一房地产市场现状 1 住房租赁市场提速, 热点城市政策趋紧李克强总理在国务院常务会议提出, 实现购租并举, 发展住房租赁市场 5 月 17 日, 国务院办公厅关于加快培育和发展

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1 房地产月报 2016 年 6 月 6 日 2016 年 6 月房地产月报量价无序波动, 地王疯狂抢镜审核 : 金海年报告摘要 : 1 政策 : 为房地产市场稳步发展, 重点一二线城市政策面愈加严苛, 通州限购令扩散至商住公寓市场, 苏州南京继房价限涨令之后, 再次下发土地限价令, 结合合肥南京限购复辟的传闻, 热门城市政策收紧已是大势所趋不排除之后部分热点城市可能会出台调控措施, 以期控制飞速上涨的房价和地价 2 市场 :5 月市场延续了上个月下滑趋势, 供销环比下滑, 但好于去年同期, 绝对值仍维持在较高位置从城市能级来看, 供应方面, 各线城市重点城市商品住宅同环比皆下滑, 尤其一线城市跌幅明显 ; 成交方面, 各线城市环比下跌, 但二三线城市依然好于去年同期 ; 在成交依旧维持高位之下, 大部分城市供求压力得到缓解 3 企业 : 在 TOP20 企业业绩表现中, 后劲分化明显前 10 企业在单月销售金额上依然高歌猛进, 后劲十足,TOP11-TOP20 房企单月业绩表现则不够稳定, 忽高忽低, 主要受供货节奏因素影响较大 4 投资建议 : 城市选择建议 :(1) 住宅方面, 沈阳的去化周期仍大幅超出正常水平, 但已有显著下降, 大连亦大幅缩短去化, 回归风险可控区域天津稳步去库存, 目前已经处于 12 个月以内但需警惕合肥南京及苏州等重点城市的过热风险 (2) 商办方面, 综合考虑消费能力较强的实力城市地理位置优越及交通通达的项目研究部张珺 Zhangjun4@noahwm.com 研究部黄琳珊 huanglinshan@noahwm.com 交易对手方面 : 针对老交易对手, 根据目前的存续项目及合作情况, 适当优选城市, 可适当扩大优质交易对手的规模针对新交易对手, 需考虑其在城市及区域的综合竞争实力, 负债及授信情况, 项目整体运作实力等 1

好于去年同期, 绝对值仍维持在较高位置从城市能级来看, 供应方面, 各线城市重点城市商品住宅同环比皆下滑, 尤其一线城市跌幅明显 ; 成交方面, 各线城市环比下跌, 但二三线城市依然好于去年同期 ; 在成交依旧维持高位之下, 大

2 一房地产市场现状 1 住房租赁市场提速, 热点城市政策趋紧李克强总理在国务院常务会议提出, 实现购租并举, 发展住房租赁市场 5 月 17 日, 国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见出台允许将商业住房按规定改建为租赁住房, 这给那些商业库存压力的城市提供了新思路, 有助于减缓商业市场高库存风险不过, 租赁需求主要集中在一二线城市, 三四线城市仍是库存与需求严重错配, 政策效果堪忧北京通州区一月之内两度发文收紧调控政策, 购买商住公寓必须满足限购条件, 并计入家庭的住房总套数 ; 对京籍人口落户通州审批更加严苛, 非住宅房屋一律不批准落户通州苏州南京再次加码调控政策, 设定土地出让最高限价, 对报价超过最高限价的, 终止土地出让土拍熔断机制主要目的在于限制当下过热的土地市场, 打破地价上涨进而带动房价上涨的传导加上南京合肥限购复辟传闻, 此类行政限令终究难以起到理性的效果首先, 无论是土地熔断还是限购令, 实际上都是在抬升买卖门槛, 提高交易成本, 但并没有改变供需不平衡的问题, 一线城市限购令再度收紧后, 房价仍旧高居不下即是铁证 ; 其次, 政策面的突然转向, 尤其是新政干预的突然变化, 不利于政策面的连续和稳定, 不利于建立地方政府的公信力 ; 最后, 因城施策不是因时施策, 多变的政策面会滋生市场投机心理, 在下一波市场旺季时可能会造成更为疯狂的涨价狂潮 2 城市表现 : 供应同环比皆下滑, 成交持续下滑分化加剧供应方面 : 各线城市重点城市商品住宅同环比皆下滑, 尤其一线城市跌幅明显 5 月重点城市商品住宅供应量有所下滑, 环比跌幅达到 23%, 一方面是受到销售萎靡的影响,4 月份成交锐减导致房企观望情绪渐浓 ; 另一方面, 土地市场面粉贵过面包导致周边项目导致房价上涨预期加强, 开发商推盘意愿并不强但整体来看, 供应量绝对值仍维持在较高位置, 且与去年同期基本持平 5 月一线城市商品住宅供应量为 280 万平方米, 整体较上月减少近三成, 同比也下跌近 20% 二三线城市整体供应为 2032 万平方米, 同环比皆下跌总体来看, 在前 3 4 个月放量之下,5 月房企并没有因为小长假到来以及传统供应旺季而加大推案量随着企业冲击半年业绩, 预计 6 月供应量企稳回升为大概率事件成交方面 :5 月份重点城市商品住宅成交量并未企稳, 继续保持下跌态势, 但多数城市成交量仍高于 2015 年月平均值, 佐证了目前各城市成交正处在高位调整时期尽管成交环比下跌, 但同比依旧上涨 11%, 且大部分城市均同比上涨一线城市总体成交量环比下跌 12% 其中仅广州成交微涨 0.2%, 其余三城全部下跌上海深圳成交持续探底, 新政威力彰显无疑, 不仅环比均下跌, 同比也显著低于去年同期, 分别下跌 33% 和 61%, 尤其是深圳, 近 2 个月成交在 30 万平方米左右, 创下自 2015 年 3 月以来新低二三线城市成交环比下跌 17%, 但仍好与去年同期, 同比上涨 15% 总体来看, 成交仍处在高位调整期整体来看, 前期需求过度透支部分热点城市出台收紧政策供应量不足是成交持续下滑的主因, 目前成交量绝对值仍在高位, 随着信贷层面收紧热点二线城市面临政策收紧压 2

买商住公寓必须满足限购条件, 并计入家庭的住房总套数 ; 对京籍人口落户通州审批更加严苛, 非住宅房屋一律不批准落户通州苏州南京再次加码调控政策, 设定土地出让最高限价, 对报价超过最高限价的, 终止土地出让土拍熔断机

3 力, 预计接下来未来成交量仍有下探空间, 但幅度不会太大房价方面, 房价稳步上行, 同比涨幅进一步扩大至 9%, 但各线城市房地产市场冷热不均, 热门一二线城市房价上涨过于迅速, 远超普通居民现有购买力水平, 或多或少存在提前透支的迹象, 房价虚高泡沫风险不容忽视而且, 各线城市房价天花板效应犹存, 房价涨幅居前的城市已逼近价格上限, 进一步上涨的空间着实有限我们认为热门城市房价增长的拐点将至, 涨幅将逐渐趋于平稳表 1:2015 年 5 月全国重点城市商品住宅供求变化 ( 单位 : 万 m2,%) 能级一线二线城市 5 月供应 5 月成交环比同比量量环比同比北京 75 48% 12% 87-32% 12% 上海 123-6% 18% 95-2% -33% 广州 55-62% -37% 138 0% 11% 深圳 27-58% -66% 27-13% -61% 重庆 200-3% 35% % -4% 武汉 % -1% % 75% 成都 64-74% -47% % 11% 南京 90-43% 34% 182-4% 105% 西安 79-6% -9% % -3% 昆明 33-38% -47% 50-19% -20% 沈阳 90 55% -27% % 3% 长沙 % -2% 130-9% 10% 天津 152-5% 33% % 29% 佛山 88-46% -8% % -12% 南宁 52-41% -23% 89 15% 20% 杭州 % 12% % 10% 郑州 64-18% 35% % 36% 苏州 95 23% 55% 75-28% -17% 常州 20-59% 38% 50-20% -11% 济南 150 3% 66% 160 2% 52% 合肥 39-43% -40% 57-33% -37% 大连 31-28% -57% 54-26% -6% 海口 41 1% 54% 35-8% 7% 无锡 34 16% -10% 86-22% 34% 福州 25 47% 92% 38 20% 56% 长春 29-49% -50% 80-8% 11% 南昌 64 33% 75% 58-12% 15% 东莞 58 35% 6% 60-5% -43% 厦门 12-72% -61% 43-28% 2% 3

城市商品住宅供求变化 ( 单位 : 万 m2,%) 能级一线二线城市 5 月供应 5 月成交环比同比量量环比同比北京 75 48% 12% 87-32% 12% 上海 123-6% 18% 95-2% -33% 广州 55-62% -37% 138 0% 11% 深圳 27-58% -66% 27-13% -61% 重庆

4 备注 : 城市供应数据重庆市数据为商品房数据受房屋备案的滞后性, 不排除数据有一定的偏差资料来源 :CRIC 诺亚研究表 2:2016 年 5 全国重点城市一手房交易价格指数资料来源 :CRIC 诺亚研究 3 企业表现 : 典型房企业绩规模翻倍, 后劲分化在 TOP20 企业业绩表现中, 后劲分化也是一个明显特征, 前 10 企业在单月销售金额上依然高歌猛进, 后劲十足, 但 TOP11-TOP20 房企单月业绩表现则不够稳定, 忽高忽低, 主要受供货节奏因素影响较大值得一提的是雅居乐跌出 TOP20 榜单图 1:2016 年 1-5 月房地产企业销售金额及面积 4

现中, 后劲分化也是一个明显特征, 前 10 企业在单月销售金额上依然高歌猛进, 后劲十足, 但 TOP11-TOP20 房企单月业绩表现则不够

5 资料来源 : 亿翰智库诺亚研究二房企新动态战略动态 : 龙头万科及黑马阳光城均向房地产 + 金融迈进, 房地产将呈现出更多的金融属性融创仍然坚持子公司收购完善城市布局战略, 目前效果较好值得注意的是, 越来越多的地产服务商朝着新三板发力典型企业日期内容万科 6.2 万科和美国 Brightstone Capital Partners 联合宣布在纽约建立一个全球地产投资管理平台 Brightstone 此举标志着万科全球资产管理业务的开端格力物业 5.31 挂牌新三板, 管理服务总面积为万方融创 5.19 收购莱蒙 8 个公司的全部股本权益及偿付贷款,43.94 亿元, 初步完成广深战略布局华夏幸福 5.16 与江苏润恒物业签订战略协议阳光城 5.16 与陆家嘴信托陆投发合作设立上海陆金朝阳资产管理有限公司世茂房地产 5.9 携手博时资本发行酒店资产证券化项目, 期限 8 年, 规模为 26.9 亿元数据来源 : 中指诺亚研究融资情况 : 华润置地万达商业及泰禾集团均发行大额公司债, 但鉴于目前的负债率及企业地位, 前两者明显有利率优势表 2:2015 年 5 月典型房企融资情况 5

31 挂牌新三板, 管理服务总面积为 152.69 万方融创 5.19 收购莱蒙 8 个公司的全部股本权益及偿付贷款,43.94 亿元, 初步完成广深战略布局华夏幸福 5.16 与江苏润恒物业签订战略协议阳光城 5.

6 典型企业日期期限 ( 年 ) 金额 ( 亿元 ) 发行利率内容华远地产非公开发行债券华夏幸福公司债券新华联公司债券华润置地中期票据泰禾集团公司债券万达商业公司债券远洋地产公司债券富力地产公司债券华侨城 5.9 公司债券数据来源 : 中指诺亚研究三投资建议 1 城市选择建议城市选择建议 : 住宅方面, 沈阳的去化周期仍大幅超出正常水平, 但已有显著下降, 大连亦大幅缩短去化, 回归风险可控区域天津稳步去库存, 目前已经处于 12 个月以内但需警惕合肥南京及苏州等重点城市的过热风险商办方面, 综合考虑消费能力较强的实力城市地理位置优越及交通通达的项目表 3:2016 年 4 月城市风险评级结果序号城市分数风险序号城市分数风险 1 上海低 31 烟台中高 2 广州低 32 扬州中高 3 北京低 33 盐城中高 4 深圳低 34 徐州中高 5 重庆中低 35 惠州中高 6 成都中低 36 泉州中高 7 合肥中低 37 宜昌中高 8 南京中低 38 唐山中高 9 杭州中低 39 哈尔滨中高 10 厦门中低 40 昆明中高 11 苏州中低 41 贵阳中高 12 武汉中低 42 石家庄中高 13 南昌中低 43 安庆中高 14 长沙中 44 金华中高 15 天津中 45 呼和浩特中高 6

4 数据来源 : 中指诺亚研究三投资建议 1 城市选择建议城市选择建议 : 住宅方面, 沈阳的去化周期仍大幅超出正常水平, 但已有显著下降, 大连亦大幅缩短去化, 回归风险可控区域天津稳步去库存, 目前已经处于 12 个月以内但需警惕

7 16 青岛中 46 太原中高 17 郑州中 47 赣州中高 18 无锡中 48 秦皇岛中高 19 宁波中 49 银川中高 20 福州中 50 海口中高 21 中山中 51 蚌埠高 22 东莞中 52 温州高 23 佛山中 53 保定高 24 济南中 54 汕头高 25 长春中 55 西宁高 26 沈阳中 56 廊坊高 27 大连中 57 兰州高 28 南宁中 29 西安中 30 常州中高数据来源 : 中指统计局诺亚研究图年 4 月城市风险对比图数据来源 : 中指 CRIC 诺亚研究数据说明 : 7

18 高 24 济南 51.08 中 54 汕头 43.63 高 25 长春 50.89 中 55 西宁 43.58 高 26 沈阳 50.80 中 56 廊坊 42.84 高 27 大连 50.78 中 57 兰州 40.

8 横轴 : 去化周期, 体现当前阶段去化风险 :12 个月以下, 去化风险较低 ; 去化周期越长, 去化风险越高 ; 纵轴 : 市场未来供求比 ( 未来供求比 = 近三年住宅土地成交建面均值 / 住宅成交面积均值 ), 考虑到土地从拿地到上市有平均 2-3 年的周期, 通过该指标我们对城市未来几年的供求关系进行预判,1.0 以下表示未来预计将供不应求,1.0 以上则表示将供大于求 ; 气泡颜色 : 蓝色表示增速较快的城市, 未来市场有较好的成长空间, 黄色为增速中等的城市, 红色为增速较慢的城市, 未来市场需求支撑相对乏力气泡越大代表成长空间越好气泡大小 : 代表市场规模, 越大表示城市整体市场容量较大 2 交易对手选择建议交易对手方面 : 针对老交易对手, 根据目前的存续项目及合作情况, 适当优选城市, 可适当扩大优质交易对手的规模针对新交易对手, 需考虑其在城市及区域的综合竞争实力, 负债及授信情况, 项目整体运作实力等 8

0 以上则表示将供大于求 ; 气泡颜色 : 蓝色表示增速较快的城市, 未来市场有较好的成长空间, 黄色为增速中等的城市, 红色为增速较慢的城市, 未来市场需求支撑相对乏力气泡越大代表成长空间越好气泡大

9 研究员简介 : 张珺现任职诺亚财富高级研究员, 负责房地产研究黄琳珊, 现任职诺亚财富高级研究员, 负责房地产研究研究员承诺 : 负责本研究报告全部或部分内容的每一位研究员, 在此申明, 本报告清晰准确地反映了研究员本人的研究观点作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道, 分析逻辑基于本人的职业理解, 通过合理判断并得出结论, 力求客观公正, 结论不受任何第三方的授意影响作者薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关产品评价风险提示对于理财产品的评级是对其已有信息的评价, 并不表示对产品未来表现的预测理财产品评级变化并不一定表示产品业绩趋于上升或下降, 或者绝对风险较小或较大, 也可能是该产品与其它同类产品的相对排名发生变化由于投资者的风险偏好有所差异, 高星级的产品未必适合所有投资者, 投资者需结合产品收益风险特性及自身需求进行选择免责声明本报告的信息均来源于公开资料, 本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更, 本公司已力求报告内容的客观公正, 但文中的观点结论和建议仅供参考, 不代表任何确定性的判断投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告相关知识产权归诺亚控股有限公司及其关联公司所有, 未经诺亚控股有限公司及其关联公司许可, 任何个人或组织, 均不得将本报告内容以转载复制编辑上传或发布等任何形式使用于任何场合如引用刊发需注明出处为诺亚 ( 中国 ) 财富管理中心, 且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改诺亚控股有限公司及其关联公司保留追究侵权者法律责任之权利 9

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抗战时期国民政府的银行监理体制探析 % # % % % ) % % # # + #, ) +, % % % % % % % % 抗战时期国民政府的银行监理体制探析王红曼抗战时期国民政府为适应战时经济金融的需要实行由财政部四联总处中央银行等多家机构先后共同参与的多元化银行监理体制对战时状态下的银行发展与经营安全进行了大规模的设计与

一 房 地 产 市 场 现 状 1 住 房 租 赁 市 场 提 速, 热 点 城 市 政 策 趋 紧 李 克 强 总 理 在 国 务 院 常 务 会 议 提 出, 实 现 购 租 并 举, 发 展 住 房 租 赁 市 场 5 月 17 日, 国 务 院 办 公 厅 关 于 加 快 培 育 和 发 展

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