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遵什仰
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1 年 5 月 6 日每日财经资讯业务发展部 TEL:86(21) ping@cm-tz.com 股市外汇

2 2 大宗商品最新 SHIBOR

3 3 最新消息专家预计房地产营改增最早三季度推出港地产股资金流入明显机构看好内地房地产企业超 5 成地产股首季报忧 : 卖方唱多买方进退有序公募基金助力房地产资产证券化证监会受理房地产信托基金破冰在即已被证监会受理专家预计房地产营改增最早三季度推出房地产业营改增最快今年九十月份就能推出, 如果稍微晚点的话, 可能就要等到 12 月份了, 然后明年 1 月份开始执行中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌在接受证券日报记者采访时预计根据十二五规划, 要完成营改增任务, 这基本意味着今年将是营改增的收官之年也就是说, 从明年开始, 房地产业建筑业金融业和生活服务业都将告别营业税, 改缴增值税房地产项目成本费用构成比较复杂, 也因此没有走在营改增试点的前列房地产业进行营改增后, 税负究竟是增加还是降低, 这是房地产企业最为关心的问题此前, 普华永道对全国近 20 家大中型房地产企业进行的调查发现, 超过 90% 的受访企业均表示了对税负上升的担忧, 其中近 40% 的企业认为税负会明显上升营改增主要是为了解决重复征税的问题, 在原则上, 还是要保持总体税负基本稳定, 北京大学法学院教授中国财税法学研究会会长刘剑文在接受证券日报记者采访时表示, 不过具体问题肯定要具体分析, 对于部分企业来说, 税负成本可能会增加, 另外一部分企业税负可能会减少营改增的目的是从制度上解决各服务行业营业税制下道道征收全额征税导致的重复征税问题, 实现增值税税制下的环环征收层层抵扣之所以难以判断在营改增之后, 房地产企业的税收压力增加与否, 主要是由于税率和抵扣项仍未确定根据今年预算报告, 今年营改增范围扩大到建筑业房地产业金融业和生活服务业等领域, 并将新购入不动产和租入不动产的租金纳入进项抵扣, 相应简并增值税税率其中, 建安房地产的增值税税率暂定为 11%, 金融保险生活服务业为 6% 蔡昌分析, 房地产业的增值税税率预计应该在 11%, 应该和建筑业增值税税率保持一致, 同时两个行业可能一起出台营改增政策普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军也持相似看法, 预计两个行业的增值税税率或为 11% 抵扣项目不明确, 也是房地产企业税负压力难确定的另一个重要因素蔡

4 4 昌表示, 土地成本能否进行抵扣, 对房地产企业影响较大, 不同地区土地成本占比不同, 有些地区土地成本占比较高, 而由于土地来源的多样性, 很难取得相关税务发票, 也就难以获得进项抵扣, 这样, 就会造成企业税负压力增加蔡昌还表示, 一些工程款广告销售代理园林景观绿化等项目, 能不能取得发票能不能进入抵扣项目, 都会影响到房地产企业税负压力李军也分析, 在土地人工土建材料等可能无法获得进项抵扣或进项抵扣有限的情况下, 税负很可能上升总体而言, 房地产业营改增的实施, 对房地产企业来说, 应该是个利好刘剑文说港地产股资金流入明显机构看好内地房地产企业 5 月的首个交易日恒指微跌 0.03%, 仍然站稳在点之上, 大市成交达 1556 亿港元, 地产资源等板块表现抢眼中国官方 4 月制造业采购经理人指数 (PMI) 企稳 50.1, 连续两个月呈现扩张, 但更多代表中小企表现的汇丰中国 4 月制造业 PMI 终值下修至 48.9, 低于预期, 市场关注需要更多的刺激措施尽管港股市场素有五穷六绝七翻身的说法, 机构仍然对港股前景看好随着央行降息降准, 市场憧憬内地楼市回暖, 而中央政治局会议也指出要建立房地产发展长效机制, 港股地产板块昨日资金流入明显, 净买入资金达 21.6 亿港元内地房产股表现抢眼, 上置集团大涨 76.6%, 中渝置地涨 14.7%, 合生创展涨 13.2%, 花样年控股首创置业绿城中国涨幅均超过 10%, 其他内地房产股也有不同程度的上涨香港本地地产股涨势喜人, 新世界中国涨 6.07%, 九龙仓集团也有 4.82% 的涨幅巴克莱发表报告, 重申对内地房地产股行业正面看法, 目前内地房地产股市盈率仅 9.4 倍, 估值有吸引力, 而且有更多利好因素巴克莱看好 4 月住宅销售回升内房债息持续回落, 基于估值较每股资产净值折让收窄至 20%, 巴克莱决定上调对内地房地产股的目标价 11%~95% 瑞信的最新策略报告, 则持续建议投资者增持旧经济股份, 注意到因流动性因素推升各板块表现, 瑞信提醒, 新经济板块今年每股盈利预测遭到进一步下调, 博彩股在 4 月份被调低盈利预测 9.4% 互联网股遭调低 1.2%; 而博彩股的市净率估值亦遭下调, 由早前峰值的 9.32 倍下调至目前 4.1 倍, 瑞信看好中移动工行鞍钢中国海外等个股表现超 5 成地产股首季报忧 : 卖方唱多买方进退有序截至 2015 年 5 月 3 日, 房地产行业 132 家上市公司全部发布了一季报成绩单, 其中 72 家公司业绩出现负增长, 占据所有公司的 54.54% 其中, 华发股份博得头筹, 成为一季度最盈利公司, 归属母公司净利润同比增长率高达 %, 而对比之下, 一季度最为落寞的公司是多伦股份, 该指标下滑 % 房地产行业有一定的反应周期,2015 年一季度主要反映的是 2014 年上半年的情况 2015 年一季度营收整体上同期对比增长 1.47%, 而净利润整体上同期对比下滑 2.84% 东兴证券分析师郑闵刚告诉记者整体成绩不如意从在房地产行业的招保万金四大房企交出的成绩单看来,2015 年一季度房地产行业整体成绩不如意

5 5 其中, 万科 A 首季度利润更是连续两年出现了业绩负增长该公司 2014 年一季报显示, 万科 A 出现 4 年以来首次净利润负增长,2015 年一季度该公司归属母公司净利润同比下滑 57.5%, 下滑幅度远大于去年据 2015 年一季报显示, 万科 A 一季度实现营业收入 88.9 亿元, 同比下降 6.4%; 实现归属上市公司股东的净利润 6.5 亿元, 同比下降 57.5%, 该公司 2015 年一季度 EPS0.06 元中信证券房地产行业研究员陈聪在对万科 A2015 年一季报点评中表示 : 造成公司业绩下滑的原因, 一方面是公司一季度结算的规模偏小, 另一方面是公司结算的毛利率及投资收益也出现了同比的下降该研报并给予持有 ( 下调 ) 的评级, 相对其他券商给予的买入或者推荐评级, 中信证券已经是 2015 年第二次给予万科持有 ( 下调 ) 评级招商地产 2015 年一季报显示, 实现营业收入 60 亿, 同比下降 17%, 实现归属于上市公司净利润 6.5 亿, 同比下降 13.5% 金地集团 ( 和保利地产的成绩相对优异金地集团一季度营业收入 36.6 亿元, 同比增长 16.1%, 归属上市公司股东净利润万元, 同比增长为 59.1% 而保利地产 [ 微博 ] 一季度营业收入 133 亿, 同比增长 44%, 实现归属于上市公司净利润 12.9 亿元, 同比增长 59% 部分房企近三年来呈现下滑趋势万科 A2015 年一季度营收亿元, 其年该指标分别是 140 亿元亿元, 近三年呈现逐步下滑的趋势 ; 金地集团近三年的营收分别是亿元 31.5 亿元亿元在存货指标上, 行业整体呈现上涨趋势据同花顺 (95.200, -6.10, %)IFind 数据显示, 年一季度房地产行业所有公布业绩报告的公司, 其存货合计分别是亿元亿元以及亿元, 逐步上升, 房企面临越来越大的去库存压力太平洋证券分析师周炯在近期一份研报中表示 : 2015 年前 2 月全国商品房销售面积同比下降 16.3%, 降幅比 2014 年第四季度呈扩大趋势这一方面有春节等季节性因素, 但主要还是反映了商品房市场整体仍处于相对弱势状态 2014 年房地产行业整体处于滞涨, 整体销售不好由于去年上半年银行放贷方面谨慎发放, 导致市场疲软, 下半年政府宏观调控, 才出现阶段性回升但是从今年 1-3 月情况来看, 销售情况出现了持续回暖分析师郑闵刚告诉记者买方进退有序卖方唱多回暖根据同花顺 IFIND 数据显示, 房地产行业 132 家上市公司 2015 一季度较之去年同期的机构持股总数量增加了 69.6 亿股, 机构持股比例均值比例比同期上升了 1.73 个百分点由此可见, 机构整体上看好行业, 但是在具体的代表公司上却表现不一根据同花顺 ifind 数据显示, 保利地产 2014 年机构持有者共有 50 家, 其中 36 家为基金机构持有者, 建信基金 [ 微博 ] 公司旗下 3 只基金进驻该公司, 为数最多这 36 个基金机构持有者持有该公司份额占流通 A 股合计 1.93% 而在 2015 年数据表中显示, 该公司出现了 89 家机构持有者, 均为基金机构持有者, 所有基金机构持有者持有该公司份额占流通 A 股合计上升为 5.18% 同样, 招商地产 [ 微博 ]2014 年一季度共有 35 个机构持有者, 基金机构持有者有 28 个, 其中富国基金公司旗下 5 只基金进驻该公司, 为数最多 2015 年一季度雨后春笋般地出现了 102 个机构持有者, 均为基金机构持有者, 将近去年机构持有者总

6 6 数的 3 倍其中出现最多是景顺长城基金公司, 旗下 6 只基金进驻该公司然而, 在机构频频进入房地产的同时, 也有纷纷出逃的根据金地集团的数据显示, 其 2014 年一季度共有 31 个机构投资者,23 个基金机构持有者, 建信基金广发基金 [ 微博 ] 以及大成基金 [ 微博 ] 均为活跃持有者而 2015 年一季度数据显示, 持有该公司股票的机构减少为 16 个, 将近减少 1/2, 仅仅剩下 9 个基金机构持有者, 建信广发大成基金已经去无踪影无独有偶, 机构对万科 A 的态度也呈现消极据同花顺 ifind 数据显示, 万科 A 在 2014 年的机构持有者合计 192 个,166 个是基金机构持有者, 易方达和博时基金 [ 微博 ] 公司旗下各有 6 个基金进驻该公司然而, 在 2015 年数据表中, 持有该公司的机构持有者减少为 148 个,142 家是基金公司持有者, 易方达基金 [ 微博 ] 公司旗下的基金已经完全退出该公司另一方面, 记者翻阅了 2015 年以来各大券商给出的房地产行业研报发现, 包括光大证券 (32.28,-1.08, -3.24%) 申银万国 [ 微博 ] 中金公司广发证券以及国泰君安等几大券商均连续发布研报, 普遍认为政策利好助推房地产行业其中, 光大证券一季度发布 10 份房地产研报, 均给予增持评级, 国泰君安发布 16 份研报, 均给予增持评级, 而中金公司甚至发布了 30 份研报, 整体上看好房地产行业东莞证券 [ 微博 ] 分析师何敏仪在近期一份报告中表示 : 整体上看,2015 年年初楼市销售大幅回落, 楼市景气度延续性较差而今年三月份销售有明显的好转, 这主要由于开发商推盘意愿提升, 加上量宽政策以及刺激楼市政策的持续发酵, 预计二季度销售将继续有所回升 2014 年下半年政府宏观调控的效应开始在 2015 年一季度显现, 销售情况二季度还会继续回暖分析师郑闵刚也向记者表示公募基金助力房地产资产证券化呼之欲出的中国 REITs 近期取得新突破 :4 月 29 日, 证监会网站发布的行政许可事项证券投资基金募集申请行政许可受理及审核情况公示显示, 一只名为鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型证券投资基金于 4 月 22 日被受理这将是国内市场上首只公募 REITs 产品接近万科的人士对中国证券报记者透露, 鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型证券投资基金对接的基础资产有可能是万科前海企业公馆未来若干年的租金收益权这一坐落于广东自贸区前海蛇口片区的办公项目, 有可能成就中国房地产下半场的重要金融实践第四类资产 REITs 是房地产信托凭证的英文简称, 是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金, 由专业机构进行房地产投资经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券在成熟市场,REITs 已被投资者视为股票债券现金之外的第四类资产房地产作为深度影响宏观经济的重要行业, 近年来围绕着房地产企业融资展开的措施不断推进, 而是否放行 REITs 则成为一个敏感问题在此之前, 国内试水的 REITs 都以私募形式发行, 对投资者人数资金起点均有较高门槛要求鹏华前海万科 REITs 的受理很可能是放行 REITs 的重要信号在公募基金公司里, 鹏华基金对 REITs 似乎情有独钟 2011 年, 鹏华基金在 3 年研究的基础上开发了首只 REITs 投资基金鹏华美国房地产基金这是一只专门投资美国市场 REITs 的 QDII 鹏华基金对 REITs 的产品储备也未停止, 有消息说

7 7 公司正在研究私募 REITs 产品据了解, 鹏华资产及鹏华国际业务团队均储备了具有丰富 REITs 研究和管理经验的高端人才, 对境内外 REITs 模式的研究积累深厚, 投资经验丰富, 与境内外优秀 REITs 企业研究机构服务机构监管层行业协会等联系密切鹏华管理层数年来持续重视创新产品的开发, 并积极推进外部合作伙伴的创新协作, 多种内在创新动力使鹏华基金成为公募 REITs 破冰者 REITs 首秀就在鹏华前海万科 REITs 受理披露的前两天,4 月 27 日, 中国 ( 广东 ) 自由贸易试验区深圳前海蛇口片区正式挂牌包括深圳海关深圳检验检疫局深圳国税局和深圳地税局在内的四个职能部门, 又为新生的前海蛇口自贸片区送来了各种礼包, 其中包括国税部门的 10 条创新措施和检验检疫局推出的 8 条改革措施万科前海企业公馆正是为前海自贸区的企业而建这里有全深圳首个低密度绿色低碳公园式办公环境, 也是前海首个通过 BOT 方式实现快速启动快速为企业提供实体办公场所的创新项目万科于 2013 年 8 月 BOT 中标该项目,2014 年 6 月竣工交付使用根据公开资料, 前海企业公馆总占地面积约 9 万平方米, 预计总投资额约 8 亿元, 投资人对该项目的 BOT 期限暂定为 8 年 ( 含建设期 ), 将于 2021 年 9 月到期, 到期后项目将无偿移交前海管理局按照前海管理局相关官员此前的表述, 在未来入驻前海的企业中, 金融业占据绝对支配地位, 除银证保公募基金等传统金融业态外, 大量 PE 公募基金子公司互联网金融保理小额贷款要素交易市场等新型金融业态竞相出现, 基本形成了创新支撑良性循环自我生长的金融生态圈而他们的办公物业本身也即将通过金融手段进行资产证券化万科方面对中国证券报记者表示, 对于运营周期较长的项目, 通过 REITs 这种金融产品创新, 有助于减少资源占用, 盘活资金利用效率, 这符合公司的发展方向公司将继续以金融化重运营为发展思路, 积极寻求合作, 提高为股东创造回报的能力对于未来 REITs 在国内的发展, 万科方面表示,REITs 在国外的发展比较成熟, 希望通过鹏华前海万科 REITs, 让更多的境内投资者也能熟悉这一金融产品, 共同分享行业收益 ; 对行业而言,REITs 的出现, 为拓宽融资渠道提供了更多可能, 有助于推动行业健康发展 REITs 大发展可期 2014 年, 中信证券开发出两只私募领域的 REITs, 实现了这类产品在私募领域的破冰, 但其市场交易量极低, 某种程度上失去了 REITs 的交易功能只有当 REITs 推向公共市场, 其价值才能被凸显推广 REITs 的好处显而易见海通证券概括了 REITs 的具体特点 : 一是收益主要来源于租金和房产升值 ; 二是大部分收益将用于分红 ; 三是 REITs 长期回报率较高, 与股市债市的相关性较低 ; 四是对政府而言, 有利于其盘活社会存量房产, 从而扩大税基同时, 政府庞大自持物业可通过 REITs 转成为租赁物业, 既可帮助政府融资, 也降低运营成本 ; 五是对开发商而言, 可以避免开发商自持物业的双重征税 ( 免除企业所得税 ), 从而提高物业的回报率, 开发商以自持物业换取 REITs 在公开市场出让, 可规避资产转让税收 ; 抵押型 REITs 可替代银行贷款融资渠道 ; 六是对投资者个人而言, 可使房地产投资化整为零, 便于小额投资 REITs 股权具有良好的变现性, 风险收益介于股票与债券之间, 可优化投资组合

8 8 目前, 我国房地产开发资金 46% 来源于银行信贷,REITs 可为开发商提供稳定的外部资金来源开发商是典型的重资产运营, 而 REITs 可加速商业项目变现, 实现房企轻资产转型 REITs 可分散投资, 无需实物交割, 从而极大地丰富了房地产管理和服务的内涵海通证券估算, 如果按照 1960 年美国 REITs 发展初期的规模占储蓄 0.16% 的比例看, 未来我国发展 REITs 初期的规模将达亿元假设按照 2010 年美国上市 REITs 规模占储蓄 17.25% 的比例看, 未来我国上市 REITs 规模将达 7.72 万亿元, 对房地产资金来源替代率将增至 16.34% 不过, 投资 REITs 毕竟与投资房地产物业不同, 两者的流动性不可同日而语, 未来的风险也有所不同同时, 我国 REITs 发展存在制度障碍美国 REITs 可免征企业所得税, 目前我国没有且我国需缴纳资产出售或最终收益分配的土增税或资产转让所得税, 这影响了其报率 ; 其次, 登记上市交易和退出机制不完善信托法公司法相关部分不完善 ; 此外,REITs 产品审批流程复杂资产评估难, 缺乏 REITs 的投资管理人才等证监会受理房地产信托基金破冰在即已被证监会受理 REITS 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金, 由专门投资机构进行房地产投资经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金, 其特点在于收益主要来源于租金收入和房地产升值截至 2014 年, 全球共 27 个国家有上市 REITS 市场, 共有 783 只 REITS 产品在公开市场进行交易目前, 全球 REITS 总市值已超过 1.3 万亿美元,2003 年 ~2013 年市场年均复合增长率 15% 广州日报讯 ( 记者潘彧 ) 近日, 中国证监会网站公告显示, 万科与鹏华基金公司旗下鹏华前海万科 REITS 封闭式混合型证券投资基金于 4 月 22 日被证监会受理业内认为, 这是内地版公募房地产投资信托基金 (REITS) 启航而万科很可能成为内地首个公开发行首只公募 REITS 的房地产企业记者注意到, 此前内地只有越秀开元金茂等企业绕道港交所发行 H 股 REITS 或商业信托, 而去年中信证券开发出两只私募领域的 REITS 实现此类产品在私募领域破冰若是鹏华前海万科 REITS 破冰, 将成为内地首个公开发行的房地产公募 REITS 目前, 鹏华前海万科 REITS 并未对外公布其产品详情, 也无从知道其收益率等具体情况, 仅能从基金名称了解到标的位于前海万科此次希望后续商业项目上以更积极的模式来加快资金回笼对于万科来说, 其品牌效力比商业项目的运营经验更值钱, 此类合作预示后续万科商业项目扩张或尝试轻资产模式上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示租金回报率或制约前景不过, 由于目前房地产租金回报率较低, 部分业内人士对于此基金未来的回报率有所质疑目前没有具体条款, 所以无从知道基金的细节, 对于租金收入如何核算并无了解, 对基金未来发行的前景不太好评估广州一位券商高层对记者表示此前, 广东省流通业商会执行会长黄文杰认为,REITS 对于商业地产的租金回报率有要求, 按境外 REITS 的要求, 年租金回报率至少要达 3~5 个点内地由于贷款利率比较高, 要想顺利推动 REITS, 物业本身的租金回报率不能低于 8% 但是这个

9 9 租金回报率在内地的房地产市场很难达到上述券商高层则坦言, 按照以往中信和越秀的模式, 对于租金回报率这一块一定会做技术性处理, 把租金提高, 把成本估值降低, 显得租金回报率就高了, 这样才足以覆盖还款来源业内观点 :REITS 或成为内地房企主要融资渠道之一多位业内人士对记者表示, 这种融资手段放开, 将有利于房地产市场化融资, 也有利于满足中小投资者投资房地产的需求以及机构投资者需求, 可以想象, 后续有公司会跟进这种融资手段,REITS 可能成为内地房企未来两三年最主要的融资渠道之一上述券商高层表示黄文杰此前也认为, 在目前的商业地产融资相对不畅的情况下, 如果 REITS 能够放开, 内地的商业地产肯定愿意以这种渠道去融资能让商业地产开发商或者所有者迅速回笼资金今年 3 月, 在万达商业年报发布会上, 执行总裁曲德君便表示,REITS 是其一直在努力的项目, 只要时机成熟便会启动目前内地融资环境逐渐放松, 房地产企业目前更多地将融资的方向转移到了内地市场中原地产首席分析师张大伟表示

ETF、分级基金规模、份额变化统计20130816

ETF、分级基金规模、份额变化统计20130816 ETF 分级基金规模份额变化统计截至上周末, 全市场股票型 ETF 规模约 1451 亿, 份额约 1215 亿,ETF 总份额及规模的周变动值分别为 -23-44 亿, 份额与规模均下降 ; 分级基金规模约 438 亿, 份额 572 亿, 总份额及规模的周变动值分别为

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