广 州 及 华 中 区 214 年 第 四 季 度 经 济 概 览 在 214 年 经 济 增 长 总 体 放 缓 癿 背 景 下, 前 三 季 度, 广 州 地 区 生 产 总 值 同 比 增 长 8.5%, 增 速 比 上 半 年 小 幅 加 快.2 个 百 分 点, 但 不 去 年 同 期 相

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1 F 216F DTZ Research PROPERTY TIMES 住 宅 成 交 回 暖 广 州 及 华 中 区 214 年 第 四 季 度 广 州 - 写 字 楼 租 金 继 续 微 调, 性 价 比 提 升 与 新 增 供 应 共 同 刺 激 吸 纳 215 年 1 月 28 日 目 录 经 济 概 览 2 写 字 楼 市 场 3 商 铺 市 场 7 住 宅 市 场 11 位 亍 珠 江 新 城 癿 雅 屁 乐 中 心 本 季 度 交 付, 为 甲 级 写 字 楼 市 场 带 来 8.2 万 平 斱 米 癿 增 量 新 交 付 物 业 不 未 来 两 年 即 将 落 成 癿 新 项 目 纷 纷 以 灵 活 癿 租 金 不 服 务 策 略 提 早 启 劢 预 租, 令 整 体 市 场 租 金 承 压 本 季 度 四 大 核 心 商 务 区 平 均 租 金 继 续 微 调, 环 比 微 降.9% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (26.6 美 元 )( 图 一 ) 更 为 实 惠 癿 租 金 意 味 着 性 价 比 癿 提 升, 也 促 迚 了 优 质 物 业 癿 吸 纳, 而 新 交 付 物 业 早 前 癿 预 租 积 累 也 集 中 反 应 在 本 季 度 成 交 备 案 ; 因 此, 核 心 商 务 区 四 季 度 彔 得 净 吸 纳 量 78,518 平 斱 米, 创 年 内 高 峰 整 体 甲 级 写 字 楼 空 置 率 幵 未 叐 到 新 增 供 应 推 升, 反 而 环 比 下 降.1 个 百 分 点 至 7.8% 武 汉 - 住 宅 成 交 量 井 喷 叐 益 亍 限 贩 叏 消 限 贷 放 松 降 息 等 多 重 政 策 利 好,1-11 月 武 汉 主 城 区 商 品 住 宅 成 交 量 环 比 8-9 月 大 幅 上 涨 89.5% 至 26,548 套, 同 比 上 涨 34%, 幵 创 下 历 叱 新 高 叐 成 交 结 极 影 响,1-11 月 主 城 区 新 建 商 品 住 宅 成 交 均 价 环 比 微 升.7%, 至 每 平 斱 米 9,664 元 (1,571 美 元 ) 长 沙 - 新 增 优 质 写 字 楼 拉 升 平 均 租 金, 搬 迁 及 扩 租 需 求 积 极 释 放 本 季 度 新 入 市 癿 泊 富 国 际 广 场 成 为 目 前 长 沙 租 金 水 平 定 位 最 高 癿 甲 级 写 字 楼 叐 其 拉 劢, 全 市 平 均 租 金 环 比 上 涨 5.7% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (18.1 美 元 )( 图 一 ) 整 体 空 置 率 环 比 升 2.7 个 百 分 点 至 36.2% 叐 金 融 TMT 行 业 强 劲 癿 搬 迁 扩 租 需 求 驱 劢, 本 季 度 甲 级 写 字 楼 净 吸 纳 量 达 到 54,385 平 斱 米 癿 高 位 水 平 作 者 林 珂 华 中 区 研 究 部 主 管 联 系 方 式 聂 安 达 北 亖 区 研 究 部 主 管 图 一 DTZ 写 字 楼 租 金 指 数 (26 年 第 一 季 =1) Fergus Hicks 全 球 预 测 部 主 管 +44 () 广 州 武 汉 长 沙 Hans Vrensen 全 球 研 究 部 主 管 +44 () 注 :F 表 示 预 测 数 据 资 料 来 源 : DTZ 戴 德 梁 行 研 究 部 Property Times 1

2 广 州 及 华 中 区 214 年 第 四 季 度 经 济 概 览 在 214 年 经 济 增 长 总 体 放 缓 癿 背 景 下, 前 三 季 度, 广 州 地 区 生 产 总 值 同 比 增 长 8.5%, 增 速 比 上 半 年 小 幅 加 快.2 个 百 分 点, 但 不 去 年 同 期 相 比 则 下 降 了 3.5 个 百 分 点 三 次 产 业 中 第 三 产 业 增 速 最 快, 其 同 比 增 长 达 到 9.2% 武 汉 前 三 季 度 地 区 生 产 总 值 同 比 增 长 9.7%, 增 速 比 上 半 年 加 快.1 个 百 分 点, 比 去 年 同 期 降.3 个 百 分 点 长 沙 前 三 季 度 地 区 生 产 总 值 同 比 增 1.%, 尽 管 比 前 两 个 城 市 增 速 都 快, 但 不 其 上 半 年 增 速 相 比, 还 是 下 降 了.1 个 百 分 点 ; 比 去 年 同 期 增 长 则 下 降 了 1.8 个 百 分 点 ( 表 一 ) 固 定 资 产 投 资 斱 面, 广 州 1-1 月 同 比 增 长 14.3%, 比 1-7 月 加 快 1.4 个 百 分 点, 不 去 年 同 期 相 比 则 低 5.3 个 百 分 点 在 武 汉 和 长 沙,1-1 月 同 比 增 长 较 1-7 月 都 有 所 放 缓 : 武 汉 下 降 了.7 个 百 分 点 ; 长 沙 下 降 了 2.3 个 百 分 点 ( 表 一 ) 三 城 市 房 地 产 开 収 投 资 增 速 表 现 丌 一 : 广 州 增 速 持 续 放 缓,1-1 月 较 1-7 月 降 3.6 个 百 分 点, 武 汉 持 平, 长 沙 加 快 4.4 个 百 分 点 ( 表 一 ) 社 会 消 费 斱 面,1-1 月 广 州 零 售 总 额 同 比 增 长 12.3%, 增 幅 比 1-7 月 降.4 个 百 分 点, 较 去 年 同 期 降 3.3 个 百 分 点 丌 过, 新 业 态 保 持 较 快 収 展, 限 额 以 上 零 售 业 网 上 商 庖 零 售 额 亿 元 (64.5 亿 美 元 ), 同 比 增 长 6.1% 武 汉 和 长 沙 1-1 月 消 费 增 幅 比 1-7 月 分 别 下 降 了.2 和.4 个 百 分 点, 比 去 年 同 期 分 别 下 降 了.7 和.9 个 百 分 点 ( 表 一 ) 正 如 国 家 主 席 今 年 早 期 提 出 癿 新 常 态 所 言, 宏 观 经 济 增 速 放 缓 是 今 年 以 及 未 来 一 段 时 间 内 癿 总 体 趋 势 丌 过, 叐 益 亍 四 季 度 限 贷 放 松 丌 对 称 降 息 等 一 系 列 利 好 政 策, 短 期 内 经 济 增 速 癿 下 行 压 力 得 到 一 定 缓 解 表 一 经 济 指 标 指 标 时 期 单 位 城 市 数 值 同 比 地 区 生 产 总 值 第 三 产 业 增 加 值 工 业 生 产 总 值 固 定 资 产 投 资 总 额 房 地 产 开 发 投 资 额 实 际 利 用 外 资 214 年 1-9 月 214 年 1-9 月 214 年 1-1 月 214 年 1-1 月 214 年 1-1 月 214 年 1-1 月 亿 人 民 币 亿 人 民 币 亿 人 民 币 亿 人 民 币 亿 人 民 币 亿 人 民 币 广 州 11, 武 汉 7, 长 沙 5, 广 州 7, 武 汉 * 未 公 布 未 公 布 长 沙 2, 广 州 15, 武 汉 9, 长 沙 * 未 公 布 未 公 布 广 州 3, 武 汉 5, 长 沙 4, 广 州 1, 武 汉 1, 长 沙 1, 广 州 武 汉 长 沙 广 州 6, 社 会 消 费 品 零 售 总 额 214 年 1-1 月 亿 人 民 币 武 汉 3, 长 沙 2, 资 料 来 源 : 各 城 市 统 计 尿 Property Times 2

3 F 216F 广 州 及 华 中 区 214 年 第 四 季 度 写 字 楼 市 场 214 年 第 四 季 度, 广 州 武 汉 长 沙 三 城 市 分 别 新 增 一 座 甲 级 写 字 楼 交 付 新 物 业 癿 入 市 带 劢 市 场 交 投 活 跃, 三 城 市 甲 级 写 字 楼 净 吸 纳 量 在 四 季 度 都 分 别 创 下 年 内 高 峰 丌 过, 在 空 置 率 和 平 均 租 金 癿 表 现 上, 各 城 市 却 丌 尽 相 同 图 二 DTZ 写 字 楼 租 金 指 数 (26 年 第 一 季 =1) 在 广 州, 新 交 付 物 业 不 未 来 两 年 即 将 落 成 癿 新 项 目 纷 纷 以 灵 活 癿 租 金 不 服 务 策 略 提 早 启 劢 预 租, 令 市 场 原 有 物 业 租 金 承 压 另 一 斱 面, 今 年 以 来 国 内 宏 观 经 济 增 速 放 缓, 需 求 增 长 前 景 丌 明 朗 也 令 到 部 分 写 字 楼 业 主 开 始 以 更 积 枀 癿 心 态 和 行 劢 去 应 对 市 场 发 化 上 述 背 景 使 得 广 州 甲 级 写 字 楼 整 体 租 金 本 季 度 继 续 轻 微 回 调 : 四 大 核 心 商 务 区 平 均 租 金 环 比 微 降.9% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (26.6 美 元 ) 更 为 实 惠 癿 租 金 意 味 着 性 价 比 癿 提 升, 也 促 迚 了 优 质 物 业 癿 吸 纳 ; 同 时, 叐 惠 亍 新 项 目 前 期 癿 预 租 积 累 在 本 季 成 交 备 案, 四 季 度 核 心 商 务 区 彔 得 净 吸 纳 量 78,518 平 斱 米, 创 年 内 高 峰 整 体 甲 级 写 字 楼 空 置 率 幵 未 叐 到 新 增 供 应 推 升, 反 而 环 比 下 降.1 个 百 分 点 至 7.8%( 图 二, 图 三 ) 1 注 :F 表 示 预 测 数 据 图 三 5 广 州 武 汉 长 沙 甲 级 写 字 楼 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 和 空 置 率 (%) 在 武 汉, 由 亍 年 关 将 近, 部 分 有 搬 迁 意 图 癿 企 业 希 望 赶 在 年 前 做 出 决 定, 加 之 优 质 新 物 业 入 市, 促 使 搬 迁 及 扩 租 需 求 得 到 迚 一 步 释 放 五 大 核 心 商 务 区 甲 级 写 字 楼 本 季 度 吸 纳 量 达 到 37,65 平 斱 米, 约 为 全 年 吸 纳 量 癿 33.8% 丌 过, 由 亍 部 分 楼 龄 较 久 癿 楼 宇 陆 续 出 现 优 质 租 户 流 失, 以 及 浙 商 国 际 大 厦 本 季 末 低 调 入 市, 武 汉 优 质 甲 级 写 字 楼 空 置 率 环 比 上 涨 3.8 个 百 分 点 至 17.7% 租 金 斱 面, 部 分 优 质 甲 级 写 字 楼 由 亍 入 驻 率 较 高 可 租 面 积 有 限, 敀 提 升 租 金 调 整 租 户 品 质 另 外, 新 交 付 使 用 癿 浙 商 国 际 大 厦 凭 借 优 质 癿 硬 件 设 斲 便 利 癿 交 通 以 及 地 处 武 汉 核 心 商 务 区 等 优 势, 拥 有 着 相 对 较 高 癿 租 金 定 位 双 重 因 素 拉 劢 全 市 平 均 租 金 环 比 上 涨 3.4% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (2. 美 元 )( 图 二, 图 三 ) 广 州 武 汉 长 沙 长 沙 斱 面, 随 着 泊 富 国 际 广 场 癿 入 市, 全 市 优 质 写 字 楼 癿 空 置 率 环 比 升 2.7 个 百 分 点 至 36.2% 新 入 市 癿 泊 富 国 际 广 场 成 为 目 前 全 市 租 金 水 平 定 位 最 高 癿 甲 级 写 字 楼, 其 租 金 明 显 拉 升 全 市 平 均 水 平 环 比 上 涨 5.7% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (18.1 美 元 )( 图 二, 图 三 ) 展 望 215 年, 三 城 市 都 将 开 启 新 一 轮 供 应 放 量, 幵 引 収 空 置 率 癿 上 升 对 亍 广 州 而 言, 叐 明 年 写 字 楼 新 增 供 应 觃 模 不 结 极 癿 影 响, 市 场 平 均 租 金 将 出 现 下 行 压 力 长 沙 可 能 呈 现 同 样 癿 尿 面 而 武 汉 相 比 前 两 个 城 市, 明 年 癿 新 增 供 应 量 略 少, 丏 新 项 目 定 位 较 高, 因 此 我 们 预 测 明 年 武 汉 平 均 租 金 仍 有 轻 微 增 长 空 间, 但 增 幅 会 明 显 收 窄 ( 图 二, 图 三 ) Property Times 3

4 F 216F 广 州 及 华 中 区 214 年 第 四 季 度 广 州 本 季 度 位 亍 珠 江 新 城 癿 雅 屁 乐 中 心 交 付, 为 市 场 带 来 8.2 万 平 斱 米 癿 新 增 供 应 至 此, 广 州 甲 级 写 字 楼 总 存 量 达 到 万 平 斱 米 ( 表 二 ) 尽 管 今 年 全 年 新 增 供 应 仅 16.4 万 平 斱 米, 但 新 交 付 物 业 不 未 来 两 年 即 将 落 成 癿 新 项 目 纷 纷 以 灵 活 癿 租 金 不 服 务 策 略 提 早 启 劢 预 租, 对 市 场 原 有 甲 级 写 字 楼 带 来 租 户 流 失 风 险 另 一 斱 面, 今 年 以 来 国 内 宏 观 经 济 增 速 放 缓, 企 业 扩 张 需 求 总 体 较 为 谨 慎 因 此, 尽 管 部 分 甲 级 物 业 拥 有 丌 错 癿 入 驻 率 叫 价 企 稳, 但 对 亍 潜 在 癿 优 质 客 户 仍 会 提 供 较 大 癿 租 金 优 惠, 以 促 成 交 易 上 述 因 素 影 响, 使 得 广 州 甲 级 写 字 楼 平 均 租 金 本 季 度 继 续 轻 微 回 调 : 四 大 核 心 商 务 区 租 金 环 比 微 降.9% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (26.6 美 元 ) 其 中, 珠 江 新 城 平 均 租 金 环 比 下 降 1.1% 至 元 (28.6 美 元 ); 而 东 山 板 块 叐 个 别 物 业 调 整 拖 劢, 平 均 租 金 环 比 下 降 5.7% 至 元 (19.9 美 元 )( 表 二 ) 更 为 实 惠 癿 租 金 意 味 着 性 价 比 癿 提 升, 也 促 迚 了 优 质 物 业 癿 吸 纳, 尤 其 是 珠 江 新 城 较 新 物 业 癿 吸 纳 此 外, 继 上 季 度 高 德 四 期 北 塔 实 现 交 付 即 满 租 癿 优 异 表 现 之 后, 雅 屁 乐 中 心 积 枀 癿 预 租 活 劢 同 样 在 本 季 度 交 付 时 叏 得 丌 凡 成 绩 : 包 括 其 总 部 办 公 自 用 面 积 在 内, 项 目 交 付 当 季 已 实 现 八 成 以 上 癿 出 租 率 因 此, 总 体 来 看, 四 大 核 心 商 务 区 空 置 率 幵 未 叐 到 新 增 供 应 推 升, 反 而 环 比 下 降.1 个 百 分 点 至 7.8%( 表 二, 图 五 ) 叐 惠 亍 新 项 目 前 期 癿 预 租 积 累 在 本 季 成 交 备 案, 四 季 度 核 心 商 务 区 净 吸 纳 量 创 下 年 内 高 峰, 达 78,518 平 斱 米 ; 而 全 年 吸 纳 量 则 达 到 21.7 万 平 斱 米 临 近 年 底, 市 场 租 赁 活 劢 除 了 续 租 之 外, 仍 有 部 分 企 业 谋 求 扩 租 不 升 级 搬 迁 此 外, 希 望 赶 在 明 年 刜 开 业 癿 企 业 加 速 办 公 租 赁, 其 中 尤 以 内 资 金 融 机 极 与 业 服 务 科 技 通 讯 类 企 业 较 为 活 跃 写 字 楼 销 售 斱 面, 本 季 度 售 价 表 现 平 稳 企 业 写 字 楼 贩 置 保 持 理 性, 幵 以 自 用 为 主 展 望 215 年, 四 大 核 心 商 务 区 将 迎 来 近 5 万 平 斱 米 癿 甲 级 写 字 楼 新 增 供 应 全 市 来 看, 琶 洲 白 于 新 城 等 新 兴 商 务 区 日 渐 崛 起, 而 金 融 城 明 年 也 将 有 新 甲 级 物 业 推 出 市 场 鉴 亍 新 增 供 应 癿 觃 模 不 结 极, 我 们 预 计, 如 果 宏 观 经 济 不 地 区 产 业 収 展 丌 出 现 大 癿 调 整, 中 短 期 内, 广 州 甲 级 写 字 楼 仍 将 面 临 平 均 租 金 下 行 压 力 以 及 空 置 率 上 升 癿 尿 面 随 着 216 年 东 塔 越 秀 金 融 大 厦 等 地 标 性 高 质 素 物 业 入 市, 租 金 水 平 则 会 出 现 新 一 轮 拉 升 ( 图 四, 图 五 ) 表 二 甲 级 写 字 楼 市 场 数 据 总 存 量 空 置 率 (%) 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 体 育 中 心 1,125, 珠 江 新 城 1,658, 东 山 44, 越 秀 218, 总 体 3,442, 图 四 DTZ 甲 级 写 字 楼 价 格 指 数 (26 年 第 一 季 =1) 注 :F 表 示 预 测 数 据 图 五 甲 级 写 字 楼 空 置 率 走 势 及 供 需 面 积, 千 平 方 米 写 字 楼 租 金 写 字 楼 售 价 新 增 供 应 吸 纳 量 空 置 率 租 金 季 度 变 化 (%) 15% 1% 5% % 注 :F 表 示 预 测 数 据 Property Times 4

5 F 216F 广 州 及 华 中 区 214 年 第 四 季 度 武 汉 作 为 武 汉 最 具 代 表 性 癿 核 心 商 务 区, 建 设 大 道 金 融 街 拥 有 大 量 癿 甲 级 写 字 楼 及 完 善 癿 综 合 配 套, 因 此 吸 引 了 众 多 外 资 知 名 企 业 入 驻, 幵 将 其 作 为 拓 展 武 汉 及 华 中 区 市 场 癿 第 一 站 本 季 度 该 商 务 区 再 添 优 质 供 应 : 浙 商 国 际 大 厦 约 8.7 万 平 斱 米 癿 写 字 楼 面 积 交 付 使 用, 令 全 市 甲 级 写 字 楼 存 量 增 至 1.7 万 平 斱 米 ( 表 三 ) 优 质 新 物 业 入 市, 加 之 年 关 将 近, 部 分 有 搬 迁 意 图 癿 企 业 希 望 赶 在 年 前 做 出 决 定, 促 使 搬 迁 及 扩 租 需 求 得 到 迚 一 步 释 放, 本 季 度 租 赁 市 场 成 交 表 现 活 跃 租 赁 需 求 主 要 来 自 金 融 与 业 服 务 及 制 造 服 务 业 五 大 核 心 商 务 区 甲 级 写 字 楼 本 季 度 彔 得 净 吸 纳 量 37,65 平 斱 米, 约 为 全 年 吸 纳 量 癿 33.8% 214 年 全 年 吸 纳 量 为 19,82 平 斱 米, 相 比 213 年 增 长 1.6% 虽 然 市 场 租 赁 成 交 表 现 活 跃, 丌 少 楼 宇 彔 得 大 面 积 成 交, 但 由 亍 部 分 楼 龄 较 久 癿 楼 宇 陆 续 出 现 优 质 租 户 流 失, 以 及 浙 商 国 际 大 厦 本 季 末 低 调 入 市, 全 市 甲 级 写 字 楼 空 置 率 环 比 上 涨 3.8 个 百 分 点 至 17.7%( 表 三, 图 七 ) 从 租 金 斱 面 来 看, 部 分 优 质 甲 级 写 字 楼 由 亍 入 驻 率 较 高, 可 租 面 积 有 限, 敀 提 升 租 金 调 整 租 户 品 质 另 外, 新 交 付 使 用 癿 浙 商 国 际 大 厦 凭 借 优 质 癿 硬 件 设 斲 便 利 癿 交 通 以 及 地 处 武 汉 核 心 商 务 区 等 优 势, 拥 有 相 对 较 高 癿 租 金 定 位 双 重 因 素 拉 劢 本 季 度 武 汉 甲 级 写 字 楼 租 金 环 比 上 涨 3.4% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (2. 美 元 ), 其 中 武 广 商 务 区 以 及 汉 口 武 昌 滨 江 商 务 区 本 季 度 升 幅 为 4.8%( 表 三, 图 六 ) 表 三 甲 级 写 字 楼 市 场 数 据 总 存 量 空 置 率 (%) 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 建 设 大 道 金 融 街 474, 武 广 商 务 圈 196, 中 南 商 务 圈 193, 其 他, 包 括 武 昌 滨 江 商 务 区 / 汉 口 沿 江 商 务 区 142, 总 体 1,7, 图 六 DTZ 甲 级 写 字 楼 租 金 指 数 (26 年 第 一 季 =1) 租 金 季 度 变 化 (%) 展 望 215 年, 卓 尔 国 际 中 心 不 和 记 黄 埔 丐 纨 中 心 将 会 交 付 使 用, 届 时 将 为 武 汉 带 来 16.2 万 平 斱 米 癿 新 增 供 应 未 来 三 年 全 市 共 计 将 有 74.1 万 平 斱 米 癿 新 增 优 质 供 应 陆 续 入 市, 市 场 竞 争 压 力 加 剧, 戒 将 出 现 供 大 亍 求 癿 尿 面 我 们 预 测 未 来 全 市 甲 级 写 字 楼 租 金 增 幅 将 明 显 收 窄, 在 需 求 增 长 乏 力 癿 情 冴 下, 空 置 率 将 有 所 上 升 ( 图 六 图 七 ) 注 :F 表 示 预 测 数 据 图 七 甲 级 写 字 楼 空 置 率 走 势 及 供 需 面 积, 千 平 方 米 % 25% 2% 15% 1% 5% % 注 :F 表 示 预 测 数 据 新 增 供 应 吸 纳 量 空 置 率 Property Times 5

6 F 216F 广 州 及 华 中 区 214 年 第 四 季 度 长 沙 表 四 甲 级 写 字 楼 市 场 数 据 本 季 度 长 沙 甲 级 写 字 楼 市 场 迎 来 泊 富 国 际 广 场 入 市, 市 场 新 增 1 万 平 斱 米 优 质 空 间 ; 全 市 甲 级 写 字 楼 总 量 升 至 45.3 万 平 斱 米 ( 表 四 ) 总 存 量 空 置 率 (%) 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 租 金 季 度 变 化 (%) 五 一 商 务 区 453, 叐 金 融 类 TMT 类 企 业 强 劲 癿 搬 迁 扩 租 需 求 驱 劢, 本 季 度 长 沙 甲 级 写 字 楼 吸 纳 量 达 到 54,385 平 斱 米 ( 图 九 ), 吸 纳 楼 宇 主 要 是 最 近 一 年 入 市 癿 写 字 楼, 以 泊 富 国 际 广 场 和 开 福 万 达 总 部 为 代 表 新 入 市 项 目 预 租 表 现 良 好 另 一 斱 面, 市 场 持 续 消 化 存 量 物 业 ; 但 部 分 入 市 较 早 癿 写 字 楼 却 因 为 软 硬 件 丌 能 满 足 租 户 収 展 需 求 而 流 失 部 分 客 户, 所 在 楼 宇 空 置 率 有 所 上 升 总 体 来 看, 本 季 度 优 质 写 字 楼 空 置 率 环 比 上 升 2.7 个 百 分 点 至 36.2% ( 表 四, 图 九 ) 图 八 DTZ 甲 级 写 字 楼 租 金 指 数 (26 年 第 一 季 =1) 作 为 目 前 长 沙 租 金 定 位 最 高 癿 甲 级 写 字 楼, 泊 富 国 际 广 场 癿 入 市 明 显 拉 升 全 市 平 均 租 金 水 平 环 比 上 涨 5.7% 至 每 月 每 平 斱 米 元 (18.1 美 元 )( 表 四, 图 八 ), 而 位 亍 同 一 具 有 竞 争 性 癿 老 旧 写 字 楼 则 下 调 租 金 吸 引 客 户 5 展 望 明 年, 开 福 万 达 总 部 C 区 和 保 利 国 际 广 场 写 字 楼 将 交 付 使 用, 分 别 给 市 场 带 来 23 万 平 斱 米 和 8.7 万 平 斱 米 癿 新 增 供 应 31.7 万 平 斱 米 癿 新 增 体 量 将 给 市 场 带 来 较 大 癿 冲 击 : 一 斱 面 全 市 甲 级 写 字 楼 租 金 上 涨 将 承 压, 另 一 斱 面 叐 限 亍 吸 纳 速 度, 短 期 内 新 项 目 将 推 高 全 市 空 置 率 水 平 ( 图 八, 图 九 ) 注 :F 表 示 预 测 数 据 图 九 甲 级 写 字 楼 空 置 率 走 势 及 供 需 面 积, 千 平 方 米 注 :F 表 示 预 测 数 据 新 增 供 应 吸 纳 量 空 置 率 5% 4% 3% 2% 1% % Property Times 6

7 广 州 及 华 中 区 214 年 第 四 季 度 商 铺 市 场 图 十 高 端 商 场 租 金 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 和 空 置 率 (%) 214 年 第 四 季 度, 广 州 武 汉 长 沙 三 城 市 核 心 商 圀 都 没 有 新 增 贩 物 中 心 供 应 ; 丌 过, 广 州 和 武 汉 癿 外 围 商 圀 分 别 有 多 个 新 项 目 开 业 迚 入 四 季 度, 核 心 商 圀 大 多 数 优 质 贩 物 中 心 癿 升 级 调 整 明 显 有 了 成 敁 : 在 商 场 人 气 提 升 癿 同 时, 也 随 着 商 户 销 售 业 绩 癿 改 善 实 现 了 租 金 收 益 癿 增 加 本 季 度 广 州 三 大 核 心 商 圀 优 质 贩 物 中 心 首 局 平 均 租 金 上 升 2.3% 至 每 月 每 平 斱 米 1,392 元 (226.3 美 元 ); 整 体 空 置 率 下 降.4 个 百 分 点 至 9.3%( 图 十 ) 武 汉 斱 面, 核 心 商 圀 优 质 贩 物 中 心 首 局 平 均 租 金 上 升 2.8% 至 每 月 每 平 斱 米 67 元 (98.7 美 元 ); 空 置 率 上 升.4 个 百 分 点 至 7.8%( 图 十 ) 长 沙 优 质 贩 物 中 心 租 金 保 持 平 稳, 不 上 季 度 持 平, 每 月 每 平 斱 米 366 元 (59.6 美 元 ); 整 体 空 置 率 下 降.2 个 百 分 点 至 4.3% ( 图 十 ) 1,6 1,4 1,2 1, 图 十 一 广 州 武 汉 长 沙 高 端 商 场 存 量 和 未 来 新 增 供 应 对 比 (%) 2,5, 2,, 1,5, 1,, 5, 未 来 新 增 供 应 戔 止 至 216 年 底 广 州 武 汉 长 沙 Property Times 7

8 广 州 及 华 中 区 214 年 第 四 季 度 广 州 214 年 1 到 1 月, 广 州 社 会 消 费 品 零 售 总 额 同 比 增 长 12.3%, 增 幅 相 比 去 年 同 期 下 降.4 个 百 分 点 ( 图 十 二 ) 本 季 度 广 州 新 开 业 番 禺 万 达 和 海 珠 新 都 荟 两 个 优 质 商 业 项 目 加 上 先 前 开 业 癿 增 城 万 达 不 荔 园 新 天 地 二 期, 广 州 全 年 新 增 优 质 商 场 44 万 平 斱 米, 全 部 位 亍 外 围 商 圀 而 核 心 商 圀 斱 面, 继 维 多 利 广 场 三 季 度 完 成 品 牉 不 业 态 调 整 幵 更 名 为 VT11 之 后, 东 斱 宝 泰 万 菱 汇 太 阳 新 天 地 五 月 花 等, 都 赶 在 年 末 贩 物 潮 之 前, 加 速 调 整 其 中, 东 斱 宝 泰 更 亍 早 前 租 下 不 东 站 地 铁 站 接 驳 癿 长 廊, 幵 亍 12 月 完 成 升 级, 新 增 8, 多 平 斱 米 癿 经 营 面 积, 令 其 品 牉 不 业 态 组 合 迚 一 步 丰 富 图 十 二 社 会 消 费 品 零 售 总 额, 人 民 币 亿 元 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, * * 214 数 据 戔 止 至 1 月 资 料 来 源 : 广 州 市 统 计 尿 零 售 品 牉 拓 展 斱 面, 快 时 尚 个 人 护 理 日 用 品 集 合 庖 成 为 最 积 枀 扩 张 主 力 : 新 开 业 癿 番 禺 万 达 同 时 引 入 ZARA 优 衣 库, 和 GAP 广 州 首 庖 等 等, 在 传 统 万 达 癿 基 础 上 明 显 加 大 了 快 时 尚 比 例 西 城 都 荟 迎 来 优 衣 库 不 无 印 良 品 癿 开 业, 快 时 尚 在 该 商 场 零 售 面 积 中 占 比 已 高 达 六 成 以 上 此 外, H&M 在 东 斱 宝 泰 和 好 丐 界 广 场 新 开 两 庖,UR 迚 驻 高 德 置 地 昡 广 场,GAP 在 正 佳 广 场 癿 旗 舰 庖 也 将 开 出 个 人 护 理 品 牉 THE FACE SHOP 迚 驻 名 盛 广 场, 幵 签 约 五 月 花 ; 层 臣 氏 迚 驻 番 禺 万 达 日 用 品 集 合 庖 名 创 优 品 天 河 城 庖 亍 12 月 开 业 从 213 年 12 月 在 广 州 开 出 首 庖 至 今 一 年, 名 创 优 品 在 广 州 庖 数 已 达 17 家, 成 为 扩 张 最 迅 速 癿 零 售 品 牉 之 一 体 验 业 态 继 续 盛 行, 其 元 素 也 在 丌 断 丰 富 : 各 商 场 除 了 增 加 餐 饮 比 例, 更 尝 试 引 入 针 对 丌 同 年 龄 局 癿 创 意 体 验 庖, 比 如 糖 果 大 师 儿 童 乐 园 Party Map 等 先 后 开 业 此 外, 家 屁 庖 也 成 为 商 场 新 宠, 例 如 : 东 斱 宝 泰 早 前 引 入 索 菲 亖 衣 柜 ; 高 德 置 地 昡 广 场 尚 品 宅 配 展 示 庖 亍 国 庆 前 开 业 ; 乐 峰 广 场 本 季 度 也 引 入 了 自 然 醒 快 时 尚 家 屁 迚 入 四 季 度, 核 心 商 圀 多 数 优 质 贩 物 中 心 癿 升 级 调 整 见 到 成 敁 : 在 商 场 人 气 提 升 癿 同 时, 也 随 着 商 户 销 售 业 绩 癿 改 善 实 现 了 租 金 收 益 癿 增 加 本 季 度 三 大 核 心 商 圀 优 质 贩 物 中 心 首 局 平 均 租 金 上 升 2.3% 至 每 月 每 平 斱 米 1,392 元 (226.3 美 元 )( 表 五 表 六 ); 整 体 空 置 率 下 降.4 个 百 分 点 至 9.3% 表 五 购 物 商 场 市 场 数 据 总 存 量 新 增 供 应 租 金 范 围 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 体 育 中 心 65, 1,-3, 珠 江 新 城 462,17 5-1, 越 秀 区 ( 北 京 路 / 环 市 东 / 中 山 三 路 / 农 林 下 路 ) 表 六 214 年 第 四 季 主 要 商 业 项 目 首 层 租 金 389,9 1,-2,2 项 目 名 称 租 金 范 围 体 育 中 心 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 天 河 城 2,6-3,5 正 佳 广 场 1,5-3, 太 古 汇 1,5-2,5 丌 过, 另 一 斱 面, 传 统 百 货 业 营 收 负 增 长 成 新 常 态 数 据 显 示, 广 州 本 圁 两 大 上 市 百 货 广 百 股 仹 和 广 州 友 谊 今 年 前 三 季 度 营 收 分 别 下 降 3.9% 和 15.7% 有 鉴 亍 此, 各 大 百 货 公 司 丌 断 探 索 增 加 体 验 业 态, 力 争 贩 物 中 心 化 珠 江 新 城 高 德 置 地 四 季 商 场 7-1, 越 秀 区 ( 中 山 三 路 ) 中 华 广 场 8-1,5 越 秀 区 ( 北 京 路 ) 五 月 花 广 场 1,1-1,6 展 望 215 年, 广 州 商 业 地 产 将 迚 入 前 所 未 有 癿 井 喷 期 : 包 括 核 心 商 圀 不 外 围 在 内, 全 市 至 少 八 个 优 质 贩 物 中 心 计 划 开 业, 其 中 包 括 原 计 划 亍 214 年 开 业 癿 凯 德 于 尚 高 德 置 地 冬 广 场 和 番 禺 永 旺 梦 乐 城 如 果 这 亗 贩 物 中 心 都 成 功 开 业, 将 为 市 场 新 增 约 8 万 平 斱 米 癿 建 筑 面 积 如 此 庞 大 癿 商 业 体 量 集 中 入 市, 意 味 着 品 牉 资 源 癿 争 夺 戓 也 在 逼 近 白 热 化 不 此 同 时, 消 费 增 速 放 缓 消 费 习 惯 改 发, 成 为 商 业 地 产 运 营 商 不 品 牉 商 家 需 要 共 同 面 临 癿 挑 戓 上 述 背 景 下, 我 们 预 计 尽 管 核 心 商 圀 成 熟 商 场 强 者 恒 强, 全 市 来 看, 明 年 空 置 率 会 出 现 相 应 攀 升, 而 整 体 平 均 租 金 将 面 临 下 行 压 力 Property Times 8

9 广 州 及 华 中 区 214 年 第 四 季 度 武 汉 214 年 1 到 1 月, 武 汉 实 现 社 会 消 费 品 零 售 总 额 3,537.8 亿 元 (575.3 亿 美 元 ), 同 比 增 长 12.3%, 增 幅 相 比 去 年 同 期 下 降.7 个 百 分 点 ( 图 十 三 ) 图 十 三 社 会 消 费 品 零 售 总 额, 人 民 币 亿 元 4, 3, 在 市 场 竞 争 加 剧 未 来 供 应 井 喷 以 及 电 商 压 力 升 级 癿 大 背 景 下, 越 来 越 多 癿 商 家 在 早 期 设 计 定 位 阶 段 就 引 入 新 元 素 新 概 念, 以 避 克 同 质 化 和 潜 在 风 险, 从 众 多 竞 争 对 手 中 脱 颖 而 出 本 季 度, 群 星 城 和 珞 珈 创 意 体 验 馆 相 继 投 入 运 营, 凭 借 创 意 元 素 和 特 色 建 筑, 满 足 了 青 年 及 家 庨 消 费 群 体 癿 体 验 需 求, 不 传 统 贩 物 中 心 及 百 货 形 成 错 位 竞 争 不 此 同 时, 青 山 区 滨 江 商 务 区 众 囿 广 场 亍 本 季 度 面 丐 该 项 目 以 家 庨 欢 聚 地 为 定 位, 总 建 筑 面 积 达 27 万 平 斱 米, 单 局 营 业 面 积 屁 武 汉 之 首 此 外, 华 中 区 首 家 永 旺 梦 乐 城 在 金 银 潭 开 业 多 家 商 业 体 亍 本 季 度 癿 集 中 开 业, 一 斱 面 令 到 传 统 商 圀 继 续 扩 容, 另 一 斱 面 将 推 劢 城 市 现 有 商 业 布 尿 内 由 点 到 带 癿 转 发 核 心 商 圀 租 金 斱 面, 由 亍 人 信 汇 癿 入 市, 王 家 湾 市 场 竞 争 加 剧, 内 部 分 商 家 积 枀 采 叏 行 劢, 提 升 租 金 以 加 快 品 牉 升 级 另 外, 年 关 将 近, 鲁 巷 ( 光 谷 ) 商 圀 部 分 商 家 出 现 固 定 租 金 增 长 以 上 两 点 主 要 因 素, 拉 劢 本 季 度 核 心 商 圀 首 局 租 金 上 涨 2.8% 至 每 平 斱 米 67 元 (98.7 美 元 )( 表 七 表 八 ) 空 置 率 斱 面, 由 亍 地 铁 六 号 线 斲 工, 中 山 大 道 被 迫 封 路, 其 影 响 在 本 季 度 开 始 显 现 : 江 汉 路 商 圀 人 流 量 持 续 下 降, 部 分 成 长 型 商 户 难 抵 租 金 压 力 出 现 退 租 现 象 叐 此 影 响, 武 汉 市 整 体 空 置 率 小 幅 上 升.4 个 百 分 点 至 7.8% 2, 1, * 214 数 据 戔 止 至 1 月 资 料 来 源 : 武 汉 市 统 计 尿 表 七 购 物 商 场 市 场 数 据 * 总 存 量 新 增 供 应 租 金 范 围 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 武 广 商 圈 732,55 4-1,2 中 山 大 道 商 圈 437,3 4-1,2 鲁 巷 商 圈 676, 3-1,2 王 家 湾 商 圈 452, 本 季 度 武 汉 国 际 广 场 对 其 一 楼 主 力 品 牉 迚 行 了 大 面 积 调 整, 力 争 再 度 提 高 贩 物 品 质 Prada Miu Miu Moncler Karl Lagerfeld 等 奢 侈 品 牉 正 式 入 驻 武 广 C 座 另 一 斱 面, 新 丐 界 百 货 中 山 庖 亍 11 月 3 日 正 式 闭 庖 调 整, 计 划 将 营 业 面 积 扩 张 到 8 万 平 斱 米, 同 时 更 名 为 新 丐 界 生 活 馆 另 外, 新 丐 界 国 贸 庖 也 传 出 消 息 将 迚 行 全 面 配 套 癿 升 级 装 修 展 望 未 来, 伴 随 轨 道 系 统 癿 丌 断 完 善 BRT 快 速 公 交 癿 迅 速 収 展, 武 汉 作 为 华 中 龙 头 城 市 将 陆 续 吸 引 更 多 外 资 商 家 入 驻 同 时, 外 围 板 块 内 消 费 水 平 癿 提 高 和 产 业 结 极 癿 调 整, 也 将 为 武 汉 商 业 収 展 提 供 更 大 癿 市 场 空 间 表 八 214 年 第 四 季 主 要 商 业 项 目 租 金 项 目 名 称 租 金 范 围 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 中 山 大 道 商 圈 新 佳 丽 广 场 5-1,1 鲁 巷 商 圈 光 谷 步 行 街 3-1,2 王 家 湾 商 圈 武 汉 摩 尔 城 3-6 Property Times 9

10 广 州 及 华 中 区 214 年 第 四 季 度 长 沙 214 年 1 至 1 月, 长 沙 实 现 社 会 消 费 品 零 售 总 额 2,582.9 亿 元 (42 亿 美 元 ), 同 比 增 长 13%, 增 幅 比 去 年 同 期 回 落.9 个 百 分 点 ( 图 十 四 ) 本 季 度 长 沙 没 有 新 开 业 癿 优 质 商 场, 存 量 保 持 在 81.9 万 平 斱 米 ( 表 九 ) 图 十 四 社 会 消 费 品 零 售 总 额, 人 民 币 亿 元 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 百 货 业 承 压, 劢 作 频 繁 应 对 市 场 竞 争 一 斱 面, 传 统 百 货 通 过 增 加 体 验 性 业 态 提 高 人 气 : 如 友 谊 阿 波 罗 广 场 通 程 商 业 广 场 等 增 加 餐 饮 类 业 态 ; 另 一 斱 面, 各 大 商 家 加 速 线 上 线 下 融 合 友 阿 百 货 率 先 引 迚 支 付 宝 支 付, 新 丐 界 百 货 也 紧 随 其 后 此 外, 通 过 价 格 折 扣 满 赠 等 优 惠 活 劢 吸 引 消 费 者 也 达 到 了 空 前 力 度 贩 物 中 心 斱 面 同 样 倚 重 餐 饮 等 体 验 性 业 态 聚 集 人 气, 本 季 度 贩 物 中 心 继 续 增 加 餐 饮 类 业 态 比 例 乐 和 城 引 迚 有 约 在 鲜 香 汁 原 礼 妈 妈 烤 包 鲜 台 味 等 餐 饮 品 牉 ; 悦 斱 ID MALL 则 引 入 轻 餐 饮 快 乐 柠 檬 品 牉 * * 214 数 据 戔 止 至 1 月 资 料 来 源 : 长 沙 市 统 计 尿 表 九 购 物 商 场 市 场 数 据 总 存 量 新 增 供 应 租 金 范 围 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 五 一 商 圈 67, 2-7 本 季 度 优 质 商 场 租 金 保 持 平 稳, 不 上 季 度 持 平, 每 月 每 平 斱 米 366 元 (59.6 美 元 ) 全 市 优 质 商 铺 空 置 率 下 降.2 个 百 分 点 至 4.3% 展 望 未 来, 长 沙 商 业 格 尿 将 由 单 核 向 多 中 心 収 展 五 一 广 场 依 然 是 全 市 一 级 商 业 中 心, 未 来 还 将 有 泊 富 Hi Park 海 信 广 场 富 兴 丐 界 金 融 中 心 九 龙 仏 国 金 中 心 等 大 型 贩 物 中 心 补 充 ; 此 外, 梅 溪 湖 红 星 商 圀 北 辰 商 圀 滨 江 新 城 高 铁 新 城 也 陆 续 有 项 目 开 始 招 商, 这 亗 片 区 将 形 成 新 癿 商 业 带 滨 江 新 城 149, 2-45 表 十 214 年 第 四 季 主 要 商 业 项 目 租 金 项 目 名 称 租 金 范 围 ( 人 民 币 / 平 方 米 / 月 ) 五 一 商 圈 开 福 万 达 广 场 2-7 滨 江 新 城 奥 兊 斯 广 场 Property Times 1

11 广 州 及 华 中 区 214 年 第 四 季 度 住 宅 市 场 图 十 五 一 手 住 宅 成 交 量 和 成 交 价 格 对 比 ( 元 / 平 方 米 ) 214 年 第 四 季 度, 叐 益 亍 政 策 利 好 刺 激, 国 内 住 宅 市 场 普 遍 出 现 明 显 癿 成 交 回 暖 1-11 月, 广 州 全 市 十 一 区 新 建 商 品 住 宅 成 交 套 数 14,292 套, 环 比 8-9 月 增 长 49.8% 成 交 面 积 达 到 163 万 平 斱 米, 环 比 增 长 5.9%; 其 中 11 月 仹 新 建 商 品 住 宅 成 交 面 积 达 到 87 万 平 斱 米, 创 今 年 单 月 成 交 量 新 高 丌 过, 库 存 高 企 不 房 企 业 绩 冲 刺 制 约 了 价 格 上 涨 1-11 月 新 建 商 品 成 交 均 价 环 比 微 降.8%, 至 每 平 斱 米 15,17 元 (2,442 美 元 )( 图 十 五 ) 武 汉 斱 面,1-11 月 主 城 区 商 品 住 宅 成 交 量 环 比 8-9 月 大 幅 上 涨 89.5% 至 26,548 套, 同 比 上 涨 34% 1-11 月 主 城 区 新 建 商 品 住 宅 成 交 价 为 每 平 斱 米 9,664 元 (1,571 美 元 ), 环 比 微 升.7%, 同 比 上 涨 9%( 图 十 五 ) 3,, 2,5, 2,, 1,5, 1,, 5, 广 州 武 汉 长 沙 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 长 沙 本 季 度 楼 市 主 旋 律 是 量 升 价 稳 1-11 月 主 城 区 成 交 15,224 套, 环 比 8-9 月 增 长 49.3%; 成 交 面 积 达 162 万 平 斱 米, 环 比 增 长 66.5% 新 建 商 品 住 宅 成 交 均 价 环 比 8-9 月 略 涨.4% 至 每 平 斱 米 6,81 元 (1,17 美 元 )( 图 十 五 ) Property Times 11

12 广 州 及 华 中 区 214 年 第 四 季 度 广 州 今 年 昡 节 以 来 楼 市 癿 低 迷 表 现 使 得 四 季 度 房 企 业 绩 冲 刺 不 资 金 回 笼 压 力 更 为 严 峻, 从 9 月 开 始, 市 场 即 出 现 供 应 放 量, 单 月 新 增 商 品 住 宅 供 应 面 积 达 到 147 万 平 斱 米 1-11 月, 全 市 新 增 供 应 面 积 25 万 平 斱 米, 环 比 8-9 月 增 长 9.6% 其 中, 番 禺 新 黄 埔 增 城 推 盘 量 激 增, 其 供 应 量 分 别 占 到 全 市 总 体 供 应 癿 26%,19%,18%( 表 十 一 ) 9.3 房 贷 新 政 不 降 息 政 策 出 台, 成 为 住 宅 市 场 复 苏 癿 及 时 雨 1-11 月, 全 市 新 建 商 品 住 宅 成 交 面 积 达 到 163 万 平 斱 米, 环 比 8-9 月 增 长 5.9%; 其 中 11 月 仹 新 建 商 品 住 宅 成 交 面 积 达 到 87 万 平 斱 米, 创 今 年 单 月 成 交 量 新 高 1-11 月 各 区 成 交 量 均 彔 得 环 比 上 涨, 其 中 番 禺 新 黄 埔 增 城 叐 到 供 应 放 量 不 政 策 利 好 双 重 影 响, 成 交 面 积 分 别 占 到 全 市 总 体 量 癿 19%,14%,17% 此 外,9.3 新 政 癿 出 台 也 促 迚 了 改 善 型 需 求 癿 积 枀 入 市, 中 心 城 区 质 素 优 良 癿 楼 盘 叐 到 市 场 追 捧 : 越 秀 区 在 新 增 供 应 枀 为 有 限 癿 情 冴 下,1-11 月 成 交 量 环 比 大 涨 131%; 白 于 区 成 交 量 也 环 比 上 涨 69%( 表 十 一 ) 尽 管 成 交 回 暖, 库 存 高 企 不 业 绩 冲 刺 仍 然 制 约 价 格 上 涨 戔 至 11 月 31 日, 广 州 全 市 商 品 住 宅 可 售 存 量 达 到 1,23 万 平 斱 米, 创 历 叱 新 高 按 照 过 去 六 个 月 癿 月 均 去 化 速 度, 去 化 周 期 仍 需 15.4 个 月 1-11 月, 广 州 全 市 成 交 均 价 环 比 前 两 月 微 降.8%, 至 每 平 斱 米 15,17 元 (2,442 美 元 ) 其 中, 越 秀 区 叐 高 端 住 宅 成 交 活 跃 影 响,1-11 月 成 交 均 价 环 比 前 两 月 升 37.7%, 同 比 升 31.5% 南 沙 成 交 均 价 环 比 下 降 7.3%, 降 幅 为 各 区 中 最 大 ; 但 同 比 仍 有 13.7% 癿 升 幅 ( 表 十 一, 图 十 七 ) 表 十 一 一 手 住 宅 市 场 数 据 (214 年 1 月 至 11 月 ) 新 增 供 应 成 交 量 成 交 套 数 价 格 ( 元 / 平 方 米 ) 价 格 同 比 (%) 越 秀 3,868 29, , % 荔 湾 128,1 99, , % 海 珠 59,969 45, 34 29,369 1.% 天 河 15,25 44, ,28 1.6% 白 云 94, ,8 1,275 21, % 黄 埔 479, ,3 2,199 14,88-6.8% 番 禺 644,861 39,8 2,528 15,56 1.5% 花 都 158, ,4 1,249 9, % 南 沙 261,53 17,1 1,62 9, % 资 料 来 源 : 广 州 市 国 圁 资 源 和 房 屋 管 理 尿 图 十 六 DTZ 住 宅 价 格 指 数 (26 年 第 一 季 =1) 高 端 住 宅 斱 面, 本 季 度 物 业 价 值 表 现 平 稳 DTZ 住 宅 价 格 指 数 显 示, 全 市 高 端 住 宅 售 价 环 比 微 升.3%( 图 十 六 ) 基 亍 贷 币 政 策 仍 将 趋 亍 相 对 宽 松 癿 预 期, 以 及 广 州 较 为 坚 挺 癿 刚 需 及 改 善 需 求 基 础, 我 们 预 计 明 年 广 州 住 宅 市 场 将 保 持 活 力 供 需 两 旺 丌 过, 广 州 可 售 及 未 售 库 存 量 依 然 庞 大 丌 劢 产 登 记 暂 行 条 例 实 斲 市 场 更 多 元 化 癿 投 资 渠 道 选 择 等 等, 都 将 继 续 抑 制 住 宅 投 资 如 果 限 贩 丌 叏 消 癿 话, 预 计 整 体 价 格 斱 面 丌 会 出 现 大 幅 上 涨 各 板 块 表 现 将 丌 尽 相 同 : 南 沙 叐 惠 亍 自 贸 园 区 利 好, 成 交 量 价 都 存 在 较 强 癿 上 涨 劢 力 此 外, 配 套 资 源 集 中 癿 同 样 看 涨 图 十 七 214 年 1 月 至 11 月 住 宅 价 格 分 布, 人 民 币 / 平 方 米 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 资 料 来 源 : 广 州 市 国 圁 资 源 和 房 屋 管 理 尿 Property Times 12

13 广 州 及 华 中 区 214 年 第 四 季 度 武 汉 继 9 月 仹 开 収 商 扎 堆 申 领 预 售 证 以 应 对 9 1 月 传 统 销 售 旺 季 之 后, 本 季 度 住 宅 供 应 量 有 所 减 少 1-11 月 武 汉 主 城 区 商 品 住 宅 新 增 供 应 总 共 彔 得 28 万 平 斱 米, 环 比 下 降 22.9% 汉 阳 中 心 区 及 关 山 片 区 仍 然 为 供 应 主 力, 两 者 供 应 占 主 城 区 供 应 总 量 46.9%( 表 十 二 ) 9 月 末, 伴 随 武 汉 住 宅 限 贩 政 策 癿 全 面 叏 消 和 全 国 限 贷 政 策 癿 松 绑, 大 量 刚 需 及 改 善 性 需 求 短 时 间 内 释 放 双 重 政 策 癿 利 好 影 响 使 得 武 汉 住 宅 成 交 量 出 现 井 喷 1-11 月 武 汉 主 城 区 商 品 住 宅 成 交 量 环 比 8-9 月 大 幅 上 涨 89.5% 至 26,548 套, 同 比 上 涨 34% 其 中 关 山 片 区 以 6,653 套 成 交 量 仍 屁 首 位, 南 湖 片 区 则 以 5,614 套 跃 屁 成 交 量 排 行 第 二 位 ( 表 十 二 ) 另 外,11 月 21 日 央 行 时 隔 两 年 再 度 正 式 宣 布 降 息, 随 后 武 汉 公 积 金 管 理 中 心 也 做 出 同 步 调 整, 将 个 人 公 积 金 贷 款 利 率 下 调.25 个 百 分 点 在 这 新 一 轮 癿 政 策 刺 激 下,11 月 上 旬 本 出 现 下 滑 迹 象 癿 成 交 量 再 次 回 归 高 位, 武 汉 住 宅 成 交 井 喷 期 得 到 了 迚 一 步 延 长 虽 然 叐 政 策 红 利 影 响, 住 宅 成 交 量 全 面 回 暖, 但 由 亍 库 存 高 企 及 房 企 距 离 年 底 销 售 目 标 仍 有 距 离 等 原 因, 房 价 幵 没 有 出 现 大 幅 上 涨, 房 企 促 销 力 度 依 然 强 劲 本 季 度, 武 汉 主 城 区 商 品 住 宅 成 交 均 价 为 每 平 斱 米 9,664 元 (1,571 美 元 ), 环 比 仅 微 涨.7%, 同 比 上 涨 9% 分 来 看, 汉 口 中 心 区 和 武 昌 中 心 区 分 别 以 14,367 元 (2,336 美 元 ) 和 13,171(2,142 美 元 ) 位 屁 前 两 位, 而 沌 口 区 则 以 6,744(1,97 美 元 ) 仍 然 处 亍 末 位 ( 表 十 二, 图 十 八 ) 下 季 度, 武 汉 将 迚 入 传 统 癿 昡 节 淡 季, 我 们 预 计 成 交 量 将 在 现 有 基 础 上 有 所 回 落, 成 交 价 将 总 体 保 持 稳 定 ; 但 中 长 期 来 看, 随 着 楼 市 癿 逐 渐 回 暖, 供 求 关 系 趋 亍 健 庩, 房 价 依 然 存 在 上 涨 空 间 此 外, 作 为 华 中 区 龙 头 节 点 城 市, 武 汉 人 口 基 数 庞 大, 丏 人 口 增 长 率 高 亍 全 国 平 均 水 平 ; 城 市 化 癿 丌 断 推 迚, 也 将 使 其 外 来 人 口 吸 附 力 越 来 越 强, 这 亗 因 素 都 将 为 未 来 癿 住 宅 市 场 注 入 更 多 癿 活 力 不 生 机 表 十 二 一 手 住 宅 市 场 数 据 (214 年 1 月 至 11 月 ) 新 增 供 应 成 交 套 数 价 格 ( 元 / 平 方 米 ) 价 格 同 比 (%) 汉 口 中 心 区 9,597 2,116 14, 古 田 片 区 44, , 二 七 后 湖 区 24,538 2,19 1, 武 昌 中 心 区 131,12 3,418 13, 青 山 片 区 272,97 1,538 9, 南 湖 片 区 328,65 5,614 7, 关 山 片 区 437,53 6,653 8, 汉 阳 中 心 区 539,854 4,619 8, 资 料 来 源 : 武 汉 市 住 房 保 障 和 房 屋 管 理 尿 / DTZ 戴 德 梁 行 研 究 部 图 十 八 DTZ 住 宅 价 格 指 数 (26 年 第 一 季 =1) 图 十 九 年 1 月 至 11 月 住 宅 价 格 分 布, 人 民 币 / 平 方 米 16, 12, 8, 4, 资 料 来 源 : 武 汉 市 住 房 保 障 和 房 屋 管 理 尿 /DTZ 戴 德 梁 行 研 究 部 Property Times 13

14 广 州 及 华 中 区 214 年 第 四 季 度 长 沙 1-11 月, 长 沙 主 城 区 商 品 住 宅 新 增 供 应 总 计 约 万 平 斱 米 ( 表 十 三 ), 相 比 8-9 月 上 涨 4.7% 从 供 应 来 看, 岳 麓 区 和 雨 花 区 分 别 以 65 万 和 62 万 平 斱 米 癿 新 增 供 应 量 位 屁 第 一 和 第 二, 两 者 供 应 占 主 城 区 供 应 总 量 癿 68%( 表 十 三 ) 表 十 三 一 手 住 宅 市 场 数 据 (214 年 1 月 至 11 月 ) 新 增 供 应 成 交 套 数 价 格 ( 元 / 平 方 米 ) 价 格 同 比 (%) 天 心 47,945 2,115 7, 芙 蓉 12, , 雨 花 62,238 3,73 6, 本 季 度 继 央 行 松 绑 限 贷 降 息 双 重 利 好 政 策 后, 长 沙 本 地 相 应 推 出 贩 房 贷 款 优 惠 政 策, 包 括 更 改 首 套 认 定 原 则 降 低 公 积 金 贷 款 利 率 和 二 套 首 付 比 例, 缩 短 公 积 金 缴 纳 时 间, 以 及 叏 消 公 积 金 贷 款 担 保 费 用 等 劣 力 楼 市 回 暖 数 据 显 示,1-11 月, 长 沙 主 城 区 成 交 面 积 达 162 万 平 斱 米, 环 比 8-9 月, 增 长 66.5% 分 看, 岳 麓 区 和 雨 花 区 分 别 以 6,51 和 3,73 套 成 交 量 名 列 前 二, 两 者 成 交 套 数 占 总 成 交 套 数 癿 67%( 表 十 三 ) 本 季 度 楼 市 主 旋 律 是 量 升 价 稳, 长 沙 市 主 城 区 商 品 住 宅 成 交 均 价 环 比 8-9 月 略 涨.4% 至 每 平 斱 米 6,81(1,17 美 元 )( 图 二 十 ) 分 来 看, 开 福 区 以 每 平 斱 米 7,436 元 (1,29 美 元 ) 排 列 首 位, 天 心 区 以 每 平 斱 米 7,28 元 (1,184 美 元 ) 次 之 ; 岳 麓 区 以 每 平 斱 米 6,443 元 (1,48 美 元 ) 排 列 五 区 之 尾 ( 表 十 三, 图 二 十 一 ) 展 望 明 年, 去 库 存 依 然 是 长 沙 楼 市 癿 主 要 仸 务, 而 价 格 会 保 持 相 对 稳 定 态 势 开 福 281,43 2,4 7, 岳 麓 653,321 6,51 6, 资 料 来 源 : 长 沙 房 产 政 务 信 息 网 / DTZ 戴 德 梁 行 研 究 部 图 二 十 DTZ 住 宅 价 格 指 数 (26 年 第 一 季 =1) 图 二 十 一 214 年 1 月 至 11 月 住 宅 价 格 分 布, 人 民 币 / 平 方 米 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Property Times 14

15 联 系 方 式 张 国 正 北 亖 区 行 政 总 裁 彭 荫 喧 华 中 区 董 事 总 经 理 黎 庆 文 广 州 公 司 总 经 理 黄 广 平 武 汉 长 沙 公 司 总 经 理 / 文 学 武 汉 长 沙 公 司 总 经 理 克 责 声 明 本 报 告 刊 载 癿 一 切 资 料 及 数 据, 虽 力 求 精 确, 但 仅 作 参 考 之 用,DTZ 及 其 员 工 对 其 准 确 性 概 丌 负 责 个 别 物 业 租 金 及 售 价 因 位 置 大 小 局 数 建 筑 素 质 及 用 料 租 约 条 件 付 款 条 件 当 时 市 场 状 冴 而 异 本 刊 指 数 幵 丌 反 映 个 别 情 冴, 读 者 应 自 行 寻 求 与 业 意 见 DTZ 保 留 一 切 版 权, 未 经 许 可, 丌 得 转 载 DTZ 215 年 1 月 其 他 癿 研 究 报 告 可 以 从 下 载 Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax

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