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1 104 年 度 建 築 業 營 利 事 業 所 得 稅 結 算 申 報 講 習 會 財 政 部 高 雄 國 稅 局 105 4

2 各 位 學 員 大 家 好, 好 康 逗 相 報 ( 本 局 網 址 : 1. 本 局 電 子 報 會 員 高 雄 國 稅 局 - 稅 務 E 達 人 及 財 政 部 高 雄 國 稅 局 熱 情 招 募 中! 本 局 電 子 報 資 訊 非 常 豐 富, 包 括 講 習 會 宣 導 活 動 抽 獎 活 動 訊 息 財 政 部 發 布 之 最 新 解 釋 令 等, 皆 與 各 位 權 益 息 息 相 關, 歡 迎 大 家 加 入 成 為 本 局 電 子 報 會 員, 趕 快 到 本 局 網 站 首 頁 加 入 或 到 高 雄 國 稅 局 - 稅 務 E 達 人 粉 絲 團 按 個 讚 喔! 2. 數 位 學 習 免 路 途 往 返 奔 波, 讚 啦! 本 局 製 作 之 數 位 學 習 課 程, 非 常 豐 富 實 用, 可 反 覆 聆 聽 複 習, 學 習 不 受 時 間 空 間 限 制, 亦 歡 迎 大 家 充 分 利 用 喔!( 首 頁 / 資 訊 服 務 / 個 人 化 資 訊 服 務 / 學 習 資 訊 站 / 數 位 學 習 / 港 都 e 學 苑 )

3 建 築 業 所 得 稅 結 算 申 報 實 務 建 築 業 行 業 概 述 經 營 型 態 帳 簿 文 據 開 立 統 一 發 票 時 限 損 益 計 算 - 營 業 收 入 損 益 計 算 - 營 業 成 本 損 益 計 算 - 營 業 費 用 營 利 事 業 免 稅 所 得 相 關 成 本 費 用 損 失 分 攤 辦 法 - 以 房 地 買 賣 為 業 1 建 築 業 行 業 概 述 實 務 上 所 稱 營 建 業, 係 指 營 造 廠 商 及 建 築 投 資 業 者 而 言 前 者 係 從 事 土 木 建 築 工 程 為 主 要 業 務, 一 般 俗 稱 營 造 廠 商 ; 後 者 建 築 投 資 業 是 以 委 託 營 造 廠 商 興 建 房 屋 出 售 或 出 租 為 業, 俗 稱 建 設 開 發 及 投 資 公 司 等 目 前 國 內 法 令 規 定, 一 項 建 築 物 分 為 二 部 分 工 作 一 為 建 造 工 作, 屬 於 營 造 廠 商 專 有 營 造 廠 商 負 責 建 造 建 築 物 等 工 程, 故 為 保 障 建 築 物 之 品 質 及 安 全 須 具 有 專 任 技 術 之 限 制 二 為 銷 售 工 作, 屬 於 建 設 公 司 部 分, 建 設 公 司 負 責 取 得 營 建 用 地, 設 計 興 建 計 劃, 再 對 外 展 開 售 屋 廣 告, 銷 售 房 屋 及 土 地 予 消 費 者 2 1 1

4 建 築 業 行 業 概 述 建 築 業 即 係 以 投 資 提 供 資 金 委 託 營 造 業 興 建 房 屋 出 售 出 租 為 業, 一 般 都 以 建 設 公 司 投 資 公 司 型 態 經 營 者 居 多, 目 前 法 令 規 定, 建 設 公 司 除 原 已 取 得 營 造 業 登 記 證 外, 並 不 能 同 時 兼 具 營 造 業 之 營 業 項 目, 國 內 有 些 大 型 建 設 公 司 亦 具 備 營 造 業 登 記 證, 自 行 負 責 建 造 3 建 築 業 行 業 概 述 一 工 程 施 工 期 間 長 參 照 查 準 第 24 條 暨 24 之 2 之 規 定 二 壓 低 房 屋 售 價 藉 由 提 高 土 地 售 價, 造 成 出 售 房 屋 虧 損 或 所 得 無 幾, 而 出 售 土 地 所 得 大 增 之 情 形 三 建 築 成 本 需 按 各 工 地 分 別 計 算 屬 分 批 成 本 制, 故 涉 及 共 同 費 用 分 攤 問 題, 有 關 收 入 與 成 本 均 是 以 各 工 地 單 獨 計 算, 不 能 相 互 抵 補 4 2 2

5 經 營 型 態 建 設 公 司 在 正 常 經 營 情 況 下, 應 有 營 業 設 立 登 記, 購 妥 建 築 用 地 或 以 合 建 分 屋 或 合 建 分 成 方 式 取 得 土 地, 以 建 商 之 名 義 申 請 建 造 執 照, 發 包 予 營 造 業 承 建, 並 自 行 或 交 付 房 屋 代 銷 業 者 代 為 銷 售, 俟 房 屋 建 造 完 成 領 得 使 用 執 照 後, 辦 理 產 權 移 轉 交 付 予 承 購 人 或 地 主 5 經 營 型 態 ( 續 ) 所 稱 建 設 公 司 以 提 供 資 金 委 託 營 造 廠 興 建 房 屋 出 售 出 租 為 業 者 屬 之, 其 經 營 方 式 大 約 分 為 六 種 : ( 一 ) 自 地 自 建 ( 二 ) 合 建 分 屋 ( 三 ) 合 建 分 售 ( 四 ) 合 建 分 成 ( 五 ) 共 同 投 資 興 建 ( 六 ) 買 賣 成 屋 或 土 地 6 3 3

6 經 營 型 態 ( 續 ) ( 一 ) 自 地 自 建 : 係 指 投 資 者 自 行 出 資 購 入 土 地 建 屋 出 售, 依 現 行 法 令 規 定, 建 設 公 司 除 具 有 營 造 廠 資 格 外, 其 房 屋 應 委 託 營 造 廠 興 建 自 地 自 建 為 建 設 公 司 典 型 之 經 營 型 態, 在 此 種 情 況 下, 其 購 入 待 建 之 土 地 應 以 待 售 土 地 或 其 他 適 當 科 目 列 帳 至 於 投 資 興 建 中 之 房 屋, 其 所 支 付 之 各 項 營 建 成 本, 應 列 入 在 建 工 程 或 其 他 適 當 科 目, 俟 完 工 時 再 轉 入 待 售 房 屋, 出 售 時 轉 列 當 期 營 業 成 本 7 經 營 型 態 ( 續 ) ( 二 ) 合 建 分 屋 : 係 指 一 方 提 供 資 金, 他 方 提 供 土 地, 雙 方 合 建 房 屋, 而 於 興 建 完 成 後 按 約 定 比 例 由 雙 方 分 配 房 屋 及 應 計 土 地 持 分, 核 屬 互 易 之 法 律 關 係 民 法 第 三 百 九 十 八 條 當 事 人 雙 方 約 定 互 相 移 轉 金 錢 以 外 之 財 產 權 者, 準 用 關 於 買 賣 之 規 定 ( 三 ) 合 建 分 售 : 係 指 地 主 與 建 主 簽 訂 契 約, 由 地 主 提 供 土 地 與 建 主 興 建 房 屋, 雙 方 約 定 各 自 出 售 其 土 地 與 房 屋, 並 個 別 向 買 戶 收 取 價 款, 互 不 牽 涉 此 種 經 營 模 式 實 際 上 極 少, 但 營 所 稅 申 報 案 件 實 務 上 卻 占 絕 大 比 例 8 4 4

7 經 營 型 態 ( 續 ) ( 四 ) 共 同 投 資 興 建 : 係 二 家 或 數 家 建 設 公 司 簽 訂 契 約, 共 同 出 資 興 建 房 屋, 並 按 約 定 比 例 分 配 之 進 銷 項 憑 證 之 處 理 依 財 政 部 99 年 2 月 23 日 台 財 稅 第 號 函 規 定 辦 理 ( 五 ) 合 建 分 成 : 地 主 與 建 築 投 資 業 共 同 興 建 再 以 房 地 總 售 價 依 合 約 約 定 比 例 分 成 取 得 收 入 9 經 營 型 態 ( 續 ) ( 六 ) 買 賣 成 屋 或 土 地 : 係 指 建 設 公 司 購 入 土 地 或 建 築 完 成 之 房 屋, 再 行 出 售 在 此 情 況 下, 其 購 入 之 土 地 或 房 屋, 係 以 再 出 售 為 目 的, 此 與 一 般 買 賣 業 購 入 商 品 之 性 質 無 異, 故 建 設 公 司 所 購 入 之 土 地 與 房 屋, 應 以 待 售 土 地 及 待 售 房 屋 列 帳, 同 時 在 資 產 負 債 表 中 應 列 於 流 動 資 產 項 下

8 * 建 築 業 之 經 營 型 態 2. 興 建 方 式 經 營 型 態 (1) 自 建 : 具 備 營 造 廠 商 資 格 者 自 行 興 建 (2) 委 託 興 建 : 委 託 其 他 營 造 廠 商 興 建 建, 包 括 A 包 作 業 ( 包 工 包 料 ) 3. 銷 售 B 勞 務 承 攬 ( 包 工 不 包 料 ) 11 營 建 業 帳 簿 文 據 一 建 築 投 資 業 具 備 之 基 本 資 料 : 1 建 築 或 使 用 執 照 2 工 程 合 約 書 : 主 合 約 工 程 項 目 明 細 表 工 料 分 析 表 工 程 圖 說 3 外 包 工 程 合 約 書 4 材 料 買 賣 合 約 書 5 合 建 契 約 書 6 房 地 買 賣 契 約 書 7 房 地 委 託 銷 售 或 仲 介 契 約 書

9 營 建 業 帳 簿 文 據 二 建 築 投 資 業 營 業 成 本 查 核 之 書 表 : 1 工 程 材 料 進 耗 存 明 細 表 2 工 程 成 本 及 在 建 工 程 明 細 表 3 完 工 工 程 材 料 耗 用 明 細 表 4 完 工 工 程 外 包 工 程 明 細 表 5 完 工 工 程 成 本 分 析 表 6 已 售 及 待 售 房 地 明 細 表 13 營 建 業 帳 簿 文 據 三 搜 集 建 築 投 資 業 建 案 資 料 之 方 法 1 海 報 建 屋 户 數 土 地 及 房 屋 價 目 表 暨 銷 售 情 況 2 電 視 廣 告 宣 傳 單 專 業 雜 誌 3 剪 報 資 料 4 建 管 單 位 通 報 資 料 ( 建 築 或 使 用 執 照 開 工 或 完 工 報 告 中 途 變 更 起 造 人 資 料

10 營 建 業 帳 簿 文 據 財 政 部 台 財 稅 第 號 自 備 原 料 委 託 廠 商 加 工 其 原 物 料 耗 用 數 量 比 照 製 造 業 查 核 主 旨 : 營 利 事 業 自 備 原 料 委 託 廠 商 加 工 製 造 產 品, 其 原 物 料 耗 用 數 量, 應 比 照 營 利 事 業 所 得 稅 結 算 申 報 查 核 準 則 第 五 十 八 條 規 定 查 核 認 定 說 明 : 二 營 利 事 業 自 備 原 料 委 託 製 造 廠 商 加 工 製 成 產 品 出 售, 委 託 者 既 列 報 原 物 料 成 本, 則 其 出 售 產 品 所 列 報 之 原 物 料 數 量, 核 與 製 造 業 之 性 質 並 無 二 致, 應 比 照 查 核 準 則 第 五 十 八 條 規 定 辦 理 營 利 事 業 自 備 材 料 委 託 營 造 廠 建 屋 者 亦 同 15 開 立 統 一 發 票 時 限 一 建 屋 出 售 應 於 交 付 房 屋 時 開 立 發 票, 交 屋 前 預 收 之 價 款 應 於 收 款 時 開 立 發 票 二 預 收 房 屋 價 款 預 收 房 屋 價 款 應 於 收 款 時 開 立 統 一 發 票 以 預 售 方 式 銷 售, 如 約 定 客 戶 以 銀 行 貸 款 抵 繳 尾 款 者, 若 因 故 未 辦 妥 或 未 能 取 得 銀 行 貸 款 撥 充 尾 款, 而 房 屋 所 有 權 已 移 轉 者, 至 遲 應 於 所 有 權 狀 核 發 日 起 三 個 月 內, 開 立 尾 款 部 份 之 統 一 發 票 在 上 述 期 限 內 已 取 得 銀 行 貸 款 時, 應 於 取 得 銀 行 貸 款 之 日 起 三 日 內, 開 立 統 一 發 票 ( 參 財 政 部 台 財 稅 第 號 函 釋 )

11 開 立 統 一 發 票 時 限 財 政 部 台 財 稅 第 號 將 購 買 預 售 屋 之 權 利 義 務 讓 與 他 人 時 如 何 開 立 發 票 釋 疑 主 旨 : 甲 開 發 股 份 有 限 公 司 銷 售 預 售 屋 與 乙 工 程 顧 問 股 份 有 限 公 司, 乙 公 司 在 尚 未 繳 清 價 款 亦 未 取 得 預 售 屋 產 權 前, 將 其 購 屋 之 權 利 義 務 讓 與 丙 股 份 有 限 公 司 承 受, 其 後 續 房 屋 及 土 地 款 應 如 何 開 立 統 一 發 票 案, 函 復 如 說 明 說 明 : 二 本 案 甲 公 司 既 同 意 乙 公 司 將 其 購 屋 之 權 利 義 務 讓 與 丙 公 司 承 受, 除 應 留 存 該 二 公 司 之 讓 受 契 約 以 供 查 核 外, 應 由 乙 公 司 依 讓 與 價 格 開 立 統 一 發 票 與 丙 公 司, 至 於 乙 公 司 未 付 之 後 續 房 地 款, 應 由 甲 公 司 依 規 定 開 立 統 一 發 票 與 丙 公 司 17 三 合 建 分 屋 開 立 統 一 發 票 時 限 (1) 應 於 換 出 房 屋 或 土 地 時, 按 換 出 房 屋 或 換 入 土 地 之 當 地 同 時 期 市 價 擇 高 認 定 開 立 統 一 發 票 稽 徵 機 關 如 未 查 得 合 建 分 屋 時 價, 則 應 以 房 屋 評 定 價 值 與 土 地 公 告 現 值, 兩 者 從 高 認 定, 並 按 較 高 之 價 格 等 額 對 開 發 票 ; 土 地 價 款 之 發 票 ( 地 主 如 為 個 人, 可 開 立 收 據 ) 免 徵 營 業 稅, 房 屋 價 款 之 發 票 應 外 加 5% 營 業 稅, 向 地 主 收 取 ( 台 財 稅 第 號 函 )

12 開 立 統 一 發 票 時 限 (2) 房 地 互 易 地 主 與 建 方 合 建 分 屋, 除 地 主 自 始 至 終 均 未 曾 列 名 為 起 造 人, 且 建 方 於 房 屋 興 建 完 成 辦 理 總 登 記 後, 始 將 地 主 應 分 得 房 屋 之 所 有 權 移 轉 與 地 主 者, 應 以 房 屋 所 有 權 移 轉 與 地 主 之 登 記 日 為 房 屋 換 出 日 外, 其 餘 均 應 以 房 屋 使 用 執 照 核 發 日 為 房 屋 換 出 日 建 方 並 應 於 上 述 換 出 日 起 三 日 內 開 立 統 一 發 票 ; 又 合 建 雙 方 如 未 同 時 換 出 房 地 者, 應 分 別 於 房 屋 或 土 地 之 換 出 日 起 三 日 內 依 規 定 開 立 憑 證 ( 參 財 政 部 台 財 稅 第 號 解 釋 令 ) (3) 客 戶 延 遲 付 款 而 加 收 之 利 息 滯 納 金, 屬 銷 售 額 之 一 部 份, 仍 須 開 立 發 票 另 客 戶 違 約 金 亦 須 開 立 發 票 ( 列 其 他 收 入 ) 19 開 立 統 一 發 票 時 限 四 大 樓 停 車 位 收 入 之 認 定 大 樓 停 車 位 視 其 車 位 有 無 產 權, 而 有 不 同 的 處 理 方 式 : ( 一 ) 使 用 權 停 車 位 受 讓 者 未 能 取 得 所 有 權, 只 有 永 久 使 用 權, 依 財 政 部 台 財 稅 第 號 函 規 定, 屬 權 利 金 性 質, 非 房 地 財 產 交 易, 沒 有 免 稅, 應 全 額 開 立 發 票, 認 定 收 入

13 開 立 統 一 發 票 時 限 ( 二 ) 法 定 停 車 位 ( 產 權 以 大 公 方 式 登 計 ) 依 建 築 法 規 定 必 須 設 計 之 法 定 停 車 位, 屬 公 共 設 施, 應 視 該 車 位 在 分 攤 公 共 設 施 之 所 有 權 時 有 無 分 配 房 屋 土 地 坪 數, 且 所 分 攤 之 坪 數 是 否 合 理, 若 有 合 理 分 配 房 地, 土 地 部 分 免 稅, 房 屋 部 分 課 稅 ( 三 ) 增 建 停 車 位 ( 具 獨 立 產 權, 得 單 獨 買 賣 ) 建 設 公 司 為 了 業 務 銷 售 需 要, 設 計 上 增 加 建 造 所 超 出 法 定 停 車 空 間 的 部 分 是 有 所 有 權, 具 有 獨 立 產 權 的, 惟 實 務 上 限 制 出 售 對 象 須 為 該 建 築 大 樓 的 承 購 戶, 因 此 車 位 面 積 須 附 加 於 房 屋 建 坪 中, 其 房 屋 部 分 應 開 立 發 票 認 定 收 入, 土 地 部 分 免 稅 ( 四 ) 獎 勵 停 車 位 ( 具 獨 立 產 權, 得 單 獨 買 賣 ) 由 建 設 公 司 在 法 令 所 要 求 應 設 停 車 位 以 外, 另 增 設 停 車 位 供 公 眾 使 用, 政 府 則 給 予 額 外 支 樓 地 板 面 積 作 為 獎 勵, 因 此 車 位 面 積 須 附 加 於 房 屋 建 坪 中, 其 房 屋 部 分 應 開 立 發 票 認 定 收 入, 土 地 部 分 免 稅 21 損 益 計 算 - 營 業 收 入 一 收 入 實 現 之 認 定 查 核 準 則 第 24 條 之 2 規 定 : 營 利 事 業 出 售 不 動 產, 其 所 得 歸 屬 年 度 之 認 定, 應 以 所 有 權 移 轉 登 記 日 期 為 準, 但 所 有 權 未 移 轉 登 記 予 買 受 人 以 前, 已 實 際 交 付 者, 應 以 實 際 交 付 日 期 為 準, 兩 者 皆 無 從 查 考 時, 依 其 買 賣 契 約 或 查 得 資 料 認 定 之 準 此 規 定 :

14 損 益 計 算 - 營 業 收 入 ( 一 ) 實 際 交 屋 日 期 : 可 查 核 客 戶 簽 章 之 交 易 證 明 單 或 客 戶 設 籍 遷 入 日 或 營 利 事 業 辦 理 營 業 登 記 日, 均 可 作 為 推 定 實 際 交 屋 之 參 考 ( 二 ) 所 有 權 移 轉 登 記 日 期 : 可 至 該 房 地 產 所 在 地 之 地 政 事 務 所 調 閱 土 地 登 記 簿 謄 本 作 為 參 考, 若 實 際 交 屋 日 期 較 早, 仍 以 實 際 交 屋 日 期 為 準 23 損 益 計 算 - 營 業 收 入 ( 三 ) 買 賣 契 約 約 定 交 屋 日 期 或 依 查 得 資 料 認 定 之 若 實 際 交 屋 日 期 及 所 有 權 移 轉 登 記 日 期, 皆 無 從 查 考 時, 可 就 以 下 日 期 參 考 之 : 1. 買 賣 契 約 上 之 尾 款 收 取 日 2. 查 發 票 開 立 收 取 尾 款 日 期 3. 房 屋 尾 款 以 銀 行 貸 款 抵 付 者, 則 銀 行 貸 款 核 撥 時, 其 尾 款 即 已 收 妥 4. 向 稽 徵 機 關 申 報 完 納 契 稅 之 日 期

15 損 益 計 算 - 營 業 收 入 二 售 屋 利 益 可 合 理 估 計 者, 得 以 完 工 比 例 法 認 列 售 屋 利 益 : 營 利 事 業 所 得 稅 查 核 準 則 第 二 十 四 條 之 一 營 利 事 業 以 包 工 包 料 方 式 建 屋 預 售, 符 合 左 列 條 件 者, 得 以 完 工 比 例 法 認 列 售 屋 利 益 : 一 工 程 之 進 度 已 逾 籌 劃 階 段, 即 工 程 之 設 計 規 劃 承 包 整 地 均 已 完 成, 工 程 之 建 造 可 隨 時 進 行 二 預 售 契 約 總 額 已 達 估 計 工 程 總 成 本 三 買 方 支 付 之 價 款 已 達 契 約 總 價 款 百 分 之 十 五 四 應 收 契 約 款 之 收 現 性 可 合 理 估 計 五 履 行 合 約 所 須 投 入 工 程 總 成 本 與 期 末 完 工 程 度 均 可 合 理 估 計 六 歸 屬 於 售 屋 契 約 之 成 本 可 合 理 辨 認 25 損 益 計 算 - 營 業 收 入 三 退 折 讓 之 處 理 1. 銷 貨 退 回, 依 常 規 沒 收 訂 金 或 訂 約 款, 故 應 查 明 沒 收 款 有 無 列 報 收 入 如 為 自 地 自 建, 並 應 注 意 有 無 依 原 開 立 發 票 之 房 地 售 價 分 別 列 為 房 地 收 入 減 項 2. 銷 貨 折 讓 應 查 買 賣 合 約 上 之 規 定 或 註 記 始 予 認 定 如 為 自 地 自 建, 不 得 全 列 為 房 屋 收 入 減 項, 而 應 按 房 地 售 價 比 例 計 算 歸 屬 土 地 銷 貨 折 讓

16 損 益 計 算 - 營 業 收 入 3. 預 售 房 屋 中 途 變 更 起 造 人, 應 注 意 是 否 銷 貨 退 回 4. 建 設 公 司 受 託 代 客 戶 辦 理 產 權 移 轉 登 記 或 銀 行 貸 款 時, 代 辦 收 入 大 於 代 辦 業 務 費 用 部 分, 應 列 其 他 收 入 5. 預 售 屋 原 訂 戶 並 未 退 屋, 新 訂 戶 係 向 原 訂 戶 洽 購, 並 繼 續 承 受 原 訂 戶 之 購 屋 權 利 及 義 務, 則 原 訂 戶 因 讓 售 而 發 生 之 所 得, 應 申 報 財 產 交 易 所 得 ( 綜 合 所 得 稅 ) 27 損 益 計 算 - 營 業 收 入 四 出 售 土 地 收 入 ( 一 ) 出 售 屬 於 固 定 資 產 性 質 之 土 地 土 地 免 稅 所 得 = 出 售 土 地 收 入 - 土 地 原 始 取 得 成 本 及 有 關 稅 費 - 持 有 土 地 期 間 發 生 之 改 良 成 本 - 因 出 售 該 項 土 地 而 直 接 發 生 之 稅 捐 - 因 購 買 土 地 經 資 本 化 的 借 款 利 息

17 損 益 計 算 - 營 業 收 入 ( 二 ) 出 售 屬 於 存 貨 性 質 之 土 地 土 地 免 稅 所 得 = 出 售 土 地 收 入 - 土 地 原 始 取 得 成 本 及 有 關 稅 費 - 因 出 售 土 地 而 直 接 發 生 之 稅 費 - 持 有 土 地 期 間 應 予 遞 延 之 損 費 及 利 息 - 比 例 分 攤 之 營 業 費 用 29 損 益 計 算 - 營 業 收 入 * 營 業 收 入 之 調 節 本 期 開 立 統 一 發 票 金 額 加 : 上 期 結 轉 本 期 預 收 款 本 期 應 收 未 開 立 發 票 金 額 其 他 : 出 售 土 地 金 額 減 : 本 期 結 轉 本 期 預 收 款 上 期 應 收 本 期 開 立 發 票 金 額 視 為 銷 貨 開 立 發 票 金 額 合 建 分 屋 開 立 發 票 金 額 本 期 溢 開 發 票 金 額 非 營 業 收 入 代 收 款 其 他 ()

18 損 益 計 算 - 營 業 成 本 * 成 本 之 重 點 說 明 及 申 報 注 意 事 項 一 帳 列 土 地 成 本 金 額 1. 自 地 自 建 之 帳 列 土 地 成 本 : (1) 購 入 成 本 : 以 實 際 成 本 為 準, 包 含 適 於 營 業 上 使 用 之 必 要 費 用 ( 如 支 付 之 佣 金 稅 捐 地 上 補 償 費 登 記 等 ), 惟 不 包 括 重 估 增 值 部 分 (2) 改 良 成 本 : 為 使 土 地 達 到 最 佳 可 供 出 售 或 可 供 建 築 使 用 狀 況 之 填 土 整 平 護 堤 駁 坎 公 共 設 施 等 一 切 支 出 31 損 益 計 算 - 營 業 成 本 * 成 本 之 重 點 說 明 及 申 報 注 意 事 項 (3) 利 息 資 本 化 : 查 準 97- 非 屬 固 定 資 產 之 土 地, 其 借 款 利 息 應 以 遞 延 費 用 列 帳, 於 土 地 出 售 時, 作 為 其 收 入 之 減 項 (4) 應 檢 附 購 地 買 賣 合 約 收 據 或 發 票 及 所 有 權 狀 影 本, 以 確 定 其 面 積 及 金 額

19 損 益 計 算 - 營 業 成 本 2. 合 建 分 屋 之 帳 列 土 地 成 本 : 依 財 政 部 台 財 稅 第 號 規 定 : 建 設 公 司 與 地 主 合 建 分 屋, 於 房 地 交 換 時, 其 帳 列 土 地 成 本 金 額, 應 以 換 出 房 屋 所 分 攤 之 建 造 成 本 為 準, 而 非 以 房 屋 交 換 之 價 值 或 開 立 統 一 發 票 金 額 來 決 定 33 損 益 計 算 - 營 業 成 本 例 : 建 設 公 司 與 A 地 主 合 建 分 屋 方 式 興 建 房 屋, 約 定 50%:50% 之 比 例 分 配, 公 司 實 際 投 入 建 築 成 本 1 億 元, 交 換 開 立 統 一 發 票 金 額 時 價 7 千 萬 元, 公 司 於 交 換 時 之 帳 列 土 地 成 本 為 5 千 萬 元 (1 億 50%= 5 千 萬 ), 而 非 開 立 統 一 發 票 金 額 7 千 萬 元

20 損 益 計 算 - 營 業 成 本 二 出 售 及 待 售 房 地 成 本 之 分 攤 計 算 : 1. 建 築 業 之 營 業 成 本 依 財 會 準 公 報 及 相 關 稅 法 之 規 定 -- 係 以 分 批 成 本 會 計 制 度 為 主, 即 其 成 本 應 依 每 一 工 程 分 別 記 載 及 計 算 ; 不 同 之 成 本, 不 得 混 淆, 否 則 營 業 成 本 無 法 依 查 準 條 認 列 ( 參 查 準 第 51 條 之 1) 35 損 益 計 算 - 營 業 成 本 2. 同 一 工 程 之 房 地 因 地 段 不 同, 樓 別 不 同 及 其 他 因 素 可 能 無 法 在 同 一 年 度 出 售 完 畢 等, 出 現 已 售 未 售 之 房 地 之 分 攤 問 題 3. 可 依 下 列 三 法 中 擇 一 使 用, 且 在 同 一 工 程 中 擇 定 後 不 得 變 更 :

21 損 益 計 算 - 營 業 成 本 待 售 房 屋 成 本 = A. 收 入 法 : 總 投 入 成 本 待 售 房 屋 之 預 計 合 理 售 價 / 已 出 售 房 屋 售 價 + 待 售 房 屋 之 預 計 合 理 售 價 B. 建 坪 比 例 法 : 總 投 入 成 本 待 售 房 屋 坪 數 / 已 出 售 房 屋 坪 數 + 待 售 房 屋 坪 數 37 損 益 計 算 - 營 業 成 本 待 售 房 屋 成 本 = C. 評 定 現 值 法 : 總 投 入 成 本 待 售 房 屋 評 定 現 值 / 已 出 售 房 屋 評 定 現 值 + 待 售 房 屋 評 定 現 值 但 同 一 工 程 既 經 擇 定 後, 不 得 變 更 4. 土 地 成 本 之 分 攤 應 比 照 分 攤

22 損 益 計 算 - 營 業 成 本 三 土 地 增 值 稅 之 認 列 在 實 務 上 仍 常 由 建 主 代 繳 或 支 付 土 地 增 值 稅 而 列 待 售 土 地 之 成 本, 財 政 部 解 釋 函 釋 規 範 如 下 : 1. 自 地 自 建 : 自 行 購 入 土 地 興 建 房 屋 出 售, 購 進 土 地 為 流 動 資 產, 當 興 建 完 成 移 轉 土 地 所 有 權 時, 其 原 所 有 權 人 為 公 司 本 身, 因 此 土 增 稅 應 列 為 待 售 土 地 成 本 之 加 項 39 損 益 計 算 - 營 業 成 本 2. 合 建 分 屋 : (1) 房 地 交 換 時 : 交 換 時 土 地 增 值 稅 由 原 所 有 權 人 ( 即 地 主 ) 負 擔, ( 參 照 第 號 暨 第 號 ) 合 建 約 定 建 主 負 擔 換 入 土 地 之 增 值 稅 仍 不 得 列 為 費 用 或 成 本 建 設 公 司 與 地 主 簽 訂 合 作 建 屋 契 約, 雖 約 定 建 主 因 合 建 而 換 入 之 土 地, 其 土 地 增 值 稅 由 建 主 負 擔, 惟 土 地 增 值 稅 依 照 土 地 稅 法 規 定 應 由 賣 方 ( 地 主 ) 負 擔, 故 該 土 地 增 值 稅 不 得 列 入 建 主 之 費 用 或 建 屋 之 成 本

23 損 益 計 算 - 營 業 成 本 (2) 房 地 出 售 時 : 合 建 分 屋 建 主 所 分 得 部 分 其 自 行 出 售, 倘 有 土 地 增 值 稅 自 應 列 為 土 地 成 本 之 加 項 ( 待 售 土 地 之 加 項 ) 3. 合 建 分 售 或 合 建 分 成 : (1) 合 建 分 售 - 銷 售 時 由 地 主 及 建 主 分 別 自 行 與 與 購 屋 者 訂 定 契 約, 並 各 自 取 得 相 關 土 地 款 及 房 屋 款 41 損 益 計 算 - 營 業 成 本 (2) 合 建 分 成 -- 無 房 屋 互 易 問 題, 建 設 公 司 亦 無 售 土 地 之 情 事, 依 財 政 部 台 財 稅 第 號 規 定 建 主 除 依 法 應 負 擔 土 地 改 良 物 之 工 程 受 益 費 外, 其 以 契 約 約 定 代 地 主 負 擔 之 地 價 稅 工 程 受 益 費 及 土 地 增 值 稅, 應 不 得 列 為 營 建 成 本

24 損 益 計 算 - 營 業 成 本 * 補 充 資 料 * 財 政 部 台 財 稅 第 號 合 建 分 成 建 主 代 負 之 土 地 稅 費 ( 地 價 稅 工 程 收 益 費 土 地 增 值 稅 ) 不 得 列 為 營 建 成 本 財 政 部 台 財 稅 第 號 合 建 約 定 建 主 負 擔 換 入 土 地 之 增 值 稅 仍 不 得 列 為 費 用 或 成 本 43 損 益 計 算 - 營 業 費 用 一 營 業 費 用 之 遞 延 1. 推 銷 費 用 部 分 : (1) 應 予 遞 延, 配 合 房 屋 出 售 收 入 列 為 出 售 年 度 之 費 用 (2) 建 屋 預 售 採 完 工 比 例 法 認 列 損 益 者, 應 先 估 計 工 程 總 銷 售 費 用, 並 依 工 程 完 工 比 例 及 銷 售 比 例 逐 年 攤 列 費 用

25 損 益 計 算 - 營 業 費 用 2. 管 理 費 用 部 份 : 管 理 費 用 不 得 遞 延, 應 於 發 生 當 年 度 認 列 ( 台 財 稅 第 號 ) 二 營 業 費 用 之 分 攤 1. 以 建 屋 出 售 為 專 業 之 營 利 事 業 ( 建 築 投 資 業 ) 其 費 用 分 攤 原 則 : 45 損 益 計 算 - 營 業 費 用 (1) 可 個 別 歸 屬 之 相 關 費 用 - 先 採 個 別 認 定 A. 土 地 之 土 地 增 值 稅 地 價 稅 及 土 地 專 案 貸 款 之 利 息 支 出 應 歸 屬 土 地 負 擔 B. 房 屋 之 營 業 稅 房 屋 稅 印 花 稅 過 戶 登 記 費 等 可 單 獨 計 算 者, 應 分 別 歸 屬 土 地 房 屋 負 擔

26 損 益 計 算 - 營 業 費 用 (2) 無 法 個 別 歸 屬 之 下 列 相 關 費 用 : 再 依 稅 捐 機 關 核 定 房 地 售 價 比 例 分 攤 ( 台 財 稅 號 ) A. 銷 售 房 地 所 發 生 之 營 業 費 用 於 減 除 上 述 直 接 費 用 後 之 餘 額 B. 除 能 個 別 歸 屬 外 之 營 業 損 失 C. 合 建 分 售 ( 或 分 成 ) 之 廣 告 費 47 損 益 計 算 - 營 業 費 用 2. 非 以 專 營 或 兼 營 建 屋 出 售 為 業 之 營 利 事 業 出 售 房 地 為 處 分 財 產 行 為, 其 費 用 分 攤 原 則 : (1) 因 出 售 該 房 地 所 發 生 之 費 用 或 損 失 應 歸 屬 該 房 地 負 擔 (2) 一 般 正 常 營 業 所 發 生 之 費 用 或 損 失, 不 必 分 攤 至 該 房 地 負 擔 ( 參 照 營 利 事 業 免 稅 所 得 相 關 成 本 費 用 損 失 分 攤 辦 法 第 5 條 第 1 項 之 規 定 )

27 損 益 計 算 - 營 業 費 用 三 廣 告 費 : 1. 建 築 業 樣 品 屋 之 成 本, 其 有 處 分 價 值 者, 應 於 處 分 年 度 列 作 收 益 處 理 2. 建 築 業 合 建 分 售 ( 或 分 成 ) 之 廣 告 費, 應 由 地 主 與 建 主 按 其 售 價 比 例 分 攤 3. 預 售 屋 廣 告 費 應 配 合 銷 售 房 屋 遞 延 攤 提 49 四 交 際 費 損 益 計 算 - 營 業 費 用 1. 發 生 年 度 計 算 限 額 2. 建 築 業 之 交 際 費 比 照 買 賣 業 計 算 限 額 3. 購 地 成 本 得 列 入 進 貨 ( 料 ) 計 算 限 額 4. 外 包 工 程 得 否 列 入 進 貨 ( 料 ) 計 算 限 額 ( 訴 願 決 定 書 : 財 政 部 公 報 ( 第 2087 期 7212 頁 ))

28 損 益 計 算 - 營 業 費 用 五 利 息 支 出 1. 建 設 公 司 因 購 建 房 屋 而 取 得 非 屬 固 定 資 產 之 土 地, 其 相 關 借 款 利 息, 依 查 準 第 97 條 第 9 款 之 規 定 應 以 遞 延 費 用 列 帳, 於 土 地 出 售 時, 作 為 其 他 收 入 之 減 項, 是 以 自 地 自 建 型 態 中, 因 購 買 土 地 之 借 款 利 息 應 列 為 遞 延 費 用, 待 出 售 時 再 轉 列 土 地 收 入 之 減 項 51 損 益 計 算 - 營 業 費 用 2. 營 利 事 業 以 貸 款 方 式 購 進 非 屬 固 定 資 產 之 土 地 及 房 屋, 其 借 款 利 息 應 按 該 土 地 成 本 占 房 地 總 成 本 之 比 例, 計 算 土 地 應 分 攤 之 利 息 支 出 金 額, 並 依 查 核 準 則 第 97 條 第 9 款 規 定 辦 理 ( 財 政 部 台 財 稅 第 號 )

29 損 益 計 算 - 營 業 費 用 3. 合 建 分 售 或 合 建 分 成 型 態 中, 因 建 設 公 司 僅 出 售 房 屋 部 分, 其 與 土 地 無 關, 故 無 利 息 支 付 轉 列 遞 延 費 用 或 利 息 資 本 化 之 問 題 六 其 他 損 失 1. 合 建 房 屋 因 故 解 約 賠 償 費, 應 憑 協 議 書 及 該 項 賠 償 費 有 關 證 明 文 據, 依 查 53 損 益 計 算 - 營 業 費 用 核 準 則 第 103 條 第 2 款 地 3 目 規 定 列 為 當 期 費 用 2. 前 向 解 約 前 工 程 確 已 進 行, 所 支 付 建 築 設 計 費 材 料 費 薪 資 等 費 用 得 取 具 確 實 證 明 文 據, 按 其 他 費 用 或 損 失 核 實 認 定 3. 因 違 反 合 約 約 定 所 支 付 之 罰 款, 經 取 具 憑 證 列 為 其 他 損 失

30 損 益 計 算 - 營 業 費 用 4. 建 設 公 司 不 得 提 列 售 後 服 務 準 備, 交 屋 後 依 合 約 規 定 負 有 保 固 責 任 者, 其 保 固 期 間 之 保 固 修 繕 支 出, 得 憑 合 約 實 際 支 出 憑 證 及 業 主 出 據 之 修 繕 證 明 文 件 核 實 認 定 55 營 利 事 業 免 稅 所 得 相 關 成 本 費 用 損 失 分 攤 辦 法 ( 財 政 部 台 財 稅 字 第 號 函 )

31 一 法 令 依 據 本 辦 法 依 所 得 稅 法 第 24 條 第 1 項 規 定 訂 定 之 所 得 稅 法 第 24 條 第 1 項 : 營 利 事 業 所 得 之 計 算, 以 其 本 年 度 收 入 總 額 減 除 各 項 成 本 費 用 損 失 及 稅 捐 後 之 純 益 額 為 所 得 額 所 得 額 之 計 算, 涉 有 應 稅 所 得 及 免 稅 所 得 者, 其 相 關 之 成 本 費 用 或 損 失, 除 可 直 接 合 理 明 確 歸 屬 者, 得 個 別 歸 屬 認 列 外, 應 作 合 理 之 分 攤 ; 其 分 攤 辦 法, 由 財 政 部 定 之 57 二 適 用 範 圍 ( 一 ) 下 列 免 納 或 停 徵 營 利 事 業 所 得 稅 或 不 計 入 所 得 額 課 稅 之 免 稅 所 得, 應 依 本 辦 法 規 定 分 攤 其 相 關 之 成 本 費 用 或 損 失 : 1. 依 所 得 稅 法 第 4 條 第 1 項 第 16 款 規 定 免 納 所 得 稅 之 土 地 交 易 所 得 2. 依 所 得 稅 法 第 4 條 之 1 規 定 停 止 課 徵 所 得 稅 之 證 券 交 易 所 得 3. 依 所 得 稅 法 第 4 條 之 2 規 定 停 止 課 徵 所 得 稅 之 期 貨 交 易 所 得 4. 依 所 得 稅 法 第 42 條 第 1 項 規 定 不 計 入 所 得 額 課 稅 之 股 利 淨 額 或 盈 餘 淨 額

32 二 適 用 範 圍 ( 二 ) 前 項 各 款 規 定 以 外 之 免 稅 所 得, 其 相 關 成 本 費 用 或 損 失 應 分 別 辨 認 歸 屬 ; 無 法 分 別 辨 認 歸 屬 者, 應 以 合 理 方 式 分 攤 之 59 三 適 用 年 度 自 96 年 度 營 利 事 業 所 得 稅 結 算 申 報 案 件 開 始 適 用

33 以 房 地 或 有 價 證 券 或 期 貨 買 賣 為 業 1. 可 直 接 歸 屬 : 於 計 算 應 稅 所 得 及 本 辦 法 之 免 稅 所 得 時, 其 可 直 接 合 理 明 確 歸 屬 之 成 本 費 用 利 息 或 損 失, 應 作 個 別 歸 屬 認 列 2. 無 法 直 接 歸 屬 : 其 無 法 直 接 合 理 明 確 歸 屬 之 營 業 費 用 及 利 息 支 出, 應 依 下 列 規 定 分 別 計 算 免 稅 收 入 之 應 分 攤 數 : 61 (1) 營 業 費 用 之 分 攤 : 無 法 直 接 歸 屬 營 利 事 業 因 目 的 事 業 主 管 機 關 規 範 而 分 設 部 門 營 運 且 作 部 門 別 損 益 計 算 者 : 得 選 擇 按 營 業 費 用 性 質, 以 部 門 營 業 收 入 薪 資 員 工 人 數 或 辦 公 室 使 用 面 積 等 作 為 基 準, 分 攤 計 算 之 其 未 經 選 定 者, 視 為 以 部 門 營 業 收 入 為 基 準 其 計 算 基 準 一 經 選 定, 不 得 變 更 如 同 一 部 門 有 應 稅 所 得 及 免 稅 所 得, 或 有 二 類 以 上 之 免 稅 所 得 者, 於 依 規 定 分 攤 計 算 後, 應 再 按 部 門 之 免 稅 收 入 占 應 稅 收 入 與 免 稅 收 入 之 比 例 或 免 稅 收 入 占 全 部 免 稅 收 入 之 比 例 分 攤 計 算 之

34 無 法 直 接 歸 屬 ( 營 業 費 用 ) 營 利 事 業 非 因 目 的 事 業 主 管 機 關 規 範 而 分 設 部 門 營 運 或 未 作 部 門 別 損 益 計 算 者 : 應 按 免 稅 收 入 淨 額 占 全 部 營 業 收 入 淨 額 及 非 營 業 收 入 合 計 數 之 比 例 為 基 準, 分 攤 計 算 之 63 無 法 直 接 歸 屬 ( 利 息 支 出 ) 如 利 息 收 入 大 於 利 息 支 出, 則 全 部 利 息 支 出 得 在 應 稅 所 得 項 下 減 除 ; 如 利 息 收 入 小 於 利 息 支 出 時, 其 利 息 收 支 差 額 分 別 按 購 買 前 條 第 一 項 第 一 款 土 地 第 二 款 有 價 證 券 或 第 三 款 期 貨 之 平 均 動 用 資 金, 占 全 體 可 運 用 資 金 之 比 例 為 基 準, 採 月 平 均 餘 額 計 算 分 攤 之 所 稱 全 體 可 運 用 資 金, 包 括 自 有 資 金 及 借 入 資 金 ; 所 稱 自 有 資 金, 指 淨 值 總 額 減 除 固 定 資 產 淨 額 及 存 出 保 證 金 後 之 餘 額 註 : 資 產 淨 值 係 指 營 利 事 業 資 產 總 額 與 負 債 總 額 之 差 額 而 言 ( 參 財 政 部 台 財 稅 第 號 函 )

35 無 法 直 接 歸 屬 ( 利 息 支 出 ) 利 息 支 出 之 分 攤 : 平 均 動 用 資 金 ( 月 平 均 餘 額 ) 利 息 收 支 差 額 全 體 可 運 用 資 金 ( 利 息 支 出 - 利 息 收 入 ) ( 自 有 資 金 + 借 入 資 金 ) 65 全 部 出 售 : 無 法 直 接 歸 屬 ( 利 息 支 出 ) 其 購 買 之 土 地 有 價 證 券 或 期 貨, 於 出 售 當 年 度, 經 運 用 後 產 生 應 稅 收 入 及 免 稅 收 入, 或 產 生 二 類 以 上 之 免 稅 收 入 者, 於 依 動 用 資 金 比 規 定 分 攤 計 算 後, 應 再 按 全 部 免 稅 收 入 占 應 稅 收 入 與 全 部 免 稅 收 入 之 比 例 或 各 項 免 稅 收 入 占 全 部 免 稅 收 入 [1] 之 比 例 分 攤 計 算 之 [1] 所 稱 全 部 免 稅 收 入, 指 處 分 其 購 買 土 地 有 價 證 券 或 期 貨 產 生 之 收 入 及 經 運 用 後 產 生 免 稅 收 入 之 合 計 數

36 全 部 未 售 : 無 法 直 接 歸 屬 ( 利 息 支 出 ) 原 則 : 營 利 事 業 購 買 之 土 地 有 價 證 券 或 期 貨, 尚 未 出 售 者, 其 依 規 定 計 算 應 分 攤 之 利 息 支 出 及 可 直 接 合 理 明 確 歸 屬 之 成 本 費 用 利 息 或 損 失, 應 以 遞 延 費 用 列 帳, 配 合 出 售 各 款 免 稅 收 入 列 為 出 售 年 度 之 費 用 例 外 : 未 出 售 之 土 地 有 價 證 券 或 期 貨, 經 運 用 後 如 有 產 生 應 稅 收 入 者, 其 當 年 度 可 直 接 合 理 明 確 歸 屬 及 依 規 定 計 算 應 分 攤 之 利 息 支 出 可 於 各 該 產 生 應 稅 收 入 範 圍 內, 列 為 當 期 費 用, 並 准 自 計 算 當 年 度 課 稅 所 得 額 中 減 除 67 部 分 出 售 : 無 法 直 接 歸 屬 ( 利 息 支 出 ) 應 按 出 售 及 未 售 成 本 之 比 例 計 算, 分 別 轉 作 出 售 年 度 之 當 期 費 用 及 遞 延 費 用 列 帳 a. 已 出 售 部 分 : 部 份 出 售 之 土 地 有 價 證 券 或 期 貨, 於 出 售 當 年 度, 經 運 用 後 產 生 應 稅 收 入 及 免 稅 收 入, 或 產 生 二 類 以 上 之 免 稅 收 入 者, 於 依 出 售 及 未 售 成 本 之 比 例 分 攤 計 算 後, 應 再 按 免 稅 收 入 占 應 稅 收 入 與 免 稅 收 入 之 比 例 或 各 項 免 稅 收 入 占 全 部 免 稅 收 入 之 比 例 分 攤 計 算 之

37 無 法 直 接 歸 屬 ( 利 息 支 出 ) b. 未 出 售 部 分 : 原 則 : 營 利 事 業 購 買 之 土 地 有 價 證 券 或 期 貨, 尚 未 出 售 者, 其 依 規 定 計 算 應 分 攤 之 利 息 支 出 及 可 直 接 合 理 明 確 歸 屬 之 成 本 費 用 利 息 或 損 失, 應 以 遞 延 費 用 列 帳, 配 合 出 售 各 款 免 稅 收 入 列 為 出 售 年 度 之 費 用 例 外 : 未 出 售 之 土 地 有 價 證 券 或 期 貨, 經 運 用 後 如 有 產 生 應 稅 收 入 者, 其 當 年 度 可 直 接 合 理 明 確 歸 屬 及 依 規 定 計 算 應 分 攤 之 利 息 支 出 可 於 各 該 產 生 應 稅 收 入 範 圍 內, 列 為 當 期 費 用, 並 准 自 計 算 當 年 度 課 稅 所 得 額 中 減 除 69 免 稅 所 得 歸 屬 費 用 之 處 理 依 本 辦 法 規 定 計 算 土 地 有 價 證 券 或 期 貨 免 稅 所 得 之 可 直 接 合 理 明 確 歸 屬 及 應 分 攤 之 成 本 費 用 利 息 或 損 失, 不 得 列 為 計 算 當 年 度 課 稅 所 得 額 之 減 除 項 目, 應 分 別 轉 作 當 年 度 各 免 稅 收 入 之 減 項

38 範 例 高 雄 公 司 係 以 房 地 買 賣 為 業, 且 非 因 目 的 事 業 主 管 機 關 規 範 而 分 設 部 門 營 運 及 作 部 門 別 損 益 計 算 之 營 利 事 業, 該 公 司 103 年 1 月 1 日 新 購 入 土 地 乙 筆, 成 本 3,000 萬 元 該 公 司 當 年 度 除 持 有 該 筆 土 地 外, 並 無 持 有 其 他 土 地 有 價 證 券 或 期 貨, 當 年 度 營 業 費 用 200 萬 元 均 屬 無 法 直 接 歸 屬 另 當 年 度 依 規 定 計 算 之 自 有 資 金 1,000 萬 元 ; 借 入 資 金 4,000 萬 元, 支 付 500 萬 元 利 息 支 出, 列 報 利 息 收 入 100 萬 元 71 範 例 例 一 : 全 部 出 售 高 雄 公 司 於 103 年 11 月 1 日 將 該 筆 土 地 全 數 出 售, 出 售 金 額 3,000 萬 元, 當 年 度 於 出 售 前 經 運 用 產 生 之 租 金 收 入 200 萬 元 故 依 辦 法 規 定 計 算 應 歸 屬 於 土 地 交 易 所 得 項 下 之 利 息 支 出 為 萬 元 計 算 式 如 下 : * 歸 屬 於 土 地 交 易 所 得 之 營 業 費 用 = 無 法 直 接 歸 屬 之 營 業 費 用 200 萬 元 免 稅 收 入 淨 額 占 全 部 營 業 收 入 及 非 營 業 收 入 之 比 例 (3,000 萬 元 3,300 萬 元 )= 萬 元 * 無 法 直 接 歸 屬 於 土 地 之 利 息 支 出 = 當 年 度 利 息 收 支 差 額 400 萬 元 平 均 動 用 資 金 2,500 萬 元 ( 自 有 資 金 1,000 萬 元 + 借 入 資 金 4,000 萬 元 ) =200 萬 元

39 範 例 例 一 : 全 部 出 售 * 歸 屬 於 土 地 交 易 所 得 之 利 息 支 出 = 歸 屬 於 土 地 之 利 息 支 出 200 萬 元 全 部 免 稅 收 入 占 全 部 免 稅 收 入 與 應 稅 收 入 之 比 例 ( 3,000 萬 元 3,200 萬 元 )=187.5 萬 元 * 應 歸 屬 於 租 金 收 入 之 利 息 支 出 = 歸 屬 於 土 地 之 利 息 支 出 200 萬 元 應 稅 收 入 占 全 部 免 稅 收 入 與 應 稅 收 入 之 比 例 (200 萬 元 3,200 萬 元 )=12.5 萬 元 73 範 例 例 一 : 全 部 出 售 應 歸 屬 於 土 地 交 易 所 得 之 利 息 支 出 萬 元, 不 得 列 為 計 算 103 年 度 課 稅 所 得 額 之 減 除 項 目 列 為 當 期 費 用 並 准 自 計 算 96 年 度 課 稅 所 得 額 中 減 除 之 利 息 支 出 12.5 萬 元 損 益 表 101 欄 位 ( 土 地 交 易 所 得 )= 出 售 土 地 收 入 3,000 萬 元 - 出 售 土 地 成 本 3,000 萬 元 - 分 攤 無 法 歸 屬 之 營 業 費 用 萬 元 - 分 攤 無 法 歸 屬 之 利 息 支 出 萬 元 = 萬 元

40 範 例 例 二 : 全 部 未 出 售 高 雄 公 司 當 年 度 取 得 之 土 地 並 未 出 售, 並 經 運 用 產 生 之 租 金 收 入 200 萬 元 故 依 辦 法 規 定 計 算 應 歸 屬 於 租 金 收 入 項 下 之 利 息 支 出 為 200 萬 元 計 算 式 如 下 : * 應 歸 屬 於 土 地 之 利 息 支 出 = 當 年 度 利 息 收 支 差 額 400 萬 元 平 均 動 用 資 金 3,000 萬 元 ( 自 有 資 金 1,000 萬 元 + 借 入 資 金 4,000 萬 元 ) =240 萬 元 75 範 例 例 二 : 全 部 未 出 售 * 土 地 經 運 用 產 生 之 租 金 收 入 200 萬 元, 依 辦 法 規 定 計 算 應 歸 屬 於 租 金 收 入 項 下 之 利 息 支 出, 係 以 歸 屬 於 土 地 之 利 息 支 出 240 萬 元, 於 應 稅 收 入 範 圍 內 (200 萬 元 ), 得 列 為 當 期 費 用, 並 准 自 當 年 度 課 稅 所 得 中 減 除 200 萬 元 以 遞 延 費 用 列 帳 之 利 息 支 出 40 萬 元 列 為 當 期 費 用 並 准 自 計 算 當 年 度 課 稅 所 得 額 中 減 除 之 利 息 支 出 200 萬 元

41 範 例 例 三 : 部 分 出 售 高 雄 公 司 103 年 11 月 1 日 僅 出 售 該 筆 土 地 1/10, 取 得 之 價 金 300 萬 元 ; 當 年 度 未 售 土 地 經 運 用 產 生 之 租 金 收 入 200 萬 元 依 辦 法 規 定 計 算 應 歸 屬 於 土 地 交 易 所 得 項 下 之 利 息 支 出 為 23.6 萬 元, 遞 延 費 用 12.4 萬 元, 當 期 費 用 200 萬 元 計 算 式 如 下 : * 歸 屬 於 土 地 交 易 所 得 之 營 業 費 用 = 無 法 直 接 歸 屬 之 營 業 費 用 200 萬 元 免 稅 收 入 淨 額 占 全 部 營 業 收 入 及 非 營 業 收 入 之 比 例 (300 萬 元 600 萬 元 )=100 萬 元 77 範 例 例 三 : 部 分 出 售 * 應 歸 屬 於 土 地 之 利 息 支 出 = 當 年 度 利 息 收 支 差 額 400 萬 元 平 均 動 用 資 金 2,950 萬 元 ( 自 有 資 金 1,000 萬 元 + 借 入 資 金 4,000 萬 元 ) = 236 萬 元 * 歸 屬 於 已 售 土 地 部 分 之 利 息 支 出 = 歸 屬 於 土 地 之 利 息 支 出 236 萬 元 出 售 土 地 部 分 成 本 占 出 售 及 未 售 土 地 部 分 成 本 之 比 例 (300 萬 元 3,000 萬 元 ) =23.6 萬 元 * 歸 屬 於 未 售 土 地 部 分 之 利 息 支 出 = 歸 屬 於 土 地 之 利 息 支 出 236 萬 元 未 售 土 地 部 分 成 本 占 出 售 及 未 售 土 地 部 分 成 本 之 比 例 (2,700 萬 元 3,000 萬 元 )=212.4 萬 元

42 例 三 : 部 分 出 售 範 例 因 當 年 度 未 售 土 地 經 運 用 產 生 之 租 金 收 入 200 萬 元, 故 歸 屬 於 未 售 土 地 部 分 之 利 息 支 出, 應 再 依 辦 法 規 定, 於 應 稅 收 入 範 圍 內 (200 萬 元 ), 得 列 為 當 期 費 用, 並 准 自 當 年 度 課 稅 所 得 中 減 除 200 萬 元 損 益 表 101 欄 位 ( 土 地 交 易 所 得 )= 出 售 土 地 收 入 300 萬 元 - 出 售 土 地 成 本 300 萬 元 - 分 攤 無 法 歸 屬 之 營 業 費 用 100 萬 元 - 分 攤 無 法 歸 屬 之 利 息 支 出 23.6 萬 元 = 萬 元 79 前 十 年 虧 損 扣 除 * 前 十 年 虧 損 扣 抵 一 所 得 稅 法 第 39 條 ( 修 正 ) 二 經 稽 徵 機 關 核 定 之 92 年 度 以 後 ( 含 92 年 度 ) 尚 未 扣 除 完 畢 者,97 年 度 營 所 申 報 適 用 ( 財 政 部 台 財 稅 字 第 號 函 ) 三 盈 虧 互 抵 時 虧 損 年 度 之 土 地 交 易 所 得 免 先 抵 減 虧 損 ( 台 財 稅 號 ) 四 應 注 意 事 項 1. 土 地 免 稅 損 失 不 得 減 除 2. 未 完 工 年 度 前 五 年 核 定 虧 損 如 有 土 地 相 關 之 損 費 及 利 息 應 予 遞 延 減 除

43 營 建 業 所 得 稅 結 算 申 報 實 務

44

45

46 尊 重 性 別 平 等 共 創 幸 福 升 等 44 所 得 憑 單 免 填 發 減 紙 環 保 愛 地 球 請 支 持 回 饋 稅 制 讓 全 民 共 享 利 益 電 子 發 票 存 雲 端 歸 戶 對 獎 免 煩 惱 廣 告

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2 2.1 A H 2.2 601288 1288 12 360001 360009 69 100005 86-10-85109619 86-10-85108557 ir@abchina.com 2 AGRICULTURAL BANK OF CHINA LIMITED 1288 2016 2016 3 31 571 XIVA 13.09(2) 13.10B 1 1.1 1.2 2016 4 28 2016 5 2016 1414 1.3 1.4 1 2 2.1 A H 2.2 601288 1288 12 360001 360009 69 100005 86-10-85109619 86-10-85108557

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