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潮昝
7 years ago
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1 2012 年广州房地产市场回顾与 2013 年展望 -- 房地产市场形势分析研讨会主办单位 : 广州市房地产行业协会广州市世联房地产咨询有限公司

2 1 从单极到多极主导下的市场运行 2 市场成交反弹后的焦点问题 3 广州市场未来发展趋势

3 1 从单极到多极主导下的市场运行 2 市场成交反弹后的焦点问题 3 广州市场未来发展趋势

4 市场走过单极主导后, 四种多极合力出现

5 中央政策单极主导 :2011 年房地产市场进入单极主导, 市场下行, 2012 年政策逐渐走过单极主导, 更多的是对市场预期的管理 2010 年中央加广州政府出台近 30 条政策对房地产市场进行调控, 包括为业界熟悉的国十一条国十条国五条 ; 粤四条和穗七条 2011 年中央加广州政府又出台了近 40 条政策对房地产市场进行调控, 包括新八条最新国五条正式试点征收房产税等 2011 年三季度后市场出现下行, 政策开始主导市场, 市场进入单极主导, 这个阶段持续到了 2012 年二季度, 之后市场出现反弹 2012 年上半年 2012 年 1 月 31 日 : 召开的国务院第六次全体会议指出, 巩固房地产市场调控成果抑制投机投资性需求, 促进房价合理回归 2012 年 2 月 6 日 : 召开五次座谈会指出, 为了促进公平和稳定, 政府调控也不能松 2012 年 3 月 14 日 : 总理温家宝在两会闭幕后的记者会上, 房价远远没有回到合理价位, 调控不能放松 2012 年 4 月 13 日 : 国务院总理温家宝 13 日主持召开国务院常务会议指出, 坚持房地产调控政策不动摇, 决不让调控出现反复 2012 年下半年 2012 年 7 月 7 日 : 温家宝总理在江苏常州调研时强调, 绝不能让房价反弹, 把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策 2012 年 8 月 31 日 : 温家宝总理在天津考察保障房建设时强调, 房地产市场调控仍处于关键时期, 巩固房地产市场调控成果, 需要坚决遏制投资投机性购房需求 2012 年 9 月 30 日 : 总理温家宝在人民大会堂国庆招待会发言时强调, 增加保障性住房供给, 保持房地产价格的合理和稳定, 让经济发展成果更广泛地惠及全体人民中共十八大 2012 年 11 月 8 日 :1 建立市场配置和政府保障相结合的住房制度, 加强保障性住房建设和管理, 满足困难家庭基本需求 ;2 住有所居 ;3 实现国内生产总值和城乡居民人均收入比 2010 年翻一番 ;

6 多极合力一地方政策正向刺激 : 2012 年地方政府上半年出台大量政策, 其更多的考虑是稳定地方经济城市时间优惠类型城市时间优惠类型城市时间优惠类型中山 2012 年 1 月调整住房限价南昌 2012 年 4 月贷款额度提高永州 2012 年 5 月公积金放宽从化 2012 年 2 月购房入户郑州 2012 年 4 月公积金放宽莆田 2012 年 5 月公积金放宽天津芜湖 201 年 2 月 2012 年 2 月调整普通住宅标准购房补贴 ( 叫停 ) 武汉 2012 年 4 月公积金放宽重庆 2012 年 5 月公积金放宽日照 2012 年 4 月公积金放宽芜湖 2012 年 5 月公积金放宽沈阳 2012 年 2 月公积金额度提高三明 2012 年 4 月公积金放宽临沂 2012 年 5 月公积金放宽厦门 2012 年 1 月住房公积金政策优惠福州 2012 年 4 月公积金放宽石家庄 2012 年 6 月预售证放宽合肥 2012 年 2 月土地新政大庆 2012 年 4 月公积金放宽河南 2012 年 6 月上海 2012 年 2 月满三年可二套 ( 叫停 ) 江门 2012 年 4 月公积金放宽湖南 2012 年 5 月上海 2012 年 3 月普通住宅标准营口 2012 年 5 月公务员购房补贴厦门 2012 年 5 月山东滨州 2012 年 3 月贷款和公积金优惠首套房条件放宽 ( 叫停 ) 降低首付减免税费限购令松绑 ( 叫停 ) 石家庄 2012 年 5 月放宽购房限制南京 2012 年 7 月公积金放宽安徽蚌埠 2012 年 4 月提高公积金额度扬州 2012 年 5 月购房补贴扬州 2012 年 7 月奖励个人买房新疆克拉玛济南 2012 年 4 月 2012 年 4 月贷款和公积金优惠上调公积金缴存工资基数天津 2012 年 5 月土地政策优惠宁波 2012 年 8 月公积金放宽沈阳 2012 年 5 月公积金放宽条件湖南湖北 2012 年 8 月房产税试点 ( 延迟 ) 河南信阳 2012 年 4 月公积金提高池州 2012 年 5 月公积金放宽深圳 2012 年 9 月公积金放宽呼和浩特 2012 月 4 月公积金放宽漳州 2012 年 5 月公积金放宽数据来源 : 政府相关文件

7 多极合力二银行利率优惠 : 上半年让利幅度加强, 购房者入市的积极性上升, 其主要目地是对房企贷款风险的管控银行上半年利率标准 7 月后利率标准 9 月份利率标准变动情况交通银行基准九折基准八五折基准八五折不变东亚银行基准九折基准九折基准八五折下调渣打银行基准利率无数据对比基准九折下调中国银行基准九折基准利率基准利率不变建设银行基准八五折基准九五折基准九折下调招商银行基准八五折基准八五折基准九五折上调光大银行基准八五折基准八五折基准利率上调汇丰银行基准八五折无数据对比基准九折上调民生银行基准八五折基准利率暂停上调兴业银行基准利率基准八五折基准利率不变恒生银行基准八五折基准八折基准八五折不变工商银行基准八五折基准九折基准八五折下调花旗银行基准八五折基准利率基准八五折下调浦发银行基准八五折基准利率基准八五折下调广发银行基准八五折基准九折基准八五折下调农业银行基准八五折基准八五折基准八五折不变中信银行基准八五折基准八五折基准八五折不变华夏银行基准八五折基准八五折基准八五折不变数据来源 : 世联数据平台, 各大新闻媒体, 时间节点 2012 年 9 月 13 日

8 多极合力三房企以价换量 : 市场下行情况下, 高库存成为高风险, 以价换量为大多开发商认同, 快销回笼资金趋势出现第一季度开发商销售金额 ( 亿元 ) 同比环比第一季度销售均价 ( 元 / 平米 ) 同比环比数据来源 : 世联数据平台网易数据库, 统计范围十区二市住宅类住宅产品 ( 扣除写字楼产品 ) 利和地产单独计算 2011 年开发商销售金额 ( 亿元 ) % 97% % -4% % 37% % -6% % 13% % -9% % 94% % -20% % -20% % -9% % 31% % -15% % -11% % -43% % 65% % 32% % -63% % 2% % 3% % 15% % 32% % -4% % 53% % -16% % -9% % 10% % 46% % 27% % -35% % -11% 7.9

9 多极合力四购房者入市 :2011 年三季度开始, 市场走过了近 3 个季度的低靡期,2012 年 2 季度市场需求开始释放近期广州购房者对未来购房时机的看法 2012Q2 23.2% 40.8% 35.9% 2012Q1 28.8% 44.4% 26.8% 2011Q4 37.3% 35.9% 26.8% 2011Q3 56.6% 27.0% 16.4% 2011Q2 51.4% 34.1% 14.5% 2011Q1 40.4% 49.4% 10.1% 丌适合购房购房时机一般适合购房本季度是广州地区认为适合购房的置业者占比首次超过认为不适合购房的置业者占比, 表明购房者对未来购房时机的乐观程度逐步提升数据来源 : 世联数据平台

10 市场全面飘红情况下, 价格回调趋势出现

11 广州市场 - 运行阶段 : 全年吸纳率持续高位, 有一半以上的月份市场呈现求大于供的状态, 市场年底进入翘尾期 2 季度开始供求形式出现好转, 市场整体表现求大于供大户型集中在 3 季度放量, 成交 4 季度体现, 市场进入翘尾期翘尾期 : 市场上 150 平米以上户型成交放量, 成交均价成交金额出现双高数据来源 : 广州市国土房管局世联数据平台

12 广州市场 - 运行阶段 : 市场成交走入求大于供的初始阶段从广州连续 53 周成交看, 成交平稳期过后, 年底量价出现双翘尾一次反弹二次反弹三次反弹平稳期价格回调 6 月后市场大规模降价阶段结束,7-9 月市场处于稳价走量阶段, 结构期来临, 目前市场处于求大于供的初始阶段数据来源 : 网易数据库世联数据平台

13 广州促销情况 : 市场逐渐走过稳价走量的阶段, 价格回调阶段出现世联监测广州价格回调楼盘, 四季度开始放大 10 月 -12 月 22 个数据来源 : 世联数据平台

14 广州房企及单盘年度业绩飘红

15 广州开发商业绩 : 业绩增长在 50% 以上的房企达 7 家, 以价换量和稳价走量为业绩保证带来了基础排名开发商广州 2012 年一手住宅签约金额排名前 15 名房企业绩 2012 年销售金额 ( 亿元 ) 2011 年销售金额 ( 亿元 ) 年度环比 2012 年销售均价 ( 元 / 平米 ) 2011 年销售均价 ( 元 / 平米 ) 数据来源 : 世联数据平台网易数据库, 统计范围十区二市住宅类住宅产品 ( 扣除写字楼产品 ) 利和地产单独计算年度环比 1 保利地产 % % 2 万科 % % 3 雅居乐 % % 4 城建地产 % % 5 敏捷地产 % % 6 碧桂园 % 7 新世界 % % 8 富力地产 % 9 中海地产 % % 10 珠江投资 % % 11 香江集团 % % 12 时代地产 % % 13 和记黄埔 % % 14 星河湾 % % 15 中信地产 % %

16 广州市场楼盘排名 : 单盘销售过 20 亿达 6 个, 主要集中在近中心区五大刚需板块广州 2012 一手住宅楼盘签约金额排名前 15 名楼盘项目名称区域套数面积 ( 万平米 ) 均价 ( 元 / 平米 ) 销售金额 ( 亿元 ) 1 保利西海岸白云碧桂园凤凰城增城保利天悦海珠万科东荟城萝岗雅居乐剑桥郡番禺保利公园九里荔湾万科红郡番禺保利东江首府增城科城山庄萝岗锦绣御景国际增城翡翠绿洲增城珊瑚湾畔番禺广州亚运城番禺锦绣半岛番禺嘉裕公馆天河数据来源 : 世联数据平台网易数据库, 统计范围十区二市住宅类住宅产品 ( 扣除写字楼产品 )

17 从单极到多极主导下的市场运行四种多极合力出现 :2012 年上半年, 政府在稳定经济层面房企在去库存层面购房者要求降低价格层面银行在降低风险层面, 就以价换量市场趋势达成共识, 市场开始出现反弹 ; 市场运行 :2012 年广州市场先后走过了以价换量稳价走量阶段, 走量阶段过后市场迎来了走价阶段, 市场价格回调阶段到来 ; 房企业绩 : 业绩全面飘红, 以价换量稳价走量的营销理念是全年成交业绩上行重要保证 ; 市场在成交持续高位运行下, 价格上行压力放大供求及库存的结构性不稳定因素仍然存在, 新一轮博弈或将到来, 调控政策依然面临向左走向右走的抉择

18 1 从单极到多极主导下的市场运行 2 市场成交反弹后的焦点问题 3 广州市场未来发展趋势

19 调控政策走到十字路口, 向左走, 向右走?

20 政策金字塔上层人群 : 差别化房产税政策遭到投资需求和大户型置业者的强烈反对, 显示出该政策对他们的潜在影响不同置业目的购房者对差别化房产税政策的看法完全没有必要没有必要丌好说有必要非常有必要首次置业 4.4% 11.7% 10.3% 27.8% 45.7% 改善性需求 8.1% 18.4% 12.6% 30.4% 30.4% 投资需求 12.2% 25.8% 14.5% 27.9% 19.5% 不同置业面积购房者对差别化房产税政策的看法完全没有必要没有必要丌好说有必要非常有必要 60 平以下 4.6% 12.0% 10.1% 28.3% 44.9% 平 4.7% 12.5% 11.5% 28.7% 42.6% 平 6.9% 17.5% 12.0% 29.6% 34.0% 平 13.5% 25.9% 14.0% 26.8% 19.9% 180 平以上 29.4% 21.0% 14.7% 15.7% 19.2% 数据来源 : 世联与腾讯大粤网联合调查

21 政策金字塔中下层人群 : 收入翻番可缓和但不能根本改善民众对房价的不满情绪收入倍增后购房者对房价看法的变化非常高, 完全不能接受较高, 不能接受还行, 勉强接受较低, 可以接受非常低, 完全可以接受当前房价感知 33.8% 42.9% 20.7% 1.9% 收入倍增后对当前房价的感知 21.0% 31.8% 40.9% 4.9% 购房者对房价达到基本满意时的收入增长百分比城市增长百分比城市增长百分比城市增长百分比北京 484% 佛山 257% 青岛 211% 杭州 311% 西安 241% 东莞 205% 广州 300% 武汉 237% 天津 190% 上海 293% 苏州 229% 长沙 189% 深圳 288% 济南 216% 成都 187% 汕头 275% 惠州 211% 重庆 133% 数据来源 : 世联与腾讯大粤网联合调查, 计算方法详见年中国房地产宏观调控与购房者满意度蓝皮书

(2012Q4) 9.6% 32.7% 28.4% 27.4% 十八大之前 (2012Q2) 18.9% 26.8% 31.4% 20.

22 政策十八大之后 : 购房者对新政府持续调控预期上升, 市场多极主导是否能够持续? 调控政策走向十字路口全国购房者对新政府调控态度的感知大幅放松小幅放松不好说维持现状继续从严十八大之后 (2012Q4) 9.6% 32.7% 28.4% 27.4% 十八大之前 (2012Q2) 18.9% 26.8% 31.4% 20.5% 调查结果显示, 认为政府会继续从严执行调控政策的购房者占比十八大之前上升 6.9 个百分点相反, 认为政府会放松调控的比例较十八大之前下降了近 10 个百分点数据来源 : 世联与腾讯大粤网联合调查

23 调控的先行指标可寻, 价格豪宅化趋势出现

24 广州市场 - 影响调控的因素 : 影响未来政策出台的关键市场因素是供求关系以及市场价格从市场供求关系方面看, 当市场吸纳率超过 125% 后调控政策出台调控调控 2013 年微调加码? 从成交均价方面看, 价格上升 35% 到 40% 后调控政策出台价格上升 35% 后调控政策出台价格上升 40% 后调控政策出台数据来源 : 广州市房管局世联数据平台

25 广州市场 - 区域市场表现 : 调控后近中心区四大刚需板块崛起, 中心区域价格豪宅化的趋势出现参考白云区供求关系, 各个近中心区域板块真实吸纳率应该在 100% 左右金沙洲板块主导供求芳村板块萝岗区府增城新塘板块周边区域价格微涨, 中心区域价格豪宅化时代将近数据来源 : 广州市房管局世联数据平台

26 结构性供求下的市场问题

27 广州市场 - 结构性分析 : 大户型产品供应放量, 成交比例不变, 高端产品销售无明显改观, 刚需产品仍然主导市场 2012 年 1-11 月, 四种面积段供应比例, 大户型产品占 37% 23% 21% 37% 16% 31% 25% 27% 20% 2011 年 1-11 月, 四种面积段成交比例, 大户型产品占比不变 24% 26% 33% 17% 24% 21% 35% 20% 数据来源 : 广州市国土房管局华房数据备注 :151 平米以上为大户型产品

28 广州市场 - 结构性分析 : 平米刚需产品求大于供面临长期化的趋势, 价格上行压力增加 90 平米以下产品供求, 供求相对平衡, 市场容量有限平米产品供求, 连续 10 个月表现为求大于供数据来源 : 广州市国土房管局华房数据备注 :151 平米以上为大户型产品

29 广州市场 - 结构性分析 : 改善型产品同样面临价格上行的压力, 大户型产品供大于求形势突出, 库存持续上升平米产品供求, 改善型产品 4 月后求大于供的趋势明显 151 平米以上产品供求, 全年供大于求趋势明显数据来源 : 广州市房管局华房数据备注 :151 平米以上为大户型产品

30 库存去化时间好转, 结构性问题突出

31 广州库存去化情况 : 库存总量,10.2 万套 1424 多万平米 1860 亿元, 去化时间下降趋势形成 2010 年至 2012 年广州十区二市库存情况 2012 年 12 月广州库存去化时间下降到 13 个月, 当库存总量达到 9 万套时, 库存时间接近 9 个月的正常值, 目前市场库存量比正常值约高 1 万套数据来源 : 世联数据平台网易数据库

32 广州库存结构 : 一半以上区域库存去化时间下行至警戒线以下, 部分区域大户型攀升成为新问题警戒线广州十区二市平均单套库存面积走高数据来源 : 世联数据平台网易数据库

33 未来供求形势或出现转变

34 广州市土地市场 :2012 年住宅用地成交同比上升 9%, 但是结合 2012 年十区住宅销售 768 万平米看, 供求关系仍然比较紧张年广州十区住宅用地成交情况 2012 年四季度住宅用地市场成交出现反弹, 开发商资金表现充裕数据来源 : 广州市国土房管局

35 广州市场 - 未来供应 :2013 年新增供应 8.7 万套 956 万平米 ; 同比下降 19%,2013 年广州市场或呈现求大于供的状态 2013 年十区二市新增供应套数占比考虑 2012 年高出正常库存 1 万套 (110 万平米 ) 计算,2013 年广州市场供应量合计在 1066 万平米左右, 参考 2012 年成交 1100 万平米,2013 年广州市场或呈现求大于供的状态 ; 参考 2012 年十区二市成交总量,2013 年市场或呈现求大于供数据来源 : 世联数据平台网易数据库, 对黄埔萝岗两区 2012 年成交进行了调整

36 未来房价上升压力点为 2013 年二三季度, 其中 2013 三季度价格上涨压力将达峰值未来商品住宅供销差走势供销差 = 实际需求 - 潜在供应 = 销售面积 - 滞后 1.5 年的新开工面积

37 市场成交反弹后的焦点问题政策方向 : 民众对政策走向出现分歧, 期待调控走向明晰, 制度化改革迫切 ; 调控指标 : 参考地方市场运行发展看, 当吸纳率达到 125%, 价格上升 35% 后调控政策出台概率放大 ; 供求结构性 : 刚需仍然主导市场大户型及高端产品供应放大, 成交比例不变, 在市场上行情况下成为资产, 当市场出现下行则成为负债, 并且其去化速度明显偏慢, 当市场风险出现时, 流动性匮乏问题或将再次出现 ; 未来供求 : 住宅新增供应方面 2013 年市场或将表现为求大于供, 市场价格上行压力持续, 同时政策调控风险相应上升

38 1 从单极到多极主导下的市场运行 2 市场成交反弹后的焦点问题 3 广州市场未来发展趋势

39 城市未来发展方向, 由价格的上涨转向价值的提升

8 公里,11 座车站 ); 影响 : 离地铁口越近的物业价格越高, 均价高出 1000-1500 元 / 平米 ( 详见城市东

40 城市发展 - 轨道交通 : 地铁配套升级, 是未来住宅商业市场新增长引擎, 是城市进程中最主要的推动力量 2016 年底广州市将累计开通线路公里,263 座车站 ( 不含广佛线佛山段 14.8 公里,11 座车站 ); 影响 : 离地铁口越近的物业价格越高, 均价高出元 / 平米 ( 详见城市东进视野下的广州东部市场分析 ); 近地铁口物业升值潜力更大价格上升幅度更快 ( 详见城市东进视野下的广州东部市场分析 ) ;

41 城市发展 - 新兴板块 : 产业升级配套升级拉动板块住宅发展趋势明显, 摒弃住宅单一发展配套缓慢跟进的思想白云新城商服中心 - 宜居新城区域价格 :4 万元 / 平米琶州 - 员村国际金融城 - 会展商贸区域价格 :3.5 万元 / 平米白鹅潭广佛国际商业中心宜居城区区域价格 :2 万元 / 平米大学城人才科研交流中心区域价格 :2 万元 / 平米广州南站华南综合交通枢纽 - 商业主导区域价格 :1.7 万元 / 平米

42 城市发展 - 南沙新区 : 国家级规划利好下南沙市场快速发展, 南部区域发展的长期动力形成提出明确落实时间 2011 年 3-4 月 2011 年 10 月 11 日 2012 年 9 月 6 日内容汪洋 : 提出以南沙开发为突破口, 打造一个新广州 ; 国家十二五发展规划纲要把南沙新区开发列为深化粤港澳合作的重大项目广东省政府于 11 日召开南沙新区开发建设现场会, 公布了广州南沙新区总体概念规划综合方案 9 月 6 日, 国务院批复广州南沙新区发展规划, 明确了南沙新区发展的战略定位发展目标重点工作政策支持, 南沙新区的开发建设上升到国家战略, 成为第六个国家级新区成交量放大跟随大市下行成交量放大 2 价格上行成交均价上升市场价格上行后市场容量放大, 市场饱和度也相应提升

43 广州市场未来发展趋势发展趋势 : 产业交通商业教育等配套升级成为区域住宅市场发展的核心动力 ; 未来住宅市场发展由价格的上涨转向价值的提升

44 总结与建议

45 目前市场依然是政策下相对的市场供求关系, 但目前政府政策调控方向不明确, 政策风险成为 2013 年度市场焦点所在, 综合未来供求关系, 库存结构的问题, 在这些变量的影响下, 我们建议 : 1 行业运营环境确有好转, 但不同阶层对房价的博弈加剧, 需要持续认真务实应对或将到来的政策风险期 ; 2 针对产品结构问题, 有效控制大户型存量, 避免产生 2012 年初流动性匮乏的问题 ; 3 从广州 2012 年住宅销售业绩表现可以发现, 刚需产品依然是稳健快销低风险的最好选择 ; 4 在推进城镇化建设的背景下, 跟随广州区域发展趋势, 顺势而为, 明确打造物业的价值, 而非打造物业的价格

46 谢谢

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<4D F736F F D D323630D6D0B9FAD3A6B6D4C6F8BAF2B1E4BBAFB5C4D5FEB2DFD3EBD0D0B6AF C4EAB6C8B1A8B8E6> 中国应对气候变化的政策与行动 2013 年度报告国家发展和改革委员会二〇一三年十一月 100% 再生纸资源目录前言... 1 一应对气候变化面临的形势... 3 二完善顶层设计和体制机制... 4 三减缓气候变化... 8 四适应气候变化... 20