目 录 1 中 国 购 物 中 心 在 调 整 中 持 续 发 展 购 物 中 心 与 总 体 经 济 发 展 趋 势 趋 同 购 物 中 心 类 型 及 城 市 格 局 发 展 新 趋 势 政 府 和 行 业 组 织 加 强 引 导 与 规 范 8 2 投 资

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1 中 国 消 费 行 业 房 地 产 行 业 规 划 213 中 国 购 物 中 心 与 连 锁 品 牌 合 作 发 展 报 告

2 目 录 1 中 国 购 物 中 心 在 调 整 中 持 续 发 展 购 物 中 心 与 总 体 经 济 发 展 趋 势 趋 同 购 物 中 心 类 型 及 城 市 格 局 发 展 新 趋 势 政 府 和 行 业 组 织 加 强 引 导 与 规 范 8 2 投 资 回 归 理 性, 运 营 管 理 为 成 功 关 键 开 发 商 对 未 来 持 乐 观 态 度 开 发 商 自 持 意 愿 强 烈, 从 地 主 转 型 为 管 家 发 展 具 有 主 题 特 色 的 购 物 中 心, 以 体 验 式 消 费 突 破 同 质 化 社 区 型 中 小 型 购 物 中 心 成 未 来 开 发 的 重 点 购 物 中 心 可 与 电 子 商 务 实 现 并 存 共 赢, 通 过 线 上 线 下 的 融 合 提 升 消 费 者 体 验 13 3 中 国 购 物 中 心 零 售 业 态 并 购 活 动 和 趋 势 分 析 整 体 行 业 增 收 缓 慢 节 支 困 难, 国 内 市 场 整 合 加 速 并 购 整 合 的 扩 张 模 式 与 提 高 国 内 市 场 行 业 集 中 度 的 需 求 一 致 扩 张 的 中 国 内 地 零 售 巨 头 同 收 紧 中 国 市 场 的 外 资 零 售 商 的 整 合 或 将 成 为 未 来 该 行 业 另 一 显 著 趋 势 16 附 录 1 研 究 方 法 与 样 本 17 附 录 中 国 购 物 中 心 金 百 合 奖 和 中 国 购 物 中 心 企 业 Top1 名 单 18 报 告 合 作 19 德 勤 联 系 人 2

3 前 言 自 213 年 5 月 启 动, 历 时 半 年 的 走 访 调 查 问 卷 发 放 和 收 集 分 析 整 理 研 究 编 写 等 工 作, 德 勤 与 中 国 连 锁 经 营 协 会 联 合 编 写 的 213 中 国 购 物 中 心 与 连 锁 品 牌 合 作 发 展 报 告 终 于 在 11 月 完 成 了 本 报 告 综 合 了 我 们 对 行 业 的 宏 观 数 据 研 究 业 内 人 士 访 谈 以 及 对 近 5 家 购 物 中 心 开 发 商 商 户 和 消 费 者 的 问 卷 调 查, 并 在 此 基 础 上 分 析 中 国 购 物 中 心 的 发 展 趋 势 与 格 局, 以 及 投 资 运 营 成 功 要 素, 希 望 对 行 业 参 与 者 有 所 启 发 在 此, 我 们 列 出 本 次 调 查 研 究 的 主 要 发 现 供 各 位 参 考 : 中 国 购 物 中 心 从 井 喷 式 发 展 阶 段 进 入 转 型 成 长 期 相 较 于 住 宅 地 产 因 宏 观 调 控 而 出 现 投 资 放 缓 的 局 面, 中 国 商 业 地 产 投 资 仍 然 保 持 快 速 增 长, 全 国 各 城 市 购 物 中 心 的 数 量 和 体 量 持 续 增 加 和 扩 大 与 此 同 时, 由 于 商 业 资 源 资 金 专 业 人 才 的 不 足 导 致 很 多 问 题 出 现, 最 为 显 著 的 是 购 物 中 心 同 质 化 现 象 日 益 严 重, 空 置 率 在 逐 年 上 升 购 物 中 心 开 发 商 意 识 到 了 转 型 的 迫 切 性, 原 来 重 开 发 轻 运 营, 重 招 商 轻 管 理 和 服 务, 重 租 金 轻 坪 效 的 思 维 正 在 转 变 中 国 购 物 中 心 在 未 来 5 年 将 步 入 理 性 发 展 与 转 型 成 长 的 关 键 时 期 中 国 购 物 中 心 投 资 持 续 向 二 三 线 城 市 倾 斜, 三 线 城 市 步 入 快 速 发 展 时 期 过 去 一 年, 一 线 城 市 购 物 中 心 投 资 增 速 有 所 放 缓, 而 二 线 与 三 线 城 市 保 持 较 快 增 长 得 益 于 城 镇 化 的 快 速 发 展 人 均 可 支 配 收 入 的 增 加 和 政 府 对 于 提 升 城 市 形 象 的 迫 切 需 求, 导 致 购 物 中 心 在 三 线 城 市 的 投 资 步 入 快 速 增 长 期, 尤 其 处 于 主 要 二 线 城 市 副 中 心 位 置 的 三 线 城 市 受 到 购 物 中 心 开 发 商 的 更 多 关 注 中 国 购 物 中 心 业 态 组 合 不 断 调 整, 体 验 业 态 成 为 其 发 展 方 向 随 着 以 家 庭 为 核 心 的 休 闲 消 费 方 式 的 普 及, 购 物 中 心 承 载 了 包 含 购 物 餐 饮 娱 乐 教 育 乃 至 健 身 在 内 的 综 合 功 能, 高 品 质 的 体 验 业 态 成 为 吸 引 客 流 的 重 要 因 素, 而 其 中 餐 饮 业 态 与 儿 童 业 态 最 受 欢 迎 与 关 注 社 区 型 的 中 小 型 购 物 中 心 成 未 来 开 发 重 点 随 着 土 地 成 本 快 速 增 长, 开 发 商 心 态 日 趋 理 性 与 大 型 巨 型 购 物 中 心 相 比, 中 小 型 购 物 中 心 经 营 风 险 更 低 管 理 更 加 可 控 资 本 回 报 周 期 更 短 同 时, 在 城 市 化 过 程 中, 由 于 城 市 半 径 规 模 的 大 幅 度 扩 张, 运 营 而 生 大 量 颇 具 规 模 的 新 兴 住 宅 社 区 如 果 在 购 物 中 心 的 面 积 租 户 数 量 和 类 型 的 选 择 上 能 够 与 所 在 区 域 的 消 费 者 潜 在 需 求 更 加 匹 配, 中 小 型 购 物 中 心 的 经 营 管 理 会 更 有 效 率, 也 更 有 效 益 传 统 购 物 中 心 触 网, 跨 渠 道 经 营 关 键 是 线 上 线 下 融 合 提 升 消 费 者 购 物 体 验 电 子 商 务 对 于 传 统 零 售 的 冲 击 有 目 共 睹, 从 多 渠 道 到 全 渠 道 再 到 跨 渠 道 经 营 理 念 的 发 展, 核 心 是 如 何 通 过 线 上 线 下 的 融 合, 借 助 无 线 互 联 大 数 据 技 术 更 精 准 地 了 解 消 费 者 需 求, 增 强 线 上 线 下 产 品 与 服 务 的 互 补 性, 提 升 营 销 物 流 支 付 各 流 通 环 节 在 线 上 线 下 的 配 合 效 率, 综 合 提 升 消 费 者 的 购 物 体 验 中 国 购 物 中 心 行 业 加 快 整 合, 国 内 并 购 主 导 市 场 近 年 来, 受 宏 观 经 济 增 长 放 缓 和 电 子 商 务 冲 击 等 多 重 因 素 影 响, 中 国 购 物 中 心 行 业 零 售 业 态 普 遍 面 临 增 收 放 缓 节 支 困 难 等 不 利 境 况, 国 内 市 场 整 合 速 度 加 快 对 有 较 好 运 营 能 力 和 实 力 的 企 业 而 言, 在 经 济 波 动 的 环 境 下, 通 过 并 购 整 合 突 破 地 域 或 业 态 瓶 颈, 低 成 本 扩 张, 实 现 规 模 协 同 效 应, 是 可 行 的 战 略 性 选 择 撰 写 本 报 告 的 过 程 中, 得 到 了 购 物 中 心 开 发 商 运 营 商 各 主 要 业 态 品 牌 商 户 的 大 力 支 持, 特 此 致 谢 : 万 达 商 业 管 理 有 限 公 司 上 海 红 星 美 凯 龙 企 业 发 展 有 限 公 司 银 泰 商 业 ( 集 团 ) 有 限 公 司 中 粮 置 地 集 团 利 群 集 团 股 份 有 限 公 司 山 东 银 座 购 物 中 心 有 限 公 司 山 东 全 福 元 商 业 集 团 有 限 责 任 公 司 山 东 潍 坊 百 货 集 团 股 份 有 限 公 司 烟 台 振 华 量 贩 超 市 有 限 公 司 青 岛 维 客 集 团 股 份 有 限 公 司 北 京 侨 福 置 业 有 限 公 司 等 ( 排 名 不 分 先 后 )

4 中 国 购 物 中 心 在 调 整 中 持 续 发 展 21 年 以 来, 随 着 我 国 限 贷 限 购 土 地 供 应 收 紧 房 产 税 改 革 等 房 地 产 调 控 政 策 的 实 施, 导 致 局 部 住 宅 市 场 开 发 减 速, 但 由 于 商 业 地 产 没 有 被 纳 入 其 中, 作 为 政 策 洼 地 的 商 业 地 产 在 近 几 年 得 到 快 速 发 展, 投 资 增 速 达 3%, 高 于 房 地 产 行 业 整 体 平 均 投 资 增 速 但 随 着 212 年 经 济 增 速 放 缓 房 地 产 限 购 限 贷 等 政 策 的 持 续 实 施, 宏 观 调 控 政 策 的 效 果 进 一 步 显 现 :212 年 房 地 产 投 资 及 商 业 地 产 投 资 增 幅 双 双 明 显 回 落, 但 商 业 地 产 投 资 增 速 仍 保 持 较 高 水 平 当 年 商 业 营 业 用 房 投 资 额 为 9,312 亿 元 人 民 币, 同 比 增 长 25.4%, 全 年 商 业 营 业 性 房 地 产 投 资 增 速 高 于 整 体 房 地 产 投 资 增 速 9.2% 213 年 随 着 宏 观 经 济 温 和 回 升, 为 房 地 产 市 场 发 展 提 供 了 支 持,1-8 月 商 业 营 业 用 房 投 资 额 为 7, 亿 元, 同 比 增 长 26.5%, 较 212 年 增 速 水 平 有 所 回 升 ( 图 1) 在 商 业 营 业 用 房 施 工 面 积 方 面, 在 212 年 以 及 213 年 1-8 月 增 势 虽 有 所 放 缓, 但 依 然 保 持 稳 定 的 增 长 势 头 212 年 新 开 工 施 工 面 积 为 2.2 亿 平 方 米,213 年 1-8 月 新 开 工 施 工 面 积 为 1.6 亿 平 方 米, 截 止 213 年 8 月, 中 国 商 业 用 房 施 工 面 积 达 到 了 6.95 亿 平 方 米 ( 图 2) 一 般 而 言, 房 屋 施 工 需 要 2-3 年 的 建 设 周 期, 目 前 在 建 的 项 目 将 在 215~216 年 间 集 中 释 放, 预 计 未 来 商 业 地 产 市 场 饱 和 度 还 将 提 升, 竞 争 将 持 续 加 剧 图 1: 中 国 商 业 地 产 投 资 增 速 商 业 营 用 房 开 发 投 资 累 计 同 比 % 房 地 产 开 发 投 资 累 计 同 比 % 数 据 来 源 : 中 国 国 家 统 计 局 德 勤 研 究 图 2: 中 国 商 业 营 业 用 房 施 工 面 积 及 增 速 8, ,814 69,517 6, 56,278 4, , , , 17, , , , , (1-8 月 ) 商 业 营 用 房 施 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 新 开 工 施 工 面 积 同 比 % 同 比 % 数 据 来 源 : 中 国 国 家 统 计 局 For 1

5 1.1 中 国 购 物 中 心 与 总 体 经 济 发 展 趋 势 趋 同 近 十 年 来, 中 国 购 物 中 心 规 模 总 体 发 展 趋 势 与 国 民 生 产 总 值 社 会 消 费 品 零 售 总 额 人 均 可 支 配 收 入 等 宏 观 经 济 指 标 走 势 一 致, 虽 然 在 28 年 金 融 危 机 后 增 速 放 缓, 但 也 保 持 了 1% 左 右 较 高 的 年 增 长 率 ( 图 3) 从 图 4 也 可 以 看 出, 中 国 4 个 大 中 城 市 住 宅 用 地 成 交 量 自 211 年 第 四 季 度 以 来 大 幅 下 滑, 而 商 业 服 务 用 地 成 交 量 优 于 整 体 市 场 表 现 图 3: 国 民 经 济 指 标 与 购 物 中 心 增 速 购 物 中 心 总 量 持 续 快 速 增 长 中 国 购 物 中 心 的 发 展 趋 势 与 商 业 地 产 走 势 一 致, 总 体 表 现 为 快 速 增 长 的 态 势 ( 图 5a 及 图 5b) 截 止 212 年 底, 全 国 开 业 购 物 中 心 总 量 超 过 3, 家 累 计 商 业 建 筑 面 积 达 2.12 亿 平 方 米 根 据 中 国 房 产 信 息 集 团 对 18 个 主 要 城 市 商 业 综 合 体 统 计 和 预 测, 从 211 年 底 至 215 年 底 商 业 综 合 体 面 积 存 量 将 从 8,87 万 平 方 米 增 至 24,387 万 平 方 米, 复 合 增 长 率 将 达 到 32% 左 右 目 前, 中 国 购 物 中 心 的 建 设 规 模 为 全 球 之 最 世 邦 魏 理 仕 的 报 告 称, 全 球 最 活 跃 的 十 大 购 物 中 心 开 发 市 场 中 七 个 来 自 中 国, 分 别 是 成 都 天 津 沈 阳 重 庆 武 汉 广 州 和 杭 州, 将 在 未 来 三 年 交 付 总 计 达 1 万 平 方 米 以 上 的 购 物 中 心 截 至 213 年 5 月, 全 球 在 建 购 物 中 心 面 积 达 3,2 万 平 方 米, 同 比 增 长 15%, 而 中 国 在 建 购 物 中 心 面 积 占 据 了 全 球 的 一 半 以 上, 达 到 1,68 万 平 方 米 GDP 累 计 增 长 % 社 会 消 费 品 零 售 总 额 累 计 增 长 % 人 均 可 支 配 收 入 累 计 增 长 % 购 物 中 心 增 速 ( 数 量 ) 数 据 来 源 : 中 国 国 家 统 计 局 图 4: 中 国 4 个 大 中 城 市 月 度 土 地 成 交 量 ( 宗 ) 住 宅 用 地 商 服 用 地 商 住 综 合 用 地 数 据 来 源 :Wind 资 讯 213 中 国 购 物 中 心 与 连 锁 品 牌 合 作 发 展 报 告 2

6 图 5a: 中 国 购 物 中 心 数 量 2,812 3,19 3,49 2, E 新 增 总 量 图 5b: 中 国 购 物 中 心 建 筑 面 积 购 物 中 心 目 前 仍 以 大 体 量 为 主 据 统 计, 中 国 一 二 线 城 市 购 物 中 心 的 平 均 体 量 从 212 年 的 7 万 平 方 米 增 长 至 目 前 的 逾 8 万 平 方 米 213 年 主 要 一 二 线 城 市 均 有 体 量 超 过 3 万 平 方 米 的 新 开 业 或 在 建 购 物 中 心, 如 : 上 海 月 星 环 球 金 融 中 心 建 筑 面 积 为 32 万 平 方 米 北 京 卓 展 购 物 中 心 建 筑 面 积 为 34 万 平 方 米 天 津 SM 滨 海 第 一 城 购 物 中 心 的 建 筑 面 积 为 38 万 平 方 米 成 都 环 球 购 物 中 心 建 筑 面 积 为 4 万 平 方 米 北 京 上 海 广 州 深 圳 武 汉 重 庆 和 成 都 7 个 大 城 市 的 购 物 中 心 发 展 速 度 非 常 快, 购 物 中 心 的 平 均 体 量 也 远 远 高 于 平 均 水 平 ( 图 6) E 图 6: 购 物 中 心 平 均 体 量 新 增 面 积 ( 亿 平 方 米 ) 总 面 积 ( 亿 平 方 米 ) 5 数 据 来 源 : 中 国 房 产 信 息 集 团 德 勤 研 究 中 国 购 物 中 心 快 速 发 展 的 主 要 动 力 来 自 大 规 模 的 城 市 化 建 设 服 务 业 的 快 速 成 长 和 消 费 者 消 费 能 力 及 意 愿 的 提 升, 而 中 国 房 地 产 上 行 周 期 的 资 本 增 值 效 益 也 是 重 要 的 驱 动 因 素, 发 展 购 物 中 心 不 仅 有 利 于 促 进 就 业 和 拉 动 消 费, 还 能 提 升 周 边 地 价, 打 造 升 值 潜 力 大 的 商 圈 而 各 地 方 政 府 为 提 升 当 地 税 收 提 升 城 市 形 象 而 为 其 放 地 审 批 大 开 方 便 之 门 也 极 大 推 动 了 购 物 中 心 的 快 速 发 展 需 要 指 出 的 是, 地 方 政 府 是 否 能 在 后 续 的 交 通 配 套 住 宅 和 人 口 安 置 等 方 面 提 供 足 够 的 支 持, 将 是 决 定 购 物 中 心 实 现 预 期 运 营 目 标 的 重 要 因 素 北 京 上 海 广 州 深 圳 武 汉 重 庆 成 都 数 据 来 源 : 世 联 地 产 德 勤 研 究 平 均 体 量 ( 万 平 方 米 ) 毫 无 疑 问, 巨 型 超 巨 型 购 物 中 心, 在 为 居 民 提 供 一 站 式 消 费 体 验 方 面 拥 有 天 然 的 优 势, 大 体 量 的 购 物 中 心 在 提 升 潜 在 集 客 能 力 的 同 时 也 给 后 续 招 商 和 运 营 带 来 巨 大 的 压 力 相 对 于 单 纯 追 求 面 积 而 言, 购 物 中 心 更 需 要 明 确 自 身 的 定 位, 寻 求 收 益 与 面 积 的 最 213. 佳 平 衡 For information, contact [Legal name and branch nam 213. For information, contact [Legal name and branch name] 3

7 1.1.3 中 国 购 物 中 心 从 井 喷 式 发 展 阶 段 进 入 转 型 成 长 期 如 果 说 中 国 购 物 中 心 自 1999 年 至 28 年 1 年 的 时 间 完 成 了 摸 索 和 起 步, 那 么 从 29 年 到 218 年 则 是 发 展 与 成 长 的 另 一 个 1 年, 从 29 年 至 今 的 5 年 可 看 作 井 喷 式 发 展 阶 段 以 万 达 集 团 为 例,23-28 年 5 年 间 共 开 设 了 1 家 万 达 广 场, 随 后 以 每 年 超 过 15 家 的 速 度 快 速 增 长, 预 计 到 214 年 底 开 业 的 万 达 广 场 将 达 到 19 家 万 达 只 是 中 国 购 物 中 心 快 速 发 展 的 一 个 缩 影, 预 计 全 国 购 物 中 心 将 以 平 均 每 年 新 开 业 3 家 的 速 度 增 长, 预 计 215 年 达 到 4, 家 左 右 一 方 面, 中 国 购 物 中 心 在 快 速 发 展, 另 一 面 购 物 中 心 空 置 率 也 在 逐 年 上 升 各 地 不 断 兴 起 的 购 物 中 心 建 设 热 潮 已 经 带 来 了 存 量 快 速 升 高 的 问 题, 过 快 的 开 发 速 度 在 某 些 地 区 已 经 超 出 了 消 费 者 的 承 载 力 和 市 场 需 求, 一 些 城 市 特 别 是 部 分 二 三 线 城 市 的 购 物 中 心 开 始 出 现 整 体 空 置 率 上 升 和 租 金 下 滑 的 趋 势 根 据 世 邦 魏 理 仕 发 布 的 213 年 度 第 二 季 度 中 国 房 地 产 市 场 报 告, 一 线 城 市 中, 北 京 广 州 优 质 商 圈 的 商 铺 空 置 率 分 别 为 11.5% 及 1%, 而 二 线 城 市 中, 成 都 沈 阳 的 空 置 率 更 是 高 达 1.6% 及 2.2%( 图 7) 与 此 同 时, 由 于 商 业 资 源 资 金 专 业 人 才 的 不 足 导 致 很 多 问 题 出 现, 最 为 显 著 的 是 购 物 中 心 同 质 化 现 象 日 益 严 重, 迫 使 连 锁 品 牌 商 难 以 根 据 购 物 中 心 的 定 位 和 特 色 选 择 自 己 的 落 点 购 物 中 心 开 发 商 也 意 识 到 了 转 型 的 迫 切 性, 原 来 重 开 发 轻 运 营, 重 招 商 轻 管 理 和 服 务, 重 租 金 轻 坪 效 的 思 维 正 在 转 变 中 国 购 物 中 心 在 发 展 与 成 长 阶 段 的 后 一 个 5 年 将 步 入 理 性 发 展 与 转 型 成 长 的 关 键 时 期 图 7: 中 国 各 主 要 城 市 优 质 商 圈 空 置 率 与 租 金 环 比 增 长 表 现 北 京 上 海 广 州 深 圳 天 津 大 连 青 岛 杭 州 宁 波 武 汉 南 京 成 都 重 庆 沈 阳 空 置 率 (%) 租 金 环 比 涨 幅 (%) 数 据 来 源 : 世 邦 魏 理 仕 中 国 房 地 产 报 告 213 中 国 购 物 中 心 与 连 锁 品 牌 合 作 发 展 报 告 4

8 1.2 中 国 购 物 中 心 类 型 及 城 市 格 局 发 展 新 趋 势 目 前, 中 国 购 物 中 心 的 总 体 发 展 还 处 于 增 量 主 导 的 上 升 通 道 中 就 一 线 及 主 要 的 二 线 城 市 而 言, 城 市 化 带 来 的 消 费 者 数 量 及 消 费 能 力 的 不 断 提 高 将 有 效 消 化 购 物 中 心 新 增 供 应 量, 购 物 中 心 仍 存 在 着 一 定 的 发 展 空 间 但 是, 随 着 市 场 供 应 量 的 不 断 攀 升, 城 市 与 城 市 之 间 的 分 化 正 日 趋 明 显 由 于 一 线 城 市 及 部 分 省 会 级 二 线 城 市 的 资 源 环 境 政 策 倾 斜 等 条 件 都 较 为 优 越, 经 济 实 力 及 居 民 消 费 力 不 断 提 升, 加 之 较 强 的 人 口 聚 集 能 力, 从 长 远 看, 这 些 城 市 能 够 消 化 购 物 中 心 迅 速 增 长 带 来 的 压 力 但 对 于 其 他 二 三 线 城 市, 由 于 其 地 理 位 置 不 占 优 势, 经 济 人 口 商 业 地 产 运 营 经 验 等 内 外 部 条 件 都 不 及 前 述 城 市 成 熟, 同 质 化 重 复 建 设 导 致 空 置 率 上 升, 后 期 经 营 难 度 加 大, 风 险 也 更 大 购 物 中 心 类 型 发 展 和 业 态 组 合 呈 现 多 样 化 随 着 消 费 者 购 买 力 的 提 升, 消 费 需 求 和 行 为 不 断 演 变, 其 对 于 商 品 个 性 化 和 服 务 体 验 的 要 求 日 益 提 高 一 方 面 是 消 费 者 在 追 求 商 品 价 值 的 同 时 也 期 望 其 消 费 体 验 符 合 其 自 身 兴 趣 爱 好 与 身 份 认 同, 另 一 方 面 是 近 年 来 购 物 中 心 高 速 发 展 竞 争 加 剧 带 来 的 购 物 中 心 升 级 并 购 整 合 和 外 资 的 引 入, 促 使 购 物 中 心 发 展 多 元 化 类 型 呈 现 出 多 样 性 根 据 我 们 对 中 国 主 要 购 物 中 心 开 发 商 所 做 的 购 物 中 心 类 型 发 展 调 查 显 示,39% 的 受 访 企 业 认 为, 随 着 中 国 中 产 阶 级 群 体 的 日 益 壮 大, 连 锁 摩 尔 型 的 购 物 中 心 将 成 为 发 展 的 主 流 ;38% 的 受 访 企 业 认 可 商 业 街 区 的 发 展 潜 力 而 为 满 足 中 国 消 费 者 在 国 内 购 买 打 折 奢 侈 品 以 及 获 取 欧 美 式 的 购 物 体 验, 越 来 越 多 的 外 资 及 本 土 企 业 开 始 在 中 国 开 设 奥 特 莱 斯 (outlets) 购 物 中 心, 几 大 投 资 商 纷 纷 布 局 全 国 市 场 中 国 奥 特 莱 斯 项 目 规 模 已 超 过 欧 美 成 熟 市 场 根 据 DTZ 戴 德 梁 行 的 统 计, 欧 洲 奥 特 莱 斯 项 目 绝 大 部 分 面 积 不 超 过 3 万 平 方 米, 主 要 集 中 在 1 万 -3 万 平 方 米, 而 国 内 奥 特 莱 斯 的 体 量 大 多 在 5 万 -1 万 平 方 米 ( 表 1) 表 1: 中 国 部 分 面 积 1 万 平 方 米 以 上 的 奥 特 莱 斯 城 市 名 称 开 业 时 间 投 资 方 占 地 面 积 北 京 上 海 燕 莎 奥 特 莱 斯 购 物 中 心 百 联 奥 特 莱 斯 购 物 广 场 北 京 赛 特 奥 莱 29 长 沙 友 阿 奥 特 莱 斯 21 北 京 新 燕 莎 控 股 集 团 有 限 责 任 公 司 百 联 集 团, 香 港 九 龙 仓 集 团 中 国 春 天 百 货 集 团 有 限 公 司 友 谊 阿 波 罗 股 份 有 限 公 司 1 万 平 方 米 13 万 平 方 米 15 万 平 方 米 17 万 平 方 米 杭 州 百 联 奥 特 莱 斯 广 场 21 百 联 集 团 13 万 平 方 米 南 京 南 京 金 鹰 奥 莱 城 211 金 鹰 商 贸 集 团 12 万 平 方 米 武 汉 武 汉 百 联 奥 特 莱 斯 广 场 211 百 联 集 团 13.6 万 平 方 米 无 锡 无 锡 百 联 奥 特 莱 斯 213 百 联 集 团 19 万 平 方 米 北 京 首 创 房 山 奥 特 莱 斯 213 首 创 置 业 15 万 平 方 米 数 据 来 源 : 德 勤 研 究 随 着 以 购 物 休 闲 为 目 的 的 家 庭 式 消 费 日 益 成 为 购 物 中 心 的 客 流 主 体, 购 物 中 心 业 态 组 合 也 更 加 多 元 化, 餐 饮 娱 乐 的 比 例 增 加 的 趋 势 越 发 明 显 ( 图 8), 同 时 教 育 培 训 健 身 美 容 亲 子 育 儿 等 体 验 式 业 态 也 开 始 占 据 购 物 中 心 的 核 心 楼 层, 并 且 面 积 不 断 扩 大 211 年 开 业 的 浦 东 嘉 里 城 以 超 大 面 积 的 室 内 儿 童 乐 园 和 开 阔 的 外 部 活 动 空 间 为 特 色, 成 为 上 海 浦 东 家 庭 周 末 购 物 休 闲 的 首 选 之 地 根 据 我 们 对 3 名 消 费 者 所 做 的 问 卷 调 查 结 果 显 示, 舒 适 的 空 间 合 理 的 消 费 档 次 商 场 的 地 理 位 置 丰 富 的 娱 乐 配 套 设 施 在 众 多 影 响 购 物 中 心 运 营 的 关 键 因 素 中 排 名 前 四 位 ( 图 9) 总 体 说 来, 当 前 购 物 中 心 业 态 组 合 的 转 型 方 向 为 : 去 百 货 化 ; 减 少 服 装 服 饰 类 别 ; 儿 童 业 态 成 为 明 星 业 态 ; 餐 饮 娱 乐 成 为 最 重 要 的 体 验 消 费 业 态 5

9 1.2.2 购 物 中 心 投 资 继 续 向 二 线 三 线 城 市 倾 斜, 三 线 城 市 进 入 快 速 增 长 期 212 年, 虽 然 一 线 城 市 商 业 地 产 开 发 增 速 放 缓, 但 从 商 业 营 业 用 房 投 资 的 绝 对 值 来 看, 一 线 城 市 依 然 在 大 部 分 二 线 城 市 之 上, 但 沈 阳 重 庆 成 都 无 锡 苏 州 和 武 汉 大 有 赶 超 一 线 城 市 的 势 头 图 8: 部 分 购 物 中 心 业 态 组 合 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 42% 58% 15% 85% 4% 4% 6% 6% 从 各 城 市 的 发 展 速 度 来 看, 二 线 城 市 商 业 营 业 用 房 投 资 增 速 大 于 一 线 城 市, 成 都 大 连 和 长 沙 等 城 市 的 增 长 率 超 过 5%, 而 唐 山 和 嘉 兴 等 三 线 城 市 21 年 到 212 年 的 商 业 营 业 用 房 投 资 复 合 增 速 也 遥 遥 领 先, 泉 州 更 高 达 6%( 图 1) 购 物 中 心 的 开 发 向 二 三 线 城 市 倾 斜 的 趋 势 越 来 越 明 显 餐 饮 娱 乐 等 零 售 数 据 来 源 :213 购 物 中 心 消 费 者 调 查 : 中 国 连 锁 经 营 协 会 德 勤 研 究 得 益 于 城 镇 化 的 快 速 发 展 人 均 可 支 配 收 入 的 增 加 和 政 府 对 于 提 升 城 市 形 象 的 迫 切 需 求, 购 物 中 心 在 三 线 城 市 得 到 快 速 的 发 展, 尤 其 处 于 主 要 二 线 城 市 副 中 心 位 置 的 三 线 城 市 受 到 购 物 中 心 开 发 商 的 更 多 关 注 如 图 11 所 示, 从 21 年 到 212 年 主 要 商 业 营 业 用 房 开 发 投 资 额 占 房 地 产 开 发 投 资 额 比 重 来 看, 鞍 山 嘉 兴 盐 城 昆 山 潍 坊 和 唐 山 等 三 线 城 市 占 比 远 高 于 全 国 平 均 占 比, 超 越 大 部 分 一 线 城 市 和 主 要 二 线 城 市 图 9: 消 费 者 认 为 购 物 中 心 运 营 的 关 键 因 素 舒 适 的 购 物 空 间 环 境 合 理 的 消 费 档 次 完 善 的 交 通 设 施 ( 停 车 场 接 驳 巴 士 等 ) 商 场 的 地 理 位 置 丰 富 的 配 套 设 施 ( 餐 饮 美 容 电 影 院 等 ) 商 品 的 质 量 保 证 商 场 工 作 人 员 的 素 质 54 商 场 的 信 誉 和 知 名 度 丰 富 的 活 动 和 促 销 推 广 商 场 的 治 安 以 及 服 务 水 平 数 据 来 源 :213 购 物 中 心 消 费 者 调 查 : 中 国 连 锁 经 营 协 会 德 勤 研 究 213 中 国 购 物 中 心 与 连 锁 品 牌 合 作 发 展 报 告 6

10 7 % 5% 1% 15% 2% 25% 鞍 山 嘉 兴 盐 城 无 锡 沈 阳 昆 山 潍 坊 广 州 绍 兴 常 州 苏 州 天 津 唐 山 青 岛 烟 台 芜 湖 宁 波 深 圳 泉 州 武 汉 上 海 大 连 成 都 重 庆 北 京 南 京 长 沙 温 州 杭 州 西 安 全 国 平 均 占 比 12.3% 213. For information, contact [Legal % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 沈 阳 重 庆 上 海 北 京 成 都 苏 州 无 锡 武 汉 广 州 大 连 天 津 青 岛 杭 州 长 沙 宁 波 西 安 南 京 深 圳 常 州 嘉 兴 鞍 山 潍 坊 芜 湖 唐 山 温 州 烟 台 绍 兴 泉 州 盐 城 昆 山 商 业 营 业 用 房 投 资 额 复 合 增 长 率 亿 元 数 据 来 源 : 中 国 房 地 产 信 息 集 团 数 据 来 源 : 中 国 房 地 产 信 息 集 团 图 1:212 年 全 国 主 要 城 市 商 业 营 业 用 房 开 发 投 资 额 及 近 三 年 复 合 增 速 图 11: 年 全 国 主 要 城 市 商 业 用 房 开 发 投 资 额 占 房 地 产 开 发 投 资 额 比 重

11 我 们 针 对 购 物 中 心 开 发 商 的 调 查 同 样 显 示, 超 过 半 数 的 受 访 企 业 倾 向 于 在 二 三 线 城 市 的 顶 级 商 圈 选 址 开 店 ;24% 的 受 访 企 业 选 择 二 三 线 城 市 的 普 通 商 圈, 这 意 味 着 超 过 75% 的 受 访 企 业 将 其 未 来 购 物 中 心 拓 展 方 向 放 在 二 三 线 城 市 ( 图 12) 图 12: 购 物 中 心 的 拓 展 方 向 数 据 来 源 :213 购 物 中 心 开 发 商 调 查 : 中 国 连 锁 经 营 协 会 德 勤 研 究 24% 一 线 城 市 的 顶 级 商 圈 一 线 城 市 的 边 缘 商 圈 二 三 线 城 市 的 普 通 商 圈 5% 52% 9% 1% 一 线 城 市 的 普 通 商 圈 二 三 线 城 市 的 顶 级 商 圈 而 从 213 年 市 场 表 现 来 看, 出 现 了 投 资 者 回 归 一 线 城 市 的 趋 势 这 归 根 结 底 是 由 于 在 经 济 增 长 变 得 更 加 温 和, 投 资 者 的 风 险 承 受 力 有 所 下 降, 投 资 者 正 在 回 归 已 经 成 熟 的 零 售 市 场 拥 有 更 深 更 广 消 费 群 体 的 市 场 在 回 归 趋 势 中, 位 于 中 心 区 域 的 高 端 购 物 中 心 项 目 的 表 现 更 明 显 从 租 金 收 入 来 看, 核 心 商 圈 购 物 中 心 表 现 明 显 优 于 位 于 周 边 新 兴 商 圈 的 同 类 物 业 1.3 政 府 和 行 业 组 织 加 强 引 导 与 规 范 212 年, 商 务 部 委 托 中 国 连 锁 经 营 协 会 组 织 企 业 专 家 编 写 了 购 物 中 心 业 态 组 合 规 范 行 业 标 准, 并 于 今 年 6 月 1 日 颁 布 实 施 目 前, 中 国 连 锁 经 营 协 会 又 受 商 务 部 的 委 托, 组 织 起 草 购 物 中 心 等 级 划 分 规 范 标 准, 旨 在 建 立 对 现 有 购 物 中 心 的 分 级 分 类 管 理, 并 为 新 建 购 物 中 心 提 供 标 准 和 依 据 表 2: 中 国 购 物 中 心 类 型 都 市 型 购 物 中 心 地 区 型 购 物 中 心 社 区 型 购 物 中 心 厂 家 直 销 店 购 物 中 心 功 能 定 位 选 址 规 模 体 量 辐 射 范 围 建 筑 形 态 以 满 足 中 高 收 入 人 群 的 高 端 和 时 尚 购 物 需 求 为 主, 配 套 餐 饮 服 务 的 时 尚 休 闲 特 色 较 为 突 出 购 物 餐 饮 休 闲 和 服 务 功 能 齐 全, 所 提 供 的 产 品 和 服 务 种 类 丰 富, 可 满 足 不 同 收 入 水 平 顾 客 的 一 站 式 消 费 需 求 配 备 必 要 的 餐 饮 和 休 闲 娱 乐 设 备, 服 务 功 能 齐 全, 以 满 足 周 边 居 民 日 常 生 活 所 需 为 主 以 品 牌 生 产 商 或 经 销 商 开 设 的 零 售 商 店 为 主 体, 以 销 售 打 折 商 品 为 特 色 位 于 城 市 的 核 心 商 圈 或 中 心 商 务 区 位 于 城 市 新 区 或 城 乡 结 合 部 的 商 业 中 心 或 社 区 聚 集 区, 紧 邻 交 通 主 干 道 或 城 市 交 通 节 点 位 于 居 民 聚 集 区 的 中 心 或 周 边, 交 通 便 利 在 交 通 便 利 或 远 离 市 中 心 的 交 通 主 干 道 旁, 或 开 设 在 旅 游 风 景 区 附 近 不 包 含 停 车 场 的 建 筑 面 积 在 5 万 平 米 以 上 不 包 含 停 车 场 的 建 筑 面 积 在 5 万 平 米 以 上 不 包 含 停 车 场 的 建 筑 面 积 为 1-5 万 平 米 不 包 含 停 车 场 的 建 筑 面 积 在 5 万 平 米 以 上 可 以 覆 盖 甚 至 超 出 所 在 城 市 人 口 密 集 的 大 中 城 市, 辐 射 半 径 约 在 5 公 里 以 上 在 人 口 密 集 的 大 中 城 市, 辐 射 半 径 约 在 3 公 里 以 内 辐 射 所 在 城 市 或 周 边 城 市 群 街 区 型 或 封 闭 型 以 封 闭 的 独 立 建 筑 体 为 主 以 封 闭 的 独 立 建 筑 体 为 主 街 区 型 或 封 闭 型, 以 街 区 型 为 主 213. For information, contact [Legal name an 数 据 来 源 : 中 国 连 锁 经 营 协 会 ; 中 华 人 民 共 和 国 商 务 部 213 中 国 购 物 中 心 与 连 锁 品 牌 合 作 发 展 报 告 8

12 投 资 回 归 理 性, 运 营 管 理 为 成 功 关 键 在 购 物 中 心 存 量 不 断 扩 大, 同 质 化 日 趋 严 重 的 情 况 下, 开 发 商 的 投 资 热 情 开 始 逐 步 回 归 理 性, 而 后 续 运 营 管 理 能 力 无 疑 将 成 为 购 物 中 心 是 否 能 最 终 获 得 商 业 成 功 的 关 键 所 在 开 发 商 只 有 通 过 合 理 的 市 场 定 位 清 晰 的 主 题 战 略 完 善 的 业 态 组 合 差 异 化 的 经 营 理 念 丰 富 的 市 场 营 销 等 专 业 化 的 运 营 管 理 手 段, 才 能 期 待 在 更 加 激 烈 的 市 场 竞 争 中 获 得 立 足 之 地 2.1 开 发 商 对 未 来 持 乐 观 态 度 图 13: 开 发 商 市 场 前 景 展 望 19% 48% 根 据 仲 量 联 行 对 2 个 主 要 城 市 的 监 测 数 据 显 示,213 年 将 有 约 15 个 购 物 中 心 开 业, 而 新 开 业 购 物 中 心 的 平 均 面 积 将 超 过 8 万 平 米 预 计 到 215 年 底, 北 京 上 海 广 州 深 圳 四 大 一 线 城 市 的 购 物 中 心 面 积 将 增 加 约 4%, 而 16 个 二 三 线 城 市 的 供 给 量 将 翻 番, 其 中 武 汉 重 庆 成 都 将 增 加 至 少 1.5 倍 根 据 我 们 对 14 家 购 物 中 心 开 发 商 所 做 的 市 场 前 景 调 查 结 果 显 示,48% 的 受 访 企 业 认 为 商 业 地 产 比 住 宅 地 产 更 具 投 资 潜 力 ( 图 13) 绝 大 多 数 开 发 商 的 自 持 意 愿 十 分 强 烈, 其 中 13 家 开 发 商 选 择 以 自 持 为 主 的 运 营 模 式,12 家 在 过 去 三 年 中 的 经 营 业 绩 处 于 持 续 上 升 过 程 中,12 家 在 未 来 3~5 年 之 内 将 新 开 设 1 家 以 上 的 购 物 中 心 ( 图 14) 同 时, 根 据 我 们 对 品 牌 商 户 做 的 调 查 显 示, 品 牌 商 户 在 店 铺 的 选 址 方 面, 超 过 6 成 的 商 户 会 优 先 选 择 购 物 中 心, 且 各 商 户 都 会 有 不 同 程 度 的 扩 张 计 划 ( 图 15 16) 上 述 种 种 迹 象 显 示, 受 益 于 快 速 发 展 的 城 镇 化 进 程 以 及 不 断 升 级 的 消 费 水 平, 开 发 商 对 于 未 来 购 物 中 心 的 市 场 仍 旧 持 乐 观 态 度 33% 商 业 地 产 比 住 宅 房 地 产 更 具 投 资 前 景 商 业 地 产 与 住 宅 地 产 运 营 模 式 完 全 不 同, 且 资 金 需 求 更 大 商 业 地 产 面 临 结 构 性 饱 和, 需 进 行 结 构 性 调 整 图 14: 开 发 商 现 状 调 查 15 租 售 结 合 保 持 平 稳 1 自 持 为 主 持 续 增 长 5 1 家 以 下 1 家 以 上 而 针 对 开 发 商 所 做 的 新 建 购 物 中 心 规 模 调 查 显 示,1 家 开 发 商 目 前 开 发 的 购 物 中 心 以 6-12 万 平 米 中 型 购 物 中 心 为 主,7 家 开 发 商 目 前 开 发 以 万 平 米 大 型 购 物 中 心 为 主, 没 有 开 发 商 开 发 以 24 万 平 米 以 上 为 主 的 巨 型 购 物 中 心, 在 未 来 3~5 年 开 发 计 划 中, 开 发 商 对 于 购 物 中 心 的 开 发 规 模 较 目 前 也 不 会 有 太 大 变 化, 这 说 明 开 发 商 已 经 逐 步 恢 复 理 性, 不 再 单 纯 追 求 体 量 的 领 先, 转 而 以 合 适 为 衡 量 标 准 运 营 模 式 业 绩 表 现 扩 展 计 划 数 据 来 源 :213 购 物 中 心 开 发 商 调 查 : 中 国 连 锁 经 营 协 会 德 勤 研 究 9

13 图 15: 品 牌 商 户 的 店 铺 首 选 目 标 14% 6% 14% 61% 5% 购 物 中 心 超 市 百 货 商 店 专 业 店 商 业 街 的 独 立 商 铺 图 16: 品 牌 商 户 未 来 三 年 的 扩 张 计 划 2.2 开 发 商 自 持 意 愿 强 烈, 从 地 主 转 型 为 管 家 未 来 三 年 将 是 在 建 购 物 中 心 集 中 入 市 的 阶 段, 不 断 加 剧 的 同 质 化 千 Mall 一 面, 以 及 空 置 率 的 不 断 攀 升 和 不 断 成 熟 的 消 费 者 和 商 户 都 对 购 物 中 心 的 经 营 与 管 理 提 出 了 更 高 的 要 求 因 此, 对 于 开 发 商 而 言, 应 该 加 强 消 费 者 研 究 和 分 析, 从 而 确 定 购 物 中 心 的 定 位, 提 高 在 经 营 模 式 业 态 组 合 品 牌 组 合 和 市 场 营 销 等 后 期 的 整 体 运 营 管 理 能 力 购 物 中 心 运 营 管 理 的 核 心 是 要 把 松 散 的 经 营 商 户 和 多 样 的 消 费 形 态 统 一 化, 集 成 于 同 一 个 经 营 主 题 和 信 息 平 台 上, 购 物 中 心 运 营 商 不 仅 需 要 对 商 户 的 租 约 进 行 有 效 管 理, 还 需 要 为 商 户 提 供 销 售 创 新 市 场 营 销 人 员 培 训 等 多 方 面 的 支 持, 购 物 中 心 与 承 租 商 户 相 辅 相 成, 共 同 成 长, 不 断 提 高 自 身 服 务 水 平, 是 购 物 中 心 创 造 长 期 价 值, 实 现 资 产 增 值 的 根 本 图 17: 商 户 眼 中 购 物 中 心 运 营 的 关 键 因 素 4% 购 物 中 心 的 地 理 位 置 124 1% 客 流 量 99 租 金 87 25% 61% 商 铺 在 购 物 中 心 开 立 的 位 置 购 物 中 心 的 定 位 和 档 次 7 68 消 费 人 群 对 象 家 11-5 家 51-1 家 11 家 以 上 同 类 品 牌 的 经 营 状 况 购 物 中 心 中 其 他 商 铺 的 情 况 交 通 网 络 设 置 购 物 中 心 的 物 业 管 理 For information, contact [Legal name and branch name]. 配 套 设 施 ( 如 银 行 ) 数 据 来 源 :213 购 物 中 心 开 发 商 调 查 : 中 国 连 锁 经 营 协 会 德 勤 研 究 商 户 对 于 所 选 购 物 中 心 的 营 销 支 持 非 常 看 重 市 场 营 销 方 面, 购 物 中 心 可 寻 求 跨 行 业 跨 品 牌 跨 业 态 的 互 动 与 整 合 运 用 跨 界 营 销 的 手 段, 实 现 资 源 整 合, 优 势 互 补, 从 而 充 分 发 挥 不 同 类 别 品 牌 的 连 带 效 应, 最 大 程 度 上 增 加 客 户 粘 性 213 中 国 购 物 中 心 与 连 锁 品 牌 合 作 发 展 报 告 1

14 2.3 发 展 具 有 主 题 特 色 的 购 物 中 心, 以 体 验 式 消 费 突 破 同 质 化 相 对 于 看 不 见, 摸 不 着 的 电 子 商 务 而 言, 传 统 商 业 的 最 大 优 势 就 在 于 其 实 实 在 在 的 消 费 体 验, 购 物 中 心 已 经 不 再 是 一 个 单 纯 的 购 物 场 所, 而 是 一 个 承 担 消 费 者 交 流 休 闲 娱 乐 体 验 社 交 生 活 服 务 等 多 项 功 能 为 一 体 的 商 业 载 体 根 据 我 们 对 购 物 中 心 消 费 者 的 调 查,46% 的 消 费 者 表 示 去 购 物 中 心 的 时 间 并 不 固 定, 而 为 了 特 定 目 标 而 去 购 物 中 心 的 消 费 者 仅 占 1%( 图 18) 关 于 消 费 者 在 购 物 中 心 的 主 要 活 动, 购 物 与 餐 饮 娱 乐 和 其 他 活 动 各 占 5%( 图 19) 运 营 成 功 的 最 重 要 因 素 ( 图 2a); 消 费 者 认 为 购 物 中 心 最 重 要 的 吸 引 因 素 是 丰 富 的 特 色 餐 饮 折 扣 力 度 便 利 的 服 务 与 设 施 以 及 围 绕 家 庭 娱 乐 的 定 位 ( 图 2b) 很 明 显 可 以 看 出, 二 者 都 认 为 购 物 与 休 闲 一 体 化 的 体 验 至 关 重 要 图 18: 受 访 消 费 者 去 大 型 购 物 中 心 的 时 间 选 择 8% 1% 1% 在 当 今 快 速 信 息 化 的 社 会 发 展 过 程 中, 消 费 者 个 性 化 情 感 化 的 独 特 需 求 倾 向 越 来 越 明 显 这 就 需 要 每 一 个 购 物 中 心 认 真 研 究 目 标 消 费 者 群 体 的 购 物 需 求 消 费 心 理 等 属 性, 确 定 购 物 中 心 的 主 题 特 色, 并 在 建 筑 格 局 空 间 处 理 业 态 组 合 形 象 设 计 等 各 个 方 面 对 该 主 题 特 色 进 行 一 致 性 的 表 现, 从 而 期 待 获 得 差 异 化 的 竞 争 优 势 可 以 说, 以 独 特 的 主 题 概 念 打 造 独 特 的 体 验 式 消 费, 已 经 成 为 了 一 个 购 物 中 心 的 招 牌 与 灵 魂 35% 没 有 特 定 的 时 间 黄 金 周 或 长 假 期 基 本 不 去 46% 周 末 有 特 定 的 目 标 才 去 北 京 侨 福 芳 草 地 购 物 中 心 主 打 艺 术 商 业 概 念, 把 许 多 原 先 只 能 在 博 物 馆 和 美 术 馆 里 看 到 的 东 西 搬 入 购 物 中 心, 大 大 增 加 了 消 费 者 的 购 物 附 加 值 在 招 商 方 面, 芳 草 地 购 物 中 心 可 谓 独 具 匠 心, 引 进 非 著 名 的 高 性 价 比 品 牌, 很 多 都 是 第 一 次 进 入 中 国 市 场 事 实 证 明, 其 别 树 一 帜 的 经 营 理 念 全 力 打 造 的 个 性 化 主 题 购 物 环 境 以 及 使 人 耳 目 一 新 的 品 牌 效 应, 的 确 吸 引 了 众 多 的 消 费 者, 同 时, 也 获 得 了 行 业 内 的 广 泛 赞 誉 而 213 年 8 月 试 营 业 的 环 贸 iapm 则 开 创 了 上 海 夜 行 商 场 的 先 河, 主 打 夜 行 购 物 消 费 的 概 念, 通 过 延 长 营 业 时 间 增 加 夜 间 型 消 费, 以 迎 合 年 轻 人 的 消 费 需 求 根 据 我 们 对 购 物 中 心 开 发 商 商 户 和 消 费 者 进 行 的 调 查 结 果 显 示, 开 发 商 认 为 定 位 与 地 段 的 匹 配 为 消 费 者 提 供 购 物 与 休 闲 的 一 体 化 体 验 和 业 态 齐 全 产 品 丰 富 / 创 新 三 方 面 是 购 物 中 心 11 图 19: 受 访 消 费 者 在 购 物 中 心 的 主 要 活 动 1% 3% 11% 5% 33% 23% 24% 品 牌 购 物 超 市 购 物 餐 饮 服 务 健 身 美 容 教 育 培 训 娱 乐 其 他 数 据 来 源 :213 购 物 中 心 开 发 商 调 查 : 中 国 连 锁 经 营 协 会 德 勤 研 究 2

15 2.4 社 区 型 的 中 小 型 购 物 中 心 成 未 来 开 发 的 重 点 购 物 中 心 的 规 模 应 当 与 城 市 的 规 模 GDP 增 长 率 人 口 结 构 城 市 化 率 人 均 可 支 配 收 入 当 地 的 消 费 习 惯 等 因 素 相 匹 配 一 般 情 况 下, 中 小 型 城 市 应 以 社 区 型 的 中 小 型 购 物 中 心 为 主, 控 制 地 区 型 购 物 中 心 和 都 市 型 购 物 中 心 的 开 发 建 设, 而 大 型 特 大 型 城 市 在 发 展 社 区 型 购 物 中 心 的 基 础 上, 可 适 度 发 展 地 区 型 购 物 中 心 都 市 型 购 物 中 心 同 时, 购 物 中 心 的 发 展 应 当 与 城 市 规 划 建 设 有 机 结 合 起 来, 比 如 新 住 宅 社 区 的 规 划 建 设 社 区 商 业 结 构 的 调 整 城 市 中 心 区 的 功 能 复 兴 旧 城 区 的 综 合 改 造 等 随 着 土 地 成 本 快 速 增 长 开 发 商 心 态 日 趋 理 性 区 域 性 商 业 系 统 的 日 益 完 善, 中 小 型 购 物 中 心 或 将 成 为 未 来 购 物 中 心 发 展 的 主 要 趋 势 与 大 型 巨 型 购 物 中 心 相 比, 中 小 型 购 物 中 心 经 营 风 险 更 低 管 理 更 加 可 控 资 本 回 报 周 期 更 短, 如 果 在 购 物 中 心 的 面 积 租 户 数 量 和 类 型 的 选 择 上 能 够 与 所 在 区 域 的 消 费 者 潜 在 需 求 更 加 匹 配, 中 小 型 购 物 中 心 的 经 营 管 理 会 更 有 效 率, 也 更 有 效 益 在 城 市 化 过 程 中, 由 于 城 市 半 径 规 模 的 大 幅 度 扩 张, 运 营 而 生 的 是 大 量 颇 具 规 模 的 新 兴 住 宅 社 区 而 从 消 费 频 率 来 讲, 日 常 生 活 的 消 费 是 居 民 最 主 要 的 消 费 类 型, 以 家 庭 消 费 为 主 导 的 社 区 型 购 物 中 心 在 这 方 面 具 有 天 然 的 优 势 在 连 带 的 配 套 服 务 设 施 日 益 完 善 的 情 况 下, 如 果 开 发 得 当 定 位 准 确, 社 区 型 购 物 中 心 具 有 广 泛 的 市 场 前 景 为 了 更 清 晰 地 了 解 消 费 者 对 购 物 中 心 所 处 位 置 的 要 求, 我 们 对 购 物 中 心 的 消 费 者 进 行 了 问 卷 调 查, 结 果 显 示,52% 的 受 访 消 费 者 通 常 选 择 靠 近 家 或 公 司 附 近 的 购 物 中 心,32% 的 受 访 消 费 者 选 择 公 共 交 通 1 小 时 以 内 可 到 达 的 购 物 中 心 ( 图 21) 绝 大 多 数 消 费 者 对 于 购 物 中 心 的 选 择 仍 以 交 通 便 捷 性 作 为 主 要 考 量, 具 有 明 确 的 指 向 性, 而 社 区 型 购 物 中 心 正 好 契 合 其 消 费 理 念, 但 这 仍 需 要 开 发 商 在 功 能 定 位 业 态 组 合 消 费 体 验 等 方 面 做 更 多 的 功 课 数 据 来 源 :213 购 物 中 心 开 发 商 调 查 : 中 国 连 锁 经 营 协 会 德 勤 研 究 图 2a: 购 物 中 心 开 发 商 认 为 运 营 成 功 最 重 要 的 因 素 汇 聚 人 流 的 地 段 和 与 之 匹 配 的 定 位 购 物 与 休 闲 的 一 体 化 体 验 业 态 齐 全 产 品 丰 富 / 创 新 方 便 周 到 的 停 车 寄 存 等 设 施 及 服 务 为 商 户 提 供 营 销 平 台 和 支 持 为 提 商 供 户 高 质 量 的 物 业 管 理 图 2b: 吸 引 客 户 光 临 购 物 中 心 的 关 键 因 素 设 有 特 色 餐 饮 服 务 提 供 比 其 他 名 品 折 扣 店 更 低 的 折 扣 丰 富 且 有 力 度 的 打 折 促 销 推 广 宾 至 如 归 的 服 务 和 便 捷 省 心 的 设 施 定 位 为 家 庭 娱 乐 购 物 中 心 开 设 世 界 知 名 品 牌 店 设 有 娱 乐 设 施, 如 戏 院 溜 冰 场 主 题 活 动 推 广, 如 节 庆 推 广 图 21: 受 访 消 费 者 对 购 物 中 心 的 位 置 选 择 4% 32% 12% 家 / 公 司 附 近 公 共 交 通 1 小 时 以 上 52% 公 共 交 通 1 小 时 以 内 无 所 谓 数 据 来 源 :213 购 物 中 心 开 发 商 调 查 : 中 国 连 锁 经 营 协 会 德 勤 研 究 中 国 购 物 中 心 与 连 锁 品 牌 合 作 发 展 报 告 12

16 2.5 购 物 中 心 可 与 电 子 商 务 实 现 并 存 共 赢, 通 过 线 上 线 下 的 融 合 提 升 消 费 者 体 验 213 年 淘 宝 双 十 一 促 销 成 交 额 达 到 35 亿 人 民 币, 比 上 一 年 增 长 了 75%, 再 次 体 现 了 电 子 商 务 对 传 统 零 售 的 冲 击 力 度 根 据 艾 瑞 咨 询 的 统 计 数 据, 中 国 网 络 购 物 市 场 212 年 交 易 规 模 突 破 1.3 万 亿, 年 增 长 率 为 66.1%, 网 络 购 物 交 易 额 占 社 会 消 费 品 零 售 总 额 的 比 重 提 升 至 6.2% ( 图 22) 而 从 市 场 结 构 上 看, 由 商 家 直 接 运 营 的 B2C 模 式 由 于 其 交 易 平 台 的 规 范 性, 市 场 份 额 已 上 升 至 近 3% 购 物 中 心 所 具 有 的 带 给 消 费 者 全 方 位 购 物 体 验 对 于 商 品 质 量 的 保 证 提 供 丰 富 的 娱 乐 休 闲 和 团 体 聚 会 的 功 能 都 是 电 子 商 务 所 无 法 比 拟 的 实 体 店 购 物 与 网 上 购 物 各 有 优 劣, 实 体 购 物 的 优 势 主 要 在 商 品 质 量 保 证 亲 身 试 穿 及 其 他 购 物 体 验 以 及 退 换 货 得 到 保 证 ; 网 络 购 物 的 优 势 则 主 要 在 价 格 便 宜 选 择 多 样 化 与 购 物 便 利 性 ( 图 23 和 图 24) 图 22: 年 中 国 网 络 购 物 市 场 交 易 规 模 4, 3, 可 以 保 证 商 品 的 质 量 75.3% 7.2% 66.1% 24,5 3,2 36, 18,5 2, 5.% 13, % 32.4% 1, 7, % 25.% 4, % 3.% 4.3% 6.2% 7.7% 9.% 1.% 1.8%.% 预 测 214 预 测 215 预 测 216 预 测 网 络 购 物 交 易 规 模 ( 亿 ) 增 长 率 (%) 占 社 会 消 费 品 零 售 总 额 的 比 重 (%) 数 据 来 源 : 艾 瑞 咨 询 图 23: 消 费 者 认 为 商 场 购 物 的 优 势 % 75.% 可 以 亲 身 接 触 或 试 穿 等 全 方 位 的 购 物 体 验 199 退 / 换 货 得 到 保 证 125 随 买 随 得 91 避 免 了 快 递 方 运 送 途 中 出 现 的 问 题 11 图 24: 消 费 者 认 为 网 络 购 物 的 优 势 价 格 便 宜 78 选 择 多 样 化 66 购 物 便 利 36 随 时 购 买 并 随 时 在 网 络 上 分 享 24 可 同 时 进 行 多 项 活 动 数 据 来 源 :213 购 物 中 心 开 发 商 调 查 : 中 国 连 锁 经 营 协 会 德 勤 研 究

17 根 据 我 们 对 购 物 中 心 商 户 所 做 的 调 查 结 果 显 示, 近 五 成 的 商 户 已 经 拥 有 了 独 立 运 营 的 或 依 托 成 熟 B2C 网 站 的 网 上 商 店 ( 图 25), 而 尚 未 开 设 网 上 商 铺 的 商 户 中 超 过 五 成 的 表 示 未 来 三 年 内 有 涉 足 电 子 商 务 的 计 划 互 联 网 和 社 交 媒 体 已 经 成 为 与 实 体 店 并 驾 齐 驱 的 与 消 费 者 进 行 互 动 的 主 要 渠 道 ( 图 26) 从 零 售 的 多 渠 道 到 全 渠 道 到 当 前 被 业 界 认 可 的 跨 渠 道, 无 论 何 种 提 法, 归 根 到 底 是 回 归 商 业 的 本 质 满 足 消 费 者 的 需 求, 赚 取 合 理 利 润 所 以, 传 统 零 售 业 触 网 的 关 键 是 将 电 子 商 务 与 传 统 实 体 零 售 业 务 有 机 结 合, 线 上 线 下 融 合 互 补, 提 升 消 费 者 购 物 体 验, 增 加 消 费 者 粘 性, 最 终 促 进 总 体 销 售 的 增 长 图 26: 商 户 与 客 户 互 动 渠 道 4% 45% 51% 实 体 店 互 联 网 / 社 交 媒 体 直 邮 与 目 录 数 据 来 源 :213 购 物 中 心 开 发 商 调 查 : 中 国 连 锁 经 营 协 会 德 勤 研 究 图 25: 品 牌 商 户 网 店 开 设 情 况 56% 18% 19% 同 时, 由 于 跨 渠 道 销 售 的 市 场 战 略 也 需 要 前 期 进 行 巨 大 的 资 金 投 入, 将 会 对 零 售 商 的 短 期 利 润 增 长 带 来 压 力, 同 时, 跨 渠 道 零 售 背 后 需 要 强 大 的 数 据 分 析 处 理 能 力 和 灵 活 的 供 应 链 执 行, 如 何 让 消 费 者 在 不 同 渠 道 获 得 更 便 捷 的 购 物 体 验, 又 能 集 成 和 整 合 后 台 的 供 应 链, 实 现 价 格 供 应 链 仓 储 物 流 等 维 度 的 全 面 融 合, 将 会 是 所 有 零 售 商 需 要 思 考 的 新 课 题 7% 拥 有 独 立 购 物 网 站 依 托 于 成 熟 的 B2C 网 站 同 时 拥 有 独 立 网 站 和 B2C 网 站 商 铺 213 没 有 网 上 商 店 数 据 来 源 :213 购 物 中 心 开 发 商 调 查 : 中 国 连 锁 经 营 协 会 德 勤 研 究 213 中 国 购 物 中 心 与 连 锁 品 牌 合 作 发 展 报 告 14

18 中 国 购 物 中 心 行 业 零 售 业 态 并 购 活 动 和 趋 势 分 析 213 年, 中 国 零 售 业 尤 其 是 百 货 以 及 连 锁 超 市 业 态 的 并 购 活 动 十 分 活 跃 新 年 伊 始, 北 京 王 府 井 百 货 宣 布 收 购 中 国 春 天 百 货 39.53% 股 权, 开 启 了 本 年 度 中 国 百 货 行 业 大 规 模 并 购 整 合 的 序 幕 进 入 下 半 年, 北 京 翠 微 股 份 斥 资 收 购 北 京 当 代 商 城 和 北 京 甘 家 口 大 厦 1% 股 权 ; 新 世 界 百 货 收 购 上 海 汇 姿 百 货 有 限 公 司 全 部 股 权 ; 华 润 创 业 联 姻 乐 购 中 国 整 合 旗 下 门 店 与 购 物 中 心 作 为 购 物 中 心 运 营 核 心 业 态 的 百 货 和 超 市 零 售 行 业 方 兴 未 艾 的 并 购 趋 势, 或 将 对 购 物 中 心 的 发 展 产 生 根 本 性 的 影 响 根 据 汤 森 路 透 并 购 交 易 历 史 数 据 不 完 全 统 计 [ 注 1],213 年 中 国 传 统 购 物 中 心 零 售 业 并 购 交 易 [ 注 2] 量 同 比 增 长 至 少 44%, 共 计 36 笔 ; 而 并 购 交 易 总 额 甚 至 接 近 212 年 总 额 的 四 倍 [ 注 3] 图 27a: 中 国 购 物 中 心 零 售 业 态 并 购 交 易 趋 势 对 内 并 购 对 外 并 购 国 内 并 购 图 27b: 7 按 交 易 额 统 计 ( 单 位 : 百 万 美 元 ) 按 交 易 量 统 计 对 内 并 购 对 外 并 购 国 内 并 购 数 据 来 源 : 汤 森 路 透 注 :1. 统 计 数 据 收 录 范 围 包 括 未 披 露 交 易 额 的 并 购 交 易, 和 已 披 露 且 交 易 额 不 少 于 1, 万 美 元 的 对 外 对 内 和 国 内 并 购 交 易 ; 2. 统 计 数 据 收 录 业 态 包 括 购 物 中 心 百 货 商 店 超 市, 以 及 专 门 类 别 商 品 大 型 连 锁 零 售 商 等 ; 年 数 据 统 计 截 至 至 当 年 11 月 13 日 3.1 整 体 行 业 增 收 缓 慢 节 支 困 难, 国 内 市 场 整 合 加 速 仔 细 审 视 新 近 发 生 的 几 笔 交 易 发 现, 无 论 是 国 外 还 是 国 内 的 零 售 业 公 司, 近 年 来 都 在 中 国 市 场 普 遍 面 临 增 收 缓 慢 和 节 支 困 难 等 一 系 列 困 境 : 在 北 京 王 府 井 收 购 春 天 百 货 的 案 例 中, 春 天 百 货 财 报 显 示 其 近 年 来 销 售 额 增 长, 盈 利 能 力 却 不 断 下 跌, 也 就 不 难 猜 测 春 天 百 货 转 让 股 权 既 为 形 势 驱 使, 亦 是 力 图 籍 此 为 品 牌 未 来 发 展 带 来 新 的 生 机 ; 而 收 购 北 京 当 代 商 城 和 甘 家 口 大 厦 1% 股 权 的 北 京 翠 微 股 份 也 在 近 年 出 现 业 务 下 滑, 此 次 并 购 重 组 更 是 在 北 京 海 淀 区 打 造 海 淀 区 商 业 航 母 政 策 推 动 下 的 大 手 笔 不 难 看 出, 不 仅 卖 方 公 司 因 销 售 困 境 而 出 售 公 司 股 权, 行 业 增 速 放 缓 所 带 来 的 消 极 影 响 甚 至 也 是 积 极 扩 张 运 营 的 收 购 方 挥 之 不 去 的 阴 霾 表 3:213 年 中 国 十 大 购 物 中 心 百 货 超 市 零 售 业 并 购 交 易 排 名 公 布 时 间 收 购 方 目 标 公 司 交 易 额 ( 百 万 美 元 ) 收 购 权 益 年 1 月 北 京 王 府 井 两 次 共 收 购 97% 春 天 百 货 651 百 货 集 团 股 权 整 合 乐 购 中 国 旗 下 年 8 月 华 润 万 家 乐 购 超 市 中 门 店 成 立 合 资 公 司 558 国 业 务 利 原, 华 润 占 8% 股 权, 乐 购 持 2% 年 5 月 大 商 集 团 大 连 大 商 549 收 购 整 合 大 连 大 商 旗 下 零 售 资 产 年 8 月 GCREF 收 购 广 州 西 城 都 荟 Acquisitions 和 记 黄 埔 广 场 资 产 22 Ltd 年 8 月 GCREF 收 购 广 州 西 城 都 荟 Acquisitions 长 江 实 业 广 场 资 产 22 Ltd 年 1 月 西 安 民 生 集 团 西 安 兴 正 源 收 购 32.41% 股 权 年 1 月 西 安 民 生 汉 中 世 纪 阳 集 团 光 商 厦 增 收 44% 股 权 年 9 月 武 汉 商 联 武 汉 中 百 集 团 集 团 增 收 7.23% 股 权 年 1 月 新 世 界 百 货 上 海 汇 姿 百 货 收 购 1% 股 权 年 4 月 北 京 华 联 包 头 鼎 鑫 源 商 厦 商 业 增 收 8.5% 股 权 数 据 来 源 : 汤 森 路 透 ; 德 勤 研 究 注 : 数 据 收 录 截 至 日 期 213 年 11 月 13 日

19 3.2 并 购 整 合 的 扩 张 模 式 与 提 高 国 内 市 场 行 业 集 中 度 的 需 求 一 致 目 前, 中 国 购 物 中 心 行 业 集 中 度 偏 低, 品 牌 购 物 中 心 旗 下 单 店 数 量 的 总 和 为 216 家, 仅 占 全 国 购 物 中 心 总 数 的 7% 中 国 零 售 业 由 之 前 的 跑 马 圈 地 进 入 了 并 购 时 代 : 大 型 购 物 中 心 百 货 超 市 零 售 企 业 期 望 通 过 并 购 实 现 跨 地 域 扩 张 ; 而 这 一 转 变 似 乎 也 代 表 着 中 国 购 物 中 心 行 业 步 入 成 长 期 图 28: 知 名 购 物 中 心 品 牌 开 设 购 物 中 心 数 量 66 品 牌 购 物 中 心 仅 占 全 国 购 物 中 心 数 量 的 7.% 品 牌 购 物 中 心 总 计 :216 家 ; 全 国 购 物 中 心 总 计 :3,1 家 数 据 来 源 : 中 国 购 物 中 心 法 则 及 预 测 报 告 ; 九 洲 远 景 分 析 3.3 扩 张 的 中 国 内 地 零 售 巨 头 同 收 紧 中 国 市 场 的 外 资 零 售 商 的 整 合 或 将 成 为 未 来 该 行 业 另 一 显 著 趋 势 从 213 年 1 月 发 生 的 两 笔 连 锁 超 市 的 并 购 案 例 中 可 以 看 出, 相 关 的 两 家 国 外 巨 头 零 售 公 司 在 中 国 市 场 均 遭 遇 滑 铁 卢, 甚 至 有 分 析 人 士 指 出, 该 交 易 或 将 是 其 从 中 国 超 市 零 售 业 隐 退 的 第 一 步 的 确, 泰 国 正 大 集 团 旗 下 卜 蜂 莲 花 超 市, 于 1997 年 作 为 首 批 入 华 的 外 资 零 售 企 业 在 中 国 首 开 店 门, 却 于 近 年 来 历 经 了 亏 损 裁 员 关 店 等 诸 多 变 故, 终 考 虑 将 其 在 华 大 部 分 门 店 出 售 ; 而 针 对 华 润 创 业 联 手 英 国 最 大 零 售 企 业 特 易 购 集 团 (TESCO PLC) 成 立 合 资 公 司 利 原 公 司 的 评 论 中, 甚 至 有 分 析 指 出 此 举 实 为 华 润 创 业 变 相 收 购 乐 购 中 国 特 易 购 通 过 收 购 台 资 企 业 乐 购 中 国 开 启 中 国 市 场 布 局, 虽 然 之 前 通 过 一 系 列 并 购 大 幅 扩 张, 但 其 中 国 发 展 之 路 似 乎 并 非 一 帆 风 顺, 近 年 来 历 经 人 事 地 震 关 店 和 业 绩 亏 损 的 困 扰 作 为 收 购 方, 亦 面 对 增 长 放 缓 的 瓶 颈, 力 图 通 过 并 购 整 合, 获 取 更 广 泛 的 市 场 覆 盖, 实 现 规 模 效 益 此 外, 资 料 显 示, 其 它 外 资 零 售 巨 头 也 徘 徊 于 种 种 困 境 之 中, 如 家 乐 福 连 锁 超 市 212 年 关 闭 在 华 6 家 门 店 ; 家 居 产 品 零 售 商 百 安 居 期 间 在 中 国 区 关 闭 24 家 门 店 ; 电 子 产 品 零 售 商 百 思 买 退 出 中 国 市 场 等 此 前, 这 些 外 资 企 业 均 依 托 并 购 本 土 公 司 快 速 大 规 模 开 拓 中 国 市 场 对 有 较 好 运 营 能 力 和 实 力 的 企 业 而 言, 在 经 济 波 动 的 环 境 下, 通 过 并 购 整 合 突 破 地 域 或 业 态 瓶 颈, 低 成 本 迅 速 抢 摊 薄 弱 市 场, 实 现 规 模 协 同 效 应, 是 可 行 的 战 略 性 选 择 213 中 国 购 物 中 心 与 连 锁 品 牌 合 作 发 展 报 告 16

20 附 录 1 研 究 方 法 与 样 本 本 报 告 的 主 要 发 现 与 结 论 是 基 于 问 卷 调 查 及 深 度 行 业 访 谈 所 得 到 的 一 手 数 据 德 勤 与 中 国 连 锁 经 营 协 会 联 合 向 知 名 商 业 地 产 开 发 商 商 户 与 消 费 者 发 出 问 卷 调 查, 共 回 收 问 卷 近 5 份, 其 中 购 物 中 心 开 发 商 14 份, 商 户 165 份, 消 费 者 34 份 图 29: 受 访 商 户 业 态 分 布 图 3: 受 访 购 物 中 心 开 发 商 消 费 者 城 市 分 布 图 31: 受 访 购 物 中 心 开 发 商 企 业 性 质 1% 6% 4% 7% 7% 16% 36% 36% 5% 68% 57% 57% 商 品 娱 乐 餐 饮 超 市 健 身 美 容 教 育 培 训 一 线 城 市 二 线 城 市 三 线 城 市 国 企 民 营 外 资 图 32: 受 访 消 费 者 家 庭 每 月 的 可 支 配 收 入 1% 1% 3% 图 33: 受 访 消 费 者 职 业 分 布 4% 4% 3% 8% 26% 17% 7% 9% 11% 7% 7% 7% 52% 1% 2% 2% 3% 1% 3% 17% 6% 2 元 以 下 21-5 元 51-1 元 11-2 元 21-5 元 5 元 以 上 政 府 机 关 及 附 属 机 构 生 产 制 造 类 企 业 工 厂 邮 政 / 科 研 / 医 疗 / 交 通 / 水 电 等 事 业 单 位 金 融 / 银 行 业 房 地 产 / 建 筑 行 业 零 售 业 法 律 / 咨 询 / 会 计 等 专 业 领 域 传 媒 业 饮 食 / 服 务 业 通 讯 电 讯 业 IT 行 业 / 高 科 技 产 业 艺 术 演 艺 个 体 经 营 业 主 自 由 职 业 学 生 家 庭 主 妇 退 休 人 士 待 业 人 士 213. For information, contact [Legal name and branch name] Fo 数 据 来 源 :213 购 物 中 心 开 发 商 商 户 和 消 费 者 调 查 ; 中 国 连 锁 经 营 协 会, 德 勤 研 究 17

21 附 录 CCFA 购 物 中 心 金 百 合 奖 和 中 国 购 物 中 心 企 业 Top1 名 单 由 中 国 连 锁 经 营 协 会 组 织 开 展 的 213 CCFA 购 物 中 心 金 百 合 奖 ( 以 下 简 称 金 百 合 奖 ) 中 国 购 物 中 心 企 业 TOP1 活 动 中, 共 有 27 家 企 业 自 荐 或 推 荐 的 68 个 购 物 中 心 项 目 参 加, 其 中 都 市 型 购 物 中 心 42 个 地 区 型 购 物 中 心 18 个 社 区 型 购 物 中 心 8 个 ; 项 目 覆 盖 北 京 天 津 山 西 辽 宁 上 海 江 苏 浙 江 福 建 山 东 河 南 湖 北 广 东 海 南 重 庆 四 川 云 南 陕 西 等 17 个 省 市 经 评 审 委 员 会 审 议, 共 有 8 个 购 物 中 心 项 目 获 得 213 金 百 合 奖 同 时, 评 审 委 员 会 根 据 企 业 自 报 或 第 三 方 数 据, 推 出 213 中 国 购 物 中 心 企 业 TOP1 名 单 213 CCFA 购 物 中 心 金 百 合 奖 (8 个 ) 泉 州 浦 西 万 达 广 场 南 宁 万 象 城 天 津 大 悦 城 上 海 港 汇 恒 隆 广 场 北 京 SOLANA 蓝 色 港 湾 南 京 德 基 广 场 成 都 凯 丹 广 场 北 京 侨 福 芳 草 地 购 物 中 心 213 中 国 购 物 中 心 企 业 TOP1 截 止 时 间 :213 年 6 月 3 日 公 司 名 称 万 达 商 业 地 产 股 份 有 限 公 司 凯 德 商 用 产 业 有 限 公 司 阳 光 新 业 地 产 股 份 有 限 公 司 百 联 集 团 深 国 投 商 用 置 业 有 限 公 司 华 润 置 地 有 限 公 司 世 纪 金 源 集 团 龙 湖 地 产 有 限 公 司 恒 隆 地 产 有 限 公 司 中 粮 置 业 投 资 有 限 公 司 代 表 品 牌 名 称 万 达 广 场 来 福 士 广 场 凯 德 龙 之 梦 凯 德 MALL 凯 德 晶 品 购 物 中 心 大 峡 谷 购 物 中 心 新 业 广 场 阳 光 新 生 活 广 场 阳 光 新 业 中 心 百 联 购 物 中 心 百 联 又 一 城 购 物 中 心 百 联 世 茂 国 际 广 场 世 博 源 百 联 商 业 广 场 百 联 奥 特 莱 斯 广 场 印 象 城 新 一 城 深 国 投 广 场 万 象 城 五 彩 城 世 纪 金 源 购 物 中 心 天 街 星 悦 荟 家 悦 荟 恒 隆 广 场 港 汇 恒 隆 广 场 大 悦 城 数 据 来 源 : 企 业 申 报 材 料 企 业 网 站 213 年 企 业 中 期 年 报, 主 要 参 考 企 业 已 开 业 购 物 中 心 数 量 营 业 面 积 等 指 标 213 中 国 购 物 中 心 与 连 锁 品 牌 合 作 发 展 报 告 18

22 报 告 合 作 中 国 连 锁 经 营 协 会 China Chain Store & Franchise Association 中 国 连 锁 经 营 协 会 于 1997 年 在 民 政 部 注 册 成 立, 是 连 锁 经 营 领 域 唯 一 的 全 国 性 行 业 组 织 目 前, 拥 有 企 业 会 员 1 余 家, 连 锁 店 铺 26 万 个, 包 括 本 土 和 跨 国 领 先 零 售 商 特 许 加 盟 企 业 供 应 商 等 其 中, 零 售 会 员 212 年 销 售 额 达 到 2.3 万 亿 元 人 民 币, 占 社 会 消 费 品 零 售 额 的 11% 协 会 本 着 引 导 行 业 服 务 会 员 回 报 社 会 提 升 自 我 的 理 念, 参 与 政 策 制 定 与 协 调, 维 护 行 业 和 会 员 利 益, 为 会 员 提 供 系 列 化 专 业 培 训 和 行 业 发 展 信 息 与 数 据, 搭 建 业 内 交 流 与 合 作 平 台, 致 力 于 推 进 连 锁 经 营 事 业 与 发 展 ( 中 国 连 锁 经 营 协 会 连 锁 品 牌 与 购 物 中 心 合 作 委 员 会 CCFA Shopping Center Cooperation Committee 连 锁 品 牌 与 购 物 中 心 合 作 委 员 会 ( 以 下 简 称 购 委 会 ) 建 立 于 28 年 底, 是 中 国 连 锁 经 营 协 会 的 组 成 部 分, 遵 守 中 国 连 锁 经 营 协 会 章 程, 接 受 理 事 会 领 导, 并 在 协 会 秘 书 处 的 统 一 协 调 下 开 展 工 作 购 委 会 由 中 国 连 锁 经 营 协 会 中 从 事 百 货 店 综 合 超 市 和 大 型 专 业 零 售 店 酒 店 餐 饮 服 务 业 经 营 活 动, 以 及 商 业 地 产 开 发 的 会 员 代 表 自 愿 组 成, 代 表 各 行 业 企 业 的 共 同 利 益 和 意 愿 购 委 会 的 目 的 是 促 进 企 业 间 的 交 流 合 作 助 力 连 锁 企 业 在 拓 展 实 践 中 探 索 可 持 续 发 展 的 成 功 经 验 开 展 连 锁 品 牌 与 购 物 中 心 合 作 沙 龙 ( 交 流 会 ) 在 中 国 连 锁 业 大 会 期 间 组 织 召 开 购 物 中 心 专 题 研 讨 会 组 织 企 业 进 行 国 内 外 考 察 编 辑 专 业 书 籍 等 是 购 委 会 的 主 要 工 作 方 式 和 内 容 19

23 德 勤 联 系 人 中 国 消 费 行 业 主 管 合 伙 人 中 国 房 地 产 行 业 主 管 合 伙 人 龙 永 雄 审 计 合 伙 人 电 话 : 电 邮 : dalung@deloitte.com.cn 何 锦 荣 审 计 合 伙 人 电 话 : 电 邮 : richo@deloitte.com.hk 213 中 国 购 物 中 心 与 连 锁 品 牌 合 作 发 展 报 告 2

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研 究 人 士 表 示, 在 市 场 向 好 的 情 况 下, 定 向 增 发 的 价 格 一 般 可 以 看 作 是 公 司 的 安 全 垫, 但 是 在 震 荡 下 跌 的 行 情 中, 这 种 逻 辑 却 并 不 可 靠 业 内 人 士 指 出, 在 参 与 定 向 增 发 时, 应 从 行

研 究 人 士 表 示, 在 市 场 向 好 的 情 况 下, 定 向 增 发 的 价 格 一 般 可 以 看 作 是 公 司 的 安 全 垫, 但 是 在 震 荡 下 跌 的 行 情 中, 这 种 逻 辑 却 并 不 可 靠 业 内 人 士 指 出, 在 参 与 定 向 增 发 时, 应 从 行 8 2016/03/02 NO.2016037 公 司 的 估 值 和 市 盈 率 都 回 到 合 理 区 间, 加 上 定 向 增 发 的 昨 日 国 内 行 情 回 顾 指 数 名 称 收 盘 幅 度 (%) 上 证 指 数 2733.17 1.68 深 证 成 指 9322.00 2.47 沪 深 300 2930.69 1.85 上 证 国 债 指 数 155.70-0.01 折 扣 优 势,

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