政 策 跟 踪 综 述 : 政 策 持 续 友 好, 年 末 宽 松 力 度 加 码 2015 年 年 初 两 会 提 出 稳 定 住 房 消 费, 支 持 居 民 自 住 和 改 善 性 住 房 需 求, 奠 定 了 全 年 政 策 宽 松 基 调 而 从 具 体 的 政 策 来 看, 政 策 主

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1 股 票 研 究 房 地 产 2015 年 及 12 月 政 策 环 境 分 析 政 策 宽 松 定 调 去 库 存, 年 末 宽 松 力 度 加 码 行 业 政 策 : 全 年 政 策 围 绕 去 库 存 核 心 展 开 15 年 行 业 政 策 主 线 围 绕 地 产 去 库 存 问 题 展 开, 政 策 主 要 包 括 取 消 过 时 的 限 制 性 政 策, 逐 步 回 归 市 场 自 身 调 节 机 制 ; 此 外, 税 收 减 免 以 及 财 政 补 贴 等 政 策 也 有 序 跟 进 落 地, 主 要 包 括 中 央 层 面 上 的 营 业 税 免 征 期 限 放 松 地 方 层 面 上 的 契 税 减 免 以 及 财 政 补 贴 等, 在 一 定 程 度 上 有 助 于 降 低 居 民 购 房 成 本, 进 而 有 助 于 加 快 去 库 存 进 程 而 进 入 15 年 12 月 份, 中 央 层 面 再 次 聚 焦 地 产 去 库 存 问 题, 并 且 政 策 进 一 步 宽 松 预 期 持 续 加 强, 尤 其 是 中 央 经 济 工 作 会 议 上, 首 次 提 出 房 地 产 去 库 存 作 为 明 年 的 五 大 任 务 之 一, 需 求 端 提 出 农 民 工 市 民 化 扩 大 有 效 需 求, 而 在 供 给 端 则 提 出 购 租 并 举 以 及 提 高 产 业 集 中 度 等 两 个 方 面 信 贷 政 策 : 全 年 信 贷 政 策 持 续 宽 松, 年 末 公 积 金 改 革 持 续 推 进 15 年 整 体 信 贷 政 策 持 续 宽 松, 政 策 目 的 在 于 引 导 实 际 需 求 加 快 入 市, 其 中 政 策 又 围 绕 影 响 实 际 需 求 的 两 个 核 心 因 素 展 开, 即 降 低 购 房 门 槛 以 及 降 低 购 房 成 本 两 个 方 面 降 低 购 房 门 槛 方 面,15 年 先 后 出 台 330 政 策 ( 二 套 房 首 付 比 例 降 至 四 成 ) 831 政 策 ( 公 积 金 认 贷 不 认 房 ) 以 及 新 930 政 策 ( 非 限 购 城 市 商 贷 首 付 比 例 降 至 25%) 等 ; 降 低 购 房 成 本 方 面, 多 次 降 低 基 准 利 率, 而 促 使 银 行 持 续 下 调 房 贷 利 率, 迭 创 新 低 此 外, 公 积 金 宽 松 调 整 也 是 15 年 信 贷 政 策 的 一 大 亮 点, 主 要 涵 盖 拓 宽 公 积 金 缴 存 及 提 取 范 围 推 行 异 地 贷 款, 提 高 公 积 金 使 用 效 率 等 内 容 进 入 15 年 12 月 份, 信 贷 政 策 维 持 宽 松 态 势, 公 积 金 宽 松 则 是 主 要 着 力 点, 其 中 政 策 内 容 主 要 在 于 推 动 将 农 民 工 和 个 体 工 商 户 纳 入 住 房 公 积 金 体 系, 有 利 于 在 更 大 范 围 内 支 持 居 民 住 房 消 费, 有 利 于 去 库 存 进 程 长 效 机 制 : 长 效 调 节 机 制 加 速 推 进, 保 障 房 货 币 化 逐 步 落 地 本 届 政 府 更 加 注 重 长 期 稳 定 的 长 效 机 制 建 立, 逐 步 形 成 了 不 动 产 统 一 登 记 保 障 房 建 设 户 籍 制 度 改 革 土 地 制 度 改 革 等 在 内 的 多 层 次 多 维 度 的 长 效 机 制, 力 求 形 成 相 对 稳 定 的 中 长 期 房 地 产 市 场 和 政 策 环 境 15 全 年 来 看, 各 项 长 效 机 制 有 序 推 进, 尤 其 是 不 动 产 统 一 登 记 以 及 保 障 房 建 设 等 取 得 较 大 进 展, 有 利 于 促 使 市 场 长 期 平 稳 健 康 发 展 15 年 12 月 长 效 调 节 机 制 加 速 推 进, 其 中 保 障 房 货 币 化 成 为 本 月 政 策 推 进 重 点, 其 中 全 国 住 房 城 乡 建 设 工 作 会 议 中 突 出 强 调 推 进 棚 改 货 币 化 安 置, 实 现 公 租 房 货 币 化 而 在 地 方 层 面 上, 多 地 明 确 发 文 表 示 不 再 进 行 保 障 房 建 设 或 者 提 出 保 障 房 货 币 化 目 标, 从 供 给 端 有 助 于 库 存 去 化 进 程 风 险 提 示 利 好 政 策 落 地 进 度 不 及 预 期 受 房 价 影 响 政 策 面 预 期 转 变 欧 亚 菲, 分 析 员, 证 监 会 中 央 编 号 BFN410, oyf@gf.com.cn 香 港 德 辅 道 中 189 号 李 宝 椿 大 厦 楼 广 发 证 券 ( 香 港 ) 经 纪 有 限 公 司 1

2 政 策 跟 踪 综 述 : 政 策 持 续 友 好, 年 末 宽 松 力 度 加 码 2015 年 年 初 两 会 提 出 稳 定 住 房 消 费, 支 持 居 民 自 住 和 改 善 性 住 房 需 求, 奠 定 了 全 年 政 策 宽 松 基 调 而 从 具 体 的 政 策 来 看, 政 策 主 要 围 绕 两 条 主 线 展 开, 一 条 调 整 主 线 在 于 去 行 政 化, 最 大 限 度 的 放 权 松 绑, 强 调 市 场 自 身 调 节 机 制, 无 论 是 去 年 的 双 限 放 松, 还 是 今 年 的 限 外 松 绑, 以 及 近 期 中 央 工 作 经 济 会 议 提 出 的 取 消 过 时 的 限 制 性 措 施, 去 行 政 化 的 政 策 主 线 逐 步 清 晰 一 脉 相 承 政 策 的 另 一 条 主 线 在 于 引 导 实 际 需 求 加 快 入 市, 其 中 又 围 绕 影 响 实 际 需 求 的 两 个 核 心 因 素 展 开, 即 降 低 购 房 门 槛 以 及 降 低 购 房 成 本 两 个 方 面 展 开 降 低 购 房 门 槛 方 面, 在 14 年 出 台 930 认 贷 不 认 房 之 后,15 年 先 后 出 台 330 政 策 ( 二 套 房 首 付 比 例 至 四 成 ) 831 政 策 ( 公 积 金 认 贷 不 认 房 ) 以 及 新 930 政 策 ( 非 限 购 城 市 商 贷 首 付 比 例 降 至 25%) 等 ; 降 低 购 房 成 本 方 面, 多 次 降 低 基 准 利 率, 而 促 使 银 行 持 续 下 调 房 贷 利 率, 迭 创 新 低, 同 时 配 合 中 央 以 及 地 方 政 府 的 税 收 减 免 以 及 财 政 补 助, 极 大 地 降 低 了 居 民 购 房 成 本 我 们 认 为 两 条 政 策 主 线 是 层 递 关 系, 去 行 政 化 是 第 一 步, 是 基 础, 而 引 导 实 际 需 求 加 快 入 市 是 第 二 步, 两 者 的 核 心 目 的 还 是 在 于 稳 定 住 房 消 费, 化 解 去 库 存 问 题 除 此 之 外, 本 届 政 府 更 加 注 重 长 期 稳 定 的 长 效 机 制 建 立, 逐 步 形 成 了 不 动 产 统 一 登 记 保 障 房 建 设 户 籍 制 度 改 革 新 型 城 镇 化 区 域 一 体 化 以 及 土 地 制 度 改 革 等 在 内 的 多 层 次 多 维 度 的 长 效 机 制, 力 求 形 成 相 对 稳 定 的 中 长 期 房 地 产 市 场 和 政 策 环 境 15 全 年 来 看, 各 项 长 效 机 制 有 序 推 进, 尤 其 是 不 动 产 统 一 登 记 以 及 保 障 房 建 设 等 取 得 较 大 进 展, 有 利 于 促 使 市 场 长 期 平 稳 健 康 发 展 而 年 末 政 策 环 境 在 延 续 前 期 持 续 友 好 的 基 础 上, 呈 现 出 进 一 步 宽 松 预 期, 进 入 11 月 以 来, 中 央 领 导 层 持 续 聚 焦 地 产 去 库 存 问 题, 尤 其 是 在 12 月 召 开 的 中 央 经 济 工 作 会 议 上, 首 次 提 出 房 地 产 去 库 存 作 为 明 年 的 五 大 任 务 之 一, 并 且 从 需 求 端 以 及 供 给 端 两 个 方 面 重 点 阐 述 了 去 库 存 的 措 施 需 求 端, 农 民 工 市 民 化 扩 大 有 效 需 求, 落 实 户 籍 制 度 改 革 方 案 是 重 点 而 在 供 给 端, 提 出 了 两 方 面 重 要 内 容, 第 一 方 面 是 购 租 并 举, 这 个 是 新 提 法, 通 过 个 人 和 企 业 购 买 库 存 商 品 房 再 出 租 的 方 式, 既 消 化 了 库 存, 又 满 足 了 新 市 民 的 需 求 ; 第 二 方 面 是 提 高 产 业 集 中 度, 这 也 是 中 央 层 面 首 次 明 确 提 出 房 地 产 行 业 兼 并 重 组, 相 当 于 房 地 产 行 业 的 去 产 能 而 在 地 方 层 面 上, 配 套 政 策 跟 进 落 地, 其 中 保 障 房 货 币 化 是 地 方 政 策 的 着 力 点, 目 前, 昆 明 已 发 文 明 确 表 示 不 再 进 行 保 障 房 建 设, 北 京 则 表 示 原 则 上 将 不 再 建 设 经 适 房 和 限 价 房 除 此 之 外, 辽 宁 安 徽 沈 阳 等 省 市 也 针 对 保 障 房 货 币 化 提 出 相 关 政 策, 并 制 定 了 货 币 化 安 置 的 目 标 整 体 来 看,12 月 政 策 环 境 继 续 友 好, 并 且 继 续 宽 松 预 期 持 续 加 强 2

3 图 1:2015 年 12 月 重 要 中 央 政 策 一 览 ( 按 照 时 间 排 序 ) 中 央 政 策 长 效 机 制 - 保 障 房 全 国 公 租 房 分 配 入 住 工 作 年 度 总 结 会 中 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 副 部 长 王 宁 在 会 上 透 露, 截 至 10 月 底, 全 国 总 计 完 成 580 万 套 的 城 镇 棚 户 区 改 造, 提 前 完 成 全 年 目 标 任 务 12 月 01 日 行 业 政 策 - 经 济 发 展 经 济 工 作 专 家 座 谈 会 李 克 强 主 持 召 开 经 济 工 作 专 家 座 谈 会, 表 示 明 年 要 实 现 十 三 五 良 好 开 局, 必 须 继 续 从 供 需 两 端 加 大 结 构 性 改 革 力 度, 以 创 新 供 给 带 动 需 求 扩 展, 以 扩 大 有 效 需 求 倒 逼 供 给 升 级, 实 现 稳 增 长 和 调 结 构 互 为 支 撑 互 促 共 进 12 月 02 日 行 业 政 策 - 行 业 发 展 中 共 中 央 政 治 局 会 议 习 近 平 主 持 会 议 指 出, 要 化 解 房 地 产 库 存, 通 过 加 快 农 民 工 市 民 化, 推 进 以 满 足 新 市 民 为 出 发 点 的 住 房 制 度 改 革, 扩 大 有 效 需 求, 稳 定 房 地 产 市 场 12 月 14 日 行 业 政 策 - 行 业 发 展 中 央 经 济 工 作 会 议 化 解 房 地 产 库 存 加 快 农 民 工 市 民 化, 扩 大 有 效 需 求 ; 以 满 足 新 市 民 住 房 需 求 为 出 发 点, 以 建 立 购 租 并 举 的 住 房 制 度 为 方 向, 把 公 租 房 扩 大 到 非 户 籍 人 口 ; 鼓 励 个 人 和 机 构 投 资 者 购 买 库 存 商 品 房 ; 鼓 励 房 地 产 开 发 企 业 调 整 营 销 策 略, 适 当 降 低 商 品 房 价 格, 促 进 房 地 产 业 兼 并 重 组 12 月 日 行 业 政 策 - 行 业 发 展 中 央 城 市 工 作 会 议 加 强 对 农 业 转 移 人 口 市 民 化 的 战 略 研 究, 统 筹 推 进 土 地 财 政 教 育 就 业 医 疗 养 老 住 房 保 障 等 领 域 配 套 改 革 ; 要 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革, 继 续 完 善 住 房 保 障 体 系, 加 快 城 镇 棚 户 区 和 危 房 改 造, 加 快 老 旧 小 区 改 造 12 月 日 长 效 机 制 - 户 籍 制 度 发 改 委 国 家 发 改 委 主 任 徐 绍 史 针 对 房 地 产 市 场 表 示, 将 制 定 实 施 1 亿 非 城 镇 户 籍 人 口 在 城 市 落 户 方 案, 落 实 户 籍 制 度 改 革 方 案, 加 快 农 民 工 市 民 化, 满 足 新 市 民 住 房 需 求, 同 时 发 展 住 房 租 赁 市 场 12 月 23 日 长 效 机 制 信 贷 政 策 - 保 障 房 公 积 金 全 国 住 房 城 乡 建 设 工 作 会 议 安 排 全 国 2016 年 600 万 套 棚 户 区 改 造 任 务, 并 继 续 推 进 货 币 化 安 置 ; 同 时, 进 一 步 推 动 住 房 公 积 金 改 革, 将 农 民 工 和 个 体 工 商 户 纳 入 住 房 公 积 金 体 系 12 月 28 日 行 业 政 策 - 行 业 发 展 全 国 审 计 工 作 会 议 2016 年, 审 计 署 将 把 房 地 产 去 库 存 落 实 情 况 纳 入 重 大 政 策 跟 踪 审 计 重 点 12 月 29 日 数 据 来 源 : 中 国 指 数 研 究 院, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 3

4 图 2:2015 年 12 月 重 要 地 方 政 策 一 览 ( 按 照 时 间 排 序 ) 地 方 政 策 长 效 机 制 - 不 动 产 登 记 邯 郸 : 颁 出 河 北 省 第 一 个 不 动 产 权 证 书 邯 郸 市 发 出 中 华 人 民 共 和 国 不 动 产 权 证 书, 成 为 河 北 颁 出 的 第 一 个 不 动 产 权 证 书, 标 志 着 河 北 省 不 动 产 权 登 记 制 度 改 革 全 面 推 开 12 月 01 日 长 效 机 制 - 保 障 房 昆 明 : 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 若 干 意 见 从 2016 年 开 始, 不 再 新 建 保 障 性 住 房 ; 加 大 城 市 棚 户 区 改 造 货 币 化 安 置 力 度 ; 鼓 励 以 购 代 建 12 月 01 日 行 业 政 策 - 供 给 北 京 : 关 于 加 强 本 市 商 品 房 预 售 资 金 使 用 管 理 的 通 知 开 发 商 在 项 目 网 上 签 约 面 积 不 足 预 售 许 可 面 积 1/2 时, 可 自 行 支 取 专 用 账 户 内 资 金 用 于 工 程 建 设 12 月 02 日 公 积 金 上 海 : 首 例 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 资 产 支 持 证 券 上 海 市 公 积 金 管 理 中 心 作 为 发 起 机 构, 分 两 期 簿 记 建 档 发 行 总 额 约 69.6 亿 元 的 个 人 住 房 贷 款 资 产 支 持 证 券 (ABS), 规 模 分 别 为 19.4 亿 元 和 亿 元 12 月 04 日 长 效 机 制 - 保 障 房 海 口 : 海 口 市 公 共 租 赁 住 房 经 济 适 用 住 房 限 价 商 品 住 房 保 障 标 准 ( 草 案 ) 海 口 市 公 共 租 赁 住 房 保 障 管 理 办 法 ( 草 案 ) 降 低 可 销 售 型 保 障 性 住 房 准 入 条 件, 解 决 海 口 市 公 共 租 赁 住 房 保 障 管 理 的 实 施 操 作 和 管 理 规 范 性 问 题 12 月 08 日 长 效 机 制 - 户 籍 制 度 北 京 : 北 京 市 居 住 证 管 理 办 法 ( 草 案 送 审 稿 ) 市 公 安 局 起 草 北 京 市 居 住 证 管 理 办 法 ( 草 案 送 审 稿 ) 报 送 市 政 府 审 查, 现 向 社 会 公 开 征 集 意 见 12 月 10 日 公 积 金 北 京 : 关 于 进 一 步 规 范 住 房 公 积 金 提 取 业 务 等 工 作 的 通 知 在 京 工 作 并 缴 存 公 积 金 的 非 京 籍 职 工, 可 以 申 请 使 用 公 积 金 在 户 籍 所 在 地 购 房 ; 原 则 上 不 受 理 中 介 机 构 代 他 人 申 请 提 取 住 房 公 积 金 ; 骗 提 者 3 年 内 不 得 提 取 12 月 16 日 财 税 政 策 - 货 币 补 贴 北 海 : 北 海 市 人 民 政 府 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 发 展 的 若 干 意 见 补 贴 对 象 :2015 年 11 月 17 日 至 2016 年 12 月 31 日 期 间, 在 北 海 市 市 区 范 围 内 购 买 新 建 商 品 住 房 ( 不 含 垂 直 分 户 商 品 住 房 ) 并 已 缴 纳 契 税 的 购 房 人 补 贴 标 准 为 : 按 所 购 房 屋 房 款 总 额 的 1% 给 予 财 政 补 贴 ; 每 套 住 房 只 能 申 领 一 次 财 政 补 贴 12 月 20 日 行 业 政 策 山 西 : 取 消 户 型 规 定, 改 善 土 地 用 途 提 出 取 消 户 型 90/70 规 定 ; 住 房 或 商 业 营 业 性 用 房 供 应 偏 多 的 市 县, 可 将 用 地 调 整 为 文 化 旅 游 养 老 等 其 他 用 地 12 月 22 日 行 业 政 策 云 南 : 云 南 省 商 品 房 销 售 明 码 标 价 实 施 细 则 从 2016 年 1 月 1 日 起 施 行, 细 则 取 消 了 商 品 房 价 格 备 案 制 度 ; 同 时 规 定 商 品 房 销 售 明 码 标 价 实 行 一 套 一 标, 商 品 房 经 营 者 应 当 对 每 套 商 品 房 进 行 明 码 标 价 12 月 30 日 数 据 来 源 : 中 国 指 数 研 究 院, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 行 业 政 策 : 全 年 政 策 围 绕 去 库 存 核 心 展 开 2015 年 全 年 行 业 政 策 维 持 宽 松 态 势, 相 关 政 策 改 革 主 要 集 中 在 财 税 改 革 限 购 松 绑 以 及 供 给 优 化 等 方 面 在 财 税 政 策 方 面, 330 新 政 中 提 出 下 调 营 业 税, 对 于 销 售 个 人 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 非 普 通 住 房, 按 销 售 收 入 减 购 房 款 的 差 额 征 收 营 业 税 ; 对 于 销 售 个 人 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 普 通 住 房 免 征 营 业 税 此 外, 降 低 房 屋 转 让 手 续 费 取 消 房 屋 租 赁 手 续 费 以 及 各 地 推 行 的 相 关 财 税 补 贴 也 逐 步 落 地, 对 于 居 民 购 房 成 本 有 一 定 的 促 进 作 用 取 消 限 购 方 面,8 月, 六 部 委 宣 布 取 消 境 外 机 构 及 个 人 在 中 国 境 内 的 购 房 限 制, 是 去 行 政 化 主 线 的 进 一 步 延 续, 同 时 近 期 在 中 央 经 济 工 作 会 4

5 议 上 则 再 次 提 出 取 消 过 时 的 限 制 性 政 策 优 化 供 给 方 面, 各 项 土 地 改 革 制 度 不 断 推 进, 多 地 放 开 户 型 限 制 除 此 之 外, 二 胎 政 策 的 全 面 放 开 也 将 对 房 地 产 长 期 需 求 产 生 利 好 表 1:2015 年 重 要 行 业 政 策 梳 理 政 策 类 型 时 间 政 策 简 介 政 策 内 容 财 税 改 革 2015 年 3 月 30 日 下 调 营 业 税 个 人 将 购 买 不 足 2 年 的 住 房 对 外 销 售, 全 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 非 普 通 住 房 对 外 销 售, 按 销 售 收 入 减 购 房 款 后 差 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售, 免 征 营 业 税 2015 年 10 月 15 日 降 低 房 屋 转 让 手 续 费 新 建 商 品 住 房 转 让 手 续 费, 由 3 元 / 平 方 米 降 为 2 元 / 平 方 米, 存 量 住 房 ( 即 二 手 房 ) 由 6 元 / 平 方 米 降 为 4 元 / 平 方 米 2015 年 11 月 1 日 取 消 房 屋 租 赁 手 续 费 全 国 统 一 取 消 房 屋 租 赁 手 续 取 消 限 购 2015 年 8 月 27 日 取 消 限 外 境 外 机 构 在 中 国 境 内 设 立 的 分 支 代 表 机 构 ( 经 批 准 从 事 经 营 房 地 产 的 企 业 除 外 ) 及 在 中 国 境 内 工 作 学 习 的 境 外 个 人, 可 购 买 符 合 实 际 需 要 的 自 用 自 住 商 品 房, 取 消 外 商 投 资 房 企 办 理 外 汇 借 款 结 汇 全 部 缴 付 注 册 资 本 金 要 求, 以 及 工 作 学 习 超 过 一 年 的 时 间 限 制 等 优 化 供 给 - 取 消 户 型 限 制 四 川 青 岛 佛 山 南 京 山 西 等 地 先 后 取 消 户 型 限 制 其 他 2015 年 10 月 29 日 全 面 二 孩 数 据 来 源 : 中 国 指 数 研 究 院, 互 联 网, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 促 进 人 口 均 衡 发 展, 坚 持 计 划 生 育 的 基 本 国 策, 完 善 人 口 发 展 战 略, 全 面 实 施 一 对 夫 妇 可 生 育 两 个 孩 子 政 策, 积 极 开 展 应 对 人 口 老 龄 化 行 动 而 进 入 12 月 份, 中 央 各 项 政 治 经 济 工 作 会 议 陆 续 召 开 其 中 中 央 政 治 局 会 议 中 央 经 济 工 作 会 议 中 央 城 市 工 作 会 议 全 国 住 房 城 乡 建 设 工 作 会 议 以 及 全 国 审 计 工 作 会 议 等 针 对 房 地 产 行 业 都 提 到 了 解 决 高 库 存 的 问 题 我 们 认 为 2016 年 房 地 产 行 业 的 各 项 发 展 政 策 仍 将 会 围 绕 去 库 存 的 核 心 展 开 其 中 值 得 一 提 的 是, 在 12 月 18 日 -12 月 21 日 召 开 的 中 央 经 济 工 作 会 议 中, 重 点 针 对 房 地 产 行 业 提 出 去 库 存 的 问 题, 一 方 面 稳 定 经 济 增 速, 另 一 方 面 降 低 与 地 产 库 存 相 关 金 融 风 险, 并 从 供 给 与 需 求 两 个 方 面 给 出 发 展 优 化 路 径, 为 行 业 政 策 继 续 宽 松 注 入 预 期 此 外, 为 配 合 解 决 房 地 产 行 业 去 库 存 问 题, 相 关 财 税 政 策 改 革 也 在 12 月 份 不 断 推 进 财 政 部 逐 步 推 进 个 人 所 得 税 改 革 机 制, 目 前 综 合 与 分 类 相 结 合 的 个 税 改 革 方 案 已 经 初 具 雏 形 5

6 图 3:2015 年 12 月 各 项 工 作 会 议 对 于 去 库 存 问 题 描 述 中 央 经 济 工 作 会 议 加 快 农 民 工 市 民 化, 扩 大 有 效 需 求 ; 以 满 足 新 市 民 住 房 需 求 为 出 发 点, 以 建 立 购 租 并 举 的 住 房 制 度 为 方 向, 把 公 租 房 扩 大 到 非 户 籍 人 口 ; 鼓 励 个 人 和 机 构 投 资 者 购 买 库 存 商 品 房 ; 鼓 励 房 地 产 企 业 调 整 营 销 策 略, 适 当 降 低 房 价, 促 进 房 地 产 业 兼 并 重 组 全 国 住 房 城 乡 建 设 工 作 会 议 安 排 全 国 2016 年 600 万 套 棚 户 区 改 造 任 务, 并 继 续 推 进 货 币 化 安 置 ; 同 时, 进 一 步 推 动 住 房 公 积 金 改 革, 将 农 民 工 和 个 体 工 商 户 纳 入 住 房 公 积 金 体 系 中 央 政 治 局 会 议 加 快 农 民 工 市 民 化 化 解 房 地 产 库 存, 推 进 以 满 足 新 市 民 为 出 发 点 的 住 房 制 度 改 革, 扩 大 有 效 需 求, 稳 定 房 地 产 市 场 中 央 城 市 工 作 会 议 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革, 继 续 完 善 住 房 保 障 体 系, 加 快 城 镇 棚 户 区 和 危 房 改 造, 加 快 老 旧 小 区 改 造 全 国 审 计 工 作 会 议 2016 年, 审 计 署 将 把 房 地 产 去 库 存 落 实 情 况 纳 入 重 大 政 策 跟 踪 审 计 重 点 数 据 来 源 : 互 联 网, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 图 4:2015 年 中 央 经 济 工 作 会 议 关 于 房 地 产 去 库 存 表 述 农 民 工 市 民 化 户 籍 制 度 改 革 住 房 制 度 改 革 需 求 端 通 过 加 快 农 民 工 市 民 化, 扩 大 有 效 需 求, 打 通 供 需 通 道, 消 化 库 存, 稳 定 房 地 产 市 场 允 许 农 业 转 移 人 口 等 非 户 籍 人 口 在 就 业 地 落 户, 形 成 在 就 业 地 购 房 或 长 期 租 房 的 预 期 和 需 求 以 满 足 新 市 民 住 房 需 求 为 出 发 点, 建 立 购 租 并 举 住 房 制 度 为 方 向, 公 租 房 扩 大 到 非 户 籍 人 口 降 价 去 库 存 兼 并 重 组 其 他 供 给 端 鼓 励 房 地 产 开 发 企 业 顺 应 市 场 规 律 调 整 营 销 策 略, 适 当 降 低 商 品 住 房 价 格 促 进 房 地 产 业 兼 并 重 组, 提 高 产 业 集 中 度 取 消 过 时 的 限 制 性 措 施 数 据 来 源 : 互 联 网, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 地 方 层 面,12 月 地 方 政 府 采 取 多 种 措 施 促 进 地 产 去 库 存 具 体 而 言, 在 供 给 方 面, 北 京 市 出 台 关 于 加 强 本 市 商 品 房 预 售 资 金 使 用 管 理 的 通 知, 提 出 开 发 商 在 项 目 网 上 签 约 面 积 不 足 预 售 许 可 证 面 积 的 1/2 时, 可 自 行 支 取 专 用 账 户 内 的 资 金 用 于 工 程 建 设 山 西 省 推 出 地 产 新 政, 取 消 户 型 90/70 规 定, 同 时 对 于 住 房 或 商 业 营 业 性 用 房 供 应 偏 多 的 市 县, 可 将 用 地 调 整 为 文 化 旅 游 养 老 等 其 他 用 地 在 财 税 货 币 补 贴 方 面, 濮 阳 杭 州 北 海 等 市 推 出 新 政 除 此 之 外 杭 州 云 南 吉 林 等 省 市 分 别 在 房 屋 出 租 价 格 管 理 以 及 取 消 限 购 等 方 面 进 行 了 改 革 值 得 一 提 的 是, 昆 明 市 12 月 2 日 发 布 昆 明 市 人 民 政 府 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 若 干 意 见, 从 公 积 金 贷 款 保 障 房 建 设 棚 户 区 改 造 土 地 出 让 以 及 区 域 规 划 等 多 个 方 面 对 房 地 产 市 场 进 行 规 范 6

7 图 5:2015 年 12 月 主 要 地 方 行 业 支 持 政 策 一 览 昆 明 杭 州 促 进 房 地 产 行 业 发 展 政 策 发 布 昆 明 市 人 民 政 府 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 若 干 意 见 分 别 从 贷 款 政 策 公 积 金 土 地 规 划 等 方 面 提 出 稳 定 楼 市 发 展 的 政 策 购 房 补 贴 对 在 富 阳 区 购 买 新 建 商 品 住 房 的 购 房 者, 在 取 得 房 屋 所 有 权 证 后, 给 予 购 房 款 1% 的 补 助, 同 时 对 学 历 越 高 的 购 房 者 补 贴 越 多 购 房 财 政 补 贴 12 月 2 日 12 月 7 日 12 月 15 日 对 规 定 时 期 在 北 海 市 区 购 新 房 并 北 已 缴 纳 契 税 的 购 房 人, 按 所 购 房 海 屋 房 款 总 额 的 1% 给 予 财 政 补 贴 ; 每 套 住 房 只 能 申 领 一 次 财 政 补 贴 12 月 22 日 商 品 房 预 售 资 金 使 用 通 过 关 于 加 强 本 市 商 品 房 预 售 资 金 使 用 管 理 的 通 知 开 发 商 在 项 目 网 上 签 约 面 积 不 足 预 售 许 可 证 面 积 的 1/2 时, 可 自 行 支 取 专 用 账 户 内 资 金 用 于 工 程 建 设 12 月 2 日 十 三 五 规 划 发 布 关 于 制 定 北 京 市 国 民 经 济 和 社 会 发 展 第 十 三 个 五 年 规 划 的 建 议 集 中 力 量 建 设 通 州 市 行 政 副 中 心 ; 严 格 控 制 人 口 规 模, 实 施 居 住 证 制 度 12 月 9 日 房 屋 出 租 安 全 管 理 量 化 明 确 居 住 出 租 房 屋 最 小 出 租 单 位 和 人 均 最 小 使 用 面 积 租 住 人 数 限 制 等 标 准, 并 新 增 对 群 租 房 的 管 理 条 款 12 月 20 日 取 消 户 型 规 定, 改 善 土 地 用 途 提 出 取 消 户 型 90/70 规 定 ; 住 房 或 商 业 营 业 性 用 房 供 应 偏 多 的 市 县, 可 将 用 地 调 整 为 文 化 旅 游 养 老 等 其 他 用 地 北 京 北 京 杭 州 山 西 吉 林 房 地 产 行 业 发 展 吉 林 省 经 济 工 作 会 议 拟 出 台 取 消 限 购 降 低 购 房 贷 款 利 率 和 住 房 按 揭 贷 款 的 首 付 比 例 等 政 策 意 见 12 月 30 日 12 月 28 日 商 品 房 销 售 价 格 管 理 取 消 商 品 房 价 格 备 案 制 度 ; 规 定 商 品 房 销 售 明 码 标 价 实 行 一 套 一 标, 商 品 房 经 营 者 应 对 每 套 商 品 房 进 行 明 码 标 价 云 南 数 据 来 源 : 中 国 指 数 研 究 院, 互 联 网, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 信 贷 政 策 : 全 年 信 贷 宽 松, 公 积 金 改 革 持 续 推 进 2015 年 全 年 信 贷 政 策 持 续 宽 松, 对 于 加 快 需 求 入 市 起 到 明 显 的 促 进 作 用 首 先,2015 年 度 央 行 共 进 行 了 五 次 降 准 ( 包 含 一 次 定 向 降 准 ) 和 五 次 降 息,5 年 以 上 贷 款 利 率 从 6.15% 下 降 至 4.9%, 创 历 史 新 低, 与 本 轮 降 息 周 期 前 相 比,5 年 以 上 中 长 期 贷 款 基 准 利 率 已 经 累 计 下 降 1.65 个 百 分 点, 加 之 货 币 流 动 性 的 释 放 使 得 商 业 银 行 逐 步 加 大 按 揭 贷 利 率 的 优 惠 力 度, 极 大 地 降 低 购 房 者 的 购 房 成 本 同 时, 中 央 15 年 先 后 出 台 330 政 策 ( 二 套 房 首 付 比 例 至 四 成 ) 831 政 策 ( 公 积 金 认 贷 不 认 房 ) 以 及 新 930 政 策 ( 非 限 购 城 市 商 贷 首 付 比 例 降 至 25%), 极 大 地 降 低 了 居 民 购 房 门 槛 7

8 图 6: 中 长 期 贷 款 以 及 公 积 金 贷 款 利 率 情 况 Jan-07 Apr-08 Jul-09 Oct-10 Jan-12 Apr-13 Jul-14 Oct-15 中 长 期 贷 款 利 率 :5 年 以 上 (%) 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 :5 年 以 上 (%) 数 据 来 源 : 中 国 人 民 银 行, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 图 7:2015 首 付 比 例 调 整 一 览 放 宽 二 套 房 商 业 贷 款 限 制 : 对 拥 有 1 套 住 房 且 相 应 房 贷 未 结 清 的 居 民 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 购 买 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 40% 支 持 公 积 金 购 房 : 放 开 未 结 清 贷 款 家 庭 二 套 房 首 付 1.1 倍 限 制 330 新 政 对 有 一 套 住 房 并 已 结 清 房 款 的 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 住 房 公 积 金 贷 款 买 房 的, 最 低 首 付 款 比 例 由 30% 降 至 20% 北 京 上 海 广 州 深 圳 可 结 合 本 地 实 际, 自 主 决 定 申 请 住 房 公 积 金 委 托 贷 款 购 买 第 二 套 住 房 的 最 低 付 款 比 831 新 政 在 不 实 施 限 购 措 施 的 城 市, 对 居 民 家 庭 首 次 购 买 普 通 住 房 的 商 业 性 个 人 住 房 贷 款, 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 25% 930 新 政 数 据 来 源 : 互 联 网, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 除 此 之 外, 对 于 公 积 金 制 度 的 改 革 也 是 2015 年 信 贷 政 策 的 一 大 亮 点, 此 次 对 于 公 积 金 管 理 条 例 的 修 改 主 要 涵 盖 对 存 缴 基 数 和 存 缴 比 例 实 行 限 高 保 低 拓 宽 公 积 金 缴 存 及 提 取 范 围 以 及 提 高 公 积 金 使 用 效 率 三 大 方 面 的 内 容, 我 们 认 为 公 积 金 政 策 的 利 好 变 化 不 仅 有 利 于 提 高 公 积 金 使 用 效 率, 还 将 对 降 低 居 民 购 房 成 本, 刺 激 市 场 需 求 会 产 生 正 向 影 响 2015 年 12 月, 整 体 信 贷 政 策 继 续 维 持 宽 松 态 势 在 11 月 国 务 院 法 制 办 公 室 公 布 住 房 公 积 金 管 理 条 例 ( 修 订 送 审 稿 ) 向 社 会 公 开 征 求 意 见 后, 本 月 信 贷 方 面 的 政 策 推 进 仍 然 主 要 集 中 在 和 公 积 金 贷 款 有 关 的 政 策 上 在 中 央 层 面 上, 在 12 月 28 日 召 开 的 全 国 住 房 城 乡 建 设 工 作 会 议 中, 提 出 将 进 一 步 推 动 住 房 公 积 金 改 革, 推 动 将 农 民 工 和 个 体 工 商 户 纳 入 住 房 公 积 金 体 系 我 们 认 为 各 项 公 积 金 政 策 的 放 宽, 以 及 农 民 工 等 群 体 公 积 金 体 系 的 建 立 健 全 有 利 于 在 更 大 范 围 内 支 持 居 民 住 房 消 费, 有 利 于 去 库 存 进 程 地 方 层 面 上, 多 地 区 响 应 中 央 改 革 公 积 金 的 政 策, 针 对 各 地 方 特 点 对 公 积 金 政 策 进 行 调 整, 其 中 调 整 范 围 涉 及 首 付 比 例 最 高 贷 款 额 度 及 年 限 异 地 贷 款 存 缴 范 围 提 取 管 理 等 多 个 方 面 具 体 而 言, 自 12 月 1 日 起, 宁 波 将 公 积 金 二 套 房 首 付 比 例 调 整 为 20%, 二 手 房 比 例 调 整 为 30%, 西 藏 省 将 最 高 职 工 干 部 公 积 金 贷 款 最 高 额 度 调 整 为 70 万, 最 长 贷 款 年 限 为 20 年 昆 明 市 于 12 月 2 日 将 单 职 工 最 高 贷 款 额 度 调 整 为 40 万 元, 双 职 工 调 整 为 80 万 元 12 月 8 日 起, 在 深 圳 广 州 存 缴 公 积 金 的 人 员 可 以 在 东 莞 使 用 公 积 金 贷 款 买 房 8

9 表 2:2015 年 12 月 主 要 城 市 公 积 金 调 整 内 容 一 览 城 市 城 市 级 别 执 行 时 间 首 付 比 例 最 高 贷 款 额 度 异 地 贷 款 其 他 宁 波 二 线 城 市 2015 年 12 月 1 日 常 州 三 线 城 市 2015 年 12 月 1 日 南 京 二 线 城 市 2015 年 12 月 1 日 昆 明 二 线 城 市 2015 年 12 月 2 日 上 海 一 线 城 市 2015 年 12 月 4 日 广 州 深 圳 大 同 一 线 城 市 2015 年 12 月 8 日 2015 年 12 月 9 日 北 京 一 线 城 市 2015 年 12 月 16 日 广 州 一 线 城 市 2015 年 12 月 25 日 20%( 二 套 房 ) 30%( 二 手 房 ) 数 据 来 源 : 中 国 指 数 研 究 院, 互 联 网, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 单 职 工 40 万 元 双 职 工 80 万 元 可 以 在 东 莞 使 用 公 积 金 贷 款 买 房 在 京 工 作 并 缴 存 公 积 金 非 京 职 工, 可 使 用 公 积 金 在 户 籍 所 在 地 购 房 缴 存 3 月 以 上 无 房 职 工, 未 办 理 公 积 金 贷 款 或 未 因 购 买 建 造 大 修 住 房 提 取 过 公 积 金 的, 每 年 可 申 请 提 取 一 次 住 房 公 积 金 市 民 购 买 精 装 修 房 可 享 受 公 积 金 贷 款 可 以 多 贷 20% 的 福 利 与 住 房 公 积 金 管 理 中 心 开 展 按 揭 合 作 的 开 发 企 业, 保 证 金 比 例 一 律 调 整 为 5% 分 两 期 簿 记 建 档 发 行 总 额 约 69.6 亿 元 的 个 人 住 房 贷 款 资 产 支 持 证 券 (ABS), 规 模 分 别 为 19.4 亿 元 和 亿 元 房 屋 所 有 权 证 发 证 日 期 距 申 请 提 取 日 期 3 年 内 或 购 房 发 票 签 订 日 期 距 申 请 提 取 日 期 3 年 内 的 均 可 办 理 提 取 手 续 原 则 上 不 受 理 中 介 机 构 代 他 人 申 请 提 取 住 房 公 积 金 ; 骗 提 者 3 年 内 不 得 提 取 2016 年 将 继 续 推 出 公 积 金 贴 息 贷 款, 并 推 进 公 积 金 住 房 抵 押 贷 款 资 产 证 券 化 9

10 图 8:2015 年 1-12 月 公 积 金 调 整 城 市 一 览 01 市 : 北 京 绍 兴 省 : 山 东 新 疆 市 : 上 海 04 省 : 福 建 市 : 北 京 济 南 株 洲 省 : 安 徽 辽 宁 河 北 河 南 贵 州 云 南 四 川 浙 江 市 : 深 圳 上 海 郑 州 沈 阳 哈 尔 滨 福 州 无 锡 南 京 沧 州 乌 鲁 木 齐 成 都 金 华 厦 门 大 连 05 省 : 广 西 海 南 湖 南 甘 肃 湖 北 市 : 北 京 天 津 济 南 太 原 长 沙 石 家 庄 重 庆 苏 州 昆 明 连 云 港 镇 江 银 川 广 安 眉 山 自 贡 濮 阳 乐 清 宜 宾 呼 伦 贝 尔 省 : 辽 宁 广 西 陕 西 湖 北 河 南 江 西 吉 林 浙 江 安 徽 市 : 北 京 上 海 广 州 天 津 宁 波 长 春 西 安 武 汉 合 肥 郑 州 珠 海 福 州 呼 和 浩 特 东 莞 石 家 庄 安 庆 宜 昌 威 海 08 省 : 河 南 市 : 北 京 上 海 广 州 宁 波 长 春 福 州 郑 州 青 岛 武 汉 金 华 哈 尔 滨 09 省 : 山 东 重 庆 浙 江 河 南 市 : 北 京 上 海 广 州 深 圳 南 京 贵 阳 太 原 济 南 沈 阳 武 汉 10 省 : 四 川 市 : 北 京 广 州 沈 阳 青 岛 济 南 沈 阳 武 汉 哈 尔 滨 泉 州 汕 头 南 京 西 宁 11 省 : 海 南 广 西 湖 北 黑 龙 江 浙 江 市 : 北 京 广 州 吉 林 通 化 长 春 西 安 重 庆 济 南 长 沙 12 省 : 广 西 河 南 西 藏 市 : 石 家 庄 昆 明 上 海 安 庆 乌 鲁 木 齐 宁 波 常 州 省 : 西 藏 广 东 市 : 宁 波 常 州 南 京 昆 明 上 海 广 州 深 圳 大 同 北 京 数 据 来 源 : 中 国 指 数 研 究 院, 互 联 网, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 值 得 一 提 的 是 北 京 市 于 12 月 16 日 发 布 关 于 进 一 步 规 范 住 房 公 积 金 提 取 业 务 等 工 作 的 通 知 征 求 意 见 稿, 其 中 重 点 规 定 在 京 工 作 并 缴 存 公 积 金 的 非 京 籍 职 工, 可 以 申 请 使 用 公 积 金 在 户 籍 所 在 地 购 房 ; 原 则 上 不 受 理 中 介 机 构 代 他 人 申 请 提 取 住 房 公 积 金 ; 以 及 对 提 供 假 身 份 证 假 合 同 假 发 票 的 当 事 人 列 入 黑 名 单 并 向 社 会 公 布,3 年 内 不 得 受 理 公 积 金 提 取 申 请, 也 不 受 理 其 贷 款 申 请 10

11 图 9: 关 于 进 一 步 规 范 住 房 公 积 金 提 取 业 务 等 工 作 的 通 知 在 京 工 作 并 缴 存 公 积 金 的 非 京 籍 职 工 可 申 请 使 原 则 上 不 受 理 中 介 机 构 代 他 人 申 请 提 取 住 房 公 积 金 提 供 虚 假 信 息 者 3 年 内 不 得 受 理 公 积 金 提 取 申 请 公 积 金 申 请 公 积 金 使 用 用 公 积 金 在 户 籍 所 在 地 购 房 职 工 租 房 申 请 提 供 提 取 住 房 公 积 金 的, 原 租 住 商 品 房 提 供 合 同 发 票 申 请 提 取 的 不 再 受 理 公 积 金 管 理 因 工 作 变 动 在 本 市 以 外 省 市 缴 存 住 房 公 积 金 的, 可 办 理 住 房 公 积 金 异 地 转 移 受 理 管 理 部 应 将 所 提 金 额 划 入 申 请 人 住 房 公 积 金 联 名 卡 归 集 执 法 处 应 定 期 核 查 管 理 部 的 提 取 办 理 情 况 数 据 来 源 : 互 联 网, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 除 此 之 外, 在 公 积 金 住 房 抵 押 贷 款 资 产 证 券 化 方 面, 本 月 上 海 市 发 行 分 两 期 簿 记 建 档 发 行 总 额 约 69.6 亿 元 的 个 人 住 房 贷 款 资 产 支 持 证 券 (ABS), 规 模 分 别 为 19.4 亿 元 和 亿 元, 同 时, 广 州 市 也 表 示 将 在 2016 年 继 续 推 进 公 积 金 住 房 抵 押 贷 款 资 产 证 券 化 工 作 我 们 认 为, 公 积 金 证 券 化 的 不 断 推 进 对 于 进 一 步 释 放 流 动 性 起 到 积 极 作 用 长 效 调 节 机 制 建 设 : 保 障 房 货 币 化 在 地 方 逐 步 落 地 在 长 效 机 制 方 面, 整 个 2015 年 度 不 动 产 登 记 的 整 合 统 一 取 得 了 较 大 进 展, 截 至 2016 年 1 月 7 日, 全 国 335 个 市 ( 地 州 盟 ) 2789 个 县 ( 市 区 旗 ) 完 成 不 动 产 职 责 机 构 整 合, 占 比 分 别 达 到 100% 和 98% 此 外, 保 障 房 建 设 及 棚 改 提 前 完 成 预 定 目 标, 我 们 认 为 保 障 房 货 币 化 将 成 为 2016 年 房 地 产 行 业 的 推 进 重 点 同 时 为 培 育 有 效 市 场 需 求, 建 立 居 住 证 制 度 改 革 原 有 户 籍 制 度 推 进 新 型 城 镇 化 等 配 套 措 施 建 设 也 稳 步 推 进 而 区 域 一 体 化 方 面, 京 津 冀 三 地 协 同 发 展 依 旧 是 现 在 和 未 来 发 展 的 重 点 此 外, 在 2015 年 相 关 土 地 改 革 政 策 的 推 出 也 为 房 地 产 行 业 的 发 展 提 供 了 必 要 支 撑 2015 年 12 月, 长 效 调 节 机 制 在 加 速 推 进 保 障 房 方 面, 在 最 近 召 开 的 全 国 住 房 城 乡 建 设 工 作 会 议 中 突 出 强 调 推 进 棚 改 货 币 化 安 置, 实 现 公 租 房 货 币 化, 并 安 排 了 2016 年 600 万 套 棚 户 区 改 造 任 务 此 外, 中 央 城 市 工 作 会 议 中 也 提 出 要 有 序 推 进 老 旧 住 宅 小 区 综 合 整 治, 力 争 到 2020 年 基 本 完 成 现 有 城 镇 棚 户 区 城 中 村 和 危 房 改 造 同 时, 户 籍 制 度 与 城 镇 化 改 革 逐 步 推 进, 以 促 进 有 能 力 在 城 镇 稳 定 就 业 和 生 活 的 常 住 人 口 有 序 实 现 市 民 化 为 主 要 任 务, 从 而 扩 大 有 效 需 求, 进 而 加 快 去 库 存 问 题 不 动 产 登 记 方 面, 各 地 稳 步 推 进 不 动 产 登 记 制 度 改 革 进 程, 部 分 城 市 已 经 完 成 不 动 产 登 记 职 责 和 机 构 整 合 除 此 之 外, 在 区 域 一 体 化 方 面, 中 央 各 部 委 持 续 推 进 京 津 冀 一 体 化 进 程, 初 步 搭 建 了 相 关 部 委 机 构 政 府 部 门 以 及 金 融 机 构 之 间 的 沟 通 平 台 11

12 图 10:2015 年 12 月 主 要 长 效 调 节 机 制 建 设 一 览 保 障 房 建 设 01 全 国 住 房 城 乡 建 设 工 作 会 议 安 排 全 国 2016 年 600 万 套 棚 户 区 改 造 任 务, 并 继 续 推 进 货 币 化 安 置 多 地 出 台 保 障 房 新 政 02 不 动 产 登 记 多 省 市 推 进 不 动 产 登 记 制 度 改 革 进 程, 部 分 省 市 不 动 产 登 记 职 责 和 机 构 整 合 完 毕 户 籍 制 度 03 发 改 委 表 示 将 制 定 实 施 1 亿 非 城 镇 户 籍 人 口 在 城 市 落 户 方 案, 落 实 户 籍 制 度 改 革 方 案, 加 快 农 民 工 市 民 化 北 京 廊 坊 等 地 出 台 户 籍 制 度 新 政 04 区 域 一 体 化 继 续 推 进 京 津 冀 协 同 发 展 进 程 数 据 来 源 : 中 国 指 数 研 究 院, 互 联 网, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 不 动 产 登 记 稳 步 推 进, 区 域 一 体 化 聚 焦 京 津 冀 不 动 产 登 记 工 作 在 本 月 稳 步 推 进, 但 同 时 各 地 推 进 进 程 呈 现 差 异 其 中, 珠 海 市 自 2015 年 12 月 1 日 起 实 施 不 动 产 统 一 登 记, 邯 郸 市 也 于 同 日 发 出 中 华 人 民 共 和 国 不 动 产 权 证 书, 成 为 河 北 省 颁 出 的 第 一 个 不 动 产 权 证 书, 标 志 着 河 北 省 的 不 动 产 权 登 记 制 度 改 革 全 面 推 开 与 之 相 比, 山 西 河 南 等 省 份 则 在 本 月 宣 布 已 经 全 面 完 成 了 不 动 产 登 记 职 责 机 构 整 合 工 作, 不 动 产 统 一 登 记 进 程 较 快 图 11:12 月 以 来 部 分 省 市 不 动 产 登 记 推 进 一 览 珠 海 自 2015 年 12 月 1 日 起 实 施 不 动 产 统 一 登 记, 将 颁 发 不 动 产 权 证 书 和 不 动 产 登 记 证 明 目 前, 滁 州 市 正 加 快 完 善 市 直 和 来 安 县 不 动 产 登 记 增 量 数 据 与 国 土 部 不 动 产 登 记 信 息 平 台 对 接 和 实 时 共 享 河 南 省 所 有 省 辖 市 以 及 所 有 县 市 区 都 组 建 起 不 动 产 登 记 局 和 不 动 产 登 记 中 心, 不 动 产 登 记 职 责 和 机 构 全 部 整 合 完 毕 邯 郸 发 出 中 华 人 民 共 和 国 不 动 产 权 证 书, 成 为 河 北 颁 出 的 第 一 个 不 动 产 权 证 书, 标 志 河 北 省 不 动 产 权 登 记 制 度 改 革 全 面 推 开 山 西 省 已 全 面 完 成 不 动 产 登 记 职 责 机 构 整 合 工 作 截 至 目 前, 山 西 省 市 县 三 级 不 动 产 登 记 职 责 机 构 整 合 全 面 完 成 截 至 12 月 17 日, 广 东 全 省 地 级 以 上 市 和 顺 德 区 119 个 县 ( 市 区 ) 全 部 成 立 了 归 口 国 土 资 源 管 理 部 门 的 不 动 产 登 记 中 心 01/12 01/12 02/12 15/12 16/12 17/12 数 据 来 源 : 中 国 指 数 研 究 院, 互 联 网, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 12

13 图 12: 我 国 不 动 产 登 记 推 进 进 程 一 览 2014 年 2 月 不 动 产 登 记 工 作 部 联 席 会 议 制 度 建 立 2015 年 1 月 2015 年 不 动 产 统 一 登 记 工 作 计 划 安 排 发 布 2014 年 3 月 明 确 不 动 产 同 一 等 级 完 成 登 记 时 间 2015 年 3 月 不 动 产 登 记 暂 行 条 例 实 施 ; 不 动 产 登 记 暂 行 条 例 实 施 细 则 ( 草 案 征 求 意 见 稿 ) 公 开 征 求 意 见 2014 年 4 月 国 土 部 成 立 不 动 产 登 记 工 作 小 组 2015 年 4 月 国 土 部 中 央 编 办 联 合 发 文 关 于 不 动 产 登 记 职 责 整 合 的 指 导 意 见, 要 求 各 地 确 保 年 内 完 成 不 动 产 登 记 整 合 2014 年 5 月 不 动 产 登 记 局 正 是 挂 牌 成 立 2015 年 5 月 国 土 资 源 部 下 发 关 于 做 好 不 动 产 权 籍 调 查 工 作 的 通 知, 部 署 在 已 完 成 不 动 产 登 记 职 责 和 机 构 整 合 的 地 区 做 好 不 动 产 权 籍 调 查 工 作 2014 年 6 月 2014 年 8 月 不 动 产 登 记 信 息 平 台 研 究 设 计 正 式 启 动 国 务 院 发 布 不 动 产 登 记 暂 行 条 例 < 征 求 意 见 > 不 动 产 登 记 局 三 定 方 案 印 发 2015 年 8 月 国 土 资 源 部 下 发 关 于 做 好 不 动 产 登 记 信 息 管 理 基 础 平 台 建 设 工 作 的 通 知, 各 地 要 按 照 2015 下 半 年 信 息 平 台 上 线 试 运 行,2016 年 基 本 完 成 各 级 不 动 产 登 记 数 据 整 合 建 库,2017 年 基 本 建 成 覆 盖 全 国 的 不 动 产 登 记 信 息 平 台 的 总 体 部 署 2014 年 10 月 中 央 编 办 批 复 国 土 资 源 部 不 动 产 登 记 中 心, 承 担 不 动 产 登 记 相 关 政 策 业 务 技 术 等 方 面 的 支 撑 工 作 2014 年 12 月 不 动 产 登 记 暂 行 条 例 正 式 出 台 数 据 来 源 : 互 联 网, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 保 障 房 货 币 化 进 程 加 速, 各 地 政 策 逐 步 跟 进 落 地 住 建 部 副 部 长 王 宁 在 12 月 1 日 召 开 的 全 国 农 发 行 贷 款 工 作 经 验 交 流 会 暨 公 租 房 分 配 入 住 工 作 年 度 总 结 会 上 表 示 截 至 10 月 底, 全 国 总 计 完 成 580 万 套 的 城 镇 棚 户 区 改 造, 提 前 完 成 全 年 目 标 任 务 而 在 最 近 召 开 的 中 央 各 项 工 作 会 议 中, 也 多 次 提 及 对 于 2016 年 保 障 房 建 设 的 规 划, 其 中 保 障 房 货 币 化 成 为 未 来 保 障 房 建 设 的 重 点 具 体 而 言, 在 12 月 20 日 -21 日 召 开 的 中 央 城 市 工 作 会 议 中, 提 出 要 加 强 保 障 房 建 设, 并 制 定 了 力 争 到 2020 年 基 本 完 成 现 有 城 镇 棚 户 区 城 中 村 和 危 房 改 造 的 目 标 而 在 12 月 28 日 召 开 的 全 国 住 房 城 乡 建 设 工 作 会 议 中 不 仅 安 排 了 2016 年 600 万 套 棚 户 区 改 造 的 任 务, 还 着 重 强 调 了 推 动 住 房 租 赁 规 模 化 专 业 化 发 展, 推 进 棚 户 区 改 造 货 币 化 安 置, 通 过 市 场 筹 集 房 源 政 府 给 予 补 贴 实 现 公 租 房 货 币 化, 有 利 于 从 供 给 端 促 进 库 存 去 化 地 方 层 面, 针 对 中 央 对 于 保 障 房 货 币 化 的 推 进, 多 地 推 出 相 关 细 则 响 应 中 央 目 前 昆 明 市 已 经 明 确 发 文 表 示 不 再 进 行 保 障 房 建 设, 具 体 而 言, 昆 明 市 于 12 月 1 日 发 布 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 若 干 意 见, 明 确 表 示 从 2016 年 开 始, 不 再 新 建 保 障 性 住 房, 并 将 加 大 城 市 棚 户 区 改 造 货 币 化 安 置 力 度, 同 时 鼓 励 采 取 以 购 代 建 的 方 式 进 行 棚 户 区 改 造 而 北 京 市 也 表 示 在 解 决 完 已 有 轮 候 家 庭 后, 原 则 上 将 不 再 建 设 经 适 房 和 限 价 房 除 此 之 外, 辽 宁 安 徽 等 省 市 也 针 对 保 障 房 货 币 化 提 出 了 相 关 政 策 辽 宁 省 于 12 月 4 日 发 布 进 一 步 做 好 城 镇 棚 户 区 和 城 乡 危 房 改 造 及 配 套 基 础 设 施 建 设 工 作 实 施 方 案, 提 出 积 极 推 行 市 场 化 解 决 安 置 房 源, 采 取 政 府 组 织 棚 户 区 居 民 自 主 购 买 政 府 购 买 存 量 房 源 开 发 企 业 让 利 货 币 补 偿 安 置 等 创 新 型 货 币 化 安 置 方 式, 打 通 棚 改 回 迁 安 置 房 和 存 量 商 品 房 之 间 的 通 道 其 中, 沈 阳 作 为 辽 宁 省 省 会 率 先 提 出 在 公 租 房 房 源 筹 集 方 面 由 以 建 设 为 主 调 整 为 以 收 购 为 主, 并 将 首 次 投 入 12 亿 元 购 买 商 品 房 作 为 公 租 房 而 安 徽 省 也 提 出 将 鼓 励 积 极 推 进 政 府 组 织 棚 改 居 民 购 买 商 品 房 安 置 方 式, 并 将 2016 年 的 棚 改 货 币 化 安 置 目 标 定 位 50% 13

14 表 3:2015 年 12 月 各 城 市 保 障 房 货 币 化 内 容 一 览 城 市 时 间 相 关 文 件 政 策 内 容 从 2016 年 开 始, 不 再 新 建 保 障 性 住 房 ; 加 大 城 市 昆 明 2015 年 12 月 1 日 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 若 干 意 见 进 一 步 做 好 城 镇 棚 户 区 和 城 乡 危 辽 宁 2015 年 12 月 4 日 房 改 造 及 配 套 基 础 设 施 建 设 工 作 实 施 方 案 沈 阳 2015 年 12 月 23 日 安 徽 2015 年 12 月 24 日 北 京 2015 年 12 月 31 日 数 据 来 源 : 互 联 网, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 棚 改 货 币 化 ; 鼓 励 以 购 代 建 ; 棚 户 区 改 造 重 点 项 目 建 设 等 需 进 行 过 渡 安 置 住 户, 在 确 保 应 保 尽 保 前 提 下, 由 属 地 人 民 政 府 利 用 公 共 租 赁 住 房 进 行 过 渡 安 置 推 行 市 场 化 解 决 安 置 房 源, 通 过 采 取 政 府 组 织 棚 户 区 居 民 自 主 购 买 政 府 购 买 存 量 房 源 开 发 企 业 让 利 货 币 补 偿 安 置 等 创 新 型 货 币 化 安 置 方 式, 打 通 棚 改 回 迁 安 置 房 和 存 量 商 品 房 之 间 的 通 道 沈 阳 在 公 租 房 房 源 筹 集 方 面 由 以 建 设 为 主 调 整 为 以 收 购 为 主, 将 首 次 投 入 12 亿 元 购 买 商 品 房 作 为 公 租 房 安 徽 省 将 鼓 励 积 极 推 进 政 府 组 织 棚 改 居 民 购 买 商 品 房 安 置 方 式,2016 年 改 货 币 化 安 置 比 例 目 标 定 为 50% 在 解 决 完 已 有 轮 候 家 庭 后, 原 则 上 将 不 再 建 设 经 适 房 和 限 价 房 图 13:12 月 以 来 部 分 省 市 保 障 房 建 设 推 进 一 览 昆 明 辽 宁 海 口 河 南 沈 阳 安 徽 北 京 12 月 1 日 12 月 4 日 12 月 8 日 12 月 9 日 12 月 23 日 12 月 24 日 12 月 31 日 从 2016 年 开 始, 不 再 新 建 保 障 性 住 房 ; 加 大 城 市 棚 户 区 改 造 货 币 化 安 置 力 度 ; 鼓 励 以 购 代 建 发 布 进 一 步 做 好 城 镇 棚 户 区 和 城 乡 危 房 改 造 及 配 套 基 础 设 施 建 设 工 作 实 施 方 案 制 定 完 善 推 进 棚 改 货 币 化 安 置 的 实 施 办 法 海 口 市 公 共 租 赁 住 房 经 济 适 用 住 房 限 价 商 品 住 房 保 障 标 准 ( 草 案 ) 降 低 可 销 售 型 保 障 性 住 房 准 入 条 件 截 至 11 月 底, 河 南 省 2015 年 保 障 性 安 居 工 程 已 全 部 开 工, 开 工 率 达 %, 超 额 完 成 国 家 下 达 的 计 划 任 务 在 公 租 房 房 源 筹 集 方 面 由 以 建 设 为 主 调 整 为 以 收 购 为 主, 将 首 次 投 入 12 亿 元 购 买 商 品 房 作 为 公 租 房 将 鼓 励 积 极 推 进 政 府 组 织 棚 改 居 民 购 买 商 品 房 安 置 方 式,2016 年 改 货 币 化 安 置 比 例 目 标 定 为 50% 已 经 实 现 保 障 房 备 案 家 庭 房 源 对 接 需 求 的 全 覆 盖 在 解 决 完 已 有 轮 候 家 庭 后, 原 则 上 将 不 再 建 设 经 适 房 和 限 价 房 数 据 来 源 : 互 联 网, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 14

15 图 14:2014 年 以 来 支 持 保 障 性 安 居 工 程 资 金 政 策 一 览 14 年 3 月, 两 会 提 出 为 保 障 房 建 设 提 供 长 期 稳 定 成 本 适 当 的 资 金 支 持 14 年 4 月, 两 会 提 出 为 保 障 房 建 设 提 供 长 期 稳 定 成 本 适 当 的 资 金 支 持 14 年 5 月, 发 改 委 下 发 关 于 创 新 企 业 债 券 融 资 方 式 扎 实 推 进 棚 户 区 改 造 建 设 有 关 问 题 的 通 知 14 年 7 月, 银 监 会 批 准 国 开 行 住 宅 金 融 事 业 部 开 业 ; 国 开 行 获 1 万 亿 PSL 支 持 棚 户 区 改 造 14 年 8 月, 关 于 进 一 步 加 强 棚 户 区 改 造 工 作 的 通 知 和 国 务 院 关 于 加 快 发 展 现 代 保 险 服 务 业 的 若 干 意 见 均 提 及 棚 户 区 改 造 资 金 支 持 14 年 9 月, 推 进 新 型 城 镇 化 建 设 试 点 工 作 座 谈 会 提 出 创 新 保 障 房 投 融 资 机 制 14 年 10 月, 国 开 行 放 宽 保 障 房 贷 款 期 限, 拟 延 长 2-5 年 15 年 1 月, 住 房 公 积 金 管 理 条 例 关 于 加 快 培 育 和 发 展 住 房 租 赁 市 场 的 指 导 意 见, 进 一 步 拓 宽 了 保 障 性 安 居 工 程 的 资 金 需 求 15 年 4 月, 国 新 板 举 办 的 国 务 院 政 策 例 行 吹 风 会 上, 财 政 部 副 部 长 王 保 安 强 调 加 大 社 保 基 金 对 保 障 房 建 设 棚 户 区 改 造 和 城 市 基 础 设 施 建 设 的 力 度 15 年 6 月, 发 改 委 下 达 15 年 国 有 工 矿 棚 改 和 保 障 房 配 套 基 础 设 施 建 设 中 央 预 算 内 投 资 计 划 约 766 亿 元 同 期 国 务 院 要 求 推 动 政 府 购 买 棚 改 服 务, 积 极 推 广 PPP 模 式 15 年 5 月, 中 央 财 政 下 拨 城 镇 保 障 性 安 居 工 程 专 项 资 金 1243 亿 元 关 于 运 用 政 府 和 社 会 资 本 合 作 模 式 推 进 公 共 租 赁 住 房 投 资 建 设 和 运 营 管 理 的 通 知, 指 出 运 用 PPP 模 式 推 进 公 共 租 赁 住 房 投 资 建 设 和 运 营 管 理, 提 升 保 障 性 住 房 资 源 配 置 效 率 数 据 来 源 : 中 国 指 数 研 究 院, 互 联 网, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 此 外, 在 地 方 层 面 上, 河 南 省 截 至 11 月 底,2015 年 保 障 性 安 居 工 程 已 全 部 开 工, 开 工 率 达 %, 超 额 完 成 国 家 下 达 的 计 划 任 务 而 海 口 市 也 发 布 了 海 口 市 公 共 租 赁 住 房 经 济 适 用 住 房 限 价 商 品 住 房 保 障 标 准 ( 草 案 ) 等 一 系 列 政 策, 降 低 了 可 销 售 型 保 障 性 住 房 准 入 条 件, 同 时 对 海 口 市 公 共 租 赁 住 房 保 障 管 理 的 实 施 操 作 和 管 理 进 行 规 范 户 籍 改 革 新 型 城 镇 化 建 设 助 力 去 库 存 本 次 针 对 房 地 产 行 业 去 库 存 的 一 大 重 要 措 施 就 是 改 革 户 籍 制 度 允 许 农 业 转 移 人 口 等 非 户 籍 人 口 在 就 业 地 落 户, 通 过 农 民 工 市 民 化 培 育 并 扩 大 有 效 需 求, 同 时 发 展 住 房 租 赁 市 场, 建 立 购 租 并 举 的 住 房 制 度 因 此 户 籍 制 度 和 新 型 城 镇 化 的 配 套 改 革 在 本 月 也 加 速 推 进 户 籍 制 度 方 面,12 月 12 日 中 国 政 府 网 发 布 国 务 院 总 理 李 克 强 签 署 的 第 63 号 国 务 院 令, 公 布 居 住 证 暂 行 条 例 已 于 10 月 21 日 国 务 院 第 109 次 常 务 会 议 通 过, 并 自 2016 年 1 月 1 日 起 施 行 该 条 例 共 23 条, 涉 及 人 口 管 理 落 户 条 件 居 住 证 持 有 人 权 利 及 义 务 等 多 个 方 面, 其 中 值 得 一 提 的 是 该 条 例 对 于 不 同 规 模 的 城 市 落 户 条 件 进 行 了 差 异 化 规 定 15

16 图 15: 居 住 证 暂 行 条 例 落 户 条 件 一 览 A 建 制 镇 和 城 区 人 口 50 万 以 下 的 小 城 市 在 城 市 市 区 县 人 民 政 府 驻 地 镇 或 者 其 他 建 制 镇 有 合 法 稳 定 住 所 B 城 区 人 口 50 万 至 100 万 的 中 等 城 市 在 城 市 有 合 法 稳 定 就 业 并 有 合 法 稳 定 住 所, 同 时 按 照 国 家 规 定 参 加 城 镇 社 会 保 险 达 到 一 定 年 限 C 城 区 人 口 100 万 至 500 万 的 大 城 市 在 城 市 有 合 法 稳 定 就 业 达 到 一 定 年 限 并 有 合 法 稳 定 住 所, 同 时 按 照 国 家 规 定 参 加 城 镇 社 会 保 险 达 到 一 定 年 限, 但 对 参 加 城 镇 社 会 保 险 年 限 的 要 求 不 得 超 过 5 年 D 城 区 人 口 500 万 以 上 的 特 大 城 市 和 超 大 城 市 根 据 城 市 综 合 承 载 能 力 和 经 济 社 会 发 展 需 要 以 具 有 合 法 稳 定 就 业 和 合 法 稳 定 住 所 参 加 城 镇 社 会 保 险 年 限 连 续 居 住 年 限 等 为 主 要 指 标, 建 立 完 善 积 分 落 户 制 度 数 据 来 源 : 互 联 网, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 此 外, 国 家 发 改 委 主 任 徐 绍 史 表 示, 将 制 定 实 施 1 亿 非 城 镇 户 籍 人 口 在 城 市 落 户 方 案, 落 实 户 籍 制 度 改 革 方 案, 加 快 农 民 工 市 民 化, 满 足 新 市 民 住 房 需 求, 同 时 发 展 住 房 租 赁 市 场 地 方 层 面, 北 京 市 于 12 月 10 日 公 布 北 京 市 居 住 证 管 理 办 法 ( 草 案 送 审 稿 ) 和 北 京 市 积 分 落 户 管 理 办 法 ( 征 求 意 见 稿 ) 公 开 征 求 意 见 其 中 对 于 居 住 证 的 申 领 管 理 等 做 出 规 定, 并 指 出 持 有 居 住 证 人 员 可 以 享 有 相 关 公 共 服 务 和 便 利 在 积 分 落 户 方 面, 对 合 法 稳 定 就 业 合 法 稳 定 住 所 教 育 背 景 职 住 区 域 疏 解 行 业 创 新 创 业 专 业 技 术 职 务 纳 税 指 标 信 用 记 录 以 及 守 法 记 录 等 方 面 做 出 了 细 化 规 定 而 在 城 镇 化 方 面, 中 央 城 市 工 作 会 议 中 提 出 推 进 城 镇 化 要 把 促 进 有 能 力 在 城 镇 稳 定 就 业 和 生 活 的 常 住 人 口 有 序 实 现 市 民 化 作 为 主 要 任 务 政 策 效 果 :15 年 成 交 量 价 齐 升,12 月 成 交 超 市 场 预 期 12 月 全 国 商 品 房 成 交 市 场 表 现 活 跃, 我 们 监 控 的 全 国 44 城 市 成 交 指 数 12 月 为 448, 较 11 月 环 比 上 升 18%, 与 去 年 同 期 相 比 上 升 8%, 增 速 环 比 收 窄 4 个 百 分 点 12 月 39 城 市 住 宅 成 交 指 数 为 451, 环 比 上 升 11%, 同 比 增 长 10%, 增 幅 与 11 月 相 比 则 略 有 收 窄 3 个 百 分 点 整 体 来 看,12 月 商 品 房 成 交 继 续 超 市 场 预 期, 单 月 成 交 创 历 史 新 高, 年 末 市 场 热 度 维 持 高 位 分 城 市 来 看,12 月 份, 各 线 城 市 成 交 规 模 环 比 均 继 续 冲 高, 其 中 一 线 城 市 环 比 领 涨, 增 幅 为 30%, 而 成 交 绝 对 量 来 看, 各 线 城 市 单 月 成 交 均 创 近 5 年 来 新 高 ; 从 同 比 情 况 来 看, 一 线 和 三 线 城 市 同 比 增 速 均 收 窄 明 显, 分 别 同 比 增 长 2.1% 和 5.3%, 而 二 线 城 市 同 比 增 速 则 保 持 相 对 平 稳, 同 比 依 旧 增 长 11% 2015 年 全 年 来 看, 一 季 度 受 推 盘 季 节 性 下 滑 影 响, 成 交 同 比 增 速 放 缓 趋 势 明 显, 但 进 入 二 季 度 后, 政 策 宽 松 力 度 持 续 加 码, 成 交 持 续 向 上 修 复,6 月 份 成 交 同 比 增 速 达 到 今 年 的 高 点,44 城 市 单 月 成 交 同 比 大 幅 增 长 55% 进 入 三 季 度, 随 着 需 求 在 前 期 集 中 释 放, 加 之 市 场 景 气 度 随 着 房 价 的 进 一 步 上 涨 出 现 一 定 的 下 降, 成 交 同 比 增 速 逐 步 呈 现 收 窄 趋 势 四 季 度 以 来, 政 策 宽 松 力 度 再 次 加 大, 尤 其 是 11 月 以 来, 中 央 领 导 层 持 续 定 调 地 产 去 库 存 问 题, 政 策 宽 松 预 期 进 一 步 加 强 持 续 宽 松 的 政 策 16

17 环 境, 叠 加 年 底 开 发 商 加 大 推 盘 和 促 销 力 度, 年 末 成 交 市 场 表 现 超 预 期,12 月 单 月 成 交 更 是 创 历 史 新 高 整 体 来 看, 在 持 续 宽 松 的 政 策 效 应 下,15 年 行 业 景 气 度 处 于 小 周 期 高 点, 基 本 面 呈 现 量 价 齐 升, 全 年 成 交 量 更 是 超 过 13 年 高 点, 创 历 史 新 高 房 价 方 面,12 月 百 城 房 价 指 数 环 比 上 升 0.74%, 房 价 环 比 连 续 上 升 8 个 月, 与 年 初 相 比 上 升 3.9%, 我 们 认 为 明 年 房 价 将 继 续 环 比 上 涨, 基 本 面 逐 步 由 量 价 齐 升 向 量 跌 价 涨 方 向 演 绎 分 城 市 来 看, 一 线 城 市 房 价 环 比 11 月 上 涨 1.82%, 增 速 有 所 扩 大, 二 三 线 城 市 则 环 比 弱 回 升, 分 别 上 涨 0.33% 和 0.16%, 而 与 年 初 相 比, 各 线 城 市 出 现 分 化, 一 线 城 市 大 幅 上 升 16.29%, 而 二 三 线 城 市 则 分 别 下 降 0.43% 和 0.87% 我 们 认 为, 房 价 分 化 本 质 上 还 是 各 线 城 市 供 需 结 构 的 分 化, 二 三 线 城 市 尤 其 是 三 线 城 市 目 前 库 存 依 旧 高 企 且 有 效 需 求 不 足, 房 价 上 涨 动 力 不 明 显 图 16: 历 年 政 策 与 成 交 关 系 走 势 图 国 十 条 929 新 政 国 八 条 限 购 扩 容 国 五 条 930 新 政 央 行 喊 话 降 息 周 期 限 购 开 始 松 绑 330 新 政, 公 积 金 调 整 新 新 政 /01 10/07 11/01 11/07 12/01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 15/07 44 城 市 成 交 指 数 年 度 均 值 数 据 来 源 : 中 国 指 数 研 究 院, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 图 17:14 以 来 政 策 与 各 线 城 市 成 交 同 比 增 速 的 走 势 图 100% 80% 60% 40% 20% 0% 央 行 喊 话 限 购 松 绑 930 新 政 330 新 政 降 息 降 准 首 付 比 例 下 调 -20% 降 准 降 息 降 息 -40% 公 积 降 息 降 息 降 准 公 积 降 准 金 调 -60% 金 调 公 积 整 14/01 14/05 14/09 15/01 15/05 整 15/09 金 调 整 一 线 城 市 二 线 城 市 三 线 城 市 数 据 来 源 : 中 国 指 数 研 究 院, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 17

18 图 18: 百 城 房 价 指 数 环 比 情 况 图 19: 各 线 城 市 房 价 环 比 情 况 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% 10/06 11/02 11/10 12/06 13/02 13/10 14/06 15/02 15/ % 3.50% 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% -0.50% -1.00% -1.50% 14/01 14/04 14/07 14/10 15/01 15/04 15/07 15/10 一 线 城 市 二 线 城 市 三 线 城 市 1.82% 0.33% 0.16% 数 据 来 源 : 中 国 指 数 研 究 院, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 数 据 来 源 : 中 国 指 数 研 究 院, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 展 望 未 来, 在 中 国 宏 观 经 济 三 期 叠 加 的 背 景 下, 地 产 行 业 作 为 宏 观 经 济 的 稳 定 器 作 用 更 显 得 关 键, 未 来 行 业 政 策 环 境 将 继 续 保 持 友 好 宽 松, 未 来 政 策 的 着 力 点 将 包 括 保 障 房 货 币 化 税 费 减 免 优 惠 加 大 农 民 工 购 房 补 贴 等, 而 这 将 有 利 于 三 四 线 城 市 的 去 库 存 进 程 同 时 长 效 机 制 也 将 逐 步 推 进, 支 撑 行 业 长 期 健 康 平 稳 发 展 图 20: 我 国 主 要 宏 观 经 济 指 标 (2) (4) Mar-08 Mar-09 Mar-10 Mar-11 Mar-12 Mar-13 Mar-14 Mar GDP 单 季 同 比 (%) CPI 当 月 同 比 (%) PMI 当 月 ( 右 ) 数 据 来 源 :Wind, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 图 21:M2 余 额 及 同 比 增 速 图 22: 新 增 社 会 融 资 规 模 以 及 同 比 增 速 Jan 1-May 1-Sep 1-Jan 1-May 1-Sep 1-Jan 1-May 1-Sep 广 义 货 币 (M2) 余 额 ( 万 亿 ) M2 同 比 增 速 (%) % % % % 1.0 0% % % 1-Jan 1-Apr 1-Jul 1-Oct 1-Jan 1-Apr 1-Jul 1-Oct 新 增 社 会 融 资 规 模 ( 万 亿 ) 同 比 增 速 数 据 来 源 :Wind, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 数 据 来 源 :Wind, 广 发 证 券 ( 香 港 ) 18

19 风 险 提 示 利 好 政 策 落 地 进 度 不 及 预 期 受 房 价 影 响 政 策 面 预 期 转 变 19

20 评 级 定 义 基 准 指 数 : 香 港 恒 生 指 数 时 间 范 围 : 12 个 月 公 司 评 级 买 入 预 期 公 司 股 价 表 现 强 于 基 准 指 数 15% 以 上 增 持 预 期 公 司 股 价 表 现 强 于 基 准 指 数 5-15% 持 有 减 持 行 业 评 级 推 荐 中 性 谨 慎 分 析 师 承 诺 预 期 公 司 股 价 表 现 相 对 基 准 指 数 的 变 动 幅 度 介 于 -5% 和 +5% 之 间 预 期 公 司 股 价 表 现 弱 于 基 准 指 数 5% 以 上 预 期 行 业 将 跑 赢 基 准 指 数 10% 以 上 预 期 行 业 相 对 基 准 指 数 的 变 动 幅 度 介 于 -10% 和 +10% 之 间 预 期 行 业 将 跑 输 基 准 指 数 10% 或 以 上 主 要 负 责 编 写 本 研 究 报 告 全 部 或 部 分 内 容 的 研 究 分 析 师 在 此 申 明, 本 报 告 所 表 述 的 所 有 观 点 准 确 反 映 了 本 人 对 上 述 公 司 或 其 证 券 的 个 人 看 法 此 外, 本 人 薪 酬 的 任 何 部 分 过 去 不 曾 与, 现 在 不 与, 未 来 也 将 不 与 本 报 告 中 的 具 体 推 荐 意 见 或 观 点 直 接 或 间 接 相 关 权 益 披 露 (1) 广 发 证 券 ( 香 港 ) 自 营 交 易 部 及 / 或 其 关 联 公 司 并 未 持 有 本 研 究 报 告 所 述 公 司 之 股 份 (2) 广 发 证 券 ( 香 港 ) 及 / 或 其 关 联 公 司 跟 本 研 究 报 告 所 述 公 司 在 过 去 12 个 月 内 并 没 有 任 何 投 资 银 行 业 务 的 关 系 (3) 分 析 师 及 其 联 系 人 士 并 无 担 任 本 研 究 报 告 所 述 公 司 之 高 级 职 员, 亦 无 拥 有 任 何 所 述 公 司 财 务 权 益 或 持 有 股 份 免 责 条 款 本 研 究 报 告 由 广 发 证 券 ( 香 港 ) 经 纪 有 限 公 司 ( 广 发 证 券 ( 香 港 ) ) 分 发 本 研 究 报 告 仅 供 参 考 之 用, 并 不 构 成 证 券 出 售 要 约 或 证 券 买 卖 的 邀 请 本 研 究 报 告 仅 供 我 们 的 客 户 使 用 本 研 究 报 告 所 评 论 的 证 券 可 能 在 某 些 地 方 不 能 出 售 本 研 究 报 告 绝 无 意 图 让 居 住 在 法 律 或 政 策 不 允 许 本 研 究 报 告 流 通 或 者 分 发 的 司 法 权 区 的 人 士 阅 读 本 研 究 报 告 是 基 于 我 们 认 为 可 靠 的 目 前 已 公 开 的 信 息, 但 我 们 不 保 证 该 信 息 的 准 确 性 和 完 整 性 广 发 证 券 ( 香 港 ) 不 对 因 使 用 本 研 究 报 告 的 内 容 而 导 致 的 损 失 承 担 任 何 责 任, 除 非 法 律 法 规 有 明 确 规 定 投 资 涉 及 风 险, 证 券 的 价 值 及 收 益 可 能 会 波 动, 过 去 的 表 现 不 能 代 表 未 来 的 业 绩 本 研 究 报 告 所 评 论 的 证 券 或 表 达 的 意 见 未 必 适 合 个 别 人 士 之 投 资 目 标 财 政 状 况 或 个 人 需 要, 客 户 不 应 以 本 研 究 报 告 取 代 其 独 立 判 断 或 仅 根 据 本 研 究 报 告 做 出 决 策 如 有 需 要, 应 先 咨 询 专 业 意 见 广 发 证 券 ( 香 港 ) 可 发 出 其 他 与 本 研 究 报 告 所 载 信 息 不 一 致 及 有 不 同 结 论 的 报 告 本 研 究 报 告 反 映 研 究 人 员 的 不 同 观 点 见 解 及 分 析 方 法, 并 不 代 表 广 发 证 券 ( 香 港 ) 或 者 其 关 联 公 司 的 本 研 究 报 告 所 载 资 料 意 见 及 推 测 仅 反 映 研 究 人 员 于 发 出 本 研 究 报 告 当 日 的 判 断, 可 随 时 更 改 且 不 予 通 告 我 们 的 销 售 人 员 交 易 员 和 其 它 专 业 人 员 可 能 会 向 我 们 的 客 户 及 我 们 的 自 营 交 易 部 提 供 与 本 研 究 报 告 中 的 观 点 截 然 相 反 的 口 头 或 书 面 市 场 评 论 或 交 易 策 略 我 们 的 自 营 交 易 部 可 能 会 做 出 与 本 研 究 报 告 的 建 议 或 表 达 的 意 见 不 一 致 的 投 资 决 策 广 发 证 券 ( 香 港 ) 或 其 关 联 方 或 其 各 自 的 董 事 高 级 人 员 分 析 员 及 雇 员 可 能 持 有 本 研 究 报 告 所 评 论 之 任 何 证 券 的 权 益 读 者 在 阅 读 本 研 究 报 告 时 应 留 意 有 关 权 益 披 露 ( 如 有 披 露 ) 版 权 所 有 : 广 发 证 券 ( 香 港 ) 经 纪 有 限 公 司 未 经 广 发 证 券 ( 香 港 ) 经 纪 有 限 公 司 事 先 书 面 同 意, 本 材 料 的 任 何 部 分 均 不 得 (i) 以 任 何 方 式 制 作 任 何 形 式 的 拷 贝 复 印 件 或 复 制 品, 或 (ii) 再 次 分 发 香 港 德 辅 道 中 189 号 李 宝 椿 大 厦 楼 电 话 : Fax: 网 站 : 20