行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 2 目 录 1. 房 地 产 服 务 产 业 链 的 定 义 什 么 是 房 地 产 产 业 链 什 么 是 房 地 产 服 务 产 业 链 房 地 产 服 务 产 业 链 : 掘 金 价 值 逐 步 浮

Transcription

1 行 业 专 题 报 告 证 券 研 究 报 告 房 地 产 行 业 市 场 表 现 增 持 维 持 房 地 产 行 业 2014 年 8 月 5 日 房 地 产 服 务 产 业 链 系 列 报 告 : 什 么 是 房 地 产 服 务 产 业 链? 研 究 背 景 我 们 在 此 前 报 告 行 业 不 死, 规 则 要 变 房 地 产 价 值 链 重 构 中 已 经 对 房 地 产 价 值 链 的 未 来 发 展 趋 势 有 一 定 介 绍 本 文 属 房 地 产 服 务 产 业 链 系 列 研 究 第 二 部 分, 主 要 解 释 什 么 是 房 地 产 服 务 产 业 链, 产 业 链 相 关 特 性 和 投 资 标 的 资 料 来 源 : 海 通 证 券 研 究 所 相 关 研 究 什 么 是 房 地 产 产 业 链 整 体 看, 房 地 产 产 业 链 分 为 广 义 产 业 链 和 狭 义 产 业 链 房 地 产 广 义 产 业 链 包 括 房 地 产 和 被 房 地 产 拉 动 的 钢 筋 水 泥 机 械 家 电 家 纺 等 产 业 房 地 产 广 义 产 业 链 除 受 房 地 产 行 业 影 响 外, 还 受 到 宏 观 经 济 等 其 他 因 素 影 响 房 地 产 狭 义 产 业 链 主 要 指 与 房 地 产 开 发 流 程 相 关, 与 住 房 建 设 住 房 配 套 和 住 房 服 务 三 大 方 向 有 关 的 牵 连 产 业 房 地 产 狭 义 产 业 链 与 房 地 产 自 身 发 展 关 系 更 为 紧 密 什 么 是 房 地 产 服 务 产 业 链 从 房 地 产 狭 义 产 业 链 的 内 涵 看, 主 要 包 括 新 增 市 场 和 存 量 市 场 两 部 门 房 地 产 服 务 产 业 链 主 要 指 对 存 量 市 场 的 服 务 和 管 理 因 此, 按 照 以 上 划 分 形 式, 房 地 产 服 务 产 业 链 包 括 城 市 配 套 房 地 产 金 融 中 介 服 务 和 物 业 服 务 四 大 部 分 或 者 换 句 话 说, 房 地 产 服 务 产 业 链 主 要 立 足 房 地 产 存 量 市 场, 属 于 房 地 产 狭 义 产 业 链 的 中 端 和 后 端 部 门 海 外 经 验 看 房 地 产 服 务 产 业 链 表 现 : 房 地 产 行 业 首 席 分 析 师 涂 力 磊 SAC 执 业 证 书 编 号 : S 电 话 : tll5535@htsec.com 房 地 产 行 业 分 析 师 贾 亚 童 SAC 执 业 证 书 编 号 : S 电 话 : jiayt@htsec.com 日 本 : 住 房 需 求 结 构 的 改 变 决 定 了 房 地 产 行 业 增 速 的 变 化 年 间, 日 本 新 建 住 房 占 住 房 总 存 量 的 96%, 而 年 间 则 仅 占 45% 1985 年 以 后, 日 本 存 量 房 市 场 开 始 开 始 明 显 占 据 主 导 地 位 因 此, 二 手 房 经 纪 相 比 一 手 市 场 而 言 表 现 更 为 活 跃 从 数 据 统 计 看, 从 2001 年 开 始, 日 本 近 畿 圈 二 手 公 寓 成 交 数 量 持 续 13 年 保 持 正 增 长 年 均 增 长 幅 度 在 5% 以 上 东 京 圈 与 此 类 似 从 股 价 表 现 看 以 房 地 产 中 介 为 主 体 的 东 急 livable 股 价 在 1999 年 到 2011 年 的 大 部 分 时 间 表 现 均 好 于 以 房 地 产 开 发 为 主 的 三 井 住 友 不 动 产 美 国 :2012 年, 美 国 房 地 产 开 发 房 地 产 其 它 服 务 房 地 产 经 纪 业 务 收 入 占 比 分 别 为 38% 42% 和 20%; 换 句 话 说, 美 国 房 地 产 服 务 业 务 收 入 占 比 达 62% 从 股 价 表 现 看 2004 到 2014 年 的 过 去 10 年 间, 世 邦 魏 理 仕 股 价 仅 在 2008 年 和 2012 年 跑 输 美 国 房 地 产 板 块 和 房 地 产 开 发 商 龙 头 估 值 和 投 资 截 至 2014 年 8 月 4 日,A 股 市 场 动 态 (TTM)PE 在 倍, 房 地 产 板 块 动 态 (TTM)PE 在 倍 通 过 跨 界 研 究, 我 们 重 点 关 注 房 地 产 服 务 产 业 链 以 下 领 域 公 司, 包 括 :1) 中 介 行 世 联 行 (002285);2) 物 业 行 彩 生 活 (1778.HK);3) 城 市 配 套 捷 顺 科 技 (002609) 美 的 集 团 (000333) 青 岛 海 尔 (600690) 华 夏 幸 福 (600340);4) 房 地 产 金 融 诺 亚 财 富 风 险 提 示 行 业 基 本 面 下 行 风 险

2 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 2 目 录 1. 房 地 产 服 务 产 业 链 的 定 义 什 么 是 房 地 产 产 业 链 什 么 是 房 地 产 服 务 产 业 链 房 地 产 服 务 产 业 链 : 掘 金 价 值 逐 步 浮 出 水 面 存 量 房 市 场 规 模 存 量 房 市 场 价 值 海 外 经 验 看 房 地 产 服 务 产 业 链 日 本 案 例 : 美 国 案 例 : 投 资 建 议 中 介 行 物 业 管 理 城 市 配 套 服 务 地 产 金 融 风 险 提 示... 19

3 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 3 图 目 录 图 1 房 地 产 广 义 产 业 链... 5 图 2 房 地 产 狭 义 产 业 链... 6 图 3 房 地 产 服 务 产 业 链 的 表 现 形 态... 7 图 4 改 革 开 放 以 来 我 国 住 宅 竣 工 量 ( 不 含 农 户 )... 8 图 年 以 来 我 国 住 宅 竣 工 面 积 累 计 变 化... 9 图 6 未 来 我 国 住 宅 物 业 管 理 费 收 入 预 测... 9 图 7 物 业 的 入 口 价 值 图 8 日 本 1955 年 至 今 的 GDP 增 长 率 (%) 图 9 中 国 1978 年 至 今 GDP 增 长 率 (%) 图 10 日 本 农 村 劳 动 力 向 主 要 城 市 的 转 移 ( 人 ) 图 11 日 本 制 造 业 工 资 指 数 图 12 第 三 产 业 内 部 各 行 业 占 比 变 化 (%) 图 13 转 型 期 的 商 贸 零 售 行 业 图 14 房 地 产 行 业 增 速 变 化 图 15 日 本 首 都 圈 二 手 房 与 新 房 比 较 图 16 日 本 近 畿 圈 二 手 房 与 新 房 比 较 图 年 日 本 产 业 结 构 调 整 完 成 前 后 各 板 块 股 票 指 数 涨 跌 幅 变 化 图 18 过 去 10 年 日 本 中 介 公 司 股 价 走 势 强 于 传 统 开 发 商 图 19 我 国 房 地 产 经 纪 和 服 务 业 务 相 对 开 发 业 务 占 比 较 低 图 20 过 去 10 年 美 国 地 产 中 介 企 业 股 价 表 现 强 于 地 产 行 业 指 数 和 龙 头 开 发 商 图 21 房 地 产 服 务 产 业 链 的 表 现 形 态... 16

4 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 4 表 目 录 表 1 目 前 我 国 存 量 住 宅 规 模 的 测 算... 8 表 2 未 来 5 年 (2018 年 ) 我 国 住 宅 物 业 管 理 费 收 入 测 算... 9 表 3 当 前 中 国 和 日 本 1973 年 的 人 口 和 城 市 化 数 据 比 较 表 4 美 国 房 地 产 服 务 行 业 总 市 值 已 经 超 越 传 统 地 产 开 发 行 业 表 5 海 通 证 券 研 究 所 重 点 关 注 的 房 地 产 服 务 产 业 链 公 司... 19

5 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 5 1. 房 地 产 服 务 产 业 链 的 定 义 自 2010 年 开 始, 房 地 产 产 业 链 中 除 传 统 开 发 企 业 外, 房 地 产 服 务 类 企 业 开 始 逐 步 走 入 大 众 视 野 我 们 在 此 前 报 告 行 业 不 死, 规 则 要 变 房 地 产 价 值 链 重 构 中 已 经 对 房 地 产 价 值 链 的 未 来 发 展 趋 势 有 一 定 介 绍 本 文 属 房 地 产 服 务 产 业 链 系 列 研 究 第 二 部 分, 主 要 解 释 什 么 是 房 地 产 服 务 产 业 链, 产 业 链 相 关 特 性 和 投 资 标 的 1.1 什 么 是 房 地 产 产 业 链 整 体 看, 房 地 产 产 业 链 分 为 广 义 产 业 链 和 狭 义 产 业 链 房 地 产 广 义 产 业 链 包 括 房 地 产 和 被 房 地 产 拉 动 的 钢 筋 水 泥 机 械 家 电 家 纺 等 产 业 房 地 产 广 义 产 业 链 除 受 房 地 产 行 业 影 响 外, 还 受 到 宏 观 经 济 等 其 他 因 素 影 响 图 1 房 地 产 广 义 产 业 链 开 发 信 贷 个 人 房 贷 银 行 装 修 信 贷 白 色 家 电 塔 式 起 重 机 混 凝 土 机 械 挖 掘 机 工 程 机 械 家 电 黑 色 家 电 水 泥 小 家 电 玻 璃 木 材 塑 料 门 窗 涂 料 / 油 漆 建 材 房 地 产 装 修 园 林 建 筑 胶 水 保 温 材 料 精 装 修 螺 纹 钢 丝 材 钢 铁 板 材 纯 碱 聚 氯 乙 烯 化 工 家 纺 床 上 用 品 聚 氨 酯 资 料 来 源 : 海 通 证 券 研 究 所 前 端 需 求 后 端 需 求

6 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 6 房 地 产 狭 义 产 业 链 主 要 指 与 房 地 产 开 发 流 程 相 关, 与 住 房 建 设 住 房 配 套 和 住 房 服 务 三 大 方 向 有 关 的 牵 连 产 业 相 对 而 言, 房 地 产 狭 义 产 业 链 与 房 地 产 自 身 发 展 关 系 更 为 紧 密 图 2 房 地 产 狭 义 产 业 链 房 地 产 开 发 商 前 端 生 产 制 造 个 人 客 户 后 端 服 务 设 立 规 划 设 计 建 筑 施 工 房 产 销 售 物 业 管 理 零 售 经 纪 评 估 信 贷 环 境 评 估 土 地 勘 察 技 能 认 证 项 目 定 位 建 筑 规 划 项 目 估 算 工 程 管 理 顾 问 工 程 监 理 物 管 顾 问 营 销 顾 问 广 告 设 计 销 售 代 理 住 宅 保 鲜 机 构 客 户 后 端 服 务 物 业 配 套 服 务 二 手 房 销 售 二 手 房 租 赁 管 家 式 服 务 房 产 金 融 服 务 银 行 按 揭 估 价 小 额 信 贷 地 产 金 融 房 产 销 售 物 业 管 理 房 产 销 售 评 估 信 贷 中 端 配 合 和 金 融 支 持 学 校 医 院 餐 饮 交 通 工 作 房 产 金 融 服 务 融 资 方 案 设 计 项 目 股 权 融 资 票 据 销 售 基 金 管 理 债 务 筹 措 直 接 投 资 城 市 配 套 二 次 装 修 改 造 社 交 物 流 商 业 休 闲 养 老 就 业 资 产 管 理 服 务 商 业 运 营 租 户 代 表 包 括 : 商 业 保 险 办 公 选 址 设 备 设 施 管 理 办 公 空 间 设 计 消 耗 品 采 购 室 内 装 修 管 理 节 能 管 理 租 约 谈 判 园 林 绿 化 企 业 搬 迁 业 主 代 表 包 括 : 写 字 楼 招 租 商 业 招 商 租 户 商 户 管 理 设 备 设 施 管 理 物 业 配 套 服 务 二 手 商 铺 写 字 楼 销 售 二 手 商 铺 写 字 楼 租 赁 资 产 管 理 服 务 市 场 调 研 投 资 顾 问 ( 寻 找 投 资 机 会 ) 尽 职 调 查 物 业 组 合 估 价 投 资 方 案 设 计 商 业 谈 判 法 律 顾 问 资 料 来 源 : 海 通 证 券 研 究 所 如 果 把 房 地 产 狭 义 产 业 链 按 照 其 建 筑 生 产 流 程 来 划 分, 可 以 分 割 为 :1) 前 端 产 品 制 造 该 环 节 主 要 为 新 房 建 造 和 旧 房 更 新 改 造 市 场, 主 要 参 与 者 为 房 地 产 开 发 商 和 代 建 商 ;2) 中 段 城 市 配 套 和 地 产 金 融, 主 要 参 与 者 除 开 发 商 外 还 包 括 政 府 基 建 部 门 建 筑 配 套 商 等 ;3) 后 端 中 介 和 物 业 服 务 商 该 环 节 同 样 包 括 新 房 和 存 量 房 两 部 分 1.2 什 么 是 房 地 产 服 务 产 业 链 从 房 地 产 狭 义 产 业 链 的 内 涵 看, 主 要 包 括 新 增 市 场 和 存 量 市 场 两 部 门 房 地 产 服 务 产 业 链 主 要 指 对 存 量 市 场 的 服 务 和 管 理 因 此, 按 照 以 上 划 分 形 式, 房 地 产 服 务 产 业 链 包 括 城 市 配 套 房 地 产 金 融 中 介 服 务 和 物 业 服 务 四 大 部 分 或 者 换 句 话 说, 房 地 产 服 务 产 业 链 主 要 立 足 房 地 产 存 量 市 场, 属 于 房 地 产 狭 义 产 业 链 的 中 端 和 后 端 部 门

7 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 7 图 3 房 地 产 服 务 产 业 链 的 表 现 形 态 线 上 业 务 中 介 行 线 下 业 务 基 础 业 务 传 统 配 套 房 地 产 服 务 产 业 链 物 业 管 理 增 值 业 务 智 能 社 区 公 共 服 务 城 市 配 套 服 务 商 产 业 地 产 地 产 金 融 房 地 产 生 产 经 营 和 其 衍 生 的 相 关 金 融 服 务 资 料 来 源 : 海 通 证 券 研 究 所 此 外, 房 地 产 服 务 产 业 链 内 部 还 可 以 进 一 步 细 分 中 介 行 服 务 包 括 线 上 和 线 下 两 部 分 物 业 管 理 包 括 基 础 业 务 和 增 值 业 务 城 市 配 套 服 务 商 包 括 传 统 配 套 ( 由 政 府 提 供 的 水 电 路 桥 等 七 通 一 平 或 者 九 通 一 平 服 务 ) 智 慧 社 区 公 共 服 务 ( 政 府 提 供 之 外 的 市 场 化 住 宅 配 套 服 务, 包 括 物 流 地 产 医 疗 地 产 养 老 地 产 等 ) 和 产 业 地 产 ( 提 供 城 市 就 业 生 产 生 活 资 料 和 配 套 供 给 ) 最 后 地 产 金 融 包 括 与 生 产 经 营 和 购 房 相 关 的 直 接 地 产 金 融 以 及 生 产 经 营 之 外 的 衍 生 金 融 2. 房 地 产 服 务 产 业 链 : 掘 金 价 值 逐 步 浮 出 水 面 如 上 文 所 定 义, 房 地 产 服 务 产 业 链 涉 及 新 房 市 场, 但 主 要 立 足 房 地 产 存 量 市 场, 属 于 房 地 产 狭 义 产 业 链 的 中 端 和 后 端 部 门 因 此 在 中 国 房 地 产 市 场 快 速 发 展 的 前 十 年, 地 产 服 务 产 业 链 价 值 和 特 点 并 不 被 市 场 所 关 注 伴 随 近 几 年 新 房 市 场 进 入 平 稳 发 展 期 后, 存 量 房 市 场 的 大 量 潜 在 价 值 开 始 进 入 大 众 视 野 2.1 存 量 房 市 场 规 模 剔 除 农 村 农 户 住 宅 竣 工 量, 我 们 可 以 得 到 1978 年 改 革 开 放 以 来 我 国 城 镇 住 宅 历 年 竣 工 数 据 ( 少 量 数 据 缺 失 采 取 平 滑 处 理 ) 基 于 以 上 数 据, 改 革 开 放 以 后 我 国 城 镇 住 宅 竣 工 总 量 约 为 亿 平 ( 近 十 年 来 我 国 城 镇 住 宅 竣 工 年 复 合 增 速 6.02%, 此 数 据 未 考 虑 不 被 统 计 进 去 的 个 人 和 单 位 自 建 住 房 ) 根 据 住 建 部 副 部 长 齐 骥 发 言, 从 1949 年 新 中 国 成 立 到 1978 年, 我 国 共 建 设 住 宅 5.3 亿 平,1978 年 城 镇 人 均 住 房 建 筑 面 积 仅 为 6.7 平 / 人 上 述 两 者 相 加 可 知, 我 国 城 镇 存 量 住 宅 约 为 亿 平 根 据 我 国 建 筑 平 均 寿 命 年 之 间 ( 即 折 旧 率 为 2.7%-3.0%), 可 推 算 年 以 前 的 住 宅 需 要 拆 迁 更 新 根 据 上 述 数 据, 即 有 亿 平 的 存 量 房 需 要 或 者 已 经 拆 迁 实 际 上, 根 据 住 建 部 数 据, 截 至 2013 年, 我 国 已 经 完 成 棚 户 区 改 造 1260 万 套, 如 果 假 设 每 套 面 积 100 平 米 左 右, 则 对 应 拆 迁 存 量 住 宅 亿 平 上 述 两 者 从 不 同 角 度 测 算 基 本 结 果 吻 合 考 虑 新 一 届 政 府 旧 改 力 度, 我 们 取 拆 迁 改 造 存 量 房 最 大 值

8 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 亿 平 计 算 此 外, 还 需 要 考 虑 由 于 城 市 行 政 区 扩 围 而 增 加 的 存 量 房 根 据 国 务 院 发 展 研 究 中 心 中 长 期 增 长 课 题 组 在 该 研 究 中 观 点, 我 国 每 年 因 城 镇 扩 围 而 增 加 的 住 房 面 积 大 约 为 1.5 亿 平, 如 果 从 1978 年 改 革 开 放 算 起, 则 因 城 市 扩 围 而 增 加 的 城 镇 存 量 住 房 合 计 约 52.5 亿 平 图 4 改 革 开 放 以 来 我 国 住 宅 竣 工 量 ( 不 含 农 户 ) 年 前 固 定 资 产 投 资 ( 不 含 农 户 ) 住 宅 竣 工 面 积 ( 万 平, 左 轴 ) 住 宅 竣 工 面 积 增 速 (%, 右 轴 ) 资 料 来 源 :Wind 资 讯 海 通 证 券 研 究 所 综 上 可 知, 截 至 2013 年 我 国 存 量 住 宅 总 规 模 至 少 约 为 亿 平 ( 此 数 据 未 考 虑 不 被 统 计 进 去 的 个 人 和 单 位 自 建 住 房 ) 截 至 2013 年 我 国 城 镇 人 口 7.31 亿 人, 这 大 约 对 应 2013 年 我 国 城 镇 人 均 居 住 面 积 平 / 人 ( 可 能 由 于 未 考 虑 不 被 统 计 进 去 的 个 人 和 单 位 自 建 住 房, 该 数 据 略 小 于 2012 年 统 计 局 的 城 镇 人 均 居 住 面 积 32.9 平 / 人 的 数 据 ) 表 1 目 前 我 国 存 量 住 宅 规 模 的 测 算 1978 年 改 革 开 放 以 来 我 国 城 镇 住 宅 竣 工 总 量 ( 亿 平 ) 年 新 中 成 立 到 1978 年 我 国 共 建 设 住 宅 ( 亿 平 ) 年 改 革 开 放 以 来 我 国 因 城 镇 区 划 扩 围 而 增 加 的 城 镇 住 房 总 量 ( 亿 平 ) 截 至 2013 年 我 国 旧 城 改 造 而 拆 掉 的 存 量 住 宅 ( 亿 平 ) 截 至 2013 年 我 国 存 量 住 宅 总 规 模 ( 亿 平 ) 资 料 来 源 :Wind 资 讯 海 通 证 券 研 究 所 2.2 存 量 房 市 场 价 值 存 量 房 市 场 涉 及 面 较 大, 我 们 单 单 从 目 前 最 直 观 的 物 业 市 场 入 手 分 析 存 量 房 市 场 的 潜 在 价 值 截 至 2013 年, 我 国 竣 工 住 宅 面 积 累 计 为 亿 平, 近 三 年 平 均 竣 工 住 宅 面 积 为 7.65 亿 平, 假 设 未 来 五 年 我 国 每 年 竣 工 的 住 宅 面 积 保 持 这 个 数 量 不 变, 则 五 年 后 (2018 年 ) 我 国 竣 工 住 宅 面 积 累 计 为 亿 平 根 据 中 指 院 数 据,2012 年 我 国 百 强 物 业 企 业 全 部 营 收 达 亿 元, 除 物 业 管 理 收 入 外 的 房 地 产 服 务 业 收 入 达 亿 元, 则 我 国 百 强 物 业 企 业 物 业 管 理 收 入 为 亿 元 由 于 2012 年 我 国 百 强 物 业 企 业 在 管 物 业 建 筑 面 积 约 13.5 亿 平, 则 可 知 2012 年 我 国 百 强 物 业 企 业 在 管 物 业 的 平 均 物 业 管 理 费 水 平 是 1.10 元 / 月 / 平 假 设 住 宅 物 业 管 理 费 水 平 就 等 于 1.10 元 / 月 / 平, 同 时 假 设 未 来 六 年 (2018 年 ) 住 宅 物 业 管 理 费 水 平 复 合 增 速 是 5%, 则 可 知 五 年 后 我 国 住 宅 物 业 管 理 费 水 平 是 1.48 元 / 月 / 平

9 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 9 图 年 以 来 我 国 住 宅 竣 工 面 积 累 计 变 化 图 6 未 来 我 国 住 宅 物 业 管 理 费 收 入 预 测 当 年 住 宅 竣 工 面 积 ( 亿 平 ) 住 宅 竣 工 面 积 累 计 ( 亿 平 ) 我 国 未 来 住 宅 物 业 管 理 费 收 入 预 测 ( 亿 元 ) H 资 料 来 源 :Wind 资 讯 海 通 证 券 研 究 所 资 料 来 源 :Wind 资 讯 海 通 证 券 研 究 所 按 照 以 上 测 算, 未 来 五 年 后 我 国 住 宅 物 业 管 理 费 收 入 总 规 模 大 致 在 亿 元 按 照 以 上 规 模 测 算, 目 前 市 场 排 名 前 列 物 业 公 司 市 场 占 有 率 不 到 1% 对 于 优 质 物 业 公 司 而 言, 行 业 未 来 存 在 大 量 发 展 空 间 表 2 未 来 5 年 (2018 年 ) 我 国 住 宅 物 业 管 理 费 收 入 测 算 截 2013 年 我 国 竣 工 住 宅 面 积 累 计 ( 亿 平 ) 假 设 未 来 五 年 我 国 每 年 竣 工 的 住 宅 面 积 ( 亿 平 ) 7.65 五 年 后 (2018 年 ) 我 国 竣 工 住 宅 面 积 累 计 ( 亿 平 ) 年 我 国 百 强 物 业 企 业 全 部 营 收 ( 亿 元 ) 年 除 物 业 管 理 收 入 外 的 房 地 产 服 务 业 收 入 ( 亿 元 ) 年 我 国 百 强 物 业 企 业 物 业 管 理 收 入 ( 亿 元 ) 年 我 国 百 强 物 业 企 业 在 管 物 业 建 筑 面 积 ( 亿 平 ) 年 我 国 百 强 物 业 企 业 在 管 物 业 的 平 均 物 业 管 理 费 水 平 ( 元 / 月 平 ) 1. 0 假 设 未 来 五 年 (2018 年 ) 我 国 住 宅 物 业 管 理 费 水 平 复 合 增 速 (%) 5.00 五 年 后 我 国 住 宅 物 业 管 理 费 水 平 ( 元 / 月 / 平 ) 1.48 对 应 五 年 后 (2018 年 ) 我 国 住 宅 物 业 管 理 费 收 入 ( 亿 元 资 料 来 源 : 公 司 报 表, 海 通 证 券 研 究 所 除 以 上 特 征 外, 近 些 年 关 于 社 区 或 者 物 业 是 否 会 成 为 互 联 网 入 口 的 争 论 开 始 成 为 被 越 来 越 多 人 关 注 考 虑 到 未 来 生 活 便 捷 化 程 度 的 不 断 加 强, 部 分 学 术 界 开 始 认 为 社 区 平 台 能 将 商 务 物 管 娱 乐 教 育 安 防 等 多 种 功 能 完 全 整 合 一 体, 并 成 为 进 入 家 庭 资 产 负 债 表 的 重 要 途 径

10 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 10 图 7 物 业 的 入 口 价 值 物 业 网 站 衣 RRP 商 务 APP 学 物 业 管 理 公 司 食 线 上 商 务 平 台 在 线 缴 费 上 门 服 务 信 息 推 送 游 社 区 金 融 公 司 信 贷 积 分 物 业 入 口 商 圈 配 送 商 业 管 理 公 司 住 物 管 APP 智 能 警 卫 智 能 管 家 智 能 家 电 购 智 能 安 防 公 司 行 线 上 支 付 平 台 微 信 平 台 娱 业 主 APP 资 料 来 源 : 公 开 网 站 资 料 海 通 证 券 研 究 所 整 体 看, 相 比 新 房 市 场 而 言, 存 量 房 市 场 价 值 当 前 属 于 规 模 较 小 ( 相 比 新 房 市 场 年 均 8 到 12 万 亿 规 模 而 言, 存 量 房 市 场 规 模 明 显 偏 小 ), 但 增 速 较 快 ( 基 数 低 带 来 高 增 长 ; 盈 利 模 式 不 断 创 新 带 市 场 增 速 的 不 断 扩 大 ) 而 新 房 市 场 属 于 规 模 较 大, 但 增 速 开 始 平 缓 阶 段 3. 海 外 经 验 看 房 地 产 服 务 产 业 链 3.1 日 本 案 例 : 全 世 界 大 型 经 济 体 中 房 地 产 行 业 高 增 长 后 长 期 一 蹶 不 振 的 典 型 案 例 是 日 本 研 究 日 本 房 地 产 下 行 期, 地 产 服 务 产 业 走 势 对 中 国 未 来 服 务 产 业 是 否 在 行 业 下 半 场 赢 得 快 速 发 展 存 在 一 定 借 鉴 意 义 高 增 速 时 代 的 终 结 中 国 和 日 本 在 经 济 高 速 发 展 阶 段 的 持 续 时 间 几 乎 相 同, 这 背 后 的 确 存 在 相 关 证 据 支 持 从 GDP 角 度 看, 中 国 当 前 和 日 本 70 年 代 类 似, 都 在 10% 左 右 增 速 开 始 进 入 持 续 下 行 期

11 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 11 图 8 日 本 1955 年 至 今 的 GDP 增 长 率 (%) 图 9 中 国 1978 年 至 今 GDP 增 长 率 (%) % % % 10.5% 资 料 来 源 : 日 本 统 计 局, 海 通 证 券 研 究 所. 注 : 年 年 1995 至 今 分 别 根 据 1990 年 基 准 68SNA 2000 年 基 准 93SNA 和 2005 年 基 准 93SNA 计 算 资 料 来 源 :WIND, 海 通 证 券 研 究 所. 从 人 口 和 城 镇 化 角 度 看, 中 国 作 为 世 界 第 一 的 人 口 大 国, 在 经 历 了 三 十 年 左 右 的 计 划 生 育 后, 人 口 增 长 率 已 大 幅 下 滑 ; 出 生 率 和 生 育 率 都 已 经 降 至 低 位 水 平 当 前 相 关 数 据 均 已 低 于 日 本 经 济 转 折 时 的 水 平 从 城 市 化 率 指 标 来 看,1990 年 代 以 来, 中 国 经 历 了 快 速 城 市 化 中 国 2011 年 城 市 化 率 已 经 达 到 51.3%, 和 日 本 1973 年 55.4% 的 城 市 化 率 差 不 多 表 3 当 前 中 国 和 日 本 1973 年 的 人 口 和 城 市 化 数 据 比 较 国 家 / 地 区 对 应 年 份 人 口 增 率 出 生 率 生 育 率 城 市 化 率 日 本 % % 中 国 % % 资 料 来 源 :WIND, 海 通 证 券 研 究 所 注 : 中 国 的 出 生 率 和 城 市 化 率 数 据 均 是 2011 年 数 据, 生 育 率 数 据 是 2010 年 数 据, 人 口 增 长 率 是 2009 年 数 据 进 入 90 年 代 后, 日 本 经 济 陷 入 长 期 低 增 长 阶 段 与 此 相 对 应 的 是 房 地 产 和 其 他 资 产 价 格 同 样 处 于 下 行 周 期 造 成 经 济 下 行 的 原 因 很 多, 主 要 因 素 包 括 城 镇 化 人 口 转 移 的 结 束 和 工 人 工 资 上 行 带 来 要 素 价 格 上 涨 图 10 日 本 农 村 劳 动 力 向 主 要 城 市 的 转 移 ( 人 ) 图 11 日 本 制 造 业 工 资 指 数 东 京 名 古 屋 大 阪 资 料 来 源 : 日 本 统 计 局, 海 通 证 券 研 究 所 资 料 来 源 : 日 本 统 计 局, 海 通 证 券 研 究 所

12 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 主 导 产 业 和 支 柱 产 业 的 变 迁 : 第 三 产 业 的 崛 起 经 济 下 台 阶 后, 日 本 第 三 产 业 内 部 的 产 业 结 构 也 发 生 了 改 变 其 中 批 发 零 售 行 业 占 第 三 产 业 增 加 值 的 比 重 由 1973 年 的 26.3% 缓 慢 降 至 1985 年 的 21.2%; 服 务 业 占 比 由 18.7% 增 至 22.9%; 金 融 保 险 房 地 产 和 运 输 通 信 行 业 占 比 较 为 稳 定, 分 别 维 持 在 9% 16% 11% 的 水 平 左 右 与 第 二 产 业 所 不 同 的 是, 第 三 产 业 的 结 构 转 型 较 少 受 到 政 策 等 外 部 冲 击 的 影 响, 更 多 受 到 GDP 增 速 CPI 人 口 结 构 居 民 收 入 水 平 城 市 化 率 等 内 生 因 素 的 影 响 而 表 现 为 一 种 缓 慢 自 发 的 演 进 过 程 图 12 第 三 产 业 内 部 各 行 业 占 比 变 化 (%) 资 料 来 源 : 日 本 统 计 局, 海 通 证 券 研 究 所 住 房 需 求 结 构 的 改 变 决 定 了 房 地 产 行 业 增 速 的 变 化 年 间, 日 本 新 建 住 房 占 住 房 总 存 量 的 96%, 而 年 间 则 仅 占 45% 这 带 来 的 结 果 是, 年 间, 房 地 产 行 业 增 速 在 16% 的 水 平 附 近 徘 徊, 而 此 后 增 速 由 17.1% 一 路 下 降 至 8.6% 下 降 幅 度 与 第 三 产 业 增 速 的 降 幅 相 仿 因 而 年 房 地 产 行 业 占 第 三 产 业 产 出 比 重 也 表 现 得 较 为 稳 定 图 13 转 型 期 的 商 贸 零 售 行 业 图 14 房 地 产 行 业 增 速 变 化 资 料 来 源 : 日 本 统 计 局 数 据, 海 通 证 券 研 究 所 资 料 来 源 : 日 本 统 计 局 数 据, 海 通 证 券 研 究 所 由 于 1985 年 以 后, 日 本 存 量 房 市 场 开 始 开 始 明 显 占 据 主 导 地 位 因 此, 二 手 房 经 纪 相 比 一 手 市 场 而 言 表 现 更 为 活 跃 从 数 据 统 计 看,1994 到 2000 年 之 间, 日 本 近 畿 圈 二 手 公 寓 成 交 数 量 隔 年 涨 跌 互 现

13 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 13 但 是 从 2001 年 开 始, 日 本 近 畿 圈 二 手 公 寓 成 交 数 量 持 续 13 年 保 持 正 增 长 年 均 增 长 幅 度 在 5% 以 上 而 与 此 同 时, 新 房 市 场 处 于 持 续 萎 靡 阶 段 东 京 圈 与 此 类 似, 在 日 本 经 济 增 速 下 行, 产 业 结 构 转 型 阶 段, 二 手 房 市 场 较 新 房 市 场 表 现 为 平 稳 增 长 新 房 市 场 波 动 较 大, 但 整 体 处 于 下 行 阶 段 图 15 日 本 首 都 圈 二 手 房 与 新 房 比 较 图 16 日 本 近 畿 圈 二 手 房 与 新 房 比 较 50% 40% 首 都 圈 二 手 公 寓 成 交 同 比 首 都 圈 新 建 公 寓 成 交 同 比 120% 100% 近 畿 圈 二 手 公 寓 成 交 同 比 近 畿 圈 新 建 公 寓 成 交 同 比 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% % 60% 40% 20% 0% -20% % -40% 资 料 来 源 : 日 本 统 计 局 数 据, 海 通 证 券 研 究 所 资 料 来 源 : 日 本 统 计 局 数 据, 海 通 证 券 研 究 所 日 本 经 济 转 型 中 不 同 行 业 股 价 表 现 1973 年 日 本 经 济 下 台 阶 后, 政 府 对 其 产 业 结 构 进 行 调 整 和 升 级 相 应 的, 日 本 股 市 中 各 行 业 板 块 的 涨 跌 幅 也 发 生 的 相 对 变 化, 呈 现 出 行 业 轮 动 的 局 面 年 间, 日 本 产 业 结 构 进 行 调 整, 钢 铁 板 块 和 地 产 板 块 甚 至 出 现 负 增 长, 而 服 务 行 业 则 是 零 增 长 而 产 业 结 构 调 整 完 成 后, 钢 铁 地 产 和 服 务 这 三 个 板 块 的 涨 势 出 现 回 升 ; 电 气 机 械 板 块 的 增 长 率 由 5.6% 大 幅 上 升 至 16.5%, 支 柱 产 业 地 位 更 为 巩 固 ; 信 息 通 信 板 块 没 有 受 到 产 业 机 构 调 整 的 影 响, 指 数 增 幅 进 一 步 提 升 ; 其 他 大 多 数 板 块 则 呈 现 缓 慢 回 升 态 势 图 年 日 本 产 业 结 构 调 整 完 成 前 后 各 板 块 股 票 指 数 涨 跌 幅 变 化 资 料 来 源 : 日 本 统 计 局, 海 通 证 券 研 究 所 此 外, 从 股 价 表 现 看 以 房 地 产 中 介 为 主 体 的 东 急 livable 股 价 在 1999 年 到 2011 年 的 大 部 分 时 间 表 现 均 好 于 以 房 地 产 开 发 为 主 的 三 井 住 友 不 动 产

14 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 14 图 18 过 去 10 年 日 本 中 介 公 司 股 价 走 势 强 于 传 统 开 发 商 1.4 东 急 livable 相 对 于 三 井 住 友 不 动 产 股 价 表 现 /17/ /17/ /17/ /17/ /17/ /17/ /17/2011 资 料 来 源 : 日 本 统 计 局, 海 通 证 券 研 究 所 3.2 美 国 案 例 : 房 地 产 服 务 和 房 地 产 金 融 占 比 明 显 提 高 目 前 美 国 房 地 产 服 务 业 和 房 地 产 金 融 业 的 总 市 值 已 经 超 越 传 统 地 产 开 发 行 业 截 至 2014 年 8 月, 美 国 上 市 房 地 产 服 务 公 司 99 个, 总 市 值 达 635 亿 美 元, 其 中 美 国 最 大 的 房 地 产 服 务 提 供 商 世 邦 魏 理 仕 (CBG), 总 市 值 是 103 亿 美 元 而 目 前 美 国 上 市 开 发 商 总 数 36 个, 总 市 值 506 亿 美 元, 其 中 市 值 最 大 的 房 屋 开 发 商 Lennar 公 司 市 值 在 75 亿 美 元 表 4 美 国 房 地 产 服 务 行 业 总 市 值 已 经 超 越 传 统 地 产 开 发 行 业 行 业 上 市 公 司 数 量 ( 个 ) 总 市 值 ( 亿 美 元 ) 代 表 公 司 代 表 公 司 总 市 值 ( 亿 美 元 ) 代 表 公 司 简 介 REITs 西 蒙 地 产 (SPG) 528 全 美 最 大 商 业 零 售 REIT, 持 有 全 美 最 多 购 物 中 心 Outlets 及 社 区 商 业 等 开 商 Lennar 公 司 (LEN) 75 目 前 市 值 最 大 的 建 造 和 出 售 房 屋 的 开 发 商 房 地 产 服 务 世 邦 魏 理 仕 (CBG) 103 美 国 最 大 的 地 产 资 产 管 理 和 金 融 服 务 商 注 : 表 中 为 2014 年 8 月 4 日 市 值 资 料 来 源 :bloomberg 海 通 证 券 研 究 所 整 理 此 外, 以 REITs 为 代 表 的 美 国 房 地 产 金 融 业 则 更 是 发 展 迅 猛 截 至 2014 年 6 月, 美 国 有 244 个 上 市 REITs, 总 市 值 达 8168 亿 美 元 全 美 最 大 的 商 业 零 售 REIT- 西 蒙 地 产 (SPG) 市 值 达 到 517 亿 美 元 这 几 乎 是 最 大 开 发 商 Lennar 公 司 的 6 倍 多 2012 年, 美 国 房 地 产 开 发 房 地 产 其 它 服 务 房 地 产 经 纪 业 务 收 入 占 比 分 别 为 38% 42% 和 20%; 而 我 国 对 应 的 这 组 数 据 分 别 是 87% 11% 和 2% 换 句 话 说, 美 国 房 地 产 服 务 业 务 收 入 占 比 达 62%, 而 我 国 仅 为 13%

15 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 15 图 19 我 国 房 地 产 经 纪 和 服 务 业 务 相 对 开 发 业 务 占 比 较 低 房 地 产 开 发 业 务 房 地 产 其 他 服 务 业 务 房 地 产 经 纪 业 务 中 国 美 国 0% 20% 40% 60% 80% 100% 资 料 来 源 :wind, 海 通 证 券 研 究 所 房 地 产 服 务 类 公 司 股 价 表 现 此 外, 从 股 价 表 现 看 2004 到 2014 年 的 过 去 10 年 间, 世 邦 魏 理 仕 股 价 仅 在 2008 年 和 2012 年 跑 输 美 国 房 地 产 板 块 和 房 地 产 开 发 商 龙 头 整 体 看, 房 地 产 服 务 产 业 类 公 司 股 价 表 现 优 于 住 宅 开 发 类 企 业 图 20 过 去 10 年 美 国 地 产 中 介 企 业 股 价 表 现 强 于 地 产 行 业 指 数 和 龙 头 开 发 商 世 邦 相 对 于 莱 纳 股 价 表 现 世 邦 相 对 于 普 尔 特 股 价 表 现 0.0 6/10/2004 6/10/2006 6/10/2008 6/10/2010 6/10/2012 6/10/2014 资 料 来 源 :Bloomberg, 海 通 证 券 研 究 所 4. 投 资 建 议 截 至 2014 年 8 月 4 日,A 股 市 场 动 态 (TTM)PE 在 倍, 房 地 产 板 块 动 态 (TTM) PE 在 倍 考 虑 房 地 产 服 务 产 业 链 涉 及 公 司 较 多, 我 们 通 过 与 计 算 机 家 电 非 银 行 金 融 等 分 析 师 交 流 后, 认 为 以 下 企 业 符 合 房 地 产 服 务 产 业 链 选 择 标 准

16 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 16 图 21 房 地 产 服 务 产 业 链 的 表 现 形 态 资 料 来 源 : 海 通 证 券 研 究 所 4.1 中 介 行 世 联 行 (002285): 公 司 是 中 国 最 具 规 模 的 房 地 产 顾 问 公 司 之 一, 服 务 领 域 包 括 : 物 业 代 理 发 展 顾 问 租 售 经 纪 公 司 以 深 圳 北 京 和 上 海 为 中 心, 旗 下 拥 有 超 过 45 家 分 支 机 构, 服 务 覆 盖 全 中 国 100 多 座 城 市 的 600 多 家 海 内 外 机 构 前 期 公 司 获 得 搜 房 注 资 参 股 意 向, 未 来 双 方 有 望 在 线 上 展 开 合 作 预 计 公 司 2014 和 2015 年 EPS 预 计 在 0.55 和 0.66 元, 买 入 评 级 合 富 辉 煌 (0733.HK): 公 司 主 要 从 事 一 手 物 业 代 理 及 顾 问 服 务 ; 二 手 物 业 代 理 物 业 按 揭 转 介 及 相 关 服 务 ; 以 及 物 业 管 理 服 务 公 司 二 手 房 业 务 占 比 较 高, 此 外 广 州 地 区 业 务 占 公 司 总 营 业 收 入 的 51% 美 联 集 团 (1200.HK): 公 司 经 纪 业 务 主 要 立 足 香 港 本 地 区 域 市 场 搜 房 (SFUN.N): 搜 房 网 业 务 以 中 国 大 陆 为 核 心, 覆 盖 亚 太 地 区, 多 年 来 以 稳 健 务 实 的 风 格 扎 根 于 全 球 华 人 最 具 广 阔 发 展 前 景 的 房 地 产 家 居 行 业, 成 为 全 球 最 具 权 威 和 规 模 的 房 地 产 家 居 网 络 媒 体 和 信 息 服 务 企 业 搜 房 控 股 旗 下 拥 有 四 大 集 团 : 搜 房 新 房 集 团 搜 房 二 手 房 集 团 搜 房 家 居 集 团 搜 房 研 究 集 团 ( 中 国 指 数 研 究 院 ), 业 务 覆 盖 房 地 产 家 居 所 有 行 业 : 新 房 二 手 房 租 房 别 墅 写 字 楼 商 铺 家 居 装 修 装 饰 等 易 居 (EJ.N): 易 居 中 国 是 中 国 首 家 在 美 国 纽 交 所 上 市 的 中 国 轻 资 产 地 产 概 念 公 司, 中 国 首 家 房 地 产 线 上 线 下 全 面 解 决 方 案 供 应 商 2014 年 公 司 将 易 居 旗 下 O2O 业 务 分 拆 上 市 乐 居 (LEJU.N): 易 居 旗 下 的 房 地 产 O2O( 线 上 线 下 ) 整 合 服 务 平 台 公 司 提 供 房 地 产 电 子 商 务 在 线 广 告 和 在 线 目 录 服 务, 通 过 在 线 平 台, 包 括 本 地 网 站, 覆 盖 超 过 250 个 城 市 和 各 种 移 动 应 用 该 公 司 除 自 己 网 站, 还 经 营 各 种 房 地 产 和 家 居 网 站, 比 如 新 浪 或 者 百 度 公 司 的 房 地 产 服 务

17 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 17 三 六 五 网 (300295): 公 司 98% 的 营 业 收 入 来 自 线 上 网 络 营 销, 且 主 要 集 中 南 京 合 肥 无 锡 芜 湖 苏 州 常 州 4.2 物 业 管 理 彩 生 活 (1778.HK): 公 司 是 中 国 领 先 的 物 业 管 理 公 司 之 一 公 司 三 大 主 要 业 务 包 括, 物 业 管 理 服 务 工 程 服 务 和 社 区 租 赁 销 售 及 其 他 服 务 公 司 业 务 模 式 独 特, 属 于 当 前 A-H 股 市 场 房 地 产 物 业 服 务 领 域 唯 一 标 的 预 计 公 司 年 EPS 分 别 为 0.18 元 0.35 元, 增 持 评 级 宜 华 地 产 (000150): 公 司 拟 发 行 股 份 购 入 广 东 众 安 康 后 勤 集 团 全 部 资 产, 进 入 医 疗 服 务 行 业 广 东 众 安 康 后 勤 集 团 股 份 有 限 公 司 是 中 国 医 院 后 勤 社 会 化 服 务 的 领 先 企 业, 主 要 从 事 医 院 后 勤 服 务 全 方 位 一 体 化 管 理, 涉 及 医 院 机 电 管 理, 消 防 管 理, 保 安 保 洁 服 务, 导 医 导 诊 病 人 陪 护 服 务, 病 人 餐 饮 服 务, 医 疗 设 备 物 资 管 理, 医 院 手 术 室 重 症 监 护 室 等 医 疗 设 施 的 洁 净 工 程 建 设, 以 及 医 院 信 息 化 建 设 等 业 务 功 能 目 前 该 定 向 增 发 方 案 处 于 前 期 阶 段 4.3 城 市 配 套 服 务 智 能 社 区 捷 顺 科 技 (002609): 公 司 是 国 内 出 入 口 控 制 与 管 理 行 业 的 领 先 企 业, 具 有 全 系 列 产 品 品 种 和 较 强 的 产 品 定 价 优 势, 产 品 广 泛 应 用 于 政 府 机 构 事 业 单 位 交 通 运 输 工 厂 企 业 各 类 场 馆 住 宅 小 区 商 业 物 业 等 领 域 公 司 产 品 分 为 智 能 类 产 品 和 机 电 类 产 品 两 大 类, 机 电 类 产 品 主 要 有 道 闸 折 叠 门 岗 亭 等 ; 智 能 类 产 品 主 要 有 智 能 停 车 场 管 理 系 统 智 能 门 禁 管 理 系 统 智 能 通 道 闸 管 理 系 统 而 其 中 应 用 于 停 车 场 管 理 的 智 能 停 车 场 管 理 系 统 和 道 闸 是 公 司 的 优 势 产 品 预 测 公 司 2014~2016 年 EPS 分 别 为 0.32 元 0.43 元 和 0.58 元, 买 入 评 级 华 平 股 份 (300074) 是 视 频 会 议 领 域 提 供 软 硬 结 合 解 决 方 案 的 领 导 者, 在 军 队 信 息 安 全 方 面 具 有 良 好 的 口 碑 今 年 3 月, 公 司 投 资 设 立 华 平 智 慧 科 技 ( 北 京 ) 有 限 公 司, 其 技 术 人 员 主 要 来 自 于 海 尔 集 团 智 能 家 居 U-home 团 队 华 平 股 份 有 望 结 合 其 视 音 频 通 信 技 术, 打 造 出 一 流 的 智 能 家 居 产 品 公 司 目 前 已 经 推 出 基 于 电 视 的 智 能 家 居 产 品, 下 半 年 将 推 出 智 慧 家 庭 机 顶 盒 数 字 政 通 (300075) 数 字 城 管 全 面 启 动, 智 慧 城 市 概 念 股 龙 头 截 至 今 年 5 月 份, 中 国 的 一 级 城 市 百 分 之 百 提 出 了 智 慧 城 市 的 详 细 规 划 ; 有 80% 以 上 的 二 级 城 市 也 明 确 提 出 了 建 设 智 慧 城 市. 数 字 城 管 是 解 决 城 市 管 理 问 题 的 重 要 手 段, 成 为 各 级 政 府 非 常 迫 切 的 需 求 报 告 期 内, 公 司 获 得 了 江 西 新 余 市 浙 江 温 岭 市 天 台 市 乐 清 市 江 苏 如 皋 市 新 沂 市 扬 中 市 等 城 市 的 数 字 城 管 系 统 建 设 项 目, 也 获 得 了 杭 州 四 期 黑 龙 江 省 大 庆 市 以 及 哈 尔 滨 市 数 字 城 管 系 统 设 计 升 级 项 目 海 康 威 视 (002415) 公 司 前 端 摄 像 机 正 在 经 历 从 标 清 到 高 清, 从 模 拟 到 数 字 的 转 换 行 业 转 型 当 口, 各 厂 商 正 处 于 跑 马 圈 地 的 阶 段, 海 康 在 这 个 时 候 切 入 前 端, 可 谓 是 抓 住 了 行 业 契 机 海 康 目 前 是 国 内 唯 一 拥 有 自 主 机 芯 的 厂 商, 前 端 全 系 列 产 品 业 已 形 成, 产 品 上 与 国 外 厂 商 相 比 不 存 在 劣 势 且 海 康 拥 有 天 然 的 本 土 优 势, 加 上 前 后 端 的 拉 动 效 应, 前 端 是 今 年 及 今 后 几 年 的 增 长 点 重 庆 项 目 是 公 司 由 设 备 商 向 集 成 商 转 变 的 一 次 重 大 试 水 收 购 北 京 节 点 迅 捷 ( 报 警 软 件 领 域 领 导 者 ), 是 公 司 以 视 频 监 控 为 核 心 进 行 整 合, 成 就 大 安 防 事 业 的 横 向 拓 展 举 措 东 软 载 波 (300183) 是 载 波 通 信 芯 片 提 供 商, 主 要 为 国 家 智 能 电 网 建 设 提 供 用 电 信

18 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 18 息 采 集 解 决 方 案 公 司 研 发 的 5 代 芯 片 智 能 家 居 产 品 全 部 开 发 完 成, 近 期 迎 来 机 构 密 集 调 研 ; 公 司 表 示, 智 能 家 居 产 品 开 始 小 批 量 生 产, 其 提 供 的 智 能 家 居 解 决 方 案, 是 通 过 电 力 线 载 波 技 术, 改 造 成 本 较 低, 市 场 反 馈 良 好 和 而 泰 (002402) 公 司 专 注 于 智 能 控 制 器 领 域, 出 口 比 例 净 利 润 率 销 售 利 润 率 自 主 知 识 产 权 数 量 等 指 标 均 名 列 国 内 同 类 企 业 前 茅, 是 国 内 智 能 控 制 器 行 业 具 有 领 导 地 位 的 龙 头 企 业 产 品 需 求 主 要 来 自 家 用 电 器 领 域 主 要 客 户 来 自 海 外, 内 销 部 分 主 要 来 自 在 境 内 生 产 的 外 资 公 司 或 销 往 海 外 的 订 单 安 居 宝 (300155): 公 司 是 一 家 集 研 发 生 产 销 售 服 务 为 一 体 的 高 科 技 企 业 是 目 前 国 内 社 区 安 防 领 域 及 智 能 家 居 领 域 最 重 要 的 集 成 生 产 商 之 一, 市 场 占 有 率 和 销 售 量 名 列 前 茅 智 能 家 电 美 的 集 团 (000333) 则 构 建 了 基 于 阿 里 云 云 计 算 平 台 的 物 联 网 智 慧 系 统 3 月 10 日, 美 的 集 团 召 开 M-smart 智 慧 家 居 战 略 发 布 会, 拟 依 托 物 联 网 云 计 算 等 先 进 技 术, 打 造 战 略 即 一 个 智 慧 管 家 系 统 + 一 个 M-Smart 互 动 社 区 + 一 个 M-BOX 管 理 中 心 美 的 将 充 分 利 用 其 最 齐 全 产 品 群 的 优 势, 打 造 基 于 空 气 营 养 水 健 康 能 源 安 防 四 个 板 块 的 智 能 服 务 公 司 规 划 2014 年 推 出 25 个 相 关 品 类 的 智 能 产 品, 相 关 收 入 占 集 团 比 例 达 到 5%, 至 2017 年 这 一 比 例 达 到 50% 预 测 公 司 年 EPS 为 2.39 元 2.84 元 和 3.32 元, 买 入 评 级 美 菱 电 器 (000521): 长 虹 智 能 化 战 略 下 的 白 电 平 台,2013 年 开 始 公 司 经 营 效 率 出 现 改 善, 费 用 率 得 到 有 效 控 制 ; 根 据 长 虹 公 布 的 战 略, 美 菱 2014 年 将 推 空 冰 的 智 能 新 品 ; 青 岛 海 尔 (600690): 布 局 较 早, 投 入 最 大, 国 内 智 能 家 电 产 业 发 展 的 领 导 企 业, 且 在 该 领 域 已 具 备 一 定 国 际 影 响 力 ;2013 年 公 司 引 入 KKR 之 后, 有 利 于 公 司 管 理 层 思 维 拓 展, 增 强 公 司 全 球 运 营 的 能 力 预 计 年 公 司 EPS 分 别 为 1.81 元 2.13 元, 买 入 评 级 产 业 地 产 华 夏 幸 福 (600340): 公 司 秉 承 推 动 中 国 产 业 升 级 的 伟 大 使 命, 始 终 坚 持 打 造 产 业 新 城, 建 设 幸 福 城 市 的 发 展 战 略, 努 力 使 所 开 发 的 区 域 经 济 发 展 社 会 和 谐 人 民 幸 福, 致 力 于 成 为 引 领 全 球 产 业 升 级 与 城 市 发 展 的 产 业 新 城 运 营 商 预 计 公 司 2014 和 2015 年 每 股 收 益 分 别 是 2.74 和 3.85 元, 买 入 评 级 公 共 服 务 : 养 老 医 疗 地 产 凤 凰 股 份 (600716): 公 司 决 定 投 资 5 亿 元 成 立 专 业 的 养 老 产 业 公 司, 致 力 于 养 老 产 业 的 研 究 开 发 运 营 与 管 理 世 荣 兆 业 (002016): 公 司 涉 足 医 疗 器 械 生 产 业 务, 同 时 涉 足 横 琴 新 区 的 医 院 项 目 运 盛 实 业 (600767): 拥 有 上 海 国 际 医 学 中 心 股 份 股 权 4.4 地 产 金 融 诺 亚 财 富 (NOAH) 诺 亚 财 富 是 美 股 上 市 的 第 三 方 财 富 管 理 公 司, 为 国 内 高 净 值 人 群 提 供 全 方 位 的 金 融 理 财 服 务 从 公 司 架 构 上 来 看, 诺 亚 目 前 在 集 团 下 设 地 产 基 金 私 募 股 权 基 金 融 易 通 小 贷 医 疗 保 险 经 纪 公 司 等 平 台 型 子 公 司 公 司 目 前 主 要 收 入 来 源

19 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 19 依 靠 地 产 相 关 项 目, 公 司 的 收 入 主 要 来 自 两 个 方 面 : 产 品 的 销 售 募 集 收 入, 占 比 40%; 以 及 资 产 管 理 佣 金, 占 比 50% 公 司 已 由 一 个 纯 第 三 方 产 品 销 售 向 资 产 管 理 公 司 转 型 10 年 开 始 公 司 逐 步 成 立 诺 亚 歌 斐 ( 资 产 管 理 公 司 ) 等 专 业 金 融 平 台, 从 事 地 产 基 金 FOF 文 化 产 业 基 金 等 多 方 面 投 资, 主 动 为 客 户 寻 找 优 质 项 目 这 些 产 品 大 多 为 诺 亚 旗 下 子 公 司 为 客 户 量 身 定 做, 风 险 可 控 收 益 率 可 观 用 自 己 丰 富 的 产 品 给 客 户 做 配 置 可 以 形 成 一 个 较 稳 定 和 长 期 的 客 户 群, 具 有 排 他 性 和 独 特 性, 更 能 满 足 高 端 客 户 的 需 求, 这 也 能 将 诺 亚 和 私 人 银 行 区 分 开 来 表 5 海 通 研 究 所 重 点 关 注 的 房 地 产 服 务 产 业 链 公 司 公 司 名 称 股 票 代 码 对 应 领 域 EPS 2014E EPS 2015E 评 级 世 联 行 sz 中 介 行 买 入 彩 生 活 1778.hk 物 业 行 增 持 捷 顺 科 技 sz 城 市 配 套 买 入 美 的 集 团 sz 城 市 配 套 买 入 青 岛 海 尔 sh 城 市 配 套 买 入 华 夏 幸 福 sh 城 市 配 套 买 入 资 料 来 源 :Wind 海 通 证 券 研 究 所 5. 风 险 提 示 房 地 产 行 业 与 国 家 政 策 紧 密 相 关, 一 旦 国 内 未 来 采 取 更 加 严 厉 的 调 控 措 施 将 直 接 影 响 行 业 未 来 发 展

20 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 20 信 息 披 露 分 析 师 声 明 涂 力 磊 : 房 地 产 行 业 本 人 具 有 中 国 证 券 业 协 会 授 予 的 证 券 投 资 咨 询 执 业 资 格, 以 勤 勉 的 职 业 态 度, 独 立 客 观 地 出 具 本 报 告 本 报 告 所 采 用 的 数 据 和 信 息 均 来 自 市 场 公 开 信 息, 本 人 不 保 证 该 等 信 息 的 准 确 性 或 完 整 性 分 析 逻 辑 基 于 作 者 的 职 业 理 解, 清 晰 准 确 地 反 映 了 作 者 的 研 究 观 点, 结 论 不 受 任 何 第 三 方 的 授 意 或 影 响, 特 此 声 明 分 析 师 负 责 的 股 票 研 究 范 围 重 点 研 究 上 市 公 司 : 万 科 A 保 利 地 产 招 商 地 产 金 地 集 团 华 侨 城 A 金 融 街 首 开 股 份 北 京 城 建 苏 宁 环 球 万 通 地 产 荣 盛 发 展 滨 江 集 团 广 宇 集 团 亿 城 股 份 和 新 潮 实 业 投 资 评 级 说 明 1. 投 资 评 级 的 比 较 标 准 类 别 评 级 说 明 投 资 评 级 分 为 股 票 评 级 和 行 业 评 级 买 入 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 在 15% 以 上 ; 以 报 告 发 布 后 的 6 个 月 内 的 市 场 表 现 为 比 较 标 准, 报 告 发 布 日 后 6 个 月 内 的 公 司 股 价 ( 或 行 业 指 数 ) 的 涨 跌 幅 相 对 同 期 的 海 通 综 指 的 涨 跌 幅 为 基 准 ; 增 持 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 介 于 5% 与 15% 之 间 ; 股 票 投 资 评 级 中 性 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 介 于 -5% 与 5% 之 间 ; 减 持 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 介 于 -5% 与 -15% 之 间 ; 卖 出 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 低 于 -15% 2. 投 资 建 议 的 评 级 标 准 增 持 行 业 整 体 回 报 高 于 市 场 整 体 水 平 5% 以 上 ; 报 告 发 布 日 后 的 6 个 月 内 的 公 司 股 价 ( 或 行 行 业 整 体 回 报 介 于 市 场 整 体 水 平 -5% 与 5% 业 指 数 ) 的 涨 跌 幅 相 对 同 期 的 海 通 综 指 的 涨 行 业 投 资 评 级 中 性 之 间 ; 跌 幅 减 持 行 业 整 体 回 报 低 于 市 场 整 体 水 平 5% 以 下 法 律 声 明 本 报 告 仅 供 海 通 证 券 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 本 公 司 ) 的 客 户 使 用 本 公 司 不 会 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 在 任 何 情 况 下, 本 报 告 中 的 信 息 或 所 表 述 的 意 见 并 不 构 成 对 任 何 人 的 投 资 建 议 在 任 何 情 况 下, 本 公 司 不 对 任 何 人 因 使 用 本 报 告 中 的 任 何 内 容 所 引 致 的 任 何 损 失 负 任 何 责 任 本 报 告 所 载 的 资 料 意 见 及 推 测 仅 反 映 本 公 司 于 发 布 本 报 告 当 日 的 判 断, 本 报 告 所 指 的 证 券 或 投 资 标 的 的 价 格 价 值 及 投 资 收 入 可 能 会 波 动 在 不 同 时 期, 本 公 司 可 发 出 与 本 报 告 所 载 资 料 意 见 及 推 测 不 一 致 的 报 告 市 场 有 风 险, 投 资 需 谨 慎 本 报 告 所 载 的 信 息 材 料 及 结 论 只 提 供 特 定 客 户 作 参 考, 不 构 成 投 资 建 议, 也 没 有 考 虑 到 个 别 客 户 特 殊 的 投 资 目 标 财 务 状 况 或 需 要 客 户 应 考 虑 本 报 告 中 的 任 何 意 见 或 建 议 是 否 符 合 其 特 定 状 况 在 法 律 许 可 的 情 况 下, 海 通 证 券 及 其 所 属 关 联 机 构 可 能 会 持 有 报 告 中 提 到 的 公 司 所 发 行 的 证 券 并 进 行 交 易, 还 可 能 为 这 些 公 司 提 供 投 资 银 行 服 务 或 其 他 服 务 本 报 告 仅 向 特 定 客 户 传 送, 未 经 海 通 证 券 研 究 所 书 面 授 权, 本 研 究 报 告 的 任 何 部 分 均 不 得 以 任 何 方 式 制 作 任 何 形 式 的 拷 贝 复 印 件 或 复 制 品, 或 再 次 分 发 给 任 何 其 他 人, 或 以 任 何 侵 犯 本 公 司 版 权 的 其 他 方 式 使 用 所 有 本 报 告 中 使 用 的 商 标 服 务 标 记 及 标 记 均 为 本 公 司 的 商 标 服 务 标 记 及 标 记 如 欲 引 用 或 转 载 本 文 内 容, 务 必 联 络 海 通 证 券 研 究 所 并 获 得 许 可, 并 需 注 明 出 处 为 海 通 证 券 研 究 所, 且 不 得 对 本 文 进 行 有 悖 原 意 的 引 用 和 删 改 根 据 中 国 证 监 会 核 发 的 经 营 证 券 业 务 许 可, 海 通 证 券 股 份 有 限 公 司 的 经 营 范 围 包 括 证 券 投 资 咨 询 业 务

21 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 21 海 通 证 券 股 份 有 限 公 司 研 究 所 路 颖 所 长 (021) 高 道 德 副 所 长 (021) 姜 超 副 所 长 (021) 江 孔 亮 所 长 助 理 (021) 宏 观 经 济 研 究 团 队 姜 超 (021) 高 远 (021) 联 系 人 顾 潇 啸 (021) 固 定 收 益 研 究 团 队 姜 超 (021) 李 宁 (021) 周 霞 (021) 金 融 工 程 研 究 团 队 吴 先 兴 (021) 丁 鲁 明 (021) 郑 雅 斌 (021) 冯 佳 睿 (021) 朱 剑 涛 (021) 杨 勇 (021) 张 欣 慰 (021) 曾 逸 名 (021) 联 系 人 杜 炅 (021) 纪 锡 靓 (021) htsec.com 金 融 产 品 研 究 团 队 单 开 佳 (021) 倪 韵 婷 (021) 罗 震 (021) 唐 洋 运 (021) 孙 志 远 (021) 陈 亮 (021) 陈 瑶 (021) 伍 彦 妮 (021) 桑 柳 玉 (021) 陈 韵 骋 (021) 田 本 俊 (021) 联 系 人 冯 力 (021) 策 略 研 究 团 队 荀 玉 根 (021) 汤 慧 (021) 王 旭 (021) 刘 瑞 (021) 李 珂 (021) 张 华 恩 (021) 中 小 市 值 团 队 钮 宇 鸣 (021) 何 继 红 (021) 孔 维 娜 (021) 政 策 研 究 团 队 李 明 亮 (021) 陈 久 红 (021) 吴 一 萍 (021) 朱 蕾 (021) 联 系 人 周 洪 荣 (021) 批 发 和 零 售 贸 易 行 业 汪 立 亭 (021) 李 宏 科 (021) 路 颖 (021) 潘 鹤 (021) 互 联 网 及 传 媒 行 业 白 洋 (021) 石 油 化 工 行 业 邓 勇 (021) 王 晓 林 (021) 机 械 行 业 龙 华 (021) 徐 志 国 (010) 熊 哲 颖 (021) 联 系 人 黄 威 (021) 公 用 事 业 张 浩 (021) 非 银 行 金 融 行 业 丁 文 韬 (021) 李 欣 (010) 吴 绪 越 (021) 钢 铁 行 业 刘 彦 奇 (021) 建 筑 工 程 行 业 赵 健 (021) 张 显 宁 (021) 医 药 行 业 周 锐 (0755) 余 文 心 (0755) 刘 宇 (021) 江 琦 (021) 王 威 (0755) 郑 琴 (021) 农 林 牧 渔 行 业 丁 频 (021) 夏 木 (021) 银 行 业 林 媛 媛 (0755) 房 地 产 业 涂 力 磊 (021) 谢 盐 (021) 贾 亚 童 (021)

22 行 业 专 题 报 告 房 地 产 行 业 22 基 础 化 工 行 业 有 色 金 属 行 业 电 力 设 备 及 新 能 源 行 业 曹 小 飞 (021) 张 瑞 (021) 联 系 人 朱 睿 (021) 钟 奇 (021) 施 毅 (021) 刘 博 (021) 周 旭 辉 (021) 牛 品 (021) 陈 日 华 (021) 房 青 (021) 徐 柏 乔 (021) 计 算 机 行 业 陈 美 风 (021) 蒋 科 (021) 联 系 人 王 秀 钢 (010) 安 永 平 (010) 社 会 服 务 业 林 周 勇 (021) 交 通 运 输 行 业 黄 金 香 (021) 虞 楠 (021) 姜 明 (021) 家 电 行 业 陈 子 仪 (021) 联 系 人 宋 伟 (021) 食 品 饮 料 行 业 闻 宏 伟 (010) 马 浩 博 (021) 汽 车 行 业 邓 学 (0755) 通 信 行 业 徐 力 (010) 电 子 行 业 董 瑞 斌 (021) 造 纸 轻 工 行 业 曾 知 (021) 徐 琳 (021) 纺 织 服 装 行 业 焦 娟 (021) 唐 苓 (021) 煤 炭 行 业 朱 洪 波 (021) 建 筑 建 材 行 业 周 煜 (021) 海 通 证 券 股 份 有 限 公 司 机 构 业 务 部 陈 苏 勤 董 事 总 经 理 (021) 深 广 地 区 销 售 团 队 蔡 铁 清 (0755) 刘 晶 晶 (0755) 辜 丽 娟 (0755) 高 艳 娟 (0755) 伏 财 勇 (0755) 邓 欣 (0755) 贺 振 华 董 事 副 总 经 理 (021) 上 海 地 区 销 售 团 队 贺 振 华 (021) 姜 洋 (021) 季 唯 佳 (021) 胡 雪 梅 (021) 黄 毓 (021) 朱 健 (021) 黄 慧 (021) 孙 明 (021) 孟 德 伟 (021) 北 京 地 区 销 售 团 队 赵 春 (010) 隋 巍 (010) 江 虹 (010) 杨 帅 (010) 张 楠 (010) 许 诺 (010) 海 通 证 券 股 份 有 限 公 司 研 究 所 地 址 : 上 海 市 黄 浦 区 广 东 路 689 号 海 通 证 券 大 厦 13 楼 电 话 :(021) 传 真 :(021) 网 址 :