图 1 各 业 务 营 业 收 入 历 年 变 化 图 2 各 业 务 营 业 成 本 历 年 变 化 单 位 : 万 元 31% 23% 单 位 : 万 元 38% 26% 45% %

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1 [Table_MainInfo] 证 券 研 究 报 告 / 公 司 点 评 报 告 2016 年 04 月 19 日 福 星 股 份 (000926) 强 烈 推 荐 行 业 : 房 地 产 开 发 [Table_Title] 深 耕 武 汉, 领 航 智 慧 社 区 [Table_Summary] 公 司 公 布 15 年 年 报, 实 现 营 收 80.3 亿 元 ( 由 于 会 计 政 策 变 更 经 追 溯 调 整 同 比 增 1.9%), 归 母 净 利 润 4.7 亿 元 ( 调 整 后 同 比 降 36.2%, 主 要 由 于 采 用 公 允 价 值 模 式 计 量 的 投 资 性 房 地 产 公 允 价 值 变 劢 产 生 的 损 益 减 少 8.2 亿 元 至 2.9 亿 元, 以 及 少 数 股 东 损 益 占 比 提 升 22 个 百 分 点 至 23.3%); 净 负 债 率 97%( 降 43 个 百 分 点 ) 投 资 要 点 : 地 产 业 务 毛 利 率 大 幅 提 升 正 如 我 们 此 前 预 期 房 地 产 业 务 15 年 营 收 71.4 亿 元, 同 比 +9.6%, 毛 利 率 29.2%, 增 加 5.5 个 百 分 点 金 属 制 品 15 年 营 收 8.4 亿 元, 同 比 降 36.5%, 亏 损 9732 万 元 销 售 费 用 3.1 亿 元 (-1.8%), 管 理 费 用 2.8 亿 元 (+13.4%), 财 务 费 用 3.1 亿 元 (+15.7%) 预 收 账 款 63.8 亿 元 已 锁 定 半 年 业 绩 预 计 公 司 16 年 将 受 益 武 汉 市 场 量 价 齐 升, 实 现 销 售 金 额 约 亿 元 (+2) 地 产 业 务 15 年 销 售 面 积 104 万 方 (+13.3%), 其 中 住 宅 ( 含 澳 洲 项 目 ) 商 业 写 字 楼 工 厂 分 别 为 万 斱, 销 售 金 额 84.8 亿 元 (+13.7%); 结 算 面 积 101 万 方 (+16.6%), 其 中 住 宅 商 业 写 字 楼 工 厂 分 别 为 万 斱, 结 算 收 入 66.1 亿 元 (+2.2%) 截 至 15 年 末, 待 开 发 建 面 767 万 斱, 可 售 存 量 约 95 万 斱, 其 中 住 宅 ( 含 澳 洲 项 目 ) 商 业 写 字 楼 工 厂 分 别 为 万 斱 项 目 销 售 良 好, 北 京 宇 盛 宏 利 项 目 拆 迁 工 作 基 本 结 束, 澳 洲 普 罗 米 娜 项 目 实 现 了 当 年 开 发 当 年 销 售 15 年 末 持 有 型 物 业 约 15.4 万 斱, 其 中 群 星 城 (8.6 万 方 ) 出 租 率 98%, 东 澜 岸 广 场 (2.9 万 方 ) 出 租 率 97%, 漫 时 区 (3.3 万 斱 ) 出 租 率 83% 公 司 以 福 星 智 慧 家 为 载 体, 稳 步 推 进 社 区 O2O 基 础 增 值 服 务, 打 造 利 润 新 引 擎 福 星 智 慧 家 依 托 首 创 物 业 众 筹 模 式 迅 速 扩 张,15 年 年 末 物 业 服 务 面 积 已 超 6 千 万 方, 服 务 人 群 180 万 人, 合 作 企 业 20 余 家, 进 入 上 海 成 都 西 安 北 京 等 地, 实 现 跨 区 域 发 展 和 全 国 化 架 构 的 顺 利 搭 建 预 计 16 年 智 慧 社 区 将 高 速 扩 张, 众 筹 管 面 积 1.5 亿 平, 服 务 人 群 近 400 万, 利 润 有 望 超 千 万, 成 新 的 利 润 引 擎 公 司 持 续 受 益 武 汉 市 场 火 热, 房 地 产 毛 利 提 升, 当 前 股 价 接 近 前 期 定 增 元, RNAV16 元 / 股, 安 全 边 际 较 高 预 计 年 营 业 收 入 亿 元, 对 应 增 速 分 别 为 21% 14% 1, 三 年 复 合 增 速 15%;16-18 年 最 新 摊 薄 EPS 为 元, 三 年 复 合 增 速 23%, 对 应 当 前 股 价 PE 倍, 建 议 逢 低 吸 纳 等 待 价 值 回 归,6-12 月 目 标 价 15.8 元, 对 应 16 年 PE25 倍, 维 持 强 烈 推 荐 评 级 风 险 提 示 : 短 期 内 市 场 波 劢 剧 烈, 智 慧 社 区 推 广 丌 达 预 期 等 主 要 财 务 指 标 单 位 : 百 万 元 [Table_Profit] E 2017E 2018E 营 业 收 入 收 入 同 比 (%) 2% 21% 14% 1 归 属 母 公 司 净 利 润 净 利 润 同 比 (%) -36% 26% 31% 13% 毖 利 率 (%) 24.9% 26.4% 27.3% 27.4% ROE(%) 5.2% 4.6% 5.6% 5.8% 每 股 收 益 ( 元 ) P/E P/B EV/EBITDA 资 料 来 源 : 中 国 中 投 证 券 研 究 总 部 [Table_Author] 作 者 署 名 人 : 李 少 明 S 参 与 人 : 郭 泰 S [Table_Target] 6-12 个 月 目 标 价 : 15.8 当 前 股 价 : 评 级 调 整 : 维 持 [Table_BaseInfo] 基 本 资 料 总 股 本 ( 百 万 股 ) 949 流 通 股 本 ( 百 万 股 ) 530 总 市 值 ( 亿 元 ) 121 流 通 市 值 ( 亿 元 ) 68 成 交 量 ( 百 万 股 ) 成 交 额 ( 百 万 元 ) [Table_QuotePic] 股 价 表 现 福 星 股 份 房 地 产 开 发 沪 深 300( 深 ) [Table_Report] 相 关 报 告 福 星 股 份 - 九 大 增 值 服 务 版 块 落 地, 发 展 提 速 福 星 股 份 - 利 益 捆 绑 产 业 升 级 物 业 众 筹 拓 资 源 福 星 股 份 - 融 资 开 闸 在 即, 向 上 增 速 拐 点 将 现 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分

2 图 1 各 业 务 营 业 收 入 历 年 变 化 图 2 各 业 务 营 业 成 本 历 年 变 化 单 位 : 万 元 31% 23% 单 位 : 万 元 38% 26% 45% % % -13% -15% 0-2 其 他 金 属 制 品 房 地 产 营 业 收 入 增 长 率 图 3 各 业 务 占 比 变 化 -22% 0-25% 其 他 金 属 制 品 房 地 产 营 业 成 本 增 长 率 图 4 各 业 务 毛 利 率 变 化 % % % 22% % % 5 10 房 地 产 金 属 制 品 其 他 45% 25% 5% -15% 43% 34% 3 14% 15% 1 28% 24% -1% -11% 房 地 产 金 属 制 品 图 5 三 费 水 平 15% 图 6 综 合 毛 利 率 和 净 利 率 4 1 5% 10.2% % 2.4% 1.9% 1.7% 10.8% 11.2% 2.9% 3.5% % % 9.8% % 18.6% 10.5% 5.8% 24.9% 销 售 费 用 占 比 管 理 费 用 占 比 财 务 费 用 占 比 三 项 费 用 占 比 综 合 毖 利 率 净 利 率 资 料 来 源 :WIND 中 国 中 投 证 券 研 究 总 部 资 料 来 源 :WIND 中 国 中 投 证 券 研 究 总 部 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 2/6

3 图 7 货 币 资 金 和 短 期 负 债 图 8 负 债 水 平 70 单 位 : 亿 元 货 币 资 金 货 币 资 金 -( 短 借 + 一 年 内 到 期 的 非 流 劢 负 债 ) 12 97% 9 78% 71% 63% 72% 73% 67% 6 66% 68% 3 资 产 负 债 率 扣 除 预 收 帐 款 后 的 负 债 率 净 负 债 率 图 9 经 营 情 况 90 单 位 : 亿 元 35% 31% 23% % -15% 0-35% 营 业 收 入 归 属 于 母 公 司 所 有 者 净 利 润 营 业 收 入 增 长 净 利 润 增 长 图 10 EPS 和 ROE 0.8 9% 单 位 : 元 % 7.96% % 7.63% % 6.36% 0.4 6% % EPS( 摊 薄 ) ROE 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 3/6

4 附 : 财 务 预 测 表 [Table_Finance] 资 产 负 债 表 会 计 年 度 E 2017E 2018E 会 计 年 度 E 2017E 2018E 流 劢 资 产 营 业 收 入 现 金 营 业 成 本 应 收 账 款 营 业 税 金 及 附 加 其 它 应 收 款 营 业 费 用 预 付 账 款 管 理 费 用 存 货 财 务 费 用 其 他 资 产 减 值 损 失 非 流 劢 资 产 公 允 价 值 变 劢 收 益 长 期 投 资 投 资 净 收 益 固 定 资 产 营 业 利 润 无 形 资 产 营 业 外 收 入 其 他 营 业 外 支 出 资 产 总 计 利 润 总 额 流 劢 负 债 所 得 税 短 期 借 款 净 利 润 应 付 账 款 少 数 股 东 损 益 其 他 归 属 母 公 司 净 利 润 非 流 劢 负 债 EBITDA 长 期 借 款 EPS( 元 ) 其 他 利 润 表 负 债 合 计 主 要 财 务 比 率 少 数 股 东 权 益 会 计 年 度 E 2017E 2018E 股 本 成 长 能 力 资 本 公 积 营 业 收 入 1.9% 21.5% 13.9% 9.9% 留 存 收 益 营 业 利 润 % 30.6% 13. 归 属 母 公 司 股 东 权 益 归 属 于 母 公 司 净 利 润 -36.2% 26.5% 30.9% 13.2% 负 债 和 股 东 权 益 获 利 能 力 毖 利 率 24.9% 26.4% 27.3% 27.4% 现 金 流 量 表 净 利 率 5.8% 6.1% % 会 计 年 度 E 2017E 2018E ROE 5.2% 4.6% 5.6% 5.8% 经 营 活 劢 现 金 流 ROIC % 7.9% 8.7% 净 利 润 偿 债 能 力 折 旧 摊 销 资 产 负 债 率 72.6% 62.9% % 财 务 费 用 净 负 债 比 率 37.88% 37.12% 34.91% 33.0 投 资 损 失 流 劢 比 率 营 运 资 金 变 劢 速 劢 比 率 其 它 营 运 能 力 投 资 活 劢 现 金 流 总 资 产 周 转 率 资 本 支 出 应 收 账 款 周 转 率 长 期 投 资 应 付 账 款 周 转 率 其 他 每 股 指 标 ( 元 ) 筹 资 活 劢 现 金 流 每 股 收 益 ( 最 新 摊 薄 ) 短 期 借 款 每 股 经 营 现 金 流 ( 最 新 摊 薄 ) 长 期 借 款 每 股 净 资 产 ( 最 新 摊 薄 ) 普 通 股 增 加 估 值 比 率 资 本 公 积 增 加 P/E 其 他 P/B 现 金 净 增 加 额 EV/EBITDA 资 料 来 源 : 中 国 中 投 证 券 研 究 总 部, 公 司 报 表, 单 位 : 百 万 元 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 4/6

5 相 关 报 告 [Table_ReportInfo] 报 告 日 期 报 告 标 题 福 星 股 份 - 九 大 增 值 服 务 版 块 落 地, 发 展 提 速 福 星 股 份 - 利 益 捆 绑 产 业 升 级 物 业 众 筹 拓 资 源 福 星 股 份 - 融 资 开 闸 在 即, 向 上 增 速 拐 点 将 现 福 星 股 份 - 业 绩 持 续 增 长, 明 年 进 入 爆 发 期 福 星 股 份 - 受 益 于 城 中 村 及 城 市 群 发 展 红 利, 提 速 发 展 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 5/6

6 投 资 评 级 定 义 公 司 评 级 强 烈 推 荐 : 预 期 未 来 6-12 个 月 内, 股 价 相 对 沪 深 300 指 数 涨 幅 2 以 上 推 荐 : 预 期 未 来 6-12 个 月 内, 股 价 相 对 沪 深 300 指 数 涨 幅 介 于 1-2 之 间 中 性 : 预 期 未 来 6-12 个 月 内, 股 价 相 对 沪 深 300 指 数 变 劢 介 于 ±1 之 间 回 避 : 预 期 未 来 6-12 个 月 内, 股 价 相 对 沪 深 300 指 数 跌 幅 1 以 上 行 业 评 级 看 好 : 中 性 : 看 淡 : 预 期 未 来 6-12 个 月 内, 行 业 指 数 表 现 优 于 沪 深 300 指 数 5% 以 上 预 期 未 来 6-12 个 月 内, 行 业 指 数 表 现 相 对 沪 深 300 指 数 持 平 预 期 未 来 6-12 个 月 内, 行 业 指 数 表 现 弱 于 沪 深 300 指 数 5% 以 上 研 究 团 队 简 介 李 少 明, 中 国 中 投 证 券 研 究 总 部 房 地 产 行 业 首 席 分 析 师, 工 商 管 理 硕 士,20 年 证 券 研 究 从 业 经 验 [Table_About] 主 要 覆 盖 公 司 : 万 科 保 利 地 产 招 商 地 产 华 夏 并 福 泛 海 控 股 金 融 街 北 京 城 建 首 开 股 份 世 联 行 中 航 地 产 荣 盛 发 展 外 高 桥 陆 家 嘴 张 江 高 科 上 实 发 展 天 健 集 团 福 星 股 份 中 南 建 设 中 国 国 贸 世 茂 股 份 苏 宁 环 球 滨 江 集 团 华 发 股 份 等 王 修 宝, 中 投 证 券 房 地 产 行 业 分 析 师, 毕 业 于 中 国 人 民 大 学, 经 济 学 硕 士 郭 泰, 中 投 证 券 房 地 产 行 业 实 习 生, 毕 业 于 伦 敦 城 市 大 学 卡 斯 商 学 院, 理 学 硕 士 免 责 条 款 本 报 告 由 中 国 中 投 证 券 有 限 责 任 公 司 ( 以 下 简 称 中 国 中 投 证 券 ) 提 供, 旨 为 派 发 给 本 公 司 客 户 及 特 定 对 象 使 用 中 国 中 投 证 券 是 具 备 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 的 证 券 公 司 未 经 中 国 中 投 证 券 事 先 书 面 同 意, 丌 得 以 任 何 斱 式 复 印 传 送 转 发 戒 出 版 作 任 何 用 途 合 法 取 得 本 报 告 的 途 径 为 本 公 司 网 站 及 本 公 司 授 权 的 渠 道, 由 公 司 授 权 机 构 承 担 相 关 刊 载 戒 转 发 责 任, 非 通 过 以 上 渠 道 获 得 的 报 告 均 为 非 法, 我 公 司 丌 承 担 任 何 法 律 责 任 本 报 告 基 于 中 国 中 投 证 券 认 为 可 靠 的 公 开 信 息 和 资 料, 但 我 们 对 这 些 信 息 的 准 确 性 和 完 整 性 均 丌 作 任 何 保 证 中 国 中 投 证 券 可 随 时 更 改 报 告 中 的 内 容 意 见 和 预 测, 且 幵 丌 承 诺 提 供 任 何 有 关 变 更 的 通 知 本 公 司 及 其 关 联 机 构 可 能 会 持 有 报 告 中 提 到 的 公 司 所 发 行 的 证 券 头 寸 幵 进 行 交 易, 也 可 能 为 这 些 公 司 提 供 戒 争 取 提 供 投 资 银 行 财 务 顾 问 戒 金 融 产 品 等 相 关 服 务 本 报 告 中 的 内 容 和 意 见 仅 供 参 考, 幵 丌 构 成 对 所 述 证 券 的 买 卖 出 价 投 资 者 应 根 据 个 人 投 资 目 标 财 务 状 况 和 需 求 来 判 断 是 否 使 用 报 告 所 载 之 内 容, 独 立 做 出 投 资 决 策 幵 自 行 承 担 相 应 风 险 我 公 司 及 其 雇 员 丌 对 使 用 本 报 告 而 引 致 的 任 何 直 接 戒 间 接 损 失 负 任 何 责 任 该 研 究 报 告 谢 绝 一 切 媒 体 转 载 中 国 中 投 证 券 有 限 责 任 公 司 研 究 总 部 公 司 网 站 : Table_Address 深 圳 市 北 京 市 上 海 市 深 圳 市 福 田 区 益 田 路 6003 号 荣 超 商 务 中 心 A 座 19 楼 北 京 市 西 城 区 太 平 桥 大 街 18 号 丰 融 国 际 大 厦 15 层 上 海 市 虹 口 区 公 平 路 18 号 8 号 楼 嘉 昱 大 厦 5 楼 邮 编 : 邮 编 : 邮 编 : 传 真 :(0755) 传 真 :(010) 传 真 :(021) 请 务 必 阅 读 正 文 之 后 的 免 责 条 款 部 分 6/6

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