业 地 产 的, 它 是 全 球 最 大 的 不 动 产 企 业 但 是, 万 达 又 绝 不 仅 是 一 家 房 地 产 商, 它 还 是 中 国 最 大 的 文 化 企 业, 是 中 国 最 大 的 连 锁 百 货 企 业, 是 中 国 最 大 的 五 星 级 酒 店 投 资 和 管 理 企 业

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1 创 业 家 思 享 汇 第 八 期 : 双 轮 驱 动 的 新 万 达 主 讲 嘉 宾 : 大 连 万 达 集 团 董 事 长 王 健 林 主 办 单 位 : 深 圳 证 券 交 易 所 时 间 :2015 年 4 月 15 日 18:30 地 点 : 深 交 所 8 楼 报 告 厅 现 场 文 字 实 录 如 下 : 主 持 人 : 何 杰 各 位 来 宾, 各 位 朋 友, 还 有 坐 在 我 们 分 会 场 的 各 位 朋 友 们, 大 家 晚 上 好! 汇 聚 产 业 力 量, 分 享 智 慧 之 光, 欢 迎 大 家 参 加 深 圳 证 券 交 易 所 第 八 期 创 业 家 思 享 汇, 我 是 主 持 人 何 杰, 来 自 深 交 所 综 合 研 究 所, 今 天 思 享 汇 舞 台 的 主 题 是 : 双 轮 驱 动 的 新 万 达 自 2014 年 中 央 全 面 深 化 改 革 以 来, 有 两 个 关 键 词 我 想 大 家 都 耳 熟 能 详 : 第 一 是 创 新, 创 新 去 年 被 反 复 强 调, 并 且 形 成 了 全 社 会 的 共 识 ; 第 二 个 词 叫 互 联 网 +, 借 由 创 新 驱 动, 互 联 网 对 传 统 产 业 展 开 了 猛 烈 的 进 攻 和 改 造 要 么 开 放 要 么 被 解 放, 成 为 众 多 传 统 产 业 面 临 的 重 大 抉 择, 我 们 高 兴 地 看 到 包 括 房 地 产 业 在 内 的 众 多 传 统 企 业, 都 在 通 过 自 我 革 命 的 方 式, 加 紧 拥 抱 互 联 网, 换 取 企 业 的 新 生 如 果 说,2014 年 是 房 地 产 业 互 联 网 化 的 元 年, 那 么,2015 年, 这 场 交 锋 将 全 面 打 响 在 转 型 和 创 新 的 驱 动 下, 房 地 产 行 业 正 在 酝 酿 巨 变 今 天, 这 个 巨 变 的 前 夜, 光 临 我 们 思 享 汇 的, 是 万 达 集 团 的 掌 门 人 万 达 集 团 是 干 什 么 的? 相 信 不 用 我 多 说, 大 家 都 知 道, 它 是 做 商 1 / 56

2 业 地 产 的, 它 是 全 球 最 大 的 不 动 产 企 业 但 是, 万 达 又 绝 不 仅 是 一 家 房 地 产 商, 它 还 是 中 国 最 大 的 文 化 企 业, 是 中 国 最 大 的 连 锁 百 货 企 业, 是 中 国 最 大 的 五 星 级 酒 店 投 资 和 管 理 企 业, 此 外 它 还 涉 足 院 线 收 藏 足 球 金 融 互 联 网 旅 游 度 假 等 这 样 一 个 多 元 化 而 又 庞 大 的 企 业, 让 我 联 想 起 100 年 前 的 工 业 时 代, 那 时 候 的 美 国, 产 生 了 洛 克 菲 勒 卡 耐 基 摩 根 等 实 业 与 金 融 巨 头, 他 们 编 织 了 一 张 缠 绕 美 国 经 济 的 大 网 而 今 天 的 万 达, 似 乎 与 镀 金 时 代 的 公 司 气 质 十 分 相 似 : 强 势 长 于 资 源 整 合 富 有 执 行 力 善 于 抓 住 政 策 机 会 等 等 但 是, 属 于 传 统 房 地 产 业 的 镀 金 时 代 正 在 成 为 历 史 万 达 将 向 何 处 去? 我 们 也 注 意 到, 万 达 正 在 谋 求 一 次 巨 大 的 转 型, 万 达 集 团 在 敢 于 创 新 的 理 念 下, 用 资 本 驱 动 产 业, 用 轻 资 产 驱 动 重 资 产, 用 多 元 驱 动 单 一, 用 创 新 驱 动 传 统, 用 无 形 驱 动 有 形, 用 国 际 驱 动 国 内, 让 一 个 植 根 于 商 业 地 产 的 传 统 王 国, 逐 渐 走 上 了 基 于 资 本 运 作 和 金 融 整 合, 全 面 拥 抱 互 联 网 大 数 据 线 上 与 线 下 深 度 融 合 的 道 路 万 达 的 发 展 史, 堪 称 是 一 个 最 鲜 活 的 创 业 创 新 的 时 代 样 本 今 天, 我 们 希 望 能 够 分 享 到 转 型 中 的 万 达 的 故 事, 聆 听 到 万 达 对 未 来 商 业 模 式 的 判 断 今 天 的 活 动 我 们 安 排 了 三 个 环 节, 一 是 嘉 宾 主 题 演 讲 环 节 ; 二 是 嘉 宾 与 主 持 人 进 行 主 题 对 话 ; 三 是 嘉 宾 和 观 众 的 互 动 现 在, 请 允 许 我 向 大 家 隆 重 介 绍 今 天 的 主 讲 嘉 宾 他 是 我 们 四 川 人 ( 四 川 话 ), 第 一 次 碰 到 他 是 大 院 出 生, 当 过 兵, 做 过 公 务 员, 向 来 不 怵 官 场 往 来 自 如 言 出 必 行 ; 他 是 企 业 创 新 的 主 发 动 机, 每 2 / 56

3 天 跑 步 健 身 一 小 时, 誓 言 工 作 到 七 十 五 岁 ; 他 有 过 许 多 头 衔, 常 常 上 新 闻, 但 最 近 最 著 名 的 称 号 是 国 民 公 公 ; 他 胆 识 过 人, 霸 气 外 露, 是 一 位 雄 性 荷 尔 蒙 强 烈 的 冒 险 家, 但 同 时, 他 似 乎 总 能 站 在 一 个 恰 当 的 位 置, 在 错 综 复 杂 的 关 系 中 找 到 平 衡 点 ; 他 是 一 个 积 极 的 行 动 主 义 者, 他 身 上 没 有 一 丝 哀 怨 气, 他 与 这 个 时 代 高 度 契 合, 并 最 大 地 把 握 现 有 的 规 则 他 一 手 缔 造 出 一 个 气 势 磅 礴 的 商 业 帝 国, 他 用 现 实 照 进 了 梦 想 他 就 是 大 连 万 达 集 团 董 事 长 王 健 林, 现 在 我 们 有 请 王 总 演 讲 王 健 林 感 谢 主 持 人 那 么 多 溢 美 之 词, 不 过 有 一 句 话 介 绍 我 说 是 国 民 公 公, 我 这 一 看, 再 过 几 年 坏 了, 别 人 在 介 绍 我 是 谁 谁 谁 的 爸 爸, 麻 烦 了 我 就!( 观 众 笑 ) 根 据 交 易 所 的 安 排, 让 我 讲 一 讲, 主 要 是 结 合 转 型 方 面 的, 今 天 我 这 个 题 目 就 叫 做 万 达 的 轻 资 产 模 式 主 持 人 刚 才 也 讲 了, 万 达 是 全 球 最 大 的 不 动 产 企 业, 今 年 我 们 持 有 物 业 面 积 就 做 到 全 球 最 大 了 因 为 不 动 产 的 开 展, 可 能 也 延 伸 了 很 多 其 他 的 一 些 业 务 这 个 不 动 产, 不 是 说 不 能 做, 但 是 基 于 我 们 自 己 对 不 动 产 的 分 析, 所 以 从 去 年 年 初 开 始 万 达 就 全 力 地 进 行 一 次 全 面 的 转 型 我 们 给 公 司 定 了 一 个 未 来 的 方 向, 转 型 分 两 个 方 面 : 第 一, 从 空 间 上 看, 要 从 一 个 国 内 的 企 业, 成 为 一 个 一 流 的 跨 国 企 业 所 谓 一 流, 至 少 收 入 我 们 定 的 目 标 五 年 要 做 到 1000 亿 美 元, 而 且 收 入 至 少 20%-30% 来 自 海 外 ; 第 二, 从 内 容 上 看, 从 房 地 产 为 主 的 企 业 转 型 为 高 科 技 服 务 业 企 业, 或 者 叫 做 高 科 技 服 务 业 企 业 3 / 56

4 今 天 我 就 重 点 就 讲 一 讲 我 们 公 司 的 核 心 企 业 商 业 地 产, 这 家 公 司 现 在 也 上 市 了, 在 香 港 上 市 了, 讲 讲 商 业 地 产 怎 么 转 型, 主 要 讲 讲 它 转 向 轻 资 产, 讲 讲 万 达 轻 资 产 模 式 分 为 这 么 几 个 题 目, 有 四 个 题 目 : 一 万 达 转 型 轻 资 产 这 里 面 讲 两 点 : 第 一, 什 么 是 重 资 产? 什 么 是 轻 资 产? 众 所 周 知, 我 们 在 中 国 首 创 城 市 综 合 体 模 式, 这 是 从 住 宅 地 产 转 到 商 业 地 产 以 后, 我 们 就 研 发 了 一 种 产 品 叫 城 市 综 合 体 什 么 叫 城 市 综 合 体 呢? 盖 一 个 大 型 的 万 达 广 场 商 业 中 心, 旁 边 建 一 些 住 宅 写 字 楼 和 商 铺 等 等, 把 它 销 售 掉, 靠 销 售 赚 取 的 现 金 流 来 投 资 这 个 广 场 因 为 中 国 没 有 金 融 产 品 可 以 支 持 长 期 租 金 的 投 资 模 式, 没 有 REITs, 没 有 支 持 长 期 投 资 不 动 产 投 资 的 金 融 产 品, 所 以 万 达 只 能 靠 销 售 的 现 金 流 来 投 资, 投 资 形 成 的 资 产 就 是 万 达 自 己 持 有 的, 资 产 是 我 的 租 金 收 入 也 全 归 我, 这 种 模 式 就 叫 重 资 产 什 么 叫 轻 资 产 呢? 万 达 从 去 年 开 始 研 发, 到 现 在 已 经 正 式 推 出 来 了, 一 种 新 的 模 式, 就 是 投 资 万 达 广 场 的 钱 不 用 我 出, 都 是 别 人 的 出, 我 们 负 责 选 址 规 划 设 计 建 造 招 商 运 营 管 理, 而 且 使 用 万 达 ( 这 是 万 达 比 较 牛 的 一 点 ) 自 己 的 一 套 管 理 系 统, 我 们 叫 慧 云 系 统, 是 我 们 全 球 研 发 的 第 一 套 综 合 性 的 商 业 管 理 运 行 的 一 种 信 息 系 统, 我 亲 自 给 它 命 名 叫 智 慧 的 云, 叫 慧 云 系 统, 它 是 把 16 个 管 理 类 别 的 系 统 集 合 在 一 张 屏 上, 大 幅 度 的 降 低 了 运 营 人 员 数 量 和 运 营 成 本, 也 契 合 了 安 全 性, 属 于 我 们 自 己 的 系 统 万 达 自 己 的 品 牌 那 么 我 们 获 得 4 / 56

5 什 么 好 处 呢? 就 是 所 有 投 资 获 得 的 收 益, 我 们 跟 投 资 方 35/65 分 成, 我 得 35%, 投 资 方 分 65%, 这 个 就 叫 轻 资 产 模 式 这 个 模 式 现 在 已 经 正 式 在 运 行 了 第 二, 万 达 的 转 型 要 转 向 以 轻 资 产 为 主 我 们 目 前 已 经 开 业 的, 到 去 年 为 止 有 109 个 万 达 广 场,2000 多 万 平 方 米 的 持 有 物 业 面 积 到 今 年 年 底 还 要 再 开 业 26 个 万 达 广 场, 届 时 持 有 物 业 面 积 将 超 过 2500 万 平 方 米 今 年 开 业 的 万 达 广 场 还 全 部 是 重 资 产, 不 动 产 建 设 周 期 实 际 上 是 三 年 以 上 的 建 设 周 期, 尽 管 万 达 干 得 比 较 快, 一 般 个 月 就 可 以 开 业, 但 是 从 选 址, 到 谈 成, 到 拿 到 地, 到 规 划 设 计, 到 开 工, 这 还 有 一 个 准 备 过 程, 所 以 这 是 个 长 周 期 的 尽 管 我 们 去 年 已 经 开 始 实 施 轻 资 产 模 式, 但 截 止 到 今 年 为 止, 开 业 的 店 依 然 全 部 是 重 资 产,26 个 但 是 明 年 万 达 将 开 业 50 个 万 达 广 场, 我 们 的 速 度 就 翻 一 番 为 什 么 翻 一 番 呢? 因 为 我 们 不 需 要 考 虑 投 资 现 金 流, 在 明 年 开 业 的 万 达 广 场 当 中 将 就 会 有 超 过 20 个, 究 竟 是 21 个 还 是 20 个, 现 在 还 没 有 确 定 最 后 的 个 数, 但 是 会 超 过 20 个 会 是 轻 资 产 2017 年 以 后, 我 们 还 是 依 然 会 保 持 超 过 50 个 开 业 这 种 速 度, 那 个 时 候 40 个 以 上 会 是 轻 资 产 那 就 意 味 着, 从 2017 年 以 后, 我 们 重 资 产 开 业 的 会 逐 渐 在 10 个 以 下, 一 直 到 没 有 因 为 我 们 现 在 万 达 还 有 9000 多 万 平 方 米 的 土 地 储 备, 已 经 买 到 手 的 土 地, 1000 多 亿 的 成 本 9000 多 万 平 方 米 当 中, 大 概 有 2000 多 万 平 方 米 是 已 经 规 划 设 计 为 万 达 广 场, 或 者 是 万 达 酒 店, 这 个 必 须 把 它 做 完, 还 有 7000 万 平 方 米 可 以 用 来 销 售, 这 还 必 须 把 它 销 售 掉 我 们 公 司 董 5 / 56

6 事 会 研 究 很 长 时 间 定 了 一 个 战 略, 在 五 年 之 内 争 取 把 这 7000 万 平 方 米 消 化 掉 那 也 就 意 味 着, 五 年 之 内, 商 业 地 产 这 个 公 司 基 本 上 就 去 房 地 产 化 了, 它 就 完 全 转 型 成 一 个 是 商 业 服 务 业 企 业, 有 点 像 酒 店 管 理 公 司, 完 全 就 轻 资 产 化 了 而 且 我 们 也 定 了 一 个 目 标,2020 年 万 达 集 团, 我 们 收 入 的 三 分 之 二, 利 润 的 超 过 三 分 之 二 要 来 自 于 服 务 业 企 业, 也 就 是 说 要 来 自 于 不 动 产 以 外 的 收 入 和 利 润 那 么 对 于 商 业 地 产 自 身 来 讲, 我 们 也 有 一 个 要 求, 它 的 净 利 润 来 源 当 中 也 要 达 到 这 个 目 标 这 就 是 万 达 转 型 轻 资 产, 这 就 是 我 刚 才 讲 了 我 们 的 战 略 规 划 二 为 何 要 转 型 轻 资 产? 我 们 本 来 万 达 重 资 产 也 不 是 过 不 下 去, 说 不 好 听 的 话, 现 在 中 国 市 场 上 在 行 业 里 面 模 仿 万 达 做 这 个 的 模 仿 者 还 是 众 ( 多 ), 我 们 完 全 还 可 以 活 几 年, 但 为 什 么 现 在 果 断 的 要 求 转 型, 要 转 向 一 个 轻 资 产 型 的 公 司, 转 成 一 个 类 似 服 务 业 的 企 业? 因 为 完 全 商 业 投 资, 我 们 替 别 人 管 理, 我 们 就 不 再 是 房 地 产 企 业 了 因 为 投 资 是 别 人 的, 而 且 纯 粹 的 投 资 它 也 不 是 房 地 产 行 为 你 说 一 个 百 货 公 司 投 一 个 百 货, 它 叫 房 地 产 吗? 那 也 不 是 一 个 酒 店 管 理 集 团 投 一 个 酒 店, 它 是 房 地 产 企 业 吗? 也 不 是 何 况 本 身 资 金 也 不 是 我 们 的, 我 们 完 全 是 管 理 类 的 为 什 么 要 这 么 转 型 呢? 有 三 个 理 由 : 第 一 个 理 由, 是 要 扩 大 竞 争 优 势 截 止 到 今 年 底, 我 们 累 计 要 开 业 到 130 几 个 万 达 广 场,2000 多 万 平 米 的 持 有 物 业 对 于 一 个 公 司 来 讲, 这 足 够 大 了, 全 球 第 一 如 6 / 56

7 果 说 对 于 一 个 没 有 长 远 战 略 的 企 业, 或 者 说 满 足 于 现 状 的 企 业, 可 能 这 已 经 足 够 了, 这 一 个 行 业 不 动 产 不 是 一 个 小 行 业, 是 一 个 大 行 业, 你 做 到 全 球 第 一, 完 全 可 以 凭 着 租 金 每 年 自 然 的 增 长, 环 比 几 个 点, 你 就 可 以 睡 大 觉 了 但 是 为 什 么 还 要 转? 对 于 一 个 公 司 来 讲, 这 规 模 有 足 够 大 了 ; 但 是 对 于 一 个 有 13 亿 人 口 的 中 国 来 讲, 这 个 规 模 又 太 小 了 而 且 我 们 在 分 析, 重 资 产 的 模 式 受 制 于 房 地 产 的 周 期 重 资 产 模 式, 很 简 单, 房 地 产 火 的 时 候, 卖 得 很 快, 现 金 流 回 的 很 快 ; 房 地 产 周 期 一 来, 特 别 是 现 在, 我 们 分 析 房 地 产 已 经 到 了 拐 点, 我 说 的 拐 点 不 是 V 形 的 拐 点, 可 能 是 个 L 形, 就 从 躺 着 挣 钱, 面 粉 比 面 包 贵 这 种 时 代 过 去 了 可 能 今 后 需 要 品 牌 靠 定 位 靠 定 价 靠 营 销, 要 靠 各 种 因 素 才 能 做 得 好, 那 个 高 利 润 暴 利 时 代 过 去 了 所 以 要 想 更 快 的 扩 大 规 模, 重 资 产 模 式 也 不 适 合, 只 有 轻 资 产 模 式 才 能 更 快 发 展 我 们 的 一 个 基 本 想 法, 在 商 业 中 心 这 个 行 业, 或 者 叫 商 业 不 动 产 这 个 行 业 里 面, 我 们 的 目 标 是, 五 年 之 内 排 斥 掉 竞 争 者 就 是 把 自 己 做 得 足 够 大, 在 这 个 行 业 里 本 来 现 在 就 只 有 第 一, 没 有 二 我 们 第 一 现 在 有 2500 万, 你 去 查 一 查, 第 二 名 可 能 持 有 的 物 业 到 不 了 300 万, 已 经 足 够 大, 但 是 我 们 想 把 它 做 得 尽 快 地 在 中 国 占 领 更 多 的 市 场 第 二 个 理 由, 要 发 展 中 小 城 市 我 刚 才 讲 了, 我 们 要 转 型 轻 资 产, 第 一 是 扩 大 竞 争 优 势 因 为 有 一 个 记 者 跟 我 讲 话, 说 万 达 正 在 挖 护 城 河, 那 可 能 我 们 挖 更 宽 更 深 的 护 城 河 7 / 56

8 这 里 面 重 点 就 是 我 们 要 发 展 中 小 城 市 很 奇 怪, 很 多 分 析 师 问, 为 什 么 不 在 一 线 城 市, 为 什 么 不 在 二 线 城 市, 去 三 线 城 市 能 行 吗, 房 价 有 那 么 高 吗, 回 报 好 吗? 这 些 分 析 师 都 是 对 这 个 行 业 还 不 是 很 了 解 的 情 况 下 做 出 这 种 判 断 的 如 果 单 从 投 资 回 报 率, 不 动 产 有 一 个 最 核 心 的 指 标, 什 么 指 标? 就 是 租 金 和 投 资 的 比 例, 我 们 叫 做 租 金 回 报 比 就 是 你 这 个 广 场 投 了 10 亿 元, 每 一 年 拿 了 多 少 租 金, 去 除 国 家 规 定 的 17.55% 的 综 合 租 赁 税 ( 向 国 家 交 的 各 种 税 加 起 来 ), 剩 下 的 80% 多, 看 看 对 应 你 自 己 的 投 资 回 报 是 多 少, 这 是 最 核 心 的 如 果 从 投 资 租 金 回 报 比 来 看, 一 线 城 市 是 回 报 比 最 差 的 因 为 我 们 进 入 了 三 四 线 城 市 以 后, 就 无 关 房 价 了, 跟 房 价 无 关 像 过 去 我 们 那 个 重 资 产 模 式, 万 达 是 进 不 了 三 四 线 城 市 的 所 以 过 去 万 达 进 入 哪 个 城 市 看 的 是 什 么 呢? 看 的 是 房 价, 你 这 个 地 区 房 价 到 了 8000 元, 或 者 到 了 万 元, 我 们 有 利 润, 我 才 会 考 虑 去 投 资 但 是 现 在 我 们 就 无 关 乎 房 价 了, 我 进 哪 个 城 市 房 价 跟 我 无 关, 因 为 这 个 投 资 它 不 销 售, 因 此 价 格 就 跟 我 无 关 我 关 心 的 就 是 人 口, 和 当 地 城 市 的 租 金 和 投 资 之 间 的 比 例 关 系, 就 看 这 个 那 么, 三 四 线 城 市 为 什 么 别 人 不 去 发 展 呢? 中 国 商 业 不 动 产 行 业 里 面, 现 在 面 临 最 大 的 问 题 是 招 商 难 运 营 难 到 了 三 线 城 市 很 多 人 不 敢 去 开, 北 京 上 海 成 都 武 汉, 没 得 说, 都 去 挤 刚 才 交 易 所 陪 着 我 去 看, 汕 头 一 个 网 友 发 了 一 个 消 息, 为 什 么 汕 头 没 有 万 达 广 场? 你 看 连 汕 头 清 远, 好 多 地 级 市 都 还 没 有 呢 只 要 稍 微 下 沉 一 点 点, 到 三 线 城 市, 有 的 招 商 能 力 也 跟 不 上, 就 不 敢 去 了 而 万 达 的 优 势 恰 8 / 56

9 恰 在 这 里, 我 们 有 巨 大 的 商 业 资 源 万 达 现 在 已 经 有 超 过 5000 多 家 跟 我 们 签 了 战 略 合 作 协 议 的 商 家, 可 以 这 么 讲, 我 们 不 是 招 商, 是 在 选 商 万 达 招 商 中 心, 我 们 有 一 个 硬 性 的 规 定, 任 何 一 个 商 家 不 得 占 当 年 开 店 数 超 过 50%, 去 年 又 进 一 步 下 调 了 三 分 之 一 比 方 说 超 市, 或 者 某 一 个 餐 饮, 或 者 某 一 个 快 时 尚 品 牌, 等 等 所 有 这 一 类 的, 不 能 占 我 当 年 开 店 额 三 分 之 一 这 是 出 于 什 么 考 虑 呢? 两 点 : 一 是 出 于 风 险 考 虑 假 如 我 开 了 500 家 店, 我 只 有 一 个 超 市 公 司 在 租 赁 我, 或 者 只 有 两 个 公 司 租 赁 我, 一 旦 这 个 公 司 经 营 发 生 了 风 险, 你 就 很 麻 烦 了, 你 大 面 积 面 临 重 新 招 商 那 很 多 人 说 超 市 很 大, 很 大 了 都 有 倒 下 的 可 能, 所 以 从 风 险 来 讲, 你 不 能 说 任 何 公 司 没 有 风 险 我 们 假 设 任 何 公 司 都 有 风 险, 在 这 个 前 提 下, 从 防 风 险 的 角 度, 我 们 希 望 分 散 商 户 二 是 防 止 内 部 的 腐 败, 就 是 我 强 定 限 制 哪 一 类 店 只 能 占 几 个, 然 后 我 们 内 部 还 有 一 系 列 的 防 止 招 商 腐 败 的 一 些 限 制 的 所 以 我 们 现 在 有 了 这 么 大 的 招 商 资 源 商 业 资 源, 所 以 我 们 就 敢 去 地 级 城 市, 而 且 去 三 四 线 城 市 土 地 价 格 很 便 宜, 现 在 去 还 能 选 好 的 中 心 地 段 而 且, 从 我 们 自 己 已 经 开 业 的 三 四 线 城 市 经 验 来 看,40~50 万 人 有 一 个 万 达 广 场 基 本 上 就 实 现 全 覆 盖 我 给 大 家 举 两 个 例 子 一 个 是 北 京 旁 边 有 个 城 市 叫 廊 坊, 这 个 城 市 只 有 40 万 人, 当 时 市 委 市 政 府 找 我 去 投 资 做 万 达 广 场, 我 觉 得 40 万 人, 廊 坊, 我 的 理 解 来 讲, 往 南 30 分 钟 到 北 京, 往 北 40 分 钟 到 天 津, 这 个 城 市 可 能 还 在 当 地 有 什 么 购 物 吗 还 有 什 么 消 费 吗? 我 觉 得 这 很 难, 因 为 很 多 人 都 跑 到 北 京 跑 到 天 津 去 了, 我 觉 得 不 一 定 有 机 9 / 56

10 会 后 来 市 委 市 政 府 不 断 的 一 定 要 找 我 去 投 资, 我 就 想 了 一 个 办 法, 我 就 跟 发 展 部 门 来 讲, 你 们 给 他 挑 一 个 他 不 可 能 拆 除 的 这 么 个 位 置, 我 们 就 只 能 在 这 盖 我 们 就 选 了 什 么 位 置 呢? 选 了 他 市 委 市 政 府, 我 说 你 总 不 能 搬 市 委 市 政 府 吧!( 观 众 大 笑 ) 没 想 到, 提 出 来 以 后 呢, 市 委 市 政 府 研 究, 报 省 委 省 政 府 批 准, 可 以 动 因 为 那 个 时 候 还 不 存 在 五 年 之 内 不 能 建 党 直 机 关 办 公 楼 他 还 也 觉 得 好, 正 好 办 公 地 点 小, 利 用 你 这 个 地 租 我 们 还 建 得 更 大 再 给 我 一 说, 到 我 那 跑 了 第 七 次, 人 总 是 讲 情 面 的 嘛, 中 国 这 个 商 业 社 会 里, 没 办 法, 投 一 个, 没 有 退 路 了, 建 一 个 吧 建 完 了 以 后 呢, 出 乎 我 们 的 预 料, 现 在 这 个 广 场 每 一 天 都 接 近 5 万 人 那 你 想 想,40 万 人 的 城 市 里 面, 至 少 有 10 万 人 是 不 能 去 的, 为 什 么 呢?70 岁 以 上 老 头 老 太 太,10 来 岁 以 下 小 孩 他 没 钱, 他 怎 么 去, 所 以 有 消 费 能 力 的 也 就 30 来 万 人 你 想 每 天 这 么 多, 差 不 多 相 当 于 这 个 城 市 每 天 七 分 之 一 八 分 之 一 的 人 要 进 去 一 趟 而 且 我 们 那 个 广 场 做 的 面 积 还 相 当 大, 地 上 地 下 接 近 20 万 平 方 米, 这 出 乎 我 们 预 料 再 讲 一 个 贫 困 山 区 的 例 子 重 庆 万 州, 当 初 也 是 找 我 们 去 投 资 就 是 一 而 再 再 而 三 的, 而 且 他 确 实 把 他 城 市 里 最 好 的 一 块 地 拆 平 了, 说 你 们 去, 我 们 就 拆, 然 后 把 它 拆 平 了 的 确 是 这 个 城 市 最 好 的 一 块 地, 沿 着 江 边, 把 这 个 地 拆 平 了 后 来 也 是 基 于 热 情 各 方 面, 后 来 我 还 跟 我 的 同 志 们 说, 下 面 发 展 同 志 还 反 对 我, 说 那 个 地 方 肯 定 不 行 为 什 么? 也 是 全 城 才 40 万 人, 又 是 山 区 后 来 我 就 说 了 一 句 话, 我 说 实 在 不 行 就 当 扶 贫 吧, 怎 么 办 呢 结 果 就 把 这 个 店 开 出 来 了, 而 且 10 / 56

11 使 我 们 大 家 万 万 没 有 想 到 的 是, 这 个 店 创 造 了 迄 今 为 止, 万 达 广 场 的 人 流 记 录 开 业 的 前 3 天, 进 广 场 的 人 超 过 了 110 万, 现 在 每 天 保 持 6-7 万 人 的 人 流 你 说 40 万 多 人 的 城 区, 他 就 算 全 都 能 动, 他 不 可 能 全 能 动 吧, 还 有 2 3 岁 以 下 儿 童, 这 110 万 人, 相 当 于 前 3 天 每 个 人 去 逛 好 几 遍 哪 那 现 在 每 天 还 6 7 万 人 呢, 而 且 现 在 这 个 店 的 人 流 数 在 100 多 个 店 当 中 还 是 在 中 流 水 平, 还 不 是 最 差 的 水 平 所 以 我 们 自 己 从 我 们 的 发 展 实 践 中 体 会 到, 现 在 中 国 的 消 费 和 投 资 呈 现 了 一 种 不 平 衡 状 态 很 多 投 资 集 中 于 大 城 市, 据 我 了 解, 像 成 都 武 汉 购 物 中 心 可 能 都 规 划 设 计 了 接 近 100 个 这 些 已 经 是 局 部 过 热 失 衡 了, 但 是 恰 恰 对 三 线 城 市, 或 者 人 口 多 一 点 的 大 县, 四 线 城 市 是 稀 缺 的 现 在 很 多 地 级 市, 不 要 说 大 型 的 综 合 体, 连 一 个 多 厅 的 电 影 院 都 没 有, 这 就 是 机 会 呀 而 且 从 我 们 在 深 圳 交 易 所 上 市 的 万 达 院 线 的 收 入 分 析 看, 它 的 增 长 70% 以 上 来 自 三 四 线 城 市 现 在 文 化 消 费 的 增 长, 只 要 在 这 个 城 市 里 有 新 的 设 施, 毕 竟 它 是 有 那 么 多 人 的, 他 消 费 虽 然 低 一 点, 客 单 价 低 一 点, 人 多 了 也 有 一 个 量 在 那 里 所 以 这 就 是 我 们 发 现 的 机 会 这 是 我 们 为 什 么 要 转 型 轻 资 产 的 第 二 个 理 由, 就 是 中 小 城 市 机 会 更 大 第 三 个 理 由, 产 生 边 际 效 应 我 们 为 什 么 要 把 不 动 产 变 轻? 刚 才 我 说 了, 我 们 就 想 进 一 步 加 快 这 个 步 伐 现 在 我 们 开 店 的 速 度 已 经 叫 人 眼 晕 了, 一 年 开 26 个 万 达 广 场 几 百 万 平 米 的 开 店 面 积 国 际 上, 我 相 信 空 前, 甚 至 也 是 绝 后 因 为 城 市 化, 一 个 国 家 的 城 市 化 进 程, 就 是 这 二 三 十 年, 随 着 中 国 城 11 / 56

12 市 化 快 速 进 程 才 有 万 达 这 种 可 能 性 20 年 前 不 可 能 有 这 种 机 会,20 年 后 城 市 化 结 束, 也 不 可 能 再 有 这 种 公 司 出 现 我 们 运 气 好, 可 能 也 是 ( 自 己 ) 准 备 ( 得 ) 好, 把 握 住 这 个 运 气, 所 以 我 们 随 着 城 市 化 进 程 才 有 这 个 机 会 我 们 为 什 么 在 这 种 速 度 下 还 要 加 大? 我 们 希 望 尽 快 把 中 国 的 城 市 基 本 都 发 展 到 位 不 动 产 公 司 发 展 到 位, 随 着 轻 资 产 的 走, 其 实 就 是 一 个 道 理 轻 资 产 的 发 展, 从 财 务 报 表 上 看, 两 个 轻 资 产 店 的 管 理 收 入 总 利 润 也 相 当 于 一 个 重 资 产 店 假 设 ( 两 个 ) 同 样 面 积 的 ( 店 ) 租 金 都 一 样,1 亿 元, 轻 资 产 给 别 人 ( 我 总 共 收 到 )2 亿 元 的 租 金,( 万 达 分 到 )7000 万 ( 租 金 ), 但 是 7000 万 就 是 利 润, 只 扣 25% 所 得 税, 纯 利 润 差 不 多 5000 万 但 是 ( 按 重 资 产 模 式 ), 如 果 2 亿 元 的 租 金 都 是 我 们 自 己 的, 从 目 前 万 达 不 动 产 的 财 务 报 表 来 看,1 元 大 概 只 有 元 的 净 利 润 所 以 你 算 一 算, 这 元, 还 是 两 个 店 你 自 己 投 资 的, 合 在 一 起 也 就 是 9000 万 元 的 毛 利 润,( 财 务 利 润 ) 最 后 差 不 太 多 的 而 且 你 拿 到 手 上 这 个 费 那 个 费 还 要 提 取 一 点, 才 能 除 所 得 税 所 以, 我 们 觉 得 把 轻 资 产 发 展 快 了 以 后, 速 度 拉 上 去, 还 有 一 个 好 处, 就 是 能 产 生 发 展 的 边 际 效 应 比 方 说, 以 深 交 所 上 市 的 ( 万 达 ) 院 线 来 讲, 我 们 ( 万 达 商 业 地 产 发 展 ) 速 度 快 了,( 院 线 ) 它 也 跟 着 发 展 的 速 度 就 会 加 快 很 简 单 的 理 由, 这 个 ( 院 线 ) 公 司 今 年 给 它 定 位 的 是 开 业 43 家 ( 去 年 是 开 业 40 家 ), 明 年 就 是 70 家 为 什 么 呢? 因 为 明 年 我 就 给 它 50 个 店, 这 样 它 是 不 是 发 展 速 度 更 快 一 点 12 / 56

13 还 有, 我 们 现 在 正 在 做 儿 童 娱 乐 连 锁 公 司, 这 是 中 国 第 一 个 综 合 性 的 儿 童 Mall, 基 于 儿 童 的 游 乐 教 育 培 训 美 食 零 售 于 一 体 万 达 为 什 么 做 这 个? 有 人 写 文 章 说 我 无 边 际, 我 能 是 无 边 际 吗? 我 找 不 到 人 干 哪 儿 童 这 个 业 态, 我 们 如 果 没 有 儿 童 业 态, 万 达 广 场 的 服 务 客 层 就 断 层 了,10 岁 以 下 这 个 客 层 就 断 掉 我 们 曾 经 找 过 中 国 若 干 个 商 家 跟 他 谈, 要 不 他 只 做 游 乐, 要 不 只 做 儿 童 零 售, 他 不 愿 意 综 合 性 做, 很 多 企 业 没 有 创 新 的 勇 气 那 我 去 国 外 找 他 们, 欧 洲 日 本 韩 国 都 谈 过, 他 们 又 说 不 敢 进 入 中 国 市 场, 或 者 即 使 进 来 他 也 不 敢 开 这 么 快, 说 我 们 即 使 跟 你 签 了 战 略 合 作 协 议, 我 一 年 开 1 个 或 者 2 个, 那 满 足 不 了 我 们 所 以 折 腾 了 四 年, 万 达 才 下 决 心, 自 己 研 发 做 了 一 个 儿 童 业 态, 叫 宝 贝 王 广 州 东 莞 已 经 有 开 出 来 的, 北 京 的 很 多 地 方 已 经 有 了, 今 年 就 要 开 几 十 个 店 来 有 了 这 个 店, 万 达 广 场 服 务 客 层 是 全 客 层, 全 覆 盖 年 龄 层, 从 2-70 岁 都 有 还 有 一 个 更 大 好 处, 凡 是 开 了 宝 贝 王 的, 我 们 观 察 相 应 的 客 流 量, 同 比 就 超 过 两 位 数 的 增 长 它 开 多 了, 是 不 是 儿 童 服 务 的 业 态 也 会 多 再 往 下 说, 还 有 其 他 的 理 由, 比 方 说 我 们 下 一 步 还 要 做 O2O, 还 要 做 互 联 网 金 融 的 客 户 群, 是 不 是 更 大 它 会 产 生 溢 出 效 应, 不 光 是 不 动 产 自 身 获 得 好 处, 它 还 会 有 边 际 效 应 三 怎 样 做 好 轻 资 产? 一 个 是, 建 立 轻 资 产 的 标 准 模 块 重 资 产 发 展 的 时 候, 考 核 当 地 公 司 主 要 就 是 净 利 润, 因 为 只 有 净 13 / 56

14 利 润 才 能 拿 到 投 资 到 各 地 去 发 展 的 时 候, 就 看 房 价 房 价 高 的 城 市 进, 房 价 低 的 不 能 进, 不 管 人 口 是 多 少 发 展 轻 资 产, 考 核 的 目 标 发 生 变 化 了, 就 是 两 个 : 一 个 是 成 本, 一 个 是 租 金, 这 两 者 合 起 来 就 成 了 投 资 回 报 率 因 此, 万 达 就 需 要 建 立 轻 资 产 的 标 准 模 块 我 们 花 了 一 年 时 间, 在 这 上 面 狠 下 工 夫, 建 立 了 A B C D 四 个 版 本 的 为 什 么 建 A B C D 呢? 因 为, 这 完 全 看 成 本, 不 看 别 的 所 以, 南 方 地 区 地 质 条 件 好 的, 做 一 个 模 块 ; 南 方 地 区 的 地 质 条 件 不 好 的, 比 方 说 瘀 泥 地 段 软 基 础 的, 做 一 个 模 块 ; 然 后 是 北 方 地 质 好 的 ;( 还 有 ) 北 方 地 质 差 的, 总 共 是 建 立 了 四 个 类 型 ( 的 ) 成 本 租 金 模 型 标 准 模 块 过 去 发 展 万 达 广 场, 主 要 由 发 展 部 门 来 牵 头, 我 们 有 一 个 发 展 中 心, 好 几 十 个 人, 他 们 就 专 门 到 各 地 去 跑, 跟 政 府 去 谈 合 同, 回 来 以 后 还 有 另 外 一 个 成 本 部 门 跟 他 博 弈, 成 本 部 门 说 你 这 个 不 行 啊, 比 如 租 金 不 行, 费 用 不 行 啊, 然 后 两 个 部 门 合 成 一 致 了, 两 个 部 门 总 签 完 到 总 裁, 总 裁 签 完 到 我 这 儿, 可 能 就 OK 了 但 是 现 在 这 个 模 式 就 发 生 变 化 了, 发 不 发 展 这 项 目, 就 是 由 我 们 商 业 管 理 公 司 来 牵 头 这 标 准 发 生 变 化 了, 因 为 他 就 是 看 租 金, 成 本 基 本 上 就 恒 定 了, 因 为 干 了 这 么 多 年, 我 们 基 本 有 个 数, 四 个 地 区 就 有 四 个 版 本 的 成 本, 基 本 就 出 来 了, 那 就 看 租 金 租 金 靠 什 么 呢? 租 金 就 要 看 商 业 管 理 部 门 给 出 他 们 的 租 金 测 算 给 出 租 金 测 算 以 后, 这 又 带 出 问 题 了, 他 自 己 管 理, 由 他 来 测 算, 他 一 定 保 守 再 保 守, 是 不 是 这 个 道 理 他 签 一 个 决 策 文 件 说 我 保 证 8000 万 租 金, 本 来 1 亿, 他 给 你 报 8000 万, 为 什 么 呢? 14 / 56

15 他 容 易 点 所 以 我 们 于 是 又 请 了 公 司 的 另 外 一 个 部 门, 商 业 研 究 部, 他 们 原 来 主 要 做 软 研 究 的, 研 究 消 费 行 为 学 商 业 行 为 学 人 类 消 费 心 理 学 等 等, 好, 这 个 部 门 又 建 立 一 套 租 金 模 型, 两 个 部 门 的 模 型 拿 出 来 一 对, 差 不 多, 就 算 了 ; 差 距 很 大, 那 就 可 能 还 会 有 第 三 方 这 就 是 建 立 了 一 个 博 弈 的 过 程 这 样 的 话, 我 们 就 是 轻 资 产 要 想 推 行, 首 先 就 是 建 立 起 一 个 轻 资 产 的 ( 投 标 ) 标 准 模 块 第 二, 工 程 管 理 重 大 改 革 因 为 是 要 加 快 发 展 轻 资 产, 像 过 去 中 国 工 程 建 设 那 种, 先 有 预 算, 最 后 再 花 了 很 长 时 间, 双 方 再 来 弄 决 算 弄 了 决 算, 双 方 之 间 有 的 谈 不 好 还 有 上 法 院 打 官 司 的, 等 等 这 种 情 况 多 了 你 想 轻 资 产 每 年 要 扩 张 这 么 快, 要 是 这 种 模 式, 肯 定 就 推 不 动 所 以 我 们 预 先 提 前 半 年 以 上 在 万 达 推 行 了 一 个 叫 交 钥 匙 工 程, 这 个 在 中 国 工 程 管 理 上 是 一 个 重 大 改 革 当 然 可 能 只 有 民 营 企 业 可 以 这 样 搞, 我 们 自 己 的 规 划 部 门 成 本 部 门 和 我 们 长 期 合 作 的 4 家 公 司, 就 中 国 建 筑 的 一 局 二 局 四 局 八 局, 我 们 长 期 合 作 都 是 多 少 年 了, 应 该 说 我 们 是 他 最 大 的 业 主 了, 我 们 就 几 个 设 计 单 位 一 起 大 家 来 讨 论 一 个 标 准, 一 个 造 价 成 本 标 准 讨 论 完 了 以 后, 就 成 为 一 个 模 块, 南 方 地 质 好 的 一 平 米 多 少 钱, 南 方 条 件 基 础 差 的 一 平 米 多 少 钱 北 方 因 为 有 防 寒, 有 防 寒 的 设 施, 有 采 暖, 要 多 一 点 成 本 做 出 四 个 版 本 以 后, 大 家 一 致 认 可, 签 了 大 家 一 致 认 可 以 后, 就 作 为 一 个 标 准 版 以 后, 就 是 交 钥 匙 工 程,1 平 米 多 少 钱, 我 一 年 给 你 多 少, 我 们 约 定 一 个 开 竣 工 时 间, 给 我 交 钥 匙 就 可 以 了 我 们 只 负 责 什 么 呢? 我 们 只 15 / 56

16 负 责 监 督 工 程 质 量 这 在 中 国 现 代 的 工 程 管 理 史 上 也 是 一 次 重 大 的 改 革 其 实 国 外 很 多 发 达 国 家 都 是 交 钥 匙 工 程, 正 因 为 交 钥 匙 工 程 市 场 才 能 细 分 细 分 出 来 了, 有 专 门 干 建 筑 的 有 专 门 干 设 计 的 有 专 门 干 招 商 的, 有 专 门 干 募 资 的, 搞 REITs 的 等 等, 市 场 细 分, 所 有 的 行 业 都 发 展 起 来 了 中 国 现 在 是 全 能, 开 发 商 自 己 从 设 计 买 地 建 造 等 等 全 套, 市 场 也 不 能 细 分, 这 是 咱 们 国 家 目 前 的 发 展 阶 段 决 定 的 所 以, 我 们 现 在 工 程 管 理, 去 年 搞 了 半 年 多 时 间, 现 在 还 在 不 断 培 训 当 中 由 于 这 种 改 革,( 一 是 ) 成 本 大 幅 降 低 最 简 单 的 例 子, 过 去 搞 一 个 万 达 广 场, 我 们 基 本 上 一 个 公 司 差 不 多 要 个 人 现 在 搞 这 种 轻 资 产 模 式, 因 为 是 交 钥 匙 工 程, 很 多 管 理 部 门 就 拆 掉 了, 没 有 了, 那 么 这 一 个 项 目 公 司 20 个 人 就 够 了 所 以, 第 一 个 好 处, 就 减 少 了 成 本 第 二 个 好 处, 提 高 了 效 率 速 度 快 了 效 率 快 了, 多 少 平 米 这 么 一 算, 效 率 快 ; 第 三 个 好 处, 实 现 了 双 赢 为 什 么 实 现 双 赢? 因 为 我 们 交 钥 匙 工 程, 承 包 的 工 程 单 位 实 现 了 真 正 的 总 包 所 谓 真 正 总 包? 就 是 这 个 项 目 拿 去 了, 所 有 的 收 入 都 算 成 是 他 的 过 去 不 是 的, 过 去 他 最 多 拿 走 50%, 他 就 干 土 建, 那 我 们 可 能 还 要 当 地 项 目 公 司 再 去 找 一 个 干 外 墙 的 分 包 一 个 外 墙, 再 分 包 一 个 搞 机 电 的, 再 分 包 一 个 搞 内 装 的 这 里 面 先 不 说 腐 败 因 素, 有 很 多 分 包, 尽 管 我 们 自 己 万 达 有 一 个 品 牌 部, 就 是 只 有 品 牌 类 的 商 家 才 有 施 工 资 格 但 是 虽 然 都 是 品 牌 部, 给 谁 不 给 谁, 那 不 就 是 一 个 权 利 吗 那 现 在 都 给 他 了, 我 们 内 部 16 / 56

17 也 减 少 了 腐 败 的 机 会, 我 们 成 本 低, 施 工 单 位 也 赢 了, 他 拿 去 总 包 以 后, 他 至 少 从 收 入 来 讲 翻 了 一 倍 国 有 企 业, 政 绩 就 上 来 了 管 理 费 方 面, 他 对 所 有 分 包 单 位 他 来 协 调, 他 得 收 取 一 定 的 管 理 费, 他 利 润 也 上 去 了 所 以 这 个 分 包 模 式 推 出 来 以 后, 受 到 了 我 们 长 期 战 略 合 作 伙 伴 极 大 的 欢 迎, 从 去 年 10 月 1 日 所 有 工 程 都 是 交 钥 匙 了 第 三, 商 业 管 理 实 现 信 息 化 刚 才 讲 了, 你 发 展 得 这 么 快, 很 多 人 担 心 一 个 问 题, 会 不 会 翻 车 啊? 车 速 慢, 安 全 ; 车 速 快, 肯 定 就 危 险 系 数 大 那 你 发 展 速 度 快, 会 不 会 不 安 全 会 不 会 出 问 题 怎 么 办? 所 以 我 们 尤 其 是 轻 资 产 模 式 推 出 来 以 后, 工 程 管 理 的 内 容 大 幅 度 减 少 了, 募 资 我 也 不 募 了, 销 售 我 也 不 干 了, 现 在 就 剩 一 个 活 比 较 重 要, 那 就 是 管 理 管 理 跟 得 上, 它 就 不 会 翻 船 现 在, 它 一 年 开 业 20 几 家, 从 前 年 就 开 始 20 来 家, 连 续 三 年 开 20 家 以 上, 商 业 管 理 公 司 可 能 突 然 间 翻 一 倍, 或 者 一 倍 多 一 点, 它 能 跟 得 上 吗? 管 理 成 为 核 心, 就 是 我 这 个 模 式 能 不 能 走 下 去 的 核 心 那 么 怎 么 办? 我 们 就 实 现 了 高 度 的 信 息 化 管 理, 不 能 靠 人 了 第 一 个 就 是 刚 才 讲 的, 万 达 开 发 了 一 套, 用 了 两 年 多 时 间,2013 年 底 试 行,2014 年 正 式 全 套 推 行 的 一 套 模 式, 叫 慧 云 智 能 商 业 管 理 系 统 它 把 16 个 子 系 统, 就 是 消 防 管 理 商 业 管 理 销 售 管 理 物 业 管 理 等 等 所 有 管 理,16 个 系 统 集 合 在 一 张 屏 上 过 去, 你 们 大 家 可 能 不 是 行 业 的 人 不 知 道, 一 个 20 万 平 方 米 的 商 业 中 心, 地 下 要 有 好 几 个 管 理 房, 消 防 监 控 室, 管 变 电 站, 管 水 泵 17 / 56

18 的 等 等, 看 这 些 的 人 还 都 是 老 头, 年 轻 人 谁 愿 意 干 这 个 活, 在 地 下 室 闷 着, 见 不 到 太 阳 所 以 都 是 找 老 头 老 太 太, 老 头 老 太 太 很 多 就 睡 觉 所 以 安 全 的 问 题 也 出 来 了 那 现 在 把 它 集 合 在 一 张 屏 上, 我 们 一 般 就 放 在 一 楼, 空 气 也 比 较 舒 服, 看 电 子 屏 幕 看 计 算 机, 那 么 就 变 成 工 程 师 了, 一 个 班 只 要 4 个 人,12 个 人 三 班 倒, 这 事 就 OK 了 这 个 管 理 系 统 的 推 行, 可 以 保 障 我 们 商 业 管 理 大 幅 度 的 发 展 和 安 全 性 我 举 一 个 例 子 过 去 消 防 出 事 故, 现 在 看 全 国 消 防 事 故 2/3 是 电 气 化 设 备 出 事, 绝 大 部 分 是 电 路 引 起 的, 电 路 老 化 电 器 开 关 老 化 等 等, 出 了 事 故 怎 么 能 知 道 它 老 化, 怎 么 知 道 它 不 过 关 呢? 过 去 我 们 也 很 头 疼 过 去 我 们 什 么 办 法 呢? 第 一 个 是 所 有 的 电 线 电 缆 设 备 只 用 全 国 前 三 品 牌, 就 是 我 们 品 牌 库 只 选 前 三 名, 第 四 名 以 后 不 要, 因 为 这 些 品 牌 公 司 质 量 相 对 可 靠 一 点 ; 第 二 点 死 看 死 守, 增 加 密 度 巡 查, 但 是 这 个 也 是 有 过 教 训 的 那 现 在 好 了, 研 究 科 技 发 明 以 后, 研 发 出 了 一 套 温 感 系 统, 它 是 用 光 纤 电 缆, 用 温 度 来 感 知 这 个 电 缆 温 度 有 没 有 发 生 变 化 比 方 说 设 定 哪 一 段, 比 方 说 根 据 你 的 厨 房 段, 还 是 沿 途 段, 设 定 超 过 多 少 温 度 它 就 报 警 在 什 么 地 方, 就 很 容 易 ( 知 道 ) 还 有 一 个, 这 个 系 统 开 发 了 一 套 厨 房 自 动 灭 火 系 统, 这 个 都 是 我 们 在 全 国 全 球 的 专 利 我 们 经 过 研 发, 而 且 是 和 公 安 部 消 防 局 联 合 研 发 的 一 套 厨 房 自 动 灭 火 系 统, 很 先 进 的 在 所 有 的 厨 房 安 装 这 套 东 西, 因 为 怕 失 火 嘛 因 为 现 在 万 达 广 场 一 个 最 大 特 点 美 食 店 比 较 多, 每 一 个 店 我 们 要 求 家 餐 厅 我 在 十 年 前 杭 州 演 讲 我 就 讲 一 句 话 万 达 广 场 不 是 卖 出 来 的, 是 吃 出 来 的 我 就 大 量 增 加 餐 饮, 很 多 人 18 / 56

19 说 增 加 餐 饮 那 租 金 不 是 上 不 去 吗? 我 说 错 了, 如 果 你 这 成 了 个 美 食 中 心, 人 流 来 的 多 了, 这 个 中 心 就 上 去 了 而 且 人 一 多, 餐 饮 放 在 最 顶 层, 它 会 产 生 瀑 布 效 应, 人 到 顶 上, 水 满 了, 它 往 下 流 人 在 最 顶 上 去 吃, 吃 完 就 往 下 走, 往 下 走 就 增 加 购 买 机 会 消 费 机 会 了 我 们 搞 的 这 个 厨 房 自 动 灭 火 系 统, 就 是 一 套 先 进 的 监 控 手 段 如 果 感 知 到 厨 房 的 温 度 达 到 多 少 温 度, 电 脑 会 自 动 切 断 厨 房 的 燃 气 和 电 路 再 达 到 什 么 一 个 点 的 高 度, 它 就 会 自 动 喷 淋 就 会 启 动 还 有 若 干 个 拥 有 知 识 产 权 的, 我 们 讲 有 16 个 系 统 时 间 关 系, 我 就 不 一 一 解 释 了 那 么, 由 于 商 业 管 理 实 现 了 信 息 化, 第 一 是 支 撑 我 们 快 速 发 展, 还 有 商 业 管 理 本 身, 成 本 也 获 得 大 幅 度 降 低 过 去 同 样 一 个 面 积 的 万 达, 平 均 一 个 万 达 广 场 要 130 个 人 以 上 我 们 自 己 的 管 理 人 员, 不 是 租 的 商 家, 商 家 可 能 都 七 八 千 人 在 里 面 服 务, 就 我 们 自 己 内 部 的 授 薪 人 员, 就 拿 我 薪 水 当 管 理 人 员, 平 均 要 130 人 以 上, 那 现 在 都 减 到 80 个 人 以 下 不 但 支 撑 我 高 速 发 展, 它 成 本 也 下 来 了 第 四, 是 建 立 轻 资 产 的 融 资 管 道 那 么, 你 说 了 这 么 半 天, 你 要 搞 轻 资 产, 钱 究 竟 从 哪 儿 来? 钱 主 要 是 这 么 两 个 渠 道 : 第 一, 外 部 的 投 资 者 现 在 我 们 的 投 资 公 司 已 经 跟 很 多 家 战 略 投 资 者 洽 谈 了 一 批 协 议, 大 部 分 是 基 金 保 险 来 投 资 的 这 一 类 的 产 品, 建 立 外 部 的 管 道, 现 在 签 约 的 项 目 已 经 有 几 十 个 了 第 二, 我 们 建 立 了 内 部 的 融 资 管 道 大 家 知 道, 我 们 万 达 有 自 己 19 / 56

20 电 子 商 务 公 司, 去 年 又 收 购 了 一 个 快 钱 支 付 系 统, 支 付 系 统 是 为 了 支 撑 电 商, 一 定 要 有 这 个 系 统 收 购 以 后, 这 两 个 公 司 现 在 全 力 在 做 一 个 全 新 的 理 财 产 品, 快 的 话 这 个 月 底 会 上 线, 慢 一 点 的 话 下 个 月 初 就 会 把 这 个 产 品 推 出 来 了, 就 采 用 众 筹 的 方 式 可 能, 他 们 现 在 自 己 还 在 决 定, 究 竟 是 500 元 为 一 手, 还 是 1000 元 为 一 手, 反 正 他 们 自 己 定, 来 募 这 种 理 财 产 品 它 是 两 种 回 报, 打 个 比 方 说, 一 个 是 每 一 年 给 你 6% 的 现 金 回 报, 然 后 呢, 众 筹 拿 到 了 万 达 广 场 的 资 产, 我 们 5-7 年 把 它 处 置 掉 怎 么 处 置 掉? 两 种 处 置 方 法, 一 个 就 资 本 化, 上 市 现 在 中 国 正 在 全 面 的 试 行 推 广 REITs, 全 世 界 的 发 达 国 家 都 有 REITs 产 品 信 托 基 金, 中 国 没 有 这 个 产 品 其 实 就 是 接 近, 可 以 叫 做 准 REITs 了, 就 是 只 要 有 关 部 门 一 批 准, 这 个 公 司 可 以 上 市, 变 成 公 募, 不 是 私 募, 这 就 是 REITs 了 而 且 现 在 据 我 了 解, 好 几 个 地 方 已 经 在 试 点 那 我 们 为 什 么 承 诺 是 5-7 年 把 它 资 本 化 呢? 我 们 考 虑 中 国 改 革 的 这 个 过 程 会 不 会 再 长 一 点, 即 使 到 期 不 能 资 本 化, 到 了 第 五 年 第 七 年 已 经 是 广 场 成 熟 租 金 比 较 高 的 阶 段, 把 它 卖 掉 资 本 化 或 卖 掉, 获 得 的 收 益, 加 上 前 期 每 年 给 的 现 金 收 益, 这 个 产 品 他 们 要 推, 预 期 的 年 收 益 都 是 10% 几, 因 为 现 在 不 能 承 诺, 只 能 说 预 期 那 么 很 多 人 说 这 个 很 好, 很 保 险, 可 以 赚 年 化 10% 几, 那 我 买 个 100 万, 当 我 要 着 急 用 钱 的 时 候 怎 么 办? 我 们 现 在 跟 某 个 金 融 试 验 区 ( 具 体 的 等 正 式 推 广 的 时 候 他 们 再 来 宣 传, 今 天 演 讲 我 就 不 说 了 ), 我 们 已 经 跟 两 个 金 融 试 验 区 说 好 了, 审 批 了 一 个 权 证 交 易 中 心, 就 是 你 不 管 是 500 块 钱 一 手, 还 是 1000 块 钱 一 手, 这 个 基 金 集 合 完 了 一 20 / 56

21 个 月 以 后, 可 以 到 这 里 面 来 交 易 还 有 人 来 做 市, 还 找 了 做 市 商 来 做 市, 说 穿 了 就 是 你 还 具 有 流 动 性, 这 个 产 品 很 快 就 推 出 来 了 我 们 在 设 想, 如 果 这 个 产 品 推 出 来, 成 功, 也 许 万 达 就 不 跟 别 人 玩 了 所 以 我 们 现 在 对 外 部 签 约 的 速 度 已 经 放 下 来, 不 再 谈 新 的 投 资 者 这 个 产 品 我 们 相 信 是 一 定 有 吸 引 力? 第 一, 它 是 万 达 推 的 ; 第 二, 这 个 产 品 是 真 正 有 投 向 的, 是 投 向 消 费 者 的 产 品, 这 个 产 品 是 有 回 报 只 不 过 基 于 管 理 层 的 要 求, 我 们 不 能 承 诺, 但 是 我 们 跟 你 说 了 有 预 期 综 合 多 少 假 如 不 是 卖 掉, 而 是 将 来 五 年 或 者 七 年 的 资 本 化, 那 这 个 收 益 就 绝 对 不 是 每 年 10% 几 的 问 题 了 如 果 这 个 事 把 它 做 成, 就 等 于 你 左 手 募 完 资, 投 给 我 们 右 手 自 己 的 不 动 产 公 司 不 动 产 公 司 分 配 租 金 给 我 们 自 己 的 金 融 公 司, 不 管 是 电 商 还 是 快 钱 ( 分 给 ) 金 融 公 司, 他 自 己 是 不 是 还 要 多 少 得 有 点 资 料 费 吧, 他 也 不 能 白 玩 吧, 他 是 不 是 也 得 有 点 小 小 的 利 润, 再 分 给 投 资 者 而 且,( 万 达 电 商 快 钱 ) 还 会 和 投 资 者 约 定, 在 资 本 化 ( 处 置 广 场 ) 时 获 取 一 定 30% 的 收 益, 这 样 万 达 金 融 电 商 公 司 也 能 获 得 盈 利 所 以, 我 们 这 些 产 品 都 在 试 验 中 刚 才 我 讲 了, 我 们 这 个 轻 资 产, 万 达 不 动 产 转 向 轻 资 产, 绝 不 是 大 家 想 像 的 那 样, 好 像 是 忽 然 之 间 有 人 就 写 我 们, 有 人 正 在 学 习 万 达, 万 达 忽 然 华 丽 转 身 我 想, 怎 么 可 能 忽 然 转 身? 那 是 跳 舞 吗? 对 不 对, 那 不 可 能 忽 然 转 身 其 实 你 就 听 我 讲 这 些 事,( 从 ) 建 造 的 成 本 标 准 模 块, 交 钥 匙 工 程, 和 几 个 大 局 的 谈 判 信 息 化 的 商 业 管 21 / 56

22 理, 到 建 立 融 资 管 道, 起 码 也 是 折 腾 一 年 以 上, 只 不 过 现 在 消 息 才 发 出 来 而 已 这 是 第 三 点 四 轻 资 产 的 战 略 目 标 ( 万 达 ) 的 轻 资 产 有 两 个 战 略 目 标 : 第 一,2020 年 我 们 要 确 保 开 业 店 数 超 过 400 个 超 过 多 少, 现 在 还 没 有 宣 布 出 来, 还 正 在 谈 判, 但 是 400 个 这 个 数 是 肯 定 的 原 来 我 们 给 自 己 定 的 目 标,2020 年 是 个, 现 在 接 近 要 翻 一 番 了 然 后 轻 资 产 的 面 积, 在 我 们 万 达 管 理 的 物 业 面 积 当 中 占 比 要 超 过 50%, 这 是 2020 年 我 们 的 目 标 至 少 开 业 400 个 2025 年 我 们 的 目 标 争 取 开 业 1000 个 可 能 大 家 说, 疯 了 吗, 一 年 会 开 个? 这 个 完 全 有 可 能, 不 然 的 话, 五 年 以 后 你 们 可 以 看, 我 今 天 在 这 里 演 讲 的 话 是 不 是 成 为 现 实 我 们 这 种 大 规 模 的 扩 张 它 不 仅 惠 及 一 个 不 动 产 公 司, 它 会 惠 及 这 个 生 态 链 上 的 好 几 家 公 司, 还 可 以 惠 及 到 很 多 中 国 的 中 小 型 商 家 因 为 在 万 达 广 场 开 店 95% 是 中 小 商 户, 大 店 大 概 就 是 超 市, 再 一 个 百 货 再 没 有 其 他 基 本 上 都 是 千 把 平 米,2000 平 米 一 个, 我 们 叫 做 次 主 力 店, 最 多 就 是 一 家 两 家 剩 下 就 是 200 平 米 100 平 米 300 平 米 这 种 商 家 而 且 我 们 随 着 应 对 电 商 竞 争, 我 们 叫 做 逐 渐 调 整 提 带 式 消 费, 增 加 体 验 式 消 费, 那 更 多 ( 是 ) 吃 喝 玩 乐 型 的, 开 店 的 商 家 就 更 小 了 开 个 理 发 店 多 少 面 积, 开 个 美 容 店 能 有 多 少 面 积 嘛, 绝 大 部 分 是 中 小 商 家, 还 惠 及 更 多 商 家 特 别 是 对 去 到 三 四 线 城 市, 惠 及 咱 们 老 百 姓 22 / 56

23 有 了 新 的 消 费 场 所 第 二,2020 年 万 达 的 商 业 要 力 争 净 利 润 三 分 之 二 来 自 租 赁 收 入 就 是 这 个 公 司 实 现 彻 底 转 型, 你 想 这 个 公 司 的 净 利 润 如 果 三 分 之 二 来 自 于 房 地 产 以 外, 这 公 司 就 不 能 叫 房 地 产 公 司 了 所 以 我 们 也 是 有 这 个 准 备, 可 能 在 今 后 的 某 一 年 它 不 再 叫 商 业 地 产, 现 在 上 市 叫 万 达 商 业 地 产 股 份 有 限 公 司, 可 能 这 地 产 二 字 在 今 后 三 年, 或 者 某 一 年 就 没 有 了, 就 变 成 万 达 商 业, 或 者 叫 做 服 务 公 司, 或 者 叫 做 万 达 商 业 经 营 管 理 有 限 公 司 等 等, 这 个 名 称 还 没 完 全 想 好,( 那 时 我 们 ) 就 彻 底 去 房 地 产 化, 实 现 ( 了 ) 万 达 集 团 的 核 心 支 柱 公 司 万 达 商 业 地 产 的 全 面 转 型 今 天 因 为 时 间 关 系, 因 为 更 多 的 时 间 要 用 来 回 答 问 题, 我 这 里 就 花 了 大 概 50 多 分 钟, 按 照 主 持 人 交 代 的 分 钟 做 一 个 主 题 的 演 讲 我 利 用 这 个 机 会 就 重 点 讲 了 一 下 万 达 的 转 型, 转 向 哪? 转 向 轻 资 产 一 会 可 能 主 持 人 也 有 些 问 题 要 问, 之 后 还 有 在 座 各 位 的 提 问, 至 于 提 问, 那 就 不 受 限 了, 你 关 心 什 么 你 想 问 什 么, 我 都 可 以 回 答 但 是 我 建 议, 每 个 人 最 好 问 一 个 问 题, 给 别 人 留 点 机 会 我 参 加 过 若 干 次 这 种 论 坛, 有 的 人 站 起 来 一 提 问, 他 提 问 就 占 了 10 分 钟, 快 赶 上 演 讲 了 然 后 一 提 问, 四 个 问 题, 你 说 你 记 也 记 不 住 呀 所 以 我 建 议, 你 们 考 虑 到 年 岁 也 比 较 大, 最 好 给 我 提 一 个 问 题 得 了 ( 观 众 笑, 鼓 掌 ) 好, 谢 谢 大 家! 23 / 56

24 主 持 人 : 何 杰 好, 谢 谢 王 总! 请 主 席 台 就 坐 因 为 王 总 经 常 演 讲, 他 每 次 演 讲 就 讲 一 个 主 题, 今 天 讲 的 主 题 稍 微 有 点 专 业 实 际 上 说 得 很 清 楚, 就 是 为 了 适 应 城 市 化 的 快 速 发 展, 万 达 商 城 怎 么 去 发 展 大 家 刚 才 听 到 了, 画 了 一 个 很 大 的 大 饼, 现 在 刚 刚 才 120 家 万 达 广 场, 到 2020 年 要 到 400 家,2025 年 要 到 1000 家, 怎 么 去 实 现 这 个 目 标? 过 去 的 重 资 产 已 经 走 到 了 尽 头, 所 以 需 要 转 型, 需 要 采 取 商 业 模 式 的 变 革 这 个 商 业 模 式, 要 么 利 用 合 作 伙 伴 或 者 有 关 机 构 的 资 金 ; 第 二, 资 产 证 券 化,REITs 的 方 式, 来 加 快 这 种 更 加 轻 盈 的 发 展 我 们 也 期 待 在 不 久 的 将 来, 在 中 国 有 多 少 地 级 市?333 个,2800 多 个 县, 希 望 包 括 在 座 很 多 观 众 的 故 乡 都 能 看 到 万 达 广 场 刚 才 还 讲 了 商 业 模 式, 除 了 变 革 以 外, 还 有 管 理 也 是 非 常 重 要 的 但 是 刚 才 在 私 下 聊 天 也 说, 实 际 上 我 觉 得 万 达 这 次 转 型 有 一 个 很 大 的 转 型, 刚 才 王 总 没 讲, 但 是 他 希 望 在 观 众 提 问 的 时 候 能 够 提 到 关 于 O2O 的 发 展 大 家 可 以 想 一 想, 万 达 广 场 有 360 万 个 商 铺, 有 200 多 个 合 作 银 行, 去 年 人 口 消 费 流 量 是 多 少?15 亿 人 次, 今 年 会 达 到 20 亿 这 是 什 么? 流 量 流 量 就 汇 成 大 数 据 每 个 商 场 就 是 出 口 和 入 口, 然 后 建 了 一 个 非 凡 的 O2O 这 么 一 个 机 制, 就 把 所 有 的 交 易 服 务 形 成 了 一 个 很 好 的 闭 环, 的 确 是 非 常 激 动 人 心, 所 以 万 达 的 发 展 想 慢 都 慢 不 下 来 当 然 每 个 人 听 完 都 不 一 样, 但 是 我 个 人 的 感 觉, 因 为 刚 才 王 总 站 不 是 在 一 个 宏 观 的 视 野 来 看 万 达, 我 为 了 准 备 这 个, 我 也 看 了 很 多 书, 24 / 56

25 万 达 实 际 上 经 历 了 这 是 第 四 次 大 的 转 型, 这 个 转 型 用 一 个 词 来 概 括, 就 是 颠 覆 1993 年 它 从 区 域 市 场 走 向 全 国 市 场,2000 年 从 住 宅 地 产 走 向 商 业 地 产,2006 年 从 住 宅 地 产 走 向 文 化 和 旅 游, 而 这 一 次 再 次 颠 覆 自 己, 从 国 内 走 向 国 际, 国 际 收 购 动 作 非 常 多, 后 面 我 们 会 讨 论 另 外, 从 过 去 重 资 产 要 转 向 轻 资 产, 要 转 向 以 服 务 业 为 主 体 的 综 合 型 运 营 商 我 们 大 家 来 一 起 祝 福 万 达 有 个 美 好 的 明 天, 谢 谢 王 总! ( 观 众 掌 声 ) 这 一 次 思 享 汇 实 际 上 有 两 个 创 新 大 家 可 以 看 到 : 第 一, 没 有 点 评 嘉 宾, 这 是 第 一 次 ; 第 二, 我 下 面 要 问 的 问 题 没 有 跟 王 总 沟 通 过 ( 观 众 大 笑 ) 但 是 我 首 先 要 向 王 总 恭 喜, 你 在 我 们 中 小 板 上 市 的 万 达 院 线, 这 几 天 股 价 都 涨 得 非 常 好, 市 值 到 了 600 亿, 今 天 是 660 亿, 在 我 们 整 个 中 国 文 化 的 企 业 的 上 市 公 司 里 面 居 第 二 位, 是 可 喜 可 贺 的 我 想 问 第 一 个 问 题, 稍 微 轻 松 一 点 吧 我 们 中 国 人 知 道 万 达, 主 要 还 是 从 大 连 万 达 足 球 队 开 始 的, 曾 经 也 取 得 骄 人 的 业 绩 但 是 2000 年 的 时 候 万 达 退 出 了 足 球 圈, 您 对 这 十 年 的 中 国 足 球 界 评 价 好 像 用 两 个 字, 叫 扯 淡, 是 吧?( 观 众 笑 ) 但 是 在 2012 年 又 进 入 到 足 球 界, 成 立 了 北 京 万 达 足 球 队, 现 在 又 收 购 了 马 德 里 竞 技 盈 方 体 育, 这 种 转 变 的 原 因 到 底 在 哪 里? 王 健 林 我 先 说, 我 没 有 评 价 过 中 国 足 球 是 扯 淡, 我 不 会 这 么 评 价 ( 观 众 笑 ) 以 前 我 退 出 足 球, 但 是 我 其 实 是 一 个 狂 热 的 球 迷, 也 是 中 国 第 一 个 足 球 俱 乐 部 的 创 立 者, 我 记 得 是 1993 年 3 月 8 日, 如 果 没 记 错 的 25 / 56

26 当 时 时 任 国 家 体 委 主 任 伍 绍 祖 还 专 程 飞 到 大 连 参 加 了 我 们 揭 牌 仪 式, 中 国 第 一 个 俱 乐 部, 以 前 那 个 时 候 没 有 俱 乐 部 的, 叫 体 工 队, 是 新 生 事 物 后 来 2000 年 退 出 的, 为 什 么 呢? 我 当 时 就 是 觉 得 特 别 黑 暗, 后 来 事 实 也 证 明 我 的 判 断 是 正 确 的, 连 续 三 任 的 足 协 主 席, 还 有 很 多 人 都 抓 进 去 了 我 说 竞 技 体 育 如 果 不 玩 真 的, 靠 底 下 那 种 交 易, 肯 定 是 不 行 的, 我 就 退 出 了 但 是 退 出 并 不 意 味 着 我 就 不 喜 欢 这 个 行 业 了, 那 我 也 在 观 察 随 着 2011 年 国 家 开 展 了 足 球 扫 黑 的 运 动, 早 于 现 在 反 腐, 比 2013 年 习 总 书 记 上 台 之 前 就 开 展 了 打 黑 运 动, 抓 了 很 多 人 那 一 次 对 足 球 圈 的 震 动 很 大, 而 且 确 确 实 实, 当 时 不 管 是 方 方 面 面, 主 管 部 门 也 找 到 我, 希 望 我 那 个 时 候 支 持 中 国 足 球 为 什 么 支 持 呢? 那 个 时 候 中 国 足 球 已 经 裸 奔 三 年 了, 连 续 三 年 没 有 人 冠 名, 就 是 中 超 比 赛 没 有 任 何 人 冠 名, 所 以 1000 万 都 卖 不 出 去, 连 500 万 都 没 有 人 要, 裸 奔 我 们 的 足 球 注 册 青 少 年 人 口 下 滑 到 只 有 1 万 多 人, 我 在 搞 足 球 的 年 代, 九 十 年 代 的 时 候, 全 国 注 册 青 少 年, 就 是 玩 这 个 行 业 的, 注 了 册 的 40 多 万 人 所 以 我 们 九 十 年 代 的 时 候, 实 际 上 除 了 韩 国 一 个 队 可 以 输, 其 他 都 是 可 以 赢 的 后 来 滑 到 1 万 多 人, 所 以 当 然 就 不 行 了 所 以 我 那 个 时 候 受 到 各 方 面 的 原 因, 所 以 我 又 重 新 返 回 足 球 当 然 了 我 就 不 是 在 俱 乐 部 层 面 支 持 国 家 队, 你 看 赞 助 中 超, 冠 名 三 年, 现 在 虽 然 由 平 安 冠 名, 但 是 是 由 我 抬 得 点, 还 有 更 重 要 一 点, 支 持 青 少 年 当 时 我 就 跟 中 国 足 协 签 了 协 议, 我 说 3+N 3+N, 就 是 我 三 年 判 断 你 们 是 不 是 走 在 正 确 的 道 路 上, 走 在 正 确 的 道 路 上 可 能 就 是 一 个 N 我 当 时 就 跟 26 / 56

27 他 讲, 我 最 最 重 要 的 是 要 把 青 少 年 这 个 数 量 做 起 来, 宝 塔 尖 式 的 人 才 往 上 走, 可 能 中 国 足 球 才 能 翻 身, 否 则 不 行 我 也 是 为 了 准 备 另 一 条 路, 所 以 我 自 己 每 年 选 30 个 小 孩 去 西 班 牙 培 训, 现 在 已 经 是 第 四 年 了, 有 100 多 个 小 孩 在 那 里 为 什 么 要 收 购 马 德 里 竞 技? 我 不 说 像 别 人 讲 的, 中 国 人 去 玩 土 豪, 有 钱 任 性 因 为 我 发 现 这 三 个 俱 乐 部, 在 我 们 培 训 上 是 还 可 以, 但 是 安 排 这 些 小 孩 打 比 赛, 比 方 他 们 自 己 的 国 际 比 赛, 或 者 有 重 要 比 赛, 安 排 少 了 为 什 么? 你 在 这 花 钱 培 训, 他 尽 可 能 用 自 己 队 的 所 以 我 觉 得 有 必 要 投 资 一 个 俱 乐 部, 成 为 他 一 个 重 要 股 东, 我 投 资 以 后, 他 们 安 排 我 们 的 小 孩 打 比 赛 多 了, 而 且 培 训 更 上 心 了 大 家 可 能 也 观 察 到 了 一 个 现 象, 前 一 段 时 间 在 深 圳 搞 了 一 个 少 年 比 赛, 深 圳 队 能 5:1 大 胜 国 少 队, 其 实 很 重 要 的 原 因 就 是 借 了 7 个 在 西 班 牙 培 训 的 小 孩, 就 把 现 在 国 家 少 年 队 打 了 个 5:1 所 以 我 相 信, 再 有 三 年, 大 家 可 以 看 得 到 抓 青 少 年 培 养 究 竟 重 要 还 是 不 重 要 主 持 人 : 何 杰 谢 谢 王 总 主 要 是 环 境 变 了, 您 着 眼 于 中 国 足 球 发 展 的 未 来, 重 新 介 入 了 体 育 去 年 国 务 院 发 布 了 一 个 意 见 关 于 促 进 体 育 发 展 和 增 加 体 育 消 费 的 意 见, 里 面 就 明 确 提 出 来, 积 极 推 动 体 育 服 务 业 上 市, 有 没 有 把 足 球 整 合 加 以 上 市 的 想 法? 王 健 林 你 这 真 是 在 哪 山 唱 哪 歌, 你 交 易 所 的, 马 上 就 问 上 市 的 问 题 了 ( 观 众 笑 ) 中 国 足 球 离 上 市, 我 看 差 一 点 ( 观 众 笑 ) 首 先, 足 球 要 想 上 市, 就 中 国 足 球 要 有 产 业 氛 围, 现 在 中 国 足 球 27 / 56

28 的 模 式 是 不 对 的 正 因 为 我 关 心 足 球 热 爱 足 球, 二 十 年 前 就 考 察 足 球 俱 乐 部, 尤 其 现 在 投 资 欧 洲 的 顶 级 俱 乐 部, 所 以 对 这 财 务 状 况 收 入 模 式 进 行 了 反 复 调 研, 起 码 在 西 班 牙 这 几 家 当 中 进 行 了 反 复 比 较, 还 有 德 国 英 超 都 进 行 了 比 较 国 外 的 俱 乐 部, 股 东 是 不 需 要 持 续 投 钱 的, 大 家 明 白 这 个 道 理 吗, 就 是 公 司 俱 乐 部 成 立 起 来 以 后, 俱 乐 部 自 身 去 运 营 来 获 得 维 持 运 行, 股 东 可 以 投 钱, 也 可 以 不 投 钱 中 国 的 俱 乐 部, 全 部 是 股 东 持 续 投 钱, 所 以 这 不 是 产 业, 这 跟 体 育 事 业 差 不 多, 无 非 这 个 体 育 事 业 从 政 府 转 到 企 业 手 上 来 了, 这 不 是 真 正 的 体 育 产 业 体 育 产 业 是 应 该 股 东 不 再 拿 钱, 自 身 形 成 一 个 产 业 循 环 这 个 要 做 到, 非 得 动 大 手 术 不 可 其 实 能 不 能 做 到 呢? 能 做 到 我 们 正 在 期 待 中 央 关 于 足 球 改 革 的 纲 要 细 则 出 台, 看 看 下 一 步 是 怎 么 说, 但 我 是 充 满 信 心, 我 相 信 中 国 一 定 足 球 产 业 能 够 真 正 做 起 来 我 为 什 么 买 盈 方 公 司? 看 重 的 就 是 它 的 两 点 资 源 : 第 一, 冰 雪 项 目 掌 握 全 部 资 源 冬 季 奥 运 会 有 7 个 协 会, 冰 球 滑 雪 滑 冰 冰 壶 冰 舞 等 等,7 个 体 育 协 会, 所 有 版 权 营 销 权 在 这 个 公 司 手 上 所 以 现 在 你 想 收 看 滑 雪 滑 冰 的 表 演, 得 交 钱 当 然 交 钱 不 是 全 交 给 他, 他 们 收 点 中 介 费, 钱 还 是 给 了 奥 运 会, 是 吧 第 二, 足 球 资 源 比 方 说 世 界 杯, 一 直 到 2022 年, 亚 太 地 区 还 有 哪 些 地 区 的 电 视 转 播 权, 你 想 看 世 界 杯, 你 得 从 这 个 公 司 买 这 些 体 育 资 源, 我 就 看 到 了 外 国 的 足 球 产 业 怎 么 经 营 的, 所 以 我 期 待 中 国 足 球 能 够 发 生 深 刻 变 化, 真 正 形 成 产 业, 把 它 做 成 规 模 产 业, 然 后 这 个 行 业 自 己 能 养 活 自 己, 而 且 促 进 青 少 年 大 规 模 发 展, 所 以 我 才 收 购 这 个 公 司 28 / 56

29 所 以 你 说 的, 我 相 信, 离 做 成 足 球 产 业, 也 不 排 除 尽 快 上 市 ; 假 如 上 市, 优 先 选 择 深 交 所 ( 观 众 掌 声 ) 主 持 人 : 何 杰 再 问 王 总 一 个 问 题 在 2014 年 年 会 上, 您 吹 响 了 万 达 第 四 次 转 型 的 号 角, 你 提 出 来 一 个 目 标, 向 世 界 一 流 企 业 迈 进 ; 另 外, 有 两 个 抓 手, 一 个 是 国 内 ( 转 向 ) 国 际, 一 个 是 开 发 商 变 成 服 务 商 您 觉 得 这 一 次 转 型 跟 前 三 次 转 型 有 什 么 不 一 样? 而 且 这 次 转 型 对 整 个 地 产 业 意 味 着 什 么? 包 括 您 觉 得 转 型 成 功 的 制 约 因 素 在 哪 方 面? 王 健 林 这 次 转 型 和 前 三 次 具 有 本 质 不 同 的 前 三 次 的 转 型, 其 实 是 在 房 地 产 行 业 里 边 折 腾, 从 一 个 地 方 的 房 地 产 变 成 全 国 房 地 产, 从 住 宅 房 地 产 变 成 商 业 房 地 产, 从 纯 粹 的 商 业 房 地 产 变 成 掺 和 点 文 化 旅 游, 但 是 房 地 产 为 主 这 次 转 型, 是 彻 底 的 转 向 服 务 业 我 们 公 司 今 后 可 能 去 房 地 产 化, 所 以 这 是 一 个 根 本 性 的 本 质 变 化 我 们 公 司 我 给 它 定 位, 如 果 要 有 两 个 限 定 词 : 一 是 高 科 技, 二 是 服 务 型 高 科 技, 文 化 旅 游 就 是 高 科 技, 我 们 武 汉 玩 的 秀 玩 的 电 影 乐 园 主 题 公 园, 包 括 电 子 商 务, 这 都 是 高 科 技 服 务 型, 全 部 是 服 务 行 业, 而 且 都 跟 人 有 关 系 为 什 么 跟 中 国 人 有 关 系? 跟 人 有 关 系, 有 规 模 才 能 做 大 所 以 这 是 我 讲 本 质 不 同 关 于 涉 及 到 对 这 个 行 业 有 什 么 影 响? 实 际 上 我 们 做 出 这 个 转 型, 就 意 味 着 我 们 对 这 个 行 业 已 经 做 出 了 判 断 其 实 我 都 不 用 细 说, 不 要 我 今 天 给 你 回 答 完 了 以 后 一 圈 人 在 骂 我, 但 是 意 味 着 我 们 对 这 个 行 业 做 出 了 基 本 判 断, 就 这 个 行 业 的 供 求 平 衡 拐 点 已 经 到 来, 今 后 这 个 行 29 / 56

30 业 暴 利 时 代 结 束 了, 要 挣 辛 苦 钱 了, 就 是 意 味 着 今 后 的 盈 利 空 间 没 有 以 前 那 么 大 了, 对 这 个 行 业 影 响 就 是 这 个 那 么 这 个 行 业 还 能 不 能 存 续 呢? 可 能 还 能 存 续, 但 是 可 能 将 来 规 模 可 能 没 有 那 么 大 了, 企 业 家 数 也 没 那 么 多 了 另 外, 在 行 业 里 面 也 需 要 不 断 的 转 型, 完 全 单 纯 做 住 宅, 来 卖 房 子 的, 可 能 就 意 味 着 风 险 在 积 累 主 持 人 : 何 杰 要 完 成 这 次 转 型, 制 约 因 素 在 哪 些 方 面? 王 健 林 要 完 成 这 次 转 型, 其 实 最 大 的 制 约 因 素 不 是 来 自 外 部, 而 是 来 自 内 部 因 为 这 种 的 调 整, 也 是 意 味 着 利 益 的 再 分 配, 也 意 味 着 内 部 很 多 新 技 能 的 学 习, 要 重 新 学 习 对 很 多 已 经 是 行 家 里 手 的 人 来 讲, 都 重 新 要 变 成 小 学 生 所 以 这 次 转 型 最 大 制 约 来 自 于 内 部, 决 心 够 不 够 大 学 习 动 力 够 不 够 强 你 能 不 能 跟 得 上, 反 正 你 跟 得 上 董 事 会 的 决 策, 你 就 留 下 继 续 干 ; 跟 不 上, 你 就 下 去 我 在 我 们 的 网 站 上 看 到 规 划 院 一 个 同 志 写 了 很 好 的 两 句 话, 这 代 表 那 个 心 情, 他 说 : 万 达 就 像 一 列 高 速 列 车, 窗 外 的 风 景 每 天 都 在 变 化, 因 此 我 不 能 懈 怠, 深 怕 错 过 了 某 些 美 景 ; 第 二 句 话 : 同 事 都 努 力, 我 不 敢 懈 怠, 深 怕 成 为 落 后 的 群 体 我 觉 得 这 两 句 话 很 好 的 表 达 了 我 们 转 型 内 部 需 要 的 这 些 因 素, 就 是 自 己 加 强 学 习, 内 部 的 决 心 够 大, 战 略 方 向 清 晰, 这 些 最 主 要 主 持 人 : 何 杰 最 大 的 敌 人 是 在 内 部 我 再 问 一 下 王 总, 您 在 部 队 工 作 了 17 年, 养 成 了 一 个 言 必 行 行 必 果, 雷 厉 风 行 的 风 格, 包 括 流 程 控 制 包 括 高 度 集 权 这 种 刚 性 文 化, 30 / 56

31 应 该 说 是 万 达 商 业 地 产 成 功 很 重 要 的 因 素 但 是 这 种 因 素 应 当 说 与 我 们 下 一 步 要 发 展 的 电 商, 包 括 互 联 网, 这 些 需 要 发 散 型 的 自 上 而 下 的 创 新, 是 不 是 会 有 冲 突, 或 者 怎 么 去 平 衡 这 种 关 系? 王 健 林 我 觉 得 这 个 不 矛 盾 我 前 几 年 去 美 国, 别 人 告 诉 我 有 两 个 行 业 穿 着 最 随 便, 我 说 哪 两 个 行 业? 一 个 是 玩 电 影 的, 第 二 个 是 搞 IT 的 说 这 两 个 行 业 基 本 上 就 是 穿 体 恤 穿 拖 鞋 我 说 为 什 么 要 这 样 呢? 他 说 放 松, 有 利 于 创 新 我 这 一 想, 我 说 打 领 带 就 不 能 创 新 了, 我 说 这 是 哪 个 国 家 理 论 我 说 管 理 的 严 格, 比 方 我 们 文 化 产 业, 我 们 文 化 公 司 搞 电 影 创 作 的, 搞 SHOW 的, 搞 电 影 科 技 的, 现 在 武 汉 演 出 都 已 经 出 来 了 包 括 我 们 的 电 影 制 作, 去 年 第 一 年 投 拍 电 影,100% 盈 利, 远 远 超 出 了 董 事 会 给 他 下 达 的 任 务 我 们 去 年 年 底 成 立 发 行 公 司, 今 年 一 季 度 就 成 为 全 国 前 三, 我 估 计 到 年 底 可 能 就 往 第 二 上 冲 刺 了 每 天 要 求 上 班 穿 西 装 打 领 带, 我 看 没 制 约 他 发 展 啊, 我 觉 得 跟 这 个 应 该 关 系 不 大 现 在 的 互 联 网 已 经 过 了 单 纯 网 上 时 代 了,Google 首 席 执 行 官 前 一 段 时 间 讲, 说 今 后 五 年, 他 说 的 可 能 快 了 点, 我 觉 得 应 该 是 五 到 十 年, 他 说 单 纯 的 互 联 网 公 司 会 消 亡 跟 我 们 国 务 院 在 这 次 两 会 报 告 正 式 提 出 的 叫 互 联 网 +, 不 谋 而 合, 英 雄 所 见 略 同 单 纯 互 联 网, 如 果 没 有 后 面 这 个 +, 将 来 也 是 有 风 险 的 就 是 它 和 所 有 集 合 在 一 起, 线 上 线 下 的 互 动, 可 能 才 有 长 久 的 生 命 力 从 这 个 角 度 看, 我 不 觉 得 严 格 管 理 会 制 约 创 新 会 制 约 创 新 思 维 有 没 有 创 新 思 维, 是 在 于 自 己 的 内 心, 而 不 在 于 外 表, 你 是 不 是 内 心 31 / 56

32 有 躁 动, 你 是 不 是 想 追 求 财 富, 你 是 不 是 想 成 功, 是 不 是 有 梦 想? 这 是 最 重 要 的 如 果 没 有 这 些, 你 穿 得 再 随 意, 也 是 白 白 呀! 主 持 人 : 何 杰 好, 谢 谢! 我 们 下 一 步 要 发 展 的 文 化, 包 括 互 联 网, 它 的 消 费 群 体 应 该 是 年 轻 人, 但 是 听 说 您 平 时 也 不 玩 微 信, 手 机 也 很 少 玩, 您 通 过 什 么 渠 道 去 了 解 年 轻 人 的 需 求 和 想 法? 王 健 林 我 不 需 要 去 了 解 年 轻 人 为 什 么 呢? 我 手 下 有 一 伙 人, 他 们 去 了 解 年 轻 人 就 可 以 了 主 持 人 : 何 杰 通 过 跟 他 们 的 开 会 了 解 王 健 林 不 是 开 会, 他 们 的 决 策 上 来, 我 们 董 事 会 只 需 要 说 是 和 否 就 行 了 你 说 我 去 了 解 年 轻 人, 我 再 怎 么 了 解, 我 可 能 也 了 解 不 了 90 后 00 后 他 们 真 实 内 心 是 想 什 么 做 什 么 尽 管 我 的 心 态 还 不 老, 不 是 有 句 广 告 词 吗, 60 岁 人,30 岁 心 脏, 意 思 是 说 就 看 你 的 内 在 是 怎 样 的 我 觉 得 我 也 不 一 定 了 解 现 在 年 轻 人, 我 觉 得 我 很 难 做 到 这 一 点, 由 谁 来 了 解 呢? 有 桥 梁, 桥 梁 就 是 我 的 团 队, 我 的 团 队 里 面 副 总 裁 最 年 轻 有 的 40 岁, 总 裁 助 理 30 岁 左 右, 多 的 是 他 们 这 些 高 层 会 把 他 们 了 解 的 年 轻 人 想 法, 他 们 会 做 出 正 确 的, 或 者 说 是 错 误 的, 不 管 是 正 确 还 是 错 误, 会 做 出 一 定 的 抉 择, 形 成 一 个 相 对 的 意 见 那 我 们 董 事 会 呢, 当 这 个 意 见 是 多 数, 或 者 你 这 个 故 事 讲 得 我 们 大 家 都 信 服, 就 批 准 你 来 干 你 自 己 不 能 自 圆 其 说, 或 者 你 是 少 数 派, 少 数 派 也 不 是 不 能 同 意 的, 你 不 能 说 服 我 们 这 帮 老 家 伙, 那 我 们 就 不 投 票 这 么 32 / 56

33 不 就 得 了 呗! 主 持 人 : 何 杰 通 过 董 事 会 来 判 断 到 底 商 业 模 式 有 没 有 前 景 刚 才 您 主 讲 的 时 候 提 到 了 万 达 的 轻 资 产 化 一 个 很 重 要 的 途 径, 就 是 发 展 REITs 万 达 提 出 REITs 是 很 早 的 事 情 了, 十 年 前 我 想 问 一 下,REITs 这 个 产 品 为 什 么 到 现 在 没 出 来? 是 不 是 因 为 万 达 的 商 城 的 租 金 回 报 比 较 低, 还 是 什 么 其 他 原 因 呢? 王 健 林 先 说 REITs, 再 说 万 达 租 金 问 题 REITs 在 中 国 为 什 么 没 有 出 来? 这 个 不 应 该 由 我 来 回 答, 你 得 应 该 由 管 理 层 来 回 答 主 持 人 : 何 杰 深 交 所 有 两 家, 在 我 们 这 儿 挂 牌 的 王 健 林 挂 牌 有 REITs 吗? 主 持 人 : 何 杰 有 王 健 林 什 么 时 候 挂 牌? 主 持 人 : 何 杰 中 信 证 券 和 苏 宁 王 健 林 那 不 是 真 正 的 REITs 批 准 的 REITs 就 是 公 募 产 品, 就 是 相 当 于 众 筹, 它 是 向 社 会 发 行 产 品, 然 后 把 这 个 钱 拿 进 来 再 投 资 给 其 他 的 从 业 者 或 者 自 己 来 干, 或 者 发 给 别 人, 来 获 取 回 报 我 是 可 以 说 中 国 研 究 REITs 最 早 的 一 批 吧, 不 说 最 早 一 人, 反 正 我 是 很 早, 十 多 年 前, 我 还 专 门 到 澳 大 利 亚 去 学 习 考 取 了 REITs 管 理 的 资 格 证 书, 当 时 为 什 么 呢? 因 为 当 时 我 觉 得 万 达 广 场 是 比 较 适 合 做 REITs 的, 有 固 定 租 金 而 且 不 瞒 你 说, 我 还 在 香 港 成 立 了 第 一 只 中 国,( 因 为 香 港 也 是 中 国 的 ), 成 立 了 中 国 第 一 只 信 托 投 资 基 金, 也 叫 33 / 56

34 REITs, 叫 万 达 麦 格 理 基 金, 刚 放 了 9 个 产 品 进 去, 结 果 第 二 批 还 没 往 里 面 装, 来 了 什 么 什 么 几 号 文, 就 把 我 切 断 了, 说 资 产 不 能 再 注 进 去, 这 就 没 做 成 所 以 我 觉 得 中 国 REITs 没 有 推 出 来 的 很 大 原 因, 是 不 是 就 是 没 有 确 定 信 托 基 金 究 竟 由 谁 来 管, 是 央 行 管, 还 是 证 监 会 管, 还 是 银 监 会 管, 还 是 发 改 委 管, 这 是 要 把 它 明 确 下 来 然 后 这 个 怎 么 推? 至 于 REITs 怎 么 还 没 出 来, 我 觉 得 是 快 了 快 了, 因 为 这 一 届 有 深 改 组, 大 家 都 在 推 改 革 我 觉 得 REITs 产 品 是 化 解 房 地 产 风 险 比 较 好 的 一 个 办 法, 它 不 是 投 资 一 栋 楼, 它 是 投 资 一 份, 一 份 可 以 是 1000 元, 也 可 以 是 元 100 元, 其 实 众 筹 方 式, 而 且 使 用 REITs 以 后, 房 地 产 价 格 的 暴 涨 暴 跌 可 能 性 就 没 有 了,REITs 产 品 的 股 价 是 非 常 稳 定 的, 回 报 也 是 要 求 90% 以 上, 全 世 界 都 是 这 样,90% 以 上 可 现 金 要 求 实 现 分 红, 所 以 我 觉 得 是 很 好 的 一 个 我 为 此 还 专 门 给 中 央 领 导 写 过 建 议, 中 国 REITs 的 这 个 报 告 我 相 信 很 快 了 吧, 如 果 有 放 开, 我 们 万 达 的 理 财 产 品, 就 像 我 刚 刚 讲 的, 立 马 可 以 翻 身, 就 变 成 REITs 了 这 是 关 于 REITs 的 问 题 说 我 们 租 金 回 报 低? 这 完 全 是 误 解 我 们 说 万 达 广 场 总 面 积, 是 包 括 了 地 上 地 下 两 部 分, 包 括 有 停 车 场, 这 停 车 场 收 不 了 多 少 租 金 一 些 分 析 师 简 单 的, 比 方 说 2014 年 你 有 多 少 租 金, 除 上 多 少 平 米, 得 出 一 个 结 论, 你 的 租 金 低 错, 其 实 他 应 该 用 投 资 回 报 率 来 说 我 的 租 金 高 还 是 低 你 别 管 我 每 平 米 租 金 是 多 少, 其 实 一 个 物 业 投 下 去, 34 / 56

35 10 个 亿 获 得 多 少 亿 的 租 金, 这 才 是 衡 量 租 金 回 报 高 低 的 标 准 我 可 以 告 诉 你, 万 达 全 部 是 两 位 数 刚 才 讲 了, 一 个 是 地 下 部 分 你 要 去 除, 还 有 你 不 能 用 当 年 租 金 当 年 面 积, 当 年 开 业 面 积 当 中, 很 多 是 9 10 月 份 开 业, 开 业 还 有 两 个 月 的 免 租 期, 它 是 不 产 生 租 金 的 你 即 使 要 除, 也 是 用 头 一 年 的 面 积 来 除 第 二 年 的 租 金, 这 个 比 较 合 理 所 以 我 说 分 析 师, 要 想 真 正 了 解 这 个 行 业, 还 是 要 有 点 专 业 知 识 ( 观 众 掌 声 ) 你 这 是 第 一 个 公 开 问 我, 我 来 回 答 这 个 问 题 的, 以 前 还 真 没 有 人 问 过, 我 只 是 看 到 网 上 有 这 个 议 论 我 记 得 我 当 时 很 想 写 一 篇 文 章 来 回 答 租 金 高 和 低, 今 天 问 了 我, 我 就 正 好 回 答 这 个 问 题 高 不 高 低 不 低, 最 重 要 的 一 个 衡 量 指 标, 就 是 看 租 金 回 报 率 你 不 能 简 单 去 除 一 个 面 积 首 先, 万 达 广 场, 你 看 没 看 见, 基 本 都 不 在 市 中 心 的, 你 去 找 哪 一 个 万 达 广 场 在 市 中 心, 市 中 心 地 太 贵, 回 报 率 够 不 上, 万 达 有 足 够 的 自 信, 在 别 人 认 为 不 能 开 店 的 地 方 我 们 去 开 店 所 以 我 们 这 次 为 什 么 敢 去 三 四 线, 没 人 敢 去, 我 们 敢 去, 我 能 获 得 比 较 好 的 回 报, 就 是 这 个 原 因 主 持 人 : 何 杰 好, 谢 谢 王 总 解 释 我 们 这 个 思 享 汇 结 束 以 后, 我 们 也 准 备 打 个 报 告, 请 你 当 我 们 交 易 所 REITs 的 顾 问 王 健 林 别 说, 中 国 有 REITs 管 理 资 格 证 书 的 人 寥 寥 无 几 ( 观 众 鼓 掌 ) 主 持 人 : 何 杰 第 二, 也 希 望 万 达 的 资 产 证 券 化 能 到 深 交 所 来 挂 牌, 因 为 你 可 以 做 很 多 很 多 REITs 35 / 56

36 下 面 我 们 请 教 一 下, 关 于 万 达 文 化 产 业 的 发 展 刚 才 王 总 也 提 到 了, 他 这 几 年 有 很 大 的 手 笔, 大 概 投 资 了 50 多 亿, 在 武 汉 搞 了 一 个 汉 秀, 还 搞 了 个 电 影 乐 园, 请 了 两 个 国 际 顶 级 大 师 来 进 行 设 计 去 年 年 底 开 业 以 来, 现 在 票 房 怎 么 样? 因 为 我 查 了 一 些 资 料, 当 时 王 思 聪 发 了 一 个 微 博, 说 那 个 演 出 没 有 水 舞 间 好 看 还 有 的 观 众 抱 怨 票 价 高, 票 价 高 吗? 我 也 不 知 道 王 健 林 这 个, 好 不 好 呢? 到 现 场 看 我 们 内 部, 在 年 会 上, 如 果 你 看 我 年 会 讲 话 的 细 节, 应 该 可 以 看 得 到, 我 给 这 两 个 节 目 今 年 定 了 一 个 收 入 指 标,11.8 亿 你 去 看, 中 国 有 单 个 文 化 企 业 敢 说 论 10 亿 收 入 的, 你 去 找, 没 有 一 台 节 目 演 得 再 好, 一 年 也 就 3000 万 5000 万 所 以, 你 看 我 们 内 部 ( 年 会 讲 话 ) 我 专 门 点 了 一 句 话, 今 年 这 两 个 节 目 的 目 标 是 11.8 亿 这 种 节 目 制 作 成 本 高, 但 是 运 营 成 本 低 因 为 机 械, 转 动 为 主 ; 电 费 一 点 点, 再 就 是 人 员 的 工 资, 都 是 不 高 的, 而 且 湖 北 和 武 汉 政 府 也 给 了 我 们 很 多 的 优 惠 政 策, 将 来 收 益, 上 市 公 司 嘛, 都 可 以 看 得 到 至 于 我 儿 子 说, 这 个 节 目 好 像 不 如 水 舞 间, 他 其 实 只 看 了 第 一 场 ( 观 众 笑 ) 第 一 场, 我 跟 你 讲, 导 演 这 个 人 是 一 个 西 方 的 人, 他 是 比 利 时 裔 美 国 人 他 跟 我 们 合 作 初 期, 因 为 他 在 世 界 上 创 立 了 几 台 很 有 名 的 节 目, 从 来 没 有 一 个 是 按 时 开 业 的 艺 术 家 嘛, 就 是 他 觉 得 我 什 么 时 候 满 意, 我 就 什 么 时 候 开 业 了 那 我 们 半 年 前 卖 票 的 时 候, 就 跟 他 们 团 队 讲, 要 不 要 卖 票?OK, 卖 票 我 们 就 按 照 12 月 20 日, 很 快 票 就 36 / 56

37 卖 光 了 卖 完 以 后, 当 然 一 个 方 面 可 能 我 们 自 己 给 他 提 供 的 硬 件, 可 能 是 不 是 调 试 的 没 有 达 到 他 那 么 理 想 ; 再 一 个, 他 自 己 可 能 觉 得 我 没 到 演 出 的 程 度, 他 跟 我 说 我 还 需 要 两 到 三 个 月 你 说 行 不 行 呢? 我 们 完 全 可 以 说, 得, 给 弟 兄 们 说, 现 在 推 迟 几 个 月,12 月 20 日 变 成 2 月 20 日 再 来 第 一 场, 可 不 可 以? 也 可 以 可 能 是 不 是 面 临 赔 偿 问 题 呢? 更 重 要 的 不 是 赔 偿 问 题, 这 信 誉 呢? 因 为 在 我 们 二 十 几 年 历 史 上, 万 达 一 个 最 大 特 点, 执 行 力 强, 说 到 做 到 所 以 我 跟 他 讲 一 点, 如 果 12 月 20 日 不 能 开 业, 算 你 违 约, 你 跟 我 的 契 约, 你 没 有 契 约 精 神, 因 此 我 们 跟 你 的 战 略 合 作, 我 们 有 战 略 合 作, 我 们 定 了 在 中 国 要 排 演 多 少 台, 我 们 可 能 就 重 新 思 考 这 一 听, 导 演 急 了, 在 现 场 住 了 两 个 多 月 没 回 家 这 对 他 是 很 困 难 的, 特 别 是 这 种 风 流 人 士 在 现 场 住 了 两 个 多 月 没 回 家, 在 这 里 硬 是 当 天 把 这 个 节 目 头 天 就 弄 完 了 我 给 大 家 说 一 个 故 事, 这 个 节 目 跟 我 们 正 式 开 演 那 一 天 是 第 一 次 合 成, 就 是 在 19 日 之 前 这 个 节 目 没 有 合 成 过, 这 个 老 先 生 20 日 反 正 就 拿 出 来 了, 其 实 我 比 他 更 紧 张, 因 为 就 等 于 第 一 次 彩 排, 我 都 担 心 掉 链 子 我 讲 一 个 细 节, 他 所 有 节 目 排 完 了, 他 忘 了 排 谢 幕, 所 以 节 目 演 完 以 后 演 员 没 出 来 谢 幕, 我 们 所 有 人 在 那 傻 等 了 5 分 钟, 这 完 了 还 是 没 完 了, 谁 也 不 知 道 终 于 有 个 人 站 起 来 说, 完 了 完 了, 这 大 家 才 走 你 说 这 个, 他 当 然 第 一 天 效 果 是 不 是 那 么 很 好, 可 是 你 去 看 现 在, 现 在 已 经 比 过 去 好 得 很 多 了 而 且 我 们 5 月 15 日 准 备 全 面 停 演,5 月 15 日 停 演 到 6 月 15 日, 再 停 一 个 月, 为 什 么 呢? 我 们 还 有 大 概 30%-40% 新 的 内 容 加 进 去, 尽 管 我 们 廊 坊 有 排 练 场, 但 是 还 需 要 演 员 在 现 场 再 排 37 / 56

38 为 什 么 要 停 下 来 演? 就 是 希 望 6 月 15 日 以 后 的 节 目 达 到 我 们 设 计 水 准 的 90%, 同 时 也 是 为 了 迎 接 一 个 极 其 重 要 的 国 际 贵 宾 到 这 儿 来 访 问, 一 个 国 王 要 来 访 问, 所 以 我 们 就 利 用 这 一 段 来 改 所 以 我 相 信 我 儿 子 如 果 看 到 6 月 15 日 以 后 的, 他 不 会 发 出 这 样 的 疑 问 主 持 人 : 何 杰 这 主 要 开 演 太 仓 促 了 王 健 林 这 也 说 明 一 点, 我 们 不 是 有 串 谋 的, 他 ( 王 思 聪 ) 不 是 帮 我 们 忽 悠 的 ( 观 众 笑 ) 主 持 人 : 何 杰 我 再 请 教 一 下, 万 达 加 大 了 对 金 融 业 的 布 局, 您 前 不 久 也 宣 布 准 备 在 上 海 成 立 一 个 万 达 金 融 集 团, 准 备 把 第 三 方 支 付 公 司 快 钱 注 入 进 去 进 行 一 个 平 台 化 运 作, 能 不 能 给 我 们 描 述 一 下 万 达 未 来 的 金 融 版 图 是 什 么 样 的? 因 为 在 座 很 多 学 金 融 业, 可 能 都 要 找 工 作 王 健 林 这 里 面 需 要 找 工 作 的 人, 我 看 是 几 乎 没 有 的, 不 然 的 话 也 混 不 到 你 们 这 场 子 里 面 来 了 ( 观 众 笑 ) 金 融 是 整 个 产 业 的 高 端, 所 以 一 般 的 企 业 做 到 相 应 以 上 规 模 的 时 候, 或 多 或 少 都 会 涉 足 金 融 业 那 我 们 涉 足 金 融 业 的 初 衷 来 自 于 什 么 呢? 并 不 是 来 自 于 我 们 就 是 想 去 搞 银 行 赚 钱 我 们 更 主 要 是 考 虑 到 我 们 要 跟 我 们 电 子 商 务 公 司 推 出 的 互 联 网 金 融 有 关 我 给 大 家 说 一 个 我 们 具 体 的 优 势, 为 什 么 万 达 一 定 要 进 入 金 融 行 业? 我 们 现 在 所 有 万 达 广 场 的 POS 机 都 是 我 们 的, 大 概 2020 年 我 们 可 以 干 到 几 十 万 台 POS 机, 就 意 味 着 有 几 十 万 个 商 户 我 们 的 目 标, 2025 年 做 到 100 万 台 POS 机 收 款 我 们 现 在 的 电 商 公 司 已 经 试 验 成 38 / 56

39 功 了 第 一 代 云 POS, 样 机 已 经 有 了, 只 是 不 满 意 一 是 个 太 大 ; 二 是 价 钱 贵,9000 多 元 我 说 绝 对 不 行, 要 重 来, 他 们 重 新 再 搞 第 二 代 我 的 意 思 体 积 要 小, 最 多 十 几 公 分 乘 十 几 公 分, 整 大 了 以 后, 像 几 个 大 砖 头 似 的, 占 着 桌 面 的 地 儿 第 二 是 价 钱 太 贵, 不 易 推 广, 一 百 万 台 一 共 多 少 钱, 可 以 算 一 算 这 个 云 POS 研 发 成 功 以 后, 就 给 我 们 万 达 的 互 联 网 金 融 打 开 无 限 的 想 像 空 间 大 家 可 以 想 像 一 下, 我 们 如 果 掌 握 了 收 款 机, 我 们 的 互 联 网 金 融 就 发 给 我 们 自 己 这 些 商 户 的 贷 款, 就 足 够 吃 了, 就 可 以 做 成 规 模 很 大 了 而 且 按 照 我 们 现 在 基 本 的 判 断, 到 2020 年 万 达 至 少 会 有 亿 的 消 费 人 次 至 少 60 亿 人 次, 我 们 预 计 还 会 多, 就 算 60 亿 人 次, 一 人 每 年 进 12 次, 一 个 月 一 次, 活 跃 会 员 至 少 有 5 亿 人, 而 这 些 去 万 达 广 场 消 费 的 恰 恰 是 我 们 要 寻 找 的 主 力 目 标 客 户 群, 就 是 白 领 中 产 年 轻 人, 或 者 说 女 性, 这 就 是 我 们 需 要 找 的 目 标 客 户 群 为 什 么 我 说 我 们 大 数 据 中 心 今 年 的 10 月 份 就 可 以 在 成 都 正 式 开 业, 那 我 们 这 个 大 数 据 中 心 它 的 数 据 链 是 非 常 完 整 的 现 在 比 方 说 电 商, 电 商 数 据 链 并 不 是 完 整 的, 我 一 年 上 去 购 物 5 次, 你 掌 握 我 5 次, 但 是 我 除 了 购 物 外, 我 唱 歌 吃 饭 你 不 一 定 掌 握, 为 什 么 我 们 要 全 力 发 力 中 小 城 市 呢? 我 们 在 中 小 城 市 里, 基 本 上 把 这 个 城 市 的 消 费 群, 全 消 费 业 态 都 掌 握 了 大 家 可 以 看 万 州 的 例 子, 平 均 差 不 多 每 一 天 这 个 城 市 里 七 分 之 一 六 分 之 一 人 去 万 达 广 场, 平 均 起 来 大 家 每 周 去 一 次, 所 以 这 个 人 的 消 费 链 数 据 是 完 整 的 建 立 了 这 种 大 的 消 费 数 据 链, 我 就 可 以 准 确 判 断 这 个 人 的 消 费 能 力 我 们 这 个 数 据 成 立 两 三 年 以 后, 这 个 39 / 56

40 数 据 链 建 立 起 来 以 后, 发 放 消 费 贷 款, 建 立 了 依 据 所 以 你 可 以 想 想, 我 们 互 联 网 金 融 空 间 是 无 限 大 的 为 什 么 我 们 要 涉 足 金 融, 是 基 于 这 一 点, 不 是 为 了 玩 银 行 而 银 行, 其 实 大 家 也 看 到, 真 正 的 银 行, 如 果 不 是 互 联 网 金 融, 在 资 本 市 场 上 PE 是 不 高 的 主 持 人 : 何 杰 好, 谢 谢 王 总 的 描 述 他 的 金 融 未 来 还 是 互 联 网 金 融, 而 不 是 传 统 的 金 融 集 团 几 个 板 块 组 成 的 万 达 目 前 的 口 号 叫 国 际 万 达, 百 年 企 业, 从 2012 年 开 始 万 达 在 海 外 加 大 了 收 购 的 步 伐, 足 球 游 艇 院 线, 还 有 旧 区 改 造 等, 有 个 统 计 说, 你 们 在 海 外 投 资 了 有 600 亿 人 民 币,20 天 前 好 像 奥 巴 马 也 单 独 接 见 了 您, 能 不 能 透 露 一 下 奥 巴 马 跟 您 说 了 些 啥 事? 另 外, 海 外 收 购, 你 是 随 心 而 动 还 是 秉 持 什 么 逻 辑 关 系? 王 健 林 先 说 奥 巴 马 吧 跟 我 说 的 是 全 是 对 中 美 友 好 的 话, 欢 迎 你 到 美 国 来 投 资, 就 这 样 我 说 一 句, 总 统 先 生 你 怎 么 这 么 高, 打 篮 球 出 身 吗? 他 说 打 过 篮 球 我 说 玩 NBA 吗? 不 是 这 样 的 话 你 想, 他 可 能 跟 我 谈 南 海 问 题 吗?( 观 众 大 笑 ) 他 会 跟 我 谈 中 美 之 间 怎 么 怎 么? 那 不 可 能 嘛 肯 定 就 是 你 好, 欢 迎 投 资, 这 很 简 单 的, 这 想 都 想 得 到 其 实 我 们 不 可 能 有 谈 什 么 更 重 要 的 事 情 主 持 人 : 何 杰 我 看 媒 体 没 有 报 道 王 健 林 因 为 没 有 谈 到 什 么 有 价 值 的 东 西, 怎 么 报 道 就 是 拍 了 一 张 照 片 而 已 反 正 印 证 他 会 见 我 就 行 了 ( 观 众 大 笑 ) 关 于 说 在 海 外 并 购, 其 实 所 有 海 外 的 并 购 都 秉 承 了 一 个 逻 辑, 就 是 这 些 并 购 的 公 司 的 产 业 可 以 在 中 国 来 扩 大, 不 然 的 话 我 不 会 做 你 40 / 56

41 看 我 并 购 体 育 产 业, 大 家 觉 得 怎 么 跨 界 到 体 育? 错, 中 国 的 体 育, 我 们 中 国 有 句 话 叫 体 育 及 相 关 产 业 500 亿 美 金, 相 关 是 什 么 意 思? 三 分 之 二 是 做 T 恤 做 运 动 鞋, 其 实 在 服 装 行 业 统 计 有 把 它 统 计 进 去 了 即 便 这 样,500 亿 美 金 才 是 美 国 的 十 分 之 一, 中 国 人 口 是 它 的 5 倍, 那 我 们 的 体 育 产 业 人 均 支 出 就 是 美 国 的 1/50, 那 体 育 产 业 在 中 国 空 间 是 非 常 大 的 我 咋 不 收 购 一 个 橄 榄 球, 我 咋 不 收 购 板 球 棒 球? 因 为 这 在 中 国 没 有 市 场, 所 以 在 中 国 我 觉 得 有 空 间 的, 我 就 会 去 收 购 再 有, 一 个 是 未 来 有 空 间 的, 第 二 是 跟 现 在 产 业 有 关 联 的, 我 并 了 它 以 后, 使 得 公 司 规 模 更 大 院 线, 我 们 已 经 并 购 了 一 个, 以 后 我 们 还 打 算 并 购 更 多 通 过 并 购, 可 以 使 公 司 在 全 球 市 场 上 规 模 更 大 实 现 我 的 一 个 目 标,2020 年 我 们 一 家 公 司 要 占 全 球 20% 的 市 场 份 额 因 为 到 那 个 时 候, 不 仅 在 资 本 市 场 上 可 以 放 大, 可 以 是 PE 更 高, 或 者 是 公 司 价 值 更 大 更 重 要 的 一 点, 就 是 具 有 话 语 权 什 么 话 语 权? 最 简 单 的 比 方 说, 我 就 有 一 个 梦 想, 就 成 为 全 球 第 七 家 拥 有 全 球 发 行 资 格 的 公 司 全 世 界 只 有 6 家 公 司 有 国 际 发 行 资 格, 都 是 美 国 的 剩 下 的, 没 有 一 家 这 个, 全 世 界 也 没 有 什 么 许 可 证, 但 是 你 不 是 这 6 家 你 就 发 不 了, 为 什 么? 因 为 他 们 互 相 之 间 就 排 挤 你, 这 个 市 场 你 不 可 能 做 那 中 国 影 片 为 什 么 走 不 到 全 世 界? 没 人 替 你 发 啊 所 以 说, 你 如 果 真 做 到 20% 的 市 场 份 额, 而 且 我 在 中 国 有 足 够 大, 而 且 在 中 国 美 国 欧 洲 三 个 市 场 上 都 有 足 够 话 语 权, 那 我 们 这 个 梦 想 就 真 的 能 实 现 了, 他 也 不 得 不 让 我 们 实 现 不 然 的 话, 互 相 就 有 制 约 所 以 我 的 收 购, 并 购 海 外 的 逻 辑, 并 不 是 像 很 多 人 说 的, 我 们 有 41 / 56

42 钱 很 任 性, 不 是 那 样 的, 任 性 就 不 是 一 个 百 年 企 业 要 做 的 就 是 我 们 有 内 在 联 系 的, 你 认 真 思 考 一 下 就 会 发 现 我 的 并 购 都 是 这 样, 要 么 你 现 在 跟 我 产 业 有 关, 要 么 就 是 我 并 了 以 后 这 个 产 业 很 快 会 移 植 到 中 国 来 主 持 人 : 何 杰 我 想 继 续 深 问 一 下 这 个 问 题 因 为 根 据 国 际 和 国 内 经 验 发 现, 并 购 容 易 整 合 难, 特 别 是 跨 行 业 的 并 购 特 别 是 去 年 底 以 来, 万 达 在 海 外 并 购 非 常 激 进, 跟 您 平 时 经 常 说 的 一 句 口 头 禅 什 么 清 华 北 大 不 如 胆 子 大, 还 有 天 下 武 功, 唯 快 不 破 " 的 理 念 是 一 脉 相 承 的, 但 是 您 又 说 过, 先 行 者 绝 大 部 分 会 成 为 先 烈, 少 部 分 会 成 为 先 进 所 以 在 并 购 这 件 事 情 上, 有 没 有 可 能 某 些 项 目 会 交 学 费? 王 健 林 并 购, 你 要 跨 国 走 出 去, 就 肯 定 有 风 险 那 你 说 什 么 事 没 风 险 呢? 任 何 生 意 都 有 风 险, 没 有 风 险 不 构 成 生 意, 没 有 风 险 就 不 是 商 业 了, 商 业 就 永 远 和 风 险 相 伴 没 有 风 险 的 话, 你 就 无 所 谓 成 功, 所 有 人 都 会 成 功 正 因 为 有 风 险 有 挑 战, 死 掉 多 数, 少 数 人 才 能 称 之 为 成 功, 你 才 能 受 到 尊 敬, 或 者 受 到 追 捧, 等 等 海 外 并 购 是 不 是 有 风 险? 有 风 险 怎 么 又 能 有 风 险, 你 还 要 去 做 呢? 我 们 把 握 几 点 : 第 一, 这 一 次 并 购 失 败, 不 至 于 对 整 个 集 团 产 生 颠 覆 性 风 险 的 事, 我 就 敢 做 失 败, 万 达 这 个 体 量, 比 方 说 一 二 十 亿 美 金 的 失 败, 我 扛 得 住 ; 二 三 百 亿 美 金 的 失 败, 也 许 我 就 不 一 定 所 以 我 们 秉 承 这 个 原 则 第 二, 为 了 避 免 风 险, 充 分 地 运 用 中 介 机 构, 就 是 第 三 方 的 评 估, 42 / 56

43 会 计 师 的 尽 职 调 查, 审 计 师 的 严 格 审 计 第 三, 要 很 好 地 运 用 激 励 机 制 就 OK 不 要 把 外 国 的 公 司 看 得 那 么 神 秘, 不 要 以 为 美 国 英 国 的 公 司 就 管 理 先 进 我 在 并 购 几 个 公 司 以 后 我 才 发 现, 其 实 西 方 发 达 国 家, 比 如 英 国, 很 多 公 司 是 处 于 无 主 人 状 态 很 多 公 司 都 是 基 金 持 有, 基 金 持 有 人 是 不 关 心 公 司 未 来 的, 想 什 么 时 候 到 期 了, 卖 出 去, 赚 一 个 好 钱, 走 人 我 买 AMC 就 是 很 好 的 例 子, 五 个 股 东, 一 人 20%, 七 年 之 间 不 允 许 公 司 任 何 的 改 动, 这 就 是 随 时 等 着 卖, 那 这 公 司 还 能 搞 好 吗, 我 也 去 买 了 别 的 公 司, 我 也 发 现 这 个 问 题 包 括 我 们 并 购 的 体 育 公 司, 还 有 其 他 公 司, 都 是 基 金 持 有, 基 金 觉 得 差 不 多 可 以 赚 钱, 即 时 公 司 已 经 有 很 好 的 未 来, 或 者 还 在 高 成 长 性, 他 也 卖 掉 我 们 最 近 还 要 收 购 一 家 比 较 大 的 体 育 公 司, 这 个 公 司 每 年 都 有 百 分 之 几 十 的 成 长 性 基 金 就 是 这 样, 六 七 年 到 期, 圈 了 这 个 钱, 洗 了 这 个 事 情, 赚 钱 走 人, 这 种 企 业 很 大 程 度 上 没 有 主 人 翁 意 识, 所 以 它 的 激 励 机 制 对 管 理 层 也 达 不 到 位 最 多 什 么 激 励 呢? 卖 出 去 了 管 理 层 可 以 提 成 多 少 而 我 们 不 同, 买 下 来, 我 们 是 采 用 新 的 激 励 制 度, 比 方 说 管 理 层 可 以 有 期 权 可 以 有 现 金 分 红, 超 过 多 少 部 分 咱 俩 还 怎 么 分, 反 正 我 得 大 头, 你 得 小 头 所 以, 很 原 始 的 管 理 制 度 原 则, 你 只 要 用 好, 公 司 就 能 管 好 我 是 这 么 考 虑 的, 不 能 因 为 风 险 就 不 走 这 一 步 跨 国 企 业 这 一 步 是 一 定 要 走 的, 我 们 现 在 走 的 这 几 步 算 成 功, 也 不 排 除 今 后 会 摔 几 个 大 跟 头, 摔 了 爬 起 来, 只 要 没 摔 死, 接 着 走 就 得 了 主 持 人 : 何 杰 好, 谢 谢! 王 总 意 思, 只 要 在 风 险 可 以 承 受 的 43 / 56

44 情 况 下, 宁 可 在 外 边 去 碰 壁, 也 不 在 家 里 面 壁 我 想 问 一 个 关 于 深 圳 的 话 题 您 在 全 球 全 国 都 有 很 多 布 局, 但 是 唯 独 在 深 圳 没 投 资? 我 查 了 一 下, 你 在 深 圳 就 开 了 两 家 电 影 院, 还 是 关 外 的 ( 观 众 笑 ) 王 健 林 不 是 我 不 想 来 深 圳, 北 上 广 深, 谁 不 想 来 深 圳 呢, 找 不 到 机 会 而 已, 真 的 是 没 有 找 到 机 会, 真 的 不 是 我 不 想 来, 是 没 找 到 机 会 也 不 排 除 今 后 吧, 今 后 可 能 还 会 有 机 会 深 圳 地 方 多 好 啊, 经 济 这 么 发 达, 气 候 条 件 也 不 错, 法 治 的 环 境 契 约 精 神 也 比 较 强, 不 知 道 什 么 原 因, 我 自 己 也 没 有 想 到 是 什 么 原 因, 就 是 深 圳 没 有 进 来 主 持 人 : 何 杰 他 们 说 喜 欢 一 个 人, 就 会 喜 欢 一 个 城 市 ( 观 众 大 笑 ) 王 健 林 那 也 许 是 这 地 方 还 没 有 喜 欢 的 人?( 观 众 笑 大, 掌 声 ) 主 持 人 : 何 杰 好, 时 间 过 得 非 常 快, 我 想 挑 着 问 几 个 问 题 随 着 这 几 年 国 家 反 腐 力 度 的 加 大, 企 业 家 们 越 来 越 深 刻 的 理 解 到 王 总 有 一 句 话 叫 亲 近 政 府, 远 离 政 治 这 句 话 的 智 慧, 但 是 很 多 企 业 家 在 操 作 中 还 是 觉 得 很 困 惑, 比 如 说 我 的 体 量 很 小, 我 想 亲 近 政 府, 政 府 不 理 我, 怎 么 办? 第 二 句 话 远 离 政 治, 您 的 意 思 应 该 是 说 不 跟 特 定 官 员 套 近 乎, 但 是 我 如 果 跟 所 有 官 员 都 若 即 若 离 的 话, 可 能 所 有 官 员 都 是 口 惠 而 不 实 你 觉 得 这 句 话 有 道 理 吗? 王 健 林 中 国 的 政 商 关 系 处 理 好, 这 门 学 问 比 博 士 后 难 读 多 了 ( 观 众 笑 ) 是 中 国 这 个 特 定 环 境 造 成 的, 因 为 政 府 资 源 比 较 多, 你 又 不 能 说 44 / 56

45 不 跟 政 府 打 交 道 那 万 达 怎 么 做 得 到 呢? 就 是 一 条, 就 是 过 去 我 经 常 讲 的 把 自 己 生 意 做 到 让 别 人 来 求 你, 这 就 OK 了, 但 是 能 做 到 这 一 点, 确 实 比 较 少 比 较 难 我 们 为 什 么 从 住 宅 地 产 转 型 商 业 地 产? 就 是 住 宅 地 产 那 时 候 全 是 去 求 别 人, 去 了 以 后, 别 说 市 长, 连 个 局 长 都 见 不 上, 别 人 不 待 见 你 后 来 一 想, 咱 们 玩 一 个 叫 别 人 瞧 得 起 的 活, 弄 个 商 业 地 产 现 在 看 来 商 业 地 产 好 像 也 不 太 好 使 了, 咱 就 玩 玩 文 化 吧 再 不 然, 咱 们 弄 个 O2O 总 而 言 之, 就 老 在 创 新 当 中 去 做 一 些 让 别 人 来 找 你 的 生 意 那 你 自 己 这 个 所 谓 的 亲 近 政 府, 远 离 政 治 才 做 得 到 如 果 审 议 做 不 到 这 一 点, 其 实 确 实 比 较 难 只 能 是 我 自 己 的 体 会, 对 于 大 多 数 的 中 小 企 业 和 其 他 企 业 来 讲, 如 何 处 理 好 关 系, 的 确 是 靠 智 慧 主 持 人 : 何 杰 行, 我 们 今 年 深 交 所 博 士 后 可 以 做 这 个 博 士 后 论 文 我 的 工 作 里 面 也 经 常 会 调 研 企 业, 但 有 的 企 业 家 跟 我 反 映 说 在 中 国 的 投 资 有 政 治 周 期 一 说, 所 谓 政 治 周 期, 就 是 官 员 更 换 频 繁, 一 个 主 官 一 个 思 路, 并 且 新 官 不 理 旧 账, 所 以 最 好 是 在 换 届 的 头 一 年 跟 官 员 谈 项 目, 谈 完 以 后 两 三 年 尽 快 搞 完, 千 万 不 要 跨 到 新 一 届 根 据 您 的 经 验, 您 同 意 这 个 说 法 吗? 王 健 林 我 不 同 意 这 个 说 法 的 我 们 在 全 国 各 地 的 这 么 多 投 资, 那 换 届 的 多 了 去 了, 也 没 见 谁 换 了 届 就 把 这 项 目 给 灭 了 关 键 是 这 项 目, 我 当 初 为 什 么 研 究 做 万 达 广 场? 我 认 为 它 是 比 较 好 的 平 衡 了 政 府 企 业 百 姓 的 关 系 政 府, 投 一 个 商 业, 带 动 这 一 方 ; 稳 定 了 税 源, 45 / 56