宏 观 经 济 2014 年 前 11 个 月, 社 会 消 费 品 零 售 额 达 到 人 民 币 8,207 亿 元, 同 比 增 长 8.6% 同 期 网 上 销 售 额 却 增 长 迅 速, 同 比 增 加 68.3% 与 此 同 时, 截 至 11 月 底, 北 京 城 镇 居 民 人 均

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1 Savills World Research Beijing 市场简报 商铺 2015年1月 图片: 侨福芳草地, CBD, 朝阳区 概述 五个新入市大体量项目均来自非核心区域 致使本地商业市场之去中心化趋势进一步加 剧 前11个月北京社会消费品零售额同 比增长8.6%至人民币8,207亿元 五个购物中心正式开业 合计带来 78万平方米新增面积 至此 2014年 全年共计八个项目正式开业 供应累计 达到97.3万平方米 截至2014年底 北京中高端商业总存量达到约1,000万 平方米 虽然大量新项目入市 但全市中高 端购物中心整体出租率环比仅下降0.4 个百分点 至95.1% 同比上升1.3个 百分点 北京中高端购物中心首层平均租金 环比仅增长0.6% 至每平方米每月人民 币902.6元 同比上涨 年将迎来新一轮供给高峰 11 个新增项目预计将正式开业 合计为市 场带来约100万平方米商业面积 其中 大部分项目定位为购物中心 尽管大部分项目录得较高出租 率 但位于非核心区域的项目业 主不得不提供租金折扣以吸引合 适的租户 导致全市租金增长乏 力 王琼 第一太平戴维斯研究及顾问 咨询部 savills.com.cn/research 01

2 宏 观 经 济 2014 年 前 11 个 月, 社 会 消 费 品 零 售 额 达 到 人 民 币 8,207 亿 元, 同 比 增 长 8.6% 同 期 网 上 销 售 额 却 增 长 迅 速, 同 比 增 加 68.3% 与 此 同 时, 截 至 11 月 底, 北 京 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 同 比 增 长 9.2%, 而 同 期 人 均 消 费 性 支 出 则 同 比 增 长 6.4% 市 场 动 态 1. 万 达 商 业 上 市 筹 得 约 37 亿 美 元, 带 来 港 交 所 年 内 最 大 IPO 图 1 社 会 消 费 品 零 售 额, 2010 年 1 月 2014 年 11 月 人 民 币 十 亿 元 数 据 来 源 : 北 京 市 统 计 局, 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 表 1 新 增 供 给,2014 年 第 四 季 度 中 国 开 发 商 万 达 集 团 旗 下 万 达 商 业 地 产 股 份 有 限 公 司 于 2014 年 12 月 23 日 正 式 登 陆 港 交 所, 此 次 IPO 筹 得 37 亿 美 元, 系 香 港 今 年 规 模 最 大 的 一 笔 IPO 万 达 商 业 就 项 目 数 量 而 言 是 中 国 最 大 开 发 商 之 一, 目 前 已 在 国 内 开 业 107 个 万 达 广 场, 并 有 约 40 个 在 建 项 目 社 会 消 费 品 零 售 额 ( 左 轴 ) 社 会 消 费 品 零 售 额 的 名 义 年 增 长 率 ( 右 轴 ) 餐 饮 收 入 的 名 义 年 增 长 率 ( 右 轴 ) -60 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12 Jan-13 Jul-13 Jan-14 Jul 北 京 开 通 四 条 地 铁 线 路 为 缓 解 交 通 拥 堵,12 月 28 日 北 京 再 增 四 条 地 铁 线 其 中 包 括 6 号 和 7 号 线 的 二 期 14 号 线 的 东 段 和 15 号 线 的 西 段, 至 此 北 京 地 铁 长 度 达 到 约 527 公 里 新 线 路 的 开 通 提 高 了 北 京 南 城 区 域 的 通 达 性, 同 时 令 望 京 和 酒 仙 桥 等 商 业 区 域 得 到 进 一 步 升 级 3. 阿 里 巴 巴 携 手 美 国 高 端 零 售 商 推 出 网 购 平 台 阿 里 巴 巴 旗 下 第 三 方 支 付 平 台 支 付 宝 近 日 携 手 四 大 美 国 高 端 零 售 商 梅 西 博 洛 茗 萨 克 斯 第 五 大 道 和 尼 曼, 推 出 其 支 付 宝 epass 付 款 方 式 鉴 于 这 四 大 美 国 高 端 零 售 商 紧 随 全 球 潮 流 文 化 并 具 有 丰 富 的 品 牌 组 合, 此 次 线 上 购 物 平 台 和 海 外 零 售 商 的 合 作 预 计 将 进 一 步 影 响 实 体 商 业 项 目 绩 效, 特 别 是 将 对 奢 侈 品 造 成 一 定 冲 击 4. 物 美 收 购 百 安 居 英 国 零 售 商 翠 丰 集 团 于 12 月 22 日 宣 布 以 人 民 币 14 亿 元 ( 合 2.25 亿 美 元 ) 出 售 百 安 居 中 国 业 务 7 的 控 股 股 权 予 国 内 超 市 零 售 商 物 美 集 团 结 合 年 内 百 盛 伊 藤 洋 华 堂 和 沃 尔 玛 之 一 系 列 闭 店 行 为, 以 及 此 前 欧 倍 德 和 家 得 宝 退 出 中 国 项 目 名 称 通 州 万 达 广 场 荟 聚 - 西 红 门 购 物 中 心 龙 湖 长 楹 天 街 房 山 绿 地 缤 纷 城 鸿 坤 广 场 购 物 中 心 商 圈 通 州 大 兴 朝 阳 房 山 大 兴 商 业 建 筑 面 积 ( 平 方 米 ) 100, , ,000 70, ,000 商 业 类 型 购 物 中 心 购 物 中 心 购 物 中 心 购 物 中 心 购 物 中 心 开 业 时 间 2014 年 12 月 2014 年 12 月 2014 年 12 月 2014 年 12 月 2014 年 12 月 主 要 租 户 万 达 百 货 万 达 影 院 大 歌 星 KTV 欧 尚 超 市, 苏 宁 电 器 金 逸 国 际 影 院 百 盛, 永 辉 超 市, 全 星 滑 冰 俱 乐 部 卢 米 埃 影 城 上 海 国 际 影 城 LFT KTV 永 辉 超 市 耀 莱 成 龙 影 城 02

3 市 场, 此 次 收 购 再 一 次 反 映 出 外 资 零 售 商 在 中 国 商 业 市 场 水 土 不 服 再 现 颓 势 的 现 状 图 2 Figure2 CN 主 要 商 圈 租 金 及 空 置 率, 2014 年 第 三 季 度 对 比 第 四 季 度 Q3/14 租 金 ( 左 轴 ) Q4/14 租 金 ( 左 轴 ) Q3/14 空 置 率 ( 右 轴 ) Q4/14 空 置 率 ( 右 轴 ) 环 球 影 城 正 式 落 户 北 京 北 京 政 府 于 10 月 宣 布 环 球 影 城 主 题 乐 园 将 落 户 北 京 通 州, 占 地 120 公 顷, 总 投 资 额 超 过 人 民 币 200 亿 元 此 举 将 加 速 通 州 整 体 商 业 氛 围 的 完 善 新 增 供 给 与 存 量 为 抓 住 圣 诞 至 春 节 前 的 传 统 购 物 旺 季, 本 季 度 包 括 通 州 万 达 广 场 荟 聚 - 西 红 门 购 物 中 心 龙 湖 长 楹 天 街 绿 地 缤 纷 城 和 鸿 坤 广 场 购 物 中 心 在 内 的 五 个 购 物 中 心 集 中 入 市, 为 市 场 带 来 78 万 平 方 米 零 售 面 积 至 此,2014 年 全 年 共 有 8 个 项 目 入 市, 为 市 场 带 来 97.3 万 平 方 米 商 业 面 积, 系 过 去 10 年 第 二 供 给 高 峰 至 此, 北 京 中 高 端 商 业 存 量 达 到 1,000 万 平 方 米 鉴 于 所 有 新 项 目 均 位 于 四 环 外 非 核 心 区 域, 北 京 商 业 市 场 之 去 中 心 化 趋 势 进 一 步 加 剧 通 州 万 达 广 场 由 万 达 集 团 开 发 的 通 州 万 达 广 场 是 集 商 业 写 字 楼 和 住 宅 为 一 体 的 综 合 体 该 项 目 商 业 部 分 是 继 京 通 罗 斯 福 购 物 中 心 后 通 州 区 迎 来 的 第 二 个 中 高 端 商 业 项 目 通 州 万 达 广 场 商 业 面 积 为 10 万 平 方 米, 主 力 租 户 包 括 万 达 百 货 万 达 影 城 大 歌 星 KTV 永 辉 超 市 及 万 达 大 玩 家 儿 童 乐 园 除 此 之 外 还 引 进 超 过 200 个 品 牌, 其 中 近 9 为 首 次 进 入 通 州 市 场 荟 聚 - 西 红 门 购 物 中 心 坐 落 于 大 兴 区 西 红 门 区 域 的 荟 聚 - 西 红 门 购 物 中 心 与 地 铁 四 号 线 无 缝 衔 接 做 为 瑞 典 英 特 宜 家 集 团 在 华 北 区 的 第 一 个 购 物 中 心, 该 项 目 零 售 面 积 达 到 20 万 平 方 米 伴 随 330 个 零 售 商 入 驻, 该 项 目 取 得 了 约 98% 的 出 租 率, 主 力 租 户 包 括 2013 年 开 业 面 积 达 5.1 万 平 方 米 的 宜 家 家 居 欧 尚 超 市 苏 宁 电 器 和 金 逸 国 人 民 币 / 平 方 米 / 月 图 3 购 物 中 心 首 层 租 金 指 数, 2008 年 第 一 季 度 2014 年 第 四 季 度 Q1/2008 = Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 CBD 燕 莎 三 里 屯 东 直 门 中 关 村 西 单 王 府 井 Page 1 全 市 平 均 租 金 指 数 季 度 环 比 年 度 同 比 际 影 院 该 项 目 是 继 荟 聚 - 无 锡 之 后 的 全 国 第 二 家 英 特 宜 家 购 物 中 心, 其 第 三 个 项 目 预 计 将 于 2015 年 在 武 汉 开 业 鸿 坤 广 场 购 物 中 心 临 近 荟 聚 - 西 红 门 购 物 中 心, 鸿 坤 广 场 购 物 中 心 商 业 面 积 亦 达 到 14 万 平 方 米 为 避 免 与 荟 聚 - 西 红 门 购 物 中 心 直 接 竞 争, 该 购 物 中 心 采 取 了 错 位 招 商 策 略, 引 入 一 系 列 中 端 服 饰 品 牌 以 及 大 量 儿 童 与 餐 饮 品 牌, 从 而 使 其 预 租 率 达 到 近 9 相 比 荟 聚 - 西 红 门 购 物 中 心 强 大 全 市 平 均 租 金 的 辐 射 范 围, 该 项 目 预 计 将 主 要 满 足 来 自 鸿 坤 理 想 城 等 周 边 住 宅 项 目 居 民 的 购 物 需 求 龙 湖 长 楹 天 街 龙 湖 长 楹 天 街 系 位 于 朝 阳 区 常 营 区 域 的 第 二 个 中 高 端 商 业 项 目 尽 管 27 万 平 方 米 的 商 业 体 量 使 其 问 鼎 北 京 第 三 大 购 物 中 心, 但 其 预 租 率 仍 超 过 9 主 力 租 户 包 括 百 盛 百 货 永 辉 超 市 全 星 滑 冰 俱 乐 部 和 卢 米 埃 影 城 除 此 之 外, 龙 湖 长 楹 天 街 亦 引 入 超 过 180 个 服 饰 及

4 配 饰 品 牌, 加 上 近 6 万 平 米 的 餐 饮 面 积 ( 按 建 筑 面 积 计, 或 按 使 用 面 积 计 约 3 万 平 方 米 ) 该 项 目 为 龙 湖 地 产 在 北 京 的 第 一 个 天 街 系 列 产 品, 第 二 个 天 街 系 列 项 目 位 于 大 兴 区 的 龙 湖 时 代 天 街 预 计 将 于 2015 年 揭 幕 房 山 绿 地 缤 纷 城 位 于 房 山 区 的 绿 地 缤 纷 城 商 业 建 筑 面 积 为 7 万 平 方 米, 系 绿 地 集 团 旗 下 在 京 的 第 二 个 一 站 式 购 物 中 心, 其 中 近 4 的 品 牌 系 第 一 次 进 入 房 山 市 场 需 求 与 出 租 率 第 四 季 度, 鉴 于 多 数 业 主 为 提 高 客 流 量 而 倾 向 于 引 入 餐 饮 品 牌, 餐 饮 零 售 商 继 续 活 跃 扩 张, 主 要 案 例 包 括 : - 太 平 洋 咖 啡 在 北 京 前 门 大 街 开 设 其 第 45 家 门 店 ; - 意 大 利 连 锁 品 牌 帕 斯 库 奇 咖 啡 在 北 京 首 都 国 际 机 场 附 近 开 设 其 第 一 家 机 场 帕 斯 库 奇 咖 啡 奥 特 莱 斯 店 ; - 餐 饮 品 牌 弄 堂 里 在 北 京 新 燕 莎 金 街 购 物 中 心 开 设 其 北 京 首 店 与 此 同 时, 随 着 本 地 中 产 阶 级 数 量 日 渐 增 长, 快 时 尚 和 中 端 奢 侈 品 牌 继 续 进 入 市 场 并 扩 大 市 场 份 额 特 别 是 随 着 本 地 消 费 者 对 品 牌 认 知 度 的 提 升, 买 手 店 在 本 地 市 场 扩 张 加 速 主 要 案 例 包 括 : - Forever21 于 新 项 目 荟 聚 - 西 红 门 购 物 中 心 开 设 其 在 北 京 的 第 二 家 分 店, 同 时 Old Navy 在 此 设 立 北 京 首 店 ; - Max Mara 在 侨 福 芳 草 地 开 出 新 店 ; 蔻 驰 则 在 国 贸 商 城 开 设 其 新 店 ; - Diane Von Furstenberg (DVF) 在 金 融 街 购 物 中 心 开 出 在 京 第 四 家 分 店 ; - ETRO 在 卓 展 购 物 中 心 和 新 光 天 地 各 开 出 一 分 店 虽 然 奢 侈 品 牌 受 本 地 经 济 放 缓 以 及 政 府 的 反 腐 倡 廉 政 策 影 响 扩 张 步 伐 放 缓, 但 是 其 仍 对 在 核 心 商 圈 ( 例 如 CBD, 王 府 井 和 三 里 屯 等 ) 的 优 质 项 目 展 现 出 浓 厚 的 兴 趣, 譬 如 : - 新 光 天 地 第 四 层 在 装 修 后 重 新 开 业, 吸 引 了 Jimmy Choo 菲 拉 格 慕 Agnona Roger Vivier 和 MiuMiu 等 品 牌 ; - 阿 玛 尼 在 国 贸 商 城 开 设 其 新 店 虽 然 大 量 新 项 目 入 市, 但 由 于 多 数 项 目 由 具 有 运 营 经 验 且 零 售 商 资 源 丰 富 的 业 主 运 营, 从 而 取 得 较 高 预 租 率, 全 市 中 高 端 购 物 中 心 的 出 租 率 环 比 仅 下 降 0.4 个 百 分 点 至 95.1%, 同 比 上 升 1.3 个 百 分 点 鉴 于 大 量 侯 位 进 驻 的 商 户, 王 府 井 西 单 和 三 里 屯 等 核 心 商 圈 分 别 取 得 % 和 98% 的 高 出 租 率 另 一 方 面, 由 于 欠 成 熟 的 商 业 氛 围, 非 核 心 区 域 和 近 郊 区 域 的 项 目 则 竭 力 改 善 租 户 组 合 以 及 稳 固 健 康 出 租 率 租 金 尽 管 大 部 分 项 目 出 租 率 乐 观, 部 分 位 于 非 核 心 区 域 的 项 目 业 主 迫 于 吸 引 适 合 租 户 而 采 取 租 金 让 步, 由 此 导 致 整 体 租 金 增 长 乏 力 截 至 2014 年 第 四 季 度, 北 京 优 质 购 物 中 心 首 层 租 金 环 比 仅 上 升 0.6%, 至 每 平 方 米 每 月 人 民 币 元, 同 比 增 长 2., 系 2010 年 以 来 的 最 低 涨 幅 尽 管 如 此, 鉴 于 大 量 租 金 预 算 较 高 的 外 资 零 售 商 需 求 强 劲, 西 单 三 里 屯 和 王 府 井 等 核 心 商 圈 租 金 增 长 依 旧 稳 健, 同 比 分 别 增 长 2 19% 和 8.3% 市 场 展 望 2015 年 将 迎 来 新 一 轮 供 给 高 峰,11 个 商 业 项 目 预 计 将 正 式 开 业, 为 市 场 带 来 万 平 方 米 商 业 面 积, 其 中 94% 的 项 目 被 定 位 为 购 物 中 心 由 于 新 增 供 给 中 9 的 项 目 位 于 丰 台 大 兴 房 山 平 谷 等 非 核 心 区 域, 核 心 商 圈 供 给 匮 乏 将 导 致 市 场 去 中 心 化 趋 势 进 一 步 加 剧 尽 管 多 数 新 项 目 由 运 营 经 验 丰 富 的 业 主 运 营 管 理 且 不 断 完 善 的 轨 道 交 通 将 增 强 项 目 的 可 达 性, 但 由 于 非 核 心 区 域 商 业 氛 围 尚 未 成 熟, 业 主 仍 不 得 不 提 供 租 金 折 扣 或 其 他 激 励 措 施 来 吸 引 合 适 的 租 户, 以 此 来 保 证 健 康 的 预 租 率 因 此, 预 计 2015 年 整 体 租 金 涨 幅 将 进 一 步 放 缓 尽 管 位 于 核 心 商 圈 的 项 目 将 继 续 迎 来 内 外 资 零 售 商 的 强 劲 需 求, 但 由 于 市 场 去 中 心 化 趋 势 愈 发 明 显, 位 于 非 核 心 区 域 新 项 目 的 空 置 面 积 将 导 致 全 市 出 租 率 小 幅 下 降 04

5 表 年 新 增 供 给 项 目 名 称 入 市 时 间 商 业 建 筑 面 积 ( 平 方 米 ) 商 圈 商 业 类 型 金 宝 汇 二 期 第 一 季 度 12,000 王 府 井 购 物 中 心 禧 瑞 汇 第 一 季 度 37,800 CBD 购 物 中 心 北 京 华 联 大 屯 购 物 中 心 第 三 季 度 79,000 其 他 - 大 屯 购 物 中 心 北 京 华 联 平 谷 购 物 中 心 第 三 季 度 59,000 其 他 - 平 谷 购 物 中 心 通 盈 商 业 中 心 第 四 季 度 45,000 三 里 屯 购 物 中 心 国 海 广 场 第 四 季 度 63,000 公 主 坟 配 套 底 商 住 总 万 科 广 场 第 四 季 度 61,000 其 他 - 大 兴 购 物 中 心 龙 湖 时 代 天 街 第 四 季 度 300,000 其 他 - 大 兴 购 物 中 心 北 京 和 谐 广 场 第 四 季 度 140,000 其 他 - 丰 台 购 物 中 心 Funmix 半 岛 广 场 第 四 季 度 130,000 其 他 - 房 山 购 物 中 心 宝 苑 国 际 购 物 中 心 第 四 季 度 160,000 其 他 - 大 兴 购 物 中 心 Please contact us for further information Savills Research Savills Project & Development Consultancy Savills Retail James Macdonald Director, China Joan Wang Director Anthony McQuade Senior Director Melissa Ong Director Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. 05

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