天地源股份有限公司

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1 天 津 市 房 地 产 发 展 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 ( 注 册 地 址 : 天 津 市 和 平 区 常 德 道 80 号 ) 公 开 发 行 公 司 债 券 保 荐 机 构 ( 主 承 销 商 ) ( 注 册 地 址 : 深 圳 市 福 田 区 金 田 路 4018 号 安 联 大 厦 35 层 28 层 A02 单 元 ) 签 署 日 :2009 年 10 月 14 日

2 目 录 声 明... 4 重 大 事 项 提 示... 5 释 义... 7 第 一 节 发 行 概 况... 9 一 发 行 人 简 要 情 况...9 二 本 期 公 司 债 券 发 行 批 准 情 况...9 三 本 期 公 司 债 券 发 行 核 准 情 况...10 四 本 期 公 司 债 券 发 行 的 基 本 情 况 及 发 行 条 款...10 五 本 期 公 司 债 券 上 市 安 排...12 六 本 次 发 行 的 有 关 当 事 人...12 第 二 节 风 险 因 素 一 本 期 公 司 债 券 的 投 资 风 险...16 二 与 发 行 人 相 关 的 风 险...17 第 三 节 发 行 人 的 资 信 状 况 一 本 期 公 司 债 券 的 信 用 评 级 情 况...27 二 信 用 评 级 报 告 的 主 要 内 容 摘 要...27 三 发 行 人 的 资 信 状 况...28 第 四 节 担 保 一 担 保 人 基 本 情 况...31 二 担 保 函 的 主 要 内 容...32 三 抵 押 担 保...34 四 股 权 质 押...36 五 债 券 持 有 人 及 债 券 受 托 管 理 人 对 担 保 事 项 的 持 续 监 督 安 排...38 第 五 节 偿 债 计 划 及 其 他 保 障 措 施 一 偿 债 计 划

3 二 偿 债 保 障 措 施...42 三 违 约 责 任...44 第 六 节 债 券 持 有 人 会 议 一 债 券 持 有 人 的 权 利 和 义 务...45 二 债 券 持 有 人 行 使 权 利 的 形 式...45 三 债 券 持 有 人 会 议 规 则 的 主 要 内 容...45 四 债 券 持 有 人 会 议 决 议 的 适 用 性...49 第 七 节 债 券 受 托 管 理 人 一 债 券 受 托 管 理 人 聘 任 及 债 券 受 托 管 理 协 议 签 订 情 况...50 二 债 券 受 托 管 理 协 议 的 主 要 内 容...50 第 八 节 发 行 人 基 本 情 况 一 公 司 设 立 及 重 组 上 市 的 简 要 情 况...55 二 公 司 上 市 以 来 重 大 资 产 变 化 情 况...62 三 公 司 股 本 结 构 及 前 十 名 股 东 持 股 情 况...62 四 公 司 组 织 架 构 和 权 益 投 资 情 况...63 五 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人...65 六 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 的 基 本 情 况...67 七 公 司 的 经 营 范 围 和 主 要 业 务...69 八 公 司 所 处 行 业 的 情 况...72 九 公 司 业 务 及 产 品 的 发 展 前 景 描 述...75 第 九 节 财 务 会 计 信 息 一 会 计 报 表 编 制 基 准 及 注 册 会 计 师 意 见...77 二 最 近 三 年 及 一 期 的 比 较 会 计 报 表...77 三 公 司 财 务 指 标...84 四 公 司 财 务 分 析...86 五 本 次 发 行 公 司 债 券 后 公 司 资 产 负 债 结 构 的 变 化...98 第 十 节 本 次 募 集 资 金 运 用 一 本 次 发 行 公 司 债 券 募 集 资 金 数 额

4 二 本 期 公 司 债 券 募 集 资 金 投 向...99 三 公 司 董 事 会 和 股 东 大 会 对 本 次 募 集 资 金 运 用 的 主 要 意 见...99 四 本 期 公 司 债 券 募 集 资 金 运 用 对 财 务 状 况 及 经 营 成 果 的 影 响...99 第 十 一 节 其 他 重 要 事 项 一 公 司 最 近 一 年 及 一 期 对 外 担 保 情 况 二 公 司 未 决 诉 讼 或 仲 裁 事 项 第 十 二 节 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 及 有 关 中 介 机 构 声 明 一 发 行 人 全 体 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 声 明 二 保 荐 机 构 ( 主 承 销 商 ) 声 明 三 发 行 人 律 师 声 明 四 承 担 审 计 业 务 的 会 计 师 事 务 所 声 明 五 承 担 债 券 信 用 评 级 业 务 的 机 构 声 明 第 十 三 节 备 查 文 件 一 备 查 文 件 二 查 阅 地 点 三 查 阅 时 间

5 声 明 本 公 司 全 体 董 事 监 事 高 级 管 理 人 员 承 诺 及 其 摘 要 不 存 在 任 何 虚 假 记 载 误 导 性 陈 述 或 重 大 遗 漏, 并 保 证 所 披 露 信 息 的 真 实 准 确 和 完 整 本 公 司 董 事 长 张 勇 先 生 总 经 理 张 建 台 先 生 总 会 计 师 王 大 铮 先 生 保 证 及 其 摘 要 中 财 务 会 计 报 告 真 实 准 确 和 完 整 证 券 监 督 管 理 机 构 及 其 他 政 府 部 门 对 本 次 发 行 所 作 的 任 何 决 定, 均 不 表 明 其 对 发 行 人 所 发 行 证 券 的 价 值 或 者 投 资 人 的 收 益 作 出 实 质 性 判 断 或 者 保 证 任 何 与 之 相 反 的 声 明 均 属 虚 假 不 实 陈 述 根 据 证 券 法 的 规 定, 证 券 依 法 发 行 后, 发 行 人 经 营 与 收 益 的 变 化, 由 发 行 人 自 行 负 责, 由 此 变 化 引 致 的 投 资 风 险, 由 投 资 者 自 行 负 责 1-1-4

6 重 大 事 项 提 示 一 本 期 公 司 债 券 评 级 为 AA; 债 券 发 行 前, 发 行 人 最 近 一 期 末 的 净 资 产 为 368, 万 元 ( 合 并 报 表 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 权 益 ); 债 券 发 行 前, 发 行 人 最 近 三 个 会 计 年 度 实 现 的 年 均 可 分 配 利 润 为 6, 万 元 ( 合 并 报 表 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润, 其 中 2006 年 净 利 润 采 用 根 据 财 政 部 2006 年 颁 布 的 企 业 会 计 准 则 调 整 后 数 据 ), 不 少 于 本 期 公 司 债 券 一 年 利 息 的 1.5 倍 本 期 公 司 债 券 发 行 方 式 及 上 市 交 易 地 点 安 排 详 见 发 行 公 告 二 受 国 家 宏 观 经 济 运 行 状 况 货 币 政 策 国 际 环 境 变 化 等 因 素 的 影 响, 市 场 利 率 存 在 波 动 的 可 能 性 由 于 流 动 性 过 剩 及 通 货 膨 胀 压 力 加 大,2007 年 至 2008 年 6 月 央 行 已 15 次 上 调 存 款 准 备 金 率 和 6 次 上 调 存 贷 款 基 准 利 率 而 2008 年 9 月 开 始, 针 对 国 内 外 复 杂 的 经 济 形 势, 央 行 开 始 启 动 降 息 并 下 调 存 款 准 备 金 率, 未 来 市 场 利 率 仍 将 继 续 波 动 由 于 本 期 公 司 债 券 采 用 固 定 利 率 且 期 限 较 长, 在 本 期 公 司 债 券 存 续 期 内, 如 果 未 来 市 场 利 率 波 动, 可 能 会 使 投 资 者 实 际 投 资 收 益 水 平 具 有 一 定 的 不 确 定 性 三 本 期 公 司 债 券 发 行 结 束 后 将 在 上 海 证 券 交 易 所 挂 牌 上 市 由 于 公 司 债 券 发 行 目 前 处 于 试 点 阶 段, 可 能 会 出 现 证 券 交 易 所 公 司 债 券 交 易 不 活 跃 甚 至 无 法 持 续 成 交 的 情 况, 从 而 可 能 使 公 司 债 券 流 动 性 较 差 四 根 据 鹏 元 资 信 评 估 有 限 公 司 出 具 的 天 津 市 房 地 产 发 展 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 2009 年 3 亿 元 公 司 债 券 信 用 评 级 报 告, 公 司 主 体 信 用 等 级 为 A+, 天 房 集 团 为 本 期 债 券 提 供 全 额 的 连 带 责 任 保 证 担 保, 公 司 以 其 持 有 的 房 产 为 本 期 债 券 提 供 抵 押 担 保 及 持 有 的 参 股 公 司 股 权 为 本 期 债 券 提 供 质 押 担 保 后, 本 期 公 司 债 券 的 信 用 等 级 为 AA, 该 级 别 反 映 了 本 期 债 券 安 全 性 很 高, 违 约 风 险 很 低 但 在 本 期 债 券 的 存 续 期 内, 公 司 所 处 的 宏 观 经 济 环 境 房 地 产 行 业 国 家 相 关 政 策 等 外 部 环 境 以 及 公 司 本 身 的 生 产 经 营 存 在 着 一 定 的 不 确 定 性, 可 能 导 致 公 司 不 能 从 预 期 的 还 款 来 源 中 获 得 足 够 资 金 按 期 支 付 本 息, 将 可 能 对 债 券 持 有 人 的 利 益 造 成 一 定 的 影 响 1-1-5

7 五 公 司 近 三 年 及 一 期 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 持 续 为 负 数 可 能 对 债 券 偿 付 产 生 的 影 响 业 务 快 速 扩 张 期 间 房 地 产 开 发 企 业 购 置 土 地 规 模 往 往 较 大, 购 置 土 地 支 出 属 于 经 营 活 动 现 金 流 出, 所 以 普 遍 会 出 现 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 负 的 现 象 2009 年 1-3 月 2008 年 2007 年 和 2006 年 公 司 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 亿 元 亿 元 亿 元 和 亿 元 在 此 期 间, 公 司 获 取 项 目 储 备 的 现 金 支 出 分 别 为 0.32 亿 元 亿 元 亿 元 和 4.63 亿 元 公 司 近 年 来 的 经 营 活 动 现 金 流 量 净 增 加 额 为 负 数 与 公 司 区 域 发 展 布 局 的 业 务 扩 张 战 略 相 适 应 随 着 项 目 的 陆 续 开 发 销 售, 目 前 的 项 目 储 备 将 为 公 司 未 来 的 收 入 利 润 的 稳 定 增 长 奠 定 基 础, 有 利 于 持 续 增 加 公 司 未 来 的 经 营 活 动 现 金 流 入, 从 而 为 公 司 债 务 的 偿 还 提 供 保 障 但 如 果 经 营 活 动 现 金 流 净 额 持 续 为 负 数, 可 能 会 降 低 公 司 财 务 结 构 的 稳 健 程 度, 提 高 对 股 权 融 资 及 债 务 融 资 的 依 赖 程 度, 在 房 地 产 行 业 宏 观 环 境 银 行 信 贷 政 策 发 生 不 利 变 化 时, 可 能 会 发 生 资 金 周 转 困 难, 从 而 对 本 期 债 券 偿 付 产 生 一 定 的 不 利 影 响 六 公 司 2009 年 第 一 季 度 实 现 归 属 于 母 公 司 股 东 的 净 利 润 为 1, 万 元, 同 2008 年 同 期 相 比 下 降 66.12% 公 司 净 利 润 的 下 降 主 要 是 2008 年 下 半 年 受 金 融 危 机 及 房 地 产 行 业 调 整 的 影 响, 公 司 商 品 房 预 售 量 大 幅 下 滑, 造 成 本 期 可 结 算 项 目 相 应 减 少 自 2009 年 4 月 起, 房 地 产 行 业 再 度 回 暖, 公 司 商 品 房 销 售 量 有 所 增 长, 后 期 利 润 增 长 仍 有 可 能 实 现 1-1-6

8 释 义 在 本 中, 除 非 另 有 说 明, 下 列 简 称 具 有 如 下 含 义 : 发 行 人 公 司 本 公 指 天 津 市 房 地 产 发 展 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 司 天 房 发 展 抵 押 人 出 质 人 控 股 股 东 天 房 集 团 指 天 津 市 房 地 产 开 发 经 营 集 团 有 限 公 司 公 司 法 指 中 华 人 民 共 和 国 公 司 法 证 券 法 指 中 华 人 民 共 和 国 证 券 法 试 点 办 法 指 公 司 债 券 发 行 试 点 办 法 公 司 债 券 指 公 司 依 照 法 定 程 序 发 行 约 定 在 一 年 以 上 期 限 内 还 本 付 息 的 有 价 证 券 本 期 公 司 债 券 指 本 次 发 行 规 模 为 3 亿 元 的 天 津 市 房 地 产 发 展 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 2009 年 公 司 债 券 本 次 发 行 摘 要 债 券 持 有 人 指 公 司 本 次 发 行 人 民 币 3 亿 元 公 司 债 券 的 行 为 指 公 司 本 次 发 行 公 司 债 券 的 指 公 司 本 次 发 行 公 司 债 券 的 摘 要 指 通 过 认 购 购 买 或 其 他 合 法 方 式 取 得 本 期 公 司 债 券 之 投 资 者 债 券 持 有 人 会 议 规 则 指 天 津 市 房 地 产 发 展 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 2008 年 公 司 债 券 债 券 持 有 人 会 议 规 则 债 券 受 托 管 理 协 议 指 天 津 市 房 地 产 发 展 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 2008 年 公 司 债 券 受 托 管 理 协 议 受 托 管 理 人 保 荐 机 构 指 安 信 证 券 股 份 有 限 公 司 主 承 销 商 抵 押 权 代 理 人 质 押 权 代 理 人 承 销 团 指 主 承 销 商 为 本 次 发 行 组 织 的 由 主 承 销 商 副 主 承 销 商 或 分 销 商 组 成 的 承 销 团 1-1-7

9 发 行 人 律 师 财 务 审 计 机 构 资 信 评 级 机 构 鹏 元 指 嘉 德 恒 时 律 师 事 务 所 指 中 喜 会 计 师 事 务 所 有 限 责 任 公 司 指 鹏 元 资 信 评 估 有 限 公 司 资 信 中 国 证 监 会 财 政 部 国 资 委 发 改 委 交 易 所 上 交 所 登 记 机 构 交 易 日 报 告 期 近 三 年 指 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 指 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 指 国 务 院 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 指 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 指 上 海 证 券 交 易 所 指 中 国 证 券 登 记 结 算 有 限 责 任 公 司 上 海 分 公 司 指 上 海 证 券 交 易 所 的 正 常 营 业 日 指 2006 年 2007 年 2008 年 及 2009 年 1-3 月 及 一 期 元 指 人 民 币 元 1-1-8

10 第 一 节 发 行 概 况 本 次 发 行 公 司 债 券 是 根 据 公 司 法 证 券 法 试 点 办 法 等 法 律 法 规 及 本 公 司 实 际 情 况 编 写, 旨 在 向 投 资 者 提 供 本 公 司 基 本 情 况 和 本 次 发 行 的 详 细 资 料 本 次 发 行 的 公 司 债 券 是 根 据 本 所 载 明 的 资 料 申 请 发 行 的 除 本 公 司 董 事 会 和 保 荐 机 构 ( 主 承 销 商 ) 外, 没 有 委 托 或 授 权 任 何 其 他 人 提 供 未 在 本 中 列 载 的 信 息 和 对 本 作 任 何 解 释 或 者 说 明 一 发 行 人 简 要 情 况 中 文 名 称 : 天 津 市 房 地 产 发 展 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 英 文 名 称 :Tianjin Realty Development (Group) Co., Ltd. 联 系 地 址 : 天 津 市 和 平 区 常 德 道 80 号 股 票 简 称 : 天 房 发 展 股 票 代 码 : 股 票 上 市 地 : 上 海 证 券 交 易 所 二 本 期 公 司 债 券 发 行 批 准 情 况 ( 一 )2008 年 9 月 10 日, 公 司 六 届 五 次 董 事 会 会 议 审 议 通 过 了 关 于 发 行 公 司 债 券 的 议 案, 并 提 交 公 司 2008 年 度 第 一 次 临 时 股 东 大 会 审 议 ( 二 )2008 年 9 月 26 日, 公 司 2008 年 度 第 一 次 临 时 股 东 大 会 审 议 通 过 了 关 于 发 行 公 司 债 券 的 议 案 会 议 审 议 通 过 了 公 司 债 券 的 发 行 规 模 向 股 东 配 售 安 排 债 券 期 限 募 集 资 金 用 途 决 议 的 有 效 期 对 董 事 会 的 授 权 等 事 项, 决 议 主 要 内 容 如 下 : 1 本 次 拟 发 行 人 民 币 3 亿 元 公 司 债 券, 不 向 公 司 原 有 股 东 进 行 配 售 ; 2 公 司 债 券 的 存 续 期 限 为 3 年 ; 3 发 行 公 司 债 券 募 集 的 资 金 用 于 补 充 公 司 流 动 资 金 ; 4 决 议 的 有 效 期 为 自 股 东 大 会 批 准 之 日 起 12 个 月 ; 1-1-9

11 5 对 董 事 会 的 授 权 事 项 : 在 法 律 法 规 允 许 的 范 围 内, 根 据 公 司 与 资 本 市 场 的 实 际 情 况, 制 定 和 实 施 本 次 发 行 上 市 的 具 体 方 案 以 及 修 订 调 整 本 次 发 行 上 市 的 相 关 条 款, 包 括 但 不 限 于 : 发 行 具 体 时 间 利 率 水 平 及 具 体 申 购 办 法 等 ; 在 市 场 环 境 和 法 律 法 规 发 生 重 大 变 化 时, 除 涉 及 有 关 法 律 法 规 及 本 公 司 章 程 规 定 须 由 股 东 大 会 重 新 表 决 的 事 项 外, 董 事 会 有 权 依 据 监 管 部 门 的 意 见 对 本 次 发 行 公 司 债 券 的 具 体 方 案 等 相 关 事 项 进 行 相 应 调 整, 或 根 据 实 际 情 况 决 定 是 否 继 续 本 次 公 司 债 券 发 行 工 作 ; 办 理 与 本 次 公 司 债 券 发 行 上 市 相 关 的 其 他 事 宜 三 本 期 公 司 债 券 发 行 核 准 情 况 2009 年 9 月 15 日, 经 中 国 证 监 会 证 监 许 可 [2009]896 号 文 核 准, 本 公 司 获 准 发 行 3 亿 元 公 司 债 券, 本 期 债 券 在 中 国 证 监 会 核 准 后 的 6 个 月 内 择 期 发 行, 债 券 存 续 期 限 为 3 年 四 本 期 公 司 债 券 发 行 的 基 本 情 况 及 发 行 条 款 ( 一 ) 本 期 公 司 债 券 的 名 称 本 期 公 司 债 券 的 名 称 为 天 津 市 房 地 产 发 展 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 2009 年 公 司 债 券 ( 二 ) 本 期 公 司 债 券 的 发 行 规 模 本 期 公 司 债 券 的 发 行 规 模 为 3 亿 元 ( 三 ) 本 期 公 司 债 券 的 票 面 金 额 本 期 公 司 债 券 每 一 张 票 面 金 额 为 100 元 ( 四 ) 发 行 价 格 本 期 公 司 债 券 按 面 值 发 行 ( 五 ) 债 券 期 限 本 期 公 司 债 券 的 期 限 为 3 年 ( 六 ) 债 券 利 率 及 其 确 定 方 式 本 期 公 司 债 券 票 面 利 率 在 债 券 存 续 期 内 固 定 不 变, 采 取 单 利 按 年 计 息, 不 计

12 复 利, 发 行 人 按 照 登 记 机 构 相 关 业 务 规 则 将 到 期 的 利 息 或 本 金 和 利 息 足 额 划 入 登 记 机 构 指 定 的 银 行 账 户 后, 不 再 另 计 利 息 本 期 公 司 债 券 票 面 利 率 由 发 行 人 和 保 荐 机 构 ( 主 承 销 商 ) 通 过 市 场 询 价 协 商 确 定, 并 经 董 事 会 审 议 通 过 ( 七 ) 还 本 付 息 的 期 限 和 方 式 本 期 公 司 债 券 按 年 付 息 到 期 一 次 还 本 利 息 每 年 支 付 一 次, 最 后 一 期 利 息 随 本 金 一 起 支 付 本 期 公 司 债 券 的 起 息 日 为 公 司 债 券 的 发 行 首 日, 即 2009 年 10 月 19 日 公 司 债 券 的 利 息 自 起 息 日 起 每 年 支 付 一 次,2010 年 至 2012 年 间 每 年 的 10 月 19 日 为 上 一 计 息 年 度 的 付 息 日 ( 遇 节 假 日 顺 延, 下 同 ) 本 期 公 司 债 券 到 期 日 为 2012 年 10 月 19 日, 到 期 支 付 本 金 及 最 后 一 期 利 息 公 司 债 券 付 息 的 债 权 登 记 日 为 每 年 付 息 日 的 前 1 个 交 易 日, 到 期 本 息 的 债 权 登 记 日 为 到 期 日 前 6 个 工 作 日 在 债 权 登 记 日 当 日 收 市 后 登 记 在 册 的 本 期 公 司 债 券 持 有 人 均 有 权 获 得 上 一 计 息 年 度 的 债 券 利 息 和 / 或 本 金 本 期 公 司 债 券 的 付 息 和 本 金 兑 付 工 作 按 照 登 记 公 司 相 关 业 务 规 则 办 理 ( 八 ) 担 保 方 式 天 津 市 房 地 产 开 发 经 营 集 团 有 限 公 司 为 本 期 公 司 债 券 提 供 了 全 额 的 连 带 责 任 保 证 担 保 发 行 人 将 位 于 天 津 市 和 平 区 常 德 道 80 号, 合 计 建 筑 面 积 为 3, 平 方 米 的 房 产 为 本 期 债 券 提 供 抵 押 担 保 经 天 津 华 夏 金 信 资 产 评 估 有 限 公 司 评 估, 该 房 产 的 评 估 价 值 为 人 民 币 7, 万 元 发 行 人 将 其 持 有 的 天 津 市 华 富 宫 大 饭 店 有 限 公 司 46.33% 的 股 权 为 本 期 债 券 提 供 质 押 担 保 经 天 津 华 夏 金 信 资 产 评 估 有 限 公 司 评 估, 该 股 权 的 评 估 价 值 为 35, 万 元 ( 九 ) 信 用 级 别 经 鹏 元 资 信 综 合 评 定, 公 司 的 主 体 信 用 等 级 为 A+, 本 期 公 司 债 券 信 用 等 级 为 AA 在 本 期 公 司 债 券 的 存 续 期 内, 资 信 评 级 机 构 每 年 将 对 公 司 主 体 信 用 和 本 期 公 司 债 券 进 行 一 次 跟 踪 评 级 ( 十 ) 债 券 受 托 管 理 人

13 本 期 公 司 债 券 的 受 托 管 理 人 为 安 信 证 券 股 份 有 限 公 司 ( 十 一 ) 发 行 对 象 本 期 公 司 债 券 的 发 行 对 象 详 见 发 行 公 告 ( 十 二 ) 发 行 方 式 本 期 公 司 债 券 的 发 行 方 式 详 见 发 行 公 告 ( 十 三 ) 承 销 方 式 本 期 发 行 的 公 司 债 券 由 保 荐 机 构 ( 主 承 销 商 ) 安 信 证 券 股 份 有 限 公 司 组 织 承 销 团, 采 取 余 额 包 销 的 方 式 承 销 ( 十 四 ) 发 行 费 用 发 行 费 用 概 算 : 本 期 债 券 的 发 行 费 用 预 计 为 人 民 币 995 万 元 五 本 期 公 司 债 券 发 行 及 上 市 安 排 ( 一 ) 本 期 公 司 债 券 发 行 时 间 安 排 发 行 公 告 刊 登 日 期 :2009 年 10 月 14 日 发 行 日 期 : 网 上 申 购 期 : 网 下 认 购 期 : 2009 年 10 月 19 日 2009 年 10 月 19 日 2009 年 10 月 19 日 年 10 月 21 日 ( 二 ) 本 期 公 司 债 券 上 市 安 排 本 期 公 司 债 券 发 行 结 束 后, 发 行 人 将 尽 快 向 上 海 证 券 交 易 所 提 出 关 于 本 期 公 司 债 券 上 市 交 易 的 申 请 六 本 次 发 行 的 有 关 当 事 人 ( 一 ) 发 行 人 抵 押 人 出 质 人 公 司 名 称 : 天 津 市 房 地 产 发 展 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 法 定 代 表 人 : 张 勇 住 所 : 天 津 市 和 平 区 常 德 道 80 号

14 联 系 电 话 : 传 真 : 联 系 人 : 陈 长 来 杨 新 喆 ( 二 ) 保 荐 机 构 ( 主 承 销 商 ) 抵 押 权 代 理 人 及 质 权 人 代 理 人 公 司 名 称 : 安 信 证 券 股 份 有 限 公 司 法 定 代 表 人 : 牛 冠 兴 住 所 : 深 圳 市 福 田 区 金 田 路 4018 号 安 联 大 厦 35 层 28 层 A02 单 元 联 系 电 话 : (010) 传 真 : (010) 联 系 人 : 许 军 李 淑 龙 马 荣 姿 郑 锦 辉 ( 三 ) 副 主 承 销 商 公 司 名 称 : 中 国 建 银 投 资 证 券 有 限 责 任 公 司 法 定 代 表 人 : 杨 小 阳 住 所 : 深 圳 市 福 田 区 益 田 路 与 福 华 三 路 交 界 处 深 圳 国 际 商 会 中 心 层 联 系 电 话 : (010) 传 真 : (010) 联 系 人 : 蔚 建 张 迎 ( 四 ) 分 销 商 公 司 名 称 : 中 山 证 券 有 限 责 任 公 司 法 定 代 表 人 : 吴 泳 良 住 所 : 深 圳 市 福 田 区 益 田 路 江 苏 大 厦 B 座 15 层 联 系 电 话 : (010) 传 真 : (010) 联 系 人 : 李 新 周 德 虎 张 磊 ( 五 ) 律 师 事 务 所 名 称 : 嘉 德 恒 时 律 师 事 务 所 法 定 代 表 人 : 孟 卫 民 住 所 : 天 津 市 河 西 区 马 场 道 59 号 天 津 国 际 经 济 贸 易 中 A 座 10 层

15 联 系 电 话 : (022) 传 真 : (022) 经 办 律 师 : 李 天 力 刘 佑 君 ( 六 ) 会 计 师 事 务 所 名 称 : 中 喜 会 计 师 事 务 所 有 限 责 任 公 司 法 定 代 表 人 : 张 增 刚 住 所 : 北 京 市 西 城 区 西 长 安 街 88 号 首 都 时 代 广 场 422 室 联 系 电 话 : (010) 传 真 : (010) 经 办 注 册 会 计 师 : 王 会 栓 田 钰 山 ( 七 ) 担 保 人 公 司 名 称 : 天 津 市 房 地 产 开 发 经 营 集 团 有 限 公 司 法 定 代 表 人 : 马 鹤 亭 住 所 : 天 津 市 河 西 区 宾 水 道 增 9 号 A 区 A 座 楼 联 系 电 话 : (022) 传 真 : (022) 联 系 人 : 赵 岩 赵 友 峥 ( 八 ) 资 信 评 级 机 构 公 司 名 称 : 鹏 元 资 信 评 估 有 限 公 司 法 定 代 表 人 : 刘 思 源 住 所 : 深 圳 市 深 南 大 道 7008 号 阳 光 高 尔 夫 大 厦 联 系 电 话 : (0755) 传 真 : (0755) 签 字 评 级 人 员 : 林 心 平 许 韦 华 劼 陈 文 鹏 ( 九 ) 债 券 受 托 管 理 人 公 司 名 称 : 安 信 证 券 股 份 有 限 公 司 法 定 代 表 人 : 牛 冠 兴 住 所 : 深 圳 市 福 田 区 金 田 路 4018 号 安 联 大 厦 35 层 28 层 A02 单 元

16 联 系 电 话 : (010) 传 真 : (010) 联 系 人 : 许 军 李 淑 龙 马 荣 姿 郑 锦 辉 ( 十 ) 申 请 上 市 的 证 券 交 易 所 名 称 : 上 海 证 券 交 易 所 法 定 代 表 人 : 张 育 军 住 所 : 上 海 市 浦 东 南 路 528 号 联 系 电 话 : (021) 传 真 : (021) ( 十 一 ) 公 司 债 券 登 记 机 构 公 司 名 称 : 中 国 证 券 登 记 结 算 有 限 责 任 公 司 上 海 分 公 司 总 经 理 : 王 迪 彬 住 所 : 上 海 市 浦 东 新 区 陆 家 嘴 东 路 166 号 中 国 保 险 大 厦 联 系 电 话 : (021) 传 真 : (021) ( 十 二 ) 收 款 银 行 名 称 : 中 国 工 商 银 行 深 圳 深 圳 湾 支 行 户 名 : 安 信 证 券 股 份 有 限 公 司 账 户 : 发 行 人 与 本 次 发 行 有 关 的 中 介 机 构 及 其 负 责 人 高 级 管 理 人 员 及 经 办 人 员 之 间 不 存 在 任 何 直 接 或 间 接 的 股 权 关 系 或 其 他 利 害 关 系

17 第 二 节 风 险 因 素 投 资 者 在 评 价 本 公 司 本 次 发 行 的 公 司 债 券 时, 除 本 提 供 的 其 他 资 料 外, 应 特 别 认 真 地 考 虑 下 述 各 项 风 险 一 本 期 公 司 债 券 的 投 资 风 险 ( 一 ) 利 率 风 险 受 国 民 经 济 总 体 运 行 状 况 金 融 政 策 以 及 国 际 经 济 环 境 变 化 的 影 响, 市 场 利 率 存 在 波 动 的 可 能 性 本 期 债 券 可 能 跨 越 一 个 以 上 的 利 率 周 期, 市 场 利 率 的 波 动 可 能 使 本 期 债 券 投 资 者 的 实 际 投 资 收 益 具 有 一 定 的 不 确 定 性 ( 二 ) 流 动 性 风 险 由 于 本 期 债 券 具 体 交 易 流 通 的 审 批 事 宜 需 要 在 本 期 债 券 发 行 结 束 后 方 能 进 行, 发 行 人 将 在 本 期 债 券 发 行 结 束 后 及 时 向 上 交 所 提 出 上 市 交 易 申 请 但 发 行 人 无 法 保 证 本 期 债 券 上 市 交 易 的 申 请 一 定 能 够 获 得 上 交 所 的 同 意, 亦 无 法 保 证 本 期 债 券 会 在 债 券 二 级 市 场 有 活 跃 的 交 易 此 外 公 司 债 券 目 前 在 我 国 还 处 于 刚 刚 起 步 的 阶 段, 因 此 本 期 公 司 债 券 可 能 会 出 现 交 易 不 活 跃 甚 至 出 现 无 法 持 续 成 交 的 情 况, 从 而 使 公 司 债 券 存 在 缺 乏 流 动 性 风 险 ( 三 ) 偿 付 风 险 经 鹏 元 资 信 评 级, 本 公 司 的 主 体 信 用 等 级 为 A+, 本 期 公 司 债 券 信 用 等 级 为 AA, 该 级 别 反 映 了 本 期 债 券 安 全 性 很 高, 违 约 风 险 很 低 但 由 于 债 券 的 存 续 期 内, 公 司 所 处 的 宏 观 经 济 环 境 房 地 产 市 场 和 资 本 市 场 状 况 国 家 相 关 政 策 等 外 部 环 境 以 及 公 司 本 身 的 生 产 经 营 存 在 着 一 定 的 不 确 定 性, 可 能 导 致 公 司 不 能 从 预 期 的 还 款 来 源 中 获 得 足 够 资 金 按 期 支 付 本 息, 将 可 能 对 债 券 持 有 人 的 利 益 造 成 一 定 的 影 响 ( 四 ) 资 信 风 险

18 发 行 人 目 前 资 信 状 况 良 好, 最 近 三 年 及 一 期 的 贷 款 偿 还 率 和 利 息 偿 付 率 均 为 100%, 能 够 按 约 定 偿 付 贷 款 本 息, 目 前 发 行 人 不 存 在 银 行 贷 款 延 期 偿 付 的 状 况 近 三 年 及 一 期, 发 行 人 与 主 要 客 户 发 生 重 要 业 务 往 来 时, 未 曾 发 生 严 重 违 约 行 为 如 果 由 于 发 行 人 自 身 的 相 关 风 险 或 不 可 控 制 的 因 素, 发 行 人 的 财 务 状 况 发 生 不 利 变 化, 可 能 会 导 致 发 行 人 出 现 不 能 按 约 定 偿 付 贷 款 本 息 或 在 业 务 往 来 中 发 生 严 重 违 约 行 为 的 情 况, 资 信 状 况 的 恶 化 可 能 进 一 步 影 响 到 本 期 债 券 本 息 的 偿 付 ( 五 ) 信 用 评 级 变 化 的 风 险 在 本 期 公 司 债 券 的 存 续 期 内, 资 信 评 级 机 构 每 年 将 对 公 司 主 体 信 用 和 本 期 公 司 债 券 进 行 一 次 跟 踪 评 级 虽 然 人 民 币 升 值 外 汇 顺 差 流 动 性 溢 价 和 资 产 重 估 这 些 因 素 会 继 续 引 领 房 地 产 行 业 向 好 的 方 向 发 展 但 由 于 本 期 公 司 债 券 期 限 较 长, 在 存 续 期 内, 若 国 家 宏 观 经 济 形 势 房 地 产 行 业 产 业 政 策 及 供 求 情 况 等 发 生 重 大 变 化, 进 而 对 公 司 生 产 经 营 造 成 不 利 影 响, 则 资 信 评 级 机 构 可 能 调 低 公 司 的 信 用 等 级 二 与 发 行 人 相 关 的 风 险 ( 一 ) 房 地 产 行 业 市 场 风 险 房 地 产 市 场 受 国 家 宏 观 政 策 的 影 响 较 大, 房 地 产 价 格 随 着 宏 观 政 策 及 金 融 政 策 的 调 整 而 发 生 波 动, 价 格 的 波 动 进 而 影 响 房 地 产 项 目 的 销 售, 从 而 可 能 影 响 公 司 的 经 营 业 绩 2003 年 以 来 国 家 出 台 了 一 系 列 的 措 施 调 控 过 热 的 房 地 产 市 场, 下 表 列 出 了 国 家 出 台 的 一 些 主 要 调 控 措 施 : 时 间 2003 年 6 月 13 日 政 策 内 容 及 其 简 单 评 价 121 号 文 件 : 中 国 人 民 银 行 下 发 关 于 进 一 步 加 强 房 地 产 信 贷 业 务 管 理 的 通 知 通 知 要 求 : 一 加 强 房 地 产 开 发 贷 款 管 理 引 导 规 范 贷 款 投 向 ; 二 严 格 控 制 土 地 储 备 贷 款 的 发 放 ; 三 规 范 建 筑 施 工 企 业 流 动 资 金 贷 款 用 途 ; 四 加 强 个 人 住 房 贷 款 管 理, 重 点 支 持 中 低 收 入 家 庭 购 买 住 房 的 需 要 ; 五 强 化 个 人 商 业 用 房 贷 款 管 理 ; 六 充 分 发 挥 利 率 杠 杆 对 个 人 住 房 贷 款 需 求 的 调 节 作 用 ; 七 加 强 个 人 住 房 公 积 金 委 托 贷 款 业 务 的 管 理 ; 八 切 实 加 强 房 地 产 信 贷 业 务 的 管 理 此 份 文 件 是 中 国 第 一 轮 房 地 产 牛 市 启 动 之 后, 中 央 政 府 第 一 次 采 取 抑 制 房 地 产 过 热 的 措 施, 表 明 中 央 政 府 对 房 地 产 的 态 度 由 支 持 转 为 警 惕

19 2004 年 3 月 18 日 2005 年 3 月 16 日 2005 年 3 月 底 2005 年 4 月 27 日 2005 年 5 月 11 日 2006 年 5 月 17 日 2007 年 1 月 16 日 8.31 大 限 : 国 土 资 源 部 国 家 监 察 部 联 合 颁 发 关 于 继 续 开 展 经 营 性 土 地 使 用 权 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 情 况 执 法 监 察 工 作 的 通 知 该 通 知 规 定,2004 年 8 月 31 日 是 协 议 出 让 经 营 性 土 地 使 用 权 的 最 后 期 限, 之 后 所 有 土 地 不 得 再 协 议 出 让 同 时 规 定, 已 经 获 得 土 地 的 开 发 商, 如 果 尚 未 付 足 土 地 出 让 金 的, 必 须 在 8 月 31 日 前 补 交 齐 全 补 交 后 方 能 办 理 土 地 证 或 再 行 转 让, 否 则 国 家 收 回 土 地 此 举 是 中 央 政 府 从 土 地 供 给 上 抑 制 房 地 产 过 热 的 一 个 重 要 举 措 业 内 称 8.31 大 限 央 行 宣 布 从 2005 年 3 月 17 日 起, 上 调 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率, 取 消 住 房 贷 款 优 惠 利 率 并 将 其 调 回 至 同 期 贷 款 利 率 水 平, 实 行 下 限 管 理 以 5 年 期 以 上 个 人 住 房 贷 款 为 例, 其 利 率 下 限 为 贷 款 基 准 利 率 6.12% 的 0.9 倍 同 时 规 定 对 房 价 上 涨 过 快 的 城 市 或 地 区, 个 人 住 房 贷 款 最 低 首 付 款 比 例 可 由 现 行 的 20% 提 高 到 30% 国 八 条 : 国 务 院 常 务 会 议 讨 论 并 通 过 国 务 院 2005 年 工 作 要 点, 其 中 关 于 稳 定 房 价 有 八 条 意 见 如 下 : 国 务 院 出 台 八 点 意 见 稳 定 房 价 一 是 高 度 重 视 稳 定 住 房 价 格 ; 二 是 将 稳 定 房 价 提 高 到 政 治 高 度, 建 立 政 府 负 责 制 ; 三 是 大 力 调 整 住 房 供 应 结 构, 调 整 用 地 供 应 结 构, 增 加 普 通 商 品 房 和 经 济 住 房 土 地 供 应, 并 督 促 建 设 ; 四 是 严 格 控 制 被 动 性 住 房 需 求, 主 要 是 控 制 拆 迁 数 量 ; 五 是 正 确 引 导 居 民 合 理 消 费 需 求 ; 六 是 全 面 监 测 房 地 产 市 场 运 行 ; 七 是 积 极 贯 彻 调 控 住 房 供 求 的 各 项 政 策 措 施 ; 八 是 认 真 组 织 对 稳 定 住 房 价 格 工 作 的 督 促 检 查 新 国 八 条 : 温 家 宝 总 理 提 出 八 项 措 施 引 导 和 调 控 房 地 产 市 场 一 是 强 化 规 划 调 控, 改 善 商 品 房 结 构 ; 二 是 加 大 土 地 供 应 调 控 力 度, 严 格 土 地 管 理 ; 三 是 加 强 对 普 通 商 品 住 房 和 经 济 适 用 住 房 价 格 的 调 控, 保 证 中 低 价 位 中 小 户 型 住 房 的 有 效 供 应 ; 四 是 完 善 城 镇 廉 租 住 房 制 度, 保 障 最 低 收 入 家 庭 基 本 住 房 需 求 ; 五 是 运 用 税 收 等 经 济 手 段 调 控 房 地 产 市 场, 特 别 要 加 大 对 房 地 产 交 易 行 为 的 调 节 力 度 ; 六 是 加 强 金 融 监 管 ; 七 是 切 实 整 顿 和 规 范 市 场 秩 序 强 化 法 治, 严 肃 查 处 违 法 违 规 销 售 行 为 ; 八 是 加 强 市 场 监 测, 完 善 市 场 信 息 披 露 制 度 加 强 舆 论 引 导, 增 强 政 策 透 明 度 建 设 部 发 改 委 等 七 个 部 委 联 合 发 布 关 于 做 好 稳 定 住 房 价 格 工 作 的 意 见 明 确 新 建 住 房 结 构 比 例 十 一 五 时 期, 要 重 点 发 展 普 通 商 品 住 房 自 2006 年 6 月 1 日 起, 凡 新 审 批 新 开 工 的 商 品 住 房 建 设, 套 型 建 筑 面 积 90 平 方 米 以 下 住 房 ( 含 经 济 适 用 住 房 ) 面 积 所 占 比 重, 必 须 达 到 开 发 建 设 总 面 积 的 70% 以 上 ; 为 进 一 步 抑 制 投 机 和 投 资 性 购 房 需 求, 从 2006 年 6 月 1 日 起, 对 购 买 住 房 不 足 5 年 转 手 交 易 的, 销 售 时 按 其 取 得 的 售 房 收 入 全 额 征 收 营 业 税 ; 严 格 控 制 房 地 产 开 发 信 贷 条 件 为 抑 制 房 地 产 开 发 企 业 利 用 银 行 贷 款 囤 积 土 地 和 房 源, 对 项 目 资 本 金 比 例 达 不 到 35% 等 贷 款 条 件 的 房 地 产 企 业, 商 业 银 行 不 得 发 放 贷 款 对 空 置 3 年 以 上 的 商 品 房, 商 业 银 行 不 得 接 受 其 作 为 贷 款 的 抵 押 物 国 六 条 国 务 院 总 理 温 家 宝 主 持 召 开 国 务 院 常 务 会 议, 提 出 了 促 进 房 地 产 业 健 康 发 展 的 六 项 措 施 ( 国 六 条 ), 包 括 住 房 供 应 结 构 税 收 信 贷 土 地 廉 租 房 和 经 济 适 用 房 建 设 等 方 面, 以 此 拉 开 了 2006 年 房 地 产 调 控 序 幕 国 务 院 总 理 温 家 宝 主 持 召 开 国 务 院 常 务 会 议 会 上 提 出 了 促 进 房 地 产 业 健 康 发 展 的 六 项 措 施 : 一 切 实 调 整 住 房 供 应 结 构 二 进 一 步 发 挥 税 收 信 贷 土 地 政 策 的 调 节 作 用 三 合 理 控 制 城 市 房 屋 拆 迁 规 模 和 进 度, 减 缓 被 动 性 住 房 需 求 过 快 增 长 四 进 一 步 整 顿 和 规 范 房 地 产 市 场 秩 序 五 加 快 城 镇 廉 租 住 房 制 度 建 设, 规 范 发 展 经 济 适 用 住 房, 积 极 发 展 住 房 二 级 市 场 和 租 赁 市 场, 有 步 骤 地 解 决 低 收 入 家 庭 的 住 房 困 难 六 完 善 房 地 产 统 计 和 信 息 披 露 制 度, 增 强 房 地 产 市 场 信 息 透 明 度, 全 面 及 时 准 确 地 发 布 市 场 供 求 信 息, 坚 持 正 确 的 舆 论 导 向 业 内 人 士 认 为 这 六 条 措 施 开 启 了 2006 年 房 地 产 调 控 序 幕, 称 之 为 国 六 条 土 地 增 值 税 清 算 国 税 总 局 发 布 了 关 于 房 地 产 开 发 企 业 土 地 增 值 税 清 算 管 理 有 关 问 题 的 通 知 通 知 规 定, 土 地 增 值 税 以 房 地 产 开 发 项 目 为 单 位 进 行 清 算, 对 于 分

20 2007 年 3 月 16 日 2007 年 4 月 2007 年 9 月 7 日 2007 年 10 月 9 日 2008 年 1 月 3 日 2008 年 7 月 29 日 2008 年 10 月 22 日 2008 年 10 月 22 日 2008 年 12 月 22 日 2009 年 1 月 4 日 期 开 发 的 项 目, 以 分 期 项 目 为 单 位 清 算, 避 免 开 发 商 以 分 期 开 发 为 由 拒 绝 清 算 土 地 增 值 税 通 知 自 2007 年 2 月 1 日 起 执 行 中 国 人 民 代 表 大 会 第 五 次 会 议 表 决 通 过 了 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法, 物 权 法 作 为 确 认 财 产 利 用 财 产 和 保 护 财 产 的 基 本 法 律, 对 于 法 律 体 系 的 完 善 经 济 的 发 展 都 具 有 重 要 的 意 义 如 物 权 法 规 定 住 宅 建 设 用 地 使 用 权 期 间 届 满 的, 自 动 续 期, 此 条 打 消 了 老 百 姓 对 70 年 使 用 期 满 后 国 家 回 收 土 地 的 顾 虑, 有 利 于 提 高 购 买 不 动 产 的 积 极 性 中 国 建 设 部 国 土 资 源 部 等 八 部 委 联 合 下 发 关 于 开 展 房 地 产 市 场 秩 序 专 项 整 治 的 通 知, 掀 开 房 地 产 领 域 的 市 场 秩 序 专 项 整 治 行 动 序 幕 这 次 行 动 紧 紧 围 绕 房 地 产 项 目 审 批 开 发 交 易 中 介 等 环 节, 运 用 法 律 行 政 等 多 种 手 段 严 厉 打 击 房 地 产 领 域 的 违 法 违 规 权 钱 交 易 行 为 中 国 人 民 银 行 和 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 联 合 发 布 了 关 于 加 强 商 业 性 房 地 产 信 贷 管 理 的 通 知 对 项 目 资 本 金 ( 所 有 者 权 益 ) 比 例 达 不 到 35% 或 未 取 得 土 地 使 用 权 证 书 建 设 用 地 规 划 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 和 施 工 许 可 证 的 项 目, 商 业 银 行 不 得 发 放 任 何 形 式 的 贷 款 ; 商 业 银 行 只 能 对 购 买 主 体 结 构 已 封 顶 住 房 的 个 人 发 放 住 房 贷 款 ; 对 已 利 用 贷 款 购 买 住 房 又 申 请 购 买 第 二 套 ( 含 ) 以 上 住 房 的, 贷 款 首 付 款 比 例 不 得 低 于 40%, 贷 款 利 率 不 得 低 于 中 国 人 民 银 行 公 布 的 同 期 同 档 次 基 准 利 率 的 1.1 倍 国 土 资 源 部 颁 发 了 最 新 版 本 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 国 有 建 设 用 地 使 用 权 规 定 即 业 界 所 称 的 39 号 令 其 中 关 于 缴 纳 出 让 价 款 和 发 放 建 设 用 地 使 用 权 证 书,39 号 令 将 11 号 令 第 二 十 三 条 修 改 为 受 让 人 依 照 国 有 建 设 用 地 使 用 权 出 让 合 同 的 约 定 付 清 全 部 土 地 出 让 价 款 后, 方 可 申 请 办 理 土 地 登 记, 领 取 国 有 建 设 用 地 使 用 权 证 书 未 按 出 让 合 同 约 定 缴 清 全 部 土 地 出 让 价 款 的, 不 得 发 放 国 有 建 设 用 地 使 用 权 证 书, 也 不 得 按 出 让 价 款 缴 纳 比 例 分 割 发 放 国 有 建 设 用 地 使 用 权 证 书 国 务 院 关 于 促 进 节 约 集 约 用 地 的 通 知 针 对 国 务 院 各 部 委 各 级 人 民 政 府 及 其 相 关 职 能 部 门 以 及 各 用 地 企 业 提 出 的 系 统 要 求, 部 分 条 款 适 用 于 用 地 企 业 中 国 人 民 银 行 和 银 监 会 下 发 的 关 于 金 融 促 进 节 约 集 约 用 地 的 通 知 指 出, 要 严 格 商 业 性 房 地 产 信 贷 管 理 禁 止 向 房 地 产 开 发 企 业 发 放 专 门 用 于 缴 交 土 地 出 让 价 款 的 贷 款 ; 土 地 储 备 贷 款 采 取 抵 押 方 式 的, 应 具 有 合 法 的 土 地 使 用 证, 贷 款 抵 押 率 最 高 不 得 超 过 抵 押 物 评 估 价 值 的 70%, 贷 款 期 限 原 则 上 不 超 过 2 年 ; 对 国 土 资 源 部 门 认 定 的 房 地 产 项 目 超 过 土 地 出 让 合 同 约 定 的 动 工 开 发 日 期 满 一 年 完 成 该 宗 土 地 开 发 面 积 不 足 1/3 或 投 资 不 足 1/4 的 企 业, 应 审 慎 发 放 贷 款, 并 从 严 控 制 展 期 贷 款 或 滚 动 授 信 ; 对 国 土 资 源 部 门 认 定 的 建 设 用 地 闲 置 2 年 以 上 的 房 地 产 项 目, 禁 止 发 放 房 地 产 开 发 贷 款 或 以 此 类 项 目 建 设 用 地 作 为 抵 押 物 的 各 类 贷 款 ( 包 括 资 产 保 全 业 务 ) 中 国 人 民 银 行 下 发 的 扩 大 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 下 浮 幅 度 支 持 居 民 首 次 购 买 普 通 住 房 规 定 : 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 下 限 扩 大 为 基 准 利 率 的 0.7 倍, 最 低 首 付 比 例 调 整 为 20% 住 房 公 积 金 贷 款 各 档 利 率 下 调 0.27 个 百 分 点 财 政 部 和 国 家 税 务 总 局 下 发 的 关 于 调 整 房 地 产 交 易 环 节 税 收 政 策 的 通 知 : 个 人 首 次 购 买 90 平 米 及 以 下 普 通 住 房 的, 契 税 率 下 调 到 1%; 个 人 销 售 购 买 住 房 免 征 印 花 税 ; 个 人 销 售 住 房 免 征 土 地 增 值 税 国 务 院 办 公 厅 关 于 促 进 房 地 产 市 场 健 康 发 展 的 若 干 意 见 规 定 : 一 加 大 保 障 性 住 房 建 设 力 度 二 鼓 励 普 通 商 品 住 房 消 费 三 支 持 房 地 产 开 发 企 业 积 极 应 对 市 场 变 化 四 强 化 政 府 稳 定 市 场 的 职 责 五 加 强 房 地 产 市 场 监 测 四 大 国 有 商 业 银 行 关 于 存 量 房 贷 利 率 优 惠 措 施 : 只 要 2008 年 10 月 27 日 前 执 行 基 准 利 率 0.85 倍 优 惠 无 不 良 信 用 记 录 的 优 质 客 户, 原 则 上 都 可 以 申 请 七 折 优 惠 利 率

21 房 地 产 行 业 在 我 国 国 民 经 济 中 具 有 重 要 的 地 位, 住 房 作 为 一 种 生 活 必 需 品 在 维 护 社 会 和 谐 稳 定 中 发 挥 着 重 要 的 作 用 近 年 来 在 房 地 产 行 业 取 得 快 速 发 展 的 同 时, 出 现 了 住 房 供 应 结 构 不 合 理 住 房 价 格 快 速 上 涨 等 问 题 为 引 导 和 促 进 房 地 产 行 业 持 续 稳 定 健 康 的 发 展, 近 年 来 我 国 政 府 采 取 了 一 系 列 宏 观 调 控 措 施, 运 用 货 币 政 策 财 政 政 策 和 产 业 政 策 等 从 金 融 税 收 土 地 住 房 供 应 结 构 等 方 面 对 房 地 产 的 供 给 和 需 求 进 行 调 节 如 果 公 司 无 法 在 宏 观 调 控 的 大 背 景 下 准 确 把 握 宏 观 形 势 积 极 调 整 经 营 策 略 主 动 顺 应 政 策 导 向, 则 有 可 能 在 经 营 管 理 上 处 于 被 动 和 不 利 的 局 面 1 住 房 供 应 结 构 调 整 引 致 的 风 险 2006 年 5 月 29 日, 关 于 调 整 住 房 供 应 结 构 稳 定 住 房 价 格 的 意 见 ( 国 办 发 [2006]37 号 ) 提 出 了 限 套 型 限 房 价 的 政 策, 要 求 自 2006 年 6 月 1 日 起, 凡 新 审 批 新 开 工 的 商 品 住 房 建 设, 套 型 建 筑 面 积 90 平 方 米 以 下 住 房 ( 含 经 济 适 用 住 房 ) 面 积 所 占 比 重 必 须 达 到 开 发 建 设 总 面 积 的 70% 以 上 2007 年 8 月 7 日, 国 务 院 关 于 解 决 城 市 低 收 入 家 庭 住 房 困 难 的 若 干 意 见 ( 国 发 [2007]24 号 ) 对 我 国 未 来 住 房 行 业 的 发 展 做 出 总 体 规 划, 明 确 了 政 府 在 住 房 保 障 上 所 应 承 担 的 职 责, 更 加 注 重 政 府 在 保 障 性 住 房 供 应 上 所 发 挥 的 主 导 作 用 2007 年 9 月 30 日, 关 于 认 真 贯 彻 国 务 院 关 于 解 决 城 市 低 收 入 家 庭 住 房 困 难 的 若 干 意 见 进 一 步 加 强 土 地 供 应 调 控 的 通 知 ( 国 土 资 发 [2007]236 号 ) 要 求 各 地 在 制 定 土 地 供 应 计 划 时, 应 优 先 安 排 廉 租 住 房 经 济 适 用 住 房 和 中 低 价 位 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 建 设 用 地, 其 年 度 供 应 总 量 不 得 低 于 住 宅 用 地 供 应 总 量 的 70% 廉 租 住 房 经 济 适 用 住 房 等 各 类 保 障 性 住 房 的 管 理 办 法 也 相 继 出 台, 对 保 障 性 住 房 的 建 设 供 应 分 配 与 监 督 管 理 各 个 环 节 做 出 了 细 致 规 定 2008 年 3 月 5 日, 国 务 院 总 理 温 家 宝 在 十 一 届 全 国 人 大 一 次 会 议 政 府 工 作 报 告 中 指 出 要 抓 紧 建 立 住 房 保 障 体 系, 并 明 确 提 出 要 健 全 廉 租 住 房 制 度, 加 快 廉 租 住 房 建 设, 增 加 房 源 供 给, 加 强 经 济 适 用 住 房 建 设 和 管 理, 积 极 解 决 城 市 低 收 入 群 众 住 房 困 难, 要 增 加 中 低 价 位 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 供 应 等

22 可 以 预 见, 随 着 一 系 列 住 房 保 障 政 策 的 完 善 和 落 实, 未 来 住 房 供 应 中 保 障 性 住 房 的 比 例 将 显 著 上 升, 并 在 推 动 住 房 市 场 格 局 的 演 化 中 扮 演 关 键 性 角 色 住 房 供 应 结 构 的 调 整 也 可 能 对 公 司 未 来 的 生 产 经 营 带 来 一 定 的 不 确 定 性 2 土 地 调 控 政 策 引 致 的 风 险 一 方 面, 国 家 对 建 设 用 地 的 管 理 更 加 严 格 2007 年 9 月 28 日, 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 国 有 建 设 用 地 使 用 权 规 定 ( 国 土 资 源 部 令 第 39 号 ) 要 求 土 地 受 让 方 在 获 得 土 地 使 用 权 证 书 前 需 全 部 缴 清 土 地 出 让 价 款, 以 进 一 步 规 范 建 设 用 地 使 用 权 的 出 让 行 为 另 一 方 面, 政 策 的 重 心 转 向 提 高 土 地 使 用 效 率 2007 年 9 月 8 日, 关 于 加 大 闲 置 土 地 处 置 力 度 的 通 知 ( 国 土 资 电 发 [2007]36 号 ) 表 示 原 则 上 可 按 照 出 让 或 划 拨 土 地 价 款 的 20% 征 收 土 地 闲 置 费 2008 年 1 月 3 日, 国 务 院 关 于 促 进 节 约 集 约 用 地 的 通 知 ( 国 发 [2008]3 号 令 ) 再 次 强 调, 要 严 格 执 行 闲 置 土 地 处 置 政 策, 并 提 出 对 闲 置 土 地 特 别 是 闲 置 房 地 产 用 地 征 缴 增 值 地 价 为 了 缩 短 土 地 开 发 周 期,2007 年 11 月 19 日 颁 布 的 土 地 储 备 管 理 办 法 ( 国 土 资 发 [2007]277 号 ) 还 要 求 土 地 储 备 机 构 对 储 备 土 地 进 行 必 要 的 前 期 开 发, 即 对 建 设 用 地 使 用 权 实 行 净 地 出 让 上 述 政 策 的 推 出, 意 味 着 在 保 护 耕 地 的 基 本 政 策 前 提 下, 为 缓 解 土 地 供 需 矛 盾, 盘 活 存 量 土 地 将 继 续 成 为 下 一 步 土 地 工 作 的 重 点, 对 闲 置 土 地 的 处 置 力 度 将 持 续 加 大 对 于 土 地 储 备 的 规 模 而 言, 如 果 土 地 储 备 不 足, 将 会 影 响 公 司 可 持 续 发 展 的 能 力, 可 能 导 致 业 绩 波 动 但 土 地 储 备 过 多, 不 仅 占 用 大 量 资 金 ; 同 时 可 能 由 于 市 场 资 金 等 原 因 未 能 及 时 开 发, 使 公 司 面 临 土 地 闲 置 等 相 关 政 策 的 影 响 3 金 融 调 控 政 策 引 致 的 风 险 近 年 来, 国 家 对 房 地 产 行 业 实 施 了 一 系 列 金 融 调 控 政 策 (1) 房 地 产 信 贷 政 策 2007 年 9 月 27 日, 关 于 加 强 商 业 性 房 地 产 信 贷 管 理 的 通 知 ( 银 发 [2007] 359 号 ) 对 商 业 银 行 发 放 房 地 产 信 贷 的 有 关 规 定 进 行 了 重 申 和 补 充, 包 括 : 对 项 目 资 本 金 比 例 达 不 到 35% 或 未 取 得 四 证 ( 土 地 使 用 权 证 书 建 设 用 地 规 划 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 和 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 ) 的 项 目, 商 业 银 行 不 得 发 放

23 任 何 形 式 的 贷 款 ; 对 经 国 土 资 源 部 建 设 部 查 实 具 有 囤 积 土 地 囤 积 房 源 行 为 的 房 地 产 企 业, 商 业 银 行 不 得 对 其 发 放 贷 款 ; 对 空 置 3 年 以 上 的 商 品 房, 商 业 银 行 不 得 接 受 其 作 为 贷 款 的 抵 押 物 ; 商 业 银 行 对 房 地 产 企 业 发 放 的 贷 款 只 能 通 过 房 地 产 开 发 贷 款 科 目 发 放, 严 禁 以 房 地 产 开 发 流 动 资 金 贷 款 或 其 他 贷 款 科 目 发 放 ; 商 业 银 行 发 放 的 房 地 产 开 发 贷 款 原 则 上 只 能 用 于 本 地 区 的 房 地 产 开 发 项 目, 不 得 跨 地 区 使 用 ; 商 业 银 行 不 得 向 房 地 产 开 发 企 业 发 放 专 门 用 于 缴 交 土 地 出 让 金 的 贷 款 对 房 地 产 银 行 信 贷 的 控 制 也 体 现 在 信 贷 政 策 上 :2008 年 7 月, 央 行 和 银 监 会 又 下 发 了 关 于 金 融 促 进 节 约 集 约 用 地 的 通 知, 指 出 要 严 格 商 业 性 房 地 产 信 贷 管 理, 禁 止 向 房 地 产 开 发 企 业 发 放 专 门 用 于 缴 交 土 地 出 让 价 款 的 贷 款 ; 土 地 储 备 贷 款 采 取 抵 押 方 式 的, 应 具 有 合 法 的 土 地 使 用 证, 贷 款 抵 押 率 最 高 不 得 超 过 抵 押 物 评 估 价 值 的 70%, 贷 款 期 限 原 则 上 不 超 过 2 年 国 家 对 房 地 产 信 贷 的 严 格 监 管 和 规 模 控 制 将 迫 使 房 地 产 开 发 企 业 降 低 对 银 行 贷 款 的 依 赖, 而 贷 款 利 率 的 调 整 又 使 房 地 产 开 发 企 业 的 融 资 成 本 大 大 提 高 在 传 统 融 资 渠 道 压 缩 融 资 成 本 提 高 的 情 况 下, 公 司 需 要 进 一 步 拓 宽 融 资 渠 道, 增 强 资 金 实 力, 否 则 可 能 难 以 满 足 公 司 高 速 发 展 和 规 模 扩 张 的 需 要 (2) 货 币 政 策 近 年 来, 由 于 我 国 经 济 保 持 持 续 快 速 增 长, 国 际 收 支 持 续 双 顺 差, 国 内 投 资 增 速 信 贷 规 模 等 经 济 指 标 持 续 上 升, 流 动 性 过 剩 及 通 货 膨 胀 的 压 力 凸 显 2007 年 至 2008 年 6 月 央 行 已 15 次 上 调 存 款 准 备 金 率 和 6 次 上 调 存 贷 款 基 准 利 率 而 从 2008 年 9 月 开 始, 面 对 国 内 外 复 杂 经 济 形 势, 央 行 开 始 启 动 降 息 并 下 调 存 款 准 备 金 率 2008 年 11 月 9 日, 国 务 院 常 务 会 议 提 出, 当 前 要 实 行 积 极 的 财 政 政 策 和 适 度 宽 松 的 货 币 政 策 虽 然 目 前 看 货 币 政 策 出 现 一 定 的 松 动, 但 在 宏 观 调 控 的 背 景 下, 房 地 产 开 发 企 业 的 开 发 资 金 来 源 仍 将 受 到 一 定 限 制 今 后 一 段 时 期 内, 资 金 将 成 为 考 验 行 业 发 展 速 度 的 最 大 因 素, 并 将 加 速 行 业 资 源 的 整 合 公 司 若 无 法 增 强 自 身 的 资 信 能 力, 并 大 力 开 拓 融 资 渠 道, 则 可 能 在 行 业 格 局 的 重 构 过 程 中 失 去 有 利 的 地 位 (3) 住 房 消 费 贷 款 政 策

24 为 抑 制 投 资 性 购 房 需 求, 央 行 和 银 监 会 联 合 下 发 通 知, 严 格 住 房 消 费 贷 款 的 管 理, 重 点 支 持 借 款 人 购 买 第 一 套 用 于 自 住 的 中 小 户 型 住 房 的 贷 款 需 求, 对 已 利 用 贷 款 购 买 住 房 又 申 请 购 买 第 二 套 以 上 住 房 的, 则 通 过 提 高 其 贷 款 首 付 款 比 例 以 及 贷 款 利 率 予 以 限 制 在 房 地 产 行 业 银 行 信 贷 利 用 外 资 等 资 金 来 源 均 受 限 制 的 情 况 下, 对 住 房 消 费 贷 款 的 控 制 削 弱 了 买 受 人 财 务 杠 杆 的 作 用, 降 低 了 潜 在 客 户 的 购 买 力 和 购 买 意 愿, 可 能 对 公 司 项 目 的 销 售 构 成 不 利 影 响 2008 年 中 国 房 地 产 市 场 经 历 了 深 度 调 整, 下 半 年 愈 演 愈 烈 的 经 济 危 机 更 加 速 了 调 整 的 力 度 2008 年 10 月, 为 鼓 励 个 人 消 费 者 首 次 购 房, 中 国 人 民 银 行 发 布 扩 大 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 下 浮 幅 度 支 持 居 民 首 次 购 买 普 通 住 房, 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 下 限 扩 大 为 基 准 利 率 的 0.7 倍, 最 低 首 付 比 例 调 整 为 20% 4 税 收 政 策 调 整 引 致 的 风 险 政 府 的 税 收 政 策, 特 别 是 土 地 增 值 税 企 业 所 得 税 等 对 房 地 产 行 业 有 特 殊 要 求, 其 变 动 情 况 直 接 影 响 房 地 产 开 发 企 业 的 盈 利 和 现 金 流 2006 年 12 月 28 日, 关 于 房 地 产 开 发 企 业 土 地 增 值 税 清 算 管 理 有 关 问 题 的 通 知 ( 国 税 发 [2006]187 号 ) 对 加 强 房 地 产 开 发 企 业 土 地 增 值 税 清 算 管 理 工 作 做 出 了 规 定, 要 求 土 地 增 值 税 以 国 家 有 关 部 门 审 批 的 房 地 产 开 发 项 目 为 单 位 进 行 清 算 ; 对 于 分 期 开 发 的 项 目, 以 分 期 项 目 为 单 位 清 算 ; 并 对 土 地 增 值 税 的 清 算 条 件 和 扣 除 项 目 等 清 算 事 项 进 行 了 明 确 规 定 土 地 增 值 税 清 算 对 公 司 整 体 盈 利 能 力 的 影 响 有 限, 但 严 格 实 行 土 地 增 值 税 清 算 政 策 也 将 对 公 司 销 售 的 部 分 高 利 润 率 项 目 带 来 一 些 不 利 影 响, 降 低 项 目 收 益 水 平, 收 紧 公 司 的 现 金 流 2008 年 4 月 7 日, 关 于 房 地 产 开 发 企 业 所 得 税 预 缴 问 题 的 通 知 ( 国 税 函 [2008]299 号 ) 要 求 位 于 省 自 治 区 直 辖 市 和 计 划 单 列 市 人 民 政 府 所 在 地 城 区 和 郊 区 的 非 经 济 适 用 房 开 发 项 目 按 照 不 得 低 于 20% 的 预 计 利 润 率 预 缴 企 业 所 得 税 税 务 部 门 严 格 执 行 该 通 知 将 对 房 地 产 开 发 企 业 构 成 一 定 压 力 ( 二 ) 财 务 风 险 现 金 流 量 的 充 足 程 度 对 维 持 公 司 正 常 的 经 营 运 作 至 关 重 要 房 地 产 开 发 周 期 长, 投 资 大, 在 普 遍 实 行 招 拍 挂 的 土 地 出 让 政 策 后, 房 地 产 开 发 企 业 获 取 土

25 地 的 资 金 门 槛 不 断 提 高, 支 付 地 价 的 付 款 时 间 大 大 缩 短, 增 加 了 前 期 土 地 储 备 资 金 支 出 公 司 近 几 年 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 持 续 为 负 数 可 能 对 债 券 偿 付 产 生 影 响 同 时 应 看 到 房 地 产 企 业 业 务 快 速 扩 张 期 间 购 置 土 地 规 模 往 往 较 大, 购 置 土 地 支 出 属 于 经 营 活 动 现 金 流 出, 所 以 普 遍 会 出 现 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 为 负 的 现 象 2009 年 1-3 月 2008 年 2007 年 和 2006 年 公 司 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 亿 元 亿 元 亿 元 和 亿 元 在 此 期 间, 公 司 获 取 项 目 储 备 的 现 金 支 出 分 别 为 0.32 亿 元 亿 元 亿 元 和 4.63 亿 元 公 司 近 年 来 的 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 负 数 与 公 司 区 域 发 展 布 局 的 业 务 扩 张 战 略 相 适 应 随 着 项 目 的 陆 续 开 发 销 售, 目 前 的 项 目 储 备 将 为 公 司 未 来 的 收 入 利 润 的 稳 定 增 长 奠 定 基 础, 有 利 于 持 续 增 加 公 司 未 来 的 经 营 活 动 现 金 流 入, 从 而 为 公 司 债 务 的 偿 还 提 供 保 障 但 如 果 经 营 活 动 现 金 流 量 净 增 加 额 持 续 为 负 数, 可 能 会 降 低 公 司 财 务 结 构 的 稳 健 程 度, 提 高 对 股 权 融 资 及 债 权 融 资 的 依 赖 程 度, 在 房 地 产 行 业 宏 观 环 境 银 行 信 贷 政 策 发 生 不 利 变 化 时, 可 能 会 发 生 资 金 周 转 困 难, 从 而 对 本 期 债 券 偿 付 产 生 一 定 的 不 利 影 响 ( 三 ) 经 营 风 险 1 业 务 区 域 集 中 风 险 公 司 作 为 天 津 市 第 一 家 房 地 产 开 发 上 市 企 业, 多 年 来 一 直 专 注 于 本 地 市 场 的 开 发 和 拓 展 目 前 公 司 所 有 开 发 项 目 均 在 天 津 市, 没 有 异 地 开 发 项 目 天 津 房 地 产 市 场 的 变 化 将 直 接 影 响 公 司 经 营 业 绩, 存 在 市 场 单 一 风 险, 公 司 将 充 分 利 用 熟 悉 本 地 市 场 的 优 势, 敏 锐 察 觉 市 场 变 化, 及 时 制 定 应 对 措 施, 保 证 公 司 的 稳 步 发 展 并 规 避 相 应 风 险 2 土 地 原 材 料 及 设 备 供 应 风 险 对 于 房 地 产 开 发 企 业 而 言, 获 得 土 地 至 关 重 要, 由 于 土 地 资 源 的 稀 缺 性 和 不 可 再 生 性, 致 使 公 开 交 易 下 土 地 获 取 难 度 不 断 加 大, 土 地 市 场 价 格 的 上 涨 直 接 影 响 项 目 开 发 成 本 此 外, 近 年 来 建 筑 材 料 及 设 备 价 格 的 上 涨 趋 势 明 显, 进 一 步 增 加 了 开 发 项 目 的 建 筑 安 装 成 本 如 果 上 述 生 产 要 素 价 格 持 续 上 升, 可 能 影 响 公 司 的 盈 利 能 力

26 3 工 程 质 量 的 风 险 房 地 产 开 发 需 要 整 合 设 计 施 工 材 料 设 备 采 购 等 诸 多 外 部 资 源 在 具 体 项 目 实 施 过 程 中, 由 各 专 业 单 位 负 责 项 目 开 发 建 设 的 各 项 工 作, 如 本 公 司 管 理 不 善 或 质 量 监 控 出 现 漏 洞, 造 成 产 品 设 计 质 量 施 工 质 量 等 出 现 问 题, 可 能 对 公 司 的 品 牌 和 效 益 产 生 一 定 影 响 4 项 目 开 发 风 险 房 地 产 开 发 是 周 期 长 环 节 多 和 投 资 大 的 系 统 性 工 程, 在 投 资 决 策 土 地 获 得 项 目 设 计 工 程 施 工 销 售 和 回 款 等 环 节 涉 及 众 多 合 作 单 位, 并 受 土 地 规 划 建 筑 交 通 等 多 个 政 府 部 门 的 管 理, 从 而 可 能 加 大 公 司 对 开 发 项 目 的 综 合 控 制 难 度 公 司 现 有 项 目 未 来 投 入 资 金 较 大, 而 不 断 出 台 的 房 地 产 市 场 宏 观 调 控 政 策, 短 期 内 会 对 公 司 的 资 金 回 笼 速 度 产 生 不 确 定 影 响, 进 而 影 响 公 司 后 续 项 目 的 开 发 5 销 售 风 险 随 着 个 人 购 房 已 成 为 市 场 主 流, 市 场 需 求 日 趋 多 元 化 和 个 性 化, 买 受 人 对 房 地 产 产 品 和 服 务 的 要 求 越 来 越 高, 如 果 本 公 司 在 项 目 定 位 规 划 设 计 等 方 面 不 能 准 确 把 握 消 费 者 的 需 求 变 化 并 做 出 快 速 反 应, 可 能 造 成 产 品 积 压, 形 成 资 金 沉 淀 同 时, 随 着 国 家 对 住 房 消 费 贷 款 的 控 制 趋 严, 降 低 了 潜 在 客 户 的 购 买 力 和 购 买 意 愿, 可 能 对 公 司 项 目 的 销 售 构 成 不 利 影 响 6 环 保 政 策 的 风 险 我 国 目 前 对 环 境 保 护 的 力 度 趋 强, 对 原 材 料 供 热 用 电 排 污 等 诸 多 方 面 提 出 了 更 高 的 要 求, 不 排 除 在 未 来 几 年 会 颁 布 更 加 严 格 的 环 保 法 律 法 规 的 可 能 性, 因 此 存 在 由 于 国 家 环 保 政 策 的 变 化 对 公 司 经 营 带 来 不 利 影 响 的 风 险 ( 四 ) 管 理 风 险 近 三 年 来, 公 司 营 业 收 入 和 归 属 于 母 公 司 的 净 利 润 均 大 幅 增 长 公 司 经 营 规 模 持 续 扩 大 的 同 时 对 自 身 的 管 理 能 力 提 出 了 更 高 的 要 求, 在 子 公 司 风 险 控 制 和 人 力 资 源 保 障 等 方 面 需 及 时 跟 进

27 1 子 公 司 管 理 控 制 的 风 险 虽 然 本 公 司 对 于 子 公 司 运 营 管 理 有 一 套 完 善 的 内 部 管 理 和 控 制 机 制, 但 如 果 其 不 能 适 应 随 开 发 规 模 的 扩 大 而 带 来 的 子 公 司 数 量 相 应 增 多 的 要 求, 则 可 能 带 来 管 理 失 控 的 风 险 2 人 力 资 源 风 险 人 才 储 备 是 本 公 司 业 务 迅 速 发 展 的 保 障, 随 着 公 司 规 模 的 扩 大 以 及 经 营 区 域 的 外 拓, 将 难 免 产 生 现 有 人 才 储 备 和 公 司 规 模 扩 张 中 人 才 需 求 之 间 的 矛 盾, 从 而 可 能 影 响 公 司 的 发 展 ( 五 ) 其 他 风 险 2007 年 10 月 9 日, 国 土 资 源 部 颁 发 了 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 国 有 建 设 用 地 使 用 权 规 定 即 业 界 所 称 的 39 号 令 针 对 目 前 频 出 的 房 地 产 开 发 企 业 囤 积 土 地 现 象, 39 号 令 规 定 建 设 用 地 使 用 权 证 书 必 须 在 完 全 付 清 土 地 款 的 情 况 下 才 能 获 得, 不 得 进 行 按 比 例 分 期 发 放 该 政 策 的 出 台 将 进 一 步 加 快 房 地 产 行 业 的 洗 牌 一 些 大 型 的 房 地 产 上 市 公 司 由 于 具 有 了 多 样 化 的 融 资 渠 道, 全 国 扩 张 的 脚 步 开 始 加 快, 土 地 价 格 将 被 推 高 到 一 些 中 小 开 发 商 无 法 接 受 的 高 度, 土 地 越 来 越 集 中 在 大 型 房 地 产 上 市 公 司, 房 地 产 行 业 垄 断 将 进 一 步 形 成 中 小 开 发 商 生 存 的 余 地 越 来 越 小, 大 型 上 市 公 司 尤 其 是 跨 区 域 发 展 的 上 市 公 司 将 借 助 这 个 契 机 进 一 步 壮 大 本 公 司 的 资 产 规 模 适 中, 筹 集 资 金 的 能 力 相 对 规 模 大 的 房 地 产 公 司 较 弱, 因 此, 存 在 一 定 的 风 险

28 第 三 节 发 行 人 的 资 信 状 况 公 司 是 我 国 发 展 前 景 较 好 的 房 地 产 开 发 与 经 营 行 业 上 市 公 司, 其 内 控 制 度 健 全, 经 营 规 范, 经 济 效 益 近 几 年 来 不 断 提 高, 发 展 前 景 广 阔 一 本 期 公 司 债 券 的 信 用 评 级 情 况 根 据 鹏 元 资 信 评 估 有 限 公 司 出 具 的 天 津 市 房 地 产 发 展 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 2009 年 3 亿 元 公 司 债 券 信 用 评 级 报 告, 本 公 司 主 体 信 用 等 级 为 A+, 本 期 公 司 债 券 的 信 用 等 级 为 AA 二 信 用 评 级 报 告 的 主 要 内 容 摘 要 ( 一 ) 基 本 观 点 1 尽 管 面 临 频 繁 的 宏 观 调 控 政 策, 但 我 国 房 地 产 业 长 期 发 展 前 景 良 好 ; 天 津 城 市 定 位 的 升 级 和 滨 海 新 区 综 合 改 革 配 套 试 点 为 公 司 提 供 了 较 好 的 发 展 机 遇 ; 2 丰 富 的 房 地 产 开 发 经 验 和 充 足 而 多 样 化 的 土 地 储 备, 为 公 司 未 来 的 可 持 续 发 展 奠 定 了 基 础 ; 3 公 司 资 本 实 力 不 断 增 强, 资 本 结 构 不 断 改 善, 在 项 目 销 售 顺 畅 的 情 况 下, 可 为 本 期 债 券 的 偿 还 提 供 保 障 ; 4 本 期 债 券 的 偿 债 保 障 措 施 完 善, 能 为 本 期 债 券 的 偿 还 提 供 进 一 步 保 障 ( 二 ) 关 注 公 司 现 有 项 目 未 来 投 入 资 金 较 大, 而 房 地 产 市 场 的 波 动 会 对 公 司 的 资 金 回 笼 速 度 产 生 不 确 定 影 响, 进 而 影 响 公 司 的 偿 债 能 力 和 后 续 项 目 的 开 发 ( 三 ) 跟 踪 评 级 的 有 关 安 排 根 据 相 关 规 定, 鹏 元 资 信 在 初 次 评 级 结 束 后, 将 在 本 期 债 券 有 效 存 续 期 间 对 公 司 进 行 定 期 跟 踪 评 级 以 及 不 定 期 跟 踪 评 级 定 期 跟 踪 评 级 每 年 进 行 一 次 届 时, 公 司 需 向 鹏 元 资 信 提 供 最 新 的 财 务 报 告 及 相 关 资 料, 鹏 元 资 信 将 依 据 其 信 用 状 况 的 变 化 决 定 是 否 调 整 本 期 债 券 信 用 等

29 级 当 发 生 可 能 影 响 本 次 评 级 结 论 的 重 大 事 项, 以 及 公 司 的 情 况 发 生 重 大 变 化 时, 公 司 应 及 时 告 知 鹏 元 资 信 并 提 供 评 级 所 需 相 关 资 料 鹏 元 资 信 将 依 据 该 重 大 事 项 或 重 大 变 化 对 公 司 信 用 状 况 的 影 响 程 度 决 定 是 否 调 整 本 期 债 券 信 用 等 级, 并 在 鹏 元 资 信 网 站 公 布 跟 踪 评 级 结 果 与 跟 踪 评 级 报 告 三 发 行 人 的 资 信 状 况 ( 一 ) 发 行 人 获 得 主 要 贷 款 银 行 的 授 信 情 况 发 行 人 经 营 稳 健, 具 有 良 好 的 信 用 状 况, 在 各 大 银 行 中 均 具 有 良 好 的 信 誉, 因 此 获 得 了 各 大 银 行 较 高 的 授 信 额 度 截 至 2009 年 3 月 31 日, 公 司 共 获 得 各 商 业 银 行 亿 元 的 贷 款 授 信 额 度, 其 中 未 使 用 的 贷 款 额 度 为 4.55 亿 元 具 体 情 况 如 下 表 所 示 : 单 位 : 亿 元 银 行 名 称 授 信 额 度 已 使 用 授 信 额 度 未 使 用 授 信 额 度 中 国 银 行 农 业 银 行 天 津 银 行 交 通 银 行 工 商 银 行 建 设 银 行 合 计 ( 二 ) 与 主 要 客 户 的 业 务 往 来 情 况 公 司 的 主 营 业 务 为 房 地 产 的 开 发 和 销 售, 销 售 收 入 来 源 主 要 为 房 产 项 目 的 销 售, 公 司 大 的 采 购 对 象 主 要 是 房 产 设 备 与 材 料 供 应 商, 近 三 年 及 一 期 公 司 在 与 主 要 客 户 的 业 务 往 来 中, 没 有 严 重 违 约 的 现 象 发 生 ( 三 ) 最 近 三 年 及 一 期 发 行 的 债 券 以 及 偿 还 情 况 发 行 人 最 近 三 年 及 一 期 未 发 行 任 何 债 券

30 ( 四 ) 累 计 公 司 债 券 余 额 及 其 占 发 行 人 最 近 一 期 净 资 产 的 比 例 公 司 2009 年 3 月 31 日 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 资 产 为 亿 元 本 次 公 司 拟 发 行 公 司 债 券 3 亿 元, 发 行 后 累 计 债 券 余 额 为 3 亿 元, 占 公 司 2009 年 3 月 31 日 净 资 产 的 比 例 为 8.14% ( 五 ) 公 司 近 三 年 及 一 期 的 财 务 指 标 财 务 指 标 合 并 母 公 司 合 并 母 公 司 合 并 母 公 司 合 并 母 公 司 流 动 比 率 速 动 比 率 资 产 负 债 率 (%) 每 股 净 资 产 ( 元 / 股 ) 财 务 指 标 2009 年 1-3 月 2008 年 2007 年 2006 年 合 并 母 公 司 合 并 母 公 司 合 并 母 公 司 合 并 母 公 司 应 收 账 款 周 转 率 ( 次 ) 存 货 周 转 率 ( 次 ) 每 股 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 ( 元 / 股 ) 每 股 净 现 金 流 量 ( 元 / 股 ) 贷 款 偿 还 率 (%) 利 息 偿 付 率 (%) 利 息 保 障 倍 数 上 述 财 务 指 标 计 算 公 式 如 下 : 流 动 比 率 = 流 动 资 产 / 流 动 负 债 速 动 比 率 =( 流 动 资 产 - 存 货 )/ 流 动 负 债 资 产 负 债 率 = 负 债 总 额 / 资 产 总 额 应 收 账 款 周 转 率 = 营 业 收 入 / 应 收 账 款 平 均 余 额 存 货 周 转 率 = 营 业 成 本 / 存 货 平 均 余 额 每 股 经 营 活 动 的 现 金 流 量 = 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 / 年 度 末 普 通 股 股 份 总 数 每 股 净 现 金 流 量 = 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 / 年 度 末 普 通 股 股 份 总 数 每 股 净 资 产 = 年 度 末 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 / 年 度 末 普 通 股 股 份 总 数

31 贷 款 偿 还 率 = 实 际 贷 款 偿 还 额 / 应 偿 还 贷 款 额 利 息 偿 付 率 = 实 际 支 付 利 息 / 应 付 利 息 利 息 保 障 倍 数 =( 利 润 总 额 + 利 息 费 用 )/ 利 息 费 用

32 第 四 节 担 保 本 期 公 司 债 券 由 天 津 市 房 地 产 开 发 经 营 集 团 有 限 公 司 提 供 全 额 的 连 带 责 任 保 证 担 保 为 进 一 步 保 障 本 期 债 券 持 有 人 的 利 益, 公 司 以 其 持 有 的 房 产 为 本 期 债 券 提 供 抵 押 担 保 及 参 股 公 司 股 权 为 本 期 债 券 提 供 质 押 担 保 提 供 抵 押 和 质 押 的 资 产 价 值 合 计 为 43, 万 元, 本 次 发 行 的 公 司 债 券 规 模 为 3 亿 元, 公 司 提 供 的 抵 押 和 质 押 资 产 能 够 覆 盖 本 期 债 券 本 金 的 1.45 倍 一 担 保 人 基 本 情 况 ( 一 ) 担 保 人 简 况 担 保 人 : 天 津 市 房 地 产 开 发 经 营 集 团 有 限 公 司 法 定 代 表 人 : 马 鹤 亭 注 册 资 本 :54,008 万 元 注 册 地 址 : 天 津 市 河 西 区 宾 水 道 增 9 号 A 区 A 座 楼 主 要 经 营 业 务 或 管 理 活 动 : 国 家 授 权 资 产 投 资 控 股 ; 房 地 产 开 发 销 售 ; 建 筑 设 计 ; 工 程 承 包 ; 工 程 监 理 ; 物 业 经 营 及 管 理 ; 建 筑 材 料 设 备 的 批 发 零 售 ; 仓 储 ; 装 饰 装 修 ; 基 础 设 施 工 程 管 理 服 务 ; 建 筑 工 程 技 术 咨 询 服 务 ; 房 产 交 易 中 介 服 务 ; 房 屋 租 赁 ; 房 地 产 信 息 咨 询 服 务 本 期 债 券 由 天 房 集 团 提 供 全 额 连 带 责 任 保 证 担 保 天 房 集 团 是 天 津 市 委 市 政 府 批 准 组 建 的 具 有 法 人 资 格 的 国 有 独 资 企 业, 其 前 身 是 1981 年 成 立 的 天 津 市 建 设 开 发 公 司 天 房 集 团 专 注 于 天 津 市 的 房 地 产 开 发 和 市 政 基 础 设 施 建 设, 其 中 房 地 产 开 发 业 务 集 中 于 天 房 发 展, 市 政 基 础 设 施 建 设 由 天 房 集 团 下 属 的 其 他 子 公 司 进 行 ( 二 ) 担 保 人 最 近 一 年 及 一 期 的 主 要 财 务 指 标 天 房 集 团 2009 年 1-3 月 份 和 2008 年 的 财 务 指 标 如 下 ( 均 为 合 并 数 据, 其 中 2008 年 财 务 数 据 已 经 审 计,2009 年 1-3 月 份 财 务 数 据 未 经 审 计 ): 项 目 2009 年 1-3 月 份 2008 年

33 总 资 产 ( 亿 元 ) 归 属 于 母 公 司 的 所 有 者 权 益 ( 亿 元 ) 资 产 负 债 率 (%) 流 动 比 率 速 动 比 率 净 资 产 收 益 率 (%) 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 ( 亿 元 ) ( 三 ) 担 保 人 资 信 状 况 天 房 集 团 作 为 天 津 市 龙 头 企 业, 经 营 稳 健, 资 信 状 况 良 好, 其 整 体 授 信 额 度 较 高 中 国 农 业 银 行 天 津 分 行 对 其 资 信 等 级 评 价 为 AAA 天 房 集 团 近 三 年 及 一 期 未 发 生 银 行 贷 款 逾 期 未 还 现 象 ( 四 ) 担 保 人 对 外 担 保 情 况 截 至 2009 年 3 月 31 日, 天 房 集 团 对 外 担 保 总 额 为 0.45 亿 元, 该 担 保 系 天 房 集 团 为 天 津 房 信 集 团 的 银 行 借 款 提 供 的 保 证 担 保 天 房 集 团 截 至 2009 年 3 月 31 日 的 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 资 产 为 7.91 亿 元, 天 房 集 团 对 外 担 保 额 占 2009 年 3 月 31 日 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 资 产 比 例 为 5.69% ( 五 ) 担 保 人 偿 债 能 力 分 析 天 房 集 团 近 年 来 一 直 保 持 较 快 的 发 展 速 度, 资 产 经 营 规 模 不 断 扩 张, 具 有 较 大 的 资 产 规 模, 且 自 身 盈 利 能 力 良 好, 整 体 偿 债 能 力 较 强, 能 为 天 房 发 展 的 债 务 偿 付 提 供 有 效 的 保 障 此 外, 天 房 集 团 还 控 股 华 富 宫 大 饭 店 有 限 公 司, 该 公 司 位 于 天 津 市 黄 金 地 段 南 市 旅 馆 街, 主 要 经 营 酒 店 及 餐 饮 服 务, 其 账 面 资 产 较 低, 目 前 其 市 场 价 值 增 值 明 显, 尚 未 在 天 房 集 团 的 财 务 报 表 中 体 现 综 合 以 上 分 析, 天 房 集 团 总 体 偿 债 能 力 较 强, 能 够 为 天 房 发 展 偿 债 提 供 有 效 保 障 二 担 保 函 的 主 要 内 容 2008 年 9 月 15 日, 天 房 集 团 出 具 了 担 保 函, 为 本 公 司 本 次 发 行 3 亿 元

34 公 司 债 券 提 供 全 额 的 连 带 责 任 保 证 担 保 担 保 函 的 主 要 内 容 如 下 : ( 一 ) 被 担 保 的 债 券 种 类 数 额 被 担 保 的 债 券 为 3 年 期 公 司 债 券, 发 行 面 额 总 计 为 人 民 币 3 亿 元 ( 二 ) 债 券 的 到 期 日 本 担 保 函 项 下 的 债 券 到 期 日 为 债 券 发 行 首 日 后 3 年 债 券 发 行 人 应 于 债 券 到 期 日 后 5 个 工 作 日 清 偿 全 部 债 券 本 金 和 利 息 ( 三 ) 保 证 的 方 式 担 保 人 承 担 保 证 的 方 式 为 全 额 连 带 责 任 保 证 担 保 ( 四 ) 保 证 责 任 的 承 担 在 本 期 债 券 到 期 时, 如 发 行 人 不 及 时 足 额 兑 付 债 券 本 息, 担 保 人 应 主 动 承 担 担 保 责 任, 将 兑 付 资 金 划 入 债 券 登 记 机 构 或 主 承 销 商 指 定 的 账 户 债 券 持 有 人 可 分 别 或 联 合 要 求 担 保 人 承 担 保 证 责 任 债 券 受 托 管 理 人 有 权 代 表 债 券 持 有 人 要 求 担 保 人 履 行 保 证 责 任 ( 五 ) 保 证 范 围 担 保 人 保 证 的 范 围 包 括 本 期 债 券 本 金 人 民 币 3 亿 元 及 利 息 违 约 金 损 害 赔 偿 金 实 现 债 权 的 费 用 和 其 他 应 支 付 的 费 用 ( 六 ) 保 证 的 期 间 担 保 人 承 担 保 证 责 任 的 期 间 为 本 期 债 券 存 续 期 及 本 期 债 券 到 期 之 日 起 6 个 月 债 券 持 有 人 在 此 期 间 内 未 要 求 担 保 人 承 担 保 证 责 任 的, 担 保 人 免 除 保 证 责 任 ( 七 ) 财 务 信 息 披 露 本 期 债 券 有 关 主 管 部 门 或 债 券 持 有 人 及 债 券 受 托 管 理 人 有 权 对 担 保 人 的 财 务 状 况 进 行 监 督, 并 要 求 担 保 人 定 期 提 供 会 计 报 表 等 财 务 信 息 ( 八 ) 债 券 的 转 让 或 出 质 债 券 认 购 人 或 持 有 人 依 法 将 债 券 转 让 或 出 质 给 第 三 人 的, 担 保 人 在 本 担 保 函 第 五 条 规 定 的 范 围 内 继 续 承 担 保 证 责 任 ( 九 ) 主 债 权 的 变 更

35 经 本 期 债 券 有 关 主 管 部 门 和 债 券 持 有 人 会 议 批 准, 本 期 债 券 利 率 还 本 付 息 方 式 等 发 生 变 更 时, 不 需 另 行 经 过 担 保 人 同 意, 担 保 人 继 续 承 担 本 担 保 函 项 下 的 保 证 责 任 ( 十 ) 加 速 到 期 在 本 期 债 券 到 期 之 前, 担 保 人 发 生 足 以 影 响 债 券 持 有 人 利 益 的 重 大 事 项 时, 债 券 发 行 人 应 在 一 定 期 限 内 提 供 新 的 担 保, 债 券 发 行 人 不 提 供 新 的 担 保 时, 债 券 持 有 人 有 权 要 求 债 券 发 行 人 担 保 人 提 前 兑 付 债 券 本 息 三 抵 押 担 保 为 进 一 步 保 障 本 期 债 券 持 有 人 的 利 益, 公 司 以 其 合 法 拥 有 的 部 分 房 产 为 本 期 债 券 提 供 抵 押 担 保 本 期 公 司 债 券 抵 押 人 为 发 行 人 天 房 发 展, 抵 押 权 人 为 本 期 债 券 的 全 部 债 券 持 有 人, 安 信 证 券 为 抵 押 权 代 理 人 抵 押 人 天 房 发 展 已 经 与 抵 押 权 代 理 人 安 信 证 券 签 订 房 屋 抵 押 担 保 合 同 ( 一 ) 抵 押 物 的 基 本 情 况 抵 押 资 产 为 天 津 市 和 平 区 常 德 道 80 号 房 产, 包 括 房 屋 建 筑 物 3, 平 方 米, 土 地 使 用 权 1, 平 方 米, 该 房 产 账 面 原 值 15,828, 元, 账 面 净 值 12,392, 元 该 房 产 的 权 属 证 明 为 房 地 证 津 字 第 号 根 据 天 津 华 夏 金 信 资 产 评 估 有 限 公 司 出 具 的 华 夏 金 信 评 报 字 [2009]144 号 评 估 报 告 ( 评 估 基 准 日 2009 年 6 月 30 日 ), 抵 押 资 产 的 价 值 为 人 民 币 7, 万 元 ( 二 ) 抵 押 担 保 的 范 围 担 保 的 范 围 包 括 本 期 债 券 本 金 人 民 币 3 亿 元 及 利 息 违 约 金 损 害 赔 偿 金 实 现 债 权 及 抵 押 权 的 费 用 和 其 他 应 支 付 的 费 用 ( 三 ) 抵 押 资 产 的 登 记 在 天 房 发 展 发 行 公 司 债 券 的 申 请 获 得 中 国 证 监 会 核 准 后, 天 房 发 展 和 安 信 证 券 须 在 本 期 债 券 发 行 公 告 发 布 前 到 当 地 有 关 的 抵 押 登 记 机 关 办 理 完 成 资 产 抵 押 登 记 手 续 ( 四 ) 抵 押 资 产 的 占 管 抵 押 资 产 由 天 房 发 展 占 管 天 房 发 展 应 维 护 抵 押 资 产 的 完 好, 安 信 证 券 有 权

36 检 查 抵 押 资 产 的 管 理 情 况, 并 提 出 加 强 和 改 善 经 营 管 理 的 要 求 天 房 发 展 占 管 的 抵 押 资 产 发 生 毁 损 灭 失 的, 应 及 时 告 知 安 信 证 券, 并 立 即 采 取 措 施 防 止 损 失 扩 大, 同 时 应 及 时 向 安 信 证 券 提 交 有 关 主 管 机 关 出 具 的 发 生 毁 损 灭 失 的 原 因 证 明 在 抵 押 期 间, 抵 押 资 产 因 毁 损 灭 失 而 获 得 的 赔 偿 金, 属 于 抵 押 资 产 天 房 发 展 在 抵 押 期 间, 应 为 抵 押 资 产 投 保, 并 按 期 足 额 交 纳 保 险 费, 履 行 保 险 法 和 有 关 法 律 法 规 以 及 保 险 合 同 中 规 定 的 义 务 在 抵 押 期 间, 因 其 抵 押 资 产 发 生 毁 损 灭 失 而 取 得 的 保 险 金, 安 信 证 券 应 书 面 要 求 并 保 证 保 险 公 司 汇 入 为 偿 付 本 债 券 本 息 开 立 的 专 项 偿 债 基 金 账 户, 该 项 资 金 作 为 抵 押 资 产 在 天 房 发 展 另 行 提 供 了 经 安 信 证 券 认 可 的 相 当 的 抵 押 资 产 并 进 行 抵 押 登 记 后, 安 信 证 券 同 意 天 房 发 展 自 由 支 配 上 述 转 入 该 专 项 偿 债 基 金 账 户 的 保 险 金 在 本 期 债 券 期 满 而 债 务 未 获 清 偿 前, 债 券 持 有 人 有 权 从 该 保 险 金 中 优 先 受 偿 ( 五 ) 抵 押 权 的 处 分 安 信 证 券 在 代 理 抵 押 权 人 行 使 抵 押 权 时, 有 权 采 取 如 下 方 式 : 1 依 据 法 律 规 定, 将 抵 押 资 产 折 价 以 抵 偿 天 房 发 展 所 欠 的 债 务 2 依 据 法 律 规 定, 以 拍 卖 变 卖 抵 押 资 产 所 得 的 价 款 优 先 受 偿 安 信 证 券 依 据 房 屋 抵 押 担 保 合 同 处 分 抵 押 资 产 时, 天 房 发 展 应 给 予 配 合, 不 得 设 置 任 何 障 碍 安 信 证 券 对 抵 押 资 产 的 处 分 权 利 包 括 部 分 处 分 权 和 全 部 处 分 权 ( 六 ) 抵 押 物 价 值 发 生 变 化 的 后 续 安 排 为 保 证 债 券 持 有 人 利 益, 安 信 证 券 有 权 在 抵 押 期 间, 对 抵 押 资 产 状 况 进 行 监 督, 当 有 合 理 的 理 由 认 为 需 要 对 抵 押 资 产 的 价 值 进 行 重 新 评 估 时, 天 房 发 展 应 当 聘 请 经 安 信 证 券 认 可 的 具 有 证 券 从 业 资 格 的 资 产 评 估 机 构 对 抵 押 资 产 的 价 值 进 行 评 估 并 出 具 资 产 评 估 报 告 当 抵 押 物 价 值 在 抵 押 期 间 发 生 变 化, 导 致 其 价 值 低 于 原 评 估 价 值 时, 天 房 发 展 有 义 务 及 时 提 供 其 它 资 产 进 行 抵 押, 增 加 担 保 或 变 更 担 保 后 抵 押 财 产 的 价 值 不 得 低 于 原 抵 押 财 产 的 评 估 价 值

37 四 股 权 质 押 为 进 一 步 保 障 本 期 债 券 持 有 人 的 利 益, 公 司 以 其 持 有 的 天 津 市 华 富 宫 大 饭 店 有 限 公 司 46.33% 的 股 权 为 本 期 债 券 提 供 质 押 担 保 本 期 公 司 债 券 出 质 人 为 发 行 人 天 房 发 展, 质 权 人 为 本 期 债 券 的 全 部 债 券 持 有 人, 安 信 证 券 为 质 权 人 代 理 人 出 质 人 天 房 发 展 已 经 与 质 权 人 代 理 人 安 信 证 券 签 订 股 权 质 押 担 保 合 同 ( 一 ) 质 押 物 的 基 本 情 况 公 司 用 于 质 押 的 股 权 为 其 持 有 的 天 津 市 华 富 宫 大 饭 店 有 限 公 司 46.33% 的 股 权 根 据 天 津 华 夏 金 信 资 产 评 估 有 限 公 司 出 具 的 华 夏 金 信 评 报 字 [2009]145 号 评 估 报 告 ( 评 估 基 准 日 为 2009 年 6 月 30 日 ), 天 津 市 华 富 宫 大 饭 店 有 限 公 司 的 净 资 产 在 评 估 基 准 日 的 账 面 价 值 为 7, 万 元, 公 允 价 值 为 769,120, 元, 根 据 持 股 比 例, 天 房 发 展 所 持 的 股 权 评 估 价 值 为 35, 万 元 在 本 期 公 司 债 券 有 效 存 续 期 间, 如 天 津 市 华 富 宫 大 饭 店 有 限 公 司 实 施 现 金 分 红, 上 述 标 的 股 权 所 分 配 的 现 金 红 利 不 作 为 本 期 债 券 的 质 押 财 产, 出 质 人 天 房 发 展 有 权 领 取 并 自 由 支 配 ( 二 ) 质 押 担 保 的 范 围 担 保 的 范 围 包 括 本 期 债 券 本 金 人 民 币 3 亿 元 及 利 息 违 约 金 损 害 赔 偿 金 实 现 债 权 及 质 押 权 的 费 用 和 其 他 应 支 付 的 费 用 ( 三 ) 质 押 资 产 的 登 记 在 天 房 发 展 发 行 公 司 债 券 的 申 请 获 得 中 国 证 监 会 核 准 后, 天 房 发 展 与 质 权 人 代 理 人 安 信 证 券 应 共 同 向 工 商 登 记 机 关 办 理 标 的 股 权 的 质 押 登 记 手 续 该 等 标 的 股 权 质 押 手 续 须 在 本 期 债 券 发 行 公 告 发 布 之 前 办 理 完 成 质 权 自 天 房 发 展 办 理 股 权 质 押 登 记 时 设 立 依 法 完 成 股 权 质 押 登 记 手 续 后, 出 质 人 应 将 出 质 股 权 的 权 利 凭 证 及 其 他 相 关 资 料 交 付 质 权 人 代 理 人 保 管 公 司 按 期 足 额 清 偿 公 司 债 券 本 金 及 利 息 后, 公 司 有 权 向 工 商 登 记 机 关 办 理 解 除 股 权 质 押 的 相 关 手 续, 质 权 人 代 理 人 人 应 给 予 必 要 的 配 合 ( 四 ) 质 押 物 转 让 的 限 制 除 非 经 债 券 持 有 人 会 议 表 决 通 过 出 质 人 与 质 权 人 协 商 同 意, 且 满 足 本 条 下 述 条 件 之 一, 否 则 出 质 人 用 于 出 质 的 标 的 股 权 不 得 转 让 :

38 (1) 出 质 人 转 让 标 的 股 权 所 得 的 价 款, 应 当 向 质 权 人 提 前 清 偿 债 务 或 者 提 存 ; (2) 该 等 转 让 行 为 不 会 导 致 标 的 股 权 的 实 际 控 制 人 发 生 变 更, 且 受 让 方 同 意 替 代 出 质 人 继 续 履 行 本 股 权 质 押 担 保 合 同 相 关 条 款 ; 该 等 转 让 行 为 应 符 合 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 中 华 人 民 共 和 国 担 保 法 试 点 办 法 等 的 规 定 ( 五 ) 质 权 的 行 使 1. 如 天 房 发 展 未 按 期 清 偿 公 司 债 券 的 本 金 各 期 利 息 违 约 金 损 害 赔 偿 金 和 / 或 实 现 债 权 质 权 的 合 理 费 用, 质 权 人 应 当 在 天 房 发 展 逾 期 履 行 相 关 债 务 7 日 起 通 知 出 质 人, 出 质 人 可 在 收 到 通 知 后 7 个 工 作 日 内 提 议 以 协 议 方 式 实 现 质 权, 包 括 协 议 以 质 押 财 产 折 价 或 协 议 以 拍 卖 变 卖 质 押 财 产 所 得 价 款 使 质 权 人 优 先 受 偿 经 债 券 持 有 人 会 议 表 决 通 过, 质 权 人 可 以 以 与 出 质 人 协 商 确 定 的 方 式 行 使 质 权 如 出 质 人 在 收 到 通 知 之 后 7 个 工 作 日 内 没 有 提 议 以 协 议 方 式 解 决 的, 或 者 债 券 持 有 人 会 议 不 接 受 出 质 人 提 议 的, 质 权 人 可 以 依 据 债 券 持 有 人 会 议 作 出 的 决 议, 通 过 诉 讼 仲 裁 等 相 关 司 法 程 序 或 法 律 法 规 规 定 的 其 他 程 序 实 现 质 权 2. 出 质 人 可 以 在 天 房 发 展 逾 期 履 行 债 务 之 日 起 请 求 质 权 人 行 使 质 权 ; 质 权 人 在 收 到 出 质 人 的 上 述 请 求 后 应 及 时 召 集 债 券 持 有 人 会 议 对 出 质 人 的 该 请 求 进 行 表 决, 并 将 表 决 结 果 通 报 出 质 人 如 债 券 持 有 人 会 议 未 在 出 质 人 提 出 上 述 请 求 之 日 起 10 个 工 作 日 内 及 时 进 行 表 决, 出 质 人 可 以 请 求 人 民 法 院 拍 卖 变 卖 质 押 财 产 由 于 未 及 时 进 行 表 决 而 给 出 质 人 造 成 的 损 害 ( 包 括 直 接 导 致 质 押 物 价 值 贬 损 的 ), 由 全 体 债 券 持 有 人 承 担 而 由 于 质 权 人 未 根 据 本 合 同 及 本 期 公 司 债 券 发 行 文 件 中 的 相 关 约 定 及 时 召 集 债 券 持 有 人 大 会 执 行 债 券 持 有 人 大 会 的 决 议 安 排 直 接 导 致 实 现 质 权 延 迟, 从 而 给 出 质 人 造 成 损 害 的 ( 包 括 直 接 导 致 质 押 物 价 值 贬 损 的 ), 质 权 人 应 当 承 担 赔 偿 责 任 3. 质 权 人 在 依 照 本 合 同 规 定 的 条 款 行 使 质 权 时, 应 出 质 人 的 要 求 应 当 向 出 质 人 提 供 相 应 充 分 合 法 有 效 的 证 明 文 件 ( 六 ) 质 押 物 价 值 发 生 变 化 的 后 续 安 排 1 在 质 权 存 续 期 内, 当 质 权 发 生 重 大 变 化 时, 出 质 人 应 聘 请 并 经 质 权 人 代 理 人 认 可 的 资 产 评 估 机 构 对 标 的 股 权 的 价 值 进 行 评 估 并 出 具 资 产 评 估 报 告 质 权 人 有 权 对 标 的 股 权 的 价 值 评 估 进 行 监 督 必 要 时, 有 权 自 行 聘 请 有 资 格

39 的 资 产 评 估 机 构 对 标 的 股 权 的 价 值 予 以 核 查 验 证, 其 评 估 所 发 生 的 费 用 由 甲 方 承 担 2 如 在 本 期 债 券 存 续 期 间, 标 的 股 权 的 评 估 价 值 低 于 初 始 核 定 价 值 的, 出 质 人 应 当 用 财 产 提 供 抵 押 和 / 或 质 押 以 追 加 担 保, 追 加 担 保 后 的 本 期 债 券 的 评 级 应 不 低 于 本 期 公 司 债 券 初 始 评 级 级 别 如 出 质 人 无 法 按 时 追 加 相 应 担 保 的, 质 权 人 将 召 集 债 券 持 有 人 会 议 表 决 是 否 需 要 对 质 押 财 产 进 行 处 置 ; 债 券 持 有 人 会 议 表 决 通 过 的, 质 权 人 有 权 将 标 的 股 权 依 法 进 行 拍 卖 变 卖, 并 在 清 偿 债 券 持 有 人 已 到 期 本 息 并 扣 除 其 他 相 关 费 用 后 将 所 得 价 款 依 法 进 行 提 存, 出 质 人 应 同 意 质 权 人 对 标 的 股 票 进 行 的 该 等 处 置 并 给 与 积 极 配 合 督 安 排 五 债 券 持 有 人 及 债 券 受 托 管 理 人 对 担 保 事 项 的 持 续 监 为 了 保 护 本 期 公 司 债 券 全 体 持 有 人 的 利 益, 债 券 持 有 人 委 托 债 券 受 托 管 理 人 对 本 期 公 司 债 券 的 担 保 事 项 进 行 持 续 监 督 根 据 债 券 受 托 管 理 协 议 债 券 持 有 人 会 议 规 则 房 屋 抵 押 担 保 合 同 和 股 权 质 押 担 保 合 同 的 有 关 规 定, 持 续 监 督 的 安 排 如 下 : ( 一 ) 债 券 受 托 管 理 人 应 指 派 专 人 负 责 对 保 证 人 的 担 保 能 力 进 行 持 续 关 注 ; ( 二 ) 债 券 受 托 管 理 人 应 持 续 关 注 保 证 人 的 资 信 状 况 以 及 可 能 影 响 保 证 人 履 行 保 证 责 任 的 重 大 诉 讼 仲 裁 和 行 政 处 罚 等 重 大 事 件, 并 在 受 托 管 理 事 务 报 告 中 进 行 披 露 ; ( 三 ) 债 券 受 托 管 理 人 应 持 续 关 注 保 证 人 的 资 信 状 况, 保 证 人 发 生 影 响 履 行 担 保 责 任 能 力 的 重 大 变 化 时, 根 据 债 券 持 有 人 会 议 规 则 的 规 定 召 集 债 券 持 有 人 会 议 ( 四 ) 债 券 受 托 管 理 人 应 持 续 关 注 抵 押 物 和 质 押 物 的 价 值 状 况, 当 抵 押 物 和 质 押 物 的 价 值 低 于 原 评 估 价 值 时, 可 要 求 发 行 人 用 财 产 提 供 抵 押 和 / 或 质 押 以 追 加 担 保, 并 根 据 房 屋 抵 押 担 保 合 同 和 股 权 质 押 担 保 合 同 的 规 定 召 集 债 券 持 有 人 会 议

40 具 体 安 排 见 本 第 六 节 债 券 持 有 人 会 议 第 七 节 债 券 受 托 管 理 人 及 房 屋 抵 押 担 保 合 同 和 股 权 质 押 担 保 合 同

41 第 五 节 偿 债 计 划 及 其 他 保 障 措 施 本 次 公 司 债 券 发 行 后, 公 司 将 根 据 债 务 结 构 情 况 进 一 步 加 强 公 司 的 资 产 负 债 管 理 流 动 性 管 理 和 募 集 资 金 使 用 管 理, 及 时 足 额 地 准 备 资 金 用 于 每 年 的 利 息 支 付 及 到 期 本 金 的 兑 付, 以 充 分 保 障 投 资 者 的 利 益 一 偿 债 计 划 ( 一 ) 公 司 发 展 前 景 公 司 是 天 津 市 较 大 的 房 地 产 开 发 与 经 营 行 业 上 市 公 司, 其 内 控 制 度 健 全, 经 营 规 范, 经 济 效 益 连 续 多 年 在 全 国 同 行 业 中 排 名 较 靠 前, 发 展 前 景 广 阔, 主 要 表 现 在 : 1 天 津 房 地 产 市 场 具 有 广 阔 的 发 展 前 景 天 津 市 人 口 统 计 表 明, 自 2006 年 天 津 市 滨 海 新 区 纳 入 国 家 发 展 战 略 后, 以 外 来 人 口 带 动 的 城 市 人 口 增 长 呈 加 速 态 势, 天 津 正 在 承 担 中 国 城 市 化 进 程 中 中 国 北 方 经 济 中 心 的 角 色 随 着 滨 海 新 区 开 发 开 放 的 逐 步 深 入, 天 津 的 外 来 人 口 将 加 速 上 升 外 来 人 口 的 不 断 增 加 必 将 增 大 商 品 房 需 求, 这 无 疑 会 带 动 天 津 市 房 地 产 市 场 的 发 展 2008 年 8 月 开 通 的 京 津 城 际 铁 路 加 快 了 北 京 和 天 津 两 个 城 市 之 间 的 一 体 化 进 程, 北 京 和 天 津 这 两 个 中 国 北 方 城 市 的 紧 密 连 接 对 天 津 的 经 济 发 展 无 疑 会 起 到 促 进 作 用 经 济 增 长 速 度 与 地 价 指 数 有 着 间 接 的 正 相 关, 影 响 房 地 产 市 场 需 求 的 基 本 因 素 正 是 城 市 的 经 济 水 平 经 济 水 平 的 提 高, 会 促 进 社 会 对 住 房 及 各 类 商 品 的 需 求, 从 而 推 动 房 地 产 市 场 的 发 展 随 着 滨 海 新 政 的 深 入, 天 津 国 际 港 口 中 心 城 市 世 界 加 工 业 基 地 北 方 金 融 中 心 的 城 市 定 位 逐 步 确 立, 必 然 促 进 天 津 房 地 产 市 场 的 不 断 发 展 而 天 房 发 展 在 天 津 市 场 上 具 有 二 十 多 年 的 开 发 经 验, 必 将 借 助 天 津 城 市 发 展 的 良 机, 不 断 提 高 自 身 的 业 绩 2 公 司 未 来 资 产 的 盈 利 性 近 三 年 来 天 房 发 展 的 净 利 润 呈 现 逐 年 增 长 的 良 好 态 势 2008 年 净 利 润 较 2007 年 增 加 6, 万 元, 增 长 %,2007 年 净 利 润 较 2006 年 增 加 1, 万 元,

42 增 长 51.72% 净 利 润 的 增 长 主 要 是 由 于 天 房 发 展 房 地 产 建 设 开 发 能 力 不 断 提 升, 开 发 销 售 的 房 地 产 项 目 不 断 增 加 受 2008 年 下 半 年 开 始 的 房 地 产 业 收 缩 影 响, 2009 年 1-3 月 净 利 润 较 2008 年 同 期 减 少 2, 万 元, 负 增 长 66.11% 进 入 2009 年 第 二 季 度, 房 地 产 业 再 度 回 暖, 公 司 未 来 利 润 增 长 仍 有 可 能 实 现 充 足 的 土 地 储 备 是 公 司 未 来 三 年 内 发 展 最 根 本 的 保 障, 公 司 拥 有 开 发 较 大 楼 盘 项 目 的 实 力, 目 前 储 备 了 包 括 天 房 美 域 天 津 湾 等 多 个 大 型 房 地 产 开 发 项 目, 为 公 司 未 来 发 展 奠 定 了 基 础, 同 时 公 司 拥 有 各 级 政 府 的 大 力 支 持, 具 备 可 持 续 开 发 能 力 截 至 2009 年 3 月 31 日, 公 司 在 建 和 储 备 项 目 共 计 15 个, 在 建 和 储 备 项 目 建 筑 面 积 总 计 万 平 方 米 公 司 自 成 立 以 来 始 终 坚 持 以 普 通 住 宅 为 主 要 产 品, 以 中 等 及 中 低 收 入 家 庭 为 主 要 消 费 主 体, 在 国 家 宏 观 鼓 励 建 设 居 民 住 宅 的 背 景 下, 公 司 业 务 符 合 国 家 产 业 政 策, 将 有 利 于 公 司 业 务 的 稳 健 发 展 可 以 预 计, 今 后 五 年 公 司 将 继 续 保 持 其 在 天 津 市 房 地 产 行 业 的 领 先 优 势 公 司 将 顺 应 国 家 十 一 五 规 划 中 推 进 滨 海 新 区 发 展 开 放 的 战 略, 积 极 做 好 滨 海 新 区 旧 城 改 造 项 目, 发 挥 上 市 公 司 的 资 本 市 场 融 资 功 能, 争 取 实 现 带 动 天 津 市 区 域 经 济 发 展 的 发 动 引 擎 的 作 用, 为 滨 海 新 区 的 建 设 做 出 贡 献, 也 使 投 资 者 分 享 滨 海 新 区 快 速 发 展 带 来 的 巨 大 收 益 ( 二 ) 偿 债 资 金 来 源 公 司 将 根 据 债 券 本 息 未 来 到 期 支 付 情 况 制 定 年 度 月 度 资 金 运 用 计 划, 合 理 调 度 分 配 资 金, 按 期 支 付 到 期 利 息 和 本 金 偿 债 资 金 主 要 来 源 为 : 公 司 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 和 流 动 资 产 变 现 等 1 公 司 经 营 活 动 现 金 流 公 司 偿 付 公 司 债 券 本 息 的 资 金 主 要 来 源 于 公 司 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 公 司 主 营 业 务 突 出, 财 务 状 况 良 好, 经 营 活 动 产 生 的 现 金 净 流 量 虽 然 近 年 来 均 为 净 流 出, 但 经 营 现 金 流 入 每 年 增 长 较 快,2006 年 为 亿 元 2007 年 为 亿 2008 年 为 亿 元 2009 年 1-3 月 为 1.95 亿 元 近 三 年 及 一 期 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 量 情 况 说 明 公 司 创 现 能 力 比 较 强 2009 年 1-3 月 现 金 流 较 小, 主 要 是 公 司 经 营 活 动 受 到 房 地 产 行 业 收 缩 影 响 进 入 低 谷, 但 进 入 2009 年 第 二 季 度, 房 地 产 市 场 迅 速 回 暖, 公 司 经 营 活 动 明 显 好 转 从 公 司 未 来 发 展 趋 势 看, 公 司 的 主 营 业 务 所 处 的 行 业 将 保 持 稳 健 发 展 势 头 稳 健 的 财 务 状 况 和 稳 定 的 经 营 活 动 现 金 流 入 保 证

43 了 公 司 偿 付 债 券 本 息 的 资 金 需 求 2 流 动 资 产 变 现 长 期 以 来, 发 行 人 财 务 政 策 稳 健, 注 重 对 流 动 性 的 管 理, 资 产 流 动 性 良 好, 必 要 时 可 以 通 过 流 动 资 产 变 现 来 补 充 偿 债 资 金 截 至 2009 年 3 月 31 日, 发 行 人 的 流 动 资 产 余 额 为 亿 元 二 偿 债 保 障 措 施 ( 一 ) 制 定 债 券 持 有 人 会 议 规 则 公 司 已 按 照 试 点 办 法 的 要 求 制 定 了 债 券 持 有 人 会 议 规 则, 约 定 债 券 持 有 人 通 过 债 券 持 有 人 会 议 行 使 权 利 的 范 围 程 序 和 其 他 重 要 事 项, 为 保 障 公 司 债 券 本 息 及 时 足 额 偿 付 做 出 了 合 理 的 制 度 安 排 ( 二 ) 聘 请 受 托 管 理 人 公 司 按 照 试 点 办 法 的 要 求 为 债 券 持 有 人 聘 请 了 债 券 受 托 管 理 人, 并 订 立 了 债 券 受 托 管 理 协 议 在 债 券 存 续 期 限 内, 由 债 券 受 托 管 理 人 依 照 协 议 的 约 定 维 护 债 券 持 有 人 的 利 益 ( 三 ) 天 房 集 团 为 本 期 公 司 债 券 提 供 保 证 担 保 2008 年 9 月 15 日, 天 房 集 团 为 公 司 本 次 债 券 发 行 出 具 了 担 保 函, 为 本 公 司 本 次 发 行 3 亿 元 公 司 债 券 提 供 全 额 的 连 带 责 任 保 证 担 保 ( 四 ) 抵 押 担 保 根 据 公 司 与 本 期 债 券 的 受 托 管 理 人 安 信 证 券 股 份 有 限 公 司 签 订 的 房 屋 抵 押 担 保 合 同, 公 司 用 于 抵 押 的 房 产 位 于 天 津 市 和 平 区 常 德 道 80 号, 合 计 建 筑 面 积 为 3, 平 方 米, 经 天 津 华 夏 金 信 资 产 评 估 有 限 公 司 评 估, 该 房 产 的 评 估 价 值 为 人 民 币 7, 万 元 ( 五 ) 质 押 担 保 根 据 公 司 与 本 期 债 券 的 受 托 管 理 人 安 信 证 券 股 份 有 限 公 司 签 订 的 股 权 质 押 担 保 合 同, 公 司 用 于 质 押 的 股 权 为 天 津 市 华 富 宫 大 饭 店 有 限 公 司 46.33% 的 股 权, 经 天 津 华 夏 金 信 资 产 评 估 有 限 公 司 评 估, 该 股 权 的 评 估 价 值 为 35,

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