2014城市地价状况

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1 01 全 省 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014

2 2 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 年, 全 省 监 测 市 各 用 途 地 价 均 低 于 全 国 主 要 监 测 市 平 均 水 平, 且 地 区 间 和 城 市 间 差 异 较 明 显 就 地 价 增 速 来 看, 受 经 济 大 环 境 和 房 地 产 市 场 整 体 形 势 影 响, 与 上 年 相 比, 各 用 途 地 价 增 速 均 放 缓, 且 各 用 途 地 价 增 长 率 均 低 于 全 国 主 要 监 测 市 平 均 水 平 总 的 来 说, 全 省 经 济 和 房 地 产 投 资 增 速 的 放 缓, 促 使 地 价 趋 于 稳 定 ; 安 徽 省 房 地 产 分 化 较 为 明 显, 导 致 城 市 间 住 宅 地 价 增 速 存 在 较 大 的 差 异 预 计 2015 年 全 省 城 市 地 价 总 体 水 平 稳 中 有 升, 商 业 和 住 宅 地 价 将 趋 于 稳 定, 而 工 业 地 价 仍 将 小 幅 上 涨 一 2014 年 安 徽 省 监 测 城 市 地 价 状 况 分 析 ( 一 ) 地 价 水 平 值 分 析 1 整 体 与 各 用 途 地 价 水 平 : 各 用 途 地 价 水 平 值 略 升, 全 省 各 用 途 地 价 水 平 均 低 于 全 国 主 要 监 测 城 市 2014 年, 全 省 各 用 途 地 价 水 平 值 略 升 综 合 商 服 住 宅 工 业 地 价 水 平 值 为 1227 元 /m 元 /m 元 /m 元 /m 2, 与 2014 年 全 国 主 要 监 测 城 市 地 价 水 平 相 比, 全 省 各 用 途 地 价 水 平 均 低 于 全 国 主 要 监 测 城 市 商 服 住 宅 和 工 业 地 价 水 平 值 之 比 为 ( 见 图 1-1) 图 1-1 安 徽 省 监 测 城 市 和 全 国 监 测 城 市 地 价 水 平 值

3 全 省 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 3 2 三 大 地 区 城 市 地 价 状 况 : 地 价 水 平 值 地 区 间 差 异 不 明 显, 各 用 途 地 价 水 平 值 表 现 出 不 同 的 分 布 规 律 江 南 地 区 江 淮 地 区 淮 北 地 区 平 均 综 合 地 价 水 平 分 别 为 1210 元 / m 元 /m 元 /m 2, 地 价 水 平 值 地 区 间 差 异 不 明 显, 江 淮 地 区 略 高 于 江 南 和 淮 北 地 区 各 用 途 地 价 水 平 值 表 现 出 不 同 的 分 布 规 律, 淮 北 地 区 城 市 商 服 地 价 平 均 值 较 江 南 和 江 淮 地 区 分 别 高 241 元 /m 元 /m 2 ; 江 南 地 区 城 市 住 宅 地 价 平 均 值 较 江 淮 和 淮 北 地 区 分 别 高 80 元 /m 元 /m 2 ; 三 大 地 区 工 业 地 价 平 均 值 基 本 一 致, 差 异 不 明 显 分 用 途 来 看, 商 服 地 价 在 江 南 江 淮 淮 北 地 区 之 间 的 差 异 较 住 宅 和 工 业 大, 为 1.29: 1.09:1( 见 图 1-2) 图 1-2 全 省 三 大 地 区 城 市 地 价 水 平 值 比 较 3 三 大 重 点 区 域 地 价 变 化 : 商 服 住 宅 地 价 呈 合 芜 蚌 试 验 区 最 高, 省 会 经 济 圈 次 之, 皖 江 示 范 带 最 低 的 格 局, 合 芜 蚌 试 验 区 内 部 各 用 途 间 的 分 化 较 显 著 三 大 重 点 监 测 区 域 中, 合 芜 蚌 试 验 区 皖 江 示 范 带 省 会 经 济 圈 商 服 住 宅 地 价 水 平 值 呈 现 合 芜 蚌 试 验 区 最 高, 省 会 经 济 圈 次 之, 皖 江 示 范 带 最 低 的 格 局, 合 芜 蚌 试 验 区 的 商 服 地 价 水 平 值 最 高,

4 4 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 为 4252 元 /m 2, 分 别 是 省 会 经 济 圈 和 皖 江 示 范 带 的 1.47 倍 和 1.50 倍 除 省 会 经 济 圈 工 业 地 价 水 平 值 略 低 于 全 省 平 均 外, 其 余 各 用 途 地 价 均 高 于 全 省 平 均 区 域 内 分 析 显 示, 合 芜 蚌 试 验 区 内 部 商 服 住 宅 工 业 各 用 途 地 价 水 平 之 比 达 到 11.6:7.2:1.0, 分 化 最 为 明 显 图 1-3 全 省 三 大 重 点 区 域 城 市 地 价 水 平 值 比 较 4 重 点 城 市 情 况 : 合 肥 芜 湖 各 用 途 地 价 水 平 值 明 显 高 于 淮 北 蚌 埠 和 淮 南 ; 工 业 地 价 水 平 较 均 衡 五 重 点 城 市, 合 肥 市 和 芜 湖 市 各 用 途 地 价 水 平 远 高 于 其 他 三 市, 以 商 服 住 宅 地 价 差 异 最 为 显 著, 合 肥 商 服 地 价 是 淮 北 蚌 埠 淮 南 的 倍, 住 宅 地 价 是 倍 ; 芜 湖 商 服 地 价 是 淮 北 蚌 埠 淮 南 的 倍, 住 宅 地 价 是 淮 北 蚌 埠 淮 南 的 倍 工 业 地 价 整 体 水 平 较 均 衡, 差 异 不 大, 在 301~408 元 /m 2 之 间 蚌 埠 淮 南 商 服 和 住 宅 地 价 低 于 全 省 平 均 水 平, 五 重 点 市 工 业 地 价 水 平 均 高 于 全 省 平 均 ( 见 图 1-4)

5 全 省 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 5 图 1-4 全 省 五 重 点 城 市 各 季 度 地 价 水 平 值 比 较 ( 二 ) 地 价 增 长 率 变 化 分 析 1 整 体 与 各 监 测 城 市 地 价 增 长 率 : 各 用 途 地 价 增 长 率 小 幅 上 涨, 均 低 于 全 国 各 用 途 地 价 增 长 率 ; 多 数 监 测 市 地 价 处 于 平 稳 波 动 2014 年, 各 监 测 城 市 地 价 水 平 运 行 平 稳, 综 合 商 服 住 宅 工 业 地 价 同 比 增 长 率 分 别 为 1.93% 2.00% 2.01% 0.62% 与 2013 年 相 比, 综 合 商 服 住 宅 工 业 用 途 地 价 增 速 均 微 幅 放 缓, 分 别 降 低 个 百 分 点 商 服 住 宅 用 途 涨 幅 较 一 致, 工 业 涨 幅 略 低 ( 图 1-5) 17 个 监 测 城 市 中, 合 肥 市 地 价 增 长 最 快, 综 合 地 价 增 长 率 为 9.09%, 市 场 处 于 较 高 位 运 行 ; 其 次 是 巢 湖, 市 场 处 于 温 和 上 行, 以 6.03% 的 速 度 增 长, 淮 北 亳 州 宿 州 滁 州 蚌 埠 阜 阳 淮 南 六 安 马 鞍 山 宣 城 池 州 市 场 处 于 平 稳 波 动, 芜 湖 黄 山 安 庆 和 铜 陵 市 地 价 处 于 下 行, 降 幅 分 别 为 0.12% 2.30% 1.35% 和 3.63%, 其 中 芜 湖 市 连 续 四 年 负 增 长, 市 场 一 直 处 于 低 迷 期 总 体 来 看, 在 经 济 下 行 压 力 下, 我 省 城 市 地 价 增 速 持 续 放 缓 ( 图 1-5)

6 6 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 图 1-5 安 徽 省 监 测 城 市 综 合 地 价 增 长 率 对 比 图 2 三 大 地 区 城 市 地 价 增 长 率 变 化 : 江 淮 地 区 商 服 住 宅 地 价 增 长 率 略 高 于 江 南 和 淮 北 地 区 ; 江 南 地 区 商 服 住 宅 回 落 幅 度 最 大 江 南 江 淮 淮 北 地 区 综 合 地 价 增 长 率 分 别 为 0% 3.52% 2.05%, 地 区 间 差 异 不 明 显 商 服 和 住 宅 地 价 增 长 率 分 布 规 律 相 同, 江 淮 地 区 略 高 于 江 南 和 淮 北 地 区, 商 服 分 别 高 个 百 分 点, 住 宅 分 别 高 个 百 分 率 ; 三 大 地 区 工 业 地 价 增 长 率 基 本 一 致, 差 异 不 明 显, 淮 北 地 区 略 高 于 江 南 和 江 淮 地 区 个 百 分 点 ( 见 图 1-6) 图 1-6 安 徽 省 三 大 地 区 城 市 各 用 途 地 价 增 长 率 对 比 图 从 地 价 增 长 率 变 化 幅 度 来 看,2014 年 江 南 地 区 商 服 住 宅 回 落 幅 度 最 大, 淮 北 地 区 次 之, 江 淮 地 区 放 缓 较 小 且 各 区 域 商 服 住 宅 地 价 回 落

7 全 省 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 7 幅 度 较 一 致 三 地 区 的 工 业 地 价 增 速 与 上 年 基 本 持 平 住 宅 地 价 增 速 在 不 同 区 域 间 的 分 化 最 明 显 ( 见 表 1-1) 表 1-1 安 徽 省 三 大 地 区 城 市 各 用 途 地 价 增 长 率 同 比 变 化 单 位 :% 综 合 商 服 住 宅 工 业 江 南 地 区 江 淮 地 区 淮 北 地 区 三 大 重 点 区 域 地 价 增 长 率 变 化 : 省 会 经 济 圈 商 服 住 宅 地 价 增 长 率 高 于 其 他 二 区 域 ; 皖 江 示 范 区 增 幅 回 落 省 会 经 济 圈 合 芜 蚌 试 验 区 皖 江 示 范 区 综 合 地 价 增 长 率 分 别 为 5.36% 4.60% 2.50%, 三 大 重 点 区 域 综 合 地 价 增 长 率 均 高 于 全 省 省 会 经 济 圈 商 服 地 价 增 长 率 较 皖 江 示 范 区 和 合 芜 蚌 试 验 区 分 别 高 个 百 分 点, 住 宅 地 价 增 长 率 分 别 高 个 百 分 点 ; 工 业 地 价 增 长 率 与 商 服 和 住 宅 用 途 表 现 不 同 的 分 布 规 律, 皖 江 示 范 区 增 长 略 快, 较 省 会 经 济 圈 和 合 芜 蚌 试 验 区 分 别 高 个 百 分 点 ( 见 图 1-7) 图 1-7 安 徽 省 三 大 重 点 区 域 城 市 综 合 地 价 增 长 率 对 比 图 从 地 价 增 长 率 变 化 幅 度 来 看, 相 比 2013 年, 省 会 经 济 圈 和 合 芜 蚌

8 8 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 试 验 区 商 服 住 宅 地 价 增 速 有 所 提 升, 皖 江 示 范 区 增 速 放 缓 三 重 点 区 域 的 工 业 地 价 增 速 与 上 年 基 本 持 平 ( 见 表 1-2) 表 1-2 安 徽 省 三 大 重 点 区 域 城 市 各 用 途 地 价 增 长 率 同 比 变 化 单 位 :% 综 合 商 服 住 宅 工 业 省 会 经 济 圈 合 芜 蚌 试 验 区 皖 江 示 范 区 重 点 城 市 情 况 : 合 肥 芜 湖 商 服 住 宅 环 比 地 价 增 长 率 波 动 较 大 ; 合 肥 商 服 住 宅 地 价 同 比 增 速 上 升 较 高 从 环 比 增 长 率 来 看, 五 重 点 市 表 现 各 异 合 肥 市 商 服 地 价 运 行 平 稳, 低 速 增 长, 住 宅 地 价 一 二 季 度 较 快 增 长, 三 季 度 平 稳 下 行, 四 季 度 显 现 反 弹 ; 淮 北 蚌 埠 淮 南 商 服 住 宅 土 地 市 场 平 稳 ; 芜 湖 商 服 住 宅 地 价 各 季 度 震 荡 调 整 淮 南 工 业 增 长 率 一 二 季 度 波 动 较 大, 三 四 季 度 较 平 稳, 其 余 市 各 季 基 本 无 变 化 ( 见 图 1-8) 图 1-8 全 省 五 重 点 城 市 各 季 度 地 价 增 长 率 比 较 相 比 2013 年, 五 重 点 监 测 市 中 合 肥 商 服 住 宅 地 价 增 速 提 升 较 高, 其 他 四 市 增 速 不 明 显 ; 工 业 地 价 同 比 基 本 持 平, 增 幅 无 变 化 ( 见 表 1-3)

9 全 省 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 9 表 1-3 全 省 五 重 点 城 市 各 用 途 地 价 增 长 率 同 比 变 化 单 位 :% 综 合 商 服 住 宅 工 业 合 肥 市 淮 北 市 蚌 埠 市 淮 南 市 芜 湖 市 ( 三 ) 地 价 指 数 变 化 分 析 1 整 体 地 价 指 数 : 安 徽 省 各 监 测 城 市 定 基 指 数 继 续 小 幅 上 升, 住 宅 地 价 指 数 高 于 商 服 工 业 地 价 指 数 2014 年, 全 省 各 用 途 地 价 指 数 继 续 攀 升 以 2006 年 为 基 数,17 个 监 测 市 中, 综 合 商 服 住 宅 工 业 地 价 指 数 超 过 200 的 有 宣 城 安 庆 淮 北 宿 州 亳 州 和 芜 湖 除 芜 湖 黄 山 安 庆 铜 陵 综 合 指 数 减 少 外, 其 余 市 较 2013 年 均 有 增 加 住 宅 地 价 指 数 相 对 较 高, 其 中, 淮 北 住 宅 地 价 指 数 居 全 省 首 位, 达 341; 与 2013 年 相 比, 黄 山 铜 陵 和 安 庆 的 住 宅 地 价 指 数 有 所 下 降 ( 见 图 1-9) 图 1-9 安 徽 省 城 市 地 价 指 数 示 意 图

10 10 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 三 大 地 区 城 市 地 价 指 数 变 化 : 定 基 综 合 地 价 指 数, 江 淮 区 域 综 合 地 价 指 数 提 升 较 大 ; 同 比 综 合 地 价 指 数 较 为 接 近 2014 年, 三 大 地 区 综 合 地 价 定 基 指 数 差 异 较 大, 淮 北 地 区 最 高, 江 淮 地 区 次 之, 江 南 地 区 最 低, 淮 北 地 区 比 江 淮 江 南 地 区 高 出 个 点 数 ; 2014 年 江 淮 地 区 地 价 指 数 逐 渐 与 江 南 地 区 拉 开 距 离, 赶 超 7 个 点 数 从 同 比 综 合 地 价 指 数 来 看, 三 大 地 区 指 数 较 为 接 近, 延 续 年 表 现, 江 淮 地 区 仅 比 淮 北 江 南 地 区 高 出 3 2 个 点 数 ( 见 图 1-10) 图 1-10 安 徽 省 三 大 地 区 城 市 综 合 地 价 指 数 比 较 3 三 大 重 点 区 域 地 价 指 数 变 化 : 三 重 点 区 域 综 合 地 价 定 基 指 数 上 升 ; 皖 江 示 范 区 表 现 为 同 比 指 数 上 涨 最 低 年 份 2014 年, 三 大 重 点 区 域 综 合 地 价 定 基 指 数 均 有 所 上 升, 合 芜 蚌 试 验 区 省 会 经 济 圈 均 增 长 7 个 点 数, 皖 江 示 范 区 增 长 4 个 点 数 皖 江 示 范 区 仍 然 居 位 最 高 位, 高 于 省 会 经 济 圈 合 芜 蚌 试 验 区 个 点 数 从 同 比 综 合 地 价 指 数 来 看,2014 年 三 大 重 点 区 域 指 数 差 距 不 大, 合 芜 蚌 试 验 区 和 省 会 经 济 圈 有 4 3 个 点 数 的 增 长, 皖 江 示 范 区 表 现 为 自 监 测 以 来 指 数 上 涨 最 低 年 份 ( 见 图 1-11)

11 全 省 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 11 图 1-11 安 徽 省 三 大 重 点 区 域 城 市 综 合 地 价 指 数 比 较 4 重 点 城 市 情 况 : 淮 北 市 住 宅 商 服 地 价 指 数 明 显 高 于 其 他 四 重 点 市 ; 芜 湖 工 业 地 价 指 数 仍 领 先 于 其 他 四 市 2014 年, 五 重 点 城 市 中, 淮 北 综 合 地 价 指 数 最 高, 达 310, 依 次 为 合 肥 蚌 埠 芜 湖 和 淮 南 淮 北 住 宅 商 服 地 价 指 数 明 显 高 于 其 他 四 重 点 市 同 类 地 价 指 数, 住 宅 地 价 指 数 分 别 比 合 肥 蚌 埠 淮 南 芜 湖 市 高 出 , 商 服 地 价 指 数 分 别 高 出 芜 湖 07 年 受 工 业 用 地 限 价 影 响, 地 价 指 数 仍 居 最 高, 分 别 比 合 肥 淮 北 蚌 埠 淮 南 市 高 出 个 点 ( 见 图 1-12) 图 1-12 五 重 点 市 各 用 途 地 价 指 数 对 比 图

12 12 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 二 2014 年 全 省 监 测 城 市 土 地 供 应 状 况 分 析 ( 一 ) 建 设 用 地 供 应 总 量 大 幅 收 紧, 商 服 住 宅 和 工 业 土 地 供 应 增 幅 和 地 价 增 速 基 本 一 致 2014 年, 全 省 监 测 城 市 供 地 面 积 为 公 顷, 同 比 减 少 9.20%, 占 全 省 供 应 总 量 的 45.50% 受 房 地 产 市 场 需 求 下 降 的 影 响,2014 全 省 监 测 城 市 商 服 和 住 房 用 地 供 应 较 上 年 分 别 减 少 17.10% 17.30%, 且 同 期 商 服 和 住 宅 地 价 增 速 也 均 较 上 年 有 所 回 落, 增 速 降 幅 分 别 为 1.53 个 和 1.58 个 百 分 点 ; 工 矿 仓 储 用 地 供 应 面 积 较 上 年 基 本 持 平, 同 期 工 业 地 价 较 上 年 也 基 本 一 致, 二 者 变 化 相 同 ( 图 2-1) ( 二 ) 保 障 性 住 房 用 地 供 应 量 占 住 宅 用 地 供 应 量 比 例 小 幅 增 加, 符 合 政 策 导 向 2014 年 10 月 29 日, 国 务 院 常 务 会 议 提 出 稳 定 住 房 消 费, 加 强 保 障 性 住 房 建 设, 放 宽 提 取 公 积 金 支 付 房 租 条 件 在 全 省 监 测 城 市 建 设 用 地 供 应 总 量 大 幅 减 少 的 情 况 下, 保 障 性 住 房 用 地 供 应 也 有 所 下 降, 降 幅 为 7.3% 但 从 保 障 性 住 房 用 地 供 应 占 住 宅 用 地 供 应 的 比 例 来 看, 中 低 价 位 中 小 套 型 经 济 适 用 房 廉 租 及 公 共 租 赁 住 房 供 应 面 积 占 比 为 52.20%, 比 上 年 同 期 增 加 了 5.70 个 百 分 点 说 明 在 保 障 性 住 房 用 地 方 面, 全 省 监 测 市 土 地 供 应 结 构 基 本 符 合 现 阶 段 加 强 保 障 性 住 房 建 设 的 导 向 ( 图 2-1)

13 全 省 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 13 图 2-1 全 省 监 测 城 市 土 地 供 应 情 况 比 较 数 据 来 源 : 全 省 监 测 城 市 土 地 供 应 数 据 来 源 于 国 土 资 源 部 土 地 市 场 动 态 监 测 监 管 系 统 ( 三 ) 建 设 用 地 供 应 总 量 增 长 率 和 综 合 地 价 增 长 率 同 步 下 行, 土 地 市 场 运 行 趋 冷 2014 年 全 省 建 设 用 地 供 应 总 量 持 续 减 少, 综 合 地 价 增 长 率 也 较 上 年 有 所 放 缓, 这 是 自 2010 年 以 来, 全 省 建 设 用 地 供 应 总 量 增 长 率 和 综 合 地 价 增 长 率 第 二 波 同 步 下 行 且 2014 年 全 省 建 设 用 地 供 应 总 量 增 速 为 近 七 年 来 第 二 低, 综 合 地 价 增 速 为 近 七 年 来 最 低, 反 映 了 当 前 土 地 市 场 的 下 行 趋 势 ( 见 图 2-2) 图 至 2014 年 监 测 城 市 建 设 用 地 供 应 量 增 长 率 与 综 合 地 价 增 长 率 比 较

14 14 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 三 地 价 与 房 地 产 市 场 关 系 分 析 ( 一 ) 地 价 变 动 幅 度 大 于 房 价 变 动 幅 度, 各 市 商 服 住 宅 地 价 房 价 比 存 在 较 大 差 异 2014 年, 部 分 监 测 城 市 住 宅 商 服 用 地 地 价 房 价 比 的 中 位 数 为 28.40% 25.00%, 分 别 同 比 提 高 了 个 百 分 点, 说 明 地 价 变 动 幅 度 大 于 房 价 变 动 幅 度 除 黄 山 宿 州 阜 阳 和 宣 城 市 商 服 地 价 房 价 比 大 于 住 宅 地 价 房 价 比 外, 其 余 市 则 住 宅 地 价 房 价 比 大 于 商 服 地 价 房 价 比, 在 一 定 程 度 上 反 映 四 市 商 服 物 业 中 的 土 地 成 本 高 于 住 宅 物 业 中 的 土 地 成 本 商 服 住 宅 用 途 地 价 房 价 比 最 高 最 低 值 相 差 很 大 ( 图 3-1) 图 3-1 全 省 监 测 城 市 商 服 住 宅 用 地 地 价 房 价 对 比 图 注 : 因 数 据 缺 失, 本 节 分 析 不 包 括 亳 州 滁 州 地 价 房 价 比, 以 及 合 肥 芜 湖 商 服 用 地 地 价 房 价 比 ( 二 ) 房 地 产 开 发 投 资 增 速 创 近 五 年 新 低, 房 地 产 开 发 企 业 土 地 购 置 面 积 大 幅 降 低, 与 综 合 地 价 增 速 呈 现 较 强 的 一 致 性 2014 年, 全 省 房 地 产 开 发 投 资 增 速 创 近 七 年 新 低, 增 长 率 为

15 全 省 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 %, 增 速 较 上 年 回 落 个 百 分 点 全 省 房 地 产 企 业 拿 地 面 积 大 幅 降 低, 降 幅 22.76%, 增 速 较 上 年 下 降 个 百 分 点 全 省 监 测 市 综 合 地 价 增 速 微 幅 放 缓, 较 上 年 降 低 了 1.54 个 百 分 点 从 增 长 率 变 动 情 况 来 看, 三 指 标 增 速 呈 现 较 强 的 一 致 性 ( 见 图 3-2), 表 明 房 地 产 投 资 放 缓 影 响 房 地 产 企 业 预 期, 进 一 步 使 得 地 价 增 速 放 缓 图 3-2 全 省 监 测 城 市 综 合 地 价 增 长 率 与 房 地 产 开 发 投 资 增 长 率 房 地 产 企 业 拿 地 面 积 及 其 增 速 比 较 数 据 来 源 : 综 合 地 价 增 长 率 房 地 产 企 业 拿 地 面 积 来 自 安 徽 省 城 市 地 价 动 态 监 测 系 统 ;2007 年 至 2014 年 房 地 产 开 发 投 资 来 自 安 徽 省 统 计 局 公 布 的 1-12 月 份 经 济 运 行 监 测 数 据 ( 三 ) 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 额 同 比 下 降, 反 映 房 地 产 市 场 需 求 减 弱, 助 推 住 宅 地 价 回 落 2014 年, 全 省 商 品 房 销 售 面 积 是 万 平 方 米, 较 上 年 减 少 1.00%, 增 速 较 上 年 回 落 个 百 分 点 ; 销 售 额 为 亿 元, 同 比 增 加 5.10%, 增 速 较 上 年 回 落 个 百 分 点 全 省 监 测 市 住 宅 地 价 增 速 微 幅 放 缓, 较 上 年 降 低 了 1.58 个 百 分 点 从 增 长 率 变 动 情 况 来 看, 三 指 标 值 趋 势 保 持 一 致, 反 映 房 地 产 市 场 需 求 减 弱, 助 推 住 宅 地 价 回 落 ( 见 图 3-3)

16 16 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 图 3-3 全 省 监 测 城 市 住 宅 地 价 增 长 率 与 商 品 房 销 售 面 积 销 售 额 及 其 增 速 比 较 数 据 来 源 : 综 合 地 价 增 长 率 来 自 安 徽 省 城 市 地 价 动 态 监 测 系 统 ;2007 年 至 2014 年 商 品 房 销 售 面 积 和 商 品 房 销 售 额 来 自 安 徽 省 统 计 局 公 布 的 1-12 月 份 经 济 运 行 监 测 数 据 四 地 价 变 化 与 社 会 经 济 发 展 关 系 分 析 ( 一 ) 各 市 综 合 地 价 增 长 率 与 GDP 增 长 率 同 向 回 落, 且 回 落 幅 度 基 本 一 致 2014 年, 由 于 受 投 资 增 长 不 足 融 资 瓶 颈 凸 显 实 体 产 业 相 对 停 滞 等 因 素 影 响, 全 省 除 宿 州 市 GDP 增 长 率 略 高 于 上 年 外, 其 他 监 测 市 均 出 现 回 落 GDP 增 长 率 回 落 的 同 时, 有 11 个 监 测 市 综 合 地 价 增 长 率 也 回 落,5 个 市 较 上 年 基 本 持 平 宿 州 市 在 GDP 微 升 的 同 时 综 合 地 价 也 保 持 略 增 ( 见 图 4-1) 全 省 综 合 地 价 增 长 率 下 降 幅 度 与 GDP 增 长 率 回 落 幅 度 基 本 一 致 整 体 来 看, 国 民 经 济 运 行 态 势 对 土 地 变 化 有 一 定 程 度 的 影 响

17 全 省 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 17 图 4-1 全 省 监 测 城 市 综 合 地 价 增 长 率 与 GDP 增 长 率 对 比 图 数 据 来 源 : 综 合 地 价 增 长 率 来 自 安 徽 省 城 市 地 价 动 态 监 测 系 统 ;2007 年 至 2014 年 GDP 增 长 率 来 自 安 徽 省 统 计 局 发 布 数 据 ( 二 ) 各 城 市 社 会 消 费 品 零 售 额 增 长 率 略 有 下 降, 对 商 服 地 价 正 向 变 动 的 作 用 力 较 弱 2014 年, 全 省 社 会 消 费 品 零 售 额 增 长 率 为 13.00%, 较 上 一 年 下 降 1 个 百 分 点, 同 期 商 服 地 价 增 长 率 回 落 1.53 个 百 分 点 各 监 测 城 市 社 会 消 费 品 零 售 额 与 上 年 增 幅 相 比 差 异 较 小, 在 和 之 间, 而 商 服 地 价 增 长 率 与 上 年 增 幅 差 异 相 比 则 相 对 较 大, 在 % 和 7.56% 之 间 总 体 来 说, 社 会 消 费 品 零 售 额 增 速 与 商 服 地 价 变 动 规 律 各 异, 社 会 消 费 品 零 售 额 增 长 率 对 商 服 地 价 正 向 变 动 的 作 用 力 较 弱 ( 图 4-2) 图 4-2 全 省 监 测 城 市 商 服 地 价 增 长 率 与 社 会 消 费 品 零 售 额 增 长 率 对 比 图 数 据 来 源 : 综 合 地 价 增 长 率 来 自 安 徽 省 城 市 地 价 动 态 监 测 系 统 ; 社 会 消 费 品 零 售 额 增 长 率 来 自 安 徽 省 统 计 局 发 布 数 据

18 18 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 ( 三 ) 各 监 测 市 规 模 以 上 工 业 增 加 值 增 速 变 动 与 工 业 地 价 增 速 变 动 方 向 基 本 一 致, 呈 一 定 相 关 性 2014 年, 各 市 规 模 以 上 工 业 增 加 值 增 长 率 11.20%, 较 上 年 回 落 2.50 个 百 分 点, 工 业 地 价 与 上 年 基 本 持 平, 略 降 为 0.60 个 百 分 点 除 淮 南 和 巢 湖 市 规 模 以 上 工 业 增 加 值 增 幅 分 别 由 于 能 源 产 业 疲 软 和 吸 咐 能 力 减 弱 ( 市 降 为 县 ) 导 致 降 幅 较 大 外, 其 余 市 回 落 差 异 不 大 各 监 测 市 规 模 以 上 工 业 增 加 值 增 速 变 动 与 工 业 地 价 增 速 变 动 方 向 基 本 一 致, 呈 一 定 相 关 性 ( 图 4-3) 图 4-3 全 省 监 测 市 工 业 地 价 增 长 率 与 规 模 以 上 工 业 增 加 值 增 长 率 对 比 图 数 据 来 源 : 综 合 地 价 增 长 率 来 自 安 徽 省 城 市 地 价 动 态 监 测 系 统 ; 规 模 以 上 工 业 增 加 值 增 长 率 来 自 安 徽 省 统 计 局 发 布 数 据 五 影 响 地 价 的 主 要 影 响 因 素 分 析 ( 一 ) 全 省 经 济 和 房 地 产 投 资 增 速 放 缓, 促 使 城 市 地 价 趋 于 稳 定 随 着 经 济 增 长 速 度 换 挡 期 结 构 调 整 阵 痛 期 和 前 期 刺 激 政 策 消 化 期 三 期 叠 加 的 经 济 新 常 态 的 发 展, 全 省 房 地 产 市 场 也 逐 步 走 进 了 新 常 态, 从 高 速 增 长 转 向 中 高 速 增 长 在 此 背 景 下,2014 年 全 省 GDP 增 长 率

19 全 省 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 19 平 均 为 9.20%, 较 2013 年 下 降 了 1.70 个 百 分 点 房 地 产 投 资 增 长 率 为 10.00%, 较 2013 年 下 降 了 个 百 分 点 在 全 省 经 济 和 房 地 产 投 资 增 速 放 缓 的 大 环 境 下,2014 年 房 地 产 开 发 企 业 总 体 拿 地 趋 于 保 守 谨 慎, 土 地 购 置 需 求 弱 化, 全 省 17 个 监 测 城 市 房 地 产 用 地 供 应 量 为 公 顷, 较 2013 年 下 降 22.76%; 房 地 产 用 地 招 拍 挂 出 让 总 价 为 亿 元, 较 2013 年 下 降 15.83% 综 上 分 析,2014 年 全 省 经 济 和 房 地 产 投 资 增 速 放 缓 对 全 省 地 价 监 测 市 影 响 较 大, 造 成 土 地 总 体 需 求 的 减 少, 导 致 地 价 增 幅 回 落, 地 价 水 平 趋 于 稳 定 ( 二 ) 城 市 发 展 规 划 带 动 商 服 地 价 预 期 向 好, 但 受 库 存 偏 大 及 电 子 商 务 影 响, 商 服 地 价 增 速 放 缓 在 设 立 合 肥 保 税 区, 以 及 中 原 经 济 区 规 划 大 别 山 片 区 区 域 发 展 与 扶 贫 攻 坚 规 划 关 于 依 托 黄 金 水 道 推 动 长 江 经 济 发 展 的 指 导 意 见 等 国 家 区 域 战 略 建 设 规 划 的 带 动 和 辐 射 下, 合 肥 马 鞍 山 亳 州 六 安 巢 湖 等 监 测 市 商 服 地 价 预 期 向 好,2014 年 商 服 地 价 在 全 省 保 持 较 高 的 增 长 率 与 此 同 时, 近 年 因 住 宅 限 购 投 资 渠 道 短 缺 以 及 投 资 者 对 通 货 膨 胀 的 担 忧, 使 得 大 量 资 金 涌 入 商 业 地 产, 全 省 商 服 地 产 规 模 得 以 快 速 扩 张, 库 存 压 力 偏 大 加 上 电 子 商 务 的 强 劲 发 展 也 对 传 统 商 服 市 场 形 成 了 一 定 的 冲 击,2014 年 商 服 地 价 表 现 为 增 速 放 缓 ( 三 ) 各 城 市 施 行 针 对 性 的 房 地 产 政 策, 住 宅 地 价 涨 幅 变 化 不 一 2014 年, 全 省 房 地 产 市 场 进 入 调 整 阶 段, 受 2013 年 年 末 信 贷 紧 缩 影 响, 年 初 各 监 测 城 市 房 地 产 市 场 土 地 市 场 热 度 较 上 年 均 有 不 同 程 度 的 下 降 限 购 和 限 贷 取 消 后, 政 底 层 面 的 第 三 轮 救 市 开 启, 全 省 施 行 省 内 住 房 公 积 金 可 异 地 贷 款 的 政 策, 铜 陵 宣 城 芜 湖 淮 南 池 州 马 鞍 山 等 市 出 台 公 积 金 贷 款 新 政, 铜 陵 宿 州 马 鞍 山 推 出 契 税 补 贴 政 策, 以 及 芜

20 20 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 湖 高 校 人 才 新 政 补 充 细 则 实 施 等 政 策, 以 期 刺 激 楼 市 复 苏, 但 在 高 企 的 市 场 房 地 产 库 存 压 力 过 大 的 形 势 下, 住 宅 地 价 涨 幅 变 化 不 一 合 肥 亳 州 滁 州 阜 阳 宿 州 巢 湖 住 宅 地 价 均 保 持 小 幅 上 涨 ; 黄 山 淮 北 地 价 虽 然 没 有 涨, 但 房 地 产 开 发 企 业 土 地 购 置 面 积 较 2013 年 有 所 增 加 此 外, 受 限 购 政 策 放 开 等 翘 尾 因 素 的 影 响, 六 安 池 州 宿 州 商 品 房 销 售 面 积 大 幅 增 长 ( 四 ) 工 业 用 地 价 格 基 本 维 持 稳 定 态 势 2014 年, 各 地 政 府 为 增 强 区 域 综 合 竞 争 力, 吸 引 更 多 工 业 企 业 入 驻, 对 工 业 用 地 均 有 一 定 的 政 策 引 导 但 是 由 于 各 监 测 市 对 周 围 的 辐 射 和 吸 咐 能 力 比 较 有 限, 对 工 业 企 业 的 吸 引 力 不 强, 工 业 用 地 多 以 底 价 成 交, 工 业 用 地 价 格 基 本 维 持 稳 定 态 势, 地 价 上 涨 幅 度 较 小, 少 数 监 测 市 甚 至 为 0 六 2015 年 全 省 城 市 地 价 变 化 状 况 预 测 ( 一 ) 全 省 经 济 发 展 战 略, 实 行 货 币 和 信 贷, 以 及 全 面 升 级 救 市 政 策 等 叠 加 效 应, 从 而 带 动 监 测 城 市 地 价 持 续 稳 定 增 长 2015 年 省 政 府 工 作 报 告 提 出 : 加 大 基 础 设 施 主 导 产 业 高 成 长 性 产 业 民 生 和 社 会 事 业 投 入, 实 施 一 批 战 略 性 全 局 性 基 础 性 项 目, 新 开 工 亿 元 以 上 重 点 项 目 1600 个 以 上 开 工 建 设 引 江 济 淮 商 合 杭 高 铁 合 安 九 高 铁 等 重 大 工 程, 建 成 合 福 高 铁 宁 安 城 际 铁 路 同 时 推 动 合 肥 长 三 角 副 中 心 城 市 建 设, 促 进 皖 江 城 市 联 动 发 展 跨 江 发 展, 打 造 长 江 经 济 带 重 要 增 长 极 且 落 实 支 持 发 展 各 项 政 策, 加 大 皖 北 基 础 设 施 和 基 本 公 共 服 务 支 持 力 度, 实 施 一 批 强 基 础 补 短 板 的 重 大 项 目, 增 强 皖 北 发 展 内 生

21 全 省 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 21 动 力 并 加 快 综 合 保 税 区 出 口 加 工 区 和 保 税 物 流 园 区 建 设, 加 强 进 境 货 物 检 验 检 疫 指 定 口 岸 建 设 等 这 些 变 化 必 将 影 响 到 投 资 性 需 求, 进 而 影 响 房 地 产 及 土 地 市 场 需 求 虽 然 经 济 存 在 一 定 的 下 行 压 力, 但 在 国 内 整 体 货 币 信 贷 政 策 仍 保 持 稳 健, 降 准 降 息 已 成 现 实, 加 上 安 徽 省 房 地 产 政 策 救 市 全 面 升 级, 即 安 徽 省 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 意 见 ( 建 房 号 ) 中 明 确 全 面 停 止 住 房 限 购 政 策, 推 行 棚 户 区 改 造 货 币 化 安 置, 货 币 化 安 置 比 例 原 则 上 不 低 于 40%, 农 民 退 出 宅 基 地 进 城 购 房, 给 予 一 次 性 购 房 奖 励 等, 以 及 2014 年 公 积 金 新 政 和 契 税 补 贴 政 策 持 续 效 应 发 挥, 住 房 需 求 将 进 一 步 释 放 上 述 政 策 的 叠 加 效 应 促 使 各 监 测 市 地 价 持 续 稳 定 增 长 ( 二 ) 受 制 于 存 量 房 地 产 规 模 过 大 和 电 子 商 务 强 劲 发 展, 预 计 2015 年 商 服 和 住 宅 地 价 增 幅 分 化 明 显, 少 数 监 测 市 增 幅 回 落 多 年 来, 各 地 新 城 规 划 不 断 扩 张, 大 量 新 增 建 设 用 地 投 入 到 商 品 房 市 场, 导 致 部 分 城 市 出 现 供 求 失 衡 资 料 显 示,2014 年 末,13 个 监 测 市 商 品 房 待 售 面 积 达 万 套 1 ( 巢 湖 合 肥 宿 州 阜 阳 数 据 缺 失 ), 亳 州 马 鞍 山 淮 北 黄 山 铜 陵 的 库 存 去 化 周 期 超 过 30 个 月 2, 加 之 十 二 五 期 间 保 障 性 安 居 工 程 的 大 力 推 进, 外 来 人 口 稍 显 不 足, 少 数 监 测 市 新 增 住 宅 需 求 相 对 不 足 年 各 监 测 市 商 服 用 地 供 应 总 面 积 为 公 顷, 随 着 这 些 用 地 的 开 发 建 设, 商 服 累 计 规 模 将 进 一 步 扩 大, 加 之 电 子 商 务 发 展 的 异 军 崛 起, 对 于 传 统 商 服 冲 击 日 益 明 显, 商 服 地 价 的 增 长 动 力 明 显 不 强 综 上 分 析, 预 计 2015 年 各 城 市 间 商 服 和 住 宅 地 价 增 幅 分 化 明 显, 少 数 监 测 市 增 幅 回 落, 整 体 商 业 和 住 宅 地 价 将 趋 于 稳 定 ( 三 ) 工 业 地 价 上 涨 幅 度 较 小 2015 年, 安 徽 省 加 强 战 略 性 新 兴 产 业 和 现 代 服 务 业 招 商 引 资, 积 极

22 22 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 承 接 质 量 效 益 好 的 劳 动 密 集 型 产 业 推 进 全 产 业 链 招 商 和 产 业 集 聚 发 展, 引 进 培 育 一 批 区 域 性 总 部 功 能 性 机 构 和 研 发 中 心, 鼓 励 跨 区 域 设 立 产 业 合 作 园 区, 深 化 与 央 企 全 国 知 名 民 企 合 作 以 推 动 承 接 产 业 转 移 的 全 面 与 快 速 发 展 同 时, 以 创 新 推 动 产 业 结 构 优 化 升 级, 加 快 发 展 现 代 物 流 业, 建 设 一 批 综 合 物 流 专 业 物 流 园 区, 大 力 发 展 航 空 航 运 服 务 业, 推 动 临 港 临 空 产 业 集 聚 特 色 化 发 展 工 业 企 业 效 益 的 提 升 将 促 使 工 业 地 价 平 稳 发 展 但 少 数 监 测 市 由 于 政 府 吸 引 力 较 弱 等, 政 府 为 了 吸 引 企 业 投 资, 往 往 加 大 专 业 招 商 力 度, 优 化 营 商 环 境, 创 新 服 务 机 制, 工 业 用 地 成 交 仍 将 以 底 价 成 交 为 主 预 计 2015 年 整 体 工 业 地 价 将 小 幅 增 长 二 一 五 年 五 月 注 : 本 报 告 以 监 测 数 据 测 算 增 长 率 保 留 小 数 点 两 位, 统 计 局 发 布 数 经 济 运 行 监 测 增 长 率 均 保 留 小 数 点 一 位 12 来 自 合 富 辉 煌 ( 中 国 ) 华 东 区 域 安 徽 公 司 开 发 研 究 中 心 市 场 部

23 02 部 分 监 测 城 市 地 价 整 体 状 况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014

24 24 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 年 合 肥 市 地 价 状 况 分 析 报 告 一 城 市 地 价 水 平 及 变 化 趋 势 ( 一 ) 整 体 地 价 水 平 有 所 上 升, 总 体 呈 现 稳 中 有 升 的 态 势 1 地 价 整 体 水 平 2014 年 合 肥 市 城 市 总 体 综 合 地 价 水 平 值 为 2772 元 /m 2, 增 长 率 为 9.09% 其 中, 商 业 用 地 平 均 地 价 为 5726 元 /m 2, 增 长 率 为 4.72%; 居 住 用 地 平 均 地 价 为 3951 元 /m 2, 增 长 率 为 10.58%; 工 业 用 地 平 均 地 价 为 408 元 /m 2, 与 去 年 持 平 商 业 居 住 工 业 地 价 水 平 呈 阶 梯 状 排 列, 商 业 地 价 最 高, 居 住 地 价 次 之, 工 业 地 价 最 低, 水 平 值 之 比 为 1:0.69:0.07 ( 见 图 1-1)

25 部 分 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 25 图 1-1 合 肥 市 2014 年 ( 分 类 ) 地 价 水 平 柱 状 图 从 历 年 地 价 水 平 值 比 较 来 看, 合 肥 市 整 体 地 价 水 平 值 增 幅 加 速, 其 中 的 住 宅 地 价 水 平 增 幅 较 大, 起 拉 动 作 用 合 肥 市 整 体 地 价 水 平 历 年 状 况 如 表 地 价 整 体 增 长 率 与 2013 年 相 比,2014 年 合 肥 市 地 价 总 体 水 平 增 幅 明 显, 地 价 综 合 同 比 增 长 率 为 9.09% 其 中, 商 业 地 价 平 均 增 长 率 为 4.72%, 居 住 地 价 平 均 增 长 率 为 10.58%, 工 业 地 价 平 均 增 长 率 为 年 地 价 依 旧 保 持 去 年 的 增 长 趋 势, 住 宅 地 价 增 长 率 最 高, 仍 是 地 价 增 长 的 领 头 羊, 工 业 地 价 增 长 率 最 小 表 1-1 合 肥 市 整 体 地 价 水 平 历 年 状 况 表 单 位 : 元 /m 2 综 合 商 业 居 住 工 业 2008 年 年 年 年 年 年 年 从 历 年 地 价 增 长 幅 度 来 看, 合 肥 市 整 体 地 价 增 长 幅 度 总 体 呈 现 波 浪

26 26 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 起 伏 并 在 高 位 徘 徊 的 态 势, 反 应 时 间 上 略 滞 后 于 全 国 宏 观 经 济 形 势 特 别 是 一 线 城 市 房 地 产 市 场 的 变 化 速 率 合 肥 市 整 体 地 价 增 长 率 历 年 状 况 如 表 1-2 和 图 1-2 表 1-2 合 肥 市 整 体 地 价 增 长 率 历 年 状 况 表 单 位 :% 综 合 商 业 居 住 工 业 2007 年 年 年 年 年 年 年 年 图 1-2 合 肥 市 历 年 地 价 变 化 趋 势 图 3 城 市 地 价 指 数 2014 年, 合 肥 市 整 体 综 合 地 价 指 数 为 229, 比 上 一 年 增 加 19 个 点 数 ; 商 业 地 价 指 数 为 193, 比 上 一 年 增 加 9 个 点 数 ; 居 住 地 价 指 数 为 286, 比 上 年 增 加 了 27 个 点 数 ; 工 业 地 价 指 数 为 152, 与 上 一 年 相 同 居 住 地 价 指 数 涨 幅 最 高, 商 业 次 之, 工 业 地 价 指 数 没 有 发 生 变 化

27 部 分 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 27 表 1-3 合 肥 市 整 体 地 价 指 数 历 年 状 况 表 单 位 :% 综 合 商 业 居 住 工 业 2008 年 年 年 年 年 年 年 从 历 年 整 体 综 合 地 价 指 数 来 看, 合 肥 市 地 价 整 体 指 数 一 直 处 于 上 升 通 道, 过 程 中 基 本 未 出 现 反 复 的 情 况, 大 多 数 是 逐 年 上 涨 走 势 自 各 级 政 府 对 房 地 产 市 场 严 格 调 控 的 5 年 以 来, 今 年 头 两 个 季 度 合 肥 市 居 住 用 地 交 易 价 格 在 去 年 年 末 合 肥 房 价 蹿 了 一 下 的 背 景 下, 出 现 明 显 上 涨, 下 半 年 涨 幅 回 落, 目 前 已 呈 稳 定 趋 于 平 缓 运 行 的 态 势, 价 格 也 处 在 一 个 较 高 的 水 平 图 1-3 合 肥 市 地 价 整 体 指 数 历 年 状 况 (%)

28 28 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 ( 二 ) 不 同 用 途 地 价 水 平 与 变 化 趋 势 1 商 业 地 价 水 平 及 变 化 趋 势 2014 年 合 肥 市 监 测 区 域 范 围 内 商 业 地 价 总 体 水 平 值 为 5726 元 /m 2, 整 体 增 长 率 为 4.72% 具 体 见 下 表 1-4: 表 年 商 业 地 价 指 标 表 全 市 平 均 一 级 二 级 三 级 四 级 五 级 六 级 地 价 ( 元 /m 2 ) 增 长 率 (%) 年 商 业 级 别 地 价 水 平 值, 第 五 六 级 别 地 价 涨 幅 明 显, 第 一 级 别 商 业 用 地 因 是 老 城 区 范 围, 土 地 供 应 已 饱 和, 成 交 量 较 小, 涨 幅 小 于 平 均 增 长 率, 第 二 至 第 四 级 别 涨 幅 渐 次 增 加, 略 高 于 平 均 增 长 率 ; 与 2013 年 相 比, 商 业 用 地 地 价 增 长 趋 势 依 旧 保 持 低 级 别 用 地 价 格 持 续 大 幅 上 涨, 从 各 个 级 别 的 增 长 趋 势 来 看, 商 业 用 地 整 体 增 长 水 平 保 持 在 4.00% %, 具 体 如 图 1-4 图 年 商 业 用 地 地 价 增 长 趋 势 图 (%) 从 合 肥 市 历 年 商 业 地 价 级 别 增 长 状 况 来 看, 高 级 别 增 长 速 度 较 缓, 低 级 别 增 速 较 快 近 年 来, 由 于 成 熟 商 圈 内 的 优 质 地 块 具 有 稀 缺 性, 成 交 地 块 相 对 较 少, 成 交 的 多 集 中 在 低 级 别 区 域, 这 一 方 面 得 益 于 高 铁 南

29 部 分 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 29 站 建 成 使 用, 形 成 大 规 模 高 强 度 的 高 铁 经 济, 是 合 肥 的 又 一 个 核 心 增 长 极, 另 一 方 面 主 要 依 托 于 合 肥 作 为 长 三 角 城 市 群 副 中 心 城 市 之 一, 与 南 京 杭 州 并 提, 合 肥 的 长 三 角 定 位 被 提 到 了 前 所 未 有 的 度, 为 合 肥 未 来 的 快 速 发 展 提 供 了 契 机, 合 肥 更 具 有 投 资 价 值, 合 肥 将 会 引 起 一 场 商 业 地 产 投 资 的 热 潮 商 业 地 价 级 别 增 长 率 历 年 状 况 如 表 1-5 表 1-5 合 肥 市 商 业 地 价 级 别 增 长 率 历 年 状 况 单 位 :% 全 市 平 均 一 级 二 级 三 级 四 级 五 级 六 级 2008 年 年 年 年 年 年 年 居 住 地 价 水 平 及 变 化 趋 势 2014 年 合 肥 市 监 测 区 域 范 围 内 居 住 地 价 总 体 水 平 值 为 3951 元 /m 2, 整 体 增 长 率 为 10.58% 具 体 见 下 表 1-6 表 年 居 住 地 价 指 标 表 全 市 平 均 一 级 二 级 三 级 四 级 五 级 地 价 ( 元 /m 2 ) 增 长 率 (%) 年 居 住 级 别 地 价 增 幅 最 高 区 域 为 三 级, 比 2012 年 增 加 了 13.68%, 五 级 地 段 稍 次 之, 增 幅 为 5.87%, 一 二 级 地 主 要 是 老 城 区 土 地 收 储 熟 化 成 本 增 加, 属 于 成 本 拉 动 型 上 涨 ; 第 三 四 五 级 别 主 要 是 由 于 城 市 多 中 心 发 展 态 势 增 强, 逐 渐 向 新 区 扩 张, 导 致 低 级 别 用 地 成 交 量 增

30 30 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 加, 推 高 地 价 另 一 方 面 也 是 因 为 今 年 的 住 宅 用 地 的 供 应 情 况 比 较 乐 观, 滨 湖 区 高 新 区 等 新 区 成 为 供 地 计 划 倾 斜 区 域 的 首 选, 这 在 土 地 成 交 上 也 有 所 体 现 从 各 个 级 别 的 增 长 走 势 来 看, 居 住 用 地 整 体 上 升 水 平 保 持 在 10.00% 左 右, 各 个 级 别 增 长 情 况 如 图 1-5 图 年 居 住 用 地 地 价 增 长 趋 势 图 (%) 从 合 肥 市 历 年 居 住 地 价 级 别 增 长 状 况 来 看, 高 级 别 增 幅 较 缓, 低 级 别 增 速 较 快 居 住 地 价 级 别 增 长 率 历 年 状 况 如 表 1-7 表 1-7 合 肥 市 居 住 地 价 级 别 增 长 历 年 状 况 单 位 :% 全 市 平 均 一 级 二 级 三 级 四 级 五 级 2006 年 年 年 年 年 年 年 年 年 今 年 1 月 份 蜀 山 区 成 交 一 地 块 就 刷 新 合 肥 楼 市 单 价 地 王 最 高 记 录, 溢 价 率 216%, 在 三 月 份 最 为 集 中 的 一 次 土 地 出 让 中, 揽 金 42 亿, 溢 价 现

31 部 分 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 31 象 频 出,5 月 份 包 河 土 地 迎 来 供 应 潮, 信 达 地 产 刷 新 合 肥 总 价 地 王 3 工 业 地 价 水 平 及 变 化 趋 势 2014 年 合 肥 市 监 测 区 域 范 围 内 工 业 地 价 总 体 水 平 值 为 408 元 /m 2, 连 续 六 年 持 平 工 业 一 级 地 价 水 平 值 为 430 元 /m 2 二 级 地 价 水 平 值 为 407 元 /m 2, 级 别 地 价 增 长 率 0%; 三 级 地 价 水 平 值 为 286 元 /m 2, 级 别 地 价 增 长 率 0% 连 续 几 年 工 业 用 地 价 格 零 增 长, 工 业 用 地 低 价 供 应 带 来 一 系 列 后 遗 症, 新 土 改 临 近, 与 之 配 套 的 工 业 用 地 制 度 改 革 方 案 亦 逐 步 清 晰, 通 过 提 高 地 价, 推 行 工 业 弹 性 年 期 制 度, 来 提 高 工 业 用 地 的 集 约 使 用 效 率, 已 经 出 让 的 存 量 用 地 的 退 出 机 制, 也 是 节 约 集 约 利 用 土 地 的 一 大 方 向 二 城 市 地 价 与 房 价 对 比 分 析 ( 一 ) 地 价 与 房 价 比 值 分 析 从 合 肥 市 2014 年 地 价 水 平 和 房 屋 销 售 情 况 (1-11 月 ) 分 析 来 看 (1-11 月 份, 市 区 商 品 房 销 售 均 价 为 元 /m 2 ), 合 肥 市 整 体 综 合 楼 面 地 价 占 市 区 商 品 房 平 均 销 售 价 格 的 比 例 在 16.88%, 其 中 合 肥 市 居 住 整 体 楼 面 地 价 占 房 价 的 比 例 为 23.00%, 与 上 年 楼 面 地 价 在 房 价 中 的 比 例 持 平 居 住 地 价 占 房 价 的 比 例 构 成 如 图 2-1 图 2-1 居 住 地 价 与 房 价 的 比 例 构 成

32 32 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 ( 二 ) 地 价 变 化 率 与 房 价 变 化 率 比 较 从 地 价 和 房 价 的 动 态 变 化 来 看,2014 年 合 肥 市 城 市 总 体 综 合 地 价 增 长 率 为 9.09%,1-11 月 份, 市 区 商 品 房 销 售 均 价 同 比 增 长 9.53%,2014 年 居 住 用 地 平 均 地 价 增 长 率 为 10.58%, 商 品 住 宅 实 际 销 售 价 格 同 比 增 长 10.21% 根 据 国 家 统 计 局 2014 年 12 月 18 日 发 布 的 2014 年 11 月 份 70 个 大 中 城 市 住 宅 销 售 价 格 变 动 情 况 显 示, 合 肥 市 则 在 连 续 下 跌 5 个 月 后, 首 度 止 跌 合 肥 也 是 11 月 份 70 个 大 中 城 市 仅 有 的 3 个 ( 另 外 两 个 为 南 京 和 深 圳 ) 房 价 环 比 持 平 的 城 市 2014 年 11 月 合 肥 市 新 建 住 宅 价 格 指 数 同 比 为 99.4, 环 比 100.0, 定 基 ( 以 2010 年 价 格 为 100)111.0, 居 住 用 地 整 体 地 价 增 长 率 略 高 于 新 建 住 宅 价 格 的 增 长 三 城 市 地 价 与 土 地 市 场 协 调 状 况 ( 一 ) 地 价 变 化 率 与 土 地 计 划 供 应 面 积 增 长 率 对 比 2014 年, 全 年 计 划 供 应 地 块 87 块, 国 有 建 设 用 地 供 应 计 划 总 量 公 顷, 供 应 计 划 较 2013 年 的 公 顷 下 调 了 0.98%; 其 中 : 同 比 降 幅 最 大 的 是 公 租 房 用 地 % 居 住 用 地 增 加 12.80%, 商 业 用 地 增 加 25.30% 2014 年 地 价 综 合 增 长 率 为 9.09%, 领 先 于 用 地 供 应 计 划 变 动 趋 势 ( 二 ) 地 价 变 化 率 与 土 地 实 际 供 应 面 积 增 长 率 对 比 2014 年 1-11 月, 合 肥 市 市 区 供 应 经 营 性 用 地 公 顷, 面 积 同 比 下 降 3.45%, 宗 数 同 比 减 少 8.22%; 工 业 用 地 供 应 宗 地 数 与 去 年 同 期 没 有 变 化, 总 面 积 公 顷, 与 去 年 同 期 相 比 增 加 58.19%, 总 价 款 亿

33 部 分 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 33 元, 与 去 年 同 期 相 比 增 加 72.99% 从 经 营 性 供 应 结 构 来 看, 住 宅 用 地 ( 含 商 住 用 地 的 中 居 住 部 分 ) 虽 然 较 去 年 同 期 减 少 27.15%, 但 是 在 供 应 总 量 比 重 较 大, 占 56.87%, 非 居 住 用 地 较 去 年 同 期 减 少 21.16%, 占 供 应 总 量 的 43.13% 2014 年 城 市 综 合 地 价 增 长 率 为 9.09%, 比 建 设 用 地 供 应 面 积 增 长 率 高 出 个 百 分 点 ; 比 经 营 性 用 地 实 际 成 交 面 积 增 长 率 高 出 个 百 分 点 合 肥 市 是 国 土 资 源 部 确 立 的 集 约 节 约 利 用 土 地 试 点 城 市, 坚 持 节 约 集 约, 充 分 盘 活 存 量 运 用 提 高 工 业 用 地 投 资 强 度 指 标, 高 效 集 约 利 用 土 地, 确 保 以 最 少 的 土 地 占 有 获 得 最 大 的 产 值 效 益, 继 2013 年 出 台 了 一 揽 子 举 措 关 于 促 进 存 量 商 业 用 地 提 高 土 地 利 用 效 益 的 意 见 关 于 盘 活 存 量 用 地 提 高 土 地 利 用 效 益 的 意 见 关 于 促 进 工 业 用 地 集 约 利 用 的 意 见 等 政 策 文 件 后,2014 年 7 月 又 出 台 了 合 肥 市 人 民 政 府 关 于 盘 活 存 量 建 设 用 地 提 高 土 地 利 用 效 率 的 实 施 意 见 来 保 障 土 地 节 约 集 约 利 用, 鼓 励 利 用 自 有 存 量 工 业 用 地, 通 过 拆 建 改 建 扩 建 等 方 式 提 高 容 积 率 继 续 从 事 工 业 生 产 ; 支 持 老 工 业 基 地 调 整 改 造 规 划 范 围 内 的 企 业 利 用 自 有 存 量 建 设 用 地 自 行 改 造 升 级 鼓 励 建 设 大 型 集 中 商 业 酒 店 类 等 商 业 综 合 体 作 为 全 国 唯 一 的 节 约 集 约 用 地 试 点 市, 我 市 节 约 集 约 用 地 试 点 在 取 得 阶 段 性 成 果 后, 将 制 定 出 台 节 约 集 约 用 地 实 施 意 见, 继 续 提 升 节 约 集 约 用 地 水 平, 探 索 建 立 城 乡 统 一 的 建 设 用 地 市 场 四 城 市 地 价 与 房 屋 市 场 协 调 状 况 ( 一 ) 地 价 变 化 率 与 房 屋 供 应 面 积 增 长 率 比 较 据 合 肥 市 房 产 局 初 步 统 计, 截 止 2014 年 11 月 末, 全 市 结 转 可 售 商 品

34 34 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 房 面 积 为 万 平 方 米, 其 中 商 品 住 宅 万 平 方 米 今 年 以 来 合 肥 楼 市 一 直 处 于 供 大 于 求 的 局 面, 比 去 年 同 期 的 市 场 库 存 压 力 要 大, 销 量 下 跌, 但 房 价 坚 挺, 住 宅 用 地 交 易 面 积 下 降, 成 交 均 价 较 去 年 上 涨, 地 价 的 变 化 与 房 屋 的 供 给 呈 同 方 向 变 化, 呈 现 出 量 跌 价 涨 的 趋 势, 刚 需 群 体 购 房 意 愿 有 所 下 跌 ( 二 ) 地 价 变 化 率 与 房 屋 实 际 销 售 面 积 增 长 率 对 比 1-11 月 份, 全 市 商 品 房 销 售 面 积 为 万 平 方 米 ( 套 ), 同 比 下 降 9.17% ; 其 中, 住 宅 万 平 方 米 ( 套 ), 同 比 下 降 14.20%, 均 出 现 一 定 幅 度 的 一 降 2014 年 城 市 综 合 地 价 增 长 率 为 9.09%, 比 新 建 商 品 房 销 售 面 积 增 长 率 低 个 百 分 点 ; 住 宅 地 价 增 长 率 为 10.58%, 比 商 品 房 销 售 面 积 增 长 率 低 个 百 分 点, 住 宅 地 价 和 商 品 住 宅 销 售 面 积 增 长 出 现 反 向, 地 价 的 增 长 明 显 高 于 住 宅 销 售 面 积 的 增 长 五 城 市 地 价 与 社 会 经 济 环 境 协 调 状 况 ( 一 ) 地 价 变 化 率 与 地 区 生 产 总 值 增 长 率 比 较 根 据 合 肥 市 统 计 局 发 布 的 2013 年 前 三 个 季 度 全 市 经 济 运 行 情 况 统 计 数 据, 今 年 以 来, 全 市 经 济 继 续 保 持 平 稳 较 快 增 长 态 势 今 年 前 三 季 度, 全 市 实 现 生 产 总 值 亿 元, 同 比 增 长 9.70%, 增 幅 高 于 全 省 和 全 国 平 均 水 平,2014 年 城 市 综 合 地 价 增 长 率 略 低 于 全 市 生 产 总 值 增 长 率 0.61 个 百 分 点 前 三 季 度 全 市 财 政 收 入 达 到 亿 元, 占 全 省 比 重 24.60%, 其 中, 地 方 财 政 收 入 亿 元, 增 长 21.00%;2014 年 城 市 综 合 地 价 增 长 率, 比 地 方 财 政 收 入 增 长 率 低 个 百 分 点 ; 社 会 消 费 品 零 售

35 部 分 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 35 总 额 达 亿 元, 增 长 12.90%,2014 年 城 市 综 合 地 价 增 长 率 比 社 会 消 费 品 零 售 总 额 增 长 率 低 3.81 个 百 分 点 前 三 季 度, 工 业 生 产 保 持 平 稳, 规 模 以 上 工 业 企 业 完 成 总 产 值 亿 元, 接 近 2012 年 全 年, 增 长 11.90%, 地 价 增 长 与 经 济 增 长 呈 同 方 向 变 化, 反 映 了 地 价 与 其 他 市 场 要 素 的 协 调 变 化, 地 价 增 长 明 显 低 于 经 济 增 长, 有 利 于 土 地 资 源 的 合 理 配 置, 有 利 于 降 低 社 会 生 产 要 素 成 本, 促 进 国 民 经 济 健 康 发 展 ( 二 ) 地 价 变 化 率 与 固 定 资 产 投 资 增 长 率 对 比 投 资 消 费 和 出 口 三 驾 马 车 稳 步 增 长 全 市 固 定 资 产 投 资 总 量 达 到 亿 元, 同 比 增 长 18.70%; 社 会 消 费 品 零 售 总 额 亿 元, 增 长 12.90%; 出 口 亿 美 元, 由 上 半 年 下 降 13.00% 转 为 增 长 0.30% 投 资 总 量 超 过 2012 年 全 年, 资 金 保 障 较 为 充 足 固 定 资 产 投 资 使 得 社 会 经 济 基 础 和 城 市 基 础 设 施 和 环 境 明 显 改 善, 对 地 价 增 长 起 到 一 定 的 拉 动 作 用, 但 地 价 变 化 率 受 宏 观 政 策 市 场 供 需 关 系 的 影 响, 处 于 理 性 增 长 范 围 ( 三 ) 地 价 变 化 率 与 城 市 房 地 产 投 资 增 长 率 对 比 2014 年 1-11 月, 全 市 房 地 产 开 发 总 投 资 亿 元, 同 比 增 长 1.15%; 其 中 住 宅 投 资 亿 元, 同 比 增 长 4.78% 商 品 房 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 下 降 6.15% 商 品 房 施 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 0.59% 在 房 地 产 开 发 总 投 资 中, 居 住 房 地 产 开 发 投 资 略 有 增 长, 住 宅 开 发 投 资 占 房 地 产 开 发 总 投 资 的 63.07%, 仍 居 主 导 地 位 2014 年 城 市 综 合 地 价 增 长 率 比 房 地 产 开 发 总 投 资 增 长 率 低 7.94 个 百 分 点 ; 居 住 地 价 增 长 率 比 住 宅 开 发 投 资 增 长 率 高 5.80 个 百 分 点, 居 住 地 价 涨 幅 居 于 首 位

36 36 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 地 价 与 相 关 经 济 指 标 增 长 率 比 较 见 图 5-1 图 5-1 地 价 与 相 关 经 济 指 标 增 长 率 (%) 比 较 图 六 背 景 情 况 与 未 来 趋 势 分 析 ( 一 ) 城 市 地 价 变 化 的 背 景 及 土 地 市 场 特 点 探 究 2014 年, 在 全 国 楼 市 下 行 的 风 潮 中, 楼 市 降 温 蔓 延 至 土 地 供 应, 合 肥 亦 受 影 响, 但 发 展 一 直 较 为 平 稳 健 康, 地 价 总 体 呈 稳 中 有 涨 的 态 势, 表 现 在 以 下 几 个 特 点 : 1 土 地 成 交 量 下 降, 成 交 单 价 上 涨 与 2013 年 土 地 市 场 交 易 量 平 稳 相 比,2014 年 土 地 市 场 交 易 量 略 显 皮 软,2014 年 1-11 月 份 以 来, 市 区 成 交 经 营 性 用 地 67 宗, 与 去 年 同 期 相 比 减 少 8.22%, 总 面 积 公 顷, 与 去 年 同 期 相 比 减 少 3.45%, 总 价 款 亿 元, 与 去 年 同 期 相 比 减 少 1.32%, 单 价 是 每 公 顷 6497 万 元, 较 2013 年 每 公 顷 平 均 上 涨 140 万 元 2014 年 1 月 延 续 2013 年 土 地 出 让 热 潮,1 月 9 日 迎 来 首 场 拍 卖, 蜀 山 区 W1307 号 地 块 刷 新 合 肥 楼 市 单 价 地 王 最 高 记 录, 溢 价 率 216%, 在 经 厉

37 部 分 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 37 了 三 月 份 的 一 次 集 中 供 地 后, 五 六 月 份 迎 来 了 一 次 供 地 潮, 其 中 信 达 地 产 以 总 价 36 亿 摘 得 S1406 号 地 块, 刷 新 合 肥 总 总 价 地 王 宝 能 集 团 以 总 价 亿 元, 溢 价 率 %, 成 功 拿 下 滨 湖 BH 地 块, 意 味 着 合 肥 宝 能 城 项 目 顺 利 扩 容 5 6 月 份 的 购 地 热 潮 减 退,7 月 份 合 肥 土 地 交 易 转 而 走 低, 但 追 根 究 底 会 发 现, 供 应 锐 减 是 土 地 交 易 量 下 降 的 根 本 原 因 9 月 合 肥 市 区 土 地 成 交 公 顷, 比 8 月 减 少 4 宗, 总 成 交 面 积 减 少 公 顷, 环 比 减 少 41.40%, 但 总 成 交 金 额 却 环 比 增 加 万 元 同 比 2013 年 9 月 份, 总 成 交 面 积 降 22.40%, 总 成 交 金 额 涨 44.90% 9 月 份 多 地 块 以 底 价 成 交 11 月 份 土 地 出 让 面 积 创 新 低 但 土 地 市 场 经 历 两 个 大 事 件 : 一 是 原 溪 置 业 以 每 公 顷 3.56 亿 元 天 价 竞 得 蜀 山 区 W1307 号 地 块 二 是 史 上 最 贵 总 价 地 王 诞 生, 信 达 地 产 以 总 价 高 达 36 亿 元 斩 获 高 铁 片 区 公 顷 巨 地 纵 观 2014 年 前 十 一 个 月,5 月 份 是 合 肥 土 地 市 场 的 高 峰 期, 单 月 地 块 出 让 总 面 积 达 到 了 公 顷, 而 11 月 份 则 是 单 月 地 块 出 让 面 积 最 少 的 一 次, 土 地 出 让 面 积 仅 为 公 顷, 低 于 传 统 淡 季 2 月 份 但 是, 在 均 价 方 面,11 月 份 合 肥 土 地 市 场 出 让 地 块 成 交 金 额 达 到 了 15 亿 元, 与 10 月 份 相 比, 环 比 上 涨 了 17.75% 主 要 原 因 还 是 新 站 区 地 块 的 超 高 成 交 单 价,1.5 亿 元 / 公 顷 的 高 价 甚 至 高 于 政 务 区 出 让 的 地 块, 对 于 新 站 区 而 言,2014 年 迎 来 了 一 个 翻 新, 地 价 的 攀 升 势 必 会 为 后 期 房 价 的 上 涨 带 来 影 响 今 年 的 土 地 市 场 量 跌 价 稳 态 势 明 显, 土 地 价 格 持 续 上 扬 成 为 新 房 市 场 房 价 上 扬 的 直 接 诱 因 2 老 城 区 热 点 新 区 地 块 是 土 地 市 场 的 亮 点 庐 阳 区 的 四 里 河 板 块 合 肥 西 南 板 块 的 合 肥 政 务 匡 河 区 域 合 经 区

38 38 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 沿 金 寨 路 沿 线 都 是 热 力 追 捧 的 地 块 从 2012 年 9 月, 万 科 拿 下 了 四 里 河 板 块 的 N1210 N1211 N1212 三 宗 联 体 地 块,2013 年 4 月 27 日, 安 徽 天 祥 房 地 产 有 限 公 司 竞 得 N1303 地 块, 该 地 块 与 N1403 地 块 相 距 不 远 2014 年 3 月 份 文 一 地 产 以 9675 万 元 / 公 顷 的 价 格 拿 下 庐 阳 四 里 河 板 块 的 土 地, 一 年 之 间 涨 了 100 多 万 四 里 河 板 块 在 几 年 前 还 是 城 郊, 同 时, 也 被 称 为 泛 北 城, 随 着 明 发 商 业 广 场 等 房 企 的 入 驻, 四 里 河 板 块 迎 来 了 初 步 的 发 展 后 万 科 拿 地 之 后, 万 科 的 商 业 配 套 和 原 有 的 商 业 互 相 联 动, 形 成 一 个 大 商 圈, 配 套 设 施 的 完 善, 吸 引 了 众 多 购 房 者 的 青 睐, 庐 阳 作 为 合 肥 的 老 城 区, 发 展 空 间 受 限, 四 里 河 作 为 庐 阳 区 的 新 兴 区 域, 其 在 短 短 几 年 之 间 华 丽 转 身, 以 西 一 环 北 一 环 的 便 利 交 通 和 周 边 优 美 环 境 的 优 势, 现 在 俨 然 成 为 了 庐 阳 区 的 另 一 个 黄 金 宝 地 2013 年 3 月 21 日, 随 着 瑶 海 区 E1301 号 地 块 的 落 锤 成 交, 央 企 保 利 地 产 开 始 入 驻 瑶 海, 开 启 东 门 之 旅 2014 年 上 半 年, 文 一 以 亿 元 / 公 顷 的 高 价 拿 下 E1402 号 地 块, 证 明 了 瑶 海 区 对 于 房 企 的 吸 引 力 2014 年 7 月, 万 达 集 团 又 摘 得 瑶 海 区 E1403 号 地 块, 至 此, 万 达 集 团 在 合 肥 的 下 一 城 万 达 广 场 正 式 落 户 瑶 海 瑶 海 区 作 为 老 工 业 区, 区 域 内 老 的 工 业 厂 区 化 工 厂 合 岗 等 项 目 已 经 正 式 列 入 了 政 府 的 搬 迁 计 划 当 中, 东 二 环 的 外 扩, 解 决 了 交 通 问 题 ; 片 区 内 包 括 全 民 健 身 中 心 在 内 的 几 大 中 心 是 区 域 内 的 核 心 配 套, 这 些 因 素 都 加 大 了 瑶 海 区 的 升 值 潜 力, 未 来 将 会 有 更 多 的 企 业 入 驻 瑶 海, 进 一 步 加 快 区 域 的 发 展, 未 来 东 城 市 场 前 景 广 阔 2014 年 1-11 月 份, 土 地 出 让 面 积 最 大 的 区 域 为 滨 湖 区, 滨 湖 巨 无 霸 地 块 频 出, 缔 造 城 区 新 地 标 在 4 月 18 日, 合 肥 万 达 投 资 有 限 公 司 摘 得 滨 湖 BH 号 地 块, 顺 利 完 成 万 达 文 旅 城 扩 容 5 月 7 日 合 肥 市

39 部 分 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 39 宝 能 有 限 公 司 拿 下 BH 号 地 块,6 月 20 日, 合 肥 市 宝 能 有 限 公 司 再 次 摘 得 滨 湖 新 区 BH 号 地 块, 至 此 滨 湖 宝 能 城 规 划 地 块 基 本 齐 全 巨 无 霸 地 块 打 造 大 体 量 项 目, 两 大 巨 头 滨 湖 南 部 拓 荒 向 市 场 反 馈 了 一 个 信 号, 随 着 地 铁 等 城 市 交 通 设 施 逐 步 建 成, 滨 湖 未 来 发 展 空 间 很 大 3 商 业 用 地 的 发 展 正 谋 求 新 的 格 局 从 今 年 土 地 成 交 结 构 上 看, 非 居 住 类 用 地 约 公 顷 ( 较 去 年 同 期 减 少 21.16%), 占 总 供 应 量 的 43.13%, 虽 然 在 数 量 上 并 不 占 大 头, 但 并 不 防 碍 其 继 续 焕 发 着 青 春 随 着 滨 湖 新 区 的 日 益 成 熟 高 铁 南 站 开 通, 刚 刚 荣 升 为 长 三 角 城 市 群 副 中 心 的 合 肥, 城 镇 化 开 始 提 速, 商 业 地 产 投 资 正 谋 新 的 格 局 2013 年 8 月, 恒 大 夺 得 滨 湖 区 公 顷 商 住 用 地, 而 后 10 月 份, 万 达 首 驻 滨 湖 夺 得 44.4 公 顷 商 住 用 地,2014 年 4 月, 万 达 再 以 9.16 亿 摘 滨 湖 区 55.4 公 顷 商 住 娱 乐 康 体 用 地,2014 年 6 月 和 8 月, 合 肥 市 宝 能 投 资 有 限 公 司 和 合 肥 万 达 城 投 资 有 限 公 司 分 别 拿 下 滨 湖 两 块 巨 无 霸 地 块, 这 些 巨 无 霸 地 块 的 规 划 用 途 中, 商 业 都 是 重 要 的 组 成 部 分 万 达 恒 大 宝 能 等 大 房 企 体 量 不 容 小 觑 的 商 业 体 构 成 了 滨 湖 区 商 业 的 主 力 军, 其 它 实 力 房 企 开 发 的 商 住 项 目 中 一 般 也 都 自 带 商 业, 且 商 业 比 例 较 大 滨 湖 区 域 商 业 格 局 趋 成 熟 随 着 2014 年 11 月 12 日 合 肥 高 铁 南 站 正 式 运 营, 高 铁 片 区 商 业 大 幕 正 式 拉 开 早 在 2012 年 绿 地 集 团 以 6015 万 元 / 公 顷 拿 下 高 铁 板 块 S1203 地 块, 一 年 之 后, 上 海 绿 地 集 团 合 肥 置 业 有 限 公 司 以 7215 万 元 / 公 顷 摘 得 包 河 区 S1303 地 块,2014 年 5 月 推 出 的 S1406 S1407 紧 靠 高 铁 南 站 商 圈 与 南 门 换 乘 中 心, 地 处 重 要 交 通 枢 纽, 最 终 经 过 一 番 激 烈 的 厮 杀, 信 达 集

40 40 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 团 豪 掷 36 亿 拿 下 S1406 地 块, 国 贸 地 产 以 亿 元 / 公 顷 竞 得 S1407 号 地 块, 两 年 时 间 该 板 块 的 土 地 价 格 翻 了 一 番 高 铁 南 站 地 处 合 肥 主 城 区 与 滨 湖 新 区 结 合 部, 西 接 政 务 区, 东 连 包 河 政 务 办 公 区, 呈 现 出 南 融 北 接 东 西 贯 通 的 中 心 区 位 特 征 高 铁 南 站 片 区 开 发 的 区 位 叠 加 优 势 吸 引 着 大 牌 房 企 的 不 断 加 入, 合 肥 高 铁 南 站 商 圈 渐 热, 作 为 未 来 的 城 市 副 中 心, 合 肥 高 铁 南 站 商 圈 正 在 变 得 炙 手 可 热 在 合 肥 1331 规 划 格 局 版 图 中, 高 铁 南 站 新 商 圈 将 与 三 孝 口 四 牌 楼 淮 河 路 步 行 街 三 里 庵 南 七 等 一 大 批 中 心 商 圈 一 道, 让 省 城 迎 来 多 中 心 时 代 新 站 区 相 对 于 合 肥 市 其 它 区 片, 相 对 来 说 还 是 价 值 洼 地, 受 到 开 发 商 置 业 者 的 所 争 相 追 捧, 从 数 据 中 可 以 看 出,2014 年 新 站 区 更 加 注 重 商 业 地 产 的 发 展, 区 域 内 的 综 合 体 项 目, 商 业 地 产 的 销 售 相 较 往 年 都 有 了 较 大 的 提 升 合 肥 市 新 站 区 土 地 成 交 量 方 面,4 月 25 日 新 站 区 拍 卖 了 一 宗 1.63 公 顷 的 商 办 地 块 以 及 挂 牌 出 让 了 一 宗 0.42 公 顷 的 商 业 地 块,6 8 月 均 有 商 业 或 商 住 用 地 成 交, 在 11 月 份 的 拍 卖 会 上, 禹 洲 地 产 以 单 价 1.5 亿 元 / 公 顷 竞 得 新 站 区 XZQTD162 号 9.73 公 顷 商 住 地, 总 价 亿 元, 成 为 新 站 区 新 一 届 地 王 品 牌 房 企 的 入 驻 将 带 动 区 域 楼 市 整 体 品 质 的 提 升, 聚 集 人 气, 使 区 域 楼 市 宜 居 属 性 更 加 凸 显, 填 补 新 站 商 业 空 白, 与 其 他 区 域 相 比, 新 站 区 发 展 潜 力 更 大 ( 二 )2014 年 土 地 交 易 现 象 成 因 分 析 首 先, 从 政 策 层 面 分 析 两 会 定 调 房 地 产 调 控 方 向, 在 今 年 的 两 会 中, 首 次 提 出 针 对 不 同 城 市 情 况 分 类 调 控 的 指 导 思 想, 提 出 了 双 向 调 控 的 新 思 路, 为 2014 年 乃 至 未 来 数 年 内 的 楼 市 政 策 方 向 定 调 2014 年 5 月 12 日, 央 行 主 持 召 开 住 房 金 融 服 务 专 题 座 谈 会, 出 台 央 五 条, 央

41 部 分 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 41 五 条 可 以 视 为 一 个 救 市 信 号, 对 稳 定 推 动 市 场 的 发 展, 对 刚 性 需 求 对 自 住 房 群 体 有 推 动 作 用 ; 对 开 发 商 的 销 售 压 力 也 能 有 所 缓 解 8 月 1 日, 合 肥 市 房 地 产 管 理 局 发 布 最 新 消 息, 自 2014 年 8 月 2 日 起, 购 房 人 在 本 市 范 围 内 购 买 住 房 ( 商 品 住 房 二 手 住 房 ) 时, 无 需 提 供 居 民 家 庭 住 房 信 息 查 询 证 明 从 2011 年 3 月 开 始 执 行 的 合 肥 限 购 令 正 式 取 消, 合 肥 原 来 的 限 购 范 围 瑶 海 区 庐 阳 区 蜀 山 区 和 包 河 区 四 大 老 城 区, 限 购 放 开 从 数 据 上 看, 合 肥 限 购 政 策 取 消 后,8 月 第 一 周, 销 量 开 始 回 升, 但 是 随 后 销 量 开 始 回 落, 限 购 政 策 对 新 房 市 场 的 影 响 较 弱 9 月, 中 央 发 布 9.30 房 产 新 政,9 月 底, 合 肥 市 直 及 省 直 公 积 金 均 执 行 认 贷 不 认 房 的 规 定, 新 政 的 刺 激 下, 合 肥 市 场 确 实 比 较 活 跃, 双 限 政 策 的 退 出 更 有 利 于 合 肥 楼 市 健 康 发 展 消 费 者 信 心 进 一 步 回 升, 住 宅 备 案 量 在 2014 年 年 末 均 迎 来 暖 冬 11 月 21 日, 央 行 发 布 公 告 : 自 2014 年 11 月 22 日 起 下 调 金 融 机 构 人 民 币 贷 款 和 存 款 基 准 利 率 2014 年 第 三 波 救 市 政 策, 央 行 降 息, 成 了 资 本 市 场 一 夜 雄 起 的 第 一 张 多 米 诺 骨 牌, 股 市 大 涨, 地 产 股 集 体 上 扬, 久 违 的 日 光 盘 重 现 市 场 同 样, 土 地 市 场 也 是 一 扫 沉 闷, 热 闹 异 常, 房 地 产 市 场 回 暖 迹 象 已 经 十 分 明 显 其 次, 从 经 济 发 展 基 础 层 面 分 析 国 际 经 济 持 续 复 苏 迹 象 平 稳 但 力 度 有 所 减 弱, 国 内 宏 观 经 济 运 行 处 于 新 常 态 合 理 区 间, 经 济 下 行 压 力 仍 然 存 在 与 全 国 全 省 比, 我 市 经 济 增 速 回 落 幅 度 相 对 较 小, 增 长 基 础 较 为 牢 固, 工 业 生 产 总 体 稳 定, 投 资 规 模 稳 步 扩 张, 消 费 市 场 逐 步 壮 大, 财 政 收 入 增 量 提 质, 金 融 信 贷 投 放 有 序, 消 费 价 格 涨 幅 平 稳 前 三 季 度, 全 市 实 现 生 产 总 值 亿 元, 同 比 增 长 9.70%, 增 幅 高 于 全 省 和 全 国 平 均 水 平 与 省 会 城 市 相 比, 前 8 个 月 合 肥 部 分 指 标 总 量 进 入 前 十, 指 标 增 速 位 居 前 列 1-11 月 份, 全 市 房 地 产 开 发 总 投 资 亿 元, 同 比 增 长

42 42 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI % 其 中, 住 宅 投 资 亿 元, 同 比 增 长 4.78% 2014 年 11 月 末, 全 市 房 地 产 贷 款 余 额 亿 元, 余 额 同 比 增 长 31.70%, 较 去 年 同 期 增 长 6.50 个 百 分 点 ; 较 年 初 增 加 亿 元, 同 比 多 增 亿 元 其 中 房 地 产 开 发 贷 款 较 年 初 增 加 亿 元, 同 比 多 增 47.2 亿 元 所 以 在 宏 观 经 济 整 体 增 速 放 缓 的 情 况 下, 合 肥 市 整 体 经 济 向 好, 地 价 环 比 涨 幅 较 2013 年 仍 进 一 步 上 涨 第 三, 近 年 来, 城 镇 人 口 大 量 往 合 肥 迁 移, 特 别 是 限 购 政 策 的 发 布, 对 合 肥 四 县 购 房 者 最 有 利, 合 肥 人 口 每 年 呈 30% 增 长, 按 照 人 口 结 构, 去 年 1600 人 登 记 结 婚, 年 轻 人 占 比 比 较 大, 刚 性 需 求 大 另 外,39-49 岁 高 储 蓄 人 口, 创 业 精 神 强, 对 住 房 改 善 需 求 强 目 前 我 市 正 处 于 两 个 人 口 高 峰 期, 高 储 蓄 人 口 多, 对 住 房 需 求 依 然 很 大, 合 肥 房 地 产 未 来 更 多 发 展 机 会 将 来 自 泛 功 能 地 产, 刚 性 需 求 住 宅, 即 改 善 性 住 宅 合 肥 现 荣 升 为 长 三 角 城 市 群 副 中 心, 根 据 1331 合 肥 城 市 规 划 的 发 展, 合 肥 正 处 于 城 市 扩 张 期, 中 部 崛 起 阶 段, 高 铁 南 站 开 通, 地 铁 1 2 号 线 正 如 火 如 荼 建 设 中,3 号 线 今 年 内 也 将 正 式 启 动 建 设, 城 市 大 建 设 让 合 肥 的 发 展 更 具 机 遇 性, 从 以 老 城 区 为 中 心 的 风 扇 型 城 市 布 局, 到 141 城 市 组 团, 再 到 1331 市 域 空 间 战 略, 基 于 大 湖 名 城 创 新 高 地 这 一 定 位, 合 肥 的 发 展 目 标 是 国 际 知 名 的 大 湖 生 态 宜 居 城 市 和 休 闲 旅 游 目 的 地, 朝 着 在 全 国 有 较 大 影 响 力 的 区 域 性 特 大 城 市 方 向 迈 进, 未 来 的 合 肥 将 成 长 为 千 万 人 口 级 别 的 特 大 城 市 老 城 区 改 造 的 破 立 和 新 城 的 新 立 的 双 重 发 展 空 间 ; 市 政 建 设 高 峰 期, 助 推 具 备 宜 居 和 升 值 条 件 ; 供 需 两 旺 的 楼 市, 更 多 契 合 了 当 下 合 肥 城 市 建 设 扩 张 的 脚 步, 未 来 千 万 人 口 特 大 规 模 城 市 的 规 划 1331 城 市 板 块 的 发 展 方 案 地 铁 城 市 交 通 网 络 的 崛 起 等, 都 会 成 为 合 肥 楼 市 趋 好 的 条 件

43 部 分 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 43 ( 三 ) 未 来 地 价 变 化 的 趋 势 预 测 2015 年 的 经 济 发 展 注 定 具 有 很 多 的 不 确 定 性, 但 随 着 经 济 进 入 新 常 态, 房 地 产 调 控 思 路 也 更 清 晰, 中 长 期 来 看, 政 策 会 从 过 紧 回 归 到 常 态, 非 常 规 的 大 规 模 刺 激 政 策 不 会 再 现 房 地 产 市 场 调 整 继 续, 房 地 产 销 售 以 量 换 价 在 政 策 不 会 出 现 大 的 变 动 下, 房 地 产 市 场 不 具 备 大 幅 反 弹 的 空 间 预 计 2015 年 可 能 会 延 续 2014 年 第 四 季 度 去 库 存 化 的 积 极 影 响, 房 企 也 会 抓 住 改 善 性 住 房 需 求 释 放 机 会, 以 价 换 量 加 快 去 库 存 步 伐, 房 地 产 市 场 暴 利 时 代 已 经 结 束, 房 地 产 应 该 继 续 以 量 换 价, 土 地 市 场 总 体 平 稳, 地 价 整 体 水 平 呈 市 场 化 波 动, 继 续 保 持 高 位 调 整 态 势

44 44 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 年 淮 北 市 地 价 状 况 分 析 报 告 一 淮 北 市 市 情 及 地 价 监 测 概 况 淮 北 市 是 安 徽 省 的 省 辖 市, 位 于 安 徽 省 北 部, 东 经 ~117 02, 北 纬 ~34 14 之 间, 地 处 华 东 地 区 腹 地, 苏 鲁 豫 皖 四 省 之 交 淮 海 经 济 区 腹 心, 北 接 萧 县, 南 临 蒙 城, 东 与 宿 州 比 邻, 西 连 涡 阳 和 河 南 永 城 市 辖 一 县 三 区 : 濉 溪 县 相 山 区 杜 集 区 和 烈 山 区, 总 面 积 2741 平 方 公 里, 人 口 218 万 人 城 市 规 划 区 面 积 420 平 方 公 里, 城 市 建 成 区 90 平 方 公 里, 是 安 徽 省 首 批 城 乡 一 体 化 综 合 改 革 试 点 市 2010 年 入 选 中 国 特 色 魅 力 城 市 200 强, 在 全 省 科 学 发 展 观 指 数 测 评 中 排 名 第 六, 三 次 蝉 联 创 建 全 国 文 明 城 市 工 作 先 进 城 市, 连 续 两 年 全 国 城 市 公 共 文 明 指 数 测 评 位 居 全 国 第 一 方 阵, 先 后 荣 获 全 国 卫 生 城 市 国 家 园 林 城 市 全 国 科 技 进 步 先 进 城 市 等 称 号 2011 年, 淮 北 市 荣 获 全 国 文 明 城 市 提 名 奖, 入 选 中 国 最 具 幸 福 感 城 市 百 强 榜 单 2012 年 在 全 国 127 个 城

45 部 分 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 45 市 文 明 程 度 指 数 和 未 成 年 人 思 想 道 德 建 设 工 作 测 评 中, 淮 北 市 城 市 文 明 程 度 指 数 位 居 全 国 地 级 提 名 资 格 城 市 第 二 名 ; 未 成 年 人 思 想 道 德 建 设 工 作 名 列 全 国 地 级 市 第 37 名, 再 次 双 双 迈 入 全 国 第 一 方 阵 2014 年, 淮 北 市 再 次 荣 获 全 国 科 技 进 步 先 进 市 称 号, 城 市 居 民 幸 福 感 指 数 全 省 排 名 第 六 位, 并 跻 身 全 国 第 二 批 智 慧 城 市 试 点 2014 年 淮 北 市 地 区 生 产 总 650 亿 元, 城 镇 固 定 资 产 投 资 亿 元, 同 比 增 长 分 别 为 9% 19.1% 作 为 全 国 105 个 被 列 入 国 家 级 地 价 动 态 监 测 重 点 城 市 之 一, 淮 北 市 于 2008 年 2 月 全 面 正 式 启 动 城 市 地 价 动 态 监 测 工 作 2009 年 按 照 全 国 地 价 监 测 技 术 规 范 最 新 要 求, 淮 北 市 商 业 和 居 住 用 地 的 监 测 范 围 一 致, 以 集 中 连 片 的 建 成 区 为 主, 经 最 终 确 认 商 业 居 住 监 测 面 积 均 为 8872 万 平 方 米 ; 工 业 用 地 监 测 范 围 以 工 业 集 聚 区 ( 开 发 区 工 业 园 区 ) 为 主, 包 括 扣 除 工 业 控 制 区 后 的 建 成 区 部 分, 以 及 位 于 城 市 总 体 规 划 范 围 ( 规 划 圈 ) 内 的 工 业 集 聚 区 域, 经 确 认 工 业 用 地 监 测 范 围 面 积 为 亿 平 方 米 2014 年 淮 北 市 地 价 监 测 范 围 及 监 测 点 布 设 情 况 与 往 年 相 同, 均 无 变 动 二 地 价 监 测 标 准 宗 地 的 设 立 根 据 城 镇 地 价 动 态 监 测 技 术 规 范 和 淮 北 市 城 市 地 价 动 态 监 测 范 围 及 标 准 宗 地 布 设 方 案 的 要 求, 对 全 市 主 建 成 区 内 土 地 进 行 城 市 地 价 动 态 监 测, 遵 循 代 表 性 原 则 一 般 性 原 则 确 定 性 原 则 稳 定 性 原 则 易 操 作 性 原 则 合 理 分 布 性 原 则, 根 据 市 政 府 产 业 政 策 城 市 规 划 土 地 市 场 发 展 现 状 及 商 服 繁 华 度 等 因 素, 综 合 确 定 地 价 区 段 45 个 ( 其 中, 商 业 区 段 14 个 ; 居 住 区 段 16 个 ; 工 业 区 段 15 个 ), 经 对 地 价 监 测 初 选 点 的 分 析 和 审 议, 最 终 确 定 63 个 地 价 监 测 标 准 宗 地 并 对 各 监 测 标 准 宗 地 交 易 样 点

46 46 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 的 基 本 情 况 和 地 价 资 料 进 行 了 详 细 的 调 查 三 城 市 地 价 水 平 及 变 化 趋 势 ( 一 ) 整 体 地 价 水 平 与 整 体 变 化 趋 势 淮 北 市 2014 年 城 市 整 体 地 价 水 平 增 幅 甚 微, 为 1462 元 /m 2, 较 2013 年 1452 元 /m 2 增 长 了 0.69% 2014 年, 淮 北 市 城 市 整 体 地 价 比 2013 年 增 加 10 元 /m 2 其 中, 商 业 地 价 水 平 值 为 3736 元 /m 2, 居 住 地 价 水 平 值 为 1949 元 /m 2, 工 业 地 价 水 平 值 为 301 元 /m 2, 分 别 比 2013 年 增 长 了 54 元 /m 2 11 元 /m 2 和 2 元 /m 2 与 2013 年 相 比,2014 年 淮 北 市 各 类 用 地 平 均 地 价 增 速 平 缓, 地 价 综 合 同 比 增 长 率 为 0.69% 其 中, 商 业 地 价 平 均 增 长 率 为 1.47%, 居 住 地 价 平 均 增 长 率 为 0.57%, 工 业 地 价 平 均 增 长 率 为 0.67% 商 业 地 价 增 长 率 最 高, 工 业 地 价 增 长 率 次 之, 居 住 地 价 增 长 率 最 小 商 业 居 住 工 业 地 价 水 平 呈 阶 梯 状 排 列, 商 业 地 价 最 高, 居 住 地 价 次 之, 工 业 地 价 最 低 结 果 见 表 3-1 表 年 淮 北 市 整 体 地 价 水 平 及 变 化 状 况 综 合 商 业 居 住 工 业 2014 年 ( 元 /m 2 ) 增 长 额 ( 元 /m 2 ) 同 比 增 长 率 (%) 环 比 增 长 率 (%) 与 2013 年 相 比,2014 年 淮 北 市 整 体 地 价 增 长 速 度 平 稳 相 较 2012 年, 淮 北 市 地 价 整 体 变 化 不 大, 增 幅 甚 微 淮 北 市 2014 年 各 季 度 城 市 地

47 部 分 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 47 价 整 体 水 平 状 况, 见 图 3-1 图 3-1 淮 北 市 2014 年 各 季 度 地 价 水 平 值 图 示 淮 北 市 2014 年 各 季 度 城 市 地 价 水 平 变 化 状 况, 见 图 3-2 图 3-2 淮 北 市 2014 年 各 季 度 地 价 水 平 变 化 状 况 图 ( 二 ) 全 市 地 价 指 数 ( 分 用 途 ) 以 2000 年 为 基 期,2014 年 淮 北 市 整 体 综 合 地 价 指 数 为 472, 商 业 地 价 指 数 为 434, 居 住 地 价 指 数 为 527, 工 业 地 价 指 数 为 266 居 住 地 价 指 数 最 高, 商 业 地 价 指 数 次 之, 工 业 地 价 指 数 最 低 淮 北 市 城 市 地 价 指 数

48 48 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 状 况 ( 以 2000 年 为 基 期 ) 见 表 3-2 表 3-2 淮 北 市 城 市 地 价 指 数 状 况 ( 定 比 指 数 ) 表 年 份 综 合 商 业 居 住 工 业 2014 年 在 测 算 全 市 平 均 地 价 的 基 础 上, 计 算 地 价 指 数, 淮 北 市 整 体 地 价 指 数 状 况 如 图 3-3( 以 2000 年 为 基 期 ) 图 3-3 淮 北 市 历 年 地 价 指 数 图 ( 以 2000 年 为 基 期 ) 以 上 可 以 看 出,2014 年 淮 北 市 各 用 途 地 价 涨 幅 均 较 小 比 较 而 言, 商 业 地 价 涨 幅 最 大, 工 业 地 价 涨 幅 次 之, 居 住 地 价 涨 幅 最 小 与 2013 年 相 比,2014 年 各 用 途 地 价 增 速 缓 慢, 地 价 上 涨 趋 势 平 缓 这 是 由 于 一 方 面 国 家 宏 观 调 控 政 策 对 经 济 下 行 压 力 以 及 房 地 产 市 场 的 影 响 所 致 总 体 上 看,2014 年 淮 北 市 依 托 三 山 六 湖 九 河 等 自 然 资 源 禀 赋, 加 快 老 城 区 改 造 步 伐, 启 动 东 部 新 区 建 设, 优 化 城 市 空 间 布 局, 使 中 心 城 区 规 划 面 积 扩 展 到 285 平 方 公 里, 城 市 形 态 由 依 山 筑 城 向 依 山 临 水 转 变, 两 山 环 绕 六 湖 珠 连 城 在 山 中 水 在 城 中 的 山 水 生 态 城 市 框 架 基 本 形 成 淮 北 市 加 大 支 持 符 合 城 市 功 能 定 位 的 产 业 用 地 供 应, 政 府 加 大 住 房 保 障 力 度 优 化 住 宅 用 地 供 应 结 构, 优 先 保 障 安 排 基 础 设 施 用 地, 引 导 城 市 总 体 格 局 的 优 化 调 整 全 市 商 业 地 价 变 化 率 最 高 ; 住 房 消 费 仍 以 居

49 部 分 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 49 住 性 消 费 为 主, 投 资 性 购 房 所 占 比 例 较 小, 居 住 地 价 变 化 最 小, 地 价 水 平 合 理 ( 三 ) 不 同 用 途 不 同 级 别 地 价 水 平 值 与 变 化 趋 势 1 商 业 地 价 水 平 及 变 化 趋 势 2014 年 淮 北 市 监 测 区 域 范 围 内 商 业 地 价 总 体 水 平 值 为 3736 元 /m 2, 商 业 一 级 地 价 水 平 值 为 6315 元 /m 2, 二 级 地 价 水 平 值 为 4139 元 /m 2, 三 级 地 价 水 平 值 为 1982 元 /m 2, 四 级 地 价 水 平 值 为 1909 元 /m 2, 五 级 地 价 水 平 值 为 1571 元 /m 2, 级 别 地 价 增 长 最 高 区 域 为 三 级 地 段, 增 长 率 为 2.69% 淮 北 市 2013 年 商 业 地 价 水 平 状 况 如 表 3-3 表 3-3 淮 北 市 商 业 地 价 水 平 及 级 别 增 长 状 况 单 位 : 元 /m 2 全 市 平 均 一 级 二 级 三 级 四 级 五 级 商 业 地 价 水 平 值 地 价 增 长 率 % 商 业 用 地 各 级 别 地 价 水 平 及 地 价 变 化 如 图 3-4 图 年 商 业 地 价 水 平 及 变 化 趋 势 图 2 居 住 地 价 水 平 及 变 化 趋 势 2014 年 淮 北 市 监 测 区 域 范 围 内 居 住 地 价 总 体 水 平 值 为 1949 元 /m 2,

50 50 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 居 住 一 级 地 价 水 平 值 为 3085 元 /m 2, 二 级 地 价 水 平 值 为 2181 元 /m 2, 三 级 地 价 水 平 值 为 1454 元 /m 2, 四 级 地 价 水 平 值 为 1232 元 /m 2 级 别 地 价 增 长 最 高 区 域 为 四 级, 增 长 率 均 为 2.50% 淮 北 市 2014 年 居 住 地 价 水 平 状 况 如 表 3-4 表 3-4 淮 北 市 居 住 地 价 水 平 及 级 别 增 长 状 况 单 位 : 元 /m 2 全 市 平 均 一 级 二 级 三 级 四 级 五 级 居 住 地 价 水 平 值 / 地 价 增 长 率 % / 居 住 用 地 各 级 别 地 价 水 平 及 地 价 变 化 如 图 3-5 图 年 居 住 地 价 水 平 及 变 化 趋 势 图 3 工 业 地 价 水 平 及 变 化 趋 势 2014 年 淮 北 市 监 测 区 域 范 围 内 工 业 地 价 总 体 水 平 值 为 301 元 /m 2, 工 业 一 级 地 价 水 平 值 为 370 元 /m 2, 二 级 地 价 水 平 值 为 337 元 /m 2, 三 级 地 价 水 平 值 为 223 元 /m 2, 四 级 地 价 水 平 值 为 201 元 /m 2 级 别 地 价 增 长 最 快 的 区 域 主 要 分 布 在 一 级 地 淮 北 市 2014 年 工 业 业 地 价 水 平 状 况 如 表 3-5

51 部 分 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 51 表 3-5 淮 北 市 工 业 地 价 水 平 及 级 别 增 长 状 况 单 位 : 元 /m 2 全 市 平 均 一 级 二 级 三 级 四 级 五 级 工 业 地 价 水 平 值 / 地 价 增 长 率 % / 工 业 用 地 各 级 别 地 价 水 平 及 地 价 变 化 如 图 3-6 图 年 工 业 地 价 水 平 及 变 化 趋 势 图 ( 四 ) 不 同 区 域 地 价 水 平 与 变 化 趋 势 从 区 域 成 交 情 况 看,2014 年 随 着 城 市 转 型 力 度 加 大, 东 部 新 城 建 设 正 在 加 速 推 进, 优 质 公 共 资 源 和 基 础 设 施 加 速 向 新 城 区 转 移 4.92 平 方 公 里 南 湖 核 心 景 区 的 建 成 并 投 入 使 用, 促 使 烈 山 板 块 迅 速 崛 起, 隋 唐 运 河 文 化 古 镇 奠 基 为 五 马 路 片 区 注 入 新 的 活 力, 淮 北 新 火 车 站 年 初 正 式 启 用, 紧 邻 新 火 车 站 的 云 天 精 品 城 和 国 购 广 场 两 个 项 目 为 淮 北 首 个 百 万 级 城 市 综 合 体 海 聚 科 技 园 一 期 市 职 教 园 区 一 期 工 程 建 成 投 入 使 用 隋 唐 路 及 合 相 路 改 建 工 程 加 快 推 进, 南 坪 港 全 面 建 成 通 航, 高 铁 联 络 线 项 目 正 式 开 工 建 设 斐 讯 产 业 园 东 珠 光 电 金 富 士 食 品 落 户 淮 北, 三 本 车 业 恒 兴 汽 配 等 44 个 项 目 计 划 中 开 工 东 部 新 区 4 条 道 路 建 成 通 车, 完 成 长 山 路 桥 等 7 座 道 路 桥 梁 亮 化 工 程 龙 山 路 由 南 至 北 分 布 温 哥 华 城

52 52 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 锦 绣 府 邸 东 湖 公 馆 龙 溪 水 岸 滨 湖 新 城 红 星 美 凯 龙 东 湖 茗 居 星 洲 国 际 城 杜 集 区 安 置 房 大 刘 庄 高 岳 街 等 数 十 个 居 住 小 区, 两 万 余 户 近 十 万 人 高 尚 居 住 区 已 然 成 型 ; 龙 山 路 与 学 院 路 交 汇 处 即 将 成 为 东 部 新 城 商 业 中 心 街 随 着 东 部 新 城 区 基 础 设 施 逐 步 完 善, 东 部 新 城 将 陆 续 配 套 一 批 商 贸 项 目, 商 业 住 宅 需 求 潜 力 较 大,2014 年 实 际 成 交 地 块 大 多 数 集 中 于 此, 成 交 地 价 水 平 较 之 中 心 城 区 而 言 不 高 同 时, 淮 北 新 城 区 商 业 也 因 城 市 转 型 而 快 速 发 展 在 以 人 民 路 为 轴 线 的 南 部 新 区, 大 润 发 二 店 开 业 运 营, 淮 矿 物 流 园 一 期 基 本 建 成, 国 购 汽 车 文 化 产 业 园 口 子 文 化 博 览 园 宝 迪 总 部 安 邦 商 业 广 场 加 快 建 设, 大 润 发 超 市 沃 尔 玛 连 锁 超 市 苏 果 连 锁 苏 宁 电 器 国 森 电 器 相 继 入 驻, 形 成 了 淮 北 南 部 新 的 商 业 圈 因 此 地 价 涨 幅 最 快 的 区 域 也 在 于 此 而 老 城 区 除 以 孟 山 路 和 淮 海 路 为 纽 带 的 中 央 商 务 区 已 成 规 模 外, 积 极 加 大 旧 城 改 造 规 模, 不 断 改 善 市 民 的 居 住 环 境, 助 推 楼 市 良 性 发 展 地 价 增 幅 较 之 新 区 相 对 偏 低 从 商 业 用 地 来 看, 新 城 区 范 围 内 的 地 价 增 长 较 快, 中 心 城 区 地 价 增 长 相 对 较 慢 ; 从 级 别 看, 三 五 级 别 上 升 较 快, 二 级 别 较 慢 从 居 住 用 地 看, 淮 北 新 城 区 东 部 南 部 增 长 较 快, 老 城 区 增 长 相 对 较 慢 ; 从 级 别 看, 四 级 地 居 住 地 价 增 幅 最 大, 一 级 二 级 地 增 幅 相 对 较 慢 这 主 要 是 因 为 老 城 区 商 业 用 地 所 处 位 置 集 中 在 一 二 级 地, 新 城 区 商 住 用 地 所 处 位 置 集 中 在 三 四 五 级 地 老 城 区 因 开 发 改 造 时 间 较 早, 功 能 较 完 备, 受 开 发 空 间 的 限 制, 虽 地 价 较 高, 但 地 价 增 幅 相 对 稳 定 而 新 城 区 目 前 正 处 于 开 发 建 设 的 高 峰 期, 各 项 功 能 日 臻 完 善, 因 而 新 区 地 价 普 遍 增 值, 涨 幅 较 高 从 工 业 用 地 看, 一 级 地 价 上 涨 相 对 较 大, 三 级 地 增 幅 为 零 这 主 要 由 于 全 市 加 大 工 业 园 区 集 约 评 价 及 供 应 工 作, 有 效 盘 活 存 量 土 地, 工 业

53 部 分 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 53 项 目 供 应 集 中 在 相 山 区 凤 凰 山 工 业 园 区 内, 园 区 内 基 础 设 施 较 完 善, 区 域 集 聚 效 应 显 现, 地 价 增 值 明 显, 涨 幅 较 大 四 城 市 地 价 与 房 价 对 比 分 析 ( 一 ) 地 价 与 房 价 比 值 分 析 2014 年 度, 淮 北 市 商 业 用 地 楼 面 均 价 为 1928 元 /m 2, 居 住 用 地 楼 面 均 价 为 1107 元 /m 2, 据 淮 北 市 统 计 局 公 布 的 全 市 房 地 产 开 发 投 资 完 成 情 况 显 示,2014 年 1-11 月 份 淮 北 商 品 房 销 售 面 积 为 万 平 方 米, 商 品 房 销 售 额 为 亿 元, 其 中, 住 宅 销 售 面 积 为 万 平 方 米, 住 宅 销 售 额 为 亿 元, 商 品 房 销 售 单 价 为 4829 元 /m 2, 其 中 住 宅 销 售 单 价 为 4452 元 /m 2 从 淮 北 市 2014 年 地 价 水 平 和 房 屋 销 售 情 况 来 看, 淮 北 市 地 价 占 房 价 的 比 例 约 在 25% 从 比 值 来 分 析, 地 价 在 房 价 中 的 比 例 基 本 合 理 地 价 占 房 价 的 比 例 构 成 如 图 图 年 淮 北 市 商 业 楼 面 地 价 与 商 业 房 价 比 例 构 成 图 年 淮 北 市 居 住 楼 面 地 价 与 居 住 房 价 比 例 构 成

54 54 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 ( 二 ) 地 价 变 化 率 与 房 价 变 化 率 比 较 2014 年 1-11 月 份 淮 北 市 商 品 房 均 价 同 比 下 降 0.95%; 其 中 住 宅 均 价 同 比 下 降 1.44% 商 品 住 宅 销 售 均 价 基 本 平 稳 2014 年 淮 北 市 土 地 市 场 中, 商 业 楼 面 地 价 变 化 率 为 1.47%, 住 宅 楼 面 地 价 变 化 率 为 0.64% 从 地 价 和 房 价 的 动 态 变 化 来 看, 可 以 看 出, 淮 北 市 地 价 变 化 率 和 房 价 变 化 率 都 不 大 五 城 市 地 价 与 土 地 市 场 协 调 状 况 2014 年, 国 土 资 源 工 作 是 面 临 困 难 和 挑 战 最 为 严 峻 的 一 年 淮 北 市 紧 紧 围 绕 加 快 城 市 转 型 打 造 精 致 淮 北 主 题, 以 保 发 展 保 红 线 保 权 益 为 主 线, 围 绕 城 市 发 展 重 点, 合 理 调 整 土 地 供 应 结 构, 积 极 开 展 土 地 经 营, 保 障 了 运 河 古 镇 职 教 园 区 S101 等 一 批 重 点 建 设 项 目 开 发 园 区 交 通 路 网 用 地 需 求, 实 现 了 土 地 收 益 的 最 大 化 ; 同 时, 加 大 经 济 适 用 房 廉 租 房 棚 户 区 和 普 通 商 品 房 的 土 地 供 应 量, 对 保 障 性 安 居 工 程 建 设 用 地 做 到 应 保 尽 保 土 地 供 应 结 构 的 调 整 和 土 地 供 应 总 量 的 保 障, 使 得 2014 年 全 市 整 体 地 价 变 化 平 稳 ( 一 ) 地 价 变 化 率 与 土 地 计 划 供 应 面 积 增 长 率 对 比 2014 年 淮 北 市 强 化 用 地 保 障 和 服 务, 在 年 度 计 划 指 标 不 足 的 情 况 下, 用 足 用 活 增 减 挂 钩 废 弃 地 利 用 等 试 点 政 策, 积 极 争 取 独 立 选 址 和 追 加 计 划 指 标, 保 障 了 重 点 建 设 项 目 等 用 地 需 求 年 初 淮 北 市 政 府 有 计 划 地 控 制 城 市 土 地 供 应 量 2014 年 全 市 土 地 供 应 计 划 公 顷, 较 2013 年 总 量 增 加 了 6% 其 中, 加 大 了 商 业 用 地 的 计 划 供 应 量, 增 加 比 例

55 部 分 监 测 城 市 地 价 总 体 状 况 55 为 250%; 加 大 了 经 济 适 用 房 廉 租 房 棚 户 区 改 造 和 普 通 商 品 住 房 的 土 地 供 应 量, 住 房 用 地 供 应 计 划 增 加 30%; 相 应 减 少 了 工 矿 仓 储 交 通 运 输 等 用 地 供 应 计 划, 减 少 比 例 约 52% 土 地 供 应 计 划 总 量 的 增 加 和 供 地 结 构 的 调 整, 使 土 地 价 格 杠 杆 作 用 有 效 发 挥, 商 业 地 价 增 幅 相 对 高 于 居 住 地 价 增 幅 ( 二 ) 地 价 变 化 率 与 土 地 实 际 供 应 面 积 增 长 率 对 比 2014 年, 淮 北 市 围 绕 城 市 发 展 重 点, 大 力 推 进 土 地 招 商, 进 一 步 规 范 土 地 利 用 土 地 出 让 机 制 的 完 善 支 撑 了 全 市 经 济 平 稳 运 行 相 对 于 2013 年, 淮 北 市 进 一 步 推 动 土 地 利 用 方 式 由 外 延 扩 张 向 内 涵 挖 潜 由 粗 放 低 效 向 集 约 高 效 转 变, 合 理 调 整 各 类 用 地 相 关 规 划 和 标 准, 严 格 遵 守 有 保 有 压 的 原 则, 严 把 土 地 供 应 闸 门, 实 行 从 严 从 紧 的 供 地 政 策, 按 照 控 制 总 量 限 制 增 量 盘 活 存 量 的 原 则, 加 大 政 府 保 障 性 住 房 力 度, 调 整 和 优 化 住 宅 用 地 供 应 结 构, 加 大 廉 租 住 房 经 济 适 用 住 房 和 其 他 中 低 价 位 中 小 套 型 普 通 商 品 房 的 土 地 供 应, 这 三 类 住 房 实 际 供 应 量 占 住 宅 用 地 供 应 总 量 的 89.91% 2014 年 全 市 实 际 供 应 各 类 用 地 公 顷, 实 现 土 地 出 让 收 入 亿 元 其 中, 经 营 性 商 业 用 地 实 际 完 成 供 应 量 较 2013 年 增 加 了 95.24%, 平 均 成 交 地 价 增 加 了 %; 住 宅 用 地 实 际 完 成 供 应 量 较 2013 年 减 少 了 2.58%, 平 均 成 交 地 价 减 少 了 10.10%; 工 业 土 地 由 于 清 理 闲 置 土 地, 加 大 盘 活 存 量 及 工 业 园 区 集 中 供 地, 实 际 完 成 供 应 量 较 2013 年 减 少 了 17.43%, 平 均 成 交 地 价 减 少 6.42% 从 淮 北 市 整 体 地 价 变 化 来 看, 相 较 2013 年 地 价 增 幅 整 体 平 稳

56 56 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 六 城 市 地 价 与 房 屋 市 场 协 调 状 况 ( 一 ) 地 价 变 化 率 与 房 屋 供 应 面 积 增 长 率 比 较 2014 年, 淮 北 市 房 地 产 开 发 市 场 发 生 变 化, 主 要 表 现 为 开 发 投 资 增 速 回 落, 新 开 工 面 积 规 模 大 幅 收 缩 据 淮 北 市 房 地 产 管 理 局 提 供 的 全 市 房 地 产 指 标 数 据 显 示,2014 年 1-10 月 份 完 成 房 屋 总 施 工 面 积 1436 万 平 方 米, 同 比 增 长 27.50%; 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 下 降 30.90%; 竣 工 面 积 万 平 方 米, 同 比 下 降 1.20% 新 开 工 面 积 的 减 少 预 示 房 产 开 发 企 业 面 临 较 大 的 去 库 存 压 力, 施 工 面 积 增 加 预 示 未 来 淮 北 可 开 盘 上 市 供 应 数 量 增 加 从 监 测 地 价 水 平 看, 淮 北 市 由 2013 年 的 1938 元 /m 2 增 长 到 2014 年 的 1949 元 /m 2, 地 价 增 长 率 为 0.57%, 房 屋 供 应 面 积 变 化 率 与 地 价 变 化 率 相 对 平 稳, 淮 北 市 房 地 产 市 场 总 体 仍 呈 良 性 发 展 态 势 ( 二 ) 地 价 变 化 率 与 房 屋 实 际 销 售 面 积 增 长 率 对 比 2014 年, 淮 北 市 高 度 重 视 保 障 房 建 设, 保 障 性 安 居 工 程 已 成 为 房 地 产 市 场 的 重 要 组 成 部 分, 它 的 开 发 建 设 一 定 程 度 上 稳 定 了 市 场 价 格, 缓 解 了 消 费 者 对 商 品 房 的 刚 性 需 求, 使 其 对 商 品 房 市 场 的 需 求 减 少 1-10 月 份 全 市 销 售 面 积 万 平 方 米, 与 去 年 同 期 相 比 减 少 22.80%; 商 品 房 销 售 金 额 亿 元, 同 比 下 降 20.50% 和 周 边 城 市 相 比, 淮 北 市 房 价 地 价 仍 处 于 合 理 价 位

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