板 楼 的 发 展 在 经 历 了 八 十 年 代 长 板 楼 之 后, 近 年 逐 步 过 渡 到 舒 适 度 较 高 的 纯 板 楼 前 者 因 电 梯 少 而 隔 几 层 设 置 长 通 道 有 显 而 易 见 弊 端, 后 者 则 是 一 梯 两 户, 并 保 证 一 定 的 面 宽, 使

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1 1 什 么 是 期 房 习 惯 直 把 在 建 的 尚 未 完 成 建 设 的 不 能 交 付 使 用 的 房 屋 称 为 期 房 房 屋 全 面 建 成 包 括 : 建 筑 工 程 设 备 安 装 工 程 及 内 外 装 修 工 程 结 束, 通 过 竣 工 验 收 ; 达 到 七 通 一 平, 即 上 水 通 下 水 通 排 污 通 配 电 通 气 通 ( 煤 气 天 然 气 或 液 化 气 ) 电 话 通 道 路 通 场 地 整 平 房 地 产 管 理 部 门 将 没 有 取 得 房 屋 产 权 证 的 房 屋 统 称 为 期 房, 也 就 是 说, 即 使 通 过 竣 工 验 收, 达 到 了 七 通 一 平, 甚 至 是 取 得 了 新 建 住 宅 交 付 使 用 许 可 证, 只 要 还 没 办 理 房 地 产 初 始 登 记 手 续, 没 取 得 房 屋 产 权 证, 就 是 期 房 开 发 商 出 售 期 房 称 为 预 售, 购 房 者 买 房 时 就 要 与 开 发 商 签 订 房 屋 预 售 合 同 2. 什 么 是 现 房 现 房 指 通 过 竣 工 验 收, 可 以 交 付 使 用, 并 取 得 房 屋 产 权 证 的 房 屋 开 发 商 完 成 房 屋 全 部 建 筑 工 程 配 套 工 程, 使 房 屋 具 备 正 常 使 用 功 能, 通 过 建 筑 工 程 质 量 验 收 规 划 竣 工 验 收 环 卫 环 保 验 收 消 防 验 收 取 得 新 建 住 宅 交 付 使 用 许 可 证, 才 能 到 房 地 产 管 理 部 门 进 行 产 权 登 记, 取 得 房 屋 产 权 证 购 买 现 房 签 订 的 是 房 屋 买 卖 合 同, 购 房 者 可 立 即 办 理 产 权 登 记 手 续, 取 得 房 屋 产 权 证 3. 什 么 是 准 现 房 和 尾 房 准 现 房 是 指 房 屋 主 体 已 基 本 封 顶 完 工, 小 区 内 的 楼 宇 及 设 施 的 大 致 轮 廓 已 经 初 步 显 现, 工 程 正 处 在 内 外 墙 装 修 和 进 行 配 套 施 工 阶 段 的 房 屋 但 是 这 种 房 产 的 性 质 仍 然 属 于 期 房, 政 府 按 照 期 房 进 行 管 理, 必 须 办 理 商 品 房 销 售 许 可 证 才 能 销 售 尾 房 是 房 地 产 业 进 入 散 户 零 售 时 代 的 产 物, 是 空 置 房 中 的 一 种, 当 商 品 住 宅 的 销 售 量 达 到 80% 以 后, 一 般 就 进 入 房 地 产 项 目 的 清 盘 销 售 阶 段, 此 时 所 销 售 的 房 产, 一 般 称 为 尾 房 4 如 何 区 分 板 楼 和 塔 楼 可 以 从 楼 房 的 平 面 图 区 分 塔 楼 和 板 楼 塔 楼 的 平 面 图 特 点 是, 一 层 若 干 户, 一 般 多 于 四 五 户 共 同 围 绕 或 者 环 绕 一 组 公 共 竖 向 交 通 通 道 形 成 的 楼 房 平 面, 平 面 的 长 度 和 宽 度 大 致 相 同 这 种 楼 房 的 高 度 一 般 从 12 层 到 35 层 塔 楼 一 般 是 以 一 梯 4 户 到 一 梯 12 户 板 楼 的 平 面 图 上, 长 度 明 显 大 于 宽 度 板 楼 有 两 种 类 型, 一 种 是 长 走 廊 式 的, 各 住 户 靠 长 走 廊 连 在 一 起 ; 第 二 种 是 单 元 式 拼 接, 若 干 个 单 元 连 在 一 起 就 拼 成 一 个 板 楼 其 实 我 们 买 房 时, 很 容 易 分 出 塔 楼 和 板 楼, 简 单 地 说, 塔 楼 比 较 高 比 较 方 ; 板 楼 比 较 矮 比 较 长 5 高 品 质 的 板 楼 高 品 质 的 板 楼 人 部 采 用 板 式 结 构, 让 电 梯 与 楼 道 位 于 后 立 面, 将 朝 阳 面 让 位 于 居 室 比 较 典 型 的 是 一 梯 两 户 式 设 计, 南 北 朝 向 时, 位 于 前 面 的 客 厅 主 卧 等 有 充 足 的 朝 阳 面 ; 东 西 朝 向 时, 前 后 居 室 各 有 半 天 的 朝 阳 面 在 房 型 的 组 织 上, 尽 量 有 利 于 风 的 直 线 流 动, 常 保 空 气 新 鲜 同 时 还 强 调 户 与 户 的 独 立 性, 避 免 因 凹 凸 过 多 户 与 户 之 间 窗 户 过 近 而 导 致 互 视, 很 好 地 保 证 了 私 密 性 具 体 的 品 质 还 体 现 在 : (1) 控 制 面 宽 和 进 深 的 比 例

2 板 楼 的 发 展 在 经 历 了 八 十 年 代 长 板 楼 之 后, 近 年 逐 步 过 渡 到 舒 适 度 较 高 的 纯 板 楼 前 者 因 电 梯 少 而 隔 几 层 设 置 长 通 道 有 显 而 易 见 弊 端, 后 者 则 是 一 梯 两 户, 并 保 证 一 定 的 面 宽, 使 日 照 充 分, 同 时 将 各 种 功 能 区 配 置 得 更 完 善 随 着 住 宅 的 发 展, 一 种 只 有 两 三 个 门 洞 的 短 板 楼 也 开 始 出 现, 它 不 仅 保 持 了 纯 板 楼 的 优 势, 还 克 服 了 园 林 规 划 单 调 布 局 呈 兵 营 式 排 列 等 弊 端, 并 在 楼 体 上 增 加 了 开 槽, 形 成 明 卫 生 间 明 餐 厅, 有 效 地 提 高 了 舒 适 度 因 此, 要 尽 可 能 选 择 进 深 短 面 宽 宽 的 户 型 一 般 来 说, 低 层 板 数 进 深 控 制 在 14 米 以 内, 高 层 板 楼 进 深 则 在 18 米 以 内, 有 些 超 过 20 米 的 户 型 如 果 不 是 靠 板 楼 两 侧 在 面 采 光, 尽 量 慎 选, 因 为 过 大 的 进 深 会 使 户 内 灰 色 空 间 增 多, 影 响 居 住 的 舒 适 度 面 宽 则 根 据 户 型 大 小 而 定, 通 常 板 楼 户 型 多 在 二 居 室 以 上, 二 居 室 面 宽 在 6 米 至 8 米, 三 居 室 面 宽 在 10 米 至 13 米, 四 居 室 面 宽 在 12 米 至 15 米 (2) 注 意 卧 室 和 客 厅 的 日 照 设 计 上 要 着 重 考 虑 把 房 间 和 辅 助 房 间 的 位 置 摆 放 严 格 区 分 不 错 杂 分 面, 要 动 静 分 开, 这 一 点 是 板 楼 的 优 势 在 户 型 间 隔 上, 开 门 是 厅 或 玄 关, 餐 厅 和 厨 房 相 邻 并 置 于 背 阳 面 起 居 室 和 主 卧 室 置 于 朝 阳 面 走 廊 尽 头 是 主 卧 室 在 朝 向 上, 正 南 正 北 的 户 型 布 局 一 般 是 二 居 室, 主 卧 室 和 起 居 室 朝 南, 或 两 个 卧 室 朝 南, 起 居 室 朝 北 ; 三 居 室, 主 卧 室 一 个 次 卧 室 或 书 房 和 起 居 室 朝 南, 或 主 卧 室 和 起 居 室 朝 南, 另 两 个 次 卧 室 朝 北, 或 三 个 卧 室 朝 南, 起 居 室 朝 北 ; 四 居 室, 三 个 卧 室 和 起 居 室 朝 南, 或 两 个 卧 室 和 起 居 室 朝 南, 或 三 个 卧 室 朝 南, 起 居 室 朝 北 作 为 东 西 朝 向 的 板 楼, 则 以 东 侧 为 主 要 朝 向, 其 他 而 已 规 律 与 南 北 朝 向 相 同 板 楼 最 大 的 优 势 是 户 型 规 矩 互 视 小 通 风 日 照 良 好, 因 此 尽 量 选 择 直 板 楼, 对 于 U 形 和 Z 形 板 楼 要 根 据 日 照 和 互 视 状 况 慎 重 考 虑 但 是, 户 型 种 类 少 也 是 板 楼 的 劣 势 6. 高 品 质 的 塔 楼 塔 楼, 是 根 据 它 的 建 筑 形 式 而 被 冠 名 的, 塔 楼 本 身 有 非 常 大 的 特 点 : 瘦 长 秀 气 挺 拔 实 际 上, 设 计 得 好 的 塔 楼 经 常 是 城 市 中 的 景 观 城 市 中 的 高 层 建 筑, 大 多 数 是 以 塔 的 形 式 出 现 的 因 为 瘦 长, 所 以 太 阳 光 的 遮 挡 就 小, 塔 楼 所 要 求 的 占 地 面 积 和 对 绿 地 的 遮 阳 面 就 小 它 是 细 细 长 长 的 一 条 线, 而 不 是 平 平 的 一 大 片, 从 这 个 角 度 看, 在 容 纳 相 同 住 户 的 前 提 下, 塔 楼 实 际 上 对 大 环 境 的 影 响 是 最 小 的 对 个 人 而 言, 其 实 塔 楼 本 身 也 是 益 于 健 康 的 因 为 它 有 面 多 层 高 的 特 点, 外 墙 面 大, 所 以 人 与 阳 光 和 自 然 接 触 的 机 会 就 多 从 建 筑 学 的 角 度 来 看, 一 个 建 筑 的 外 墙 面 多, 那 么 房 子 做 起 来 就 比 较 的 活 跃, 就 更 能 发 挥 功 能 作 用 相 比 之 下, 板 楼 面 宽, 而 且 整 个 建 筑 长, 对 光 线 的 遮 挡 就 大, 因 此 占 地 就 多 从 经 济 的 角 度 上 讲 塔 楼 的 经 济 性 高 容 积 变 幻 无 常 高 这 是 板 楼 无 法 比 拟 的 塔 楼 本 身 可 以 做 成 蝴 蝶 状 的, 分 几 个 叉, 本 身 利 用 电 梯 这 一 个 交 通 单 元, 可 以 服 务 很 多 户, 而 且 把 造 价 面 积 等 经 济 问 题 都 省 下 来 了 同 时 楼 的 本 身 分 了 很 多 叉, 朝 向 很 好, 有 些 塔 楼 的 塔 式 化 现 有 这 种 形 式 的 塔 楼 实 际 上 已 经 建 了 不 少 以 后, 应 该 要 把 户 数 降 下 来, 做 成 一 梯 四 户, 甚 至 更 少 有 的 塔 楼 是 一 梯 两 户, 这 其 实 是 板 楼 的 缩 版, 叫 做 短 板, 这 种 短 板 应 该 说 是 品 质 最 好 的 它 是 板 楼 但 同 时 具 备 塔 楼 的 特 点, 可 以 向 高 层 发 展

3 板 中 有 塔, 塔 中 有 板, 这 种 做 法 是 现 在 非 常 好 的 发 展 趋 向 当 然 塔 楼 之 间 的 间 距 也 是 很 重 要 的, 有 些 地 方 规 定 楼 之 间 的 宽 度 比 是 1:1, 做 30 米 的 楼, 必 须 有 30 米 的 空 隔, 这 对 通 风 日 照 都 有 好 处, 对 城 市 面 貌 也 有 好 处 6 住 宅 的 开 间 在 住 宅 设 计 中, 住 宅 的 宽 度 是 指 一 间 房 屋 内 一 面 墙 皮 到 另 一 面 墙 皮 之 间 的 实 际 距 离 因 为 是 就 自 然 间 的 宽 度 而 言, 故 称 为 开 间 根 据 有 关 规 定, 砖 混 结 构 住 宅 建 筑 的 开 间 常 采 用 下 列 参 数 :2.1 米 2.4 米 3.0 米 3.3 米 3.6 米 3.9 米 4.2 米 但 就 我 国 目 前 大 量 建 造 的 砖 混 住 宅 来 说, 住 宅 开 间 一 般 不 超 过 3.3 米 规 定 较 小 的 开 间 尺 度, 可 有 效 缩 短 楼 板 的 空 间 跨 度, 增 强 住 宅 结 构 整 体 性 稳 定 性 和 抗 震 性 7. 住 宅 的 进 深 住 宅 的 长 度 和 进 深, 在 建 筑 学 中 是 指 一 间 独 立 的 房 屋 或 一 幢 居 住 建 筑 从 前 一 墙 皮 到 后 一 墙 皮 之 间 的 实 际 长 度 根 据 有 关 规 定, 住 宅 的 进 深 常 采 用 下 列 参 数 :3.0 米 3.3 米 3.6 米 3.9 米 4.2 米 4.5 米 4.8 米 5.1 米 5.4 米 5.7 米 6.0 米 为 了 保 证 住 宅 具 有 良 好 的 天 然 采 光 和 通 风 条 件, 从 理 论 上 讲, 住 宅 的 进 深 不 宜 过 大 在 住 宅 的 高 度 ( 层 高 ) 和 宽 度 ( 开 间 ) 确 定 的 前 提 下, 设 计 的 住 宅 进 深 过 大, 就 使 住 房 成 狭 长 型, 距 离 门 窗 较 远 的 室 内 空 间 自 然 光 线 不 足 ; 如 果 人 为 地 将 狭 长 空 间 分 隔, 则 分 隔 出 的 一 部 分 房 间 就 成 为 无 自 然 光 的 黑 房 间 黑 房 间 当 然 不 适 于 人 们 居 住, 补 救 的 措 施 之 一 是 将 黑 房 间 用 于 次 要 的 生 活 区, 如 储 藏 室 走 道 等, 用 人 工 照 明 来 弥 补 自 然 光 的 不 足 ; 另 一 措 施 是 在 住 宅 内 部 建 造 内 天 井, 将 光 线 不 足 的 房 间 布 置 于 内 天 井 四 周, 通 过 天 井 来 解 决 采 光 通 风 不 足 的 问 题 但 内 天 井 住 宅 也 存 在 厨 房 串 味 传 声 干 扰 大 低 层 采 光 不 足 的 问 题 8 住 宅 的 层 高 层 高 是 指 下 层 地 板 表 面 或 楼 板 表 面 到 上 层 楼 板 表 面 之 间 的 距 离 住 宅 建 筑 模 数 协 调 标 准 规 定, 砖 混 结 构 住 宅 建 筑 的 层 高 采 用 下 列 参 数 :2.6 米 2.7 米 2.8 米 住 宅 的 层 高 在 不 同 时 期 不 同 国 家 或 相 同 国 家 的 不 同 地 区 不 同 历 史 文 化 背 景 之 下 都 是 有 差 异 的 例 如, 我 国 传 统 的 民 居 都 造 得 比 较 高 大, 古 代 将 相 官 邸 或 皇 宫 更 是 以 不 同 的 高 度 来 区 分 等 级 的 高 低 而 一 些 地 震 频 繁 多 火 山 的 国 家 或 地 区, 为 抵 御 灾 害, 往 往 层 高 较 低 我 国 出 于 对 降 低 成 本 节 约 建 材 节 约 土 地 等 经 济 指 标 的 考 虑, 强 调 把 住 宅 高 度 控 制 在 2.8 米 左 右 据 测, 层 高 每 降 低 0.1 米, 造 价 就 降 低 1% 左 右 一 般 来 说, 层 高 设 计 规 律 是 层 数 越 少, 层 高 可 相 应 提 高 ; 层 数 越 多, 层 高 可 相 应 压 缩 9 住 宅 的 净 高 净 高 是 指 下 层 地 板 表 面 或 楼 板 上 表 面 到 上 层 楼 板 下 表 面 之 间 的 距 离 层 高 和 净 高 的 关 系 可 用 公 式 净 高 = 层 高 - 楼 板 厚 度 来 表 示, 即 层 高 和 楼 板 厚 度 的 差 叫 做 净 高 10. 小 区 的 规 划 建 设 用 地 面 积 和 建 筑 面 积

4 小 区 规 划 建 设 用 地 面 积 是 指 项 目 用 地 规 划 红 线 范 围 内 的 土 地 面 积, 一 般 包 括 建 设 区 内 的 道 路 面 积 绿 化 面 积 建 筑 物 构 筑 所 占 面 积 运 动 场 所 等 小 区 的 建 筑 面 积 是 指 住 宅 建 筑 外 墙 外 围 线 测 定 的 各 层 水 平 面 积 之 和 它 是 用 于 反 映 小 区 建 设 规 模 的 重 要 经 济 指 标, 计 算 时 应 依 据 建 筑 平 面 图, 按 国 家 现 行 统 一 规 定 量 算 11. 建 筑 容 积 率 和 建 筑 覆 盖 率 ( 建 筑 密 度 ) 建 筑 容 积 率 是 指 项 目 规 划 建 设 用 地 范 围 内 全 部 建 筑 面 积 与 规 划 建 设 用 地 之 比, 附 属 建 筑 物 也 计 算 在 内, 但 注 明 不 计 算 面 积 的 附 属 物 建 设 物 除 外 建 筑 覆 盖 率 又 称 建 筑 密 度, 是 指 建 筑 物 基 底 占 地 面 积 与 总 面 积 的 之 比, 除 特 别 注 明 外, 计 算 时 一 般 包 括 附 属 建 设 物 以 上 所 提 到 的 规 划 建 设 用 地 面 积 是 指 项 目 用 地 红 线 范 围 内 的 土 地 面 积, 一 般 包 括 建 设 区 内 的 道 路 面 积 绿 地 面 积 建 筑 物 构 筑 物 所 占 面 积 运 动 场 地 等 12 绿 化 率 与 绿 地 率 的 区 别 其 实, 绿 化 与 绿 地, 二 者 的 区 别 主 要 是 对 居 住 区 用 地 范 围 内 各 类 绿 地 这 一 概 念 的 不 同 理 解 上 房 地 产 商 通 常 在 广 告 中 使 用 绿 化 率 一 词, 根 据 园 林 专 家 所 言, 是 一 个 不 准 确 不 规 范 的 用 词 在 国 家 关 于 园 林 绿 化 的 用 语 中, 准 确 的 应 为 绿 地 率 和 绿 化 覆 盖 率 两 种 叫 法 绿 地 率 是 指 小 区 用 地 范 围 内 各 类 绿 地 的 总 和 与 小 区 用 地 的 比 率, 在 计 算 时, 要 求 距 建 筑 外 土 墙 1.5 米 和 道 路 边 线 1 米 以 内 的 用 地, 不 得 计 入 绿 化 用 地 此 外, 还 有 几 种 情 况 也 属 不 能 计 入 绿 地 率 的 绿 化 面 积, 如 地 下 车 库 化 粪 池, 这 些 设 施 的 地 表 覆 土 一 般 达 不 到 3 米 的 深 度, 也 就 是 说 在 上 面 种 植 的 大 型 乔 木 成 活 率 较 低, 所 以 计 算 绿 地 率 时 不 能 计 入 绿 化 覆 盖 率 是 指 绿 化 垂 直 投 影 面 积 之 和 小 区 用 地 的 比 率 树 的 影 子 露 天 停 车 场 可 以 中 间 种 草 的 方 砖 都 可 算 入 绿 化 覆 盖 率, 所 以 绿 化 覆 盖 率 有 时 能 做 到 60% 以 上 购 房 人 要 注 意 房 地 产 商 在 销 售 楼 盘 时 宣 传 的 绿 化 率 实 际 不 少 是 绿 化 覆 盖 率 所 以, 我 们 平 常 叫 惯 了 的 绿 化 率 专 业 术 语 应 称 作 绿 地 率, 它 和 开 发 商 一 般 许 诺 的 绿 化 率 有 很 大 区 别, 开 发 商 常 说 的 其 实 是 绿 化 覆 盖 率 而 且, 国 家 对 绿 地 率 的 要 求 非 常 严 格 根 据 相 关 技 术 规 范 法 规 都 可 以 知 道, 长 草 的 地 方 并 不 一 定 都 能 算 作 绿 地, 绿 地 率 所 指 的 居 住 区 用 地 范 围 内 各 类 绿 地 主 要 包 括 公 共 绿 地 宅 旁 绿 地 配 套 公 建 所 属 绿 地 和 道 路 绿 地 等 其 中, 公 共 绿 地 又 包 括 居 住 区 公 园 小 游 园 组 团 绿 地 及 其 他 的 一 些 块 状 带 状 公 共 绿 地 即 使 是 级 别 最 低 的 零 散 的 块 状 带 状 公 共 绿 地 也 要 求 宽 度 不 少 于 8 米, 面 积 不 小 于 400 平 方 米 该 用 地 范 围 内 绿 化 面 积 不 少 于 总 面 积 的 70%( 含 水 面 ), 至 少 要 有 1/3 的 绿 地 面 积 要 能 常 年 受 到 直 接 日 照, 并 要 增 设 部 分 休 闲 娱 乐 设 施 而 宅 宅 旁 绿 地 等 庭 院 绿 化 的 用 地 面 积, 在 设 计 计 算 时, 也 要 求 距 建 筑 外 墙 1.5 米 和 道 路 边 线 1 米 以 内 的 用 地, 不 得 计 入 绿 化 用 地 根 据 有 关 规 定, 凡 符 合 规 划 标 准 的 新 建 居 住 区, 居 住 小 区 绿 地 率 不 得 低 于 30%, 且 要 保 证 居 住 区 内 人 均 2 平 方 米, 居 住 小 区 人 均 1 平 方 米 的 规 模

5 绿 化 覆 盖 率 则 不 然, 相 对 而 言 比 较 宽 泛, 大 致 长 草 的 地 方 都 可 以 算 作 绿 化, 所 以 绿 化 覆 盖 率 一 般 要 比 绿 地 率 高 一 些 计 算 绿 化 覆 盖 率 所 指 的 绿 地, 简 单 地 说, 就 是 只 要 有 块 草 皮 就 可 以 计 入, 所 以 绿 化 覆 盖 率 有 时 能 做 到 60% 以 上 13. 为 何 国 有 土 地 使 用 证 上 编 号 会 有 不 同 如 果 开 发 商 提 供 的 国 有 土 地 使 用 证 上 面 的 编 号 与 所 签 合 同 里 的 土 地 编 号 不 一 样, 这 有 可 能 不 是 同 一 份 土 地 使 用 证, 应 该 查 看 国 有 土 地 使 用 证 的 具 体 使 用 范 围 和 土 地 使 用 出 让 合 同 14. 房 屋 的 使 用 率 与 实 用 率 住 宅 套 内 净 面 积 即 使 面 积 与 住 宅 面 积 的 比 为 使 用 率, 一 般 高 层 楼 在 72%~75% 之 间, 板 楼 在 78%~80% 之 间 ; 而 实 用 率 是 套 内 建 筑 面 积 与 住 宅 面 积 的 比, 大 于 使 用 率, 因 此, 往 往 有 开 发 商 用 实 用 率 来 吸 引 买 房 人 房 屋 使 用 率 是 指 房 屋 的 使 用 面 积 与 建 筑 面 积 的 例, 是 衡 量 物 业 使 用 效 率 的 重 要 标 准 目 前 物 业 市 场 上 出 售 的 房 屋 大 多 以 建 筑 面 积 表 示, 但 对 客 户 来 说 最 具 有 实 际 使 用 意 义 的 是 使 用 面 积 二 者 在 数 值 上 差 距 越 大 使 用 率 越 低, 效 用 也 越 低 在 使 用 率 计 算 方 法 的 选 择 上, 有 些 发 展 商 采 用 轴 线 面 积 法 这 种 方 法 是 以 房 间 内 外 墙 的 中 线 为 边 界 计 算 使 用 面 积, 这 样 计 算 出 来 的 使 用 面 积 包 括 了 外 墙 的 一 半 面 积 和 全 部 内 墙 所 占 的 面 积, 数 值 上 显 得 较 高, 不 能 完 全 反 映 房 产 实 际 的 使 用 面 积 情 况 比 较 确 切 的 计 算 方 法 是 在 建 筑 面 积 的 基 础 上 减 法 外 墙 和 内 墙 所 占 的 面 积 后 得 出 的 使 用 面 积, 这 咱 方 法 计 算 出 来 的 作 用 面 积 也 形 象 地 称 为 地 毯 面 积 它 反 映 了 一 个 物 业 的 真 实 使 用 率, 这 种 计 算 方 法 是 对 客 户 负 责 任 的 方 法 从 一 般 情 况 来 看, 高 层 塔 楼 的 真 实 使 用 率 方 面 较 多 层 住 宅 略 低, 主 要 是 因 为 高 层 要 求 有 防 火 楼 梯, 电 梯 间 面 积 也 较 大, 一 梯 多 户 设 计 也 加 大 了 通 道 的 面 积, 每 户 平 均 分 摊 的 面 积 也 多 而 多 层 住 宅 基 本 不 存 在 上 述 问 题, 即 便 有 些 多 层 住 宅 有 电 梯, 其 电 梯 间 面 积 也 小 于 高 层, 如 果 采 用 电 梯 外 挂 等 新 型 设 计 布 局 其 使 用 率 还 可 进 一 步 提 高 此 外, 建 筑 面 积 还 包 括 各 单 元 应 分 摊 的 配 套 用 房 共 用 建 筑 面 积, 如 锅 炉 房 配 电 室 高 压 水 泵 房 等 15 商 品 房 销 售 面 积 商 品 房 按 套 或 单 元 出 售, 商 品 房 的 销 售 面 积 即 为 购 买 房 者 所 购 买 的 套 内 或 单 元 内 建 筑 面 积 ( 以 下 简 称 内 建 筑 面 积 ) 与 应 分 摊 的 公 用 建 筑 面 积 之 和 销 售 者 销 售 商 品 房, 必 须 明 示 商 品 房 的 销 售 面 积, 并 注 明 该 商 品 房 的 套 内 建 筑 面 积 及 应 当 分 摊 的 共 有 建 筑 面 积 商 品 房 销 售 面 积 的 标 注 单 位 应 当 为 平 方 米 商 品 房 的 销 售 面 积 与 实 际 面 积 之 差 不 得 超 过 国 家 计 量 技 术 规 范 商 品 房 销 售 面 积 测 量 与 计 算 规 定 的 商 品 房 面 积 测 量 限 差 按 套 或 者 单 元 销 售 的 商 品 房, 各 套 或 者 各 单 元 销 售 面 积 之 和 不 得 大 于 整 幢 商 品 房 的 实 际 总 面 积

6 16. 套 内 建 筑 面 积 商 品 房 的 套 内 建 筑 面 积 是 指 成 套 商 品 房 ( 单 元 房 ) 的 套 内 使 用 面 积 套 内 墙 体 面 积 和 阳 台 建 筑 面 积 之 和 套 内 建 筑 面 积 不 等 于 地 毯 面 积, 完 全 属 于 买 房 人 个 人 私 有 ; 与 套 内 使 用 面 积 相 比, 更 能 完 事 地 反 映 买 房 人 个 人 私 有 部 分 的 产 权 套 内 建 筑 面 积 的 计 算 公 式 为 : 套 内 建 筑 面 积 = 套 内 使 用 面 积 + 套 内 墙 体 面 积 + 阳 台 建 筑 面 积 17 套 内 使 用 面 积 套 内 房 屋 使 用 面 积 为 套 内 房 屋 使 用 空 间 的 面 积, 按 以 下 规 定 计 算 : (1) 套 内 使 用 面 积 为 套 内 卧 室 起 居 室 过 道 厨 房 卫 生 间 贮 藏 间 壁 柜 等 空 间 面 积 的 总 和 ; (2) 套 内 楼 梯 按 自 然 层 数 的 面 积 总 和 计 入 使 用 面 积 ; (3) 不 包 括 在 结 构 面 积 只 的 套 内 烟 囱 通 风 道 管 道 井 均 计 入 使 用 面 积 ; (4) 内 墙 面 装 饰 厚 度 计 入 使 用 面 积 18 套 内 墙 体 面 积 套 内 墙 体 面 积 是 指 商 品 房 各 套 内 使 用 空 间 周 围 的 维 护 或 承 重 墙 体 所 占 的 面 积 商 品 房 的 套 内 境 况 体 分 为 共 用 墙 及 非 共 用 墙 两 种 商 品 房 套 内 墙 体 面 积 的 计 算 法 为 : (1) 共 用 墙 包 括 各 套 之 间 的 分 隔 封 墙, 套 与 公 用 建 筑 空 间 投 影 面 积 的 分 隔 墙 以 及 外 墙 ( 包 括 山 墙 ); 共 用 墙 体 水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 入 套 内 墙 体 面 积 (2) 非 共 用 墙 墙 体 水 平 投 影 面 积 全 部 计 入 套 内 墙 体 面 积 19. 套 内 阳 台 建 筑 面 积 按 照 建 筑 面 积 计 算 规 则 的 规 定, 套 内 阳 台 建 筑 面 积 按 阳 台 外 围 与 房 屋 外 墙 之 间 的 水 平 投 影 面 积 计 算 其 中 : (1) 原 设 计 的 封 闭 式 阳 台, 按 其 外 围 水 平 投 影 面 积 计 算 建 筑 面 积 ; (2) 挑 阳 台 ( 底 阳 台 ) 按 其 底 板 水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 算 建 设 筑 面 积 ; (3) 凹 阳 台 按 其 净 面 积 ( 含 挡 板 墙 墙 体 面 积 ) 的 一 半 计 算 建 筑 面 积 ; (4) 半 挑 半 凹 阳 台, 挑 出 部 分 按 其 底 板 水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 算 建 筑 面 积, 凹 进 部 分 按 其 净 面 积 的 一 半 计 算 建 筑 面 积 20. 公 用 建 筑 面 积 商 品 房 公 用 建 筑 面 积 的 分 摊 以 幢 为 单 位 分 摊 的 公 用 建 筑 面 积 为 每 幢 楼 内 的 公 用 建 筑 面 积 与 本 幢 楼 房 不 相 连 的 公 用 建 筑 面 积 不 得 分 摊 给 本 幢 楼 房 的 住 户, 由 该 幢 楼 各 套 商 品 房 分 摊 ; 为 局 部 范 围 服 务 的 公 用 建 筑 面 积, 则 由 受 益 的 各 套 商 品 房 分 摊 各 套 商 品 房 应 分 摊 的 公 用 建 筑 面 积, 为 每 户 分 摊 公 用 建 筑 面 积 之 和

7 公 用 建 筑 面 积 由 两 部 分 组 成 : (1) 大 堂 公 共 门 厅 走 廊 过 道 公 用 厕 所 电 梯 前 厅 楼 梯 间 电 梯 井 电 梯 机 房 垃 圾 道 管 道 井 消 防 控 制 室 水 泵 房 水 箱 间 冷 冻 机 房 消 防 通 道 变 电 室 煤 气 调 压 室 卫 星 电 视 接 收 机 房 空 调 机 房 热 水 锅 炉 房 电 梯 工 休 息 室 值 班 警 卫 室 物 业 管 理 用 房 以 及 其 他 为 该 建 筑 服 务 的 专 用 设 备 用 房 ; (2) 套 ( 单 元 ) 与 公 用 建 筑 空 间 之 间 的 分 隔 墙 以 及 外 墙 ( 包 括 山 墙 ) 墙 体 水 平 投 影 面 积 的 一 半 公 用 建 筑 面 积 = 全 幢 建 筑 面 积 - 全 幢 各 套 套 内 建 筑 面 积 之 和 - 单 独 具 备 使 用 功 能 的 独 立 使 用 空 间 的 建 筑 面 积 ( 如 地 下 车 库 仓 库 人 防 工 程 等 ) 另 外, 购 房 人 所 受 益 的 其 他 非 经 营 性 用 房, 需 要 进 行 分 摊 的, 要 在 销 ( 预 ) 售 合 同 中 写 明 房 屋 名 称, 需 分 摊 的 总 建 筑 面 积 公 用 建 筑 面 积 不 包 括 什 么? 仓 库 机 动 车 库 非 机 动 车 库 车 道 供 暖 锅 炉 房 用 于 人 防 工 程 的 地 下 室 单 独 具 备 使 用 功 能 的 独 立 使 用 空 间 售 房 单 位 自 营 自 用 的 房 屋, 以 及 为 多 幢 房 屋 服 务 的 警 卫 室 管 理 ( 包 括 物 业 管 理 ) 用 房 不 计 入 公 用 建 筑 面 积 21. 分 摊 的 公 用 建 筑 面 积 如 何 计 算 根 据 建 设 部 商 品 房 销 售 面 积 计 算 及 公 用 建 筑 面 积 分 摊 规 则 ( 试 行 ) 规 定, 各 套 ( 单 元 ) 分 摊 的 公 用 建 筑 面 积 计 算 公 式 如 下 : 分 摊 的 公 用 建 筑 面 积 = 各 套 套 内 建 筑 面 积 Ⅹ 公 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数 公 用 建 筑 面 积 = 整 幢 建 筑 的 面 积 - 各 套 套 内 建 筑 面 积 之 和 已 作 为 独 立 使 用 空 间 ( 如 租 售 的 地 下 室 车 棚 人 防 工 程 地 下 室 ) 的 建 筑 面 积 公 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数 = 公 用 建 筑 面 积 / 各 套 套 内 建 筑 面 积 之 和 22. 公 摊 面 积 多 大 为 宜 公 摊 面 积 是 分 摊 的 公 用 建 筑 面 积 的 简 称 它 和 套 内 建 筑 面 积 之 和 构 成 了 一 套 商 品 房 的 建 筑 面 积 公 摊 面 积 过 大, 势 必 降 低 房 屋 的 性 价 比 ; 过 小, 则 影 响 居 住 的 舒 适 度 那 么, 公 摊 面 积 多 大 才 适 宜 呢? 一 般 来 说, 塔 楼 的 公 摊 面 积 要 大 于 板 楼 的 公 摊 面 积 实 践 中, 塔 楼 的 公 摊 系 数 一 般 在 0.18 米 ~0.26 米 之 间, 而 板 楼 的 公 摊 系 数 则 在 0.14 米 ~0.16 米 之 间 这 也 是 一 套 房 屋 公 摊 面 积 的 适 度 范 围 23 好 户 型 的 标 准 数 据 根 据 世 界 卫 生 组 织 定 义, 健 康 住 宅 是 指 能 够 使 居 住 者 在 身 体 上 精 神 上 和 社 会 上 完 全 处 于 良 好 状 态 的 住 宅 我 国 的 健 康 住 宅 建 设 技 术 要 点 提 出 了 健 康 住 宅 的 面 积 光 环 境 声 环 境 热 环 境 等 方 面 的 标 准 (1) 建 筑 密 度 不 大 于 25% (2) 面 积 标 准 :

8 客 厅, 最 低 14 平 方 米, 一 般 18 平 方 米, 推 荐 面 积 25 平 方 米 ; 主 卧 室, 最 低 12 平 方 米, 一 般 14 平 方 米, 推 荐 面 积 16 平 方 米 ; 次 卧 室, 最 低 8 平 方 米, 一 般 10 平 方 米, 推 荐 面 积 12 平 方 米 ; 厨 房, 最 低 5 平 方 米, 一 般 6 平 方 米, 推 荐 面 积 8 平 方 米 ; 餐 厅, 最 低 6 平 方 米, 一 般 8 平 方 米, 推 荐 面 积 10 平 方 米 ; 主 卫 生 间, 最 低 6 平 方 米, 一 般 7 平 方 米, 推 荐 面 积 8 平 方 米 ; 次 卫 生 间, 最 低 3 平 方 米, 一 般 4 平 方 米, 推 荐 面 积 5 平 方 米 ; 贮 藏 室, 最 低 3 平 方 米, 一 般 4 平 方 米, 推 荐 面 积 6 平 方 米 ; 书 房, 最 低 6 平 方 米, 一 般 8 平 方 米, 推 荐 面 积 10 平 方 米 ; 总 体 上 各 个 部 分 的 面 积 除 了 要 达 到 以 上 标 准 外, 而 且 还 要 有 足 够 的 人 均 建 筑 面 积, 并 确 保 其 私 密 性 (3) 能 引 起 过 敏 的 化 学 物 质 浓 度 很 低 (4) 尽 量 不 使 用 易 散 发 化 学 物 质 的 材 料 (5) 二 氧 化 碳 浓 度 要 低 于 1000PPM (6) 悬 浮 粉 尘 浓 度 要 低 于 0.15mg/ 平 方 米 (7) 每 天 日 照 时 间 应 在 3 小 时 以 上 (8) 有 足 够 亮 度 的 照 明 设 备 (9) 功 能 良 好 的 换 气 设 备 能 将 室 内 污 染 气 体 排 到 室 外 (10) 厨 房 灶 具 或 吸 烟 外 要 设 局 部 排 气 设 备 (11) 整 个 房 间 温 度 全 年 操 持 在 之 间 (12) 室 内 温 度 全 年 保 持 在 40% 70% 之 间 (13) 噪 声 要 小 于 50 分 贝 (14) 有 足 够 的 抗 自 然 灾 害 的 能 力 (15) 便 于 护 理 老 人 和 残 疾 人 (16) 人 均 公 用 绿 地 面 积 大 于 或 等 于 2 平 方 米 24 住 宅 的 种 类 住 宅 的 种 类 繁 多, 主 要 分 为 高 档 住 宅 普 通 住 宅 公 寓 式 住 宅 TOWNHOUSE 别 墅 等 (1) 按 楼 体 高 度 分 类, 主 要 分 为 低 层 多 层 小 高 层 高 层 超 高 层 等 (2) 按 楼 体 结 构 形 式 分 类, 主 要 分 为 砖 木 结 构 砖 混 结 构 钢 混 框 架 结 构 钢 混 剪 刀 墙 结 构 钢 混 框 架 一 剪 刀 墙 结 构 钢 结 构 等 (3) 按 楼 体 建 筑 形 式 分 类, 主 要 分 类 低 层 住 宅 多 层 住 宅 中 高 层 住 宅 高 层 住 宅 其 他 形 式 住 宅 等 (4) 按 房 屋 型 分 类, 主 要 分 为 普 通 单 元 式 住 宅 公 寓 式 住 宅 复 式 住 宅 跃 层 式 住 宅 花 园 洋 房 式 住 宅 小 户 型 住 宅 ( 超 小 户 型 ) 等 (5) 按 房 屋 政 策 属 性 分 类, 主 要 分 为 廉 租 房 已 购 公 房 ( 房 改 房 ) 经 济 适 用 住 房 住 宅

9 合 作 社 集 资 建 房 等 砖 混 结 构 住 宅 砖 混 结 构 是 指 建 筑 物 中 竖 向 承 重 结 构 的 墙 柱 等 采 用 砖 或 砌 块 砌 筑, 柱 梁 楼 板 屋 而 板 桁 架 等 采 用 钢 筋 混 凝 土 结 构 通 俗 的 讲, 砖 混 结 构 是 以 小 部 分 钢 筋 混 凝 土 及 大 部 分 砖 墙 承 重 的 结 构 砖 混 结 构 住 宅 中 的 砖, 指 的 是 一 种 统 一 尺 寸 的 建 筑 材 料, 也 有 其 他 尺 寸 的 异 型 粘 土 砖, 如 空 心 砖 等 混 是 指 由 钢 筋 水 泥 砂 石 水 按 一 定 比 例 配 制 的 钢 筋 混 凝 土 配 料, 包 括 楼 板 过 梁 楼 梯 阳 台 排 檐 等 这 些 配 件 与 砖 做 的 承 重 墙 相 结 合, 可 以 称 为 砖 混 结 构 住 宅 ; 由 于 抗 震 的 要 求, 砖 混 住 宅 一 般 在 5 层 6 层 以 下 25 砖 木 结 构 住 宅 砖 木 结 构 住 宅 的 指 建 筑 物 中 承 重 结 构 的 墙 柱 采 用 砖 砌 筑 或 砖 块 砌 筑, 楼 板 结 构 屋 架 用 木 结 构 共 同 构 筑 成 的 房 屋 26 钢 筋 混 凝 土 结 构 的 住 宅 钢 筋 混 凝 土 结 构 住 宅 是 指 房 屋 的 主 要 承 重 结 构 如 柱 梁 板 楼 梯 屋 盖 用 钢 筋 混 凝 土 制 作, 墙 用 砖 或 其 他 材 料 填 充 这 种 结 构 搞 震 性 能 好, 整 体 性 强, 搞 腐 蚀, 耐 火 能 力 强, 经 久 耐 用, 多 用 于 高 层 住 宅 具 体 又 分 框 架 框 架 剪 刀 墙 结 构 等 27 住 宅 的 标 准 价 标 准 价 实 际 是 一 种 优 惠 价, 它 仅 包 括 住 宅 的 建 造 和 征 地 拆 迁 补 偿 费, 大 大 低 于 住 宅 的 市 场 价 在 城 市 住 宅 制 度 改 革 的 起 步 阶 段, 为 鼓 励 群 众 购 房, 按 标 准 价 计 算 商 品 住 宅 价 格 时, 征 地 拆 迁 补 偿 费 可 暂 时 由 单 位 适 当 负 担, 因 此, 目 前 实 行 的 新 建 住 宅 标 准 价 实 际 上 是 一 种 有 补 贴 的 优 惠 价 经 济 适 用 住 房 市 场 通 常 实 行 标 准 价 来 解 决 中 低 收 入 者 的 住 房 问 题 由 于 标 准 价 不 含 有 土 地 使 用 转 让 金 等 费 用, 相 对 于 商 品 房 的 市 场 价 要 优 惠 很 多, 优 惠 幅 度 一 般 在 1/3~2/3 之 间 所 以, 以 标 准 价 销 售 房 产, 可 以 刺 激 广 大 中 低 收 入 者 购 买 欲 望, 活 跃 房 地 产 市 场 28. 住 宅 的 起 步 价 在 商 品 房 广 告 中, 人 们 经 常 遇 到 起 步 价 这 一 名 词 在 广 告 中 见 到 的 起 步 价 格, 一 般 是 指 顶 层 朝 向 不 好 的 楼 房 价 格 ; 而 各 楼 层 的 差 价, 有 的 相 差 几 十 元, 有 的 甚 至 相 差 几 百 元 以 购 买 100 平 方 米 的 商 品 房 为 例, 楼 层 朝 向 差 额 小 的 与 差 额 大 的 房 价 要 相 差 三 四 万 元 一 般 来 说, 房 地 产 增 开 发 公 司 在 制 定 商 品 房 起 步 价 格 时 是 考 虑 了 多 种 因 素 的, 从 某 种 意 义 上 说, 起 步 价 可 以 认 为 是 该 房 地 产 的 最 低 价 格 从 目 前 市 场 上 看, 开 发 商 根 据 自 己 的 总 体 情 况 及 市 场 销 售 情 况, 对 各 楼 层 朝 向 差 价 作 了 相 应 调 整, 大 部 分 是 遵 循 这 样 的 规 律 : 即 起 步 价 为 顶 层 楼 的 价 格, 一 楼 价 为 起 步 价 加 5%, 二 楼 价 为 起 步 价 加 15%, 三 楼 加 25, 四 楼 价 加 20%, 五 楼 价 为 起 步 价 加 10% 但 是 有 的 房 地 产 开 发 企 业 的 起 步 价, 则 是 根 据 市 场 需 求 和 销 售 情 况 作 了 特 殊 处 理, 因 此, 消 费 者 要 特 别 小 心 面 对 商 品 房 价 格 朦 胧 的 问 题, 购 房 者 不 仅 要 学 会 理 解 起 步 价, 还 应 对 一 看 便 知 的 坐 落 位

10 置 结 构 房 屋 形 式 建 筑 面 积 使 用 面 积 公 用 面 积 室 内 配 套 设 施 计 价 单 位 销 售 价 格 付 款 方 式 优 惠 折 扣 率 代 收 代 缴 的 具 体 税 费 项 目 及 标 准 调 整 价 格 时 间 及 幅 度 等 内 容 做 到 心 中 有 数 29. 住 宅 的 均 价 均 价 是 指 各 单 位 的 销 售 价 格 的 和 除 以 单 位 建 筑 面 积 的 和, 即 得 出 平 方 米 的 价 格 均 价 一 般 不 是 销 售 价, 但 也 有 例 外 如 前 段 时 期 某 高 层 物 业 推 出 的 不 计 楼 层 朝 向,2800 元 / 平 方 米 统 一 价 销 售, 即 以 均 价 作 销 售 价, 也 不 失 为 引 人 注 目 的 营 销 策 略 如 果 不 计 楼 层 和 朝 向, 以 统 一 的 价 格 即 以 均 价 销 售 楼 房 会 使 开 发 商 处 于 不 利 地 位 以 同 样 的 价 格 购 房, 人 们 当 然 希 望 购 得 好 楼 层 好 朝 向 的 楼 房 ; 而 那 些 楼 层 和 朝 向 不 太 理 想 的 单 元, 则 少 有 人 问 津 这 便 会 形 成 撑 死 的 撑 死, 饿 死 的 饿 死, 两 极 分 化 严 重 的 局 面 这 对 开 发 商 来 说 是 不 利 的 30 如 何 看 售 楼 模 型 购 买 期 房 的 消 费 者 虽 然 看 不 到 现 房, 但 可 以 通 过 看 楼 书 模 型 样 板 房 来 决 定 是 否 购 买 如 何 看 模 型 呢? (1) 购 房 者 要 看 建 筑 物 模 型 中 规 划 设 计 的 合 理 性 不 要 一 味 地 被 模 型 上 的 美 景 和 销 售 人 员 避 重 就 轻 的 解 释 所 迷 惑 对 于 住 宅 建 筑, 在 设 计 上 必 须 考 虑 实 际 生 活 和 各 种 功 能 的 需 求, 满 足 住 宅 建 筑 技 术 相 关 指 标 的 要 求 购 房 者 在 购 买 前 应 首 选 了 解 一 些 建 筑 常 识 以 一 个 多 高 层 结 合 的 中 型 住 宅 社 区 为 便 例, 先 要 看 社 区 生 活 功 能 区 域 的 布 局 分 配, 如 小 区 的 绿 化 地 带 分 布, 多 高 层 之 间 的 间 距, 地 上 地 下 停 车 场 与 小 区 道 路 的 设 计 规 划, 露 天 娱 乐 休 闲 区 域 的 布 局 与 面 积 大 小, 社 区 公 共 设 施 的 位 置 等, 这 些 都 直 接 关 系 到 社 区 的 生 态 环 境 和 配 套 服 务 设 施 水 平 的 高 低, 是 购 房 的 重 要 依 据 和 物 业 品 质 的 重 要 体 现 (2) 购 房 者 要 看 建 筑 物 模 型 表 示 的 所 有 内 容 的 真 实 性

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