近 期 袁 市 房 协 召 开 房 地 产 野 市 场 与 政 策 冶 单 月 座 谈 会 袁 此 次 座 谈 会 聚 焦 上 海 楼 市 的 走 向 和 对 未 来 市 场 的 预 判 袁 万 科 尧 瑞 安 尧 大 华 尧 光 明 地 产 等 12 家 会 员 企 业 代 表 出 席 了 会 议

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1 2016 年 总 第 344 期 上 海 市 房 地 产 行 业 协 会 调 研 报 告 克 而 瑞 专 栏 论 坛 声 讯

2 近 期 袁 市 房 协 召 开 房 地 产 野 市 场 与 政 策 冶 单 月 座 谈 会 袁 此 次 座 谈 会 聚 焦 上 海 楼 市 的 走 向 和 对 未 来 市 场 的 预 判 袁 万 科 尧 瑞 安 尧 大 华 尧 光 明 地 产 等 12 家 会 员 企 业 代 表 出 席 了 会 议 并 就 当 前 市 场 情 况 与 政 府 相 关 部 门 领 导 进 行 了 座 谈 遥

3 多 策 并 举 避 免 楼 市 高 杠 杆 今 年 两 会 上 袁 李 克 强 总 理 强 调 完 善 住 房 保 障 体 系 袁 棚 改 实 行 货 币 化 安 置 遥 完 善 支 持 居 民 住 房 合 理 消 费 的 税 收 尧 信 贷 政 策, 及 住 房 刚 性 需 求 和 改 善 性 需 求, 因 城 施 策 等 去 库 存 工 作 思 路 遥 许 多 与 会 者 提 出 警 惕 楼 市 的 高 杠 杆 袁 避 免 金 融 灾 难 遥 警 惕 楼 市 的 高 杠 杆 袁 避 免 房 贷 金 融 灾 难 遥 杠 杆 简 单 地 讲 即 野 以 小 博 大 冶 遥 有 代 表 提 出 袁 最 近 房 地 产 交 易 中 有 一 些 房 产 商 和 房 地 产 中 介 公 司 袁 他 们 给 购 房 者 提 供 首 付 支 持 遥 前 段 时 间 袁 上 海 媒 体 也 报 道 了 相 关 情 况 遥 一 些 银 行 的 购 房 贷 款 首 付 已 经 从 原 来 的 40% 降 到 30% 袁 现 在 有 些 已 经 降 到 20% 袁 如 果 房 产 商 或 者 中 介 再 给 买 房 的 人 提 供 10% 到 20% 的 首 付 袁 实 际 上 就 使 得 买 房 的 人 变 成 零 首 付 或 者 5% 到 10% 的 首 付 遥 此 举 使 房 价 在 一 两 个 月 尧 三 个 月 内 暴 涨 了 30% 至 50% 遥 这 和 去 年 股 市 高 杠 杆 造 成 的 3000 点 到 5000 点 的 后 果 是 一 样 的 遥 在 经 济 下 行 的 压 力 之 下 袁 大 量 资 金 找 不 到 可 以 增 值 的 投 资 空 间 袁 所 以 又 纷 纷 进 入 已 经 过 热 的 一 线 城 市 房 地 产 市 场 遥 政 府 适 度 推 动 居 民 加 杠 杆 来 对 冲 经 济 下 行 风 险 无 可 厚 非 袁 但 从 最 近 北 上 广 深 等 一 线 城 市 房 价 快 速 上 涨 以 及 1 月 份 新 增 信 贷 中 居 民 中 长 期 贷 款 规 模 显 著 增 长 的 情 况 来 看 袁 居 民 加 杠 杆 或 许 已 经 驶 上 了 快 车 道 遥 这 种 杠 杆 型 泡 沫 风 险 极 大 袁 一 线 城 市 应 提 高 银 行 房 贷 门 槛 来 适 当 收 紧 通 过 正 规 渠 道 加 杠 杆 的 行 为 遥 此 外 袁 应 以 严 格 控 制 通 过 高 利 贷 等 非 正 规 途 径 增 加 杠 杆 和 现 象 遥 与 会 者 对 防 止 一 线 城 市 房 地 产 杠 杆 型 泡 沫 提 出 三 个 计 策 院 首 先 袁 通 过 调 整 契 税 比 例 尧 提 高 首 付 门 槛 等 方 式 来 从 正 规 渠 道 去 杠 杆 遥 其 次 袁 必 须 严 格 规 范 市 场 袁 防 止 通 过 高 利 贷 等 非 正 规 渠 道 加 杠 杆 遥 此 外 袁 还 需 要 通 过 扩 大 供 给 来 解 决 一 线 城 市 的 刚 性 需 求 遥 3 月 初 袁 在 市 房 协 召 开 的 房 企 座 谈 会 上 袁 不 少 企 业 表 示 袁 目 前 楼 市 畅 销 袁 开 发 商 不 会 也 没 有 必 要 为 购 房 者 提 供 降 低 购 房 门 槛 的 金 融 工 具 袁 但 希 望 政 府 加 大 对 某 些 中 介 机 构 违 规 金 融 行 为 的 查 处 力 度 袁 确 保 市 场 稳 定 健 康 发 展 遥 阴 本 刊 编 辑 部

4 目 录 目 录 CONTENT 卷 首 语 01 多 策 并 举 避 免 楼 市 高 杠 杆 调 研 报 告 年 上 海 房 地 产 市 场 调 研 报 告 行 业 通 讯 24 国 务 院 推 进 新 型 城 镇 化 建 设 建 立 购 租 并 举 住 房 制 度 25 房 贷 新 政 剑 指 去 库 存 门 槛 降 低 有 利 于 刚 需 入 市 27 多 部 委 预 警 一 线 城 市 高 房 价 降 温 政 策 蓄 势 待 发 28 营 改 增 全 面 推 行 房 企 大 减 负 时 代 将 到 来 29 楼 继 伟 : 房 地 产 税 还 在 立 法 阶 段 刊 名 题 字 蔡 育 天 顾 问 桑 荣 林 庞 元 内 部 资 料 会 员 交 流 编 委 会 主 任 赵 龙 杰 委 员 ( 按 姓 氏 笔 划 ) 孔 庆 伟 乐 缨 刘 庆 孙 新 华 冷 玉 英 吴 坚 勇 张 玉 良 李 小 妹 李 娟 娟 肖 永 培 陈 伯 庚 范 伟 姜 雷 徐 林 宝 浦 建 华 主 编 赵 龙 杰 ( 兼 ) 副 主 编 胡 煜 胡 宗 亘 责 任 编 辑 郭 晓 赟 美 术 编 辑 朱 卫 平 2016 年 第 1 尧 2 期 ( 总 第 344 期 冤 2016 年 3 月 30 日 编 辑 部 地 址 : 南 泉 北 路 201 号 12 楼 1205 室 电 话 : 传 真 : 邮 编 : shreta@163.com

5 目 录 克 而 瑞 专 栏 年 1 2 月 上 海 房 地 产 市 场 情 况 简 报 阴 克 而 瑞 上 海 机 构 37 哪 有 什 么 物 业 +, 回 归 本 源 是 王 道 阴 陈 珏 41 众 创 倒 闭 潮 来 袭? 解 读 破 局 新 玩 法! 阴 陈 珏 论 坛 声 讯 44 新 型 城 镇 化 对 十 三 五 房 地 产 企 业 发 展 影 响 研 究 阴 吴 宏 根 封 面 : 上 海 城 投 置 地 ( 集 团 ) 有 限 公 司 尚 景 园 封 二 : 市 房 协 召 开 房 地 产 市 场 与 政 策 单 月 座 谈 会 封 三 : 市 房 协 召 开 分 支 机 构 工 作 会 议 封 四 : 方 方 地 产 咨 询 机 构

6 调 研 报 告 年 上 海 房 地 产 市 场 调 研 报 告 上 海 市 房 地 产 行 业 协 会 房 地 产 市 场 调 研 是 上 海 房 协 为 会 员 企 业 服 务 反 映 会 员 企 业 诉 求 的 一 项 重 要 的 常 态 工 作 上 海 房 协 邀 请 市 住 建 委 市 统 计 局 等 行 政 有 关 部 门 和 民 间 研 究 机 构 的 专 家 组 成 调 研 组, 定 期 研 究 分 析 房 地 产 市 场 本 次 调 研 着 重 分 析 2015 年 上 海 房 地 产 市 场 运 行 情 况, 并 对 2016 年 市 场 走 势 进 行 预 判, 形 成 本 调 研 报 告, 供 会 员 企 业 和 政 府 管 理 部 门 参 考 渊 一 冤 土 地 供 应 一 尧 2015 年 上 海 房 地 产 市 场 的 基 本 情 况 2015 年, 全 市 共 出 让 国 有 建 设 用 地 使 用 权 1250 公 顷, 比 上 年 减 少 17.5% 其 中 居 住 用 地 739 公 顷, 增 长 25.7%; 商 服 用 地 194 公 顷, 减 少 15.3%; 工 业 用 地 317 公 顷, 减 少 53.8% 渊 二 冤 房 地 产 开 发 投 资 2015 年, 全 市 完 成 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 比 上 年 增 长 8.2% ( 全 国 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 比 上 年 名 义 增 长 1.0%), 增 幅 回 落 5.5 个 百 分 点 ; 其 中 住 宅 投 资 亿 元, 比 上 年 增 长 5.1% ( 全 国 为 增 长 0.4%), 增 幅 回 落 1.7 个 百 分 点 房 地 产 开 发 投 资 占 全 社 会 固 定 资 产 投 资 的 54.6%, 占 比 上 升 1.3 个 百 分 点 渊 三 冤 房 地 产 开 发 建 设 2015 年, 全 市 商 品 房 施 工 面 积 万 平 方 米, 比 上 年 增 长 2.8%, 增 幅 回 落 5.9 个 百 分 点 ; 其 中 住 宅 施 工 面 积 为 万 平 方 米, 下 降 1.8% 在 施 工 面 积 中, 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 下 降 6.4% ( 全 国 为 下 降 14%); 其 中 住 宅 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 增 长 0.8% ( 全 国 为 下 降 14.6%) 2015 年, 全 市 商 品 房 竣 工 面 积 万 平 方 米, 比 上 年 增 长 14.4%, 增 幅 上 升 11.8 个 百 分 点 ; 其 中 住 宅 竣 工 面 积 万 平 方 米, 增 长 3.5%, 增 幅 下 降 4.8 个 百 分 点

7 调 研 报 告 渊 四 冤 房 地 产 交 易 2015 年, 全 市 商 品 房 销 售 ( 市 场 化 新 建 商 品 住 房 销 售 性 保 障 房 和 非 居 住 房 ) 万 平 方 米, 比 上 年 增 长 16.6%, 增 幅 上 升 29.1 个 百 分 点 其 中 商 品 住 房 销 售 万 平 方 米, 增 长 12.8%, 增 幅 上 升 24.5 个 百 分 点 2015 年, 全 市 存 量 房 ( 二 手 房 ) 成 交 登 记 面 积 为 万 平 方 米, 比 上 年 增 长 65.26%, 增 幅 上 升 个 百 分 点, 其 中 住 宅 成 交 登 记 万 平 方 米, 增 长 76.18%, 增 幅 上 升 个 百 分 点 渊 五 冤 住 房 价 格 全 市 新 建 商 品 住 房 价 格 指 数,2015 年 1 3 月 份 环 比 持 平,2 月 份 环 比 下 降,4-12 月 份 环 比 持 续 上 涨,2015 年 12 月 比 上 年 同 期 上 涨 18.2% 二 手 住 房 价 格 指 数 : 全 年 除 2 月 份 环 比 持 平 外 均 为 上 涨,2015 年 12 月 份 比 上 年 同 期 上 涨 11.7% 2015 年, 全 市 商 品 住 房 平 均 销 售 价 格 ( 含 保 障 房 ) 元 / 平 方 米, 比 上 年 上 涨 31% 二 手 住 房 平 均 成 交 价 格 元 / 平 方 米, 比 上 年 上 涨 17.8% 渊 六 冤 房 地 产 金 融 2015 年, 全 市 中 资 商 业 银 行 自 营 性 人 民 币 房 地 产 贷 款 余 额 亿 元, 同 比 增 长 12.04%, 增 幅 同 比 回 落 1.56 个 百 分 点 其 中 人 民 币 个 人 住 房 贷 款 余 额 亿 元, 同 比 增 长 10.1%; 人 民 币 房 地 产 开 发 贷 款 余 额 亿 元, 同 比 增 长 17.25% 二 尧 2015 年 上 海 房 地 产 市 场 的 政 策 环 境 2015 年 中 国 房 地 产 市 场 政 策 面 的 主 基 调 是 去 库 存, 稳 定 住 房 消 费, 支 持 居 民 自 住 和 改 善 型 需 求 是 房 地 产 政 策 调 整 的 主 要 方 向 中 央 和 各 级 政 府 在 供 应 和 需 求 两 端 同 时 调 整 政 策 : 在 供 应 端 通 过 关 于 优 化 2015 年 住 房 及 用 地 供 应 结 构 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知, 按 照 分 城 施 策 的 要 求, 对 不 同 城 市 的 住 房 供 应 和 土 地 供 应 进 行 调 整 ; 在 需 求 端 则 通 过 降 首 付 降 利 率 减 税 费 予 补 贴 放 宽 公 积 金 贷 款 政 策, 取 消 限 外 等 多 手 段 并 施, 千 方 百 计 去 库 存 2015 年, 央 行 共 5 次 降 息,5 次 降 准, 进 一 步 释 放 流 动 性, 基 准 利 率 降 至 历 史 最 低 水 平, 购 房 成 本 大 幅 下 降 2015 年, 上 海 认 真 执 行 中 央 的 各 项 政 策, 继 续 严 格 执 行 限 购 政 策, 并 根 据 上 海 的 实 际 情 况 提 高 了 公 积 金 贷 款 额 度, 延 长 贷 款 时 限 同 时, 针 对 上 海 房 地 产 市 场 的 过 热 情 况, 上 海 市 官 方 在 7 月 和 10 月 两 次 明 确 表 态 上 海 房 价 已 经 过 高, 仍 然 要 继 续 坚 持 楼 市 调 控 渊 一 冤 房 地 产 有 关 政 策 1 3 月 15 日, 李 克 强 总 理 在 全 国 人 大 答 记 者 问 时 表 示, 房 地 产 市 场 有 其 自 身 的 规 律, 中 国 国 土 面 积 辽 阔, 有 特 大 城 市 和 中 小 城 市 小 城 镇, 情 况 各 异, 所 以 我 们 要 求 强 化 地 方 政 府 合 理 调 控 房 地 产 市 场 的 责 任, 因 地 制 宜, 分 城 施 策 中 国 城 镇 化 进 程 还 在 加 快, 中 国 房 地 产 市 场 的 需 求 是 刚 性 的, 我 们 鼓 励 居 民 自 住 性 住 房 和 改 善 性 住 房 需 求, 保 持 房 地 产 长 期 平 稳 健 康 发 展 中 国 还 是 一 个 发 展 中 国 家, 住 房 既 是 经 济 问 题, 更 是 民 生 问 题 中 国 政 府 要 做 的 就 是 要 为 低 收 入 住 房 困 难 群 体 提 供 住 房 保 障 今 年, 我 们 在 改 造 棚 户 区 城 市 和 农 村 危 房 方 面 还 要 加 大 力 度, 各 增 加 100 万 套 中 国 政 府 有 保 障 群 众 基 本 居 住 条 件 的 责 任 2 3 月 25 日, 国 土 资 源 部 住 房 城 乡 建 设 部 联 合 下 发 关 于 优 化 2015 年 住 房 及 用 地 供 应 结 构 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知 ( 国 土 资 发 号 ), 通 知 共 四 条 : 一 合 理 安 排 住 房 及 其 用 地 供 应 规 模 ( 一 ) 科 学 编 制 住 房 建 设 规 划 及 年 度 实 施 计 划 ( 二 ) 加 强 住 房 用 地 年 度 供 应 计 划 编 制 住 房 供 求 矛 盾 比 较 突 出 的 热 点 城 市, 应 根 据 市 场 实 际 情 况 有 效 增 加 住 宅 用 地 供 应 规 模

8 调 研 报 告 ( 三 ) 强 化 住 宅 用 地 供 应 管 理 各 地 国 土 资 源 主 管 部 门 要 根 据 市 场 实 际 情 况, 控 制 好 住 宅 用 地 供 应 的 规 模 布 局 和 节 奏, 将 住 房 用 地 年 度 供 应 计 划 落 实 到 具 体 地 块, 明 确 上 市 时 间, 定 期 分 批 推 出, 稳 定 均 衡 供 应 住 宅 用 地 二 优 化 住 房 及 用 地 供 应 结 构 ( 四 ) 优 化 住 房 供 应 套 型 结 构 在 建 商 品 住 房 项 目, 在 不 改 变 用 地 性 质 和 容 积 率 等 规 划 前 提 下, 房 地 产 开 发 企 业 可 以 适 当 调 整 套 型 结 构 ; 对 不 适 应 市 场 需 求 的 住 房 户 型 作 出 调 整, 满 足 合 理 的 自 住 和 改 善 性 住 房 需 求 ( 五 ) 促 进 房 地 产 用 地 结 构 调 整 三 统 筹 保 障 性 安 居 工 程 建 设 四 加 大 市 场 秩 序 和 供 应 实 施 监 督 力 度 3 3 月 30 日, 中 国 人 民 银 行 住 房 城 乡 建 设 部 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 发 布 关 于 个 人 住 房 贷 款 政 策 有 关 问 题 的 通 知, 通 知 共 三 条 : 一 继 续 做 好 住 房 金 融 服 务 工 作, 满 足 居 民 家 庭 改 善 性 住 房 需 求 对 拥 有 1 套 住 房 且 相 应 购 房 贷 款 未 结 清 的 居 民 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 购 买 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 40%, 二 进 一 步 发 挥 住 房 公 积 金 对 合 理 住 房 消 费 的 支 持 作 用 缴 存 职 工 家 庭 使 用 住 房 公 积 金 委 托 贷 款 购 买 首 套 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 为 20%; 对 拥 有 1 套 住 房 并 已 结 清 相 应 购 房 贷 款 的 缴 存 职 工 家 庭, 为 改 善 居 住 条 件 再 次 申 请 住 房 公 积 金 委 托 贷 款 购 买 普 通 自 住 房, 最 低 首 付 款 比 例 为 30% 三 加 强 政 策 指 导, 做 好 贯 彻 落 实 监 督 和 政 策 评 估 工 作 同 日, 财 政 部 发 布 了 关 于 调 整 个 人 住 房 转 让 营 业 税 政 策 的 通 知 ( 财 税 [2015]39 号 ), 通 知 要 求 将 个 人 将 购 买 不 足 2 年 的 住 房 对 外 销 售 的, 全 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 非 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 按 照 其 销 售 收 入 减 去 购 买 房 屋 的 价 款 后 的 差 额 征 收 营 业 税 ; 个 人 将 购 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 普 通 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 ( 业 内 将 这 两 条 政 策 称 为 330 新 政 ) 4 8 月 27 日, 商 务 部 住 建 部 等 六 部 门 联 合 发 布 关 于 调 整 房 地 产 市 场 外 资 准 入 和 管 理 有 关 政 策 一 外 商 投 资 房 地 产 企 业 注 册 资 本 与 投 资 总 额 比 例, 按 照 国 家 工 商 行 政 管 理 局 关 于 中 外 合 资 经 营 企 业 注 册 资 本 与 投 资 总 额 比 例 的 暂 行 规 定 ( 工 商 企 字 [1987] 第 38 号 ) 执 行 二 取 消 外 商 投 资 房 地 产 企 业 办 理 境 内 贷 款 境 外 贷 款 外 汇 借 款 结 汇 必 须 全 部 缴 付 注 册 资 本 金 的 要 求 三 境 外 机 构 在 境 内 设 立 的 分 支 代 表 机 构 ( 经 批 准 从 事 经 营 房 地 产 的 企 业 除 外 ) 和 在 境 内 工 作 学 习 的 境 外 个 人 可 以 购 买 符 合 实 际 需 要 的 自 用 自 住 商 品 房 对 于 实 施 住 房 限 购 政 策 的 城 市, 境 外 个 人 购 房 应 当 符 合 当 地 政 策 规 定 ( 上 海 按 现 有 政 策 执 行, 没 有 变 化 ) 四 住 房 城 乡 建 设 部 商 务 部 发 展 改 革 委 人 民 银 行 工 商 总 局 外 汇 局 等 有 关 部 门 进 一 步 简 化 程 序, 提 高 办 事 效 率, 优 化 和 改 进 外 商 投 资 房 地 产 管 理 自 本 通 知 印 发 之 日 起, 外 商 投 资 房 地 产 企 业 可 按 照 相 关 外 汇 管 理 规 定 直 接 到 银 行 办 理 外 商 直 接 投 资 项 下 相 关 外 汇 登 记 5 9 月 30 日, 人 民 银 行 银 监 会 下 发 关 于 进 一 步 完 善 差 别 化 住 房 信 贷 政 策 有 关 问 题 的 通 知, 通 知 共 两 条 : 一 在 不 实 施 限 购 措 施 的 城 市, 对 居 民 家 庭 首 次 购 买 普 通 住 房 的 商 业 性 个 人 住 房 贷 款, 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 25% 二 人 民 银 行 银 监 会 各 派 出 机 构 应 按 照 分 类 指 导, 因 地 施 策 的 原 则, 加 强 与 地 方 政 府 的 沟 通, 根 据 辖 内 不 同 城 市 情 况, 在 国 家 统 一 信 贷 政 策 的 基 础 上, 指 导 各 省 级 市 场 利 率 定 价 自 律 机 制 结 合 当 地 实 际 情 况 自 主 确 定 辖 内 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 的 最 低 首 付 款 比 例 同 日, 住 房 城 乡 建 设 部 财 政 部 中 国 人 民 银 行 下 发 关 于 切 实 提 高 住 房 公 积 金 使 用 效 率 的 通 知 ( 建 金 [2015]150 号 ), 共 八 条 一 提 高 实 际 贷 款 额 度 2015 年 8 月 末 住 房 公 积 金 资 金 运 用 率 低 于 85% 的 设 区 城 市, 要 综 合 考 虑 当 地 房 价 水 平 贷 款 需 求 和 借 款 人 还 款 能 力, 提 高 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 实 际 额 度 在 保 证 借 款 人 基 本 生 活 费 用 的 前 提 下, 月 还 款 额 与 月 收 入 比 上 限 控 制 在 50%-60% 贷 款 偿 还 期 限 可 延 至 借 款 人 法 定 退 休 年 龄 后 5 年, 最 长 贷 款 期 限 为 30 年 推 行 按 月 划 转 住 房 公 积 金 冲 还 贷 款 本 息 业 务 二 设 区 城 市 统 筹 使 用 资 金 三 拓 宽 贷 款 资 金 筹 集 渠 道 有 条 件 的 城 市 要 积 极 推 行 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 资 产 证 券 化 业 务, 盘 活 住 房 公 积 金 贷 款 资 产 四 全 面 推 行 异 地 贷 款 业 务 五 简 化 业 务 审 批 要 件 六 提 高 管 理 效 率 和 服 务 水 平 七 加 快 改 造 升 级 信 息 系 统

9 调 研 报 告 八 建 立 考 核 问 责 制 度 6 12 月 日 中 央 经 济 工 作 会 议 召 开 会 议 认 为 明 年 经 济 社 会 发 展 特 别 是 结 构 性 改 革 任 务 十 分 繁 重, 战 略 上 要 坚 持 稳 中 求 进 把 握 好 节 奏 和 力 度, 战 术 上 要 抓 住 关 键 点, 主 要 是 抓 好 去 产 能 去 库 存 去 杠 杆 降 成 本 补 短 板 五 大 任 务 第 三, 化 解 房 地 产 库 存 要 按 照 加 快 提 高 户 籍 人 口 城 镇 化 率 和 深 化 住 房 制 度 改 革 的 要 求, 通 过 加 快 农 民 工 市 民 化, 扩 大 有 效 需 求, 打 通 供 需 通 道, 消 化 库 存, 稳 定 房 地 产 市 场 要 落 实 户 籍 制 度 改 革 方 案, 允 许 农 业 转 移 人 口 等 非 户 籍 人 口 在 就 业 地 落 户, 使 他 们 形 成 在 就 业 地 买 房 或 长 期 租 房 的 预 期 和 需 求 要 明 确 深 化 住 房 制 度 改 革 方 向, 以 满 足 新 市 民 住 房 需 求 为 主 要 出 发 点, 以 建 立 购 租 并 举 的 住 房 制 度 为 主 要 方 向, 把 公 租 房 扩 大 到 非 户 籍 人 口 要 发 展 住 房 租 赁 市 场, 鼓 励 自 然 人 和 各 类 机 构 投 资 者 购 买 库 存 商 品 房, 成 为 租 赁 市 场 的 房 源 提 供 者, 鼓 励 发 展 以 住 房 租 赁 为 主 营 业 务 的 专 业 化 企 业 要 鼓 励 房 地 产 开 发 企 业 顺 应 市 场 规 律 调 整 营 销 策 略, 适 当 降 低 商 品 住 房 价 格, 促 进 房 地 产 业 兼 并 重 组, 提 高 产 业 集 中 度 要 取 消 过 时 的 限 制 性 措 施 会 议 强 调 要 化 解 房 地 产 库 存 提 出 通 过 加 快 农 民 工 市 民 化, 扩 大 有 效 需 求, 打 通 供 需 通 道, 消 化 库 存, 稳 定 房 地 产 市 场 要 明 确 深 化 住 房 制 度 改 革 方 向, 以 满 足 新 市 民 住 房 需 求 为 主 要 出 发 点, 以 建 立 购 租 并 举 的 住 房 制 度 为 主 要 方 向, 把 公 租 房 扩 大 到 非 户 籍 人 口 鼓 励 房 地 产 开 发 企 业 顺 应 市 场 规 律 调 整 营 销 策 略, 适 当 降 低 商 品 住 房 价 格, 促 进 房 地 产 业 兼 并 重 组, 提 高 产 业 集 中 度 要 取 消 过 时 的 限 制 性 措 施 7 12 月 28 日 住 建 部 召 开 全 国 住 房 城 乡 建 设 工 作 会 议, 会 议 强 调 巩 固 房 地 产 市 场 向 好 态 势 要 推 进 以 满 足 新 市 民 住 房 需 求 为 主 的 住 房 体 制 改 革, 把 去 库 存 作 为 房 地 产 工 作 的 重 点 8 4 月 9 日, 上 海 市 公 积 金 管 理 中 心 发 布 关 于 调 整 本 市 住 房 公 积 金 贷 款 额 度 上 限 和 二 手 房 贷 款 年 限 的 通 知, 通 知 对 最 高 贷 款 额 度 进 行 了 调 整,1 购 买 首 套 住 房 个 人 最 高 贷 款 额 度 由 30 万 元 调 整 至 50 万 元, 家 庭 最 高 贷 款 额 度 由 60 万 元 调 整 至 100 万 元 ; 缴 交 补 充 公 积 金 的, 个 人 最 高 贷 款 额 度 在 50 万 元 基 础 上 增 加 10 万 元 保 持 不 变, 家 庭 最 高 贷 款 额 度 在 100 万 元 基 础 上 增 加 20 万 元 保 持 不 变 2 购 买 改 善 性 第 二 套 普 通 商 品 房 参 照 购 买 首 套 住 房 政 策 3 购 买 改 善 性 第 二 套 非 普 通 商 品 房

10 调 研 报 告 个 人 最 高 贷 款 额 度 由 20 万 元 调 整 至 40 万 元, 家 庭 最 高 贷 款 额 度 由 40 万 元 调 整 至 80 万 元 ; 缴 交 补 充 公 积 金 的, 个 人 最 高 贷 款 额 度 在 40 万 元 基 础 上 增 加 10 万 元 保 持 不 变, 家 庭 最 高 贷 款 额 度 在 80 万 元 基 础 上 增 加 20 万 元 保 持 不 变 9 10 月 9 日, 上 海 市 委 书 记 韩 正 在 区 县 大 口 党 委 书 记 季 度 工 作 会 议 上 指 出, 上 海 房 价 已 经 很 高, 如 果 不 坚 持 调 控, 将 影 响 上 海 经 济 持 续 平 稳 健 康 发 展, 也 会 削 弱 城 市 的 竞 争 力 韩 正 表 示, 上 海 作 为 一 座 特 大 型 城 市, 房 地 产 市 场 发 展 有 自 身 特 点, 控 制 房 价 是 重 要 调 控 目 标 这 项 工 作, 不 能 人 云 亦 云, 必 须 清 醒 认 识 坚 定 不 移 我 们 必 须 坚 定 不 移 下 决 心 减 少 经 济 增 长 对 房 地 产 业 的 依 赖, 必 须 保 持 定 力, 绝 不 能 为 缓 解 一 时 一 地 的 问 题, 而 采 用 短 期 刺 激 政 策, 要 对 市 民 负 责 对 未 来 负 责 韩 正 提 到, 当 前 上 海 房 地 产 市 场 有 两 大 结 构 性 问 题 : 办 公 用 房 商 业 用 房 投 资 增 幅 过 大 保 有 量 过 大 ; 中 小 套 型 商 品 住 房 供 应 严 重 不 足, 特 别 是 市 场 化 新 建 商 品 住 房 的 中 小 套 型 供 需 矛 盾 突 出 而 究 其 根 本 原 因, 是 供 地 不 合 理, 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 用 地 供 应 明 显 减 少 韩 正 强 调, 要 抓 紧 研 究 制 定 约 束 性 措 施, 土 地 供 应 量 不 变, 结 构 必 须 调 整 渊 二 冤 货 币 金 融 政 策 1 继 续 实 施 积 极 的 财 政 政 策 和 稳 健 的 货 币 政 策 2015 年 全 年 M2 增 长 目 标 为 12% 左 右 12 月 末, 广 义 货 币 (M2) 余 额 万 亿 元, 同 比 增 长 13.3%, 增 速 比 上 月 末 低 0.4 个 百 分 点, 比 上 年 末 高 1.1 个 百 分 点 ; 狭 义 货 币 (M1) 余 额 万 亿 元, 同 比 增 长 15.2%, 增 速 比 上 月 末 低 0.5 个 百 分 点, 比 上 年 末 高 12.0 个 百 分 点 ; 流 通 中 货 币 (M0) 余 额 6.32 万 亿 元, 同 比 增 长 4.9% 2015 年 全 年 净 投 放 现 金 2957 亿 元 12 月 末, 本 外 币 贷 款 余 额 万 亿 元, 同 比 增 长 13.4% 12 月 末 人 民 币 贷 款 余 额 万 亿 元, 同 比 增 长 14.3%, 增 速 比 上 月 末 低 0.6 个 百 分 点, 比 上 年 末 高 0.6 个 百 分 点 2015 年 全 年 人 民 币 贷 款 增 加 万 亿 元, 同 比 多 增 1.81 万 亿 元 2 降 息 降 准 各 五 次, 释 放 流 动 性 央 行 决 定 :3 月 1 日 起 下 调 金 融 机 构 一 年 期 人 民 币 存 贷 款 基 准 利 率 各 0.25 个 百 分 点, 存 款 利 率 浮 动 区 间 的 上 限 由 存 款 基 准 利 率 的 1.2 倍 调 整 为 1.3 倍 5 月 11 日 起 下 调 金 融 机 构 一 年 期 存 贷 款 基 准 利 率 各 0.25 个 百 分 点, 存 款 利 率 浮 动 区 间 的 上 限 由 存 款 基 准 利 率 的 1.3 倍 调 整 为 1.5 倍 6 月 28 日 起 下 调 一 年 期 存 贷 款 利 率 各 0.25 个 百 分 点 下 调 后 一 年 期 存 贷 款 基 准 利 率 分 别 为 2% 与 4.85% 8 月 26 日 起 下 调 金 融 机 构 一 年 期 存 贷 款 基 准 利 率 各 0.25 个 百 分 点, 同 时 放 开 一 年 期 以 上 ( 不 含 一 年 期 ) 定 期 存 款 的 利 率 浮 动 上 限, 活 期 存 款 以 及 一 年 期 以 下 定 期 存 款 的 利 率 浮 动 上 限 不 变 10 月 24 日 起 下 调 金 融 机 构 一 年 期 存 贷 款 基 准 利 率 各 下 调 0.25 个 百 分 点 下 调 后, 一 年 期 存 贷 款 基 准 利 率 分 别 为 1.5% 和 4.35%, 其 他 各 档 次 贷 款 及 存 款 基 准 利 率 人 民 银 行 对 金 融 机 构 贷 款 利 率 相 应 调 整 ; 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 保 持 不 变 央 行 决 定 :2 月 5 日 起 下 调 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 同 时, 为 进 一 步 增 强 金 融 机 构 支 持 结 构 调 整 的 能 力, 加 大 对 小 微 企 业 三 农 以 及 重 大 水 利 工 程 建 设 的 支 持 力 度, 对 小 微 企 业 贷 款 占 比 达 到 定 向 降 准 标 准 的 城 市 商 业 银 行 非 县 域 农 村 商 业 银 行 额 外 降 低 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点, 对 中 国 农 业 发 展 银 行 额 外 降 低 人 民 币 存 款 准 备 金 率 4 个 百 分 点 4 月 20 日 起 下 调 各 类 存 款 类 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 1 个 百 分 点 在 此 基 础 上, 为 进 一 步 增 强 金 融 机 构 支 持 结 构 调 整 的 能 力, 加 大 对 小 微 企 业 三 农 以 及 重 大 水 利 工 程 建 设 等 的 支 持 力 度, 自 4 月 20 日 起 对 农 信 社 村 镇 银 行 等 农 村 金 融 机 构 额 外 降 低 人 民 币 存 款 准 备 金 率 1 个 百 分 点, 并 统 一 下 调 农 村 合 作 银 行 存 款 准 备 金 率 至 农 信 社 水 平 ; 对 中 国 农 业 发 展 银 行 额 外 降 低 人 民 币 存 款 准 备 金 率 2 个 百 分 点 ; 对 符 合 审 慎 经 营 要 求 且 三 农 或 小 微 企 业 贷 款 达 到 一 定 比 例 的 国 有 银 行 和 股 份 制 商 业 银 行 可 执 行 较 同 类 机 构 法 定 水 平 低 0.5 个 百

11 调 研 报 告 分 点 的 存 款 准 备 金 率 6 月 28 日 起 有 针 对 性 地 对 金 融 机 构 实 施 定 向 降 准 对 三 农 贷 款 占 比 达 到 定 向 降 准 标 准 的 城 市 商 业 银 行 非 县 域 农 村 商 业 银 行 降 低 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 ; 对 三 农 或 小 微 企 业 贷 款 达 到 定 向 降 准 标 准 的 国 有 大 型 商 业 银 行 股 份 制 商 业 银 行 外 资 银 行 降 低 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 ; 降 低 财 务 公 司 存 款 准 备 金 率 3 个 百 分 点, 进 一 步 鼓 励 其 发 挥 好 提 高 企 业 资 金 运 用 效 率 的 作 用 9 月 6 日 起 下 调 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 保 持 银 行 体 系 流 动 性 合 理 充 裕, 引 导 货 币 信 贷 平 稳 适 度 增 长 同 时, 为 进 一 步 增 强 金 融 机 构 支 持 三 农 和 小 微 企 业 的 能 力, 额 外 降 低 县 域 农 村 商 业 银 行 农 村 合 作 银 行 农 村 信 用 社 和 村 镇 银 行 等 农 村 金 融 机 构 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 额 外 下 调 金 融 租 赁 公 司 和 汽 车 金 融 公 司 准 备 金 率 3 个 百 分 点, 鼓 励 其 发 挥 好 扩 大 消 费 的 作 用 10 月 24 日 起 下 调 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点, 以 保 持 银 行 体 系 流 动 性 合 理 充 裕, 引 导 货 币 信 贷 平 稳 适 度 增 长 同 时, 为 加 大 金 融 支 持 三 农 和 小 微 企 业 的 正 向 激 励, 对 符 合 标 准 的 金 融 机 构 额 外 降 低 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 三 尧 2015 年 市 场 形 势 分 析 与 2016 年 市 场 走 势 预 测 2015 年, 上 海 房 地 产 市 场 呈 现 出 量 价 齐 升 的 态 势 土 地 出 让 面 积 同 比 减 少 17%, 价 格 仍 处 高 位 ; 商 品 住 房 销 售 面 积 同 比 上 升 16.6%, 住 房 价 格 指 数 环 比 连 续 9 个 月 上 涨 ; 二 手 住 房 成 交 同 比 增 长 76.18%, 价 格 指 数 环 比 连 续 11 个 月 上 涨 2016 年, 从 宏 观 经 济 面 看, 国 民 经 济 仍 处 于 探 底 阶 段, 国 内 投 资 疲 软, 国 外 经 济 回 升 缓 慢, 进 出 口 持 续 下 滑, 经 济 增 长 仍 将 面 临 较 大 的 压 力, 因 此,2016 年 房 地 产 行 业 仍 将 是 支 撑 国 民 经 济 增 长 的 重 要 力 量 从 政 策 面 看, 去 库 存 仍 将 是 2016 年 中 国 房 地 产 市 场 的 主 旋 律, 因 此 2016 年 楼 市 整 体 政 策 面 仍 将 保 持 相 对 宽 松, 但 鉴 于 不 同 城 市 分 化 严 重, 分 类 调 控 也 将 是 主 要 调 控 原 则, 上 海 将 继 续 执 行 一 系 列 调 控 政 策, 控 制 房 价 过 快 上 涨, 限 购 政 策 仍 将 延 续, 以 防 止 投 资 需 求 过 快 增 长 导 致 房 价 涨 幅 过

12 调 研 报 告 表 1 院 上 海 招 拍 挂 土 地 出 让 成 交 面 积 和 成 交 楼 板 地 价 比 较 土 地 出 让 成 交 面 积 ( 公 顷 ) 土 地 出 让 成 交 楼 板 地 价 ( 元 / 平 方 米 ) 2013 年 2014 年 2015 年 2013 年 2014 年 2015 年 住 宅 商 办 工 业 高 从 资 金 面 看, 宏 观 经 济 依 旧 低 迷, 为 支 撑 经 济 增 长, 整 体 资 金 面 仍 将 相 对 宽 松 但 由 于 美 国 进 入 加 息 周 期, 这 会 制 约 人 民 币 进 一 步 的 降 息 空 间, 并 加 大 汇 率 的 波 动 幅 度 从 上 海 房 地 产 市 场 供 求 关 系 看, 由 于 总 体 需 求 比 较 旺 盛, 供 应 相 对 偏 紧,2015 年 上 海 一 二 手 房 市 场 成 交 量 均 创 下 近 年 来 的 新 高, 提 前 透 支 了 部 分 需 求, 房 价 上 涨 过 快 对 需 求 也 产 生 了 一 定 的 制 约 作 用, 再 加 上 需 求 比 上 年 有 所 减 少, 随 着 新 开 工 回 升, 供 应 紧 张 的 局 面 有 所 缓 解, 预 计 供 求 关 系 会 逐 渐 趋 缓 综 上 所 述, 预 计 2016 年 上 海 房 地 产 市 场 将 呈 现 出 暖 中 趋 缓 的 格 局, 土 地 市 场 仍 将 量 减 价 升, 房 地 产 开 发 投 资 保 持 低 位 增 长, 商 品 住 房 成 交 面 积 稳 中 有 降, 住 房 价 格 涨 幅 趋 缓 以 下 侧 重 从 供 地 投 资 销 售 房 价 等 方 面 对 上 海 房 地 产 市 场 运 行 和 走 势 进 行 分 析 渊 一 冤 土 地 供 应 总 量 持 续 回 落 袁 住 宅 用 地 增 加 袁 土 地 价 格 上 升 明 显 2015 年, 土 地 供 应 总 量 有 所 减 少, 全 市 共 计 出 让 国 有 建 设 用 地 使 用 权 1240 公 顷, 比 上 年 减 少 17.5% 2015 年 1-12 月, 住 房 用 地 供 应 739 公 顷, 比 上 年 增 长 26%, 其 中 保 障 性 住 房 用 地 450 公 顷 ( 经 适 房 86 公 顷 动 迁 安 置 房 347 公 顷 公 租 房 17 公 顷 ), 占 全 市 住 房 用 地 供 应 60.9%, 商 品 住 房 用 地 供 应 289 公 顷, 占 39.1% 2015 年, 上 海 市 出 让 成 交 经 营 性 地 块 96 幅, 终 止 挂 牌 11 幅, 无 流 拍 地 块 住 宅 平 均 成 交 楼 面 地 价 元 / 平 方 米, 比 上 年 上 升 37.6%, 平 均 溢 价 率 为 40%, 比 上 年 下 降 了 8 个 百 分 点 ; 商 办 平 均 成 交 楼 面 地 价 元 / 平 方 米, 比 上 年 上 升 46.3%, 平 均 溢 价 率 为 21%, 工 业 平 均 成 交 楼 面 地 价 1535 元 / 平 方 米, 上 升 56.5%, 平 均 溢 价 率 为 2% ( 表 1) 2015 年 上 海 土 地 市 场 呈 现 量 减 价 升 的 格 局, 由 于 供 应 量 减 少, 竞 争 剧 烈, 地 价 居 高 不 下 : 2 月 11 日, 首 次 通 过 招 拍 挂 拿 地 进 入 上 海 的 当 代 置 业 旗 下 的 武 汉 摩 码 置 业 以 亿 元 竞 得 闵 行 区 江 川 社 区 单 元 (MHPO-1101 MHPO-1102 单 元 ) 地 块 ( 颛 桥 镇 地 块 ), 成 交 楼 板 价 元 / 平 方 米, 溢 价 率 95.55% 4 月 16 日, 大 名 城 以 亿 元 和 21.7 亿 元 先 后 竞 得 唐 镇 新 市 镇 D-03-05a 地 块 和 唐 镇 新 市 镇 D 地 块 楼 板 价 分 别 为 元 / 平 方 米 和 元 / 平 方 米, 溢 价 率 达 到 69.15% 和 67.57%, 唐 镇 楼 板 价 再 创 新 高 6 月 3 日, 华 润 置 地 联 合 华 发 股 份 以 总 价 亿 元, 竞 得 闸 北 区 市 北 高 新 技 术 服 务 业 园 区 N 单 元 地 块, 楼 板 价 为 元 / 平 方 米, 溢 价 率 26.87% 6 月 19 日, 首 创 保 利 置 业 山 东 黄 金 联 合 体 以 总 价 亿 元, 竞 得 杨 浦 区 平 凉 社 区 01E 地 块 (12 13 街 坊 ), 楼 板 价 为 元 / 平 方 米, 溢 价 率 46.12% 7 月 15 日, 金 融 街 以 总 价 亿 元 摘 得 上 海 火 车 站 北 广 场 以 北 地 块, 楼 板 价 2.7 万 元 / 平 方 米, 溢 价 率 为 50.12%, 成 为 上 海 全 年 总 价 最 高 地 块 8 月 12 日, 阳 光 城 以 总 价 17.3 亿 元 摘 得 杨 浦 平 凉 社 区 02C1-12( 大 桥 街 道 101 街 坊 ) 地 块, 楼 板 价 元 / 平 方 米, 溢 价 率 59.6%, 成 为 上 海 全 年 单 价 最 高 地 块 9 月 25 日, 平 安 集 团 联 合 杭 州 滨 江 集 团 以 亿 元 竞 得 祁 连 社 区 单 元 B3-03 地 块, 楼 板 价 元 / 平 方 米, 溢 价 率 91.7%, 刷 新 了 大 场 板 块 的 土 地 单 价 纪 录 12 月 10 日, 金 辉 集 团 以

13 调 研 报 告 总 价 亿 元 竞 得 闵 行 区 莘 庄 镇 闵 行 新 城 MHP 单 元 A 地 块, 楼 板 价 元 / 平, 溢 价 率 %, 预 计 未 来 保 本 售 价 将 达 到 6.5 万 元 / 平 方 米 以 上, 而 目 前 周 边 在 售 的 精 装 公 寓 普 遍 售 价 仅 4 万 元 / 平 方 米 上 下, 面 粉 已 经 贵 过 面 包 12 月 17 日, 中 铁 建 以 总 价 38 亿 摘 得 奉 贤 区 南 桥 镇 D 区 域 纯 宅 地, 楼 板 价 元 / 平 方 米, 溢 价 率 %, 成 为 上 海 全 年 溢 价 率 最 高 地 块 纵 观 全 年 土 地 市 场 成 交 数 据, 土 地 市 场 竞 争 激 烈, 地 价 整 体 涨 势 明 显, 由 于 宅 地 稀 缺 性 不 断 突 显, 市 场 对 住 宅 用 地, 特 别 是 优 质 宅 地 的 竞 争 热 情 仍 然 较 高, 住 宅 用 地 溢 价 率 超 过 50% 的 地 块 有 27 幅 分 析 2015 年 上 海 土 地 市 场 成 交 火 热 的 原 因 : 一 是 土 地 供 应 规 模 持 续 减 少, 2013 年 以 来 土 地 市 场 供 应 量 一 直 是 负 增 长, 市 场 供 应 跟 不 上 市 场 需 求 节 奏, 上 海 住 宅 类 用 地 与 每 年 的 销 售 量 相 比 较 还 是 供 不 应 求 二 是 受 政 策 利 好 影 响, 楼 市 成 交 火 热 也 带 动 了 土 地 市 场, 同 时, 开 发 企 业 回 笼 了 大 量 资 金, 有 强 烈 的 补 货 需 求 三 是 2015 年 全 国 不 同 城 市 之 间 出 现 了 严 重 分 化, 三 四 线 城 市 楼 市 普 遍 销 售 不 畅, 库 存 压 力 居 高 不 下, 一 线 城 市 供 销 两 旺, 因 此, 大 型 房 企 的 布 局 策 略 重 返 一 线 城 市, 这 导 致 一 线 城 市 土 地 市 场 再 度 火 热 值 得 注 意 的 是,2015 年 上 海 土 地 市 场 的 热 度 已 经 引 起 了 政 府 部 门 的 高 度 重 视,10 月 9 日, 市 委 书 记 韩 正 作 了 关 于 控 房 价, 调 供 应 结 构 的 讲 话, 之 后 五 幅 住 宅 地 块 暂 停 出 让, 其 中 嘉 定 和 杨 浦 的 两 幅 地 块 出 让 指 标 进 行 调 整 后 重 新 出 让, 在 出 让 要 求 中 增 加 了 中 小 户 型 和 保 障 房 的 比 例 嘉 定 新 城 A03-5 地 块 住 宅 套 数 下 限 由 此 前 的 325 套 增 至 411 套 ;90 平 方 米 以 下 户 型 建 筑 面 积 比 例 由 不 低 于 20%, 调 整 为 不 低 于 50% 根 据 地 块 的 建 筑 面 积 及 住 宅 套 数 限 制, 调 整 后, 住 宅 套 均 面 积 由 150 平 方 米 变 为 119 平 方 米, 至 少 一 半 建 筑 面 积 为 90 平 方 米 以 下 的 中 小 户 型 新 江 湾 城 N 单 元 C1-02 (D7) 地 块 保 障 性 住 房 所 占 总 住 宅 建 筑 面 积 的 比 例 由 原 先 不 低 于 5%, 调 整 为 不 低 于 20%;90 平 方 米 以 下 中 小 套 型 住 宅 面 积 占 比, 由 不 低 于 20% 提 高 到 不 低 于 60% 2016 年 土 地 市 场 走 势 分 析 : 一 是 适 应 市 场 变 化, 实 施 精 准 精 细 的 供 地 方 式, 在 研 判 分 析 的 基 础 上, 分 区 域 分 类 型, 对 各 类 建 设 用 地 进 行 规 模 结 构 节 奏 和 时 序 的 调 控, 推 进 土 地 市 场 平 稳 发 展, 这 将 是 2016 年 土 地 市 场 的 主 旋 律 二 是 控 制 地 价, 以 约 束 性 措 施 调 整 土 地 供 应 结 构, 加 大 中 小 套 型 和 普 通 商 品 房 供 应, 这 将 仍 然 是 土 地 供 应 管 理 的 重 要 工 作 和 主 要 方 向 之 一 三 是 2015 年 上 海 房 地 产 市 场 销 售 火 爆, 房 企 回 笼 了 大 量 资 金, 加 上 整 体 社 会 资 金 面 宽 松, 房 企 资 金 面 普 遍 充 裕, 在 土 地 竞 争 中 底 气 十 足, 优 质 宅 地 的 竞 争 仍 将 非 常 激 烈 总 体 上 看, 受 到 上 海 土 地 供 应 不 断 减 少, 开 发 企 业 拿 地 需 求 不 断 上 升 的 影 响,2016 年 土 地 市 场 将 延 续 今 年 量 减 价 升 竞 争 激 烈 的 态 势, 部 分 区 位 优 异 的 宅 地 可 能 出 现 高 溢 价 率 渊 二 冤 房 地 产 开 发 投 资 稳 定 增 长 袁 占 全 社 会 固 定 资 产 投 资 比 重 持 续 上 升 2015 年 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 比 上 年 增 长 8.2%, 增 幅 较 上 年 回 落 5.5 个 百 分 点 2015 年, 上 海 房 地 产 开 发 投 资 增 幅 总 体 呈 现 回 落 走 势, 上 半 年 达 到 全 年 最 高 15.8% 的 增 幅 2015 年, 上 海 房 地 产 开 发 投 资 占 全 社 会 固 定 资 产 投 资 比 重 继 续 上 升, 达 54.6%, 比 上 年 提 高 1.3 个 百 分 点 从 房 屋 类 型 看, 非 住 宅 投 资 占 比 提 高 2015 年, 上 海 住 宅 投 资 亿 元, 比 上 年 增 长 5.1%, 占 房 地 产 开 发 投 资 的 52.3%; 非 住 宅 投 资 亿 元, 增 长 11.7%, 占 47.7%, 比 上 年 提 高 1.5 个 百 分 点 从 投 资 结 构 看, 土 地 购 置 费 占 比 接 近 3 成 2015 年, 上 海 房 地 产 开 发 投 资 中 的 建 安 工 程 投 资 亿 元, 比 上 年 增 长 6.5%, 占 全 部 房 地 产 开 发 投 资 的 63.8%; 土 地 购 置 费 亿 元, 增 长 15.0%, 占 29.0%, 比 上 年 提 高 1.8 个 百 分 点 从 投 资 主 体 看, 非 国 有 投 资 占 比 略 降 2015 年, 上 海 国 有 房 地 产 企 业 投 资 亿 元, 比 上 年 增 长 16.5%; 非 国 有 投 资 亿 元, 增 长 7.6%, 占 全 部 房 地 产 开 发 投 资 的 比 重 下 降 0.6 个 百 分 点

14 调 研 报 告 在 非 国 有 房 地 产 企 业 中, 股 份 制 企 业 投 资 亿 元, 增 长 20.3%; 私 营 企 业 投 资 亿 元, 下 降 17.1%; 港 澳 台 商 企 业 投 资 亿 元, 增 长 32.5%; 外 商 企 业 投 资 亿 元, 下 降 33.2% 2016 年, 房 地 产 开 发 投 资 仍 将 低 速 增 长 支 撑 房 地 产 开 发 投 资 继 续 增 长 主 要 有 四 方 面 因 素 : 一 是 在 建 规 模 较 大, 房 屋 施 工 面 积 超 1.5 亿 平 方 米 ; 二 是 经 济 要 稳 定 增 长 需 要 投 资 保 持 一 定 的 力 度,2015 年 国 家 出 台 政 策 促 投 资 增 长, 调 低 了 部 分 房 地 产 项 目 资 本 金 比 例 ; 三 是 房 地 产 开 发 商 普 遍 预 计 今 后 仅 一 二 线 城 市 房 地 产 市 场 还 有 发 展 空 间, 因 此 各 路 房 产 商 扎 堆 进 入 上 海 拿 地,2015 年 上 海 土 地 市 场 成 交 依 旧 活 跃, 高 溢 价 地 块 层 出 不 穷 ; 四 是 随 着 房 屋 建 设 标 准 提 高, 装 修 房 比 例 提 升, 建 安 成 本 不 断 上 涨 影 响 房 地 产 开 发 投 资 增 速 回 落 主 要 有 三 方 面 因 素 : 一 是 投 资 增 幅 回 落 的 趋 势 已 经 形 成, 从 2015 年 1~6 月 增 长 15.8% 的 最 高 点 回 落 至 年 底 个 位 数 8.2% 的 增 长 ; 二 是 建 设 进 度 有 趋 缓 的 迹 象, 房 屋 竣 工 面 积 增 幅 已 从 2015 年 1~3 月 增 长 70.0% 的 高 点 回 落 到 2015 年 全 年 增 长 14.4%, 同 时 新 开 工 面 积 长 期 处 于 下 降 区 间 运 行 ; 三 是 投 资 基 数 偏 高, 将 会 对 2016 年 投 资 增 长 带 来 一 定 的 压 力 综 合 支 撑 房 地 产 开 发 投 资 继 续 增 长 的 因 素 和 影 响 投 资 增 长 回 落 的 原 因, 预 计 2016 年 上 海 房 地 产 投 资 仍 将 保 持 一 定 的 规 模, 但 低 速 增 长 的 概 率 较 大 渊 三 冤 商 品 住 房 销 售 量 上 升 明 显 袁 价 格 大 幅 上 涨 2015 年, 上 海 商 品 房 市 场 在 330 新 政 和 信 贷 宽 松 的 一 系 列 政 策 利 好 下, 商 品 住 房 成 交 面 积 增 加, 改 善 性 需 求 释 放 明 显 ; 商 品 住 房 价 格 指 数 连 续 上 升 市 场 总 体 上 呈 现 量 价 齐 升 的 状 态 2015 年, 全 市 商 品 房 批 准 预 售 2311 万 平 方 米, 比 上 年 减 少 2%; 其 中 商 品 住 房 批 准 预 售 1626 万 平 方 米, 比 上 年 减 少 12% 全 市 商 品 房 销 售 ( 市 场 化 新 建 商 品 住 房 销 售 性 保 障 房 和 非 居 住 房 ) 万 平 方 米, 同 比 增 长 16.6%; 其 中 商 品 住 房 销 售 万 平 方 米, 同 比 增 长 12.8% 2015 年 1-12 月 上 海 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 1 月 份 环 比 持 平 2 月 份 环 比 下 降 0.1%,3 月 份 环 比 持 平,4 月 份 起 环 比 连 续 上 涨, 每 月 涨 幅 依 次 为 0.7% 2.6% 2.4% 1.9% 1.6% 1.9% 2.1% 1.9% 2.1% 2015 年 12 月 比 上 年 同 期 上 涨 18.2% 从 全 国 70 城 市 新 建 商 品 住 房 价 格 指 数 看 :2015 年, 我 国 房 地 产 市 场 整 体 回 暖, 但 城 市 间 分 化 趋 势 愈 加 明 显 2015 年 1-2 月, 价 格 环 比 上 涨 的 城 市 仅 有 2 个 受 330 新 政 的 政 策 的 影 响,5 月 份 上 涨 的 城 市 个 数 增 加 到 了 20 个, 其 中 一 线 城 市 涨 幅 明 显, 北 上 广 深 环 比 涨 幅 分 别 达 到 1.1% 2.2% 图 1:2015 年 1-12 月 上 海 市 场 化 商 品 住 房 销 售 情 况

15 调 研 报 告 1.4% 和 6.6% 7-9 月, 上 涨 城 市 逐 月 增 多, 分 别 达 到 31 个 35 个 39 个 10 月 份 上 涨 城 市 减 少 为 27 个, 但 一 线 城 市 价 格 仍 全 线 上 涨, 环 比 涨 幅 最 大 的 是 上 海, 达 2.1% 月, 上 涨 城 市 达 到 33 个 和 39 个, 一 线 城 市 和 部 分 热 点 二 线 城 市 房 价 上 涨 较 快, 环 比 涨 幅 明 显 高 于 其 他 城 市 ; 其 余 二 线 城 市 环 比 较 为 平 稳 ; 大 部 分 三 线 城 市 仍 然 处 于 库 存 逐 步 消 化 阶 段, 环 比 仍 在 下 降 据 房 地 产 交 易 中 心 网 上 数 据 ( 见 图 1) 显 示 :2015 年, 上 海 房 地 产 市 场 呈 现 出 一 季 度 低 迷 二 季 度 回 暖 三 季 度 升 温 四 季 度 火 热 的 走 势, 全 年 市 场 化 商 品 住 房 ( 不 包 括 保 障 性 住 房 ) 销 售 面 积 达 万 平 方 米, 创 下 2009 年 以 来 的 新 高 ; 销 售 均 价 元 / 平 方 米, 比 上 年 上 涨 21.9% 从 走 势 上 看,2015 第 一 季 度, 受 春 节 等 传 统 淡 季 的 影 响, 市 场 在 低 位 徘 徊, 分 别 成 交 万 平 方 米 万 平 方 米 万 平 方 米, 第 二 季 度 受 330 新 政 等 一 系 列 利 好 政 策 影 响, 市 场 快 速 回 暖, 当 月 成 交 万 平 方 米, 5 6 月 份 成 交 量 再 次 放 大, 分 别 达 到 万 平 方 米 和 万 平 方 米 第 三 季 度, 受 到 央 行 两 次 降 准 降 息 的 影 响, 市 场 进 一 步 回 暖,7 8 9 三 月 分 别 成 交 万 平 方 米 万 平 方 米 万 平 方 米 四 季 度, 受 到 央 行 第 五 次 双 降 和 房 企 冲 刺 年 度 销 售 业 绩 指 标 等 因 素 影 响, 市 场 出 现 日 光 盘, 这 让 购 房 者 产 生 了 恐 慌 情 绪, 买 涨 不 买 跌 的 心 理 让 楼 市 成 交 再 次 井 喷,10 月 和 11 月 分 别 成 交 万 平 方 米 和 万 平 方 米,12 月 成 交 平 方 米, 全 年 翘 尾 收 官 成 交 量 的 上 涨 也 带 动 了 各 个 项 目 销 售 均 价 的 快 速 上 升, 比 如 市 中 心 区 域 的 万 科 翡 翠 滨 江,1 月 时 项 目 一 期 公 寓 的 成 交 均 价 不 到 7.2 万 元 / 平 方 米 ; 到 了 12 月 二 期 公 寓 成 交 均 价 已 直 逼 9 万 元 / 平 方 米 大 关 普 陀 武 宁 板 块 内 的 标 杆 项 目 大 华 清 水 湾 花 园, 年 初 均 价 为 5.6 万 元 / 平 方 米, 到 年 末 地 处 同 一 地 段 的 绿 地 海 珀 玉 辉 项 目, 其 公 寓 开 盘 成 交 均 价 已 达 7.6 万 元 / 平 方 米 远 郊 项 目 涨 幅 也 非 常 可 观, 嘉 定 南 翔 从 年 初 均 价 2.5 万 元 / 平 方 米 涨 到 了 3 万 元 / 平 方 米, 涨 幅 达 20%; 南 汇 周 浦 涨 幅 更 大, 从 年 初 时 的 2.5 万 元 / 平 方 米 上 涨 到 3.3 万 元 / 平 方 米, 其 中 世 茂 云 图 项 目 12 月 售 价 已 达 元 / 平 方 米 分 析 2015 年 商 品 住 房 量 价 齐 升 的 原 因 主 要 有 四 点 : 一 是 多 项 支 持 住 房 消 费 的 政 策 作 用 逐 步 显 现 五 次 降 准 降 息 降 低 二 套 房 首 付 比 例 缩 短 营 业 税 减 免 年 限 提 高 住 房 公 积 金 贷 款 额 度 等 政 策 有 效 降 低 了 购 房 成 本, 创 造 了 优 越 的 购 房 环 境, 释 放 了 自 住 和 改 善 性 住 房 需 求 ; 二 是 投 资 性 需 求 卷 土 重 来, 推 动 了 房 价 过 快 上 涨 上 海 从 2011 年 实 现 限 购 限 贷 以 来, 投 资 性 需 求 基 本 离 场, 330 新 政 之 后, 二 套 房 首 付 比 例 降 低, 交 易 成 本 降 低, 再 加 上 2015 年 以 来 上 海 楼 市 基 本 面 的 快 速 复 苏 与 回 升, 出 于 资 产 配 置 的 考 虑, 投 资 性 需 求 回 潮 明 显, 而 且 这 部 分 需 求 对 价 格 不 敏 感, 带 动 了 房 价 的 上 涨 三 是 土 地 市 场 地 王 频 现 带 动 了 未 来 房 价 上 涨 的 预 期 据 2015 年 全 年 宅 地 成 交 数 据 显 示, 上 半 年 几 近 一 半 地 块 溢 价 在 45%-95%; 下 半 年 更 甚, 约 四 成 地 块 成 交 溢 价 在 95%-200% 地 价 的 不 断 上 涨 让 某 些 区 域 已 经 出 现 了 面 粉 高 于 面 包 的 现 象, 这 也 进 一 步 带 动 了 商 品 住 房 的 成 交 四 是 一 些 房 地 产 开 发 企 业 适 时 增 加 推 盘 规 模, 加 大 营 销 力 度, 市 场 需 求 持 续 活 跃 2015 年, 上 海 房 地 产 市 场 近 五 年 来 首 次 出 现 了 供 应 小 于 销 售 的 情 况 随 着 市 场 成 交 活 跃, 商 品 住 房 库 存 下 降, 市 场 化 新 建 商 品 住 房 可 售 量 减 少 截 至 12 月 末, 网 上 市 场 化 商 品 住 房 可 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 减 少 257 万 平 方 米, 其 中 非 普 通 商 品 住 房 万 平 方 米, 同 比 减 少 178 万 平 方 米 ; 动 迁 安 置 住 房 可 售 量 万 平 方 米, 同 比 增 长 156 万 平 方 米 按 近 半 年 的 月 均 成 交 量 计 算,2015 年 底 市 场 化 商 品 住 房 库 存 消 化 期 为 7.9 个 月, 比 2014 年 底 减 少 8.1 个 月, 由 库 存 充 裕 转 为 存 货 紧 张 根 据 DTZ 戴 德 梁 行 数 据 显 示,2015 全 年 高 端 住 宅 表 现 突 出, 明 显 优 于 整 体 市 场, 成 交 量 比 过 往 五 年 同 期 高 出 一 个 数 量 级, 高 端 门 槛 更 是 水 涨 船 高 单 价 70,000 元 以 上 单 套 1200 万 以 上 高 端 公 寓 全 年 成 交 2321 套, 同 比 增 长 %, 套 均 价 格 2160 万, 套 均 面 积 242 平 方 米 ; 单 价 以 上 单 套 1200 万 以 上 的 高 端 别 墅 成 交 705 套, 同 比 增 长 %, 套 均 价 2660 万, 套 均 面 积 331 平 方

16 调 研 报 告 图 2:2015 年 1-12 月 上 海 二 手 住 房 成 交 情 况 米 从 板 块 分 析 来 看, 上 海 浦 江 沿 岸 六 大 高 端 住 宅 聚 集 区 全 年 公 寓 成 交 960 套, 占 全 市 高 端 公 寓 成 交 42% 陆 家 嘴 滨 江 原 卢 湾 黄 浦 滨 江 成 交 出 现 井 喷 式 增 长 ; 北 外 滩 在 过 往 两 年 未 取 得 成 交 情 况 下 首 次 取 得 高 端 住 宅 成 交 ; 洋 泾 徐 汇 滨 江 等 新 兴 亲 水 板 块 成 为 今 年 高 端 市 场 黑 马, 成 交 套 数 面 积 总 销 售 额 均 居 于 高 端 市 场 榜 首, 个 别 项 目 畅 销 程 度 甚 至 达 到 开 盘 首 日 去 化 80% 以 上 2016 年 上 海 商 品 房 市 场 走 势 分 析 :2016 年 上 海 房 地 产 市 场 将 呈 现 暖 中 趋 缓 的 走 势 上 海 地 少 人 多 住 房 需 求 旺 盛 的 基 本 格 局 并 未 改 变, 房 价 上 涨 动 力 依 然 存 在 由 于 2015 年 市 场 需 求 过 度 释 放, 开 发 商 已 经 没 有 足 够 多 的 存 货 供 市 场 销 售, 供 需 两 端 都 将 需 要 时 间 重 新 累 积, 同 时 房 价 快 速 上 涨 也 对 刚 需 和 改 善 型 需 求 的 支 付 能 力 产 生 影 响, 市 场 因 此 将 进 入 供 需 结 构 调 整 期 综 合 各 种 因 素 初 步 判 断 :2016 年 上 海 商 品 住 房 成 交 面 积 稳 中 有 降, 供 应 略 减, 住 房 价 格 涨 幅 趋 缓 渊 四 冤 二 手 住 房 市 场 成 交 量 大 幅 上 升 袁 价 格 指 数 环 比 上 涨 2015 年 上 海 存 量 房 登 记 面 积 万 平 方 米, 同 比 上 升 65.26% 其 中 存 量 住 宅 登 记 面 积 万 平 方 米, 同 比 上 升 76.18%; 成 交 均 价 元 / 平 方 米, 同 比 上 升 17.8% 2015 年 1-12 月 上 海 二 手 住 房 价 格 指 数 :1 月 份 上 涨 0.3%,2 月 份 上 涨 0.1%,3 月 份 持 平 在 330 新 政 和 金 融 政 策 的 影 响 下, 二 手 住 房 价 格 从 4 月 开 始 上 涨 加 速,4-7 月 份 逐 月 上 涨, 上 涨 0.6% 2.2% 1.2% 月 增 幅 回 落, 依 次 为 上 涨 1.1% 1% 0.8% 11 月 份 上 涨 1%,12 月 份 上 涨 1.2% 2015 年 12 月 比 上 年 同 期 上 涨 11.7% 总 体 上 看, 据 房 地 产 交 易 中 心 网 上 数 据 ( 见 图 2),2015 年 二 手 住 房 市 场 走 势 与 新 建 商 品 住 房 基 本 一 致, 呈 量 价 齐 升 走 势 月 份 受 到 传 统 淡 季 和 春 节 的 影 响, 市 场 成 交 清 淡, 分 别 只 有 套 9903 套 套 330 新 政 后, 二 手 房 成 交 量 快 速 放 大,4 5 6 月 份 成 交 量 分 别 为 套 套 套 7-10 月 份, 随 着 刚 需 改 善 和 豪 宅 交 易 升 温, 二 手 房 成 交 始 终 维 持 在 高 位, 分 别 成 交 套 套 套 套 年 底, 随 着 恐 慌 入 市 现 象 抬 头, 不 少 买 家 年 前 抢 收, 再 加 上 地 王 频 出, 拉 动 了 周 边 板 块 二 手 房 价 格, 市 场 走 出 翘 尾 走 势,11 月 和 12 月 分 别 成 交 套 和 套 2016 年 二 手 房 市 场 分 析 : 当 前 中 央 定 调 的 宽 松 政 策 环 境, 提 高 了 买 卖 双 方 对 于 后 市 的 信 心 在 金 融 动 荡 背 景 下, 房 地 产 保 值 增 值 功 能 彰 显, 这 些 都 会 对 二 手 房 市 场 起 到 支 撑 作 用 但 2015 年 上 海 月 均

17 调 研 报 告 3 万 套 左 右 的 成 交 量 已 经 过 高, 远 超 正 常 成 交 量, 大 量 二 手 房 成 交 需 求 被 透 支, 有 效 挂 牌 有 所 减 少, 2016 年 二 手 房 市 场 可 能 会 进 入 冲 高 后 的 调 整 期 成 交 量 或 有 减 少, 房 价 仍 将 维 持 四 尧 对 当 前 上 海 房 地 产 市 场 的 看 法 和 建 议 2016 年 是 十 三 五 的 开 局 之 年, 开 发 企 业 应 密 切 关 注 房 地 产 行 业 在 十 三 五 时 期 的 发 展 方 向, 适 应 新 常 态, 按 照 推 进 供 给 侧 结 构 性 改 革 的 要 求, 加 速 创 新 转 型, 谋 求 未 来 更 大 的 发 展 空 间 同 时, 2016 年 也 是 全 面 建 成 小 康 社 会 决 胜 阶 段 的 开 局 之 年, 是 推 进 结 构 性 改 革 的 攻 坚 之 年 年 终 召 开 的 中 央 经 济 工 作 会 议 把 房 地 产 行 业 去 库 存 列 为 五 大 重 点 工 作 之 一, 可 见 2016 年 去 库 存 仍 将 是 全 国 房 地 产 行 业 的 首 要 目 标, 但 我 们 也 应 注 意 到 不 同 城 市 之 间 分 化 加 大, 一 线 及 部 分 热 点 二 线 城 市 由 于 自 身 经 济 人 口 产 业 等 优 势, 供 需 矛 盾 依 然 紧 张, 因 此 应 加 强 对 上 海 房 地 产 行 业 发 展 特 征 的 研 判, 主 动 适 应 上 海 十 三 五 发 展 的 趋 势, 保 持 市 场 和 行 业 持 续 健 康 发 展 渊 一 冤 密 切 关 注 当 前 市 场 走 势 袁 保 持 房 地 产 市 场 稳 定 发 展 2015 年, 在 多 重 政 策 利 好 的 叠 加 效 应 下, 上 海 房 地 产 市 场 呈 现 量 价 齐 升 的 走 势, 交 易 量 达 到 近 年 来 的 最 高 水 平, 伴 随 着 市 场 的 回 暖, 投 资 性 需 求 已 有 卷 土 重 来 之 势, 这 部 分 需 求 的 特 点 是 其 释 放 会 随 预 期 的 变 化 提 前 或 延 后, 并 对 房 价 起 到 助 涨 助 跌 的 作 用, 加 大 市 场 波 动, 不 利 于 市 场 的 稳 定 发 展 为 此, 建 议 政 府 要 密 切 关 注 市 场 所 存 在 的 隐 患, 合 理 引 导 市 场 预 期, 引 导 房 地 产 企 业 继 续 稳 定 供 应, 引 导 住 房 需 求 稳 定 且 有 序 释 放, 防 范 市 场 大 幅 波 动 一 是 加 强 市 场 监 管 力 度, 防 范 投 资 需 求 扰 乱 市 场 秩 序 密 切 关 注 房 地 产 市 场 走 势, 防 止 市 场 炒 作 激 发 的 非 理 性 需 求, 引 发 房 价 大 幅 上 涨 2015 年, 随 着 市 场 的 回 暖, 投 资 投 机 性 需 求 回 潮 明 显, 这 部 分 需 求 更 多 是 出 于 资 产 配 置 的 考 虑 来 置 业, 对 价 格 并 不 敏 感, 这 也 是 2015 年 房 价 快 速 回 暖 的 重 要 推 手, 这 部 分 需 求 主 要 采 取 两 个 方 式 来 规 避 限 购, 一 是 只 签 约 不 登 记, 这 种 情 况 在 高 端 楼 盘 中 普 遍 存 在, 有 的 楼 盘 达 到 20%; 二 是 通 过 造 假 的 境 外 身 份 重 复 购 房 政 府 部 门 应 对 这 部 分 违 规 的 需 求 加 强 审 核, 堵 住 限 购 政 策 所 存 在 的 漏 洞 严 格 执 行 二 套 房 贷 政 策, 明 确 有 房 无 贷 购 买 非 普 通 商 品 住 房 首 付 比 例 ( 330 政 策 对 此 未 明 确 ) 二 是 注 意 房 地 产 投 资 占 比 过 高 对 行 业 和 经 济 整 体 的 不 利 影 响 近 些 年, 房 地 产 投 资 占 全 社 会 固 定 资 产 投 资 的 比 重 不 断 上 升, 与 经 济 整 体 的 协 调 性 下 降 由 于 前 期 投 资 高 速 增 长 导 致 2015 年 上 海 房 屋 在 建 面 积 超 1.5 亿 平 方 米, 达 到 当 年 销 售 面 积 5 倍 以 上, 投 资 规 模 偏 大 将 直 接 影 响 今 后 若 干 年 的 市 场 供 应 和 房 价 波 动 同 时, 房 地 产 业 作 为 上 海 重 要 产 业 之 一, 对 地 方 经 济 较 快 增 长 做 出 了 巨 大 的 贡 献, 但 是 对 于 一 个 城 市 来 讲, 房 地 产 业 是 资 源 消 耗 量 较 大 的 产 业, 占 用 了 大 量 钢 铁 水 泥 砂 石 等 资 源, 而 且 土 地 资 源 更 是 具 有 稀 缺 性, 上 海 城 市 能 够 承 载 的 人 口 规 模 也 是 有 限 的, 长 时 期 占 比 过 高 不 利 于 上 海 房 地 产 业 的 持 续 稳 定 发 展 和 经 济 的 稳 定 增 长 三 是 防 范 市 场 快 速 上 升 之 后 可 能 出 现 的 波 动 根 据 上 海 房 地 产 市 场 过 去 十 年 来 的 走 势 规 律 看, 每 两 年 就 会 经 历 一 个 周 期, 最 长 的 上 涨 期 限 为 18 个 月, 此 轮 上 涨 从 2014 年 四 季 度 开 始, 至 今 已 经 持 续 了 13 个 月, 到 2016 年 下 半 年 市 场 或 许 会 进 入 调 整 期, 前 期 短 期 内 过 度 上 涨 和 恐 慌 性 购 房 会 透 支 需 求, 并 加 剧 市 场 的 波 动, 而 且 2016 年 下 半 年 正 是 2015 年 高 价 地 的 上 市 时 间 节 点, 这 对 于 刚 需 和 改 善 型 需 求 的 支 付 能 力 会 造 成 很 大 的 压 力, 可 能 会 造 成 短 期 内 需 求 无 法 跟 上 供 应 的 情 况 政 府 部 门 应 密 切 关 注 市 场 供 需 变 化, 做 好 预 案, 防 止 市 场 从 过 热 骤 变 为 过 冷, 引 起 波 动 渊 二 冤 深 化 研 究 土 地 供 应 制 度 袁 缓 解 土 地 供 需 结 构 矛 盾 截 至 目 前, 上 海 建 设 用 地 总 规 模 超 过 全 市 陆 域 面 积 的 40%, 明 显 高 于 不 少 国 际 大 都 市 上 海 将

18 调 研 报 告 2020 年 的 阶 段 控 制 目 标 确 定 为 3185 平 方 公 里, 为 未 来 建 设 用 地 的 终 极 规 模 上 海 土 地 资 源 的 紧 约 束 已 经 成 为 城 市 发 展 的 新 常 态, 传 统 用 地 扩 张 式 发 展 模 式 已 经 不 再 符 合 上 海 土 地 资 源 的 现 实 情 况 过 去 10 年, 本 市 年 均 净 增 常 住 人 口 约 60 万 人, 目 前 全 市 常 住 人 口 超 过 2400 万 人, 但 与 此 同 时, 本 市 市 场 化 住 宅 土 地 供 应 却 是 逐 年 下 降 的 趋 势 上 海 房 地 产 市 场 呈 现 人 多 地 少 需 求 旺 盛 的 格 局, 环 境 资 源 承 载 压 力 很 大 十 三 五 期 间, 在 建 设 用 地 逼 近 上 限 人 口 仍 呈 净 流 入 的 背 景 下, 需 要 深 化 研 究 土 地 供 应 结 构 和 供 应 方 式, 与 住 房 供 求 关 系 相 匹 配, 以 适 应 本 市 未 来 人 口 变 化 趋 势 基 础 配 套 设 施 等 环 境 资 源 承 载 能 力 一 是 进 一 步 深 化 研 究 土 地 供 应 制 度 改 革 问 题 在 房 地 产 二 三 级 市 场 的 市 场 化 制 度 已 基 本 确 立 的 情 况 下, 需 要 深 化 土 地 供 应 制 度 改 革 研 究 改 革 现 有 的 土 地 供 应 方 式, 推 动 土 地 供 应 由 价 高 者 得 的 单 一 目 标 向 完 善 市 场 保 障 民 生 等 多 目 标 管 理 转 变 我 国 内 地 土 地 批 租 制 度 源 自 香 港, 要 学 习 借 鉴 香 港 做 法 ( 香 港 土 地 一 级 市 场 由 政 府 直 接 供 地, 占 比 很 小 ; 土 地 二 级 市 场 供 求 关 系 由 市 场 调 节 ), 研 究 探 索 加 快 城 市 存 量 国 有 土 地 使 用 权 流 转, 鼓 励 企 业 自 用 的 存 量 土 地 入 市 二 是 落 实 农 村 集 体 建 设 用 地 入 市 流 转 问 题 1988 年 起, 上 海 率 先 在 国 有 土 地 上 实 行 了 建 设 用 地 使 用 权 有 偿 有 期 限 的 使 用 制 度, 即 建 设 用 地 使 用 权 的 物 权 化 2007 年 全 国 人 大 通 过 的 物 权 法 赋 予 了 农 村 集 体 土 地 上 三 块 地 ( 土 地 承 包 经 营 权 建 设 用 地 使 用 权 宅 基 地 使 用 权 ) 为 用 益 物 权, 但 在 实 践 中, 三 块 地 的 用 益 物 权 权 能 尚 未 实 现 因 此, 如 何 落 实 十 八 大 的 要 求, 亟 待 研 究 推 进 上 海 围 绕 农 村 集 体 建 设 用 地 入 市 流 转 已 经 有 所 动 作, 目 前 正 在 松 江 区 试 点 应 当 明 确, 入 市 流 转 的 是 基 于 用 益 物 权 的 使 用 权 出 让 转 让, 而 不 是 仅 基 于 合 同 的 出 租 转 租, 这 是 融 资 抵 押 的 前 提 同 时, 农 村 集 体 三 块 地 改 革, 如 何 体 现 有 偿 有 期 限 使 用 制 度, 也 是 题 中 应 有 之 意 三 是 加 强 对 规 划 建 设 区 外 现 状 低 效 工 业 用 地 的 利 用 据 统 计, 上 海 现 状 建 设 用 地 中 工 业 用 地 比 重 偏 大, 其 中, 规 划 建 设 区 外 现 存 低 效 工 业 用 地 约 占 198 平 方 公 里, 该 区 域 工 业 用 地 占 全 市 工 业 用 地 比 重 接 近 1/4, 工 业 总 产 值 占 比 却 不 到 10% 减 量 化 就 是 对 不 符 合 土 地 利 用 总 体 规 划 要 求, 而 且 社 会 经 济 或 者 环 境 效 益 较 差 的 建 设 用 地, 通 过 拆 除 复 垦 等 土 地 整 治 工 作, 恢 复 农 地 生 产 能 力, 发 挥 生 态 用 地 功 能 四 是 增 加 中 小 套 型 住 宅 的 土 地 供 应 目 前, 上 海 房 地 产 市 场 存 在 结 构 性 问 题, 供 求 结 构 不 协 调, 主 要 反 映 在 : 房 地 产 开 发 商 偏 好 建 造 大 户 型 高 档 房 屋, 而 改 善 居 住 条 件 的 中 低 价 位 中 小 户 型 住 宅 供 应 显 得 不 足 很 多 适 合 造 刚 性 需 求 的 区 域 造 了 高 端 性 住 宅, 造 成 了 供 需 不 匹 配 的 问 题 比 如 说 美 兰 湖 板 块, 该 区 域 地 处 外 环 外, 现 在 在 售 的 楼 盘 基 本 都 是 大 平 层, 即 使 在 今 年 市 场 火 热 的 形 势 下, 去 化 速 度 依 然 缓 慢, 这 就 是 定 位 不 清 造 成 的 后 果 希 望 有 关 部 门 在 土 地 出 让 时 能 做 研 究, 在 出 让 条 件 中 增 加 中 小 套 型 的 比 例, 缓 解 目 前 市 场 中 小 套 型 商 品 住 房 供 需 紧 张 的 局 面 渊 三 冤 积 极 适 应 市 场 野 新 常 态 冶 袁 保 持 企 业 稳 定 增 长 2016 年 房 企 将 可 能 面 临 更 加 复 杂 的 环 境, 全 国 层 面 去 库 存 压 力 仍 大, 转 型 进 入 深 水 区, 行 业 将 进 入 一 个 存 量 和 整 合 的 新 常 态 房 企 应 从 产 品 设 计 经 营 转 型 金 融 创 新 等 方 面 入 手, 积 极 应 对 市 场 新 常 态 适 应 改 善 性 需 求, 设 计 出 适 销 对 路 的 好 产 品, 提 高 市 场 竞 争 力 上 海 房 地 产 市 场 经 过 多 年 的 发 展, 改 善 型 产 品 已 经 逐 渐 成 为 市 场 的 主 流, 开 发 企 业 应 设 计 出 适 销 对 路 的 好 产 品, 更 好 满 足 购 房 者 的 需 求 2015 年 户 型 为 先 为 规 划 思 路 的 楼 盘 如 雨 后 春 笋 般 不 断 涌 现 在 1.2 的 容 积 率 下, 开 发 商 不 再 勉 强 去 打 造 纯 低 密 度 社 区 ; 在 1.8 的 容 积 率 下, 开 发 商 也 不 再 去 安 排 一 些 排 屋 或 者 跃 层 产 品, 企 业 将 着 眼 点 更 多 放 在 了 户 型 的 舒 适 度 上 大 面 宽 短 进 深 高 附 赠 的 产 品 非 常 受 到 市 场 的 欢 迎 此 外, 为 了 控 制 总 价, 在 竞 争 激 励 的 市 场 中 保 持 竞 争 力, 无 论 刚 需 楼 旁 还 是 高 端 楼 盘, 户 型 都 愈 加 紧 凑 在 远 郊 的 一 些 项

19 调 研 报 告 目, 三 房 面 积 向 80 平 方 米 迈 进, 两 房 已 经 多 在 70 平 方 米 上 下 甚 至 更 小, 例 如 首 创 旭 辉 城 的 两 房 为 75 平 方 米, 龙 湖 锦 宸 公 馆 更 小, 只 有 54 平 方 米 ; 二 在 市 中 心, 旭 辉 铂 悦 滨 江 总 价 800 万 的 90 平 方 米 三 房 被 一 抢 而 空, 绿 地 海 珀 玉 晖 最 先 卖 完 的 是 总 价 同 样 逼 近 800 万 的 99 平 方 米 两 房, 就 连 原 本 一 期 做 250 平 方 米 以 上 大 平 层 的 万 科 翡 翠 滨 江, 也 在 二 期 做 起 了 90 平 方 米 的 两 房 145 平 方 米 的 三 房 适 应 城 市 发 展 需 要, 积 极 参 与 城 市 更 新 计 划, 保 持 企 业 发 展 空 间 未 来 上 海 中 心 城 区 的 新 增 建 设 用 地 极 少, 而 由 旧 城 区 更 新 带 来 的 房 地 产 开 发 项 目 将 成 为 主 要 内 容 近 期 召 开 的 城 市 工 作 会 议 中, 也 将 城 市 更 新 问 题 提 到 了 前 所 未 有 的 高 度, 未 来 上 海 将 着 眼 于 城 市 建 设 和 发 展 整 体, 总 体 考 虑, 突 出 重 点, 继 续 推 进 中 心 城 区 和 郊 区 城 镇 旧 区 改 造, 并 将 城 中 村 改 造 纳 入 城 市 更 新 范 围, 重 点 推 进 列 入 保 障 性 安 居 工 程 的 三 类 旧 住 房 综 合 改 造 项 目, 并 积 极 推 进 国 有 垦 区 危 旧 房 和 农 村 低 收 入 户 危 旧 房 改 造 工 作 房 地 产 开 发 企 业 应 适 应 上 海 城 市 更 新 对 房 地 产 开 发 的 要 求, 积 极 参 与, 使 之 成 为 房 地 产 行 业 发 展 的 新 增 长 点 适 应 行 业 发 展 新 阶 段, 逐 步 从 开 发 转 向 经 营, 促 进 企 业 长 期 发 展 从 产 业 的 特 点 来 说, 经 过 了 三 十 多 年 的 建 设 开 发, 上 海 的 城 市 建 设 和 功 能 已 经 日 益 成 熟, 人 口 也 相 对 稳 定, 大 规 模 的 开 发 建 设 将 告 一 段 落, 相 应 的 房 地 产 业 主 营 业 务 将 逐 渐 从 开 发 销 售 商 品 房 转 为 提 供 服 务, 即 完 成 从 市 场 的 产 品 发 展 向 市 场 经 营 发 展 的 过 渡 根 据 中 央 经 济 工 作 会 议 中 发 展 住 房 租 赁 市 场, 鼓 励 发 展 以 住 房 租 赁 为 主 营 业 务 的 专 业 化 企 业 的 要 求, 更 多 企 业 对 房 屋 可 以 持 有 经 营, 转 向 住 房 租 赁 物 业 经 营 等 多 种 业 态 比 如 在 美 国 传 统 的 开 发 销 售 房 地 产 已 经 不 是 主 流, 大 部 分 企 业 都 是 以 提 供 服 务 为 主 要 盈 利 模 式, 这 种 经 营 行 为 还 会 派 生 出 其 他 与 之 相 关 的 经 营 活 动, 如 不 动 产 的 抵 押 典 当 信 托 融 资 租 赁, 不 动 产 的 置 换 交 易 法 律 咨 询 评 估 代 理, 房 地 产 股 票 债 券 保 险 和 金 融 等 随 着 房 地 产 业 的 进 一 步 发 展, 房 地 产 经 营 将 会 逐 渐 形 成 并 逐 步 取 代 房 地 产 开 发 开 发 企 业 要 适 应 这 一 转 变, 逐 渐 将 经 营 产 品 和 服 务, 从 城 市 的 开 发 商 转 变 为 城 市 的 营 运 商 适 应 金 融 发 展 新 趋 势, 借 力 资 本 市 场, 改 善 企 业 财 务 结 构 在 本 届 政 府 大 力 推 进 金 融 改 革 的 背 景 下, 房 地 产 行 业 的 金 融 本 质 将 更 加 显 现 房 企 要 利 用 好 宽 松 的 资 金 面, 进 一 步 尝 试 发 行 金 融 创 新 产 品, 获 取 更 多 渠 道 的 资 本 支 持, 如 引 入 金 融 机 构 为 股 东, 分 拆 有 潜 力 的 业 务 上 市 房 地 产 资 产 证 券 化 ( 贷 款 证 券 化 ) 房 地 产 投 资 信 托 基 金 (REITS) 等, 这 对 我 们 上 海 的 房 地 产 企 业 来 说 是 有 先 天 优 势 的, 上 海 作 为 中 国 的 金 融 中 心, 企 业 更 容 易 在 转 型 中 取 得 渠 道 优 势 如 2015 年, 绿 地 集 团 投 资 9.5 亿 元 合 计 持 有 杭 州 工 商 信 托 近 20% 股 份, 成 为 其 第 二 大 股 东, 此 举 意 味 着 绿 地 将 首 次 进 入 金 融 信 托 业 务 领 域 渊 四 冤 以 创 新 引 领 转 型 袁 探 索 企 业 运 作 新 模 式 过 去 三 十 年, 房 企 的 传 统 运 作 模 式 主 要 是 靠 土 地 和 房 产 的 升 值 来 获 取 利 润, 这 是 一 种 重 资 产 的 经 营 模 式 在 地 王 现 象 频 现 房 价 涨 幅 受 行 政 管 控 等 背 景 下, 房 企 的 盈 利 空 间 被 不 断 压 缩, 经 营 背 后 的 不 确 定 性 也 在 增 加, 这 会 影 响 企 业 后 续 发 展 的 稳 健 性 虽 然 上 海 没 有 其 他 二 三 线 城 市 那 样 的 去 库 存 的 压 力, 但 当 前 阶 段 正 是 企 业 探 索 运 作 新 模 式 的 最 佳 时 机, 摆 脱 对 旧 的 运 作 模 式 的 依 赖, 才 能 真 正 探 寻 出 新 的 模 式 目 前 主 要 有 四 种 创 新 运 作 模 式 可 供 开 发 企 业 借 鉴 一 是 商 办 地 产 的 轻 资 产 模 式 传 统 的 重 资 产 开 发 模 式, 需 要 在 前 期 买 地 建 设 上 投 入 大 量 的 资 金, 如 今 销 售 遇 冷, 企 业 负 债 率 上 升, 运 营 压 力 资 金 链 承 受 巨 大 压 力 轻 资 产 模 式 下, 多 数 资 金 将 来 源 于 房 地 产 基 金 或 其 他 渠 道, 开 发 企 业 主 要 发 挥 其 在 设 计 建 造 招 商 及 管 理 方 面 的 专 业 能 力 这 种 模 式 必 须 有 已 成 功 运 营 的 明 星 案 例, 其 次 是 大 量 的 品 牌 资 源 以 及 可 匹 配 的 人 员 储 备 万 达 商 业 地 产 与 光 大 控 股 旗 下 的 光 大 安 石 嘉 实 基 金 四 川 信 托 和 快 钱 公 司 签 署 投 资 框 架 协 议,4 家 机 构 将 在 今 明 两 年 首 批 投 资 约 240 亿 元 人 民 币, 建 造 约 20 座 万 达 广 场, 并 委 托 万 达 负 责 招 商 运 营 和 管 理, 其 他 合 作 方 与 万 达 按 一 定 比 例 分 享 租 金 净 收 益 万 达 通 过 此 类 模 式 的 创 新, 能 够 促 使 商 业 地 产 板 块 走 上 轻 重 并 举 的 发 展

20 调 研 报 告 道 路, 而 节 约 的 资 金, 能 够 促 使 万 达 后 续 商 业 项 目 的 快 速 复 制 二 是 经 营 管 理 层 的 事 业 合 伙 人 制 度 未 来 管 理 模 式 和 人 才 将 是 房 企 竞 争 力 的 核 心 要 素 房 企 面 临 着 经 营 和 战 略 层 面 的 大 转 型, 也 需 要 在 经 营 管 理 层 的 激 励 制 度 上 进 行 创 新 近 年 来, 大 型 房 企 高 管 离 职 的 现 象 开 始 增 加 为 了 确 保 管 理 团 队 的 稳 定, 部 分 房 企 加 大 了 激 励 机 制 的 创 新 力 度, 而 事 业 合 伙 人 制 度 就 是 其 中 一 个 重 要 模 式 如 万 科 在 2014 年 就 推 出 了 事 业 合 伙 人 制 度 目 的 就 是 让 已 经 上 了 两 千 亿 规 模 的 企 业, 通 过 建 立 管 理 层 和 员 工 共 享 共 担 企 业 的 风 险 和 利 益 机 制, 继 续 保 持 活 力, 继 续 焕 发 创 业 激 情 实 现 转 型 该 制 度 主 要 包 括 合 伙 人 持 股 计 划 事 业 跟 投 计 划 和 事 件 合 伙 人 管 理 等 三 个 内 容 相 比 此 前 的 股 权 激 励 等 传 统 模 式, 此 类 计 划 鼓 励 员 工 投 入 资 金 积 极 持 股, 使 跟 投 项 目 从 一 开 始 就 和 员 工 的 切 身 利 益 捆 绑 从 效 果 看, 员 工 对 加 快 项 目 周 转, 节 约 成 本, 促 进 销 售 等 多 方 面 体 现 出 合 伙 人 的 意 识 和 作 用, 对 提 升 公 司 经 营 业 绩 起 到 了 积 极 作 用 三 是 经 营 物 业 的 资 产 证 券 化 模 式 近 年 来, 中 国 房 地 产 公 司 的 融 资 方 式 主 要 依 靠 银 行 贷 款 为 主 在 新 常 态 模 式 下, 房 企 对 融 资 模 式 的 创 新 节 奏 加 快, 各 类 房 地 产 金 融 产 品 不 断 出 现, 而 且 在 这 个 过 程 中 有 相 应 的 政 策 制 度 为 其 引 导 比 如 : 在 2014 年 9 月 公 布 的 央 行 银 监 会 文 件 ( 央 四 条 ) 中, 明 确 鼓 励 银 行 业 金 融 机 构 通 过 发 行 MBS 进 行 金 融 创 新 对 于 房 地 产 企 业 而 言, 后 续 可 以 围 绕 商 业 项 目 租 金 物 业 费 停 车 费 等 资 产, 积 极 进 行 资 产 证 券 化 的 金 融 创 新 部 分 房 企 已 经 有 了 类 似 的 动 作,2015 年 7 月 世 茂 房 地 产 联 合 博 时 资 本 招 商 银 行 北 京 市 金 杜 ( 深 圳 ) 律 师 事 务 所 四 方 共 同 推 出 了 博 时 资 本 - 世 茂 天 成 物 业 资 产 支 持 专 项 计 划 该 金 融 产 品, 是 以 世 茂 集 团 境 内 全 资 子 公 司 世 茂 天 成 物 业 服 务 集 团 有 限 公 司 因 提 供 物 业 服 务 而 享 有 的 物 业 费 收 入 为 基 础 资 产 标 的 世 茂 房 地 产 凭 借 此 类 金 融 工 具, 加 快 了 物 业 服 务 费 用 的 变 现, 对 于 其 他 房 企 而 言 自 然 是 有 启 发 的 四 是 与 互 联 网 + 相 应 的 企 业 转 型 模 式 随 着 互 联 网 的 普 及, 信 息 技 术 催 生 了 大 量 新 产 业 新 业 态, 房 地 产 企 业 也 需 要 改 变 以 往 的 粗 放 式 运 营 模 式, 从 互 联 网 + 中 寻 找 契 机, 从 本 质 上 来 说, 就 是 摒 弃 传 统 的 项 目 开 发 模 式, 而 积 极 向 建 立 大 消 费 平 台 转 型, 如 尝 试 更 多 商 业 模 式, 其 中 利 用 互 联 网 经 济, 深 耕 客 户 资 源, 发 展 社 区 经 营, 尝 试 更 多 的 商 业 模 式 再 如 摒 弃 传 统 的 项 目 开 发 模 式, 向 长 期 持 有 物 业 积 极 经 营 物 业 方 向 发 展 又 如 项 目 的 投 资 方 向 围 绕 生 态 健 康 快 乐 时 尚 展 开, 将 对 项 目 管 理 转 变 为 对 人 的 服 务, 一 切 以 人 的 需 求 出 发, 为 人 提 供 全 生 命 周 期 的 服 务, 通 过 大 服 务 实 现 企 业 的 增 值

21 调 研 报 告 附 表 院 No.01 上 海 国 有 建 设 用 地 使 用 权 出 让 情 况 单 位 : 公 顷 No.02 上 海 住 宅 用 地 供 应 情 况 单 位 : 公 顷 No.03 上 海 中 资 商 业 银 行 自 营 性 人 民 币 房 地 产 贷 款 余 额 单 位 : 亿 元

22 调 研 报 告 No.04 上 海 房 地 产 开 发 建 设 资 金 来 源 情 况 No.05 上 海 土 地 开 发 和 购 置 情 况 单 位 : 公 顷 No.06 上 海 房 地 产 开 发 投 资 完 成 情 况

23 调 研 报 告 No.07 上 海 商 品 房 开 发 建 设 情 况 No.08 上 海 商 品 房 预 售 批 准 上 市 情 况 单 位 : 万 平 方 米 No.09 上 海 商 品 房 销 售 ( 包 括 现 房 销 售 和 期 房 销 售 ) 情 况

24 调 研 报 告 No.10 上 海 商 品 房 待 售 ( 空 置 ) 情 况 单 位 : 万 平 方 米 No.11 上 海 商 品 住 房 交 易 结 构 情 况

25 调 研 报 告 No.12 上 海 存 量 房 ( 二 手 房 ) 交 易 情 况 单 位 : 面 积 万 平 方 米 金 额 亿 元 No.13 上 海 商 品 房 存 量 房 网 上 可 售 量 No 年 上 海 房 屋 价 格 指 数

26 行 业 通 讯 国 务 院 推 进 新 型 城 镇 化 建 设 建 立 购 租 并 举 住 房 制 度 国 务 院 近 日 印 发 国 务 院 关 于 深 入 推 进 新 型 城 镇 化 建 设 的 若 干 意 见, 意 见 指 出, 发 展 新 型 城 镇 化 是 现 代 化 的 必 由 之 路, 在 完 善 城 镇 住 房 制 度 方 面, 首 先 就 要 建 立 购 房 与 租 房 并 举 市 场 配 置 与 政 府 保 障 相 结 合 的 住 房 制 度, 健 全 以 市 场 为 主 满 足 多 层 次 需 求 以 政 府 为 主 提 供 基 本 保 障 的 住 房 供 应 体 系 据 悉, 国 家 新 型 城 镇 化 规 划 ( 年 ) 发 布 实 施 以 来, 各 地 区 各 部 门 抓 紧 行 动 改 革 探 索, 新 型 城 镇 化 各 项 工 作 取 得 了 积 极 进 展, 但 仍 然 存 在 农 业 转 移 人 口 市 民 化 进 展 缓 慢 城 镇 化 质 量 不 高 对 扩 大 内 需 的 主 动 力 作 用 没 有 得 到 充 分 发 挥 等 问 题 意 见 提 出, 要 进 一 步 完 善 城 镇 住 房 制 度 : 首 先, 建 立 购 租 并 举 的 城 镇 住 房 制 度 以 满 足 新 市 民 的 住 房 需 求 为 主 要 出 发 点, 建 立 购 房 与 租 房 并 举 市 场 配 置 与 政 府 保 障 相 结 合 的 住 房 制 度, 健 全 以 市 场 为 主 满 足 多 层 次 需 求 以 政 府 为 主 提 供 基 本 保 障 的 住 房 供 应 体 系 对 具 备 购 房 能 力 的 常 住 人 口, 支 持 其 购 买 商 品 住 房 对 不 具 备 购 房 能 力 或 没 有 购 房 意 愿 的 常 住 人 口, 支 持 其 通 过 住 房 租 赁 市 场 租 房 居 住 对 符 合 条 件 的 低 收 入 住 房 困 难 家 庭, 通 过 提 供 公 共 租 赁 住 房 或 发 放 租 赁 补 贴 保 障 其 基 本 住 房 需 求 其 次, 要 完 善 城 镇 住 房 保 障 体 系 住 房 保 障 采 取 实 物 与 租 赁 补 贴 相 结 合 并 逐 步 转 向 租 赁 补 贴 为 主 加 快 推 广 租 赁 补 贴 制 度, 采 取 市 场 提 供 房 源 政 府 发 放 补 贴 的 方 式, 支 持 符 合 条 件 的 农 业 转 移 人 口 通 过 住 房 租 赁 市 场 租 房 居 住 归 并 实 物 住 房 保 障 种 类 完 善 住 房 保 障 申 请 审 核 公 示 轮 候 复 核 制 度, 严 格 保 障 性 住 房 分 配 和 使 用 管 理, 健 全 退 出 机 制, 确 保 住 房 保 障 体 系 公 平 公 正 和 健 康 运 行 再 次, 要 加 快 发 展 专 业 化 住 房 租 赁 市 场 通 过 实 施 土 地 规 划 金 融 税 收 等 相 关 支 持 政 策, 培 育 专 业 化 市 场 主 体, 引 导 企 业 投 资 购 房 用 于 租 赁 经 营, 支 持 房 地 产 企 业 调 整 资 产 配 置 持 有 住 房 用 于 租 赁 经 营, 引 导 住 房 租 赁 企 业 和 房 地 产 开 发 企 业 经 营 新 建 租 赁 住 房 支 持 专 业 企 业 物 业 服 务 企 业 等 通 过 租 赁 或 购 买 社 会 闲 置 住 房 开 展 租 赁 经 营, 落 实 鼓 励 居 民 出 租 住 房 的 税 收 优 惠 政 策, 激 活 存 量 住 房 租 赁 市 场 鼓 励 商 业 银 行 开 发 适 合 住 房 租 赁 业 务 发 展 需 要 的 信 贷 产 品, 在 风 险 可 控 商 业 可 持 续 的 原 则 下, 对 购 买 商 品 住 房 开 展 租 赁 业 务 的 企 业 提 供 购 房 信 贷 支 持 此 外, 还 要 健 全 房 地 产 市 场 调 控 机 制 调 整 完 善 差 别 化 住 房 信 贷 政 策, 发 展 个 人 住 房 贷 款 保 险 业 务, 提 高 对 农 民 工 等 中 低 收 入 群 体 的 住 房 金 融 服 务 水 平 完 善 住 房 用 地 供 应 制 度, 优 化 住 房 供 应 结 构 加 强 商 品 房 预 售 管 理, 推 行 商 品 房 买 卖 合 同 在 线 签 订 和 备 案 制 度, 完 善 商 品 房 交 易 资 金 监 管 机 制 进 一 步 提 高 城 镇 棚 户 区 改 造 以 及 其 他 房 屋 征 收 项 目 货 币 化 安 置 比 例 鼓 励 引 导 农 民 在 中 小 城 市 就 近 购 房 渊 2016 年 3 月 9 日 叶 中 国 新 闻 网 曳 冤

27 行 业 通 讯 房 贷 新 政 剑 指 去 库 存 门 槛 降 低 有 利 于 刚 需 入 市 央 行 与 银 监 会 日 前 下 发 通 知, 下 调 不 限 购 城 市 的 购 房 首 付 比 例, 其 中 首 套 房 首 付 比 例 最 低 可 以 降 低 至 20% 房 贷 新 政 将 如 何 破 解 去 库 存 的 改 革 任 务? 将 给 房 地 产 市 场 带 来 哪 些 变 化? 又 将 在 多 大 程 度 上 影 响 人 们 的 购 房 选 择? 新 政 剑 指 野 去 库 存 冶 与 之 前 的 政 策 相 比, 该 政 策 主 要 是 部 分 城 市 的 首 套 房 首 付 比 例 可 以 最 低 降 低 到 20%, 而 之 前 普 遍 是 30%; 对 于 二 套 房 贷 款, 如 果 首 套 房 贷 款 未 结 清 的, 首 付 比 例 可 以 降 为 30%, 之 前 执 行 的 政 策 多 为 40% 到 50% 这 意 味 着, 房 贷 新 政 执 行 后, 不 限 购 地 区 的 居 民 买 房 首 付 比 例 普 遍 可 以 降 低 5%~10% 同 时, 对 于 北 京 上 海 等 少 数 实 施 限 购 措 施 的 城 市, 个 人 住 房 贷 款 政 策 按 原 规 定 执 行 在 浙 商 银 行 经 济 分 析 师 杨 跃 看 来, 此 次 对 个 人 住 房 贷 款 政 策 进 行 调 整, 其 最 大 看 点 并 不 在 于 下 调 最 低 首 付 款 比 例, 而 是 实 行 了 因 地 施 策 的 差 异 化 政 策 管 理 本 次 首 付 款 比 例 调 整 仅 针 对 不 实 施 限 购 的 城 市, 将 限 购 和 不 限 购 进 行 区 分, 其 背 后 大 有 深 意 杨 跃 分 析, 近 年 来, 除 北 京 上 海 广 州 深 圳 和 三 亚 5 个 城 市 外, 国 内 其 他 城 市 都 已 取 消 限 购 政 策 而 从 实 际 房 地 产 走 势 看, 恰 恰 是 这 几 个 限 购 的 一 线 城 市 普 遍 出 现 量 价 齐 升 的 现 象, 其 他 城 市 特 别 是 三 四 线 城 市 市 场 相 对 低 迷, 去 库 存 压 力 较 大 本 次 政 策 调 整 有 意 剔 除 限 购 城 市, 从 本 质 上 反 映 出 国 家 并 非 是 简 单 的 稳 定 楼 市, 而 是 精 准 发 力, 着 力 推 进 房 地 产 市 场 去 库 存, 从 经 济 新 常 态 全 局 统 筹 层 面 促 进 房 地 产 行 业 健 康 发 展 清 华 大 学 房 地 产 研 究 所 所 长 刘 洪 玉 指 出, 过 去 对 房 地 产 的 调 控 是 不 断 加 码 的 调 控 政 策, 现 在 市 场 情 况 变 了, 房 价 比 较 平 稳 了, 库 存 量 比 较 大, 需 要 通 过 取 消 过 去 不 断 加 码 的 政 策, 让 需 求 慢 慢 增 加, 实 现 去 库 存 的 目 标 但 从 长 期 来 看, 去 库 存 还 要 依 靠 城 镇 户 籍 制 度 改 革 住 房 制 度 改 革 的 深 化, 来 扩 大 城 市 市 民 的 人 口 规 模 和 住 房 需 求 差 异 化 管 理 对 接 现 实 需 求 随 着 居 民 收 入 水 平 的 提 高 和 城 市 化 进 程 加

28 行 业 通 讯 快, 居 民 住 房 的 刚 性 需 求 和 改 善 性 需 求 持 续 旺 盛, 通 过 降 低 住 房 贷 款 首 付 比 例, 无 疑 有 助 于 提 高 居 民 购 房 能 力, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 首 先, 首 套 房 贷 比 例 下 降 将 有 效 提 升 在 不 实 施 限 购 措 施 城 市 的 购 房 能 力, 切 实 将 潜 在 购 房 需 求 转 化 成 有 效 需 求 其 次, 本 次 政 策 的 出 台 将 会 形 成 有 效 的 预 期 管 理, 引 导 房 地 产 开 发 商 和 购 房 者 充 分 把 握 国 家 政 策 导 向, 从 供 需 两 方 共 同 推 进 房 地 产 行 业 优 化 改 革 杨 跃 分 析, 对 开 发 商 来 说, 需 要 更 清 晰 地 认 识 行 业 发 展 阶 段, 准 确 把 握 市 场 定 位 和 项 目 开 发 区 域 定 位, 主 动 通 过 降 价 等 方 式 转 变 发 展 模 式, 对 接 真 实 需 求 同 时, 新 政 能 够 通 过 预 期 管 理 引 导 消 费 者 理 性 购 房 差 异 化 购 房, 避 免 房 价 跟 风 式 大 起 大 落 央 行 提 出, 个 人 住 房 贷 款 原 则 上 最 低 首 付 款 比 例 为 25%, 各 地 可 向 下 浮 动 5 个 百 分 点 杨 跃 认 为, 此 项 规 定 说 明 新 政 在 金 融 机 构 这 一 执 行 层 面 也 进 行 分 类 指 导, 同 样 体 现 了 政 策 的 灵 活 性 和 差 异 化 管 理 策 略 一 方 面, 各 省 级 市 场 利 率 定 价 自 律 机 制 将 起 到 重 要 区 域 政 策 落 地 作 用, 能 够 充 分 考 虑 当 地 经 济 金 融 形 势 和 房 地 产 市 场 状 况, 有 的 放 矢 利 率 市 场 化 改 革 接 近 尾 声, 市 场 利 率 定 价 自 律 机 制 将 会 在 更 多 的 金 融 领 域 发 挥 越 来 越 重 要 的 作 用 另 一 方 面, 不 同 金 融 机 构 能 够 结 合 自 身 贷 款 投 放 政 策 风 险 防 控 能 力 等 因 素, 根 据 借 款 人 的 信 用 状 况 还 款 能 力 等 合 理 确 定 具 体 首 付 款 比 例 和 利 率 水 平 这 既 充 分 给 予 了 金 融 机 构 房 地 产 业 务 发 展 的 空 间, 也 对 其 市 场 预 判 能 力 风 险 控 制 能 力 资 产 配 置 能 力 以 及 利 率 定 价 能 力 提 出 了 更 高 要 求 杨 跃 指 出 门 槛 降 低 有 利 于 刚 需 入 市 首 套 房 对 应 的 是 大 量 的 市 场 刚 需, 面 对 的 是 众 多 工 薪 家 庭 首 付 门 槛 降 低, 有 利 于 刚 需 入 市, 尤 其 是 对 于 那 些 刚 参 加 工 作, 收 入 不 低, 但 积 蓄 不 多 的 年 轻 人, 可 谓 是 及 时 雨 此 次 新 政 出 台 正 值 春 节 返 乡 高 峰, 有 利 于 手 握 资 金 的 购 房 者 提 前 落 实 置 业 计 划, 市 场 人 士 普 遍 预 计, 新 政 或 将 会 使 往 年 成 交 淡 季 的 春 节 月, 迎 来 一 轮 楼 市 交 易 的 小 高 峰 据 测 算, 以 首 套 房 100 万 元 贷 款 20 年 的 房 子 为 例, 目 前 普 遍 享 受 85 折 的 优 惠 利 率 4.165%, 之 前 最 低 首 付 30%, 需 要 30 万, 月 供 为 4303 元,20 年 累 计 支 付 利 息 为 万 元 目 前 首 付 最 低 能 降 至 20%, 只 需 要 20 万 元, 但 每 月 月 供 增 加 到 4918 元, 累 计 利 息 增 至 万 元 中 原 地 产 首 席 分 析 师 张 大 伟 判 断, 二 线 城 市 将 是 新 政 策 主 要 影 响 区 域, 但 也 会 对 不 限 购 城 市 产 生 心 理 上 的 影 响 目 前 来 看, 我 国 一 部 分 二 线 发 达 城 市 房 地 产 库 存 压 力 不 大, 同 时 经 济 稳 定, 人 口 仍 保 持 增 长, 首 付 降 低 的 效 果 将 主 要 体 现 在 这 部 分 基 本 面 不 错 的 城 市 上 但 他 同 时 强 调, 新 政 并 未 改 变 房 地 产 需 求 的 根 本, 降 低 首 付 只 是 把 购 房 者 进 入 市 场 的 门 槛 降 低 了, 并 没 有 降 低 购 买 住 房 的 成 本, 只 不 过 是 这 些 成 本 延 后 支 付 而 已, 首 付 降 低 将 在 多 大 程 度 上 刺 激 购 房 成 交 量 仍 有 待 观 察 渊 2016 年 3 月 15 日 叶 光 明 日 报 曳 冤

29 行 业 通 讯 多 部 委 预 警 一 线 城 市 高 房 价 野 降 温 冶 政 策 蓄 势 待 发 一 线 城 市 房 价 异 动 受 到 决 策 层 密 切 关 注 3 月 9 日, 全 国 政 协 委 员 央 行 副 行 长 潘 功 胜 在 政 协 小 组 会 议 上 表 示, 央 行 正 在 与 住 建 部 沟 通, 准 备 对 房 地 产 企 业 和 房 地 产 中 介 机 构 参 与 金 融 业 务 进 行 治 理 同 一 日, 国 土 部 部 长 姜 大 明 也 表 示, 将 充 分 发 挥 政 府 土 地 收 储 功 能, 采 取 分 类 调 控 的 原 则, 增 加 一 线 城 市 的 土 地 供 应 面 积, 并 将 防 止 异 常 交 易 推 高 房 价, 将 全 力 支 持 一 线 城 市 地 方 政 府 调 控 措 施 3 月 6 日, 发 改 委 主 任 徐 绍 史 在 答 媒 体 提 问 时 也 表 示, 当 前 一 二 线 城 市 房 价 上 涨 速 度 较 快, 幅 度 较 大, 需 通 过 加 快 推 进 保 障 房 建 设 和 棚 改, 增 加 住 房 供 给, 采 取 诸 如 限 购 等 行 政 措 施 以 及 经 济 政 策 等, 抑 制 不 合 理 的 投 机 性 需 求, 限 制 房 价 过 快 上 涨 3 月 5 日, 住 建 部 部 长 陈 政 高 在 两 会 部 长 通 道 接 受 采 访 时 也 表 示, 住 建 部 正 与 北 上 广 深 四 城 市 密 切 沟 通 联 系, 这 四 个 城 市 承 担 调 控 主 体 责 任, 正 想 方 设 法 稳 定 市 场 做 法 包 括 实 行 严 格 限 购 政 策 ; 执 行 严 格 的 差 别 化 税 收 和 信 贷 政 策 ; 增 加 土 地 供 应 面 积 ; 增 加 中 小 套 型 住 房 供 应 数 量 和 保 障 性 住 房 建 设 ; 打 击 交 易 违 法 违 规 行 为 ; 正 确 引 导 舆 论 和 预 期 一 线 城 市 新 一 轮 的 楼 市 调 控 组 合 拳 正 在 路 上 21 世 纪 经 济 报 道 记 者 多 方 采 访 获 悉, 北 京 上 海 深 圳 三 地 政 府 均 已 开 始 调 研 楼 市, 储 备 政 策 上 海 限 购 政 策 或 从 紧 近 期 房 价 涨 幅 较 大 的 上 海, 或 将 从 紧 限 购 根 据 上 海 链 家 市 场 研 究 部 监 控 的 数 据 显 示, 2016 年 2 月 份, 上 海 二 手 房 共 计 成 交 2.8 万 套, 同 比 上 升 %, 刷 新 了 同 期 历 史 最 高 纪 录 21 世 纪 经 济 报 道 获 悉,3 月 8 日, 上 海 市 发 改 委 召 集 房 地 产 开 发 商 中 介 和 研 究 机 构 就 当 前 房 价 上 涨 过 快 问 题 进 行 座 谈 据 悉, 参 与 座 谈 的 政 府 部 门 还 包 括 上 海 市 住 建 委 上 海 市 银 监 局 和 央 行 上 海 分 行 易 居 研 究 院 智 库 中 心 研 究 总 监 严 跃 进 也 参 与 了 座 谈 会 据 严 跃 进 了 解, 上 海 市 相 关 部 门 近 期 在 密 集 调 研 上 海 楼 市 总 体 上 看, 上 海 房 地 产 市 场 稳 增 长 的 发 展 路 径 是 明 确 和 清 晰 的 后 续 总 体 原 则 应 该 是 维 持 市 场 活 跃 度, 同 时 打 击 各 类 炒 房 因 素, 并 且 对 于 目 前 的 高 房 价 继 续 采 取 有 力 措 施 进 行 管 控 研 讨 会 上, 上 海 市 决 策 层 特 别 询 问 了 限 购 再 从 紧, 对 于 稳 定 楼 市, 打 击 投 资 投 机 的 作 用 按 照 上 述 参 会 人 士 的 理 解, 政 策 从 紧 是 方 向, 但 也 必 须 严 控 政 策 出 台 导 致 市 场 恐 慌 另 一 位 接 近 上 海 市 住 建 委 人 士 亦 向 21 世 纪 经 济 报 道 记 者 证 实, 限 购 收 紧 的 确 是 上 海 下 一 步 调 控 楼 市 的 方 向 据 其 了 解, 上 海 的 限 购 令 将 严 格 购 房 资 格 审 核, 从 此 前 的 购 房 资 格 审 查 后 置 转 为 前 置 ; 有 多 重 国 籍 身 份 的 人 购 房 不 能 再 打 擦 边 球 排 查 高 杠 杆 房 贷 风 险 在 降 首 付 连 续 降 准 降 息 之 下, 一 线 城 市 楼 市 的 高 杠 杆 风 险 也 受 到 关 注 国 务 院 参 事, 原 住 建 部 副 部 长 仇 保 兴 认 为, 金 融 系 统 性 的 风 险 主 要 以 一 线 城 市 为 主 在 近 日 中 国 城 市 规 划 学 会 举 办 的 学 习 十 三 五 规 划 座 谈 会 上, 仇 保 兴 接 受 21 世 纪 经 济 报 道 记 者 采 访 时 表 示, 我 国 一 线 城 市 房 价 高 企, 十 几 个 一 二 线 城 市 集 中 了 全 国 大 部 分 城 市 金 融 资 产 仇 保 兴 认 为, 由 于 这 些 城 市 集 中 了 大 部 分 金 融 风 险, 除 了 必 须 及 时 对 金 融 系 统 进 行 压 力 测 试 适 时 提 高 按 揭 首 付 比 例 外, 还 需 依 靠 金 融 工 具 来 取 代 目 前 广 泛 存 在 的 P2P 集 资 和 银 行 表 外 信 托 投 资 全 国 两 会 前 后, 深 圳 上 海 也 先 后 预 警 楼 市 高 杠 杆 房 贷 隐 患, 并 开 始 排 查, 排 查 的 首 个 目 标 聚 焦 于 首 付 贷 所 谓 的 首 付 贷, 主 要 针 对 一 些 在 银 行 贷 款 买 房, 但 首 付 款 不 够 的 人 群 首 付 贷 在 帮 助 购 房 者 凑 齐 首 付 的 同 时, 面 临 杠 杆 不 断 放 大 的 风 险 2 月 23 日, 上 海 链 家 被 上 海 市 消 费 者 保 护

30 行 业 通 讯 委 员 会 点 名, 称 其 出 售 问 题 房 源, 且 理 财 产 品 涉 嫌 违 规 上 海 市 住 建 委 2 月 24 日 表 示, 链 家 公 司 相 关 门 店 存 在 不 规 范 经 营 行 为, 对 其 已 展 开 正 式 调 查, 处 理 结 果 将 及 时 向 社 会 公 布 深 圳 市 金 融 办 3 月 4 日 下 发 了 一 份 防 范 房 地 产 行 业 金 融 风 险 的 函, 针 对 深 圳 房 地 产 市 场 交 易 过 热, 银 行 P2P( 人 人 贷 ) 小 贷 公 司 等 机 构 相 继 参 与 首 付 贷 高 杠 杆 放 贷 放 大 金 融 风 险 的 现 状, 研 究 如 何 防 范 金 融 风 险 21 世 纪 经 济 报 道 记 者 自 北 京 多 家 中 介 机 构 获 悉, 北 京 市 金 融 工 作 局 正 在 摸 底 涉 嫌 高 杠 杆 房 贷 情 况, 通 过 监 测 预 警 平 台 查 控 风 险 受 监 管 风 暴 影 响, 部 分 类 似 首 付 贷 产 品 已 经 停 止 3 月 9 日, 链 家 地 产 的 相 关 负 责 人 向 21 世 纪 经 济 报 道 记 者 称, 链 家 之 前 只 做 新 房 首 付 贷, 新 房 业 务 本 身 在 链 家 业 务 中 占 比 较 小, 这 块 金 融 业 务 规 模 更 小, 余 额 仅 为 1.2 亿 ; 链 家 已 于 2 月 底 停 止 了 新 房 首 付 贷 业 务 渊 2016 年 3 月 10 日 叶 21 世 纪 经 济 报 道 曳 冤 营 改 增 全 面 推 行 房 企 大 减 负 时 代 将 到 来 3 月 5 日, 国 务 院 总 理 李 克 强 在 作 政 府 工 作 报 告 时 表 示, 今 年 全 面 实 施 营 改 增 同 时, 自 2016 年 5 月 1 日 起, 将 试 点 范 围 扩 大 到 建 筑 业 房 地 产 业 金 融 业 生 活 服 务 业, 并 将 所 有 企 业 新 增 不 动 产 所 含 增 值 税 纳 入 抵 扣 范 围, 确 保 所 有 行 业 税 负 只 减 不 增 中 国 政 法 大 学 财 税 法 研 究 中 心 主 任 施 正 文 认 为, 营 改 增 是 当 前 最 为 迫 切 的 一 项 税 制 改 革, 其 意 义 不 仅 在 于 其 本 身, 而 且 对 于 经 济 的 发 展 税 收 情 况 财 政 体 制 和 税 收 体 制 的 改 革 都 有 深 远 的 影 响 意 义 国 家 税 务 总 局 数 据 显 示, 从 2012 年 实 施 营 改 增 至 去 年 上 半 年, 已 累 计 减 税 4848 亿 元 据 上 海 财 经 大 学 教 授 胡 怡 建 预 测, 今 年 建 筑 业 等 四 大 行 业 营 改 增 全 面 推 开 将 减 税 约 4000 亿 元, 使 今 年 营 改 增 的 合 计 减 税 额 有 望 达 到 6000 亿 元 以 上 随 着 节 后 一 线 城 市 房 价 的 上 涨, 不 少 投 资 者 对 于 房 地 产 业 推 行 营 改 增 报 以 很 大 的 信 心, 认 为 该 行 业 推 行 营 改 增 后 会 使 房 价 有 所 降 温 对 此, 一 位 不 愿 透 露 姓 名 的 房 地 产 人 士 向 证 券 日 报 记 者 表 示, 自 去 年 以 来, 很 多 三 线 四 线 城 市 明 显 出 现 供 大 于 求 的 状 况, 有 的 甚 至 倒 贴 成 本 所 以, 如 果 仅 从 税 负 成 本 降 低 角 度 考 虑 的 话, 房 价 的 下 行 空 间 也 会 更 大 但 需 注 意 的 是, 对 于 我 国 房 地 产 业 来 说, 决 定 房 价 的 不 只 是 成 本, 还 有 市 场 随 着 营 改 增 的 全 面 推 行, 房 地 产 企 业 的 管 理 模 式 将 发 生 转 变, 同 时 又 能 有 利 于 房 企 大 减 负 时 代 的 到 来 易 居 研 究 院 智 库 研 究 中 心 总 监 严 跃 进 在 接 受 证 券 日 报 记 者 采 访 时 表 示, 在 营 改 增 政 策 逐 步 落 地 之 后, 一 些 业 务 操 作 规 范 各 类 收 支 票 据 齐 全 且 财 务 健 全 的 房 企, 将 更 容 易 享 受 减 负 所 带 来 的 政 策 利 好 反 之, 如 果 房 企 供 应 商 材 料 采 购 成 本 核 算 等 细 分 领 域 不 清 晰, 则 会 发 现 反 而 税 负 增 加 所 以, 这 个 政 策 也 会 在 一 定 程 度 上 促 进 企 业 改 进 管 理 模 式 和 财 务 核 算 模 式 渊 2016 年 3 月 9 日 叶 证 券 日 报 曳 冤