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4 FIRM TRENDS 公司动态 FRONT NOTES 卷首语 感恩助力企业成长 2010年08月 第17期 在管理学中 感恩 善念 包容和快乐是四个核心理念 又于四 者之中 感恩为基础 没有感恩 后三者便如空中建阁 无生存之土 壤 感恩是一种健康的心理生存状态 更是一种至善的生命境界 一个女孩与母亲口角之后便愤然离家 翌日 沦落街头饥寒交 迫 被好心人唤至屋中热情招待 女孩感激涕零 誓将涌泉相报 对 方回敬道 一顿饭且知如此感激 那日日让你丰食的人岂不更应去感 方张红 Fang Zhanghong 恩 一语道破感恩真谛 感恩 不仅仅在于亟需之中的雪中送碳 更在于生活与工作之中 点点滴滴的付出 感恩无需壮语豪言 无需信誓旦旦 而是每一个举 刘红涛 手投足的意会 父母生养之恩 朋友协力之恩 老师教导之恩 领导 赵永超 Zhao Yongchao 知遇之恩 企业培养之恩 这些足以让生命厚沉 足以一世回报 鸦有反哺之义 羊知跪乳之恩 不懂感恩 快乐限于淡薄 境界 董莉 Dong LI 沈婷 Shen Ting 校审 流于肤浅 唯有感恩 方能体会生活之斑斓 生命之富足 同样 企 业也需要感恩 员工不辞劳苦的贡献 社会大德大爱的包容 同行物 力智力的帮助 竞争者侧面的助益 这些让企业一直保持着正确的思 路和不竭的动力 足以让企业用诚信与大爱去感恩 去践行 北京市海淀区西直门外 大街168号腾达大厦6层 光耀东方深知企业与社会正是鱼与水的关系 没有社会的包容 就不可能有光耀东方的疾速发展 光耀东方于风雨中走过八载 我们 感激市场予以了我们难以计数的机会 感谢竞争对手促进我们一直进 步 感谢投资者的认可和支持 衔环结草 以恩报德 为取得行业信任 为赢得社会认可 光 耀东方将继续埋头苦干 殚精竭虑 去创造更多的精品建筑与优质商 业 为投资者带来更多的收益 让行业更健康的发展 给社会回馈以 无限的恩情 张杰 2

5 CONTENTS 目录 第17期 地产商谁最有钱途 STRATEGY P18 战略 在一波又一波凌厉的政策之后 中国房地产似乎正在酝酿一场变局 TRENDS P09 光耀东方广场N座 销售动员大会召开 P02 感恩助力企业成长 动态 P06 京津动态 P10 山东动态 P12 河北动态 P15 山西动态 STRATEGY 战略 会在光耀东方广场销售中心隆重召开 本次 动员大会围绕 统一思想 振奋精神 实 现光耀东方广场二次销售大捷 这一主题开 P16 地产商谁最有钱途 展 公司领导及光耀东方广场项目全体员工 P20 李贵斌 一年6个城市综合体 WINDOWS 7月8日 光耀东方广场N座销售动员大 参加了动员大会 视窗 P22 纪实:博鳌 21世纪房地产论坛2010届年会 SPECIAL REPORTS 特刊 P30 光耀东方 以城市综合体再造城市价值 3

6 目录 FIRM TRENDS 公司动态 CONTENTS 第17期 纪实:博鳌 21世纪房地产论坛2010届年会 WINDOWS 视窗 博鳌 21世纪房地产论坛2010届年会在海南博鳌隆重举行 聂梅生 金岩石 李贵斌 任志强 刘晓光 易小迪 单伟 豹 黄怒波 贾康等政策制定参与者 业界大腕与经济学家组成最强演讲阵容联袂出席 共同探讨新形势下中国地产行业的现 状和未来 P34 调控之下的商业地产新机会 P54 感恩与敬畏 P36 投资避风港 长安街的核心价值 P55 懂得感恩 团结同事 P37 城市综合体提升地段价值 P56 怀着感恩的心去工作 MANAGEMENT 管理 P40 论现代企业管理的人性化走向 P44 如何提高企业竞争力 P46 不求最好 只做更好 P57 感 恩 GROUP COLLEGE 光耀学院 P58 卖需要 需求和欲望的语言区别 P47 与其指责不如指导 P48 细节管理是管理的基石 P49 重复循环 螺旋式提升 LEARN P57 做一个懂得感恩的员工 WORKPLACE 职场 P59 养成敬业的好习惯 P60 天乐园 我的人生舞台 借道 P61 勇于承担自己的那份责任 P50 梅花鹿群的壮大 P62 收 获 P50 李离认罪 P63 工作中的安全经必须用 心 去念 P51 短四寸的裤子 P64 我在职场 P51 河边的苹果 P65 生命的纽带 OBSERVATION 言论 P66 烂苹果效应 P67 劳动者最光荣 P52 常怀感恩之情 常存敬畏之念 P67 团队的凝聚力 P53 感恩企业 奉献企业 P68 我与新丹兰的日子 实践出真知 4 P22

7 光耀东方 以城市综合体再造城市价值 SPECIAL REPORTS 特刊 新一轮楼市调控新政 意味着商业地产面临新的利好和机遇 商业地产迎来了黄金十年 这似乎是所有跟商业地产有关 P30 的从业者乃至专家目前最为津津乐道的话题 而 后定位再创造模式 发展的光耀东方广场 将凭借得天独厚的区位优势 高规 格的业态规划和高档次的建设标准 在商业地产黄金期创造奇迹 P69 我与新丹兰的日子 体验真实 P80 平凡与平庸 P70 我与新丹兰的日子 体味人生每一天 P81 感恩的心 EXAMPLE P82 成功 踮起脚尖就够得着 榜样 P83 放飞心情 P71 榜样的力量 WEALTH TALE P84 江南行记 财富故事 P85 美丽的其实是过程 P85 享受过程 P72 宝剑锋从磨砺出 梅花香自苦寒来 P85 美丽的其实是过程 P73 店中店的橱窗 P86 花的坚持 P74 女儿的 嫁妆 妈妈的 事业 P86 时光脉搏 P74 经商之见 P87 生 活 LIFE 生活 P75 人生之淡然 P76 就怕 认真 二字 P77 不动摇 不懈怠 要折腾 P77 喜欢微笑的人更易取得成功 P88 我们这个年纪 青春放歌 P89 光耀东方 P89 父 亲 SUGGESTED READING 推荐阅读 P90 推荐阅读 P78 学习爱 从爱一只泰迪熊开始 P79 感悟生活 5

8 FIRM TRENDS 公司动态 NEWS 京津动态 董事长出席博鳌 21世纪房地产论坛2010届年会 2010年7月3日 博鳌 21世纪房 地产论坛2010届年会 在海南博鳌隆 重举行 聂梅生 任志强 刘晓光 李 贵斌 黄怒波 贾康等业界知名人士 与经济学家组成最强演讲阵容联袂出 席 共同探讨新形势下中国地产行业 的现状和未来 为迷雾中的中国房地产 业号脉开方 博鳌 21世纪房地产论坛2010届 年会围绕 地产考验中国 以制度创新 求解效率与公平 这一主题 分别展开 了宏观经济篇 产业政策解读篇 资本 篇 企业篇四个篇章的讨论 在企业篇 章的地产六方会谈中 光耀东方集团董 事长李贵斌与业界资深人士一起探讨 了房地产的现状及未来 并积极探索发 展低碳地产的道路 翌日 在区域运营与城市价值的主题论坛中 李 博鳌 21世纪房地产论坛创办于2001年1月1日 在地产界影响巨 贵斌做了题为 后定位模式 创导城市综合体的价值再造 的演讲 大 在过去的十年中 作为行业言论阵地与思想先锋 成为了行业人 在演讲中 李贵斌强调光耀东方集团积极走 城市规划先导模 士寻求行业智慧 分享商业经验 建立高端人脉的顶级平台 并最 式 发展的道路 同时 更倾向于 后定位再创造模式 的实践 博 终成为中国房地产界一年一度最大的盛事 博鳌 21世纪房地产论 鳌 21世纪房地产论坛2010届年会论坛结束后 董事长接受包括中 坛每一届年会主题都凝聚了主办方的心血与智慧 更成为每年中国 央广播电台经济之声 21世纪经济报道 地产中国等多家媒体的现 地产行业中最炙手可热的话题 论坛也因此成为中国房地产市场的 场采访 风向标 (方张红) 光耀东方集团荣获 2010年度社会贡献企业大奖 2010年7月3日 2010中国地产金砖奖颁奖典礼在海南博鳌亚洲 中国地产金砖奖被誉为中国地产界的奥斯卡奖 由 21世纪 论坛会议中心隆重举行 中国地产金砖奖颁奖典礼是博鳌 21世纪 经济报道 与博鳌 21世纪房地产论坛组委会于2001年联合发起主 房地产论坛2010届年会的一项重要内容 办 是中国乃至亚洲地区地产行业最权威的评选活动 每届评选 2010中国地产金砖奖评选活动本着 客观求实 全面细致 组委会都邀请国内外数十位行业权威专家组成评审团 通过对众多 的评审原则 遴选学界 金融界 专业机构专家组成强大的评审阵 权威机构的数据分析 项目现场实地调研 业主访问 媒体调查等 容 意在推动中国房地产业的国际化发展进程 展示房地产行业优 手段 对中国地产行业进行大规模的专业审视 该活动旨在为中国 秀成果 助力行业发展 在此次颁奖盛典中 光耀东方集团凭借特 地产业展示年度优秀成果的同时 也为市场树立权威版榜样 从而 色的经营模式及产品对社会所产生的巨大贡献 荣获中国地产金砖 推动中国房地产的健康发展 (方张红) 奖 2010年度社会贡献企业大奖 6

9 NEWS 京津动态 2010政变地产 系列观察与解读论坛在光耀东方广场召开(一) 2010年7月20日下午 2010政变地 产 系列观察与解读 新政之下楼市投 资价值取向论坛在北京光耀东方广场举 行 中国住建部政策研究中心副主任秦 虹 光耀东方集团董事长李贵斌 万科北 京公司营销总监肖劲 中原地产华北区董 事总经理李文杰出席了论坛 本次论坛围绕 新政之下投资价值探 讨 这一主题展开 嘉宾就此主题进行了 热烈的探讨 中国住建部政策研究中心副 主任秦虹认为 目前全国总层面上 市场 变化的方向和政策的预期方向是一致的 投资者需注意投资房地产要认清地段 才 能保证价值 光耀东方董事长李贵斌在论 坛中提到 通过过去一段时间的调整 市 场相对来说逐渐趋于平稳 买住宅的需求正在蠢蠢欲动 商业 有专家称 楼市拐点已然成形 在政府提出此轮政策调控后 地产市场也开始有动作 投资客也开始进场 从国家宏观政策 市场需求处于迫切的期待状态 导致楼市始终弥漫在 降价 面来说 近期再很难出现更严厉的房地产调控政策 因此 投 的氛围中 2010政变地产 系列观察与解读 论坛在这一 资商业地产将能很好的保值 肖劲则建议投资者认准开发商 背景下梳理地产政策 探讨地产价值趋向 中国主流网络媒体 家 这样产品价值就会有更好的保证 中新网 中国网 凤凰网 搜狐财经 腾讯财经 搜房网 网 近期 楼市见底 降价 等等字眼充斥媒体报端 易房产等对本次论坛进行了全程直播报道 (方张红) 2010政变地产 系列观察与解读论坛在光耀东方广场召开(二) 2010年7月27日 2010政变地产 系列观察与解读 新政下 避险 置率 很恐怖 有的说法是好几千万套 资金流向何方 论坛在北京光耀东方广场举行 这是继7月20日 2010政 范小冲认为 目前住宅是调控的焦点 要回归到改善民生的地位 作为 变地产 系列观察与解读 新政之下楼市投资价值取向 在北京光耀 投资或投机市场 可能将被限制的越来越来厉害 二套房政策 税收政 东方广场成功举行后的又一场分论坛 中国人民银行金融研究所高级研 策 现在很多政策的出台都在限制住宅方面的再投资 所以在住宅方面的 究员梁猛 光耀东方董事长李贵斌 阳光100集团常务副总裁范小冲 资深 投资肯定面临着更多的调控风险和政策风险 房产投资人张羽冲共同探讨新政之下的投资策略 投资专家张羽冲认为 目前住宅市场遭遇严厉调控 建议投资人到今 针对现今房地产市场跌宕起伏 如何规避各种风险正确把握资金的 年9 10月份再考虑投资住宅 而商业地产正以其逐渐攀高的回报率和未 流向 新政之下应具备怎样的投资策略 对于这些问题现场嘉宾都表达了 来的巨大价值 正被越来越多的投资者追捧 现在正是投资商铺和写字楼 自己的观点并提出具有建设性的意见 从住宅市场抽离出来的资金何去何 的好时机 从 在梁猛看来 住房空置率的高低 也能说明投资楼市的轻重程度 在 李贵斌则认为 投资商业地产最重要的是看其区域的规划和项目 国际上5%的空置率是正常的 10%就已经危险了 而超过15% 20%就很危 定位 长安街以西的政务区集结了3100多家政务机关和企业单位 为了办 险了 美国次贷危机之前的空置率就在15%左右 目前关于中国住房的空 事方便和企业形象 各地的办事机构和很多外地公司的企业总部都希望 7

10 FIRM TRENDS 公司动态 NEWS 京津动态 在这区域办公 因此导致这里周边的写字楼供不应 求 为了打造高铁枢纽的目标 目前北京市政府花了 很大力气对西客站进行改造 改善环境的下沉式广 场和地铁建设都在进行中 光耀东方广场处在这样 一个集合了国家政治中心和商业发展中心的位置 又定位为高档的城市综合体 其重要价值显而易 见 现正推出的写字楼由因其高标准的配置和低于 周边价格的定价 受到很多企业用家和投资者的追 捧 目前写字楼的销售情况比较好 本次活动得到了中国主流网络媒体的支持 中 新网 中国网 凤凰网 搜狐财经 腾讯财经 搜房 网 网易房产等对本次论坛进行了全程直播报道 方张红 2010中国(北京)第二届晋商发展论坛在北京光耀东方广场圆满举行 以 新晋商 新十年 新路径 新探索 为主题的 2010 中国 ( 北京 ) 第二届晋商 发展论坛 在北京长安街光耀东方广场隆 重举行 晋商实力企业 行业协会 商界 精英和新闻媒体齐聚光耀东方广场 首都 及全国上百位晋商人物共同探讨了新经济 形势下晋商发展之路 著名经济学家温元 凯做主旨演讲 光耀东方集团董事长李贵 斌发表了重要讲话 中国第二届晋商发展论坛在光耀东方 广场的成功举行 开辟了论坛与地产合作 的新模式 对晋商发展论坛及光耀东方集 团的意义重大而深远 论坛上 上百位各 界晋商深入探讨了如何在国家经济转型中赢得新的发展机遇 为本次论坛的东道主 光耀东方集团董事长李贵斌在论坛中强 新晋商的合作发展之路以及市场运作方式等问题 调和肯定了晋商的历史作用 也寄望山西籍的政商友人在光耀 面对全球性金融危机的影响 全球晋商应树立品牌经营 意识 在人才 科技 项目等方面寻求自己的竞争优势 在 论坛现场 著名经济学家温元凯针对晋商发展面临的共同问题 东方广场设立办事机构 董事长诚意而朴实的话语赢得了广泛 的赞誉和掌声 此外 经过经济界专家的认真评选 35 位在京晋商人物在 进行了深入的分析讲解 他认为 晋商虽然发源于山西 但更 本届论坛上分获 企业创新 创业新人 慈善公益 品牌 应具有全球意识 要在世界范围内运作资本 寻求项目 通过 经营 等奖项以及 首都晋商年度人物 的荣誉称号 ( 方张红 ) 不断增强自己人才 科技及项目储备 确立市场竞争优势 作 8

11 NEWS 京津动态 光耀东方广场N座销售动员大会召开 7月8日 光耀东方广场N座销售动员大会 在光耀东方广场销售中心隆重召开 本次动 员大会围绕 统一思想 振奋精神 实现光 耀东方广场二次销售大捷 这一主题开展 公司领导及光耀东方广场项目全体员工参加 了动员大会 动员会上 董事长李贵斌做了集团战略和 运营情况的分析 李贵斌指出 集团公司有明 确的经营理念和模式 就是重点打造运营城市 综合体 后定位再创造 这种模式已经被勤勉 的光耀东方人以优异的成绩作了充分的证明 我们绝不丢弃 此外 董事长提到 集团公司 各方面现正运营良好 人力齐备 资金渠道通 畅 最后 董事长鼓励光耀东方广场项目所有履职人员 积极进取 李贵杰做了清晰的梳理 李贵杰还就集团公司其他项目运营情况作了 克服困难 争取实现N座快速销售的目标 从而实现整体项目的有序 相关的介绍 同时 在销售大会上 光耀东方集团销售总经理蔡育文 进展 做了佣金制度的情况说明 N座销售代理北京誉翔安房地产咨询有限 本次动员大会的胜利召开 标志着光耀东方广场项目第二次销 公司项目负责人马莹做了N座写字楼价值的报告 (方张红) 售的前奏正式吹响 此外 针对光耀东方广场价值的情况 集团总裁 董事长出席2010上半年房地产市场总结暨趋势论坛 2010年7月12日 2010上半年中国房地产市场总结暨下半年发 展趋势论坛在北京新世纪日航酒店盛大举行 陈淮 秦虹 莫天 全 黄瑜 李贵斌 任志强 易小迪等政商学界300多精英人士参 加了论坛 论坛分析和总结了2010年上半年中国房地产市场发展形 势 并对下半年发展趋势做了预测 2010年上半年 中国房地产市场受政策导向明显 主要城市的 新房 二手房 土地市场面临深度调整 市场需求结构明显变化 随着政策的不断深入 未来全国主要城市房价是否面临下调 购房 者需求和态度又将如何变化 中国房地产市场将走向何方 针对这 几点业内热点问题 北京光耀东方集团董事长李贵斌 中体奥林匹 克花园管理集团总裁陈顺 北京电视台 首都经济报道 资深记者 滑 购房者趋于观望 开发商及相关机构在积极应对的同时 更加 张杨对议题发表了不同的看法和个人主张 李贵斌认为 政府出台 关注未来中国房地产市场发展及行业走向 在此背景下 中国指数 的一系列楼市调控政策已经初见成效 部分城市房价过快上涨已经 研究院基于对全国主要城市房地产市场的跟踪监测 分析总结了2010 得到相当程度的抑制 但供需关系仍是左右楼市的根本 房价最终 年上半年中国房地产市场发展形势 并对房地产政策执行效果进行 会回到理性的轨道 未来中国楼市发展也将值得期待 了全面的评估 同时运用 中国房地产指数系统 及 中国房地产 由于2010年一季度中国房地产市场出现了快速上涨 随着国务 院 新国十条 及各地执行细则的陆续出台 市场交易量出现急剧下 中长期发展动态模型 对2010年下半年中国房地产市场发展趋势进 行了预测 (方张红) 9

12 FIRM TRENDS 公司动态 NEWS 山东动态 2010 首届中国房地产鲁商大会 在济南隆重举行 7 月 31 日 由齐鲁晚报 中国房地产报 半岛都市报联合主办 的 2010 首届中国房地产鲁商大会 在山东济南喜来登大酒店隆重 举行 中国社科院世界经济与政治研究所国际金融室主任张明 中 国房地产业协会副会长朱中一 著名评论家张颐武 齐鲁晚报 及 生 活日报 副总经理潘子江 光耀东方集团董事长李贵斌 万通地产 董事长冯仑等政商学界著名人物云集会场 共享智慧 聚焦地产行业 印证儒家商道 大会针对地产鲁商实况 直指地产企业生存三大命脉 搭建强 势平台 指引地产鲁商谋变之路 解析指导谋变之策 为地产鲁商 未来发展壮大提供契机 上午 9 点 为切中肯綮 共享智慧 解决议题 大会安排了三 场不同主题的分论坛 从 营销 投资 和 采购 三个最关切地 产企业生存发展的具体角度 分别以 不确定形势之下的营销之道 宏观调控下的投资之道 和 房地产工程采购 为主题 国内知名 第一梯队地产企业掌门人 紧扣房地产三大命脉展开了论述 下午的论坛以 2010 房地产行业发展与企业战略 为题 国务 院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松 光耀东方集团董事长李 贵斌 万通地产董事长冯仑 著名评论家 文化学者 北京大学中 文系教授张颐武等重量级嘉宾作了主题演讲 谈到鲁商地产如何发展 论坛嘉宾认为 应融鲁商文化于地产 型的时候 恰恰是一个比较好的时机 山东的鲁商一定会后起勃发 在不远的将来跻身地产业前列的这样的一支队伍 光耀东方集团董 事长李贵斌如是说 另有与会者认为 鲁商精神是来自于中国传统的正统文化 儒家文化 在儒里面其实一直都有商业精神 鲁商本身有很强的实力 在这个高速发展的时间 鲁商应重新建立它自己在中国甚至世界的发 展中的重要地位的时刻 至于鲁商如何走出去 李贵斌认为首先有要明确的目标 其次 要把握市场实际需求 另外 在策略上也要多元化 此外 发现鲁商地产领袖企业和领袖人物也是本次大会的主题 之一 以山东聊城起家的光耀东方集团为例 其掌舵者李贵斌的 地 之中 开辟鲁山地产新途径 从而扩大鲁商地产实力 努力使得鲁 产开发 投资并购 商业管理 三大业务模式已成功转战山东 山西 商地产在全国地产中异军突起 涌现更多鲁籍全国性地产领军企业 河北 北京 天津等地区 是山东地产企业成功 走出去 的典范代 中国房地产协会副会长朱忠一提到 鲁商的文化怎样和行业结 合起来 作为山东来说 把儒家文化和我们的企业做好 做强 做 大考虑 山东人有厚重的文化积淀 有优良的传统 在当前这个社会转 聊城市委观摩检查团莅临新东方 龙湾 7月18日上午8点,中共聊城市委副书记金维民 市人大第一副主 任申长海 市政协主席王志刚 市委常委 纪委书记卢保民 市委常 委 政法委书记汪文耀等市领导 带领市委理论学习中心组读书会与 会人员一行70多人 抵达位于东昌湖东南岸的新东方 龙湾施工现场 进行观摩检查 区委区政府 古楼办事处 鑫城地产 水城集团 中 铁建设集团 聊建集团等相关单位领导在龙湾施工现场接待陪同 新东方 龙湾 是聊城市委市政府重点关注项目 作为聊城市 2010年 十大重点工程之一 成为本次市委理论学习中心组读书会 观摩检查团的第一站 观摩检查团通过实地检查和听取汇报相结合的 方式 全面了解新东方 龙湾的开发建设情况 10 表 本次大会中 光耀东方集团荣获 2010 度中国地产鲁商领军企业 李贵斌个人荣获 2010 年度中国地产鲁商领袖人物 相信经过此次大会 鲁商会受益非浅 在未来的中国地产格局中 鲁商地产前景势必无限利好 方张红

13 NEWS 龙湾拆迁建设指挥部现场总指挥 区委常委刘培国首先向观摩 检查团作了项目汇报 新东方 龙湾是一个城中村改造项目 该项目 山东动态 零层的钢筋绑扎施工阶段 让检查团进一步了解项目的高品质含量和 施工进度情况 不仅有助于稳定聊城房地产市场的需求 改善城市的居住条件 还将 新东方 龙湾小区 总投资额约30个亿 总建筑面积70多万平方 有助于全面提升东昌湖国家4A级景区品位和江北水城的城市形象 随 米 规划有60-187平米全户型设计的高层 小高层 预设4000多个停 后 刘培国还向观摩检查团各位领导详细介绍了龙湾小区人车分流 车位 可容纳5000多户 2万余人 根据工程进度 新东方 龙湾预 雨污分流的前沿规划设计 目前中铁建设集团 聊建集团已全面进驻 计将于2011年底全面竣工 杨兴建 新东方 龙湾 南区各楼座的桩基工程已完成 多数楼座已进入正负 聊城新东方 尚街举行首届商户员工消夏晚会 2010年7月23日晚 聊城新东方 尚街外广场人潮涌动 歌声 敞亮 首次由商户 员工自编 自导 自演的 新东方 尚街首 届员工商户消夏晚会 在此隆重举行 本次活动一改各类文体活动都由公司出钱的老格式 老办 法 新东方 尚街张春利经理在活动策划之初 就大胆尝试新的 合作方式 提前积极联系赞助商 协调解决整台晚会需要的舞台 设施 活动奖品等 不仅没有花费公司一分钱 而且保证了整台 晚会的效果 针对以往商场在外广场搞活动时 政府职能部门不理解 审 批难 管理严等实际情况 此次晚会 为改善 增进公司与当地 位 确保了晚会的正常有序进行 物管部负责设备保障 保安部 政府职能部门之间的融洽关系 主动邀请了聊城市行政执法局领 负责现场秩序维护 为晚会的正常进行提供了有力支持 导作为活动嘉宾 同时邀请了聊城市电视台 聊城广播电台 山 本次活动举办前后 为了能够展现新东方 尚街的风采 所 东商报 聊城广播电视报及城市大屏幕等新闻媒体的相关负责人 有参与人员无不尽心尽力 在前期准备活动时 不顾炎炎烈日的 作为特邀嘉宾 意在通过这些新闻媒体为此次晚会进行免费的图 照射 顶着近40摄氏度高温搭建舞台 摆放和擦拭座椅等 让更 片及文字报道 城市大屏幕也对本次活动进行了全程免费直播 多的市民看到了新东方 尚街的干劲儿和热情 使更多的人重新 使本次活动取得了空前的轰动性效果 至23时晚会结束 仍有很 认识 了解了新东方 尚街 新东方 尚街首届商户员工消夏晚 多市民沉浸在欢乐的气氛当中 久久不舍离去 虽然晚会中的所 会 已经落下帷幕 此次晚会的成功举办 不仅提高了尚街的知 有演员都是业余人员 但是整场晚会异彩纷呈 得到商户 员工 名度 同时极大地提升了商场的集体凝聚力 更使尚街内所有商 及观众的一致好评 户 员工得到了一次锻炼的机会 为以后相关活动的举办积累了 本次晚会刘总十分重视 责成营运二部统筹策划 组成了专 成功经验 韩晓丽 张文超 门的活动小组 不辞辛苦 各司其职 将晚会的各个环节落实到 新东方商业管理公司组织管理人员进行 淡季营销 培训 6月11日 本着 旺季抓销售 淡季抓管理 的经营理念 新东 对上货习惯 销售习惯 顾客习惯等原因提出了一些解决办法 方商业管理有限公司总经办结合新东方 尚街办公室 组织管理人员 通过本次培训 大大拓展了全体管理人员的知识面 使大家学 进行了关于 淡季营销 的专业技能培训 此次培训旨在引导和带领 习到了科学的经营理念及经营方法 据悉 下一步 管理人员将把本 商户进行科学的经营 平稳度过销售淡季 次培训所学的方法传达给商户 使广大商户真正从中受益 本次培训主要讲述了淡季形成的原因及如何做到淡季不淡的方 岳伟 韩晓丽 法 并以6 7 8月为例 分析了销售淡季形成的几个原因 重点针 11

14 FIRM TRENDS 公司动态 NEWS 山东动态 技能培训总经理亲自抓 7月21日至30日 聊城新东方商业管理有限公司总经理刘轶敏亲自 对公司员工进行了 商业基础 现场管理及商品陈列等 专业知识和 技能培训 使大家获益匪浅 动力 尤其是对于刚刚进入公司的新员工来说 刘总的培训就是 言 传和身教 天下大事 必作于细 通过这次培训活动 使全体员工看到 培训中 刘总引经据典 对零售 商圈 业态 业种等商业概念 了公司领导细致入微的工作作风 刘总在为大家灌输商业管理知识的 进行了详细解释 对公司实施市场化经营 商场化管理的经营管理模 同时 也用实际行动给大家提出了新的要求 工作要细致 细心 把 式做了认真讲解 并通过当今国内外一些知名案例 阐述了精细化管 平凡的事情做好就是不平凡 把简单的事情做好就是不简单 我们的 理在现代商业管理中的重要性 管理就是要走精细化之路 通过这次专业知识培训 不仅使全体员工对商业概念有了全新的 培训工作结束了 相信 大家学到的这些知识 真正会给实际 认知 而且对公司目前的管理模式有了更深的了解 更为可贵的是 工作带来有益帮助 同时 大家要明白 一定要正确掌握这些基础知 作为一个日理万机的公司总经理 能够亲自为大家授课 此情此举 识 并且灵活运用到自己的日常工作中 才会使自己进步 只有自身 令所有人感动不已 刘总用自己的实际行动向大家诠释了学习的重要 的进步和素质提升才是做好工作的前提 只有大胆细心工作才能够体 性 她用自己的感召 让大家明白 学习使人进步 学习是进步的原 现自身价值 为公司的发展做出应有贡献 岳伟 NEWS 河北动态 品汇广场组织商户参观台湾名品博览会 2010年7月9日 品汇广场组织商户一行12人 赴天津梅江国际 会展中心参加来自宝岛台湾的名品博览会 这次展会是梅江国际会展中心建成不久的一次大型展会 该建 筑气势宏伟 在超大的展会广场上宛如一架巨大的双翼客机 经过 安检 进入展馆大厅 从建筑角度看 展馆内部空间非常大气 顶 部距地面有30余米之高 通风换气优良 各参展品牌都有充足的展 示空间 本次展会共设六个主馆 N1-N6 涉及品类主要包括 家居 建材 民用 农业 食品 科技类等 参展商户多以著名公 司 例如 康师傅 大润发超市 民营资本科技为主 并伴有大型 高山族舞蹈表演 商户无不为之感染 感叹 在各展馆都有一些新 奇 特的商品 令参观者目不暇接 例如 丝巾扣 它只是一块不规则丝绸 在经过本身的环扣之 确给我们带来了不少的收获和美丽的回忆 后 它便会展现出很多种不同的造型 非常方便女士们的佩戴 次日 我们组织商户一起来到了天津繁华的商业步行街 滨江 这令在场参观的女士们无不为之感悟 只要用心钻研 琢磨生活 道 共同参观了天津劝业场 麦购 财神道 乐宾购物及各具特色 中有很多的机会可通过智慧转化为财富 还有很多 例如 行李 的地铺等 商户颇具感慨 天津商业与石家庄的商业差距在哪 哪 小车 很容易上货 折叠起来携带非常方便 还有双人伞 两个 些是天津商业的亮点 石家庄应该在哪些方面进步 学习 他们各 人使用起来很方便 而且是单手使用 可开可闭 省去了单手开 抒己见 大家彼此都有很大的收获 伞双手闭伞的麻烦 在农业食品展馆 很多台湾的水果 美食和美酒都有展出 以 前只能在电视节目里见到的台湾水果 这次全部真实的看到了 也 接触到了 闻到了 小商品 手工艺品等也各有特色 这次展会的 12 大家都非常希望以后商场能多组织几次这样的参观和学习 不 仅能增进商场与商户的凝聚力 且大家可以一起学习 一起探索 最后共同进步 王岩

15 NEWS 河北动态 品汇广场开展 卫生红旗标兵 活动 流动红旗花落保安部监控室 2010年7月14日上午11:30 品汇广场监控室内掌声响起 欢声一 片 保安部队长胡士成从执行总经理孟宪阳手中接过 卫生流动红 旗 时高兴的心情溢于言表 为表彰先进 树立典型 进一步加强公司卫生工作 由总办室牵 头副总经理带领各部室经理 员工代表组成的卫生检查小组于每周三 上午9:30对各部门卫生 安全隐患进行检查 自我公司开展争创卫生红旗标兵以来 总办室为各部室购置了所 需的各种清洁工具 各部室员工在本部门经理的带领下认真贯彻工作 部署 切实做好每日地面 桌椅等办公室内物品的卫生清洁与安全隐 患的排查工作 防患于未然 通过本周的评比 保安部监控室以整齐洁净的办公环境 摘夺了 本次 卫生流动红旗 同时希望各部室进一步提高对争创卫生红旗 标兵活动的认识 这不仅是我公司工作实际的需要 也是为了建设和 谐友好的办公环境 提升团队的整体外在形象 肖雪梅 品汇广场 激情世界杯 冰爽购物节 大礼奖不停 七月 品汇广场针对目前三 四层的客流量明显少于负一至二 层的情况 同时结合当下备受关注的世界杯赛事 特对三 四层购 物的顾客进行购物赠礼活动刺激消费 激情世界杯 冰爽购物节 活动期间凭三 层的购物小票均可 兑换不同类型的礼品 包括玻璃餐盒 欢乐小屋等 配合活动还印 刷了10万份DM单 周末在中山路 民族路沿线人员聚集的地方发 放 起到了很好的宣传作用 此次活动既提升了三 四层的人流量和单店的销售额 同时负 一至二层的人流量及销售额在原来基础上也有所增长 赵永超 品汇广场举办 快乐工作 健康生活 主题讲座 2010年7月23日晚19:30分 一场主题为 快乐工作 健康生 活 的专题培训讲座在品汇广场六层小吃城隆重举行 本次活动旨 在丰富员工 商户及营业员的业余文化生活 增强队伍的团队意识 和竞争意识 提高团队凝聚力和员工的工作热情 公司聘请的专业级讲师刘烨 其具有丰富的授课经验 使得 培训活动生动有趣 大家积极踊跃的配合着老师做各种小游戏 现 场不断传来大家的欢笑声和赞美声 快乐工作 健康生活 的理 念 在不知不觉中被大家所接受 培训结束后 大家意犹未尽 互相讨论着 并表示要将培训 内容切实地应用到实际生活当中 同时希望公司能多组织几场培训 会 以使在工作之余有更多提高能力的机会 赵永超 13

16 FIRM TRENDS 公司动态 NEWS 品汇广场物管部举行技术练兵考核 为提高员工们的专业技能和综合素质 品汇广场物管部于2010年 7月24日举行了一次技术练兵考核 通过这次考试 不仅增强了员工 们的专业理论知识 还发现了一些专业技术突出 知识丰富的优秀员 工 为公司的发展储备了人才 这次考核只是物管部专业化 规范化 标准化管理的一个开端 今后我们将继续进行实践操作 专业知识 服务知识和行为规范的培 训 争取早日将物管部打造成为一个技术过硬 能力突出 积极向 上 团结高效的团队 为品汇广场的经营和发展提供强有力的技术服 务保障 武玉珩 品汇领导观摩楼层晨会 7月13 20日 公司总经理武引娥带领高管层及各部副经理级以上 人员分别观摩了二层 四层晨会 此次观摩晨会旨在对楼层晨会内容 进行总结和改进 晨会是品汇广场每天早上营业员进场后每个楼层主管的第一项工 作 虽然晨会只有短短十几分钟的时间 但却非常重要 商场不是单 独的个体店铺 需要有统一的管理 晨会是一个将公司与商户 商户 与商户间沟通连接起来的桥梁 晨会的形式和内容也很丰富 首先 以员工誓词开始 其次 对昨天的工作进行总结并传达今天的工作内 容 最后 以组织营业员文娱活动结束 通过观摩二层 四层的晨会 不仅达到了提升晨会质量与效果的 目的 而且增加了部门之间相互交流 相互学习的机会 王琨辉 品汇广场迎 八一 慰问消防官兵 7月29日 在 八一 建军节到来之际 我公司总办室副主任 张亮及保安部经理王保利代表石家庄光耀东方全体员工来到石家庄 市消防一中队 亲切慰问消防官兵 为全体消防官兵送上了防暑降 温用品以及节日的祝福 石家庄光耀东方对消防监督员尽忠职守 执法为民 保护国 家和人民群众生命财产安全表示崇高的敬意 同时 感谢消防官兵 长久以来对石家庄品汇广场的消防安全制度的培训 在今后的日子 里 品汇广场将继续遵守消防法规 并将带着所学的消防安全知识 为更多的人服务 刘思明 14 河北动态

17 NEWS 河北动态 邯郸分公司联查 督察双合璧 成效显著 自2010年公司实行联查机制以来 经理联查加大了现场管理的 与各部门的岗位职能 新到岗的督察人员采取不定期督察 主题式 力度 有效地促进了卖场规范化 制度化的建设 受到了商户和顾 督察的方法 与经理联查机制相结合 取得了高效管理的新的管理 客的好评 随着管理的深入 公司推行细节管理 执行力的有效管 高度 刘红涛 理等手段 重新优化了督察岗位职能 切实落实公司制度的执行力 邯郸分公司员工深入自然 凝聚合力 释放激情 为了体现公司的人性化管理措施 丰富公司员工文化生活 6 月底至7月初 邯郸分公司组织在职员工赴上海 杭州五日游 通 过这样的户外活动 充分缓解了员工工作的疲劳状态 增加了阅 历 放松了心情 有助于更好的创造性的开展工作 刘红涛 邯郸分公司全力备战8月会员返利月 邯郸分公司自成立以来 通过新丹兰 尚街时尚化 个性化 备充分 严格监管 服务优质 的女性主题消费 培养了大批忠诚的会员顾客 每年的8月为会员 据悉 除正常的返利工作以外 公司还不定期组织各种会员 返利月 为了充分做好返利工作 带动更多的会员群体 自7月中 专场晚会 会员旅游等 金卡会员还将获赠公司提供的精美生日礼 旬以来公司主管部门全力组织 细化分工 争取返利工作做到 准 品 刘红涛 NEWS 山西动态 让晨会变得更轻松更高效 7月3日 大同新东方 尚街管理部门开展了别开生面 的晨会 拔河 跳绳等比赛 以后适逢周末晨会内容将 以集体文娱活动为主 晨会是商场管理的主要渠道之一 商场经营策略的贯 彻 促销活动的落实 经营思路的调整 顾客的反馈和自 我的反思等等都需要通过晨会来实现 因此 如何提高晨 会效率 就成为提升商场服务水平和提高顾客满意度的重 要途径 为此 新东方 尚街现场管理部门着力丰富晨会形 式和内容 从提高导购员参与意识和自动性入手 以增 强团队凝聚力和向心力为基础 确定周六日晨会内容为集 体文娱活动 改变晨会在导购员心中说教 程序化的呆板 形象 通过这种特别的方式 晨会效率现明显得到提高 王敬斌 15

18 STRATEGY 战 略 在一波又一波凌厉的政策之后 中国房地产似乎正在酝酿一场变局 地产商谁最有钱途 来源 英才 记者 王雨佳 16

19 房 产 税 不 请 自 来 5 月 3 1 日, 国 务 院 批 准 了 国 家 发 改 委 制 定 的 2010 年 深 化 经 济 体 制 改 革 重 点 工 作 的 意 见, 逐 步 推 进 房 产 税 改 革 被 列 入 了 今 年 的 财 税 体 制 改 革 的 目 标 中 尽 管 执 行 细 则 还 没 有 出 台, 但 是, 比 起 2009 年 研 究 开 征 物 业 税 的 政 策 表 述, 今 年 的 政 策 又 向 前 迈 了 一 步 实 际 上, 从 3 月 到 4 月, 不 断 出 台 的 房 地 产 政 策 已 经 显 示 了 政 府 调 控 的 决 心 4 月 17 日, 紧 接 着 78 家 非 地 产 主 业 央 企 退 出 房 地 产 业 务 的 动 作, 国 务 院 出 台 被 称 为 国 十 条 的 通 知 明 确 指 出 : 通 过 严 控 第 二 套 房 贷 部 分 地 区 暂 停 发 放 购 买 第 三 套 及 以 上 住 房 贷 款 的 政 策, 抑 制 商 品 房 价 格 过 高 上 涨 过 快 此 后 不 久, 北 京 率 先 出 台 地 方 政 策, 打 击 炒 房 行 为 而 5 月 底, 广 州 深 圳 等 地 相 继 推 出 实 施 细 则, 主 要 限 制 购 买 多 套 房 的 银 行 贷 款 而 截 至 5 月 31 日, 上 海 的 细 则 仍 然 在 研 究 中 从 5 月 到 6 月, 随 着 诸 多 政 策 面 世, 房 地 产 市 场 成 交 量 应 声 而 落,A 股 市 场 也 备 受 牵 连 而 且, 中 央 将 继 续 实 行 更 严 厉 的 地 产 新 政 的 传 言 甚 嚣 尘 上, 对 楼 市 未 来 价 格 的 下 跌 预 期 拖 累 了 正 常 的 房 地 产 交 易 但 是, 任 何 行 情 中 都 会 有 机 会 在 住 宅 地 产 市 场 遇 冷 的 同 时, 不 少 地 产 企 业 已 经 有 了 新 动 作 有 消 息 称, 万 科 绿 地 保 利 等 知 名 地 产 企 业 都 开 始 试 图 更 大 力 度 地 进 入 商 业 地 产 领 域, 涉 及 资 本 高 达 千 亿 元 以 上 在 一 波 又 一 波 凌 厉 的 政 策 之 后, 中 国 房 地 产 业 似 乎 正 在 酝 酿 一 场 变 局 政 策 风 向 标 中 国 的 房 地 产 市 场 经 历 了 6 次 大 的 调 控, 从 收 紧 到 刺 激, 从 刺 激 再 到 收 紧 其 实, 一 系 列 调 控 政 策 的 目 的 并 不 是 要 摧 毁 整 个 房 地 产 业, 进 而 再 摧 毁 整 个 中 国 经 济 针 对 近 来 房 价 将 大 跌 等 一 系 列 传 闻, 全 国 工 商 联 房 地 产 商 会 会 长 聂 梅 生 在 接 受 英 才 记 者 采 访 时 表 示 此 次 的 政 策 是 严 厉 的, 但 是 文 件 上 只 说 要 控 制 房 价 过 快 上 涨, 没 说 不 让 它 涨 是 媒 体 放 大 了 字 面 含 义, 把 意 思 变 成 了 中 央 不 让 房 价 大 跌 就 誓 不 甘 休 实 际 上, 自 年 的 10 年 间, 中 国 的 房 地 产 市 场 经 历 了 6 次 大 的 调 控, 从 收 紧 到 刺 激, 从 刺 激 再 到 收 紧 调 控 已 是 常 态, 如 果 哪 家 地 产 企 业 还 对 调 控 大 惊 小 怪, 则 说 明 这 家 企 业 太 不 成 熟 聂 梅 生 说, 调 控 的 目 的 只 有 一 个 : 让 政 府 的 有 形 的 手 市 场 的 无 形 的 手 和 老 百 姓 的 需 求, 三 方 利 益 达 到 平 衡 点, 每 一 次 调 控, 打 击 的 都 是 打 乱 平 衡 的 人 那 么, 此 次 调 控 针 对 谁? 从 住 建 部 国 土 部 银 监 会 等 多 个 部 门 的 动 作 来 看, 打 击 对 象 应 该 是 那 些 投 机 性 投 资 群 体, 其 中 包 括 炒 房 客 和 扩 张 性 地 产 企 业 国 土 部 内 部 人 士 曾 对 媒 体 表 示, 此 次, 国 土 部 联 合 央 行 出 台 的 打 击 囤 地 严 格 规 范 土 地 出 让 金 缴 纳 等 多 项 政 策, 直 接 针 对 那 些 利 用 金 融 杠 杆 大 量 囤 地 炒 高 地 价 的 企 业 所 以, 手 里 有 不 少 地 的 企 业 比 较 痛 苦 一 点, 恒 大 就 是 其 中 之 一 多 数 的 上 市 公 司 撑 到 今 年 底 没 有 问 题, 像 万 科, 手 中 握 有 100 多 亿 现 金, 即 使 市 场 一 直 冷 下 去, 它 只 要 减 少 开 发, 资 金 链 就 不 会 断 业 内 人 士 表 示, 经 过 十 几 年 的 发 展, 有 一 定 规 模 的 地 产 公 司 都 有 一 整 条 生 态 链, 链 条 上 有 银 行 地 方 政 府 的 支 持 挺 过 了 2007 年 那 场 调 控 的 公 司, 这 一 次 也 不 会 有 问 题 制 度 导 致 土 地 出 让 金 和 地 方 政 府 的 财 政 密 不 可 分 这 个 制 度 不 改 革, 调 控 会 带 来 更 严 重 的 问 题 所 以, 历 次 调 控 之 后, 房 价 上 涨 得 更 凶 中 坤 集 团 董 事 长 黄 怒 波 则 从 另 一 个 角 度 向 英 才 记 者 分 析 了 房 价 的 趋 势 SOHO 中 国 董 事 长 潘 石 屹 则 再 次 预 言 : 因 为 调 控, 土 地 和 房 屋 供 应 量 小 了, 未 来 2 年 内, 房 价 会 更 大 幅 度 上 涨 只 要 中 国 GDP 每 年 的 增 长 超 过 2%, 房 价 就 会 跟 着 上 涨 在 过 去 的 20 年 中 有 将 近 3 亿 人 口 从 农 村 进 入 城 市, 未 来 20 年 还 将 有 2 亿 多 人 要 进 城, 他 们 一 定 需 要 房 子 住 对 于 企 业 来 说, 相 比 钢 铁 汽 车 等 产 业, 房 地 产 业 仍 然 是 最 具 投 资 价 值 的 搜 房 网 C E O 莫 天 全 对 英 才 记 者 分 析 道 在 他 看 来, 中 国 房 地 产 业 还 处 于 规 模 性 扩 张 阶 段, 在 调 控 之 下, 地 产 企 业 的 利 润 会 受 到 影 响, 但 大 部 分 企 业 都 会 平 安 无 事 至 于 这 些 严 厉 的 政 策 何 时 结 束, 聂 梅 生 说 : 北 京 市 的 政 策, 文 件 用 了 好 几 个 暂 时, 这 就 已 经 说 明 了 问 题 什 么 时 候 市 场 回 归 平 衡, 政 府 就 会 收 回 严 厉 的 政 策 谁 有 能 力 转 型 王 健 林 认 为 : 做 住 宅 的 是 小 学 生, 做 商 业 地 产 的 才 是 大 学 生 2010 年, 住 宅 地 产 仍 然 有 前 途, 但 是 商 业 地 产 旅 游 地 产 的 前 景 会 更 大 只 不 过, 后 两 者 不 是 所 有 地 产 公 司 都 能 干 的 证 大 集 团 董 事 长 戴 志 康 这 样 对 英 才 记 者 说 尽 管 金 融 危 机 过 后, 商 业 地 产 市 场 的 复 苏 远 比 住 宅 地 产 缓 慢, 但 最 近 的 市 场 数 据 显 示, 在 今 年 的 一 季 度, 商 业 地 产 复 苏 明 显 加 快 聂 梅 生 认 为, 政 府 的 政 策 没 有 刻 意 扶 持 商 业 地 产, 商 业 地 的 复 苏 主 要 原 因 是 中 国 经 济 的 复 苏 其 次, 商 业 地 产 更 多 的 是 和 基 础 设 施 建 设 相 关 4 万 亿 投 下 去, 修 了 那 么 多 的 铁 路 公 路 地 铁, 沿 着 它 们 自 然 会 形 成 商 业 圈 ; 一 些 新 兴 的 产 业 基 地 形 成 之 后, 周 边 也 需 要 配 套 设 施 在 住 宅 地 产 的 投 资 遇 冷 之 后, 相 当 一 部 分 的 楼 17

20 STRATEGY 战 略 市 资 金 转 向 商 业 物 业, 这 也 带 动 了 商 业 地 产 的 开 发 政 府 应 该 正 视 这 些 投 资 需 求, 一 味 的 打 压 不 是 解 决 办 法 黄 怒 波 说 如 今, 商 业 地 产 投 资 热 潮 正 在 慢 慢 涌 动 在 2009 年 底, 万 科 宣 称 要 将 持 有 型 商 业 地 产 比 例 提 高 到 20% 4 个 月 后, 已 经 有 3 个 大 体 量 的 商 业 地 产 项 目 在 万 科 的 运 作 中 保 利 近 日 也 露 出 口 风, 在 未 来 3-5 年 间, 将 持 有 性 商 用 物 业 的 投 资 比 例 逐 渐 增 大 到 全 部 投 资 的 30% 而 金 地 今 年 的 土 地 投 入 计 划 中, 有 20% 的 资 金 会 投 向 商 业 项 目 商 业 地 产 和 住 宅 地 产 这 两 种 模 式 的 区 别 是, 前 者 具 备 长 期 的 稳 定 收 益, 没 有 暴 利 ; 后 者 投 资 时 间 短, 回 款 快, 可 以 快 速 膨 胀 莫 天 全 分 析 刚 刚 凭 借 商 业 地 产 的 成 功 成 为 中 国 首 富 的 大 连 万 达 董 事 长 王 健 林 认 为 : 做 住 宅 的 是 小 学 生, 做 商 业 地 产 的 才 是 大 学 生 事 实 上, 开 发 商 业 地 产 的 难 度 远 远 大 于 住 宅 开 发 以 我 十 几 年 房 地 产 的 经 验, 商 业 地 产 旅 游 地 产 是 人 文 地 产, 住 宅 地 产 只 是 工 程 学 从 调 控 层 面 来 讲, 商 业 地 产 政 策 环 境 要 比 住 宅 地 产 好 得 多, 只 不 过 这 个 产 业 本 身 难 得 多 戴 志 康 也 如 此 认 为 黄 怒 波 表 示 : 资 金 是 第 一 个 问 题, 开 发 商 业 项 目 首 先 要 拿 出 大 量 的 启 动 资 金, 达 到 一 定 规 模 才 能 拿 到 银 行 贷 款 ; 其 次, 商 业 区 的 规 划 带 有 更 多 政 策 色 彩, 需 要 企 业 有 相 关 资 源 做 持 有 型 物 业 需 要 大 量 贷 款, 中 国 对 持 有 型 物 业 的 贷 款 条 件 非 常 苛 刻, 开 发 商 那 点 钱 都 押 在 持 有 型 物 业 上, 则 没 有 能 力 去 做 别 的 开 发 了 很 明 显, 华 远 地 产 董 事 长 任 志 强 也 不 认 为 商 业 地 产 是 随 便 谁 都 可 以 做 的 尽 管 门 槛 高, 商 业 地 产 眼 下 仍 是 地 产 企 业 趋 之 若 鹜 的 目 标 从 2008 年 那 次 萧 条 之 后, 很 多 开 发 商 已 经 摸 透 了 政 府 保 持 平 衡 的 意 图 他 们 明 白, 商 业 地 产 是 住 宅 地 产 风 险 的 对 冲 当 市 场 低 迷, 房 子 卖 不 出 去 的 时 候, 如 果 企 业 持 有 商 业 地 产, 其 租 金 可 以 保 证 资 金 链 安 全 即 使 租 不 出 去, 商 业 物 业 也 比 卖 不 出 去 的 住 宅 物 业 更 有 价 值, 因 为 它 算 企 业 自 有 资 产, 在 资 产 负 债 表 上 是 正 资 产, 至 少 还 可 以 抵 押 聂 梅 生 道 出 了 商 业 地 产 的 第 二 个 作 用 就 整 个 中 国 房 地 产 行 业 而 言, 稳 健 绝 对 是 一 个 趋 势 聂 梅 生 表 示, 中 国 大 部 分 房 企 的 运 作 流 程 都 差 不 多 : 贷 款 圈 地 盖 房 卖 房 这 种 链 条 导 致 项 目 入 市 比 较 快, 很 容 易 拿 到 很 高 的 金 融 杠 杆, 这 样 的 市 场 也 最 容 易 形 成 泡 沫, 从 而 大 起 大 落 但 是, 随 着 政 府 对 平 衡 的 把 握, 这 种 泡 沫 式 的 企 业 会 被 市 场 淘 汰, 懂 得 对 冲 风 险 的 企 业 才 能 脱 颖 而 出, 这 就 是 为 什 么 如 今 的 房 地 产 企 业 既 要 拥 有 商 业 地 产, 又 要 稳 固 住 宅 地 产 既 要 有 一 线 城 市 的 项 目, 又 要 有 二 三 线 城 市 项 目 的 原 因 而 戴 志 康 的 观 点 则 相 对 保 守 : 从 规 模 上 来 说, 不 可 能 所 有 企 业 都 转 向 商 业 地 产 大 家 都 认 为 商 业 地 产 好, 都 来 转 型, 那 样 同 样 会 很 惨 如 果 仓 促 转 型, 企 业 只 会 出 现 两 类 极 端 状 况 要 么 很 成 功, 要 么 彻 底 完 蛋 住 宅 地 产 老 江 湖 任 志 强 不 看 好 商 业 地 产 这 一 次 的 调 控 运 用 的 行 政 命 令, 比 以 往 任 何 一 次 调 控 中 的 行 政 命 令 都 更 严 厉 任 志 强 给 最 近 的 一 系 列 政 策 定 了 性 严 厉 归 严 厉, 其 对 企 业 的 伤 害 则 未 见 得 有 多 少 任 志 强 表 示, 尽 管 调 控 严 厉, 但 有 一 定 规 模 的 地 产 企 业 根 本 不 必 捂 盘 惜 售, 仅 需 要 减 缓 开 发 速 度, 最 常 见 的 是 将 手 中 原 有 的 10 个 项 目, 先 操 作 5 个 拿 一 块 地, 开 发 期 至 少 3-4 年, 期 间 很 可 能 会 经 历 数 次 调 控 某 一 个 阶 段 没 有 超 额 利 润 的 情 况 很 正 常 我 不 是 不 要 超 额 利 润, 只 不 过 不 是 现 在, 以 后 会 有 的 对 于 商 业 地 产, 任 志 强 并 不 看 好, 的 确 有 很 多 企 业 在 新 政 出 台 之 前 拿 了 商 业 用 地, 但 是 新 政 之 后, 情 况 不 一 样 了 北 京 刚 刚 放 出 的 4 块 商 业 用 地 都 流 拍 了 目 前, 地 产 企 业 还 看 不 清 政 策 未 来 的 走 向, 所 以 不 敢 轻 举 妄 动 作 为 一 家 长 期 从 事 住 宅 地 产 开 发 的 上 市 公 司, 华 远 并 不 打 算 加 入 这 一 波 转 型 大 军, 大 规 模 进 军 商 业 地 产 我 们 持 有 的 物 业 也 就 四 五 万 平 方 米, 不 会 再 多 了, 没 有 那 么 多 钱 所 谓 稳 健, 与 开 展 多 少 业 务 在 多 少 个 城 市 投 资 没 多 大 关 系, 稳 健 是 财 务 上 的 保 守, 不 冒 过 多 风 险 华 远 就 是 保 守 型 的, 旱 天 里 会 准 备 雨 伞 任 志 强 并 不 认 为 既 有 一 线 城 市 的 项 目, 又 有 二 三 线 城 市 项 目 的 模 式 适 合 所 有 企 业 实 际 上, 在 一 个 市 场 形 成 垄 断 是 效 益 最 高 的, 进 入 过 多 的 市 场 意 味 着 更 多 的 风 险 大 多 数 企 业 之 所 以 要 去 别 的 地 方, 是 因 为 在 一 个 城 市 形 成 垄 断 太 难 华 远 从 北 京 起 家, 目 前 仅 在 全 国 四 个 城 市 开 展 业 务, 不 过 最 近, 西 安 长 沙 的 销 售 额 已 经 超 过 了 北 京 钱 决 定 了 地 产 公 司 的 商 业 模 式 在 当 今 的 中 国, 像 中 粮 华 润 万 达 这 样 的 公 司 有 几 个? 不 具 有 普 遍 意 义 任 志 强 坦 言, 国 际 上 的 优 秀 企 业 都 是 既 有 商 业 地 产, 又 有 住 宅 地 产, 但 国 内 大 多 数 企 业 也 很 难 做 到 如 果 金 融 市 场 更 加 开 放, 也 许 会 有 更 多 企 业 可 以 做 到 这 一 点 旅 游 地 产 先 锋 黄 怒 波 投 稀 缺 地 块 商 业 地 产 的 资 金 需 求 模 式 和 上 市 公 司 的 利 益 追 求, 完 全 矛 18

21 盾 李 嘉 诚 的 长 实 地 产 最 开 始 只 做 住 宅, 转 型 做 持 有 型 地 产 用 了 将 近 15 年 黄 怒 波 认 为, 从 人 均 数 字 等 方 面 计 算, 中 国 商 业 地 产 的 空 间 还 很 大, 但 转 型 很 艰 难 然 而, 目 前 的 确 有 很 多 资 金 流 入 了 商 业 地 产, 比 如, 万 达 打 算 在 北 京 通 州 做 一 个 特 色 商 业 街, 我 们 也 考 虑 在 大 兴 建 一 个 商 业 区 最 近, 虽 然 北 京 的 商 业 用 地 流 拍 了, 但 别 的 城 市 情 况 又 不 同, 我 前 几 天 去 了 大 连, 不 少 合 适 的 商 业 用 地 已 经 被 拿 走 了 1998 年 中 坤 就 开 始 运 作 安 徽 黄 山 附 近 的 古 村 落 宏 村 的 旅 游 项 目 到 2000 年, 宏 村 成 功 成 为 世 界 文 化 遗 产, 门 票 收 入 翻 了 几 倍, 但 是 那 时 候, 旅 游 地 产 仍 然 不 是 中 坤 的 主 业 真 正 的 转 型 始 自 2005 年 在 那 个 中 国 房 地 产 业 异 常 火 爆 的 年 代, 黄 怒 波 清 醒 地 看 出, 当 所 有 的 地 产 企 业 都 做 住 宅 地 产, 住 宅 地 产 的 风 险 就 会 被 放 大 因 此, 他 当 时 提 出 了 从 地 产 突 围 的 概 念 在 过 去 5 年 间, 土 地 的 增 值 同 样 令 黄 怒 波 获 益 不 少 喀 什 的 地 我 坚 守 了 很 久, 周 围 的 人 都 说 那 里 没 前 途 现 在, 经 济 特 区 概 念 出 来 之 后, 土 地 升 值 至 少 30 倍 这 么 多 年 以 来, 我 的 经 验 是 : 开 发 得 太 快 不 一 定 利 润 高 如 今, 中 坤 手 中 持 有 70 万 平 方 米 的 物 业, 同 时 拥 有 旅 游 景 区 住 宅 开 发 等 业 务, 公 司 的 模 式 比 较 稳 定, 商 业 物 业 有 固 定 的 租 金 收 入, 同 时, 我 也 可 以 做 住 宅 烂 尾 楼 起 家 的 新 贵 李 贵 斌 商 业 地 产 需 要 养 这 一 次, 进 入 商 业 地 产 领 域 的 不 理 性 资 金 并 不 多 媒 体 报 道 说 有 千 亿 资 金, 我 认 为 有 水 分 有 些 企 业 的 高 调, 恐 怕 有 炒 作 嫌 疑 但 的 确, 现 在 是 企 业 进 入 的 好 时 机 光 耀 东 方 投 资 公 司 董 事 长 李 贵 斌 告 诉 英 才 记 者 2009 年 9 月, 李 贵 斌 刚 刚 收 购 了 位 于 北 京 西 站 北 广 场 的 烂 尾 楼 海 天 广 场, 在 此 之 前, 它 已 经 烂 了 十 年 短 短 半 年 之 后, 它 变 身 光 耀 东 方 广 场 目 前, 招 商 已 经 收 尾 我 下 海 收 的 第 一 个 楼 盘 山 东 聊 城 新 东 方 广 场, 就 曾 经 是 一 个 烂 尾 楼,11 万 平 米 的 综 合 项 目, 有 商 场 有 住 宅 在 银 行 系 统 任 职 多 年 的 李 贵 斌 于 2003 年 下 海 一 出 道, 他 没 有 选 择 快 速 挣 钱 的 住 宅 地 产, 而 是 操 作 了 难 度 更 大 的 商 业 地 产 我 没 少 走 弯 路 最 早, 我 把 店 铺 设 计 得 比 较 大, 但 是 当 时 市 场 购 买 力 不 足, 租 户 的 租 金 也 较 高, 后 来 他 们 都 赔 钱 了, 很 多 人 退 租 幸 好 我 手 里 还 有 住 宅 业 务, 有 现 金 流 第 一 批 租 户 的 问 题 解 决 之 后, 李 贵 斌 又 重 新 设 计 店 铺, 重 新 装 修 招 商, 前 后 折 腾 了 3 年, 直 到 2006 年, 新 东 方 广 场 才 渐 渐 红 火 起 来 第 一 个 项 目 就 做 了 3 年, 李 贵 斌 总 结 道, 商 业 地 产, 最 重 要 的 是 商 业 定 位 和 概 念, 商 业 做 好 了, 地 产 才 能 增 值 商 业 项 目 最 初 没 有 收 益, 需 要 养, 我 就 是 先 用 住 宅 地 产 的 回 款 去 补, 而 在 住 宅 地 产 受 调 控 影 响 的 时 候, 商 业 项 目 还 有 租 金 光 耀 东 方 预 计, 到 2010 年 底, 其 持 有 型 商 业 物 业 面 积 将 达 到 50 万 平 方 米 对 于 房 地 产 企 业 最 重 视 的 融 资 问 题, 李 贵 斌 并 没 有 多 谈 事 实 上, 金 融 系 统 出 身 李 贵 斌 始 终 与 金 融 圈 保 持 着 紧 密 的 关 系 早 在 2007 年 底, 光 耀 东 方 不 声 不 响 的 获 得 蓝 山 资 本 近 9 亿 元 的 投 资 谈 及 未 来, 李 贵 斌 认 为, 理 性 是 趋 势 中 国 的 房 地 产 业 现 在 仍 处 于 高 速 增 长 期, 因 此, 整 个 产 业 都 比 较 浮 躁, 前 几 年, 拿 高 价 地 的 人 都 挣 到 钱 了 但 是, 房 地 产 这 个 行 业 也 不 是 无 限 期 增 长 的 现 在, 在 欧 美 发 达 国 家, 房 地 产 业 的 大 规 模 膨 胀 时 期 已 经 过 去 了, 每 年 新 建 的 房 子 并 不 多 同 样, 中 国 的 房 地 产 业 也 会 趋 于 理 性 目 前 的 调 控 则 有 助 于 企 业 去 掉 浮 躁 的 思 维 19

22 STRATEGY 战 略 李贵斌 一年6个城市综合体 来源 地产中国网 李贵斌 北京光耀东方董事长 一个从山东聊城做商业地产起家 的企业家 在业内以存量商业项目并购运营的独特模式引人注目 吗 比如有的企业可能提出一个 四三三 的配置格局 光耀东方在 投资并购和城市综合体的管理运营中有怎样的布局规划 从2003年4月第一次出手收购山东聊城新东方广场开始 李贵斌 李贵斌 目前来看 我们公司从事的城市综合体开发和投资并购的 开始和自己的 城市商业运营专家 生涯 迄今为止 通过不断的攻 比例大概是2:1 也就是城市综合体开发占2 投资并购占1 当然最终 城略地 李贵斌已经在山东 河北 山西 天津和北京等地建立起了 是归结到商业物业的收益上 今年我们公司制定的计划是在二三线城市 自己的王国 新动工6个城市综合体 在一线城市收购2-4个价值被低估的物业 在国内房地产开发日趋成熟之际 商业地产的价值和前景已经不 言而喻 这其中 汇聚多重功能于一身的综合体项目更是价值非凡 在李贵斌接受地产中国网专访时可以看出 并购运营烂尾楼不过 地产中国网 在布局方面有什么样的考虑 李贵斌 目前在投资并购这一块主要考虑的是一线城市 而城市综 合体开发则是重点在二 三线城市 是李贵斌打开市场的途径之一 做商业地产的城市综合体才是他最终 地产中国网 在投资收购物业上 光耀东方有没有具体的标准 的目标 李贵斌 这样的标准是有的 从目前的情况来看 我们公司确立 在探寻中国城市综合体的发展之路上 李贵斌携 地产开发 了三个投资收购的原则 第一是项目应该在一线城市 第二是项目体 商业管理 投资并购 三大专业精英团队 探索出 城市规划 量应在5万平方米以上 第三是 如果在北京收购物业的话 应该在 先导 和 后定位再创造 两大城市综合体的发展模式 四环以内 下一步 李贵斌打算在全国布局六个城市综合体项目 由此看 来 对于商业地产的经营理念和运作模式 他已经胸有成竹 商业地产 商业为先 地产中国网 北京光耀东方广场是在什么样的机遇下收购的 三位一体 开发道路 地产中国网 目前国家出台了一系列的房地产调控政策 光耀东 方在政策调控下是如何应对的 李贵斌 我想这个项目能够做下来 应该是我们公司在收购烂尾楼 方面长期积累的结果 当时我们有几百个烂尾楼项目和价值被低估的楼 宇项目信息 我们要做的就是在优中选优 好中选好 李贵斌 我想作为企业来说 最重要的就是做好自己的事情 更好 选择光耀东方广场这个项目 首先是考虑到它所处的地理位置 其 的进行 人财物 的统筹 一切从实际出发 练好内功 把更好的房地 次就是未来发展的空间 它是一个城市综合体 商场 写字楼 公寓 产作品奉献给社会 走城市发展共赢之路 酒店结合到一起 这样的形态使得城市综合体有着非凡的影响力 这种 我们公司未来几年会以城市综合体开发为基础 以商业地产开发和 投资并购为重点 以商业管理为主体 实现 三位一体 的商业地产产 业链条 这也是我们公司未来在业务经营发展中的重点所在 地产中国网 在 三体一体 的建设投资过程中有一定的比例 20 影响力放在一个城市 就代表了这个项目的价值 我们在考虑是否要投资一个项目的时候不仅要看当前的价格 更要 看它未来的空间 选择光耀东方广场这个项目 是我们通过一系列测算 和评估后决定的结果

23 价 值 被 低 估 的 楼 宇, 经 营 不 善 的 楼 宇, 通 过 专 业 的 商 业 管 理 团 队 进 行 定 位 规 划, 改 造 装 修, 再 进 行 招 商 运 营, 最 终 把 他 的 价 值 挖 掘 出 来 地 产 中 国 网 : 这 就 是 你 常 说 的 数 字 决 定 高 度? 李 贵 斌 : 是 的 我 能 把 一 个 项 目 的 收 益 都 给 算 出 来, 我 能 对 一 个 城 市 和 项 目 作 出 比 较 恰 当 的 判 断 这 是 我 们 最 核 心 的 竞 争 力 地 产 中 国 网 : 那 你 觉 得 北 京 光 耀 东 方 的 商 业 模 式 是 什 么 呢? 李 贵 斌 : 北 京 光 耀 东 方 的 商 业 模 式 必 须 要 以 商 业 为 先, 如 果 商 业 做 不 好, 商 业 地 产 就 没 有 价 值 不 懂 商 业, 搞 商 业 地 产, 风 险 就 很 大 刚 才 我 们 说 的 三 位 一 体 模 式, 这 三 者 都 要 以 商 业 为 先 资 金 无 压 力 地 产 中 国 网 : 近 几 年 光 耀 东 方 在 发 展 的 过 程 中 有 没 有 面 临 资 金 的 压 力? 李 贵 斌 : 关 于 资 金 问 题, 我 想 这 是 多 数 房 地 产 公 司 都 需 要 解 决 的 问 题 在 企 业 的 初 创 时 期 我 们 的 压 力 大 点, 我 认 为 资 金 的 压 力 都 是 阶 段 性 的, 目 前 来 看 公 司 并 没 有 这 样 的 压 力 地 产 中 国 网 : 怎 么 解 决 企 业 发 展 所 需 要 的 资 金 问 题? 李 贵 斌 : 这 些 年 来, 我 们 公 司 致 力 于 对 商 业 物 业 的 自 营, 通 过 这 部 分 的 经 营 能 够 给 我 们 的 资 金 提 供 一 定 的 支 持, 像 光 耀 东 方 广 场 项 目, 目 前 我 们 定 价 定 到 元 每 平 方 米, 未 来 还 是 有 比 较 大 的 利 润 空 间 另 一 方 面, 在 这 样 的 发 展 模 式 下, 由 于 每 个 商 场 的 效 益 比 较 好, 因 此 获 得 银 行 在 融 资 方 面 的 支 持 比 较 容 易 因 为 这 样 的 项 目 能 够 实 现 可 持 续 发 展, 银 行 也 很 愿 意 为 这 样 的 项 目 贷 款 目 前 我 们 在 建 行 农 行 民 生 银 行 平 安 银 行 都 有 着 良 好 的 信 誉, 他 们 的 授 信 额 度 还 是 很 高 的 所 以 在 公 司 发 展 的 过 程 中 并 没 有 遭 遇 资 金 短 缺 的 问 题 楼 市 10 月 可 能 回 暖 地 产 中 国 网 : 你 怎 样 看 待 当 前 我 国 房 地 产 市 场 未 来 的 走 势? 李 贵 斌 : 房 地 产 未 来 走 势 问 题, 我 想, 仁 者 见 仁 智 者 见 智, 专 家 学 者 在 这 方 面 的 说 法 都 比 较 多 房 价 方 面, 是 供 求 关 系 决 定 价 格 当 前 我 国 的 房 地 产 市 场 需 求 比 较 大, 而 供 求 关 系 又 是 价 格 的 决 定 性 因 素, 在 当 前 形 势 下, 房 地 产 业 作 为 国 民 经 济 支 柱 产 业 的 地 位 在 未 来 一 个 时 期 都 动 不 了 地 产 中 国 网 : 你 刚 也 提 到 了 房 价, 可 以 请 你 对 下 半 年 房 价 的 走 势 做 出 一 个 判 断 吗? 李 贵 斌 : 我 认 为 总 的 说 起 来 下 半 年 的 房 价 应 该 还 是 相 对 平 稳 的 当 前 中 国 的 房 地 产 市 场 是 个 政 策 市 场, 价 格 的 走 向 不 好 预 测, 关 键 要 看 中 央 政 府 出 台 什 么 样 的 政 策 如 果 单 纯 从 供 需 关 系 来 看, 一 旦 政 府 不 再 出 新 政 策,10 月 房 地 产 市 场 应 该 会 有 转 暖 的 迹 象 当 然, 如 果 政 府 有 新 的 措 施, 情 况 又 另 当 别 论, 就 目 前 来 说 还 是 得 画 个 问 号 地 产 中 国 网 : 您 觉 得 下 半 年 政 府 还 会 出 台 调 控 政 策 吗? 李 贵 斌 : 我 认 为 应 该 不 会, 为 什 么 不 会, 目 前 我 国 出 口 被 抑 制, 内 需 不 旺 盛, 而 房 地 产 产 业 链 长, 如 果 没 有 房 地 产 的 发 展, 国 民 经 济 的 发 展 就 会 受 到 影 响 中 国 在 改 革 开 放 的 过 程 中, 好 多 深 层 次 的 问 题 都 没 解 决, 当 前 形 势 下, 三 驾 马 车 中 的 两 架 都 不 行 了, 最 后 一 驾 也 不 行 的 话, 这 是 政 府 不 愿 意 看 到 的 其 次, 目 前 房 地 产 市 场 需 求 旺 盛, 有 这 个 供 需 关 系 存 在, 在 没 有 继 续 出 台 政 策 的 前 提 下,10 月 房 地 产 市 场 可 能 回 暖, 相 信 到 12 月, 在 某 些 区 域 可 能 会 出 现 小 阳 春 21

24 WINDOWS 视窗 博鳌 21世纪房地产论坛2010届年会在海南博鳌隆重举行 聂梅生 金岩石 李贵斌 任志强 刘晓光 易小迪 单伟豹 黄怒波 贾康等政策制定参与者 业界大腕与经济学家组成最强演讲阵 容联袂出席 共同探讨新形势下中国地产行业的现状和未来 会议主题 地产考验中国 以制度创新求解效率与公平 纪实:博鳌 21世纪房地产论坛 2010届年会 聂梅生 全国工商联房地产商会会长 易小迪 阳光100集团董事长 贾 康 财政部财政科学研究所所长 任志强 华远集团总裁 华远地产董事长 董 藩 建设部专家委员会委员 北京师范大学房地产研究中心主任 范 伟 上海复地董事长 金岩石 国金证券首席经济学家 上海交大海外学院金融所所长 单伟豹 路劲地产主席 李贵斌 光耀东方集团董事长 22

25 聂梅生 2010年年初房地产调控的背景 影响和分析 对于行业和社会都不是好事 而且超出了普通居民的支付能力 引起了社会 不稳定和民怨 这些问题如何解决 冲着这一条也要进行调控 保民生缺位的不是开发商 而是政府 保障性住房长期的缺位 甚至 房改后未到位 因此需要调整住房结构保民生 城乡一体化的协调发展 目前中国处在城镇化的快速发展过程 未来 的城镇化 北京 上海 广州是否是重点的城镇化区域 二 三线城市的房 地产和城市化如何进行 都互换协调发展和社会发展 因此也需要调控 到现在认为本次房地产的调控是势在必行 该观点已经达到一致 时 间也是放在2010年的上半年 这就是宏观调控的背景因素 本次调控对二套房的力度很大 政策出台后一个多月才定义了什么是 本 次房地产调控的背景因素 原来大家认为调控是冲着房价去 的 实际上调到现在 中央经济工作会议已经半年多了 不 能完全用房价说明全部的问题 我分为经济层面和社会层面 的问题 经济层面有五个问题 1 GDP 一季度数据来看 经济增长过快 一季度的增速达到了11.9% 地产的 贡献率是很大的 房地产投资过热 首当其冲 从去年的四季度就开始了 是否会在11.9%的基础上继续向上 继续热过热 引起通货膨胀 2 流动性 二套房 部分城市也未明确 应该包括上海的 但是上海至今未出细则 因 此需要等待 本次的调控不明确 应该更加的明确 那么此轮调控的市场效果又如何呢? 开发商资金充裕度开始下降 不要总是认为我们不差钱 同时自有资 金率上升明显 还是以2009年的平均数和今年3 5月份对比 房地产投资未 增加还是在下降 但是自有资金5月份比4月份大幅度的增加 比去年月均大 幅度增加 去年的月均自有资金是1452亿元 到了5月份达到了2000多亿元 自有资金率就是房地产投资比大幅度上升到70% 去年的数据是50% 自有资 金率上升 开发商用自己的资金投资 去年宽松的货币政策下 货币投放很多 其他产业的资金快速的流入 资金充裕度明显下降 销售面积在下降 销售额也在下降 从今年3月 房地产业 形成了国进民退 地王等等因素 去年的情况下 在经济需求之 份的3850亿元降到3400亿元 5月份和去年12月份相比 去年12月份卖了8000 下 房地产就象海绵一样 目前房地产业的资金量还是比较充裕的 今年出 亿元 目前才卖了3000亿元 销售额下降了60% 台的政策 国十条中很大的内容都是收缩和调整供需双方的流动性 即开发 商的流动性和个贷的流动性 遏制部分城市房价过快上涨的效果是显现的 一句话 同比房价增幅 下降 环比房价下降 而且趋势会进一步的扩大 逐步达到预期的调控目 3 金融风险 标 遏制部分城市房价过快上涨 第一步的目标已经达到 而且房价已经松 房价过快上涨一定会刺激投机炒房 造成泡沫 其结果就是带来金融 动了 风险 控制开发商投机性购房资金 降低了供需双方的杠杆力 对开发商贷 4 调整结构的要求 款和房贷收紧 已经使房贷杠杆从去年的10倍快速的下降到5倍以下 开发 房地产在经济中的比重比较高 因此投资结构失衡 占了城镇固定资 商的流动性和购买行为大幅度的下降 因为提高了二套房的首付 杠杆率也 产投资的20%上下 而且多年都是这样的 对其他的产业就会形成挤出效 应 因此要留出一定的空间 使房地产适当的退出 调整结构 留出空间 下降到了5倍以下 这是非常有效的 这种调控可以持续多长不知道 投机受到遏制 炒房客变成了房东 5 促改革 致使北京 上海 广州的炒房客变成了房东 租金上涨了18% 20% 资产收 房地产当前的问题不是房价高和低的问题 也不是可以压的问题 而 益由炒房变成了持有型的经营收益 原来买不起房屋的人 是否会变得租 是深层次的改革的问题 例如土地政策 房产税 农村小产权的问题 井喷 不起房 因为北京每一套的平均租金上升到2900元/月 高出了大学生平均工 式的提到议事日程 我认为不是经济层面的问题 也不是通过一次的调控 资 从另外一个角度来讲 恰恰使两个不合理中的一个发生了变化 房价收 通过政府的行政干预就可以解决问题 我认为业界的人士政府的主导部门和 入比不合理 一个是租售比不合理 房价大幅度的上涨 租售比发生了变 媒体反复的从各个角度说这些问题 一定会有所突破 哪怕是形成一 二个 化 调控后如果是投资 就会想其他的办法 不会跟着调控卖二手房 从而 问题的共识 达到一定程度的解决都是很好的 导致一手房价格下降 为什么房源多了 怎么租赁价格上涨了 这说明等待 从社会层面来说 稳定社会 房价连续14个月的上涨 部分城市上涨 的离谱 业内的房地产界并不是希望上涨的过快 例如去年房价上涨过快 买房的人是刚性需求的 无法买只能是租赁 说明刚性需求确实是存在的 否则无法解决房屋上升的问题 23

26 WINDOWS 视窗 贾康 房地产业调控要由保障轨先行 我 简要的谈谈自己的看法 会议提到几个主题词 涉及到当前 构上还会努力的发挥自己应有的作用 这是我对宏观基本的看法 和宏观 的宏观经济运行 提到一个基本的判断 现在并没有进入 预期相关通胀和流动性方面的问题 张健华局长已经做了相当权威性的说 后危机时代 现在欧元区的主权债务危机是巨大的不确定 明 作为研究者简单谈自己个人的感受 性 我们要审慎的处理量难的问题 中国的经济不可能在全球化和WTO框架 我的看法是 我们仍然处于管理通胀预期政策时间段上 但通胀的 下运行 也不可能独善其身的 必须要密切的关注其他经济体特别是欧洲 预期 并不等于现实通胀压力 通胀联系流动性的概念 我个人观察 所 区和美国 日本贸易伙伴的动态 现在注意到在决策层和管理部门关注的 谓流动性判断并不简单只看货币供应量的指标 M1 M2 M0等等 关键 提法 调控中心有一系列的作用 作用的组合是不可避免的 任何的政策 是看大势 2008年四季度到2010年一季度 国民经济在外部压力下从比较 有正面的效应也有负面的作用 因此要注意政策的灵活性 针对性和有效 高的运行态势跌落到2009年一季度6.1的低位 那时候并没有大量的货币回 性 防止叠加形成以及不愿意看到的负面影响 笼 流动性说的很长的时间 过剩压力突然就不见了 一下子变成的通缩 当前总体的宏观政策框架不变这是基调 显然需要一系列的优化微 压力 主要是货币的流动速度没有 货币并没有回笼 企业预期不好 不 调 在比较早的时候 两大政策的排列是有所变化的 中国是坚持积极的 敢投资 消费者不敢放手消费 可能在迅速降低的变化内在逻辑或者是规 财政政策和适当的宽松货币政策 已经改变了之前的调整顺序 在一系列 律 是值得进一步认识的 是值得结合中国的宏观调控在政策方面进一步 的优化过程中 前面观察的是单项的适度收敛 但是要面对现在一系列的 作出一些预防 例如说在政策方面当然要把通胀紧缩意义远离之后 下一 两难问题 不可能排除双向调整 在已经启动的扩张性财政政策问题上 轮怎样应对通胀放在重要的位置 同时要预测防止过分约束和对可能出现 将4万亿元完全的安排出去了 在今年年度表现扩张力度的指标中从上年 的负面冲击雪上加霜相关的考验 在不确定性的环境下 应对最困难局面 的9500亿元到今年的1万500亿元 相当于GDP的2.8%左右 跟上一年的赤字 必要的弹性 率是持平 可以说是积极又稳妥的考虑 因此 要考虑结构性的问题 前 我个人解读货币政策按照单向适度收敛之后 现在更需要全面的审 一阶段中国对新疆的发展做了战略和政策性的考虑 率先在新疆启动资源 视 对于中小企业和中小金融机构的观察 普遍反应是银根偏紧甚至相当 税的改革 是有深远意义的 虽然现在是点上和区域的情况 但是先行先 紧 前面几天在研讨当中也提到 金融方面专家反应大的银行 主力性的 试不会长久鼓励在该区域 从逻辑上讲 需要在加快发展方式转变的过程 金融机构又有趋紧的反应 这种趋紧符合宏观调控和结构优化发展进程的 中 将必须运用的资源税的经济杠杆抓住时间扩展到更大的区域 将目前 反映 还是预测着我们需要做一些弹性处理 这是一个感觉 所以宏观政 覆盖的石油 天然气的门类扩展到煤炭和更多的金属和非金属矿中 对 策不变 我们主要的注意力要放在一系列两难问题视角之下 可能在现在 于优化结构 争取实现节能降耗低碳和绿色发展有重大的意义 财政在结 的阶段上更多一些政策的把握分寸和弹性处理 24

27 董藩 坚决反对征收物业税和房产税 中 国房地产经历了二十多年 现在遭遇了人人喊打的阶段 但 法的不用交 但是合法的必须要交 付出了很高的代价要继续交 这公平 是目前找不到可以替代的房地产业 现在有3万元不会购买 吗 还是这条马路 这边有住公方的 例如部队住的是公方 支付很低的 服装也不会到饭店吃饭 而是会购买房屋 去年一 二手房 租金 但是不会交物业税的 因为是公家的 这样都不公平的 还有很多 是7万亿元 未将房改房的成交计算在内 未将农村和城中村建房的价格 计算在内 都计算的话会超过13万亿元 超过社会零售总额 去年我做了 演讲 没有中国房地产业就无法救中国 现在谈物业税的问题 过去说征收物业税 现在不提物业税 而是提 房产税 去年七月份国家税务总局说要拿出可行的方案 一定要拿出好的 的情况 如果要征税的话 要清理所有的税和费 物业税要清理其他的收费 涉及到几千万的政府 每个地方都有几十到上百的收费 中央政府要跟很 多的政府谈 他们是否同意 是否可以谈得清楚 因为涉及到他们收入的 问题 即使有时间也是比较费事的 方案 物业税是对增值房产征的税 物业税就是财产税 为什么只是对房 新的收费需要立法讨论 最近我们发现政府是召集的 国务院提出了 子而不对家电和汽车征收 因为这些是贬值的 增值的财产税包括古董和 这个问题 发改委的文件中也提出了 上海和重庆都召集搞了 跟你们有 字画 8分钱的邮票上涨100倍 税务局也是不知道的 真的假的也是搞不 什么关系 国家的立法明确的规定 财政 税收 金融肉 海关 贸易涉 清楚的 很多腐败的官员收了很多的古董 一鉴定都是假的 即使真的 及到国家基本制度的权力归人大 除非人大有授权 政府才可以搞 过去 价值波动性也很大 最后只剩下公认的房地产 在谁的手是是真正的 也 人大和国务院授权 只限制于企业转制和工商类收费 物业税是财产税 可以评估出真的价值 而且也不可能说会丢 最后全世界范围内对增值 我们是没有办法的 人大还未授权的 让人大立法有一个过程 而且那个 性财产增税就是针对房地产的 实际上土地是增值的 西方只是增收一倍 人的房屋也很多的 会认真的讨论这个问题吗 这个问题要好好的商量 的 因为土地是自己的 中国不是这样的 因为我们的法律规定土地是公 因此需要时间 有的 我们花70年的代价租赁回来 下面不是我们的 上面是我们的 我 们将底下还的时候 上面也还了 土地在增值上面付出了代价 我们也没有可以操作的方案 按照什么征收 按照物业价格征 收 如果是100万元的话 市中心也有很多旧的房屋 虽然户型很差 这种情况下 我们还要交税 法理是不通的 我从南讲到北 因为我 不节能 不环保 但是也价值100万元 但是他们不会交的 是否可以 们的制度是不同的 要不产权化 要不土地私有化 目前还是无法做这件 按照面积交 例如100平方米 大量的农民工进程房屋也是很大的 但 事情的 因此我们要放弃这种思路 应该藏富于民 国家的财政支出每年 是不会交税的 按照人均面积来交的话 有很多的老人一个人住一套 上涨30% 应该研究如何支出 如果要征物业税 就要搞清楚房屋在谁的手 房屋 是否应该交 按照容积率来交 市中心有很多的平房 过去建 里 我们应该知道每一座房屋是谁的房屋 而哪一个房屋是合理的应该征 的连排别墅 是否应该交 还有一个思路 很多人主张的 按照套来 收 那一套房屋是不合法的 应该没收 交 第一套不用交 第二套要交 有的人说两套加起来才100平方米 我们如果征税的话就不要让老百姓都反对如果每年征收1%的话 是否 有的人一套房屋是 万平方米 为什么一两套要交 别人几套 可以行得通的 即使行得通 土地出让金怎么办 如果去的话 地方收入 不用交 如果全部的问题都解决的话 需要100年 在此过程中还有很 下降1/3 征税的话还存在公平不公平的问题 房屋来源很复杂 割一条马 多腐败的问题 例如权力寻租的问题 北京 上海一个高级工程师住 路 这边是房改房 这边是商品房 评估后差不多的 但是付出的价值是 100平方米是很正常的 价值300百万 我坚决拥护党的领导 在目前 不同的 征收的话大家是否演艺 小产权房的问题 付出的代价很低 商 的情况下 坚决反对征收物业税和房产税 如果不这样做的话 前途 品房付出的代价很高小产权房是否要交税 因为是违法的不用交税的 违 和光明是没有的 25

28 WINDOWS 视窗 金岩石 房地产承担的使命是在泡沫中生存 作 为旁观者来看中国的房地产 实际上我们解读的就是货 直接间接进入房地产行业的比重是否超过或者接近60% 这就是美国次贷危 币现象 老任上午就将这个题目留给我了 让我来讲清 机和日本泡沫破灭前夕的状态 目前为止房地产业占银行的比重有不同的 楚 我先给大家看一个简单的概念 将全球货币理解为 数据 有人说不到20% 我将地方政府融资平台的50%加进去是30%左右 因 一张饼 2009年我们做了哪些事情 全球五大货币占全球GDP70%以上 此距离金融风险还非常之远 但是必须面对政治风险 也就是说两极分化 广义货币总量增长了8.38% 其中涨得最快的是中国 涨了27.59% 美 不可避免 越接近市场 就会面临资产泡沫本身创造的两极分化 国只上涨了3.49% 因此 在2009年7月 中国广义货币总量超越美国成 有人说了 为什么必须选择货币 事实上从1992年以来 央行印刷纸 为世界单一国家货币第一大国 不仅如此 在2009年底的时候 单一 币的速度 一直保持着每年平均增长不低于23% 每年经济增长平均在9%以 货币欧元21个国家仍然排名第一 上 因此中国的通货膨胀事实上是以每年14%以上的速度再增长 房价每 城市化只是从货币大国走向消费大国的路径而已 中国用货币驱动 五年翻一番 这就是中国特色的通货膨胀 早晨我和晓光吃早餐的时候 经济必然带来的结果是 货币在完善实名制后去哪里 货币如水 覆水难 我就问他 是否记得当年拿工资30 36元的时候 工资是怎么定的 在座 收 一旦用货币驱动经济增长 必然有三个选择出口 年纪大的人可以回忆一下 我1970年参加工作 我是57.5元 因为我是煤 当我们不得不依赖于货币的时候 我们却选择了难以回避的资产泡 矿工人 普通工人是30 32元 这个标准是100斤米 30斤肉 5斤油 现 沫 因此资产泡沫升腾将我们带进了新的生活方式 而这种生活方式使 在30元人民币可以买那么是什么 10斤大米 1斤肉 半斤油 这就是中 得富贵险中求 财富既风险 但是社会绝大多数人没有承担风险的心理准 国的通货膨胀 备 他们面对风险的时候 首先看到的不是财富而是风险 于是80%以上的 不久前弗里德曼要求在一次会议上 让学生给自己写墓碑 通货膨胀 人选择回避风险 带来的结果是财富在多数人回避风险的同时 自然而然 什么时候都是货币现象 弗里德曼将这句话刻在碑文上 政府参与经济只 的向挑战风险的集体集中 带来的结果是风险财富带来两极分化 两极分 会带来一个结果 就是用通货膨胀剥夺居民的财产 我们相信市场必然带 化迟早会酿成社会动荡 在此过程中 社会发展的过程中 两大风险相互 来两极分化 相信政府必然带来通货膨胀 体现在经济生活当中 事实上 交替 我们现在面临更大的风险不是金融风险 而是政治风险 金融风险 正处在两大风险的经济周期波动之中 政治风险离我们很近 金融风险还 从房地产占金融资产的比重有清晰的指标 整个社会银行信贷资产总额中 很远 26

29 李贵斌 以后定位再创造模式挖掘区域与项目价值 光 耀东方集团 是一家在全国范围内 以城市综合体开发为基 以北京光耀东方广场例子来讲 海天广场是1998年开始启动的一 础 投资并购重组为重点 商业运营管理为主线 整合城市 个城市综合体项目 由于多种原因烂尾了10年 在2009年下半年被我 商业地产链 进而形成开发 收购 管理的完整体系 推 公司收购 更名为光耀东方广场 我们进行了大量的研究 从而找到 进中国商业地产专业化进程的大型企业集团 我们在一二三线多个城市做 了定位 的研究试验 都是上百万平方米做的规划 搞的拆迁 建的路 通过八年 光耀东方广场的定位所考虑的优势因素有 第一 光耀东方广场距离 的时间 光耀东方集团在城市综合体方面做了很多的研究 我们经营城市 中央电视台800米 交通比较的方便 随着高铁的概念提出 北京西站在 综合体当中有商业购物 写字楼 有酒店 有公寓 在发展过程中 我们 未来就会成为航空港一样 一些商务人士会在此出没 第二 光耀东方广 逐渐总结出了两种模式 在商业地产的开发上我们是以 城市规划先导模 场有20万平方米 写字楼 酒店式公寓有四万平方米以上 商场为公司自 式 在收购运营关停烂尾项目上 我们是 后定位再创造模式 己持有 通过调查 方圆一公里内就有14万人口 居住密度比较大 且方 面对市场和机遇 各个企业有各个企业发展的模式 我给大家重点介 绍的就是 后定位再创造模式 圆一公里以内没有其他城市综合体 第三 商业经营最大程度上是价值体 现 在这个区域 这是一个价值的洼地 因此 我们将光耀东方广场定位 城市综合体已经建好了 但是由于一些状况导致商业价值被低估 为大型商务城市综合体 是集商务型购物休闲娱乐中心 精装酒店服务式 处于烂尾阶段 事情发生了很大的变化 这种情势下 城市综合体如何定 公寓 高档商务写字楼为一体的大型组团式建筑群 未来项目将成为商圈 位 区域理念有一个经营的问题 另一个是城市价值的问题 城市之间 中心制高点 作为超大型城市综合体 内部设施齐全 综合吃 住 行 区域之间有很大的差距 由于这方面的信息不对称 势必产生价值洼地 娱乐 休闲 购物为一体 进驻业态有影院 多家电视台演播厅 KTV 餐 而价值洼地是通过比较得出来的 市场经济下 城市的价值 项目的价值 饮 服装 饰品 精品超市等 可以评估出来的 在区域内 具有填补空白 提升价值的显著作用 在城市综合体的操作上 首先就要考虑价值 一旦商业做成功了 这 商业地产的核心 就是商业的组合 如果把商业组合了 其实物业 个项目就成功了 否则的话 就等于零 第二 先定位 后规划 统一规 就是有价值的 在整个项目期间 如何评估价值 评估价值的前提是定位 划 分布实施 定位 规划 改造 招商 商业运营 这样才会有源源不 要定好 做其他的事情也是如此的 为什么说定位这么重要 因为种瓜得 断的租金提供和收益 要有好定位的模式 让这个商场有序的经营 只有 瓜 种豆得豆 无论是城市综合体项目还是其他的项目 这样才有价值 目前 城市综合体 被业内定义综合酒店 写字楼 停车场 大 我们在考虑是否要投资一个项目的时候不仅要看当前的价格 更要看 型综合购物中心 会展中心 社区公寓 住宅的复合体 其将城市中的商 它未来的空间 选择光耀东方广场这个项目 我们通过一系列测算和评估 业 办公 居住 旅店 展览 餐饮 会议 文娱和交通等城市生活空间 后决定的结果 价值被低估的楼宇 经营不善的楼宇 我们通过专业的商 的三项以上进行组合 并且在各部分间建立一种相互依存 相互助益的能 业管理团队进行定位规划 改造装修 再进行招商运营 最终把他的价值 动关系 从而形成一个多功能 高效率的综合体 挖掘出来 27

30 WINDOWS 视窗 易小迪 本轮房地产调控效果不明显 我 演讲的题目是 房地产健康发展的根本出路在于土地改 性的两个因素就是银根和土地 如果只调整银根的话 调控是暂时的 就 革 首先评价宏观调控的效果 有很多人说房价是稳定 象一个车有两个轮子 只是调整一个轮子 就会原地转动 每次的调控都 了 已经控制住了 这是最成功的 房子调控有两个目标 会使房产的属性越来越少 地产的属性越来越多 就是投机的属性突显 控制房价 健康发展 其实 房价并没有真的调多少 销量却大幅度下 今天很多开发商最重要的两件事是做什么 第一个是借钱 第二个是买 滑 老百姓也没有得到真正的好处 没有购买或者是大量去购买低价房 地 两件事情做好 其他的就都不用搞了 今天房地产的管理 产品的竞 房地产就紧缩银根 紧缩银根主要的原因还是在于供求关系 发展商再生 争是越来越弱化的 因为成本不在于其中 在于合理的机会买到土地 融 产的能力应该顺畅的打通 如果发展商现在低价卖了以后 再生产的价值 到更多的资金用于建设 历史的经验告诉我们 买土地是没有错误的 每 高于现在 那么现在的情况就不会再生产的 只有预期房价是合理有毛利 次调控都有机会 因此房地产就涉及到金融的属性 实际上对于房地产业 的 才会扩大生产 如果只是单纯的紧缩银根 只是低价抛售的话也是暂 而言是不利的 时的行为 我认为房地产的发展和调控根本性的出路在于改变土地制度的问题 房地产的投资属性是天然存在的 很多地方调控的目标和目的希望将 否则就无法改变根本性的问题 土地是政府垄断的 地方政府永远希望土 房地产变成自住功能 不希望有投机者 如果只是居住的话 到了今天 地价格上涨 而且没有竞争的压力 因此本质上是改变土地一级开发的垄 销量应该是大幅度的下降 因为需求降低了 断局面 如果要想改变这种局面 实质上是改变土地出让金和土地收益的 地价上涨的时候 经济预期看好 流动性充沛 土地招拍挂 就会 出现地王 目前经济下滑 为什么没有人购买房屋 到处流拍 因为开发 问题 政府可以收到土地出让金 而不应该得到土地开发的全部收益 应 该交给市场 从而使土地供应的链条完整 商认为土地也是投资性的需求 如果逾期不确定性 或者是流动性紧张 多年来调控土地资源的发展的手段是越来越多样和严重 金融手段不 开发商也不购买 如果从房地产的投资属性情况看来 很多的消费者告诉 行了 就要用计划的手段调整 就会使房地产行业受到极大的伤害 现在的 我 我会将80%的资金用于购买房屋 因为房屋可以抵御通货膨胀 也可以 关键是改变土地制度 本质上我认为是市场化的手段解决 只有越来越市场 保值升值 化 用市场的环节调整就会找到上帝的感觉 有正常的供需关系 才有正常 每一次的调控都是针对银行进行调控 主要是银根 但是房地产关键 的竞争机制 使好的公司脱颖而出 使行业真正健康的发展 谢谢大家 范 伟 要解决贫富差距 制度设计是很关键 现 在面临的问题不是中国第一次面临 世界那么多国家发展 是说胜的人就是一万 输的人就是零 能不能把赌注弄小一点 胜的是 实际上大家都面临 实际上跳开房地产来讲 其实经济回答 10 输的是1 只是提了问题还没有给答案 这确实是一个核心 三个问题 首先是财富的生产 其次是财富的分配 第三是 当前我们要解决问题的话 制度设计是很关键的 实际上是技术 财富的储藏 从亚当斯密开始都是围绕这些问题在讨论 中国经济发展到 活 不是靠大家通过论坛说一说 讲一两个观点就可以解决问题的 今天 其实绕来绕去 还是绕不开 用怎样的制度设计可以让财富增长更 现在只是思想火花的碰撞 还是需要一帮人 坐下来进行制度的设 快 怎样的制度设计可以让财富分配更加的和谐 这是世界性的难题 计 设计相对完善的制度 这就是专业的人做技术的活 是否可以将 我记得凯恩斯通论中曾经有一段说得比较有意思 其本意认为市场 技术设计的活外包 给没有利益冲突的第三方 然后让大家讨论和辩 经济 竞争经济效率确实很高 确实对财富的增长就有很大的作用 同时 论 最后由决策机关选择 这样对于制度的制定更加的合理 如果有 承认在完全竞争的市场经济下 最终的结果贫富差距很大 也想不出好的 利益冲突的话 某些主管部门负责制度设计的时候 就很难做得很完 办法 只能在关键的时候政府来刺激经济 但是也没有提解决的方案 只 善 制度设计后 大家一讨论 就是发现这里有漏洞 那里有漏洞 是提了一种想象 他说如果还是维持市场竞争的游戏规则 只是赌注小一 给第三方设计的话是有好处的 点 人的本性需要竞争 有竞争才有动力 赌注小一点 还是有胜负 不 28

31 任志强 开发商跟18亿亩耕地红线无关 国 十条提出是防止资产泡沫 因此我从防止资产泡沫的角度探 略了一个问题 价格和税收是可以转移的 最后的结果是 不但未抑制二 悉资产泡沫产生的原因是什么 因为货币流动性 手房的交易价 反而推高了二手房的交易 因为所有的税费在交易过程中 通货膨胀的预期 对市场的影响也是非常大的 如果 仅仅在个别城市出现资产价格的过度上涨 受供求关系和其他因素的影响 变成了另外一种价格转移给买房者 从消费者的角度来看 税收增加后 国家的财政增加了 未使消费者从中获益 或者是从中获得收益 是比较大的 如果全国普遍性的出现资产价格上涨的话 跟通货膨胀的预 我们拼命的说用市场供求关系解决市场和价格的问题 很多人说有18 期关系比较大 尽管今年提出的目标就是控制通货膨胀 要管理通货膨胀 亿亩红线 或者是开发商占用大量的土地 导致其他 的价格上涨 发改委 预期 实际上是因为整个宏观预期导致资产价格在不同的情况下产生影 在蔬菜价格上涨的时候就说 开发商将更多的菜地占用了 因此导致蔬菜 响 这种影响也会对资产价格起到一个推动性的作用 价格上涨 我认为这种解释不合理 税收制度 房地产业最简单的道理就是看税收对资产价格产生的影 开发商到底用了多少土地 2005年的数据 全国全年占用更低的结 响 例如1993年出台了房地产增值税 因为1993年认为房地产价格出现了 构 生态占地占了60% 农业调整占了20% 自然损害5% 建设用地占了 高涨 制度出台后 很多人表示反对 因此延期了5年才开始执行 这几 15% 建设用地中分为六种 房地产开发只占了其中的4.5% 也就是说房地 年加强对土地增值税的收缴 对于限制土地增加了土地限制使用费 这些 产开发在全国的农地损耗中的比例是非常低的 房地产开发又分为多种 税费最后变成了什么 如果都是价格之外 对价格的影响是另外一种做 我们说有70%用于保障性住房的时候 商品房占的比例更低的 如果按照 法 实际上都是在价格之内的 对价格产生的影响是什么 表面上看有 4.5%的70%计算 只占了1%左右的商品房 商品房中将商业开发去掉 占用 很多获利 资产价格不断的提高 结果是老百姓未从税收制度的改变中获 的比例更低了 因此商品房在总的比例中是非常低的 媒体和社会认为房 益 并未从税收中获得价格上涨的红利 每次调整时都有税收的增加 例 地产开发导致18亿亩红线动摇 我认为这需要考证 如二手房的交易 认为价格高 用税收的方法抑制二手房的价格 但是忽 单伟豹 调控不会压低房价 一年以后仍会上升 我 认为房地产制度需要创新这种说话值得商榷 创新是别人没 为什么没有根据市场规律来做 而且调控的手段都是用政治和行政的手 有的你有 我们需要做的就是回归市场 我一直强调的是 段 并不是用供求的方式来做的 这样的做法是不会成功的 本次的调控 市场经济的定价是由供求关系决定的 不是任何制度决定 对需求压抑比较大 但是没有其他的手段增加供应 地方正确要压房价等 的 我们只要将土地的供应搞好了 将市场彻底开放了 价格是合理的 于是压地价 又要建保障性住房 政府拿什么钱来做 要马儿不吃草 又 如果土地供应从来未解决过 供应一直比需求小的话 永远解决不了这些 要马儿跑得快 这是不可能的 问题 中央给地方的任务是不可能完成的任务 地方政府怎么办 最近收到 政府不是限制市场和压制房价 这样做是没有好处的 中国85%的人 了两个好的段子 当局者迷 旁观者不敢说 还有一个段子是良药苦口 有房地 北京76%的人有房屋 如果大幅度的压下去的话 就会出现香港 利于病 忠言逆耳反革命 大家要思考 为什么做了这么多的努力 最好 1998年的情况 大家都是负资产 大家都不消费 影响经济的发展 的愿望做事 十年九控还不成功 这次的调控也不会成功的 如果以压房 买得起房屋的让市场解决 买不起房屋的由政府来保障 我建议人人 有房住 不建议人人拥有房屋的产权 中国拥有房屋产权的比例在世界各 价来说 我可以肯定的说 是不会成功的 一年以后房价就会上升的 现 在也不会下跌多少 我们要回归正常的需求 国来看已经是最高的 十年九控如果还没有成效的话 就要彻底的思考 29

32 特刊 SPECIAL REPORTS 新一轮楼市调控新政 意味着商业地产面临新的利好和机遇 商业地产迎来了黄金十年 这似乎是 所有跟商业地产有关的从业者乃至专家目前最为津津乐道的话题 而 后定位再创造模式 发展的光耀东 方广场 将凭借得天独厚的区位优势 高规格的业态规划和高档次的建设标准 在商业地产黄金期创造奇迹 光耀东方 以城市综合体再造城市价值 来源 旅客报 第45期 2010年7月版 作者 李奎 2010 年4月以来的楼市调控 使原本投资住宅项 利好和机遇 值得注意的是 商业地产受到了开发商和投资者空 目的资金被限制收紧 这必然导致真正的 前的关注 虽然经营者要在未来商业地产中占据一定地位 非一 商业地产面临升级 意味着新的利好和机遇 商业地产迎来了 日之功 但像光耀东方这样专业的商业地产的发展还存在着巨大 黄金十年 这似乎是所有跟商业地产有关的从业者乃至专家目 的上升空间 是业界普遍承认的事实 前最为津津乐道的话题 而此前住宅市场被社会资金爆炒 导致 大势 城市综合体迎来黄金期 真正具有长期投资前景的商业地产备受冷落 在宏观调控下 中国的商品住宅市场开始出现成交量低 商业地产首先是商业 然后再是地产 在目前住宅市场整 体受到调控 这必然导致真正的商业地产面临升级 意味着新的 30 迷 价格松动下滑的态势 不少房地产开发商开始转而进入商业 地产领域 由此带来了 城市综合体 热

33 商 业 效 果 图 效 果 图 N 座 效 果 图 光 耀 东 方 董 事 长 李 贵 斌 在 接 受 腾 讯 房 产 专 访 时 也 曾 表 示, 频 繁 出 台 的 楼 市 调 控 政 策 都 是 剑 指 过 快 上 涨 的 房 价 从 市 场 的 观 望 情 绪 看, 调 控 政 策 的 效 果 初 现, 住 宅 市 场 投 资 客 纷 纷 撤 资, 这 必 然 对 商 业 地 产 等 领 域 的 发 展 带 来 机 遇 商 业 地 产, 商 业 在 先 商 业 做 的 越 好, 地 产 增 值 率 就 高, 商 业 价 值 也 就 进 一 步 得 到 提 升 他 说, 一 方 面, 撤 出 住 宅 市 场 的 大 量 资 金 分 流 到 商 业 地 产 领 域 ; 另 一 方 面, 商 业 地 产 具 备 投 资 收 益 率 和 未 来 地 产 增 值 率 的 双 重 收 益 一 直 以 来, 光 耀 东 方 在 商 业 地 产 开 发 上 都 致 力 于 城 市 规 划 先 导 模 式, 打 造 城 市 核 心 区 域 城 市 综 合 体, 诸 如 天 津 滨 海 新 区 44 万 平 方 米 城 市 综 合 体 山 东 济 宁 120 万 平 方 米 城 市 综 合 体 山 东 聊 城 首 个 城 市 综 合 体 新 东 方 国 际 等 项 目 同 时 在 收 购 关 停 项 目 上 创 造 出 后 定 位 再 创 造 模 式, 创 导 城 市 综 合 体 的 价 值 再 造, 在 重 塑 明 星 综 合 体 项 目 的 同 时, 为 城 市 再 造 一 个 发 展 引 擎 目 前, 城 市 综 合 体 被 业 内 定 义 综 合 酒 店 写 字 楼 停 车 场 大 型 综 合 购 物 中 心 会 展 博 社 区 公 寓 的 复 合 体, 其 将 城 市 中 的 商 业 办 公 居 住 旅 店 展 览 餐 饮 会 议 文 娱 和 交 通 等 城 市 生 活 空 间 的 三 项 以 上 进 行 组 合, 并 且 在 各 部 分 间 建 立 一 种 相 互 依 存 相 互 助 益 的 能 动 关 系, 从 而 形 成 一 个 多 功 能 高 效 率 的 综 合 体 而 光 耀 东 方 广 场 定 位 为 大 型 商 务 城 市 综 合 体, 是 集 商 务 型 购 物 休 闲 娱 乐 中 心 精 装 酒 店 服 务 式 公 寓 高 档 商 务 写 字 楼 为 一 体 的 大 型 组 团 式 建 筑 群 未 来 项 目 将 成 为 商 圈 中 心 制 高 点, 作 为 超 大 型 城 市 综 合 体, 内 部 设 施 齐 全, 综 合 吃 住 行 娱 乐 休 闲 购 物 为 一 体, 进 驻 业 态 有 影 院 多 家 电 视 台 演 播 厅 KTV 餐 饮 服 装 饰 品 精 品 超 市 等 在 区 域 内, 具 有 填 补 空 白 提 升 价 值 的 显 著 作 用 其 实, 早 在 2003 年, 光 耀 东 方 接 手 山 东 聊 城 一 座 建 筑 面 积 达 10 万 平 米 的 大 型 商 业 项 目 ( 今 新 东 方 广 场 ) 在 重 新 梳 理 项 目 定 位 后, 光 耀 东 方 引 进 在 当 时 国 际 最 为 流 行 的 SHOPPINGMALL 业 态, 将 项 目 塑 造 成 集 购 物 休 闲 娱 乐 餐 饮 于 一 体, 由 百 货 公 司, 家 电 大 卖 场 休 闲 娱 乐 广 场 品 牌 专 营 店 餐 饮 广 场 等 板 块 组 成 的 大 型 综 合 体 如 今, 新 东 方 广 场 已 成 为 聊 城 乃 至 整 个 鲁 西 北 地 区 最 大 的 超 一 流 商 业 广 场 此 后, 光 耀 东 方 以 后 定 位 再 创 造 模 式 为 主 导, 在 多 个 运 营 诸 多 大 型 商 业 地 产 项 目, 并 取 得 了 辉 煌 业 绩 河 北 的 新 丹 兰 尚 街 山 西 的 新 东 方 尚 街 河 北 石 家 庄 的 品 汇 大 厦 等 几 乎 每 一 件 作 品, 都 成 为 区 域 地 标 性 城 市 商 业 综 合 体, 成 为 当 地 城 市 的 商 业 旗 舰 31

34 SPECIAL REPORTS 特 刊 广 场 效 果 图 以 后 定 位 模 式 创 导 城 市 综 合 体 的 价 值 再 造, 这 是 光 耀 东 方 通 过 8 年 地 产 实 践 总 结 出 来 的 城 市 综 合 体 发 展 观 8 年 的 经 验 积 累 与 潜 心 磨 砺, 光 耀 东 方 已 经 在 商 业 地 产 运 营 领 域 独 树 一 帜 如 今, 这 一 声 名 显 赫 的 商 业 巨 擎 昂 首 进 京, 在 长 安 街 畔 塑 造 一 大 城 市 升 级 版 力 作 光 耀 东 方 广 场 今 天 的 北 京 光 耀 东 方 早 已 将 公 司 目 标 跳 出 单 纯 的 地 产 开 发, 而 是 将 城 市 责 任 看 做 是 企 业 立 足 之 本 以 城 市 运 营 商 的 角 色 整 合 资 源 科 学 规 划, 通 过 综 合 体 规 模 和 实 力 的 展 示, 体 现 城 市 经 济 发 展 实 力, 塑 造 城 市 新 标 杆, 打 造 城 市 新 名 片 和 新 地 标 单 在 光 耀 东 方 广 场 一 个 项 目 上, 北 京 光 耀 东 方 就 已 经 为 政 府 提 交 1 个 多 亿 的 税 收, 解 决 5000 余 人 就 业, 连 带 盘 活 20 多 家 濒 临 倒 闭 的 企 业, 并 为 长 安 街 贡 献 了 新 的 城 市 生 活 MALL 稳 健 创 新 与 胸 怀 城 市 责 任 的 北 京 光 耀 东 方, 无 疑 将 成 为 城 市 崛 起 的 新 动 力, 助 力 区 域 经 济 发 展 的 新 起 跃, 为 城 市 迎 接 新 机 遇 迈 向 国 际 化 铺 就 了 希 望 之 路, 以 实 力 与 责 任 成 功 出 演 城 市 运 营 商 的 角 色 优 势 : 区 位 体 现 核 心 价 值 光 耀 东 方 广 场 位 于 北 京 市 海 淀 区 羊 坊 店 路 18 号, 长 安 街 世 纪 坛 军 博 南 侧 800 米 中 国 第 一 街 长 安 街 赋 予 项 目 得 天 独 厚 的 地 理 优 势, 这 也 是 光 耀 东 方 选 择 投 资 项 目 一 贯 坚 持 的 最 重 要 的 原 则 之 一 今 天, 在 北 京 朝 向 世 界 城 市 的 伟 大 嬗 变 中, 新 的 地 标 正 在 拔 地 而 起 世 纪 坛 南 800 米, 光 耀 东 方 广 场 以 一 组 总 建 筑 面 积 超 过 20 万 平 米 的 大 型 综 合 体 盛 装 登 场, 即 将 成 为 长 安 街 新 的 荣 耀 同 时, 中 国 第 一 街 长 安 街 最 后 一 块 宝 地, 中 央 政 务 经 济 金 融 交 通 传 媒 多 维 枢 纽, 区 域 内 唯 一 20 万 平 米 大 型 城 市 综 合 体, 坐 拥 二 三 环 交 通 要 冲 与 多 条 轨 道 干 线 光 耀 东 方 广 场 从 一 出 生, 就 注 定 了 迎 接 长 安 街 赋 予 的 尊 贵 气 质 在 北 京, 光 耀 东 方 广 场 具 备 无 法 比 拟 的 区 域 优 势 它 占 据 了 长 安 街 最 后 一 块 黄 金 地 段 : 古 都 京 师 的 皇 城 余 韵 金 融 街 瞬 息 万 变 的 资 本 交 汇 中 央 政 务 区 的 大 气 沉 稳 西 三 环 商 圈 的 时 尚 活 力 钓 鱼 台 国 宾 馆 的 高 贵 典 雅 在 光 耀 东 方 广 场, 任 何 一 种 商 务 表 情 都 能 找 到 最 贴 切 的 诠 释 : 占 据 了 中 央 政 务 区 一 般 是 国 家 行 政 办 公 密 集 国 事 活 动 外 事 活 动 频 繁 领 导 人 官 邸 密 集 的 地 区 光 耀 东 方 广 场 位 于 COD 核 心 区 域, 在 北 京, 中 央 政 务 区 位 于 长 安 街 以 北 西 二 环 和 西 三 环 之 间 的 三 里 河 区 域 这 里 集 中 了 诸 多 部 委 和 国 家 机 构 : 国 家 财 政 部 国 家 发 改 委 国 家 铁 道 部 国 家 税 务 总 局 中 央 军 委 解 放 军 三 总 部 钓 鱼 台 国 宾 馆 等 31 个 国 家 部 委 机 关, 共 计 3100 余 家 机 关 团 体 单 位 云 集, 特 定 的 政 治 文 化 氛 围 浓 厚, 区 域 价 值 尊 贵 珍 稀 紧 邻 中 央 经 济 枢 纽 政 府 规 划 的 中 央 采 购 区 复 兴 门 商 圈 西 站 商 圈 公 主 坟 商 圈 马 连 道 商 圈, 汇 聚 交 叠, 成 熟 商 机 无 以 复 加 连 接 中 央 金 融 枢 纽 金 融 街 丽 泽 金 融 商 务 区, 集 合 全 国 主 要 银 行 保 险 证 券 企 业 总 部, 国 家 资 本 核 心 空 前 地 缘 占 尽 先 机 北 望 中 央 传 媒 枢 纽 中 央 电 视 台 新 华 社 国 际 传 媒 大 道 等 汇 集 传 媒 巨 头, 影 响 全 球 的 话 语 喉 舌 要 塞 之 地, 智 本 精 英 云 集 稀 缺 : 长 安 街 唯 一 在 售 城 市 综 合 体 在 长 安 街 东 侧, 已 有 国 贸 中 心 万 达 广 场 华 贸 中 心 银 泰 中 心 等 多 个 高 端 综 合 体 ; 而 在 长 安 街 西 侧, 几 乎 交 了 白 卷 光 耀 东 方 广 场 的 入 市, 填 补 了 区 域 的 三 个 空 白 点 : 第 一, 区 域 内 此 前 没 有 如 此 大 体 量 的 综 合 体 建 筑 ; 第 二, 本 区 域 内 没 有 10 万 平 米 的 高 端 商 业 项 目 ; 第 三, 在 整 条 长 安 街 上 没 有 在 售 的 写 字 楼 32

35 北 京 自 古 就 是 巨 大 的 消 费 城 市 然 而, 北 京 的 商 业 分 布 极 不 均 衡, 东 城 的 商 业 设 施 超 过 西 城 好 几 倍 有 识 之 士 不 难 发 现, 其 中 蕴 藏 着 巨 大 的 商 机 第 一, 西 城 海 淀 的 人 均 收 入 消 费 能 力 绝 不 亚 于 东 城 朝 阳 ; 第 二, 长 安 街 庞 大 的 人 流 量, 成 为 商 业 项 目 人 气 的 强 劲 后 台 ; 第 三, 大 批 机 关 院 校 事 业 单 位, 为 团 体 消 费 提 供 了 巨 大 的 空 间 光 耀 东 方 广 场 所 在 区 域, 曾 经 就 是 一 块 商 业 的 空 白 点 长 安 街 西 客 站 金 融 街 各 大 部 委 中 央 电 视 台 无 论 人 流 还 是 钱 流, 都 极 为 丰 裕 但 此 前, 这 里 几 乎 没 有 上 规 模 上 档 次 的 商 业 项 目 光 耀 东 方 广 场 不 仅 是 区 域 内 唯 一 一 个 大 体 量 的 综 合 体, 也 是 区 域 内 唯 一 一 个 10 万 平 米 规 模 的 大 型 商 业 项 目 在 不 久 的 将 来, 这 里 将 成 为 西 长 安 街 商 业 中 心 品 质 : 五 星 级 写 字 楼 典 范 一 般 来 说, 甲 级 写 字 楼 在 硬 件 方 面 应 该 具 备 地 理 位 置 停 车 车 位 净 高 电 梯 电 话 线 得 房 率 和 空 调 等 实 施 的 系 统 化 标 准 化 运 营, 而 这 一 切 都 在 光 耀 东 方 广 场 得 以 运 用, 可 以 用 五 个 五 星 来 概 括 她 五 星 形 象 塑 造 企 业 第 一 形 象 石 材 基 底 与 玻 璃 幕 墙, 构 成 通 透 立 面, 端 庄 尊 贵 ; 精 装 修 公 共 空 间, 超 高 挑 空, 营 造 出 较 强 的 仪 式 感 与 归 属 感, 成 功 企 业 的 豪 迈 气 度 不 彰 自 显 五 星 设 备 智 能 化 5A 系 统 配 备 楼 宇 设 备 自 动 化 系 统 (BA) 安 全 防 范 系 统 (SA) 通 信 自 动 化 系 统 (CA) 办 公 系 统 自 动 化 (OA) 火 灾 自 动 报 警 和 消 防 联 动 控 制 系 统 (FA) 五 星 配 套 独 享 优 质 资 源 配 套 自 持 旗 舰 商 业, 购 物, 餐 饮 娱 乐 休 闲 一 应 俱 全 ; 精 致 公 寓 为 企 业 公 民 打 造 最 近 距 离 的 私 属 行 宫 同 时, 配 有 多 功 能 会 议 室 商 务 中 心 等, 全 面 满 足 入 驻 企 业 的 社 交 品 位 需 求 城 市 而 言, 大 型 商 业 综 合 体 项 目 就 如 同 高 效 引 擎, 在 聚 合 商 务 价 值 与 人 气 的 同 时 推 动 区 域 发 展 但 对 于 普 通 地 产 开 发 商 而 言, 打 造 成 功 的 商 业 综 合 体 绝 非 易 事 怎 样 契 合 区 域 功 能 定 位 如 何 满 足 社 会 需 求 等 深 层 次 问 题 难 度 要 远 远 超 过 传 统 住 宅 开 发 这 一 切, 在 探 寻 中 国 城 市 综 合 体 的 发 展 之 路 上, 光 耀 东 方 无 疑 有 着 独 到 的 见 解 经 过 多 年 的 市 场 实 践, 由 三 而 一 的 光 耀 东 方 领 地 产 开 发 商 业 管 理 投 资 并 购 三 大 专 业 精 英 团 队, 探 索 出 城 市 规 划 先 导 和 后 定 位 再 创 造 两 大 城 市 综 合 体 发 展 模 式, 并 以 城 市 运 营 者 的 姿 态, 打 造 出 一 个 又 一 个 明 星 综 合 体 项 目 光 耀 东 方 广 场 特 色 服 务 光 耀 东 方 广 场 特 聘 第 一 太 平 戴 维 斯 物 业 顾 问 ( 北 京 ) 有 限 公 司 负 责 整 个 项 目 的 物 业 管 理 顾 问 工 作, 除 了 常 规 的 保 安 保 洁 等 物 业 外, 还 提 供 个 性 化 专 业 化 的 酒 店 式 服 务 第 一 太 平 戴 维 斯 (Savills) 成 立 于 1855 年, 拥 有 着 专 业 知 识 及 丰 富 的 管 理 经 验, 为 遍 及 英 国 欧 洲 大 陆 的 客 户 提 供 服 务 目 前 在 北 京 的 项 目 包 括 华 贸 中 心 新 光 天 地 西 环 广 场 西 单 大 悦 城 等 一 秘 书 式 贴 身 服 务 提 供 双 语 服 务 办 公 协 助 服 务 私 人 管 家 服 务 入 户 清 洁 服 务 衣 物 送 洗 服 务 户 口 钥 匙 托 管 服 务 ; 提 供 代 客 泊 车 服 务 代 订 酒 店 机 票 火 车 票 服 务 ; 提 供 为 客 户 安 排 餐 饮 或 宴 席 组 织 和 协 调 未 来 商 场 资 源 ( 餐 饮 娱 乐 等 ) 的 全 面 服 务 二 特 色 服 务 金 钥 匙 服 务 为 客 户 提 供 酒 店 式 的 服 五 星 服 务 定 制 贴 身 服 务 内 核 光 耀 东 方 广 场 聘 请 国 际 品 牌 第 一 太 平 戴 维 斯 作 为 物 业 顾 问 公 司, 提 供 24 A 座 效 果 图 务, 在 广 场 大 堂 设 有 门 童, 负 责 代 客 运 送 行 李 物 品, 对 于 初 次 入 住 的 租 户 或 住 户 实 行 一 条 龙 服 小 时 高 品 质 的 服 务 特 色 化 的 VIP 定 制 服 务 系 统, 以 及 服 务 中 心 全 方 位 的 一 站 式 服 务 模 式, 以 世 界 级 的 标 准 向 度, 涵 盖 商 业 居 住 办 公 的 整 体 细 节, 缔 造 出 卓 越 的 服 务 品 质 五 星 租 客 多 元 产 业 结 构 荟 萃 比 邻 中 央 电 视 台, 传 媒 类 企 业 云 集 ; 紧 靠 铁 道 部, 国 家 各 大 部 委 环 绕 周 边 ; 地 处 中 央 政 务 区 核 心, 广 受 异 地 驻 京 企 业 青 睐 ; 立 体 交 通 枢 纽, 旅 游 产 业 遍 布 周 边 多 元 产 业 结 构, 共 同 构 筑 了 光 耀 东 方 广 场 高 品 质 的 租 客 群 体 在 国 内 房 地 产 开 发 日 趋 成 熟 之 际, 商 业 地 产 的 价 值 和 前 景 已 不 言 而 喻 这 其 中, 汇 聚 多 重 功 能 于 一 身 的 综 合 体 项 目 更 是 价 值 非 凡 对 于 一 座 务 : 从 客 人 进 入 大 厦, 门 童 将 一 直 引 导 其 到 各 个 部 门 办 理 各 种 手 续, 直 至 进 入 房 间, 并 为 您 讲 解 各 种 设 施 设 备 及 电 器 的 使 用 方 法 和 注 意 事 项, 使 住 户 充 分 体 验 周 到 舒 适 与 尊 崇 三 不 动 产 托 管 服 务 发 展 商 拥 有 专 业 的 写 字 楼 租 赁 部 门 负 责 后 期 的 写 字 楼 租 赁, 业 主 只 需 将 房 源 交 予 租 赁 部 管 理 即 可 ; 写 字 楼 租 赁 部 将 与 市 场 上 的 租 赁 代 理 公 司 进 行 广 泛 合 作 ( 保 障 租 客 群 体 的 基 数 大 覆 盖 范 围 广 ), 同 时 对 租 赁 代 理 公 司 进 行 控 制 ( 保 证 租 客 质 量 以 及 租 金 水 平 ), 最 终 达 成 的 结 果 是 降 低 客 户 投 资 风 险 同 时 保 障 客 户 的 高 收 益 ; 发 展 商 将 在 后 期 对 写 字 楼 的 租 赁 进 行 一 定 的 推 广 支 持, 并 与 中 央 电 视 台 等 知 名 企 业 洽 谈 引 进 标 杆 企 业, 为 业 主 未 来 的 出 租 收 益 打 下 良 好 的 基 础 33

36 特刊 SPECIAL REPORTS 京十一条 出台 商业地产劣势不再 调控之下的商业地产新机会 来源 财新传媒 长安街价值报告 近期 住房和城乡建设部 中国人民银行 银监会联合发出 据房地产业内人士认为 决定房价的最根本因素是央行的货币 通知 对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行规范 政策 房地产在刺激经济过程中被大量注入流动性资金 这种流动 政府手起刀落将 国十条 升级为 京十一条 针对系列调控 性的不良集聚不仅制约了经济结构的转换 更制约了经济资源的有 组合重拳的迅速推出 摩根士丹利中国市场策略师娄冈表示 效配置 目前 收紧流动性在大方向上基本限制了房价上涨 而调 这是至关重要的政策切入点 最终给了房地产市场一击 控则是保障房地产在流动性总量结构中的继续萎缩 为扩张新产业 住宅投机离场 腾出流动性空间 目前 流动性资金开始涌入商业地产 4月15日 国务院发布了严厉的收紧二套房贷款政策 随后 凯德置地 万科 绿地 保利地产等品牌房产商纷纷开始逆 国土部门 建设部门和各个地方政府顺势推出了各种打压住宅市 市抄底商业地产 据报道估计 抄底 涉及资本至少在1000亿 场的政策 从严控信贷和开发资金 到限制购房数量 再到引发 元以上 这似乎都在昭示着一个信号 在住房政策调控日益趋紧 激烈讨论的房产税方案及预售款监管细则等 意在挤去一线城市 的情况下 房地产商和部分资金或将转舵商业地产 5月13日北京 部分区域由投机产生的泡沫 亚洲商业地产峰会 上 美国地产服务商高纬环球 Cushman & 据中国指数研究院统计报告披露 5月 全国主要城市总成交 Wakefield 董事总经理张良军分析说 在地产调控政策频繁出台的 面积几乎全线下跌 总跌幅约44.18% 财新传媒记者在研究中发 大背景下 未来住宅地产中保障房比例增加 地产开发商在住宅 现 自4月中旬楼市新政出台以来 北京 上海 深圳成交量环比 地产的投资占比会下降 所以从长远来看有生存和转型问题 转 分别下滑53% 54% 8% 同比分别下滑57% 68% 62% 一线核心 型的出路之一是通过行业整合 淘汰一部分开发商 之二是向商 城市商品房成交量已大幅下滑 业地产转型 有机构认为 住宅市场中 投机性需求正在离场 调控的阶 段性效果在局部一线城市已经开始显现 商业地产投资需求井喷 商业地产出现暖流的背后 是商业和住宅市场价格长时间的 地产资金转舵商业地产 背离 在北京 上海等一线城市 与居高不下的住宅价格相比 在调控政策组合拳落地之后 部分城市住宅投机现象将得到 商业地产市场的发展和成熟程度则稍显逊色 DTZ戴德梁行华北区 有力遏制 楼市市场观望情绪开始加重 另一方面 新政的出台 研究部经理魏东表示 如今的 住商倒挂 现象说明了 商业地 非但没有殃及商业地产 反而令其门槛与住宅基本持平 原本的 产自身的巨大价值还没有被充分挖掘 在一个健康的房地产市场 劣势不复存在 上 相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30 左右 34

37 中 国 不 动 产 研 究 中 心 此 前 发 布 的 09 商 业 地 产 十 大 焦 点 报 告 认 为, 商 业 地 产 市 场 与 实 体 经 济 密 切 相 关, 受 国 内 国 际 经 济 的 基 本 面 影 响, 基 本 上 无 法 借 助 政 策 调 控 拉 动 需 求 因 此, 商 业 地 产 更 加 受 制 于 宏 观 经 济 的 真 实 状 况, 也 更 能 体 现 实 体 经 济 的 走 向, 商 用 物 业 是 宏 观 经 济 的 晴 雨 表 根 据 英 国 金 融 时 报 报 道, 一 项 最 新 调 查 作 出 预 测, 在 亚 太 地 区 商 业 地 产 市 场 前 景 普 遍 不 景 气 之 际, 中 国 一 些 重 点 城 市 的 商 业 地 产 价 值 今 年 将 出 现 大 幅 增 长 仲 量 联 行 报 告 指 出, 在 2010 年, 北 京 上 海 和 香 港 三 地 的 商 业 地 产 资 本 价 值 将 增 长 7% 到 12% 专 家 预 测,2010 年 将 是 商 业 地 产 扬 眉 吐 气 的 一 年, 其 市 场 整 体 需 求 预 计 将 会 逐 渐 上 升, 并 在 第 三 季 度 形 成 市 场 井 喷 北 京 作 为 一 个 世 界 城 市, 第 三 产 业 所 占 的 比 重 还 要 加 大, 第 三 产 业 发 展 的 基 础 就 是 办 公 楼 和 商 业 设 施, 只 有 商 业 地 产 发 展 起 来, 北 京 才 能 真 正 成 为 世 界 城 市 重 估 中 央 政 务 区 人 群 价 值 从 目 前 北 京 房 地 产 市 场 来 看, 几 大 黄 金 地 段 的 商 用 物 业 已 一 房 难 求, 而 长 安 街 上 更 上 演 了 多 年 的 商 业 争 夺 战 随 着 新 光 天 地 万 达 广 场 银 泰 中 心 等 大 型 商 业 综 合 体 的 建 成, 长 安 街 沿 线 已 逐 渐 形 成 完 善 的 商 业 体 系, 商 业 地 产 的 发 展 前 景 被 业 界 普 遍 看 好 目 前, 长 安 街 东 部 由 于 中 央 商 务 区 的 成 熟, 城 市 综 合 体 的 价 值 已 获 得 社 会 资 本 的 共 识 而 天 安 门 以 西, 由 于 政 府 职 能 部 门 文 化 部 门 和 军 事 大 院 林 立, 几 乎 没 有 更 多 的 商 业 规 划 用 地 长 安 街 沿 线 作 为 京 城 最 繁 华 的 地 段 之 一, 目 前 区 域 内 所 有 城 市 机 能 已 经 非 常 完 善, 市 政 及 生 活 配 套 设 施 的 成 熟 迅 速 拉 升 区 域 楼 市 升 值 作 为 传 统 的 核 心 中 央 政 务 区 和 上 流 居 住 区, 具 有 不 可 估 量 的 隐 藏 价 值 和 巨 大 的 升 值 空 间, 一 直 以 来 为 无 数 开 发 商 与 投 资 人 群 所 共 趋 处 于 长 安 街 沿 线 为 数 不 多 的 物 业 项 目, 也 获 得 极 大 的 区 域 溢 价 光 耀 东 方 广 场 填 补 中 央 政 务 区 商 业 空 白 值 得 注 意 的 是, 从 目 前 北 京 房 地 产 市 场 来 看, 位 于 长 安 街 沿 线 的 光 耀 东 方 广 场, 紧 邻 几 大 核 心 成 熟 商 圈, 却 是 以 相 对 非 常 低 的 价 格 开 盘, 并 且 维 持 在 长 安 街 平 均 价 格 水 平 线 以 下, 拥 有 很 强 的 投 资 属 性 2009 年 北 京 土 地 市 场 屡 曝 天 价, 西 二 三 环 内 却 出 现 零 土 地 出 让, 未 来 难 有 新 盘 规 划, 区 域 已 成 绝 版 地 段 向 东 看 是 西 二 环 金 融 街 商 圈, 向 西 则 是 公 主 坟 商 圈, 金 融 贸 易 两 大 经 济 圈 能 量 辐 射 强 烈 而 在 这 两 大 商 圈 之 间, 以 军 事 博 物 馆 中 央 电 视 台 和 世 纪 坛 为 核 心 的 区 域, 却 存 在 着 商 业 空 白 目 前, 该 区 域 内 日 均 客 流 量 达 30 多 万 人 次, 上 万 辆 次 出 租 车 和 公 交 车 穿 梭 往 来, 即 将 开 通 的 地 铁 9 号 线 将 会 极 大 增 加 区 域 的 商 机 和 商 圈 价 值 凭 借 着 毗 邻 首 都 窗 口 的 显 著 地 位 以 及 巨 大 的 客 流 量, 区 域 内 整 体 商 业 及 商 务 氛 围 正 日 益 上 升 尽 管 有 着 大 量 的 原 住 民 和 中 央 电 视 台 的 人 口 流 量, 目 前 此 区 域 仍 然 需 要 一 个 能 够 带 动 和 盘 活 整 个 区 域 人 口 动 线 与 经 济 动 线 的 商 业 枢 纽 鉴 于 周 边 大 型 物 业 稀 缺, 光 耀 东 方 广 场 此 类 的 大 型 城 市 价 值 综 合 体 理 应 填 补 区 域 空 白, 未 来 更 将 与 同 处 长 安 街 的 万 达 广 场 东 西 呼 应, 共 为 长 安 街 东 西 重 镇 的 城 市 商 业 地 标 35