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4 2013年 05月刊 卷首语 中央提出的新型城 镇化 是要在发展城镇 化的过程中注重质量 克服现有城镇化过程中 的不足和弊端 也就是 说 新型城镇化是要和 工业化 信息化 农业 现代化同步发展 而绝 非单一的发展城镇化 发展房地产业 P14 梁乃中 光荣与梦想 资讯 高端访谈 P20 苗乐如 城镇化非单一发展房地产 风云人物 P22 地产君子黄如论 P24 舞者 梁上燕 P20 高端访谈 苗乐如 城镇化非单一发展房地产 P26 林少斌的千亿之路 P28 追梦人张宝全 热点关注 直击 城镇化 直击 城镇化 P34 冯科 城镇化的风险和机遇 P36 许仰东 城镇化舞动中国新地产 P38 厘清新型城镇化认识误区 P40 突出新型城镇化之 新 P42 城镇化背景下商业地产的危与机 封面人物 P50 践行 梦想 的孟晓苏 P32 热点关注 直击 城镇化 P50 封面人物 践行 梦想 的孟晓苏 P52 孟晓苏 重启房地产支柱产业地位 P54 地产调控十年祭 观察 P56 刘晓光 战略是企业的灵魂 P58 李战军 房地产行业是健康的 P60 雅安地震之殇 P62 地产商的慈善盛宴 P64 保障房建设的问题和对策 P68 房地产不能成为市场经济主导产业 P69 住房信息联网的罪与罚 P72 高楼大厦的喜与忧 P74 新国五条 的真实涵义 P77 国五条 20%个税宜慎行 精英 P80 与众不同的李文成 商道 P83 九如城 缔造养老综合体 6 中国地产总裁

5 2013 年 05 月 刊 P86 城 市 主 人 勇 夺 广 厦 奖 P90 蓝 卡 : 解 除 养 老 地 产 医 疗 难 题 市 场 P92 中 国 地 产 发 展 趋 势 研 讨 会 成 功 召 开 P94 房 企 的 金 融 运 作 之 道 P96 购 物 中 心 面 临 新 挑 战 P97 房 企 战 略 : 先 做 大, 再 做 强 P98 养 老 和 度 假 地 产 成 热 点 黄 埔 传 真 P100 北 大 黄 埔 : 铸 就 联 合 之 梦 P102 第 五 届 北 京 大 学 房 地 产 总 裁 黄 埔 同 学 会 年 会 P108 北 大 黄 埔 EMBA 实 战 研 修 班 结 业 典 礼 P110 北 大 黄 埔 2013 年 常 务 理 事 会 会 议 P 年 北 大 黄 埔 同 学 会 会 长 会 议 P115 北 大 黄 埔 互 助 投 资 基 金 洛 阳 项 目 投 资 决 策 会 议 P80 精 英 与 众 不 同 的 李 文 成 雅 安 地 震 之 殇 企 业 动 态 项 目 信 息 亨 瑞 移 民 P120 亨 瑞 : 海 外 移 民 正 当 其 时 新 品 速 递 P123 同 层 排 水 节 水 装 置 安 装 工 艺 尺 度 观 察 P124 新 型 城 镇 化 推 动 三 四 线 城 市 发 展 P60 观 察 雅 安 地 震 之 殇 广 告 索 引 封 二 总 裁 沙 龙 P2 深 圳 花 伴 里 P7 东 方 国 贸 P11 新 天 龙 服 装 P15 汉 熙 庄 野 山 参 P110 别 墅 网 P120 中 国 地 产 总 裁 P1 雅 达 酚 醛 板 P4 亿 丰 基 金 P9 广 州 加 华 P13 价 值 中 国 P63 易 之 地 景 观 P111 和 成 卫 浴 封 三 新 浪 地 产 封 底 北 大 黄 埔 基 金 P100 黄 埔 传 真 北 大 黄 埔 : 铸 就 联 合 之 梦 8

6 2013 年 05 月 刊 总 第 18 期 ( 会 员 ) RMB 29 元 指 导 单 位 : 中 国 房 地 产 研 究 会 主 办 : 北 京 大 学 房 地 产 校 友 会 联 办 : 中 国 地 产 总 裁 沙 龙 承 办 : 北 京 大 学 房 地 产 总 裁 黄 埔 同 学 会 中 国 地 产 总 裁 编 辑 部 运 营 机 构 : 北 京 瑞 祥 达 房 地 产 信 息 咨 询 有 限 公 司 May 2013 专 家 顾 问 : 蔡 家 声 柴 强 陈 东 琪 陈 效 逑 董 黎 明 范 必 冯 仑 冯 科 高 德 步 高 继 胜 顾 云 昌 胡 建 华 开 彦 李 忠 李 朴 民 刘 晓 光 梁 钧 平 陆 正 飞 孟 晓 苏 潘 石 屹 钱 乘 旦 任 志 强 孙 克 放 王 鹤 鸣 阎 占 斌 王 欣 王 一 鸣 吴 必 虎 吴 剑 峰 吴 忠 泉 俞 孔 坚 曾 鸣 赵 晓 赵 世 强 仲 继 寿 朱 曙 东 李 淳 朴 董 廷 之 杨 晓 勇 韩 宇 编 委 主 任 : 吴 宝 科 编 委 副 主 任 : 肖 治 合 梁 乃 中 林 隼 编 委 : 陈 飞 崔 伟 单 知 伟 邓 明 生 黄 仙 枝 黄 志 龙 李 建 国 李 丕 洲 李 小 燕 李 忠 鑫 梁 乃 中 刘 海 生 刘 曲 刘 振 发 鹿 凡 伟 罗 万 里 罗 玉 奎 聂 世 印 石 克 清 魏 国 秋 杨 建 伟 禹 世 居 张 学 忠 张 玉 涛 赵 中 柱 周 杰 祥 贾 胜 国 刘 洪 波 社 长 : 李 阳 主 编 : 张 俊 副 主 编 : 张 建 芳 编 辑 : 苏 慧 想 张 仙 马 明 李 燕 齐 月 华 吴 健 彰 刘 元 勋 客 户 经 理 : 罗 蕊 美 术 总 监 : 刘 鹏 美 术 编 辑 : 巩 昌 玮 法 律 顾 问 : 周 长 鹏 律 师 本 刊 署 名 文 章 只 代 表 作 者 个 人 观 点, 其 文 字 图 片 的 版 权 肖 像 权 名 誉 权 均 由 作 者 自 负 欢 迎 报 刊 及 网 站 转 载 本 刊 文 章, 但 转 载 时 请 明 确 标 示 作 者 姓 名 及 来 源 如 有 缺 页 残 页 或 装 订 错 误 请 寄 回 本 刊 编 辑 部 退 换 编 辑 部 电 话 : 业 务 部 电 话 : 传 真 : 邮 箱 :zgdczc@sina.com 网 址 : 地 址 : 北 京 大 学 资 源 大 厦 528 室 邮 编 :

7 杂 志 理 事 会 理 事 长 中 国 房 地 产 开 发 集 团 理 事 长 孟 晓 苏 中 国 房 地 产 研 究 会 副 会 长 顾 云 昌 常 务 理 事 唐 山 天 鸿 房 地 产 开 发 有 限 公 司 董 事 长 魏 国 秋 沈 阳 圣 文 房 地 产 开 发 有 限 公 司 总 经 理 杨 建 伟 正 荣 集 团 副 总 裁 黄 仙 枝 青 岛 海 达 尔 投 资 集 团 有 限 公 司 董 事 长 石 克 清 理 事 潘 京 江 总 经 理 深 圳 花 伴 里 集 团 邓 明 生 董 事 长 重 庆 明 生 实 业 集 团 刘 洪 波 董 事 长 秦 皇 岛 市 航 顺 房 地 产 开 发 有 限 公 司 卢 卫 华 总 经 理 青 岛 普 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 鹿 凡 伟 董 事 长 山 东 莱 钢 建 设 有 限 公 司 吕 国 庆 董 事 长 湖 北 翔 龙 房 地 产 开 发 有 限 公 司 孟 禹 辰 董 事 长 山 东 东 浩 投 资 管 理 有 限 公 司 聂 士 印 总 经 理 东 营 浩 华 伟 业 房 地 产 开 发 有 限 公 司 钱 先 明 总 经 理 石 家 庄 市 中 宏 房 地 产 开 发 有 限 公 司 王 超 总 经 理 河 南 应 天 置 业 投 资 有 限 公 司 吴 世 泽 总 经 理 吉 林 省 松 原 长 江 房 地 产 开 发 有 限 公 司 薛 国 智 董 事 长 汉 中 市 同 邦 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 杨 克 平 董 事 长 秦 皇 岛 市 宏 扬 房 地 产 开 发 有 限 公 司 于 虎 董 事 长 山 东 华 能 建 设 项 目 管 理 有 限 公 司 于 文 董 事 长 青 岛 嘉 合 置 业 有 限 公 司 于 亚 莉 总 经 理 秦 皇 岛 市 明 珠 房 地 产 开 发 有 限 公 司 赵 德 元 总 经 理 烟 台 科 信 房 地 产 开 发 有 限 公 司 陈 飞 执 行 总 经 理 上 海 泰 地 置 业 有 限 公 司 陈 建 翔 董 事 长 四 川 千 瑞 达 集 团 初 守 博 董 事 长 山 东 天 韵 房 地 产 开 发 有 限 公 司 李 文 顺 董 事 长 吉 林 省 宏 泰 建 设 集 团 刘 瑞 领 董 事 长 河 北 亿 博 集 团 刘 旭 升 董 事 长 葫 芦 岛 嘉 昱 房 地 产 公 司 宋 朝 亮 董 事 长 广 安 丰 润 房 地 产 开 发 有 限 公 司 伍 小 龙 董 事 长 四 川 环 宇 房 地 产 开 发 有 限 公 司 邢 玉 清 董 事 长 潍 坊 亨 德 置 业 有 限 责 任 公 司 杜 碧 海 董 事 长 绵 阳 汇 川 实 业 集 团 黄 光 权 董 事 长 新 疆 一 龙 房 地 产 开 发 有 限 公 司 苏 军 总 经 理 鄂 尔 多 斯 市 新 大 地 房 地 产 开 发 有 限 公 司 孙 朝 总 经 理 冀 东 金 鼎 房 地 产 开 发 有 限 公 司 杨 晓 勇 董 事 长 张 家 口 天 人 集 团 禹 世 居 董 事 长 四 川 鹏 业 集 团 赵 中 柱 董 事 长 大 理 佳 利 集 团 曹 国 良 董 事 长 唐 山 万 隆 房 地 产 开 发 有 限 公 司 单 知 伟 董 事 长 河 南 亿 嘉 集 团 韩 宇 董 事 长 吉 林 长 电 房 地 产 开 发 有 限 公 司 董 廷 之 董 事 长 山 东 省 南 郊 集 团 有 限 公 司 李 淳 朴 董 事 长 浩 华 地 产 集 团 黄 国 珍 董 事 长 台 湾 固 益 工 程 营 造 有 限 公 司 李 小 燕 董 事 长 云 南 圣 灵 投 资 集 团 刘 辅 仁 董 事 长 山 东 枣 庄 市 中 原 房 地 产 开 发 有 限 公 司 凌 秀 青 总 裁 浩 华 地 产 集 团 柳 皓 瀚 董 事 长 台 湾 世 霖 建 设 有 限 公 司 马 镜 淇 总 经 理 吉 林 省 天 富 房 地 产 开 发 集 团 王 卫 民 董 事 长 昆 明 现 代 阳 光 太 阳 能 有 限 公 司 刘 海 生 董 事 长 菏 泽 市 中 达 宜 居 置 业 有 限 公 司 荐 辉 副 总 经 理 东 方 集 团 张 光 建 总 经 理 河 南 神 火 集 团 罗 玉 奎 副 总 经 理 唐 山 市 城 市 建 设 投 资 有 限 公 司 刘 中 华 副 董 事 长 山 东 凯 泽 建 设 集 团 刘 青 山 董 事 局 主 席 愿 望 基 础 设 施 建 设 开 发 有 限 公 司 贾 胜 国 董 事 长 万 浩 集 团 王 继 霖 董 事 长 江 苏 祥 云 建 设 集 团 王 瑞 亮 董 事 长 淄 博 鑫 鼎 房 地 产 开 发 有 限 公 司 许 锦 龙 董 事 长 台 湾 俪 寅 建 设 有 限 公 司 严 昌 忠 董 事 长 北 京 宝 业 恒 基 投 资 有 限 公 司 杨 银 玲 董 事 长 河 南 安 阳 宜 居 房 地 产 开 发 有 限 公 司 张 学 忠 董 事 长 天 津 茂 川 房 地 产 开 发 有 限 公 司 陈 辉 刚 董 事 长 青 岛 信 达 工 程 管 理 有 限 公 司 丁 力 董 事 长 三 托 集 团 高 巍 总 裁 江 苏 亚 东 建 设 发 展 集 团 何 鉴 峰 总 经 理 广 州 颐 和 集 团 李 建 国 总 裁 陕 西 华 兴 源 企 业 集 团 刘 建 伟 董 事 长 河 南 华 宁 实 业 有 限 公 司 万 飞 董 事 长 赣 州 市 永 信 商 贸 置 业 / 房 地 产 开 发 有 限 公 司 王 玉 平 董 事 长 山 东 榴 都 集 团 徐 立 峰 总 经 理 江 苏 家 天 下 房 地 产 开 发 有 限 公 司 闫 国 亮 董 事 长 东 营 天 华 实 业 集 团 张 柏 松 董 事 长 湖 北 宏 泰 实 业 投 资 有 限 公 司 张 登 月 总 经 理 河 南 省 洛 阳 嘉 阳 房 地 产 开 发 有 限 公 司 张 梦 留 董 事 长 洛 阳 市 新 天 地 置 业 集 团 张 玉 涛 董 事 长 廊 坊 市 德 荣 房 地 产 开 发 有 限 公 司 周 杰 祥 董 事 长 南 通 金 石 置 业 有 限 公 司 杜 志 民 董 事 长 新 乡 市 众 成 实 业 发 展 有 限 公 司 何 也 总 经 理 绵 阳 市 亚 川 实 业 集 团 黄 庆 军 董 事 长 山 西 省 诚 成 黄 氏 矿 业 有 限 公 司 荆 保 红 总 经 理 河 南 亨 业 房 地 产 开 发 有 限 公 司 杨 春 益 总 经 理 洛 阳 益 达 房 地 产 开 发 有 限 公 司 于 大 卫 总 裁 祥 泰 实 业 有 限 公 司 兹 留 柱 董 事 长 山 东 聊 建 金 柱 建 设 集 团 郑 莱 莉 总 经 理 温 州 康 奈 投 资 开 发 有 限 公 司 廖 丹 茹 总 经 理 新 疆 呈 信 房 地 产 开 发 有 限 公 司 刘 曲 董 事 长 大 理 洱 海 金 沙 旅 游 度 假 置 业 有 限 公 司 李 才 旺 总 经 理 深 圳 尺 度 房 地 产 经 纪 有 限 公 司 蔡 晓 江 总 经 理 珠 海 市 广 地 企 业 集 团 张 树 铭 董 事 长 宜 昌 至 上 置 业 有 限 公 司 汪 丹 总 经 理 重 庆 东 信 诺 通 实 业 发 展 有 限 公 司 李 忠 鑫 董 事 长 甘 肃 普 天 房 地 产 开 发 有 限 公 司 李 丕 洲 董 事 长 北 京 东 方 文 行 照 明 工 程 有 限 公 司 黄 志 龙 总 经 理 中 创 国 际 投 资 担 保 ( 北 京 ) 有 限 公 司 王 宝 力 董 事 长 山 东 临 沂 鲁 德 城 市 建 设 有 限 公 司 赵 亮 副 总 裁 新 疆 一 龙 房 地 产 开 发 有 限 公 司 崔 伟 董 事 长 南 阳 市 乘 億 房 地 产 开 发 有 限 公 司 何 凤 亭 总 经 理 山 东 泰 山 帝 苑 房 地 产 有 限 公 司 贾 振 河 总 经 理 菏 泽 三 庆 置 业 有 限 公 司 王 福 波 董 事 长 菏 泽 市 万 佳 置 业 有 限 公 司 张 利 执 行 董 事 菏 泽 中 富 置 业 有 限 公 司 王 军 学 副 总 经 理 新 疆 一 龙 房 地 产 开 发 有 限 公 司 丁 国 忠 董 事 长 北 京 绿 色 养 老 投 资 管 理 有 限 公 司 梁 乃 中 董 事 长 石 家 庄 市 中 泰 房 地 产 开 发 有 限 公 司 徐 炳 辉 董 事 长 山 东 易 之 地 景 观 设 计 公 司 黄 春 生 总 经 理 北 京 永 昌 国 际 投 资 有 限 公 司 王 亚 光 总 裁 吉 林 省 亚 汶 房 地 产 开 发 有 限 公 司 胡 琰 之 总 经 理 深 圳 力 德 投 资 管 理 有 限 公 司

8 Front Notes 卷 首 光 荣 与 梦 想 梁 乃 中 北 京 大 学 房 地 产 总 裁 黄 埔 同 学 会 会 长 如 果 说 二 十 世 纪 美 国 梦 是 个 人 奋 斗 的 梦 想 与 实 现, 那 么 二 十 一 世 纪 中 国 梦 就 是 弘 扬 集 体 主 义 精 神, 实 现 中 华 民 族 的 伟 大 复 兴 在 这 样 的 大 背 景 下, 北 京 大 学 房 地 产 总 裁 黄 埔 同 学 会 的 企 业 家 应 该 团 结 和 联 合 起 来, 塑 造 出 北 大 黄 埔 成 功 的 商 业 模 式, 成 就 北 大 黄 埔 联 合 之 梦, 为 中 国 梦 的 实 现 贡 献 力 量! 2013 年 3 月 9 日 召 开 的 北 京 大 学 房 地 产 总 裁 黄 埔 同 学 会 常 务 理 事 会 会 议, 对 行 业 发 展 进 行 了 深 入 探 讨 分 析 后 得 出 以 下 结 论 : 房 地 产 调 控 将 使 经 济 结 构 房 地 产 结 构 发 生 深 刻 变 化 ; 新 国 五 条 出 台 后, 开 发 企 业 的 资 金 问 题, 将 是 最 关 键 问 题 ; 经 济 复 苏 有 向 城 镇 化 切 换 趋 势, 城 镇 化 将 是 开 发 企 业 最 重 要 的 一 个 战 略 考 量 ; 开 发 企 业 面 对 系 统 风 险 和 重 大 机 遇, 最 好 的 办 法 是 联 合 作 为 房 地 产 行 业 最 有 影 响 力 的 社 团 组 织 之 一, 北 京 大 学 房 地 产 总 裁 黄 埔 同 学 会 2009 年 成 立 之 初, 即 确 立 了 互 动 互 助, 共 享 共 赢 的 联 合 发 展 目 标 目 前, 同 学 会 已 经 形 成 了 以 北 京 大 学 地 产 总 裁 学 习 中 国 地 产 总 裁 沙 龙 活 动 中 国 地 产 总 裁 杂 志 中 国 房 地 产 总 裁 网 北 大 黄 埔 互 助 投 资 基 金 为 载 体 的 沟 通 交 流 平 台, 凝 聚 起 300 余 名 地 产 开 发 商 为 促 进 同 学 之 间 更 深 层 次 的 合 作, 实 现 同 学 之 间 共 享 共 赢 的 联 合 之 梦,2013 年, 同 学 会 将 力 争 做 好 以 下 几 方 面 工 作 : 一 是 提 升 同 学 会 知 名 度 要 加 大 对 中 国 地 产 总 裁 杂 志 的 投 入, 提 升 杂 志 品 质, 扩 大 发 行 范 围, 使 杂 志 成 为 行 业 交 流 宣 传 的 重 要 窗 口 ; 要 加 强 与 专 业 协 会 网 站 媒 体 的 合 作, 开 展 多 层 次 的 交 流 与 合 作, 提 升 同 学 会 知 名 度, 扩 大 同 学 会 影 响 力 二 是 扩 大 同 学 会 规 模 同 学 会 会 员 要 积 极 向 北 大 黄 埔 推 荐 和 输 送 学 员, 促 进 北 大 黄 埔 迅 猛 发 展 同 学 会 常 务 理 事 会 将 代 表 全 体 会 员, 建 议 和 督 促 支 持 北 大 黄 埔 的 工 作, 与 时 俱 进 抓 好 学 习 活 动 质 量, 使 之 成 为 同 学 会 会 员 终 身 进 修 的 教 育 基 地 三 是 促 进 同 学 之 间 的 交 流 与 合 作 同 学 会 秘 书 处 在 秘 书 长 李 阳 精 心 组 织 下, 已 取 得 显 著 成 果 今 年, 同 学 会 计 划 加 强 秘 书 处 的 建 设, 使 其 不 仅 成 为 同 学 会 会 员 联 络 办 事 处, 更 要 使 之 发 挥 更 大 的 效 力 为 此, 同 学 会 增 选 李 丕 洲 同 学 为 副 秘 书 长, 将 与 李 阳 秘 书 长 一 起 更 好 地 开 展 秘 书 处 工 作 四 是 发 挥 平 台 优 势, 积 累 更 多 资 源 同 学 会 常 务 理 事 会, 将 根 据 同 学 会 会 员 实 际 情 况, 完 善 已 建 成 的 专 业 委 员 会 的 组 织 架 构, 开 展 相 关 活 动, 充 分 发 挥 各 专 业 委 员 会 的 功 能, 服 务 于 会 员 常 务 理 事 会 根 据 同 学 们 的 建 议, 拟 成 立 中 国 北 大 黄 埔 投 资 公 司 北 大 黄 埔 专 家 学 者 委 员 会 北 大 黄 埔 会 费 基 金 北 大 黄 埔 慈 善 委 员 会, 壮 大 同 学 会, 助 力 同 学 企 业 发 展, 回 馈 培 养 和 哺 育 我 们 的 社 会! 承 载 着 北 大 黄 埔 全 体 同 学 的 金 色 梦 想, 肩 负 着 大 家 的 殷 切 期 盼, 梁 乃 中 将 与 常 务 理 事 会 全 体 常 务 理 事 一 起, 携 手 全 体 会 员, 践 行 我 们 中 国 房 地 产 企 业 钢 铁 联 盟 的 社 会 责 任, 实 现 同 学 会 的 光 荣 与 梦 想! 14

9 Information 资 讯 声 音 + 格 执 行 执 行 过 程 中 如 果 有 什 么 问 题 再 改, 但 一 定 要 严 格 执 行 为, 征 收 房 产 税 是 解 决 房 价 高 企 的 有 效 方 法, 但 必 须 循 序 渐 进, 以 免 造 成 市 场 崩 盘 李 克 强 : 新 型 城 镇 化 要 保 住 耕 地 红 线 李 克 强 总 理 3 月 17 日 强 调, 新 型 城 镇 化 是 以 人 为 核 心 有 效 地 抑 制 房 价 过 快 上 涨 政 策 调 控 首 先 是 要 坚 决 打 击 投 机 行 为, 其 次 是 更 加 有 效 地 抑 制 投 资 行 为 的 城 镇 化, 必 须 和 农 业 现 代 化 相 辅 相 成, 要 保 住 耕 地 红 线, 保 障 粮 食 安 全, 保 护 农 民 利 益 现 在 大 约 有 2.6 亿 农 民 工, 使 他 们 中 有 愿 望 的 人 逐 步 融 入 城 市, 是 一 个 长 期 复 杂 的 过 程 + 政 策 齐 骥 :6 月 底 完 成 500 城 市 住 房 信 息 联 网 国 务 院 : 继 续 搞 好 房 地 产 市 场 调 控 住 建 部 副 部 长 齐 骥 近 日 表 示,40 个 城 市 的 住 房 信 息 联 网 已 完 成 按 照 此 前 住 建 部 的 计 划, 今 年 6 月 底 将 完 成 500 个 城 市 的 住 房 信 息 联 网 工 作 国 务 院 总 理 李 克 强 3 月 27 日 主 持 召 开 国 务 院 常 务 会 议, 研 究 确 定 今 年 政 府 重 点 工 作 的 部 门 分 工 会 议 指 出, 要 继 续 搞 好 房 地 产 市 场 调 控, 加 快 建 立 房 地 产 稳 定 健 康 发 展 的 长 效 机 制, 加 强 保 障 性 安 居 工 程 建 设 胡 存 智 : 保 有 住 房 可 能 征 不 动 产 调 节 税 国 土 资 源 部 副 部 长 胡 存 智 3 月 23 日 表 示, 未 来 可 能 会 对 保 有 住 房 征 不 动 产 调 节 税, 可 考 虑 从 第 三 套 房 开 始 征 收, 使 存 量 房 失 去 投 资 价 值, 供 应 到 市 场 中 来 宗 庆 后 : 政 府 应 向 每 户 城 镇 居 民 提 供 经 适 房 全 国 人 大 代 表 娃 哈 哈 集 团 董 事 长 兼 总 经 理 宗 庆 后 日 前 表 示, 当 前 的 高 房 价 让 年 轻 人 无 法 安 居 乐 业, 建 议 政 府 向 每 户 城 镇 居 民 提 供 一 套 经 适 房 国 务 院 发 布 新 国 五 条 细 则 3 月 1 日, 国 务 院 办 公 厅 关 于 继 续 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 通 知 ( 新 国 五 条 细 则 ) 发 布, 要 求 对 房 价 上 涨 过 快 的 城 市, 进 一 步 提 高 第 二 套 住 房 贷 款 的 首 付 款 比 例 和 贷 款 利 率 ; 对 出 售 自 有 住 房 按 规 定 应 征 收 20% 个 人 所 得 税 ; 对 省 级 政 府 稳 定 房 价 工 作 不 力 的 将 进 行 约 谈 和 问 责 索 罗 斯 : 房 产 税 能 有 效 解 决 房 价 高 企 姜 伟 新 : 国 五 条 一 定 要 严 格 执 行 住 建 部 部 长 姜 伟 新 3 月 14 日 强 调, 国 五 条 一 定 要 严 韩 正 : 大 中 城 市 房 价 明 显 过 高 上 海 市 委 书 记 韩 正 日 前 表 示, 对 我 们 国 家 来 讲, 特 别 是 大 中 城 市, 房 价 过 高 是 一 个 不 争 的 事 实, 通 过 调 控 能 够 著 名 投 资 家 乔 治 索 罗 斯 日 前 表 示, 中 国 的 房 地 产 市 场 存 在 很 大 问 题, 一 些 民 众 购 入 多 套 房 产 作 为 投 资, 造 成 大 量 房 屋 空 置 如 果 现 在 入 市 投 资 将 承 担 重 大 风 险 他 认 不 动 产 登 记 条 例 2014 年 6 月 底 前 出 台 3 月 28 日, 国 务 院 办 公 厅 发 布 关 于 实 施 国 务 院 机 构 改 16 17

10 Information 资 讯 革 和 职 能 转 变 方 案 任 务 分 工 的 通 知, 要 求 2014 年 6 月 底 前 出 台 不 动 产 登 记 条 例 业 内 人 士 认 为, 建 立 不 动 产 统 一 登 记 制 度, 不 仅 可 以 保 障 不 动 产 交 易 安 全, 也 为 开 征 房 产 税 提 供 了 保 障 2015 年 起 直 辖 市 及 东 部 沿 海 省 市 城 镇 的 新 建 房 地 产 项 目 力 争 50% 以 上 达 到 绿 色 建 筑 标 准 金 融 机 构 可 对 购 买 绿 色 住 宅 消 费 者 给 予 购 房 贷 款 利 率 适 当 优 惠 绿 色 建 筑 经 标 识 后 开 发 商 有 望 享 受 容 积 率 返 还 优 惠 政 策 紧 缺 了, 只 是 有 人 房 子 多, 有 人 没 房 住 政 策 的 关 键 是 疏 导, 让 房 子 流 通 起 来 而 不 是 相 反, 冻 结 流 通 实 名 登 记 房 子 并 公 开 查 询, 是 让 房 子 流 通 的 巨 大 动 力 如 果 市 场 流 通 了, 在 政 府 不 滥 发 货 币 前 提 下, 房 价 不 会 再 涨 了 10 个 月 环 比 上 涨, 其 中 84 个 城 市 环 比 上 涨,16 个 城 市 环 比 下 跌 + 海 外 + 名 企 美 国 房 地 产 市 场 加 速 回 暖 美 国 住 房 抵 押 贷 款 巨 头 房 利 美 公 司 4 月 2 日 公 布 的 财 报 显 示, 公 司 去 年 第 四 季 度 和 全 年 盈 利 都 刷 新 了 历 史 最 高 值, 而 另 一 个 美 国 房 贷 巨 头 房 地 美 也 表 示 公 司 业 绩 有 所 好 转, 这 意 味 着 美 国 房 地 产 市 场 已 经 触 底 反 弹 加 速 回 暖 王 健 林 : 房 价 高 是 政 府 责 任 房 价 这 么 高 是 政 府 的 责 任, 难 道 要 开 发 商 负 责 吗? 万 达 集 团 董 事 长 王 健 林 日 前 称, 政 府 在 房 地 产 的 问 题 上 过 多 干 涉 是 有 问 题 的, 调 控 过 多, 忽 略 供 求 决 定 价 格 的 经 济 学 基 本 规 律 政 府 关 紧 土 地 和 资 金, 导 致 市 场 供 应 减 少, 房 价 下 降 几 无 可 能 + 数 字 银 监 会 : 今 年 重 点 监 管 房 地 产 信 贷 风 险 银 监 会 副 主 席 王 兆 星 日 前 强 调, 银 监 会 今 年 将 继 续 把 我 国 住 房 自 有 率 高 达 85% 房 地 产 信 贷 风 险 作 为 监 管 工 作 的 重 点, 加 强 经 常 性 监 管 和 专 项 检 查 对 存 在 闲 置 土 地 和 炒 地 捂 盘 惜 售 哄 抬 房 价 等 违 法 违 规 行 为 的 房 地 产 开 发 企 业, 不 得 发 放 新 开 发 项 目 贷 款, 也 禁 止 其 通 过 信 托 计 划 融 资 财 政 部 副 部 长 王 保 安 日 前 撰 文 称, 住 房 自 有 率 美 国 为 60%, 德 国 为 40%, 我 国 则 高 达 85%, 而 且 购 房 者 呈 年 轻 化 态 势 以 住 房 购 买 消 费 为 主, 不 仅 助 长 房 价 畸 高, 而 且 影 响 保 障 房 体 系 良 性 发 展 英 国 3 月 房 价 创 三 年 最 大 升 幅 今 年 全 国 城 镇 保 障 房 新 开 工 630 万 套 3 月 25 日, 房 地 产 分 析 机 构 Hometrack 公 布 调 查 显 示, 受 伦 敦 地 区 价 格 上 涨 推 动,3 月 英 格 兰 和 威 尔 士 房 价 取 得 三 年 来 最 高 月 度 升 幅, 比 2 月 份 增 长 了 0.3%, 为 2010 年 3 月 迄 今 最 大 涨 幅 王 石 : 房 地 产 市 场 泡 沫 终 将 破 裂 近 日, 万 科 董 事 长 王 石 表 示, 目 前 中 国 房 地 产 市 场 已 经 产 生 泡 沫, 并 且 这 个 泡 沫 终 将 破 裂, 而 万 科 为 此 已 经 提 前 准 备 住 建 部 4 月 9 日 发 布 关 于 做 好 2013 年 城 镇 保 障 性 安 居 工 程 工 作 的 通 知, 要 求 各 地 有 序 扩 大 住 房 保 障 覆 盖 范 围, 年 底 前 地 级 以 上 城 市 要 明 确 外 来 务 工 人 员 申 请 住 房 保 障 的 条 件 今 年 全 国 城 镇 保 障 性 安 居 工 程 建 设 任 务 是 基 本 建 成 470 万 套 新 开 工 630 万 套 韩 国 出 台 减 税 措 施 激 活 房 地 产 市 场 韩 国 4 月 1 日 公 布 了 房 地 产 新 政, 决 定 适 当 放 宽 房 地 产 政 策, 以 减 税 政 策 激 活 房 地 产 市 场 这 是 朴 槿 惠 政 府 上 台 以 来 的 首 个 综 合 性 房 地 产 市 场 调 控 措 施 近 两 年 韩 国 房 地 产 市 场 低 迷, 今 年 2 月 份 成 交 量 创 七 年 来 新 低, 首 尔 房 价 已 经 达 到 了 2008 年 金 融 危 机 以 来 最 低 水 平 绿 色 建 筑 开 发 商 有 望 享 受 容 积 率 返 还 政 策 住 建 部 4 月 12 日 公 布 一 份 有 关 绿 色 建 筑 的 规 划, 要 求 潘 石 屹 : 中 国 现 在 不 缺 房 子 潘 石 屹 日 前 在 其 微 博 上 表 示, 中 国 现 在 房 子 已 经 不 全 国 百 城 3 月 住 宅 均 价 9998 元 / 平 方 米 2013 年 3 月, 全 国 100 个 城 市 ( 新 建 ) 住 宅 平 均 价 格 为 9998 元 / 平 方 米, 环 比 2 月 上 涨 1.06%, 自 2012 年 6 月 连 续 第 18 19

11 Top Talk 高 端 访 谈 城 镇 化 非 单 一 发 展 房 地 产 访 中 国 房 地 产 协 会 秘 书 长 苗 乐 如 文 本 刊 记 者 张 仙 中 央 提 出 的 新 型 城 镇 化, 是 要 在 发 展 城 镇 化 的 过 程 中 注 重 质 量, 克 服 现 有 城 镇 化 过 程 中 的 不 足 和 弊 端, 也 就 是 说, 新 型 城 镇 化 是 要 和 工 业 化 信 息 化 农 业 现 代 化 同 步 发 展, 而 绝 非 单 一 的 发 展 城 镇 化, 发 展 房 地 产 业 苗 乐 如 : 目 前 市 场 确 实 出 现 了 两 极 分 化 的 现 象, 一 线 城 市 在 去 年 年 末 的 统 计 数 据 都 显 示 其 一 手 房 和 二 手 房 的 成 交 量 有 较 大 回 升, 购 地 热 情 也 开 始 恢 复, 特 别 是 北 京 上 海 两 地 实 际 上 存 在 价 格 反 弹 的 压 力, 但 是 三 四 线 城 市 则 面 临 着 市 场 的 低 迷, 一 政 府 换 届 的 关 键 时 刻, 国 五 条 的 出 台 给 了 房 地 产 市 场 重 重 一 击, 各 地 细 则 纷 纷 踩 着 三 月 末 最 后 的 时 间 点 出 台 国 五 条 的 出 台, 新 型 城 镇 化 的 推 进 将 会 给 房 地 产 市 场 带 来 什 么? 作 为 房 企, 该 如 何 应 对 这 样 的 行 业 现 状? 带 着 这 些 问 题, 中 国 地 产 总 裁 专 访 了 中 国 房 地 产 协 会 秘 书 长 苗 乐 如 市 场 发 展 将 更 加 理 性 念 分 析 去 年 前 百 强 企 业 的 投 资 资 金 比 例, 可 以 发 现, 开 发 商 从 银 行 贷 款 的 比 例 包 括 个 人 购 房 贷 款 只 占 到 了 30%, 现 在 的 开 发 商 更 乐 于 从 资 本 市 场 债 券 和 信 托 等 渠 道 来 募 集 资 金 其 次, 市 场 在 朝 着 更 加 理 性 的 方 向 发 展, 房 价 过 快 增 长 的 势 头 得 到 了 有 效 的 控 制, 开 发 投 资 也 逐 渐 稳 定, 开 工 面 积 和 在 建 面 积 也 在 平 稳 发 展, 从 这 个 角 度 看, 房 地 产 行 业 发 展 的 全 局 是 趋 于 平 稳 的 中 国 地 产 总 裁 : 中 国 地 产 总 裁 : 苗 乐 如 : 从 政 策 角 度 来 看, 市 苗 乐 如 : 首 先 要 说, 政 策 对 市 场 预 期 稳 定, 稳 中 求 进 是 今 年 工 作 需 场 产 生 了 不 小 影 响, 市 场 出 现 了 几 大 要 的 按 照 十 八 大 的 要 求, 保 持 房 地 变 化 : 第 一, 商 品 房 市 场 关 注 中 小 户 产 市 场 的 平 稳 向 好 是 一 个 基 本 的 态 型 调 整 结 构, 解 决 住 房 问 题 所 做 出 的 势 从 政 府 的 政 策 来 看, 有 两 层 意 战 略 调 整 ; 第 二, 政 策 客 观 上 推 动 了 思 : 一 是 调 控 的 方 向 不 会 变, 继 续 抑 二 三 线 城 市 的 行 业 和 企 业 以 及 新 农 村 制 投 资 投 机 性 需 求 ; 二 是 调 控 力 度 不 建 设 的 发 展 ; 第 三, 有 力 地 促 进 了 房 减, 现 有 措 施 不 会 削 弱 政 策 的 明 地 产 产 业 由 单 一 开 发 到 产 业 园 区 多 元 确, 有 利 于 稳 定 社 会 预 期, 使 得 无 论 化 开 发 的 发 展 ; 第 四, 促 进 了 房 地 产 是 地 方 政 府 还 是 企 业 自 身 都 能 够 理 性 的 产 业 改 革 ; 第 五, 加 速 房 地 产 行 业 地 认 知 房 地 产 市 场, 使 得 政 府 不 再 过 与 生 态 绿 色 的 融 合 的 发 展 方 式 ; 第 度 依 靠 土 地 财 政, 企 业 理 性 地 看 待 市 六, 提 升 了 行 业 的 经 营 方 式, 改 变 了 场, 这 些 都 能 够 为 房 地 产 行 业 的 发 展 企 业 依 靠 土 地 增 值 获 取 利 润 的 经 营 理 创 造 一 个 良 好 的 环 境 房 地 产 行 业 的 些 之 前 转 战 三 四 线 城 市 的 房 企 现 在 也 未 来, 应 该 是 机 遇 与 挑 战 并 存, 准 备 开 始 从 三 四 线 城 市 撤 离, 回 归 一 二 线 充 分 的 地 方 政 府 和 企 业, 将 赢 得 更 大 城 市 的 发 展 的 主 动 权 对 于 三 四 线 城 市 来 说, 投 资 多, 消 化 力 不 足 确 实 是 个 问 题 但 我 们 不 正 确 对 待 新 型 城 镇 化 中 国 地 产 总 裁 : 们 之 前 所 进 行 的 城 镇 化 主 要 是 在 东 部 城 市, 这 些 地 方 的 社 会 经 济 力 量 城 市 吸 纳 度 都 是 走 在 前 面 的 今 后 的 城 苗 乐 如 : 关 于 新 型 城 镇 化 建 设, 首 先 要 改 变 传 统 城 镇 化 的 发 展 模 式, 改 变 农 业 发 展 方 式 和 农 民 的 生 活 方 式, 走 新 型 城 镇 化 的 道 路, 必 须 要 使 农 民 成 为 市 民, 是 农 村 社 会 管 理 社 区 化, 使 之 与 城 市 发 展 做 好 对 接 中 央 提 出 的 这 个 新 型 城 镇 化, 是 要 在 发 展 城 镇 化 的 过 程 中 注 重 质 量, 克 服 现 有 城 镇 化 过 程 中 的 不 足 和 弊 端, 也 就 是 说, 新 型 城 镇 化 是 要 和 工 业 化 信 息 化 农 业 现 代 化 同 步 发 展, 而 绝 非 单 一 的 发 展 城 镇 化, 发 展 房 地 产 业 不 能 一 听 城 镇 化 和 每 年 一 千 多 万 的 进 城 人 口 就 盲 目 乐 观, 虽 然 统 计 人 口 是 一 千 多 万, 但 其 消 费 能 力 没 有 想 象 中 那 么 高, 投 资 的 规 模 也 不 能 像 现 在 这 么 高, 这 些 问 题 都 需 要 思 考, 需 要 理 性 对 待 中 国 地 产 总 裁 : 能 按 照 一 线 城 市 的 发 展 模 式 来 搞 我 镇 化 主 力 是 在 中 西 部 地 区, 相 较 于 东 部 地 区, 中 西 部 地 区 的 经 济 支 撑 力 不 能 和 东 部 地 区 相 比 因 此, 投 资 力 度 规 模 和 节 奏 都 要 适 应 当 地 产 业 发 展 的 要 求, 在 产 业 的 发 展 下 才 能 实 现 同 步 的 发 展, 才 能 使 农 民 变 为 市 民 像 鄂 尔 多 斯 这 样 泡 沫 破 裂 的 城 市, 是 能 够 带 给 我 们 思 考 的 特 别 是 对 大 型 企 业 来 说, 要 进 入 三 四 线 城 市 投 资, 除 了 考 虑 当 地 的 土 地 供 应, 还 要 考 虑 到 其 消 费 能 力, 无 论 是 住 宅 和 商 业 项 目 都 要 考 虑 这 一 点, 考 虑 这 些 因 素 对 项 目 的 制 约 作 用, 从 而 合 理 地 控 制 自 己 项 目 的 开 发 节 奏, 才 能 协 调 推 进 各 个 业 态 的 发 展, 缜 密 规 划, 理 性 决 策, 循 序 推 进 差 别 化 调 控 政 策 成 中 心 房 发 展 的 协 调 发 展, 在 支 持 首 次 置 业 的 同 时 也 应 支 持 改 善 性 住 房 苗 乐 如 : 房 地 产 行 业 必 须 与 我 国 其 次, 就 市 场 而 言, 去 投 机 抑 国 民 经 济 发 展 相 协 调, 无 论 怎 样 的 政 投 资 也 是 要 长 期 坚 持 的 这 里 的 遏 制 策 都 要 与 五 位 一 体 的 布 局 相 一 致, 这 投 资 是 从 产 业 引 导 而 言 的, 是 要 把 住 是 行 业 能 够 实 现 调 控 后 的 稳 定 以 及 健 宅 的 开 发 回 归 到 其 居 住 的 属 性, 但 它 康 发 展 应 该 坚 持 的 一 个 基 本 原 则 而 本 身 的 消 费 特 点 金 融 特 点 投 资 特 从 细 节 上 看, 未 来 的 调 控 政 策 应 该 是 点 以 及 其 客 观 的 保 值 特 点 是 不 能 被 消 以 差 别 化 调 控 政 策 为 中 心 的 灭 的 正 因 为 这 样, 政 府 要 在 政 策 上 首 先, 要 保 证 保 障 房 和 商 品 房 的 做 出 引 导 双 轨 运 行, 以 此 来 满 足 一 线 城 市 价 格 第 三, 房 地 产 调 控 要 从 有 形 过 高 情 况 下 人 们 住 有 所 居 的 要 求 双 的 手 向 无 形 的 手 转 变 从 我 国 的 轨 运 行 的 住 房 体 制 是 一 项 长 期 的 根 本 实 际 情 况 看, 将 会 是 一 个 长 期 的 过 制 度, 但 是 不 同 城 市, 不 同 地 区, 保 程, 绝 非 一 蹴 而 就 以 这 些 天 热 议 的 障 房 是 租 的 多 还 是 出 售 的 多, 保 障 房 房 产 税 的 试 点 扩 大 为 例, 它 的 设 定 需 的 比 例 是 多 少, 应 该 跟 地 区 的 房 屋 供 要 从 法 律 和 顶 层 设 计 上 进 行 安 排, 才 应 情 况 房 价 与 群 众 购 买 能 力 的 差 距 有 可 能 一 步 步 扩 大 紧 密 结 合 在 一 起, 不 能 简 单 地 部 署, 第 四, 差 别 化 的 税 收 信 贷 政 策 简 单 地 说 个 数, 更 不 能 把 大 部 分 建 设 和 产 业 政 策 也 是 长 期 的 方 向 政 府 要 搁 到 基 层 县 级 市 地 级 市 本 来 房 价 紧 密 加 强 对 市 场 的 观 察, 加 强 针 对 性 与 群 众 购 买 能 力 的 差 距 就 小, 而 大 城 的 指 导, 在 不 放 松 调 控 的 同 时, 善 于 中 国 地 产 总 裁 : 市 则 相 反, 在 住 房 保 障 到 位 后 就 应 该 总 结 调 控 的 不 足 之 处, 进 而 加 快 常 态 适 时 放 开 市 场, 实 现 住 房 保 障 和 商 品 下 的 制 度 化 建 设 20 21

12 Estate Situation 风 云 人 物 地 产 君 子 黄 如 论 文 本 刊 记 者 李 燕 在 新 闻 页 面 百 度 黄 如 论 的 姓 名, 近 五 万 条 新 闻 中 大 多 和 慈 善 二 字 相 关 作 为 地 产 大 亨, 黄 如 论 内 在 修 为 深 受 儒 家 和 易 学 思 想 的 浸 淫, 他 曾 用 王 者 之 道, 教 化 万 方 这 句 话 来 教 育 子 女, 也 时 常 用 这 句 话 总 结 自 己 一 生 践 行 出 的 感 悟 还 是 坚 持 着 把 大 厦 封 顶, 并 在 这 样 的 情 况 下, 给 员 工 发 了 全 额 工 资 历 经 数 年 拼 搏, 黄 如 论 终 于 成 为 福 建 最 大 的 私 人 房 地 产 商 的 代 名 词 潘 石 屹 喜 欢 自 曝 其 少 年 时 的 经 上 世 纪 90 年 代 末, 黄 如 论 决 定 历 : 在 老 家 农 村 度 过 的 艰 难 而 温 暖 的 挥 师 北 上 在 黄 如 论 自 称 为 进 京 赶 少 年 时 光, 父 亲 开 朗 而 坚 强 的 生 存 哲 考 的 历 程 中, 世 纪 金 源 集 团 先 后 在 学 甘 肃 天 水 那 山 那 水, 那 人, 北 京 推 出 了 世 纪 嘉 园 世 纪 城 及 金 源 都 是 潘 石 屹 一 生 受 用 不 尽 的 财 富 来 时 代 购 物 中 心 等 项 目 源 与 潘 石 屹 相 同, 黄 如 论 也 从 不 讳 让 普 通 人 买 得 起 房 为 民 言 其 出 身 和 经 历 : 家 境 贫 寒 的 渔 村 少 生 盖 房, 是 世 纪 金 源 开 发 房 地 产 的 4 月 10 日, 2013 胡 润 慈 善 榜 发 布, 世 纪 金 源 集 团 62 岁 的 董 事 长 黄 如 论 以 5.8 亿 元 的 捐 赠 额 成 为 2013 年 度 中 国 最 慷 慨 的 慈 善 家 十 年 前, 他 曾 是 第 一 张 胡 润 慈 善 榜 的 首 善 ; 十 年 来, 黄 如 论 连 续 进 入 胡 润 慈 善 榜 前 十 名, 累 计 捐 款 近 35 亿 而 2012 胡 润 百 富 榜 显 示, 黄 如 论 仅 位 列 第 46 名, 财 富 150 亿 年 风 餐 露 宿 的 菲 律 宾 生 活 正 是 这 些 刻 骨 铭 心 的 经 历, 才 让 房 地 产 巨 鳄 黄 如 论 每 日 三 省 其 身, 以 其 独 特 的 的 经 营 理 念, 在 房 地 产 商 暴 富 原 罪 论 盛 行 的 今 天, 赢 得 了 人 们 由 衷 的 敬 意 1991 年 3 月, 黄 如 论 从 菲 律 宾 回 国 独 资 成 立 金 源 房 地 产 有 限 公 司 创 业 之 初, 金 源 房 地 产 有 限 公 司 不 过 区 重 要 战 略 为 使 世 纪 城 臻 至 极 境, 黄 如 论 亲 自 主 持 了 全 部 规 划 设 计, 创 造 性 地 提 出 人 车 分 流 户 户 朝 阳 动 静 分 离 等 全 新 设 计 理 念 黄 如 论 说 过 : 我 不 喜 欢 凑 热 闹, 我 认 为 给 消 费 者 带 来 更 实 惠 的 项 目 比 去 作 秀 更 让 大 家 能 接 受 他 把 闽 商 独 具 眼 光, 顺 势 而 为, 灵 活 求 区 8 个 人 黄 如 论 看 准 当 时 福 州 旧 城 变 的 精 神 发 扬 光 大, 创 造 性 地 推 出 铁 肩 担 道 义 改 造 的 时 机, 动 用 全 部 资 产 与 地 方 合 了 当 时 没 有 人 尝 试 的 准 现 房 销 作 开 发 写 字 楼 国 泰 大 厦 据 黄 售 这 种 模 式 避 免 了 卖 图 纸 潜 在 如 论 回 忆, 投 资 兴 建 国 泰 大 厦 那 一 年 的 欺 诈 风 险, 得 到 了 消 费 者 的 高 度 认 的 春 节, 他 身 上 只 剩 500 块 钱 但 他 可 2000 年 世 纪 城 一 期 开 盘 时, 曾 以 13.3 亿 元 销 售 额 创 下 北 京 销 售 套 数 面 积 双 第 一 2002 年 世 纪 城 又 以 20 亿 元 销 售 额 再 度 夺 冠, 且 封 盘 售 罄 经 历 20 多 年 的 发 展, 世 纪 金 源 集 团 目 前 在 中 国 投 资 1000 多 亿 元 人 民 币, 其 中 包 括 50 多 家 子 公 司,13 家 五 星 级 大 饭 店,6 家 Shopping Mall, 投 资 地 遍 及 福 建 福 州 北 京 上 海 以 及 中 国 香 港 菲 律 宾 等 地 有 人 说 : 黄 如 论 步 履 所 及, 就 意 味 将 给 这 个 地 方 带 来 一 座 最 大 体 量 的 城 中 城 可 黄 如 论 自 己 说, 他 现 在 追 求 的 是 一 种 事 业 的 境 界, 一 种 实 现 人 生 抱 负 的 情 怀 这 就 是 实 现 为 国 家 发 展 人 类 进 步 做 更 多 事 的 人 生 理 想 他 说, 自 己 有 责 任 为 国 家 与 民 族 做 更 多 的 奉 献 大 善 行 天 下 回 忆 起 小 时 候 贫 困 艰 苦 的 生 活, 让 黄 如 论 常 常 感 念 于 心 的 是 亲 戚 朋 友 的 关 照 他 说 : 当 时 我 就 有 一 个 梦 想, 一 定 要 努 力 打 拼 奋 斗, 用 我 自 己 的 智 慧 胆 略 和 汗 水 来 换 取 收 获, 回 报 生 我 养 我 的 父 母 抚 育 我 长 大 的 祖 父 祖 母 和 那 些 帮 助 过 我, 教 诲 过 我 如 何 做 人 如 何 处 世 的 人 们 这 些 梦 想 和 信 念, 化 为 了 我 今 天 的 人 生 观 与 价 值 观, 也 是 我 从 事 慈 善 与 公 益 捐 赠 的 最 原 始 驱 动 力 从 贫 困 生 活 中 走 来 的 黄 如 论, 对 人 生 的 艰 难 有 着 深 刻 的 体 验, 也 深 悟 了 慈 善 的 真 谛, 其 慈 善 之 路 几 乎 与 创 业 之 路 同 时 起 步 从 1993 年 起, 黄 如 论 就 相 继 捐 助 福 建 江 西 北 京 广 东 重 庆 四 川 山 东 云 南 等 地 教 育 文 化 等 各 种 社 会 公 益 慈 善 事 业 黄 如 论 说 : 取 诸 社 会, 用 诸 社 会, 要 那 么 多 钱 干 嘛? 金 钱 只 是 一 个 符 号, 再 多 的 钱 对 我 也 是 一 个 样 纵 观 黄 如 论 这 十 多 年 的 慈 善 之 路, 他 捐 赠 的 方 向 主 要 是 教 育 和 扶 贫 2012 年, 黄 如 论 向 清 华 大 学 捐 了 3 个 亿, 其 中 2 亿 捐 建 清 华 大 学 艺 术 博 物 馆, 向 清 华 大 学 教 育 基 金 捐 资 1 亿 成 立 中 科 协 安 老 基 金, 另 外 反 哺 家 乡 捐 赠 1.5 亿 于 连 江 慈 善 基 金 会, 用 于 教 育 十 年 来, 黄 如 论 累 计 捐 款 近 35 亿, 其 中 近 20 亿 捐 助 教 育 事 业, 除 了 清 华 大 学 的 2 个 亿 之 外, 他 还 捐 给 合 肥 两 所 学 校 4 亿, 捐 给 河 南 省 文 化 厅 建 设 中 原 文 化 艺 术 学 院 3 亿, 捐 给 福 建 江 夏 大 学 2.3 亿, 捐 6 亿 兴 建 福 建 科 技 馆 人 生 的 意 义 和 价 值 在 于 道 德 的 长 度 和 良 知 的 宽 度, 而 这 种 有 品 质 的 思 想, 才 能 成 就 有 品 质 的 人 生 在 黄 如 论 看 来, 慈 善 是 他 回 馈 社 会 的 一 个 重 要 方 式, 也 是 他 实 现 自 我 人 生 圆 满 的 一 项 必 要 修 为 黄 如 论 常 以 其 先 祖 南 宋 名 儒 黄 干 为 荣, 黄 干 是 理 学 大 师 朱 熹 的 得 意 门 生, 后 为 朱 门 女 婿 黄 干 兼 收 儒 释 道 诸 家 之 长, 把 程 朱 理 学 道 统 发 扬 光 大 黄 如 论 表 示 深 受 家 族 道 统 的 熏 陶, 我 经 商 的 目 的 之 一 就 是 为 了 能 造 福 他 人 造 福 社 会 22 23

13 Estate Situation 风 云 人 物 舞 者 梁 上 燕 文 本 刊 记 者 马 明 燕 式 的 营 销 方 式 在 广 州 北 京 上 海 等 城 市 取 得 成 功 后, 却 没 有 在 鄂 尔 多 斯 成 都 这 样 的 二 三 线 城 市 有 所 突 破, 这 让 星 河 湾 品 牌 影 响 力 开 始 褪 色, 也 为 梁 上 燕 的 无 奈 离 开 埋 下 伏 笔 在 市 场 萎 缩 需 要 更 好 地 应 对 时, 星 河 湾 单 一 的 产 品 线 追 求 高 溢 价 的 策 略, 以 及 梁 上 燕 圈 层 营 销 模 式 的 不 足, 都 颇 受 行 业 诟 病 但 这 些 并 非 可 以 一 时 扭 转, 需 要 不 断 调 整, 包 括 星 河 湾, 也 包 括 梁 上 燕 侠 者 梁 上 燕 我 这 样 经 历 丰 富 的 人 生 可 能 相 当 于 别 人 活 几 辈 子 从 医 药 行 业 到 房 地 产, 从 碧 桂 园 到 星 河 湾, 梁 上 燕 每 次 职 业 和 角 色 的 转 换 几 乎 都 要 放 弃 已 有, 投 身 未 知 但 梁 上 燕 享 受 这 种 商 旅 生 涯 三 进 三 出, 乐 此 不 疲 的 事 业 奔 突, 持 续 不 断 的 自 我 挑 战, 梁 上 燕 像 一 位 侠 者, 不 断 在 危 急 时 刻 亮 剑, 完 成 一 幕 幕 的 精 彩, 也 为 星 河 湾 立 下 汗 马 功 劳 当 然, 星 河 湾 和 梁 上 燕 都 不 是 完 美 者 在 市 场 萎 缩 需 要 更 好 地 应 对 时, 星 河 湾 单 一 的 产 品 线 追 求 高 溢 价 的 策 略, 以 及 梁 上 燕 圈 层 营 销 模 式 的 不 足, 都 颇 受 行 业 诟 病 但 这 些 并 非 可 以 一 时 扭 转, 需 要 不 断 调 整, 包 括 星 河 湾, 也 包 括 梁 上 燕 作 为 成 功 的 女 性, 梁 上 燕 亦 有 儿 女 情 长 2012 年 3 月, 面 对 星 河 湾 业 主 的 指 责, 梁 上 燕 当 众 噙 泪 2013 年 2 月 梁 上 燕 发 表 了 唯 一 的 一 篇 微 博, 将 此 次 远 行 归 结 为 弥 补 多 年 以 来 因 忙 于 事 业 而 对 女 儿 的 亏 缺, 充 分 展 现 出 梁 上 燕 的 母 性 情 怀 锋 芒 再 利 也 会 被 岁 月 锈 蚀 梁 上 燕 是 一 位 善 舞 者, 她 懂 得 离 开 是 为 了 更 好 地 修 炼, 更 好 地 展 现 他 们 都 劝 我 不 要 离 开 房 地 产 行 业, 我 说 不 是, 我 喜 欢 走 一 段 要 停 下 来, 停 下 三 步 再 往 前 走 两 步 梁 上 燕 曾 经 这 样 说 有 过 星 河 湾 的 璀 璨, 再 次 归 来 时 梁 上 燕 还 将 成 就 什 么, 地 产 界 拭 目 以 待 20 年 来, 我 如 一 个 执 着 的 舞 1996 年, 梁 上 燕 辞 职 帮 家 里 做 起 了 鞋 业 及 童 装 生 意, 两 年 里 开 了 六 家 分 店 生 意 正 红 的 时 候, 梁 上 燕 再 次 进 入 房 地 产 行 业, 成 为 广 州 碧 桂 园 智 囊 团 中 的 主 要 人 物 之 一 梁 上 燕 带 领 销 售 团 队 成 功 操 作 摇 珠 选 楼 的 方 式, 创 下 月 销 售 额 达 15 亿 的 中 国 房 产 界 销 售 奇 迹 当 时 的 梁 上 燕 已 经 声 名 鹊 起, 星 河 湾 集 团 董 事 长 黄 文 仔 慕 名 邀 其 加 盟 当 他 拥 有 星 河 湾 这 片 地 的 时 候, 他 就 觉 得 应 该 对 得 起 这 片 土 地 我 觉 得 他 很 有 人 格 魅 力, 值 得 去 做 2000 年 10 月, 梁 上 燕 在 广 州 星 河 湾 的 原 址 上 被 黄 文 仔 的 雄 心 和 魄 力 所 打 动 时, 他 们 的 脚 下 还 杂 草 丛 生 学 成 后 一 定 回 来 梁 上 燕 如 此 对 黄 文 仔 说 在 李 颂 熹 集 团 工 作 两 年 后, 梁 上 燕 于 2004 年 回 归 星 河 湾 同 年 7 月 开 盘 的 北 京 星 河 湾 连 续 两 年 成 为 北 京 高 端 项 目 的 销 售 冠 军 2006 年, 梁 上 燕 选 择 再 度 离 开 星 河 湾, 操 作 贵 阳 大 盘 山 水 黔 城 7 个 月 时 间, 取 得 单 盘 全 国 销 售 面 积 与 销 售 套 数 的 双 料 冠 军 2007 年 12 月, 梁 上 燕 再 次 回 归 星 河 湾, 任 职 副 总 裁 由 其 主 操 的 上 海 星 河 湾 2009 年 以 5 万 元 / 平 方 米 的 惊 人 价 格 开 盘, 开 盘 仅 4 个 多 小 时 就 被 抢 购 一 空, 创 下 了 40 多 亿 元 的 销 售 记 录 随 后, 由 梁 上 燕 操 盘 的 太 原 星 河 湾 在 2010 年 创 下 1 日 销 售 50 亿 元 的 地 产 新 纪 录 三 进 两 出 后, 人 们 一 度 认 为 梁 上 燕 几 乎 要 在 星 河 湾 安 稳 地 抵 达 终 点 然 而 2013 年, 梁 上 燕 再 一 次 选 择 离 开 梁 上 燕 的 理 由 仍 然 是 学 习 充 电, 前 方 是 法 国 的 图 卢 兹 商 学 院 者, 在 不 同 的 职 业 舞 台 上 翩 然 起 舞 且 舞 且 行 中, 竟 收 获 满 满 : 掌 声 赞 许 荣 耀 尊 重 礼 遇, 批 评 否 定 挫 折 非 议 星 河 湾 这 个 舞 台, 最 让 我 舞 得 潇 洒 舞 得 尽 兴 舞 得 精 彩! 在 第 三 次 离 别 星 河 湾 的 微 博 上, 梁 上 燕 用 重 新 出 发 的 伏 笔, 将 归 去 的 落 寞 转 化 成 学 成 归 来 的 希 冀, 令 人 对 这 位 地 产 界 不 断 超 越 自 我 的 舞 者 充 满 期 待 结 缘 星 河 湾 在 地 产 界, 星 河 湾 几 乎 与 梁 上 燕 画 上 了 等 号 广 州 星 河 湾 北 京 星 河 湾 上 海 星 河 湾 梁 上 燕 的 成 功 似 乎 与 星 河 湾 的 崛 起 不 无 瓜 葛 然 而, 很 少 人 知 道, 加 盟 星 河 湾 之 前 梁 上 燕 已 经 从 业 十 余 年, 并 且 舞 艺 渐 精 上 世 纪 九 十 年 代 初, 梁 上 燕 从 一 家 医 药 公 司 做 业 务 起 步 年 销 售 额 达 到 上 亿 元 成 为 行 业 翘 楚 时, 梁 上 燕 忽 然 转 行 房 地 产, 负 责 当 时 还 并 不 红 火 的 番 禺 莱 茵 花 园 别 墅 项 目 的 销 售 在 开 发 商 无 任 何 广 告 费 用 投 入 的 情 况 下, 梁 上 燕 带 领 4 人 团 队 仅 用 半 年 时 间 就 将 40 多 栋 尚 在 图 纸 阶 段 价 值 为 每 栋 数 百 万 的 别 墅 全 部 售 出 寞 许 多 人 认 为, 这 与 星 河 湾 近 年 来 在 太 原 鄂 尔 多 斯 四 川 成 都 等 多 个 项 目 销 售 情 况 惨 淡 有 关 被 寄 望 创 造 百 亿 销 售 额 的 鄂 尔 多 斯 星 河 湾 2011 年 问 世 时, 恰 逢 鄂 尔 多 斯 楼 盘 泡 沫 破 裂 之 际, 不 仅 价 格 腰 斩 开 盘 一 年 半 仅 售 出 了 300 套 左 右, 还 因 涉 嫌 违 法 占 地 无 证 开 工 占 用 保 障 房 供 地 指 标 违 规 批 建 高 尔 夫 球 场 等 被 国 土 资 源 部 通 报, 麻 烦 缠 身, 几 乎 成 为 梁 上 燕 的 噩 梦 2011 年 下 半 年 起, 星 河 湾 太 原 项 目 由 于 质 量 问 题 引 发 业 主 大 规 模 维 权, 同 时 由 于 遭 遇 调 控, 项 目 销 售 额 从 2010 年 的 63 亿 元 到 2011 年 的 不 足 20 亿 元, 再 到 2012 年 的 4.7 亿 元, 持 续 萎 缩 2012 年 年 底, 作 为 星 河 湾 品 牌 输 出 的 首 个 项 目 成 都 铂 雅 苑, 星 河 湾 与 以 往 一 样 投 入 重 金 大 打 营 销 战, 不 仅 奔 赴 全 国 各 地 进 行 路 演, 还 在 自 己 的 五 星 级 酒 店 宴 请 当 地 名 流, 为 项 目 开 盘 造 势 然 而 项 目 开 盘 当 日 认 购 金 额 仅 7 亿 元, 与 星 河 湾 内 部 所 设 立 的 20 亿 元 的 销 售 目 标 相 距 甚 远 梁 上 燕 素 来 以 高 调 且 高 投 入 的 营 销 手 段 著 称, 然 而 这 样 一 种 梁 上 成 就 星 河 湾 结 缘 星 河 湾 后, 梁 上 燕 在 星 河 湾 的 履 历 可 以 用 三 进 三 出 来 概 括 而 梁 上 燕 每 一 次 的 回 归, 都 让 星 河 湾 更 加 璀 璨 夺 目 2000 年, 梁 上 燕 正 式 加 盟 后, 一 手 操 盘 广 州 星 河 湾 开 盘 后, 广 州 星 河 湾 当 年 卖 出 了 1600 多 套 精 装 房, 创 造 了 广 州 地 产 界 的 销 售 奇 迹 随 后, 梁 上 燕 转 投 香 港 李 颂 熹 地 产 咨 询 顾 问 公 司 你 就 当 放 我 出 去 学 习, 败 走 星 河 湾 每 次 成 就 星 河 湾 的 辉 煌 后, 梁 上 燕 都 会 风 光 离 开 但 这 次 在 星 河 湾 待 了 六 年 后 的 离 开 让 梁 上 燕 稍 显 落 24 25

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15 Estate Situation 风 云 人 物 追 梦 人 张 宝 全 文 本 刊 记 者 张 仙 艺 术 家 和 地 产 商 这 两 个 似 乎 难 以 相 融 的 角 色 在 张 宝 全 身 上 得 到 了 完 美 的 结 合, 他 是 完 美 的 矛 盾 综 合 体, 既 拥 有 象 征 世 俗 成 功 的 财 富, 又 能 够 超 脱 于 尘 世 之 外, 追 求 艺 术 的 梦 想 业 务 的 时 候, 张 宝 全 的 大 宗 进 出 口 业 务 很 快 使 他 成 为 海 南 的 十 大 纳 税 企 业 之 一 此 时, 张 宝 全 的 生 意 已 经 一 发 不 可 收 1995 年, 张 宝 全 北 上 北 京, 顺 应 中 国 房 地 产 大 潮 的 发 展, 创 立 今 典 集 团 梦 想 照 进 现 实 在 世 俗 和 艺 术 之 间 游 走, 张 宝 全 将 分 寸 拿 捏 得 很 到 位 艺 术 讲 究 的 是 浪 漫 主 义 情 怀, 而 经 商 则 需 要 极 强 的 务 实 主 义 精 神 张 宝 全 认 为, 浪 漫 会 把 商 人 葬 送 正 因 为 保 持 这 样 清 醒 的 头 脑, 他 才 能 够 在 南 下 海 南 的 大 潮 中 完 成 资 本 的 原 始 积 累, 并 且 在 大 厦 将 倾 时 全 身 而 退 也 因 为 文 艺 到 骨 子 里, 张 宝 全 被 称 为 北 京 字 写 的 最 好 的 房 地 产 老 总, 将 文 化 和 地 产 结 合, 创 造 出 了 今 典 家 园 苹 果 社 区 和 空 间 蒙 太 奇 这 些 备 受 赞 誉 的 项 目, 也 为 张 宝 全 在 地 产 界 获 得 了 名 誉 和 财 富 在 地 产 行 业, 会 盖 房 子 的 人 很 多, 但 要 做 到 独 辟 蹊 径, 则 需 要 极 为 敏 感 的 嗅 觉 和 极 富 创 造 力 的 开 拓 精 神 张 宝 全 恰 好 同 时 具 备 这 两 种 品 质 当 艺 术 邂 逅 地 产, 他 能 够 将 二 者 完 美 地 融 合, 在 推 出 富 有 特 色 的 住 宅 地 产 后, 他 很 快 转 战 旅 游 地 产, 率 先 开 发 度 假 地 产 当 人 均 消 费 达 到 二 三 千 美 元 的 时 候, 消 费 模 式 就 会 发 生 很 大 变 化, 功 能 消 费 会 向 精 神 消 费 转 变, 从 吃 饱 穿 暖 到 寻 找 好 的 感 觉 转 变 这 是 张 宝 全 探 究 度 假 地 产 的 根 本 依 据 所 在 因 为 一 次 偶 然 的 机 会, 张 宝 全 全 家 前 往 海 南 度 假, 再 一 次 踏 上 这 片 曾 经 承 载 了 他 无 数 情 感 的 土 地, 张 宝 全 又 一 次 嗅 到 了 商 机 2004 年, 当 人 们 还 在 疯 狂 的 住 2008 年 有 一 部 卖 座 的 电 影 叶 最 初 的 梦 想 是 心 里 虚 脱 得 像 一 个 茫 然 的 黑 洞, 仅 有 黯 然 他 将 下 海 的 首 站 选 在 了 深 圳, 却 在 机 舱 门 打 开 以 后, 在 一 股 扑 面 而 来 的 热 浪 带 来 的 不 舒 服 中 打 消 了 对 这 座 城 市 的 美 好 憧 憬, 其 实 更 深 刻 的 原 因 是 张 宝 全 感 觉 到 深 圳 这 座 开 放 的 城 市 属 于 自 己 的 机 会 已 经 不 多 了 下 一 站, 海 南 当 时 的 海 南 是 千 百 万 淘 金 者 的 天 堂, 张 宝 全 也 是 这 淘 金 大 军 中 的 一 员, 在 这 片 连 空 气 中 都 是 打 桩 声 的 地 方, 张 宝 全 开 始 了 寻 梦 之 旅 跟 所 有 最 初 参 与 海 南 淘 金 的 同 行 者 一 样, 张 宝 全 也 做 着 他 后 来 有 些 后 怕 的 倒 腾 土 地 生 意 他 小 心 翼 翼 地 参 加 这 场 击 鼓 传 花 的 游 戏, 默 默 祈 祷 不 要 停 留 在 自 己 的 手 上 但 很 快, 他 就 在 金 融 机 构 的 参 与 下 做 一 些 实 际 的 项 目 操 作, 即 使 如 此, 在 那 场 疯 狂 角 逐 遭 遇 调 控 以 后, 张 宝 全 差 点 破 产 真 正 使 得 张 宝 全 完 成 资 本 原 始 积 累 的 是 他 的 海 运 业 务, 在 当 时 大 多 数 海 运 只 是 从 事 内 陆 内 洋 问, 这 部 汇 集 了 甄 子 丹 任 达 华 等 明 星 的 大 作 在 当 年 拿 下 了 1.3 亿 的 票 房, 当 人 们 流 连 于 电 影 中 的 俊 男 靓 女 时, 很 少 有 人 注 意 到 它 的 出 品 人 是 地 产 商 人 张 宝 全 相 较 于 一 般 商 人 投 资 电 影 的 玩 票 性 质, 青 年 时 师 从 名 导 谢 飞 毕 业 于 北 京 电 影 学 院 导 演 系 的 张 宝 全 显 得 更 为 专 业 和 投 入 艺 术 家 和 地 产 商 这 两 个 似 乎 难 以 相 融 的 角 色 在 张 宝 全 身 上 得 到 了 完 美 的 融 合, 他 是 完 美 的 矛 盾 综 合 体, 既 拥 有 象 征 世 俗 成 功 的 财 富, 又 能 够 超 脱 于 尘 世 之 外, 追 求 艺 术 的 梦 想 人 只 要 有 梦 想, 天 地 万 物 就 会 赋 予 你 实 现 梦 想 的 力 量, 山 川 河 流 万 事 万 物, 都 会 在 你 心 的 感 召 下 律 动 当 梦 想 照 进 现 实, 无 论 你 在 哪 里, 刚 刚 起 程, 还 是 在 路 上, 或 是 已 经 到 达 终 点, 你 都 会 有 一 种 谁 也 拿 不 走 的 快 乐 和 感 动 这 是 真 正 的 你 在 快 乐, 在 感 动 或 许 正 因 为 如 此, 张 宝 全 寻 觅 半 生 之 后, 开 始 回 归 最 初 的 追 求, 虽 然 这 样 的 追 求 迟 到 了 二 十 年 成 年 以 后, 张 宝 全 最 初 的 梦 想 是 关 于 艺 术 的 拍 一 部 属 于 自 己 的 电 影 因 为 缺 少 资 金, 张 宝 全 毅 然 下 海, 本 无 心 插 柳, 只 打 算 赚 够 拍 电 影 需 要 的 50 万, 却 一 不 小 心 在 商 界 成 就 了 一 片 绿 荫 和 现 在 很 多 大 学 生 一 样,1992 年, 张 宝 全 从 北 京 电 影 学 院 毕 业 以 后 就 遭 遇 了 失 业, 那 是 中 国 历 史 上 很 特 殊 的 年 份, 随 着 计 划 经 济 色 彩 的 不 断 褪 去, 中 国 迎 来 了 全 民 经 商 的 时 代, 不 少 生 存 至 今 的 企 业 正 是 在 那 个 特 殊 的 年 代 里 完 成 了 资 本 的 原 始 积 累, 全 民 经 商 带 来 了 全 民 拜 金, 用 张 宝 全 的 话 说, 那 时 的 中 国 电 影 几 乎 垮 掉 了 因 为 缺 少 资 金 和 背 景, 满 怀 着 对 艺 术 的 向 往 的 张 宝 全 遭 到 了 当 头 一 棒 在 体 会 到 筹 钱 的 艰 难 之 后, 张 宝 全 顺 应 大 势, 选 择 了 下 海 回 忆 起 这 段 经 历, 张 宝 全 在 自 己 的 博 客 中 写 到 : 曾 经 在 心 底 一 个 幽 暗 的 角 落, 向 自 己 喜 欢 的 电 影 告 别, 虽 然 嘴 上 说 挣 了 钱 我 会 回 来 的, 但 28 29

16 Estate Situation 风 云 人 物 宅 市 场 捞 金 的 时 候, 张 宝 全 的 亚 龙 湾 红 树 林 酒 店 已 经 开 业, 这 个 代 表 着 张 宝 全 自 由 和 意 志 的 东 西 成 为 张 宝 全 全 新 的 事 业 目 的 地 张 宝 全 坚 信, 当 未 来 年 人 均 可 支 配 收 入 超 过 1 万 美 元 时, 中 国 的 旅 游 将 全 面 进 入 度 假 休 闲 时 代, 那 时 将 是 度 假 目 的 地 酒 店 的 全 盛 时 期 所 谓 度 假 酒 店, 虽 非 张 宝 全 首 创, 但 红 树 林 酒 店 的 盈 利 模 式 和 经 营 方 式 却 无 不 体 现 着 经 营 者 的 智 慧 不 动 产 权 加 分 红 和 分 时 度 假 的 运 营 模 式, 使 购 房 人 既 是 买 房 人, 又 成 为 张 宝 全 的 股 东, 资 金 问 题 迎 刃 而 解 我 们 要 把 业 主 的 买 房 行 为 变 成 一 个 入 股 行 为, 或 者 说 把 一 个 房 地 产 产 品 变 成 一 个 金 融 产 品, 就 是 说 它 不 仅 仅 是 传 统 的 买 不 动 产, 更 像 是 一 个 金 融 产 品 张 宝 全 这 样 解 释, 与 兴 起 于 上 世 纪 90 年 代 的 分 时 度 假 相 比, 产 权 式 度 假 酒 店 业 主 既 拥 有 对 房 子 的 产 权, 又 可 以 享 受 房 屋 的 收 益 分 红, 而 退 出 方 式 也 很 简 单, 就 是 把 房 子 卖 掉 三 亚 湾 红 树 林 度 假 酒 店 推 出 以 后, 首 推 的 800 套 房 源 4 天 售 罄, 实 现 销 售 额 8 亿 元 回 归 本 初 我 本 来 是 学 电 影 导 演 的, 因 为 缺 钱, 才 进 入 地 产 商 的 序 列 无 论 在 商 场 上 收 获 多 少 利 润, 说 到 底, 张 宝 全 仍 然 是 个 文 人 他 给 自 己 的 两 个 儿 子 取 名 为 牧 遥 和 牧 远, 寄 托 了 自 己 对 儿 时 生 活 的 怀 念 他 认 为 人 与 城 市 最 好 的 关 系 就 是 若 即 若 离 他 的 私 人 会 馆 柿 子 林 卡 坐 落 在 一 片 种 植 于 慈 禧 年 间 的 柿 子 林 中, 寄 托 着 主 人 采 菊 东 篱 下, 悠 然 见 南 山 的 美 好 愿 望 今 典 集 团 在 房 地 产 行 业 取 得 成 功 之 后, 张 宝 全 没 有 停 止 对 艺 术 的 追 求 相 较 于 过 去, 现 在 的 张 宝 全 回 归 到 人 们 的 视 野 中 以 后, 他 的 身 份 更 多 的 是 电 影 人 张 宝 全 张 宝 全 曾 经 坦 言 : 无 论 是 房 地 产, 无 论 是 做 红 树 林 度 假 酒 店, 还 是 我 现 在 做 的 电 影, 我 觉 得 这 都 是 中 国 的 机 遇 就 像 这 两 年 准 备 自 己 拍 片 子, 尽 管 商 业 上 这 么 多 年 的 成 功 也 投 入 了 很 多 的 智 慧 和 精 力, 但 实 际 上 你 失 去 了 很 多 或 许 对 于 张 宝 全 来 说, 财 富 榜 上 的 攀 升 带 给 他 的 快 感 远 远 不 如 做 艺 术 所 带 来 的 感 动 来 的 实 际 我 认 为 中 国 电 影 至 少 在 5 到 10 年 之 内, 会 持 续 向 上, 这 是 令 全 世 界 各 大 电 影 市 场 羡 慕 的 地 方 相 较 于 1992 年 初 出 校 门 时 面 临 的 无 奈, 现 在 摆 在 张 宝 全 面 前 的 是 繁 荣 的 文 化 市 场, 很 多 人 都 认 为 中 国 的 电 影 是 钻 石 矿, 我 认 为 中 国 的 电 影 是 无 人 看 守 的 钻 石 矿 虽 然 大 家 都 知 道 这 个 矿, 但 是 没 有 开 采 的 工 具, 没 有 人 开 采 的 话 这 个 资 源 就 荒 芜 了 鉴 于 此, 之 前 号 称 没 有 一 分 钱 银 行 贷 款 的 张 宝 全 开 始 借 助 资 本 的 力 量 大 力 投 资 数 字 放 映 技 术 他 做 出 的 中 国 首 台 数 字 电 影 放 映 机 使 得 胶 片 放 映 机 退 出 了 中 国 市 场, 数 字 放 映 技 术 成 为 电 影 市 场 主 流 的 放 映 方 式 如 今, 张 宝 全 基 于 EVD 技 术 研 究 出 的 蒙 太 奇 系 列 数 字 放 映 设 备 占 据 了 中 国 最 大 的 市 场 份 额 而 最 让 张 宝 全 自 豪 的 是 2008 年 奥 运 会 上, 李 宁 踏 着 14 米 高,500 米 长 的 全 球 最 大 银 幕 在 全 世 界 瞩 目 的 目 光 下, 点 燃 了 奥 运 的 主 火 炬 这 个 屏 幕 的 制 造 者 正 是 今 典 集 团 提 供 的 63 台 蒙 太 奇 2K 数 字 电 影 放 映 机 如 果 说, 张 宝 全 对 数 字 放 映 技 术 的 推 广 是 出 于 商 人 的 嗅 觉, 那 他 准 备 自 己 的 电 影 作 品 就 完 全 是 出 于 对 艺 术 的 追 求 他 的 下 一 个 目 标 是 把 自 己 的 文 学 作 品 天 命 搬 上 荧 屏 路 与 规 则 只 是 为 胆 怯 和 懦 弱 的 人 设 定 的 当 四 面 八 方 的 风 袭 来 的 时 候, 只 有 勇 敢 上 路 的 人, 才 能 体 会 到 生 命 中 最 深 沉 的 感 动 与 领 悟 而 穿 越 了 这 样 的 风 的 灵 魂, 必 然 能 够 直 面 世 界 的 真 相, 在 那 里, 生 命 将 焕 发 出 无 法 言 喻 的 尊 严 和 光 芒 张 宝 全 在 给 妻 子 王 秋 扬 的 第 一 本 书 的 序 中 这 样 写 道 30 31

17 Pecial attention 热 点 关 注 直 击 城 镇 化 尽 管 房 地 产 调 控 政 策 毋 庸 置 疑 地 持 续 进 2013 年, 但 近 期 逐 渐 走 高 的 房 市 表 明 本 轮 调 控 政 策 的 影 响 已 经 见 底 根 据 十 八 大 报 告 对 新 型 城 镇 化 的 安 排, 与 房 地 产 密 切 相 关 的 城 镇 化 不 但 将 成 为 中 国 经 济 未 来 发 展 的 核 心 主 题, 也 将 引 领 中 国 地 产 的 新 格 局 让 大 家 对 房 地 产 市 场 表 现 有 了 更 多 的 期 待 新 型 城 镇 化 将 为 房 企 带 来 什 么 样 的 机 遇 和 挑 战? 房 地 产 行 业 能 否 成 功 转 型 升 级? 中 国 地 产 总 裁 十 八 期 杂 志 邀 请 众 多 专 家 学 者 以 及 房 地 产 企 业 高 层 管 理 者, 就 中 国 房 地 产 市 场 发 展 趋 势 以 及 新 型 城 镇 化 的 发 展 情 况 进 行 探 讨 与 展 望 32 33

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19 Pecial attention 热 点 关 注 许 仰 东 : 城 镇 化 舞 动 中 国 新 地 产? 我 国 提 出 新 型 城 镇 化 发 展 规 划 后, 中 国 房 地 产 业 是 否 面 临 新 的 机 会? 著 名 房 地 产 专 家 上 海 中 凯 房 地 产 开 发 管 理 有 限 公 司 董 事 长 许 仰 东 日 前 接 受 中 国 地 产 总 裁 杂 志 记 者 采 访, 对 城 镇 化 与 地 产 业 的 关 系 进 行 了 解 读, 并 对 中 国 房 地 产 行 业 的 未 来 发 展 走 势 进 行 了 预 测 一 个 历 史 命 题, 是 否 是 一 个 地 产 时 代? 中 国 地 产 总 裁 : 文 本 刊 记 者 王 策 未 来 10 年, 我 国 将 新 增 城 镇 人 口 近 4 亿 这 自 然 与 房 地 产 业 有 关, 但 不 能 把 新 型 城 镇 化 等 同 于 新 地 产 化 因 为 城 镇 化 实 际 上 是 与 工 业 化 信 息 化 农 业 现 代 化 四 位 一 体 的 系 统 工 程 镇 化 命 题, 是 否 成 为 中 国 房 地 产 企 业 的 历 史 时 代, 还 有 待 观 察 城 镇 化 之 路, 是 否 是 地 产 转 型 之 路? 中 国 地 产 总 裁 : 许 仰 东 : 城 镇 化 并 不 是 简 单 的 农 村 人 口 变 城 市 人 口 如 何 迁 移 涉 及 许 多 新 的 问 题 中 国 城 镇 化 之 路 上, 有 五 个 值 得 关 注 问 题 第 一, 经 济 体 制 改 革 目 标 是 依 靠 非 个 有 经 济 推 动 中 国 经 济 转 型, 正 常 说 需 要 包 含 消 除 城 镇 内 部 的 二 元 结 构 ; 第 二, 城 镇 化 要 与 促 进 创 新 和 升 级 提 升 工 业 效 率 为 服 务 业 打 开 空 间 相 结 合 ; 第 三, 粮 食 安 全 问 题 离 不 开 农 业 现 代 化 ; 第 四, 加 快 城 镇 化 离 不 开 房 地 产 业 健 康 发 展 ; 第 五, 既 要 重 视 中 小 城 市 和 小 城 镇 建 设, 也 要 重 视 培 育 新 的 城 市 群, 理 解 了 这 些, 就 能 寻 找 到 中 国 房 地 产 并 不 是 所 有 房 企 都 到 2800 个 县 级 市 去 扬 市 场 供 需 失 衡 中 国 人 居 家 传 统 未 来 支 点, 就 能 理 解 未 来 中 国 房 地 产 开 发, 是 分 能 级 分 层 次, 依 旧 需 要 观 念 三 者 密 切 相 关 随 着 新 城 镇 国 家 许 仰 东 : 城 镇 化 从 理 论 数 据 结 构 的 变 化 按 照 房 企 特 点 进 行 调 整 计 划 的 实 施, 中 国 房 地 产 业 的 发 展 面 上 提 出, 未 来 10 年, 我 国 将 新 增 城 镇 人 口 近 4 亿 这 自 然 与 房 地 产 业 有 中 国 地 产 总 裁 : 未 来 十 年, 是 地 产 黄 金 还 是 临 前 所 未 有 的 机 会, 但 这 种 机 会 不 会 是 平 均 化 的 共 享 格 局 关 我 想, 我 们 不 能 把 新 型 城 镇 化 等 许 仰 东 : 中 国 房 地 产 未 来 10 年 不 白 金 十 年? 中 国 地 产 总 裁 : 同 于 新 地 产 化 城 镇 化 实 际 上 同 工 业 化 信 息 化 农 业 现 代 化 四 位 一 体 的 系 统 工 程, 但 其 路 径 上 给 予 了 中 国 房 地 产 四 个 思 考 : 第 一 是 人 口 迁 移 首 先 涉 及 许 仰 东 : 我 国 现 有 6 万 家 房 地 产 开 发 企 业, 分 布 在 180 个 地 级 市 1 万 个 乡 镇, 点 多 面 广 但 房 地 产 业 的 资 本 依 旧 重 点 布 局 于 一 二 线 市 场 会 是 一 线 城 市 抢 利 润, 二 线 城 市 抢 流 量 的 时 代 第 一, 新 的 城 市 群 建 设, 不 是 简 单 地 每 个 城 市 搞 新 区, 一 定 有 轻 有 重, 这 要 选 择, 也 有 机 遇 中 国 地 产 总 裁 : 许 仰 东 : 我 认 为 中 国 房 地 产 业 在 未 来 十 年 将 会 发 生 四 个 转 变, 第 一 是 产 业 平 均 利 润 率 会 下 降, 房 地 产 会 回 到 居 住, 这 自 然 是 个 房 产 领 域 的 事 ; 第 二 是 传 统 的 一 二 线 市 场 抢 地 抢 利 的 格 局 会 转 型, 多 年 来 对 三 四 线 城 市 的 房 地 产 争 议, 或 许 会 发 生 革 命 性 变 化 ; 第 三 是 房 地 产 服 务 国 家 计 划 及 自 身 发 展 如 何 协 调 是 个 新 命 题 ; 第 四 是 房 产 企 业 生 产 方 式 会 发 生 新 的 变 化 目 前 中 国 房 地 产 业 依 旧 以 核 心 城 市 的 开 发 赢 利 为 主 体, 特 别 是 中 国 品 牌 房 企 对 三 四 线 城 市 有 许 多 不 适 应 性 和 观 念 误 区, 理 性 地 说, 仍 没 有 做 好 进 入 中 国 城 镇 化 开 发 的 思 想 准 备 技 术 准 备 及 运 行 准 备 因 此, 城 镇 化 与 房 地 产 的 命 题 目 前 仍 处 于 第 二, 围 绕 城 镇 化, 有 些 是 有 牵 动 作 用 的 城 市 存 在 机 遇, 如 目 前 城 市 化 率 低 于 50% 的 一 些 区 域 主 流 城 市 存 着 巨 大 空 间, 像 西 安 昆 明 南 通 重 庆 福 州 等 城 市 第 三, 是 2800 个 县 级 城 市, 成 为 房 地 产 投 资 的 基 本 细 胞 和 基 础 许 仰 东 : 我 觉 得 机 械 地 把 房 地 产 划 分 成 黄 金 和 白 金 是 不 科 学 的 中 国 房 地 产 业 前 十 年 是 粗 犷 型 胆 量 型 政 策 型 的 十 年, 由 于 发 展 过 程 的 外 界 变 数, 确 实 驱 动 了 整 个 房 地 产 业 偏 高 的 产 业 利 润 而 后 十 年, 更 会 强 调 精 细 型 管 理 型 产 品 型 的 发 展 格 局 归 到 一 个 相 对 比 较 正 常 的 产 业 状 态 ; 第 二 是 企 业 走 势 发 生 变 化, 大 企 业 的 市 场 占 有 份 额 会 提 高, 中 小 企 业 的 市 场 空 间 会 被 挤 压 ; 第 三 是 一 二 线 市 场 竞 争 激 烈, 三 四 线 城 市 间 的 区 域 差 异 拉 大 ; 第 四 是 房 地 产 业 逐 步 转 型 成 更 求 产 品 更 重 精 细 更 讲 管 理 的 一 个 中 国 地 产 总 裁 : 概 念 期 观 察 期 一 个 伟 大 的 城 因 此, 所 谓 房 地 产 结 构 性 变 化, 房 地 产 价 值 居 高 不 下, 与 土 地 成 本 上 新 时 代 36 37

20 Pecial attention 热 点 关 注 厘 清 新 型 城 镇 化 认 识 误 区 拉 动 投 资 对 此, 我 认 为, 尽 管 城 镇 化 可 以 在 一 定 程 度 上 扩 大 内 需 拉 动 投 资, 可 城 镇 化 的 重 点 不 应 该 是 拉 动 投 资 和 文 吴 其 伦 扩 大 内 需, 而 应 该 是 中 国 农 业 产 业 的 全 面 升 级 和 农 村 经 济 的 崛 起 因 为, 一 旦 以 扩 大 投 资 拉 动 内 需 为 目 标 来 推 进 城 镇 化, 各 地 势 必 会 在 加 大 基 础 建 设 投 资 提 振 农 民 消 费 积 极 性 上 大 做 文 章, 却 不 可 避 免 地 忽 视 农 业 产 业 全 面 升 级 这 样, 不 仅 将 偏 离 城 镇 化 的 应 有 发 展 方 向, 也 将 偏 离 农 村 经 济 转 型 升 级 这 一 核 心 战 略 目 标 新 型 城 镇 化 的 驱 动 力 量 是 农 业 经 济 产 业 升 级 所 涉 及 的 各 类 主 体, 包 括 地 方 政 府 现 代 农 业 企 业 及 上 下 游 产 业 企 业 服 务 业 企 业 等, 房 地 产 企 业 充 其 量 只 能 算 是 配 套 服 务 商 而 已 因 此, 新 型 城 镇 化 不 会 助 推 房 地 产 业 发 展 2012 年 中 央 经 济 工 作 会 议 明 确 标 识 将 积 极 稳 妥 推 进 城 镇 化, 将 着 力 提 高 城 镇 化 质 量 作 为 2013 年 经 济 工 作 的 主 要 任 务 之 一 会 议 指 出, 城 镇 化 是 我 国 现 代 化 建 设 的 历 史 任 务, 也 是 扩 大 内 需 的 最 大 潜 力 所 在, 要 围 绕 提 高 城 镇 化 质 量, 因 势 利 导 趋 利 避 害, 积 极 引 导 城 镇 化 健 康 发 展 此 消 息 一 出, 舆 论 界 众 说 纷 纭, 其 间 不 乏 真 知 灼 见, 却 也 存 在 诸 多 误 区 误 区 一 : 新 型 城 镇 化 的 本 质 是 小 城 市 化 有 人 认 为 新 型 城 镇 化 是 以 乡 镇 企 业 和 小 城 镇 为 依 托, 实 现 农 村 人 口 由 第 一 产 业 向 二 三 产 业 的 职 业 转 换, 这 与 城 市 化 的 农 业 人 口 转 化 为 非 农 业 人 口, 并 向 城 市 集 中 的 聚 集 没 有 区 别, 只 不 过 规 模 小 而 已, 可 以 将 新 型 城 镇 化 理 解 为 小 城 市 化 这 种 观 点 实 在 不 敢 苟 同, 我 认 为 新 型 城 镇 化 是 中 国 农 业 经 济 转 型 产 业 全 面 升 级 所 带 动 的 城 镇 化, 而 不 是 小 城 市 化 首 先, 从 驱 动 力 量 来 看, 新 型 城 镇 化 依 靠 大 型 农 业 及 相 关 产 业 企 业, 而 城 市 化 依 靠 工 商 业 服 务 业 房 地 产 及 相 关 产 业 企 业 其 次, 从 农 民 身 份 转 变 方 式 来 看, 城 市 化 过 程 中, 农 民 通 过 进 城 务 工 成 为 工 人, 而 在 新 型 城 镇 化 过 程 中, 农 民 还 是 从 事 自 己 熟 悉 的 农 业, 只 不 过 其 身 份 由 原 本 的 自 己 耕 种 的 农 民 转 变 成 为 农 业 生 产 的 产 业 工 人 而 已 第 三, 从 发 展 目 标 来 看, 城 市 化 是 实 现 工 业 商 业 服 务 业 的 提 升, 而 新 型 城 镇 化 则 是 实 现 农 业 经 济 转 型 升 级 误 区 二 : 新 型 城 镇 化 的 核 心 是 农 民 进 城 有 人 认 为, 新 型 城 镇 化 的 核 心 就 是 农 民 进 城, 就 是 将 进 城 务 工 经 商 的 农 民 转 化 为 真 正 的 城 市 居 民, 不 仅 为 工 业 化 提 供 人 力 资 源, 而 且 将 不 断 扩 大 市 场 需 求, 为 经 济 增 长 提 供 新 的 动 力 在 我 看 来, 新 型 城 镇 化 的 核 心 应 该 是 农 业 产 业 全 面 升 级 首 先, 目 前 绝 大 多 数 城 镇 的 发 展 还 相 当 落 后, 其 具 体 表 现 为 规 模 小 规 划 落 后 城 镇 面 貌 陈 旧 非 农 产 业 匮 乏 农 业 生 产 力 落 后 等, 若 新 型 城 镇 化 以 农 民 进 城 为 核 心, 势 必 会 令 农 民 陷 入 无 房 可 住 无 业 可 为 无 钱 可 赚 的 窘 境 其 次, 十 八 大 报 告 指 出, 城 镇 化 不 是 简 单 的 人 口 比 例 增 加 和 城 市 面 积 扩 张, 更 重 要 的 是 实 现 产 业 结 构 就 业 方 式 人 居 环 境 社 会 保 障 等 一 系 列 由 乡 到 城 的 重 要 转 变 由 此 可 见, 新 型 城 镇 化 不 应 以 农 民 进 城 为 核 心, 而 是 农 业 产 业 结 构 的 调 整 误 区 三 : 新 型 城 镇 化 的 重 点 是 扩 大 内 需 拉 动 投 资 数 据 显 示, 未 来 10 年 新 增 城 镇 人 口 将 达 到 4 亿 左 右, 能 够 增 加 40 万 亿 元 的 投 资 需 求 ; 如 果 在 未 来 十 年 中 国 的 城 镇 人 口 比 重 能 上 升 到 2/3, 年 均 社 会 消 费 额 可 以 从 目 前 的 10 万 亿 元 增 加 到 20 万 亿 元 因 此, 有 人 认 为, 新 型 城 镇 化 的 重 点 是 扩 大 内 需 误 区 四 : 新 型 城 镇 化 的 结 果 是 助 力 房 地 产 业 发 展 有 人 说, 新 型 城 镇 化 的 结 果 是 助 力 房 地 产 业, 甚 至 有 人 声 称 城 镇 化 战 略 意 味 着 中 国 依 然 是 视 房 地 产 业 为 支 柱 产 业 这 个 观 点 同 样 可 笑 首 先, 新 型 城 镇 化 发 展 与 房 地 产 关 系 不 大 新 型 城 镇 化 的 驱 动 力 量 是 农 业 经 济 产 业 升 级 所 涉 及 的 各 类 主 体, 包 括 地 方 政 府 现 代 农 业 企 业 及 上 下 游 产 业 企 业 服 务 业 企 业 等, 房 地 产 企 业 充 其 量 只 能 算 是 配 套 服 务 商 而 已 因 此, 新 型 城 镇 化 不 会 助 推 房 地 产 业 发 展 其 次, 在 以 往 城 市 化 发 展 过 程 中, 已 经 过 度 房 地 产 化, 各 地 房 价 泡 沫 大 量 堆 积, 在 很 大 程 度 上 抬 高 了 民 众 生 活 成 本 和 商 家 的 生 产 经 营 成 本, 已 经 损 害 了 大 多 数 人 的 利 益 同 时, 也 导 致 地 方 政 府 深 陷 土 地 财 政 之 中, 盲 目 超 前 规 划, 大 力 发 展 房 地 产 业, 造 成 产 业 发 展 失 衡, 虚 拟 经 济 泡 沫 化, 投 机 之 风 愈 演 愈 烈 在 推 进 城 镇 化 的 过 程 中, 政 府 一 定 会 严 加 防 范, 不 会 走 城 市 化 老 路, 绝 不 会 依 靠 房 地 产 业 来 推 动 新 型 城 镇 化 第 三, 如 果 新 型 城 镇 化 寄 希 望 于 房 地 产 业 来 拉 动, 就 注 定 会 失 败 支 撑 理 由 在 于 : 一 是 城 镇 不 具 备 外 来 人 口 吸 附 能 力, 只 能 依 靠 农 民 转 市 民, 城 镇 商 品 房 市 场 不 会 兴 盛 ; 二 是 农 民 都 有 住 宅, 城 镇 化 过 程 中 农 民 不 会 花 钱 买 房, 绝 大 多 数 是 通 过 动 迁 补 偿 获 得 住 房, 城 镇 房 地 产 交 易 不 会 兴 盛 ; 三 是 脱 离 开 农 业 产 业 升 级 的 城 镇 化 不 利 于 农 民 获 取 长 久 收 益, 一 定 是 不 成 功 的 误 区 五 : 城 镇 化 将 助 推 房 价 上 涨 有 人 认 为, 新 型 城 镇 化 将 助 推 房 价 上 涨 对 此, 我 以 为, 新 型 城 镇 化 不 会 助 推 房 价 上 涨 首 先, 新 型 城 镇 化 过 程 中, 农 民 获 得 住 房 的 方 式 不 是 通 过 购 买, 绝 大 多 数 是 通 过 拆 迁 安 置 和 土 地 补 偿 加 之, 农 民 都 有 住 房, 欲 令 农 民 住 进 城 镇, 为 其 提 供 满 足 不 低 于 原 本 住 房 标 准 的 住 房 是 最 基 本 的, 而 这 些 住 房 只 能 是 需 要 农 民 土 地 的 企 业 提 供, 其 价 值 很 难 显 化 为 价 格 其 次, 房 价 上 涨 将 在 很 大 程 度 上 加 重 进 入 城 镇 农 民 的 生 活 负 担, 将 会 在 很 大 程 度 上 引 起 农 民 不 满, 激 化 社 会 矛 盾, 从 而 影 响 新 型 城 镇 化 进 程 第 三, 城 镇 对 于 外 来 人 口 的 吸 附 能 力 不 足, 商 品 房 市 场 需 求 普 遍 偏 低 目 前, 绝 大 多 数 城 镇 工 业 基 础 薄 弱, 农 业 生 产 力 落 后, 对 于 外 来 人 口 的 吸 附 能 力 普 遍 偏 低, 商 品 房 需 求 也 严 重 不 足, 房 价 没 有 上 涨 动 能 第 四, 由 于 需 求 难 以 持 续 增 加, 城 镇 住 房 难 有 较 大 的 升 值 空 间, 且 不 会 快 速 上 涨 这 样, 城 镇 住 房 难 以 激 发 投 资 客 的 投 资 欲 望, 缺 少 投 资 拉 动 的 商 品 房 市 场, 价 格 上 涨 是 不 太 可 能 的 第 五, 新 型 城 镇 化 是 通 过 土 地 集 约 化, 实 现 农 业 生 产 专 业 化 规 模 化 现 代 化, 从 而 进 一 步 推 动 农 民 市 民 化 在 土 地 集 约 过 程 中, 农 民 的 一 部 分 土 地 将 用 来 建 设 城 镇 住 宅, 而 建 设 主 体 是 大 型 农 业 企 业 及 相 关 产 业 企 业 因 此, 城 镇 住 宅 用 地 不 需 要 采 用 招 拍 挂, 土 地 价 格 不 会 被 推 高, 房 价 也 就 不 会 被 推 高 38 39

21 Pecial attention 热 点 关 注 突 出 新 型 城 镇 化 之 新 文 陈 殿 臣 周 智 超 多 年 的 调 控 使 得 市 场 出 现 观 望 的 态 度, 但 观 望 并 不 能 消 灭 刚 需 当 刚 需 积 累 到 一 定 程 度 还 是 会 爆 发, 加 上 城 镇 化 的 利 好, 房 地 产 市 场 仍 然 大 有 可 为 的 人 以 北 京 为 例, 一 月 份 出 现 了 二 十 六 天 雾 霾 天, 仅 有 五 天 空 气 质 量 良 好 无 论 是 从 自 然 环 境 方 面 考 虑, 亦 或 是 从 社 会 环 境 方 面 考 虑, 新 型 城 镇 化 的 发 展 决 不 能 走 老 路 子 不 难 看 出, 城 镇 化 的 重 点 将 会 是 三 四 线 城 市 的 城 镇 化 三 四 线 城 市 的 流 动 人 口 有 限, 需 求 主 要 是 当 地 人 口 的 需 求 从 这 个 角 度 看, 更 多 的 是 升 级 换 代 的 需 要, 或 者 是 外 出 务 工 人 员 的 回 乡 置 业 需 求, 这 些 是 城 镇 化 过 程 中 的 刚 需, 对 房 地 产 行 业 是 有 推 动 作 用 的 但 是 这 个 运 动 会 在 十 年 左 右 完 成, 所 以, 房 地 产 要 利 用 好 这 个 时 间 段 这 正 是 所 谓 的 机 遇 虽 然 面 对 机 遇, 但 要 想 避 免 走 老 路, 无 论 是 政 府 还 是 房 企 都 要 慎 重 首 先, 前 三 十 年 城 镇 化 的 历 史 在 侧, 粗 放 的 增 长 方 式 难 以 为 继, 在 对 土 地 资 源 的 利 用 上, 要 慎 之 又 慎 且 不 说 土 地 资 源 是 发 展 房 地 产 行 业 的 根 本 所 在, 其 本 身 就 是 稀 缺 资 源 所 以, 规 划 就 显 得 很 重 要 无 论 是 从 政 府 层 面 还 是 从 企 业 自 身 角 度 看, 都 是 如 此 从 政 府 的 角 度 看, 政 府 在 做 全 局 规 划 时, 要 从 当 时 当 地 的 实 际 出 发, 规 划 好 产 业 的 整 体 布 局 现 实 中 先 拆 迁 后 规 划 的 例 子 不 胜 枚 举, 结 果 是 导 致 了 人 力 物 力 的 大 量 浪 费 如 果 政 府 能 够 在 前 期 做 好 规 划, 这 些 不 必 要 的 浪 费 都 是 可 以 避 免 的 因 为 相 对 于 企 业 来 说, 政 府 才 是 最 大 的 规 划 商, 做 好 产 业 规 划 以 实 现 一 定 区 域 内 的 自 我 循 环 是 进 行 规 划 的 最 终 目 的 而 从 企 业 自 身 来 说, 房 企 应 该 走 多 元 化 路 线, 服 从 政 府 的 整 体 规 划, 搞 清 楚 当 地 区 域 发 展 的 定 位, 也 就 是 城 市 规 划 中 一 二 三 产 业 的 定 位, 这 样 才 能 避 免 与 政 府 规 划 的 背 道 而 驰 在 新 型 城 镇 化 的 过 程 中, 房 地 产 企 业 并 非 是 单 纯 的 建 筑 商, 而 是 区 域 协 调 建 设 的 规 划 者 上 有 国 家 城 镇 化 的 布 局, 下 有 悄 然 进 行 的 行 业 并 购, 中 小 房 企 更 需 要 谨 慎 为 之 从 各 大 房 企 2012 年 的 年 报 看, 共 有 数 十 家 年 销 售 额 超 过 百 亿 的 房 企, 其 中 包 括 三 家 千 亿 企 业, 而 这 些 超 过 百 亿 房 企 的 销 售 收 入 占 整 个 行 业 销 售 额 的 26% 左 右 虽 然 大 房 企 很 容 易 形 成 垄 断, 但 绝 对 的 垄 断 并 不 会 出 现, 中 小 房 企 仍 然 有 生 存 之 道 最 近 的 房 地 产 市 场 很 不 平 静, 纵 观 过 去 30 多 年 进 行 的 城 镇 化, 动 产 业 的 发 展 造 就 出 相 应 的 就 业 岗 位, 满 足 失 地 农 民 拥 有 持 续 收 入 的 需 求 同 时, 就 地 转 移 部 分 劳 动 力, 实 现 农 民 工 的 就 地 安 置, 减 轻 困 扰 一 线 城 市 的 大 城 市 病 只 有 这 样 的 城 镇 化 才 会 收 获 喜 闻 乐 见 的 效 果, 才 是 成 功 的 城 镇 化 而 要 想 让 农 民 变 为 真 正 的 市 民, 仅 仅 解 决 就 业 问 题 还 远 远 不 够, 更 需 要 医 疗 社 保 和 子 女 教 育 问 题 作 为 配 套 政 策 的 逐 步 完 善 这 些 对 国 家 来 说 是 一 个 沉 重 的 负 担, 从 目 前 我 国 的 综 合 实 力 来 看, 并 不 具 备 这 个 能 力 所 以, 城 镇 化 之 路 可 谓 是 路 漫 漫 而 修 远 国 五 条 和 各 地 细 则 的 出 台, 新 任 领 导 层 力 推 的 城 镇 化, 都 和 已 经 进 行 了 多 年 调 控 的 房 地 产 市 场 有 直 接 联 系 虽 然 在 调 控 的 高 压 下, 房 价 暴 涨 的 局 面 并 没 有 出 现, 但 稍 一 放 松 市 场 便 会 出 现 反 弹 的 现 象 还 是 足 以 说 明 刚 需 的 存 在 多 年 的 调 控 使 得 市 场 出 现 观 望 的 态 度, 但 观 望 并 不 能 消 灭 刚 需 当 刚 需 积 累 到 一 定 程 度 还 是 会 爆 发, 加 上 城 镇 化 的 利 好, 房 地 产 市 场 仍 然 大 有 可 为 很 大 程 度 上 只 是 为 了 集 约 利 用 土 地, 将 农 民 赶 上 楼, 然 后 进 行 土 地 的 招 拍 挂 这 样 的 方 式 虽 然 带 来 了 行 业 的 发 展, 但 同 时 也 带 来 了 很 多 隐 患, 农 民 既 失 去 了 赖 以 生 存 的 土 地, 又 没 有 办 法 在 城 市 之 中 找 到 新 的 谋 生 之 道, 社 会 问 题 丛 生 新 型 城 镇 化 要 避 免 这 样 的 现 象 发 生, 就 不 能 简 单 地 以 集 约 利 用 土 地 为 出 发 点 只 有 以 产 业 带 动 解 决 就 业 方 式 根 本 转 变 的 城 镇 化 才 是 新 型 城 镇 化, 这 样 的 城 镇 化 才 是 有 价 值 的 城 镇 化 从 农 村 人 到 城 市 人 转 变 的 核 心 在 于 生 活 和 工 作 方 式 的 根 本 变 化 如 果 只 是 将 农 民 赶 上 楼, 这 就 是 失 败 的 城 镇 化, 而 且 很 容 易 造 成 房 吃 人 现 象 所 谓 房 吃 人 也 绝 非 危 言 耸 听, 因 为 拆 迁 一 夜 暴 富 的 农 民, 并 没 有 顺 利 地 变 为 市 民 作 为 农 民, 他 们 失 去 了 耕 种 的 土 地, 作 为 市 民, 却 没 有 在 城 市 中 生 存 的 技 能, 只 能 坐 吃 山 空, 带 来 新 的 社 会 问 题 因 此, 城 镇 化 一 定 要 有 产 业 的 带 中 小 房 企 的 生 存 之 道 与 大 房 企 相 比, 中 小 房 企 虽 然 不 具 备 资 金 优 势, 但 多 是 土 生 土 长 的 企 业, 贴 近 当 地 的 生 活, 走 独 具 特 色 专 而 精 的 道 路 实 乃 上 策 同 时, 中 小 房 企 必 须 苦 练 内 功 面 对 机 遇, 要 保 持 足 够 的 冷 静, 要 量 力 而 行, 切 忌 贪 功 冒 进 与 大 房 企 相 比, 中 小 房 企 并 不 具 备 融 资 优 势, 所 以 更 要 保 持 自 身 资 金 链 的 健 康, 当 前 贪 图 冒 进, 或 者 是 盲 目 追 求 商 业 业 态 而 不 从 实 际 情 况 出 发, 导 致 企 业 资 金 链 断 裂 的 企 业 不 在 少 数 为 了 保 证 资 金 链 的 安 全, 长 期 持 有 部 分 物 业 不 失 为 一 种 好 方 法 总 的 来 看, 中 国 的 房 地 产 市 场 在 城 镇 化 的 推 动 下, 仍 然 有 十 数 年 的 好 日 子 可 以 过, 虽 然 大 房 企 来 势 汹 汹, 但 中 小 房 企 仍 然 具 有 难 以 替 代 的 优 势 新 型 城 镇 化 突 出 的 是 新, 中 小 房 企 在 积 极 参 与 城 镇 化 的 过 程 中, 只 要 善 于 跟 着 规 划 走, 就 能 在 城 镇 化 的 大 潮 中 分 得 一 杯 羹 城 镇 化 之 路 漫 漫 而 修 远 现 在 的 房 地 产 市 场, 最 火 的 词 语 莫 过 于 城 镇 化 甚 至 不 少 专 家 已 经 开 始 摇 旗 呐 喊, 认 为 这 是 拯 救 房 地 产 行 业 于 水 火 的 灵 丹 妙 药 但 我 认 为, 市 场 的 反 应 过 于 乐 观 首 先, 城 镇 化 并 非 新 名 词, 从 改 革 开 放 至 今, 已 经 进 行 了 30 余 年 现 行 的 城 镇 化 有 两 种 定 义 方 式 : 第 一 种 是 以 户 籍 人 口 为 统 计 标 准 ; 另 一 种 与 户 籍 无 关, 是 以 城 市 的 常 住 人 口 为 依 据 新 型 城 镇 化 中 的 房 地 产 房 产 行 业 承 担 着 城 镇 化 过 程 中 完 成 基 础 设 施 建 设 的 重 要 任 务 在 土 地 红 利 支 撑 的 年 代, 只 要 是 跟 房 地 产 沾 边 的 行 业, 都 能 赚 的 盆 满 钵 满, 但 同 时, 我 们 的 社 会 也 承 受 着 这 种 粗 暴 增 长 方 式 带 来 的 恶 果 大 城 市 中 不 断 恶 化 的 环 境, 难 以 为 继 的 生 态 等 等, 都 刺 痛 着 生 活 在 城 市 中 40 41

22 Pecial attention 热 点 关 注 城 镇 化 背 景 下 商 业 地 产 的 危 与 机 文 陈 栋 伟 新 型 城 镇 化 背 景 下, 引 导 商 业 地 产 理 性 投 资, 探 索 区 域 商 业 镇 区 商 业 主 题 商 业 的 可 持 续 发 展 新 模 式, 探 索 实 体 商 业 与 电 商 融 合 的 园 区 商 业 模 式, 探 索 商 业 地 产 人 才 的 培 养 模 式, 发 展 新 的 商 业 要 素, 推 动 商 业 地 产 的 持 续 发 展, 既 是 商 业 地 产 行 业 的 责 任, 也 是 政 府 和 社 会 的 责 任 十 八 大 报 告 指 出 : 坚 持 走 中 国 特 色 新 型 工 业 化 信 息 化 城 镇 化 农 业 现 代 化 道 路, 推 动 信 息 化 和 工 业 化 深 度 融 合 工 业 化 和 城 镇 化 良 性 互 动 城 镇 化 和 农 业 现 代 化 相 互 协 调, 促 进 工 业 化 信 息 化 城 镇 化 农 业 现 代 化 同 步 发 展 中 央 经 济 工 作 会 议 提 出 的 2013 年 经 济 工 作 主 要 任 务, 则 又 包 含 积 极 稳 妥 推 进 城 镇 化, 着 力 提 高 城 镇 化 质 量 据 国 家 统 计 局 2012 年 发 布 的 报 告 显 示,2011 年 我 国 的 城 镇 化 率 已 达 51.27%, 相 当 于 从 2002 年 起 的 十 年 间, 我 国 城 镇 化 率 以 年 均 1.35% 的 速 度 发 展, 城 镇 人 口 年 均 增 长 2096 万, 这 是 最 大 规 模 的 造 城 进 城 驻 城 和 融 城 运 动 ; 对 于 每 年 新 增 的 城 镇 人 口, 除 居 住, 衣 食 行 等 都 需 依 靠 配 套 商 业 来 解 决 但 10 年 间, 伴 随 着 城 镇 化 的 演 进, 却 并 未 探 索 出 适 宜 的 商 业 模 式 来 处 理 好 进 城 人 口 的 配 套 消 费 问 题, 以 至 很 多 城 市 新 区 和 新 兴 城 镇 至 今 生 活 氛 围 欠 缺 居 住 条 件 仍 不 能 满 足 基 本 要 求 如 何 满 足 目 前 生 活 氛 围 欠 缺 居 住 条 件 不 理 想 的 这 部 分 城 市 新 区 和 新 兴 城 镇 的 消 费 需 求, 并 确 保 年 均 2000 万 新 增 城 镇 人 口 的 生 活 质 量, 促 进 新 政 策 实 施 和 推 动 城 镇 化, 对 商 业 地 产 行 业 来 说 既 是 前 所 未 有 的 机 遇, 也 是 从 未 遭 遇 的 挑 战 新 环 境 下, 遵 循 商 业 规 律, 探 索 城 镇 化 背 景 下 的 商 业 发 展 之 路, 是 商 业 地 产 行 业 必 须 应 对 的 主 要 任 务 之 一 城 镇 化 与 新 型 城 镇 化 城 镇 化 是 指 人 口 向 城 镇 集 中 的 过 程, 表 现 为 城 镇 数 目 增 多 和 城 市 人 口 规 模 扩 大 新 型 城 镇 化 的 新 则 是 由 过 去 片 面 注 重 追 求 城 市 规 模 和 空 间 扩 张, 改 变 为 以 提 升 城 市 的 文 化 公 共 服 务 等 内 涵 为 中 心, 真 正 使 城 镇 成 为 具 有 较 高 品 质 的 宜 商 宜 居 之 所 新 型 城 镇 化 强 调 城 市 群 及 城 乡 协 调 发 展, 未 来 的 人 口 流 向 将 由 向 大 城 市 单 一 集 中 转 向 与 小 城 镇 协 调 发 展, 由 于 交 通 条 件 改 善 户 籍 制 度 放 松 农 村 工 业 化 进 程 加 快 等 原 因, 当 区 域 中 心 城 市 达 到 一 定 规 模 并 足 以 带 动 周 边 区 域 时, 周 边 县 镇 将 进 入 加 速 发 展 期 新 型 城 镇 化 需 要 更 广 泛 的 经 济 体 制 改 革 加 以 配 合, 改 善 经 济 和 市 场 的 供 给 能 力, 具 体 领 域 包 括 财 税 改 革 鼓 励 民 间 投 资 增 加 竞 争 破 除 垄 断, 控 制 房 地 产 价 格, 改 变 基 建 融 资 方 式 等 从 对 宏 观 经 济 的 影 响 来 看, 随 着 新 型 城 镇 化 政 策 的 落 实, 中 国 经 济 将 出 现 深 刻 的 转 型 新 型 城 镇 化 的 核 心 仍 是 将 农 村 人 口 转 移 到 城 镇, 实 现 农 业 的 规 模 效 益, 实 现 产 业 的 集 聚 效 益, 使 新 增 城 镇 居 民 安 居 乐 业, 从 而 提 高 区 域 消 费 能 力, 促 进 商 业 的 持 续 发 展 而 商 业 地 产 此 时 的 功 能 是 促 进 产 业 聚 集 和 升 级 组 构 城 镇 骨 架 完 善 城 镇 配 套 实 现 城 镇 功 能 提 升 城 镇 生 活 品 质, 保 障 农 村 人 口 在 进 城 和 驻 城 的 基 础 上, 真 正 融 入 城 镇 生 活 新 背 景 下 的 商 业 趋 势 新 型 城 镇 化 提 升 了 人 口 集 聚 度, 所 带 来 的 城 镇 有 序 扩 张 城 市 聚 集 大 城 市 卫 星 城 出 现 和 数 量 增 加, 以 及 神 经 元 式 的 区 域 人 口 聚 集, 使 特 定 区 域 的 消 费 能 力 提 升 消 费 需 求 增 加, 这 就 要 求 区 域 型 商 业 在 集 合 度 业 态 丰 富 性 商 业 总 体 量 和 配 套 商 业 体 量 方 面 必 须 达 到 或 超 过 一 定 的 量, 才 能 满 足 潜 在 需 求 在 零 售 商 业 方 面, 近 几 年 来 电 商 的 飞 速 发 展, 尤 其 如 淘 宝 2012 年 1 万 亿 的 交 易 额, 切 割 了 部 分 中 低 端 消 费 市 场, 对 零 售 商 业 的 发 展 形 成 巨 大 的 挑 战, 也 为 商 业 业 态 和 城 市 商 业 格 局 的 发 展 提 出 了 新 的 要 求 未 来 几 年, 城 镇 化 的 推 进 将 扩 展 城 市 的 地 缘 边 界, 增 加 城 市 有 效 潜 在 消 费 者 数 量, 城 市 核 心 商 圈 必 须 调 节 业 态 比 例 丰 富 业 态 和 品 牌 种 类 提 升 商 圈 质 量 适 当 增 加 特 色 主 题 商 业 和 中 高 档 次 商 业 比 例, 才 能 增 强 商 圈 的 聚 客 能 力 和 商 业 辐 射 能 力, 保 持 其 在 城 市 商 业 体 系 中 的 地 位 这 样 的 商 业 环 境, 首 先 在 一 定 程 度 上 扩 大 了 主 题 商 业 和 体 验 式 商 业 的 市 场 需 求, 为 这 两 类 商 业 的 发 展 提 供 了 一 次 再 整 合 再 提 升 的 机 会 ; 其 次 是 与 城 市 发 展 水 平 相 符 的 购 物 中 心, 城 市 发 展, 经 济 水 平 提 升, 带 来 了 综 合 消 费 需 求 的 升 级, 在 一 些 原 本 不 适 合 购 物 中 心 生 存 或 者 生 存 环 境 不 佳 的 城 市, 为 购 物 中 心 的 建 设 和 运 营 带 来 了 契 机 另 一 方 面, 在 未 来 一 段 时 间 内 例 如 浙 江 加 速 强 镇 扩 权 改 革,27 个 强 镇 变 身 小 城 市 这 样 的 典 型 事 件 将 成 为 常 态 事 件, 而 随 着 中 心 镇 基 础 设 施 建 设 持 续 推 进 城 市 新 区 和 普 通 乡 镇 常 驻 人 口 充 实, 为 配 套 商 业 发 展 提 供 了 巨 大 的 空 间, 以 中 型 生 鲜 超 市 为 核 心 主 力 店 的 社 区 型 商 业 以 肉 菜 市 场 和 日 杂 零 售 市 场 为 主 体 的 镇 区 商 业 和 以 教 育 娱 乐 为 主 题 的 文 化 主 题 商 业 将 迎 来 一 个 快 速 布 局 和 发 展 时 期 42 43

23 Pecial attention 热 点 关 注 供 应 量, 为 房 地 产 行 业 持 续 发 展 夯 实 基 础 其 次, 土 地 流 通 机 制 保 障 房 政 策 等 长 效 机 制 逐 渐 形 成, 将 保 证 土 地 市 场 的 健 康 运 行 在 此 基 础 上 推 动 农 村 经 济 产 业 化, 使 总 体 上 规 模 小 经 营 分 散 技 术 落 后 的 乡 镇 企 业 以 足 够 时 间 完 成 积 累, 从 而 能 够 适 应 经 济 规 律 的 要 求, 逐 步 形 成 资 本 集 聚 和 布 局 集 中, 并 促 进 人 口 聚 集 和 消 费 能 力 提 升, 在 恒 定 区 域 内 形 成 长 期 稳 定 的 消 费 需 求 与 新 型 城 镇 化 相 配 套 的 财 税 改 革 基 建 融 资 改 革 民 间 投 融 资 改 革 等 金 融 改 革 的 推 进 和 配 套 政 策 的 出 台, 将 推 动 基 建 类 政 府 债 房 地 产 信 托 房 地 产 私 募 等 融 资 手 段 的 发 展 ; 民 间 资 本 合 理 流 通 和 相 应 银 行 信 贷 放 开, 为 商 业 地 产 开 发 企 业 融 资 回 归 到 正 常 渠 道, 为 商 业 地 产 开 发 企 业 的 融 资 成 本 回 归 合 理 水 平, 提 供 了 一 个 契 机 区 域 集 中 意 味 着 消 费 相 对 分 散, 为 了 满 足 消 费 需 求, 必 然 出 现 更 为 分 散 布 局 的 区 域 商 业 中 心 和 社 区 型 商 业 中 心, 但 由 于 人 口 分 布 不 均 交 通 影 响 导 致 客 流 集 中 商 业 项 目 先 天 差 异 运 营 能 力 差 异 等 因 素, 必 然 导 致 大 批 经 营 惨 淡 或 难 以 为 继 的 商 业 地 产 项 目 出 现, 而 这 些 商 业 项 目 将 成 为 影 响 城 镇 面 貌 和 城 镇 发 展 的 污 点 如 何 在 规 划 和 建 设 期 科 学 引 导 和 管 控, 避 免 项 目 先 天 不 足, 如 何 在 运 营 期 合 作 和 扶 持, 一 直 是 政 府 企 业 咨 询 等 机 构 面 临 的 核 心 问 题 自 由 市 场 的 趋 利 性 导 致 过 度 竞 争 产 生, 在 机 会 面 前 一 拥 而 上 又 是 我 们 这 个 社 会 时 下 最 普 遍 的 现 象 首 先, 市 场 准 入 机 制 匮 乏, 城 镇 化 快 速 推 进, 如 果 一 旦 区 域 规 划 统 筹 出 现 问 题, 会 导 致 迅 速 上 马 大 批 区 域 型 商 业 中 心 社 区 型 商 业 中 心 和 镇 区 商 业 中 心, 出 现 大 潮 式 的 商 业 跃 进, 商 业 的 发 展 潜 力 将 在 几 年 内 被 快 速 透 支, 将 对 行 业 发 展 的 持 续 性 产 生 不 可 逆 影 响 ; 其 次, 众 多 项 目 争 夺 有 限 的 商 家 资 源, 同 质 化 竞 争 程 度 加 深, 项 目 利 润 和 商 业 利 润 降 低, 项 目 投 资 风 险 增 加 ; 此 外, 商 业 地 产 的 发 展 掀 起 新 一 轮 投 资 热 潮, 而 目 前 社 会 上 对 商 业 地 产 的 长 线 投 资 特 性 普 遍 认 识 不 足, 合 理 投 资 需 求 如 果 没 有 被 理 性 引 导, 大 量 以 销 售 为 目 的 的 商 铺 入 市, 会 对 商 业 生 态 和 商 业 地 产 投 资 的 可 持 续 性 构 成 不 利 影 响 ; 另 外, 大 量 商 业 地 产 项 目 入 市 会 促 使 部 分 项 目 品 牌 和 企 业 品 牌 涌 现, 项 目 洗 牌 和 企 业 洗 牌 势 必 难 免, 但 企 业 整 合 之 后, 将 留 下 大 批 缺 乏 运 营 管 理 团 队 和 后 续 资 金 投 入 的 商 业 项 目 商 业 地 产 的 发 展 只 代 表 着 一 个 行 业 的 兴 衰, 但 当 行 业 危 机 没 有 能 够 适 当 处 理, 蔓 延 开 来 之 时, 项 目 的 成 败 就 不 再 仅 仅 是 企 业 的 问 题, 更 是 涉 及 政 府 形 象 企 业 兴 衰 投 资 者 收 益 商 家 成 败 和 消 费 者 生 活 的 社 会 问 题 的 商 业 需 求 增 加 和 商 业 升 级, 而 是 做 大 了 商 业 地 产 行 业 的 蛋 糕, 扩 充 了 商 业 地 产 的 内 涵 和 外 延 城 镇 和 商 业 有 机 结 合, 城 镇 发 展 推 动 商 业 进 化, 而 商 业 成 为 城 镇 发 展 的 引 擎 商 业 地 产 发 展 迎 新 机 遇 新 型 城 镇 化 背 景 下, 人 口 集 聚 和 收 入 增 长 产 生 新 商 业 需 求, 城 镇 发 展 需 要 与 之 相 应 的 商 业 模 式, 新 商 业 模 式 又 需 要 新 的 商 业 特 征 和 商 业 要 素, 等 等 这 一 切 都 为 商 业 地 产 的 发 展 带 来 新 机 遇 在 社 区 型 商 业 中 心 镇 区 商 业 文 化 主 题 商 业 新 型 社 区 商 业 等 方 面, 至 今 还 没 有 成 熟 的 商 业 模 式 可 以 遵 循, 适 合 城 市 核 心 商 圈 的 主 题 型 商 业 也 缺 乏 标 杆 项 目 和 能 够 成 功 复 制 的 模 式, 在 零 售 电 商 交 易 额 超 1 万 亿 的 情 况 下 仍 然 还 未 出 现 能 够 很 好 地 与 电 商 相 配 套 的 实 体 商 业 类 型, 在 面 对 这 些 问 题 时, 不 管 是 先 行 的 商 业 地 产 企 业, 还 是 刚 刚 转 型 商 业 地 产 的 企 业, 抑 或 即 将 投 入 到 这 一 领 域 的 企 业, 又 站 到 了 同 一 起 跑 线 上, 都 需 从 零 开 始, 不 管 是 坚 持 既 有 商 业 思 路 以 业 态 和 体 量 的 调 整 来 适 应 新 环 境, 还 是 开 创 新 商 业 投 融 资 方 式 和 经 营 方 式, 谁 能 够 更 适 合 并 推 动 新 型 城 镇 化, 谁 就 更 有 可 能 在 新 背 景 下 脱 颖 而 出, 寻 找 到 成 功 之 路 以 新 型 社 区 商 业 为 例, 随 着 城 市 的 集 群 化 以 及 城 市 新 区 常 驻 人 口 增 加, 消 费 群 对 生 鲜 类 农 副 产 品 的 需 求 将 持 续 上 升 并 保 持 恒 定, 这 对 生 鲜 类 农 副 产 品 的 市 场 供 应 提 出 了 量 的 需 求 ; 而 品 牌 化 进 入 细 分 商 业 领 域, 将 引 导 资 金 走 向 和 市 场 关 注 程 度, 为 生 鲜 类 农 产 品 的 品 牌 化 和 连 锁 经 营 提 供 可 能, 也 对 生 鲜 类 农 副 产 品 的 市 场 供 应 提 出 了 质 的 要 求 ; 生 鲜 连 锁 和 电 商 配 送, 将 促 进 农 业 产 业 化 和 规 模 化, 也 将 扩 展 社 区 商 业 的 组 成 元 素 和 市 场 份 额 新 型 城 镇 化 带 来 的 将 并 非 是 简 单 新 型 城 镇 化 背 景 下, 引 导 商 业 地 产 理 性 投 资, 探 索 区 域 商 业 镇 区 商 业 主 题 商 业 的 可 持 续 发 展 新 模 式, 探 索 实 体 商 业 与 电 商 融 合 的 园 区 商 业 模 式, 探 索 商 业 地 产 人 才 的 培 养 模 式, 发 展 新 的 商 业 要 素, 推 动 商 业 地 产 的 持 续 发 展, 既 是 商 业 地 产 行 业 的 责 任, 也 是 政 府 和 社 会 的 责 任 商 业 地 产 的 有 序 发 展, 城 镇 商 业 的 合 理 布 局 规 划 建 设 和 运 营, 又 将 推 动 城 镇 化 的 进 一 步 发 展 住 宅 地 产 20 年 的 高 速 发 展 创 造 了 万 科 中 海 等 住 宅 地 产 行 业 的 佼 佼 者, 商 业 地 产 起 步 的 10 年 塑 造 了 万 达 这 样 的 商 业 地 产 先 行 者, 未 来 10 年 将 是 新 型 城 镇 化 推 进 的 10 年, 新 的 10 年 商 业 地 产 行 业 在 面 临 经 济 大 势 不 理 想 市 场 信 心 不 足 人 才 匮 乏 融 资 艰 困 区 域 发 展 不 平 衡 商 业 概 念 透 支 等 一 系 列 问 题 的 同 时, 也 面 临 更 为 广 阔 的 市 场, 将 是 商 业 地 产 行 业 在 新 环 境 下 快 速 发 展 的 10 年 ; 未 来 10 年 挑 战 与 机 遇 并 存, 而 10 年 的 行 业 发 展 或 将 塑 造 新 的 行 业 标 杆 但 是, 商 业 地 产 与 所 有 的 投 资 行 业 不 同, 不 是 简 单 的 买 和 卖, 也 不 遵 循 奇 货 可 居 的 原 则, 而 是 一 个 三 年 造 市, 百 年 经 营 的 行 业, 没 有 无 缘 无 故 的 成 功, 只 有 苦 心 经 营 的 回 报, 与 高 收 益 预 期 和 短 期 投 机 行 为 相 伴 的 是 风 险 和 危 机 面 对 新 的 历 史 机 遇, 每 一 家 企 业 都 有 机 会, 但 未 来 仍 然 不 确 定 行 业 发 展 带 来 新 危 机 国 内 商 业 地 产 起 步 相 对 较 晚, 随 着 新 型 城 镇 化 的 推 进, 行 业 多 年 累 积 下 来 的 一 些 显 性 隐 性 问 题 将 逐 渐 放 大, 或 将 成 为 制 约 行 业 发 展 的 关 键 因 素, 需 要 我 们 积 极 应 对 国 内 商 业 地 产 行 业 经 过 几 年 爆 炸 式 发 展, 出 现 很 多 成 功 标 杆 项 目 和 标 杆 企 业, 在 摸 索 中 累 积 了 丰 富 经 验, 也 为 行 业 培 养 了 大 批 商 业 地 产 人 才, 但 随 着 更 多 住 宅 地 产 咨 询 零 售 类 等 企 业 转 型 商 业 地 产 企 业, 行 业 人 员 匮 乏 将 是 最 突 出 的 问 题 之 一 ; 商 业 地 产 行 业 是 一 个 复 合 行 业, 单 纯 学 院 培 养 很 难 满 足 工 作 中 对 知 识 结 构 和 经 验 的 要 求, 因 此 如 何 构 建 行 业 标 准, 推 动 正 规 的 系 统 化 高 校 教 育 和 职 业 培 训, 是 目 前 亟 需 商 讨 解 决 的 问 题 伴 随 新 型 城 镇 化 的 推 进, 人 口 在 专 业 市 场 方 面, 城 镇 化 的 发 展 将 促 进 产 地 型 市 场 传 统 交 易 型 市 场 科 学 论 证 统 一 规 划 规 模 建 设 和 系 统 运 营 首 先, 产 业 的 聚 集 性 将 进 一 步 凸 显, 以 柯 桥 为 代 表 的 产 地 型 市 场 群 以 义 乌 为 代 表 的 交 易 物 流 型 市 场 群 以 各 地 批 零 市 场 为 代 表 的 终 端 型 市 场 群 将 协 调 发 展, 专 业 市 场 的 这 三 类 功 能 特 性 将 在 以 后 的 专 业 市 场 中 凸 显, 其 中 产 地 型 市 场 和 终 端 市 场 将 是 最 普 遍 的 市 场 形 式 ; 以 义 乌 为 代 表 的 交 易 物 流 型 市 场 和 因 交 通 原 因 而 产 生 的 边 界 市 场, 将 随 着 地 级 市 专 业 市 场 县 级 专 业 市 场 的 普 及, 需 求 将 逐 步 弱 化, 除 少 数 交 易 物 流 型 市 场 群 ( 如 郑 州 武 汉 株 洲 济 南 等 地 ) 因 其 物 流 中 心 地 位 而 被 强 化 之 外, 其 余 交 易 物 流 型 市 场 和 边 界 市 场 逐 渐 转 型 为 终 端 市 场 ; 其 次, 部 分 老 旧 的 市 场 将 随 着 城 镇 的 改 造 或 升 级 或 淘 汰 ; 研 发 生 产 销 售 的 区 域 集 聚 度 将 逐 步 提 升, 产 业 链 附 加 效 益 又 将 进 一 步 推 动 市 场 所 在 区 域 的 城 镇 化, 产 业 和 城 镇 间 将 形 成 有 效 良 性 的 互 动 推 动 土 地 市 场 健 康 发 展 首 先, 新 型 城 镇 化 将 通 过 集 体 土 地 确 权 推 动 流 转 提 高 补 偿 标 准 等 手 段, 盘 活 农 村 集 体 土 地, 促 进 土 地 供 应 的 市 场 化 和 市 场 调 节 机 制 形 成, 增 加 市 场 中 土 地 流 通 总 量 和 优 质 土 地 44 45