2008年12月10日

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1 年 5 月 3 日 证 券 研 究 报 告 公 司 深 度 报 告 商 业 零 售 行 业 广 州 友 谊 (987) 推 荐 ( 维 持 ) 市 场 数 据 ( ) 收 盘 价 ( 元 ) 周 最 高 / 最 低 ( 元 ) 31.9/14.58 基 础 数 据 总 股 本 ( 百 万 股 ) 流 通 A 股 ( 百 万 股 ) 流 通 A 股 市 值 ( 亿 元 ) 每 股 净 资 产 ( 元 ) 5.2 专 注 高 端 百 货 连 锁, 具 备 估 值 优 势 广 州 友 谊 深 度 报 告 盈 利 预 测 单 位 : 百 万 元 ; 每 股 单 位 : 元 E 213E 214E 营 业 收 入 增 长 率 (%) 21.17% 24.34% 11.7% 16.43% 24.1 净 利 润 增 长 率 (%) 14.74% % 18.4% 25.24% 每 股 收 益 市 盈 率 ( 倍 ) 数 据 来 源 : 公 司 公 告, 日 信 证 券 研 究 所 广 东 高 端 百 货 龙 头, 战 略 清 晰 经 营 稳 健 公 司 多 年 来 一 直 专 注 于 精 品 高 端 百 货, 在 珠 三 角 享 有 较 高 的 客 股 价 走 势 图 户 忠 诚 度 和 影 响 力 近 年 来 公 司 实 施 内 涵 发 展 和 外 延 扩 张 相 结 合 的 高 端 百 货 连 锁 发 展, 对 外 不 断 开 发 适 合 企 业 发 展 定 位 的 新 项 目, 未 来 公 司 具 备 持 续 的 成 长 动 力 境 外 奢 侈 品 消 费 回 流, 高 端 百 货 或 将 受 益 我 国 的 高 端 消 费 市 场 将 进 入 快 速 增 长 期, 预 计 到 215 年, 我 国 将 成 为 全 球 最 大 的 奢 侈 品 消 费 市 场, 未 来 政 府 有 望 调 整 进 口 奢 侈 品 经 营 的 相 关 政 策, 从 而 有 利 于 扩 大 进 口 奢 侈 品 的 国 内 消 费, 大 研 究 员 贾 伟 执 业 证 书 编 号 :S 电 话 : 邮 箱 :jiawei@rxzq.com.cn 联 系 人 北 京 : 罗 美 思 电 话 : 邮 箱 :luoms@rxzq.com.cn 上 海 : 徐 立 电 话 : 邮 箱 :xuli@rxzq.com.cn 相 关 报 告 成 交 金 额 广 州 友 谊 深 证 成 份 指 数 成 熟 门 店 增 速 下 滑, 次 新 门 店 增 长 稳 健 广 州 友 谊 调 研 报 告 212/5/24 定 位 高 端 的 精 品 百 货 将 直 接 受 益 成 熟 门 店 增 速 有 所 下 滑, 次 新 门 店 增 长 稳 健 211 年 环 市 东 店 和 正 佳 店 保 持 双 位 数 以 上 增 长, 环 东 店 连 续 两 年 位 居 广 州 市 百 货 单 店 第 一, 含 税 收 入 达 到 29 亿 受 制 于 宏 观 经 济 下 滑 影 响, 今 年 以 来 公 司 成 熟 门 店 增 速 有 所 放 缓 但 公 司 次 新 门 店 增 长 依 旧 强 劲, 国 金 店 依 旧 保 持 2 多 的 增 幅, 随 着 环 市 东 男 馆 和 国 金 店 逐 渐 培 育 成 熟, 公 司 营 收 将 保 持 较 快 增 长 管 理 能 力 优 异, 具 备 估 值 优 势, 给 予 推 荐 评 级 我 们 认 为 公 司 治 理 结 构 良 好, 管 理 能 力 优 秀, 公 司 围 绕 广 东 省 内 购 买 力 较 强 的 核 心 城 市 和 核 心 区 域 稳 健 布 局, 区 域 消 费 者 认 可 程 度 较 高, 有 较 强 的 内 生 增 长 能 力 展 望 212 年 及 以 后 年 度, 公 司 新 开 门 店 逐 步 培 育 成 熟 将 使 其 业 绩 增 速 有 所 恢 复 随 着 下 半 年 消 费 环 境 的 逐 渐 好 转 及 新 开 门 店 的 逐 步 成 熟, 公 司 具 备 估 值 优 势, 给 予 推 荐 评 级 1

2 目 录 1. 广 东 高 端 百 货 龙 头, 战 略 清 晰 经 营 稳 健 公 司 战 略 定 位 清 晰, 高 端 消 费 者 认 可 度 高 专 注 百 货 主 营 业 务, 稳 健 经 营 持 续 扩 张 境 外 奢 侈 品 消 费 回 流, 高 端 百 货 或 将 受 益 预 计 215 年 我 国 将 成 为 全 球 最 大 奢 侈 品 消 费 市 场 广 州 奢 侈 品 市 场 规 模 接 近 1 亿 元 广 东 省 零 售 环 境 分 析 广 东 经 济 平 稳 增 长, 社 销 总 额 突 破 2 万 亿 广 州 商 业 规 模 稳 居 全 国 第 三, 市 场 消 费 潜 力 巨 大 成 熟 门 店 增 速 有 所 下 滑, 次 新 门 店 增 长 稳 健 广 州 市 商 业 网 点 规 划 及 商 圈 分 析 受 制 于 宏 观 经 济 下 滑, 成 熟 门 店 增 速 有 所 下 滑 次 新 门 店 增 长 稳 健, 运 营 情 况 符 合 预 期 盈 利 预 测 估 值 与 投 资 建 议 风 险 提 示 表 格 目 录 表 1:211 年 广 东 分 区 域 经 济 指 标 增 速 表 2: 广 州 市 主 要 商 圈 定 位 及 特 色 表 3: 广 州 友 谊 财 务 预 测 表 ( 单 位 : 百 万 元 )

3 插 图 目 录 图 1: 广 州 友 谊 营 业 收 入 及 增 长 率... 4 图 2: 公 司 门 店 辐 射 珠 三 角 地 区 消 费 群 体... 4 图 3: 广 州 友 谊 主 营 业 务 占 比... 5 图 4: 广 州 友 谊 战 略 定 位... 5 图 5: 个 人 奢 侈 品 消 费 额 国 家 排 名... 6 图 6: 消 费 者 最 想 购 买 的 奢 侈 品 品 牌... 6 图 7: 广 州 奢 侈 品 消 费 群 体 消 费 品 类... 7 图 8: 广 州 奢 侈 品 消 费 群 体 年 龄 分 布... 7 图 9: 广 州 奢 侈 品 消 费 群 体 居 住 区 域... 8 图 1: 广 州 奢 侈 品 消 费 群 体 细 分 职 业 情 况... 8 图 11: 广 东 省 国 内 生 产 总 值 及 增 长 率... 9 图 12: 广 东 省 人 均 国 内 生 产 总 值 及 增 长 率... 9 图 13: 广 东 省 社 会 消 费 品 零 售 总 额 ( 亿 元 )... 1 图 14: 广 东 省 城 镇 居 民 家 庭 人 均 食 品 衣 着 消 费 支 出... 1 图 15: 广 州 市 GDP( 亿 元 ) 及 增 长 率 图 16: 广 州 市 人 均 可 支 配 收 入 ( 亿 元 ) 及 增 长 率 图 17: 广 州 市 GDP( 亿 元 ) 及 增 长 率 图 18: 广 州 市 人 均 可 支 配 收 入 ( 亿 元 ) 及 增 长 率 图 19: 四 城 市 人 均 GDP 对 比 图 2: 四 城 市 社 会 消 费 品 零 售 总 额 对 比 图 21: 广 州 市 商 业 网 点 规 划 图 图 22: 广 州 市 区 主 要 商 圈 分 布 图 图 23: 环 市 东 店 营 业 收 入 及 增 速 图 24:211 年 度 各 门 店 收 入 占 比 图 25: 正 佳 店 营 业 收 入 及 增 速 图 26: 时 代 店 营 业 收 入 及 增 速 图 27: 环 市 东 男 馆 营 业 收 入 及 增 速 图 28: 国 金 店 营 业 收 入 及 增 速

4 1. 广 东 高 端 百 货 龙 头, 战 略 清 晰 经 营 稳 健 1.1 公 司 战 略 定 位 清 晰, 高 端 消 费 者 认 可 度 高 广 州 友 谊 集 团 股 份 有 限 公 司 始 创 于 1959 年, 以 百 货 零 售 为 主, 以 物 业 租 赁 物 业 管 理 为 辅 在 百 货 零 售 业 务 方 面 坚 持 以 经 营 中 高 档 商 品 为 主, 走 时 尚 精 品 路 线 公 司 拥 有 6 家 门 店, 总 营 业 面 积 17.2 万 平 方 米 其 中, 广 州 市 有 4 家 门 店 环 市 东 店 正 佳 店 时 代 店 和 国 际 金 融 中 心 店 ; 另 外 2 家 门 店 位 于 广 东 佛 山 市 和 广 西 省 南 宁 市 广 州 友 谊 的 战 略 定 位 可 以 概 括 为 精 的 百 货, 纯 的 友 谊 做 精 品 百 货 和 中 高 档 百 货 正 是 这 种 战 略 定 位 的 具 体 表 现 公 司 聚 集 了 Cartier Piaget Vacheron Constantin Armani Collezioni La Mer 等 众 多 奢 侈 品 和 国 内 一 线 品 牌 在 广 东 地 区, 高 档 百 货 的 品 牌 联 想 就 是 广 州 友 谊, 这 种 根 深 蒂 固 的 品 牌 价 值 不 断 被 强 化 和 提 升 公 司 在 高 端 消 费 者 中 享 有 很 高 的 口 碑,VIP 客 户 是 公 司 忠 诚 的 消 费 群 体 目 前 公 司 VIP 客 户 的 消 费 已 占 到 销 售 总 额 的 6 以 上, 并 且 在 广 州 友 谊 的 VIP 顾 客 中, 不 仅 包 括 了 广 州 本 地 顾 客, 还 有 众 多 来 自 珠 三 角 的 顾 客 这 也 为 公 司 的 省 内 外 延 扩 张 奠 定 了 良 好 的 消 费 者 基 础 图 1: 广 州 友 谊 营 业 收 入 及 增 长 率 图 2: 公 司 门 店 辐 射 珠 三 角 地 区 消 费 群 体 5, 营 业 收 入 增 长 率 3 45, 4, 2 35, 3, 2 25, 1 2, 15, 1 1, 5, 专 注 百 货 主 营 业 务, 稳 健 经 营 持 续 扩 张 广 州 友 谊 把 经 营 创 新 管 理 创 新 发 展 模 式 创 新 人 才 机 制 创 新 作 为 强 大 动 力, 形 成 以 高 级 百 货 连 锁 + 新 零 售 业 态 为 核 心 的 新 型 经 营 体 系, 公 司 业 务 由 百 货 零 售 和 其 他 业 务 两 部 分 组 成, 其 他 业 务 包 括 物 业 租 赁 和 物 业 管 理, 以 物 业 租 赁 为 主 27 年 以 来, 百 货 零 售 业 务 收 入 占 营 业 总 收 入 的 比 例 维 持 在 92-9 之 间, 公 司 多 年 专 注 高 端 百 货 的 经 验 在 广 州 享 有 较 高 的 客 户 忠 诚 度 和 影 响 力 近 年 来, 公 司 一 改 略 显 保 守 的 发 展 战 略, 实 施 内 涵 4

5 发 展 和 外 延 扩 张 相 结 合 的 高 端 百 货 连 锁 发 展, 对 外 不 断 开 发 适 合 企 业 发 展 定 位 的 项 目, 于 27 年 在 广 西 南 宁 核 心 商 圈 开 设 异 地 门 店 友 谊 南 宁 店 21 年 在 广 州 城 市 新 中 轴 线 珠 江 新 城 开 设 友 谊 国 金 店, 在 环 市 东 商 圈 成 功 打 造 华 南 地 区 首 家 双 子 百 货 店,211 年 底 佛 山 店 开 业, 进 一 步 拓 展 了 广 东 地 区 高 端 百 货 市 场 图 3: 广 州 友 谊 主 营 业 务 占 比 图 4: 广 州 友 谊 战 略 定 位 百 货 零 售 业 其 他 业 务 广 州 友 谊 采 取 品 牌 差 异 化 的 战 略, 这 种 差 异 化 的 品 牌 思 路 强 化 了 公 司 的 战 略 定 位 广 州 友 谊 的 品 牌 战 略 分 为 三 大 内 容 : 产 品 品 牌 服 务 品 牌 和 质 量 品 牌, 品 牌 战 略 金 字 塔 的 核 心 就 是 广 州 友 谊 的 企 业 品 牌 广 州 友 谊 商 品 品 牌 最 直 接 表 现 就 是 让 顾 客 第 一 时 间 体 验 世 界 的 顶 尖 时 尚, 广 州 友 谊 现 有 国 际 著 名 品 牌 153 个, 其 中 国 际 一 线 品 牌 49 个 为 了 让 顾 客 能 够 体 验 到 世 界 的 顶 尖 时 尚, 广 州 友 谊 很 注 重 商 品 品 牌 结 构 给 予 顾 客 的 全 面 体 验, 流 行 的 经 典 的 年 轻 的 成 熟 的, 构 成 一 个 平 衡 的 而 结 构 合 理 的 商 品 系 列 许 多 世 界 一 线 品 牌 的 新 商 品 发 布 会 及 时 尚 潮 流 推 广 活 动, 都 会 选 择 广 州 友 谊 作 为 华 南 地 区 的 第 一 站 广 州 友 谊 精 准 的 品 牌 战 略 及 半 个 世 纪 高 端 百 货 的 运 营 经 验 使 得 其 品 牌 形 象 已 经 深 入 人 心, 已 是 广 东 地 区 高 端 精 品 百 货 的 代 名 词, 也 是 A 股 市 场 中 唯 一 定 位 高 端 的 百 货 公 司 2. 境 外 奢 侈 品 消 费 回 流, 高 端 百 货 或 将 受 益 2.1 预 计 215 年 我 国 将 成 为 全 球 最 大 奢 侈 品 消 费 市 场 随 着 人 们 生 活 水 平 的 提 高 和 消 费 升 级 的 提 速, 以 及 国 家 扩 大 内 需 政 策 的 拉 动, 预 期 我 国 的 消 费 市 场 尤 其 是 高 端 零 售 市 场 将 进 入 快 速 增 长 期 在 国 家 扩 内 需, 调 结 构, 促 增 长, 保 民 生 的 政 策 指 导 下, 结 合 国 内 城 市 化 进 程 加 快 推 进, 以 及 城 际 及 城 市 轨 道 网 络 交 通 的 发 展 完 善, 其 便 捷 性 快 速 性 和 辐 射 力 将 不 断 优 化 消 费 环 境, 带 动 消 费 市 场 扩 充 以 及 消 费 群 体 的 5

6 加 速 流 动, 有 利 于 消 费 市 场 进 一 步 繁 荣 ; 预 期 通 胀 的 持 续 和 各 类 消 费 要 素 的 不 断 丰 富, 也 将 导 致 社 会 消 费 品 零 售 总 额 的 稳 步 增 长 尤 其 在 高 端 消 费 方 面, 预 期 我 国 的 高 端 消 费 市 场 将 进 入 快 速 增 长 期, 根 据 中 国 社 科 院 21 年 发 布 的 商 业 蓝 皮 书, 预 计 到 215 年, 我 国 奢 侈 品 消 费 总 额 将 以 32% 的 占 有 率 跃 居 榜 首, 成 为 全 球 最 大 的 奢 侈 品 消 费 市 场, 同 时 预 期 未 来 国 家 将 调 整 进 口 奢 侈 品 经 营 的 相 关 政 策, 从 而 有 利 于 扩 大 进 口 奢 侈 品 的 国 内 消 费, 高 端 消 费 市 场 仍 将 有 较 大 的 增 长 空 间 图 5: 个 人 奢 侈 品 消 费 额 国 家 排 名 图 6: 消 费 者 最 想 购 买 的 奢 侈 品 品 牌 % 38% 3 22% % 14% 8% 8% 路 易 威 登 香 奈 儿 古 驰 迪 奥 阿 玛 尼 爱 马 仕 劳 力 士 卡 地 亚 普 拉 达 博 柏 利 中 国 大 陆 个 人 奢 侈 品 消 费 额 在 21 年 排 名 全 球 第 5, 而 大 中 华 区 ( 包 括 香 港 和 澳 门 ) 的 奢 侈 品 消 费 额 已 跻 身 三 强 21 年, 中 国 消 费 者 的 奢 侈 品 消 费 总 额 达 到 约 212 亿 人 民 币, 其 中 约 六 成 为 境 外 ( 包 括 港 澳 ) 消 费 境 外 消 费 表 出 现 强 劲 增 长, 香 港 和 澳 门 占 境 外 消 费 的 5 以 上 贝 恩 公 司 认 为 211 年 中 国 奢 侈 品 市 场 仍 有 超 过 6 的 增 长 来 自 于 新 增 消 费 者, 二 三 线 城 市 将 是 奢 侈 品 牌 在 中 国 的 重 要 战 场 奢 侈 品 牌 在 中 国 的 成 功, 依 靠 于 内 生 性 增 长 ( 门 店 扩 张 ) 数 字 营 销 提 供 优 质 的 服 务 人 才 培 养 和 社 交 媒 体 的 运 用 按 照 贝 恩 公 司 的 初 步 评 估,211 年 中 国 民 众 的 奢 侈 品 消 费 总 额 或 超 27 亿 元, 年 度 总 体 增 幅 预 计 在 25-3 之 间 与 强 劲 消 费 相 对 应 的 是, 各 大 品 牌 从 21 年 起 在 中 国 开 始 了 激 进 的 门 店 扩 张 步 伐 贝 恩 提 供 的 数 据 显 示, 包 括 GUCCI BOSS BURBERRY PRADA 等 主 要 品 牌 在 内 的 一 线 奢 侈 品, 在 21 年 总 计 新 开 了 约 16 家 门 店, 高 于 29 年 的 约 15 家 门 店 总 数 但 这 些 品 牌 的 开 店 速 度 在 211 年 有 所 减 缓 贝 恩 统 计 显 示, 上 述 奢 侈 品 牌 去 年 前 三 季 度 总 计 新 开 出 约 9 家 店 但 是, 业 界 人 士 仍 然 预 测, 中 国 奢 侈 品 市 场 两 位 数 的 增 长 将 至 少 持 续 数 年 到 214 年, 奢 侈 品 公 司 大 约 四 分 之 一 的 收 入 将 来 自 中 国 消 费 者 6

7 另 外, 值 得 关 注 的 是, 国 内 消 费 者 在 境 外 购 买 奢 侈 品 的 金 额 也 是 惊 人 的 211 年, 中 国 消 费 者 在 欧 洲 市 场 购 买 奢 侈 品 累 计 超 过 5 亿 美 元, 是 国 内 市 场 的 4 倍 多 中 国 消 费 者 在 境 外 奢 侈 品 消 费 中, 数 量 已 经 成 为 世 界 第 一 不 仅 如 此, 我 国 海 外 代 购 商 品 交 易 额 也 正 在 逐 年 大 幅 提 升, 预 计 212 年, 代 购 额 能 达 到 48 亿 美 元 在 国 家 刺 激 内 需 拉 动 消 费 振 兴 经 济 的 战 略 背 景 下, 规 模 如 此 庞 大 的 消 费 者 消 费 却 在 国 外 主 要 原 因 就 是 我 们 国 家 对 进 口 奢 侈 品 进 口 消 费 品 征 收 重 税, 这 使 国 内 外 同 类 商 品 产 生 巨 大 价 格 差 目 前 我 国 对 奢 侈 品 主 要 征 收 的 进 口 商 品 消 费 税 3, 增 值 税 17%, 关 税 4.4% 至 6 不 等, 奢 侈 品 入 关 综 合 税 率 至 少 在 5 以 上 这 样 就 导 致 手 表 服 装 箱 包 等 进 口 商 品 国 内 价 格 比 香 港 市 场 高 4, 比 美 国 市 场 高 51% 比 法 国 市 场 高 72% 在 我 国 扩 大 内 需 的 背 景 下, 预 计 政 府 将 会 逐 步 下 调 奢 侈 品 关 税, 届 时 将 引 起 7 的 境 外 消 费 回 流, 广 州 友 谊 类 似 的 高 端 百 货 将 直 接 受 益 2.2 广 州 奢 侈 品 市 场 规 模 接 近 1 亿 元 得 益 于 经 济 的 高 速 发 展, 广 州 居 民 的 收 入 水 平 及 购 买 力 在 全 国 也 稳 居 前 列, 这 为 奢 侈 品 消 费 奠 定 坚 实 的 基 础 得 勤 咨 询 报 告 显 示, 目 前 广 州 奢 侈 品 消 费 群 体 规 模 约 有 2 万 人, 该 群 体 在 奢 侈 品 方 面 的 平 均 消 费 金 额 约 为 每 年 4-5 万 元, 每 年 累 计 奢 侈 品 消 费 额 接 近 1 亿 元 随 着 奢 侈 品 消 费 群 体 规 模 的 不 断 扩 大 及 奢 侈 品 消 费 意 识 的 提 高, 预 期 未 来 几 年 奢 侈 品 消 费 规 模 还 会 不 断 扩 大 图 7: 广 州 奢 侈 品 消 费 群 体 消 费 品 类 图 8: 广 州 奢 侈 品 消 费 群 体 年 龄 分 布 % 38% 主 要 购 买 商 品 的 种 类 31% 4% 7% 18% 岁 3-34 岁 % 26% 2 8% 2% 岁 4-44 岁 45-5 岁 服 饰 钟 表 香 水 护 肤 / 化 妆 品 皮 具 鞋 帽 饰 物 数 据 来 源 : 得 勤 咨 询, 日 信 证 券 研 究 所 数 据 来 源 : 得 勤 咨 询, 日 信 证 券 研 究 所 7

8 广 州 奢 侈 品 消 费 群 体 有 其 不 同 于 普 通 消 费 者 的 特 征 高 学 历 成 为 广 州 奢 侈 品 消 费 群 体 的 重 要 特 征, 这 特 征 决 定 在 经 营 奢 侈 品 时, 服 务, 文 化, 品 位 的 提 升 将 会 成 为 主 题 从 得 勤 咨 询 抽 样 结 果 来 看, 中 年 人 士 仍 然 是 奢 侈 品 消 费 群 的 中 坚, 年 轻 奢 侈 品 消 费 群 体 正 在 崛 起,4 岁 年 龄 以 下 的 消 费 者 占 比 达 到 6, 而 在 国 外,65 到 8 岁 是 奢 侈 品 牌 的 主 要 消 费 群 体, 这 类 群 体 往 往 已 经 功 成 名 就, 购 买 奢 侈 品 牌 更 多 追 求 的 是 一 种 身 份 认 同 而 在 国 内, 更 多 的 是 被 奢 侈 品 的 品 牌 效 应 个 性 化 和 文 化 所 吸 引 随 着 广 东 省 民 营 经 济 的 飞 速 发 展, 造 就 一 批 颇 具 经 济 实 力 私 营 企 业 主, 他 们 也 成 为 奢 侈 品 消 费 群 体 中 的 主 要 构 成 部 分 从 消 费 者 地 域 来 看, 天 河 区 是 奢 侈 品 消 费 群 体 的 集 中 地, 云 集 居 住 在 天 河 的 及 在 天 河 工 作 的 高 消 费 人 士 从 品 类 来 看, 服 饰 钟 表 类 商 品 是 广 州 奢 侈 品 消 费 群 体 主 要 购 买 的 品 类, 另 外 香 水 化 妆 品 / 护 肤 品 皮 具 都 是 较 受 欢 迎 的 奢 侈 品 品 类 图 9: 广 州 奢 侈 品 消 费 群 体 居 住 区 域 天 河 越 秀 荔 湾 海 珠 番 禺 等 其 他 区 域 图 1: 广 州 奢 侈 品 消 费 群 体 细 分 职 业 情 况 私 营 企 业 主 专 业 人 士 企 事 业 单 位 中 高 管 政 府 官 员 / 公 务 员 家 庭 主 妇 自 由 职 业 者 14% 12% 49% 1% 14% 14% 39% 14% 11% 17% 1 3. 广 东 省 零 售 环 境 分 析 3.1 广 东 经 济 平 稳 增 长, 社 销 总 额 突 破 2 万 亿 广 东 省 是 以 制 造 和 第 三 产 业 为 主 的 中 国 第 一 经 济 强 省, 连 续 十 几 年 经 济 领 先 于 中 国 其 他 省 份, 在 许 多 经 济 指 标 上 都 列 各 省 第 一 位 211 年, 广 东 经 济 增 长 稳 中 趋 缓, 季 度 间 增 幅 波 动 在.6 个 百 分 点 以 内, 是 25 年 以 来 增 长 最 平 稳 的 一 年 经 国 家 统 计 局 核 定, 广 东 地 区 生 产 总 值 突 破 5 万 亿 元, 达 5.3 万 亿 元, 增 长 1.; 人 均 GDP5295 元, 增 长 8., 按 年 平 均 8

9 汇 率 折 算 达 7787 美 元, 跨 入 中 上 等 收 入 国 家 或 地 区 水 平 ; 地 方 财 政 一 般 预 算 收 入 达 5513 亿 元, 增 长 22.1%; 出 口 总 额 超 过 5 亿 美 元, 为 亿 美 元, 增 长 17.4% 从 产 业 来 看, 各 产 业 趋 于 协 调 发 展 第 一 二 三 产 业 增 加 值 分 别 增 长 % 和 9.1% 服 务 业 占 比 继 续 提 升, 全 年 服 务 业 实 现 增 加 值 亿 元, 占 GDP 的 比 重 为 45.2%, 比 上 年 提 高.2 个 百 分 点 作 为 国 家 中 心 城 市, 广 州 市 将 加 快 建 设 国 际 商 贸 中 心 世 界 文 化 名 城 的 进 程, 进 一 步 集 聚 高 端 要 素, 强 化 辐 射 带 动 效 应, 成 为 我 国 城 市 体 系 中 引 领 区 域 经 济 发 展 的 一 个 重 要 核 心 尤 其 在 后 亚 运 时 期, 广 州 资 源 配 臵 能 力 的 进 一 步 增 强, 以 及 作 为 中 心 城 市 集 聚 带 动 效 应 的 进 一 步 凸 显, 加 上 持 续 畅 旺 的 消 费 需 求 和 独 特 的 区 域 优 势, 将 为 广 州 市 零 售 市 场 的 提 升 扩 展 带 来 诸 多 积 极 因 素, 也 为 根 植 于 广 州 本 土 市 场 的 广 州 友 谊 加 快 战 略 布 局, 拓 展 国 内 市 场 创 造 了 有 利 条 件 图 11: 广 东 省 国 内 生 产 总 值 及 增 长 率 图 12: 广 东 省 人 均 国 内 生 产 总 值 及 增 长 率 6, GDP( 亿 元 ) 增 长 率 4 6, GDP( 元 / 人 ) 增 长 率 3 5, 4, , 4, 2 2 3, 2 2 3, 1 2, 1 2, 1 1, 1 1, 年 广 东 省 消 费 品 市 场 增 势 平 稳, 全 年 社 会 消 费 品 零 售 总 额 突 破 2 万 亿, 达 亿 元, 增 长 16.3%; 其 中, 全 省 城 镇 市 场 实 现 零 售 额 亿 元, 同 比 增 长 16.4%, 增 幅 略 高 于 全 省.1 个 百 分 点, 占 全 省 社 会 消 费 品 零 售 总 额 的 85.7%; 单 12 月 实 现 零 售 额 亿 元, 增 长 16.3% 乡 村 市 场 累 计 实 现 零 售 额 亿 元, 增 长 15.4%; 单 12 月 实 现 零 售 额 亿 元, 增 长 16.9% 从 各 月 情 况 看, 除 1 月 和 3 月 以 外, 广 东 省 各 月 零 售 额 均 保 持 在 16. 以 上 的 增 长 从 绝 对 量 看,5 月 份 在 五 一 节 日 消 费 的 带 动 下, 零 售 总 额 到 达 一 个 小 高 峰, 实 现 零 售 额 亿 元 ; 下 半 年 作 为 消 费 旺 季, 同 时 商 家 9

10 为 实 现 全 年 销 售 业 绩 与 目 标, 促 销 力 度 加 大, 零 售 总 额 逐 月 走 高, 加 上 黄 金 周 的 影 响,1 月 份 掀 起 一 个 高 潮 达 到 亿 元,12 月 年 尾 因 素 影 响, 实 现 零 售 额 亿 元, 达 到 全 年 最 高 峰 图 13: 广 东 省 社 会 消 费 品 零 售 总 额 ( 亿 元 ) 图 14: 广 东 省 城 镇 居 民 家 庭 人 均 食 品 衣 着 消 费 支 出 25, 广 东 省 社 销 总 额 增 长 率 2 8, 7, 全 国 城 镇 家 庭 人 均 食 品 消 费 支 出 全 国 城 镇 家 庭 人 均 衣 着 消 费 支 出 广 东 城 镇 家 庭 人 均 食 品 消 费 支 出 广 东 城 镇 家 庭 人 均 衣 着 消 费 支 出 2, 2 6, 15, 1 5, 4, 1, 1 3, 5, 2, 1, 从 品 类 来 看, 文 化 办 公 用 品 类 金 银 珠 宝 类 等 商 品 增 长 较 快 限 额 以 上 批 发 零 售 贸 易 企 业 中, 文 化 办 公 用 品 类 零 售 额 大 幅 增 长 44.4%, 金 银 珠 宝 类 增 长 35.6%, 通 讯 器 材 类 增 长 33.9%, 石 油 及 制 品 类 增 长 31.6% 此 外, 服 装 鞋 帽 针 纺 织 品 类 累 计 增 长 23.9% 日 用 品 类 增 长 21.1%, 食 品 饮 料 烟 酒 类 零 售 额 增 长 2.2% 汽 车 类 家 电 类 增 速 明 显 回 落, 分 别 增 长 18.3% 和 12.6%, 回 落 18. 个 和 19.2 个 百 分 点 而 从 今 年 一 季 度 的 广 东 地 区 数 据 来 看, 汽 车 家 电 类 依 旧 不 容 乐 观, 服 装 品 类 和 去 年 增 速 较 高 的 金 银 珠 宝 也 有 明 显 下 滑, 食 品 类 及 日 用 品 类 相 对 表 现 较 好 从 区 域 来 看, 广 东 省 区 域 经 济 趋 于 协 调 发 展 不 断 创 新 产 业 转 移 园 区 共 建 模 式, 双 转 移 成 效 加 快 显 现 全 年 35 个 产 业 转 移 工 业 园 区 工 业 总 产 值 增 长 34.3%, 增 幅 比 全 省 工 业 产 值 高 13.4 个 百 分 点 广 东 省 实 施 珠 三 角 规 划 纲 要 和 加 强 区 域 分 类 指 导 取 得 明 显 成 效, 珠 三 角 经 济 一 体 化 进 程 加 快, 粤 东 西 北 地 区 加 快 发 展 全 年 粤 东 西 北 规 模 以 上 工 业 增 加 值 固 定 资 产 投 资 社 会 消 费 品 零 售 总 额 地 方 一 般 预 算 收 入 增 幅 等 主 要 指 标 的 增 幅 均 高 于 全 省 粤 东 地 区 实 现 零 售 额 亿 元, 增 长 18.7%, 比 全 省 高 2.4 个 百 分 点 ; 珠 三 角 实 现 零 售 额 亿 元, 增 长 15.7%; 粤 西 实 现 零 售 额 亿 元, 增 长 17.7%; 粤 北 实 现 零 售 额 亿 元, 增 长 16. 1

11 表 1:211 年 广 东 分 区 域 经 济 指 标 增 速 指 标 珠 三 角 东 翼 西 翼 山 区 规 模 以 上 工 业 增 加 值 11.3% % 19. 固 定 资 产 投 资 % 35.6% 2.3% 社 会 消 费 品 零 售 总 额 15.7% 18.7% 17.7% 16. 地 方 一 般 预 算 收 入 21.8% 25.6% 3.2% 24.4% 数 据 来 源 : 日 信 证 券 研 究 所 3.2 广 州 商 业 规 模 稳 居 全 国 第 三, 市 场 消 费 潜 力 巨 大 211 年 广 州 社 会 消 费 品 零 售 总 额 将 突 破 5 亿 元 大 关, 预 计 达 522 亿 元, 同 比 增 长 16. 这 已 是 广 州 商 业 流 通 规 模 连 续 2 多 年 位 居 全 国 第 三 位 全 市 经 济 保 持 较 快 发 展,25 年 至 211 年 广 州 保 持 双 位 数 字 增 长 率, 经 济 发 展 势 头 良 好, 对 商 业 发 展 有 着 重 大 支 撑 作 用 211 年, 广 州 市 预 计 实 现 地 区 生 产 总 值 1238 亿 元, 同 比 增 长 11%, 是 26 年 的 1.8 倍 广 州 市 经 济 实 力 大 幅 提 升 广 州 市 的 经 济 结 构 调 整 步 伐 也 在 加 快 预 计 广 州 市 三 次 产 业 结 构 由 26 年 的 调 整 为 211 年 的 金 融 保 险 商 贸 会 展 现 代 物 流 文 化 旅 游 等 现 代 服 务 业 蓬 勃 发 展, 服 务 业 对 经 济 增 长 的 贡 献 率 达 6., 比 26 年 增 加 3.7 个 百 分 点, 以 服 务 经 济 为 主 体 的 产 业 结 构 特 征 更 加 凸 显 从 广 州 市 城 市 居 民 消 费 价 格 来 看,211 年 广 州 市 CPI 比 21 年 上 升 5., 升 幅 较 21 年 扩 大 2.3% 统 计 数 据 显 示,211 年 全 年 CPI 走 势 受 新 涨 价 因 素 影 响 上 升 4.3%, 占 CPI 升 幅 的 78.2%, 翘 尾 因 素 影 响 上 升 1.2% 其 中 消 费 品 价 格 上 升 6.6%, 服 务 项 目 价 格 上 升 3.4% 图 15: 广 州 市 GDP( 亿 元 ) 及 增 长 率 图 16: 广 州 市 人 均 可 支 配 收 入 ( 亿 元 ) 及 增 长 率 地 区 生 产 总 值 增 长 率 4 人 均 可 支 配 收 入 增 长 率 14% 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 18% 16% 14% 12% 1 8% 6% 4% 2% % 1 8% 6% 4% 2%

12 图 17: 广 州 市 GDP( 亿 元 ) 及 增 长 率 图 18: 广 州 市 人 均 可 支 配 收 入 ( 亿 元 ) 及 增 长 率 6, 5, 4, 3, 2, 1, 社 会 消 费 品 零 售 总 额 ( 亿 元 ) 增 长 率 % 6% 4% 3% 2% 1% -1% -2% 广 州 市 CPI % 另 外,211 年 广 州 城 市 居 民 年 人 均 可 支 配 收 入 达 3.4 万 元, 创 下 新 高 过 去 几 年, 广 州 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 呈 现 逐 年 上 涨 趋 势, 这 些 数 据 表 明 广 州 市 人 口 消 费 力 度 水 平 高, 含 有 较 高 消 费 力 211 年 城 市 居 民 消 费 支 出 随 着 经 济 复 苏 逐 步 释 放, 同 时 从 北 京 上 海 深 圳 和 广 州 四 城 市 的 人 均 GDP 和 社 会 消 费 品 零 售 总 额 数 据 来 看, 广 州 也 是 四 大 城 市 中 发 展 最 蓬 勃 的 消 费 市 场 之 一, 未 来 商 业 的 发 展 前 景 乐 观 图 19: 四 城 市 人 均 GDP 对 比 图 2: 四 城 市 社 会 消 费 品 零 售 总 额 对 比 1, 北 京 市 广 州 市 深 圳 市 上 海 市 7, 北 京 市 上 海 市 广 州 市 深 圳 市 9, 8, 6, 7, 5, 6, 5, 4, 4, 3, 3, 2, 1, 2, 1, 值 得 关 注 的 是, 尽 管 211 年 广 州 社 会 消 费 品 零 售 总 额 比 增 长 16., 但 从 去 年 四 季 度 开 始 尤 其 是 11 月 份 以 来 广 州 百 货 销 售 增 速 明 显 放 缓, 主 要 是 受 制 于 经 济 景 气 度 下 滑 预 期 价 格 因 素 ( 服 装 类 产 品 普 遍 涨 价 CPI 高 企 ) 及 天 气 影 响 ( 暖 冬 气 候 ) 的 影 响 随 着 CPI 的 逐 渐 回 落 国 内 关 税 的 步 步 调 低 ( 本 地 居 民 去 香 港 购 物 的 优 势 也 将 逐 渐 消 失 ) 以 及 珠 江 新 城 白 云 新 城 等 一 批 新 商 圈 的 崛 起, 广 州 市 的 消 费 能 力 将 会 得 到 持 续 释 放 12

13 4. 成 熟 门 店 增 速 有 所 下 滑, 次 新 门 店 增 长 稳 健 4.1 广 州 市 商 业 网 点 规 划 及 商 圈 分 析 身 处 全 国 消 费 水 平 排 名 第 三 的 城 市, 坐 拥 北 京 路 天 河 环 市 东 路 江 南 西 商 圈 广 州 大 道 北 等 商 圈, 广 州 的 百 货 业 有 着 强 大 的 发 展 基 础 作 为 广 州 市 百 货 龙 头, 广 州 友 谊 主 要 门 店 都 分 布 于 这 几 大 核 心 商 圈 中 未 来 广 州 友 谊 仍 将 根 据 广 州 市 商 业 网 点 发 展 规 划 及 岭 南 特 有 的 地 域 消 费 特 色, 积 极 进 行 市 场 的 开 拓, 门 店 也 都 将 选 址 在 广 州 市 或 广 东 省 其 他 城 市 较 为 核 心 的 商 圈, 为 新 开 门 店 培 育 期 的 缩 短 整 体 业 绩 的 快 速 提 升 提 供 条 件 广 州 市 十 年 商 业 网 点 发 展 规 划 提 出 东 进 西 联 南 拓 北 优 的 城 市 发 展 战 略, 提 出 要 适 当 拉 开 商 业 网 点 布 局, 着 力 构 建 以 四 线 三 圈 两 轴 一 带 为 主 脉 络 的 商 都 新 格 局 规 划 提 出 拓 展 广 州 市 东 西 南 北 四 条 商 业 带 东 推 进 是 指 要 依 托 快 速 轨 道 交 通 和 快 速 干 道, 向 黄 埔 区 广 州 经 济 技 术 开 发 区 增 城 市 推 进, 发 展 为 东 部 产 业 带 和 东 部 新 城 区 服 务 的 充 满 现 代 化 活 力 和 具 有 较 强 辐 射 力 的 东 部 商 业 带 西 延 伸 是 指 要 利 用 芳 村 的 区 位 优 势, 以 现 代 物 流 业 商 贸 业 餐 饮 业 休 闲 旅 游 业 等 为 重 心, 延 伸 商 业 发 展 脉 络, 打 造 连 接 和 辐 射 邻 近 城 市 的 西 部 商 业 带 南 跳 跃 是 指 充 分 利 用 地 铁 轻 轨 和 快 速 干 道 的 建 设 优 势, 实 施 向 番 禺 广 州 新 城 南 沙 等 地 的 跳 跃 式 发 展 ; 利 用 沙 湾 水 道 和 临 海 滨 水 区, 大 力 发 展 为 现 代 新 城 区 和 临 海 产 业 区 开 发 建 设 服 务 的 南 部 商 业 带 北 培 育 是 指 要 依 托 国 际 新 机 场 和 双 快 交 通 网 络, 加 快 建 设 为 大 空 港 大 产 业 和 新 城 区 服 务 的 国 际 物 流 园 区 批 发 市 场 园 区 和 零 售 服 务 商 业 功 能 区, 培 育 和 发 展 北 部 商 业 带 图 21: 广 州 市 商 业 网 点 规 划 图 图 22: 广 州 市 区 主 要 商 圈 分 布 图 13

14 从 广 州 市 的 几 个 主 要 商 圈 来 看, 北 京 路 天 河 商 圈 和 环 市 东 路 商 圈 定 位 为 中 高 档, 就 具 体 商 圈 而 言, 北 京 路 商 圈 地 处 市 中 心, 客 流 量 丰 富, 是 广 州 传 统 商 业 地, 汇 聚 了 不 少 世 界 名 牌 专 卖 店 ; 天 河 商 圈 是 广 州 甚 至 华 南 地 区 最 大 的 商 圈, 交 通 便 利, 商 圈 以 大 商 场 中 高 档 消 费 为 主, 裙 楼 商 铺 加 临 街 商 业 旺 铺 为 辅, 拥 有 较 高 的 消 费 能 力 而 江 南 西 商 圈 东 山 口 商 圈 和 新 市 商 圈 分 别 是 区 域 级 的 商 圈, 辐 射 广 州 市 各 区 广 百 在 广 州 市 的 门 店 基 本 都 分 布 在 各 商 圈 的 核 心 位 置 表 2: 广 州 市 主 要 商 圈 定 位 及 特 色 商 圈 名 称 商 圈 定 位 主 要 零 售 企 业 商 圈 特 色 北 京 路 步 行 街 中 高 档 广 百 北 京 路 店 新 大 新 总 店 华 联 商 地 处 市 中 心, 客 流 量 丰 富, 具 有 独 厦 特 历 史 文 化 底 蕴 天 河 商 圈 中 高 档 广 百 天 河 店 广 州 友 谊 正 佳 店 天 河 交 通 便 利, 周 边 中 高 档 写 字 楼 城 百 货 吉 之 岛 环 市 东 路 中 高 档 广 州 友 谊 总 店 新 大 新 东 山 广 场 店 依 托 周 边 高 星 级 宾 馆 和 写 字 楼 发 展 江 南 西 商 圈 中 档 广 百 新 一 城 广 百 江 南 店 摩 登 百 货 广 州 市 海 珠 区 传 统 购 物 区 域 海 购 店 东 山 口 商 圈 中 档 广 州 王 府 井 东 山 百 货 广 州 市 东 山 区 传 统 购 物 中 心 新 市 商 圈 中 档 广 百 新 市 店 广 州 市 白 云 区 新 兴 购 物 中 心 数 据 来 源 : 日 信 证 券 研 究 所 广 州 市 商 业 形 式 发 展 经 历 过 五 个 阶 段 : 从 最 初 的 专 业 批 发 零 售 市 场 发 展 到 近 十 年 的 社 区 商 业 及 大 型 购 物 中 心 和 主 题 商 场, 广 州 的 零 售 业 态 发 展 处 于 全 国 先 进 水 平, 发 展 时 期 也 非 常 早, 至 今 仍 引 领 着 全 国 零 售 业 态 发 展 的 潮 流 广 州 著 名 购 物 地 点 从 以 前 百 货 店 和 街 铺 为 主, 向 购 物 环 境 舒 适 的 大 型 综 合 购 物 中 心 过 渡, 集 购 物 娱 乐 餐 饮 休 闲 为 一 体 的 消 费 模 式 逐 渐 成 为 广 州 商 业 市 场 的 主 流 广 州 居 民 消 费 有 着 自 己 的 特 点 : 居 民 对 商 品 的 使 用 性 和 价 格 比 较 敏 感, 在 选 择 商 品 的 时 候 喜 欢 货 比 三 家 因 为 靠 近 港 澳 地 区, 居 民 消 费 习 惯 收 到 两 地 的 影 响 大, 随 着 收 入 水 平 和 生 活 水 平 的 提 高, 对 购 物 环 境 及 高 档 商 品 的 需 求 越 来 越 大 另 外, 广 州 居 民 对 餐 饮 消 费 很 重 视, 外 出 就 餐 的 频 率 很 高, 饮 食 支 出 占 居 民 总 支 出 比 例 较 大 广 州 友 谊 在 满 足 本 土 消 费 者 需 求 方 面 有 较 多 经 验, 在 广 州 消 费 者 群 体 中 拥 有 较 高 的 品 牌 影 响 力 4.2 受 制 于 宏 观 经 济 下 滑, 成 熟 门 店 增 速 有 所 下 滑 从 公 司 的 收 入 结 构 来 看, 环 市 东 店 和 正 佳 店 两 大 门 店 仍 然 贡 献 绝 大 部 分 的 营 收, 从 211 年 报 数 据 来 看, 两 门 店 收 入 合 计 占 比 达 到 8 这 两 大 主 力 门 店 的 盈 利 状 况 直 接 关 系 到 公 司 业 绩 的 波 动 14

15 环 市 东 总 店 作 为 广 州 友 谊 的 旗 舰 店, 它 辐 射 范 围 以 环 市 路 商 业 中 心 为 主, 与 附 近 的 花 园 酒 店 世 贸 广 场 白 云 宾 馆 及 最 近 开 业 的 丽 柏 广 场 形 成 一 个 广 州 CBD 高 档 商 业 中 心, 这 种 地 理 的 商 业 优 势 在 广 州 绝 无 仅 有, 未 来 的 友 谊 总 店 将 成 为 广 州 市 内 最 高 档 商 业 中 心 的 旗 舰 店 该 门 店 经 营 历 史 超 过 三 十 年, 定 位 高 端, 拥 有 较 高 的 知 名 度 和 消 费 者 忠 诚 度, 对 公 司 百 货 业 态 销 售 收 入 和 毛 利 贡 献 超 过 6 该 门 店 1996 年 开 始 推 行 VIP 贵 宾 制 度, 目 前 该 门 店 坪 销 较 高, 约 8 万 / 平 米, 净 利 润 率 也 在 1 以 上 年 公 司 通 过 压 缩 办 公 区 面 积 等 方 法 对 旗 舰 店 环 市 东 店 进 行 了 三 次 扩 容, 经 营 面 积 累 计 增 加 5 公 司 21 年 对 该 门 店 女 性 服 饰 品 类 进 行 了 扩 充, 在 原 有 约 2 个 服 饰 类 品 牌 的 基 础 上, 引 进 3-4 个 新 品 牌, 并 对 现 有 品 牌 布 局 进 行 调 整 21 年 9 月 下 旬, 升 级 改 造 后 的 环 市 东 店 北 馆 综 合 馆 全 新 开 业, 目 前 客 单 价 可 达 元 / 人 211 年 该 门 店 可 以 实 现 含 税 销 售 收 入 29 亿 元, 同 店 增 速 将 近 2 今 年 以 来, 环 市 东 店 ( 包 括 南 北 馆 ) 一 季 度 销 售 含 税 7 亿 多 一 点, 同 比 下 降 不 到 1 公 司 将 继 续 采 取 多 种 措 施 保 证 和 提 升 环 市 东 商 圈 在 广 州 高 端 市 场 的 影 响 力 图 23: 环 市 东 店 营 业 收 入 及 增 速 图 24:211 年 度 各 门 店 收 入 占 比 营 业 收 入 增 速 8% 7% 6% 6.3% 6.13% 8.8%.13% 环 市 东 ( 含 男 馆 ) 正 佳 店 时 代 店 % 3% 2% 1% % 南 宁 店 国 金 店 佛 山 店 正 佳 店 位 于 繁 华 的 天 河 城 商 圈, 毗 邻 百 货 公 司 有 1992 年 开 业 的 天 河 城 百 货 以 及 26 年 开 业 的 广 百 股 份 中 怡 店 该 门 店 于 25 年 1 月 开 业, 经 营 面 积 2 万 平 米, 近 三 年 同 店 增 长 保 持 在 2 左 右 年 公 司 在 2-3 层 扩 充 营 业 面 积 约 2 平 米,21 年 该 店 调 整 扩 大 了 化 妆 品 区, 引 入 了 一 系 列 国 际 品 牌 正 佳 店 去 年 的 销 售 增 速 超 过 2, 含 税 收 入 超 过 1 个 亿 正 佳 店 依 靠 天 河 商 圈, 未 来 还 会 有 不 错 的 内 生 增 长 潜 力 15

16 时 代 店 开 业 于 1999 年, 是 时 代 购 物 广 场 的 主 力 百 货 门 店, 总 面 积 达 1.9 万 平 米 预 计 211 年 该 门 店 可 实 现 含 税 销 售 收 入 3 亿 元, 同 店 增 速 在 左 右 近 两 年 时 代 店 的 增 速 处 于 较 低 水 平, 后 续 公 司 将 本 着 稳 健 的 原 则 重 新 考 虑 时 代 店 的 定 位 及 业 态 转 型 图 25: 正 佳 店 营 业 收 入 及 增 速 图 26: 时 代 店 营 业 收 入 及 增 速 营 业 收 入 增 速 营 业 收 入 增 速 2, 3 35, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, , 25, 2, 15, 1, 5, 4% 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 南 宁 店 该 门 店 位 于 琅 东 区 CBD 中 心 位 置, 经 营 面 积 约 为 2.2 万 平 米, 于 27 年 7 月 开 业, 定 位 于 时 尚 精 品 百 货, 是 公 司 跨 区 域 扩 张 的 第 一 店 由 于 广 西 南 宁 当 地 市 场 竞 争 比 较 激 烈, 南 宁 店 面 临 较 大 啊 的 经 营 压 力 公 司 于 21 年 上 半 年 对 南 宁 店 的 服 装 皮 具 等 品 类 进 行 了 调 整,211 年 4-5 月 份 又 对 南 宁 店 两 层 大 部 分 进 行 了 封 闭 式 调 整, 调 整 面 积 达 到 3 平 米, 6 月 份 开 始 正 常 经 营 我 们 认 为 南 宁 店 面 临 当 地 梦 之 岛 百 盛 的 竞 争 压 力 较 大, 今 年 预 计 销 售 收 入 仅 能 维 持 个 位 数 增 长 4.3 次 新 门 店 增 长 稳 健, 运 营 情 况 符 合 预 期 公 司 除 了 依 靠 成 熟 门 店 的 内 生 增 长 之 外, 近 年 来 也 在 不 断 依 靠 开 拓 新 门 店 进 行 外 延 扩 张 21 年 8 月 中 旬, 世 贸 中 心 一 至 四 层 经 过 装 修 和 品 类 品 牌 调 整 后, 环 市 东 店 南 馆 开 业, 新 增 营 业 面 积 估 计 为 1.4 万 平 米 租 金 每 年 约 7883 万 元 人 民 币, 租 赁 期 6 年, 租 金 合 计 约 4.73 亿 元 该 门 店 定 位 为 精 品 男 士 用 品 饰 品 馆, 涵 盖 高 档 男 装 休 闲 和 高 尔 夫 系 列 运 动 品 牌 男 士 饰 品 以 及 雪 茄 等 礼 品 类, 其 中 一 层 主 要 用 于 男 鞋 销 售,2-3 层 则 以 男 士 服 饰 为 主 男 士 馆 通 过 天 桥 与 环 市 东 店 相 连, 可 以 共 享 环 市 东 北 馆 的 人 流, 节 省 部 分 营 销 费 用, 目 前 男 士 馆 销 售 额 正 在 快 速 提 升 211 年 度 环 市 东 男 馆 销 售 额 达 到 5 亿, 未 来 两 年 男 馆 仍 将 保 持 较 高 的 内 生 增 长 16

17 图 27: 环 市 东 男 馆 营 业 收 入 及 增 速 图 28: 国 金 店 营 业 收 入 及 增 速 营 业 收 入 增 速 营 业 收 入 增 速 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, , 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 国 金 店 位 于 珠 江 新 城 的 核 心 商 圈, 是 公 司 在 该 区 域 开 设 的 首 家 高 端 百 货 店, 涵 盖 奢 侈 品 服 饰 电 器 家 居 生 活 等 多 类 商 品 和 面 包 屋 高 级 餐 饮 等, 共 汇 集 了 超 过 2 个 化 妆 品 服 饰 名 表 珠 宝 皮 具 品 牌, 其 中 有 不 少 是 国 际 顶 级 品 牌 友 谊 独 家 品 牌 原 装 进 口 品 牌 该 门 店 于 21 年 11 月 18 日 开 业, 除 了 萧 邦 欧 米 茄 劳 力 士 等 知 名 奢 侈 品 时 尚 品 牌 外, 一 线 奢 侈 品 牌 Chaumet 尚 美 时 尚 珠 宝 潘 多 拉 IDO 等 也 入 驻 国 金 店 公 司 租 赁 广 州 国 际 金 融 中 心 首 层 至 五 层 地 下 负 一 层 和 负 一 夹 层 的 裙 楼 商 城, 总 建 筑 面 积 4.47 万 平 米 用 于 开 设 经 营 百 货 门 店, 租 期 为 7 年, 租 金 每 年 约 7655 万 元, 租 金 合 计 约 5.36 亿 元 国 际 金 融 中 心 周 围 聚 集 了 众 多 政 府 机 构 星 级 酒 店 及 高 档 写 字 楼, 具 有 较 好 的 消 费 基 础 我 们 估 计 去 年 国 金 店 含 税 销 售 收 入 达 到 3.8 亿, 亏 损 约 2 万 左 右 今 年 国 金 店 全 年 目 标 是 5 个 亿, 由 于 租 金 较 高, 预 计 明 年 将 实 现 盈 利 佛 山 店 位 于 佛 山 传 统 商 业 核 心 区 域 祖 庙 商 圈, 毗 邻 瑞 安 集 团 开 发 的 岭 南 天 地 商 业 住 宅 酒 店 写 字 楼 综 合 项 目 该 店 已 于 去 年 底 开 业 该 门 店 定 位 为 当 地 最 高 端 的 百 货, 没 有 强 势 竞 争 对 手, 租 金 较 为 低 廉, 加 上 公 司 在 广 大 地 区 良 好 的 品 牌 号 召 力, 项 目 发 展 前 景 良 好, 预 计 开 业 两 年 可 实 现 盈 亏 平 衡,214 年 开 始 贡 献 利 润 佛 山 店 物 业 依 旧 采 取 租 赁 的 模 式, 公 司 租 赁 佛 山 市 禅 城 区 城 门 头 路 18 号 佛 山 国 际 商 业 中 心 的 商 业 裙 楼 首 层 至 七 层 开 设 百 货 店, 门 店 建 筑 面 积 约 3, 平 米, 租 期 15 年, 年 均 租 金 1,8 万, 合 日 均 租 金 1.63 元 / 平 米, 租 期 内 租 金 总 额 合 计 约 2.7 亿 元 今 年 五 一 期 间 广 州 友 谊 只 有 佛 山 店 做 了 促 销,3 天 销 售 额 达 到 5 多 万 春 开 业 至 今 日 销 售 额 平 均 达 到 4 多 万, 比 较 符 合 管 理 层 的 预 期 效 果 由 于 佛 山 与 广 州 的 地 理 位 置 毗 邻, 两 地 文 化 及 对 广 州 友 谊 高 端 百 货 的 认 知 都 将 确 保 公 司 佛 山 店 未 来 运 营 的 成 功 17

18 5. 盈 利 预 测 估 值 与 投 资 建 议 身 处 全 国 消 费 水 平 排 名 第 三 的 城 市, 广 州 高 端 百 货 具 有 不 错 的 发 展 基 础 广 州 友 谊 的 门 店 大 多 处 于 环 市 东 路 天 河 商 圈 及 珠 江 新 城 等 核 心 商 圈, 未 来 公 司 仍 将 依 靠 自 身 多 年 经 营 形 成 的 品 牌 以 及 广 东 地 区 特 有 的 消 费 特 征 进 行 新 门 店 的 开 拓, 新 门 店 也 都 将 选 址 在 广 州 市 或 广 东 省 其 他 城 市 较 为 核 心 的 商 圈 根 据 公 司 所 处 区 域 经 济 增 速 现 有 门 店 的 历 年 增 长 情 况 及 所 处 商 圈 位 等 情 况, 我 们 对 环 市 东 店 环 市 东 男 馆 正 佳 店 和 国 金 店 分 别 作 如 下 假 设 : (1) 年 环 市 东 店 收 入 增 长 2% 7% 和 ; (2) 年 环 市 东 男 馆 收 入 增 长 1 2 和 2; (3) 年 正 佳 店 收 入 增 长 18% 19% 和 18%; (4) 年 国 金 店 收 入 增 长 2 2 和 2; 我 们 预 测 公 司 年 收 入 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 分 别 同 比 增 长 11% 16% 和 24%; 归 属 母 公 司 净 利 润 为 4.2 亿 4.75 亿 和 5.95 亿, 对 应 年 EPS 为 和 1.65 元, 对 应 年 PE 为 和 1 倍, 我 们 认 为 公 司 治 理 结 构 良 好, 管 理 能 力 优 秀, 公 司 围 绕 广 东 省 内 购 买 力 较 强 的 核 心 城 市 和 核 心 区 域 稳 健 布 局, 区 域 消 费 者 认 可 程 度 较 高, 有 较 强 的 内 生 增 长 能 力 展 望 212 年 及 以 后 年 度, 公 司 新 开 门 店 逐 步 培 育 成 熟 将 使 其 业 绩 增 速 有 所 恢 复 随 着 下 半 年 消 费 环 境 的 逐 渐 好 转 及 新 开 门 店 的 逐 步 成 熟, 公 司 具 有 估 值 优 势, 给 予 推 荐 评 级 6. 风 险 提 示 (1) 公 司 主 要 门 店 都 处 于 广 东 地 区, 如 广 东 地 区 消 费 增 速 大 幅 下 滑, 公 司 成 熟 门 店 内 生 增 长 将 受 到 较 大 影 响 (2) 广 东 地 区 内 外 资 零 售 企 业 竞 争 加 剧 所 带 来 的 市 场 风 险 ; (3) 公 司 新 开 门 店 佛 山 店 国 金 店 及 环 市 东 男 馆 培 育 期 较 长 (4) 公 司 外 延 扩 张 带 来 的 选 址 租 金 等 不 确 定 性 经 营 风 险 18

19 表 3: 广 州 友 谊 财 务 预 测 表 ( 单 位 : 百 万 元 ) 资 产 负 债 表 211A 212E 213E 214E 利 润 表 211A 212E 213E 214E 货 币 资 金 营 业 收 入 应 收 和 预 付 款 项 减 : 营 业 成 本 存 货 营 业 税 金 及 附 加 其 他 流 动 资 产 营 业 费 用 长 期 股 权 投 资 管 理 费 用 投 资 性 房 地 产 财 务 费 用 固 定 资 产 和 在 建 工 程 资 产 减 值 损 失 无 形 资 产 和 开 发 支 出 加 : 投 资 收 益 其 他 非 流 动 资 产 公 允 价 值 变 动 损 益.... 资 产 总 计 其 他 经 营 损 益.... 短 期 借 款.... 营 业 利 润 应 付 和 预 收 款 项 其 他 非 经 营 损 益 长 期 借 款.... 利 润 总 额 其 他 负 债 减 : 所 得 税 负 债 合 计 净 利 润 股 本 减 : 少 数 股 东 损 益 资 本 公 积 归 属 母 公 司 净 利 润 留 存 收 益 财 务 指 标 211A 212E 213E 214E 归 属 母 公 司 股 东 权 益 收 益 率 少 数 股 东 权 益 毛 利 率 股 东 权 益 合 计 三 费 / 销 售 收 入 9.61% 9.41% 9.36% 9.36% 负 债 和 股 东 权 益 合 计 EBIT/ 销 售 收 入 1.11% 现 金 流 量 表 211A 212E 213E 214E 销 售 净 利 率 8.23% 8.12% 8.24% 8.31% 净 利 润 ROE 2.87% 2.2% 2.61% 22.24% 资 本 支 出 ROA 13.84% % 长 期 投 资 成 长 能 力 其 他 投 资 现 金 1.66 销 售 收 入 增 长 率 24.34% 11.7% 16.43% 24.1 经 营 性 现 金 净 流 量 EBIT 增 长 率 1.71% % 25.36% 投 资 性 现 金 净 流 量 EBITDA 增 长 率 11.13% 6.47% % 筹 资 性 现 金 净 流 量 净 利 润 增 长 率 % 18.4% 25.24% 现 金 流 量 净 额 总 资 产 增 长 率 15.78% 11.8% 17.66% 18.8 数 据 来 源 : 日 信 证 券 研 究 所 19

20 投 资 评 级 说 明 证 券 投 资 评 级 : 以 报 告 日 后 的 6-12 个 月 内, 证 券 相 对 于 市 场 基 准 指 数 的 涨 跌 幅 为 标 准, 定 义 如 下 : 强 烈 推 荐 (Buy): 相 对 强 于 市 场 表 现 2 以 上 ; 推 荐 (Outperform): 相 对 强 于 市 场 表 现 ~2; 中 性 (Neutral): 相 对 市 场 表 现 在 -~+ 之 间 波 动 ; 谨 慎 (Underperform): 相 对 弱 于 市 场 表 现 以 下 行 业 投 资 评 级 : 以 报 告 日 后 的 6-12 个 月 内, 行 业 相 对 于 市 场 基 准 指 数 的 涨 跌 幅 为 标 准, 定 义 如 下 : 看 好 (Overweight): 行 业 超 越 整 体 市 场 表 现 ; 中 性 (Neutral): 行 业 与 整 体 市 场 表 现 基 本 持 平 ; 看 淡 (Underweight): 行 业 弱 于 整 体 市 场 表 现 免 责 声 明 日 信 证 券 有 限 责 任 公 司 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 本 报 告 由 日 信 证 券 有 限 责 任 公 司 制 作 本 报 告 仅 供 本 公 司 的 客 户 使 用, 本 公 司 不 会 仅 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 本 报 告 中 的 信 息 均 来 源 于 本 公 司 认 为 可 靠 的 已 公 开 资 料, 但 本 公 司 对 这 些 信 息 的 准 确 性 及 完 整 性 不 作 任 何 保 证 本 报 告 所 载 的 资 料 工 具 意 见 及 推 测 只 提 供 给 客 户 作 参 考 之 用, 并 非 作 为 或 被 视 为 出 售 或 购 买 证 券 或 其 他 投 资 标 的 的 邀 请 或 向 人 作 出 邀 请 在 不 同 时 期, 本 公 司 可 发 出 与 本 报 告 所 载 资 料 意 见 及 推 测 不 一 致 的 报 告 本 公 司 不 保 证 本 报 告 所 含 信 息 保 持 在 最 新 状 态 同 时, 本 公 司 对 本 报 告 所 含 信 息 可 在 不 发 出 通 知 的 情 形 下 做 出 修 改, 投 资 者 应 当 自 行 关 注 相 应 的 更 新 或 修 改 日 信 证 券 有 限 责 任 公 司 的 销 售 人 员 交 易 人 员 以 及 其 他 专 业 人 士 可 能 会 依 据 不 同 假 设 和 标 准 采 用 不 同 的 分 析 方 法 而 口 头 或 书 面 发 表 与 本 报 告 意 见 及 建 议 不 一 致 的 市 场 评 论 或 交 易 观 点 本 公 司 没 有 将 此 意 见 及 建 议 向 所 有 报 告 接 收 者 进 行 更 新 的 义 务 本 公 司 的 资 产 管 理 部 门 自 营 部 门 以 及 其 他 投 资 业 务 部 门 可 能 独 立 做 出 与 本 报 告 中 的 意 见 或 建 议 不 一 致 的 投 资 决 策 市 场 有 风 险, 投 资 需 谨 慎 在 任 何 情 况 下, 本 报 告 中 的 信 息 或 所 表 述 的 意 见 并 不 构 成 对 任 何 人 的 投 资 建 议 本 公 司 不 对 任 何 人 因 使 用 本 报 告 中 的 任 何 内 容 所 引 致 的 任 何 损 失 负 任 何 责 任 投 资 者 不 应 将 本 报 告 视 为 作 出 投 资 决 策 的 惟 一 参 考 因 素, 亦 不 应 认 为 本 报 告 可 以 取 代 自 己 的 判 断 在 决 定 投 资 前, 如 有 需 要, 投 资 者 务 必 向 专 业 人 士 咨 询 并 谨 慎 决 策 本 报 告 的 版 权 归 日 信 证 券 有 限 责 任 公 司 所 有 本 公 司 对 本 报 告 保 留 一 切 权 利, 除 非 另 有 书 面 显 示, 否 则 本 报 告 中 所 有 材 料 的 版 权 均 属 本 公 司 未 经 本 公 司 事 先 书 面 授 权, 本 报 告 的 任 何 部 分 均 不 得 以 任 何 方 式 制 作 任 何 形 式 的 拷 贝 复 印 件 或 复 制 品, 或 再 次 分 发 给 任 何 其 他 人, 或 以 任 何 侵 犯 本 公 司 版 权 的 其 他 方 式 使 用 所 有 本 报 告 中 使 用 的 商 标 服 务 标 记 及 标 记 均 为 本 公 司 的 商 标 服 务 标 记 及 标 记 北 京 上 海 地 址 : 电 话 : 北 京 市 西 城 区 闹 市 口 大 街 1 号 长 安 兴 融 中 心 西 楼 11 层 (131) 上 海 市 浦 东 新 区 浦 电 路 438 号 双 鸽 大 厦 5 楼 G 座 (2122) 网 址 :