方 住 宅 办 公 楼 物 流 地 产 酒 店 零 售 地 产 万 科 保 利 金 地 绿 地 中 国 泛 海 香 港 新 世 界 瑞 安 万 达 保 利 钰 龙 武 汉 平 安 不 动 产 普 洛 斯 嘉 民 香 格 里 拉 九 龙 仓 ( 马 哥 孛 罗 ) 新 世 界 喜 达 屋 ( 威 斯 汀 ) 武 商 集 团 万 达 保 利 主 要 成 交 投 资 方 平 安 信 托 于 2011 年 三 季 度 购 入 武 汉 天 地 企 业 中 心 5 号, 成 交 价 格 为 9.6 亿 元 融 众 集 团 于 2009 年 四 季 度 购 入 武 汉 光 谷 国 际 广 场, 成 交 价 格 为 10 亿 元 上 海 浦 东 发 展 银 行 于 2008 年 一 季 度 购 入 精 英 国 际 大 厦 ( 现 已 更 名 为 浦 发 银 行 大 楼 ) 一 半 的 面 积, 成 交 价 格 为 1.9 亿 元 新 世 界 中 国 地 产 于 2008 年 一 季 度 购 入 新 世 界 百 货 世 界 贸 易 大 厦 店, 成 交 价 格 为 8.85 亿 港 币 租 户 拜 耳 医 药 保 健 于 2012 年 三 季 度 在 企 业 中 心 5 号 租 赁 1,500 平 方 米 三 菱 东 京 日 联 银 行 于 2012 年 一 季 度 在 企 业 中 心 5 号 租 赁 2,000 平 方 米 东 亚 银 行 于 2011 年 四 季 度 在 企 业 中 心 5 号 租 赁 2,000 平 方 米 安 永 会 计 师 事 务 所 于 2011 年 三 季 度 在 民 生 银 行 大 厦 租 赁 2,000 平 方 米 中 国 国 际 金 融 有 限 公 司 于 2010 年 一 季 度 在 新 世 界 中 心 租 赁 1,000 平 方 米 数 据 来 源 : 仲 量 联 行 研 究 部 武 汉 地 方 政 府 一 直 将 房 地 产 开 发 作 为 刺 激 地 方 经 济 增 长 的 一 种 途 径, 并 以 相 对 较 低 的 价 格 推 动 大 型 重 建 地 块 的 销 售 武 汉 的 房 地 产 投 资 额 自 2000 年 起 以 25.9% 的 速 度 逐 年 增 长, 截 止 2011 年, 武 汉 房 地 产 投 资 总 额 已 达 1,274 亿 元 租 户 零 售 商 专 业 服 务 公 司 使 领 馆 麦 德 龙 沃 尔 玛 家 乐 福 Zara H&M C&A 古 驰 卡 地 亚 阿 玛 尼 安 永 德 勤 仲 量 联 行 世 邦 魏 理 仕 戴 德 梁 行 美 国 法 国 韩 国

18 18 中 国 领 军 城 市 仲 量 联 行 视 角 工 业 地 产 得 益 于 武 汉 传 统 优 势 产 业 汽 车 制 造 业 及 快 速 发 展 的 高 科 技 产 业, 近 年 来 武 汉 的 工 业 地 产 市 场 发 展 迅 速, 加 之 不 断 提 升 的 投 资 环 境 战 略 地 位 及 受 教 育 人 群 储 备, 预 计 未 来 将 有 更 多 的 企 业 选 址 武 汉, 设 立 或 扩 张 其 制 造 基 地 此 外, 武 汉 的 物 流 地 产 市 场 发 展 相 对 滞 后 但 极 具 潜 力 仲 量 联 行 预 计, 至 2020 年 武 汉 将 成 为 全 国 主 要 的 物 流 枢 纽 之 一 随 着 海 外 开 发 商 的 关 注 不 断 升 温, 武 汉 已 在 市 内 多 个 区 域 开 发 物 流 配 套 设 施, 其 中 多 数 位 于 吴 家 山 经 济 技 术 开 发 区 办 公 楼 武 汉 市 甲 级 办 公 楼 市 场 在 2010 年 之 前 发 展 相 对 缓 慢 但 随 着 华 中 地 区 经 济 发 展 不 断 升 温, 国 内 外 企 业 纷 纷 选 址 武 汉, 推 动 武 汉 甲 级 办 公 楼 市 场 近 两 年 来 发 展 迅 速 与 中 国 内 地 城 市 中 办 公 楼 市 场 发 展 的 领 军 者 成 都 相 比, 武 汉 的 甲 级 办 公 楼 需 求 仍 相 对 较 弱 但 鉴 于 武 汉 甲 级 办 公 楼 市 场 历 史 供 应 始 终 不 足 且 传 统 中 央 商 务 区 在 未 来 三 到 五 年 内 供 应 量 仍 然 有 限, 预 计 未 来 中 央 商 务 区 内 的 甲 级 办 公 楼 租 金 仍 将 继 续 攀 升 目 前 武 汉 绝 大 多 数 的 办 公 楼 供 应 及 租 赁 交 易 均 集 中 在 汉 口 的 建 设 大 道 一 带 但 随 着 2012 年 武 昌 第 一 座 甲 级 办 公 楼 的 竣 工, 加 之 其 高 科 技 公 司 聚 集 地 的 自 身 定 位, 未 来 武 昌 将 吸 引 更 多 的 跨 国 企 业 入 驻 高 端 住 宅 由 于 不 断 增 长 的 需 求 在 一 定 程 度 上 弥 补 了 限 购 令 的 影 响, 目 前 武 汉 高 端 住 宅 市 场 持 续 表 现 良 好 主 要 的 国 内 及 外 资 开 发 商 在 武 汉 均 有 住 宅 开 发 项 目, 未 来 几 年 的 供 应 量 仍 十 分 可 观 汉 口 中 心 城 区 是 武 汉 传 统 的 高 端 住 宅 聚 集 地, 但 近 年 来 汉 阳 及 武 昌 的 高 端 住 宅 开 发 已 迎 头 赶 上 随 着 交 通 设 施 的 不 断 完 善, 预 计 未 来 武 汉 的 高 端 住 宅 选 址 范 围 将 进 一 步 延 伸 至 二 环 外, 触 及 武 汉 三 镇 的 非 核 心 区 域 零 售 地 产 与 不 断 增 长 的 购 买 力 相 呼 应, 武 汉 的 零 售 地 产 市 场 近 年 来 发 展 迅 速 尽 管 目 前 武 汉 唯 一 一 座 高 端 购 物 商 场 及 全 市 最 成 熟 的 购 物 商 圈 均 集 中 在 汉 口, 但 武 昌 现 有 零 售 物 业 总 量 也 很 大, 且 其 未 来 供 应 也 很 可 观 快 速 扩 张 的 轨 道 交 通 网 将 进 一 步 提 升 零 售 核 心 商 圈 的 可 达 性, 同 时 亦 将 推 动 新 的 非 核 心 区 域 零 售 商 圈 的 发 展 购 物 中 心 将 逐 渐 取 代 传 统 的 百 货 公 司 成 为 最 受 欢 迎 的 零 售 业 态, 同 时 开 放 式 的 购 物 街 区 在 武 汉 也 非 常 普 遍 酒 店 截 止 2011 年, 武 汉 全 市 已 拥 有 星 级 酒 店 96 家, 其 中 包 括 13 家 五 星 级 酒 店 及 29 家 四 星 级 酒 店 多 数 高 星 级 酒 店 均 位 于 汉 口, 但 未 来 的 高 星 级 酒 店 供 应 则 相 对 平 均 的 分 布 在 武 汉 三 镇 武 汉 的 豪 华 酒 店 供 应 到 2015 年 将 增 至 目 前 的 两 倍, 或 将 面 临 供 应 过 量 的 风 险 但 武 汉 的 高 速 发 展 及 作 为 华 中 地 区 领 军 城 市 的 战 略 地 位 将 继 续 带 动 经 济 繁 荣, 由 此 或 可 避 免 入 住 率 的 大 幅 下 跌

19 武 汉 城 市 白 皮 书 工 业 地 产 物 流 仓 储 及 产 业 园 区 市 场 极 具 潜 力 作 为 华 中 地 区 的 工 业 中 心, 武 汉 在 继 承 发 扬 如 钢 铁 汽 车 制 造 等 传 统 优 势 重 工 业 的 同 时, 正 积 极 鼓 励 高 新 产 业 的 发 展, 不 断 推 动 产 业 链 升 级 武 汉 政 府 始 终 大 力 推 动 该 市 各 园 区 的 发 展 且 成 效 显 著 : 东 湖 新 科 技 园 区 光 谷 软 件 园 光 谷 金 融 港 及 生 物 城 均 已 成 功 吸 引 到 大 量 外 商 投 资 武 汉 不 仅 拥 有 交 通 枢 纽 的 区 位 优 势, 其 自 身 又 是 颇 具 实 力 的 制 造 中 心, 并 且 拥 有 繁 荣 的 零 售 市 场, 因 此 武 汉 的 物 流 市 场 未 来 发 展 前 景 广 阔 加 之 华 中 地 区 达 到 国 际 标 准 的 物 流 仓 储 供 应 十 分 有 限, 诸 多 海 外 开 发 商 均 对 在 武 汉 选 址 设 点 表 示 出 浓 厚 的 兴 趣 尽 管 目 前 武 汉 的 物 流 开 发 项 目 仍 十 分 有 限, 但 情 况 已 开 始 出 现 显 著 转 变 : 普 洛 斯 已 有 两 处 面 积 共 计 23 万 平 方 米 的 物 流 设 施 在 建, 预 计 将 于 2014 年 投 入 使 用 其 余 各 大 国 际 知 名 的 工 业 地 产 开 发 商 也 正 积 极 进 行 选 址 武 汉 政 府 正 积 极 将 物 流 设 施 建 设 导 向 城 市 的 五 个 主 要 区 域, 其 中 最 主 要 的 是 吴 家 山 经 济 技 术 开 发 区 除 了 在 该 区 域 打 造 重 要 的 家 电 机 械 产 品 及 食 品 加 工 制 造 产 业 群 外, 政 府 亦 将 该 区 域 定 位 为 华 中 地 区 最 大 的 物 流 及 贸 易 中 心 在 未 来 数 年 内, 该 园 区 除 将 成 为 华 中 地 区 零 售 及 其 它 商 品 的 物 流 中 心 外, 向 园 区 内 食 品 加 工 企 业 提 供 冷 链 物 流 配 套 也 将 成 为 该 区 域 的 发 展 重 点 之 一 其 它 物 流 重 点 发 展 区 域 也 有 各 自 的 定 位, 如 天 河 机 场 一 带 将 重 点 满 足 航 空 货 运 及 物 流 分 销 需 求, 汉 阳 沌 口 将 为 汉 阳 的 汽 车 制 造 产 业 提 供 物 流 配 套, 郑 店 综 合 物 流 园 将 服 务 武 昌 的 工 业, 阳 逻 港 所 在 的 阳 逻 经 济 区 开 发 区 则 将 为 长 江 河 运 提 供 配 套

20 20 中 国 领 军 城 市 办 公 楼 华 中 地 区 总 部 的 选 址 热 点 甲 级 办 公 楼 总 量 武 汉 目 前 共 有 521,900 平 方 米 的 甲 级 办 公 楼 及 1,157,900 平 方 米 的 乙 级 办 公 楼 供 应, 全 市 办 公 楼 总 量 近 168 万 平 方 米 汉 口 是 武 汉 传 统 的 中 央 商 务 区, 全 市 9 座 甲 级 办 公 楼 中 有 7 座 位 于 汉 口, 同 时 目 前 绝 大 多 数 的 跨 国 企 业 办 公 地 亦 选 址 汉 口 汉 口 的 建 设 大 道 被 称 为 武 汉 的 金 融 街, 聚 集 了 在 武 汉 的 众 多 国 内 金 融 企 业 及 包 括 汇 丰 银 行 瑞 穗 实 业 银 行 及 法 国 兴 业 银 行 在 内 的 数 家 外 资 银 行 受 强 劲 需 求 推 动, 加 之 目 前 汉 口 中 央 商 务 区 的 供 应 有 限,2011 年 该 区 域 的 甲 级 办 公 楼 租 金 较 2010 年 末 涨 幅 高 达 26.6%, 一 改 其 5 年 多 来 相 对 沉 寂 的 表 现 这 一 强 劲 势 头 一 直 持 续 到 2012 年, 仲 量 联 行 数 据 表 明 2012 年 汉 口 甲 级 办 公 楼 的 租 金 百 万 平 方 米 北 京 上 海 成 都 2011 年 总 量 2012 年 新 增 供 应 2011 年 空 置 率 2012 年 空 置 率 来 源 : 仲 量 联 行 房 地 产 资 讯 服 务 武 汉 郑 州 长 沙 50% 40% 30% 20% 10% 0% 同 比 升 幅 达 25.9% 2015 年 甲 级 办 公 楼 总 量 预 测 武 昌 是 东 湖 新 技 术 开 发 区 所 在 地, 同 时 也 聚 集 了 一 大 批 高 科 技 及 IT 企 业, 正 成 为 武 汉 办 公 楼 市 场 越 来 越 重 要 的 组 成 部 分 武 昌 仅 有 的 两 座 甲 级 办 公 楼 均 于 2012 年 竣 工, 未 来 预 计 将 吸 引 到 更 多 的 跨 国 企 业 入 驻 武 汉 的 乙 级 办 公 楼 总 量 在 2012 年 增 长 了 50% 至 578,000 平 方 米, 预 计 到 2015 年 将 百 万 平 方 米 再 增 加 300,000 平 方 米, 但 这 些 面 积 中 多 数 已 被 企 业 购 入 2 自 用 : 如 兴 业 银 行 及 中 国 进 出 口 银 行 已 购 得 2012 年 末 落 成 的 武 汉 广 泽 中 心 部 分 面 积 作 为 自 用 到 2015 年 末 武 汉 甲 级 办 公 楼 总 量 将 升 至 704,500 平 方 米, 汉 口 将 有 4 座 新 甲 级 办 公 楼 竣 工 入 市 但 与 成 都 或 其 它 城 市 甲 级 办 公 楼 市 场 短 期 内 供 大 于 求 的 局 面 相 反, 武 汉 在 建 的 甲 级 办 公 楼 落 成 时 间 均 在 2013 年 以 后, 因 而 短 期 内 武 汉 的 甲 级 办 公 楼 市 场 仍 将 面 临 供 应 不 足 的 局 面, 其 租 金 表 现 也 将 因 此 相 对 稳 定 仲 量 联 行 预 计 未 来 5 至 10 年, 毗 邻 建 设 大 道 商 圈 的 王 家 墩 新 商 务 区 将 与 目 前 的 传 统 商 务 区 逐 步 融 合, 形 成 新 的 中 央 商 务 区 并 显 著 推 升 汉 口 的 办 公 楼 供 应 对 于 远 期 的 潜 在 租 户 而 言 市 场 选 择 将 逐 渐 多 样 化, 并 可 能 在 一 定 时 间 范 围 内 出 现 暂 时 的 供 过 于 求 局 面. 0 北 京 上 海 成 都 武 汉 郑 州 长 沙 2009 年 底 年 年 预 测 来 源 : 仲 量 联 行 房 地 产 资 讯 服 务 2015 年 武 汉 办 公 楼 总 量 预 测 百 万 平 方 米 汉 口 甲 级 办 公 楼 汉 口 乙 级 办 公 楼 武 昌 甲 级 办 公 楼 武 昌 乙 级 办 公 楼 2009 年 底 年 年 预 测 来 源 : 仲 量 联 行 房 地 产 资 讯 服 务

21 武 汉 城 市 白 皮 书 高 端 住 宅 武 昌 将 成 为 主 要 增 长 点 新 世 界 华 润 置 地 及 世 茂 等 知 名 的 国 内 外 开 发 商 于 2005 年 左 右 开 始 进 驻 武 汉 市 场, 当 时 武 汉 高 端 住 宅 价 格 正 处 在 上 升 通 道 据 统 计, 在 2009 年 金 融 危 机 爆 发 前 的 2005 年 到 2008 年 上 半 年 期 间, 武 汉 的 高 端 住 宅 市 场 价 格 同 比 增 幅 保 持 在 15-20% 自 2011 年 中 央 政 府 出 台 紧 缩 政 策 给 楼 市 降 温 以 来, 武 汉 高 端 住 宅 市 场 价 格 虽 未 像 其 它 一 些 城 市 一 样 大 幅 下 跌, 但 其 增 速 已 逐 渐 放 缓 武 汉 的 高 端 住 宅 大 致 分 布 于 六 个 主 要 区 域 汉 口 的 江 岸 交 通 最 为 便 捷, 配 套 设 施 相 对 完 善, 是 武 汉 最 高 品 质 住 宅 物 业 的 聚 集 地, 高 端 住 宅 均 价 ( 约 为 15,000 元 / 平 方 米 ) 也 处 在 全 市 的 领 先 水 平 江 岸 的 部 分 高 端 住 宅 拥 有 江 景 景 观 资 源, 也 有 部 分 环 湖 而 建, 风 景 秀 丽 汉 口 的 江 汉 及 硚 口 区 地 处 中 心 城 区, 可 便 捷 地 通 达 武 昌 及 汉 口, 也 是 高 端 住 宅 聚 集 区 域 其 中 江 汉 是 规 划 中 的 王 家 墩 中 央 商 务 区 所 在 地 尽 管 目 前 的 大 规 模 在 建 项 目 多 为 内 资 开 发 商 泛 海 国 际 所 有, 但 预 计 随 着 王 家 墩 商 务 区 的 发 展, 江 汉 将 迎 来 大 量 的 高 端 住 宅 供 应 近 年 汉 阳 的 部 分 临 江 旧 工 业 区 域 正 逐 渐 发 展 为 商 业 及 住 宅 区, 预 计 未 来 这 里 将 出 现 价 格 适 中 的 江 景 住 宅 产 品 朗 诗 及 万 科 均 已 在 邻 近 汉 阳 大 街 的 区 域 展 开 大 规 模 的 住 宅 建 设 武 昌 拥 有 两 个 主 要 的 住 宅 聚 集 区 : 其 一 是 长 江 南 岸 沿 岸 区 域, 另 一 个 则 覆 盖 了 洪 山 广 场 这 一 传 统 商 圈 并 向 东 延 伸, 主 要 面 向 大 专 院 校 及 科 研 机 构 聚 集 的 东 湖 新 技 术 开 发 区 的 居 住 人 群 汉 阳 及 武 昌 两 个 区 域 均 将 从 武 汉 市 在 建 的 轨 道 交 通 及 道 桥 等 交 通 基 础 设 施 建 设 中 获 益, 未 来 武 汉 三 镇 间 的 联 系 将 更 加 紧 密 迅 速 扩 张 的 基 础 设 施 建 设 还 将 增 加 可 开 发 的 土 地 面 积, 因 而 确 保 各 区 域 尤 其 是 武 昌 的 发 展 速 度 展 望 未 来, 武 汉 高 端 住 宅 的 需 求 将 持 续 强 劲 但 与 此 同 时, 现 有 在 售 项 目 与 大 量 新 盘 入 市 时 点 重 合, 将 令 武 汉 ( 尤 其 是 武 昌 ) 的 高 端 住 宅 存 量 在 2013 年 内 显 著 上 升 由 于 供 大 于 求, 预 计 2013 年 全 年 武 汉 高 端 住 宅 售 价 增 幅 将 放 缓 强 劲 的 销 售 势 头 将 有 助 于 在 2013 年 迅 速 消 化 存 量, 随 着 集 中 入 市 潮 的 结 束, 预 计 武 汉 的 高 端 住 宅 价 格 将 于 2014 年 重 回 快 速 上 升 通 道 2015 年 武 汉 高 端 住 宅 总 量 预 测 60,000 50,000 40,000 套 30,000 20,000 10,000 0 汉 口 武 昌 汉 阳 2009 年 底 年 年 预 测 来 源 : 仲 量 联 行 房 地 产 资 讯 服 务

22 22 中 国 领 军 城 市 零 售 地 产 不 断 增 加 的 消 费 人 群 为 新 增 供 应 的 消 化 提 供 有 力 保 障 武 汉 目 前 的 零 售 物 业 总 体 量 接 近 330 万 平 方 米, 其 中 包 括 100 万 平 方 米 的 百 货 公 司, 以 及 230 万 平 方 米 的 购 物 中 心 汉 口 是 武 汉 历 史 最 悠 久 也 是 发 展 最 为 成 熟 的 零 售 商 圈, 以 其 定 位 多 样 的 百 货 公 司 及 购 物 中 心 吸 引 着 来 自 武 昌 汉 阳 以 及 大 武 汉 地 区 的 购 物 者 汉 口 的 江 汉 路 步 行 街 是 武 汉 最 早 的 步 行 购 物 街 之 一, 目 前 仍 是 广 受 欢 迎 的 大 众 消 费 去 处 武 汉 国 际 广 场 是 武 汉 唯 一 一 个 高 端 购 物 中 心, 也 是 武 汉 建 设 大 道 零 售 商 圈 的 标 志 性 物 业 武 汉 国 际 广 场 及 邻 近 的 一 系 列 零 售 物 业 均 为 武 商 集 团 所 有, 同 时 也 是 武 汉 表 现 最 好 的 零 售 物 业 受 不 断 攀 升 的 消 费 力 带 动, 武 汉 零 售 市 场 近 五 年 来 发 展 迅 速 武 汉 的 城 市 人 均 可 支 配 收 入 从 2006 年 的 12,400 元 增 长 到 2011 年 的 23,700 元, 翻 了 近 一 番 受 此 带 动, 全 市 的 零 售 销 售 总 额 自 2006 年 开 始 以 年 均 增 幅 18% 的 速 度 增 长, 至 2011 年 已 达 到 2,959 亿 元 尽 管 武 汉 消 费 者 的 消 费 欲 望 与 长 沙 重 庆 成 都 等 其 它 内 陆 主 要 城 市 相 比 仍 然 较 低, 但 近 年 的 奋 起 直 追 已 令 武 汉 跻 身 全 国 主 要 零 售 城 市 的 行 列 : 以 快 时 尚 服 装 品 牌 ( 如 C&A H&M 等 ) 的 扩 张 速 度 为 例, 截 至 2012 年 上 半 年, 武 汉 的 快 时 尚 品 牌 店 铺 数 量 仅 次 于 北 京 及 上 海, 列 全 国 第 三 位 武 汉 的 主 流 零 售 业 态 已 逐 渐 由 百 货 商 场 转 向 购 物 中 心, 万 达 新 近 揭 幕 的 汉 街 即 是 这 一 趋 势 的 典 型 代 表 汉 街 位 于 武 昌 两 湖 之 间, 由 一 座 购 物 中 心 及 一 条 开 放 式 步 行 街 组 成, 现 已 成 为 来 武 汉 旅 游 人 群 的 主 要 观 光 点 之 一, 同 时 亦 吸 引 到 大 量 本 地 人 群 前 来 消 费 开 放 式 步 行 街 是 武 汉 常 见 的 零 售 物 业 形 态, 典 型 的 例 子 包 括 瑞 安 武 汉 天 地 武 汉 世 界 城 光 谷 步 行 街 南 国 首 义 汇 以 及 西 园 商 业 街 虽 然 汉 口 仍 是 武 汉 最 主 要 的 零 售 目 的 地, 但 武 昌 正 作 为 一 支 重 要 的 零 售 力 量 异 军 突 起, 其 零 售 物 业 总 量 几 乎 与 汉 口 平 分 秋 色 近 期 地 铁 2 号 线 的 开 通 将 极 大 促 进 武 昌 光

23 武 汉 城 市 白 皮 书 谷 及 街 道 口 附 近 零 售 区 域 的 繁 荣 度 随 着 其 它 各 条 轨 道 优 质 零 售 物 业 总 量 交 通 线 路 的 逐 步 开 通, 预 计 武 汉 各 非 核 心 区 域 将 逐 渐 形 成 新 的 零 售 商 圈, 并 于 2013 年 后 迎 来 全 新 的 发 展 面 貌 位 于 武 昌 非 核 心 区 域 占 地 面 积 24 万 平 方 米 的 奥 山 世 纪 广 场 便 是 其 中 一 例, 预 计 将 于 2016 年 开 业 预 计 到 2016 年 武 汉 全 市 的 零 售 物 业 体 量 将 迅 速 增 长 至 730 万 平 方 米, 为 目 前 的 两 倍 现 正 计 划 在 汉 投 资 零 售 物 业 或 已 拥 有 零 售 项 目 的 知 名 地 产 开 发 商 包 括 凯 德 和 记 黄 百 万 平 方 米 北 京 上 海 成 都 武 汉 郑 州 长 沙 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 埔 及 瑞 安 等 不 断 增 长 的 物 业 体 量 或 令 武 汉 零 售 市 场 面 临 供 应 过 剩 的 危 机, 但 仲 量 联 行 的 研 究 表 明 武 汉 计 划 建 设 的 购 物 中 心 的 体 量 和 分 布 与 人 口 规 模 基 本 匹 配 尤 其 值 得 一 提 的 是 多 数 规 划 建 设 的 零 售 物 业 分 布 与 急 速 扩 张 的 交 通 网 络 及 非 中 心 区 域 的 住 宅 区 域 选 址 互 相 呼 应, 这 将 有 助 于 缓 解 供 应 过 剩 的 风 险, 并 进 一 步 拓 展 武 汉 零 售 物 业 的 版 图 2011 年 总 量 2012 年 新 增 供 应 2011 年 空 置 率 2012 年 空 置 率 来 源 : 仲 量 联 行 房 地 产 资 讯 服 务 2015 年 优 质 零 售 物 业 总 量 预 测 百 万 平 方 米 北 京 上 海 成 都 武 汉 郑 州 长 沙 2009 年 底 年 年 预 测 来 源 : 仲 量 联 行 房 地 产 资 讯 服 务 2015 年 武 汉 零 售 物 业 总 量 预 测 百 万 平 方 米 汉 口 武 昌 汉 阳 2009 年 底 年 年 预 测 来 源 : 仲 量 联 行 房 地 产 资 讯 服 务

24 24 中 国 领 军 城 市 酒 店 国 际 酒 店 品 牌 开 始 进 军 武 汉 中 国 国 家 旅 游 局 数 据 显 示, 武 汉 目 前 共 有 96 家 星 级 酒 店, 其 中 高 星 级 酒 店 有 42 家, 包 括 13 家 五 星 级 酒 店 和 29 家 四 星 级 酒 店 截 止 2011 年 末, 武 汉 高 端 酒 店 市 场 共 有 国 际 及 国 内 品 牌 客 房 4,690 间 其 中 近 62% 分 布 在 汉 口,26% 位 于 武 昌 近 年 来 武 汉 高 端 酒 店 市 场 的 平 均 入 住 率 保 持 在 65% 左 右, 平 均 房 价 在 人 民 币 550 到 650 元 之 间 武 汉 高 端 酒 店 的 平 均 入 住 率 受 一 定 的 季 节 性 影 响, 其 中 旺 季 (3-5 月 及 9-12 月 ) 的 平 均 入 住 率 可 达 到 70%-80% 武 汉 的 酒 店 市 场 需 求 主 要 来 自 公 司 客 户, 其 次 是 会 展 及 休 闲 需 求 与 其 它 华 中 地 区 的 省 会 城 市 相 比, 武 汉 五 星 级 酒 店 的 平 均 房 价 排 名 第 三, 仅 次 于 太 原 及 郑 州 从 2012 年 至 2017 年 间, 武 汉 的 高 端 酒 店 市 场 总 量 预 计 将 会 翻 番, 汉 口 汉 阳 及 武 昌 三 镇 共 将 新 增 4,800 间 高 星 级 客 房 仅 2014 年 一 年 就 将 新 增 客 房 2,160 间, 是 未 来 五 年 中 年 新 增 客 房 数 的 峰 值 即 将 入 驻 武 汉 的 多 为 国 际 酒 店 品 牌, 包 括 希 尔 顿 喜 来 登 洲 际 假 日 富 豪 丽 思 卡 尔 顿 君 悦 及 豪 生 等 即 将 到 来 的 酒 店 供 应 高 峰 将 淘 汰 一 批 现 已 过 时 的 酒 店 物 业, 同 时 也 是 对 武 汉 高 端 酒 店 市 场 潜 在 消 费 力 的 一 次 测 试, 大 量 密 集 的 新 增 供 应 或 将 拖 累 武 汉 高 端 酒 店 的 市 场 表 现 但 与 此 同 时, 武 汉 作 为 华 中 地 区 领 军 城 市 的 战 略 地 位 蓬 勃 的 经 济 发 展 及 不 断 完 善 的 基 础 设 施 建 设 将 会 提 升 国 内 及 国 际 旅 行 人 次 因 此, 我 们 预 计 武 汉 的 总 体 酒 店 需 求 将 进 一 步 增 加, 且 不 会 出 现 酒 店 市 场 供 应 严 重 过 剩 的 局 面

25 武 汉 城 市 白 皮 书 结 语 武 汉 在 华 中 地 区 无 可 争 议 的 领 军 地 位 使 其 成 为 中 部 崛 起 战 略 的 主 要 受 益 者 武 汉 与 其 它 的 内 陆 区 域 中 心 城 市 一 样, 具 有 完 善 的 工 业 基 础 成 本 较 低 的 劳 动 力 资 源 及 迅 速 改 善 的 城 际 交 通 设 施 而 武 汉 区 别 于 这 些 城 市 的 关 键 优 势 则 在 于 其 中 部 核 心 的 地 理 位 置 当 下 全 国 性 的 基 础 设 施 建 设 浪 潮 ( 如 高 铁 建 设 等 ) 令 武 汉 在 与 重 要 经 济 发 展 区 域 间 的 交 通 通 达 性 方 面 具 备 了 无 可 比 拟 的 优 势 优 秀 的 高 等 教 育 资 源 是 武 汉 的 另 一 个 独 特 优 势 : 该 市 每 年 的 高 校 注 册 学 生 人 数 多 于 其 它 任 何 一 个 中 国 城 市, 也 正 因 如 此, 武 汉 市 快 速 发 展 的 第 三 产 业 才 具 备 了 得 天 独 厚 的 人 才 资 源 保 障 更 为 值 得 一 提 的 是, 地 域 优 势 及 人 才 优 势 正 日 益 成 为 吸 引 跨 国 企 业 及 大 型 国 有 企 业 落 户 的 重 要 原 因 武 汉 除 在 汽 车 及 钢 铁 制 造 等 重 工 业 上 拥 有 传 统 优 势 外, 近 年 来 更 大 力 推 动 经 济 结 构 转 型 及 产 业 多 元 化, 积 极 鼓 励 发 展 先 进 制 造 业 及 服 务 产 业 武 汉 的 各 个 区 域, 如 东 湖 新 技 术 开 发 区 等, 正 努 力 吸 引 来 自 研 发 后 台 服 务 及 高 科 技 制 造 等 领 域 的 投 资 与 此 同 时, 经 济 的 蓬 勃 发 展 促 进 市 场 消 费 力 的 提 升, 地 域 范 围 的 不 断 延 伸 令 武 汉 零 售 市 场 的 影 响 力 亦 不 断 增 加, 成 为 整 个 华 中 区 域 最 重 要 的 零 售 市 场 随 着 来 自 零 售 商 办 公 楼 租 户 及 置 业 者 的 强 劲 需 求 不 断 推 升 物 业 资 本 值, 仲 量 联 行 预 计 在 未 来 数 年 内 武 汉 的 物 业 市 场 将 迎 来 全 面 发 展 的 强 劲 势 头 至 截 稿 时, 武 汉 物 业 市 场 最 突 出 的 中 短 期 风 险 在 于 住 宅 零 售 物 业 及 酒 店 的 大 量 供 应 但 与 此 同 时, 我 们 相 信 武 汉 经 济 的 不 断 增 长 及 居 民 收 入 的 不 断 增 加 将 支 撑 起 对 于 这 些 物 业 的 需 求, 资 产 价 格 将 继 续 增 长 随 着 武 汉 交 通 网 络 的 不 断 扩 张, 大 量 新 增 住 宅 及 零 售 物 业 供 应 将 进 入 此 前 发 展 水 平 相 对 较 低 的 区 域, 不 再 囿 于 现 有 的 成 熟 商 圈, 这 将 很 大 程 度 上 降 低 局 部 供 应 过 剩 的 风 险

26 26 中 国 领 军 城 市 相 关 定 义 经 济 指 标 人 口 : 指 截 至 12 月 31 日 的 人 口 总 数 除 非 另 有 说 明, 人 口 指 下 文 定 义 的 户 籍 人 口 数 量 户 籍 人 口 在 公 安 机 关 正 式 登 记 的 人 口 常 住 人 口 通 常 指 在 一 个 地 点 实 际 长 期 居 住 一 年 以 上 的 人 口 GDP: 指 一 个 地 方 的 国 内 ( 地 区 ) 生 产 总 值 就 业 人 数 : 指 从 事 劳 动 并 获 取 薪 酬 或 赚 取 商 业 收 入 的 人 的 数 量, 包 括 在 国 有 企 业 集 体 企 业 或 其 他 经 济 部 门 充 分 就 业 的 员 工 和 工 人 以 及 其 他 就 业 人 员 人 口 增 幅 : 指 一 定 期 间 的 人 口 年 均 复 合 增 长 率 GDP 增 幅 : 指 一 定 期 间 的 国 内 生 产 总 值 年 均 复 合 增 长 率 外 商 直 接 投 资 : 外 国 企 业 和 经 济 组 织 或 个 人 ( 包 括 海 外 华 人 港 澳 台 同 胞 以 及 海 外 注 册 的 中 国 企 业 ) 在 中 国 境 内 的 投 资 人 均 GDP: 指 国 内 生 产 总 值 除 以 户 籍 人 口 得 出 的 平 均 值 可 支 配 收 入 ( 中 国 ): 指 纳 税 并 交 纳 保 险 费 后 的 收 入 高 等 教 育 机 构 总 数 : 指 为 高 级 专 业 人 员 提 供 高 等 教 育 课 程 和 培 训 的 高 等 教 育 机 构 的 数 量, 包 括 全 日 制 大 学 学 院 高 等 职 业 学 校 高 等 职 业 专 科 学 校 等 高 等 教 育 机 构 按 照 中 央 政 府 评 估 审 核 程 序 设 立 房 地 产 指 标 甲 级 办 公 楼 总 量 : 指 仲 量 联 行 房 地 产 资 讯 服 务 定 义 的 已 竣 工 的 甲 级 办 公 楼 总 数 ( 包 括 已 租 出 和 空 置 的 ) 零 售 物 业 总 量 : 指 优 质 零 售 物 业 总 量, 包 括 百 货 公 司 和 购 物 中 心 酒 店 数 量 : 指 五 星 级 酒 店 的 数 量 在 建 甲 级 办 公 楼 : 指 在 2012 年 4 季 度 时 已 经 开 工 的 甲 级 办 公 楼 的 面 积 总 量, 预 计 完 工 时 间 在 2016 年 年 底 之 前 甲 级 办 公 楼 空 置 率 : 指 现 有 物 业 中 实 际 空 置 的 甲 级 办 公 楼 面 积 占 甲 级 办 公 楼 存 量 的 比 例 (%) 基 准 租 金 : 指 交 易 的 开 放 市 场 的 房 地 产 租 金 办 公 楼 租 金 按 总 建 筑 面 积 计 算, 零 售 物 业 租 金 按 净 可 出 租 面 积 计 算 甲 级 办 公 楼 租 金 : 指 平 均 有 效 租 金, 包 括 管 理 费 高 端 住 宅 价 格 : 指 武 汉 市 代 表 性 高 端 住 宅 项 目 的 平 均 价 格 甲 级 办 公 楼 回 报 率 : 指 甲 级 办 公 楼 整 体 物 业 可 稳 定 实 现 的 最 低 ( 税 前 ) 总 收 益 回 报 率 代 表 仲 量 联 行 综 合 考 虑 了 可 收 集 到 的 市 场 信 息 和 专 家 意 见 调 查 结 果 后 的 市 场 观 点 平 均 工 资 : 指 税 前 工 资, 包 括 当 地 统 计 局 统 计 的 各 种 收 入, 如 奖 金 津 贴 和 实 物 报 酬 工 业 总 产 值 ( 中 国 ): 指 一 定 期 间 生 产 的 工 业 产 品 和 提 供 的 工 业 服 务 总 值

27 武 汉 城 市 白 皮 书 仲 量 联 行 亚 太 区 研 究 部 联 系 我 们 : 文 丽 菁 (Dr Jane Murray) 亚 太 区 研 究 部 总 监 jane.murray@ap.jll.com 柯 志 谦 (Michael Klibaner) 中 国 研 究 部 总 监 michael.klibaner@ap.jll.com 仲 量 联 行 ( 纽 约 证 交 所 交 易 代 码 :JLL) 是 专 注 于 房 地 产 领 域 的 专 业 服 务 企 业, 由 百 余 名 专 业 人 员 组 成 的 研 究 团 队 始 终 致 力 于 提 供 及 时 精 准 的 市 场 信 息 及 分 析, 为 客 户 不 断 优 化 投 资 策 略 并 降 低 业 务 风 险 提 供 有 力 依 据 公 司 的 研 究 报 告 屡 获 行 业 肯 定, 其 中 最 具 代 表 性 的 亚 太 区 物 业 摘 要 和 中 国 房 地 产 资 讯 服 务 更 获 得 诸 多 业 内 好 评 华 纳 (Warner Brown) 上 海 研 究 部 副 经 理 warner.brown@ap.jll.com 本 报 告 获 得 了 来 自 Jeremy Kelly, Belinda Bai 以 及 Nicholas Sas 的 支 持 和 帮 助 全 球 竞 争 力 城 市 研 究 仲 量 联 行 全 球 竞 争 力 城 市 研 究 是 一 项 跨 时 多 年 旨 在 总 结 现 代 城 市 竞 争 力 基 本 要 素 并 预 测 未 来 全 球 范 围 内 最 具 竞 争 力 城 市 的 研 究 系 列 该 项 目 主 要 关 注 影 响 城 市 整 体 经 济 发 展 以 及 商 业 环 境 的 重 要 趋 势, 以 及 这 些 趋 势 在 未 来 十 年 可 能 造 就 的 城 市 之 星 该 研 究 对 于 在 城 市 可 持 续 竞 争 力 方 面 房 地 产 市 场 所 作 出 的 贡 献, 以 及 房 地 产 对 于 投 资 者 开 发 商 企 业 以 及 政 府 机 构 的 影 响 提 供 了 独 到 的 分 析 全 球 竞 争 力 城 市 研 究 报 告 的 精 髓 在 于 深 入 探 讨 城 市 房 地 产 发 展 的 主 要 驱 动 因 素 Rosemary Feenan 全 球 研 究 项 目 总 监 rosemary.feenan@eu.jll.com Jeremy Kelly 全 球 研 究 项 目 jeremy.kelly@eu.jll.com

28 仲 量 联 行 区 域 总 部 Chicago 200 East Randolph Drive Chicago IL USA tel London 22 Hanover Square London W1S 1JA United Kingdom tel Singapore 9 Raffles Place #39-00 Republic Plaza Singapore tel 仲 量 联 行 大 中 华 区 分 公 司 北 京 中 国 北 京 市 建 国 门 外 大 街 1 号 国 贸 大 厦 11层 邮 政 编 码 电 话 传 真 成 都 中 国 四 川 省 成 都 市 盐 市 口 顺 城 大 街 8 号 中 环 广 场 1 座 30 楼 邮 政 编 码 电 话 传 真 重 庆 中 国 重 庆 市 渝 中 区 邹 容 路 68 号 大 都 会 商 厦 2501A-2506 室 邮 政 编 码 电 话 传 真 广 州 中 国 广 东 省 广 州 市 珠 江 新 城 珠 江 西 路 5 号 广 州 国 际 金 融 中 心 24 层 01 至 03 单 元 邮 政 编 码 电 话 传 真 青 岛 中 国 山 东 省 青 岛 市 市 南 区 香 港 中 路 59号 青 岛 国 际 金 融 中 心 22A室 邮 政 编 码 电 话 传 真 上 海 中 国 上 海 市 南 京 西 路 1366 号 恒 隆 广 场 2座25楼 邮 政 编 码 电 话 传 真 沈 阳 中 国 辽 宁 省 沈 阳 市 沈 河 区 惠 工 街 10 号 卓 越 大 厦 1808 室 邮 政 编 码 电 话 传 真 深 圳 中 国 广 东 省 深 圳 市 福 田 中 心 区 益 田 路 4068 号 卓 越 时 代 广 场 3808室 邮 政 编 码 电 话 传 真 天 津 中 国 天 津 市 和 平 区 南 京 路 189 号 津 汇 广 场 1 座 35 楼 9单 元 邮 政 编 码 电 话 传 真 武 汉 中 国 湖 北 省 武 汉 市 江 岸 区 中 山 大 道 1628 号 武 汉 天 地 企 业 中 心 5 号 室 邮 政 编 码 电 话 传 真 香 港 香 港 皇 后 大 道 东 1 号 太 古 广 场 三 期 6 楼 电 话 传 真 澳 门 澳 门 南 湾 湖 5A 段 澳 门 财 富 中 心 16 楼 H 室 电 话 传 真 台 湾 台 湾 台 北 市 信 义 路 5 段 7 号 台 北 101 大 楼 20 楼 之 1 邮 政 编 码 电 话 传 真 如 需 了 解 更 多 武 汉 房 地 产 市 场 的 信 息 和 资 讯, 请 联 系 : 冯 建 强 大 中 华 区 董 事 总 经 理 香 港 皇 后 大 道 东 1 号 太 古 广 场 三 期 6 楼 电 话 kinkeung.fung@ap.jll.com 李 杰 武 汉 董 事 总 经 理 中 国 湖 北 省 武 汉 市 江 岸 区 中 山 大 道 1628 号 武 汉 天 地 企 业 中 心 5 号 室 邮 政 编 码 电 话 jie.li@ap.jll.com COPYRIGHT Jones Lang LaSalle IP, INC This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.