公司债券信用评级报告 房地产开发土地 绿地控股集团有限公司 5 公司业务多元化 有一定的抗风险能 1

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2 公司债券信用评级报告 房地产开发土地 绿地控股集团有限公司 5 公司业务多元化 有一定的抗风险能 1

3 关 注 1. 公 司 近 年 业 务 扩 张 速 度 很 快, 土 地 储 备 及 库 存 规 模 增 长 迅 速 且 较 大, 需 关 注 在 售 项 目 去 化 速 度 与 回 款 率 对 现 金 流 量 的 影 响 2. 公 司 能 源 板 块 业 务 受 能 源 行 业 景 气 度 影 响 较 大, 盈 利 能 力 一 般 3. 公 司 债 务 规 模 较 大, 资 产 负 债 率 较 高, 债 务 负 担 较 重 分 析 师 刘 洪 涛 电 话 : 邮 箱 刘 畅 电 话 : 邮 箱 传 真 : 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 PICC 大 厦 12 层 (100022) 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 2

4 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 3

5 一 主 体 概 况 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 公 司 或 绿 地 集 团 ) 原 名 上 海 绿 地 ( 集 团 ) 有 限 公 司, 前 身 为 上 海 市 绿 地 开 发 总 公 司, 系 1992 年 7 月 由 上 海 市 农 口 住 宅 建 设 办 公 室 上 海 市 居 住 区 综 合 开 发 中 心 上 海 市 农 业 投 资 总 公 司 上 海 市 联 农 总 公 司 ( 后 改 制 为 上 海 市 联 农 股 份 有 限 公 司 ) 共 同 出 资 组 建, 初 始 注 册 资 本 为 2, 万 元 1997 年 3 月, 根 据 上 海 市 农 业 委 员 会 上 海 市 建 设 委 员 会 沪 农 委 第 164 号 文 关 于 同 意 上 海 市 绿 地 开 发 总 公 司 实 施 上 海 市 现 代 企 业 制 度 试 点 方 案 的 批 复 以 及 沪 农 委 第 177 号 文 关 于 同 意 上 海 市 绿 地 开 发 总 公 司 更 名 为 上 海 市 绿 地 ( 集 团 ) 有 限 公 司 以 及 建 立 上 海 市 绿 地 集 团 的 批 复, 改 制 为 有 限 责 任 公 司, 以 原 上 海 市 绿 地 开 发 总 公 司 上 海 绿 地 物 业 管 理 公 司 上 海 市 绿 地 建 筑 设 计 公 司 等 八 家 公 司 的 净 资 产 评 估 现 值 16, 万 元 折 合 注 册 资 本 16, 万 元 后 经 多 次 增 资 引 资 和 股 权 转 让, 公 司 注 册 资 本 于 2014 年 底 增 加 至 亿 元 其 中, 根 据 公 司 2013 年 12 月 股 东 会 决 议, 引 进 深 圳 市 平 安 创 新 资 本 投 资 有 限 公 司 上 海 鼎 晖 嘉 熙 股 权 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 宁 波 汇 盛 聚 智 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 珠 海 普 罗 股 权 投 资 基 金 ( 有 限 合 伙 ) 上 海 国 投 协 力 发 展 股 权 投 资 基 金 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 等 五 家 新 股 东 ; 根 据 公 司 2014 年 2 月 股 东 会 决 议 以 及 修 改 后 的 公 司 章 程 规 定, 上 海 格 林 兰 投 资 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 吸 收 合 并 公 司 股 东 之 一 上 海 绿 地 ( 集 团 ) 有 限 公 司 职 工 持 股 会, 公 司 股 东 上 海 绿 地 ( 集 团 ) 有 限 公 司 职 工 持 股 会 名 称 变 更 为 上 海 格 林 兰 投 资 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 至 此, 公 司 股 东 分 别 为 上 海 格 林 兰 投 资 企 业 ( 有 限 合 伙 ), 持 股 29.09%; 上 海 市 城 市 建 设 投 资 开 发 总 公 司, 持 股 20.76%; 上 海 地 产 ( 集 团 ) 有 限 公 司, 持 股 19.99%; 上 海 市 天 宸 股 份 有 限 公 司, 持 股 2.31%; 深 圳 市 平 安 创 新 资 本 投 资 有 限 公 司, 持 股 10.01%; 上 海 鼎 晖 嘉 熙 股 权 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ), 持 股 4.30%; 宁 波 汇 盛 聚 智 投 资 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ), 持 股 3.86%; 珠 海 普 罗 股 权 投 资 基 金 ( 有 限 合 伙 ), 持 股 1.01%; 上 海 国 投 协 力 发 展 股 权 投 资 基 金 合 伙 企 业 ( 有 限 合 伙 ), 持 股 0.97% 2015 年 4 月, 经 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 审 核, 上 海 金 丰 投 资 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 金 丰 投 资 ) 重 大 资 产 置 换 及 发 行 股 份 购 买 资 产 暨 关 联 交 易 之 重 大 资 产 重 组 事 项 获 得 有 条 件 通 过 该 重 组 事 项 包 括 金 丰 投 资 以 全 部 资 产 及 负 债 与 上 海 地 产 ( 集 团 ) 有 限 公 司 持 有 的 公 司 等 额 价 值 的 股 权 进 行 置 换, 拟 置 出 资 产 由 上 海 地 产 ( 集 团 ) 有 限 公 司 或 其 指 定 的 第 三 方 主 体 承 接 ; 金 丰 投 资 向 公 司 全 体 股 东 发 行 股 份 购 买 其 持 有 的 公 司 股 权, 其 中 向 上 海 地 产 ( 集 团 ) 有 限 公 司 购 买 的 股 权 为 其 所 持 公 司 股 权 在 资 产 置 换 后 的 剩 余 部 分 截 至 2015 年 6 月 底, 公 司 变 更 为 金 丰 投 资 全 资 子 公 司, 注 册 资 本 亿 元 ; 金 丰 投 资 无 控 股 股 东 及 实 际 最 终 控 制 人, 单 一 最 大 股 东 为 上 海 格 林 兰 投 资 企 业 ( 有 限 合 伙 ), 持 股 比 例 28.79% 1 图 1 截 至 2015 年 6 月 底 公 司 股 权 结 构 资 料 来 源 : 公 司 提 供 1 金 丰 投 资 现 已 更 名 为 绿 地 控 股 股 份 有 限 公 司, 详 见 金 丰 投 资 于 2015 年 8 月 14 日 发 布 的 绿 地 控 股 股 份 有 限 公 司 关 于 完 成 工 商 变 更 登 记 的 公 告 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 4

6 公 司 经 营 范 围 包 括 : 实 业 投 资, 物 业 管 理, 化 工 产 品 ( 除 危 险 品 ), 绿 化, 仓 储, 房 地 产, 出 租 汽 车, 日 用 百 货, 纺 织 品, 建 材, 五 金 交 电, 建 筑 施 工 截 至 2015 年 6 月 底, 公 司 下 设 办 公 室 战 略 规 划 与 企 业 管 理 部 人 力 资 源 部 财 务 部 技 术 管 理 产 品 研 发 部 营 销 管 理 部 投 资 发 展 部 工 程 合 约 部 海 外 事 业 发 展 部 党 务 部 等 10 个 职 能 部 门 ( 详 见 附 件 1); 下 辖 900 余 家 控 股 子 公 司, 本 部 拥 有 在 职 员 工 189 人 截 至 2014 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 5, 亿 元, 负 债 合 计 4, 亿 元, 股 东 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 合 计 亿 元 2014 年 公 司 实 现 营 业 收 入 2, 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 ) 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 截 至 2015 年 6 月 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 5, 亿 元, 负 债 合 计 3, 亿 元, 股 东 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 合 计 亿 元 2015 年 1~6 月 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )39.35 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 公 司 注 册 地 址 : 上 海 市 江 苏 路 502 号 7 楼 ; 法 定 代 表 人 : 张 玉 良 二 本 次 公 司 债 券 概 况 1. 本 次 债 券 概 况 本 次 债 券 名 称 为 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 2015 年 公 司 债 券, 发 行 规 模 为 不 超 过 200 亿 元, 分 期 发 行, 首 期 发 行 不 超 过 人 民 币 100 亿 元 本 次 债 券 发 行 期 限 为 不 超 过 10 年 ( 含 10 年 ), 采 取 网 上 面 向 公 众 投 资 者 公 开 发 行 和 网 下 面 向 机 构 投 资 者 询 价 配 售 相 结 合 的 方 式 本 次 债 券 采 用 单 利 按 年 计 息, 不 计 复 利, 每 年 付 息 一 次, 到 期 一 次 还 本, 最 后 一 期 利 息 随 本 金 的 兑 付 一 起 支 付 本 次 债 券 的 票 面 利 率 将 根 据 市 场 询 价 结 果, 由 发 行 人 与 主 承 销 商 按 照 国 家 有 关 规 定 协 商 一 致, 在 利 率 询 价 区 间 内 确 定 本 次 债 券 为 无 担 保 债 券 2. 本 次 债 券 募 集 资 金 用 途 本 次 发 行 公 司 债 券 的 募 集 资 金 拟 用 于 偿 还 金 融 机 构 借 款 及 补 充 公 司 营 运 资 金 三 行 业 分 析 公 司 为 房 地 产 开 发 企 业, 其 绝 大 部 分 收 入 和 利 润 来 源 于 房 地 产 开 发 及 其 延 伸 产 业 房 地 产 行 业 在 国 民 经 济 中 具 有 关 联 度 高 带 动 性 强 的 特 点, 是 国 民 经 济 的 支 柱 性 行 业 1. 行 业 概 况 房 地 产 业 是 我 国 国 民 经 济 的 重 要 支 柱 产 业, 在 现 代 社 会 经 济 生 活 中 有 着 举 足 轻 重 的 地 位 经 过 十 几 年 的 发 展, 中 国 房 地 产 行 业 已 逐 步 转 向 规 模 化 品 牌 化 和 规 范 运 作, 房 地 产 业 的 增 长 方 式 正 由 偏 重 速 度 规 模 向 注 重 效 益 和 市 场 细 分 转 变, 从 主 要 靠 政 府 政 策 调 控 向 依 靠 市 场 和 企 业 自 身 调 节 的 方 式 转 变 目 前, 我 国 房 地 产 业 主 要 体 现 以 下 特 征 : 第 一, 区 域 性 较 强, 企 业 竞 争 不 完 全 我 国 房 地 产 行 业 呈 现 出 地 域 分 布 不 均 衡 性, 大 型 房 地 产 企 业 基 本 集 中 在 广 东 北 京 上 海 江 浙 等 地, 而 中 西 部 地 区 的 房 地 产 企 业 普 遍 规 模 较 小, 数 量 也 较 少 另 外, 我 国 房 地 产 企 业 还 呈 现 出 较 强 的 区 域 性, 某 一 地 区 的 市 场, 外 地 房 地 产 企 业 较 难 进 入 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 5

7 第 二, 受 土 地 资 金 的 高 度 制 约 由 于 我 国 人 口 众 多, 相 对 可 开 发 土 地 较 少, 房 地 产 业 发 展 相 当 迅 速, 部 分 地 区 土 地 寸 土 寸 金 另 外, 房 地 产 企 业 属 资 金 密 集 型 产 业, 特 别 是 民 营 房 地 产 企 业, 可 用 于 开 发 的 资 金 相 当 紧 张, 银 行 贷 款 又 受 到 一 些 政 策 的 限 制 所 以, 土 地 和 资 金 就 成 了 制 约 我 国 房 地 产 企 业 发 展 的 因 素 之 一 第 三, 高 负 债 高 风 险 波 动 性 大 房 地 产 企 业 在 发 展 时, 往 往 要 承 担 很 大 的 债 务 而 房 地 产 业 的 市 场 竞 争 残 酷, 行 业 风 险 较 高 在 这 样 的 市 场 环 境 下, 整 个 房 地 产 业 受 到 政 策 市 场 等 条 件 的 影 响, 波 动 较 大 第 四, 与 政 府 关 系 密 切 过 去 长 期 计 划 经 济 的 影 响 和 房 地 产 行 业 的 特 殊 性, 决 定 了 我 国 房 地 产 行 业 与 政 府 的 关 系 密 不 可 分 纵 观 我 国 房 地 产 业 的 发 展, 每 一 个 阶 段 都 与 国 家 或 地 方 出 台 的 一 些 政 策 有 着 密 切 的 关 系 同 时 房 地 产 企 业 在 自 身 发 展 的 过 程 中, 从 项 目 的 立 项 审 批 到 工 程 结 束 的 验 收, 都 不 可 避 免 地 与 政 府 相 关 部 门 发 生 种 种 联 系 从 近 年 房 地 产 行 业 发 展 趋 势 来 看,2008 年 金 融 危 机 爆 发 前, 房 地 产 市 场 受 到 政 策 严 厉 调 控 的 影 响 表 现 低 迷 随 着 危 机 的 深 化, 国 家 调 控 方 向 发 生 明 显 转 变, 行 业 景 气 度 大 幅 回 升 之 后 几 年, 国 家 对 房 地 产 行 业 实 施 了 持 续 的 宏 观 调 控, 导 致 行 业 景 气 度 出 现 明 显 波 动 尤 其 是 2011 年, 受 调 控 政 策 及 货 币 政 策 持 续 紧 缩 等 多 种 因 素 综 合 影 响, 房 地 产 市 场 渐 入 低 迷, 同 年 9~11 月, 一 二 线 城 市 房 地 产 成 交 价 格 均 出 现 一 定 程 度 的 下 跌 受 2011 年 行 业 低 迷 影 响,2012 年 房 地 产 开 发 企 业 对 行 业 未 来 预 期 趋 向 谨 慎, 行 业 增 速 进 一 步 放 缓 全 年 房 地 产 开 发 投 资 71,804 亿 元, 比 上 年 增 长 16.2%, 增 速 较 2011 年 放 缓 11.7 个 百 分 点 商 品 房 施 工 面 积 57.3 亿 平 方 米, 比 上 年 增 加 13.2%, 增 幅 同 比 减 小 12 个 百 分 点 ; 新 开 工 面 积 17.7 亿 平 方 米, 比 上 年 减 少 7.3%, 增 幅 同 比 减 小 23.5 个 百 分 点 进 入 2013 年, 中 国 房 地 产 市 场 景 气 度 明 显 回 升,2013 年 全 国 房 地 产 开 发 投 资 86,013 亿 元, 同 比 增 长 19.8%, 增 速 较 2012 年 提 高 3.6 个 百 分 点 商 品 房 施 工 面 积 66.6 亿 平 方 米, 比 上 年 增 加 16.1%, 增 幅 同 比 增 长 2.9 个 百 分 点 ; 新 开 工 面 积 20.1 亿 平 方 米, 比 上 年 增 长 13.5%, 增 幅 同 比 增 长 20.8 个 百 分 点 2014 年 以 来, 中 国 经 济 增 长 继 续 放 缓, 中 国 房 地 产 行 业 也 进 入 调 整 期, 尤 其 是 上 半 年 整 体 市 场 都 面 临 较 大 的 压 力 下 半 年 开 始, 随 着 政 府 对 市 场 流 动 性 的 注 入 以 及 大 部 分 城 市 限 购 政 策 的 取 消, 需 求 的 回 升 使 得 房 地 产 市 场 保 持 了 稳 定 增 长, 但 增 速 放 缓 从 国 家 统 计 局 发 布 的 数 据 来 看, 2014 年, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 95,036 亿 元, 比 上 年 名 义 增 长 10.5%, 比 2013 年 回 落 9.3 个 百 分 点 其 中, 住 宅 投 资 64,352 亿 元, 增 长 9.2% 住 宅 投 资 占 房 地 产 开 发 投 资 的 比 重 为 67.7% 2014 年, 房 地 产 开 发 企 业 房 屋 施 工 面 积 726,482 万 平 方 米, 比 上 年 增 长 9.2% 其 中, 住 宅 施 工 面 积 515,096 万 平 方 米, 增 长 5.9% 房 屋 新 开 工 面 积 179,592 万 平 方 米, 下 降 10.7%, 降 幅 扩 大 1.7 个 百 分 点 其 中, 住 宅 新 开 工 面 积 124,877 万 平 方 米, 下 降 14.4% 房 屋 竣 工 面 积 107,459 万 平 方 米, 增 长 5.9%, 增 速 回 落 2.2 个 百 分 点 其 中, 住 宅 竣 工 面 积 80,868 万 平 方 米, 增 长 2.7% 2015 年 1~6 月 份, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 43, 亿 元, 同 比 名 义 增 长 4.6% 其 中, 住 宅 投 资 29, 亿 元, 增 长 2.8%, 增 速 回 落 0.1 个 百 分 点 住 宅 投 资 占 房 地 产 开 发 投 资 的 比 重 为 67.13% 2015 年 1~6 月 份, 房 地 产 开 发 企 业 房 屋 施 工 面 积 654, 万 平 方 米, 同 比 增 长 3.4% 其 中, 住 宅 施 工 面 积 456, 万 平 方 米, 增 长 1.0% 房 屋 新 开 工 面 积 81, 万 平 方 米, 下 降 16.80%, 降 幅 扩 大 0.1 个 百 分 点 其 中, 住 宅 新 开 工 面 积 56, 万 平 方 米, 下 降 17.90% 房 屋 竣 工 面 积 37, 万 平 方 米, 下 降 13.10%, 降 幅 收 窄 0.7 个 百 分 点 其 中, 住 宅 竣 工 面 积 28, 万 平 方 米, 下 降 15.60% 总 的 来 看, 房 地 产 业 作 为 国 民 经 济 的 重 要 支 柱 产 业, 近 几 年 行 业 发 展 较 快 波 动 较 大,2014 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 6

8 年 以 来, 中 国 经 济 增 长 继 续 放 缓, 中 国 房 地 产 行 业 也 进 入 一 个 调 整 期, 随 着 政 府 对 市 场 流 动 性 的 注 入 以 及 大 部 分 城 市 限 购 政 策 的 取 消, 需 求 的 回 升 使 得 房 地 产 市 场 保 持 了 稳 定 增 长, 但 增 速 放 缓 2. 市 场 供 需 (1) 土 地 供 应 状 况 土 地 作 为 房 地 产 主 要 的 成 本 来 源, 会 受 到 地 方 政 府 供 地 意 愿 和 开 发 商 购 地 能 力 和 意 愿 影 响 土 地 市 场 受 到 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 影 响 巨 大 中 央 政 府 通 过 信 贷 限 购 融 资 审 批 等 手 段 限 制 房 地 产 企 业 融 资 能 力, 加 之 需 求 端 的 限 购 等 政 策, 导 致 部 分 房 地 产 企 业 的 现 金 回 笼 情 况 随 着 行 业 起 伏 出 现 明 显 变 化, 直 接 影 响 土 地 市 场 需 求 2011 年 开 始, 受 国 家 对 房 地 产 企 业 的 严 厉 调 控 政 策 影 响, 土 地 市 场 呈 现 出 明 显 低 迷 的 态 势, 但 当 年 全 国 土 地 出 让 收 入 却 仍 高 达 3.15 万 亿 元, 创 历 史 新 高, 北 京 上 海 等 地 已 经 进 入 土 地 收 入 千 亿 俱 乐 部 2012 年 全 国 土 地 市 场 整 体 供 求 呈 进 一 步 下 降 趋 势 全 国 300 个 城 市 土 地 共 成 交 近 12 亿 平 方 米, 较 上 年 同 期 下 降 14.6%, 其 中, 住 宅 用 地 成 交 3.8 亿 平 方 米, 同 比 下 降 23.1% 同 时, 随 着 三 四 线 城 市 库 存 日 益 饱 和, 房 企 逐 渐 回 归 一 二 线 城 市 2012 年 下 半 年 以 来, 一 线 城 市 土 地 溢 价 率 持 续 走 高, 也 带 动 了 住 宅 楼 面 均 价 结 构 性 上 涨 2012 年 全 国 300 个 城 市 住 宅 用 地 楼 面 均 价 为 1,347 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 7.4%, 其 中 12 月 达 1,675 元 / 平 方 米, 为 2010 年 4 月 调 控 以 来 最 高 值 受 供 应 量 增 加 影 响,2013 年 土 地 成 交 量 较 2012 年 增 加, 住 宅 类 用 地 涨 幅 较 明 显 2013 年 全 国 300 个 城 市 共 成 交 土 地 37,208 宗, 成 交 面 积 143,569 万 平 方 米, 同 比 增 加 10%; 土 地 出 让 金 总 额 为 31,304.5 亿 元, 同 比 增 加 50% 2013 年 重 点 城 市 地 价 升 高, 带 动 楼 面 均 价 整 体 水 平 明 显 高 于 上 年 全 国 300 个 城 市 土 地 成 交 楼 面 均 价 1,174 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 27% 2013 年 重 点 城 市 地 王 频 出, 住 宅 类 用 地 与 商 办 类 用 地 表 现 强 势, 楼 面 均 价 领 涨 2013 年 全 国 土 地 平 均 溢 价 率 全 面 上 涨, 尽 管 多 个 城 市 采 取 竞 配 建 保 障 房 等 方 式 限 制 高 价 地 产 生, 但 以 北 京 上 海 为 首 的 重 点 城 市 平 均 溢 价 率 仍 领 涨 全 国 2013 年 全 国 300 个 城 市 土 地 平 均 溢 价 率 16%, 较 上 年 同 期 上 涨 8 个 百 分 点 进 入 2014 年, 受 到 房 地 产 销 售 增 速 回 落 和 各 地 限 购 影 响 导 致 房 价 下 跌, 各 地 土 地 出 让 情 况 出 现 恶 化, 土 地 出 让 溢 价 率 和 楼 面 地 价 明 显 回 落, 如 下 图 所 示 截 至 2014 年 12 月 底, 全 国 100 个 大 中 城 市 土 地 出 让 溢 价 率 为 7.93%, 较 上 年 底 ( 为 13.40%) 下 降 近 5.47 个 百 分 点 ; 主 要 城 市 楼 面 地 价 3,522 元 / 平 方 米, 较 上 年 底 ( 为 3,349 元 / 平 方 米 ) 增 长 了 5.17% 图 年 以 来 全 国 100 个 大 中 城 市 土 地 成 交 溢 价 率 ( 单 位 :%) 资 料 来 源 :wind 资 讯 值 得 关 注 的 是,2014 年, 在 全 国 土 地 市 场 低 迷, 供 需 矛 盾 突 出 的 背 景 下, 房 企 为 避 险 纷 纷 自 三 四 线 城 市 向 一 线 城 市 回 归, 从 而 结 构 性 的 推 高 一 线 城 市 地 价 根 据 国 家 统 计 局 公 布 的 数 据 显 示, 一 线 城 市 的 住 宅 地 块 的 出 让 金 额 高 达 3,438 亿 元, 主 要 原 因 是 楼 面 地 价 的 上 涨 相 比 2013 年,2014 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 7

9 年 一 线 城 市 土 地 推 出 面 积 和 成 交 均 下 降, 同 比 分 别 减 少 26% 和 27% 与 此 同 时, 楼 面 均 价 却 高 达 为 7,705 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 41%, 一 线 城 市 土 地 市 场 的 这 一 特 征 在 北 京 表 现 得 尤 其 突 出 2014 年 北 京 土 地 市 场 供 需 下 降, 其 中 推 地 面 积 同 比 减 少 44%; 成 交 面 积 同 比 减 少 42%, 但 2014 年 北 京 土 地 出 让 金 总 额 达 1,917 亿 元, 创 历 史 新 高, 其 中 宅 地 出 让 金 额 为 1,311 亿 元, 占 总 额 的 68% 相 比 一 线 城 市 和 三 四 线 城 市, 二 线 城 市 供 求 量 跌 幅 相 对 最 小, 土 地 出 让 金 同 比 减 少 28%, 土 地 溢 价 率 仅 为 8%, 同 比 下 降 8 个 百 分 点 而 三 四 线 城 市 供 求 量 和 土 地 出 让 金 均 领 跌, 其 中 推 出 土 地 面 积 同 比 减 少 26%; 土 地 成 交 面 积 同 比 减 少 36%; 土 地 出 让 金 仅 为 7,538 亿 元, 同 比 减 少 37% 截 至 2015 年 6 月 底, 全 国 100 个 大 中 城 市 土 地 出 让 溢 价 率 为 14.18%, 较 上 年 底 ( 为 7.93%) 上 升 6.25 个 百 分 点 总 体 看, 土 地 成 本 是 影 响 房 地 产 开 发 企 业 利 润 的 重 要 因 素, 近 年 受 宏 观 调 控 和 市 场 供 需 影 响, 土 地 价 格 有 所 波 动, 但 整 体 保 持 在 较 高 水 平 值 得 注 意 的 是,2013 年 以 来 由 于 土 地 供 应 量 较 大, 土 地 成 本 较 高, 未 来 可 能 会 造 成 大 量 房 源 同 阶 段 上 市, 给 房 地 产 开 发 企 业 造 成 一 定 的 销 售 压 力 和 成 本 压 力 (2) 开 发 资 金 来 源 状 况 2008 年 以 来, 由 于 需 求 面 观 望 情 绪 浓 厚, 商 品 房 成 交 量 大 幅 下 降, 订 金 预 收 款 和 个 人 按 揭 贷 款 在 房 地 产 投 资 开 发 资 金 中 的 占 比 下 降, 而 从 紧 的 货 币 政 策 也 使 得 房 地 产 商 取 得 贷 款 的 难 度 加 大 成 本 增 加 从 房 地 产 资 金 来 源 情 况 看, 房 地 产 开 发 企 业 资 金 来 源 总 体 增 速 增 长 据 国 家 统 计 局 数 据 显 示,2014 年, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 121,991 亿 元, 比 上 年 下 降 0.1% 其 中, 国 内 贷 款 21,243 亿 元, 增 长 8.0%; 利 用 外 资 639 亿 元, 增 长 19.7%; 自 筹 资 金 50,420 亿 元, 增 长 6.3%; 其 他 资 金 49,690 亿 元, 下 降 8.8% 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 30,238 亿 元, 下 降 12.4%; 个 人 按 揭 贷 款 13,665 亿 元, 下 降 2.6% 图 年 房 地 产 行 业 资 金 来 源 构 成 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 2015 年 1~6 月 份, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 58, 亿 元, 同 比 上 升 0.50% 其 中, 国 内 贷 款 10, 亿 元, 下 降 4.10%; 利 用 外 资 亿 元, 下 降 3.90%; 自 筹 资 金 23, 亿 元, 增 长 0.10%; 其 他 资 金 24, 亿 元, 上 升 2.00% 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 14, 亿 元, 下 降 0.90%; 个 人 按 揭 贷 款 7, 亿 元, 增 长 10.00% 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 8

10 图 4 全 国 房 地 产 开 发 企 业 本 年 资 金 到 位 增 速 ( 单 位 :%) 资 料 来 源 :wind 资 讯 总 的 来 看, 货 币 供 应 有 所 宽 松, 房 地 产 业 的 资 金 来 源 紧 张 情 况 有 所 减 轻, 作 为 资 金 密 集 型 企 业, 房 地 产 企 业 的 资 金 压 力 有 所 减 轻 (3) 市 场 供 需 情 况 从 商 品 房 市 场 供 求 情 况 看,2008 年 以 来 房 地 产 市 场 需 求 持 续 释 放, 成 交 量 逐 年 走 高, 反 观 竣 工 面 积 增 幅 小 于 销 售 面 积, 形 成 了 供 不 应 求 的 态 势, 尤 其 是 一 线 城 市 更 为 明 显 2012 年 全 国 房 地 产 开 发 企 业 房 屋 施 工 面 积 亿 平 方 米, 比 上 年 增 长 13.2%; 房 屋 新 开 工 面 积 亿 平 方 米, 下 降 7.3%; 房 屋 竣 工 面 积 9.94 亿 平 方 米, 增 长 7.3%; 其 中, 住 宅 竣 工 面 积 79,043 万 平 方 米, 增 长 6.4% 与 此 同 时, 在 一 系 列 房 地 产 市 场 调 控 政 策 作 用 下, 全 年 商 品 房 销 售 面 积 亿 平 方 米, 比 上 年 增 长 1.8%; 其 中, 住 宅 销 售 面 积 增 长 2%, 办 公 楼 销 售 面 积 增 长 12.4%, 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 下 降 1.4% 商 品 房 销 售 额 6.45 万 亿 元, 增 长 10%; 其 中, 住 宅 销 售 额 增 长 10.9%, 办 公 楼 销 售 额 增 长 12.2%, 商 业 营 业 用 房 销 售 额 增 长 4.8% 2013 年 统 计 数 据 显 示, 房 屋 竣 工 面 积 亿 平 方 米, 增 长 2.0%, 增 速 下 降 0.5 个 百 分 点 ; 其 中, 住 宅 竣 工 面 积 7.87 亿 平 方 米, 下 降 0.4% 2013 年, 商 品 房 销 售 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 17.3%, 增 速 较 上 年 回 落 0.5 个 百 分 点 2013 年 房 地 产 整 体 运 行 平 稳, 随 着 三 月 份 出 台 新 版 国 五 条 后, 各 地 成 交 受 政 策 末 班 车 效 应 影 响, 成 交 量 普 遍 大 幅 上 涨 2014 年 以 来, 随 着 限 购 逐 步 产 生 效 果, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 均 出 现 下 降, 如 下 图 所 示 2014 年, 商 品 房 销 售 面 积 120,649 万 平 方 米, 同 比 下 降 7.6%, 其 中 住 宅 销 售 面 积 下 降 9.1%; 商 品 房 销 售 额 76,292 亿 元, 同 比 下 降 6.3%, 其 中 住 宅 销 售 额 下 降 7.8% 从 供 给 方 面 看, 商 品 房 竣 工 面 积 仍 保 持 增 长,2014 年, 住 宅 竣 工 面 积 107,459 万 平 方 米, 同 比 增 长 5.9% 我 国 住 宅 供 不 应 求 的 状 态 出 现 明 显 好 转 图 ~2015 年 6 月 全 国 商 品 住 宅 供 求 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 ) 资 料 来 源 :wind 资 讯 联 合 评 级 整 理 注 : 销 售 竣 工 比 为 销 售 面 积 和 竣 工 面 积 的 比 值, 大 于 1 说 明 供 不 应 求, 小 于 1 说 明 供 大 于 求 2015 年 1~6 月 份, 商 品 房 销 售 面 积 50, 万 平 方 米, 同 比 下 降 3.90%, 比 1~5 月 份 增 长 41 个 百 分 点 其 中, 住 宅 销 售 上 涨 4.5%, 办 公 楼 销 售 面 积 下 降 2.40%, 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 增 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 9

11 长 3.50% 商 品 房 销 售 额 34, 亿 元, 上 涨 10.00%, 比 1~5 月 份 上 涨 6.9 个 百 分 点 其 中, 住 宅 销 售 额 上 涨 12.90%, 办 公 楼 销 售 额 下 降 1.80%, 商 业 营 业 用 房 销 售 额 下 降 1.20% 图 6 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 额 增 速 情 况 ( 单 位 :%) 资 料 来 源 :wind 资 讯 总 的 来 看,2015 年 以 来 全 国 房 地 产 限 购 限 贷 政 策 有 所 放 松, 行 业 增 速 企 稳, 景 气 度 有 所 上 升 (4) 销 售 价 格 情 况 从 商 品 房 销 售 价 格 看,2010 年 以 来 随 限 购 限 贷 等 一 系 列 房 地 产 调 控 措 施 逐 步 深 入, 调 控 效 果 逐 步 显 现 2011 年 9 月 百 城 住 宅 均 价 自 发 布 以 来 首 次 环 比 下 跌, 其 中 一 二 线 城 市 价 格 均 出 现 一 定 程 度 的 下 跌, 特 别 是 上 海 南 京 杭 州 苏 州 北 京 深 圳 等 地, 同 时 主 流 房 地 产 品 牌 企 业 纷 纷 实 行 以 价 换 量 策 略, 部 分 楼 盘 价 格 降 幅 超 过 20%, 新 开 楼 盘 亦 以 相 对 周 边 较 低 的 价 格 优 势 进 入 市 场 而 进 入 2012 年, 房 价 呈 先 抑 后 扬 态 势, 百 城 价 格 指 数 于 2012 年 6 月 实 现 环 比 小 幅 上 涨, 结 束 了 连 续 9 个 月 下 跌 趋 势, 呈 止 跌 回 升 态 势 根 据 中 国 房 地 产 指 数 系 统 对 100 个 城 市 的 全 样 本 调 查 数 据 显 示,2013 年 12 月 百 城 住 宅 均 价 为 10,833 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 11.51% 2014 年 以 来, 由 于 各 地 限 购 的 影 响 持 续 深 化, 全 国 百 城 住 宅 价 格 出 现 明 显 回 落,2014 年 12 月 百 城 住 宅 均 价 为 10,542 元 / 平 方 米, 环 比 下 跌 0.92%, 连 续 第 5 个 月 下 跌, 跌 幅 扩 大 0.33 个 百 分 点, 进 入 2015 年 以 来, 全 国 百 城 住 宅 平 均 价 格 在 维 持 在 2014 年 底 以 来 的 低 位 运 行, 如 下 图 所 示 图 7 近 年 来 年 全 国 百 城 住 宅 平 均 价 格 情 况 ( 单 位 : 元 %) 资 料 来 源 :wind 资 讯 总 的 来 看, 从 2008 年 开 始, 全 国 房 屋 平 均 销 售 价 格 基 本 呈 震 荡 上 行 态 势,2013 年 也 已 经 基 本 确 立 了 持 续 上 涨 趋 势, 但 2014 年 以 来 房 价 上 涨 趋 势 得 以 扭 转,2015 年 房 价 已 经 止 跌 回 升, 未 来 房 价 走 势 仍 待 进 一 步 观 察 3. 竞 争 格 局 从 2003 年 至 今, 房 地 产 市 场 已 经 走 过 了 黄 金 10 年, 随 着 近 年 来 调 控 政 策 的 逐 渐 加 码, 房 地 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 10

12 产 行 业 也 在 不 断 成 熟 房 地 产 行 业 整 体 呈 现 业 绩 持 续 增 长, 企 业 分 化 加 剧, 行 业 集 中 度 不 断 提 高 的 发 展 态 势 进 入 2014 年, 行 业 集 中 度 进 一 步 提 升 2014 年 房 地 产 行 业 前 10 名 企 业 和 前 20 名 企 业 销 售 额 占 比 分 别 提 高 到 17.49% 和 23.49%, 分 别 提 高 了 4.22 个 和 5.24 个 百 分 点 ; 前 10 名 和 前 20 名 房 地 产 企 业 销 售 面 积 占 比 分 别 达 到 10.26% 和 13.51%, 分 别 提 高 了 1.89 和 2.39 个 百 分 点 ( 详 见 下 表 ) 表 ~2014 年 前 20 名 房 地 产 企 业 销 售 额 和 销 售 面 积 占 比 情 况 项 目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 前 10 大 企 业 销 售 额 占 比 10.13% 10.43% 12.76% 13.27% 16.92% 前 20 大 企 业 销 售 额 占 比 14.24% 14.54% 17.62% 18.25% 22.79% 前 10 大 企 业 销 售 面 积 占 比 5.10% 5.73% 7.72% 8.37% 8.79% 前 20 大 企 业 销 售 面 积 占 比 7.09% 6.72% 10.38% 11.12% 13.65% 资 料 来 源 : 联 合 评 级 搜 集 整 理 房 地 产 行 业 表 现 出 明 显 的 强 者 恒 强 的 趋 势, 资 金 品 牌 资 源 等 不 断 向 大 型 房 地 产 企 业 集 中, 龙 头 公 司 在 竞 争 中 占 据 明 显 优 势 原 因 在 于 : 大 型 房 地 产 企 业 项 目 储 备 丰 富, 现 金 流 稳 定 充 裕, 较 为 广 泛 的 区 域 分 布 可 以 平 衡 和 对 冲 政 策 风 险 ; 大 型 房 地 产 公 司 的 融 资 手 段 和 渠 道 丰 富, 融 资 成 本 低 ; 由 于 地 价 的 上 涨, 一 二 线 优 质 地 块 角 逐 逐 渐 只 能 在 大 型 房 企 之 间 进 行 目 前 看, 中 国 房 地 产 行 业 竞 争 的 态 势 已 经 趋 于 固 化, 龙 头 企 业 的 先 发 优 势 明 显, 万 科 恒 大 等 传 统 优 势 房 企, 稳 居 行 业 前 列, 领 先 规 模 进 一 步 扩 大 表 年 发 布 的 中 国 房 地 产 开 发 公 司 测 评 前 10 强 企 业 排 名 企 业 名 称 排 名 企 业 名 称 1 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 6 中 国 海 外 发 展 有 限 公 司 2 恒 大 地 产 集 团 7 世 茂 房 地 产 控 股 有 限 公 司 3 大 连 万 达 商 业 地 产 股 份 有 限 公 司 8 碧 桂 园 控 股 有 限 公 司 4 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 9 绿 城 房 地 产 集 团 有 限 公 司 5 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 10 龙 湖 地 产 有 限 公 司 资 料 来 源 : 中 国 房 地 产 研 究 会 中 国 房 地 产 业 协 会 与 中 国 房 地 产 测 评 中 心 联 合 发 布 总 体 看, 房 地 产 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 拥 有 资 金 品 牌 资 源 优 势 的 大 型 房 地 产 企 业 在 竞 争 中 占 据 优 势 4. 行 业 政 策 房 地 产 行 业 产 业 链 长 行 业 容 量 大 相 关 产 业 占 国 民 经 济 比 重 大, 是 国 家 调 控 经 济 运 行 的 重 要 抓 手 近 年 来, 随 着 金 融 危 机 的 发 生 和 不 断 发 展 深 化, 国 家 多 次 通 过 调 控 地 产 行 业 的 发 展 速 度 达 到 稳 定 经 济 增 速 的 目 的 与 此 同 时, 随 着 房 地 产 行 业 的 蓬 勃 发 展, 住 宅 价 格 迅 速 攀 升, 已 经 成 为 影 响 社 会 稳 定 和 民 生 福 祉 的 重 要 经 济 指 标, 对 此, 中 央 政 府 亦 多 次 出 台 抑 制 房 价 快 速 上 涨 的 政 策 2009 年 上 半 年, 房 地 产 行 业 宏 观 调 控 政 策 相 对 宽 松 但 是, 随 着 各 地 纷 纷 出 台 房 地 产 鼓 励 政 策, 房 价 明 显 上 涨 下 半 年, 政 策 逐 渐 转 向 收 紧,12 月 国 务 院 出 台 新 国 四 条 抑 制 房 价 过 快 上 涨 2010 年, 国 家 出 台 了 更 为 严 厉 的 房 地 产 政 策, 如 明 确 二 套 房 贷 首 付 不 能 低 于 40%, 贷 款 利 率 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 11

13 严 格 按 照 风 险 定 价, 增 加 住 房 有 效 供 给, 抑 制 房 地 产 投 机, 实 行 更 为 严 格 的 差 别 化 信 贷 政 策 等 2011 年 房 地 产 调 控 政 策 频 出, 调 控 力 度 不 断 加 大 2011 年 1 月, 国 务 院 办 公 厅 发 布 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知, 要 求 已 取 得 预 售 许 可 的 房 地 产 开 发 企 业 一 次 性 公 开 全 部 房 源, 并 明 码 标 价 1 月 26 日, 国 务 院 公 布 八 条 最 新 楼 市 调 控 政 策, 简 称 新 国 八 条, 主 要 内 容 包 括 提 高 二 套 房 首 付 比 例 和 贷 款 利 率, 明 确 保 障 房 三 年 1,000 万 套 的 建 设 目 标, 各 地 制 定 住 房 价 格 控 制 目 标, 房 价 上 涨 过 快 的 地 区 严 格 制 定 和 执 行 限 购 令 也 推 向 全 国 等 等 2011 年 1 月 27 日, 中 国 财 政 部 表 示, 自 2011 年 1 月 28 日 起, 个 人 购 买 不 足 五 年 住 房 对 外 销 售, 全 额 征 收 营 业 税 2012 年, 虽 然 没 有 出 台 国 家 级 的 楼 市 调 控 新 措 施, 但 是 楼 市 调 控 政 策 力 度 不 减 进 入 2013 年, 房 地 产 调 控 进 一 步 升 级 2013 年 2 月 20 日, 国 务 院 常 务 会 议 确 定 的 五 项 加 强 房 地 产 市 场 调 控 的 政 策 措 施, 包 括 完 善 稳 定 房 价 工 作 责 任 制 坚 决 抑 制 投 机 投 资 性 购 房 增 加 普 通 商 品 住 房 及 用 地 供 应 加 快 保 障 性 安 居 工 程 规 划 建 设 加 强 市 场 监 管 等 五 项 内 容, 与 此 前 的 新 国 八 条 相 比, 此 次 中 央 并 未 提 出 更 新 的 调 控 手 段, 但 新 国 五 条 的 出 台 意 味 着 楼 市 政 策 高 压 期 仍 将 持 续 一 段 时 间 另 一 方 面, 保 障 性 住 房 建 设 作 为 一 项 重 要 的 民 生 工 程 越 来 越 受 到 政 府 有 关 部 门 的 重 视 中 央 及 各 级 地 方 政 府 在 保 障 房 建 设 资 金 来 源 信 贷 支 持 土 地 供 应 税 费 政 策 优 惠 鼓 励 民 间 资 本 参 与 等 多 个 方 面 出 台 了 一 系 列 优 惠 政 策, 大 力 推 动 我 国 的 保 障 性 住 房 建 设 进 程 2009 年 以 来 主 要 的 房 地 产 调 控 政 策 如 表 3 所 示 2013 年, 房 地 产 调 控 进 一 步 升 级 2013 年 2 月 20 日, 国 务 院 常 务 会 议 确 定 的 五 项 加 强 房 地 产 市 场 调 控 的 政 策 措 施, 包 括 完 善 稳 定 房 价 工 作 责 任 制 坚 决 抑 制 投 机 投 资 性 购 房 增 加 普 通 商 品 住 房 及 用 地 供 应 加 快 保 障 性 安 居 工 程 规 划 建 设 加 强 市 场 监 管 等 五 项 内 容, 与 此 前 的 新 国 八 条 相 比, 此 次 中 央 并 未 提 出 更 新 的 调 控 手 段, 但 新 国 五 条 的 出 台 意 味 着 楼 市 政 策 高 压 期 仍 将 持 续 一 段 时 间 另 一 方 面, 保 障 性 住 房 建 设 作 为 一 项 重 要 的 民 生 工 程 越 来 越 受 到 政 府 有 关 部 门 的 重 视 中 央 及 各 级 地 方 政 府 在 保 障 房 建 设 资 金 来 源 信 贷 支 持 土 地 供 应 税 费 政 策 优 惠 鼓 励 民 间 资 本 参 与 等 多 个 方 面 出 台 了 一 系 列 优 惠 政 策, 大 力 推 动 我 国 的 保 障 性 住 房 建 设 进 程 表 年 至 今 主 要 房 地 产 调 控 政 策 年 份 调 控 政 策 2009 年 5 月 国 务 院 发 布 关 于 调 整 固 定 资 产 投 资 项 目 资 本 金 比 例 的 通 知 2009 年 12 月 国 务 院 常 务 会 议 提 出 新 国 四 条 2010 年 1 月 国 务 院 发 布 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知 2010 年 4 月 国 务 院 发 布 关 于 坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 通 知 2011 年 1 月 国 务 院 办 公 厅 发 布 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知 2011 年 1 月 国 务 院 新 国 八 条 2013 年 2 月 国 务 院 新 国 五 条 2013 年 3 月 国 务 院 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知 2014 年 央 行 多 次 降 息, 多 地 取 消 限 购 2015 年 3 月 央 行 调 整 二 套 房 首 付 比 例 ; 财 政 部 调 整 营 业 税 征 收 标 准 资 料 来 源 : 联 合 评 级 搜 集 整 理 2014 年 以 来, 我 国 房 地 产 行 业 投 资 增 速 明 显 放 缓, 各 地 土 地 出 让 情 况 不 佳, 部 分 城 市 出 现 土 地 流 拍 等 情 况, 对 地 方 政 府 财 政 状 况 造 成 较 大 压 力 经 济 下 行 压 力 与 日 俱 增, 国 家 稳 定 住 房 消 费 以 防 止 房 地 产 市 场 进 一 步 下 滑, 刺 激 房 地 产 市 场 以 保 经 济 增 速 房 地 产 市 场 调 控 政 策 因 此 由 强 力 行 政 干 预 走 向 市 场 化, 由 令 出 中 央 到 下 放 地 方 2014 年, 全 国 大 多 数 城 市 相 继 取 消 或 者 放 松 了 当 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 12

14 地 的 限 购 政 策, 以 维 护 房 地 产 市 场 的 稳 定 健 康 发 展, 到 目 前 为 止,46 个 限 购 城 市 中 仅 余 北 京 上 海 广 州 和 深 圳 仍 执 行 限 购 政 策 此 外, 部 分 城 市 的 救 市 措 施 还 从 公 积 金 贷 款 调 整 契 税 减 免 调 整 首 付 比 例 购 房 补 贴 户 籍 准 入 等 方 面 入 手, 呈 现 多 元 化 纵 深 化 格 局 进 入 2015 年, 国 家 房 地 产 调 控 政 策 相 继 出 台 2 月 28 日, 央 行 决 定 自 2015 年 3 月 1 日 起, 金 融 机 构 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 下 调 0.25 个 百 分 点 至 5.35%, 一 年 期 存 款 基 准 利 率 下 调 0.25 个 百 分 点 至 2.5%, 存 款 利 率 浮 动 区 间 的 上 限 由 存 款 基 准 利 率 的 1.2 倍 调 整 为 1.3 倍 3 月 30 日, 人 民 银 行 和 财 政 部 相 继 发 文, 对 拥 有 一 套 住 房 且 相 应 购 房 贷 款 未 结 清 的 居 民 家 庭 购 买 二 套 房, 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 40%; 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 相 关 政 策 反 映 出 国 家 层 面 对 房 地 产 行 业 的 支 持, 对 房 地 产 行 业 形 成 利 好 自 4 月 20 日 起, 央 行 决 定 下 调 各 类 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 1 个 百 分 点 自 5 月 10 日, 央 行 决 定 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 下 调 0.25 个 百 分 点 至 5.1%; 一 年 期 存 款 基 准 利 率 下 调 0.25 个 百 分 点 至 2.25%, 存 款 利 率 浮 动 区 间 的 上 限 由 存 款 基 准 利 率 的 1.3 倍 调 整 为 1.5 倍 ; 其 他 各 档 次 贷 款 及 存 款 基 准 利 率 个 人 住 房 公 积 金 存 贷 款 利 率 相 应 调 整 自 6 月 28 日, 央 行 决 定 针 对 性 地 对 金 融 机 构 实 施 定 向 降 准,(1) 对 三 农 贷 款 占 比 达 到 定 向 降 准 标 准 的 城 市 商 业 银 行 非 县 域 农 村 商 业 银 行 降 低 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 (2) 对 三 农 或 小 微 企 业 贷 款 达 到 定 向 降 准 标 准 的 国 有 大 型 商 业 银 行 股 份 制 商 业 银 行 外 资 银 行 降 低 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 (3) 降 低 财 务 公 司 存 款 准 备 金 率 3 个 百 分 点, 进 一 步 鼓 励 其 发 挥 好 提 高 企 业 资 金 运 用 效 率 的 作 用 ; 金 融 机 构 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 下 调 0.25 个 百 分 点 至 4.85%; 一 年 期 存 款 基 准 利 率 下 调 0.25 个 百 分 点 至 2%, 其 他 各 档 次 贷 款 及 存 款 基 准 利 率 个 人 住 房 公 积 金 存 贷 款 利 率 相 应 调 整 总 体 看, 目 前 房 地 产 行 业 调 控 方 向 正 从 行 政 手 段 逐 渐 转 变 为 长 效 的 经 济 手 段, 在 可 预 见 的 未 来 仍 将 受 政 策 影 响 体 现 出 比 较 明 显 的 行 业 波 动, 但 在 支 持 居 民 自 住 改 善 性 住 房 需 求 的 宏 观 政 策 背 景 下, 预 计 房 地 产 市 场 仍 将 保 持 向 好 发 展 5. 行 业 关 注 房 地 产 行 业 处 于 调 整 周 期, 行 业 风 险 加 大 作 为 资 金 密 集 高 杠 杆 行 业, 房 地 产 企 业 往 往 通 过 增 加 外 部 融 资 扩 大 开 发 规 模, 这 也 是 国 内 房 地 产 市 场 一 直 以 来 的 基 本 模 式 如 果 遇 到 加 息 人 民 币 贬 值 将 导 致 热 钱 流 出, 上 调 存 款 准 备 金 等 因 素 导 致 市 场 资 金 面 趋 紧, 房 地 产 企 业 的 融 资 能 力 和 融 资 成 本 都 将 受 到 不 利 影 响 近 几 年 来 部 分 城 市 房 地 产 市 场 快 速 扩 张, 需 求 有 过 度 释 放 迹 象 部 分 城 市 的 房 地 产 市 场 风 险 已 经 充 分 暴 露, 例 如 鄂 尔 多 斯 市 温 州 杭 州 和 青 岛 等 未 来, 如 果 中 国 经 济 在 转 型 压 力 下 低 速 增 长, 很 可 能 有 更 多 的 城 市 出 现 住 宅 供 求 失 衡 房 地 产 泡 沫 破 裂 的 现 象 国 内 房 地 产 市 场 的 持 续 低 迷, 房 地 产 企 业 销 售 全 面 下 降, 流 动 性 风 险 增 加, 会 让 金 融 机 构 对 房 地 产 企 业 贷 款 更 为 谨 慎 甚 至 于 收 缩 而 且 受 早 期 房 地 产 暴 利 以 及 房 地 产 调 控 政 策 影 响, 房 地 产 企 业 在 国 内 的 融 资 很 大 一 部 分 通 过 包 括 信 托 在 内 的 影 子 银 行 实 现, 融 资 成 本 居 高 不 下 ; 而 当 前 一 旦 遭 遇 销 售 不 畅, 很 容 易 造 成 资 金 链 断 裂 及 风 险 暴 露 市 场 格 局 持 续 分 化 近 些 年 随 着 房 地 产 市 场 的 发 展 以 及 房 地 产 调 控 的 持 续 推 进, 国 内 房 地 产 市 场 出 现 了 明 显 分 化 由 于 此 前 全 国 各 地 市 场 快 速 发 展, 在 调 控 政 策 从 严 的 作 用 下, 三 四 线 城 市 房 地 产 市 场 增 长 趋 势 有 所 放 缓 ; 而 一 二 线 城 市 虽 然 也 受 到 一 定 影 响, 但 市 场 整 体 发 展 要 明 显 好 于 三 四 线 城 市 目 前 三 四 线 城 市 由 于 库 存 积 压 较 大, 持 续 购 买 力 不 足, 多 个 城 市 出 现 了 房 价 下 跌 的 现 象, 例 如 鄂 尔 多 斯 与 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 13

15 温 州 之 后 的 江 苏 常 州 辽 宁 营 口 贵 州 贵 阳 河 北 唐 山 云 南 呈 贡 海 南 三 亚 等 房 企 利 润 率 下 降 目 前, 房 地 产 企 业 的 利 润 已 经 到 了 一 个 饱 和 程 度, 部 分 项 目 的 利 润 率 走 低 在 房 价 的 构 成 中, 三 分 之 一 为 地 价 ; 地 产 商 所 获 利 润 的 60% 需 缴 纳 税 金, 且 此 部 分 税 金 越 来 越 高 ; 另 外 还 有 一 部 分 资 金 成 本 被 金 融 机 构 获 得 由 于 地 产 项 目 的 成 本 高 企, 房 地 产 企 业 单 纯 依 靠 房 价 上 涨 带 来 的 机 会 利 润 愈 发 难 以 持 续 如 果 房 企 不 进 行 战 略 上 的 创 新 与 管 控 能 力 的 提 升, 将 很 难 提 升 其 利 润 率, 获 得 超 额 利 润 我 国 人 口 向 老 龄 化 发 展, 不 利 于 房 地 产 行 业 的 长 期 发 展 由 于 计 划 生 育 制 度 和 医 疗 卫 生 水 平 提 高, 我 国 老 年 人 的 比 例 不 断 上 升, 全 国 将 进 入 老 年 型 社 会 二 十 世 纪 八 十 年 代 以 后 出 生 的 独 生 子 女 在 二 十 一 世 纪 初 对 住 房 的 刚 性 需 求 较 强, 引 起 了 房 价 的 大 幅 上 涨, 到 二 十 一 世 纪 二 十 年 代 后, 我 国 的 人 口 增 速 将 大 幅 降 低, 这 些 独 生 子 女 的 下 一 代 将 可 能 继 承 多 套 房 产, 届 时 房 地 产 将 严 重 供 大 于 需 ; 同 时, 由 于 人 口 红 利 的 丧 失, 我 国 宏 观 经 济 的 增 速 将 进 一 步 放 缓, 也 在 一 定 程 度 上 影 响 了 居 民 对 住 房 的 购 买 力, 房 地 产 的 价 格 也 将 会 大 幅 下 跌, 这 将 不 利 于 房 地 产 行 业 的 长 期 发 展 总 体 看, 房 地 产 行 业 处 于 调 整 周 期, 市 场 格 局 持 续 分 化, 面 对 行 业 利 润 率 下 滑 以 及 人 口 老 龄 化 趋 势, 亟 需 进 行 相 应 的 战 略 调 整 6. 行 业 发 展 调 控 政 策 去 行 政 化 和 长 期 化 在 过 去 几 年 的 房 地 产 调 控 中, 限 购 等 行 政 手 段 在 短 期 内 起 到 了 很 多 积 极 作 用, 但 是 仍 然 缺 少 有 效 的 长 期 调 控 手 段 2013 年 5 月 国 务 院 批 准 对 发 改 委 的 批 复 意 见 中 提 出 深 化 个 人 住 房 房 产 税 改 革 试 点 范 围 未 来, 房 产 税 将 是 一 个 长 效 的 调 控 机 制, 用 来 替 代 目 前 的 行 政 调 控 手 段 从 长 远 来 看, 由 于 中 国 经 济 转 型 的 需 要, 中 国 政 府 抑 制 房 价 过 快 上 涨 和 保 持 房 地 产 行 业 健 康 发 展 的 动 力 同 时 存 在, 这 就 导 致 调 控 政 策 向 常 态 化 和 长 期 化 方 向 发 展, 最 终 脱 离 行 政 管 理 体 系 的 前 景 是 比 较 确 定 的 地 方 政 策 调 整 更 趋 灵 活, 空 间 更 大 市 场 化 改 革 和 长 效 机 制 的 建 立 不 可 能 一 蹴 而 就, 随 着 多 地 限 购 政 策 的 取 消, 各 地 政 策 的 调 整 或 将 迎 来 新 的 契 机 北 上 广 深 等 一 线 城 市 难 以 从 限 购 方 面 取 得 突 破, 而 将 继 续 从 公 积 金 信 贷 等 方 面 支 持 自 住 需 求 ; 对 于 其 他 城 市 来 说, 政 策 调 整 空 间 将 有 所 扩 大 参 股 商 业 银 行, 转 型 金 融 化 地 产 公 司 由 于 近 年 来 受 调 控 政 策 影 响, 国 内 信 贷 环 境 偏 紧, 众 多 房 地 产 企 业 纷 纷 拓 展 新 的 融 资 渠 道, 参 股 银 行 便 成 为 了 一 种 新 的 尝 试 一 方 面, 参 股 银 行 可 以 更 好 地 满 足 企 业 客 户 在 金 融 服 务 方 面 的 需 求, 也 是 企 业 顺 应 未 来 房 地 产 行 业 金 融 业 + 加 工 业 发 展 趋 势 的 有 效 转 型 ; 另 一 方 面, 参 股 银 行 可 以 使 企 业 与 银 行 间 的 业 务 关 系 更 加 紧 密, 为 房 企 的 融 资 创 造 便 利 条 件 转 变 盈 利 模 式, 提 升 经 营 收 益 由 于 土 地 价 格 持 续 上 涨 和 国 家 对 房 地 产 价 格 及 开 发 周 期 的 调 控 措 施, 过 去 房 地 产 开 发 企 业 基 于 囤 地 融 资 捂 盘 的 盈 利 模 式 难 以 为 继, 高 周 转 的 经 营 方 式 逐 渐 成 为 主 流 此 外, 住 宅 地 产 开 发 企 业 越 来 越 多 的 进 入 商 业 地 产 领 域, 城 市 综 合 体 的 开 发 和 城 市 运 营 理 念 逐 步 代 替 单 纯 的 房 屋 建 造 的 商 业 模 式, 这 必 将 对 房 地 产 开 发 企 业 的 融 资 能 力 管 理 能 力 营 销 能 力 和 运 营 能 力 提 出 更 多 挑 战 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 14

16 综 合 来 看, 在 未 来 一 段 时 期, 房 地 产 行 业 仍 将 是 国 民 经 济 的 重 要 组 成 部 分, 并 将 在 中 国 经 济 转 型 和 城 镇 化 过 程 中 发 挥 重 要 作 用 现 阶 段 中 国 房 地 产 行 业 已 经 走 过 最 初 的 粗 放 式 发 展 阶 段, 行 业 寡 头 逐 渐 形 成, 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 行 业 竞 争 对 行 业 内 企 业 的 管 理 水 平 提 出 了 更 高 要 求 未 来 几 年, 预 期 房 地 产 行 业 将 会 继 续 稳 健 发 展, 龙 头 企 业 逐 渐 建 立 起 更 大 的 市 场 优 势, 同 时 具 有 特 色 和 区 域 竞 争 优 势 的 中 小 房 地 产 企 业 也 会 获 得 比 较 大 的 生 存 空 间 四 基 础 素 质 分 析 1. 规 模 与 竞 争 力 公 司 自 1992 年 成 立 以 来, 始 终 坚 持 绿 地, 让 生 活 更 美 好 的 企 业 宗 旨, 遵 循 产 业 经 营 与 资 本 经 营 相 结 合 的 发 展 思 路, 形 成 了 目 前 房 地 产 主 业 突 出, 能 源 金 融 等 相 关 产 业 并 举 发 展 的 多 元 化 产 业 布 局, 绿 地 商 标 于 2008 年 被 国 家 工 商 总 局 正 式 认 定 为 中 国 驰 名 商 标 公 司 拥 有 国 家 住 建 部 批 准 的 房 地 产 一 级 资 质, 在 2014 财 富 世 界 企 业 500 强 中 位 列 第 268 位, 在 由 中 国 企 业 联 合 会 中 国 企 业 家 协 会 发 布 的 2015 年 中 国 企 业 500 强 中 位 列 第 47 位 作 为 传 统 核 心 主 导 产 业, 公 司 房 地 产 开 发 业 务 涵 盖 多 种 开 发 业 态, 包 括 商 品 住 宅 商 务 写 字 楼 商 业 用 房 社 区 配 套 城 市 综 合 体 产 业 园 区 地 产 保 障 房 经 济 适 用 房 等 公 司 通 过 不 断 创 新 业 务 模 式, 积 极 调 整 产 品 结 构, 逐 步 形 成 超 高 层 城 市 综 合 体 产 城 一 体 化 和 住 宅 四 种 功 能 性 产 品 分 类 公 司 房 地 产 主 业 开 发 规 模 产 品 类 型 品 质 品 牌 均 处 于 全 国 领 先 地 位, 特 别 在 超 高 层 大 型 城 市 综 合 体 高 铁 站 商 务 区 及 产 业 园 开 发 领 域 遥 遥 领 先 2014 年, 公 司 房 地 产 业 务 实 现 预 销 售 面 积 2,115 万 平 方 米 预 销 售 金 额 2,408 亿 元, 均 为 行 业 第 一 名 ; 目 前 建 成 和 在 建 超 高 层 城 市 地 标 建 筑 23 幢, 其 中 4 幢 高 度 位 列 世 界 排 名 前 十 截 至 2014 年 底, 公 司 房 地 产 开 发 项 目 己 遍 布 全 国 29 个 省 市 自 治 区 80 余 个 城 市, 同 时 已 成 功 进 入 美 国 澳 大 利 亚 加 拿 大 英 国 德 国 韩 国 等 四 大 洲 九 国 十 三 城, 成 为 中 国 房 地 产 行 业 的 全 球 化 经 营 领 跑 者 作 为 第 二 支 柱 产 业, 公 司 能 源 产 业 已 形 成 涵 盖 煤 炭 生 产 加 工 储 运 分 销 及 石 油 仓 储 运 输 销 售 等 在 内 的 完 整 产 业 链 截 至 2014 年 底, 公 司 在 山 西 内 蒙 贵 州 等 煤 炭 资 源 大 省 拥 有 煤 炭 资 源 储 量 超 过 7 亿 吨, 年 开 采 能 力 约 1,400 万 吨 公 司 下 属 子 公 司 上 海 绿 地 建 设 ( 集 团 ) 有 限 公 司 主 营 建 筑 施 工 业 务, 具 有 房 屋 建 筑 工 程 施 工 总 承 包 建 筑 装 修 装 饰 工 程 专 业 承 包 市 政 公 用 工 程 施 工 总 承 包 机 电 设 备 安 装 工 程 专 业 承 包 钢 结 构 工 程 专 业 承 包 等 七 项 一 级 资 质, 先 后 获 得 过 中 国 建 设 工 程 鲁 班 奖 国 家 优 质 工 程 金 奖 中 国 建 筑 钢 结 构 金 奖 中 国 市 政 金 杯 示 范 工 程 中 国 土 木 工 程 詹 天 佑 金 奖 全 国 优 秀 施 工 企 业 等 多 项 荣 誉, 具 有 很 高 的 专 业 技 术 水 准 和 丰 富 的 建 筑 施 工 经 验 总 体 看, 公 司 房 地 产 主 业 突 出, 多 元 化 产 业 布 局 渐 趋 完 善, 专 业 技 术 水 准 一 流, 建 筑 施 工 经 验 丰 富, 整 体 规 模 和 竞 争 力 均 处 于 行 业 领 先 水 平 2. 人 员 素 质 公 司 董 事 长 兼 总 裁 张 玉 良 先 生,1956 年 生, 本 科 学 历, 高 级 经 济 师 曾 先 后 任 上 海 市 嘉 定 区 江 桥 镇 党 委 委 员 副 书 记, 上 海 市 农 委 机 关 主 任 科 员, 上 海 市 农 委 住 宅 办 副 主 任 等 职 务 1992 年 创 办 上 海 绿 地 总 公 司, 并 历 任 上 海 绿 地 总 公 司 总 经 理, 上 海 绿 地 ( 集 团 ) 有 限 公 司 董 事 长 总 裁 党 委 书 记 现 任 公 司 董 事 长 总 裁 公 司 董 事 兼 执 行 副 总 裁 许 敬 先 生,1956 年 生, 大 专 学 历 曾 任 上 海 建 工 集 团 五 公 司 项 目 经 理 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 15

17 1993 年 加 入 绿 地 集 团 至 今, 历 任 绿 地 花 园 房 产 公 司 工 程 部 经 理 党 支 部 书 记, 绿 地 集 团 房 地 产 事 业 部 总 经 理, 绿 地 集 团 总 裁 助 理, 绿 地 集 团 副 总 裁, 绿 地 集 团 执 行 副 总 裁 等 职 现 任 公 司 董 事 执 行 副 总 裁 公 司 董 事 兼 执 行 副 总 裁 张 蕴 女 士,1970 年 生, 本 科 学 历 历 任 绿 地 集 团 房 地 产 市 场 营 销 部 销 售 经 理, 绿 地 集 团 房 地 产 市 场 营 销 部 总 经 理 助 理 副 总 经 理, 上 海 绿 地 资 产 管 理 有 限 公 司 总 经 理, 绿 地 集 团 资 产 经 营 及 商 业 事 业 部 总 经 理, 上 海 绿 地 商 业 ( 集 团 ) 有 限 公 司 董 事 长 总 经 理, 绿 地 集 团 总 裁 助 理 副 总 裁 执 行 副 总 裁 等 职 现 任 公 司 董 事 执 行 副 总 裁 公 司 董 事 兼 执 行 副 总 裁 胡 京 先 生,1970 年 生, 博 士 研 究 生 学 历 曾 任 上 海 现 代 建 筑 设 计 ( 集 团 ) 有 限 公 司 工 程 师 加 入 绿 地 集 团 至 今, 历 任 绿 地 集 团 副 总 工 程 师 总 建 筑 师, 绿 地 集 团 总 裁 助 理 副 总 裁 执 行 副 总 裁 等 职 现 任 公 司 董 事 执 行 副 总 裁 ( 兼 总 建 筑 师 ) 公 司 董 事 兼 执 行 副 总 裁 田 波 先 生,1958 年 生, 本 科 学 历 曾 在 上 海 市 长 宁 区 民 防 办 公 室 上 海 市 长 宁 区 公 房 资 产 经 营 公 司 等 处 任 职 加 入 绿 地 集 团 至 今, 先 后 担 任 绿 地 集 团 中 原 房 地 产 事 业 部 总 经 理 太 原 房 地 产 事 业 部 总 经 理 绿 地 集 团 副 总 裁 等 职 现 任 公 司 董 事 副 总 裁, 兼 任 中 原 房 地 产 事 业 部 总 经 理 截 至 2014 年 底, 公 司 本 部 在 职 员 工 合 计 189 人 按 年 龄 构 成 划 分,30 岁 以 下 占 比 23%,30~39 岁 之 间 占 比 47%,40~49 岁 之 间 占 比 25%,50 岁 以 上 占 比 5%; 按 文 化 程 度 划 分, 大 专 及 其 他 学 历 以 下 占 比 10%, 本 科 学 历 占 比 47%, 研 究 生 学 历 以 上 占 比 43%; 按 岗 位 构 成 划 分, 营 销 管 理 占 比 11%, 技 术 研 发 占 比 25%, 其 他 综 合 管 理 占 比 63%; 按 职 称 构 成 划 分, 高 级 职 称 占 比 25%, 中 级 职 称 占 比 54%, 初 级 职 称 及 其 他 占 比 21% 总 体 看, 公 司 主 要 管 理 人 员 从 业 时 间 较 长, 管 理 经 验 较 为 丰 富, 公 司 本 部 员 工 结 构 丰 富 合 理, 能 够 满 足 目 前 经 营 需 要 3. 股 东 支 持 公 司 唯 一 股 东 上 海 金 丰 投 资 股 份 有 限 公 司 前 身 为 上 海 嘉 丰 股 份 有 限 公 司, 于 1991 年 12 月 10 日 经 上 海 市 人 民 政 府 办 公 厅 以 沪 府 办 [1991]155 号 文 批 准, 由 原 上 海 嘉 丰 棉 纺 织 厂 改 制 成 立, 于 1992 年 2 月 14 日 经 中 国 人 民 银 行 上 海 分 行 批 准 发 行 股 票, 同 年 3 月 7 日 至 3 月 15 日 首 次 向 社 会 公 开 发 行 股 票 万 股 1992 年 3 月 27 日, 嘉 丰 股 份 股 票 在 上 海 证 券 交 易 所 上 市, 股 票 简 称 : 嘉 丰 股 份, 股 票 代 码 : 后 经 多 次 配 股 送 股 股 权 转 让 资 产 置 换 及 更 名, 截 至 2015 年 6 月 公 司 母 公 司 金 丰 投 资 注 册 资 本 1,216, 万 元, 主 要 股 东 包 括 : 上 海 格 林 兰 投 资 企 业 ( 有 限 合 伙 ), 占 比 28.79%; 上 海 城 投 ( 集 团 ) 有 限 公 司, 占 比 20.55%; 上 海 地 产 ( 集 团 ) 有 限 公 司, 占 比 18.20%; 深 圳 市 平 安 创 新 资 本 投 资 有 限 公 司, 占 比 9.91%; 上 海 中 星 ( 集 团 ) 有 限 公 司, 占 比 7.62%; 其 他 公 众 投 资 者, 占 比 14.93% 金 丰 投 资 作 为 上 市 公 司, 拥 有 融 资 工 具 渠 道 便 利 股 东 单 位 实 力 雄 厚 等 诸 多 优 势, 对 公 司 在 发 展 战 略 实 施 经 营 业 务 拓 展 融 资 支 持 人 员 配 备 等 方 面 都 将 会 给 予 大 力 支 持 总 体 看, 公 司 股 东 融 资 渠 道 通 畅 各 股 东 单 位 实 力 雄 厚, 未 来 预 期 将 会 给 予 公 司 较 大 的 支 持 力 度 五 公 司 治 理 1. 治 理 结 构 根 据 公 司 法 公 司 章 程 和 其 他 有 关 法 律 法 规 的 规 定, 公 司 建 立 了 较 为 完 善 的 法 人 治 理 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 16

18 结 构, 确 保 公 司 运 作 的 科 学 性 和 规 范 性 股 东 会 是 公 司 权 力 机 构, 董 事 会 是 公 司 的 常 设 决 策 机 构, 董 事 会 向 股 东 会 负 责, 对 公 司 经 营 活 动 中 的 重 大 事 项 进 行 审 议 并 做 出 决 定, 或 提 交 股 东 会 审 议 目 前 公 司 董 事 会 由 13 名 董 事 组 成, 董 事 会 设 董 事 长 1 名, 副 董 事 长 3 名, 董 事 长 副 董 事 长 从 董 事 中 产 生 公 司 的 日 常 经 营 活 动 和 管 理 机 构 由 总 裁 负 责 公 司 总 裁 由 董 事 会 聘 任, 总 裁 在 董 事 会 的 领 导 下, 全 面 负 责 公 司 的 日 常 经 营 管 理 活 动, 组 织 实 施 董 事 会 决 议 公 司 监 事 会 成 员 8 人, 设 监 事 会 主 席 1 名, 其 中 2 名 为 职 工 监 事 公 司 监 事 会 与 内 部 审 计 部 独 立 工 作, 对 公 司 生 产 经 营 和 重 大 决 策 进 行 监 督 总 体 看, 公 司 拥 有 较 为 完 善 的 法 人 治 理 结 构, 运 行 规 范 较 为 有 效 2. 管 理 体 制 公 司 建 立 了 涵 盖 资 金 财 务 融 资 项 目 人 事 等 较 为 完 整 的 内 部 控 制 制 度 公 司 对 下 属 公 司 的 管 理 与 监 督 主 要 从 人 事 生 产 运 营 投 资 财 务 考 核 等 关 键 环 节 进 行 对 子 公 司 管 理 方 面, 公 司 均 按 照 规 定 委 派 了 董 事 监 事, 并 在 各 子 公 司 的 章 程 中 明 确 规 定 了 重 要 高 级 管 理 人 员 的 选 任 方 式 和 职 责 权 限 等 公 司 要 求 各 子 公 司 严 格 按 照 子 公 司 信 息 披 露 事 务 报 告 细 则 的 规 定, 及 时 向 公 司 董 事 会 秘 书 处 报 告 重 大 业 务 事 项 重 大 财 务 事 项 及 其 他 重 要 信 息, 定 期 报 送 各 子 公 司 与 经 营 相 关 的 月 度 季 度 或 年 度 的 产 销 目 标 及 安 排 计 划 财 务 报 表 等 子 公 司 的 对 外 担 保 或 其 他 方 式 的 对 外 提 供 资 金 事 项, 均 需 严 格 按 照 公 司 章 程 的 规 定, 履 行 法 定 的 审 议 程 序, 并 按 要 求 及 时 披 露 公 司 资 金 活 动 包 括 筹 资 投 资 和 资 金 营 运 筹 资 活 动 方 面, 公 司 每 周 更 新 资 金 计 划 表, 根 据 公 司 的 发 展 战 略 资 金 需 求 制 订 筹 资 方 案, 拟 定 报 告 并 上 呈 各 级 主 管 签 核, 报 告 中 包 含 筹 资 规 模 方 式 和 资 金 用 途, 并 对 筹 资 成 本 和 潜 在 风 险 进 行 估 计 投 资 活 动 方 面, 公 司 明 确 合 理 安 排 资 金, 拟 定 投 资 方 案, 重 大 投 资 项 目 需 通 过 股 东 大 会 决 议 公 司 根 据 财 务 管 理 制 度 进 行 营 运 资 金 的 管 理, 每 周 更 新 资 金 计 划 表, 避 免 资 金 冗 余 以 及 资 金 断 裂 财 务 管 理 方 面, 公 司 制 定 了 统 一 的 财 务 管 理 制 度, 在 财 务 管 理 制 度 中 制 定 责 任 追 究 条 款, 并 单 独 对 会 计 政 策 变 更 会 计 估 计 重 大 会 计 差 错 更 正 资 产 减 值 等 做 出 相 关 规 定 下 属 子 公 司 的 财 务 管 理 制 度 需 参 照 母 公 司 的 制 度 进 行 制 定, 其 中 子 公 司 开 立 银 行 账 户 按 子 公 司 相 关 制 度 及 审 批 流 程 执 行, 不 需 要 母 公 司 审 批 子 公 司 向 外 单 位 提 供 借 款 对 外 担 保 向 银 行 或 其 他 单 位 融 资, 不 论 金 额 大 小, 均 需 要 母 公 司 批 准 子 公 司 每 月 须 向 母 公 司 报 送 资 金 状 况 表 长 短 期 借 款 明 细 表 及 对 外 担 保 情 况 表, 由 母 公 司 财 务 总 监 每 月 复 核 子 公 司 资 金 状 况 融 资 管 理 方 面, 公 司 依 据 在 不 同 发 展 阶 段 的 融 资 需 求 确 定 公 司 的 资 产 负 债 率, 每 年 度 由 董 事 会 根 据 当 年 实 际 需 要 确 定 公 司 的 具 体 资 产 负 债 比 率, 在 此 范 围 内 发 生 的 贷 款 转 期 新 增 流 动 资 金 贷 款 等, 由 董 事 会 批 准 ; 或 由 董 事 会 在 公 司 股 东 大 会 批 准 的 年 度 投 资 计 划 或 年 度 财 务 预 算 中 确 定 的 贷 款 额 度 内 审 批 贷 款 公 司 实 行 资 金 的 统 一 调 度 统 一 支 配 项 目 投 资 管 理 方 面, 公 司 建 立 有 严 谨 完 善 的 投 资 管 理 流 程, 项 目 投 资 必 须 经 公 司 股 东 大 会 董 事 会 表 决 通 过 后 进 入 预 算 审 核 划 拨 使 用 程 序, 建 设 项 目 一 律 实 行 招 标 制 管 理 模 式, 在 充 分 进 行 比 选 认 证 后 确 定 施 工 单 位 在 项 目 实 施 中 建 立 有 系 统 的 月 ( 年 ) 度 投 资 进 度 计 划 过 程 管 理 定 期 报 告 审 计 监 督 等 监 管 程 序, 明 确 了 项 目 负 责 人 是 质 量 保 证 的 第 一 责 任 人, 对 质 量 事 故 负 终 身 连 带 直 接 责 任 人 力 资 源 方 面, 公 司 依 据 劳 动 法 及 国 家 相 关 法 规, 制 订 了 包 括 员 工 守 则 人 事 聘 用 劳 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 17

19 动 纪 律 考 勤 管 理 等 一 系 列 人 事 管 理 制 度, 并 实 行 制 度 化 规 范 化 公 司 建 立 企 业 人 才 资 源 库, 为 公 司 整 体 提 供 人 才 管 理 与 人 才 交 流 服 务 平 台, 使 人 才 分 流 人 才 调 剂 和 劳 资 管 理 更 加 规 范 有 序 对 外 担 保 方 面, 公 司 通 过 公 司 章 程 以 及 股 东 会 董 事 会 各 级 工 作 细 则 对 担 保 审 批 权 限 风 险 评 估 担 保 执 行 监 控 披 露 流 程 等 相 关 活 动 进 行 规 范, 严 格 控 制 担 保 风 险 并 且 规 定 股 东 会 在 审 议 为 股 东 实 际 控 制 人 及 其 关 联 方 提 供 的 担 保 议 案 时, 该 股 东 或 受 该 实 际 控 制 人 支 配 的 股 东, 不 得 参 与 该 项 表 决 总 体 来 看, 公 司 管 理 运 作 规 范, 内 控 严 密 有 效, 管 理 体 制 能 够 满 足 企 业 经 营 发 展 需 要 六 经 营 分 析 1. 经 营 概 况 公 司 目 前 形 成 了 房 地 产 主 业 突 出, 能 源 金 融 等 相 关 产 业 并 举 的 多 元 化 产 业 布 局 公 司 主 营 业 务 有 房 地 产 开 发 房 地 产 延 伸 产 业 ( 包 括 : 建 筑 建 设 酒 店 物 业 绿 化 等 相 关 行 业 ), 还 涉 及 能 源 及 相 关 行 业 商 品 销 售 汽 车 销 售 金 融 等 其 他 行 业 公 司 整 体 经 营 规 模 较 大,2012~2014 年 公 司 实 现 营 业 收 入 分 别 为 1, 亿 元 2, 亿 元 和 2, 亿 元, 呈 稳 步 增 长 态 势, 年 均 复 合 增 长 14.37%, 主 要 系 公 司 业 务 发 展 较 快 ; 实 现 净 利 润 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 呈 波 动 下 降 态 势, 三 年 复 合 下 降 11.39%, 主 要 系 营 业 税 金 期 间 费 用 和 资 产 减 值 损 失 增 幅 较 大 所 致 图 8 近 三 年 公 司 营 业 收 入 及 净 利 润 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 公 司 主 营 业 务 突 出, 近 三 年 主 营 业 务 收 入 在 营 业 收 入 中 占 比 始 终 保 持 在 99% 以 上,2014 年 占 比 99.90% 房 产 开 发 能 源 及 相 关 行 业 商 品 销 售 和 房 地 产 延 伸 产 业 是 公 司 主 营 业 务 收 入 最 重 要 的 来 源 2014 年, 公 司 实 现 主 营 业 务 收 入 中, 房 产 开 发 能 源 及 相 关 行 业 商 品 销 售 和 房 地 产 延 伸 产 业 分 别 占 主 营 业 务 的 43.13% 39.30% 11.54% 和 11.06% 从 各 板 块 发 展 情 况 看, 公 司 自 1992 年 成 立 以 来 始 终 将 房 地 产 开 发 板 块 业 务 作 为 核 心 主 导 业 务, 是 公 司 收 入 的 主 要 来 源, 近 三 年 公 司 房 地 产 开 发 业 务 增 长 很 快, 年 复 合 增 长 31.17%; 能 源 板 块 业 务 是 公 司 另 一 个 主 要 的 收 入 来 源, 目 前 形 成 了 较 为 完 备 煤 炭 生 产 加 工 储 运 分 销 及 油 化 产 品 仓 储 贸 易 运 输 零 售 等 较 为 完 整 的 产 业 链, 但 是 近 三 年 能 源 类 大 宗 商 品 价 格 低 迷, 由 此 导 致 公 司 能 源 板 块 业 2014 年 较 年 初 收 入 下 降 8.94%; 商 品 销 售 业 务 是 公 司 开 展 的 快 速 消 费 食 品 进 口 等 业 务, 近 年 来 收 入 呈 波 动 下 降 趋 势, 系 公 司 进 行 业 务 收 缩 所 致 ; 房 地 产 延 伸 产 业 是 公 司 同 时 具 有 建 筑 建 设 绿 化 园 林 酒 店 和 物 业 等 作 为 房 地 产 主 业 有 益 延 伸 的 相 关 产 业, 近 年 来 房 地 产 延 伸 板 块 收 入 整 体 呈 稳 定 上 升 趋 势 ; 能 源 及 相 关 产 业 商 品 销 售 等 近 年 来 收 入 处 于 波 动 增 长 趋 势, 主 要 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 18

20 原 因 在 于 产 品 价 格 处 于 下 滑 轨 道 之 中 所 致 从 毛 利 率 来 看, 由 于 房 地 产 开 发 业 务 在 公 司 主 营 业 务 收 入 中 的 占 比 较 高, 因 此 房 地 产 开 发 的 毛 利 水 平 对 公 司 盈 利 规 模 的 影 响 较 大 受 房 地 产 调 控 政 策 的 影 响, 公 司 房 产 销 售 毛 利 率 有 所 下 降, 近 三 年 分 别 为 29.29% 26.52% 和 24.82%; 公 司 房 地 产 延 伸 业 务 近 三 年 毛 利 率 分 别 为 11.55% 10.60% 和 10.09%, 毛 利 率 稳 中 有 降 主 要 系 公 司 房 地 产 延 伸 业 务 主 要 由 建 筑 业 构 成, 建 筑 业 受 房 地 产 调 控 政 策 影 响 较 大, 毛 利 率 下 降 幅 度 较 大 所 致 ; 能 源 及 相 关 产 业 商 品 销 售 等 毛 利 率 较 低 且 保 持 稳 定, 主 要 系 公 司 该 业 务 主 要 以 赚 取 贸 易 利 润 为 主, 具 有 薄 利 多 销 的 行 业 属 性 表 ~2014 年 公 司 主 营 业 收 入 构 成 及 毛 利 率 情 况 ( 单 位 : 亿 元 %) 项 目 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 房 地 产 业 , 建 筑 业 绿 化 及 相 关 产 业 物 业 及 相 关 产 业 酒 店 及 相 关 产 业 租 赁 收 入 商 品 销 售 能 源 及 相 关 产 业 , , 汽 车 及 相 关 产 业 其 他 业 务 小 计 2, , , 减 : 内 部 抵 消 数 合 计 1, , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 2. 业 务 运 营 公 司 业 务 运 营 主 要 包 括 房 地 产 开 发 能 源 及 相 关 行 业 汽 车 销 售 商 品 销 售 和 房 地 产 延 伸 产 业 四 个 业 务 板 块 房 地 产 开 发 (1) 项 目 运 作 公 司 房 地 产 开 发 项 目 主 要 进 行 超 高 层 城 市 综 合 体 产 城 一 体 化 和 住 宅 四 种 功 能 性 产 品 的 开 发 目 前 公 司 房 地 产 开 发 项 目 已 遍 布 全 国 29 个 省 市 自 治 区 80 余 个 城 市, 同 时, 已 进 入 美 国 澳 大 利 亚 加 拿 大 英 国 德 国 韩 国 等 四 大 洲 九 国 十 三 城 公 司 在 项 目 投 资 决 策 前 进 行 区 域 经 济 与 人 口 市 场 与 成 本 分 析 的 前 期 基 础 性 工 作 ; 拿 地 后 进 行 市 场 调 研, 形 成 开 发 产 品 的 设 计 和 具 体 方 案 设 计 ; 公 司 通 常 一 次 性 拿 大 块 土 地 项 目, 之 后 分 期 开 发 楼 盘 ; 每 期 动 工 后 约 1 年 左 右 进 行 开 盘 预 售, 公 司 每 期 新 盘 的 去 化 率 在 70% 左 右, 公 司 房 地 产 项 目 开 发 周 期 ( 从 开 工 至 交 房 ) 一 般 是 2 年 从 公 司 开 发 业 务 发 展 定 位 来 看, 近 年 来, 由 于 二 三 线 房 地 产 市 场 景 气 度 降 低, 以 及 地 铁 沿 线 的 房 产 需 求 较 为 强 劲 和 居 民 资 产 配 置 向 海 外 资 产 倾 斜 等 因 素 影 响, 公 司 在 新 建 项 目 主 要 选 择 北 上 广 深 一 线 城 市 省 会 和 经 济 发 达 的 二 线 城 市 ; 公 司 与 申 通 地 铁 集 团 公 司 上 海 城 建 集 团 公 司 合 资 成 立 地 铁 建 设 公 司, 与 徐 州 南 京 南 昌 和 哈 尔 滨 市 政 府 达 成 7 个 地 铁 建 设 框 架 协 议, 希 望 通 过 地 铁 建 设 与 地 方 政 府 合 作 取 得 地 铁 沿 线 较 为 优 质 的 地 产 开 发 地 块 ; 近 三 年 公 司 大 力 发 展 海 外 房 地 产 项 目, 海 外 房 地 产 项 目 主 要 选 择 华 人 较 多 经 济 完 善 人 口 呈 净 流 入 的 国 家 的 一 线 城 市, 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 19

21 如 : 美 国 的 纽 约 市 英 国 的 伦 敦 市 和 加 拿 大 的 多 伦 多 市 等 2012~2014 年, 公 司 房 地 产 业 务 扩 张 较 快, 新 开 工 项 目 面 积 年 复 合 增 长 46.06% 随 着 2013 年 房 地 产 市 场 景 气 度 明 显 回 升, 公 司 新 开 工 项 目 面 积 达 2, 万 平 方 米, 较 上 年 增 长 %, 新 增 项 目 主 要 分 布 在 一 线 城 市 省 会 城 市 和 经 济 较 为 发 达 的 二 线 城 市 2014 年 公 司 新 开 工 项 目 面 积 3, 万 平 方 米, 较 上 年 增 长 6.52%, 同 比 增 速 放 缓, 主 要 原 因 受 2014 年 房 地 产 市 场 需 求 增 速 放 缓 的 影 响 ;2014 年 新 增 项 目 地 区 分 布 较 年 初 比 更 趋 于 向 一 线 城 市 和 华 东 经 济 发 达 地 区 集 中 2015 年 1~6 月, 新 增 项 目 开 工 面 积 1, 万 平 方 米 表 ~2015 年 上 半 年 公 司 主 要 开 发 数 据 情 况 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1~6 月 新 开 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 1, , , , 竣 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 1, , , 施 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 5, , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 从 项 目 开 发 来 看, 公 司 房 地 产 开 发 的 规 模 很 大, 同 时 处 于 建 设 阶 段 的 项 目 数 量 稳 中 上 涨 2012~2014 年, 公 司 施 工 面 积 上 升 较 快, 受 2013 年 房 地 产 市 场 回 暖 新 开 工 面 积 较 上 年 上 涨 幅 度 很 大, 2014 年 竣 工 面 积 稳 定 上 升 2012 年, 公 司 新 开 工 建 设 项 目 面 积 1, 万 平 方 米, 全 年 施 工 面 积 5, 万 平 方 米, 年 内 竣 工 面 积 1, 万 平 方 米 2013 年, 年 内 新 开 工 面 积 达 2, 万 平 方 米, 全 年 施 工 面 积 6, 万 平 方 米, 施 工 面 积 较 上 年 增 幅 较 大, 增 长 26.73%, 整 体 竣 工 面 积 1, 万 平 方 米, 较 上 年 有 所 增 幅 较 大, 增 长 36.13% 2014 年, 新 开 工 面 积 3, 万 平 方 米, 全 年 施 工 面 积 8, 万 平 方 米, 施 工 面 积 持 续 上 涨, 竣 工 面 积 1, 万 平 方 米, 较 上 年 上 涨 6.85%, 公 司 整 体 开 发 规 模 扩 张 较 快 2015 年 1~6 月, 公 司 新 开 工 面 积 1, 万 平 方 米, 施 工 面 积 7, 平 方 米, 竣 工 面 积 万 平 方 米 总 体 看, 近 年 来, 公 司 房 地 产 开 发 规 模 大, 受 新 开 工 项 目 快 速 增 长, 公 司 年 度 施 工 面 积 增 长 幅 度 较 大, 竣 工 面 积 稳 步 增 长 公 司 新 开 工 项 目 逐 步 向 一 线 城 市 省 会 城 市 和 经 济 较 为 发 达 的 二 线 城 市 集 中, 同 时 拓 展 了 海 外 地 产 业 务 (2) 房 屋 销 售 公 司 房 地 产 开 发 的 销 售 模 式 采 取 以 自 有 建 设 销 售 团 队 为 主, 以 代 理 商 销 售 为 辅 的 模 式 公 司 在 全 国 从 事 房 地 产 经 营 多 年, 对 全 国 一 二 地 区 房 地 产 行 业 市 场 和 客 户 需 求 客 户 购 买 力 等 较 为 了 解 ; 公 司 自 有 销 售 团 队 3,000 多 人, 自 有 团 队 销 售 额 达 公 司 房 地 产 销 售 额 的 90% 以 上, 通 过 建 设 自 有 销 售 团 队 可 以 增 加 销 售 的 执 行 力 控 制 销 售 成 本, 将 公 司 的 产 品 理 念 销 售 任 务 和 市 场 反 馈 有 机 结 合 增 加 楼 盘 的 销 售 额 公 司 销 售 团 队 从 获 取 土 地 前 的 项 目 定 位 规 划 设 计 潜 在 购 买 群 体 定 位 等 各 方 面 参 与 项 目 规 划, 增 强 项 目 规 划 设 计 与 现 实 的 契 合 度 公 司 房 地 产 开 发 业 务 以 营 销 为 主 导 定 位, 公 司 产 品 线 较 广, 根 据 不 同 城 市 不 同 地 段 的 经 济 和 人 口 特 征 市 场 需 求, 有 针 对 性 的 开 发 刚 需 高 端 住 宅 和 商 办 物 业 ; 公 司 房 地 产 物 业 开 发 周 期 ( 拿 地 竣 工 时 间 ) 较 快 一 般 在 2 年 左 右, 为 了 可 以 实 现 房 屋 的 快 速 销 售 及 资 金 回 笼, 公 司 取 得 预 售 证 后 及 时 推 出 可 售 房 源, 首 开 楼 盘 的 去 化 率 在 70% 以 上, 个 别 首 开 楼 盘 会 达 到 80% 以 上 公 司 房 地 产 销 售 策 略 是 一 个 地 产 项 目 分 期 开 盘, 首 开 楼 盘 以 小 盘 推 出, 之 后 陆 续 推 出 后 续 销 售 楼 盘, 后 续 楼 盘 根 据 市 场 情 况 尽 可 能 在 首 开 楼 盘 的 基 础 上 逐 渐 加 价 销 售 营 销 方 面, 公 司 在 完 善 传 统 营 销 模 式 的 基 础 上, 发 展 新 型 营 销 模 式 开 展 的 新 型 营 销 模 式 主 要 在 住 宅 类 物 业 商 业 房 地 产 和 海 外 房 地 产 的 营 销 领 域 针 对 住 宅 类 物 业, 公 司 开 展 微 信 O2O 销 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 20

22 售 模 式, 通 过 公 共 微 信 号 向 老 客 户 与 潜 在 新 客 户 推 送 住 宅 类 产 品 ; 通 过 微 信 推 送 增 加 与 老 客 户 的 联 系, 鼓 励 对 公 司 开 发 住 宅 满 意 度 较 高 的 老 客 户 向 其 朋 友 圈 推 荐 公 司 住 宅 类 新 产 品 ; 针 对 商 业 房 地 产, 公 司 于 2014 年 底 开 始 由 买 楼 盘 计 划 逐 步 转 型 为 企 业 服 务 平 台 供 应 商, 为 入 驻 企 业 提 供 如 资 金 需 求 代 办 企 业 政 务 提 供 商 务 接 待 和 企 业 宣 传 等 衍 生 业 务, 增 加 商 业 房 地 产 的 销 售 增 加 客 户 粘 性 与 扩 展 公 司 业 务 收 入 ; 针 对 海 外 房 地 产 销 售, 公 司 为 客 户 提 供 一 站 式 的 服 务, 如 为 客 户 提 供 移 民 法 律 咨 询 代 办 签 证 海 外 房 产 管 理 海 外 医 疗 咨 询 等 业 务, 增 加 潜 在 客 户 对 公 司 海 外 房 地 产 产 品 的 认 可, 提 高 老 客 户 对 公 司 产 品 的 粘 性 2012 年 房 地 产 调 控 的 整 体 基 调 没 有 改 变, 但 在 刚 性 需 求 的 支 撑 下, 房 地 产 市 场 发 展 先 抑 后 扬, 市 场 有 所 回 暖, 公 司 当 年 实 现 协 议 销 售 金 额 1, 亿 元 销 售 面 积 1, 万 平 方 米 ;2013 年, 房 地 产 行 业 宏 观 调 控 持 续 进 行 刚 需 和 改 善 性 住 房 市 场 有 所 回 暖, 公 司 重 点 布 局 区 域 住 宅 新 增 供 应 量 大 幅 增 加 ; 同 时, 一 线 城 市 和 二 线 省 会 城 市 商 业 房 地 产 销 售 情 况 较 好, 公 司 住 宅 房 产 销 售 较 上 年 增 长 43.27%, 商 业 办 公 房 产 销 售 较 上 年 增 长 61.63% 商 铺 销 售 较 上 年 增 长 81.51%, 公 司 当 年 实 现 协 议 销 售 金 额 1, 亿 元 协 议 销 售 面 积 1, 万 平 方 米, 协 议 销 售 金 额 较 年 初 增 长 52.94% 2014 房 地 产 市 场 进 入 调 整 期, 下 半 年 随 着 政 策 逐 渐 宽 松 导 致 市 场 回 暖, 公 司 全 年 实 现 协 议 销 售 面 积 2, 万 平 方 米, 协 议 销 售 金 额 2, 亿 元, 协 议 销 售 金 额 较 上 年 增 长 49.84%, 增 长 率 有 所 放 缓 ; 其 中 住 宅 销 售 较 年 初 增 长 20.34%, 增 长 率 下 降 较 大, 商 业 办 公 房 产 销 售 较 年 初 增 长 47.34%, 增 长 率 有 所 放 缓, 商 铺 销 售 较 上 年 增 长 %, 增 长 速 度 较 快 2015 年 1~6 月, 协 议 销 售 金 额 亿 元, 协 议 销 售 面 积 万 平 方 米 表 ~2015 年 上 半 年 公 司 发 展 物 业 运 营 数 据 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1~6 月 协 议 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 1, , , 协 议 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 1, , , 协 议 销 售 均 价 ( 万 元 / 平 方 米 ) 结 转 销 售 收 入 ( 亿 元 ) , 回 款 率 76.90% 70.35% 58.13% 67.78% 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 回 款 率 = 销 售 房 屋 收 到 的 现 款 总 额 / 房 屋 销 售 金 额 总 额 从 结 转 情 况 来 看,2012~2014 年 结 转 收 入 年 复 合 增 长 31.17%,2012~2014 年 公 司 结 转 收 入 分 别 为 亿 元 亿 元 和 1, 亿 元 2015 年 1~6 月 份 公 司 房 地 产 业 务 结 转 收 入 是 亿 元 从 协 议 销 售 均 价 看, 公 司 三 年 协 议 销 售 均 价 稳 定 增 长,2014 年 价 格 上 涨 较 快 系 公 司 住 宅 项 目 销 售 占 比 相 对 下 降, 办 公 项 目 与 商 铺 项 目 较 住 宅 项 目 售 价 较 高 所 致 2015 年 价 格 有 所 下 降, 系 公 司 住 宅 项 目 销 售 比 率 相 对 提 高, 而 住 宅 项 目 销 售 价 格 相 对 办 公 与 商 铺 项 目 价 格 较 低 所 致 从 回 款 率 看,2012~2014 年, 项 目 销 售 回 款 率 逐 年 下 降, 主 要 原 因 是 房 地 产 市 场 信 贷 政 策 的 持 续 紧 缩 ; 同 时 公 司 办 公 及 商 铺 项 目 销 售 占 比 增 加, 导 致 公 司 大 客 户 增 多, 公 司 向 大 客 户 采 用 分 期 收 款 方 式, 降 低 销 售 回 款 速 度 2015 年 1~6 月, 房 贷 政 策 较 年 初 宽 松, 同 时 公 司 住 宅 销 售 占 比 有 所 提 高, 公 司 半 年 回 款 率 67.78%, 较 上 年 提 高 16 个 百 分 点 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 21

23 表 ~2015 年 上 半 年 公 司 房 地 产 开 发 合 同 销 售 金 额 业 态 分 布 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1~6 月 住 宅 61.41% 57.53% 46.20% 57.72% 办 公 25.62% 27.08% 26.63% 26.55% 商 铺 12.97% 15.40% 27.17% 15.73% 资 料 来 源 : 公 司 提 供 从 公 司 开 发 项 目 业 态 分 布 看,2015 年 1~6 月, 公 司 房 地 产 开 发 合 同 销 售 金 额 住 宅 占 比 57.72% 办 公 占 比 26.55% 商 铺 占 比 15.73% 住 宅 类 项 目 是 公 司 房 地 产 开 发 的 主 要 项 目,2012~2014 年 受 房 地 产 限 购 政 策 的 影 响, 住 宅 合 同 销 售 金 额 占 比 逐 年 降 低 ;2014 年 末 全 国 房 地 产 限 购 政 策 有 所 放 松,2015 年 1~6 月 住 宅 合 同 销 售 金 额 占 比 有 所 回 升 办 公 类 项 目 是 公 司 开 发 的 重 要 项 目, 目 前 以 各 地 的 绿 地 中 心 为 主 要 开 发 项 目,2012~2014 年 办 公 项 目 销 售 稳 步 增 长, 占 比 较 为 稳 定 2012~2014 年 公 司 商 铺 类 项 目 销 售 增 长 很 快, 商 铺 类 合 同 销 售 金 额 占 比 逐 年 增 长, 主 要 原 因 系 住 宅 限 购 后 居 民 持 有 物 业 资 产 向 商 铺 转 移 ;2015 年 1~6 月 商 铺 合 同 销 售 金 额 占 比 有 下 降 幅 度 较 大, 主 要 受 住 宅 销 售 比 率 增 大 所 致 总 体 看, 公 司 房 屋 销 售 面 积 及 金 额 近 三 年 稳 步 增 长, 销 售 增 长 情 况 受 政 策 及 行 业 环 境 的 影 响 较 大 公 司 不 断 创 新 营 销 模 式, 扩 大 销 售 渠 道, 增 加 客 户 粘 性, 拓 展 衍 生 业 务 公 司 回 款 率 受 房 地 产 信 贷 政 策 影 响 较 大, 连 续 三 年 下 降, 对 公 司 现 金 流 会 产 生 较 大 影 响 (3) 土 地 储 备 和 在 建 项 目 1 土 地 储 备 情 况 公 司 土 地 储 备 基 本 通 过 挂 牌 出 让 方 式 取 得 开 发 项 目 国 有 土 地 使 用 权, 基 本 以 单 独 开 发 为 主 公 司 土 地 储 备 区 域 以 一 线 城 市 省 会 和 经 济 较 为 发 达 的 三 线 城 市 为 主, 土 地 储 备 用 途 以 商 业 办 公 住 宅 和 综 合 用 途 为 主 公 司 在 拿 地 策 略 上 本 着 不 做 地 王, 保 守 考 虑 的 原 则, 尽 可 能 拿 大 盘 地 块, 创 造 区 房 地 产 开 发 的 区 域 垄 断 性 近 年 来, 公 司 主 要 关 注 一 二 线 城 市 的 土 地 采 购 机 会, 但 是 也 会 适 时 关 注 三 四 线 城 市 具 有 良 好 盈 利 前 景 的 土 地 出 让 情 况 并 审 慎 参 与 其 中 公 司 会 对 拟 进 入 城 市 的 现 状 发 展 趋 势 人 口 消 费 能 力 以 及 对 房 地 产 的 承 载 能 力 等 进 行 综 合 分 析 及 判 断, 并 决 定 是 否 进 入 该 城 市 从 公 司 土 地 储 备 的 具 体 执 行 情 况 来 看, 每 年 初 公 司 会 根 据 对 当 年 房 地 产 市 场 的 预 判 制 定 当 年 的 土 地 储 备 政 策 和 规 划, 并 分 解 至 区 域 子 公 司 具 体 执 行 区 域 子 公 司 在 发 现 合 适 的 项 目 资 源 后, 经 过 初 步 沟 通 和 论 证, 将 有 开 发 前 景 的 潜 在 项 目 情 况 上 报 公 司, 并 由 公 司 决 定 是 否 参 与 竞 拍 相 关 土 地 公 司 在 论 证 过 程 中, 会 集 合 土 地 规 划 设 计 建 安 等 相 关 人 员 共 同 研 判 项 目 可 行 性 和 利 润 空 间, 通 过 综 合 考 虑 各 方 面 的 成 本 以 及 合 理 的 利 润 率 倒 推 确 定 一 个 参 考 价 格 作 为 土 地 竞 拍 的 上 限 价 格 公 司 在 拿 地 决 策 过 程 中 即 会 对 目 标 项 目 进 行 初 步 设 计, 并 对 其 成 本 进 行 较 为 详 细 的 核 算, 这 使 得 公 司 的 报 价 更 加 符 合 自 身 实 际 情 况, 同 时 如 果 拿 地 成 功 能 够 快 速 进 入 建 设 阶 段, 以 保 证 快 速 开 发 表 8 近 三 年 公 司 土 地 储 备 获 取 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 亿 元 ) 时 间 土 地 购 置 面 积 对 应 建 筑 面 积 用 途 购 地 支 出 2012 年 , 住 宅 商 办 综 合 均 有 年 1, , 住 宅 商 办 综 合 均 有 年 1, , 住 宅 商 办 综 合 均 有 资 料 来 源 : 公 司 提 供 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 22

24 公 司 近 三 年 土 地 购 置 面 积 呈 波 动 增 长,2013 年 受 公 司 扩 大 房 地 产 经 营 规 模 策 略 和 房 地 产 市 场 回 暖 影 响, 公 司 实 际 购 置 土 地 面 积 1, 万 平 方 米, 对 应 建 筑 面 积 3, 万 平 方 米, 分 别 较 年 初 增 长 了 % 和 80.35% 2014 年 公 司 根 据 自 身 发 展 阶 段 以 及 全 国 房 地 产 市 场 情 况, 有 意 降 低 土 地 购 置 规 模, 公 司 实 际 购 置 土 地 面 积 1, 万 平 方 米, 对 应 建 筑 面 积 2, 万 平 方 米, 分 别 较 年 初 下 降 了 29.62% 和 39.58% 表 年 6 月 底 公 司 土 地 储 备 区 域 分 布 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 %) 城 市 分 类 一 线 城 市 二 线 城 市 三 线 城 市 境 外 城 市 合 计 城 市 数 量 土 地 面 积 , 面 积 占 比 7.20% 41.07% 51.28% 0.46% % 计 划 建 筑 面 积 面 积 占 比 9.80% 53.49% 34.75% 1.97% % 资 料 来 源 : 公 司 提 供 联 合 评 级 整 理 注 :1 土 地 面 积 和 建 筑 面 积 是 经 过 权 益 调 整 后 的 面 积 ; 2 一 线 城 市 包 括 北 京 上 海 广 州 ; 二 线 城 市 包 括 苏 州 宁 波 杭 州 南 京 无 锡 南 昌 合 肥 长 春 哈 尔 滨 呼 和 浩 特 西 安 兰 州 成 都 重 庆 贵 阳 郑 州 太 原 天 津 大 连 沈 阳 济 南 青 岛 武 汉 长 沙 佛 山 东 莞 无 锡 常 熟 昆 明 宁 波 海 口 南 宁 成 都 长 沙 济 南 等 ; 其 余 城 市 均 为 三 四 线 城 市 从 公 司 土 地 储 备 的 区 域 分 布 来 看, 截 至 2014 年 底, 公 司 共 在 51 个 城 市 拥 有 土 地 储 备, 其 中 公 司 进 入 了 全 部 3 个 一 线 城 市, 并 进 入 了 20 个 二 线 城 市 及 25 个 三 线 城 市 和 3 个 境 外 城 市 按 土 地 面 积 来 看, 一 线 城 市 土 地 面 积 占 7.20%, 二 线 城 市 土 地 面 积 占 41.07%, 三 线 及 以 下 城 市 土 地 面 积 占 51.28%, 境 外 城 市 土 地 面 积 占 0.46% 按 计 划 建 筑 面 积 来 看, 一 线 城 市 计 划 建 筑 面 积 占 9.80%, 二 线 城 市 计 划 建 筑 面 积 占 53.49%, 三 线 及 以 下 城 市 计 划 建 筑 面 积 占 34.75%, 境 外 城 市 计 划 建 筑 面 积 积 占 1.97% 总 体 看 公 司 土 地 储 备 面 积 规 模 较 大, 以 一 二 线 城 市 为 主, 三 线 城 市 选 择 经 济 较 为 发 达 的 地 区 近 年 来, 公 司 房 地 产 业 务 规 模 迅 速 扩 大, 但 是 增 速 有 所 放 缓, 土 地 储 备 能 够 满 足 未 来 几 年 的 开 发 2 在 建 项 目 情 况 公 司 采 用 总 公 司 区 域 公 司 项 目 公 司 的 三 层 管 理 架 构, 公 司 房 地 产 开 发 业 务 均 以 项 目 公 司 作 为 经 营 实 体, 日 常 的 管 理 主 要 由 区 域 公 司 完 成, 公 司 对 区 域 公 司 及 下 属 项 目 的 建 设 销 售 等 制 定 计 划 进 行 管 控 指 导 并 组 织 考 核 2104 年 公 司 在 建 项 目 规 模 较 大, 预 计 总 投 资 额 6, 亿 元, 累 计 投 资 额 2, 亿 元, 尚 需 投 资 额 3, 亿 元, 其 中 规 模 较 大 的 在 建 项 目 以 办 公 楼 为 主, 如 : 徐 泾 会 展 中 心 计 划 投 资 额 亿 元 武 汉 金 融 城 项 目 计 划 投 资 额 亿 元 纽 约 市 布 鲁 克 林 区 大 西 洋 广 场 项 目 计 划 投 资 额 亿 元 总 体 看, 公 司 在 建 项 目 规 模 较 大, 能 够 保 证 公 司 未 来 销 售 需 求, 但 对 开 发 资 金 的 需 求 规 模 较 大 房 地 产 延 伸 产 业 公 司 房 地 产 延 伸 业 务 同 时 具 有 建 筑 建 设 酒 店 服 务 绿 化 园 林 等 相 关 业 务 (1) 建 筑 建 设 业 务 公 司 建 筑 建 设 业 务 具 有 国 家 认 定 的 房 屋 建 筑 工 程 施 工 总 承 包 市 政 公 用 工 程 施 工 总 承 包 冶 炼 工 程 施 工 总 承 包 钢 结 构 工 程 专 业 承 包 建 筑 装 修 装 饰 工 程 专 业 承 包 炉 窑 工 程 专 业 承 包 机 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 23

25 电 设 备 安 装 工 程 专 业 承 包 等 七 个 国 家 一 级 资 质, 拥 有 设 计 研 究 院 和 现 代 化 钢 结 构 生 产 基 地 等 该 业 务 一 般 实 行 公 司 总 部 ( 主 要 为 相 应 一 级 资 质 建 筑 公 司 ) 建 筑 分 公 司 ( 或 项 经 部 工 程 管 理 部 等 ) 项 目 部 ( 项 目 经 理 ) 三 级 管 理 模 式 项 目 部 ( 项 目 经 理 ) 层 面 对 拟 投 标 项 目 进 行 初 审 组 织 施 工 质 量 检 验 及 客 户 维 护 等 ; 分 公 司 层 面 全 面 负 责 所 在 区 域 的 工 程 质 量 安 全 生 产 工 程 进 度 的 监 督 管 理 ; 建 筑 业 务 公 司 总 部 负 责 项 目 的 最 终 审 批, 并 定 期 对 分 公 司 的 业 务 及 指 标 完 成 情 况 进 行 检 查 1 销 售 模 式 经 过 长 期 的 发 展 和 市 场 实 践 策 略, 公 司 建 筑 建 设 业 务 形 成 了 有 效 的 市 场 营 销 策 略, 主 要 体 现 在 以 下 几 个 方 面 : 第 一, 提 高 市 场 定 位 公 司 建 筑 建 设 业 务 聚 焦 于 施 工 总 承 包 业 务, 辅 之 以 专 业 承 包 服 务, 以 具 有 市 场 影 响 力 或 高 经 济 效 益 性 的 项 目 为 主 要 目 标 市 场 第 二, 树 立 统 一 品 牌 公 司 建 筑 建 设 业 务 共 享 绿 地 集 团 统 一 品 牌, 在 业 务 开 展 中 既 享 有 公 司 品 牌 带 来 的 市 场 认 可, 也 注 重 维 护 公 司 的 品 牌 信 誉 第 三, 提 升 产 品 质 量 近 年 来, 公 司 建 筑 建 设 业 务 承 建 的 项 目 相 继 获 得 了 鲁 班 奖 国 家 优 质 工 程 金 奖 詹 天 佑 奖 等 建 筑 领 域 高 层 次 奖 项, 获 得 了 全 国 五 一 劳 动 奖 状 全 国 工 人 先 锋 号 全 国 优 秀 施 工 企 业 等 荣 誉 和 称 号, 良 好 的 产 品 质 量 形 象 为 建 筑 业 务 开 拓 提 供 了 有 力 支 持 第 四, 信 息 共 享, 主 动 营 销 公 司 建 筑 业 务 从 总 部 到 一 线 业 务 人 员 均 注 重 项 目 信 息 收 集, 注 重 与 建 设 单 位 的 持 续 沟 通 了 解, 注 重 总 部 分 公 司 一 线 业 务 人 员 之 间 的 信 息 共 享, 从 而 最 大 限 度 把 握 市 场 机 会, 不 断 获 取 优 质 工 程 项 目 第 五, 积 极 履 行 社 会 责 任 公 司 建 筑 业 务 在 不 断 提 升 生 产 经 营 水 平 的 同 时, 积 极 履 行 社 会 责 任, 在 抗 震 救 灾 上 海 世 博 会 项 目 建 设 中 承 建 了 大 量 项 目, 通 过 积 极 履 行 社 会 责 任, 进 一 步 提 升 企 业 形 象 公 司 建 筑 业 务 坚 持 诚 信 经 营, 客 户 至 上 的 销 售 理 念, 承 接 项 目 以 项 目 招 投 标 为 主, 其 他 方 式 为 辅 对 于 招 投 标 的 项 目, 主 要 通 过 工 程 所 在 地 招 标 投 标 监 督 管 理 机 构 采 用 投 标 竞 价 的 方 式 定 价 ; 对 于 不 宜 采 用 招 投 标 的 工 程, 以 审 定 施 工 图 预 算 为 基 础, 双 方 商 定 并 视 工 程 变 更 增 减 价 的 方 式 定 价 公 司 建 筑 业 务 根 据 项 目 施 工 进 度 与 业 主 方 定 期 进 行 工 程 款 项 的 结 算, 确 认 相 应 期 间 的 营 业 收 入, 并 结 转 相 应 的 营 业 成 本 项 目 竣 工 时, 与 业 主 方 办 理 竣 工 结 算, 并 交 付 业 主 使 用 2 营 运 模 式 根 据 中 标 项 目 的 不 同, 公 司 建 筑 业 务 可 提 供 施 工 总 承 包 专 业 承 包 等 不 同 层 次 的 服 务 目 前, 公 司 建 筑 业 务 主 要 投 标 项 目 为 施 工 总 承 包 项 目 在 施 工 总 承 包 模 式 下, 建 筑 工 程 发 包 人 ( 业 主 方 建 设 单 位 ) 将 全 部 施 工 任 务 发 包 给 公 司 建 筑 建 设 业 务 相 应 公 司, 由 相 应 建 筑 公 司 作 为 施 工 总 承 包 单 位 组 织 力 量 完 成 施 工 任 务 其 中, 建 筑 工 程 的 主 体 结 构 施 工 由 公 司 建 筑 建 设 业 务 相 应 公 司 自 行 完 成, 非 主 体 结 构 的 部 分 施 工 任 务 经 业 主 方 同 意 或 相 关 合 同 约 定, 可 分 包 给 其 他 符 合 资 质 的 专 业 承 包 商 完 成 公 司 建 筑 建 设 业 务 相 应 公 司 作 为 专 业 承 包 商, 从 项 目 工 程 的 发 包 人 ( 业 主 单 位 或 其 他 施 工 总 承 包 单 位 ) 处 接 受 工 程 项 目 的 专 业 工 程 任 务 并 完 成 相 应 的 施 工 活 动 如 地 基 与 基 础 工 程 土 石 方 工 程 建 筑 装 修 装 饰 工 程 建 筑 幕 墙 工 程 钢 结 构 工 程 等 3 采 购 模 式 建 筑 施 工 业 务 采 购 按 照 采 购 主 体 大 致 可 以 分 为 业 主 方 ( 甲 方 ) 自 行 采 购 甲 指 乙 供 承 包 方 ( 乙 方 ) 自 行 采 购 三 种 模 式 ; 按 照 采 购 的 对 象 大 致 可 以 分 为 工 程 物 资 采 购 和 专 业 分 包 劳 务 分 包 一 般 而 言, 业 主 方 自 行 采 购, 主 要 是 建 设 单 位 自 行 采 购 电 梯 配 电 设 备 公 用 配 套 设 施 等 大 型 设 备 ; 在 甲 指 乙 供 模 式 下, 业 主 方 与 承 包 商 约 定 某 些 物 资 的 采 购 要 求, 并 由 承 包 商 负 责 实 施, 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 24