君泰所 稿纸

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1 房 产 法 苑 近 期 房 地 产 市 场 政 策 汇 编 本 期 导 读 导 读 标 题 近 期 房 地 产 市 场 政 策 汇 编 一 中 央 近 期 房 地 产 市 场 政 策 回 顾 1 ( 一 )2009 年 度 1 ( 二 )2010 年 度 6 ( 三 )2011 年 度 11 二 北 京 近 期 房 地 产 市 场 政 策 回 顾 12 ( 一 )2009 年 度 12 ( 二 )2010 年 度 13 ( 三 )2011 年 度 18 三 上 海 近 期 房 地 产 市 场 政 策 回 顾 20 ( 一 )2009 年 度 20 ( 二 )2010 年 度 23 ( 三 )2011 年 度 28 四 深 圳 近 期 房 地 产 市 场 政 策 回 顾 31 ( 一 )2009 年 度 31 ( 二 )2010 年 度 32 ( 三 )2011 年 度 34 近 期 房 地 产 市 场 政 策 汇 编 北 京 市 君 泰 律 师 事 务 所 一 中 央 近 期 房 地 产 市 场 政 策 回 顾 ( 一 )2009 年 度 1 月 3 日 四 大 国 有 银 行 宣 布 : 只 要 2008 年 10 月 27 日 前 执 行 基 准 利 率 0.85 倍 优 惠 无 不 良 信 用 记 录 的 优 质 客 户, 原 则 上 都 可 以 申 请 七 折 优 惠 利 率 1 月 9 日 住 房 与 城 乡 建 设 部 部 长 姜 伟 新 做 了 题 为 落 实 科 学 发 展 观, 做 好 今 年 住 房 和 城 乡 建 设 工 作 的 讲 话, 要 求 住 房 与 城 乡 建 设 系 统 在 2009 年 要 做 好 9 个 方 面 的 工 作 其 中 全 面 推 进 保 证 性 住 房 建 设 和 促 进 房 地 产 市 场 健 康 稳 定 发 展, 这 两 条 被 普 遍 认 为 是 2009 年 我 国 房 地 产 政 策 发 展 的 主 线, 也 是 2008 年 房 地 产 调 控 政 策 的 延 续 和 深 第 1 页 共 17 页

2 化 4 月 24 日 住 房 和 城 乡 建 设 部 监 察 部 治 理 房 地 产 开 发 领 域 违 规 变 更 规 划 调 整 容 积 率 问 题 专 项 工 作 电 视 电 话 会 议 在 京 召 开 会 议 明 确 了 专 项 治 理 的 主 要 内 容 : 完 善 相 关 政 策 制 度 ; 加 强 对 控 制 性 详 细 规 划 修 改 特 别 是 建 设 用 地 容 积 率 管 理 情 况 的 监 督 检 查 ; 严 肃 查 处 违 法 违 规 违 纪 案 件 两 部 委 将 重 点 对 国 家 机 关 工 作 人 员 在 建 设 用 地 规 划 变 更 容 积 率 调 整 中 玩 忽 职 守 权 钱 交 易 等 违 纪 违 法 行 为 进 行 严 厉 查 处 对 2007 年 1 月 1 日 至 2009 年 3 月 31 日 期 间 完 成 规 划 许 可 的 开 发 项 目, 逐 一 进 行 自 查 对 于 拒 不 自 查 自 纠 弄 虚 作 假 掩 盖 违 规 违 纪 问 题 的, 要 对 部 门 责 任 人 从 严 处 理 对 于 涉 嫌 犯 罪 的, 要 依 法 移 送 司 法 机 关 追 究 刑 事 责 任 5 月 8 日 住 房 和 城 乡 建 设 部 监 察 部 联 合 下 发 了 关 于 对 房 地 产 开 发 中 违 规 变 更 规 划 调 整 容 积 率 问 题 开 展 专 项 治 理 的 通 知, 要 求 通 过 1 至 2 年 的 专 项 治 理, 使 房 地 产 开 发 领 域 违 规 变 更 规 划, 调 整 容 积 率 的 问 题 明 显 减 少, 房 地 产 开 发 中 规 划 审 批 环 节 腐 败 问 题 易 发 多 发 的 势 头 得 到 有 效 遏 制 5 月 15 日 国 土 资 源 部 下 发 关 于 切 实 落 实 保 障 性 安 居 工 程 用 地 的 通 知 要 求, 各 地 要 加 快 编 制 修 编 2010 至 2011 年 和 今 年 保 障 性 住 房 用 地 供 应 计 划, 分 类 确 定 城 市 廉 租 住 房 建 设, 林 区 垦 区 矿 区 棚 户 区 改 造, 农 村 危 房 改 造 等 3 类 保 障 性 安 居 工 程 用 地 的 供 应 标 准 规 模 及 时 序, 并 落 实 到 具 体 地 块 5 月 21 日 为 加 强 房 地 产 开 发 企 业 的 土 地 增 值 税 征 收 管 理, 规 范 土 地 增 值 税 清 算 工 作, 根 据 中 华 人 民 共 和 国 土 地 增 值 税 暂 行 条 例 及 其 实 施 细 则 中 华 人 民 共 和 国 税 收 征 收 管 理 法 及 其 实 施 细 则 等 有 关 税 收 法 律 行 政 法 规 的 规 定, 结 合 房 地 产 开 发 经 营 业 务 的 特 点, 国 家 税 务 总 局 制 定 土 地 增 值 税 清 算 管 理 规 程, 对 土 地 增 值 税 清 算 的 前 期 管 理 清 算 受 理 清 算 审 核 和 核 定 征 收 等 具 体 问 题 做 出 具 体 规 定 规 程 自 6 月 1 日 起 施 行 对 符 合 以 下 条 件 之 一 的, 主 管 税 务 机 关 可 要 求 纳 税 人 进 行 土 地 增 值 税 清 算 : 一 是 已 竣 工 验 收 的 房 地 产 开 发 项 目, 已 转 让 的 房 地 产 建 筑 面 积 占 整 个 项 目 可 售 建 筑 面 积 的 比 例 在 85% 以 上, 或 该 比 例 虽 未 超 过 85%, 但 剩 余 的 可 售 建 筑 面 积 已 经 出 租 或 自 用 的 ; 二 是 取 得 销 售 ( 预 售 ) 许 可 证 满 三 年 仍 未 销 售 完 毕 的 ; 三 是 纳 税 人 申 请 注 销 税 务 登 记 但 未 办 理 土 地 增 值 税 清 算 手 续 的 ; 四 是 省 ( 自 治 区 直 辖 市 计 划 单 列 市 ) 税 务 机 关 规 定 的 其 他 情 况 清 算 审 核 方 面, 规 程 明 确, 清 算 审 核 包 括 案 头 审 核 实 地 审 核 审 核 收 入 情 况 时, 可 对 销 售 价 格 进 行 评 估, 审 核 有 无 价 格 明 显 偏 低 情 况 必 要 时, 主 管 税 务 机 关 可 通 过 实 地 查 验, 确 认 有 无 少 计 漏 计 事 项, 确 认 有 无 将 开 发 产 品 用 于 职 工 福 利 奖 励 对 外 投 资 分 配 给 股 东 或 投 资 人 抵 偿 债 务 换 取 其 他 单 位 和 个 人 的 非 货 币 性 资 产 等 情 况 规 程 明 确, 土 地 增 值 税 扣 除 项 目 审 核 的 内 容 包 括 : 取 得 土 地 使 用 权 所 支 付 的 金 额 ; 房 地 产 开 发 成 本 ; 房 地 产 开 发 费 用 ; 与 转 让 房 地 产 有 关 的 税 金 ; 国 家 规 定 的 其 他 扣 除 项 目 等 5 月 25 日 最 高 人 民 法 院 公 布 关 于 审 理 建 筑 物 区 分 所 有 权 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 和 关 于 审 理 物 业 服 务 纠 纷 案 件 具 体 应 用 法 律 若 干 问 题 的 解 释 两 部 司 法 解 释 涉 及 了 建 筑 物 区 分 所 有 权 及 物 业 服 务 纠 纷 案 件 审 判 实 践 中 的 若 干 热 点 难 点 问 题, 包 括 业 主 身 份 的 界 定 专 有 部 分 和 共 有 部 分 的 划 定 车 位 和 车 库 纠 纷 的 处 理 住 改 商 纠 纷 的 处 理 物 业 费 纠 纷 处 理 物 业 服 务 合 同 的 解 除 及 相 应 纠 纷 的 处 理 等 这 两 部 司 法 解 释 将 于 第 2 页 共 17 页

3 2009 年 10 月 1 日 起 施 行 同 日, 发 改 委 公 布 了 关 于 2009 年 深 化 经 济 体 制 改 革 工 作 的 意 见, 提 出 今 年 将 由 财 政 部 税 务 总 局 发 改 委 建 设 部 负 责 研 究 开 征 物 业 税 此 前, 北 京 辽 宁 等 10 多 省 ( 市 ) 开 始 物 业 税 空 转 运 行, 有 关 物 业 税 的 开 征 讨 论 持 续 了 四 五 年 之 后, 再 次 成 为 今 年 上 半 年 楼 市 的 焦 点 话 题 之 一 5 月 27 日 国 务 院 发 布 的 关 于 调 整 固 定 资 产 投 资 项 目 资 本 金 比 例 的 通 知 中 明 确, 保 障 性 住 房 和 普 通 商 品 住 房 项 目 的 最 低 资 本 金 比 例 为 20%, 其 他 房 地 产 开 发 项 目 的 最 低 资 本 金 比 例 为 30% 这 是 自 2004 年 以 来 执 行 35% 自 有 资 本 金 贷 款 比 例 后 的 首 次 下 调, 已 恢 复 到 1996 年 开 始 实 行 资 本 金 制 度 时 的 水 平, 从 而 预 示 着 紧 缩 了 数 年 的 房 地 产 信 贷 政 策 开 始 松 绑 6 月 10 日 国 土 资 源 部 强 调, 小 产 权 房 实 质 是 违 法 建 筑, 它 违 反 土 地 管 理 法 律, 违 反 城 乡 规 划 建 设 管 理 的 法 律, 违 反 相 关 政 策, 各 地 要 严 格 依 法 查 处 大 量 存 在 的 小 产 权 房 等 违 法 用 地 违 法 建 筑 行 为 6 月 15 日 财 政 部 国 家 税 务 总 局 下 发 关 于 个 人 无 偿 受 赠 房 屋 有 关 个 人 所 得 税 问 题 的 通 知, 无 须 缴 税 的 三 种 情 况 : 房 屋 产 权 所 有 人 将 房 屋 产 权 无 偿 赠 与 配 偶 父 母 子 女 祖 父 母 外 祖 父 母 孙 子 女 外 孙 子 女 兄 弟 姐 妹 ; 房 屋 产 权 所 有 人 将 房 屋 产 权 无 偿 赠 与 对 其 承 担 直 接 抚 养 或 者 赡 养 义 务 的 抚 养 人 或 者 赡 养 人 ; 房 屋 产 权 所 有 人 死 亡, 依 法 取 得 房 屋 产 权 的 法 定 继 承 人 遗 嘱 继 承 人 或 者 受 遗 赠 人 强 调 除 此 以 外 受 赠 人 因 无 偿 受 赠 房 屋 取 得 的 受 赠 所 得, 要 按 20% 的 税 率 缴 纳 个 人 所 得 税 9 月 10 日 国 土 资 源 部 下 发 关 于 严 格 建 设 用 地 管 理 促 进 批 而 未 用 土 地 利 用 的 通 知 ( 以 下 简 称 通 知 ), 要 求 确 保 已 批 准 的 城 市 建 设 用 地 能 够 及 时 形 成 供 地 条 件, 保 障 扩 内 需 保 增 长 调 结 构 用 地 的 供 应 同 时, 要 求 各 地 全 面 清 理 和 摸 清 闲 置 土 地 情 况, 及 时 制 订 批 而 未 征 征 而 未 供 供 而 未 用 用 而 未 尽 土 地 的 处 理 意 见 和 整 改 方 案 通 知 要 求, 加 快 城 市 建 设 用 地 审 批 和 土 地 征 收 实 施,9 月 底 前 完 成 国 务 院 批 准 的 年 度 城 市 建 设 用 地 实 施 方 案 的 审 核 工 作, 加 快 征 地 实 施 工 作 进 度 跟 踪 管 理 和 督 促 城 市 建 设 用 地 批 后 实 施 的 情 况, 两 年 未 实 施 具 体 征 地 或 用 地 行 为 的, 该 部 分 土 地 的 农 用 地 转 用 失 效, 并 应 以 适 当 方 式 予 以 公 告 通 知 指 出, 要 采 取 切 实 措 施 促 进 建 设 用 地 的 有 效 利 用 对 已 完 成 土 地 征 收 和 前 期 土 地 开 发, 原 意 向 项 目 不 落 实 的, 应 及 时 调 整 给 其 他 用 地 者 对 因 城 市 规 划 调 整 造 成 已 供 地 项 目 不 能 落 地 的, 应 允 许 用 地 者 报 经 批 准 后 改 变 土 地 具 体 用 途, 或 者 通 过 协 商 调 整 安 排 给 其 他 符 合 规 划 的 项 目, 但 应 依 法 办 理 相 关 供 地 手 续 对 取 得 土 地 后 满 两 年 未 动 工 的 建 设 项 目 用 地, 应 依 照 闲 置 土 地 的 处 置 政 策 依 法 处 置, 促 进 尽 快 利 用 通 知 还 明 确 了 加 强 土 地 执 法 监 察 的 操 作 要 求 通 过 进 一 步 建 立 健 全 动 态 巡 查 举 报 等 制 度, 对 苗 头 性 倾 向 性 问 题 早 发 现 早 制 止 早 处 置, 及 时 纠 正 和 查 处 以 预 审 代 审 批 通 过 办 理 临 时 用 地 方 式 变 相 开 工 建 设 等 未 批 先 用 批 而 不 用 批 少 占 多 等 违 法 违 规 用 地 行 为 12 月 9 日 国 务 院 常 务 会 议 研 究 完 善 促 进 消 费 的 若 干 政 策 措 施, 讨 论 并 原 则 通 过 关 于 试 行 社 会 保 险 基 金 预 算 的 意 见 意 见 中 一 个 重 要 的 政 策 就 是 个 人 住 房 转 让 营 业 税 征 免 时 限 由 2 年 恢 复 到 5 年, 此 举 就 是 对 炒 房 现 象 进 行 遏 制 第 3 页 共 17 页

4 12 月 14 日 国 务 院 常 务 会 议 要 求 各 地 加 强 市 场 监 管, 稳 定 市 场 预 期, 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 势 头 会 议 强 调 地 方 政 府 要 切 实 负 起 责 任 昨 日, 据 报 道,18 日 住 建 部 邀 请 600 余 名 副 市 长 进 京, 共 商 抑 制 房 价 政 策 12 月 17 日 财 政 部 国 土 资 源 部 央 行 监 察 部 等 五 部 委 公 布 关 于 进 一 步 加 强 土 地 出 让 收 支 管 理 的 通 知, 将 开 发 商 拿 地 的 首 付 款 比 例 提 高 到 了 五 成, 且 分 期 缴 纳 全 部 价 款 的 期 限 原 则 上 不 超 过 一 年 而 此 前 各 地 方 土 地 出 让 大 多 执 行 百 分 之 二 十 至 三 十 的 首 付 政 策 ( 二 )2010 年 度 1 月 10 日 国 办 发 出 通 知, 要 求 进 一 步 加 强 和 改 善 房 地 产 市 场 调 控, 稳 定 市 场 预 期, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 通 知 要 求, 加 快 中 低 价 位 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 建 设 要 适 当 加 大 经 济 适 用 住 房 建 设 力 度, 扩 大 经 济 适 用 住 房 供 应 范 围 商 品 住 房 价 格 过 高 上 涨 过 快 的 城 市, 要 切 实 增 加 限 价 商 品 住 房 经 济 适 用 住 房 公 共 租 赁 住 房 供 应 增 加 住 房 建 设 用 地 有 效 供 应, 提 高 土 地 供 应 和 开 发 利 用 效 率 各 地 要 根 据 房 地 产 市 场 运 行 情 况, 把 握 好 土 地 供 应 的 总 量 结 构 和 时 序 2 月 20 日 流 动 资 金 贷 款 管 理 暂 行 办 法 已 经 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 第 72 次 主 席 会 议 通 过, 于 2010 年 2 月 20 日 之 日 起 发 布 实 施 该 暂 行 办 法 旨 在 规 范 银 行 业 金 融 机 构 流 动 资 金 贷 款 业 务 经 营 行 为, 加 强 流 动 资 金 贷 款 审 慎 经 营 管 理, 促 进 流 动 资 金 贷 款 业 务 健 康 发 展 4 月 11 日 银 监 会 指 出, 银 行 业 金 融 机 构 要 增 加 风 险 意 识, 不 对 投 机 投 资 购 房 贷 款, 如 无 法 判 断, 则 应 大 幅 度 提 高 贷 款 的 首 付 款 比 例 和 利 率 水 平, 加 大 差 别 化 信 贷 政 策 执 行 力 度 银 监 会 要 求, 对 已 利 用 贷 款 购 买 住 房 又 申 请 购 买 第 二 套 ( 含 ) 以 上 住 房 的 家 庭 ( 包 括 借 款 人 配 偶 及 未 成 年 子 女 ), 贷 款 首 付 比 例 不 低 于 40%, 贷 款 利 率 严 格 按 照 风 险 定 价 4 月 14 日 住 房 城 乡 建 设 部 要 求 加 快 保 障 性 住 房 建 设, 其 中, 公 共 租 赁 住 房 建 设 是 下 一 阶 段 工 作 的 重 点, 同 时 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 2010 年 保 障 性 安 居 工 程 建 设 目 标 是 : 建 设 保 障 性 住 房 300 万 套, 各 类 棚 户 区 改 造 住 房 280 万 套, 扩 大 农 村 危 房 改 造 试 点 范 围 各 地 要 采 取 综 合 措 施, 全 面 落 实 对 廉 租 住 房 经 济 适 用 住 房 城 市 和 国 有 工 矿 棚 户 区 改 造 以 及 国 有 林 区 垦 区 和 农 村 危 房 改 造 的 各 项 支 持 政 策, 优 先 供 应 土 地, 增 加 政 府 投 入, 实 行 税 费 减 免, 加 大 信 贷 支 持, 确 保 实 现 2010 年 保 障 性 安 居 工 程 的 工 作 目 标 4 月 15 日 国 务 院 常 务 会 议 要 求, 对 贷 款 购 买 第 二 套 住 房 的 家 庭, 贷 款 首 付 款 不 得 低 于 50%, 贷 款 利 率 不 得 低 于 基 准 利 率 的 1.1 倍 ; 购 买 首 套 住 房 且 套 型 建 筑 面 积 在 90 平 方 米 以 上 的 家 庭, 贷 款 首 付 款 比 例 不 得 低 于 30% 4 月 17 日 国 务 院 发 出 的 通 知 指 出 商 品 住 房 价 格 过 高 上 涨 过 快 供 应 紧 张 的 地 区, 商 业 银 行 可 根 据 风 险 状 况, 暂 停 第 4 页 共 17 页

5 发 放 购 买 第 三 套 及 以 上 住 房 贷 款 ; 对 不 能 提 供 1 年 以 上 当 地 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 本 地 居 民 暂 停 发 放 购 买 住 房 贷 款 通 知 要 求, 严 格 限 制 各 种 名 目 的 炒 房 和 投 机 性 购 房 地 方 人 民 政 府 可 根 据 实 际 情 况, 采 取 临 时 性 措 施, 在 一 定 时 期 内 限 定 购 房 套 数 另 外, 通 知 强 调, 发 挥 税 收 政 策 对 住 房 消 费 和 房 地 产 收 益 的 调 节 作 用 财 政 部 税 务 总 局 要 加 快 研 究 制 定 引 导 个 人 合 理 住 房 消 费 和 调 节 个 人 房 产 收 益 的 税 收 政 策 税 务 部 门 要 严 格 按 照 税 法 和 有 关 政 策 规 定, 认 真 做 好 土 地 增 值 税 的 征 收 管 理 工 作, 对 定 价 过 高 涨 幅 过 快 的 房 地 产 开 发 项 目 进 行 重 点 清 算 和 稽 查 4 月 19 日 住 房 城 乡 建 设 部 发 出 关 于 进 一 步 加 强 房 地 产 市 场 监 管 完 善 商 品 住 房 预 售 制 度 有 关 问 题 的 通 知, 要 求 商 品 住 房 严 格 实 行 购 房 实 名 制, 认 购 后 不 得 擅 自 更 改 购 房 者 姓 名 4 月 22 日 银 监 会 代 表 强 调 新 的 房 贷 政 策 是 以 房 屋 数 量 来 认 定 是 否 为 第 二 套 第 三 套, 同 时, 认 定 范 围 以 家 庭 为 单 位 这 与 此 前 执 行 的 二 套 房 认 定 标 准 出 现 了 根 本 性 的 变 化 6 月 4 日 住 房 和 城 乡 建 设 部 中 国 人 民 银 行 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 三 部 委 联 合 发 文 明 确 个 人 二 套 房 认 定 标 准 为 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 中 居 民 家 庭 住 房 套 数, 应 依 据 拟 购 房 家 庭 ( 包 括 借 款 人 配 偶 及 未 成 年 子 女, 下 同 ) 成 员 名 下 实 际 拥 有 的 成 套 住 房 数 量 进 行 认 定 有 下 列 情 形 之 一 的, 贷 款 人 应 对 借 款 人 执 行 第 二 套 ( 及 以 上 ) 差 别 化 住 房 信 贷 政 策 :( 一 ) 借 款 人 首 次 申 请 利 用 贷 款 购 买 住 房, 如 在 拟 购 房 所 在 地 房 屋 登 记 信 息 系 统 ( 含 预 售 合 同 登 记 备 案 系 统, 下 同 ) 中 其 家 庭 已 登 记 有 一 套 ( 及 以 上 ) 成 套 住 房 的 ;( 二 ) 借 款 人 已 利 用 贷 款 购 买 过 一 套 ( 及 以 上 ) 住 房, 又 申 请 贷 款 购 买 住 房 的 ;( 三 ) 贷 款 人 通 过 查 询 征 信 记 录 面 测 面 谈 ( 必 要 时 居 访 ) 等 形 式 的 尽 责 调 查, 确 信 借 款 人 家 庭 已 有 一 套 ( 及 以 上 ) 住 房 的 能 提 供 1 年 以 上 当 地 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 本 地 居 民 申 请 住 房 贷 款 的, 贷 款 人 按 本 通 知 上 一 条 执 行 差 别 化 住 房 信 贷 政 策 对 不 能 提 供 1 年 以 上 当 地 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 本 地 居 民 申 请 住 房 贷 款 的, 贷 款 人 按 第 二 套 ( 及 以 上 ) 的 差 别 化 住 房 信 贷 政 策 执 行 ; 商 品 住 房 价 格 过 高 上 涨 过 快 供 应 紧 张 的 地 区, 商 业 银 行 可 根 据 风 险 状 况 和 地 方 政 府 有 关 政 策 规 定, 对 其 暂 停 发 放 住 房 贷 款 6 月 12 日 住 房 城 乡 建 设 部 等 7 部 门 联 合 制 定 的 关 于 加 快 发 展 公 共 租 赁 住 房 的 指 导 意 见 正 式 对 外 发 布, 旨 在 解 决 中 国 城 市 中 等 偏 低 收 入 家 庭 住 房 困 难 根 据 指 导 意 见, 公 共 租 赁 住 房 供 应 对 象 主 要 是 城 市 中 等 偏 下 收 入 住 房 困 难 家 庭 有 条 件 的 地 区, 可 以 将 新 就 业 职 工 和 有 稳 定 职 业 并 在 城 市 居 住 一 定 年 限 的 外 来 务 工 人 员 纳 入 供 应 范 围 公 共 租 赁 住 房 的 供 应 范 围 和 供 应 对 象 的 收 入 线 标 准 住 房 困 难 条 件 和 租 金 水 平, 由 市 县 人 民 政 府 确 定 已 享 受 廉 租 住 房 实 物 配 租 和 经 济 适 用 住 房 政 策 的 家 庭, 不 得 承 租 公 共 租 赁 住 房 9 月 27 日 国 土 资 源 部 住 房 和 城 乡 建 设 部 联 合 下 发 关 于 进 一 步 加 强 房 地 产 用 地 和 建 设 管 理 调 控 的 通 知 要 求 贯 彻 落 实 国 10 号 文 确 定 的 工 作 任 务, 进 一 步 加 强 房 地 产 用 地 和 建 设 的 管 理 调 控, 积 极 促 进 房 地 产 市 场 继 续 向 好 发 展 通 知 从 住 房 用 地 供 应 和 审 批 以 及 批 后 监 管 等 多 方 面 对 各 地 提 出 了 明 确 要 求, 并 增 加 了 一 些 限 制 性 条 件 这 将 直 接 打 击 当 前 房 地 产 用 地 开 发 过 程 中 的 一 些 不 良 现 象, 如 囤 地 通 知 要 求 各 地 根 据 年 度 计 划 实 行 宗 地 供 应 预 安 排, 共 同 商 定 将 确 定 的 保 障 性 住 房 棚 户 区 改 造 住 房 公 共 租 赁 住 房 和 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 年 度 建 设 任 务 落 实 到 地 块 没 有 完 成 上 述 住 房 供 地 计 划 的 地 方, 不 得 向 大 户 型 高 档 住 房 建 设 供 地 通 知 要 求, 第 5 页 共 17 页

6 土 地 出 让 必 须 以 宗 地 为 单 位 提 供 规 划 条 件 建 设 条 件 和 土 地 使 用 标 准, 严 格 执 行 商 品 住 房 用 地 单 宗 出 让 面 积 规 定, 不 得 将 两 宗 以 上 地 块 捆 绑 出 让, 不 得 毛 地 出 让 通 知 要 求, 对 于 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 建 设 项 目, 要 明 确 提 出 平 均 套 型 建 筑 面 积 的 控 制 标 准, 并 制 定 相 应 的 套 型 结 构 比 例 条 件 要 严 格 限 制 低 密 度 大 户 型 住 宅 项 目 的 开 发 建 设, 住 宅 用 地 的 容 积 率 指 标 必 须 大 于 1 11 月 4 日 住 房 和 城 乡 建 设 部 财 政 部 人 民 银 行 银 监 会 发 布 关 于 规 范 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 政 策 有 关 问 题 的 通 知 指 出, 使 用 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 购 买 首 套 普 通 自 住 房, 套 型 建 筑 面 积 在 90 平 方 米 及 以 下 的, 贷 款 首 付 款 比 例 不 得 低 于 20%; 套 型 建 筑 面 积 在 90 平 方 米 以 上 的, 贷 款 首 付 款 比 例 不 得 低 于 30% 同 时, 第 二 套 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 的 发 放 对 象, 仅 限 于 现 有 人 均 住 房 建 筑 面 积 低 于 当 地 平 均 水 平 的 缴 存 职 工 家 庭, 且 贷 款 用 途 仅 限 于 购 买 改 善 居 住 条 件 的 普 通 自 住 房 ( 三 )2011 年 度 1 月 26 日 国 务 院 常 务 会 议 研 究 部 署 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作, 会 议 提 出 八 条 政 策 ( 一 ) 进 一 步 落 实 地 方 政 府 责 任 地 方 政 府 要 切 实 承 担 起 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 责 任 2011 年 各 城 市 人 民 政 府 要 根 据 当 地 经 济 发 展 目 标 人 均 可 支 配 收 入 增 长 速 度 和 居 民 住 房 支 付 能 力, 合 理 确 定 本 地 区 年 度 新 建 住 房 价 格 控 制 目 标, 并 于 一 季 度 向 社 会 公 布 ( 二 ) 加 大 保 障 性 安 居 工 程 建 设 力 度 各 地 要 通 过 新 建 改 建 购 买 长 期 租 赁 等 方 式, 多 渠 道 筹 集 保 障 性 住 房 房 源, 逐 步 扩 大 住 房 保 障 制 度 覆 盖 面 加 强 保 障 性 住 房 管 理, 健 全 准 入 退 出 机 制, 切 实 做 到 公 开 公 平 公 正 ( 三 ) 调 整 完 善 相 关 税 收 政 策, 加 强 税 收 征 管 调 整 个 人 转 让 住 房 营 业 税 政 策, 对 个 人 购 买 住 房 不 足 5 年 转 手 交 易 的, 统 一 按 销 售 收 入 全 额 征 税 ( 四 ) 强 化 差 别 化 住 房 信 贷 政 策 对 贷 款 购 买 第 二 套 住 房 的 家 庭, 首 付 款 比 例 不 低 于 60%, 贷 款 利 率 不 低 于 基 准 利 率 的 1.1 倍 ( 五 ) 严 格 住 房 用 地 供 应 管 理 各 地 要 增 加 土 地 有 效 供 应, 落 实 保 障 性 住 房 棚 户 区 改 造 住 房 和 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 用 地 不 低 于 住 房 建 设 用 地 供 应 总 量 的 70% 的 要 求 在 新 增 建 设 用 地 年 度 计 划 中, 单 列 保 障 性 住 房 用 地, 做 到 应 保 尽 保 ( 六 ) 合 理 引 导 住 房 需 求 各 直 辖 市 计 划 单 列 市 省 会 城 市 和 房 价 过 高 上 涨 过 快 的 城 市, 在 一 定 时 期 内, 要 从 严 制 定 和 执 行 住 房 限 购 措 施 ( 七 ) 落 实 住 房 保 障 和 稳 定 房 价 工 作 的 约 谈 问 责 机 制 ( 八 ) 坚 持 和 强 化 舆 论 引 导 二 北 京 近 期 房 地 产 市 场 政 策 回 顾 ( 一 )2009 年 度 1 月 22 日 根 据 国 务 院 办 公 厅 关 于 促 进 房 地 产 市 场 健 康 发 展 的 若 干 意 见 ( 国 办 发 号 ) 文 件 精 神, 按 照 北 京 市 政 府 统 一 部 署, 综 合 考 虑 北 京 市 人 口 资 源 环 境 条 件, 为 进 一 步 解 决 中 低 收 入 家 庭 住 房 困 难, 鼓 励 和 支 持 住 房 合 理 消 费, 改 善 居 民 住 房 条 件, 促 进 北 京 市 房 地 产 业 持 续 稳 定 健 康 发 展, 北 京 市 建 设 委 员 会 北 京 市 发 展 和 改 革 委 员 会 北 京 市 财 政 局 北 京 市 国 土 资 源 局 北 京 市 规 划 委 员 会 联 合 发 布 关 于 贯 彻 ( 国 办 发 号 文 件 精 神 促 使 本 市 房 地 产 市 场 健 康 发 展 的 实 施 意 见, 要 求 加 大 普 通 商 品 住 房 和 政 策 性 住 房 建 设 力 度 进 一 步 鼓 励 自 住 型 和 改 善 型 住 房 消 费 保 持 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 加 强 房 地 产 市 场 监 测 分 析 和 政 策 宣 传 3 月 24 日 为 简 化 抵 押 登 记 程 序, 减 轻 抵 押 当 事 人 负 担, 提 高 房 屋 抵 押 登 记 工 作 效 率, 北 京 市 住 房 和 城 乡 建 设 委 员 会 制 订 了 供 抵 押 登 记 专 用 的 房 屋 抵 押 贷 款 合 同 示 范 文 本, 并 将 示 范 文 本 的 使 用 及 金 融 机 构 北 京 市 住 房 贷 款 担 保 第 6 页 共 17 页

7 中 心 房 屋 抵 押 登 记 的 有 关 事 项 予 以 通 知 通 知 要 求, 金 融 机 构 北 京 市 住 房 贷 款 担 保 中 心 申 请 房 屋 抵 押 登 记, 提 交 抵 押 登 记 专 用 的 房 屋 抵 押 贷 款 合 同 或 房 屋 最 高 额 抵 押 贷 款 合 同 ( 见 附 件 ) 的, 可 不 再 提 交 借 款 抵 押 担 保 等 合 同, 抵 押 权 的 预 告 登 记 变 更 为 房 屋 抵 押 登 记 ( 抵 押 权 设 立 登 记 ), 可 由 抵 押 权 人 代 理 申 请 通 知 还 对 委 托 公 证 事 宜 委 托 书 中 房 屋 登 记 机 构 名 称 发 生 变 化 的 情 况 及 委 托 时 限 到 期 委 托 失 效 或 受 托 人 拒 绝 履 行 受 托 义 务 之 情 形 均 做 出 明 确 规 定 ( 二 )2010 年 度 4 月 30 日 根 据 北 京 市 人 民 政 府 贯 彻 落 实 国 务 院 关 于 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 文 件 的 通 知 ( 京 政 发 号 ) 要 求, 自 2010 年 5 月 1 日 起, 同 一 购 房 家 庭 ( 包 括 购 房 人 配 偶 及 未 成 年 子 女, 下 同 ) 只 能 在 上 海 市 新 购 买 一 套 商 品 住 房 为 贯 彻 落 实 市 政 府 通 知 精 神, 加 强 房 屋 交 易 管 理, 北 京 市 住 房 和 城 建 委 员 会 发 布 关 于 落 实 同 一 购 房 家 庭 只 能 在 上 海 市 新 购 买 一 套 商 品 住 房 有 关 政 策 的 通 知 5 月 1 日 为 加 强 廉 租 住 房 经 济 适 用 住 房 和 限 价 商 品 住 房 资 格 审 核 管 理, 根 据 北 京 市 城 市 廉 租 住 房 管 理 办 法 ( 京 政 发 号 ) 北 京 市 经 济 适 用 住 房 管 理 办 法 ( 试 行 ) ( 京 政 发 号 ) 和 北 京 市 限 价 商 品 住 房 管 理 办 法 ( 试 行 ) ( 京 政 发 号 ) 的 有 关 规 定, 结 合 工 作 实 际, 北 京 市 住 房 和 城 建 委 员 会 为 进 一 步 规 范 北 京 市 廉 租 住 房 经 济 适 用 住 房 和 限 价 商 品 住 房 申 请 资 格 审 核 管 理 有 关 工 作, 发 出 通 知 规 范 资 格 审 核 备 案 管 理 ; 资 格 变 更 取 消 管 理 ; 年 度 复 核 管 理 ; 举 报 查 处 管 理 等 事 项 通 知 要 求 合 廉 租 住 房 经 济 适 用 住 房 和 限 价 商 品 住 房 申 请 条 件 家 庭 向 户 籍 所 在 地 街 道 办 事 处 或 乡 镇 政 府 提 出 申 请 时, 需 填 写 家 庭 情 况 核 定 表 及 申 请 材 料 一 式 两 份 区 ( 县 ) 街 道 ( 乡 镇 ) 两 级 住 房 保 障 管 理 部 门 各 留 存 一 份 全 体 申 请 家 庭 成 员 申 请 时 应 提 供 居 民 有 效 身 份 证 件 无 法 提 供 居 民 身 份 证 件 的, 须 提 供 户 籍 所 在 地 户 籍 管 理 部 门 或 军 队 团 级 以 上 部 门 出 具 的 证 明 材 料, 标 明 身 份 证 件 号 码 各 街 道 ( 乡 镇 ) 区 ( 县 ) 住 房 保 障 管 理 部 门 应 严 格 按 照 审 核 程 序 和 时 限 完 成 对 申 请 家 庭 的 初 审 和 复 审 工 作 区 ( 县 ) 住 房 保 障 管 理 部 门 完 成 复 审 后 上 报 市 住 房 城 乡 建 设 委 市 住 房 城 乡 建 设 委 按 照 规 定 时 限 完 成 备 案 审 查, 并 下 发 备 案 结 果 通 知 书, 加 盖 行 政 审 批 专 用 章 各 区 ( 县 ) 住 房 保 障 管 理 部 门 接 到 备 案 结 果 通 知 书 后, 应 在 北 京 市 城 市 居 民 申 请 廉 租 住 房 家 庭 情 况 核 定 表 北 京 市 城 市 居 民 购 买 经 济 适 用 住 房 申 请 核 定 表 或 北 京 市 家 庭 购 买 限 价 商 品 住 房 申 请 核 定 表 的 备 案 情 况 栏 中 加 盖 已 备 案 或 不 予 备 案 印 章 通 知 要 求 已 通 过 廉 租 住 房 经 济 适 用 住 房 或 限 价 商 品 住 房 资 格 审 核, 在 轮 候 期 间 家 庭 住 房 收 入 和 资 产 等 情 况 发 生 变 化 的, 申 请 家 庭 应 如 实 向 户 籍 所 在 地 街 道 ( 乡 镇 ) 住 房 保 障 管 理 部 门 进 行 申 报 经 审 核, 申 请 家 庭 发 生 变 化 后 仍 符 合 申 请 条 件 的, 街 道 ( 乡 镇 ) 住 房 保 障 管 理 部 门 填 写 申 请 家 庭 情 况 变 更 核 定 表 补 充 相 关 材 料 后, 上 报 区 ( 县 ) 住 房 保 障 管 理 部 门 复 审 不 符 合 条 件 的, 街 道 ( 乡 镇 ) 住 房 保 障 管 理 部 门 填 写 申 请 家 庭 资 格 取 消 核 定 表 说 明 原 因 后, 报 区 ( 县 ) 住 房 保 障 管 理 部 门 按 规 定 作 出 处 理 决 定, 取 消 家 庭 申 请 资 格 已 通 过 经 济 适 用 住 房 购 买 资 格 审 核 的 家 庭, 放 弃 购 买 经 济 适 用 住 房 申 请 配 售 限 价 商 品 住 房 的, 经 全 体 申 请 家 庭 成 员 书 面 认 可 后, 可 直 接 向 户 口 所 在 地 的 街 道 ( 乡 镇 ) 住 房 保 障 管 理 部 门 提 交 书 面 申 请 街 道 ( 乡 镇 ) 住 房 保 障 管 理 部 门 办 理 经 济 适 用 住 房 资 格 终 止 手 续 后, 将 该 家 庭 信 息 录 入 限 价 商 品 住 房 审 核 系 统, 并 标 注 优 先 配 售 家 庭 轮 候 超 过 一 年 的, 经 复 核 仍 符 合 经 济 适 用 住 房 申 请 条 件 的, 继 续 纳 入 限 价 商 品 住 房 优 先 配 售 范 围 ; 不 符 合 经 济 适 用 住 房 申 请 条 件 但 仍 符 合 限 价 商 品 住 房 申 请 条 件 的, 按 限 价 商 品 住 房 一 般 家 庭 配 售 通 知 要 求 各 区 ( 县 ) 住 房 保 障 管 理 部 门 按 照 关 于 对 已 通 过 廉 租 住 房 经 济 适 用 住 房 和 限 价 商 品 住 房 申 请 资 格 审 核 家 庭 进 行 定 期 复 核 等 有 关 问 题 的 通 知 ( 京 建 住 [2009]830 号 ) 要 求, 在 规 定 时 间 内 完 成 申 请 家 第 7 页 共 17 页

8 庭 资 格 复 核 和 结 果 上 报 工 作 资 格 复 核 主 要 包 括 对 被 复 核 家 庭 申 报 的 人 口 住 房 收 入 及 资 产 情 况 进 行 核 实, 核 对 住 房 保 障 申 请 资 格 审 核 系 统 数 据 与 实 际 情 况 是 否 一 致 等 各 级 住 房 保 障 管 理 部 门 在 资 格 审 核 年 度 复 核 工 作 中 发 现 或 接 到 群 众 举 报 申 请 家 庭 有 不 实 申 报 行 为 的, 区 ( 县 ) 住 房 保 障 管 理 部 门 应 在 30 日 内 会 同 街 道 ( 乡 镇 ) 民 政 社 保 公 安 社 区 居 委 会 等 部 门 对 家 庭 情 况 进 行 复 查 复 查 可 通 过 约 谈 当 事 人 入 户 调 查 单 位 走 访 等 方 式 进 行 通 知 还 规 定 申 请 家 庭 上 年 收 入 按 照 家 庭 申 请 之 日 前 12 个 月 的 收 入 总 和 计 算, 学 习 毕 业 新 参 加 工 作 的 申 请 家 庭 成 员 工 作 不 足 12 个 月 的, 不 足 月 份 的 收 入 按 照 有 收 入 月 份 的 月 收 入 均 值 计 算 申 请 家 庭 成 员 按 照 规 定 由 单 位 代 缴 的 住 房 公 积 金 和 各 项 社 会 保 险 统 筹 费 不 计 入 家 庭 收 入 申 请 家 庭 成 员 购 买 的 非 住 宅 类 房 屋 不 计 入 家 庭 住 房 面 积, 计 入 家 庭 资 产 净 值 申 请 家 庭 成 员 已 签 定 购 房 合 同 的 住 房 计 入 家 庭 住 房 面 积 7 月 16 日 为 贯 彻 关 于 规 范 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 中 第 二 套 住 房 认 定 标 准 的 通 知 ( 建 房 [2010]83 号, 以 下 简 称 通 知 ) 精 神, 北 京 市 住 房 和 城 建 委 员 会 就 本 市 发 放 个 人 住 房 贷 款 时 第 二 套 住 房 认 定 的 有 关 问 题 通 知 如 下 : 一 贷 款 人 在 发 放 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 时, 应 严 格 执 行 通 知 有 关 规 定 二 借 款 人 在 申 请 贷 款 时 应 填 写 家 庭 拥 有 成 套 住 房 申 报 表 申 报 家 庭 住 房 情 况 贷 款 人 应 根 据 申 报 情 况 面 测 面 谈 ( 必 要 时 居 访 ) 征 信 查 询 房 屋 交 易 权 属 信 息 查 询 等 方 式 确 定 差 别 化 住 房 信 贷 政 策 执 行 标 准 三 经 借 款 人 申 请 或 授 权 后, 贷 款 人 指 定 部 门 每 日 汇 总 查 询 需 求, 登 陆 房 屋 交 易 权 属 信 息 查 询 系 统, 提 交 查 询 申 请 市 住 房 城 乡 建 设 委 两 个 工 作 日 内 反 馈 查 询 结 果 四 贷 款 人 登 陆 查 询 系 统 应 向 市 住 房 城 乡 建 设 委 申 请 注 册 并 领 取 钥 匙 盘 申 请 时 提 交 系 统 钥 匙 盘 申 请 表 营 业 执 照 原 件 及 复 印 件 授 权 委 托 书 受 托 人 身 份 证 件 原 件 及 复 印 件 保 密 承 诺 书 等 材 料 贷 款 人 应 采 取 有 效 措 施 加 强 信 息 安 全 管 理, 依 法 保 护 借 款 人 相 关 信 息, 防 止 借 款 人 隐 私 泄 露 五 借 款 人 提 供 虚 假 信 息 的, 贷 款 人 应 依 法 采 取 包 括 资 产 保 全 措 施 在 内 的 相 关 措 施, 并 经 严 格 审 慎 程 序 进 行 认 定 后, 在 中 国 人 民 银 行 个 人 信 用 信 息 基 础 数 据 库 中 记 录 六 自 本 通 知 下 发 之 日 起, 签 订 购 房 合 同 的 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 审 批 均 按 本 通 知 规 定 执 行 7 月 22 日 为 加 强 北 京 市 公 共 租 赁 住 房 的 建 设 管 理, 北 京 市 住 房 城 乡 建 设 委 北 京 市 规 划 委 北 京 市 国 土 局 北 京 市 发 展 改 革 委 北 京 市 政 市 容 委 北 京 市 环 保 局 北 京 市 财 政 局 共 同 研 究 制 定 了 北 京 市 公 共 租 赁 住 房 建 设 技 术 导 则 ( 试 行 ) ( 以 下 简 称 导 则 ) 导 则 中 的 有 关 技 术 要 求 应 编 入 新 建 公 共 租 赁 住 房 建 设 项 目 的 招 标 技 术 文 件, 在 工 程 设 计 和 施 工 中 加 以 落 实, 对 已 开 工 建 设 项 目 参 照 本 导 则 执 行, 以 保 证 建 设 项 目 的 居 住 使 用 功 能 和 节 能 环 保 要 求 7 月 28 日 根 据 北 京 市 人 民 政 府 关 于 印 发 < 北 京 市 城 市 廉 租 住 房 管 理 办 法 > 的 通 知 ( 京 政 发 号 ) 的 有 关 规 定, 为 加 快 解 决 北 京 市 城 市 低 收 入 家 庭 住 房 困 难, 进 一 步 健 全 廉 租 住 房 保 障 制 度, 北 京 市 住 房 和 城 乡 建 设 委 员 会 北 京 市 财 政 局 北 京 市 民 政 局 联 合 印 发 关 于 调 整 本 市 廉 租 住 房 家 庭 收 入 准 入 标 准 有 关 问 题 的 通 知 9 月 28 日 为 做 好 北 京 市 经 济 适 用 住 房 限 价 商 品 住 房 申 请 家 庭 原 住 房 腾 退 工 作, 根 据 北 京 市 人 民 政 府 关 于 印 发 北 京 市 经 济 适 用 住 房 管 理 办 法 ( 试 行 ) 的 通 知 ( 京 政 发 号 ) 和 北 京 市 人 民 政 府 关 于 印 发 北 京 市 限 价 商 品 住 房 管 理 办 法 ( 试 行 ) 的 通 知 ( 京 政 发 号 ) 文 件 规 定, 北 京 市 住 房 保 障 领 导 小 组 办 公 室 制 第 8 页 共 17 页

9 订 了 北 京 市 经 济 适 用 住 房 限 价 商 品 住 房 申 请 家 庭 原 住 房 腾 退 办 法 北 京 市 经 济 适 用 住 房 限 价 商 品 住 房 申 请 家 庭 的 原 住 房 腾 退 工 作 均 按 本 办 法 执 行 申 请 家 庭 原 住 房 腾 退 工 作 坚 持 以 下 原 则 : 申 请 家 庭 原 住 房 位 于 首 都 功 能 核 心 区 的, 必 须 腾 退 申 请 家 庭 原 住 房 位 于 首 都 功 能 核 心 区 之 外 的 区 县, 但 已 列 入 上 海 市 棚 户 区 改 造 范 围 或 地 铁 工 程 市 政 道 路 工 程 城 中 村 整 治 保 障 性 住 房 建 设 等 公 益 性 项 目 拆 迁 范 围 的, 必 须 腾 退 除 上 述 两 类 情 况, 申 请 家 庭 可 自 愿 选 择 原 住 房 腾 退 或 不 腾 退 愿 意 腾 退 原 住 房 的, 按 标 准 配 售 ; 不 腾 退 的, 降 档 配 售 10 月 8 日 为 加 强 北 京 市 廉 租 住 房 经 济 适 用 住 房 和 限 价 商 品 住 房 管 理, 根 据 北 京 市 城 市 廉 租 住 房 管 理 办 法 ( 京 政 发 号 ) 北 京 市 经 济 适 用 住 房 管 理 办 法 ( 试 行 ) ( 京 政 发 号 ) 北 京 市 限 价 商 品 住 房 管 理 办 法 ( 试 行 ) ( 京 政 发 号 ) 和 北 京 市 人 民 政 府 贯 彻 落 实 国 务 院 关 于 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 文 件 的 通 知 ( 京 政 发 [2010]13 号 ) 的 有 关 规 定, 结 合 工 作 实 际, 北 京 市 城 乡 和 住 房 建 设 委 员 会 印 发 了 关 于 加 强 廉 租 住 房 经 济 适 用 住 房 和 限 价 商 品 住 房 审 核 配 租 配 售 管 理 等 问 题 的 通 知 对 购 买 经 济 适 用 住 房 和 限 价 商 品 住 房 的 申 请 家 庭 成 员 包 括 申 请 人 配 偶 及 未 成 年 子 女 的 资 格 审 核, 经 济 适 用 住 房 和 限 价 商 品 住 房 申 请 家 庭 的 摇 号 配 售 管 理, 购 房 人 违 反 北 京 市 经 济 适 用 住 房 管 理 办 法 ( 试 行 ) ( 京 政 发 [2007]27 号 ) 或 北 京 市 限 价 商 品 住 房 管 理 办 法 ( 试 行 ) ( 京 政 发 [2008]8 号 ) 规 定, 申 请 时 户 籍 所 在 地 区 ( 县 ) 住 房 保 障 管 理 部 门 取 消 家 庭 购 房 资 格 后 的 房 屋 退 出 管 理 等 事 项 予 以 明 确 规 定 10 月 22 日 为 完 善 北 京 市 商 品 房 预 售 制 度, 加 强 北 京 市 商 品 房 预 售 资 金 监 督 管 理, 确 保 预 售 资 金 用 于 商 品 房 项 目 工 程 建 设, 根 据 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 城 市 商 品 房 预 售 管 理 办 法 ( 建 设 部 令 第 131 号 ) 和 关 于 进 一 步 加 强 房 地 产 市 场 监 管 完 善 商 品 住 房 预 售 制 度 有 关 问 题 的 通 知 ( 建 房 [2010]53 号 ) 等 有 关 法 律 法 规 政 策, 结 合 北 京 市 实 际 情 况, 北 京 市 住 房 和 城 乡 建 设 委 员 会 中 国 人 民 银 行 营 业 管 理 部 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 北 京 监 管 局 制 定 了 北 京 市 商 品 房 预 售 资 金 监 督 管 理 暂 行 办 法 在 北 京 市 行 政 区 域 内 申 请 预 售 许 可 的 商 品 房 经 济 适 用 住 房 项 目, 其 预 售 资 金 的 存 入 支 出 使 用 及 监 督 管 理, 均 适 用 本 办 法 办 法 规 定 商 品 房 预 售 资 金 应 当 全 部 存 入 商 品 房 预 售 资 金 监 管 专 用 账 户 ( 以 下 简 称 专 用 账 户 ), 并 对 其 中 用 于 项 目 工 程 建 设 的 资 金 实 行 重 点 监 管, 保 证 预 售 资 金 优 先 用 于 工 程 建 设 房 地 产 开 发 企 业 应 当 根 据 项 目 建 设 方 案 及 施 工 进 度 编 制 预 售 项 目 用 款 计 划 用 款 计 划 应 按 照 地 下 结 构 完 成 结 构 封 顶 竣 工 验 收 完 成 初 始 登 记 并 达 到 购 房 人 可 单 方 办 理 转 移 登 记 的 条 件 等 四 个 环 节 设 置 资 金 使 用 节 点, 并 合 理 确 定 每 个 节 点 的 用 款 额 度 房 地 产 开 发 企 业 应 按 照 一 个 预 售 许 可 申 请 对 应 一 个 账 户 的 原 则, 在 监 管 银 行 设 立 专 用 账 户, 并 与 监 管 银 行 签 订 商 品 房 预 售 资 金 监 管 协 议 商 品 房 预 售 资 金 监 管 协 议 格 式 文 本 由 市 住 房 城 乡 建 设 委 中 国 人 民 银 行 营 业 管 理 部 北 京 银 监 局 共 同 拟 定 区 县 住 房 城 乡 建 设 主 管 部 门 在 审 核 预 售 许 可 时, 根 据 房 地 产 开 发 企 业 申 报 的 项 目 工 程 建 设 费 用, 参 照 本 区 县 建 设 项 目 综 合 造 价 情 况 以 及 该 项 目 的 交 付 使 用 条 件 等 核 定 需 重 点 监 管 的 项 目 工 程 建 设 费 用 额 度 ( 三 )2011 年 度 2 月 15 日 国 务 院 关 于 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 通 知 ( 国 发 号 ) 和 北 京 市 人 民 政 府 贯 彻 落 实 国 务 院 关 于 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 文 件 的 通 知 ( 京 政 发 号 ) 印 发 后, 北 京 市 房 地 产 市 场 出 现 积 极 变 化, 房 价 过 快 上 涨 的 势 头 得 到 初 步 遏 制 为 巩 固 和 扩 大 调 控 成 果, 坚 决 贯 彻 落 实 国 务 院 办 公 厅 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知 ( 国 办 发 号 ) 精 神, 进 一 步 做 好 北 京 市 房 地 产 市 场 第 9 页 共 17 页

10 调 控 工 作, 逐 步 解 决 城 镇 居 民 住 房 问 题, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展, 结 合 上 海 市 实 际, 北 京 市 人 民 政 府 办 公 厅 印 发 关 于 贯 彻 落 实 国 务 院 办 公 厅 文 件 精 神 进 一 步 加 强 本 市 房 地 产 市 场 调 控 工 作 的 通 知 要 求 各 区 县 政 府 和 市 有 关 部 门 要 切 实 承 担 起 住 房 保 障 和 稳 定 房 价 的 责 任, 积 极 采 取 措 施, 继 续 增 加 土 地 有 效 供 应, 进 一 步 加 大 保 障 性 住 房 和 普 通 商 品 住 房 建 设 力 度, 严 格 执 行 差 别 化 住 房 信 贷 和 税 收 政 策, 进 一 步 有 效 遏 制 投 机 投 资 性 购 房, 加 强 监 管, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 全 力 做 好 住 房 保 障 工 作, 建 立 和 完 善 基 本 住 房 制 度, 逐 步 形 成 符 合 首 都 实 际 的 保 障 性 住 房 体 系 和 商 品 住 房 体 系 加 快 实 施 保 障 性 安 居 工 程, 十 二 五 期 间 全 市 计 划 建 设 收 购 各 类 保 障 性 住 房 100 万 套, 比 十 一 五 翻 一 番, 全 面 实 现 住 有 所 居 目 标 加 强 税 收 征 管, 严 格 执 行 国 家 关 于 个 人 转 让 住 房 的 营 业 税 个 人 所 得 税 征 收 政 策 ; 实 行 差 别 化 土 地 增 值 税 预 征 率 ; 加 强 对 土 地 增 值 税 清 算 情 况 的 监 督 和 检 查 切 实 执 行 差 别 化 住 房 信 贷 政 策, 各 金 融 机 构 和 北 京 住 房 公 积 金 管 理 中 心 对 贷 款 购 买 第 二 套 住 房 的 家 庭, 要 切 实 执 行 首 付 款 比 例 不 低 于 60%, 贷 款 利 率 不 低 于 基 准 利 率 的 1.1 倍 的 政 策 2 月 21 日 为 深 入 贯 彻 落 实 国 务 院 办 公 厅 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知 ( 国 办 发 [2011]1 号 ) 和 北 京 市 人 民 政 府 办 公 厅 关 于 贯 彻 落 实 国 务 院 办 公 厅 文 件 精 神 进 一 步 加 强 本 市 房 地 产 市 场 调 控 工 作 的 通 知 ( 京 政 办 发 [2011]8 号 ) 精 神, 合 理 引 导 住 房 需 求, 落 实 各 项 限 购 措 施, 北 京 市 住 房 和 城 乡 建 设 委 员 会 发 布 关 于 落 实 本 市 住 房 限 购 政 策 有 关 问 题 的 通 知 规 定 自 2011 年 2 月 17 日 起, 对 已 拥 有 1 套 住 房 的 北 京 市 户 籍 居 民 家 庭 ( 含 驻 京 部 队 现 役 军 人 和 现 役 武 警 家 庭 持 有 有 效 北 京 市 工 作 居 住 证 的 家 庭, 下 同 ) 持 有 北 京 市 有 效 暂 住 证 在 北 京 市 没 有 住 房 且 连 续 5 年 ( 含 ) 以 上 在 北 京 市 缴 纳 社 会 保 险 或 个 人 所 得 税 的 非 北 京 市 户 籍 居 民 家 庭, 限 购 1 套 住 房 ( 含 新 建 商 品 住 房 和 二 手 住 房 ); 对 已 拥 有 2 套 及 以 上 住 房 的 北 京 市 户 籍 居 民 家 庭 拥 有 1 套 及 以 上 住 房 的 非 北 京 市 户 籍 居 民 家 庭 无 法 提 供 北 京 市 有 效 暂 住 证 和 连 续 5 年 ( 含 ) 以 上 在 北 京 市 缴 纳 社 会 保 险 或 个 人 所 得 税 缴 纳 证 明 的 非 北 京 市 户 籍 居 民 家 庭, 暂 停 在 北 京 市 向 其 售 房 三 上 海 近 期 房 地 产 市 场 政 策 回 顾 ( 一 )2009 年 度 4 月 28 日 上 海 市 召 开 推 进 创 建 四 高 优 秀 小 区 工 作 会 议, 总 结 2008 年 工 作, 部 署 2009 全 市 创 建 四 高 优 秀 小 区 推 进 节 能 省 地 型 住 宅 发 展 等 工 作 为 进 一 步 贯 彻 落 实 市 政 府 上 海 市 新 建 住 宅 节 能 省 地 发 展 指 导 意 见 要 求, 会 议 提 出 了 2009 年 全 市 继 续 创 建 50 个 节 能 省 地 型 四 高 小 区 的 工 作 目 标, 确 定 四 项 工 作 重 点 : 一 是 抓 好 建 筑 节 能, 着 重 推 进 65% 节 能 标 准 实 施 和 可 再 生 能 源 的 利 用 二 是 抓 好 住 宅 全 装 修, 推 进 住 宅 节 材 和 新 材 料 部 品 的 综 合 使 用 三 是 抓 好 四 新 成 果 集 成 应 用, 推 进 住 宅 科 技 成 果 的 转 化 四 是 抓 好 住 宅 性 能 认 定 试 点, 稳 步 提 高 住 宅 的 综 合 性 能 6 月 22 日 上 海 市 第 十 三 届 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 第 八 次 会 议 表 决 通 过 了 修 订 后 的 上 海 市 房 地 产 登 记 条 例 ( 以 下 简 称 条 例 ), 并 将 于 2009 年 7 月 1 日 起 正 式 实 施 该 条 例 是 自 1996 年 3 月 1 日 施 行 以 来 的 第 二 次 全 面 修 订 这 次 条 例 的 修 订 是 为 贯 彻 落 实 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 ( 以 下 简 称 物 权 法 ) 中 不 动 产 登 记 的 有 关 规 定, 结 合 上 海 市 住 宅 物 业 管 理 规 定 等 相 关 法 律 法 规, 对 原 条 例 中 的 登 记 效 力 登 记 日 预 告 登 记 异 议 登 记 更 正 登 记 损 坏 承 重 结 构 房 屋 的 登 记 等 条 款 进 行 修 改 和 补 充 完 善, 从 而 更 好 地 保 证 房 地 产 登 记 准 确 性, 保 护 房 地 产 权 利 人 的 民 事 权 利 第 10 页 共 17 页

11 6 月 25 日 上 海 市 委 市 政 府 按 照 中 央 进 一 步 改 善 民 生 促 进 经 济 增 长 保 持 社 会 稳 定 决 策 正 式 颁 布 上 海 市 经 济 适 用 住 房 管 理 试 行 办 法 ( 以 下 简 称 试 行 办 法 ), 该 办 法 对 于 完 善 上 海 市 分 层 次 多 渠 道 成 系 统 的 住 房 保 障 体 系, 促 进 房 地 产 市 场 健 康 稳 定 发 展, 具 有 重 要 的 意 义 7 月 17 日 2009 年 7 月 17 日 上 午, 上 海 市 政 府 召 开 上 海 市 促 进 房 地 产 健 康 发 展 工 作 会 议, 会 议 指 出, 房 地 产 既 关 系 经 济 发 展, 又 与 民 生 改 善 密 切 相 关, 是 当 前 四 个 确 保 工 作 的 重 点 内 容 之 一 促 进 上 海 市 房 地 产 健 康 稳 定 发 展, 是 贯 彻 中 央 宏 观 调 控 政 策 要 求 的 具 体 体 现, 是 市 委 市 政 府 确 定 的 重 点 工 作, 也 是 房 地 产 自 身 可 持 续 发 展 的 客 观 需 求 各 单 位 各 部 门 切 实 把 思 想 和 行 动 统 一 到 中 央 市 委 市 府 的 决 策 部 署 上 来, 认 真 分 析 工 作 中 的 问 题, 制 定 针 对 性 政 策, 采 取 更 有 效 措 施, 充 分 发 挥 好 房 地 产 在 保 发 展 保 民 生 方 面 的 积 极 作 用 7 月 19 日 针 对 当 前 商 品 房 销 售 中 少 量 多 批 捂 盘 惜 售 有 所 抬 头 的 情 况, 日 前, 在 上 海 市 促 进 房 地 产 健 康 稳 定 发 展 工 作 会 议 上, 上 海 市 房 管 局 重 申, 要 严 格 执 行 上 海 市 商 品 房 销 售 有 关 申 请 预 售 最 低 面 积 标 准 的 规 定, 房 地 产 开 发 企 业 尽 快 申 请 预 售 房 管 部 门 尽 快 审 批 同 时, 作 为 规 范 上 海 市 商 品 房 销 售 行 为, 以 及 2009 年 7 月 1 日 实 施 房 地 产 登 记 条 例 的 配 套 文 件, 市 房 管 局 已 出 台 上 海 市 商 品 房 销 售 方 案 备 案 管 理 暂 行 规 定, 明 确 商 品 房 预 售 和 现 售, 其 销 售 方 案 须 经 备 案 ; 暂 行 规 定 要 求 区 县 房 管 部 门 加 强 对 商 品 房 销 售 方 案 的 审 核 和 指 导, 运 用 销 售 方 案 备 案 和 房 地 产 登 记 等 手 段, 制 止 开 发 商 捂 盘 惜 售 8 月 4 日 上 海 市 房 地 产 登 记 条 例 ( 以 下 简 称 登 记 条 例 ) 自 2009 年 7 月 1 日 起 正 式 实 施 作 为 登 记 条 例 的 配 套 操 作 文 件, 上 海 市 房 地 产 登 记 技 术 规 定 ( 以 下 简 称 技 术 规 定 ) 经 全 面 修 订 后, 也 同 步 实 施 9 月 6 日 上 海 市 市 政 府 办 公 厅 转 发 了 由 市 住 房 保 障 房 屋 管 理 局 市 规 划 国 土 资 源 局 市 农 委 市 建 设 交 通 委 市 发 展 改 革 委 市 经 济 信 息 化 委 等 6 部 门 联 合 制 订 的 关 于 单 位 租 赁 房 建 设 和 使 用 管 理 的 试 行 意 见, 通 过 对 上 海 市 企 业 产 业 园 区 开 发 管 理 主 体 高 校 部 队 及 其 他 单 位 在 自 用 土 地 上 建 设 和 使 用 职 工 宿 舍 的 行 为 予 以 引 导 规 范, 以 及 对 农 村 集 体 建 设 用 地 建 市 场 化 租 赁 宿 舍 行 为 的 规 定, 多 渠 道 满 足 单 位 职 工 引 进 人 才 来 沪 务 工 人 员 及 其 他 人 员 的 过 渡 性 居 住 需 求 试 行 意 见 的 出 台, 将 成 为 上 海 市 建 立 健 全 住 房 供 应 体 系 的 又 一 重 要 举 措 9 月 9 日 上 海 市 政 府 召 开 金 融 机 构 支 持 上 海 市 保 障 性 住 房 建 设 推 进 大 会, 经 过 市 政 府 金 融 管 理 部 门 建 设 单 位 商 业 银 行 等 各 方 面 多 次 专 题 研 究, 根 据 国 家 支 持 保 障 性 住 房 建 设 贷 款 的 基 本 政 策, 结 合 上 海 实 际, 落 实 了 保 障 性 住 房 建 设 贷 款 的 放 贷 基 本 条 件 资 本 金 认 定 贷 款 期 限 和 利 率 优 惠 等 多 项 扶 持 性 政 策 与 配 套 工 作 要 求 ; 各 大 商 业 银 行 也 明 确 支 持 上 海 市 保 障 性 住 房 开 发 建 设, 愿 意 优 先 优 惠 做 好 金 融 服 务 和 信 贷 支 持 工 作 11 月 17 日 2006 年 底 以 来, 上 海 市 在 廉 租 住 房 面 积 准 入 标 准 不 变 的 情 况 下, 多 次 调 整 收 入 和 财 产 准 入 标 准, 先 后 将 收 入 准 入 标 准 从 低 保 放 宽 到 人 均 月 收 入 500 元 600 元 800 元, 将 财 产 准 入 标 准 从 家 庭 金 融 资 金 3 万 元 放 宽 到 9 万 元, 廉 租 住 房 政 策 覆 盖 面, 已 从 最 低 收 入 住 房 困 难 家 庭 扩 展 到 低 收 入 住 房 困 难 家 庭 近 年 来 上 海 市 廉 租 第 11 页 共 17 页

12 住 房 受 益 家 庭 户 数 大 幅 增 加, 廉 租 住 房 工 作 成 效 更 加 明 显 截 至 到 2009 年 10 月 底, 上 海 市 廉 租 住 房 受 益 家 庭 累 计 已 达 6 万 户, 与 2006 年 同 期 相 比, 增 长 了 近 1.8 倍, 上 海 市 对 符 合 廉 租 住 房 准 入 条 件 的 申 请 家 庭 已 基 本 实 现 应 保 尽 保 12 月 29 日 12 月 29 日, 上 海 市 政 府 办 公 厅 转 发 了 市 住 房 保 障 房 屋 管 理 局 等 五 部 门 关 于 上 海 市 贯 彻 国 务 院 常 务 会 议 精 神 进 一 步 促 进 房 地 产 市 场 健 康 发 展 的 实 施 意 见 ( 沪 府 办 发 [2009]58 号 ), 从 税 收 信 贷 政 策 调 整 加 大 普 通 商 品 住 房 供 应 加 快 推 进 住 房 保 障 加 强 市 场 监 管 四 方 面 采 取 措 施, 遏 制 地 价 房 价 过 快 上 涨 ( 二 )2010 年 度 5 月 20 日 5 月 20 日, 上 海 市 召 开 大 型 居 住 社 区 建 设 推 进 大 会 会 议 明 确, 今 年 全 市 新 开 工 保 障 性 住 房 的 总 体 目 标 为 1200 万 平 方 米, 其 中 经 济 适 用 住 房 约 400 万 平 方 米, 动 迁 安 置 房 约 800 万 平 方 米 近 年 来, 上 海 市 委 市 政 府 积 极 贯 彻 落 实 国 家 有 关 加 快 保 障 性 住 房 建 设 的 部 署, 通 过 廉 租 住 房 经 济 适 用 住 房 动 迁 安 置 房 公 共 租 赁 房 等 途 径, 切 实 改 善 了 上 海 中 低 收 入 住 房 困 难 家 庭 的 居 住 条 件 同 时, 为 进 一 步 加 强 上 海 市 房 地 产 市 场 调 控, 稳 定 市 场 预 期, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展, 市 政 府 把 保 障 性 住 房 建 设 作 为 当 前 办 好 世 博 之 外 又 一 项 重 之 又 重 的 工 作 为 加 强 上 海 市 保 障 性 住 房 建 设 的 统 筹 协 调 推 进 力 度, 市 政 府 专 门 成 立 了 上 海 市 大 型 居 住 社 区 建 设 推 进 办 公 室 ( 简 称 市 推 进 办 ) 作 为 这 一 上 海 市 重 点 工 作 的 机 构, 并 研 究 确 定 了 年 开 工 30 万 套 经 济 适 用 住 房 ( 约 2000 万 平 方 米 ) 搭 桥 供 应 30 万 套 动 迁 安 置 房 ( 约 2400 万 平 方 米 ) 的 目 标 6 月 3 日 为 了 完 善 上 海 市 住 房 保 障 体 系, 促 进 房 地 产 市 场 健 康 发 展, 加 快 解 决 上 海 市 居 民 的 住 房 困 难, 根 据 中 共 上 海 市 委 上 海 市 人 民 政 府 部 署, 上 海 市 发 展 公 共 租 赁 住 房 的 实 施 意 见 ( 征 求 意 见 稿 ) ( 以 下 简 称 实 施 意 见 ( 征 求 意 见 稿 ) ) 正 式 向 社 会 公 示, 征 求 社 会 各 界 和 广 大 市 民 意 见, 修 改 完 善 后, 将 及 时 颁 布 实 施 在 建 立 廉 租 住 房 经 济 适 用 住 房 等 基 本 制 度 的 基 础 上, 上 海 市 推 出 公 共 租 赁 住 房 政 策, 丰 富 了 住 房 保 障 的 政 策 内 容, 扩 大 了 住 房 保 障 的 政 策 覆 盖 范 围, 基 本 构 建 形 成 分 层 次 多 渠 道 成 系 统 的 住 房 保 障 体 系, 上 海 市 住 房 保 障 工 作 有 望 取 得 新 的 成 效 7 月 14 日 为 贯 彻 国 家 住 建 部 等 三 部 门 有 关 二 套 房 贷 的 认 定 标 准, 严 格 执 行 差 别 化 的 信 贷 政 策, 近 日, 上 海 市 房 管 局 人 行 上 海 分 行 上 海 银 监 局 联 合 下 发 关 于 转 发 关 于 规 范 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 中 第 二 套 住 房 认 定 标 准 的 通 知 的 通 知 ( 沪 房 管 市 号, 以 下 简 称 转 发 通 知 ), 明 确 了 上 海 市 核 查 借 款 人 家 庭 住 房 情 况 等 事 宜 转 发 通 知 着 重 就 通 过 上 海 市 房 屋 登 记 信 息 系 统 核 查 借 款 人 家 庭 住 房 情 况 申 请 初 审 查 询 出 具 查 询 结 果 等 程 序 予 以 细 化 : 即 借 款 人 签 订 购 房 合 同 后 申 请 住 房 贷 款 的, 应 当 如 实 向 贷 款 银 行 申 报 本 人 和 家 庭 成 员 的 住 房 情 况 ; 经 银 行 初 审 后, 借 款 人 向 房 地 产 交 易 中 心 申 请 住 房 查 询, 并 提 交 购 房 合 同 申 请 书 身 份 证 件 等 相 关 材 料 ; 房 地 产 交 易 中 心 在 规 定 时 间 内 出 具 查 询 结 果 后, 贷 款 银 行 凭 出 具 的 查 询 结 果 审 核 确 定 借 款 人 的 贷 款 首 付 款 比 例 及 利 率 需 要 注 意 的 是 境 内 居 民 只 能 持 有 效 居 民 身 份 证 申 请 查 询 ( 不 能 凭 护 照 等 其 他 身 份 证 件 ), 未 成 年 子 女 为 境 内 居 民 的, 应 当 提 交 户 口 簿 9 月 2 日 为 贯 彻 落 实 国 家 房 地 产 市 场 调 控 政 策 和 住 房 城 乡 建 设 部 关 于 进 一 步 加 强 房 地 产 市 场 监 管 完 善 商 品 住 房 预 第 12 页 共 17 页

13 售 制 度 有 关 问 题 的 通 知 ( 建 房 号 ) 文 件 精 神,9 月 2 日, 上 海 市 房 管 局 下 发 了 关 于 进 一 步 加 强 上 海 市 房 地 产 市 场 监 管 规 范 商 品 住 房 预 销 售 行 为 的 通 知 ( 沪 房 管 市 号, 以 下 简 称 通 知 ), 并 召 开 各 区 ( 县 ) 房 管 部 门 会 议 专 题 布 置, 要 求 强 化 市 场 监 管, 严 格 商 品 住 房 预 售 许 可 管 理, 规 范 商 品 住 房 预 订 销 售 行 为, 加 大 违 规 行 为 查 处 力 度, 维 护 房 地 产 市 场 秩 序 9 月 16 日 上 海 市 政 府 正 式 颁 布 上 海 市 发 展 公 共 租 赁 住 房 的 实 施 意 见 ( 以 下 简 称 实 施 意 见 ) 建 立 公 共 租 赁 住 房 制 度, 是 市 委 市 政 府 贯 彻 落 实 中 央 要 求, 解 决 人 民 群 众 住 有 所 居 问 题 的 重 要 举 措, 实 施 意 见 对 于 完 善 上 海 市 分 层 次 多 渠 道 成 系 统 的 住 房 保 障 体 系 促 进 房 地 产 市 场 特 别 是 住 房 租 赁 市 场 规 范 健 康 发 展 具 有 重 要 意 义 10 月 7 日 为 进 一 步 深 化 落 实 今 年 以 来 国 务 院 关 于 加 强 房 地 产 市 场 调 控 的 各 项 政 策 措 施, 巩 固 调 控 成 果, 上 海 市 政 府 批 转 了 市 住 房 保 障 房 屋 管 理 局 等 五 部 门 关 于 进 一 步 加 强 上 海 市 房 地 产 市 场 调 控 加 快 推 进 住 房 保 障 工 作 的 若 干 意 见 意 见 共 十 二 条, 主 要 内 容 如 下 : 一 是 严 格 执 行 差 别 化 信 贷 政 策, 抑 制 不 合 理 住 房 需 求 二 是 在 一 定 时 期 内 限 定 居 民 家 庭 购 房 套 数 三 是 发 挥 税 收 在 房 地 产 市 场 调 控 中 的 作 用 四 是 动 迁 安 置 房 提 前 上 市 交 易 五 是 提 高 商 品 住 房 预 售 门 槛 六 是 着 力 推 进 住 房 保 障 工 作 七 是 进 一 步 规 范 房 地 产 开 发 经 营 行 为, 加 强 交 易 秩 序 监 管 八 是 上 海 市 将 继 续 增 加 居 住 用 地 供 应 总 量 上 海 将 继 续 坚 持 以 居 住 为 主 以 市 民 消 费 为 主 以 普 通 商 品 住 房 为 主 的 原 则, 加 快 建 立 健 全 房 地 产 市 场 体 系 和 住 房 保 障 体 系, 加 大 供 应 和 需 求 双 向 调 节 力 度, 切 实 增 加 普 通 商 品 住 房 供 应, 引 导 居 民 合 理 住 房 消 费, 坚 决 遏 制 地 价 房 价 上 涨 势 头, 加 快 保 障 性 住 房 建 设, 改 善 居 民 居 住 条 件, 促 进 上 海 市 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 11 月 19 日 为 吸 取 特 大 火 灾 事 故 教 训, 根 据 上 海 市 政 府 要 求 和 部 署, 上 海 市 房 管 局 发 出 关 于 开 展 房 管 行 业 安 全 生 产 工 作 大 检 查 的 通 知, 从 11 月 16 日 起, 对 全 市 住 宅 小 区 拆 迁 基 地 拆 房 基 地 房 屋 修 缮 改 造 工 地 消 防 安 全 和 安 全 生 产 情 况 进 行 为 期 一 周 的 全 覆 盖 地 毯 式 排 查, 摸 清 消 防 安 全 和 安 全 生 产 管 理 底 数, 落 实 各 项 安 全 管 理 制 度, 完 善 各 类 安 全 管 理 措 施, 及 时 彻 底 排 除 安 全 隐 患, 确 保 人 民 生 命 财 产 安 全 和 生 产 安 全 连 日 来, 出 动 4400 多 人 次, 检 查 了 5200 多 幢 高 层 住 宅 的 消 防 安 全 状 况 12 月 22 日 上 海 市 政 府 召 开 上 海 市 今 年 保 障 性 住 房 建 设 总 结 及 明 年 保 障 性 住 房 建 设 推 进 会, 会 议 听 取 了 市 大 型 居 住 社 区 推 进 办 负 责 人 关 于 上 海 市 保 障 性 住 房 建 设 推 进 情 况 的 介 绍 ; 市 建 交 委 负 责 人 就 大 型 居 住 社 区 配 套 建 设 和 保 障 性 住 房 建 设 管 理 作 了 介 绍 ; 市 规 土 局 市 财 政 局 闵 行 区 松 江 区 分 别 作 了 交 流 发 言 2010 年, 上 海 在 举 办 一 届 以 城 市 让 生 活 更 美 好 为 主 题 的 世 博 会 的 同 时, 市 政 府 着 力 加 大 了 保 障 性 住 房 建 设 的 力 度, 并 将 之 列 入 了 市 政 府 重 大 工 程 项 目, 确 立 了 当 年 200 万 平 方 米 经 济 适 用 住 房 竣 工 400 万 平 方 米 经 济 适 用 住 房 与 800 万 平 方 米 动 迁 安 置 房 开 工 的 工 作 目 标, 其 建 设 规 模 为 历 年 来 的 高 峰, 建 设 基 地 涉 及 浦 东 嘉 定 闵 行 宝 山 青 浦 松 江 以 及 徐 汇 普 陀 长 宁 虹 口 闸 北 等 中 心 城 区, 市 地 产 集 团 城 投 总 公 司 建 工 集 团 城 建 集 团 绿 地 集 团 等 多 家 国 有 大 型 企 业 集 团 积 极 参 与 建 设 自 5 月 20 日 市 政 府 与 浦 东 等 6 个 相 关 区 政 府 签 署 2010 年 上 海 市 保 障 性 住 房 建 设 目 标 责 任 书 并 下 达 各 项 目 建 设 计 划 以 来, 市 区 各 相 关 部 门 采 取 并 联 审 批 简 化 程 序 缩 短 周 期 的 办 法 加 快 推 进 土 地 储 备 规 划 设 计 手 续 办 理 开 发 建 设 及 完 善 配 套 建 设 ; 同 时 通 过 例 会 制 度 第 13 页 共 17 页

14 简 报 制 度 督 查 制 度 等, 及 时 反 馈 信 息 解 决 问 题, 确 保 按 期 推 进 同 时, 市 区 各 部 门 还 加 快 推 进 保 障 性 住 房 基 地 公 共 基 础 设 施 和 社 会 事 业 设 施 同 步 建 设, 努 力 满 足 居 民 的 基 本 生 活 需 要, 不 断 提 高 大 型 居 住 社 区 宜 居 水 平 采 取 的 措 施 包 括 加 快 推 进 三 级 医 院 建 设 提 升 二 级 医 院 能 级 普 及 社 区 卫 生 服 务 中 心 和 医 疗 卫 生 站, 推 进 优 质 教 育 资 源 与 大 型 居 住 社 区 在 建 市 属 基 地 上 的 教 育 公 建 进 行 协 作 配 对, 以 及 加 快 市 政 道 路 公 共 交 通 商 业 邮 政 文 体 敬 老 等 公 建 设 施 的 配 套 和 服 务, 努 力 促 进 大 型 居 住 社 区 加 快 成 熟 按 照 人 口 导 入 区 和 人 口 导 出 区 权 利 与 义 务 相 一 致 以 及 配 套 设 施 投 入 产 出 相 适 应 的 原 则, 市 财 政 出 台 专 门 政 策, 通 过 人 口 导 出 区 对 导 入 区 财 政 的 一 次 性 转 移 支 付, 专 项 用 于 社 区 教 育 卫 生 社 保 文 化 体 育 社 区 管 理 等 公 共 服 务 支 出 据 悉, 在 今 年 的 基 础 上, 目 前 已 基 本 制 定 了 明 年 建 设 和 筹 措 1500 万 平 方 米 的 保 障 性 住 房 建 设 目 标 市 政 府 将 围 绕 服 务 市 场 调 控 服 务 城 市 动 迁 服 务 市 民 居 住 条 件 改 善 的 目 标, 抓 紧 排 定 并 落 实 明 年 的 工 作 计 划, 加 快 构 筑 分 层 次 多 渠 道 成 系 统 的 住 房 保 障 体 系, 为 上 海 市 十 二 五 住 房 发 展 规 划 的 顺 利 实 施 开 好 局 起 好 步 ( 三 )2011 年 度 1 月 6 日 上 海 市 住 房 保 障 和 房 屋 管 理 局 为 进 一 步 贯 彻 落 实 限 购 政 策, 颁 布 实 施 关 于 执 行 上 海 市 及 外 省 市 居 民 家 庭 只 能 在 上 海 市 新 购 一 套 商 品 住 房 有 关 问 题 的 补 充 通 知 ( 一 )( 沪 房 管 规 范 市 (2011)1 号 ), 主 要 内 容 包 括 : 对 限 购 政 策 出 台 后, 同 一 居 民 家 庭 购 买 商 品 住 房 超 过 一 套 的, 应 在 交 易 登 记 环 节 加 以 控 制 对 违 规 购 买 第 二 套 及 以 上 商 品 住 房, 已 办 理 合 同 备 案 尚 未 办 理 预 告 登 记 或 转 移 登 记 的, 不 再 受 理 预 告 登 记 或 转 移 登 记 ; 已 办 理 预 告 登 记, 尚 未 办 理 转 移 登 记 的, 不 再 受 理 转 移 登 记 ; 已 办 理 转 移 登 记 的, 不 得 受 理 相 关 转 移 抵 押 等 登 记 ( 银 行 实 现 抵 押 权 等 情 形 除 外 ); 区 县 房 管 部 门 应 加 强 监 管, 对 房 地 产 开 发 或 经 纪 企 业 将 第 二 套 及 以 上 商 品 住 房 出 售 或 居 间 介 绍 给 同 一 居 民 家 庭 的, 特 别 是 对 出 售 同 一 楼 盘 二 套 及 以 上 住 房 给 同 一 居 民 家 庭 的, 按 规 定 责 令 限 期 整 改, 不 良 记 录 记 入 企 业 诚 信 档 案 ; 拒 不 整 改 的, 可 按 规 定 暂 停 网 上 备 案 同 时, 应 督 促 房 地 产 开 发 或 经 纪 企 业 妥 善 处 理 不 予 受 理 登 记 后 解 除 合 同 等 有 关 问 题 1 月 27 日 根 据 国 务 院 第 136 次 常 务 会 议 有 关 精 神, 上 海 市 市 政 府 决 定, 自 2011 年 1 月 28 日 起, 上 海 市 开 展 对 部 分 个 人 住 房 征 收 房 产 税 试 点 为 进 一 步 完 善 房 产 税 制 度, 合 理 调 节 居 民 收 入 分 配, 正 确 引 导 住 房 消 费, 有 效 配 置 房 地 产 资 源, 根 据 国 务 院 第 136 次 常 务 会 议 有 关 精 神, 上 海 市 市 政 府 决 定 开 展 对 部 分 个 人 住 房 征 收 房 产 税 试 点, 并 颁 布 实 施 上 海 市 开 展 对 部 分 个 人 住 房 征 收 房 产 税 试 点 的 暂 行 办 法 本 暂 行 办 法 规 定 征 收 对 象 是 指 本 暂 行 办 法 施 行 之 日 起 上 海 市 居 民 家 庭 在 上 海 市 新 购 且 属 于 该 居 民 家 庭 第 二 套 及 以 上 的 住 房 ( 包 括 新 购 的 二 手 存 量 住 房 和 新 建 商 品 住 房, 下 同 ) 和 非 上 海 市 居 民 家 庭 在 上 海 市 新 购 的 住 房 ( 以 下 统 称 应 税 住 房 ) 适 用 税 率 暂 定 为 0.6%, 应 税 住 房 每 平 方 米 市 场 交 易 价 格 低 于 上 海 市 上 年 度 新 建 商 品 住 房 平 均 销 售 价 格 2 倍 ( 含 2 倍 ) 的, 税 率 暂 减 为 0.4% 1 月 27 日 为 贯 彻 国 务 院 办 公 厅 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知 ( 国 办 发 号 ), 坚 持 以 居 住 为 主 以 上 海 市 民 消 费 为 主 以 普 通 商 品 住 房 为 主 的 原 则, 采 取 税 收 信 贷 行 政 土 地 住 房 保 障 等 政 策 措 施, 多 管 齐 下, 有 效 遏 制 投 资 投 机 性 购 房, 逐 步 解 决 居 民 住 房 问 题, 进 一 步 促 进 上 海 市 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展, 上 海 市 人 民 政 府 办 公 厅 出 台 关 于 本 市 贯 彻 国 务 院 办 公 厅 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知 的 实 施 意 见, 要 求 坚 决 贯 彻 落 实 国 家 和 上 海 市 各 项 房 地 产 市 场 调 控 政 策 措 施, 切 实 将 房 价 第 14 页 共 17 页

15 控 制 在 合 理 水 平 3 月 1 日 为 规 范 上 海 市 经 济 适 用 住 房 价 格 管 理, 促 进 经 济 适 用 住 房 健 康 发 展, 根 据 中 华 人 民 共 和 国 价 格 法 经 济 适 用 住 房 价 格 管 理 办 法 ( 计 价 格 号 ) 和 上 海 市 经 济 适 用 住 房 管 理 试 行 办 法 ( 沪 府 发 号 ) 等 有 关 规 定, 结 合 上 海 市 实 际, 市 发 展 改 革 委 市 住 房 保 障 房 屋 管 理 局 研 究 制 订 了 上 海 市 经 济 适 用 住 房 价 格 管 理 试 行 办 法 经 济 适 用 住 房 是 民 生 工 作 的 重 要 方 面, 制 订 公 平 合 理 的 经 济 适 用 住 房 价 格 管 理 办 法, 是 上 海 市 物 价 工 作 的 重 点 之 一 社 会 各 方 面 对 于 经 济 适 用 住 房 价 格 最 为 关 心 的 问 题 可 以 概 括 为 三 个 方 面 : 一 是 如 何 实 现 保 障, 也 就 是 要 使 符 合 准 入 标 准 的 家 庭 买 得 起 住 得 起 ; 二 是 如 何 实 现 公 平, 也 就 是 如 何 科 学 界 定 保 障 对 象 和 政 府 在 经 济 适 用 住 房 中 的 权 益 ; 三 是 如 何 实 现 发 展, 也 就 是 如 何 保 证 政 府 投 入 经 济 适 用 住 房 的 公 共 资 源 循 环 用 于 住 房 保 障 针 对 上 述 三 个 问 题, 市 发 展 改 革 委 市 住 房 保 障 房 屋 管 理 局 在 研 究 制 定 试 行 办 法 的 过 程 中 努 力 体 现 了 保 障 公 平 和 发 展 的 基 本 思 路 保 障 方 面, 一 是 按 照 保 本 微 利 的 原 则 核 定 每 个 经 济 适 用 住 房 项 目 的 结 算 价 格 严 格 控 制 建 设 成 本 和 利 润 ; 二 是 经 济 适 用 住 房 销 售 基 准 价 格 按 照 周 边 普 通 商 品 住 房 价 格 的 一 定 比 例 制 定, 与 周 边 普 通 商 品 住 房 保 持 合 理 的 差 价 ; 三 是 通 过 提 供 多 种 价 位 的 房 源 供 申 请 人 选 购, 使 经 济 适 用 住 房 销 售 基 准 价 格 与 大 多 数 中 低 收 入 住 房 困 难 家 庭 的 经 济 承 受 能 力 相 匹 配 公 平 方 面, 上 海 市 经 济 适 用 住 房 实 行 有 限 产 权 制 度, 购 房 人 产 权 份 额 按 销 售 基 准 价 格 与 周 边 房 价 的 比 例 关 系 确 定 这 样, 销 售 基 准 价 格 占 周 边 房 价 的 比 例 越 高, 购 房 人 产 权 份 额 也 越 高, 销 售 基 准 价 格 占 周 边 房 价 的 比 例 越 低, 购 房 人 产 权 份 额 也 越 低, 从 而 实 现 不 同 购 房 人 之 间 的 相 对 公 平 发 展 方 面, 通 过 有 限 产 权, 使 政 府 有 更 大 的 统 筹 空 间 如 果 购 房 人 取 得 经 济 适 用 住 房 产 证 满 5 年 后 将 其 出 售 时, 政 府 将 按 照 其 拥 有 的 产 权 份 额 收 回 所 对 应 的 转 让 收 入, 并 继 续 用 于 住 房 保 障, 从 而 有 效 防 止 社 会 公 共 资 源 流 失, 促 进 住 房 保 障 体 系 的 可 持 续 发 展 四 深 圳 近 期 房 地 产 市 场 政 策 回 顾 ( 一 )2009 年 度 3 月 3 日 广 东 省 人 民 政 府 网 站 发 布 了 关 于 促 进 我 省 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 若 干 意 见 共 15 条 措 施, 内 容 包 括, 加 大 保 障 性 住 房 建 设 力 度, 进 一 步 鼓 励 普 通 商 品 住 房 消 费, 个 人 首 次 购 买 普 通 住 房, 其 契 税 按 1% 征 收, 有 条 件 的 市 可 放 宽 购 房 入 户 政 策, 港 澳 台 居 民 在 广 东 省 境 内 购 买 住 房, 执 行 内 地 居 民 同 等 政 策, 支 持 房 地 产 开 发 企 业 积 极 应 对 市 场 变 化 等 5 月 14 日 深 港 地 区 顺 利 获 得 国 务 院 批 复 的 五 大 中 心 : 全 球 性 的 金 融 中 心 物 流 中 心 贸 易 中 心 创 新 中 心 和 国 际 文 化 创 意 产 业 中 心 6 月 18 日 深 圳 市 国 土 资 源 和 房 产 管 理 局 向 媒 体 公 布 深 圳 市 住 房 公 积 金 制 度 改 革 方 案 内 容, 此 后 深 圳 市 单 位 及 上 海 市 户 籍 在 职 职 工 均 需 缴 存 住 房 公 积 金, 该 条 款 为 强 制 性 要 求 8 月 19 日 粤 港 合 作 联 席 会 议 第 12 次 会 议 在 香 港 召 开, 期 间 深 圳 与 香 港 签 订 了 关 于 推 进 前 海 深 港 现 代 服 务 业 合 作 的 第 15 页 共 17 页

16 意 向 书, 深 圳 前 海 地 区 的 开 发 被 推 向 了 新 高 度, 引 起 社 会 各 界 的 广 泛 关 注 10 月 27 日 广 东 省 政 府 新 闻 办 举 行 的 落 实 珠 三 角 改 革 发 展 规 划 纲 要 新 闻 发 布 会 上, 深 圳 市 常 务 副 师 长 许 勤 透 露, 深 圳 特 区 版 图 扩 大 的 方 案 已 由 省 政 府 提 交 给 国 务 院 此 方 案 批 复 之 后, 将 为 深 圳 带 来 新 的 发 展 机 遇 12 月 1 日 由 深 圳 市 政 府 颁 布 的 深 圳 市 城 市 更 新 办 法 于 2009 年 12 月 1 日 起 施 行, 规 范 了 包 括 综 合 整 治 功 能 改 变 拆 除 重 建 在 内 的 城 市 更 新 活 动 办 法 指 出, 符 合 改 造 条 件 的 土 地 功 能 可 以 改 变, 权 利 人 可 作 为 更 新 改 造 实 施 主 体, 改 造 项 目 无 需 由 发 展 商 实 施, 同 时 政 府 鼓 励 权 利 人 自 行 改 造, 办 法 试 行 之 后, 符 合 条 件 的 工 业 区 和 城 中 村 改 造 项 目, 将 为 市 场 提 供 大 体 量 的 住 宅 12 月 30 日 深 圳 市 根 据 2009 年 12 月 14 日 国 务 院 常 务 会 议 和 12 月 17 日 ****** 总 理 讲 话 精 神, 在 全 市 范 围 内 展 开 房 地 产 市 场 秩 序 专 项 整 治 工 作, 重 点 查 处 非 法 预 售 发 布 虚 假 广 告 囤 积 房 源 合 同 欺 诈 售 楼 现 场 不 按 规 定 公 示 规 定 事 项 不 按 规 定 填 报 项 目 手 册 未 取 得 预 售 许 可 证 违 规 收 取 定 金 意 向 金 诚 意 金 等 房 地 产 开 发 企 业 违 法 违 规 行 为, 通 过 开 展 专 项 整 治, 使 全 市 房 地 产 市 场 环 境 得 到 有 效 净 化, 房 地 产 交 易 环 节 违 法 违 规 行 为 得 到 有 效 遏 制 ( 二 )2010 年 度 1 月 6 日 广 东 省 省 委 副 书 记 深 圳 市 市 委 书 记 刘 玉 浦 1 月 6 日 透 露,: 深 圳 要 加 大 廉 租 房 经 济 适 用 房 等 保 障 性 住 房 的 建 设 力 度, 抑 制 房 价 2010 年 原 计 划 要 建 2023 万 套 保 障 性 住 房, 现 在 决 定 增 加 到 5 万 套, 总 共 450 万 m2, 提 供 中 低 收 入 家 庭 此 举 可 起 到 抑 制 房 价 过 快 上 涨 的 作 用 5 月 6 日 深 圳 市 出 台 新 国 十 条 执 行 细 则, 规 定 商 业 银 行 根 据 风 险 状 况, 暂 停 发 放 购 买 第 二 套 及 以 上 住 房 贷 款 ; 对 不 能 提 供 一 年 以 上 上 海 市 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 券 的 非 本 地 居 民 暂 停 发 放 购 买 住 房 贷 款 5 月 30 日 深 圳 特 区 内 外 一 体 化 方 案 获 国 务 院 批 准, 特 区 外 面 积 是 特 区 内 的 四 五 倍, 开 发 水 平 密 度 潜 力 很 大, 为 深 圳 新 一 轮 发 展 拓 展 了 空 间 扩 容 之 后, 深 圳 的 经 济 特 区 立 法 权 可 以 覆 盖 宝 安 龙 岗 两 个 区, 使 其 享 受 特 区 内 的 法 规, 加 速 关 外 两 个 区 的 发 展, 拉 动 投 资 和 消 费, 反 哺 特 区 8 月 31 日 深 圳 市 房 地 产 市 场 监 管 办 法 处 罚 规 定 : 房 地 产 开 发 企 业 应 当 在 取 得 预 售 许 可 证 后 10 日 内 通 过 房 地 产 信 息 系 统 一 次 性 公 示 全 部 预 售 商 品 房 及 预 售 价 格 等 相 关 信 息, 不 得 以 内 部 认 购 内 部 认 筹 等 方 式 进 行 非 公 开 预 售, 否 则 按 实 际 销 售 的 商 品 房 数 量 每 套 处 10 万 元 罚 款 9 月 1 日 于 9 月 1 日 施 行 的 深 圳 市 房 地 产 市 场 监 管 办 法 从 开 发 销 售 市 场 监 管 等 多 方 面 规 范 房 地 产 市 场 行 为, 第 16 页 共 17 页

17 如 : 房 地 产 开 发 企 业 应 当 按 照 备 案 的 销 售 价 格, 明 码 标 价 销 售 商 品 房 ; 严 禁 订 立 虚 假 合 同 严 禁 违 反 价 格 备 案 制 度 出 售 商 品 房 等 10 月 1 日 深 圳 出 台 房 产 限 购 令, 上 海 市 户 籍 居 民 家 庭 ( 含 部 分 家 庭 成 员 为 上 海 市 户 籍 居 民 的 家 庭 ), 限 购 两 套 住 房 ; 对 于 能 够 提 供 在 上 海 市 1 年 以 上 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 上 海 市 户 籍 居 民 家 庭, 限 购 1 套 住 房 ( 三 )2011 年 度 1 月 5 日 深 圳 正 式 启 用 深 圳 市 房 地 产 买 卖 合 同 ( 预 售 ) 示 范 文 本 (2010 版 ) 更 新 完 成 后 新 签 署 的 合 同 将 使 用 新 的 合 同 版 本, 对 在 更 新 前 签 署 的 合 同 进 行 修 改 的 将 仍 按 原 有 合 同 版 本 保 存 1 月 16 日 深 圳 市 市 长 许 勤 在 政 府 工 作 报 告 中 提 出,2011 年 深 圳 将 安 排 政 府 投 资 337 亿 元 用 于 特 区 一 体 化 建 设, 占 全 市 政 府 投 资 规 模 的 75.4% 以 新 功 能 区 新 城 和 重 点 片 区 为 节 点, 以 城 市 轨 道 交 通 快 速 干 道 为 网 络, 重 点 突 破, 点 线 带 面, 高 标 准 推 进 特 区 一 体 化 进 一 步 优 化 原 特 区 外 的 产 业 和 人 口 结 构, 加 强 社 会 管 理 和 公 共 服 务, 提 高 治 安 水 平, 推 进 全 市 软 环 境 的 一 体 化 整 理 人 : 刘 斌 律 师 ( 北 京 总 所 ) 李 亚 婷 律 师 ( 上 海 分 所 ) 钟 学 秀 律 师 助 理 ( 深 圳 分 所 ) 重 要 声 明 : 在 任 何 情 况 下, 本 刊 所 记 载 之 信 息 或 所 表 达 之 意 见 均 不 构 成 本 所 向 任 何 客 户 出 具 的 法 律 意 见 的 组 成 部 分 本 所 对 使 用 本 刊 及 其 内 容 所 引 发 任 何 直 接 或 间 接 的 损 失 均 不 承 担 任 何 责 任 ( 责 任 编 辑 : 熊 志 新 ) 第 17 页 共 17 页

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