目 录 索 引 银 行 个 人 按 揭 贷 综 述... 5 首 套 房 贷 政 策 稳 中 继 续 宽 松, 但 不 排 除 热 点 城 市 逐 步 收 紧 的 可 能... 5 二 套 房 贷 主 流 利 率 维 持 1.1 倍 基 准, 各 线 城 市 首 付 政 策 出 现 分 化... 1

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1 证 券 研 究 报 告 房 地 产 行 业 Tabl e_title 热 点 城 市 按 揭 贷 政 策 出 现 收 紧, 房 企 信 托 成 本 小 幅 攀 升 Table_Summary 核 心 观 点 : 按 揭 贷 综 述 : 整 体 按 揭 贷 环 境 维 持 宽 松, 热 点 城 市 出 现 收 紧 迹 象 首 套 房 贷 方 面 :16 年 3 月 份, 融 36 监 测 的 35 重 点 城 市 的 529 家 银 行 中 共 有 24 家 银 行 执 行 2 成 首 付 比 例, 首 付 新 政 逐 步 在 二 线 城 市 铺 开 落 地 而 在 首 套 房 贷 利 率 方 面, 本 月 首 套 房 平 均 贷 款 利 率 继 续 下 降.4 个 百 分 点 至 4.54%, 折 扣 利 率 约 9.27 折 分 城 市 来 看, 在 整 体 信 贷 政 策 维 持 宽 松 的 同 时, 上 海 各 大 银 行 最 低 首 套 房 贷 利 率 上 调 至 9 折, 深 圳 地 区 审 批 则 非 常 严 格, 不 排 除 未 来 其 他 热 点 城 市 逐 步 收 紧 的 可 能 二 套 房 贷 方 面 :16 年 3 月 份, 在 融 36 监 测 的 529 家 银 行 中, 执 行 4 成 及 以 下 首 付 比 例 的 银 行 合 计 达 372 家, 其 中 执 行 3 成 首 付 比 例 的 有 194 家 二 套 房 贷 利 率 方 面, 融 36 监 测 的 35 个 重 点 城 市 二 套 房 平 均 贷 款 利 率 为 5.39%, 基 准 上 浮 1% 依 旧 是 市 场 主 流 值 得 注 意 的 是, 本 月 上 海 和 深 圳 出 台 调 控 政 策, 其 中 上 海 二 套 房 普 通 住 宅 首 付 比 例 提 升 至 5%, 二 套 房 非 普 住 宅 首 付 比 例 则 提 升 至 7%, 而 深 圳 则 实 行 认 贷 又 认 房 政 策, 并 将 二 套 房 首 付 比 例 上 调 至 4 成 上 市 房 企 融 资 综 述 : 融 资 活 动 持 续 活 跃, 信 托 资 金 成 本 近 期 小 幅 上 升 债 权 融 资 :16 年 3 月 份, 我 们 监 测 的 重 点 上 市 房 企 境 内 银 行 贷 款 规 模 229 亿 元, 同 比 大 幅 上 升 153%; 信 托 贷 款 规 模 76 亿 元, 同 比 增 长 13%; 委 托 贷 款 规 模 189 亿 元, 同 比 上 升 291% 16 年 3 月 份, 公 司 债 发 债 规 模 68 亿, 同 比 上 涨 显 著, 预 案 募 集 规 模 935 亿 资 金 成 本 方 面, 本 月 银 行 贷 款 公 司 债 依 旧 处 于 低 位, 但 信 托 资 金 成 本 连 续 4 个 月 小 幅 上 行 股 权 融 资 :16 年 3 月 份, 共 有 银 亿 股 份 中 粮 地 产 等 7 家 公 司 公 布 了 再 融 资 预 案, 合 计 预 案 融 资 规 模 71 亿 元, 创 历 史 单 月 新 高 同 时 本 月 共 有 东 华 实 业 滨 江 集 团 等 2 家 公 司 定 增 发 行 成 功, 分 别 募 集 资 金 14 亿 元 和 28 亿 元 此 外, 天 津 松 江 万 通 地 产 宝 安 地 产 香 江 控 股 大 名 城 等 5 家 房 企 非 公 开 发 行 申 请 获 证 监 会 发 审 委 审 议 通 过 Table_Grade 行 业 评 级 前 次 评 级 持 有 持 有 报 告 日 期 Tabl e_chart 相 对 市 场 表 现 35% 1% -15% Table_Aut hor 分 析 师 : 分 析 师 : 分 析 师 : Table_Report 相 关 研 究 : 乐 加 栋 S lejiadong@gf.com.cn 郭 镇 S guoz@gf.com.cn 金 山 S jinshan@gf.com.cn 房 地 产 行 业 : 一 线 城 市 表 现 较 弱, 二 线 重 点 城 市 市 场 热 度 攀 升 房 地 产 行 业 : 成 交 热 度 有 所 回 落 房 地 产 行 业 : 上 海 深 圳 调 控 政 策 先 后 落 地, 利 于 房 价 预 期 管 理 房 地 产 沪 深 3-4% 整 体 来 看,3 月 房 企 融 资 活 动 延 期 了 前 期 的 活 跃 态 势, 同 时 继 续 强 化 多 渠 道 的 融 资 途 径, 并 且 积 极 优 化 融 资 结 构, 尤 其 是 资 金 成 本 相 对 较 低 的 公 司 债 规 模 继 续 攀 升 于 此 同 时, 需 要 值 得 注 意 的 是, 尽 管 公 司 整 体 资 金 成 本 处 于 低 位, 但 是 本 月 开 发 贷 信 托 贷 款 公 司 债 等 资 金 成 本 均 呈 现 环 比 小 幅 攀 升, 尤 其 是 信 托 成 本 近 期 连 续 4 个 月 呈 现 逐 月 小 幅 攀 升 态 势, 需 要 继 续 关 注 房 企 各 融 资 渠 道 的 资 金 成 本 变 化 风 险 提 示 货 币 环 境 发 生 变 化, 房 企 融 资 渠 道 受 阻 Table_Contacter 联 系 人 : 李 飞 gflifei@gf.com.cn 1 / 38

2 目 录 索 引 银 行 个 人 按 揭 贷 综 述... 5 首 套 房 贷 政 策 稳 中 继 续 宽 松, 但 不 排 除 热 点 城 市 逐 步 收 紧 的 可 能... 5 二 套 房 贷 主 流 利 率 维 持 1.1 倍 基 准, 各 线 城 市 首 付 政 策 出 现 分 化 房 地 产 行 业 融 资 情 况 综 述 上 市 房 企 融 资 分 述 : 债 权 融 资... 2 境 内 银 行 贷 款... 2 信 托 贷 款 委 托 贷 款 公 司 债 中 期 票 据... 3 海 外 银 团 贷 款 海 外 发 债 其 他 债 权 融 资 上 市 房 企 融 资 分 述 : 股 权 融 资 境 内 再 融 资 图 表 索 引 图 1:35 重 点 城 市 首 套 房 贷 款 平 均 利 率 和 平 均 折 扣... 6 图 2:53 家 银 行 首 套 房 利 率 变 化 情 况... 6 图 3:53 家 银 行 首 套 房 利 率 分 布... 6 图 4:48 家 提 供 优 惠 利 率 的 银 行 分 布 情 况... 6 图 5:3 月 主 要 银 行 首 套 房 贷 利 率 折 扣 情 况 ( 单 位 为 基 准 利 率 )... 7 图 6: 北 京 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况... 1 图 7: 北 京 首 套 房 贷 优 惠 以 及 停 贷 占 比 情 况... 1 图 8: 上 海 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况... 1 图 9: 上 海 首 套 房 贷 优 惠 以 及 停 贷 占 比 情 况... 1 图 1: 广 州 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况... 1 图 11: 广 州 首 套 房 贷 优 惠 以 及 停 贷 占 比 情 况... 1 图 12: 深 圳 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 图 13: 深 圳 首 套 房 贷 优 惠 以 及 停 贷 占 比 情 况 图 14: 南 京 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 图 15: 南 京 首 套 房 贷 优 惠 以 及 停 贷 占 比 情 况 图 16: 杭 州 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 图 17: 杭 州 首 套 房 贷 优 惠 以 及 停 贷 占 比 情 况 图 18: 武 汉 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 图 19: 武 汉 首 套 房 贷 优 惠 以 及 停 贷 占 比 情 况 / 38

3 图 2: 长 沙 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 图 21: 长 沙 首 套 房 贷 优 惠 以 及 停 贷 占 比 情 况 图 22: 天 津 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 图 23: 青 岛 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 图 24: 成 都 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 图 25: 重 庆 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 图 26:35 重 点 城 市 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 走 势 图 27:3 月 35 重 点 城 市 二 套 房 贷 利 率 分 布 图 28: 北 京 二 套 房 贷 利 率 走 势 图 29: 上 海 二 套 房 贷 利 率 走 势 图 3: 广 州 二 套 房 贷 利 率 走 势 图 31: 深 圳 二 套 房 贷 利 率 走 势 图 32: 南 京 二 套 房 贷 利 率 走 势 图 33: 杭 州 二 套 房 贷 利 率 走 势 图 34: 武 汉 二 套 房 贷 利 率 走 势 图 35: 长 沙 二 套 房 贷 利 率 走 势 图 36: 房 地 产 企 业 资 金 累 计 来 源 情 况 图 37: 房 地 产 企 业 累 计 资 金 来 源 占 比 情 况 图 38: 国 内 贷 款 和 利 用 外 资 累 计 同 比 图 39: 自 筹 资 金 和 其 他 资 金 累 计 同 比 图 4: 定 金 及 预 收 款 个 人 按 揭 贷 累 计 同 比... 2 图 41: 单 月 境 内 银 行 贷 款 规 模... 2 图 42: 单 月 银 行 贷 款 数 量 与 单 笔 贷 款 规 模... 2 图 43: 境 内 银 行 贷 款 累 计 规 模 图 44: 累 计 银 行 贷 款 数 量 与 平 均 单 笔 贷 款 规 模 图 45: 银 行 贷 款 平 均 资 金 成 本 ( 单 月 ) 图 46: 房 地 产 信 托 成 立 数 量 及 同 比 情 况 图 47: 房 地 产 信 托 数 量 占 比 图 48: 房 地 产 信 托 成 立 规 模 及 同 比 情 况 图 49: 房 地 产 信 托 规 模 占 比 图 5: 房 地 产 信 托 平 均 期 限 及 平 均 年 收 益 率 图 51: 房 地 产 信 托 到 期 兑 付 数 量 和 规 模 统 计 ( 年 ) 图 52: 房 地 产 信 托 到 期 兑 付 数 量 和 规 模 统 计 ( 月 ) 图 53: 上 市 房 企 单 月 信 托 贷 款 规 模 图 54: 单 月 信 托 贷 款 数 量 与 单 笔 贷 款 规 模 图 55: 上 市 房 企 累 计 信 托 贷 款 规 模 图 56: 累 计 信 托 贷 款 数 量 与 平 均 单 笔 贷 款 规 模 图 57: 上 市 房 企 信 托 到 期 兑 付 数 量 和 规 模 ( 年 ) 图 58: 上 市 房 企 信 托 到 期 兑 付 数 量 和 规 模 ( 月 ) 图 59: 单 月 委 托 贷 款 规 模 图 6: 单 月 委 托 贷 款 数 量 与 单 笔 贷 款 规 模 图 61: 委 托 贷 款 累 计 规 模 图 62: 累 计 委 托 贷 款 数 量 与 平 均 单 笔 贷 款 规 模 / 38

4 图 63: 委 托 贷 款 平 均 成 本 ( 月 度 ) 图 64: 公 司 债 预 案 数 量 和 募 资 规 模 ( 单 月 ) 图 65: 公 司 债 预 案 募 资 规 模 ( 累 计 ) 图 66: 成 功 发 行 的 公 司 债 募 资 规 模 ( 单 月 ) 图 67: 成 功 发 行 的 公 司 债 募 资 规 模 ( 累 计 ) 图 68: 上 市 房 企 公 司 债 发 行 成 本 走 势 图 69:3 月 份 主 要 房 企 公 司 债 发 行 成 本 一 览 图 7: 中 期 票 据 预 案 数 量 和 募 资 规 模 ( 单 月 )... 3 图 71: 中 期 票 据 预 案 募 资 规 模 ( 累 计 )... 3 图 72: 成 功 发 行 的 中 期 票 据 募 资 规 模 ( 单 月 ) 图 73: 成 功 发 行 的 中 期 票 据 募 资 规 模 ( 累 计 ) 图 74: 上 市 房 企 中 期 票 据 发 行 利 率 走 势 图 75: 不 同 房 企 中 期 票 据 发 行 成 本 一 览 图 76: 单 月 海 外 银 团 贷 款 规 模 图 77: 单 月 海 外 银 团 贷 款 数 量 与 单 笔 贷 款 规 模 图 78: 海 外 银 团 累 计 贷 款 规 模 图 79: 海 外 银 团 累 计 贷 款 数 量 与 平 均 单 笔 贷 款 规 模 图 8: 单 月 海 外 发 债 规 模 图 81: 单 月 海 外 发 债 数 量 及 单 笔 发 债 规 模 图 82: 海 外 累 计 发 债 规 模 图 83: 海 外 累 计 发 债 数 量 及 平 均 单 笔 发 债 规 模 图 84: 海 外 发 债 成 本 ( 月 度 ) 图 85: 单 月 其 他 债 权 融 资 规 模 图 86: 单 月 其 他 债 权 融 资 数 量 及 平 均 融 资 规 模 图 87: 其 他 债 权 累 计 融 资 规 模 图 88: 其 他 债 权 累 计 融 资 数 量 及 平 均 融 资 规 模 图 89: 定 增 预 案 数 量 和 募 资 规 模 ( 单 月 ) 图 9: 定 增 预 案 募 资 规 模 ( 累 计 ) 图 91: 成 功 实 施 定 增 的 数 量 和 募 资 规 模 ( 单 月 ) 图 92: 成 功 实 施 定 增 的 募 资 规 模 ( 累 计 ) 表 1:3 月 份 全 国 十 大 首 套 房 贷 款 平 均 利 率 最 低 城 市 排 行... 7 表 2: 重 点 二 线 城 市 首 套 房 首 付 比 例 分 布... 8 表 3:35 重 点 城 市 二 套 房 主 流 首 付 比 例 一 览 表 4: 重 点 城 市 二 套 房 贷 利 率 松 动 银 行 一 览 表 5:216 年 3 月 发 行 公 司 债 预 案 一 览 表 6:216 年 3 月 成 功 发 行 公 司 债 信 息 一 览 表 7:216 年 3 月 中 期 票 据 预 案 一 览 表 8:216 年 3 月 公 司 再 融 资 预 案 一 览 表 9:216 年 3 月 公 司 成 功 定 增 信 息 一 览 / 38

5 银 行 个 人 按 揭 贷 综 述 首 套 房 贷 政 策 稳 中 继 续 宽 松, 但 不 排 除 热 点 城 市 逐 步 收 紧 的 可 能 3 月 份 我 国 首 套 房 贷 款 利 率 继 续 呈 现 下 降 的 态 势, 再 次 下 行 至 历 史 新 低 融 36 监 测 显 示 :3 月 份 35 个 重 点 城 市 的 53 家 银 行 首 套 房 平 均 贷 款 利 率 为 4.54%, 环 比 上 个 月 小 幅 下 降.4 个 百 分 点, 相 当 于 基 准 利 率 (4.9%) 的 9.27 折, 折 扣 力 度 与 上 个 月 相 比 略 有 加 大 具 体 到 城 市 来 看, 融 36 监 测 的 35 个 城 市 中, 天 津 首 套 房 平 均 贷 款 利 率 最 低, 仅 为 4.2%, 平 均 折 扣 约 8.56 折, 北 京 佛 山 和 珠 海 紧 随 其 后, 平 均 贷 款 利 率 为 4.21%, 折 扣 利 率 约 8.6 折, 上 海 和 广 州 平 均 贷 款 利 率 则 为 4.22%, 折 扣 利 率 为 8.62 折 ( 备 注 : 本 篇 报 告 中, 涉 及 的 融 36 数 据, 统 计 日 期 均 截 止 到 3 月 2 的 数 据 实 际 上, 部 分 热 点 城 市 在 3 月 底 出 台 了 调 控 政 策, 信 贷 环 境 有 所 收 紧, 但 在 本 月 的 数 据 中 并 未 体 现 ) 从 银 行 首 套 房 折 扣 利 率 的 变 化 趋 势 来 看, 融 36 监 测 数 据 显 示, 在 全 国 35 个 城 市 的 53 家 银 行 中, 本 月 折 扣 利 率 变 化 不 明 显, 与 上 个 月 相 比, 提 升 首 套 房 利 率 折 扣 的 共 有 17 家 银 行, 环 比 上 个 月 减 少 了 2 家, 共 占 比 为 3.21%;14 家 银 行 下 调 折 扣 利 率, 环 比 上 个 月 增 加 了 5 家, 占 比 约 19.62%; 大 部 分 银 行 折 扣 利 率 与 上 月 持 平, 共 有 41 家, 环 比 上 月 减 少 48 家, 占 比 为 75.66%; 此 外 暂 停 房 贷 业 务 的 银 行 有 16 家, 环 比 上 个 月 减 少 2 家 整 体 来 看, 绝 大 多 数 银 行 首 套 房 贷 利 率 保 持 平 稳, 目 前, 绝 大 多 数 城 市 的 大 部 分 银 行 的 贷 款 利 率 已 经 基 本 执 行 到 位, 向 下 调 整 空 间 不 大, 于 此 同 时, 上 海 深 圳 等 热 点 城 市 银 行 的 贷 款 利 率 甚 至 逐 步 收 紧 从 具 体 的 利 率 分 布 来 看, 在 融 36 监 测 的 53 家 银 行 中 提 供 优 惠 利 率 的 银 行 有 48 家, 环 比 上 月 增 加 了 27 家, 占 比 为 76.98%, 为 历 史 最 高 点 其 中 有 157 家 银 行 提 供 9 折 以 下 优 惠 利 率, 环 比 上 月 15 家, 数 量 增 加 明 显 提 供 8.5 折 优 惠 利 率 的 银 行 数 量 环 比 上 月 增 加 了 52 家, 达 到 了 124 家, 主 要 分 布 在 北 京 天 津 广 州 上 海 与 珠 海, 其 中 北 上 广 最 多, 各 达 到 了 17 家 而 9 折 优 惠 占 比 则 达 到 29.62% 从 提 供 优 惠 银 行 的 城 市 分 布 来 看, 一 线 城 市 以 及 重 点 二 线 城 市 提 供 优 惠 的 银 行 数 量 较 多, 上 海 和 北 京 分 居 一 二 位, 在 银 行 数 量 上 仍 占 据 绝 对 优 势, 其 中 上 海 提 供 优 惠 的 银 行 达 到 了 3 家, 与 上 月 持 平, 北 京 环 比 上 月 增 加 2 家, 达 29 家 深 圳 紧 随 其 后, 提 供 优 惠 银 行 数 量 为 23 家, 环 比 上 月 保 持 不 变, 广 州 仍 然 位 居 第 四 位, 提 供 优 惠 的 银 行 数 量 比 上 月 减 少 1 家, 为 22 家 二 线 城 市 方 面, 苏 州 天 津 南 京 重 庆 和 青 岛 提 供 优 惠 银 行 数 量 较 多, 分 别 为 和 15 家, 除 重 庆 相 较 上 月 减 少 1 家 外, 其 余 城 市 优 惠 银 行 数 量 环 比 上 月 保 持 不 变 5 / 38

6 图 1:35 重 点 城 市 首 套 房 贷 款 平 均 利 率 和 平 均 折 扣 % 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 4.% 35 重 点 城 市 首 套 房 平 均 折 扣 35 重 点 城 市 首 套 房 贷 款 平 均 利 率 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 图 2:53 家 银 行 首 套 房 利 率 变 化 情 况 3% 1% 2% 76% 折 扣 利 率 持 平 折 扣 利 率 下 降 折 扣 利 率 上 升 其 他 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 图 3:53 家 银 行 首 套 房 利 率 分 布 图 4:48 家 提 供 优 惠 利 率 的 银 行 分 布 情 况 3.2% 2.% 47.36% 29.62% 9 折 以 下 9 折 - 基 准 基 准 及 以 上 利 率 停 贷 上 海 北 京 深 圳 广 州 苏 州 重 庆 南 京 青 岛 大 连 天 津 无 锡 珠 海 成 都 济 南 杭 州 其 他 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 6 / 38

7 表 1:3 月 份 全 国 十 大 首 套 房 贷 款 平 均 利 率 最 低 城 市 排 行 城 市 平 均 折 扣 平 均 利 率 天 津 % 北 京 % 佛 山 % 珠 海 % 上 海 % 广 州 % 青 岛 % 无 锡 % 宁 波 % 成 都 % 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 具 体 到 各 个 银 行 来 看, 融 36 中 统 计 的 19 家 主 要 银 行 中, 除 了 1 家 银 行 ( 汇 丰 银 行 ) 与 上 月 利 率 折 扣 持 平 外, 其 余 的 18 家 银 行 均 下 调 了 折 扣 利 率, 其 中 下 调 幅 度 最 大 的 为 东 亚 银 行 和 渣 打 银 行, 达 到 了 4.66 和 3.54 个 百 分 点 调 整 过 后, 汇 丰 银 行 依 旧 提 供 最 低 的 折 扣 利 率, 为 8.42 折 图 5:3 月 主 要 银 行 首 套 房 贷 利 率 折 扣 情 况 ( 单 位 为 基 准 利 率 ) 1..%.95-1.%.9-2.%.85-3.%.8-4.%.75-5.% 汇 丰 银 行 恒 生 银 行 花 旗 银 行 渣 打 银 行 东 亚 银 行 工 商 银 行 农 业 银 行 建 设 银 行 中 国 银 行 交 通 银 行 民 生 银 行 招 商 银 行 华 夏 银 行 光 大 银 行 兴 业 银 行 中 信 银 行 浦 发 银 行 广 发 银 行 邮 储 银 行 利 率 折 扣 利 率 折 扣 环 比 变 化 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 而 在 首 付 方 面, 本 月 多 个 城 市 2 成 首 付 新 政 逐 渐 调 整 落 地, 其 中 重 点 二 线 城 市 中 杭 州 武 汉 长 沙 天 津 青 岛 等 5 大 城 市 的 绝 大 多 数 银 行 都 将 首 付 比 例 下 调 至 2 成, 而 南 京 成 都 重 庆 等 重 点 城 市 并 未 执 行 首 付 新 政 从 首 付 比 例 具 体 分 布 来 看, 融 36 数 据 显 示,3 月 份, 全 国 53 家 银 行 中,45.2% 的 银 行, 即 24 家 银 行 将 首 付 比 例 调 整 至 2 成, 环 比 增 加 136 家, 其 中 天 津 执 行 2 成 首 付 的 银 行 最 多, 为 15 家, 其 次 为 长 沙 无 锡, 分 别 为 14 家 除 此 之 外, 有 127 家 银 行 首 付 比 例 为 2.5 成,146 家 银 行 则 执 行 3 成 首 付 比 例 7 / 38

8 整 体 来 看, 由 于 受 到 去 库 存 的 压 力,3 月 首 套 房 平 均 贷 款 利 率 环 比 上 月 有 一 定 幅 度 下 降, 平 均 折 扣 力 度 加 大, 展 望 未 来, 城 市 间 成 交 以 及 去 化 进 程 的 分 化, 将 会 导 致 首 套 房 贷 政 策 的 分 化, 一 线 城 市 以 及 重 点 二 线 城 市 由 于 库 存 去 化 明 显, 房 贷 宽 松 政 策 逐 步 趋 稳, 而 三 四 线 城 市 受 高 库 存 制 约 影 响, 未 来 首 套 房 信 贷 政 策 或 将 维 持 目 前 宽 松 态 势 整 体 来 看, 个 人 按 揭 贷 环 境 继 续 呈 现 稳 中 宽 松, 首 套 房 房 贷 利 率 环 比 继 续 小 幅 下 行, 同 时 2 成 首 付 新 政 逐 步 在 各 大 银 行 铺 开 落 地, 但 是, 我 们 需 要 指 出 的 是, 城 市 热 度 分 化 导 致 各 城 市 信 贷 环 境 ( 政 策 ) 发 行 变 化, 热 点 城 市 信 贷 环 境 逐 步 收 紧, 首 套 房 体 现 在 房 贷 利 率 的 提 升 以 及 审 核 的 严 格 ( 例 如 上 海 和 深 圳 ) 图 :53 家 银 行 首 套 房 首 付 比 例 占 比 分 布 情 况 3% % 45% 28% 24% 5 成 3 成 2.5 成 2 成 停 贷 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 表 2: 重 点 二 线 城 市 首 套 房 首 付 比 例 分 布 重 点 二 线 城 市 首 付 比 例 数 量 银 行 南 京 2.5 成 16 农 业 银 行 中 国 银 行 建 设 银 行 光 大 银 行 邮 储 银 行 兴 业 银 行 浦 发 银 行 紫 金 农 商 行 广 发 银 行 北 京 银 行 中 信 银 行 工 商 银 行 民 生 银 行 南 京 银 行 招 商 银 行 杭 州 3 成 3 汇 丰 银 行 杭 州 银 行 广 发 银 行 2 成 11 招 商 银 行 邮 储 银 行 中 国 银 行 工 商 银 行 3 成 1 华 夏 银 行 武 汉 2.5 成 3 农 业 银 行 民 生 银 行 广 发 银 行 2 成 1 汉 口 银 行 中 国 银 行 邮 储 银 行 招 商 银 行 工 商 银 行 建 设 银 行 光 大 银 行 兴 业 银 行 中 信 银 行 2.5 成 1 广 发 银 行 长 沙 2 成 14 邮 储 银 行 民 生 银 行 工 商 银 行 华 夏 银 行 中 信 银 行 中 国 银 行 光 大 银 行 长 沙 银 行 浦 发 银 行 工 商 银 行 兴 业 银 行 招 商 银 行 农 业 银 行 3 成 1 大 连 银 行 天 津 2 成 14 工 商 银 行 北 京 银 行 华 夏 银 行 中 信 银 行 天 津 银 行 农 业 银 行 中 国 银 行 光 大 银 行 建 设 银 行 浦 发 银 行 兴 业 银 行 招 商 银 行 中 德 银 行 青 岛 3 成 2 中 国 银 行 华 夏 银 行 8 / 38

9 2 成 13 青 岛 银 行 招 商 银 行 农 业 银 行 汇 丰 银 行 民 生 银 行 兴 业 银 行 中 信 银 行 光 大 银 行 工 商 银 行 邮 储 银 行 浦 发 银 行 建 设 银 行 3 成 1 汇 丰 银 行 成 都 2.5 成 13 成 都 银 行 邮 政 银 行 招 商 银 行 中 信 银 行 兴 业 银 行 民 生 银 行 中 国 银 行 建 设 银 行 光 大 银 行 工 商 银 行 农 业 银 行 渣 打 银 行 3 成 3 汇 丰 银 行 渣 打 银 行 中 德 银 行 重 庆 2.5 成 6 工 商 银 行 建 设 银 行 邮 政 银 行 中 信 银 行 厦 门 银 行 重 庆 农 商 银 行 2 成 5 中 国 银 行 浦 发 银 行 农 业 银 行 华 夏 银 行 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 一 线 城 市 : 整 体 优 惠 力 度 较 大, 但 上 海 深 圳 出 现 收 紧 迹 象 分 城 市 来 看,3 月 份 ( 截 止 到 3 月 2 的 统 计 数 据 ) 一 线 城 市 首 套 房 贷 利 率 整 体 继 续 宽 松 态 势, 除 深 圳 外, 北 京 上 海 和 广 州 首 套 房 优 惠 力 度 均 较 大, 优 惠 利 率 占 比 高 于 全 国 水 平 但 是, 需 要 指 出 的 是,3 月 25 日, 上 海 和 深 圳 在 同 一 天 先 后 出 台 调 控 政 策, 政 策 出 台 后, 上 海 地 区 各 大 银 行 首 套 房 最 低 利 率 为 9 折, 而 深 圳 地 区 信 贷 审 核 十 分 严 格, 不 排 除 后 续 信 贷 环 境 继 续 收 紧 的 可 能 性 具 体 来 看, 融 36 监 测 数 据 显 示 : 北 京 首 套 房 贷 平 均 利 率 为 4.21%, 平 均 折 扣 则 由 上 月 的 8.67 折 降 至 本 月 的 8.6 折, 稳 中 略 有 宽 松 利 率 分 布 方 面, 本 月 北 京 提 供 优 惠 利 率 的 银 行 占 比 96.67%, 环 比 上 月 增 加 6.67 个 百 分 点 停 贷 银 行 占 比 3.33%, 自 14 年 1 月 以 来 首 次 降 至 1% 以 下 (15 年 9 月 以 来 的 6 个 月, 北 京 停 贷 比 均 为 1%) 具 体 到 各 个 银 行 来 看, 执 行 8.5 折 利 率 的 共 有 18 家 银 行, 环 比 上 月 增 加 4 家 北 京 地 区 执 行 最 低 利 率 的 依 然 是 汇 丰 银 行, 为 8.2 折, 与 上 月 持 平 其 次 为 农 业 银 行 ( 由 8.5 折 降 至 8.3 折 ) 和 民 生 银 行 (8.3 折 ) 折 扣 力 度 最 小 的 是 恒 生 银 行, 为 9.2 折 整 体 来 看,3 月 北 京 首 套 房 贷 利 率 仍 然 较 为 宽 松, 主 流 银 行 折 扣 利 率 稳 中 有 降,8.5 折 依 旧 是 市 场 主 流 利 率 上 海 方 面, 融 36 监 测 数 据 显 示 :3 月 上 海 首 套 房 贷 平 均 利 率 为 4.22%, 折 扣 利 率 环 比 上 月 的 8.78 折 下 行 至 8.62 折 从 利 率 分 布 方 面 来 看,3 月, 上 海 共 有 3 家 银 行 提 供 优 惠 利 率, 优 惠 占 比 保 持 不 变 仍 然 为 1%, 提 供 优 惠 银 行 数 量 依 旧 为 全 国 第 一 其 中 提 供 9 折 的 银 行 有 6 家,9 折 以 下 的 银 行 为 24 家 提 供 8.5 折 优 惠 利 率 的 银 行 由 上 月 1 家 增 至 17 家,8.5 折 折 扣 利 率 成 为 上 海 市 场 主 流 需 要 指 出 的 是, 沪 九 条 出 台 之 后, 目 前 上 海 各 银 行 均 执 行 9 折 或 者 9 折 以 上 的 房 贷 利 率 广 州 方 面, 融 36 监 测 数 据 显 示 :3 月 份 广 州 首 套 房 贷 平 均 利 率 为 4.22%, 折 扣 利 率 近 三 个 月 以 来 保 持 在 8.62 折 利 率 分 布 方 面, 本 月 共 有 21 家 银 行 提 供 优 惠 利 率, 环 比 上 月 减 少 1 家, 数 量 位 列 全 国 第 四, 优 惠 利 率 占 比 由 上 月 95.65% 降 至 91.3% 除 折 扣 力 度 最 低 的 花 旗 银 行 外 (9 折 ), 其 余 2 家 银 行 均 提 供 9 折 以 下 优 惠 其 中 18 家 银 行 提 供 8.5 折 折 扣 利 率 ( 上 月 15 家 ), 为 广 州 市 场 主 流 利 率 最 低 的 仍 然 为 汇 丰 银 行, 为 8.2 折 从 本 月 各 个 银 行 房 贷 利 率 的 变 化 来 看, 本 月 共 有 3 家 银 行 下 调 了 房 贷 利 率, 分 别 为 光 大 银 行 广 州 银 行 以 及 平 安 银 行, 均 从 9 折 以 上 降 至 8.5 折 其 中 平 安 银 行 下 调 幅 度 最 大, 其 2 月 的 折 扣 利 率 为 9.2 折 9 / 38

10 融 36 监 测 数 据 显 示 : 深 圳 本 月 首 套 房 贷 平 均 利 率 为 4.43%, 环 比 上 月 略 有 下 降, 平 均 折 扣 利 率 降 至 9. 折 23 家 银 行 提 供 折 扣 优 惠, 占 比 仍 为 88.46%, 占 比 近 3 个 月 来 维 持 平 稳 目 前,9 折 折 扣 利 率 仍 是 深 圳 房 贷 市 场 主 流 深 圳 出 台 调 控 政 策 后, 信 贷 审 核 非 常 严 格, 不 排 除 未 来 房 贷 利 率 上 行 的 可 能 图 6: 北 京 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 % 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 4.% 图 7: 北 京 首 套 房 贷 优 惠 以 及 停 贷 占 比 情 况 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 首 套 房 平 均 折 扣 首 套 房 贷 款 平 均 利 率 优 惠 利 率 占 比 停 贷 占 比 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 图 8: 上 海 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 图 9: 上 海 首 套 房 贷 优 惠 以 及 停 贷 占 比 情 况 % 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 4.% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 首 套 房 平 均 折 扣 首 套 房 贷 款 平 均 利 率 优 惠 利 率 占 比 停 贷 占 比 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 图 1: 广 州 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 首 套 房 平 均 折 扣 首 套 房 贷 款 平 均 利 率 8.% 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 4.% 图 11: 广 州 首 套 房 贷 优 惠 以 及 停 贷 占 比 情 况 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 优 惠 利 率 占 比 停 贷 占 比 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 1 / 38

11 图 12: 深 圳 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 % 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 4.% 图 13: 深 圳 首 套 房 贷 优 惠 以 及 停 贷 占 比 情 况 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 首 套 房 平 均 折 扣 首 套 房 贷 款 平 均 利 率 优 惠 利 率 占 比 停 贷 占 比 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 二 线 城 市 : 首 套 房 贷 款 利 率 小 幅 下 行, 但 各 城 市 首 付 新 政 执 行 出 现 分 化 整 体 来 看, 根 据 融 36 数 据, 重 点 二 线 城 市 首 套 房 贷 款 利 率 继 续 稳 中 微 降, 折 扣 利 率 稳 中 继 续 小 幅 下 行, 而 在 2 成 首 付 新 政 执 行 方 面, 重 点 二 线 城 市 出 现 分 化, 部 分 城 市 逐 步 铺 开 落 地, 而 部 分 城 市 则 维 持 原 有 政 策 保 持 不 变, 甚 至 不 排 除 未 来 热 点 二 线 城 市 首 付 政 策 逐 步 收 紧 的 可 能 性 具 体 来 看, 融 36 监 测 数 据 显 示 :3 月 南 京 首 套 房 贷 利 率 为 4.44%, 环 比 上 月 利 率 变 化 不 大, 下 降.2 个 百 分 点, 折 扣 利 率 为 9.6 折, 折 扣 力 度 有 小 幅 加 大, 整 体 呈 现 平 稳 态 势 从 利 率 分 布 来 看, 在 南 京 的 主 要 17 家 银 行 中, 除 平 安 银 行 停 贷 外, 其 余 的 16 家 银 行 均 提 供 优 惠 利 率, 优 惠 利 率 占 比 94.12%, 自 去 年 7 月 以 来 保 持 不 变, 但 远 高 于 全 国 水 平 在 利 率 调 整 方 面, 仅 有 招 商 银 行 将 房 贷 利 率 从 9.5 折 降 至 9 折 调 整 过 后, 除 最 高 折 扣 利 率 9.5 折 的 广 发 银 行 外, 南 京 所 有 提 供 优 惠 的 银 行 均 给 予 购 房 者 9 折 折 扣 利 率 从 首 套 首 付 方 面 来 看, 与 上 月 相 同, 首 付 比 例 均 为 2.5 成 杭 州 方 面, 融 36 监 测 数 据 显 示 : 杭 州 本 月 首 套 房 贷 政 策 维 持 相 对 稳 定, 平 均 利 率 环 比 上 月 下 行 至 4.56%, 折 扣 利 率 为 8.57 折, 折 扣 力 度 较 上 月 8.73 折 有 所 加 大 从 利 率 分 布 来 看, 共 有 14 家 银 行 提 供 优 惠 利 率, 本 月 优 惠 利 率 占 比 提 升 6.66 个 百 分 点 至 93.33%, 首 次 突 破 9%, 提 升 幅 度 较 为 显 著 而 具 体 到 各 个 银 行 来 看, 除 汇 丰 银 行 依 旧 提 供 最 低 的 8.5 折 优 惠 利 率, 中 信 银 行 提 供 9.4 折 利 率 外, 光 大 银 行 招 商 银 行 民 生 银 行 提 供 9 折 的 利 率 优 惠, 其 他 9 家 银 行 均 提 供 9.5 折 的 优 惠 利 率,9.5 折 依 旧 是 市 场 主 流 在 首 套 房 首 付 方 面, 与 上 月 相 比 变 化 较 大, 本 月 共 有 建 设 银 行 农 业 银 行 中 信 银 行 光 大 银 行 民 生 银 行 兴 业 银 行 等 6 家 银 行 首 付 比 例 由 上 月 的 2.5 调 整 为 2 成 至 此, 杭 州 地 区 除 汇 丰 银 行 杭 州 银 行 和 广 发 银 行 维 持 3 成 首 付 比 例 外, 其 余 所 有 优 惠 银 行 均 为 2 成 首 付 武 汉 方 面, 融 36 监 测 数 据 显 示 : 武 汉 本 月 首 套 房 贷 政 策 维 持 相 对 稳 定, 首 套 房 贷 利 率 为 4.74%, 平 均 折 扣 利 率 为 9.67 折 从 利 率 分 布 情 况 来 看, 房 贷 优 惠 占 比 57.14%, 环 比 上 月 增 加 7.14 个 百 分 点, 但 在 重 点 二 线 城 市 仍 处 于 低 位 在 利 率 调 整 11 / 38

12 方 面,2 家 银 行 有 所 调 整 其 中 中 信 银 行 由 上 月 的 9.3 折 提 升 至 9.5 折 在 首 套 首 付 方 面, 首 付 新 政 铺 开 落 地, 新 增 5 家 银 行 实 施 首 付 2 成 新 政, 分 别 为 建 设 银 行 光 大 银 行 兴 业 银 行 和 中 信 银 行, 此 外, 民 生 银 行 广 发 银 行 农 业 银 行 等 在 内 的 3 家 银 行 则 仍 维 持 2.5 成 首 付 比 例 值 得 一 提 的 是, 华 夏 银 行 本 月 将 首 付 比 例 由 2.5 成 提 升 至 3 成 在 武 汉 房 贷 市 场 中,2 成 已 成 为 主 流 首 付 比 例, 共 有 1 家 银 行 执 行 长 沙 方 面, 融 36 监 测 数 据 显 示 : 长 沙 本 月 首 套 房 贷 款 利 率 环 比 上 月 有 所 下 降, 由 2 月 4.72% 降 至 4.69%, 平 均 折 扣 利 率 为 9.57 折 从 利 率 分 布 来 看, 优 惠 占 比 大 幅 提 升, 由 上 月 的 53.33% 提 升 至 73.33%, 共 有 11 家 银 行 提 供 优 惠 利 率 其 中 最 低 利 率 为 9 折, 由 邮 储 银 行 和 农 业 银 行 提 供 其 余 9 家 提 供 9.5 折 利 率 折 扣, 成 为 市 场 主 流, 此 外, 共 有 4 家 银 行 提 供 基 准 利 率, 分 别 为 招 商 银 行 浦 发 银 行 和 华 夏 银 行 在 利 率 调 整 方 面, 本 月 共 有 4 家 银 行 调 整 利 率, 其 中 有 3 家 银 行 ( 中 信 银 行 兴 业 银 行 广 发 银 行 ) 由 上 月 的 基 准 利 率 下 调 至 9.5 折, 而 招 商 银 行 则 上 调 利 率 至 基 准 从 首 套 房 首 付 新 政 执 行 情 况 来 看, 本 月 新 增 7 家 银 行 实 施 2 成 比 例, 分 别 为 农 业 银 行 建 设 银 行 长 沙 银 行 兴 业 银 行 浦 发 银 行 和 招 商 银 行,2 成 首 付 成 为 市 场 主 流 比 例 重 庆 方 面, 融 36 监 测 数 据 显 示 : 重 庆 本 月 首 套 房 贷 政 策 维 持 相 对 稳 定, 首 套 房 贷 利 率 为 4.38%, 环 比 上 月 保 持 不 变, 平 均 利 率 折 扣 为 8.94 折 从 利 率 分 布 情 况 来 看, 除 停 贷 的 平 安 银 行 外, 其 余 15 家 银 行 均 提 供 优 惠 利 率, 优 惠 占 比 为 93.75% 其 中 最 低 折 扣 利 率 为 8.5 折, 由 汇 丰 银 行 和 中 德 银 行 提 供 其 余 13 家 银 行 均 为 9 折,9 折 为 目 前 重 庆 房 贷 市 场 主 流 利 率 在 首 套 房 首 付 方 面, 实 施 2 成 首 付 比 例 的 银 行 依 旧 共 有 6 家, 分 别 为 农 业 银 行 浦 发 银 行 中 国 银 行 民 生 银 行 和 华 夏 银 行 2 成 和 2.5 成 比 例 为 目 前 主 流 首 付 比 例, 各 有 6 家 银 行 执 行, 首 付 比 例 最 高 为 汇 丰 银 行 和 中 德 银 行 提 供 的 3 成 图 14: 南 京 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 图 15: 南 京 首 套 房 贷 优 惠 以 及 停 贷 占 比 情 况 % 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 4.% 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 首 套 房 平 均 折 扣 首 套 房 贷 款 平 均 利 率 优 惠 利 率 占 比 停 贷 占 比 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 12 / 38

13 图 16: 杭 州 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 % 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 4.% 图 17: 杭 州 首 套 房 贷 优 惠 以 及 停 贷 占 比 情 况 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 首 套 房 平 均 折 扣 首 套 房 贷 款 平 均 利 率 优 惠 利 率 占 比 停 贷 占 比 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 图 18: 武 汉 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 图 19: 武 汉 首 套 房 贷 优 惠 以 及 停 贷 占 比 情 况 % 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 4.% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 首 套 房 贷 款 平 均 利 率 首 套 房 平 均 利 率 优 惠 利 率 占 比 停 贷 占 比 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 图 2: 长 沙 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 首 套 房 平 均 折 扣 首 套 房 贷 款 平 均 利 率 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 4.% 图 21: 长 沙 首 套 房 贷 优 惠 以 及 停 贷 占 比 情 况 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 优 惠 利 率 占 比 停 贷 占 比 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 13 / 38

14 图 22: 天 津 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 图 23: 青 岛 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 % %.96 6.% % %.8 4.5%.76 4.% 首 套 房 平 均 折 扣 首 套 房 贷 款 平 均 利 率 首 套 房 平 均 折 扣 首 套 房 平 均 利 率 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 4.% 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 图 24: 成 都 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 图 25: 重 庆 首 套 房 贷 利 率 和 折 扣 情 况 % 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 4.% % 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 4.% 首 套 房 平 均 折 扣 首 套 房 贷 款 平 均 利 率 首 套 房 平 均 折 扣 首 套 房 贷 款 平 均 利 率 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 二 套 房 贷 主 流 利 率 维 持 1.1 倍 基 准, 各 线 城 市 首 付 政 策 出 现 分 化 3 月 份, 在 融 36 监 测 的 53 家 银 行 中, 有 372 家 银 行 明 确 执 行 了 二 套 房 首 付 4 成 比 例 及 以 下, 占 比 达 到 了 7.19%, 环 比 上 月 增 加 了 2 家, 其 中 有 194 家 银 行 执 行 最 低 的 二 套 房 首 付 比 例 3 成, 环 比 上 月 大 幅 度 增 加 了 131 家, 占 比 达 到 36.6%, 二 套 房 首 付 3 成 政 策 逐 步 在 二 线 城 市 铺 开 落 地 执 行 比 例 在 4.5 成 至 6.5 成 之 间 的 银 行 数 量 为 95 家, 环 比 减 少 8 家, 占 比 17.92% 而 执 行 7 成 首 付 比 例 的 银 行 数 量 共 有 47 家, 相 比 上 个 月 增 加 1 家, 占 比 为 8.87%, 仍 然 主 要 分 布 在 一 线 城 市 中 的 广 州 和 深 圳 从 具 体 的 城 市 来 看, 融 36 监 测 显 示,3 月 新 增 加 了 13 个 城 市 主 流 首 付 比 例 为 3 成, 占 比 将 近 5%, 分 别 为 宁 波 南 昌 珠 海 济 南 大 连 天 津 青 岛 无 锡 昆 明 石 家 庄 福 州 佛 山 哈 尔 滨 沈 阳 长 沙 杭 州 主 流 首 付 比 例 为 4 成 的 城 市 有 11 个, 环 比 上 月 下 降 13 个 但 值 得 注 意 的 是, 上 海 和 深 圳 等 热 点 城 市 则 出 台 调 控 政 策, 其 中 上 海 地 区 执 行 差 别 化 的 信 贷 政 策, 二 套 房 普 通 住 宅 首 付 比 例 提 升 至 5%, 二 套 房 非 普 住 宅 首 付 比 例 则 提 升 至 7%, 融 36 数 据 显 示,3 月 份 上 海 地 区 主 流 首 付 比 例 由 上 个 月 的 4 成 上 行 至 5 成 14 / 38

15 表 3:35 重 点 城 市 二 套 房 主 流 首 付 比 例 一 览 主 流 首 付 比 数 例 量 城 市 3 成 16 宁 波 南 昌 珠 海 济 南 大 连 天 津 青 岛 无 锡 昆 明 石 家 庄 福 州 佛 山 哈 尔 滨 杭 州 沈 阳 长 沙 3.5 成 1 成 都 4 成 11 西 安 太 原 乌 鲁 木 齐 南 宁 海 口 重 庆 长 春 郑 州 东 莞 武 汉 厦 门 4.5 成 3 合 肥 南 京 苏 州 5 成 2 北 京 上 海 7 成 2 广 州 深 圳 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 二 套 房 贷 利 率 方 面, 融 36 监 测 的 35 个 重 点 城 市 二 套 房 平 均 贷 款 利 率 环 比 保 持 不 变, 依 旧 为 5.39%, 折 合 约 为 基 准 利 率 的 1.1 倍, 与 上 月 持 平 从 本 月 银 行 的 变 动 情 况 来 看, 只 有 2 家 银 行 二 套 房 利 率 松 动, 分 别 为 广 州 的 广 发 银 行 和 佛 山 的 招 商 银 行, 环 比 2 月 减 少 2 家, 其 中 广 州 广 发 银 行 二 套 房 利 率 由 基 准 利 率 上 浮 2% 下 调 至 上 浮 1%, 佛 山 招 商 银 行 由 基 准 上 浮 1% 调 整 为 基 准 利 率 从 具 体 的 二 套 房 贷 利 率 分 布 来 看, 融 36 监 测 的 53 家 银 行 中, 共 有 494 家 银 行 执 行 基 准 上 浮 1% 的 房 贷 利 率, 较 上 个 月 增 加 了 7 家, 占 比 93.2% 除 此 之 外, 有 4 家 银 行 执 行 基 准 利 率 上 浮 5%,3 家 银 行 执 行 基 准 利 率 上 浮 15%,5 家 执 行 基 准 利 率 上 浮 2% 房 贷 利 率 另 本 月 共 有 7 家 银 行 执 行 基 准 利 率, 环 比 减 少 2 家 二 套 房 最 高 利 率 为 基 准 利 率 上 浮 4%, 只 有 深 圳 的 广 州 银 行 执 行 图 26:35 重 点 城 市 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 走 势 图 27:3 月 35 重 点 城 市 二 套 房 贷 利 率 分 布 % 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 2% 3% 1% 基 准 以 下 基 准 - 基 准 上 浮 1% 基 准 上 浮 1% 以 上 停 贷 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 / 基 准 利 率 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 94% 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 表 4: 重 点 城 市 二 套 房 贷 利 率 松 动 银 行 一 览 二 套 房 利 率 城 市 银 行 上 浮 基 准 利 率 1% 广 州 广 发 银 行 基 准 利 率 佛 山 招 商 银 行 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 15 / 38

16 一 线 城 市 : 基 准 上 浮 1% 为 利 率 主 流, 上 海 首 付 政 策 出 现 收 紧 分 城 市 来 看, 四 大 一 线 城 市 绝 多 数 银 行 均 执 行 1.1 倍 基 准 利 率, 而 在 首 付 政 策 方 面, 北 京 和 上 海 首 付 比 例 较 低, 主 流 首 付 比 例 均 为 5 成, 而 在 广 州 和 深 圳 地 区, 首 付 7 成 依 旧 是 市 场 主 流 比 例 此 外, 值 得 一 提 的 是, 上 海 地 区 本 月 二 套 房 首 付 政 策 出 现 收 紧, 主 流 首 付 比 例 由 上 月 的 4 成 上 升 至 5 成 具 体 来 看,3 月 北 京 二 套 房 信 贷 政 策 维 持 相 对 稳 定, 二 套 房 首 付 方 面, 融 36 监 测 数 据 显 示 : 南 京 银 行 将 首 付 比 例 由 5 成 下 调 至 4 成, 调 整 后 为 北 京 市 最 低 二 套 房 首 付 比 银 行, 其 他 银 行 首 付 政 策 则 保 持 不 变, 首 付 比 例 最 高 为 7 成, 由 花 旗 银 行 执 行 其 余 28 家 银 行 均 提 供 5 成 的 首 付 比 例, 为 北 京 地 区 主 流 二 套 房 贷 利 率 方 面,3 月 北 京 二 套 房 平 均 贷 款 利 率 为 5.39%, 保 持 相 对 平 稳, 所 有 银 行 均 执 行 基 准 上 浮 1% 的 利 率,1.1 倍 基 准 是 主 流 房 贷 利 率 上 海 方 面, 在 二 套 房 首 付 比 例 方 面, 上 海 地 区 在 3 月 25 日 出 台 沪 九 条 调 控 政 策, 其 中 政 策 指 出 执 行 差 别 化 的 信 贷 政 策, 二 套 房 普 通 住 宅 首 付 比 例 提 升 至 5%, 二 套 房 非 普 住 宅 首 付 比 例 则 提 升 至 7%, 融 36 数 据 显 示,3 月 份 上 海 地 区 主 流 首 付 比 例 由 上 个 月 的 4 成 上 行 至 5 成, 二 套 房 首 付 政 策 逐 步 收 紧 房 贷 利 率 方 面,3 月 份, 上 海 二 套 房 平 均 贷 款 利 率 为 5.39%, 环 比 增 加.14 个 百 分 点, 由 1.7 倍 基 准 利 率 升 至 1.1 倍 具 体 到 银 行 来 看, 除 友 利 银 行 执 行 基 准 利 率, 新 韩 银 行 执 行 1.2 倍 基 准 利 率 外, 其 余 银 行 均 执 行 基 准 利 率 上 浮 1%,1.1 倍 依 旧 是 市 场 主 流 利 率 图 28: 北 京 二 套 房 贷 利 率 走 势 图 29: 上 海 二 套 房 贷 利 率 走 势 % % % 7.% 6.5% 6.% 5.5% % 7.% 6.5% 6.% 5.5% % % 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 / 基 准 利 率 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 / 基 准 利 率 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 广 州 本 月 的 二 套 房 房 贷 政 策 没 有 任 何 变 化, 在 首 付 方 面, 融 36 监 测 数 据 显 示 : 除 停 贷 银 行 外, 所 有 银 行 仍 然 执 行 7 成 首 付 政 策, 依 旧 是 全 国 唯 一 一 个 没 有 执 行 首 付 新 政 的 城 市 房 贷 利 率 方 面,3 月 份 二 套 房 贷 利 率 较 上 月 小 幅 下 降.2 个 百 分 点 至 5.4%, 折 合 约 1.1 倍 基 准 利 率 具 体 到 银 行 来 看,2 家 银 行 调 整 了 房 贷 利 率, 广 州 银 行 由 1.15 倍 基 准 利 率 降 至 1.1 倍, 广 发 银 行 由 1.2 倍 基 准 利 率 降 至 1.1 倍 调 整 后, 融 36 监 控 的 23 家 银 行 均 执 行 基 准 利 率 上 浮 1% 的 房 贷 利 率 深 圳 方 面, 在 首 付 比 例 方 面, 环 比 上 月 没 有 任 何 变 化,2 家 银 行 执 行 7 成 首 付, 剩 余 5 家 银 行 执 行 6 成 首 付 7 成 首 付 依 旧 是 深 圳 市 场 主 流 比 例 但 是, 值 得 注 意 的 是, 16 / 38

17 深 圳 本 月 同 样 出 台 调 控 政 策, 政 策 指 出 实 行 认 贷 又 认 房 政 策, 并 将 二 套 房 首 付 比 例 上 调 至 4 成 在 房 贷 利 率 方 面,3 月 份 深 圳 二 套 房 平 均 贷 款 利 率 为 5.44%, 折 合 约 1.11 倍 基 准 利 率 具 体 到 银 行 来 看, 广 州 银 行 执 行 基 准 利 率 上 浮 4%, 依 旧 是 深 圳 地 区 最 高 利 率, 此 外, 共 有 2 家 银 行 执 行 基 准 上 浮 1% 利 率, 为 市 场 主 流, 而 平 安 银 行 与 渤 海 银 行 则 执 行 基 准 利 率 图 3: 广 州 二 套 房 贷 利 率 走 势 % % 1. 7.%.8 6.5% %.2 5.5%. 5.% 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 / 基 准 利 率 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 图 31: 深 圳 二 套 房 贷 利 率 走 势 % % % % % % % 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 / 基 准 利 率 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 二 线 城 市 :3 成 首 付 比 例 渐 成 主 流, 但 热 点 城 市 维 持 原 有 政 策 不 变 整 体 来 看,3 月 份 重 点 二 线 城 市 二 套 房 信 贷 政 策 保 持 相 对 平 稳,1.1 倍 基 准 依 旧 是 市 场 主 流 利 率, 同 时 重 点 城 市 绝 大 多 数 银 行 逐 步 执 行 3 成 首 付 比 例 具 体 来 看, 融 36 监 测 数 据 显 示 : 南 京 本 月 二 套 房 信 贷 政 策 保 持 稳 定, 与 上 月 相 比 没 有 任 何 变 化 在 首 付 比 例 方 面, 融 36 数 据 显 示 : 除 了 停 贷 的 平 安 银 行 外, 提 供 房 贷 业 务 的 其 它 16 家 银 行 均 执 行 4.5 成 的 首 付 比 例 房 贷 利 率 方 面,2 月 份, 南 京 二 套 房 平 均 贷 款 利 率 为 5.39%, 折 合 约 1.1 倍 基 准 利 率,1.1 倍 基 准 利 率 仍 为 该 城 市 的 主 流 杭 州 地 区, 融 36 监 测 数 据 显 示 : 二 套 房 首 付 政 策 方 面, 本 月 新 增 了 5 家 银 行 实 施 3 成 首 付 比 例, 分 别 为 光 大 银 行 民 生 银 行 农 业 银 行 中 信 银 行 和 建 设 银 行, 主 流 首 付 比 例 由 4 成 变 为 3 成 而 在 房 贷 利 率 方 面,3 月 份, 杭 州 二 套 房 平 均 贷 款 利 率 为 5.39%,14 家 提 供 贷 款 业 务 的 银 行 均 执 行 基 准 利 率 上 浮 1%,1.1 倍 基 准 依 旧 是 市 场 主 流 利 率 武 汉 地 区, 融 36 监 测 数 据 显 示 : 在 首 付 方 面, 根 据 融 36 数 据 显 示, 各 大 银 行 二 套 房 首 付 政 策 保 持 平 稳,4 成 依 旧 是 主 流 首 付 比 例, 共 有 11 家 银 行 执 行 在 房 贷 利 率 方 面,3 月 份, 武 汉 二 套 房 平 均 贷 款 利 率 为 5.36%, 折 合 约 1.96 倍 基 准 利 率, 与 上 月 持 平, 具 体 到 银 行 来 看, 各 大 银 行 房 贷 利 率 维 持 稳 定, 最 低 利 率 为 基 准 利 率, 由 民 生 银 行 执 行 其 余 13 家 银 行 均 为 1.1 倍 基 准 利 率 长 沙 地 区, 首 付 方 面, 融 36 数 据 显 示, 本 月 新 增 6 家 银 行 开 始 实 施 3 成 首 付 比 例, 分 别 为 兴 业 银 行 工 商 银 行 建 设 银 行 广 发 银 行 招 商 银 行 和 浦 发 银 行 调 17 / 38

18 整 后,3 成 成 为 主 流 首 付 比 例, 合 计 共 有 13 家 银 行 执 行, 仅 浦 发 银 行 依 旧 执 行 4 成 首 付 比 例 而 在 二 套 房 贷 利 率 方 面,3 月 份, 长 沙 二 套 房 平 均 贷 款 利 率 为 5.39%, 折 合 约 1.1 倍 基 准 利 率, 与 上 月 持 平 具 体 到 银 行 来 看, 长 沙 15 家 银 行 全 部 执 行 基 准 利 率 上 浮 1% 图 32: 南 京 二 套 房 贷 利 率 走 势 图 33: 杭 州 二 套 房 贷 利 率 走 势 % % % 7.% 6.5% 6.% 5.5% % 6.5% 6.% 5.5% % % 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 / 基 准 利 率 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 / 基 准 利 率 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 图 34: 武 汉 二 套 房 贷 利 率 走 势 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 / 基 准 利 率 8.% 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 图 35: 长 沙 二 套 房 贷 利 率 走 势 % % % % % % % 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 / 基 准 利 率 二 套 房 贷 款 平 均 利 率 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 融 36, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 18 / 38

19 房 地 产 行 业 融 资 情 况 综 述 统 计 局 显 示 :216 年 1-2 月, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 2.14 万 亿 元, 同 比 减 少 1%, 为 15 年 下 半 年 来 首 次 出 现 单 月 同 比 为 负, 房 企 到 位 资 金 承 压 从 具 体 来 源 看,1-2 月, 国 内 贷 款 4471 亿, 同 比 下 降 9.5%, 降 幅 比 15 年 全 年 累 计 扩 大 4.7 个 百 分 点 216 年 1-2 月, 房 地 产 开 发 企 业 利 用 外 资 15 亿 元, 同 比 大 幅 下 降 82.8%, 降 幅 持 续 扩 大 ; 自 筹 资 金 8333 亿, 同 比 下 降 7.6%; 其 他 资 金 8573 亿, 同 比 增 长 13.3%, 增 幅 扩 大 1.3 个 百 分 点, 其 中 定 金 和 预 收 款 486 亿 元, 同 比 增 长 8.3%, 个 人 按 揭 贷 2817 亿 元, 累 计 同 比 大 涨 3.4%, 增 幅 比 15 年 全 年 扩 大 8.5 个 百 分 点 定 金 和 预 收 款 按 揭 贷 的 持 续 向 好, 反 应 了 销 售 端 的 持 续 活 跃 从 房 地 产 企 业 资 金 来 源 的 占 比 情 况 来 看,1-2 月 份, 国 内 贷 款 占 比 2.9%, 占 比 扩 大 4.76 个 百 分 点, 利 用 外 资 占 比.7%, 比 15 年 全 年 缩 小.17 个 百 比 点, 自 筹 资 金 由 15 年 全 年 的 39.17% 微 降 至 38.95%, 其 他 资 金 占 比 由 44.45% 降 至 4.8% 整 体 来 看,1-2 月 份 房 企 到 位 资 金 呈 现 一 定 的 承 压 迹 象, 如 果 未 来 资 金 状 况 没 有 出 现 好 转, 可 能 会 对 房 企 的 开 发 投 资 形 成 压 制 图 36: 房 地 产 企 业 资 金 累 计 来 源 情 况 % 12% 1% 8% 6% 4% 2% % -2% -4% 房 地 产 开 发 开 发 资 金 来 源 累 计 值 ( 万 亿 ) 累 计 同 比 图 37: 房 地 产 企 业 累 计 资 金 来 源 占 比 情 况 1% 8% 6% 4% 2% % 国 内 贷 款 占 比 利 用 外 资 占 比 自 筹 资 金 占 比 其 他 资 金 占 比 数 据 来 源 : 统 计 局, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 统 计 局, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 图 38: 国 内 贷 款 和 利 用 外 资 累 计 同 比 1% 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% -1% Feb-11 Oct-11 Jun-12 Feb-13 Oct-13 图 39: 自 筹 资 金 和 其 他 资 金 累 计 同 比 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% Feb-11 Oct-11 Jun-12 Feb-13 Oct-13 国 内 贷 款 累 计 同 比 利 用 外 资 累 计 同 比 自 筹 资 金 累 计 同 比 其 他 资 金 累 计 同 比 数 据 来 源 : 统 计 局, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 19 / 38 数 据 来 源 : 统 计 局, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心

20 图 4: 定 金 及 预 收 款 个 人 按 揭 贷 累 计 同 比 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% Feb-11 Oct-11 Jun-12 Feb-13 Oct-13 定 金 及 预 收 款 累 计 同 比 个 人 按 揭 贷 累 计 同 比 数 据 来 源 : 统 计 局, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 上 市 房 企 融 资 分 述 : 债 权 融 资 境 内 银 行 贷 款 216 年 3 月 我 们 监 测 的 重 点 上 市 房 企 共 发 生 银 行 贷 款 38 笔, 合 计 贷 款 规 模 亿 元, 同 比 大 幅 上 升 153% 其 中 首 开 股 份 继 上 月 贷 款 84 亿 元 以 后, 本 月 新 增 贷 款 43.2 亿 元, 主 要 用 于 满 足 北 京 福 州 等 地 项 目 建 设 需 求, 为 本 月 新 增 贷 款 额 最 大 的 公 司 累 计 来 看,216 年 一 季 度, 我 们 监 测 的 重 点 上 市 房 企 共 发 生 银 行 贷 款 96 笔, 合 计 贷 款 总 规 模 亿 元, 与 215 年 同 期 相 比 上 升 128% 资 金 成 本 方 面,216 年 3 月, 我 们 监 测 的 重 点 上 市 房 企 银 行 贷 款 的 平 均 资 金 成 本 为 5.38%, 与 2 月 环 比 微 升.3 个 百 分 点, 仍 保 持 15 年 以 来 的 历 史 低 位, 融 资 环 境 持 续 宽 松 推 动 房 企 开 发 贷 成 本 呈 现 下 降 态 势 图 41: 单 月 境 内 银 行 贷 款 规 模 单 月 银 行 贷 款 规 模 ( 亿 元 ) 图 42: 单 月 银 行 贷 款 数 量 与 单 笔 贷 款 规 模 数 量 ( 笔 ) 单 笔 融 资 规 模 ( 亿 元 / 笔 ) / 38

21 图 43: 境 内 银 行 贷 款 累 计 规 模 图 44: 累 计 银 行 贷 款 数 量 与 平 均 单 笔 贷 款 规 模 1,4 1,2 1, J M S 银 行 贷 款 累 计 贷 款 规 模 ( 亿 元 ) 累 计 数 量 ( 笔 ) 平 均 单 笔 融 资 规 模 ( 亿 元 / 笔 ) 图 45: 银 行 贷 款 平 均 资 金 成 本 ( 单 月 ) 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 银 行 贷 款 平 均 利 率 此 外,3 月 共 有 14 家 上 市 品 牌 房 企 获 得 银 行 授 信, 涉 及 额 度 亿 元, 创 15 年 以 来 单 月 授 信 新 高, 主 要 由 于 中 粮 地 产 中 洲 控 股 神 州 长 城 的 单 笔 授 信 额 度 较 大 其 中, 中 粮 地 产 向 控 股 股 东 中 粮 集 团 申 请 授 信 额 度 6 亿 元, 为 本 月 单 笔 规 模 最 高 授 信, 资 金 主 要 用 于 项 目 开 发 和 补 充 流 动 资 金 ; 中 洲 控 股 与 平 安 信 托 进 行 战 略 合 作, 拟 接 受 后 者 提 供 的 授 信 额 度 5 亿 元, 且 资 金 将 主 要 投 向 位 于 一 线 城 市 的 住 宅 商 业 项 目 和 部 分 二 线 城 市 住 宅 项 目 ; 神 州 长 城 拟 向 多 家 金 融 机 构 申 请 综 合 授 信 5 亿 元, 贷 款 将 用 于 项 目 开 发 和 补 充 营 运 资 金 总 的 来 看,216 年 第 一 季 度 上 市 房 企 银 行 贷 款 规 模 同 比 上 升 显 著, 一 方 面 需 求 端 由 于 行 业 成 交 持 续 活 跃, 带 动 房 企 开 发 投 资 信 心 有 所 恢 复, 进 而 催 生 融 资 需 求 回 升, 而 在 供 给 端, 依 旧 稳 健 偏 宽 松 的 货 币 环 境, 使 得 资 金 成 本 处 于 历 史 低 位, 这 种 情 况 下, 房 企 积 极 调 整 融 资 结 构, 加 大 低 息 融 资 渠 道 的 融 资 力 度 21 / 38

22 信 托 贷 款 整 个 地 产 行 业 信 托 贷 款 方 面, 用 益 信 托 网 数 据 显 示 :216 年 3 月 房 地 产 信 托 成 立 35 个, 同 比 大 幅 下 滑 47.76% 从 规 模 来 看,216 年 3 月 房 地 产 信 托 成 立 规 模 为 64 亿 元, 与 15 年 同 期 相 比 下 降 5.52%, 环 比 2 月 增 长 4.8%, 主 要 为 低 基 数 所 致, 成 立 规 模 占 比 为 6.81%, 同 比 下 降 3. 个 百 分 点, 环 比 下 降 1.7 个 百 分 点, 占 比 接 近 历 史 最 低 点 216 年 一 季 度, 房 地 产 信 托 合 计 成 立 15 只, 信 托 规 模 186 亿 元, 相 比 215 年 同 期, 成 立 数 量 和 规 模 分 别 下 降 41.1% 和 44.32%, 萎 缩 趋 势 明 显 信 托 融 资 成 本 方 面,3 月 份 房 地 产 信 托 平 均 收 益 率 为 8.45%, 虽 环 比 2 月 微 升.12 个 百 分 点, 尽 管 资 金 成 本 依 旧 保 持 在 14 年 来 的 低 位, 但 值 得 注 意 的 是, 最 近 4 个 月 信 托 成 本 呈 现 逐 月 小 幅 攀 升 趋 势 图 46: 房 地 产 信 托 成 立 数 量 及 同 比 情 况 图 47: 房 地 产 信 托 数 量 占 比 房 地 产 信 托 成 立 数 量 ( 个 ) 数 量 同 比 1% 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% 25% 2% 15% 1% 5% % 数 量 占 比 数 据 来 源 : 用 益 信 托 网, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 用 益 信 托 网, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 图 48: 房 地 产 信 托 成 立 规 模 及 同 比 情 况 图 49: 房 地 产 信 托 规 模 占 比 房 地 产 信 托 成 立 规 模 ( 亿 元 ) 规 模 同 比 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% -1% 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 规 模 占 比 来 源 : 用 益 信 托 网, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 用 益 信 托 网, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 22 / 38

23 图 5: 房 地 产 信 托 平 均 期 限 及 平 均 年 收 益 率 平 均 期 限 ( 年 ) 平 均 年 收 益 率 (%) 11.% 1.% 9.% 8.% 7.% 6.% 数 据 来 源 : 用 益 信 托 网, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 房 地 产 信 托 到 期 规 模 统 计 方 面, 根 据 用 益 信 托 网 统 计 :216 年 将 继 续 处 于 房 地 产 行 业 信 托 到 期 兑 付 高 峰, 兑 付 规 模 高 达 亿, 其 中,216 年 3 月 有 11 只 房 地 产 信 托 到 期, 到 期 规 模 亿 元, 单 月 兑 付 规 模 同 比 上 升 5.75% 根 据 统 计, 预 计 16 年 4 月 份 共 有 112 只 房 地 产 信 托 到 期, 到 期 规 模 为 亿 元, 基 本 与 3 月 到 期 规 模 持 平 我 们 认 为 当 前 成 交 持 续 活 跃, 房 企 资 金 回 笼 加 快, 且 融 资 渠 道 日 益 多 元 化, 资 金 成 本 下 行, 发 生 系 统 性 以 及 区 域 性 违 约 风 险 的 概 率 较 小, 但 仍 需 警 惕 资 金 压 力 较 大 的 中 小 企 业 的 个 别 违 约 风 险 整 体 来 看, 房 企 信 托 融 资 规 模 萎 缩 明 显, 货 币 政 策 持 续 宽 松, 房 企 尤 其 是 有 较 强 综 合 实 力, 信 用 优 良 的 品 牌 房 企 融 资 渠 道 日 益 多 样 化, 积 极 寻 求 公 司 债 和 银 行 贷 款 等 融 资 成 本 较 低 的 途 径, 使 信 托 贷 款 的 数 量 和 规 模 自 15 年 起 出 现 显 著 的 萎 缩 此 外, 投 资 者 对 房 地 产 信 托 的 谨 慎 态 度 叠 加 房 地 产 信 托 迎 来 集 中 兑 付 期, 违 约 风 险 加 大 的 因 素, 进 一 步 加 剧 了 信 托 贷 款 规 模 的 萎 缩 图 51: 房 地 产 信 托 到 期 兑 付 数 量 和 规 模 统 计 ( 年 ) 图 52: 房 地 产 信 托 到 期 兑 付 数 量 和 规 模 统 计 ( 月 ) May-16 Jul-16 Sep-16 Nov-16 Jan-17 Mar-17 May-17 Jul-17 Sep-17 Nov-17 到 期 规 模 ( 亿 元 ) 到 期 数 量 ( 个 ) 到 期 规 模 ( 亿 元 ) 到 期 数 量 ( 个 ) 数 据 来 源 : 用 益 信 托 网, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 用 益 信 托 网, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 具 体 到 上 市 房 企 的 信 托 贷 款 来 看,216 年 3 月 我 们 监 测 的 重 点 企 业 共 发 生 信 托 23 / 38

24 贷 款 9 笔, 合 计 贷 款 规 模 亿 元, 同 比 增 长 13.2%, 其 中 宝 安 地 产 两 家 子 公 司 融 资 24.5 亿 元, 均 用 于 电 站 项 目 开 发 建 设,16 年 以 来 宝 安 地 产 已 有 32.5 亿 元 信 托 融 资 用 于 电 站 项 目 开 发 累 计 来 看,216 年 一 季 度 我 们 监 测 的 重 点 公 司 共 发 生 信 托 贷 款 32 笔, 累 计 贷 款 规 模 亿 元, 相 对 15 年 同 期 增 长 64% 上 市 房 企 信 托 到 期 兑 付 统 计 方 面, 年 是 上 市 房 企 信 托 贷 款 的 兑 付 高 峰 期, 216 年 到 期 兑 付 规 模 为 亿 元, 而 截 至 目 前 统 计 结 果,217 年 的 到 期 兑 付 规 模 已 经 高 达 亿 元 216 年 4 月, 预 计 有 9 只 上 市 房 地 产 信 托 即 将 到 期 兑 付, 到 期 规 模 为 68.4 亿 元 从 累 计 情 况 来 看,216 年 一 季 度, 重 点 上 市 房 企 得 益 于 综 合 实 力 较 强, 销 售 回 笼 良 好, 融 资 途 径 多 元, 发 生 兑 付 风 险 的 概 率 较 低, 在 房 地 产 信 托 整 体 下 行 的 环 境 下 上 市 房 企 信 托 规 模 同 比 呈 现 逆 势 上 涨 态 势 图 53: 上 市 房 企 单 月 信 托 贷 款 规 模 图 54: 单 月 信 托 贷 款 数 量 与 单 笔 贷 款 规 模 单 月 信 托 贷 款 规 模 ( 亿 元 ) 数 量 ( 笔 ) 单 笔 融 资 规 模 ( 亿 元 / 笔 ) 图 55: 上 市 房 企 累 计 信 托 贷 款 规 模 图 56: 累 计 信 托 贷 款 数 量 与 平 均 单 笔 贷 款 规 模 信 托 贷 款 累 计 贷 款 规 模 ( 亿 元 ) 累 计 数 量 ( 笔 ) 平 均 单 笔 融 资 规 模 ( 亿 元 / 笔 ) 24 / 38

25 图 57: 上 市 房 企 信 托 到 期 兑 付 数 量 和 规 模 ( 年 ) 图 58: 上 市 房 企 信 托 到 期 兑 付 数 量 和 规 模 ( 月 ) May-16 Jul-16 Sep-16 Nov-16 Jan-17 Mar-17 May-17 Jul-17 Sep-17 Nov 到 期 规 模 ( 亿 元 ) 到 期 数 量 ( 个 ) 到 期 规 模 ( 亿 元 ) 到 期 数 量 ( 个 ) 委 托 贷 款 委 托 贷 款 是 房 企 融 资 的 另 一 种 途 径,216 年 3 月 我 们 监 测 的 重 点 企 业 共 发 生 委 托 贷 款 18 笔, 合 计 贷 款 规 模 亿 元, 同 比 大 幅 增 加 291%, 保 持 15 年 下 半 年 以 来 的 高 位 累 计 来 看,216 年 一 季 度 我 们 监 测 的 重 点 公 司 共 发 生 委 托 贷 款 42 笔, 累 计 贷 款 规 模 亿 元, 比 15 年 同 期 增 长 288% 委 托 贷 款 成 本 方 面,216 年 3 月 我 们 监 测 的 重 点 企 业 平 均 委 托 贷 款 利 率 为 7.9%, 虽 环 比 有 所 回 升 ( 受 统 计 样 本 数 量 的 波 动 影 响, 委 托 成 本 个 别 数 据 会 出 现 较 为 明 显 的 波 动 ), 但 仍 保 持 14 年 以 来 低 位 216 年 一 季 度 平 均 委 托 贷 款 利 率 为 7.55%, 比 上 年 同 期 下 滑 1.65 个 百 分 点 图 59: 单 月 委 托 贷 款 规 模 图 6: 单 月 委 托 贷 款 数 量 与 单 笔 贷 款 规 模 单 月 委 托 贷 款 规 模 ( 亿 元 ) 数 量 ( 笔 ) 单 笔 融 资 规 模 ( 亿 元 / 笔 ) 25 / 38

26 图 61: 委 托 贷 款 累 计 规 模 图 62: 累 计 委 托 贷 款 数 量 与 平 均 单 笔 贷 款 规 模 委 托 贷 款 累 计 贷 款 规 模 ( 亿 元 ) 累 计 数 量 ( 笔 ) 平 均 单 笔 融 资 规 模 ( 亿 元 / 笔 ) 图 63: 委 托 贷 款 平 均 成 本 ( 月 度 ) 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 委 托 平 均 成 本 公 司 债 3 月 份 上 市 房 企 成 功 发 债 43 笔, 发 行 规 模 达 亿 元, 较 15 年 同 期 呈 现 爆 发 式 增 长 3 月 份, 我 们 监 测 到 共 有 宋 都 股 份 南 国 置 业 陆 家 嘴 等 17 家 企 业 公 告 了 21 笔 公 司 债 预 案, 数 量 同 比 增 加 13 笔, 涉 及 规 模 935 亿 元, 环 比 规 模 上 升 显 著, 募 集 资 金 主 要 用 于 偿 还 债 务 和 补 充 流 动 资 金 其 中 有 多 个 房 企 的 大 额 公 司 债 在 本 月 有 所 推 进, 富 力 地 产 总 规 模 为 3 亿 元 的 两 笔 公 司 债 分 别 获 得 上 交 所 和 深 交 所 出 具 的 无 异 议 函 ; 华 夏 幸 福 规 模 为 18 亿 元 的 非 公 开 发 行 公 司 债 获 上 交 所 无 异 议 函, 并 于 本 月 成 功 发 行 两 期, 发 行 规 模 58 亿 元 ; 而 碧 桂 园 泛 海 控 股 华 发 股 份 等 5 家 企 业 在 本 月 发 行 2 笔 公 司 债 累 计 来 看,216 年 一 季 度, 共 累 计 公 告 了 82 笔 公 司 债 预 案, 涉 及 融 资 规 模 2138 亿 元, 在 数 量 和 融 资 规 模 方 面 与 15 年 同 期 相 比 均 实 现 爆 发 式 增 长 随 着 监 管 的 进 一 步 放 开 发 行 利 率 处 于 低 位 等 因 素 的 叠 加, 预 期 在 未 来, 有 较 强 综 合 实 力 的 规 模 房 企 将 更 多 选 择 发 行 境 内 债 券 进 行 融 资, 促 进 下 一 阶 段 公 司 债 规 模 的 增 长, 优 化 企 业 融 资 结 构, 降 低 融 资 成 本 26 / 38

27 其 中, 值 得 关 注 的 是, 由 于 境 内 融 资 环 境 再 宽 松 融 资 成 本 下 行, 而 同 时, 海 外 发 债 审 批 收 紧, 海 外 融 资 成 本 攀 升, 香 港 上 市 的 内 地 房 企 继 续 逐 步 转 向 境 内 发 行 公 司 债 216 年 3 月 我 们 共 监 测 到 龙 湖 地 产 碧 桂 园 宝 龙 地 产 等 6 家 在 香 港 上 市 的 内 地 房 企 本 月 成 功 发 行 境 内 公 司 债, 发 行 规 模 135 亿 元, 其 中 碧 桂 园 在 本 月 发 行 两 笔 非 公 开 发 行 公 司 债, 总 规 模 8 亿 元, 龙 湖 地 产 发 行 6 年 期 和 1 年 期 两 个 品 种 公 开 公 司 债, 票 面 利 率 均 创 同 期 限 公 司 债 新 低 图 64: 公 司 债 预 案 数 量 和 募 资 规 模 ( 单 月 ) 图 65: 公 司 债 预 案 募 资 规 模 ( 累 计 ) 公 司 债 预 案 募 资 规 模 ( 亿 元 ) 数 量 ( 笔 ) 公 司 债 预 案 累 计 募 资 规 模 ( 亿 元 ) 图 66: 成 功 发 行 的 公 司 债 募 资 规 模 ( 单 月 ) 图 67: 成 功 发 行 的 公 司 债 募 资 规 模 ( 累 计 ) 公 司 债 成 功 募 资 规 模 ( 亿 元 ) 公 司 债 成 功 累 计 募 资 规 模 ( 亿 元 ) 27 / 38

28 图 68: 上 市 房 企 公 司 债 发 行 成 本 走 势 图 69:3 月 份 主 要 房 企 公 司 债 发 行 成 本 一 览 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 上 市 房 企 公 司 债 发 行 利 率 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 龙 湖 地 产 信 达 地 产 华 发 股 份 华 发 股 份 香 江 集 团 宝 龙 地 产 铁 岭 新 城 (6 年 期 )(5 年 期 )(5 年 期 )(5 年 期 )(5 年 期 )(5 年 期 )(5 年 期 ) 从 发 行 成 本 角 度 来 看, 随 着 货 币 环 境 宽 松,215 年 以 来 上 市 房 企 公 司 债 发 行 成 本 总 体 下 行,216 年 3 月, 上 市 房 企 公 司 债 发 行 利 率 为 4.92%, 环 比 2 月 微 升.58 个 百 分 点, 同 比 15 年 同 期 下 降.36 个 百 分 点, 维 持 15 年 下 半 年 以 来 的 历 史 低 位 与 此 同 时, 上 市 房 企 间 的 分 化 趋 势 更 明 显, 规 模 房 企 凭 借 良 好 的 声 誉 以 及 较 强 的 综 合 实 力, 在 发 行 规 模 和 发 行 成 本 方 面 均 显 示 出 较 强 的 优 势, 例 如 本 月 龙 湖 地 产 的 六 年 期 公 司 债 发 行 利 率 仅 为 3.19%, 十 年 期 公 司 债 发 行 利 率 为 3.75%, 而 中 天 城 投 和 中 弘 股 份 的 3 年 期 公 司 债 发 行 利 率 则 高 达 8% 总 得 来 看,216 年 第 一 季 度 公 司 债 新 增 预 案 规 模 和 实 际 发 行 规 模 均 呈 现 爆 发 式 增 长, 这 主 要 得 益 于 公 司 债 监 管 的 进 一 步 放 开 和 境 内 较 为 宽 松 的 融 资 环 境, 公 司 债 发 行 利 率 维 持 历 史 低 位, 有 较 强 实 力 和 较 优 良 信 用 的 上 市 房 企 选 择 发 行 公 司 债 来 降 低 融 资 成 本, 改 善 融 资 结 构 表 5:216 年 3 月 发 行 公 司 债 预 案 一 览 公 司 名 称 预 案 公 告 日 债 券 类 型 发 行 规 模 期 限 募 集 资 金 用 途 合 景 泰 富 216/3/7 公 司 债 首 开 集 团 216/3/1 公 司 债 富 力 地 产 216/3/11 公 司 债 富 力 地 产 216/3/11 公 司 债 鑫 苑 中 国 216/3/14 公 司 债 5 5 用 于 补 充 公 司 流 动 资 金 和 调 整 债 务 结 构 建 业 地 产 216/3/17 公 司 债 宋 都 股 份 216/3/18 公 司 债 1 5 用 于 偿 还 公 司 借 款 补 充 流 动 资 金 首 创 置 业 216/3/18 公 司 债 5 5 用 于 补 充 营 运 资 金 及 偿 还 部 分 债 务 融 信 中 国 216/3/18 私 人 公 司 债 券 南 国 置 业 216/3/21 公 司 债 1 3 用 于 补 充 公 司 流 动 资 金 陆 家 嘴 216/3/21 公 司 债 5 5 用 于 补 充 公 司 营 运 资 金 和 偿 还 公 司 其 他 债 务 南 国 置 业 216/3/21 非 公 开 定 向 债 15 3 用 于 偿 还 银 行 贷 款 补 充 营 运 资 金 28 / 38

29 务 融 资 工 具 陆 家 嘴 216/3/21 公 司 债 5 5 用 于 补 充 公 司 营 运 资 金 和 偿 还 公 司 其 他 债 务 中 国 国 贸 216/3/23 短 期 债 务 融 资 1 用 于 补 充 公 司 流 动 资 金 或 偿 还 借 款 雅 居 乐 地 产 216/3/23 公 司 债 金 隅 股 份 216/3/23 公 司 债 ( 公 开 ) 5 7 用 于 偿 还 银 行 贷 款 债 券 及 其 他 债 务 融 资 工 具 和 / 或 补 充 流 动 资 金 金 隅 股 份 216/3/23 公 司 债 ( 非 公 开 ) 5 7 用 于 偿 还 银 行 贷 款 债 券 及 其 他 债 务 融 资 工 具 和 / 或 补 充 流 动 资 金 中 房 地 产 216/3/29 公 司 债 1 3 用 于 偿 还 公 司 债 务 和 补 充 流 动 资 金 星 河 湾 216/3/29 公 司 债 东 湖 高 新 216/3/3 非 公 开 定 向 债 务 融 资 工 具 2 5 补 充 流 动 资 金 偿 还 债 务 和 项 目 建 设 等 符 合 国 家 法 律 法 规 及 政 策 要 求 的 企 业 生 产 经 营 活 动 合 生 创 展 216/3/3 公 司 债 数 据 来 源 : 公 司 公 告 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 表 6:216 年 3 月 成 功 发 行 公 司 债 信 息 一 览 公 司 名 称 发 行 期 数 发 行 起 始 日 发 行 价 格 ( 元 ) 发 行 规 模 ( 亿 元 ) 期 限 ( 年 ) 票 面 利 率 截 止 目 前 发 行 规 模 ( 亿 元 ) 剩 余 规 模 ( 亿 元 ) 中 天 城 投 第 三 期 216/3/ % 龙 湖 地 产 品 种 一 216/3/ % 品 种 二 216/3/ % 泛 海 控 股 第 一 期 216/3/ % 华 发 股 份 品 种 一 216/3/ % 品 种 二 216/3/ % 2 3 中 华 企 业 第 二 期 216/3/ % 碧 桂 园 第 二 期 216/3/ % 5 15 海 宁 皮 城 第 三 期 216/3/ 天 2.89% 12 8 华 业 资 本 第 二 期 216/3/ % 宝 龙 地 产 第 二 期 216/3/ % 32 8 福 星 股 份 品 种 一 216/3/ % 品 种 一 216/3/ % 1 1 华 远 地 产 第 二 期 216/3/ % 上 实 发 展 第 二 期 216/3/ % 2 信 达 地 产 第 二 期 216/3/ % 3 华 夏 幸 福 第 一 期 216/3/ % 中 弘 股 份 第 一 期 216/3/ % 5 25 金 融 街 第 二 期 216/3/ % 4 45 中 房 地 产 第 一 期 216/3/ % 1 首 开 集 团 第 一 期 216/3/ % 7.5 鑫 苑 中 国 第 一 期 216/3/ %-7.3% 5 厦 门 国 贸 第 三 期 216/3/ 天 2.79% 世 茂 股 份 第 一 期 216/3/ % 2 6 厦 门 国 贸 第 四 期 216/3/ 天 2.73% / 38

30 金 科 股 份 品 种 一 216/3/ % 品 种 二 216/3/ % 38 金 地 集 团 品 种 一 216/3/ % 6 品 种 二 216/3/ % 6 泛 海 控 股 第 二 期 216/3/ % 35 三 湘 股 份 第 一 期 216/3/ %-6.6% 1 中 华 企 业 第 三 期 216/3/ % 华 发 股 份 品 种 一 216/3/ % 品 种 二 216/3/ % 5 融 信 中 国 第 一 期 216/3/ % 5 45 京 投 银 泰 第 一 期 216/3/ % 1 1 铁 岭 新 城 第 二 期 216/3/ % 1 泰 禾 集 团 第 二 期 216/3/ % 6 华 夏 幸 福 第 二 期 216/3/ % 香 江 集 团 第 一 期 216/3/ % 碧 桂 园 第 三 期 216/3/ % 9 11 品 种 一 216/3/ % 新 城 控 股 品 种 二 216/3/ % 数 据 来 源 : 公 司 公 告 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 5 中 期 票 据 216 年 3 月, 万 达 商 业 和 华 润 置 地 等 2 家 公 司 公 布 了 中 期 票 据 预 案, 涉 及 融 资 规 模 32 亿 元, 资 金 主 要 用 于 项 目 建 设 和 补 充 流 动 资 金 此 外,216 年 3 月, 共 有 3 家 上 市 房 企 成 功 发 行 4 笔 中 期 票 据, 发 行 规 模 合 计 53 亿 元 其 中, 万 科 A 第 三 四 期 中 期 票 据 发 行 成 功, 发 行 规 模 3 亿 元, 期 限 均 为 5 年, 发 行 成 本 均 为 3.2% 图 7: 中 期 票 据 预 案 数 量 和 募 资 规 模 ( 单 月 ) 图 71: 中 期 票 据 预 案 募 资 规 模 ( 累 计 ) 中 期 票 据 预 案 募 资 规 模 ( 亿 元 ) 数 量 ( 笔 ) 中 期 票 据 预 案 累 计 募 资 规 模 ( 亿 元 ) 3 / 38

31 图 72: 成 功 发 行 的 中 期 票 据 募 资 规 模 ( 单 月 ) 图 73: 成 功 发 行 的 中 期 票 据 募 资 规 模 ( 累 计 ) 中 期 票 据 成 功 募 资 规 模 ( 亿 元 ) 中 期 票 据 成 功 累 计 募 资 规 模 ( 亿 元 ) 图 74: 上 市 房 企 中 期 票 据 发 行 利 率 走 势 图 75: 不 同 房 企 中 期 票 据 发 行 成 本 一 览 8.% 6.% 7.% 6.% 5.% 5.% 4.% 4.% 3.% 3.% 2.% 2.% 1.%.% 上 市 房 企 中 期 票 据 发 行 利 率 1.%.% 顺 发 恒 业 (3 年 期 ) 万 科 A (5 年 期 ) 金 科 股 份 (3 年 期 ) 表 7:216 年 3 月 中 期 票 据 预 案 一 览 公 司 名 称 预 案 公 告 日 方 案 进 度 发 行 规 模 期 限 募 集 资 金 用 途 万 达 商 业 216/3/7 董 事 会 审 议 通 过 6 5 发 行 人 下 属 武 汉 中 央 文 化 区 建 设 项 目 (K6 K7) 和 哈 尔 滨 万 达 城 主 题 乐 园 项 目 及 酒 店 群 建 设 万 达 商 业 216/3/7 董 事 会 审 议 通 过 6 5 用 于 发 行 人 下 属 南 昌 万 达 城 主 题 乐 园 万 达 茂 及 酒 店 群 建 设 华 润 置 地 216/3/15 董 事 会 审 议 通 过 2 - 用 于 集 团 项 目 建 设 和 补 充 流 动 资 金 数 据 来 源 : 公 司 公 告 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 表 8:216 年 3 月 成 功 发 行 中 期 票 据 信 息 一 览 公 司 名 称 发 行 期 数 发 行 起 始 日 发 行 价 格 ( 元 ) 发 行 规 模 ( 亿 元 ) 期 限 ( 年 ) 票 面 利 率 截 止 目 前 发 行 规 模 ( 亿 元 ) 剩 余 规 模 ( 亿 元 ) 万 科 A 第 三 期 216/3/ % 万 科 A 第 四 期 216/3/ % 6 3 金 科 股 份 第 二 期 216/3/ % 32 数 据 来 源 : 公 司 公 告 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 31 / 38

32 海 外 银 团 贷 款 216 年 3 月, 我 们 监 测 的 重 点 企 业 海 外 银 团 贷 款 共 7 笔, 融 资 规 模 亿 元, 其 中, 旭 辉 控 股 募 集 一 笔 6 亿 元 的 美 元 贷 款, 用 于 提 前 赎 回 5 亿 美 元 境 外 公 司 债 券, 为 本 月 单 笔 最 大 海 外 贷 款 累 计 来 看,216 年 一 季 度, 我 们 监 测 的 重 点 企 业 海 外 银 团 贷 款 共 21 笔, 融 资 规 模 446 亿 元, 同 比 上 升 241% 图 76: 单 月 海 外 银 团 贷 款 规 模 海 外 银 团 单 月 贷 款 规 模 ( 亿 元 ) 图 77: 单 月 海 外 银 团 贷 款 数 量 与 单 笔 贷 款 规 模 2 1 数 量 ( 笔 ) 单 笔 贷 款 规 模 ( 亿 元 / 笔 ) 图 78: 海 外 银 团 累 计 贷 款 规 模 图 79: 海 外 银 团 累 计 贷 款 数 量 与 平 均 单 笔 贷 款 规 模 海 外 银 团 累 计 贷 款 规 模 ( 亿 元 ) 累 计 数 量 ( 笔 ) 平 均 单 月 贷 款 规 模 ( 亿 元 / 笔 ) 海 外 发 债 216 年 3 月, 绿 城 中 国 公 告 了 海 外 发 债 预 案, 融 资 规 模 4 亿 美 元, 与 去 年 同 期 相 比 下 降 28%, 且 该 笔 海 外 发 债 成 本 5.5%, 环 比 2 月 份 平 均 利 率 下 降.5 个 百 分 点 累 计 来 看,216 年 一 季 度, 房 企 海 外 发 债 预 案 融 资 规 模 122 亿 元, 与 去 年 同 期 相 比 下 滑 58%, 规 模 萎 缩 明 显 随 着 15 年 来 海 外 发 债 审 批 逐 步 收 紧 发 债 成 本 逐 步 攀 升, 而 与 此 同 时, 国 内 货 币 环 境 再 宽 松, 融 资 成 本 逐 步 下 行, 叠 加 政 府 鼓 励 扩 大 企 业 债 券 发 行 规 模 等 利 好 因 素, 使 得 越 来 越 多 的 内 房 企 在 境 内 寻 求 融 资, 这 是 导 致 32 / 38

33 海 外 发 债 规 模 萎 缩 的 一 个 原 因 图 8: 单 月 海 外 发 债 规 模 图 81: 单 月 海 外 发 债 数 量 及 单 笔 发 债 规 模 海 外 单 月 发 债 规 模 ( 亿 元 ) 数 量 ( 笔 ) 单 笔 发 债 规 模 ( 亿 元 / 笔 ) 图 82: 海 外 累 计 发 债 规 模 图 83: 海 外 累 计 发 债 数 量 及 平 均 单 笔 发 债 规 模 海 外 累 计 发 债 规 模 ( 亿 元 ) 累 计 数 量 ( 笔 ) 平 均 单 笔 发 债 规 模 ( 亿 元 / 笔 ) 图 84: 海 外 发 债 成 本 ( 月 度 ) 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 海 外 发 债 年 利 率 33 / 38

34 其 他 债 权 融 资 其 他 债 权 融 资 方 式 包 括 债 权 转 让 财 务 资 助 等 形 式,216 年 3 月 我 们 共 监 测 到 15 笔 其 他 债 权 融 资, 融 资 规 模 亿 元, 同 环 比 均 出 现 爆 发 式 增 长 其 中 中 航 地 产 向 实 际 控 制 人 中 航 国 际 新 增 借 款 4 亿 元, 并 将 已 有 的 2 亿 元 借 款 期 限 延 长 至 新 增 借 款 到 期 日 累 计 来 看,216 年 一 季 度, 共 发 生 其 他 债 权 融 资 34 笔, 融 资 规 模 亿 元 总 得 来 看, 一 季 度 上 市 房 企 其 他 债 权 融 资 规 模 维 持 15 年 下 半 年 来 的 高 位, 这 主 要 得 益 于 较 宽 松 的 资 金 环 境 和 较 低 的 融 资 成 本 图 85: 单 月 其 他 债 权 融 资 规 模 图 86: 单 月 其 他 债 权 融 资 数 量 及 平 均 融 资 规 模 其 他 债 权 融 资 规 模 ( 亿 元 ) 数 量 ( 笔 ) 单 笔 融 资 规 模 ( 亿 元 / 笔 ) 图 87: 其 他 债 权 累 计 融 资 规 模 图 88: 其 他 债 权 累 计 融 资 数 量 及 平 均 融 资 规 模 其 他 债 权 融 资 累 计 融 资 规 模 ( 亿 元 ) 累 计 数 量 ( 笔 ) 平 均 单 笔 融 资 规 模 ( 亿 元 / 笔 ) 34 / 38

35 上 市 房 企 融 资 分 述 : 股 权 融 资 境 内 再 融 资 216 年 3 月 共 有 银 亿 股 份 中 粮 地 产 等 7 家 公 司 公 布 了 再 融 资 预 案, 合 计 预 案 融 资 规 模 7.95 亿 元, 创 历 史 单 月 新 高 其 中, 中 房 股 份 重 大 资 产 置 换 及 发 行 股 份 购 买 资 产 并 募 集 配 套 资 金 为 本 月 单 笔 最 大 规 模, 募 集 资 金 总 计 33 亿 元 累 计 来 看, 216 年 一 季 度, 共 有 12 家 上 市 房 企 公 告 了 再 融 资 预 案, 涉 及 融 资 规 模 855 亿 元, 比 215 年 同 期 增 加 48.7% 从 资 金 用 途 来 看, 所 募 资 金 主 要 用 于 注 入 优 质 资 产 推 动 项 目 开 发 本 月 共 有 东 华 实 业 滨 江 集 团 等 2 家 公 司 定 增 发 行 成 功, 分 别 募 集 资 金 亿 元 和 亿 元, 发 行 价 分 别 为 7.42 元 / 股 和 6.76 元 / 股 216 年 一 季 度 共 有 8 家 公 司 完 成 定 增, 共 募 集 亿 元, 为 215 年 同 期 的 7.8 倍 此 外, 在 监 测 的 重 点 房 企 中, 本 月 有 广 东 明 珠 北 辰 实 业 银 亿 股 份 等 3 家 企 业 修 改 增 发 预 案, 其 中 广 东 明 珠 修 改 了 定 价 标 准, 如 果 增 发 执 行 日 前 2 日 均 价 高 于 元 / 股 则 按 照 较 高 的 价 格 执 行 增 发, 北 辰 实 业 提 请 延 长 非 公 开 发 行 股 票 股 东 大 会 决 议 有 效 期 和 授 权 期 限 的 议 案, 银 亿 股 份 对 重 组 预 案 相 关 内 容 进 行 补 充 和 完 善 ; 华 夏 幸 福 中 洲 控 股 世 茂 股 份 新 城 控 股 等 4 家 企 业 定 增 预 案 获 得 股 东 大 会 批 准, 天 津 松 江 万 通 地 产 宝 安 地 产 香 江 控 股 大 名 城 等 5 家 企 业 非 公 开 发 行 申 请 获 证 监 会 发 审 委 审 议 通 过 图 89: 定 增 预 案 数 量 和 募 资 规 模 ( 单 月 ) 图 9: 定 增 预 案 募 资 规 模 ( 累 计 ) 再 融 资 预 案 募 资 规 模 ( 亿 元 ) 数 量 ( 笔 ) 定 增 预 案 累 计 融 资 规 模 ( 亿 元 ) 35 / 38

36 图 91: 成 功 实 施 定 增 的 数 量 和 募 资 规 模 ( 单 月 ) 图 92: 成 功 实 施 定 增 的 募 资 规 模 ( 累 计 ) 再 融 资 成 功 募 资 金 额 ( 亿 元 ) 数 量 ( 笔 ) 再 融 资 成 功 累 计 募 资 金 额 ( 亿 元 ) 表 8:216 年 3 月 公 司 再 融 资 预 案 一 览 公 司 名 称 预 案 公 告 日 发 行 底 价 ( 元 / 股 ) 发 行 量 ( 亿 股 ) 募 集 金 额 ( 亿 元 ) 募 资 用 途 银 亿 股 份 216/3/2 3/15 修 改 稿 购 买 西 藏 银 亿 所 持 有 的 宁 波 昊 圣 1% 股 权 募 集 配 套 资 金 中 粮 地 产 216/3/ 用 于 收 购 中 粮 地 产 投 资 49% 股 权 收 购 烟 台 中 粮 博 瑞 1% 股 权, 用 于 深 圳 中 粮 祥 云 国 际 项 目 ( 一 期 ) 中 粮 紫 云 项 目 中 粮 云 景 国 际 项 目, 用 于 偿 还 银 行 贷 款 世 茂 股 份 216/3/ 用 于 深 圳 前 海 世 茂 金 融 中 心 项 目 世 茂 智 慧 之 门 项 目 南 昌 世 茂 新 城 项 目 泛 海 控 股 216/3/ 新 城 控 股 216/3/ 用 于 增 资 亚 太 财 险 芸 海 园 项 目 泛 海 时 代 中 心 项 目 世 贸 中 心 B 地 块 项 目 泛 海 国 际 中 心 项 目 武 汉 中 心 项 目 用 于 济 南 香 溢 紫 郡 嵊 州 吾 悦 广 场 项 目 衢 州 吾 悦 广 场 项 目 海 口 吾 悦 广 场 项 目 宁 波 吾 悦 广 场 项 目, 用 于 补 充 流 动 资 金 中 房 股 份 216/3/ 购 买 忠 旺 集 团 1% 股 权 募 集 配 套 资 金 万 泽 股 份 216/3/ 数 据 来 源 : 公 司 公 告 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 于 投 资 先 进 高 温 合 金 材 料 与 构 件 制 造 建 设 项 目, 该 项 目 以 全 资 子 公 司 深 汕 万 泽 精 密 铸 造 为 实 施 主 体 表 9:216 年 3 月 公 司 成 功 定 增 信 息 一 览 公 司 发 行 数 量 ( 亿 股 ) 发 行 价 格 ( 元 / 股 ) 募 集 资 金 总 额 ( 亿 元 ) 股 本 变 动 日 期 当 前 股 价 ( 元 / 股 ) 增 值 率 东 华 实 业 /3/ % 滨 江 集 团 /3/ % 数 据 来 源 : 公 司 公 告 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 整 体 来 看,3 月 房 企 融 资 活 动 延 续 了 前 期 的 活 跃 态 势, 同 时 继 续 强 化 多 渠 道 的 融 资 途 径, 并 且 积 极 优 化 融 资 结 构, 尤 其 是 资 金 成 本 相 对 较 低 的 公 司 债 规 模 继 续 攀 升 于 此 同 时, 在 资 金 成 本 方 面, 需 要 值 得 注 意 的 是, 尽 管 公 司 整 体 资 金 成 本 处 于 低 位, 但 是 本 月 开 发 贷 信 托 贷 款 公 司 债 等 资 金 成 本 均 呈 现 环 比 小 幅 攀 升, 尤 其 是 信 托 成 本 近 期 连 续 4 个 月 呈 现 逐 月 小 幅 攀 升 态 势, 需 要 继 续 关 注 房 企 各 融 资 渠 道 的 资 金 成 36 / 38

37 本 变 化 风 险 提 示 货 币 环 境 发 生 变 化, 房 企 融 资 渠 道 受 阻 37 / 38

38 Table_Research 广 发 房 地 产 行 业 研 究 小 组 乐 加 栋 : 首 席 分 析 师, 复 旦 大 学 经 济 学 硕 士, 七 年 房 地 产 研 究 经 验,213 年 进 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 郭 镇 : 分 析 师, 清 华 大 学 工 学 硕 士, 三 年 房 地 产 研 究 经 验,213 年 加 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 金 山 : 分 析 师, 复 旦 大 学 经 济 学 硕 士, 两 年 房 地 产 研 究 经 验,213 年 进 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 李 飞 : 研 究 助 理, 中 国 科 学 技 术 大 学 金 融 工 程 硕 士,215 年 进 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 Table_RatingIndustry 广 发 证 券 行 业 投 资 评 级 说 明 买 入 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 强 于 大 盘 1% 以 上 持 有 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 相 对 大 盘 的 变 动 幅 度 介 于 -1%~+1% 卖 出 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 弱 于 大 盘 1% 以 上 Table_RatingCompany 广 发 证 券 公 司 投 资 评 级 说 明 买 入 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 强 于 大 盘 15% 以 上 谨 慎 增 持 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 强 于 大 盘 5%-15% 持 有 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 相 对 大 盘 的 变 动 幅 度 介 于 -5%~+5% 卖 出 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 弱 于 大 盘 5% 以 上 Table_Address 联 系 我 们 广 州 市 深 圳 市 北 京 市 上 海 市 地 址 广 州 市 天 河 区 林 和 西 路 9 号 耀 中 广 场 A 座 141 深 圳 市 福 田 区 福 华 一 路 6 号 免 税 商 务 大 厦 17 楼 北 京 市 西 城 区 月 坛 北 街 2 号 月 坛 大 厦 18 层 上 海 市 浦 东 新 区 富 城 路 99 号 震 旦 大 厦 18 楼 邮 政 编 码 客 服 邮 箱 服 务 热 线 Table_Disclaimer 免 责 声 明 gfyf@gf.com.cn 广 发 证 券 股 份 有 限 公 司 具 备 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 本 报 告 只 发 送 给 广 发 证 券 重 点 客 户, 不 对 外 公 开 发 布 本 报 告 所 载 资 料 的 来 源 及 观 点 的 出 处 皆 被 广 发 证 券 股 份 有 限 公 司 认 为 可 靠, 但 广 发 证 券 不 对 其 准 确 性 或 完 整 性 做 出 任 何 保 证 报 告 内 容 仅 供 参 考, 报 告 中 的 信 息 或 所 表 达 观 点 不 构 成 所 涉 证 券 买 卖 的 出 价 或 询 价 广 发 证 券 不 对 因 使 用 本 报 告 的 内 容 而 引 致 的 损 失 承 担 任 何 责 任, 除 非 法 律 法 规 有 明 确 规 定 客 户 不 应 以 本 报 告 取 代 其 独 立 判 断 或 仅 根 据 本 报 告 做 出 决 策 广 发 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告 所 载 信 息 不 一 致 及 有 不 同 结 论 的 报 告 本 报 告 反 映 研 究 人 员 的 不 同 观 点 见 解 及 分 析 方 法, 并 不 代 表 广 发 证 券 或 其 附 属 机 构 的 立 场 报 告 所 载 资 料 意 见 及 推 测 仅 反 映 研 究 人 员 于 发 出 本 报 告 当 日 的 判 断, 可 随 时 更 改 且 不 予 通 告 本 报 告 旨 在 发 送 给 广 发 证 券 的 特 定 客 户 及 其 它 专 业 人 士 未 经 广 发 证 券 事 先 书 面 许 可, 任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 翻 版 复 制 刊 登 转 载 和 引 用, 否 则 由 此 造 成 的 一 切 不 良 后 果 及 法 律 责 任 由 私 自 翻 版 复 制 刊 登 转 载 和 引 用 者 承 担 38 / 38