主动信用评级报告 1 目收入对本期公司债券的还本付息 潍坊高新城市建设投资开发有限公司 保障能力较强 1

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2 主动信用评级报告 1 目收入对本期公司债券的还本付息 潍坊高新城市建设投资开发有限公司 保障能力较强 1

3 关 注 1. 公 司 对 外 投 资 规 模 较 大, 面 临 一 定 的 资 金 压 力 2. 公 司 收 入 结 构 的 稳 定 性 较 差, 且 利 润 总 额 对 财 政 补 贴 的 依 赖 程 度 大,2014 年 度 政 府 对 公 司 补 贴 支 持 明 显 减 少, 未 来 政 府 对 公 司 的 补 贴 支 持 情 况 具 有 不 确 定 性 3. 公 司 近 年 来 有 息 债 务 规 模 持 续 增 长, 经 营 性 净 现 金 流 持 续 为 负 4. 公 司 流 动 资 产 中 其 他 应 收 款 和 存 货 占 比 较 高, 对 公 司 资 金 形 成 较 大 占 用, 项 目 建 设 周 期 较 长 且 变 现 能 力 较 低, 整 体 资 产 流 动 性 弱 5. 公 司 未 来 出 售 的 房 地 产 体 量 较 大, 未 来 收 益 的 实 现 受 园 区 开 发 和 招 商 引 资 的 影 响, 具 有 不 确 定 性 分 析 师 张 开 阳 电 话 : 邮 箱 刘 畅 电 话 : 邮 箱 传 真 : 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 PICC 大 厦 12 层 (100022) 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 2

4 信 用 评 级 报 告 声 明 本 评 级 报 告 为 主 动 评 级 报 告, 评 级 符 号 以 pi 后 缀 表 示, 报 告 中 引 用 的 相 关 基 础 信 息 主 要 由 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 提 供, 联 合 评 级 无 法 保 证 所 引 用 文 件 资 料 内 容 的 真 实 性 准 确 性 和 完 整 性 本 评 级 报 告 的 评 级 结 论 是 联 合 评 级 依 据 合 理 的 内 部 信 用 评 级 标 准 和 程 序 做 出 的 独 立 判 断, 未 因 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 和 其 他 任 何 组 织 或 个 人 的 不 当 影 响 改 变 评 级 意 见 联 合 评 级 评 级 人 员 与 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 不 存 在 任 何 影 响 评 级 行 为 独 立 客 观 公 正 的 关 联 关 系 本 评 级 报 告 用 于 相 关 决 策 参 考, 并 非 是 某 种 决 策 的 结 论 建 议 等 本 评 级 报 告 信 用 等 级 一 年 内 有 效 ; 在 信 用 等 级 有 效 期 内, 若 本 报 告 所 依 据 的 基 础 信 息 发 生 变 化, 联 合 评 级 将 对 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 主 体 及 本 期 债 券 的 信 用 状 况 重 新 进 行 分 析 判 断, 其 信 用 等 级 有 可 能 发 生 变 化 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 3

5 一 主 体 概 况 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 潍 坊 高 新 或 公 司 ) 成 立 于 2009 年, 初 始 注 册 资 本 为 5,000 万 元, 由 潍 坊 高 新 技 术 产 业 开 发 区 国 有 资 产 管 理 局 ( 以 下 简 称 潍 坊 高 新 国 资 局 ) 全 额 出 资 设 立 2010 年 4 月 26 日, 根 据 潍 坊 高 新 技 术 产 业 开 发 区 管 委 会 ( 以 下 简 称 潍 坊 高 新 管 委 会 ) 高 管 发 号 文, 潍 坊 高 新 国 资 局 将 公 司 全 部 股 份 转 让 给 潍 坊 高 新 创 业 投 资 控 股 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 潍 坊 高 新 创 投 ) 2010 年 10 月 13 日, 潍 坊 高 新 创 投 将 公 司 48.39% 的 股 权 转 让 给 山 东 省 国 际 信 托 有 限 公 司 经 数 次 增 资, 截 至 2014 年 底, 公 司 注 册 资 本 为 314,310 万 元, 其 中 潍 坊 高 新 创 投 持 股 84.09%, 山 东 省 国 际 信 托 有 限 公 司 持 股 15.91%; 潍 坊 高 新 创 投 为 公 司 控 股 股 东 公 司 经 营 范 围 : 对 外 投 资 ; 资 产 经 营 与 管 理 ; 城 市 基 础 设 施 产 业 投 资 与 运 营 ; 土 地 储 备 整 治 与 开 发 ; 建 筑 工 程 安 装 施 工 ; 市 政 工 程 施 工 ; 房 地 产 开 发 经 营 ; 建 筑 材 料 加 工 与 销 售 ; 建 设 规 划 技 术 服 务 ( 以 上 范 围 不 含 法 律 法 规 禁 止 限 制 经 营 的 项 目, 依 法 需 要 许 可 经 营 的, 凭 相 关 许 可 证 经 营 ) 截 至 2014 年 底, 公 司 拥 有 10 家 全 资 子 公 司 : 潍 坊 高 新 百 惠 热 力 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 百 惠 热 力 ) 潍 坊 地 利 金 德 投 资 管 理 有 限 公 司 和 潍 坊 高 诚 商 业 资 产 运 营 管 理 有 限 公 司 等 ( 详 见 附 件 3),1 家 控 股 子 公 司 : 潍 坊 高 诚 之 平 物 业 管 理 有 限 公 司 ( 持 股 比 例 51%); 公 司 本 部 下 设 战 略 规 划 中 心 成 本 控 制 中 心 市 场 营 销 中 心 项 目 管 理 中 心 财 务 审 计 中 心 人 力 资 源 中 心 和 综 合 管 理 中 心 7 个 职 能 部 门 截 至 2014 年 底, 公 司 ( 合 并 ) 资 产 总 额 为 亿 元, 所 有 者 权 益 合 计 亿 元 ( 其 中 少 数 股 东 权 益 万 元 );2014 年 公 司 实 现 营 业 收 入 6.11 亿 元, 净 利 润 0.84 亿 元, 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 公 司 注 册 地 址 : 潍 坊 高 新 区 健 康 东 街 6699 号 ; 法 定 代 表 人 : 程 辉 二 本 期 公 司 债 券 及 募 投 项 目 概 况 1 本 期 债 券 概 况 公 司 计 划 于 2015 年 申 请 发 行 10 亿 元 公 司 债 券 ( 以 下 简 称 本 期 债 券 ) 本 期 债 券 为 7 年 期 固 定 利 率 债 券, 采 用 单 利 按 年 计 息, 不 计 复 利, 逾 期 不 另 计 息 本 期 债 券 采 用 提 前 偿 还 方 式, 从 第 3 个 计 息 年 度 开 始 偿 还 本 金, 每 个 计 息 年 度 末 偿 还 发 行 金 额 的 20% 本 期 债 券 无 担 保 2 本 期 债 券 投 资 项 目 概 况 本 期 债 券 拟 募 集 资 金 10 亿 元, 资 金 将 用 于 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 项 目 高 新 区 科 技 孵 化 器 西 区 项 目 和 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 建 设, 项 目 和 资 金 分 配 情 况 如 下 表 所 示 表 1 本 期 债 券 募 投 项 目 情 况 ( 单 位 : 亿 元 %) 项 目 名 称 总 投 资 额 拟 使 用 募 集 资 金 占 比 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 项 目 高 新 区 科 技 孵 化 器 西 区 项 目 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 4

6 (1) 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 项 目 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 项 目 属 新 建 项 目, 建 设 地 点 位 于 潍 坊 市 高 新 区 潍 安 路 以 东 银 通 街 以 南, 项 目 总 投 资 97,200 万 元 项 目 占 地 面 积 亩, 建 设 两 栋 综 合 楼 四 栋 实 验 楼 一 栋 职 工 餐 厅, 总 建 筑 面 积 20,4000 平 方 米 项 目 审 批 方 面, 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 项 目 已 经 潍 坊 高 新 技 术 产 业 开 发 区 经 济 发 展 局 潍 坊 高 新 区 投 资 项 目 核 准 证 明 ( 潍 高 经 发 改 号 ) 文 件 核 准 项 目 进 度 方 面, 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 项 目 建 设 工 期 为 2 年, 总 投 资 为 97,200 万 元, 拟 使 用 本 期 债 券 募 集 资 金 40,000 万 元 项 目 已 于 2013 年 6 月 开 工 建 设, 预 计 2016 年 5 月 完 工 截 至 2015 年 3 月 底, 项 目 已 投 资 约 38,050 万 元, 完 工 比 例 约 39.15% (2) 高 新 区 科 技 孵 化 器 西 区 项 目 高 新 区 科 技 孵 化 器 西 区 项 目 属 于 新 建 项 目, 位 于 潍 坊 市 高 新 区 潍 安 路 以 东 银 通 街 以 南, 项 目 总 投 资 65,250 万 元 项 目 占 地 亩, 总 建 筑 面 积 130,500 平 方 米, 建 设 三 栋 实 验 楼 项 目 审 批 方 面, 高 新 区 科 技 孵 化 器 西 区 项 目 已 经 潍 坊 高 新 技 术 产 业 开 发 区 经 济 发 展 局 潍 坊 高 新 区 投 资 项 目 核 准 证 明 ( 潍 高 经 发 改 号 ) 文 件 核 准 项 目 建 设 方 面, 高 新 区 科 技 孵 化 器 西 区 项 目 建 设 工 期 为 2 年, 总 投 资 为 65,250 万 元, 拟 使 用 本 期 债 券 募 集 资 金 30,000 万 元 项 目 已 于 2013 年 6 月 开 工 建 设, 预 计 于 2016 年 5 月 建 设 完 毕 截 至 2015 年 3 月 底, 项 目 投 资 约 23,030 万 元, 完 工 比 例 约 35.30% (3) 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 属 于 新 建 项 目, 位 于 潍 坊 市 高 新 区 健 康 东 街 以 南 永 春 路 以 东, 项 目 总 投 资 80,100 万 元 项 目 占 地 43,664 平 方 米, 规 划 建 设 两 栋 16F 综 合 楼 两 栋 21F 综 合 楼 一 栋 28F 综 合 楼 一 栋 2F 科 研 楼 地 下 车 库 设 备 用 房, 总 建 筑 面 积 165,380 平 方 米, 其 中 地 上 建 筑 面 积 143,720 平 方 米, 包 括 办 公 楼 建 筑 面 积 141,615 平 方 米, 科 研 楼 2,105 平 方 米, 地 下 建 筑 面 积 21,660 平 方 米 项 目 审 批 方 面, 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 已 经 潍 坊 高 新 技 术 产 业 开 发 区 经 济 发 展 局 潍 坊 高 新 区 投 资 项 目 核 准 证 明 ( 潍 高 经 发 改 号 ) 文 件 核 准 项 目 建 设 方 面, 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 建 设 工 期 为 2 年, 总 投 资 为 80,100 万 元, 拟 使 用 本 期 债 券 募 集 资 金 30,000 万 元 项 目 已 于 2013 年 2 月 开 工 建 设 截 至 2015 年 3 月 底, 项 目 已 完 成 投 资 约 48,900 万 元, 完 工 比 例 约 61.05%, 超 出 自 筹 资 金 部 分 通 过 流 动 资 金 贷 款 补 充 资 金, 本 期 公 司 债 发 行 成 功 后, 拟 将 募 集 资 金 30,000 万 元 用 于 后 续 项 目 建 设 和 置 换 前 期 投 入 该 项 目 的 流 动 资 金 贷 款 三 宏 观 经 济 和 政 策 环 境 2014 年, 中 国 国 民 经 济 在 新 常 态 下 保 持 平 稳 运 行, 呈 现 出 增 长 平 稳 结 构 优 化 质 量 提 升 民 生 改 善 的 良 好 态 势 初 步 核 算, 全 年 国 内 生 产 总 值 636,463 亿 元, 按 可 比 价 格 计 算, 比 上 年 增 长 7.4% 增 长 平 稳 主 要 表 现 为, 在 实 现 7.4% 的 增 长 率 的 同 时 还 实 现 城 镇 新 增 就 业 1,322 万, 调 查 失 业 率 稳 定 在 5.1% 左 右, 居 民 消 费 价 格 上 涨 2% 结 构 优 化 主 要 表 现 为 服 务 业 比 重 继 续 提 升 ; 以 移 动 互 联 网 为 主 要 内 容 的 新 产 业 新 技 术 新 业 态 新 模 式 新 产 品 不 断 涌 现, 中 国 经 济 向 中 高 端 迈 进 的 势 头 明 显 ; 最 终 消 费 的 比 重 提 升, 区 域 结 构 及 收 入 结 构 继 续 改 善 质 量 提 升 主 要 表 现 为 全 年 劳 动 生 产 率 提 升 单 位 GDP 的 能 耗 下 降 民 生 改 善 主 要 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 5

7 表 现 为 全 国 居 民 人 均 可 支 配 收 入 扣 除 物 价 实 际 增 长 8%, 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 实 际 增 长 6.8%, 农 村 居 民 人 均 可 支 配 收 入 实 际 增 长 9.2% 从 消 费 投 资 和 进 出 口 情 况 看,2014 年, 市 场 销 售 稳 定 增 长, 固 定 资 产 投 资 增 速 放 缓, 进 出 口 增 速 回 落 社 会 消 费 品 零 售 总 额 262,394 亿 元, 比 上 年 名 义 增 长 12.0%( 扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 10.9%) 固 定 资 产 投 资 ( 不 含 农 户 )502,005 亿 元, 比 上 年 名 义 增 长 15.7%( 扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 15.1%) 全 年 进 出 口 总 额 264,335 亿 元 人 民 币, 比 上 年 增 长 2.3% 2014 年, 中 国 继 续 实 施 积 极 的 财 政 政 策 全 国 一 般 公 共 财 政 收 入 140,350 亿 元, 比 上 年 增 加 11,140 亿 元, 增 长 8.6% 其 中, 中 央 一 般 公 共 财 政 收 入 64,490 亿 元, 比 上 年 增 加 4,292 亿 元, 增 长 7.1%; 地 方 一 般 公 共 财 政 收 入 ( 本 级 )75,860 亿 元, 比 上 年 增 加 6,849 亿 元, 增 长 9.9% 一 般 公 共 财 政 收 入 中 的 税 收 收 入 119,158 亿 元, 同 比 增 长 7.8% 全 国 一 般 公 共 财 政 支 出 151,662 亿 元, 比 上 年 增 加 11,449 亿 元, 增 长 8.2% 其 中, 中 央 本 级 支 出 22,570 亿 元, 比 上 年 增 加 2,098 亿 元, 增 长 10.2%; 地 方 财 政 支 出 129,092 亿 元, 比 上 年 增 加 9,351 亿 元, 增 长 7.8% 2014 年, 中 国 人 民 银 行 继 续 实 施 稳 健 的 货 币 政 策, 综 合 运 用 公 开 市 场 操 作 短 期 流 动 性 调 节 工 具 (SLO) 常 备 借 贷 便 利 (SLF) 等 货 币 政 策 工 具, 创 设 中 期 借 贷 便 利 (MLF) 和 抵 押 补 充 贷 款 工 具 (PSL); 非 对 称 下 调 存 贷 款 基 准 利 率 ; 两 次 实 施 定 向 降 准 稳 健 货 币 政 策 的 实 施, 使 得 货 币 信 贷 和 社 会 融 资 平 稳 增 长, 贷 款 结 构 继 续 改 善, 企 业 融 资 成 本 高 问 题 得 到 一 定 程 度 缓 解 2014 年 末, 广 义 货 币 供 应 量 M2 余 额 同 比 增 长 12.2%; 人 民 币 贷 款 余 额 同 比 增 长 13.6%, 比 年 初 增 加 9.78 万 亿 元, 同 比 多 增 8,900 亿 元 ; 全 年 社 会 融 资 规 模 为 万 亿 元 ;12 月 份 非 金 融 企 业 及 其 他 部 门 贷 款 加 权 平 均 利 率 为 6.77%, 比 年 初 下 降 0.42 个 百 分 点 2015 年, 中 国 经 济 下 行 压 力 依 然 较 大 李 克 强 总 理 的 政 府 工 作 报 告 指 出,2015 年 经 济 社 会 发 展 的 主 要 预 期 目 标 是 GDP 增 长 7.0% 左 右, 居 民 消 费 价 格 涨 幅 3% 左 右, 城 镇 新 增 就 业 1,000 万 人 以 上, 城 镇 登 记 失 业 率 4.5% 以 内, 进 出 口 增 长 6% 左 右 2015 年 是 全 面 深 化 改 革 的 关 键 之 年, 稳 增 长 为 2015 年 经 济 工 作 首 要 任 务, 将 重 点 实 施 一 带 一 路 京 津 冀 协 同 发 展 长 江 经 济 带 三 大 战 略 三 大 战 略 的 推 进 势 必 拓 展 中 国 经 济 发 展 的 战 略 空 间, 并 将 带 动 基 础 建 设 等 投 资, 从 而 对 经 济 稳 定 增 长 起 到 支 撑 作 用 四 行 业 及 区 域 经 济 环 境 1. 行 业 分 析 (1) 行 业 概 况 城 市 基 础 设 施 建 设 包 括 机 场 地 铁 公 共 汽 车 轻 轨 等 城 市 交 通 设 施 建 设, 市 内 道 路 桥 梁 高 架 路 人 行 天 桥 等 路 网 建 设, 城 市 供 水 供 电 供 气 电 信 污 水 处 理 园 林 绿 化 环 境 卫 生 等 公 用 事 业 建 设 等 领 域 城 市 基 础 设 施 建 设 是 国 民 经 济 可 持 续 发 展 的 重 要 物 质 基 础, 对 于 促 进 国 民 经 济 及 地 区 经 济 快 速 健 康 发 展 改 善 投 资 环 境 强 化 城 市 综 合 服 务 功 能 加 强 区 域 交 流 与 协 作 等 有 着 积 极 的 作 用, 其 发 展 一 直 受 到 中 央 和 地 方 各 级 政 府 的 高 度 重 视 近 些 年, 全 国 各 地 区 城 建 资 金 来 源 和 渠 道 日 益 丰 富, 城 市 基 础 设 施 建 设 规 模 不 断 扩 大, 建 设 水 平 迅 速 提 高, 城 市 基 础 设 施 不 断 完 善 中 国 是 世 界 上 最 大 的 发 展 中 国 家, 基 础 设 施 还 比 较 薄 弱, 这 在 一 定 程 度 上 影 响 和 制 约 着 中 心 城 市 综 合 服 务 功 能 的 发 挥, 不 利 于 人 民 生 活 水 平 的 提 高 和 国 民 经 济 持 续 稳 定 快 速 发 展 政 府 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 6

8 一 直 是 中 国 城 市 建 设 的 唯 一 投 资 者 自 1998 年 以 来, 中 央 政 府 逐 年 增 加 基 础 设 施 建 设 投 入, 特 别 是 增 加 城 市 基 础 设 施 建 设 的 资 金 供 给 规 模, 对 城 市 基 础 设 施 建 设 的 国 债 项 目 实 行 贷 款 贴 息 财 政 拨 款 等 一 系 列 优 惠 政 策, 为 城 市 基 础 设 施 建 设 领 域 注 入 了 大 量 的 资 金, 而 地 方 政 府 也 相 应 出 台 了 许 多 优 惠 政 策, 积 极 支 持 城 市 基 础 设 施 的 投 资 建 设 地 方 政 府 基 础 设 施 建 设 融 资 平 台 被 明 确 为 代 表 国 家 或 地 方 政 府 专 业 从 事 基 础 设 施 投 资 开 发 和 经 营 活 动 的 企 业, 是 组 织 中 央 或 地 方 经 营 性 投 资 活 动 的 主 体 经 过 多 年 的 发 展, 目 前 国 内 大 多 数 融 资 平 台 已 形 成 了 较 大 的 经 营 规 模, 在 城 市 基 础 设 施 建 设 领 域 中 发 挥 着 十 分 重 要 的 作 用 城 市 基 础 设 施 建 设 具 有 投 资 数 额 巨 大 回 收 期 长 投 资 收 益 的 间 接 性 等 特 点, 目 前 中 国 从 事 此 项 业 务 的 融 资 平 台 面 临 着 投 资 项 目 公 益 性 与 市 场 性 相 混 淆 投 资 项 目 管 理 模 式 单 一 国 有 独 资 导 致 公 司 无 法 进 行 多 元 化 运 作 等 实 际 问 题 (2) 行 业 政 策 20 世 纪 90 年 代 末 期 以 来, 国 家 为 推 动 城 市 基 础 设 施 建 设 领 域 的 改 革, 出 台 了 一 系 列 相 关 政 策, 主 要 着 眼 于 确 立 企 业 的 投 资 主 体 地 位, 支 持 有 条 件 的 地 方 政 府 投 融 资 平 台 通 过 发 行 债 券 拓 宽 融 资 渠 道 等 2009 年, 在 宽 松 的 平 台 融 资 环 境 及 4 万 亿 投 资 刺 激 下, 城 市 基 础 设 施 建 设 投 资 速 度 猛 增, 造 成 投 资 过 热 及 地 方 财 政 隐 性 债 务 规 模 快 速 攀 升,2010 年 以 来, 为 了 正 确 处 理 政 府 融 资 平 台 带 来 的 潜 在 财 务 风 险 和 金 融 风 险, 国 家 相 继 出 台 了 一 系 列 清 理 及 监 管 政 策, 严 控 平 台 债 风 险 2012 年 12 月 24 日 四 部 委 联 合 下 发 了 财 预 [2012]463 号, 通 过 规 范 融 资 方 式 制 止 违 规 担 保 等 措 施 约 束 地 方 政 府 及 其 融 资 平 台 政 府 性 债 务 规 模 的 无 序 扩 张 2013 年 4 月, 银 监 会 下 发 关 于 加 强 2013 年 地 方 融 资 平 台 风 险 监 管 的 指 导 意 见 ( 以 下 简 称 指 导 意 见 ) 要 求 各 金 融 机 构 遵 循 控 制 总 量 优 化 结 构 隔 离 风 险 明 晰 职 责 的 总 体 思 路, 以 降 旧 控 新 为 重 点, 以 风 险 缓 释 为 目 标, 继 续 推 进 地 方 政 府 融 资 平 台 贷 款 风 险 管 控 工 作 2013 年 8 月 底, 国 家 发 改 委 办 公 厅 下 发 发 改 办 财 金 号 文, 支 持 债 贷 组 合 模 式 债 贷 组 合 模 式 在 棚 改 债 中 的 应 用, 创 新 点 在 于 银 行 的 引 入, 一 方 面 银 行 提 供 贷 债 统 一 授 信, 为 棚 改 债 的 偿 还 提 供 了 备 用 信 用 支 持 ; 另 一 方 面 银 行 作 为 综 合 融 资 协 调 人, 在 债 券 存 续 期 内 通 过 动 态 长 效 监 控, 强 化 包 括 贷 债 在 内 的 整 体 债 务 风 险 管 理, 为 棚 改 债 募 集 资 金 的 使 用 及 偿 债 资 金 的 归 集 起 到 一 定 的 监 管 和 风 险 提 示 作 用 整 体 上 2012 及 2013 年 政 府 融 资 平 台 面 临 较 为 严 峻 的 信 贷 融 资 环 境, 迫 使 公 开 市 场 融 资 的 城 投 债 保 持 较 大 发 行 规 模 其 次, 指 导 意 见 对 不 同 行 政 级 别 融 资 平 台 实 施 差 异 化 信 贷 政 策, 对 国 家 鼓 励 的 项 目 继 续 进 行 信 贷 支 持, 这 些 差 异 化 的 政 策 使 省 级 省 会 城 市 融 资 平 台 和 从 事 保 障 房 公 路 类 融 资 平 台 面 临 相 对 宽 松 的 融 资 环 境 2014 年 10 月 初, 国 务 院 发 布 国 发 号 关 于 加 强 地 方 政 府 性 债 务 管 理 的 意 见 ( 以 下 简 称 43 号 文 ) 43 号 文 的 主 要 内 容 是 围 绕 建 立 规 范 的 地 方 政 府 举 债 融 资 机 制, 建 立 借 用 还 相 统 一 的 地 方 政 府 性 债 务 管 理 机 制 : 首 先, 明 确 了 政 府 性 债 务 举 债 主 体, 且 规 定 融 资 平 台 公 司 不 得 新 增 政 府 债 务, 地 方 政 府 性 债 务 采 取 政 府 债 券 形 式 ; 其 次, 地 方 政 府 债 务 规 模 实 行 限 额 管 理 及 全 口 径 预 算 管 理, 地 方 政 府 债 务 只 能 用 于 公 益 性 资 本 支 出 和 适 度 归 还 存 量 债 务, 不 得 用 于 经 常 性 支 出 ; 再 次, 明 确 了 偿 债 主 体 为 地 方 政 府, 中 央 政 府 实 行 不 救 助 原 则 2014 年 10 月 底, 财 政 部 发 布 地 方 政 府 存 量 债 务 纳 入 预 算 管 理 清 理 甄 别 办 法 ( 财 预 号, 以 下 简 称 351 号 文 ), 351 号 文 主 要 围 绕 清 理 存 量 债 务 甄 别 政 府 债 务 提 出 了 细 化 内 容 新 增 核 心 内 容 主 要 包 括 :1 明 确 存 量 债 务 甄 别 结 果 上 报 核 查 及 追 责 要 求 ;2 提 出 根 据 项 目 自 身 收 益 能 否 平 衡 债 务 来 甄 别 地 方 政 府 债 务, 其 中 对 于 通 过 PPP 模 式 转 化 为 企 业 债 务 的 情 况, 正 式 明 确 其 不 能 纳 入 政 府 性 债 务 ;3 新 增 凡 债 务 率 超 过 预 警 线 的 地 区, 必 须 做 出 书 面 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 7

9 说 明 综 上, 43 号 文 及 351 号 文 的 出 台, 对 规 范 地 方 政 府 举 债 行 为 约 束 地 方 政 府 盲 目 举 债 防 范 化 解 财 政 金 融 风 险 起 到 积 极 的 作 用 整 体 看, 通 过 多 次 分 类 整 合, 不 同 类 型 债 务 及 融 资 平 台 得 到 逐 步 整 理 规 范, 在 政 策 不 断 细 化 的 大 背 景 下, 政 府 投 融 资 平 台 逐 步 出 现 两 极 分 化, 有 条 件 的 平 台 将 获 得 更 多 政 府 及 信 贷 等 支 持, 未 来 在 城 市 发 展 中 起 到 更 加 突 出 的 作 用, 无 条 件 的 平 台 将 出 现 功 能 弱 化, 面 临 调 整 同 时, 监 管 机 构 对 于 债 券 管 理 也 逐 步 重 视, 未 来 从 发 债 审 批 到 后 督 管 理 的 全 程 监 控, 将 成 为 新 趋 势 2. 区 域 经 济 公 司 是 潍 坊 高 新 区 内 主 要 的 城 市 基 础 设 施 建 设 主 体 潍 坊 市 和 潍 坊 高 新 区 的 经 济 发 展 水 平 招 商 引 资 能 力 和 政 策 环 境 变 化 都 将 对 公 司 经 营 活 动 产 生 重 大 影 响 (1) 潍 坊 市 经 济 概 况 潍 坊 市 地 处 山 东 内 陆 腹 地 通 往 山 东 半 岛 地 区 的 关 键 位 置, 胶 济 铁 路 横 贯 市 境 东 西 直 线 距 离 西 至 省 会 济 南 183 公 里, 西 北 至 首 都 北 京 410 公 里 全 市 总 面 积 16,140 平 方 公 里, 约 占 全 省 总 面 积 的 10% 由 下 表 可 见,2012~2014 年, 潍 坊 市 地 区 生 产 总 值 和 公 共 预 算 收 入 均 持 续 增 长 2014 年, 潍 坊 市 实 现 地 区 生 产 总 值 4,786.7 亿 元, 公 共 预 算 收 入 亿 元 表 2 潍 坊 市 近 年 经 济 和 地 方 财 政 收 入 情 况 ( 单 位 : 亿 元 %) 年 份 地 区 生 产 总 值 公 共 预 算 收 入 总 量 增 速 总 量 增 速 , , , 资 料 来 源 : 潍 坊 市 历 年 社 会 发 展 公 报 2014 年 度, 潍 坊 市 地 区 生 产 总 值 (GDP)4,786.7 亿 元, 按 可 比 价 格 计 算 增 长 9.1% 一 二 三 四 季 度 GDP 分 别 增 长 9.0% 9.1% 9.0% 9.2%, 呈 现 平 稳 发 展 趋 势 其 中, 第 一 产 业 增 加 值 亿 元, 增 长 4.0%; 第 二 产 业 增 加 值 2,432.0 亿 元, 增 长 9.7%, 其 中 工 业 增 加 值 2,137.4 亿 元, 增 长 9.8%; 第 三 产 业 增 加 值 1,898.5 亿 元, 增 长 9.3% 一 二 三 产 业 对 经 济 增 长 的 贡 献 率 分 别 为 3.9% 61.3% 和 34.8%, 分 别 拉 动 GDP 增 长 和 3.1 个 百 分 点 按 常 住 人 口 计 算, 人 均 GDP 达 到 51,826 元 ( 按 年 末 汇 率 折 算 为 8,470 美 元 ), 增 长 8.9% 三 次 产 业 比 重 由 2013 年 的 调 整 为 年 度, 潍 坊 市 固 定 资 产 投 资 3,969.1 亿 元, 增 长 15.7% 4,850 个 投 资 施 工 项 目 中 总 投 资 过 1,000 万 元 的 项 目 4,791 个, 占 总 数 的 98.8% 其 中, 第 一 产 业 投 资 亿 元, 增 长 15.1%; 第 二 产 业 投 资 2,017.2 亿 元, 增 长 20.8%; 第 三 产 业 投 资 1,843.7 亿 元, 增 长 10.8% 民 间 投 资 3,567.5 亿 元, 占 固 定 资 产 投 资 比 重 89.9%, 比 重 较 2013 年 提 高 7.6 个 百 分 点 ; 基 础 设 施 建 设 投 资 亿 元, 增 长 47.7%, 增 幅 较 2013 年 提 高 20.6 个 百 分 点 2014 年 度, 潍 坊 市 一 般 公 共 预 算 收 入 完 成 亿 元, 增 长 12.1% 其 中, 税 收 收 入 完 成 亿 元, 增 长 11.6%, 占 一 般 公 共 预 算 收 入 的 82.7% 增 值 税 营 业 税 企 业 所 得 税 个 人 所 得 税 四 个 主 体 税 种 完 成 亿 元, 增 长 7.0%, 占 一 般 公 共 预 算 收 入 的 44.7% 全 市 一 般 公 共 预 算 支 出 完 成 亿 元, 增 长 6.8% 其 中, 教 育 社 会 保 障 和 就 业 医 疗 卫 生 农 林 水 文 化 体 育 住 房 保 障 等 民 生 支 出 亿 元, 增 长 10.3%, 占 一 般 公 共 预 算 支 出 的 60.1% 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 8

10 (2) 潍 坊 高 新 区 经 济 概 况 潍 坊 高 新 技 术 产 业 开 发 区 是 1992 年 经 国 务 院 批 准 设 立 的 全 国 54 个 国 家 级 高 新 区 之 一, 面 积 110 平 方 公 里, 人 口 19 万 近 年 来, 潍 坊 高 新 技 术 产 业 开 发 区 坚 持 创 新 驱 动 内 生 增 长 转 型 发 展, 全 力 推 进 高 新 技 术 产 业 现 代 服 务 业 城 市 化 建 设 三 大 战 略 任 务, 加 快 打 造 全 市 科 技 创 新 高 地 科 学 发 展 引 擎, 获 批 建 设 国 家 创 新 型 科 技 园 区 国 家 知 识 产 权 试 点 园 区 和 国 家 可 持 续 发 展 实 验 区, 被 科 技 部 评 为 国 家 高 新 区 建 设 20 年 先 进 集 体 2014 年, 潍 坊 高 新 区 实 现 地 区 生 产 总 值 (GDP) 亿 元, 按 可 比 价 计 算 增 长 11.1%, 增 幅 居 全 市 第 二 位 其 中 第 一 产 业 增 加 值 0.26 亿 元, 下 降 44.5%; 第 二 产 业 增 加 值 亿 元, 增 长 11.4%; 第 三 产 业 增 加 值 亿 元, 增 长 10.7%, 增 幅 比 潍 坊 市 平 均 高 1.4 个 百 分 点 2014 年, 潍 坊 高 新 区 122 家 规 模 以 上 工 业 企 业 完 成 工 业 总 产 值 亿 元, 增 长 8.0%; 实 现 高 新 技 术 产 值 亿 元, 增 长 6.3%, 高 新 技 术 产 值 占 规 模 以 上 工 业 总 产 值 比 重 67.2%; 实 现 主 营 业 务 收 入 亿 元, 增 长 10.1%, 增 幅 高 于 潍 坊 市 平 均 1.4 个 百 分 点, 居 潍 坊 市 第 六 位 ; 实 现 利 润 总 额 亿 元, 增 长 7.3%, 增 幅 低 于 潍 坊 市 平 均 1.9 个 百 分 点, 居 潍 坊 市 第 七 位 ; 实 现 利 税 总 额 亿 元, 增 长 1.1%, 增 幅 低 于 潍 坊 市 平 均 9 个 百 分 点, 居 潍 坊 市 第 九 位 2014 年 潍 坊 高 新 区 实 现 财 政 总 收 入 亿 元, 增 长 20.1%; 公 共 财 政 预 算 收 入 完 成 亿 元, 增 长 16.4%, 增 幅 高 出 潍 坊 市 平 均 4.3 个 百 分 点 ; 公 共 财 政 预 算 支 出 亿 元, 下 降 1.2%, 较 上 半 年 回 落 19.4 个 百 分 点, 增 幅 低 于 潍 坊 市 平 均 8 个 百 分 点 其 中, 教 育 科 学 技 术 社 会 保 障 和 就 业 医 疗 卫 生 城 乡 社 区 事 务 支 出 分 别 增 长 3.1% 10.6% 14.7% 28% 50.6%; 一 般 公 共 服 务 环 境 保 护 支 出 分 别 下 降 5.1% 49.2% 2014 年, 潍 坊 高 新 区 在 建 固 定 资 产 投 资 项 目 223 个 ( 含 房 地 产 项 目 96 个 ), 比 去 年 减 少 11 个 累 计 完 成 全 社 会 固 定 资 产 投 资 亿 元, 增 长 8.1%, 较 上 半 年 回 落 5.4 个 百 分 点, 增 幅 低 于 潍 坊 市 平 均 7.6 个 百 分 点 其 中, 基 础 设 施 投 资 21.9 亿 元, 增 长 11.1%; 文 化 产 业 ( 核 心 层 ) 投 资 2.93 亿 元, 下 降 93.7%; 物 流 投 资 4.63 亿 元, 增 长 204.4%; 房 地 产 投 资 亿 元, 下 降 44.9% (3) 潍 坊 高 新 区 财 政 和 债 务 情 况 如 表 3 所 示, 潍 坊 高 新 区 地 方 可 控 财 力 近 三 年 波 动 上 升, 主 要 为 基 金 收 入 波 动 下 降 所 致 ; 一 般 预 算 收 入 近 三 年 持 续 稳 步 增 长,2014 年 为 亿 元, 其 中 税 收 收 入 为 亿 元 表 3 潍 坊 高 新 区 财 政 收 支 情 况 ( 单 位 : 万 元 %) 编 号 科 目 2012 年 2013 年 2014 年 2014 年 同 比 增 长 率 1 财 政 总 收 入 530, , , =3+4 一 般 预 算 收 入 260, , , 税 收 收 入 250, , , 非 税 收 入 10, , , =6+7 基 金 收 入 235, , , 土 地 出 让 金 211, , , 其 他 23, , , = 上 级 补 助 收 入 38, , , 返 还 性 收 入 6, , , 一 般 性 转 移 支 付 , , 专 项 转 移 支 付 31, , , 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 9

11 12=12 预 算 外 财 政 专 户 , = 资 金 地 方 可 控 财 力 535, , , 资 料 来 源 : 潍 坊 高 新 区 财 政 局 地 方 政 府 债 务 方 面, 潍 坊 高 新 区 地 方 政 府 债 务 由 直 接 债 务 和 担 保 债 务 构 成, 分 别 占 全 部 债 务 的 99.32% 和 0.68%( 按 担 保 债 务 余 额 的 50% 核 算 ), 截 至 2014 年 底, 潍 坊 高 新 区 政 府 全 部 债 务 余 额 合 计 亿 元 ( 直 接 债 务 余 额 + 担 保 债 务 余 额 *50%) 潍 坊 高 新 区 地 方 政 府 债 务 率 为 41.96%( 采 用 2014 年 地 方 可 支 配 收 入 数 据 进 行 计 算 ), 地 方 政 府 债 务 负 担 尚 可 表 4 潍 坊 高 新 区 地 方 政 府 债 务 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 地 方 财 力 (2014 年 度 ) 金 额 地 方 债 务 ( 截 至 2014 年 12 月 底 ) 金 额 ( 一 ) 地 方 一 般 预 算 收 入 322,776 ( 一 ) 直 接 债 务 余 额 219, 税 收 收 入 307, 外 国 政 府 贷 款 2. 非 税 收 入 15, 国 际 金 融 组 织 贷 款 8 ( 二 ) 转 移 支 付 和 税 收 返 还 收 入 41,402 (1) 世 界 银 行 贷 款 8 1. 一 般 性 转 移 支 付 收 入 9, 国 债 转 贷 资 金 2. 专 项 转 移 支 付 收 入 25, 农 业 综 合 开 发 借 款 3. 税 收 返 还 收 入 6, 解 决 地 方 金 融 风 险 专 项 借 款 ( 三 ) 国 有 土 地 使 用 权 出 让 收 入 160, 国 内 金 融 机 构 借 款 1. 国 有 土 地 使 用 权 出 让 金 150,184 (1) 政 府 直 接 借 款 国 有 土 地 收 益 基 金 8,135 (2) 由 政 府 承 担 偿 还 责 任 的 融 资 平 台 公 司 借 款 46, 农 业 土 地 开 发 资 金 2, 债 券 融 资 152, 新 增 建 设 用 地 有 偿 使 用 费 (1) 中 央 代 发 地 方 政 府 债 券 2,270 ( 四 ) 预 算 外 财 政 专 户 收 入 2,199 (2) 由 财 政 承 担 偿 还 责 任 的 融 资 平 台 债 券 融 资 150, 拖 欠 工 资 和 工 程 款 20,751 ( 二 ) 担 保 债 务 余 额 3, 其 他 地 方 综 合 财 力 =( 一 )+( 二 )+( 三 )+( 四 ) 527,033 地 方 政 府 债 务 余 额 =( 一 )+( 二 ) 50% 221,124 债 务 率 =( 地 方 政 府 债 务 余 额 地 方 综 合 财 力 ) 100% 41.96% 资 料 来 源 : 潍 坊 高 新 区 财 政 局 部 环 境 总 体 来 看, 潍 坊 市 区 位 优 势 明 显, 区 域 经 济 发 展 情 况 较 好, 为 公 司 的 发 展 提 供 了 良 好 的 外 五 基 础 素 质 分 析 1. 人 员 素 质 截 至 2014 年 底, 公 司 高 级 管 理 人 员 4 名 其 中 总 经 理 1 人, 副 总 经 理 2 人, 财 务 总 监 1 人 公 司 高 级 管 理 人 员 均 具 有 大 学 本 科 以 上 学 历 公 司 董 事 长 程 辉 先 生, 中 共 党 员,1970 年 4 月 出 生, 大 学 文 化 程 度 ; 曾 历 任 寒 亭 区 建 设 委 员 会 科 员, 高 新 区 建 筑 工 程 管 理 局 科 员, 高 新 区 建 筑 工 程 管 理 局 副 局 长, 高 新 区 建 筑 工 程 管 理 局 局 长, 高 新 区 建 筑 工 程 管 理 局 党 支 部 书 记, 高 新 区 清 池 街 道 党 委 副 书 记 办 事 处 主 任, 高 新 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 10

12 区 清 池 街 道 党 委 书 记, 高 新 区 党 政 办 公 室 副 调 研 员 清 池 街 道 党 委 书 记, 高 新 区 政 法 委 副 书 记 ( 副 县 级 ), 高 新 区 公 共 资 源 交 易 服 务 中 心 主 任 ( 副 县 级 ); 现 任 公 司 董 事 长 党 委 书 记 公 司 总 经 理 杨 占 广, 男, 中 共 党 员,1974 年 3 月 出 生, 研 究 生 文 化 程 度 ; 曾 历 任 高 新 区 城 市 建 设 管 理 局 科 员, 高 新 区 建 设 局 建 设 管 理 科 科 长, 高 新 区 建 设 局 副 局 长, 高 新 区 钢 城 经 济 发 展 区 党 委 副 书 记 管 委 会 主 任, 高 新 区 新 钢 街 道 党 委 副 书 记 办 事 处 主 任 ; 现 任 公 司 总 经 理 党 委 副 书 记 董 事 整 体 看, 公 司 高 层 管 理 人 员 文 化 和 专 业 水 平 高, 在 政 府 部 门 任 职 经 历 丰 富, 有 助 于 公 司 现 有 业 务 的 经 营 截 至 2014 年 底, 公 司 本 部 拥 有 在 职 员 工 182 人 按 照 学 历 划 分, 公 司 职 员 为 专 科 及 以 下 占 54.40%, 本 科 及 以 上 人 员 占 比 45.60%; 按 照 年 龄 划 分, 其 中 30 岁 以 下 占 37.36%,30 岁 ~50 岁 占 60.99%,50 岁 以 上 占 1.65% 综 合 看, 公 司 高 级 管 理 人 员 具 有 丰 富 的 管 理 经 验 以 及 政 府 部 门 任 职 经 历, 有 助 于 公 司 现 有 业 务 的 经 营 ; 公 司 员 工 整 体 素 质 较 高, 能 够 满 足 公 司 经 营 需 求 2. 政 府 支 持 潍 坊 高 新 区 内 共 两 家 平 台 公 司, 另 一 家 平 台 公 司 为 潍 坊 市 东 方 国 有 资 产 经 营 管 理 有 限 公 司, 主 要 业 务 为 高 新 区 的 路 网 建 设 道 路 绿 化 养 护 ; 公 司 是 潍 坊 市 高 新 区 内 旧 村 改 造 和 城 市 基 础 建 设 的 主 要 主 体, 承 担 了 高 新 区 范 围 内 基 础 设 施 建 设 旧 村 改 造 和 采 热 供 暖 等 任 务 总 体 看, 高 新 区 两 个 平 台 公 司 主 营 业 务 不 存 在 交 叉 和 竞 争 关 系, 公 司 业 务 发 展 得 到 开 发 区 管 委 会 和 母 公 司 的 有 力 支 持 财 政 补 贴 2012 年, 公 司 获 得 财 政 补 贴 1.09 亿 元, 其 中 对 于 公 司 城 乡 基 础 设 施 建 设 的 专 项 补 贴 0.75 亿 元 ( 潍 高 财 指 号 ) 高 新 区 财 政 局 向 公 司 子 公 司 潍 坊 高 新 百 惠 热 力 有 限 公 司 拨 付 的 供 暖 补 贴 0.28 亿 元 ( 潍 高 财 指 号 ) 会 计 核 算 时 在 营 业 外 收 入 科 目 体 现 2013 年, 公 司 获 得 财 政 补 贴 1.27 亿 元, 其 中 对 于 公 司 城 乡 基 础 设 施 建 设 的 专 项 补 贴 1.07 亿 元 ( 潍 高 财 指 号 ) 高 新 区 财 政 局 向 公 司 子 公 司 潍 坊 高 新 百 惠 热 力 有 限 公 司 拨 付 的 供 暖 补 贴 0.18 亿 元 ( 潍 高 财 指 号 ) 会 计 核 算 时 在 营 业 外 收 入 科 目 体 现 2014 年, 公 司 获 得 财 政 补 贴 万 元, 较 2013 年 度 大 幅 下 降, 主 要 受 高 新 区 政 府 根 据 国 内 城 投 行 业 政 策 情 况, 调 整 对 公 司 补 贴 收 入 支 持, 未 来 政 府 对 公 司 的 补 贴 支 持 尚 未 明 确, 公 司 持 续 获 取 政 府 补 贴 支 持 具 有 不 确 定 性 项 目 建 设 专 项 款 2012 年 公 司 专 项 应 付 款 1.03 亿 元 为 潍 坊 高 新 财 政 局 根 据 潍 高 财 指 号 等 文 件 拨 付 给 公 司 的 公 租 房 及 经 适 房 专 项 建 设 资 金,2012 年 底, 随 着 项 目 的 完 工, 该 款 项 已 结 转 至 营 业 收 入 ;2013 年 专 项 应 付 款 0.02 亿 元, 为 潍 坊 高 新 财 政 局 按 照 潍 高 财 指 号 文 之 规 定 拨 付 的 国 家 可 再 生 能 源 建 筑 应 用 示 范 补 助 资 金, 专 项 用 于 金 融 广 场 金 融 中 心 项 目 地 源 热 泵 建 设 截 至 2014 年 底, 公 司 专 项 应 付 款 0.13 亿 元, 为 潍 坊 高 新 财 政 局 按 照 根 据 潍 高 财 指 号 文 号 文 及 号 文 规 定 拨 付 的 国 家 可 再 生 能 源 建 筑 应 用 示 范 补 偿 资 金, 专 项 用 于 金 融 广 场 金 融 服 务 中 心 工 程 及 金 融 广 场 1 期 15 号 楼 地 源 热 泵 建 设 及 区 域 战 略 推 建 专 项 基 金 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 11

13 资 本 金 注 入 2012 年 和 2013 年, 公 司 母 公 司 潍 坊 高 新 创 业 投 资 控 股 有 限 公 司 对 公 司 分 别 增 资 5.00 亿 元 和 亿 元, 截 至 2014 年 底, 公 司 实 收 资 本 亿 元, 由 潍 坊 立 信 有 限 责 任 会 计 师 事 务 所 验 证, 并 出 具 了 验 资 报 告 ( 潍 立 信 会 事 验 报 字 号 潍 立 信 会 事 验 报 字 号 潍 立 信 会 事 验 报 字 号 潍 立 信 会 事 验 报 字 号 潍 立 信 会 事 验 报 字 号 潍 立 信 会 事 验 报 字 号 ) 总 体 来 看, 公 司 获 得 了 股 东 的 大 力 支 持, 有 利 于 公 司 抗 风 性 能 力 及 盈 利 能 力 的 提 升 六 管 理 分 析 1. 法 人 治 理 结 构 公 司 是 潍 坊 高 新 创 投 的 控 股 子 公 司, 根 据 公 司 法 和 其 他 相 关 规 定, 建 立 了 现 代 化 的 法 人 治 理 结 构 公 司 设 股 东 会, 股 东 会 由 全 体 股 东 构 成, 股 东 会 是 公 司 的 权 力 机 构, 行 使 决 定 公 司 的 经 营 方 针 和 投 资 计 划 ; 选 举 和 更 换 非 职 工 代 表 担 任 的 董 事 监 事 等 职 权 公 司 设 立 董 事 会, 成 员 为 7 人 董 事 会 设 董 事 长 一 人, 由 股 东 委 派 提 请 股 东 会 选 举 产 生, 其 中 潍 坊 高 新 创 业 投 资 控 股 有 限 公 司 委 派 5 人, 山 东 省 国 际 信 托 有 限 公 司 委 派 2 人 董 事 任 期 三 年, 任 期 届 满, 可 连 选 连 任 董 事 会 行 使 召 集 股 东 会 会 议, 并 向 股 东 会 报 告 工 作 ; 执 行 股 东 会 的 决 议 等 职 权 公 司 设 立 监 事 会, 成 员 3 名, 其 中 股 东 代 表 监 事 2 名, 由 股 东 会 选 举 产 生 职 工 代 表 监 事 1 名, 由 职 工 代 表 大 会 选 举 产 生 每 届 监 事 任 期 三 年, 任 期 届 满, 股 东 代 表 监 事 经 股 东 继 续 委 派 职 工 代 表 监 事 由 职 工 代 表 大 会 选 举 继 续 当 选 可 以 连 任 监 事 主 要 行 使 对 董 事 经 理 执 行 公 司 职 务 的 行 为 进 行 监 督, 对 违 反 法 律 行 政 法 规 公 司 章 程 或 者 股 东 决 定 的 董 事 高 级 管 理 人 员 提 出 罢 免 的 建 议 等 职 权 总 体 看, 公 司 按 照 公 司 法 的 有 关 规 定, 建 立 了 基 本 的 公 司 治 理 结 构, 整 体 运 行 状 况 良 好 2. 管 理 水 平 从 内 部 管 理 来 看, 公 司 本 部 下 设 战 略 规 划 中 心 成 本 控 制 中 心 市 场 营 销 中 心 项 目 管 理 中 心 财 务 审 计 中 心 人 力 资 源 中 心 和 综 合 管 理 中 心 7 个 职 能 部 门, 并 根 据 自 身 特 点 建 立 了 相 应 的 管 理 体 系 在 资 金 管 理 方 面, 公 司 实 行 资 金 的 集 中 管 理, 下 属 子 公 司 的 资 金 使 用 需 要 向 公 司 本 部 报 批, 财 务 审 计 中 心 统 一 调 度 和 管 理 公 司 的 资 金, 根 据 资 金 的 使 用 计 划 进 行 严 格 的 控 制 和 监 督 及 审 核, 规 范 资 金 的 安 全 使 用, 提 高 资 金 使 用 效 率 在 投 资 管 理 方 面, 公 司 制 定 详 细 的 投 资 管 理 制 度, 包 括 投 资 原 则 投 资 控 制 制 度 等, 公 司 的 投 资 项 目 主 要 由 股 东 会 进 行 决 策 在 工 程 管 理 方 面, 公 司 制 定 了 工 程 施 工 管 理 工 程 项 目 质 量 管 理 工 程 质 量 监 督 管 理 和 施 工 单 位 安 全 管 理 等 一 系 列 完 善 的 管 理 制 度, 对 工 程 施 工 进 行 全 面 高 效 的 管 理 总 体 看, 公 司 管 理 体 系 较 为 完 善, 管 理 水 平 较 高, 能 够 满 足 公 司 日 常 的 经 营 管 理 需 求 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 12

14 七 经 营 分 析 1. 经 营 现 状 公 司 是 潍 坊 市 高 新 区 内 主 要 的 城 市 基 础 设 施 建 设 的 主 体, 负 责 园 区 内 旧 村 改 造 基 础 设 施 建 设 高 新 区 内 集 中 供 热 工 程 及 房 地 产 销 售 等 公 司 营 业 收 入 逐 年 增 长,2012~2014 年 分 别 为 4.31 亿 元 6.10 亿 元 和 6.11 亿 元 营 业 收 入 构 成 方 面, 旧 村 改 造 和 城 市 基 础 设 施 建 设 收 入 规 模 近 年 波 动 较 大,2014 年 度, 因 项 目 尚 未 竣 工, 尚 未 确 认 收 入 ; 近 三 年 采 暖 供 热 及 安 装 收 入 持 续 稳 步 增 长,2013 年 公 司 新 增 房 地 产 销 售 收 入,2014 年 成 为 公 司 营 业 收 入 的 主 要 来 源, 占 营 业 收 入 的 64.32%;2014 年 度, 公 司 营 业 收 入 由 房 地 产 销 售 采 热 供 暖 及 安 装 和 出 租 房 产 及 其 他 收 入 构 成, 具 体 构 成 情 况 如 表 5 所 示 毛 利 率 方 面, 旧 村 改 造 业 务 收 入 毛 利 率 2012 年 和 2013 年 度 持 续 稳 定, 均 为 23.08%; 城 市 基 础 设 施 建 设 业 务 为 13.04%, 为 公 司 与 政 府 签 订 的 代 建 协 议 约 定 投 资 收 益 率 为 15% 所 致 2014 年 实 现 的 房 地 产 业 务 毛 利 率 水 平 较 高, 为 33.05%, 主 要 受 金 融 广 场 和 金 宸 公 馆 销 售 初 期 定 价 偏 低,2014 年 度 价 格 调 整 并 以 市 场 价 格 出 售 的 影 响 采 热 供 暖 及 安 装 业 务 毛 利 率 近 三 年 波 动 较 大,2012 年 亏 损 原 因 为 2012 年 供 热 工 程 竣 工 转 固, 计 提 折 旧 费 用 所 致 ;2013 年 随 着 收 入 的 增 加,2013 年 毛 利 率 反 弹 至 6.37%,2014 年 度 毛 利 率 略 有 下 滑 整 体 看, 公 司 收 入 结 构 稳 定 性 较 差, 公 司 近 三 年 营 业 毛 利 率 呈 波 动 下 降 趋 势, 分 别 为 35.93%,18.99% 和 21.58% 表 5 公 司 近 年 营 业 收 入 情 况 ( 单 位 : 万 元,%) 业 务 类 别 业 务 收 入 业 务 毛 利 率 2012 年 2013 年 2014 年 2012 年 2013 年 2014 年 旧 村 改 造 项 目 24, , 城 市 基 础 设 施 建 设 6, , 房 地 产 销 售 -- 2, , 采 热 供 暖 及 安 装 8, , , 出 租 房 产 及 其 他 3, , , 营 业 收 入 合 计 43, , , 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 2. 旧 村 改 造 业 务 公 司 承 担 着 潍 坊 高 新 区 内 旧 村 改 造 业 务, 旧 村 改 造 的 建 设 内 容 为 拆 迁 安 置 和 土 地 整 理, 旧 村 改 造 业 务 具 体 的 业 务 模 式 为 由 公 司 筹 措 资 金, 按 有 关 规 定 对 被 拆 迁 业 主 进 行 补 偿 安 置, 旧 村 改 造 后 腾 空 土 地 作 为 公 司 的 建 设 收 益 如 果 被 拆 迁 业 主 已 经 安 置 完 毕, 而 土 地 整 理 尚 未 完 成, 潍 坊 高 新 区 管 委 会 将 按 项 目 成 本 加 成 ( 投 资 收 益 30%) 付 给 公 司 旧 村 改 造 收 入 ( 项 目 竣 工 年 度 或 次 年 ) 公 司 旧 村 改 造 业 务 投 资 支 出 计 入 存 货 科 目, 项 目 竣 工 后 确 认 收 入 同 时 结 转 成 本, 收 到 款 项 在 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 科 目 中 体 现 2012 年 以 来, 公 司 进 行 了 西 清 项 目 (13#~15#) 和 清 平 项 目 (3#~5# 7# 9# 11# 13#~15# 19# 20# 23#) 等 旧 村 改 造 工 程 的 建 设 2012 年 和 2013 年, 公 司 实 现 旧 村 改 造 业 务 收 入 分 别 为 2.48 亿 元 和 0.71 亿 元 2014 年 旧 村 改 造 业 务 大 幅 下 降 的 原 因 主 要 是 工 程 项 目 未 结 算, 没 有 确 认 收 入 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 13

15 表 ~2014 年 公 司 旧 村 改 造 业 务 收 入 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 清 平 项 目 (3#~5# 7# 9# 11# 13#~15# 19# 20# 23#) 24, 西 清 项 目 (13#~15#) -- 7, 旧 村 改 造 业 务 合 计 收 入 24, , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 截 至 2014 年 底, 公 司 在 建 的 旧 村 改 造 项 目 为 张 营 项 目 二 期 清 平 项 目 邱 家 项 目 银 通 社 区 项 目 等 ( 详 见 表 7),2015~2017 年 公 司 旧 村 改 造 项 目 预 计 支 出 6.94 亿 元,5.07 亿 元 和 2.90 亿 元 项 目 名 称 表 7 公 司 目 前 主 要 旧 村 改 造 在 建 项 目 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 总 投 资 截 至 2014 年 底 已 投 资 额 度 2015 年 计 划 投 资 2016 年 计 划 投 资 2017 年 计 划 投 资 张 营 项 目 二 期 36, , , , , 清 平 项 目 19, , , 邱 家 项 目 7, , , 钢 城 渭 水 苑 项 目 45, , , , 银 通 社 区 项 目 115, , , , , 马 宿 ( 浞 水 苑 ) 项 目 33, , , , 渭 水 苑 三 期 项 目 56, , , , , 合 计 313, , , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 总 体 看, 随 着 潍 坊 高 新 区 的 发 展, 高 新 区 内 旧 村 改 造 需 求 将 不 断 扩 大, 公 司 旧 村 改 造 业 务 收 入 规 模 有 望 增 长 3. 城 市 基 础 设 施 建 设 业 务 公 司 是 潍 坊 市 高 新 区 内 主 要 的 城 市 基 础 设 施 建 设 主 体, 担 负 着 园 区 内 基 础 设 施 建 设 道 路 建 设 园 区 建 设 等 任 务 针 对 公 司 承 接 的 城 市 基 础 设 施 建 设 项 目, 公 司 自 筹 建 设 资 金, 项 目 投 资 支 出 计 入 存 货 科 目, 在 现 金 流 量 表 中 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 现 金 体 现 ; 项 目 竣 工 并 通 过 验 收 后 确 认 收 入 同 时 结 转 成 本, 结 算 后 高 新 区 财 政 局 将 在 两 年 内 分 期 支 付 公 司 项 目 成 本 和 15% 的 项 目 投 资 收 益, 公 司 将 此 确 认 为 基 础 设 施 建 设 收 入 2012 年 以 来, 公 司 进 行 了 钢 城 现 代 学 校 ( 餐 厅 楼 小 学 教 学 楼 1# 宿 舍 楼 中 学 教 学 楼 ) 西 清 项 目 (13#~15#) 威 度 电 子 项 目 (1# 生 产 车 间 科 研 车 间 实 验 室 ) 外 延 炉 项 目 ( 生 产 车 间 ) 锦 程 公 寓 项 目 (1#~3#) 等 城 市 基 础 设 施 的 建 设 表 ~2014 年 公 司 城 市 基 础 设 施 建 设 业 务 收 入 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 钢 城 现 代 学 校 ( 餐 厅 楼 小 学 教 学 楼 1# 宿 舍 楼 中 学 教 学 楼 ) 6, 西 清 项 目 (13#~15#) -- 7, 威 度 电 子 项 目 (1# 生 产 车 间 科 研 车 间 实 验 室 ) -- 10, 外 延 炉 项 目 ( 生 产 车 间 ) -- 7, 锦 程 公 寓 项 目 (1#~3#) -- 17, 基 础 设 施 建 设 业 务 合 计 收 入 6, , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 14

16 2012 年 和 2013 年 旧 村 改 造 和 城 市 基 础 设 施 建 设 根 据 项 目 竣 工 确 认 收 入 的 原 则 分 别 确 认 收 入 金 额 为 3.15 亿 元 和 4.26 亿 元,2012 年 和 2013 年 公 司 旧 村 改 造 和 城 市 基 础 设 施 建 设 回 款 情 况 总 额 分 别 为 1.58 亿 和 2.25 亿 元 ( 详 见 表 9) 表 ~2014 年 公 司 旧 村 改 造 和 城 市 基 础 设 施 建 设 回 款 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 确 认 收 入 当 年 收 回 2012 年 31, , 年 42, , 年 -- 25, 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 :1 财 政 局 拨 入 收 入 时 未 对 应 具 体 项 目, 无 法 区 分 旧 村 改 造 和 城 市 基 础 设 施 建 设 ; 2 公 司 2012~2013 年 当 年 收 回 金 额 仅 包 括 收 到 的 当 年 确 认 收 入 部 分 款 项 公 司 主 要 在 建 的 城 市 基 础 设 施 建 设 项 目 为 锦 程 公 寓 项 目 农 业 生 态 基 地 项 目 和 东 风 学 校 项 目 等 ( 详 见 表 10), 截 至 2014 年 底 已 投 资 金 额 为 1.61 亿 元,2015~2017 年 公 司 城 市 基 础 设 施 建 设 项 目 预 计 支 出 1.70 亿 元 1.69 亿 元 和 0.22 亿 元 表 10 公 司 目 前 主 要 城 市 基 础 设 施 在 建 项 目 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 名 称 总 投 资 截 至 2014 年 底 已 投 资 额 度 2015 年 计 划 投 资 2016 年 计 划 投 资 2017 年 计 划 投 资 锦 程 公 寓 项 目 37, , , , 农 业 生 态 基 地 项 目 1, , , , , 东 风 学 校 项 目 13, , 合 计 153, , , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 总 体 看, 公 司 是 潍 坊 市 高 新 区 内 主 要 的 城 市 基 础 设 施 建 设 主 体, 近 几 年 主 要 承 担 旧 村 改 造 和 城 市 基 础 设 施 建 设 工 作, 受 项 目 竣 工 确 认 收 入 时 间 原 因,2014 年 公 司 无 城 市 基 础 设 施 建 设 收 入 4. 房 地 产 业 务 及 租 赁 业 务 公 司 房 地 产 业 务 由 公 司 本 部 负 责,2014 年 实 现 房 地 产 销 售 收 入 3.93 亿 元, 其 中 金 融 广 场 确 认 2.98 亿 元, 金 宸 公 馆 确 认 0.95 亿 元, 毛 利 率 为 33.05% 目 前 公 司 在 售 的 房 地 产 项 目 为 金 宸 公 馆 金 融 广 场 高 新 城 市 广 场 ( 中 央 商 务 区 ) 和 金 融 中 心 项 目, 以 上 项 目 截 至 2014 年 底, 已 收 到 预 收 款 项 4.64 亿 元 总 体 看, 公 司 未 来 出 售 的 房 地 产 体 量 较 大, 未 来 收 益 的 实 现 受 园 区 开 发 和 招 商 引 资 的 影 响, 具 有 不 确 定 性 表 11 公 司 在 售 房 地 产 项 目 预 计 收 入 情 况 ( 单 位 : 亿 元 平 方 米 万 / 平 方 米 ) 项 目 总 投 资 面 积 单 价 预 计 收 入 金 宸 公 馆 , , 高 新 城 市 广 场 C 区 , , 金 融 广 场 , , 金 融 中 心 , , 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 其 中 金 融 广 场 已 合 计 确 认 收 入 3.33 亿 元, 金 宸 公 馆 已 确 认 收 入 0.95 亿 元 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 15

17 在 建 的 房 地 产 项 目 为 金 宸 公 馆 ( 工 期 2012 年 4 月 1 日 ~2017 年 12 月 1 日 ) 浞 河 项 目 ( 工 期 2013 年 12 月 1 日 ~2016 年 12 月 1 日 ) 潍 柴 宿 舍 ( 工 期 2015 年 5 月 1 日 ~2020 年 12 月 1 日 ) 高 新 城 市 广 场 C 区 ( 工 期 2014 年 2 月 1 日 ~2019 年 10 月 1 日 ) 及 竣 邦 商 务 中 心 项 目 ( 工 期 2014 年 8 月 1 日 ~2017 年 12 月 1 日 ), 截 至 2014 年 底 已 投 资 金 额 为 亿 元,2015 年 2016 年 和 2017 年 公 司 房 地 产 在 建 项 目 预 计 支 出 7.72 亿 元 7.54 亿 元 和 6.98 亿 元 未 来 收 益 率 20%~30% 公 司 无 新 房 地 产 项 目 计 划 表 12 公 司 目 前 房 地 产 在 建 项 目 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 名 称 总 投 资 截 至 2014 年 底 已 投 资 额 度 2015 年 计 划 投 资 2016 年 计 划 投 资 2017 年 计 划 投 资 金 宸 公 馆 ( 金 融 小 区 ) 184, , , , , 融 发 嘉 苑 项 目 9, , , 浞 河 项 目 38, , , , 潍 柴 宿 舍 66, , , , , 高 新 城 市 广 场 C 区 116, , , , , 竣 邦 商 务 中 心 项 目 27, , , , , 合 计 442, , , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 目 前 公 司 拥 有 软 件 园 置 城 世 贸 中 心 光 电 产 业 加 速 器 生 物 园 生 活 配 套 区 及 创 新 大 厦 等 资 产 对 外 出 租,2012~2014 年 公 司 的 房 屋 租 赁 收 入 分 别 为 1,250 万 元 1,256 万 元 和 7, 亿 元 公 司 孵 化 器 项 目 建 设 资 金 平 衡 主 要 来 源 项 目 的 出 租 销 售 ( 暂 时 公 司 没 有 产 生 孵 化 器 销 售 ) 土 地 净 收 益 及 停 车 费 收 入 目 前 公 司 仍 有 部 分 未 来 用 于 对 外 出 租 的 孵 化 器 在 建 项 目 : 智 慧 园 项 目 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 光 电 产 业 园 B 区 项 目 等 项 目 ( 详 见 表 12), 截 至 2014 年 底 已 投 资 金 额 为 亿 元,2015~2016 年 公 司 对 外 孵 化 器 项 目 预 计 支 出 亿 元 和 5.87 亿 元 其 中 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 西 区 项 目 和 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 为 本 期 债 券 的 募 投 项 目, 项 目 介 绍 详 见 本 期 债 券 募 投 项 目 概 况, 其 具 体 资 金 平 衡 模 式 详 见 本 期 债 券 还 款 安 排 部 分 表 13 目 前 公 司 在 建 的 孵 化 器 项 目 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 名 称 总 投 资 截 至 2014 年 底 已 投 资 额 度 2015 年 计 划 投 资 2016 年 计 划 投 资 智 慧 园 项 目 60, , , , 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 80, , , , 新 昌 生 物 医 药 项 目 60, , , , 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 西 区 项 目 162, , , , 合 计 363, , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 总 体 看, 公 司 主 要 经 营 园 区 内 的 房 地 产 项 目, 未 来 出 售 的 房 地 产 体 量 较 大, 未 来 收 益 的 实 现 受 园 区 开 发 和 招 商 引 资 的 影 响, 具 有 不 确 定 性 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 16

18 5. 采 热 供 暖 及 安 装 公 司 是 潍 坊 高 新 区 内 所 有 居 民 及 企 事 业 单 位 的 唯 一 指 定 提 供 供 暖 业 务 的 供 热 企 业, 每 年 供 暖 期 为 11 月 15 日 至 次 年 3 月 15 日, 具 体 业 务 由 子 公 司 百 惠 热 力 负 责 公 司 的 热 力 来 源 全 部 为 外 购, 主 要 从 潍 坊 华 潍 热 电 有 限 公 司 ( 系 中 国 节 能 投 资 公 司 下 属 成 员 企 业, 以 下 简 称 华 潍 热 电 ) 和 潍 坊 泰 和 热 力 有 限 公 司 ( 系 华 电 潍 坊 发 电 有 限 公 司 的 控 股 子 公 司, 以 下 简 称 泰 和 热 力 ) 采 购 热 源 华 潍 热 电 和 泰 和 热 力 的 供 热 量 占 比 分 别 约 45% 和 55% 根 据 用 热 合 同, 公 司 与 两 家 上 游 供 热 公 司 每 年 均 约 定 供 热 前 预 缴 1,000 万 元, 并 于 供 热 季 节 每 月 20 日 共 同 抄 表,25 日 前 结 清 上 月 热 费 采 购 价 格 方 面, 公 司 每 年 与 华 潍 热 电 和 泰 和 热 力 签 订 购 热 合 同, 近 年 的 购 买 价 格 较 稳 定 2013~2014 年, 公 司 与 华 潍 热 电 的 购 热 价 格 均 为 47 元 /GJ, 与 泰 和 热 力 的 购 热 价 格 均 为 55 元 /GJ 付 款 方 式 为 在 采 暖 季 节 内 按 月 结 算 和 付 款 供 热 方 面, 公 司 供 暖 区 域 覆 盖 潍 坊 高 新 区, 供 暖 区 域 内 约 28% 为 企 业 用 户, 约 72% 为 居 民 用 户 根 据 潍 坊 市 物 价 局 文 件, 潍 坊 地 区 居 民 采 暖 费 为 25.6 元 / 平 方 米 / 季, 非 居 民 采 暖 费 31.2 元 / 平 方 米 / 季, 于 每 年 9~10 月 期 间 提 前 一 次 性 缴 纳 当 年 的 采 暖 费 采 暖 费 主 要 由 潍 坊 银 行 代 为 收 取 截 至 2014 年 底, 公 司 供 热 面 积 4,467 平 方 米, 已 建 成 换 热 站 1 座, 已 安 装 换 热 机 组 102 套, 可 供 热 面 积 850 万 平 方 米,2013~2014 实 际 供 热 面 积 387 万 平 方 总 体 看, 公 司 是 潍 坊 高 新 区 内 所 有 居 民 及 企 事 业 单 位 的 唯 一 指 定 提 供 供 暖 业 务 的 供 热 企 业, 在 区 域 内 处 于 垄 断 地 位, 随 着 园 区 的 发 展, 公 司 供 暖 业 务 未 来 发 展 前 景 较 好 6. 未 来 发 展 公 司 作 为 高 新 区 旧 村 改 造 城 市 基 础 设 施 建 设 和 园 区 开 发 的 主 要 经 营 实 体, 未 来 五 年 将 充 分 利 用 公 司 现 有 的 政 策 优 势, 突 出 公 司 主 业, 以 主 业 带 动 相 关 产 业 的 发 展, 多 种 形 式 参 与 城 乡 基 础 设 施 建 设, 形 成 地 区 的 综 合 性 投 资 经 营 公 司 在 旧 村 改 造 业 务 方 面, 公 司 将 根 据 潍 坊 高 新 区 旧 村 改 造 工 作 方 案 指 导 精 神, 实 行 计 划 控 制 政 策 推 动 市 场 运 作 以 点 带 面 配 套 建 设 的 办 法, 通 过 拆 迁 腾 地 补 偿 安 置 土 地 储 备 经 营 招 标 开 发 建 设 等 一 系 列 改 造 措 施, 对 区 内 的 旧 村 进 行 改 造, 同 时 积 极 开 发 经 营 不 动 产, 增 加 村 集 体 收 益, 逐 步 实 现 农 民 市 民 化 土 地 国 有 化 管 理 社 区 化 城 乡 一 体 化 的 总 体 目 标 在 城 市 基 础 设 施 建 设 和 园 区 开 发 方 面, 公 司 将 根 据 高 新 区 服 务 扶 持 科 技 型 小 微 企 业 发 展 暂 行 办 法 指 导 精 神, 以 科 技 孵 化 器 东 区 西 区 项 目 为 依 托, 围 绕 潍 坊 高 新 区 科 技 孵 化 器 小 企 业 创 新 基 地 等 重 点 项 目 的 建 设, 加 大 城 市 基 础 设 施 建 设 投 入 力 度 总 体 看, 截 至 2014 年 底, 公 司 主 要 在 建 项 目 2015~2017 年 预 计 需 分 别 支 出 亿 元, 亿 元 和 亿 元, 资 金 压 力 较 大 八 财 务 分 析 1. 财 务 概 况 公 司 2012~2014 年 财 务 报 表 经 瑞 华 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 计 并 出 具 了 标 准 无 保 留 意 见 的 审 计 报 告 2012 年, 公 司 合 并 范 围 新 增 1 家 全 资 子 公 司 ( 潍 坊 地 利 金 德 投 资 管 理 有 限 公 司 );2013 年, 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 17

19 公 司 新 增 1 家 全 资 子 公 司 ( 潍 坊 高 诚 商 业 资 产 运 营 管 理 有 限 公 司 ),2014 年 度 因 公 司 业 务 规 划, 新 增 6 家 全 资 子 公 司 ( 潍 坊 安 泰 智 能 科 技 有 限 公 司 潍 坊 高 新 社 区 投 资 有 限 公 司 潍 坊 大 众 房 地 产 测 绘 有 限 公 司 潍 坊 高 诚 物 资 贸 易 有 限 公 司 潍 坊 高 新 城 乡 社 区 投 资 开 发 有 限 公 司 和 潍 坊 高 新 汇 融 投 资 有 限 公 司 ) 和 一 家 控 股 子 公 司 ( 潍 坊 高 新 之 平 物 业 管 理 有 限 公 司 ) 近 三 年 新 增 加 的 子 公 司 规 模 较 小 且 较 少 开 展 业 务, 以 上 合 并 范 围 的 变 化 对 公 司 近 三 年 财 务 数 据 的 可 比 性 影 响 较 小 截 至 2014 年 底, 公 司 ( 合 并 ) 资 产 总 额 为 亿 元, 所 有 者 权 益 合 计 亿 元 ( 其 中 少 数 股 东 权 益 万 元 );2014 年 公 司 实 现 营 业 收 入 6.11 亿 元, 净 利 润 0.84 亿 元, 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 2. 资 产 质 量 2012~2014 年, 公 司 资 产 总 额 快 速 增 长, 年 均 增 长 36.70%, 主 要 是 非 流 动 资 产 增 长 所 致 截 至 2014 年 底, 公 司 资 产 总 额 亿 元, 其 中 流 动 资 产 占 81.13%, 非 流 动 资 产 占 18.87% 流 动 资 产 2012~2014 年, 公 司 流 动 资 产 年 均 复 合 增 长 31.87%, 主 要 由 于 存 货 大 幅 增 加 所 致, 截 至 2014 年 底, 公 司 流 动 资 产 为 亿 元, 主 要 由 货 币 资 金 其 他 应 收 款 和 存 货 构 成, 其 中 存 货 占 比 最 高 2012~2014 年, 公 司 货 币 资 金 呈 波 动 下 降 趋 势, 年 均 下 降 26.89%, 截 至 2014 年 底, 公 司 货 币 资 金 为 4.47 亿 元, 其 中 银 行 存 款 占 92.93%, 其 他 货 币 资 金 占 7.05%; 其 中 所 有 权 受 到 限 制 的 资 金 0.32 亿 元 2012~2014 年, 公 司 应 收 账 款 净 额 分 别 为 1.61 亿 元 3.48 亿 元 和 0.55 亿 元, 其 中 2014 年 公 司 应 收 账 款 快 速 下 降 系 收 回 潍 坊 高 新 技 术 产 业 开 发 区 财 政 局 的 工 程 建 设 款 截 至 2014 年 底, 公 司 应 收 账 款 账 面 余 额 0.64 亿 元, 坏 账 计 提 金 额 为 0.09 亿 元, 主 要 为 应 收 山 东 成 泰 控 股 有 限 公 司 的 购 房 款 从 账 龄 来 看, 公 司 应 收 账 款 绝 大 部 分 集 中 在 1 年 以 内 总 体 看, 公 司 应 收 账 款 规 模 较 小 2012~2014 年, 公 司 其 他 应 收 款 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 波 动 增 长, 其 年 均 增 长 率 为 7.81%, 主 要 为 往 来 款 其 中 2014 年 较 2013 年 明 显 下 降, 主 要 是 收 回 潍 坊 市 东 方 国 有 资 产 经 营 管 理 有 限 公 司 的 往 来 款 8.05 亿 元, 截 至 2014 年 底, 主 要 应 收 潍 坊 市 东 方 国 有 资 产 经 营 管 理 有 限 公 司 7.98 亿 元 潍 坊 高 新 创 业 投 资 控 股 有 限 公 司 4.15 亿 元 潍 坊 高 新 技 术 产 业 开 发 区 财 政 局 1.50 亿 元 潍 坊 高 新 科 技 投 资 有 限 公 司 1.00 亿 元, 潍 坊 高 新 市 政 工 程 有 限 公 司 0.27 亿 元, 上 述 账 款 合 计 亿 元, 占 其 他 应 收 款 总 额 的 89.24%, 其 中 账 龄 在 1 年 以 内 的 占 77.63% 公 司 其 他 应 收 款 较 大, 对 公 司 资 金 形 成 较 大 占 用 2012~2014 年, 公 司 存 货 年 均 快 速 增 长 58.15%, 主 要 系 对 项 目 的 持 续 投 资 截 至 2014 年 底, 公 司 存 货 亿 元, 其 中 开 发 成 本 亿 元, 主 要 有 张 营 项 目 二 期 2.04 亿 元 智 慧 园 项 目 4.25 亿 元 金 融 广 场 项 目 5.31 亿 元 金 宸 公 馆 ( 金 融 小 区 )5.91 亿 元 钢 城 渭 水 苑 项 目 2.36 亿 元 银 通 社 区 项 目 7.07 亿 元 及 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 3.57 亿 元 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 西 区 项 目 5.27 亿 元 高 新 城 市 广 场 C 区 6.69 亿 元 新 昌 生 物 医 药 项 目 4.66 亿 元 等 项 目 投 入 款, 其 中 高 新 城 市 广 场 C 区 和 新 昌 生 物 医 药 项 目 主 要 投 入 款 项 为 政 府 用 于 偿 还 公 司 应 收 账 款 和 其 他 应 收 款 的 9 亿 元 土 地 资 产 开 发 产 品 3.39 亿 元, 主 要 有 金 融 广 场 项 目 2# 5# 6# 10#0.68 亿 元 体 育 公 园 项 目 0.80 亿 元 光 电 园 B 区 车 间 0.74 亿 元 其 中 用 于 抵 押 存 货 金 额 为 亿 元, 借 款 费 用 资 本 化 金 额 为 5.11 亿 元 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 18

20 非 流 动 资 产 2012~2014 年, 公 司 非 流 动 资 产 年 均 增 长 65.84%, 主 要 由 投 资 性 房 地 产 可 供 出 售 金 融 资 产 及 固 定 资 产 构 成 截 至 2014 年 底, 公 司 非 流 动 资 产 亿 元, 较 年 初 增 长 87.18%, 主 要 来 自 投 资 性 房 地 产 的 增 长 和 可 供 出 售 金 融 资 产 的 增 长 2012~2014 年, 公 司 投 资 性 房 地 产 年 均 复 合 增 长 85.51%, 截 至 2014 年 底, 公 司 投 资 性 房 地 产 亿 元, 较 年 初 增 长 %, 主 要 是 由 潍 坊 市 东 方 国 有 资 产 经 营 管 理 有 限 公 司 用 市 政 大 楼 作 价 偿 还 往 来 款, 市 政 大 楼 的 公 允 价 值 为 8.26 亿 元 其 中 用 于 抵 押 的 投 资 性 房 地 产 金 额 为 6.99 亿 元 表 14 投 资 性 房 地 产 明 细 项 目 名 称 期 末 金 额 ( 亿 元 ) 软 件 园. 置 城 世 贸 中 心 5.04 光 电 产 业 加 速 器 1.69 生 物 园 生 活 配 套 区 1.01 创 新 大 厦 8.26 合 计 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 2012~2014 年, 公 司 固 定 资 产 波 动 增 长 9.48%, 主 要 为 供 热 管 网 ; 截 至 2014 年 底, 公 司 固 定 资 产 为 2.49 亿 元, 其 中 供 热 管 网 1.73 亿 元 ( 已 剔 除 管 网 累 计 折 旧 0.27 亿 元 ) 截 至 2014 年 底, 公 司 可 供 出 售 金 融 资 产 1.11 亿 元, 公 司 可 供 出 售 金 融 资 产 的 增 加 是 因 2014 年 财 政 部 修 订 的 企 业 会 计 准 则 第 2 号 ~ 长 期 股 权 投 资 规 定 的 对 持 有 的 不 具 有 控 制 共 同 控 制 重 大 影 响, 且 其 公 允 价 值 不 能 可 靠 计 量 的 股 权 投 资, 作 为 按 成 本 计 量 的 可 供 出 售 金 融 资 产 进 行 核 算, 不 作 为 长 期 股 权 投 资 核 算, 并 对 其 采 用 追 溯 调 整 法 进 行 调 整 该 款 项 主 要 系 公 司 投 资 潍 坊 大 兴 建 筑 有 限 公 司 齐 商 银 行 股 份 有 限 公 司 (0.99 亿 元 ) 及 北 京 金 信 华 创 股 权 投 资 中 心 (0.10 亿 元 ) 款 项 总 体 看, 公 司 资 产 大 幅 增 长, 资 产 结 构 以 流 动 资 产 为 主, 流 动 资 产 中 其 他 应 收 款 和 存 货 占 比 较 高, 对 公 司 资 金 形 成 较 大 占 用 以 及 项 目 建 设 周 期 较 长 变 现 能 力 较 低, 流 动 性 弱 ; 公 司 整 体 资 产 质 量 一 般 3. 负 债 及 所 有 者 权 益 图 ~2014 年 公 司 负 债 结 构 分 析 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 19

21 2012~2014 年, 公 司 负 债 总 额 年 均 大 幅 增 长 36.27%, 主 要 是 长 期 借 款 大 幅 增 长 所 致 截 至 2014 年 底, 公 司 负 债 总 额 亿 元, 其 中 流 动 负 债 占 26.72%, 非 流 动 负 债 占 73.28% 2012~2014 年, 公 司 流 动 负 债 年 均 复 合 增 长 47.01%, 主 要 由 短 期 借 款 应 付 账 款 预 收 款 项 及 应 交 税 费 构 成 截 至 2014 年 底, 公 司 流 动 负 债 亿 元, 较 年 初 增 长 30.18%, 主 要 来 自 应 付 账 款 预 收 款 项 和 应 交 税 费 的 增 长 截 至 2014 年 底, 公 司 短 期 借 款 1.10 亿 元, 较 年 初 减 少 0.75 亿 元 ; 公 司 应 付 票 据 0.50 亿 元, 较 年 初 减 少 0.63 亿 元 2012~2014 年 底, 公 司 应 付 账 款 年 均 复 合 增 长 %, 主 要 来 自 工 程 项 目 款 的 增 长, 截 至 2014 年 底, 公 司 应 付 账 款 5.08 亿 元, 其 中 应 付 工 程 款 4.94 亿 元 材 料 科 0.06 亿 元 设 计 勘 测 款 0.08 亿 元 2012~2014 年 底, 公 司 预 收 款 项 年 均 复 合 大 幅 增 长 82.49%, 主 要 系 预 收 房 款 截 至 2014 年 底, 公 司 预 收 款 项 5.38 亿 元, 其 中 购 房 款 4.64 亿 元 采 暖 蒸 汽 费 0.64 亿 元 2012~2014 年 底, 公 司 应 交 税 费 年 均 复 合 大 幅 增 长 49.08%, 主 要 系 企 业 所 得 税 和 营 业 税 截 至 2014 年 底, 公 司 企 业 所 得 税 1.38 亿 元, 其 中 企 业 所 得 税 0.63 亿 元, 营 业 税 0.49 亿 元 2012~2014 年, 公 司 其 他 应 付 款 复 合 增 长 5.20%, 主 要 为 往 来 款 和 应 付 认 购 房 款 资 金 截 至 2014 年 底, 公 司 其 他 应 付 款 1.96 亿 元, 其 中 往 来 款 0.32 亿 元 购 房 资 金 1.38 亿 元 2012~2014 年, 公 司 非 流 动 负 债 年 均 复 合 增 长 32.90%, 主 要 系 长 期 借 款 的 大 幅 增 长, 截 至 2014 年 底, 公 司 非 流 动 负 债 亿 元, 其 中 长 期 借 款 亿 元, 占 公 司 非 流 动 负 债 的 96.78%, 长 期 借 款 中 抵 押 借 款 亿 元 截 至 2014 年 底, 公 司 长 期 应 付 款 0.89 亿 元, 系 融 资 租 赁 款 2012~2014 年, 公 司 专 项 应 付 款 余 额 分 别 为 1.03 亿 元 0.02 亿 元 和 0.13 亿 元, 主 要 为 区 域 战 略 推 建 专 项 基 金 和 再 生 能 源 建 筑 应 用 示 范 补 助 资 金 截 至 2014 年 专 项 应 付 款 0.13 亿 元, 系 公 司 项 目 专 项 资 金 有 息 债 务 方 面, 受 债 务 规 模 快 速 增 长 的 影 响,2012~2014 年, 公 司 全 部 债 务 复 合 增 长 率 达 33.04%, 截 至 2014 年 底, 公 司 全 部 债 务 亿 元, 其 中 短 期 债 务 占 6.59% 长 期 债 务 占 93.41% 2014 年, 公 司 资 产 负 债 率 长 期 债 务 资 本 化 比 率 全 部 债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 59.41% 51.41% 和 53.11% 图 ~2014 年 公 司 债 务 情 况 分 析 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 总 体 看, 伴 随 着 业 务 规 模 的 持 续 扩 大, 公 司 对 外 举 债 持 续 增 长, 有 息 债 务 中 绝 大 部 分 为 长 期 债 务, 公 司 债 务 结 构 较 合 理 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 20

22 2012~2014 年, 公 司 所 有 者 权 益 年 均 增 长 37.34%, 主 要 来 自 未 分 配 利 润 实 收 资 本 及 其 他 综 合 收 益 的 增 长 截 至 2014 年 底, 公 司 所 有 者 权 益 中 实 收 资 本 占 71.52% 资 本 公 积 占 0.15% 盈 余 公 积 占 0.85% 未 分 配 利 润 占 10.11% 其 他 综 合 收 益 17.37% 及 少 数 股 东 权 益 占 0.02% 图 ~2014 年 公 司 所 有 者 权 益 情 况 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 2012~2014 年, 公 司 其 他 综 合 收 益 分 别 为 3.44 亿 元 4.20 亿 元 和 7.64 亿 元, 系 公 司 投 资 性 房 地 产 以 公 允 价 值 计 量, 资 产 增 值 部 分 款 项 总 体 看, 公 司 所 有 者 权 益 以 实 收 资 本 为 主, 公 司 所 有 者 权 益 结 构 稳 定 性 好 4. 盈 利 能 力 2012~2014 年, 公 司 营 业 收 入 逐 年 快 速 增 长, 年 均 复 合 增 长 19.11%, 截 至 2014 年 底, 公 司 营 业 收 入 6.11 亿 元, 主 要 来 自 产 业 园 区 项 目 销 售 和 采 热 供 暖 及 安 装 的 收 入 2012~2014 年, 公 司 营 业 成 本 年 均 增 长 7.66%, 增 速 低 于 收 入 增 长 ; 同 时 受 金 融 广 场 和 金 宸 公 馆 销 售 初 期 定 价 偏 低,2014 年 度 价 格 调 整, 以 市 场 价 格 出 售 的 影 响,2014 年 公 司 营 业 利 润 率 上 升,2012~2014 年 公 司 营 业 利 润 率 分 别 为 15.61% 12.83% 和 29.50% 期 间 费 用 方 面, 受 债 务 规 模 的 增 长 影 响, 公 司 财 务 费 用 的 逐 年 大 幅 增 长 ; 受 员 工 的 增 加 和 办 公 场 所 搬 迁 的 影 响, 管 理 费 用 增 长 较 快 2012~2014 年, 公 司 期 间 费 用 快 速 增 长, 分 别 为 3, 万 元 4, 万 元 6, 万 元, 占 营 业 收 入 的 比 例 分 别 为 7.50% 和 7.28% 10.73%, 期 间 费 用 控 制 较 好 图 ~2014 年 公 司 盈 利 情 况 分 析 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 21

23 非 经 常 性 损 益 方 面, 公 司 2012~2014 年 因 公 允 价 值 变 动 收 益 0.32 亿 元,0.38 亿 元 和 0.03 亿 元, 全 部 为 投 资 性 房 地 产 公 允 价 值 变 动 产 生 ;2012~2014 年, 公 司 获 得 政 府 补 贴 收 入 分 别 为 1.09 亿 元 和 1.27 亿 元 0.04 亿 元 ; 同 期, 公 司 利 润 总 额 分 别 为 1.73 亿 元 1.96 亿 元 和 1.16 亿 元,2012 年 和 2013 年 公 司 利 润 总 额 对 补 贴 收 入 依 赖 较 大,2014 年 高 新 区 政 府 根 据 国 内 城 投 行 业 政 策 情 况, 调 整 对 公 司 补 贴 收 入 支 持, 使 得 公 司 在 营 业 利 润 增 加 的 情 况 下 同 期 利 润 总 额 较 2013 年 下 降 40.78%, 未 来 公 司 获 得 政 府 的 补 贴 支 持 具 有 不 确 定 性 从 盈 利 指 标 看, 受 债 务 规 模 增 长 的 影 响,2014 年 公 司 总 资 本 收 益 率 和 净 资 产 收 益 率 分 别 降 至 1.22% 和 1.92% 总 体 看, 公 司 营 业 收 入 持 续 快 速 增 长, 债 务 规 模 持 续 增 长 致 使 利 息 支 出 持 续 上 升 ; 同 时 受 公 司 以 市 场 价 格 出 售 地 产 的 影 响, 公 司 盈 利 能 力 有 所 提 高 ; 另 受 补 贴 收 入 的 大 幅 下 降 的 影 响, 公 司 利 润 总 额 有 所 下 降 5. 现 金 流 经 营 活 动 方 面,2012~2014 年, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 出 远 高 于 经 营 活 动 现 金 流 入, 主 要 由 于 公 司 参 与 的 城 市 基 础 设 施 项 目 等 投 资 支 出 大 ; 近 三 年, 公 司 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 现 金 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 为 项 目 投 资 款 同 期 公 司 支 付 其 它 与 经 营 活 动 现 金 流 分 别 为 2.17 亿 元 亿 元 和 0.94 亿 元, 主 要 是 公 司 与 其 它 单 位 的 往 来 款 项 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 ; 同 期, 公 司 现 金 收 入 比 分 别 为 93.37% % 和 %, 总 体 看 公 司 收 入 实 现 质 量 较 好 2012~2014 年, 公 司 投 资 活 动 现 金 流 规 模 小, 主 要 为 购 建 固 定 资 产 无 形 资 产 等 支 付 的 现 金, 分 别 为 1.26 亿 元 1.78 亿 元 和 0.59 亿 元,2014 年 投 资 支 付 的 现 金 为 1.09 亿, 主 要 系 公 司 对 齐 鲁 银 行 的 投 资 款 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 受 公 司 基 础 设 施 建 设 和 投 资 性 房 地 产 业 务 前 期 资 金 投 入 较 大, 建 设 周 期 较 长 影 响, 公 司 对 外 筹 资 活 动 频 繁, 融 资 渠 道 主 要 是 银 行 借 款,2012~2014 年, 筹 资 活 动 现 金 流 入 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 其 中 吸 收 投 资 收 到 的 现 金 分 别 为 5.00 亿 元 亿 元 和 0.01 亿 元 ; 筹 资 活 动 现 金 流 出 主 要 为 偿 还 债 务 及 利 息 ;2012~2014 年 公 司 筹 资 活 动 净 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 4.13 亿 元 总 体 看, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 受 基 建 投 入 资 金 和 往 来 资 金 影 响 大, 经 营 现 金 流 量 持 续 为 负 ; 同 时 近 三 年 公 司 投 资 活 动 现 金 净 额 持 续 为 负 值, 总 体 看, 公 司 对 外 部 筹 资 依 赖 较 大 6. 偿 债 能 力 从 短 期 偿 债 指 标 来 看, 公 司 流 动 比 率 和 速 动 比 率 处 于 较 高 水 平, 近 三 年, 流 动 比 率 分 别 为 6.35 倍 6.34 倍 和 5.11 倍 ; 速 动 比 率 分 别 为 3.07 倍 3.39 倍 和 1.31 倍 由 于 项 目 投 资 支 出 的 大 幅 增 加 及 回 款 较 慢, 近 三 年 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 均 为 负 值, 公 司 经 营 现 金 无 法 对 公 司 流 动 负 债 形 成 保 障 整 体 看, 公 司 短 期 债 务 规 模 小, 现 金 类 资 产 较 充 足, 公 司 短 期 偿 债 能 力 较 强 从 长 期 偿 债 指 标 来 看,2012~2014 年 公 司 EBITDA 逐 年 增 加, 分 别 为 1.93 亿 元 2.33 亿 元 和 1.66 亿 元 ; 受 有 息 债 务 规 模 扩 大 影 响, 公 司 全 部 债 务 /EBITDA 指 标 值 有 所 上 升, 近 三 年 分 别 为 倍 倍 和 倍,EBITDA 对 全 部 债 务 的 保 障 能 力 弱 综 合 看, 考 虑 到 公 司 基 建 项 目 的 逐 步 回 款, 以 及 政 府 和 母 公 司 对 公 司 较 大 的 支 持 力 度, 公 司 整 体 债 务 保 障 能 力 尚 可 截 至 2014 年 底, 公 司 无 对 外 担 保 截 至 2014 年 底, 公 司 共 获 得 各 家 商 业 银 行 授 信 额 度 总 额 为 亿 元, 已 使 用 的 额 度 为 亿 元 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 22

24 7. 过 往 债 务 履 约 情 况 根 据 中 国 人 民 银 行 企 业 基 本 信 息 报 告 ( 机 构 信 用 代 码 :G ), 截 至 2015 年 4 月 1 日, 公 司 无 未 结 清 和 已 结 清 的 不 良 信 贷 信 息 记 录, 过 往 债 务 履 约 情 况 良 好 8. 抗 风 险 能 力 潍 坊 市 和 潍 坊 高 新 区 近 年 来 经 济 持 续 增 长, 财 政 收 入 水 平 逐 年 升 高, 为 公 司 的 发 展 创 造 了 良 好 的 外 部 环 境 考 虑 到 公 司 在 潍 坊 高 新 区 内 的 市 场 地 位 和 公 司 收 到 的 政 府 和 母 公 司 的 有 力 支 持, 公 司 的 抗 风 险 能 力 较 强 九 本 期 债 券 偿 债 能 力 分 析 1. 本 期 债 券 对 公 司 现 有 债 务 的 影 响 本 期 债 券 发 行 额 度 为 10 亿 元, 占 2014 年 底 全 部 债 务 的 20.09%, 对 公 司 现 有 债 务 规 模 影 响 较 大 截 至 2014 年 底, 公 司 资 产 负 债 率 和 全 部 债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 59.41% 和 53.11% 以 2014 年 底 财 务 报 表 为 基 础, 不 考 虑 其 他 因 素, 预 计 本 期 债 券 发 行 后, 公 司 资 产 负 债 率 和 全 部 债 务 资 本 化 比 率 将 分 别 上 升 至 62.84% 和 57.63%, 公 司 债 务 负 担 有 所 加 重 2. 本 期 债 券 偿 还 能 力 分 析 公 司 本 期 债 券 发 行 金 额 为 10 亿 元, 采 取 分 期 还 本 方 式, 债 券 存 续 期 后 5 年 每 年 还 本 20%, 即 2.00 亿 元 2012~2014 年, 公 司 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 入 量 分 别 为 5.34 亿 元 8.91 亿 元 和 亿 元, 分 别 为 本 期 债 券 发 行 额 度 的 0.53 倍 0.89 倍 和 1.31 倍, 分 别 为 本 期 债 券 每 年 还 本 金 额 的 2.67 倍 4.45 倍 和 6.55 倍 ;2012~2014 年, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 均 为 负 值, 对 本 期 债 券 不 具 保 障 能 力 2012~2014 年, 公 司 EBITDA 分 别 为 1.93 亿 元 2.33 亿 元 和 1.66 亿 元, 分 别 为 本 期 债 券 发 行 额 度 的 0.19 倍 0.23 倍 和 0.17 倍, 分 别 为 本 期 债 券 每 年 还 本 金 额 的 0.96 倍 1.16 倍 和 0.83 倍 总 体 看, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 量 对 本 期 债 券 每 年 还 本 金 额 的 保 障 能 力 较 强 3. 本 期 债 券 还 款 安 排 本 期 债 券 的 募 投 项 目 为 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 项 目 高 新 区 科 技 孵 化 器 西 区 项 目 和 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目, 还 款 来 源 为 项 目 建 成 后 的 出 租 及 销 售 收 入 土 地 开 发 整 理 净 收 益 和 停 车 费 收 入 根 据 潍 高 管 复 字 文, 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 项 目 高 新 区 科 技 孵 化 器 西 区 项 目 和 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 建 设 完 毕 后 办 公 场 所 须 用 于 高 新 技 术 小 微 企 业 的 培 育 孵 化 及 科 技 成 果 转 化, 潍 坊 高 新 城 投 公 司 可 以 采 用 全 部 出 租 或 租 售 结 合 的 方 式 实 现 项 目 收 益, 出 售 面 积 比 例 不 得 高 于 项 目 建 设 面 积 的 10%, 对 入 驻 企 业 收 取 的 租 金 不 得 高 于 市 场 平 均 价 格 的 85% 同 时 高 新 区 管 委 会 将 高 新 区 内 旧 村 改 造 后 腾 空 后 的 部 分 商 住 用 地 未 来 的 土 地 出 让 收 入 扣 除 开 发 成 本 及 相 关 税 费 后 全 部 返 还 给 公 司, 作 为 项 目 建 设 的 投 资 回 报 (1) 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 项 目 收 入 出 租 收 入 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 计 划 于 2016 年 5 月 建 成, 建 成 后 90% 将 用 于 出 租, 预 计 可 出 租 面 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 23

25 积 为 162,226 平 方 米, 出 租 收 入 的 具 体 预 测 情 况 如 下 表 所 示 表 15 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 项 目 出 租 收 入 预 测 ( 单 位 : 元 / 平 方 米 / 天 % 万 元 ) 年 度 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 出 租 价 格 入 驻 率 出 租 收 入 3, , , , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 项 目 周 边 办 公 楼 出 租 平 均 价 格 约 1.8 元 / 平 方 米 / 天, 本 项 目 入 驻 企 业 收 取 的 租 金 不 高 于 平 均 价 格 的 85%, 项 目 租 金 价 格 按 1.5 元 / 平 方 米 / 天 测 算, 租 金 上 涨 幅 度 按 每 年 5% 测 算 ; 考 虑 项 目 建 设 期 限 因 素,2016 年 出 租 收 入 按 半 年 度 计 算 销 售 收 入 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 项 目 建 成 后 10% 可 用 于 销 售, 预 计 可 销 售 面 积 为 18,025 平 方 米 按 2016 年 销 售 20% 2017 年 销 售 70% 2018 年 销 售 10%, 销 售 价 格 7,900 元 / 平 方 米 计 算, 公 司 2016~2018 年 每 年 实 现 销 售 收 入 2, 万 元,9, 万 元 和 1, 万 元, 合 计 实 现 销 售 收 入 14, 万 元 土 地 开 发 整 理 净 收 益 根 据 潍 高 管 复 字 号 文, 高 新 区 管 委 会 同 意 将 承 担 旧 村 改 造 后 腾 空 后 的 北 至 樱 前 街 南 至 宝 通 街 西 至 高 新 二 路 东 至 高 新 三 路 的 约 608 亩 商 住 用 地 未 来 的 土 地 出 让 收 入 扣 除 开 发 成 本 及 相 关 税 费 后 全 部 返 还 给 公 司, 作 为 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 项 目 建 设 的 投 资 回 报 结 合 上 述 地 块 周 边 的 出 让 价 值, 出 让 价 格 预 计 可 达 到 120 万 元 / 亩, 综 合 未 来 土 地 出 让 计 划 及 出 让 价 格 上 涨 因 素, 公 司 可 获 得 的 土 地 出 让 收 益 情 况 如 下 : 表 16 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 项 目 土 地 出 让 净 收 益 预 测 ( 单 位 : 亩 万 元 / 亩 万 元 ) 年 度 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 土 地 出 让 计 划 土 地 出 让 价 格 土 地 开 发 整 理 收 益 6, , , , , , , 土 地 开 发 整 理 净 收 益 3, , , , , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 停 车 费 收 入 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 项 目 预 计 建 设 机 动 车 停 车 位 1,096 个, 预 计 每 年 停 车 费 收 入 为 40 万 车 次 / 年 10 元 / 车 次 =400 万 元 ; 预 计 2016 年 至 2022 年, 公 司 停 车 费 收 入 合 计 为 2,800 万 元 公 司 在 高 新 区 科 技 孵 化 器 东 区 项 目 建 设 完 成 后 至 2021 年 共 可 实 现 139, 万 元 (2) 高 新 区 科 技 孵 化 器 西 区 项 目 收 入 出 租 收 入 高 新 区 科 技 孵 化 器 西 区 项 目 预 计 于 2016 年 5 月 建 成, 建 成 后 90% 用 于 出 租, 预 计 可 出 租 面 积 为 101,709 平 方 米, 出 租 收 入 具 体 如 下 : 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 24

26 表 17 高 新 区 科 技 孵 化 器 西 区 项 目 出 租 收 入 预 测 ( 单 位 : 元 / 平 方 米 / 天 % 万 元 ) 年 度 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 出 租 价 格 入 驻 率 出 租 收 入 2, , , , , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 项 目 周 边 办 公 楼 出 租 平 均 价 格 约 1.8 元 / 平 方 米 / 天, 本 项 目 入 驻 企 业 收 取 的 租 金 不 高 于 平 均 价 格 的 85%, 项 目 租 金 价 格 按 1.5 元 / 平 方 米 / 天 测 算, 租 金 上 涨 幅 度 按 每 年 5% 测 算 ; 考 虑 项 目 建 设 期 限 因 素,2016 年 出 租 收 入 按 半 年 度 计 算 销 售 收 入 高 新 区 科 技 孵 化 器 西 区 项 目 建 成 后 10% 用 于 销 售, 预 计 可 销 售 面 积 为 11,301 平 方 米 按 2016 年 销 售 20% 2017 年 销 售 70% 2018 年 销 售 10%, 销 售 价 格 7,900 元 / 平 方 米 计 算, 公 司 2016~2018 年 每 年 实 现 销 售 收 入 1, 万 元 6, 万 元 和 万 元, 共 可 实 现 销 售 收 入 8, 万 元 土 地 开 发 整 理 净 收 益 根 据 潍 高 管 复 字 号 文, 高 新 区 管 委 会 同 意 将 承 担 旧 村 改 造 后 腾 空 后 的 北 至 樱 前 街 南 至 宝 通 街 西 至 高 新 三 路 东 至 高 四 路 的 约 480 亩 商 务 金 融 用 地 未 来 的 土 地 出 让 收 入 扣 除 开 发 成 本 及 相 关 税 费 后 全 部 返 还 给 公 司, 作 为 高 新 区 科 技 孵 化 器 西 区 项 目 建 设 的 投 资 回 报 结 合 上 述 地 块 周 边 的 出 让 价 值, 出 让 价 格 预 计 可 达 到 120 万 元 / 亩, 综 合 土 地 出 让 计 划 及 土 地 价 格 上 涨 因 素, 潍 坊 高 新 城 投 公 司 土 地 出 让 收 益 情 况 如 下 : 表 18 高 新 区 科 技 孵 化 器 西 区 项 目 土 地 出 让 净 收 益 预 测 ( 单 位 : 亩 万 元 / 亩 万 元 ) 年 度 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 土 地 出 让 计 划 土 地 出 让 价 格 土 地 开 发 整 理 收 益 4, , , , , , , 土 地 开 发 整 理 净 收 益 3, , , , , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 高 新 区 科 技 孵 化 器 西 区 项 目 2016~2022 年 可 取 得 土 地 出 让 总 收 入 约 68, 万 元, 扣 除 土 地 开 发 成 本 及 相 关 税 费 后, 公 司 将 获 得 土 地 开 发 整 理 净 收 益 约 44, 万 元 停 车 位 费 用 收 入 高 新 区 科 技 孵 化 器 西 区 项 目 预 计 建 设 机 动 车 停 车 位 864 个, 预 计 停 车 费 收 入 每 年 为 31.5 万 车 次 / 年 10 元 / 车 次 =315 万 元 ; 预 计 2016 年 至 2022 年, 公 司 停 车 费 收 入 合 计 为 2,205 万 元 公 司 在 高 新 区 科 技 孵 化 器 西 区 项 目 建 设 完 成 后 至 2022 年 共 可 实 现 项 目 净 收 益 合 计 96, 万 元 (3) 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 收 入 出 租 收 入 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 预 计 于 2016 年 1 月 建 成, 建 成 后 90% 用 于 出 租, 预 计 可 出 租 面 积 为 128,581 平 方 米, 出 租 收 入 具 体 如 下 : 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 25

27 表 19 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 出 租 收 入 预 测 ( 单 位 : 元 / 平 方 米 / 天 % 万 元 ) 年 度 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 出 租 价 格 入 驻 率 出 租 收 入 5, , , , , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 项 目 周 边 办 公 楼 出 租 平 均 价 格 约 1.8 元 / 平 方 米 / 天, 本 项 目 入 驻 企 业 收 取 的 租 金 不 高 于 平 均 价 格 的 85%, 项 目 租 金 价 格 按 1.5 元 / 平 方 米 / 天 测 算, 租 金 上 涨 幅 度 按 每 年 5% 测 算 销 售 收 入 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 建 成 后 10% 用 于 销 售, 预 计 可 销 售 面 积 为 14,287 平 方 米 按 2016 年 销 售 20% 2017 年 销 售 70% 2018 年 销 售 10%, 销 售 价 格 7,900 元 / 平 方 米 计 算, 公 司 2016~2018 年 每 年 实 现 销 售 收 入 2, 万 元 7, 万 元 和 1, 万 元, 共 实 现 出 售 收 入 11, 万 元 土 地 开 发 整 理 净 收 益 根 据 潍 高 管 复 字 号 文, 高 新 区 管 委 会 同 意 将 承 担 旧 城 改 造 后 腾 空 后 的 位 于 北 至 樱 前 街 南 至 宝 通 街 西 至 高 新 三 路 东 至 高 四 路 的 约 450 亩 商 住 用 地 未 来 的 土 地 出 让 收 入 扣 除 相 关 税 费 后 全 部 返 还 给 公 司, 作 为 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 建 设 的 投 资 回 报 结 合 上 述 地 块 周 边 的 出 让 价 值, 出 让 价 格 预 计 可 达 到 120 万 元 / 亩, 综 合 土 地 出 让 计 划 及 土 地 价 格 上 涨 因 素, 潍 坊 高 新 城 投 公 司 土 地 出 让 收 益 情 况 如 下 : 表 20 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 土 地 出 让 净 收 益 预 测 ( 单 位 : 亩 万 元 / 亩 万 元 ) 年 度 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 土 地 出 让 计 划 土 地 出 让 价 格 土 地 开 发 整 理 收 益 6, , , , , , , 土 地 开 发 整 理 净 收 益 3, , , , , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 2016~2022 年 可 取 得 土 地 出 让 总 收 入 约 64, 万 元, 扣 除 土 地 开 发 成 本 及 相 关 税 费 后, 公 司 将 获 得 土 地 开 发 整 理 净 收 益 约 41, 万 元 停 车 费 收 入 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 预 计 建 设 机 动 车 停 车 位 1,342 个, 预 计 停 车 位 费 用 收 入 为 每 年 : 50 万 车 次 / 年 10 元 / 车 次 =500 万 元 ; 预 计 2016~2022 年, 项 目 总 计 停 车 位 费 用 收 入 为 3,500 万 元 公 司 在 高 新 区 小 企 业 创 业 基 地 项 目 建 设 完 成 后 至 2022 年 共 可 实 现 111, 万 元 综 上 所 述, 公 司 上 述 三 个 项 目 建 设 完 成 后 至 2022 年 共 可 实 现 各 项 收 入 合 计 347, 万 元, 为 募 投 项 目 总 投 资 规 模 的 1.43 倍, 是 公 司 本 期 债 券 的 3.49 倍 公 司 本 期 募 投 项 目 各 年 收 益 和 本 期 债 券 还 本 付 息 安 排 情 况 如 下 表 所 示, 公 司 本 期 募 投 项 目 各 年 收 益 均 能 覆 盖 本 期 债 券 当 年 的 还 本 付 息 金 额, 本 期 募 投 项 目 预 期 收 益 对 本 期 债 券 还 本 付 息 的 保 障 程 度 较 高, 但 预 测 收 益 受 外 部 因 素 影 响, 可 能 具 有 不 确 定 性 潍 坊 高 新 城 市 建 设 投 资 开 发 有 限 公 司 26