的 现 象, 经 济 学 家 易 宪 容 认 为 主 要 是 受 到 市 场 上 盲 目 乐 观 预 期 的 影 响 1 一 些 学 者 也 指 出, 除 了 实 际 需 求 外, 居 民 对 未 来 房 价 的 预 期 是 影 响 房 价 实 际 变 化 的 重 要 因 素, 特 别 是 在 房

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1 投 稿 2015 年 世 界 华 人 不 动 产 学 会 年 会 ( 美 国 华 盛 顿 ) 居 民 预 期 如 何 影 响 房 价 波 动? 基 于 家 庭 微 观 调 查 数 据 的 研 究 * 孙 伟 增 郑 思 齐 内 容 提 要 : 许 多 研 究 表 明 房 价 波 动 难 以 被 经 济 基 本 面 因 素 完 全 解 释 市 场 参 与 者 的 房 价 预 期 被 认 为 是 影 响 房 价 波 动 的 重 要 因 素 ; 在 土 地 供 给 缺 乏 弹 性 的 情 况 下, 居 民 预 期 对 房 地 产 市 场 的 影 响 更 加 显 著 文 章 通 过 构 建 消 费 者 跨 期 选 择 模 型 解 释 了 居 民 预 期 对 房 价 影 响 的 内 在 机 制, 并 利 用 年 中 国 7 个 重 点 城 市 开 展 的 中 国 城 镇 居 民 房 价 预 期 与 购 房 行 为 专 项 调 查 季 度 调 查 数 据 进 行 了 实 证 研 究 研 究 发 现 : 一 方 面, 居 民 的 房 价 预 期 形 成 受 到 住 房 市 场 状 况 的 影 响, 房 价 增 长 越 快 市 场 交 易 越 活 跃, 消 费 者 看 涨 预 期 越 高 ; 另 一 方 面, 居 民 预 期 会 显 著 影 响 其 购 房 需 求, 从 而 影 响 未 来 房 价 的 变 化 该 城 市 内 居 民 的 房 价 居 民 预 期 水 平 每 提 高 1 个 百 分 点, 下 一 期 房 价 增 长 率 将 提 高 1.04% 文 章 利 用 微 观 数 据 和 宏 观 数 据 的 联 合 分 析 有 效 缓 解 了 可 能 的 内 生 性 问 题, 研 究 结 论 对 于 理 解 房 价 波 动 和 宏 观 调 控 工 具 的 有 效 性 具 有 重 要 意 义 关 键 词 : 居 民 预 期 购 房 需 求 房 价 波 动 微 观 调 查 一 引 言 在 过 去 十 年 间, 快 速 增 长 的 房 价 和 急 剧 膨 胀 的 房 地 产 泡 沫 成 为 影 响 中 国 社 会 稳 定 金 融 安 全 和 经 济 可 持 续 发 展 的 关 键 性 挑 战 据 统 计, 在 的 八 年 间, 中 国 35 个 大 中 城 市 的 住 房 价 格 年 均 增 长 率 高 达 14.3%(Zheng et al., 2015) 2013 年 年 底 以 来, 许 多 城 市 的 房 地 产 市 场 进 入 缓 冲 期 并 出 现 分 化, 一 些 城 市 的 房 价 甚 至 出 现 了 下 滑, 这 促 使 政 策 制 定 者 和 学 者 更 加 关 注 房 地 产 市 场 周 期 和 房 价 波 动 问 题 经 济 学 者 的 一 个 共 识 是, 房 价 在 长 期 主 要 由 建 设 成 本 和 经 济 基 本 面 因 素 ( 如 家 庭 收 入 人 口 增 长 就 业 利 率 等 ) 决 定 (Hwang and Quigley, 2006), 但 房 价 的 短 期 波 动 很 难 被 上 述 因 素 所 完 全 解 释 (Duca et al., 2011;Gelain and Lansing, 2014;Glaeser et al., 2013;Lai and Van Order, 2010;Mikhed and Zemcik, 2009;Shiller, 2015), 市 场 参 与 者 的 心 理 预 期 等 非 经 济 基 本 面 因 素 被 看 做 是 解 释 房 价 波 动 的 另 外 的 重 要 因 素 (Clayton, 1996; 1997) 在 中 国, 住 房 建 设 成 本 以 及 居 民 收 入 人 口 利 率 等 经 济 基 本 面 因 素 很 少 在 短 期 内 出 现 较 大 波 动 在 住 房 供 给 缺 乏 弹 性 的 情 况 下 (Wang et al., 2013; 刘 学 良,2014), 居 民 预 期 对 房 价 波 动 的 影 响 更 加 不 容 忽 视 从 现 实 情 况 看, 在 过 去 几 年 中, 面 对 居 高 不 下 的 房 价 和 房 价 收 入 比, 人 们 的 住 房 需 求 并 没 有 出 现 下 降 趋 势, 反 而 有 较 大 幅 度 的 上 升 统 计 结 果 显 示, 在 的 近 十 年 间, 除 了 2008 年 受 到 全 球 经 济 危 机 的 影 响 以 及 2011 年 受 到 限 购 政 策 实 施 的 影 响 外, 中 国 35 个 大 中 城 市 的 新 建 商 品 住 房 成 交 量 呈 现 出 稳 中 上 升 的 态 势, 平 均 年 增 长 率 达 到 12% 与 此 同 时, 二 手 房 市 场 的 需 求 也 在 不 断 上 升, 以 北 京 市 为 例,2013 年 上 半 年 二 手 住 宅 的 成 交 量 较 2012 年 同 期 相 比 上 涨 了 70.6% 1 针 对 住 房 市 场 上 消 费 者 逆 流 入 市 * 孙 伟 增, 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心, 清 华 大 学 建 设 管 理 系, 邮 政 编 码 :100084, 电 子 邮 箱 :sunwz11@mails.tsinghua.edu.cn 郑 思 齐, 清 华 大 学 恒 隆 房 地 产 研 究 中 心, 清 华 大 学 建 设 管 理 系, 邮 政 编 码 :100084, 电 子 邮 箱 : zhengsiqi@tsinghua.edu.cn 本 文 受 到 国 家 自 然 科 学 基 金 ( 和 ) 教 育 部 新 世 纪 人 才 支 持 计 划 (NCET ) 的 资 助 郑 思 齐 为 本 文 的 通 讯 作 者 1 见 第 1 页

2 的 现 象, 经 济 学 家 易 宪 容 认 为 主 要 是 受 到 市 场 上 盲 目 乐 观 预 期 的 影 响 1 一 些 学 者 也 指 出, 除 了 实 际 需 求 外, 居 民 对 未 来 房 价 的 预 期 是 影 响 房 价 实 际 变 化 的 重 要 因 素, 特 别 是 在 房 价 持 续 走 高 情 况 下 居 民 所 形 成 的 看 涨 预 期 放 大 了 居 民 在 当 期 的 实 际 住 房 需 求 例 如 郑 思 齐 和 王 寅 啸 (2007) 认 为 消 费 者 对 房 价 上 涨 的 预 期 会 导 致 住 房 需 求 的 提 前 释 放 况 伟 大 (2010) 指 出 在 房 价 上 涨 预 期 下, 消 费 者 晚 买 不 如 早 买 以 及 投 资 者 买 涨 不 买 跌 的 心 理 是 造 成 价 量 齐 涨 齐 跌 现 象 出 现 的 重 要 原 因 贾 生 华 和 李 航 (2013) 从 噪 声 交 易 模 型 出 发, 指 出 噪 声 交 易 者 预 期 是 导 致 资 产 泡 沫 产 生 的 重 要 因 素, 而 房 地 产 调 控 政 策 能 否 有 效 降 低 房 价 并 抑 制 泡 沫, 很 大 程 度 上 取 决 于 对 噪 声 交 易 者 预 期 的 影 响 作 用 本 文 将 从 理 论 和 实 证 两 个 方 面 对 居 民 预 期 影 响 房 价 波 动 的 经 济 机 制 开 展 研 究 在 理 论 研 究 部 分, 本 文 基 于 居 民 效 用 最 大 化 理 论, 构 建 了 一 个 两 期 消 费 选 择 模 型, 同 时 考 虑 住 房 能 够 通 过 提 升 购 房 者 在 婚 姻 市 场 上 的 地 位 以 及 生 活 幸 福 感 等 带 来 的 效 用 这 个 模 型 揭 示 了 居 民 预 期 通 过 影 响 其 购 房 需 求 进 而 影 响 住 房 市 场 价 格 波 动 的 内 在 机 制 在 实 证 研 究 部 分, 利 用 年 我 们 与 国 家 统 计 局 联 合 在 中 国 7 个 重 点 城 市 开 展 的 中 国 城 镇 居 民 房 价 预 期 与 购 房 行 为 专 项 调 查 季 度 数 据, 从 三 个 递 进 的 层 面 研 究 了 居 民 预 期 与 房 价 波 动 之 间 的 联 动 关 系 : 首 先, 基 于 对 居 民 预 期 调 查 数 据 的 统 计 分 析, 展 示 了 影 响 居 民 预 期 的 微 观 和 宏 观 因 素, 结 果 发 现 上 一 期 的 房 价 增 长 率 能 够 显 著 影 响 消 费 者 的 短 期 预 期, 验 证 了 消 费 者 适 应 性 预 期 假 设 ; 其 次, 利 用 微 观 居 民 调 查 数 据, 分 析 了 居 民 预 期 对 其 购 房 需 求 的 影 响, 结 果 发 现 短 期 房 价 预 期 能 够 显 著 影 响 消 费 者 购 房 需 求, 而 长 期 预 期 对 消 费 者 购 房 需 求 的 影 响 不 显 著 ; 再 次, 利 用 各 城 市 的 城 市 层 面 统 计 数 据, 选 择 动 态 面 板 数 据 模 型 分 析 了 居 民 预 期 对 房 价 波 动 的 影 响 效 应, 发 现 居 民 预 期 越 乐 观, 未 来 一 期 的 房 价 增 长 率 越 高, 我 们 通 过 稳 健 性 检 验 和 工 具 变 量 法 进 一 步 验 证 了 该 结 果 的 准 确 性 与 现 有 文 献 相 比, 本 文 有 以 下 几 点 创 新 : 第 一, 本 文 是 首 次 基 于 长 时 间 连 续 微 观 居 民 调 查 数 据 对 中 国 城 市 住 房 市 场 中 居 民 房 价 预 期 开 展 的 研 究, 文 章 从 消 费 者 视 角 详 细 描 述 了 我 国 重 点 城 市 房 价 预 期 房 价 影 响 因 素 及 购 房 需 求 的 特 征 及 关 联 性 ; 第 二, 本 文 基 于 微 观 调 查 数 据 对 居 民 房 价 预 期 的 度 量 更 加 直 接 和 准 确, 并 且 结 合 宏 观 经 济 数 据, 直 接 验 证 了 房 价 波 动 对 居 民 房 价 预 期 的 反 向 影 响 ; 第 三, 本 文 的 实 证 研 究 有 效 揭 示 了 预 期 购 房 需 求 房 价 波 动 的 传 导 机 制, 并 利 用 工 具 变 量 方 法 缓 解 了 预 期 和 房 价 波 动 之 间 的 内 生 性 问 题 本 文 余 下 部 分 的 结 构 安 排 为 : 第 二 部 分 为 文 献 综 述 ; 第 三 部 分 是 理 论 模 型, 并 提 出 实 证 研 究 待 检 验 命 题 ; 第 四 部 分 介 绍 微 观 调 查 数 据 情 况, 并 对 居 民 预 期 进 行 详 细 的 统 计 分 析 ; 第 五 部 分 针 对 理 论 研 究 所 提 出 的 命 题, 构 建 计 量 模 型 进 行 实 证 检 验 ; 最 后 是 本 文 的 结 论 和 政 策 含 义 二 文 献 综 述 针 对 资 产 价 格 的 形 成 原 因,Case & Shiller(1989) 最 早 提 出 疑 问 除 了 经 济 基 本 面 因 素, 市 场 参 与 者 的 心 理 行 为 将 如 何 影 响 资 产 价 格 的 波 动? 这 一 问 题 也 引 发 了 学 者 对 资 产 价 格 波 动 中 预 期 因 素 作 用 的 探 索 Wheaton(1990) 和 Berkovec & Goodman(1996) 指 出 居 民 预 期 是 房 价 和 房 地 产 销 售 量 的 重 要 影 响 因 素 Clayton(1996) 通 过 构 建 理 性 预 期 模 型, 指 出 理 性 预 期 的 存 在 可 能 会 使 房 价 短 期 偏 离 基 本 面 Case & Shiller(2003) 利 用 2002 和 2003 年 的 调 查 数 据 进 行 研 究 发 现, 居 民 对 长 期 房 价 的 年 均 增 长 率 预 期 约 为 12%-16%, 大 约 是 现 实 中 的 3 倍, 他 们 在 研 究 中 指 出, 这 种 消 费 者 对 未 来 房 价 增 长 的 不 现 实 预 期, 很 可 能 导 致 房 价 泡 沫 的 产 生 2008 年 以 后, 随 着 美 国 次 贷 危 机 的 爆 发 和 房 地 产 市 场 泡 沫 的 破 裂, 越 来 越 多 的 学 者 开 始 关 注 非 经 济 基 本 面 因 素 对 房 价 波 动 和 房 价 泡 沫 的 影 响 Case et al.(2012) 利 用 美 国 1 见 第 2 页

3 四 个 城 市 (Alameda,Boston,Milwaukee 和 Orange) 分 年 度 的 调 查 数 据 研 究 发 现, 消 费 者 对 房 价 的 预 期 较 好 的 拟 合 了 现 实 中 房 价 的 变 化, 并 且 要 提 前 于 房 价 的 变 化 Farmer & Guo (1994) 和 Shiller & Akerlof(2009) 提 出 animal spirits 的 概 念 来 解 释 经 济 周 期 及 经 济 突 变 Ling et al.(2013) 利 用 美 国 的 数 据 分 析 了 购 房 者 ( 需 求 方 ) 开 发 商 ( 供 给 方 ) 和 贷 款 方 的 对 市 场 的 情 绪 变 化 与 房 价 增 长 率 之 间 的 关 系, 结 果 发 现 乐 观 的 情 绪 能 够 有 效 的 预 期 两 个 季 度 后 房 价 的 增 长 率 变 化 Soo(2013) 利 用 报 纸 新 闻 对 于 房 地 产 市 场 的 评 价 构 造 了 能 够 表 征 人 们 animal spirits 的 情 绪 指 数, 并 研 究 发 现 市 场 情 绪 能 够 解 释 70% 以 上 的 房 价 波 动, 而 且 能 够 提 前 两 年 预 测 房 价 走 势, 另 外 她 在 研 究 中 还 发 现, 市 场 情 绪 指 数 的 变 化 并 不 是 由 其 它 经 济 基 础 变 量 的 变 化 引 起 的 Zheng et al.(2015) 利 用 Google Search 对 中 国 35 个 大 中 城 市 构 造 了 住 房 市 场 中 的 居 民 房 价 信 心 指 数, 利 用 面 板 数 据 模 型 研 究 结 果 显 示, 居 民 的 房 价 信 心 指 数 能 够 很 好 的 预 测 未 来 一 期 的 房 价 变 化 和 住 房 交 易 量 变 化, 同 时 他 们 也 指 出, 中 国 住 房 市 场 中 的 居 民 情 绪 主 要 受 到 各 种 调 控 政 策 不 确 定 性 的 影 响 此 外, 一 系 列 关 于 住 房 市 场 有 效 性 的 研 究 发 现 也 支 持 了 预 期 影 响 房 价 波 动 的 假 设 ( 任 超 群 等,2013) 在 国 内, 学 者 围 绕 住 房 市 场 预 期 问 题 也 进 行 了 大 量 的 理 论 讨 论 和 实 证 研 究, 并 发 现 预 期 在 解 释 中 国 城 市 房 价 波 动 中 发 挥 着 重 要 的 作 用 郑 思 齐 和 王 寅 啸 (2007) 利 用 成 都 市 的 调 研 数 据 发 现, 如 果 居 民 预 期 未 来 一 年 内 房 价 会 继 续 上 涨, 其 住 房 需 求 将 会 提 升 9.6% 任 荣 荣 等 (2008) 通 过 引 入 住 房 所 有 权 成 本 概 念 分 析 了 预 期 对 房 价 的 作 用 机 制, 并 基 于 存 量 - 流 量 理 论 对 中 国 35 个 大 中 城 市 年 的 样 本 数 据 进 行 了 实 证 分 析, 发 现 预 期 对 房 价 的 变 化 具 有 显 著 的 正 向 作 用, 并 且 在 房 价 较 高 的 城 市 表 现 更 突 出, 并 认 为 房 价 上 涨 预 期 会 使 消 费 者 对 住 房 的 需 求 过 度 膨 胀, 是 导 致 房 价 非 理 性 增 长 重 要 原 因 况 伟 大 (2010) 基 于 住 房 存 量 调 整 模 型, 从 理 论 和 实 证 角 度 讨 论 了 预 期 对 房 价 波 动 的 影 响, 并 利 用 中 国 35 个 大 中 城 市 年 的 面 板 数 据 研 究 发 现, 预 期 对 中 国 城 市 房 价 波 动 具 有 较 强 的 解 释 能 力, 并 且 适 应 性 预 期 作 用 大 于 理 性 预 期 任 超 群 等 (2013) 在 他 们 的 研 究 中 指 出, 房 价 租 金 比 的 持 续 上 涨 主 要 受 到 消 费 者 房 价 预 期 作 用 的 影 响, 而 经 济 基 本 面 的 推 动 作 用 很 小, 他 们 基 于 北 京 市 年 的 面 板 数 据 实 证 研 究 发 现, 房 价 的 变 化 大 部 分 可 以 由 房 价 预 期 所 解 释, 且 在 市 场 繁 荣 期 预 期 对 房 价 的 推 动 作 用 要 强 于 市 场 平 稳 期 高 波 等 (2013) 利 用 年 中 国 35 个 大 中 城 市 的 面 板 数 据 和 动 态 面 板 系 统 GMM 估 计 方 法 发 现, 在 适 应 性 预 期 下, 房 价 租 金 比 会 下 降 ; 而 在 理 性 预 期 下, 房 价 租 金 会 比 上 升 在 预 期 影 响 房 价 波 动 的 实 证 研 究 中, 一 个 核 心 问 题 是 如 何 准 确 的 度 量 预 期 综 合 已 有 研 究 文 献, 主 要 有 三 种 预 期 度 量 方 式 第 一 种 是 最 直 接 的 方 式, 即 通 过 问 卷 调 查 直 接 采 集 居 民 对 住 房 市 场 的 预 期 数 据, 如 Case & Shiller(2003) 和 Case et al.(2012) 在 美 国 开 展 的 购 房 者 预 期 调 查,Ling et al.(2013) 所 采 用 的 市 场 预 期 指 标, 以 及 郑 思 齐 和 王 寅 啸 (2007) 在 成 都 市 开 展 的 市 场 调 研 受 到 数 据 可 得 性 限 制, 尽 管 这 种 方 式 能 够 最 为 准 确 的 度 量 居 民 对 住 房 市 场 的 预 期, 但 是 在 现 有 的 研 究 中 仍 然 不 多 见, 特 别 是 较 长 时 间 的 市 场 调 查 数 据 在 国 内 仍 然 十 分 缺 乏 第 二 种 方 式 是 参 照 Dipasquale & Wheaton(1996) 对 房 价 预 期 的 分 类 及 形 成 途 径 1, 利 用 滞 后 或 未 来 的 房 价 增 长 率 作 为 本 期 预 期 的 代 理 变 量, 如 况 伟 大 (2010) 以 及 高 波 等 (2013) 在 实 证 分 析 中 都 是 用 上 一 期 房 价 的 增 长 率 作 为 居 民 的 适 应 性 预 期, 以 下 一 期 房 价 的 增 长 率 作 为 居 民 的 理 性 预 期 目 前 已 有 研 究 多 采 取 这 种 预 期 度 量 方 式, 并 且 大 部 分 国 内 外 研 究 表 明 市 场 参 与 者 主 要 是 根 据 过 去 房 价 的 变 化 趋 势 来 预 测 未 来 房 价 的 增 长, 即 符 合 近 视 性 预 期 的 假 设 (Clayton, 1996;Mankiw and Weil, 1989; 王 军 武 和 赵 玮,2011; 等 ) 第 三 种 方 式 是 利 用 其 他 市 场 信 息 构 造 预 期 的 代 理 变 量, 例 如 Soo(2013) 利 用 报 纸 新 闻 对 于 房 地 产 市 场 1 Dipasquale 和 Wheaton(1996) 认 为 消 费 者 对 房 价 预 期 主 要 通 过 三 种 方 式 实 现 : 第 一 种 是 外 生 价 格 预 期, 即 消 费 者 根 据 宏 观 经 济 变 化 对 未 来 房 价 进 行 预 期, 不 受 当 地 住 房 市 场 状 况 的 影 响 ; 第 二 种 是 近 视 价 格 预 期, 也 称 适 应 性 预 期, 即 消 费 者 根 据 过 去 住 房 价 格 的 变 化 对 未 来 房 价 进 行 预 期 ; 第 三 种 为 理 性 预 期, 即 假 设 消 费 者 具 有 完 全 的 市 场 信 息, 能 够 准 确 预 期 未 来 房 价 的 变 化 第 3 页

4 的 评 价 构 造 的 消 费 者 情 绪 指 数 ;Zheng et al.(2015) 利 用 Google Search 构 造 的 住 房 市 场 信 心 指 数, 用 来 表 征 市 场 上 需 求 方 的 预 期 ; 等 等 随 着 新 媒 体 越 来 越 公 开 化 和 数 字 化, 在 微 观 调 查 数 据 难 以 获 取 的 情 况 下, 越 来 越 多 的 学 者 通 过 这 种 方 式 实 现 对 市 场 信 息 的 度 量 综 上 所 述, 居 民 预 期 与 房 价 波 动 之 间 的 互 动 关 系 已 经 引 起 了 学 术 界 的 广 泛 关 注 然 而 受 到 数 据 限 制, 目 前 国 内 的 相 关 研 究 大 都 采 用 间 接 的 方 式 对 居 民 预 期 进 行 度 量, 可 能 会 制 约 实 证 分 析 ; 同 时, 由 于 预 期 指 标 是 由 宏 观 经 济 和 市 场 变 量 计 算 得 到, 难 以 有 效 解 决 内 生 性 问 题 在 理 论 分 析 的 基 础 上, 本 文 利 用 年 7 个 城 市 的 分 季 度 房 价 预 期 居 民 调 查 微 观 数 据, 对 居 民 预 期 与 房 价 波 动 之 间 的 互 动 关 系 和 内 在 经 济 机 制 开 展 实 证 研 究, 希 望 能 够 补 充 关 于 中 国 城 市 住 房 市 场 中 居 民 预 期 研 究 的 现 有 研 究 成 果 三 理 论 模 型 本 部 分 将 从 理 论 上 探 讨 购 房 者 预 期 对 住 房 价 格 的 影 响, 并 分 析 其 可 能 的 作 用 机 制 在 供 给 给 定 或 者 供 给 缺 乏 弹 性 的 情 况 下, 价 格 主 要 由 居 民 的 购 房 需 求 ( 以 下 简 称 需 求 ) 决 定 我 们 通 过 分 析 居 民 效 用 函 数 来 解 释 其 市 场 预 期 与 住 房 需 求 之 间 的 关 系 假 设 居 民 效 用 函 数 取 决 于 两 个 因 素, 住 房 消 费 和 其 他 的 非 住 房 消 费 为 简 化 起 见, 我 们 参 照 Wei et. al. (2012) 的 研 究 构 建 了 一 个 消 费 者 两 期 选 择 模 型, 消 费 者 在 期 初 的 资 源 禀 赋 外 生 给 定, 不 考 虑 期 中 的 收 入 情 况 那 么 消 费 者 在 两 期 的 综 合 效 用 函 数 形 式 可 写 成 : (1) U( q, h) u ( q, h ) u ( q, h, H) 其 中,u 代 表 效 用 函 数,q 和 h 分 别 代 表 住 房 消 费 量 和 其 他 非 住 房 消 费 量, 效 用 随 着 消 费 量 的 增 加 而 提 高, 且 边 际 效 用 递 减, 即 u c u c c q h 2 2 / 0, / 0, (, ) H 为 住 房 资 产 拥 有 量, 消 费 者 在 第 一 期 选 择 是 否 购 买 住 房 以 及 购 买 住 房 资 产 的 数 量 这 里 我 们 将 住 房 消 费 分 成 住 房 服 务 ( 居 住 空 间 ) 的 消 费 量 和 住 房 资 产 的 拥 有 量, 以 便 更 加 准 确 的 刻 画 住 房 的 资 产 特 性 给 消 费 者 带 来 的 效 用 例 如, 住 房 资 产 可 以 提 升 消 费 者 在 婚 姻 市 场 的 地 位 (Wei et. al., 2012), 自 有 住 房 能 够 提 高 居 民 的 生 活 幸 福 感 ( 李 涛 等,2011; 孙 伟 增 和 郑 思 齐,2013) 等 效 用 随 着 住 房 资 产 的 增 加 而 增 加, 即 u/ H 0, 对 于 住 房 资 产 的 边 际 效 用 不 做 严 格 假 设 假 设 消 费 者 的 期 初 财 富 值 w 由 外 生 给 定, 消 费 者 在 第 一 期 的 预 算 约 束 为 : q1 rh 1 1 w s p1h r1 H (2) 其 中 h 1 和 H 分 别 是 第 一 期 的 住 房 服 务 消 费 量 和 住 房 资 产 购 买 量,r 1 和 p 1 分 别 对 应 住 房 消 费 价 格 ( 即 租 金 ) 和 住 房 资 产 价 格 ; 其 他 非 住 房 消 费 品 价 格 假 设 为 单 位 1;s 为 第 一 期 的 剩 余 财 富 ( 储 蓄 额 ) 消 费 者 在 第 二 期 的 面 临 的 预 算 约 束 为 : q r h (1 R) s p (1 d) H (3) 其 中,r 2 和 p 2 分 别 为 第 二 期 住 房 消 费 的 租 金 和 住 房 资 产 的 价 格 ;R 和 d 分 别 为 存 款 利 率 和 房 屋 折 旧 率 此 时 消 费 者 的 最 优 化 问 题 可 写 成 max U u ( q, h ) u ( q, h, H) q, h, H s. t. q r h w s p H r H; q r h (1 R) s p (1 d) H 不 失 一 般 性 的, 假 设 住 房 消 费 价 格 ( 租 金 ) 在 两 期 不 发 生 变 化,r 1=r 2; 消 费 者 的 效 用 函 1 数 符 合 Cobb-Douglas 函 数 形 式, 即 u ( q, h ) q h, (0,1) 考 虑 到 消 费 性 与 非 消 费 性 效 第 4 页 (4)

5 用 之 间 的 互 补 性 ( Becker et. al., 2005 ), 我 们 将 第 二 期 的 效 用 函 数 形 式 设 定 为 u ( q, h, H) q h H, 由 于 第 二 期 的 预 算 受 到 第 一 期 消 费 行 为 的 影 响, 为 了 实 现 两 期 综 合 效 用 最 优, 消 费 者 在 第 一 期 进 行 购 房 行 为 选 择 时, 需 要 对 第 二 期 的 住 房 价 格 做 出 预 期, 我 们 假 设 消 费 者 对 住 房 价 格 增 长 率 的 预 期 为 e, 那 么 p 2=(1+e)p 1 其 中 e 随 着 消 费 者 特 征 ( 如 年 龄 受 教 育 程 度 职 业 收 入 水 平 等 ) 而 不 同, 假 设 e 是 消 费 者 特 征 z 的 函 数 e=e(z), 同 时 e 也 可 能 受 到 住 房 市 场 特 征 ( 如 房 价 水 平 住 房 供 应 量 等 ) 等 因 素 的 影 响 由 于 各 因 素 对 预 期 的 影 响 较 为 复 杂, 这 里 我 们 不 再 对 这 些 影 响 机 制 进 行 详 细 刻 画, 在 下 一 章 将 通 过 统 计 分 析 对 居 民 预 期 的 影 响 因 素 进 行 分 析 基 于 上 述 假 设, 由 拉 格 朗 日 公 式, 上 述 效 用 最 大 化 问 题 可 以 转 换 为 : max U y y H sh, s.. t s p H w 1 其 中 y1 w s p1h rh, y2 (1 R) s p2(1 d) H 该 式 的 经 济 含 义 为, 消 费 者 在 第 一 期 通 过 选 择 住 房 资 产 购 买 量 H 和 储 蓄 量 s 来 实 现 两 期 效 用 之 和 最 大 化 进 一 步 的, 由 s p H w 1, 我 们 可 以 将 上 式 写 成 : (5) max U rh (1 R) wh (1 )[(1 R) P (1 d) P ] H 当 H (1 R) p (1 d) p 0 U 2 H 1 2, 即 1 R e 1 1 d 1 时, 求 解 一 阶 条 件 可 得 : F( H ) r (1 R) wh (1 )[(1 R) P (1 d) P ] H 0 * * 1 * 1 2 这 里 我 们 主 要 关 注 消 费 者 的 住 房 购 买 需 求 H 随 其 预 期 e 的 变 化, 因 此 将 上 式 两 边 同 时 对 e 求 导 可 得 H e 其 中 B H A * *2 0 (1 )(1 d) A (1 )[(1 R) p (1 d) p ] H (1 )(1 R) w, B p * (6) (7) (8) (1 R) p (1 d) p 0, 即 当 R e 1 1 d 时, U H 0, 此 时 H* 取 得 上 限 值 H * w p 1 基 于 上 述 分 析 可 以 看 出, 随 着 居 民 对 住 房 价 格 增 长 率 预 期 e 的 增 加, 其 在 第 一 期 对 住 房 资 产 的 需 求 量 也 会 提 高 上 述 居 民 预 期 影 响 住 房 需 求 的 分 析 可 以 用 命 题 1 来 总 结 : 命 题 1: 对 于 消 费 者 行 为, 在 存 款 利 率 房 屋 折 旧 率 等 因 素 外 生 给 定 的 情 况 下, 对 未 来 住 房 价 格 增 长 率 预 期 越 高, 消 费 者 在 当 期 的 住 房 购 买 需 求 越 大 进 一 步 的, 我 们 假 设 住 房 市 场 总 需 求 w * D Hdz H dz dz c1 c2 p1, 其 中 c1 为 1 R 1 R e 1 的 消 费 者 集 合,c2 表 示 e 1 的 消 费 者 集 合, 那 么 1 d 1 d 第 5 页

6 D e c1 e * H dz 0 由 此 我 们 得 到 本 文 的 第 二 个 研 究 命 题 : 命 题 2: 在 住 房 市 场 上, 在 不 考 虑 住 房 需 求 异 质 性 的 情 况 下, 消 费 者 对 未 来 住 房 价 格 增 长 率 的 平 均 预 期 水 平 越 高, 住 房 市 场 需 求 越 旺 盛 ; 进 一 步 的, 在 住 房 市 场 供 给 弹 性 不 足 或 者 供 给 弹 性 明 显 小 于 需 求 弹 性 的 情 况 下, 住 房 价 格 会 随 着 居 民 预 期 的 提 高 而 上 升 (9) 四 数 据 和 统 计 分 析 ( 一 ) 数 据 来 源 本 研 究 所 采 用 的 居 民 预 期 数 据 来 源 于 中 国 城 镇 居 民 房 价 预 期 与 购 房 行 为 专 项 调 查 ( 以 下 简 称 专 项 调 查 ), 该 数 据 库 由 清 华 大 学 中 国 经 济 社 会 数 据 中 心 住 房 课 题 组 与 国 家 统 计 局 合 作 建 设, 于 年 在 北 京 上 海 天 津 成 都 沈 阳 武 汉 西 安 7 个 城 市 开 展 两 年 的 连 续 性 问 卷 调 查, 调 查 频 率 为 每 户 每 季 度 1 次, 在 每 个 季 度 最 后 一 个 月 进 行 其 中 北 京 市 仅 包 含 2012 年 第 2-4 季 度 3 个 季 度 的 调 查 数 据, 其 他 6 个 城 市 均 为 8 次 专 项 调 查 样 本 采 取 分 层 抽 样 的 方 式, 根 据 不 同 区 县 等 比 例 随 机 选 取 调 查 样 本, 保 证 了 样 本 的 随 机 性 和 代 表 性 此 外, 该 项 调 查 采 取 分 年 度 跟 踪 调 查 的 方 式, 即 每 一 年 4 个 季 度 向 同 一 受 访 者 进 行 问 卷 调 查 1 各 城 市 的 样 本 量 如 表 1 所 示 表 1 专 项 调 查 各 城 市 样 本 量 城 市 北 京 上 海 天 津 成 都 沈 阳 武 汉 西 安 样 本 量 该 项 调 查 与 国 家 统 计 局 城 镇 住 户 基 本 调 查 同 步 进 行, 除 北 京 市 采 取 电 话 访 问 之 外, 其 他 6 个 城 市 均 采 用 入 户 访 问 的 方 式 调 查 问 卷 参 考 Case 和 Shiller 等 (1989; 2012) 在 美 国 开 展 的 消 费 者 住 房 市 场 预 期 调 查 共 设 计 了 6 个 方 面 问 题, 包 含 房 价 预 期 房 价 合 理 性 水 平 评 价 房 价 影 响 因 素 购 房 需 求 收 入 预 期 以 及 股 票 价 格 预 期, 具 体 的 问 题 设 计 和 统 计 结 果 将 在 下 一 节 进 行 详 细 介 绍 除 了 专 项 调 查 问 卷 数 据 外, 我 们 还 匹 配 了 受 访 者 的 个 人 信 息 和 家 庭 信 息, 如 年 龄 受 教 育 程 度 家 庭 收 入 等, 用 于 分 析 个 人 和 家 庭 特 征 对 其 预 期 结 果 的 影 响 由 于 个 人 和 家 庭 信 息 随 时 间 变 化 很 小, 所 以 研 究 中 均 采 用 当 年 年 末 数 据, 重 点 关 注 横 截 面 差 异 本 研 究 所 采 用 的 住 房 市 场 数 据 包 括 分 季 度 新 建 商 品 住 房 同 质 价 格 指 数 和 新 建 商 品 住 房 成 交 量 此 外, 本 研 究 还 搜 集 了 各 个 城 市 年 分 季 度 的 宏 观 经 济 统 计 数 据, 包 括 GDP 规 模 人 口 数 量 固 定 资 产 投 资 额 等 ; 分 季 度 的 统 计 数 据 来 源 于 各 城 市 统 计 局 信 息 网 站 进 度 数 据 表 2 给 出 了 8 个 城 市 宏 观 经 济 数 据 的 统 计 描 述 表 2 城 市 层 面 经 济 数 据 及 统 计 量 数 据 名 称 变 量 名 称 样 本 量 均 值 标 准 差 最 小 值 最 大 值 新 建 商 品 住 房 同 质 价 格 指 数 (2011 第 一 季 度 设 为 基 期, 取 值 为 100) HP 新 建 商 品 住 房 成 交 量 ( 套 ) HS 地 区 生 产 总 值 ( 万 元 ) GDP 常 住 人 口 数 量 ( 万 人 ) POP 固 定 资 产 投 资 额 ( 万 元 ) FDI 可 开 发 用 地 比 例 DLR 由 于 2013 年 国 家 统 计 局 进 行 了 样 本 更 替, 所 以 2012 年 和 2013 年 的 样 本 发 生 了 变 化 第 6 页

7 ( 二 ) 居 民 预 期 统 计 分 析 为 了 保 证 实 证 结 果 的 有 效 性, 我 们 删 除 了 不 合 理 的 样 本, 经 过 筛 选 最 终 获 得 有 效 样 本 个, 有 效 样 本 比 例 88.5% 表 3 给 出 了 个 城 市 分 季 度 有 效 样 本 的 分 布 情 况 表 3 专 项 调 查 各 城 市 分 季 度 有 效 样 本 量 城 市 \ 季 度 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2014Q4 分 城 市 合 计 北 京 上 海 天 津 成 都 沈 阳 武 汉 西 安 分 季 度 合 计 居 民 房 价 预 期 为 了 准 确 的 刻 画 消 费 者 对 住 房 价 格 的 预 期 水 平, 我 们 向 受 访 者 询 问 其 对 1 年 (12 个 月 ) 和 5 年 (60 个 月 ) 1 后 所 在 城 市 平 均 房 价 增 长 率 水 平 的 预 期, 分 别 作 为 短 期 预 期 和 长 期 预 期 的 度 量 问 卷 中 具 体 问 题 设 计 如 下 : 您 预 期 12 个 月 之 后 本 市 的 平 均 房 价 会 比 现 在 上 涨 ( 或 下 跌 ) %?5 年 ( 60 个 月 ) 之 后 的 平 均 房 价 会 比 现 在 上 涨 ( 或 下 跌 ) %? 图 1 给 出 了 调 查 者 中 认 为 短 期 内 房 价 将 上 涨 的 人 数 比 例 整 体 来 看, 从 2012 年 到 2013 年, 认 为 房 价 短 期 上 涨 的 消 费 者 比 例 呈 现 明 显 的 上 升 趋 势, 即 短 期 房 价 上 涨 预 期 越 来 越 乐 观 2012 年 初, 被 调 查 的 7 个 城 市 中 除 了 沈 阳 和 武 汉, 其 他 5 个 城 市 中 只 有 不 到 一 半 的 消 费 者 认 为 房 价 在 短 期 内 会 上 涨, 其 中 上 海 和 天 津 更 是 有 超 过 70% 的 消 费 者 认 为 短 期 内 房 价 不 会 上 涨 进 入 2013 年, 各 城 市 预 期 房 价 在 短 期 内 上 涨 的 人 数 比 例 都 超 过 了 70%, 且 变 化 趋 势 较 为 平 稳 与 短 期 预 期 相 比, 消 费 者 对 住 房 价 格 的 长 期 预 期 相 对 稳 定 ( 如 图 2 所 示 ), 年 大 部 分 城 市 中 预 期 房 价 长 期 上 涨 的 人 数 都 在 50% 以 上 分 城 市 来 看, 北 京 上 海 天 津 的 消 费 者 对 本 城 市 住 房 市 场 预 期 要 明 显 低 于 其 他 4 个 城 市, 且 预 期 变 化 幅 度 也 要 大 于 其 他 城 市 图 1 短 期 预 期 房 价 上 涨 比 例 图 2 长 期 预 期 房 价 上 涨 比 例 1 Case 和 Shiller 等 在 美 国 开 展 的 调 研 采 用 10 年 期 预 期 作 为 消 费 者 的 长 期 预 期 在 中 国, 由 于 住 房 市 场 化 发 展 时 间 较 短, 所 以 我 们 采 用 5 年 期 预 期 作 为 长 期 预 期 第 7 页

8 图 3 和 图 4 分 别 给 出 了 各 城 市 分 季 度 消 费 者 短 期 预 期 和 长 期 预 期 的 统 计 均 值 整 体 趋 势 与 图 1 和 图 2 类 似, 年 各 城 市 消 费 者 对 房 价 增 长 率 的 预 期 呈 现 出 持 续 上 升 趋 势 而 消 费 者 对 于 长 期 房 价 增 长 率 的 预 期 值 要 明 显 高 于 短 期 房 价 增 长 率, 尽 管 如 此, 从 过 去 10 多 年 中 国 城 市 住 房 市 场 价 格 的 变 化 趋 势 来 看, 消 费 者 对 于 长 期 房 价 的 预 期 仍 然 是 较 为 保 守 的 北 京 上 海 天 津 成 都 沈 阳 武 汉 西 安 -10 图 3 短 期 预 期 均 值 -10 图 4 长 期 预 期 均 值 表 4 给 出 了 各 城 市 居 民 预 期 的 基 本 统 计 量 表 4 分 城 市 居 民 预 期 统 计 ( ) 短 期 长 期 城 市 名 称 比 例 比 例 均 值 上 涨 持 平 下 跌 上 涨 持 平 下 跌 均 值 北 京 51.6% 24.6% 23.8% % 13.3% 27.9% 6.92 上 海 64.0% 10.6% 25.5% % 6.4% 33.2% 3.34 天 津 62.8% 5.7% 31.5% % 2.2% 40.1% 3.00 成 都 71.0% 9.0% 20.0% % 3.4% 19.7% 沈 阳 71.5% 11.4% 17.1% % 3.6% 24.1% 9.12 武 汉 76.8% 1.6% 21.7% % 1.2% 23.5% 西 安 71.7% 1.4% 26.9% % 1.7% 29.5% 6.18 图 5- 图 12 给 出 根 据 消 费 者 个 人 和 家 庭 特 征 划 分 不 同 消 费 人 群 对 住 房 价 格 长 短 期 预 期 的 差 异, 并 表 现 出 以 下 几 点 特 征 :(1) 小 于 30 岁 的 消 费 者 对 于 房 价 上 涨 预 期 更 高,30 岁 以 上 各 年 龄 段 消 费 人 群 对 房 价 的 预 期 较 为 一 致 ;(2) 男 性 消 费 者 对 房 价 上 涨 的 平 均 预 期 要 略 高 于 女 性 消 费 者 ;( 3) 文 化 程 度 越 高 的 消 费 者 对 房 价 上 涨 预 期 越 低, 特 别 是 大 专 及 以 上 学 历 的 消 费 者 对 房 价 的 平 均 预 期 水 平 要 明 显 低 于 其 他 文 化 程 度 较 低 的 消 费 人 群, 小 学 及 以 下 学 历 的 消 费 者 对 房 价 短 期 上 涨 预 期 更 高 ;( 4) 收 入 越 高 的 消 费 者 对 房 价 增 长 率 预 期 越 低 图 5 分 年 龄 段 短 期 预 期 图 6 分 年 龄 段 长 期 预 期 第 8 页

9 图 7 按 性 别 分 短 期 预 期 图 8 按 性 别 分 段 长 期 预 期 图 9 按 文 化 程 度 分 短 期 预 期 图 10 按 文 化 程 度 分 长 期 预 期 图 11 按 家 庭 可 支 配 收 入 分 短 期 预 期 图 12 按 家 庭 可 支 配 收 入 长 期 预 期 2. 房 价 影 响 因 素 我 们 关 注 的 另 一 个 重 要 问 题 是 影 响 消 费 者 对 住 房 价 格 判 断 的 因 素 主 要 有 哪 些? 为 此 在 调 查 中 我 们 向 受 访 者 询 问 了 其 认 为 的 住 房 价 格 影 响 因 素 问 卷 中 具 体 问 题 设 计 如 下 : 些 您 认 为 在 短 期 内 影 响 本 市 住 房 价 格 的 主 要 因 素 有 哪 些? ; 长 期 的 主 要 因 素 有 哪?( 每 个 列 出 最 重 要 3 项 并 按 重 要 性 排 序 ) 1 为 了 更 直 观 的 展 示 统 计 结 果, 我 们 通 过 加 权 评 分 的 方 式 对 调 查 结 果 进 行 统 计 具 体 来 说, 我 们 分 别 对 最 重 要 第 二 重 要 和 第 三 重 要 的 影 响 因 素 赋 予 权 重 3 2 和 1, 然 后 通 过 加 和 每 个 影 响 因 素 的 权 重 调 整 后 的 总 数 对 其 重 要 性 进 行 排 序 首 先 从 图 13 的 统 计 结 果 可 以 看 出, 住 房 市 场 需 求 端 因 素 被 认 为 是 影 响 短 期 房 价 变 化 的 主 要 因 素, 其 中 城 市 人 口 数 量 和 城 市 居 民 的 收 入 水 平 变 化 是 影 响 房 价 短 期 变 化 的 两 个 最 重 要 1 问 卷 中 房 价 影 响 因 素 的 具 体 选 项 设 计 如 下 :A. 城 市 人 口 增 加 ( 或 减 少 );B. 城 市 居 民 收 入 增 加 ( 或 下 降 );C. 利 率 下 降 ( 或 上 升 );D. 住 房 质 量 变 化 ;E. 城 市 生 活 质 量 变 化 ;F. 土 地 供 给 状 况 ;G. 保 障 性 住 房 的 供 给 ;H. 市 场 投 机 行 为 ;I. 房 地 产 开 发 商 行 为 ;J. 当 地 政 府 市 场 调 控 措 施 第 9 页

10 因 素, 被 选 比 例 分 别 为 23.5% 和 12.3% 地 方 政 府 的 住 房 市 场 调 控 和 市 场 投 机 行 为 也 被 认 为 是 短 期 内 房 价 变 化 的 重 要 影 响 因 素 与 之 相 比, 从 消 费 者 角 度 来 看, 住 房 市 场 供 给 端 因 素, 如 土 地 供 给 状 况 保 障 性 住 房 供 给 住 房 质 量 等, 对 短 期 房 价 的 变 化 影 响 不 大 长 期 房 价 影 响 因 素 中, 城 市 人 口 数 量 和 地 方 政 府 的 市 场 调 控 措 施 仍 然 被 认 为 是 最 重 要 的 影 响 因 素, 此 外 有 11.8% 的 受 访 者 将 土 地 供 给 状 况 作 为 长 期 房 价 变 化 的 主 要 影 响 因 素 ( 如 图 14 所 示 ) 与 短 期 房 价 影 响 因 素 相 比, 供 给 端 因 素 对 市 场 的 影 响 更 加 重 要, 而 绝 大 多 数 消 费 者 并 不 认 为 市 场 投 机 行 为 是 影 响 长 期 房 价 变 化 的 主 要 因 素 图 13 短 期 房 价 影 响 因 素 图 14 长 期 房 价 影 响 因 素 3. 购 房 需 求 由 于 调 查 时 期 较 短, 为 了 较 为 准 确 的 识 别 消 费 者 的 购 房 需 求, 我 们 通 过 直 接 提 问 的 方 式 构 造 指 标 对 其 进 行 度 量 问 卷 中 具 体 问 题 设 计 如 下 : 您 家 计 划 未 来 何 时 购 买 新 房? 1 表 5 给 出 了 居 民 预 期 购 房 时 间 的 统 计 结 果 其 中 北 京 市 有 50.7% 的 受 访 者 在 未 来 有 购 房 需 求, 其 他 6 个 城 市 只 有 30% 左 右 的 受 访 者 有 购 房 需 求 其 中 在 1 年 内 有 购 房 倾 向 的 消 费 者 所 占 比 例 仅 有 1.6%-4.6%, 天 津 和 成 都 最 高, 上 海 最 低 ; 未 来 1-3 年 有 购 房 倾 向 的 消 费 者 所 占 比 例 为 5.5%-10.9%, 未 来 3-5 年 有 购 房 倾 向 的 消 费 者 所 占 比 例 为 5.7%-12.2%; 较 大 部 分 有 购 房 需 求 的 消 费 者 倾 向 于 在 5 年 后 买 房 表 5 居 民 预 期 购 房 时 间 统 计 城 市 名 称 不 打 算 买 打 算 买 合 计 1 年 内 1-3 年 3-5 年 5 年 后 北 京 49.3% 50.7% 3.4% 10.9% 12.2% 24.1% 上 海 73.6% 26.4% 1.6% 5.5% 5.8% 13.5% 天 津 65.4% 34.6% 4.6% 11.2% 7.0% 11.8% 成 都 70.3% 29.7% 4.5% 7.8% 5.7% 11.7% 沈 阳 70.8% 29.2% 2.1% 8.5% 6.7% 11.8% 武 汉 67.7% 32.3% 2.2% 7.4% 8.2% 14.5% 西 安 65.7% 34.3% 2.9% 8.3% 6.8% 16.3% 1 问 卷 中 消 费 者 购 房 时 间 的 选 项 设 计 如 下 :A. 不 打 算 买 ;B.1 年 内 ;C.1-3 年 ;D.3-5 年 ;E.5 年 后 第 10 页

11 五 计 量 模 型 分 析 这 一 部 分 将 通 过 计 量 经 济 学 模 型 对 居 民 房 价 预 期 与 住 房 价 格 之 间 的 互 动 机 制 展 开 研 究 具 体 来 说, 首 先 基 于 上 一 章 对 居 民 预 期 调 查 结 果 的 统 计 分 析, 利 用 计 量 模 型 分 析 居 民 房 价 预 期 的 微 观 和 宏 观 影 响 因 素 ; 接 下 来, 将 分 别 以 消 费 者 和 城 市 为 研 究 对 象 构 建 计 量 模 型, 验 证 前 文 提 出 的 两 个 理 论 命 题 ( 一 ) 居 民 房 价 预 期 的 影 响 因 素 分 析 首 先, 以 居 民 房 价 预 期 作 为 被 解 释 对 象, 构 建 如 下 计 量 模 型 : EXP Z M c w i, t 0 1 i 2 j, t1 j t i, t 其 中,EXP i,t 为 消 费 者 i 在 t 时 期 对 住 房 价 格 增 长 率 的 预 期,Z i 表 示 消 费 者 i 的 个 体 特 征 和 家 庭 特 征, 包 括 家 庭 年 可 支 配 收 入 (INCOME), 文 化 程 度 (EDU), 年 龄 (AGE) 和 性 别 (GENDER), 各 变 量 的 描 述 性 统 计 见 表 6;M j,t 为 消 费 者 i 所 在 的 j 城 市 在 t 时 期 的 住 房 市 场 状 况, 这 里 选 取 新 建 商 品 住 房 价 格 ( 增 长 率 ) 和 交 易 量 两 个 主 要 指 标, 考 虑 到 现 实 中 市 场 信 号 的 滞 后 性, 我 们 以 滞 后 项 的 形 式 引 入 模 型 c 和 w 分 别 为 城 市 和 季 度 哑 元,ε 是 误 差 项 表 6 专 项 调 查 数 据 及 统 计 量 数 据 名 称 变 量 名 称 样 本 量 均 值 标 准 差 最 小 值 最 大 值 短 期 房 价 增 长 率 预 期 (%) EXP_SHORT 长 期 房 价 增 长 率 预 期 (%) EXP_LONG 是 否 打 算 购 房 (0= 不 打 算,1= 打 算 ) BUY_PLAN 购 房 需 求 强 度 HOME_DEMAND 家 庭 年 可 支 配 收 入 ( 元 ) INCOME 文 化 程 度 EDU 年 龄 AGE 性 别 (1= 男,2= 女 ) GENDER 是 否 拥 有 住 房 (0= 没 有,1= 有 ) OWNERSHIP 注 :(1) 购 房 需 求 强 度 变 量 取 值 1-5 表 示 购 房 需 求 强 度 越 来 越 强, 分 别 对 应 购 房 需 求 问 题 中 的 选 项 A,E, D,C,B;(2) 文 化 程 度 变 量 取 值 1-9 表 示 文 化 程 度 越 高, 分 别 对 应 : 未 上 过 学 扫 盲 班 小 学 初 中 高 中 中 专 大 学 专 科 大 学 本 科 研 究 生 (10) 表 7 给 出 了 居 民 预 期 影 响 因 素 模 型 的 回 归 结 果, 其 中, 第 (1) 列 和 第 (2) 列 以 消 费 者 的 短 期 房 价 增 长 率 预 期 作 为 被 解 释 变 量, 来 分 析 短 期 预 期 的 影 响 因 素 首 先, 在 第 (1) 列 中 仅 加 入 消 费 者 个 体 特 征 和 家 庭 特 征, 同 时 控 制 城 市 哑 元 和 季 度 哑 元 回 归 结 果 显 示, 除 了 性 别 特 征 以 外, 家 庭 收 入 水 平 受 教 育 程 度 和 年 龄 对 消 费 者 房 价 预 期 都 有 显 著 的 影 响, 与 上 一 部 分 统 计 结 果 类 似, 收 入 水 平 越 高, 文 化 程 度 越 低, 以 及 越 年 轻 的 消 费 者 对 短 期 内 房 价 增 长 率 的 预 期 值 越 大 在 第 (2) 列 中 我 们 加 入 房 价 增 长 率 和 住 房 成 交 量 的 一 期 滞 后 项 来 看 市 场 状 况 对 居 民 预 期 的 影 响 从 回 归 结 果 来 看, 房 价 增 长 率 和 成 交 量 变 量 的 系 数 都 显 著 为 正, 显 著 性 水 平 分 别 为 10% 和 5%, 这 就 是 说 在 市 场 繁 荣 期, 消 费 者 对 短 期 内 房 价 增 长 的 预 期 越 乐 观 第 (3) 列 和 第 (4) 列 给 出 了 长 期 房 价 增 长 率 预 期 对 上 述 因 素 的 回 归 结 果 与 短 期 预 期 影 响 因 素 相 一 致, 收 入 水 平 越 高, 文 化 程 度 越 低, 以 及 越 年 轻 的 消 费 者 对 长 期 房 价 增 长 率 的 预 期 值 越 大, 此 外 在 控 制 其 他 因 素 后 我 们 发 现, 男 性 消 费 者 的 预 期 要 低 于 女 性 消 费 者 房 价 增 长 率 和 成 交 量 对 消 费 者 长 期 预 期 具 有 正 向 作 用, 但 是 与 第 (2) 列 的 回 归 结 果 相 比 可 以 看 出, 房 价 增 长 率 和 成 交 量 两 个 变 量 系 数 的 显 著 性 都 有 所 下 降, 这 表 明 短 期 内 住 房 市 场 的 变 动 情 况 对 于 消 费 者 的 长 期 预 期 的 影 响 相 对 较 小 第 11 页

12 表 7 居 民 预 期 影 响 因 素 模 型 回 归 结 果 被 解 释 变 量 短 期 房 价 增 长 率 预 期 长 期 房 价 增 长 率 预 期 (1) (2) (3) (4) log(income) 0.777* 0.547* 1.667** 1.386* (0.337) (0.265) (0.649) (0.582) EDU *** ** ** (0.146) (0.175) (0.257) (0.328) AGE *** *** *** *** ( ) ( ) (0.0108) (0.0108) GENDER * (0.255) (0.243) (0.387) (0.390) log(hp)_lag * (9.922) (20.84) log(hs)_lag ** 7.657* (2.367) (3.489) Constant ** * (3.878) (23.56) (6.972) (33.92) 城 市 哑 元 是 是 是 是 季 度 哑 元 是 是 是 是 Observations Adjusted R 注 :(1) 括 号 里 为 标 准 差, 残 差 按 城 市 集 簇 ;( 2)*** ** * 分 别 表 示 在 1% 5% 10% 的 显 著 性 水 平 下 显 著 ( 二 ) 居 民 房 价 预 期 与 购 房 意 愿 通 常 来 说, 居 民 预 期 未 来 房 价 上 涨, 那 么 其 购 房 意 愿 也 会 旺 盛 为 了 验 证 命 题 1, 我 们 构 建 如 下 实 证 模 型 : D EXP Z M c w i, t 0 1 i, t 2 i 3 j, t1 j t i, t 其 中, 模 型 的 被 解 释 变 量 是 居 民 购 房 意 愿, 我 们 构 造 了 两 个 指 标 度 量 居 民 购 房 意 愿, 分 别 是 二 元 变 量 是 否 打 算 购 房 ( BUY_PLAN ) 以 及 多 元 变 量 购 房 需 求 强 度 (HOME_DEMAND), 变 量 具 体 设 定 参 见 表 6 针 对 两 个 指 标 分 别 采 用 二 元 离 散 选 择 模 型 PROBIT 和 排 序 离 散 选 择 模 型 OLOGIT(Ordered Logistic Regression) 对 方 程 (11) 进 行 估 计 在 方 程 的 右 边, 除 了 居 民 预 期 变 量 (EXP_SHORT 和 EXP_LONG), 其 他 解 释 变 量 的 设 定 与 方 程 (10) 类 似, 其 中 个 体 和 家 庭 特 征 变 量 中 我 们 额 外 增 加 了 家 庭 的 住 房 拥 有 情 况 (OWNERSHIP), 通 常 来 说 拥 有 住 房 的 家 庭 对 于 购 买 住 房 的 意 愿 要 更 低 ; 住 房 市 场 特 征 选 取 房 价 水 平 的 一 期 滞 后 项 ( log(hp)_lag1) 方 程 中 同 时 控 制 了 城 市 和 季 度 哑 元 各 变 量 的 统 计 值 参 见 表 2 和 表 6 表 8 给 出 了 居 民 预 期 对 其 购 房 意 愿 影 响 模 型 的 回 归 结 果 首 先, 第 (1) 列 和 第 (2) 列 是 PROBIT 模 型 的 估 计 结 果, 为 了 增 加 估 计 结 果 的 可 读 性, 这 里 我 们 直 接 汇 报 各 变 量 的 边 际 贡 献 率 1 从 回 归 结 果 来 看, 短 期 预 期 对 居 民 购 房 意 愿 的 影 响 在 5% 的 显 著 性 水 平 下 为 正, 而 长 期 预 期 对 居 民 购 房 意 愿 没 有 显 著 影 响 这 就 是 说, 尽 管 住 房 投 资 是 居 民 考 虑 未 来 较 长 一 段 时 间 效 用 后 的 行 为 决 策, 但 是 短 期 预 期 却 是 影 响 购 房 意 愿 的 主 要 因 素 究 其 原 因, 我 们 认 为, 一 方 面, 相 比 于 房 价 的 快 速 增 长, 家 庭 收 入 的 增 长 速 度 较 为 缓 慢, 且 大 多 数 家 庭 收 入 变 化 不 大, 加 之 稳 定 且 较 低 的 存 款 利 率, 短 期 内 的 资 金 约 束 使 得 居 民 的 购 房 意 愿 更 多 的 受 到 短 期 预 期 的 影 响 ; 另 一 方 面, 住 房 市 场 的 不 确 定 性 使 得 居 民 难 以 对 住 房 市 场 做 出 长 期 且 可 靠 的 判 断 从 回 归 系 数 值 来 看, 平 均 来 看, 居 民 对 一 年 后 房 价 的 增 长 率 预 期 每 提 高 一 个 百 分 点, 其 打 算 购 房 的 概 率 将 提 高 约 0.1% (11) 1 PROBIT 模 型 估 计 系 数 的 边 际 效 应 可 直 接 采 用 STATA 中 的 dprobit 命 令 得 到 第 12 页

13 其 他 控 制 量 的 回 归 结 果 也 都 符 合 我 们 的 预 期 : 房 价 水 平 越 高, 消 费 者 的 购 房 意 愿 越 低 ; 拥 有 住 房 的 家 庭 购 房 意 愿 要 明 显 低 于 没 有 住 房 的 家 庭, 前 者 要 比 后 者 的 计 划 购 房 概 率 平 均 低 4.8%; 收 入 水 平 越 高 的 家 庭 购 房 意 愿 越 大 ; 年 轻 消 费 者 和 男 性 消 费 者 的 购 房 概 率 明 显 更 高, 这 主 要 是 受 到 婚 姻 市 场 上 住 房 需 求 的 影 响, 与 Zheng 等 (2015) 的 研 究 发 现 相 类 似, 同 时 也 验 证 了 我 们 理 论 分 析 中 的 假 设 文 化 程 度 对 消 费 者 的 购 房 需 求 没 有 显 著 的 影 响 第 (3) 列 和 第 (4) 列 给 出 了 OLOGIT 模 型 的 回 归 结 果, 与 PROBIT 的 回 归 结 果 十 分 接 近, 短 期 预 期 越 高 消 费 者 的 购 房 需 求 强 度 越 大, 而 长 期 预 期 对 消 费 者 的 购 房 需 求 没 有 显 著 的 影 响 表 8 居 民 预 期 与 购 房 需 求 意 愿 的 模 型 回 归 结 果 被 解 释 变 量 是 否 打 算 购 房 购 房 需 求 强 度 ( 二 元 离 散 选 择 模 型 ) ( 排 序 离 散 选 择 模 型 ) (1) (2) (3) (4) EXP_SHORT ** ** ( ) ( ) EXP_LONG ( ) ( ) log(hp)_lag *** *** *** *** (0.130) (0.130) (0.575) (0.574) OWNERSHIP *** *** *** *** ( ) ( ) (0.0392) (0.0390) log(income) *** *** 0.368*** 0.372*** ( ) ( ) (0.0318) (0.0318) EDU ( ) ( ) (0.0124) (0.0124) AGE *** *** *** *** ( ) ( ) ( ) ( ) GENDER *** *** *** *** ( ) ( ) (0.0319) (0.0319) 城 市 哑 元 是 是 是 是 季 度 哑 元 是 是 是 是 Observations chi 注 :(1) 括 号 里 为 标 准 差 ;( 2)*** ** * 分 别 表 示 在 1% 5% 10% 的 显 著 性 水 平 下 显 著 ( 三 ) 居 民 预 期 与 住 房 市 场 价 格 在 实 证 分 析 的 最 后 部 分, 我 们 重 点 来 看 居 民 预 期 对 住 房 价 格 的 影 响, 以 分 城 市 分 季 度 ( 非 平 衡 ) 面 板 数 据 为 样 本 构 建 如 下 动 态 面 板 数 据 模 型 : log( HP ) EXP X c w j, t 0 1 j, t 2 j, t1 j t j, t 模 型 中, 被 解 释 变 量 为 城 市 j 在 t 时 期 的 房 价 增 长 率 解 释 变 量 中 我 们 重 点 关 注 预 期 变 量 EXP j,t, 为 了 保 证 结 果 的 稳 健 性, 我 们 从 两 个 维 度 对 预 期 变 量 进 行 了 设 定 :(1) 构 造 两 个 预 期 指 标, 分 别 为 分 城 市 分 季 度 居 民 房 价 预 期 的 平 均 值 (EXP) 和 分 城 市 分 季 度 预 期 房 价 上 涨 的 消 费 者 比 例 (EXP_P);( 2) 通 过 引 入 不 同 的 滞 后 期 来 验 证 结 果 的 稳 健 性 方 程 中 其 他 控 制 变 量 包 括 住 房 交 易 量 城 市 人 均 GDP(GDPPC) 人 均 固 定 资 产 投 资 额 (FDIPC) 的 一 期 滞 后 项, 各 变 量 的 统 计 量 参 见 表 6 估 计 时 采 用 固 定 效 应 形 式, 同 时 控 制 季 度 哑 元 表 9 给 出 了 对 方 程 (12) 的 OLS 估 计 结 果 首 先, 在 第 (1) 列 中 我 们 仅 加 入 了 城 市 经 济 特 征 变 量, 方 程 的 拟 合 优 度 为 0.267, 解 释 变 量 的 系 数 在 统 计 上 都 不 显 著, 对 于 这 一 现 象, 我 们 认 为 一 方 面 估 计 结 果 受 到 研 究 期 较 短 的 影 响, 另 一 方 面 也 在 一 定 程 度 上 表 明 目 前 我 住 房 市 场 的 变 化 受 经 济 基 本 面 因 素 的 影 响 较 小 (Wu et al., 2012) 第 (2) 和 第 (4) 列 在 第 (1) 列 的 基 础 上 加 入 了 居 民 预 期 变 量 的 一 期 滞 后 项, 模 型 的 R 2 分 别 提 高 了 和 0.186, 预 期 第 13 页 (12)

14 变 量 的 系 数 显 著 为 正 其 中, 预 期 均 值 变 量 (EXP_lag1) 的 系 数 为 , 在 5% 的 置 信 水 平 下 显 著, 表 明 消 费 者 对 房 价 增 长 率 的 预 期 每 提 高 一 个 百 分 点, 房 价 增 长 率 将 提 高 0.82%; 预 期 房 价 上 涨 的 消 费 者 比 例 (EXP_P_lag1) 系 数 在 1% 的 置 信 水 平 下 显 著, 表 明 房 价 上 涨 预 期 的 消 费 者 比 例 每 提 高 一 个 百 分 点, 房 价 增 长 率 将 提 高 0.16% 第 (3) 列 和 第 (5) 列 分 别 引 入 了 预 期 均 值 变 量 和 房 价 上 涨 预 期 比 例 变 量 的 四 期 ( 一 年 期 ) 滞 后 项 1, 结 果 并 不 显 EXP_lag1 EXP_lag4 EXP_P_lag1 EXP_P_lag4 log(hp)_lag1 log(hp)_lag2 log(hs)_lag1 log(gdppc)_lag1 log(fdipc)_lag1 Constant 表 9 居 民 预 期 与 住 房 价 格 模 型 回 归 结 果 被 解 释 变 量 : 房 价 增 长 率 log(hp) (1) (2) (3) (4) (5) ** ( ) ( ) 0.155*** (0.0386) (0.0215) *** ** *** (0.202) (0.167) (0.0823) (0.133) (0.0816) (0.171) (0.181) (0.111) (0.153) (0.103) * * * (0.0200) (0.0209) ( ) (0.0176) ( ) (0.0246) (0.0250) (0.0137) (0.0256) (0.0136) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) * (0.200) (0.198) (0.0939) (0.175) (0.0954) 城 市 固 定 效 应 是 是 是 是 是 季 度 固 定 效 应 是 是 是 是 是 Observations Adjusted R 注 :(1) 括 号 里 为 标 准 差 ;( 2)*** ** * 分 别 表 示 在 1% 5% 10% 的 显 著 性 水 平 下 显 著 事 实 上, 居 民 预 期 同 时 也 受 到 所 在 城 市 住 房 市 场 状 况 的 影 响 正 如 前 面 方 程 (10) 和 表 (7) 所 展 示 的 那 样, 居 民 预 期 与 滞 后 一 期 的 房 价 变 化 之 间 存 在 明 显 的 相 关 关 系 而 房 价 变 化 是 存 在 自 相 关 的, 因 此 居 民 预 期 与 下 一 期 或 几 期 后 的 房 价 变 化 也 会 存 在 相 关 关 系 所 以 模 型 (12) 存 在 内 生 性 问 题 从 表 7 的 实 证 结 果 可 以 看 出, 房 价 增 长 率 对 居 民 预 期 存 在 正 向 影 响, 由 此 推 断 表 9 中 居 民 预 期 变 量 的 系 数 会 被 低 估 为 了 解 决 居 民 预 期 与 房 价 增 长 率 之 间 的 内 生 性 问 题, 较 为 有 效 的 方 法 是 构 造 居 民 预 期 的 工 具 变 量 然 而, 从 城 市 层 面 很 难 找 到 与 住 房 市 场 预 期 值 相 关 但 与 住 房 市 场 没 有 直 接 关 系 的 外 生 变 量 为 此, 我 们 从 调 查 问 卷 数 据 入 手, 采 用 消 费 者 对 收 入 的 预 期 值 作 为 其 房 价 预 期 的 工 具 变 量 从 工 具 变 量 的 定 义 出 发, 我 们 认 为 该 工 具 变 量 是 有 效 的 : 一 方 面, 同 时 作 为 居 民 预 期, 房 价 预 期 和 收 入 预 期 必 然 存 在 一 定 的 关 联 性, 并 且 同 时 受 到 消 费 者 个 人 和 家 庭 特 征 的 影 响 另 一 方 面, 尽 管 从 理 论 上 讲 消 费 者 的 收 入 预 期 会 影 响 其 消 费 和 投 资 行 为, 从 而 作 用 于 住 房 价 格 (Muellbauer and Murphy,1997), 在 国 内 也 有 学 者 实 证 分 析 预 期 收 入 对 房 价 的 影 响 作 用 ( 张 亚 丽, 梁 云 芳, 高 铁 梅,2011), 但 是 从 现 实 情 况 出 发, 相 比 于 快 速 增 长 和 大 幅 度 波 动 的 房 价, 中 国 城 市 居 民 的 收 入 水 平 及 其 增 长 率 都 相 对 稳 定, 除 了 从 事 与 房 地 产 行 业 直 接 相 关 工 作 的 消 费 者, 大 多 数 消 费 者 的 收 入 在 短 期 内 与 住 房 市 场 状 况 无 关, 因 此 我 们 可 以 认 为 消 费 者 对 于 其 收 入 水 平 的 预 期 只 受 到 宏 观 经 济 1 受 到 数 据 限 制, 第 (3) (5) 列 引 入 估 计 的 样 本 与 第 (1) (2) (4) 列 并 不 一 致, 因 此 这 里 对 模 型 的 拟 合 优 度 不 做 比 较 第 14 页

15 因 素 的 外 生 影 响, 不 足 以 解 释 城 市 间 房 价 增 长 率 的 差 异 从 统 计 结 果 来 看, 消 费 者 对 收 入 的 预 期 与 房 价 增 长 率 的 相 关 系 数 只 有 且 在 统 计 上 不 显 著 (p-value=0.823), 而 与 居 民 房 价 预 期 相 关 系 数 为 , 在 5% 的 置 信 水 平 下 显 著 (p-value=0.0134) 表 10 给 出 了 采 用 工 具 变 量 法 对 模 型 (12) 的 2SLS 估 计 结 果, 以 第 (1) 列 结 果 为 例, 第 一 阶 段 IV 的 F 统 计 量 =15.70(p-value=0.000), 说 明 该 工 具 变 量 在 统 计 上 是 有 效 的 从 回 归 结 果 来 看, 在 引 入 工 具 变 量 后, 居 民 预 期 变 量 均 在 统 计 上 显 著 为 正, 且 系 数 值 较 不 采 用 工 具 变 量 估 计 结 果 ( 表 9) 有 所 提 高 具 体 来 说, 消 费 者 对 房 价 增 长 率 的 预 期 每 提 高 一 个 百 分 点, 房 价 增 长 率 将 提 高 1.04%; 房 价 上 涨 预 期 的 消 费 者 比 例 每 提 高 一 个 百 分 点, 房 价 增 长 率 将 提 高 0.17% EXP_lag1 EXP_lag4 EXP_P_lag1 EXP_P_lag4 log(hp)_lag1 log(hp)_lag2 log(hs)_lag1 log(gdppc)_lag1 log(fdipc)_lag1 Constant 表 10 居 民 预 期 与 住 房 价 格 模 型 IV 估 计 结 果 被 解 释 变 量 : 房 价 增 长 率 log(hp) (1) (2) (3) (4) ** ( ) ** ( ) 0.172** (0.0701) 0.196* (0.109) ** *** *** *** (0.136) (0.140) (0.108) (0.207) * * (0.150) (0.148) (0.125) (0.180) * ** ** * (0.0186) ( ) (0.0186) (0.0143) * * * (0.0202) (0.0151) (0.0202) (0.0224) * ( ) ( ) ( ) (0.0101) *** ** (0.177) (0.106) (0.155) (0.198) 城 市 固 定 效 应 是 是 是 是 季 度 固 定 效 应 是 是 是 是 Observations Adjusted R 注 :(1) 括 号 里 为 标 准 差 ;( 2)*** ** * 分 别 表 示 在 1% 5% 10% 的 显 著 性 水 平 下 显 著 受 篇 幅 限 制, 我 们 只 汇 报 了 短 期 预 期 对 房 价 影 响 的 模 型 估 计 结 果 采 用 相 同 的 模 型 设 定 形 式, 我 们 发 现 消 费 者 长 期 房 价 预 期 本 市 房 价 没 有 显 著 的 影 响, 结 合 前 一 节 的 实 证 研 究 中 发 现 长 期 预 期 对 消 费 者 购 房 行 为 没 有 显 著 影 响, 这 也 从 反 面 验 证 了 居 民 预 期 通 过 影 响 住 房 市 场 需 求 从 而 影 响 房 价 的 经 济 机 制 五 结 论 为 什 么 很 多 购 房 者 会 选 择 在 房 价 高 涨 时 涌 入 市 场? 为 什 么 开 发 商 宁 肯 忍 受 高 库 存 也 不 愿 意 降 价? 1 这 一 系 列 的 现 实 问 题 对 市 场 有 效 性 假 说 理 性 消 费 者 假 说 等 传 统 的 经 济 学 理 论 提 出 了 挑 战, 也 提 醒 我 们 需 要 重 新 审 视 住 房 市 场 变 化 的 驱 动 因 素 进 入 21 世 纪 以 来, 收 入 和 利 率 等 经 济 基 本 面 因 素 对 房 地 产 价 格 变 化 的 解 释 能 力 已 显 得 十 分 有 限, 市 场 参 与 者 预 1 引 自 易 宪 容 : 国 内 住 房 市 场 不 要 陷 入 错 误 预 期, 第 15 页

16 期 对 房 价 的 影 响 成 为 社 会 各 界 讨 论 的 热 点 美 国 次 贷 危 机 的 爆 发 进 一 步 表 明, 即 使 在 已 经 发 展 很 成 熟 的 住 房 市 场 中, 预 期 对 房 价 的 影 响 仍 然 无 法 被 忽 视 在 我 国 住 房 市 场 中 信 息 不 完 备 程 度 较 高 的 现 实 下, 预 期 对 市 场 的 影 响 力 将 会 更 大 本 文 建 立 了 一 个 消 费 者 两 期 选 择 模 型, 分 析 了 房 价 预 期 对 住 房 需 求 的 推 动 机 制 之 后, 本 文 利 用 年 在 中 国 7 个 重 点 城 市 开 展 的 中 国 城 镇 居 民 房 价 预 期 与 购 房 行 为 专 项 调 查 季 度 调 查 数 据, 详 细 分 析 了 居 民 房 价 预 期 的 特 征 及 影 响 因 素, 并 验 证 了 居 民 预 期 影 响 房 价 波 动 的 实 际 效 应 本 文 的 实 证 研 究 发 现 : 第 一, 不 同 消 费 者 对 于 房 价 的 预 期 存 在 明 显 差 异, 收 入 水 平 越 高 受 教 育 水 平 越 低 以 及 越 年 轻 的 消 费 者 对 房 价 增 长 率 的 预 期 值 越 大 ; 此 外, 房 价 预 期 同 时 还 受 到 房 地 产 市 场 状 况 的 影 响, 上 一 期 的 房 价 增 长 率 越 高, 成 交 量 越 大, 当 期 消 费 者 的 房 价 预 期 也 越 乐 观 第 二, 消 费 者 对 未 来 房 价 增 长 的 短 期 预 期 显 著 影 响 其 购 房 需 求, 平 均 来 看, 消 费 者 对 一 年 后 房 价 的 增 长 率 预 期 每 提 高 一 个 百 分 点, 其 计 划 购 房 的 概 率 将 提 高 约 0.1% 第 三, 消 费 者 的 房 价 预 期 对 房 价 波 动 有 显 著 的 正 向 作 用, 一 个 城 市 的 消 费 者 对 房 价 增 长 率 的 平 均 预 期 水 平 每 提 高 一 个 百 分 点, 在 未 来 一 年 内 房 价 的 增 长 率 将 提 高 1.04% 本 文 对 于 消 费 者 房 价 预 期 影 响 房 价 变 化 的 内 在 机 制 的 讨 论, 能 够 帮 助 我 们 理 解 房 价 波 动 的 现 象 和 宏 观 调 控 的 实 际 效 果 一 方 面, 当 前 我 国 城 市 住 房 市 场 的 周 期 波 动 主 要 是 受 到 政 府 调 控 政 策 的 影 响, 然 而 政 策 制 定 者 在 制 定 这 些 政 策 时 并 未 很 好 的 考 虑 它 们 对 消 费 者 预 期 的 可 能 影 响, 导 致 这 些 政 策 的 实 际 效 果 或 泥 牛 入 海, 或 矫 枉 过 正 究 其 原 因, 这 些 政 策 通 常 将 调 控 目 标 定 位 在 影 响 市 场 供 需 或 者 房 价 本 身, 忽 视 了 市 场 参 与 者 预 期 对 政 策 预 期 效 果 的 抵 消 或 者 放 大 效 应 而 实 际 上, 无 论 是 市 场 繁 荣 期 时 消 费 者 过 于 乐 观 的 预 期, 还 是 市 场 萧 条 期 时 他 们 过 于 悲 观 的 预 期, 都 会 直 接 影 响 调 控 政 策 的 实 际 效 果 在 这 个 意 义 上, 政 府 在 对 房 地 产 市 场 进 行 调 控 时, 需 要 额 外 关 注 调 控 政 策 对 市 场 参 与 者 预 期 的 可 能 影 响, 充 分 利 用 传 统 媒 体 和 新 兴 媒 体 等 工 具 引 导 市 场 参 与 者 的 合 理 预 期, 同 时 要 避 免 频 繁 和 过 度 的 市 场 调 控 给 消 费 者 带 来 的 错 误 信 号 另 一 方 面, 市 场 信 息 不 完 备 房 价 指 标 缺 失 或 不 准 确, 是 导 致 消 费 者 难 以 形 成 理 性 预 期 的 重 要 原 因 这 些 信 息 实 际 上 是 公 共 产 品, 政 府 有 责 任 和 义 务 来 提 供 全 面 准 确 的 信 息, 帮 助 市 场 参 与 者 充 分 了 解 市 场 状 况 并 形 成 合 理 的 市 场 预 期 目 前 我 国 各 级 政 府 在 这 个 方 面 正 在 不 断 改 进, 同 时 大 数 据 时 代 的 到 来 也 为 住 房 市 场 信 息 的 进 一 步 透 明 公 开 提 供 了 更 好 的 技 术 可 能 性 参 考 文 献 高 波 王 文 莉 李 祥,2013: 预 期, 收 入 差 距 与 中 国 城 市 房 价 租 金 剪 刀 差 之 谜, 经 济 研 究 第 6 期 贾 生 华 李 航,2013: 房 地 产 调 控 政 策 真 的 有 效 吗?-- 调 控 政 策 对 预 期 与 房 价 关 系 的 调 节 效 应 研 究, 华 东 经 济 管 理 第 11 期 况 伟 大,2010: 预 期, 投 机 与 中 国 城 市 房 价 波 动, 经 济 研 究 第 9 期 李 涛 史 宇 鹏 陈 斌 开,2011: 幸 福 经 济 学 视 角 下 的 中 国 城 镇 居 民 住 房 问 题, 经 济 研 究 第 9 期 任 超 群 吴 璟 邓 永 恒,2013: 预 期 对 租 金 房 价 比 变 化 的 影 响 作 用 研 究 基 于 住 房 使 用 成 本 模 型 的 分 析, 浙 江 大 学 学 报 : 人 文 社 会 科 学 版 第 1 期 任 荣 荣 郑 思 齐 龙 奋 杰,2008: 预 期 对 房 价 的 作 用 机 制 : 对 35 个 大 中 城 市 的 实 证 研 究, 经 济 问 题 探 索 第 1 期 孙 伟 增 郑 思 齐,2013: 住 房 与 幸 福 感 : 从 住 房 价 值, 产 权 类 型 和 入 市 时 间 视 角 的 分 析, 经 济 问 题 探 索 第 3 期 王 军 武 赵 玮,2011: 基 于 预 期 理 论 的 商 品 住 宅 价 格 模 型 的 应 用 研 究, 土 木 工 程 与 管 理 学 报 第 1 第 16 页

17 期 张 亚 丽 梁 云 芳 高 铁 梅,2011: 预 期 收 入, 收 益 率 和 房 价 波 动 基 于 35 个 城 市 动 态 面 板 模 型 的 研 究, 财 贸 经 济 第 1 期 郑 思 齐 王 寅 啸,2007: 房 价 上 涨 预 期 对 住 房 需 求 的 放 大 效 应 研 究, 中 国 物 价 第 6 期 Akerlof, George A., and Robert J. Shiller, 2009, Animal spirits, Brilliance Audio. Becker-Olsen, Karen L., B. Andrew Cudmore, and Ronald Paul Hill, 2006, The impact of perceived corporate social responsibility on consumer behavior, Journal of Business Research, 59(1), Berkovec, James A., and John L. Goodman, 1996, Turnover as a measure of demand for existing homes, Real Estate Economics, 24(4), Case, Karl E., and Robert J. Shiller, 1989, The Efficiency of the Market for Single-Family Homes, The American Economic Review, Case, Karl E., and Robert J. Shiller, 2003, Is there a bubble in the housing market?, Brookings Papers on Economic Activity, (2), Case, Karl E., Robert J. Shiller, and Anne Thompson, 2009, What have they been thinking? Home buyer behavior in hot and cold markets, No. w National Bureau of Economic Research. Clayton, Jim, 1996, Rational expectations, market fundamentals and housing price volatility, Real Estate Economics, 24(4), Clayton, Jim, 1997, Are housing price cycles driven by irrational expectations?, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 14(3), DiPasquale, Denise, and William C. Wheaton, 1996, Urban economics and real estate markets, Vol. 23. No. 7. Englewood Cliffs, NJ: Prentice Hall. Duca, John V., John Muellbauer, and Anthony Murphy, 2011, House prices and credit constraints: Making sense of the us experience, The Economic Journal, 121(552), Farmer, Roger EA, and Jang-Ting Guo, 1994, Real business cycles and the animal spirits hypothesis, Journal of Economic Theory, 63(1), Gelain, Paolo, and Kevin J. Lansing, 2014, House prices, expectations, and time-varying fundamentals, Journal of Empirical Finance, 29, Glaeser, Edward L., Joshua D. Gottlieb, and Joseph Gyourko, 2013, Can cheap credit explain the housing boom?, University of Chicago Press. Hwang, Min, and John M. Quigley, 2006, Economic fundamentals in local housing markets: evidence from US metropolitan regions, Journal of Regional Science, 46(3), Lai, Rose N., and Robert A. Van Order, 2010, Momentum and house price growth in the United States: anatomy of a bubble, Real Estate Economics, 38(4), Ling, David C., Joseph TL Ooi, and Thao TT Le, 2013, Explaining House Price Dynamics: Isolating the Role of Non-Fundamentals, Unpublished Working Paper. Mankiw, N. Gregory, and David N. Weil, 1989, The baby boom, the baby bust, and the housing market, Regional science and urban economics, 19(2), Mikhed, Vyacheslav, and Petr Zemčík, 2009, Do house prices reflect fundamentals? Aggregate and panel data evidence, Journal of Housing Economics, 18(2), Muellbauer, John, and Anthony Murphy, 1997, Booms and busts in the UK housing market, The Economic Journal, 107(445), Shiller, Robert J., 2015, Irrational exuberance, Princeton University Press. Soo, Cindy K., 2013, Quantifying animal spirits: news media and sentiment in the housing market, The Stephen M. Ross School of Business at the University of Michigan Research Paper Series, Forthcoming. 第 17 页

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