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1 密 级 : 内 部 文 件 类 别 : 研 究 报 告 养 老 住 宅 产 业 基 础 研 究 摘 要 报 告 赵 震 宇 金 铁 铮 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院

2 报 告 说 明 报 告 内 容 本 报 告 是 针 对 养 老 住 宅 产 业 的 基 础 研 究 报 告 版 权 本 报 告 的 版 权 归 威 士 曼 集 团 所 有 编 写 人 员 本 报 告 由 赵 震 宇 金 铁 铮 主 笔, 景 兴 宇 亦 有 贡 献 赵 震 宇 威 士 曼 研 究 院 研 究 员 曾 任 万 科 企 业 集 团 总 裁 业 务 助 理 获 清 华 大 学 经 济 学 博 士 学 位 金 铁 铮 威 士 曼 研 究 院 研 究 员 曾 任 哈 尔 滨 申 水 通 讯 总 经 理 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 2 页

3 相 关 研 究 房 地 产 基 础 研 究 内 部 报 告 房 地 产 金 融 基 础 研 究 内 部 报 告 酒 店 业 投 资 分 析 报 告 内 部 报 告 有 限 合 伙 制 将 成 房 地 产 新 融 资 渠 道 新 财 富 酒 店 产 业 基 础 研 究 内 部 报 告 开 发 区 基 础 研 究 报 告 内 部 报 告 杭 州 湾 化 工 区 循 环 经 济 规 划 定 制 报 告 深 圳 观 澜 街 道 循 环 经 济 规 划 定 制 报 告 甘 肃 省 葡 萄 产 业 规 划 定 制 报 告 白 城 市 豆 制 品 产 业 规 划 定 制 报 告 天 津 临 港 清 洁 技 术 园 区 规 划 定 制 报 告 海 南 省 节 能 产 业 发 展 规 划 定 制 报 告 天 津 滨 海 新 区 风 电 产 业 规 划 定 制 报 告 天 津 宁 河 区 域 资 本 运 作 方 案 定 制 报 告 保 定 高 新 区 产 业 研 究 定 制 报 告 房 地 产 融 资 模 式 创 新 城 市 开 发 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 3 页

4 报 告 摘 要 截 至 2009 年 底, 我 国 60 岁 以 上 老 年 人 口 达 到 1.62 亿, 占 人 口 总 数 的 12.79%, 未 来 老 年 人 口 比 例 将 持 续 增 长, 预 计 2050 年 我 国 将 进 入 重 度 老 龄 化 阶 段,60 岁 以 上 老 年 人 口 将 占 到 总 人 口 的 30% 长 期 以 来 我 国 对 老 年 人 医 疗 保 健 生 活 照 料 精 神 需 求 和 物 质 供 应 等 方 面 的 需 求 严 重 忽 视, 社 会 观 念 和 政 策 也 严 重 滞 后, 养 老 产 品 和 服 务 的 供 给 远 远 落 后 于 需 求 的 增 长 目 前 我 国 养 老 服 务 机 构 老 年 床 位 总 数 280 万 张, 只 能 满 足 不 到 2% 的 老 年 人 口 养 老 需 求, 与 发 达 国 家 老 年 人 口 5~7% 的 养 老 机 构 入 住 率 有 较 大 差 距 家 庭 模 式, 加 上 我 国 社 会 正 处 在 转 型 期, 老 年 父 母 和 子 女 分 开 居 住 将 成 为 常 态, 目 前 全 国 城 市 老 年 人 空 巢 家 庭 比 例 已 达 49.7%, 大 中 城 市 的 比 例 更 高 ; 在 政 府 制 定 的 (90% 居 家 养 老 7% 社 区 养 老 3% 服 务 机 构 养 老 ) 的 养 老 格 局 之 下, 为 老 年 人 量 身 建 造 的 养 老 住 宅 将 产 生 巨 大 的 商 业 空 间 养 老 住 宅 不 仅 要 根 据 老 年 人 的 生 理 特 点 提 供 各 种 安 全 便 利 的 独 到 设 计 和 相 应 设 施, 还 需 为 老 年 人 提 供 各 类 家 政 护 理 医 疗 甚 至 心 理 咨 询 等 配 套 服 务, 与 当 今 住 宅 形 态 有 显 著 区 别, 国 内 各 类 企 业 已 经 开 始 试 水, 但 数 量 少 设 计 与 服 务 远 远 达 不 到 老 年 人 的 需 求, 我 国 养 老 住 宅 市 场 的 成 熟 仍 需 时 日 专 业 的 老 年 住 宅 造 价 比 普 通 住 宅 高 出 五 成 至 一 倍, 投 资 回 报 率 与 普 通 房 地 产 项 目 相 比 没 有 优 势, 甚 至 更 低, 企 业 在 土 地 征 用 税 费 减 免 金 融 支 持 方 面 得 不 到 相 应 的 优 惠, 在 我 国 未 富 先 老 而 社 会 保 障 体 系 又 相 对 缺 失 的 现 实 情 况 下, 阻 碍 着 养 老 住 宅 产 业 的 发 展 2011 年 初 民 政 部 单 独 发 布 社 会 养 老 服 务 体 系 建 设 十 二 五 规 划 ( 征 求 意 见 稿 ), 虽 仍 未 突 破 原 有 的 官 办 格 局, 也 体 现 出 国 家 对 于 老 龄 社 会 到 来 的 重 视, 一 些 地 方 政 府 对 于 养 老 住 宅 的 扶 植 政 策 已 呈 星 火 之 势 出 现, 我 们 认 为 行 业 拐 点 来 临 迹 象 已 经 显 现, 预 计 未 来 几 年 内 养 老 住 宅 市 场 将 开 始 爆 发 除 政 策 因 素 外, 养 老 住 宅 开 发 企 业 的 融 资 模 式 创 新 老 年 消 费 群 体 购 买 支 付 模 式 创 新 也 将 会 是 促 使 市 场 爆 发 的 引 线, 而 贴 近 老 年 人 特 点 的 住 宅 设 施 设 计 和 高 质 量 服 务, 是 保 证 养 老 住 宅 市 场 繁 荣 发 展 的 根 本 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 4 页

5 特 别 鸣 谢 本 报 告 由 以 下 单 位 赞 助, 特 此 致 谢! 白 金 赞 助 商 北 京 威 士 曼 投 资 顾 问 有 限 公 司 金 牌 赞 助 商 银 牌 赞 助 商 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 5 页

6 目 录 1. 社 会 老 龄 化 趋 势 2. 养 老 模 式 与 养 老 体 系 3. 养 老 产 业 与 养 老 住 宅 4. 国 外 养 老 住 宅 市 场 5. 中 国 养 老 住 宅 市 场 6. 中 国 养 老 住 宅 的 开 发 和 运 营 模 式 7. 中 国 养 老 住 宅 产 业 的 制 约 因 素 与 商 业 机 会 8. 附 : 养 老 住 宅 的 设 计 建 造 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 6 页

7 人 口 老 龄 化 人 口 老 龄 化 (Population Aging) 是 指 在 社 会 人 口 年 龄 结 构 中 老 年 人 的 比 例 逐 渐 增 加 的 现 象 一 般 将 社 会 人 口 结 构 按 照 年 龄 大 小 划 分 为 青 年 中 年 和 老 年 ( 或 分 成 少 年 工 作 年 龄 人 口 和 老 年 ) 等 三 个 组 别, 并 按 照 各 年 龄 组 别 所 占 比 例 不 同 将 总 体 人 口 年 龄 结 构 分 为 年 轻 型 成 年 型 和 老 年 型 等 三 种 类 型 联 合 国 将 60 岁 以 上 人 口 比 例 超 过 10%, 或 65 岁 以 上 人 口 超 过 7% 定 义 为 老 龄 化 社 会 表. 社 会 人 口 年 龄 类 型 的 划 分 标 准 人 口 比 例 14 岁 以 下 60 岁 以 上 65 岁 以 上 老 少 比 年 龄 中 位 数 年 轻 型 40% <5% <4% <15% <20 岁 成 年 型 30~40% 5~10% 4~7% 15~30% 20~30 岁 老 年 型 <30% 10% 7% 30% 30 岁 来 源 :United Nation 人 口 老 龄 化 致 使 老 龄 抚 养 比 ( 一 般 定 义 为 65 岁 以 上 人 口 数 与 14 至 65 岁 之 间 的 人 口 数 之 比, 显 示 了 劳 动 人 口 所 承 担 的 抚 养 非 劳 动 老 人 的 负 担 轻 重 程 度 ) 上 升, 由 此 带 来 的 社 会 问 题 在 于 劳 动 人 口 的 占 比 下 降, 导 致 社 会 负 担 加 重 生 活 水 平 和 经 济 发 展 受 到 负 面 影 响 * 人 类 寿 命 的 增 长 主 要 得 益 于 物 质 的 丰 富 和 科 学 发 现 新 产 品 的 发 明, 比 如 房 屋 的 发 明 火 的 使 用 农 业 的 发 展 疫 苗 和 药 品 手 术 方 法 和 卫 生 防 疫 工 作 的 发 展 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 7 页

8 寿 命 提 高 推 动 人 类 社 会 的 老 龄 化 随 着 经 济 发 展 与 文 明 进 步, 人 类 的 寿 命 有 了 大 幅 度 提 高,20 世 纪 人 类 平 均 寿 命 持 续 上 升, 进 入 21 世 纪, 人 类 平 均 寿 命 突 破 80 岁 图. 人 口 寿 命 增 长 趋 势 岁 前 4000 年 前 2000 年 公 元 元 年 1000 年 1500 年 1700 年 1800 年 1850 年 1900 年 1920 年 1940 年 1950 年 1960 年 1970 年 1980 年 1985 年 1990 年 1995 年 2000 年 2005 年 2010 年 来 源 :United Nation 说 明 : 部 份 年 份 数 据 来 自 于 威 士 曼 研 究 院 根 据 历 史 文 献 和 资 料 进 行 综 合 估 算 自 从 2002 年 开 始, 全 球 全 面 进 入 老 龄 化 时 代 ( 根 据 联 合 国 的 统 计 和 推 测,20 世 纪 以 前 全 世 界 60 岁 以 上 人 口 从 未 超 过 总 人 口 的 6%) 1800 年, 全 球 总 人 口 达 到 9 亿,60 岁 以 上 的 老 人 仅 有 4000 万 2002 年, 全 球 总 人 口 达 到 60 亿,60 岁 以 上 老 人 占 比 超 过 10% 2010 年, 全 球 总 人 口 达 到 68 亿,60 岁 以 上 老 人 则 已 超 过 7 亿 2050 年, 全 球 总 人 口 达 到 100 亿,60 岁 以 上 老 人 将 达 到 20 亿, 占 比 将 超 过 20% 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 8 页

9 全 球 老 龄 化 进 程 迅 速 2010 年, 几 乎 所 有 发 达 国 家 的 老 龄 化 程 度 均 在 10% 以 上, 明 显 高 于 发 展 中 国 家, 目 前 世 界 老 龄 化 程 度 最 深 的 日 本 已 超 过 27%, 其 次 的 意 大 利 和 德 国 也 已 超 过 25% 发 展 中 国 家 老 龄 化 进 程 明 显 快 于 发 达 国 家, 而 亚 洲 的 老 龄 化 速 度 则 超 过 其 他 各 大 洲, 预 计 到 2050 年,60 岁 老 人 中 54% 生 活 在 亚 洲,22% 在 欧 洲 据 联 合 国 预 测,2010 年 中 国 60 岁 及 以 上 人 口 占 比 将 进 一 步 上 升 至 12%, 考 虑 到 计 划 生 育 一 代 的 负 人 口 红 利 影 响, 此 后 20~40 年 老 龄 人 口 的 比 例 将 继 续 上 升, 至 2030 年 60 岁 及 以 上 人 口 占 比 将 突 破 20%, 至 2050 年 60 岁 及 以 上 人 口 占 比 将 突 破 30%, 中 国 成 为 全 球 人 口 老 龄 化 程 度 最 高 的 国 家 之 一 图. 部 份 国 家 老 龄 化 人 口 增 长 速 度 图. 各 国 老 龄 化 程 度 发 达 国 家 中 国 全 世 界 发 展 中 国 家 日 本 意 大 利 德 国 法 国 英 国 澳 大 利 亚 俄 罗 斯 美 国 中 国 香 港 韩 国 中 国 巴 西 印 度 来 源 :United Nation 注 : 图 中 数 据 为 60 岁 以 上 人 口 的 占 比 来 源 :United Nation 单 位 :% 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 9 页

10 老 龄 化 带 来 一 系 列 社 会 问 题 老 龄 化 带 来 一 系 列 社 会 问 题 老 龄 化 的 影 响 体 现 在 诸 多 方 面, 例 如 社 会 和 家 庭 负 担 加 重 医 疗 保 障 问 题 突 出 社 会 生 机 与 活 力 下 降 整 个 社 会 的 生 产 交 换 分 配 和 消 费 环 节 都 面 临 调 整 人 口 红 利 减 弱 甚 至 负 人 口 红 利 影 响 经 济 发 展 速 度 社 会 储 蓄 增 加 及 投 资 和 消 费 减 少 影 响 经 济 发 展 速 度 老 龄 抚 养 率 升 高 加 重 社 会 负 担, 影 响 社 会 福 利 水 平 很 多 政 府 和 经 济 学 家 视 老 龄 化 为 洪 水 猛 兽 我 们 认 为 这 种 观 点 过 于 极 端, 应 该 更 好 地 理 解 人 口 老 化 的 问 题 老 龄 化 带 来 的 需 求 能 够 在 一 定 程 度 上 弥 补 经 济 上 的 损 失 人 口 结 构 的 变 化 和 经 济 的 波 动 是 正 常 的 客 观 规 律 ; 至 少, 老 龄 化 是 科 技 进 步 医 疗 条 件 改 善 经 济 发 展 社 会 安 定 乃 至 国 际 和 平 的 结 果, 也 是 公 共 卫 生 事 业 发 展 的 结 果 ( 例 如 饮 用 水 卫 生 克 服 营 养 不 良 克 服 传 染 病 和 寄 生 虫 疾 病, 以 及 降 低 母 婴 死 亡 率 等 等 ) 老 龄 化 的 负 面 影 响 是 基 于 现 代 经 济 学 的 观 点, 而 对 经 济 持 续 增 长 的 要 求 也 许 从 根 本 上 就 是 错 误 的 老 龄 化 创 造 新 的 商 业 模 式, 带 来 新 的 商 业 机 会 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 10 页

11 目 录 1. 社 会 老 龄 化 问 题 2. 养 老 模 式 与 养 老 体 系 3. 养 老 产 业 与 养 老 住 宅 4. 国 外 养 老 住 宅 市 场 5. 中 国 养 老 住 宅 市 场 6. 中 国 养 老 住 宅 的 开 发 和 运 营 模 式 7. 中 国 养 老 住 宅 产 业 的 制 约 因 素 与 商 业 机 会 8. 附 : 养 老 住 宅 的 设 计 建 造 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 11 页

12 各 国 养 老 模 式 不 同 由 于 历 史 文 化 经 济 上 存 在 的 巨 大 差 异, 世 界 各 国 的 养 老 模 式 和 养 老 体 系 有 很 大 不 同 我 们 按 照 养 老 的 资 金 来 源 将 养 老 划 分 为 个 人 养 老 和 社 会 养 老 两 大 类 相 对 而 言, 发 达 国 家 ( 民 主 福 利 国 家 ) 将 养 老 作 为 一 项 重 要 的 社 会 福 利 和 政 治 任 务, 而 相 对 贫 穷 国 家 的 居 民 更 多 地 依 靠 个 人 养 老 到 目 前 为 止, 尚 没 有 一 套 十 全 十 美 的 解 决 模 式, 养 老 保 障 体 系 仍 处 在 不 断 的 探 索 之 中 政 府 幼 少 年 青 壮 年 老 年 说 明 : 青 壮 年 是 社 会 上 创 造 财 富 的 主 体, 除 了 满 足 自 己 的 需 要 之 外, 还 需 要 担 负 起 抚 养 子 女 的 义 务 和 赡 养 老 人 的 责 任 老 年 往 往 需 要 负 责 为 自 己 养 老 青 壮 年 创 造 财 富 的 过 程 中, 以 各 种 形 式 向 政 府 纳 税 政 府 对 幼 少 年 和 老 年 提 供 福 利 支 持, 本 质 上 是 平 衡 社 会 分 配 的 转 移 支 付 行 为, 是 一 个 负 责 任 的 政 府 的 职 责 所 在 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 12 页

13 个 人 养 老 体 系 图. 个 人 养 老 体 系 退 休 后 工 作 自 助 养 老 个 人 储 蓄 个 人 资 产 现 金 及 存 款 有 价 证 券 其 他 投 资 养 老 保 险 养 老 金 养 老 保 险 子 女 赡 养 共 同 生 活 资 金 资 助 单 独 居 住 养 老 院 居 住 其 他 亲 友 资 助 其 他 方 式 来 源 : 威 士 曼 研 究 院 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 13 页

14 社 会 养 老 体 系 图. 社 会 养 老 体 系 社 会 养 老 保 险 职 工 养 老 保 险 居 民 养 老 保 险 社 会 养 老 社 会 救 助 最 低 生 活 保 障 贫 困 老 人 救 助 社 会 福 利 高 龄 津 贴 医 疗 保 障 职 工 医 疗 保 险 居 民 医 疗 保 险 医 疗 保 健 老 年 医 疗 服 务 养 老 福 利 服 务 设 施 养 老 服 务 老 年 人 社 会 化 管 理 老 年 人 法 律 援 助 来 源 : 威 士 曼 研 究 院 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 14 页

15 目 录 1. 社 会 老 龄 化 问 题 2. 养 老 模 式 与 养 老 体 系 3. 养 老 产 业 与 养 老 住 宅 4. 国 外 养 老 住 宅 市 场 5. 中 国 养 老 住 宅 市 场 6. 中 国 养 老 住 宅 的 开 发 和 运 营 模 式 7. 中 国 养 老 住 宅 产 业 的 制 约 因 素 与 商 业 机 会 8. 附 : 养 老 住 宅 的 设 计 建 造 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 15 页

16 养 老 产 业 养 老 产 业 是 围 绕 老 年 人 的 衣 食 住 行 以 及 其 他 的 需 求 提 供 各 种 相 关 产 品 与 服 务 老 年 旅 行 养 老 住 宅 其 他 服 务 老 年 服 装 老 年 体 育 运 动 老 年 食 品 养 老 产 业 老 年 金 融 老 年 保 健 品 老 年 教 育 老 年 医 疗 老 年 保 健 护 理 老 年 娱 乐 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 16 页

17 养 老 住 宅 养 老 住 宅 是 养 老 产 业 的 最 重 要 组 成 部 份 尽 管 难 以 划 定 一 个 准 确 的 范 畴, 我 们 仍 有 必 要 对 养 老 住 宅 做 出 界 定 ( 否 则 从 广 义 上 看, 所 有 老 年 人 居 住 的 住 房 都 可 以 算 作 养 老 住 宅 ) 我 国 1999 年 颁 布 的 老 年 人 建 筑 设 计 规 范 的 定 义 作 为 本 报 告 的 基 准 定 义 : 养 老 住 宅 是 指 专 供 老 年 人 使 用 的 居 住 建 筑, 其 设 计 应 符 合 老 年 人 体 能 心 态 对 建 筑 物 安 全 卫 生 适 用 等 基 本 要 求 根 据 以 上 定 义, 养 老 住 宅 应 具 备 以 下 特 点 消 费 群 体 的 专 一 性 : 针 对 老 年 人 所 提 供 的 住 宅 产 品 产 品 设 计 的 特 殊 性 : 在 内 部 装 修 住 宅 楼 道 交 通 路 线 配 套 设 施 社 区 环 境 等 方 面 符 合 老 年 人 生 理 与 心 理 的 特 点 社 区 活 动 的 特 殊 性 : 满 足 老 人 娱 乐 学 习 交 往 情 感 交 流 等 心 理 需 求, 因 此 也 被 称 为 银 色 住 宅 乐 龄 住 宅 关 怀 住 宅 老 年 公 寓 福 利 院 托 老 所 护 理 院 干 休 所 养 老 院 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 17 页

18 养 老 住 宅 产 品 的 分 类 (1) 养 老 住 宅 产 品 的 称 谓 和 种 类 很 多 老 年 住 房 (House for the Aged) 老 年 公 寓 (Apartment for the Aged) 福 利 院 (Home for the Aged) 托 老 所 ( Nursery for the Aged) 干 休 所 ( Sanatorium for Retired Cadres ) 也 包 括 普 通 住 宅 中 供 老 年 人 居 住 或 使 用 的 部 分 根 据 老 人 对 服 务 要 求 的 不 同 (1999 年 颁 布 的 老 年 人 建 筑 设 计 规 范 ) 老 年 公 寓 和 老 年 聚 集 住 宅 辅 助 生 活 区 火 居 民 照 料 区 护 理 院 连 续 照 料 退 休 社 区 活 跃 老 年 社 区 根 据 产 品 形 式 的 不 同 公 立 养 老 院 : 带 有 社 会 福 利 性 质 的 养 老 院 私 立 养 老 院 : 以 盈 利 为 目 的 养 老 院 表. 典 型 的 养 老 住 宅 形 式 项 目 居 住 对 象 自 理 程 度 护 理 方 式 功 能 组 成 老 年 公 寓 有 独 立 生 活 能 力 的 健 康 老 人 自 理 最 低 帮 助 管 理 医 护 公 共 空 间 服 务 用 房 福 利 院 托 老 所 护 理 院 来 源 : 赵 震 宇 无 亲 戚 子 女 赡 养 及 无 生 活 来 源 的 老 人 白 天 家 中 无 人 照 顾, 生 活 不 能 自 理 生 后 不 能 自 理 需 要 半 护 理 或 全 护 理 自 理 或 半 自 理 最 低 帮 助 或 半 护 理 管 理 共 公 告 空 间 服 务 用 房 医 疗 保 健 半 自 理 或 不 能 自 理 半 护 理 居 住 单 元 医 护 餐 厅 管 理 接 待 活 动 及 服 务 用 房 半 自 理 或 不 能 自 理 半 护 理 或 全 护 理 护 理 单 元 医 疗 护 理 康 复 及 服 务 用 房 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 18 页

19 养 老 住 宅 产 品 的 分 类 (2) 1986 年,HTA( 国 际 慈 善 机 构 ) 根 据 老 年 人 身 心 健 康 状 况 对 养 老 住 宅 进 行 了 详 细 的 分 类 根 据 入 住 老 年 人 的 活 力 状 况 ( 包 括 智 力 体 力 和 健 康 ) 从 高 到 低 将 养 老 住 宅 分 为 七 类 A 类 B 类 C 类 D 类 E 类 F 类 G 类 非 老 年 专 用 或 富 有 活 力 的 退 休 和 退 休 前 老 人 居 住 住 宅, 他 们 生 活 能 够 自 理, 可 独 立 生 活 在 自 己 的 寓 所 中 富 有 活 力, 生 活 基 本 能 够 自 理, 仅 需 要 某 种 程 度 监 护 和 少 许 帮 助 的 健 康 老 人 居 住 住 宅 附 有 帮 助 老 人 基 本 独 立 生 活 的 设 施, 提 供 全 天 监 护 和 最 低 限 度 的 服 务 和 公 共 设 施 专 为 体 力 衰 弱 而 智 力 健 全 的 老 人 建 造 的 住 所, 入 住 者 不 需 医 院 护 理, 但 可 能 偶 然 需 要 个 人 生 活 的 帮 助 和 照 料, 提 供 监 护 和 膳 食 供 应 专 为 体 力 健 全 但 智 力 衰 退 并 需 个 人 生 活 照 料 和 监 护 的 老 人 所 建 的 住 所, 公 共 设 施 同 D 类, 但 可 按 需 增 加 护 理 人 员 专 为 体 力 和 智 力 都 衰 退, 并 需 要 个 人 监 护 的 老 人 所 设, 入 住 者 中 很 多 人 生 活 不 能 自 理, 因 此 住 所 非 独 立, 可 为 住 者 提 供 进 餐 助 浴 清 洁 和 穿 衣 等 服 务 体 力 和 智 力 衰 退 并 患 疾 病 受 伤 的 老 人 入 住 的 注 册 医 疗 机 构, 住 房 几 乎 全 部 应 为 单 床 间 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 19 页

20 目 录 1. 社 会 老 龄 化 问 题 2. 养 老 模 式 与 养 老 体 系 3. 养 老 产 业 与 养 老 住 宅 4. 国 外 养 老 住 宅 市 场 5. 中 国 养 老 住 宅 市 场 6. 中 国 养 老 住 宅 的 开 发 和 运 营 模 式 7. 中 国 养 老 住 宅 产 业 的 制 约 因 素 与 商 业 机 会 8. 附 : 养 老 住 宅 的 设 计 建 造 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 20 页

21 美 国 : 人 口 老 龄 化 趋 势 1960 年 代 末 美 国 进 入 老 龄 社 会, 截 止 2005 年 底, 美 国 65 岁 以 上 人 口 已 达 3500 万, 超 过 总 人 口 的 10% 根 据 美 国 国 立 老 龄 研 究 所 (NIA) 研 究, 美 国 社 会 的 老 龄 人 口 正 快 速 发 生 变 化, 当 今 美 国 老 人 寿 命 更 长 维 持 独 立 生 活 能 力 的 老 人 比 例 更 高 教 育 程 度 更 高 处 于 贫 困 状 态 的 老 人 比 例 下 降 生 育 高 峰 其 出 生 的 人 从 2006 年 开 始 进 入 老 龄 人 行 列, 这 些 特 征 将 为 美 国 老 龄 人 生 活 面 貌 勾 画 出 新 的 特 征 进 入 21 世 纪 的 十 年 来, 美 国 60 岁 以 上 人 口 增 长 了 40% 以 上, 远 超 过 总 人 口 9.5% 的 增 长 幅 度 据 USCB( 美 国 人 口 普 查 局 ) 测 算, 未 来 构 成 比 例 变 化 最 快 的 老 年 群 体 是 85 岁 以 上 的 高 龄 人 群, 预 计 在 2030 年 将 比 1980 年 增 长 2.5 倍 以 上, 需 配 套 的 养 老 住 宅 产 品 及 服 务 也 需 要 发 生 结 构 性 调 整 高 龄 老 人 增 速 较 快 意 味 着 社 会 所 需 投 入 的 服 务 设 施 和 人 员 更 多, 对 整 个 社 会 福 利 水 平 的 要 求 也 更 高, 未 来 美 国 经 济 的 发 展 必 将 受 到 高 龄 老 人 增 速 较 快 的 牵 制 图. 美 国 65 岁 人 口 所 占 比 例 图. 不 同 时 期 内 美 国 老 年 人 口 构 成 比 例 的 变 化 率 来 源 : 美 国 人 口 普 查 局 来 源 : 美 国 人 口 普 查 局 单 位 :% 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 21 页

22 美 国 : 养 老 住 宅 产 业 成 熟 目 前 美 国 已 经 形 成 了 较 为 成 熟 的 养 老 社 区 的 居 住 业 态 和 服 务 设 施, 其 建 筑 和 服 务 全 面 覆 盖 各 种 身 体 状 况 的 老 人, 从 健 康 到 虚 弱 生 活 自 理 程 度 从 独 立 居 家 到 需 要 辅 助 的 各 阶 段, 形 成 了 包 括 独 立 型 养 老 住 宅 老 年 公 寓 连 续 照 料 退 休 社 区 老 年 社 区 长 者 社 区 老 年 日 托 中 心 护 理 院 老 年 痴 呆 病 院 临 终 关 怀 暂 缓 照 料 等 多 种 模 式 老 年 社 区 是 美 国 养 老 居 住 模 式 中 的 典 型 产 物, 以 成 熟 的 商 业 化 运 营 著 称, 其 根 源 于 特 定 的 地 理 与 社 会 背 景 充 裕 的 土 地 资 源 发 达 的 市 场 环 境 和 较 为 年 轻 的 老 年 群 体 老 年 公 寓 一 般 分 为 三 类 : 自 住 型 老 年 公 寓 陪 护 型 老 年 公 寓 和 特 护 型 老 年 公 寓 自 住 型 通 常 不 为 老 年 人 提 供 任 何 与 日 常 生 活 药 物 服 务 等 有 关 设 施, 但 会 有 完 善 的 社 区 服 务 陪 护 型 则 向 老 年 人 提 供 与 日 常 生 活 有 关 的 各 种 服 务, 包 括 做 饭 洁 体 洗 衣 体 检 等 特 护 型 除 了 以 上 两 类 提 到 服 务 外, 还 提 供 全 面 医 疗 服 务 据 美 国 老 年 公 寓 及 护 理 业 项 目 投 资 中 心 (NC) 估 计, 老 年 公 寓 设 施 平 均 年 增 长 率 超 过 10%, 目 前 已 有 个 老 年 公 寓 遍 及 全 国 成 熟 的 金 融 体 系 和 丰 富 的 金 融 产 品 为 美 国 养 老 住 宅 产 业 的 发 展 提 供 了 重 要 支 持,REITs 以 及 反 向 抵 押 贷 款 是 支 撑 该 产 业 的 两 个 重 要 金 融 工 具 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 22 页

23 美 国 : 典 型 养 老 住 宅 产 品 类 型 性 格 以 自 我 为 中 心 乐 观 无 耐 心, 注 意 力 集 中 时 间 较 短 情 爱 泛 滥 性 格 好 争 辩 有 准 备 去 享 受 生 活 敏 感 而 不 粗 鲁 有 成 本 意 识 活 跃 长 者 (44-61 岁 ) 需 求 生 活 无 须 维 护 生 活 方 式 简 单 时 间 更 休 闲 新 鲜 的 体 验 独 立 护 理 者 (62-79 岁 ) 需 求 生 活 规 律 与 人 交 流 分 享 特 殊 习 惯 与 爱 好 的 满 足 宗 教 信 仰 要 求 提 供 多 种 选 择 具 有 定 制 产 品 需 要 时 可 以 获 得 想 要 的 健 康 活 跃 要 求 定 制 饮 食 睡 眠 等 服 务 提 供 各 类 型 活 动 交 流 场 所 保 健 服 务 表. 各 种 类 型 养 老 住 宅 的 一 般 服 务 和 定 价 准 则 老 年 公 寓 活 跃 长 者 社 区 养 老 住 宅 类 型 每 月 费 用 定 价 标 准 独 立 生 活 设 施 其 他 社 区 内 独 立 生 活 单 元 辅 助 生 活 型 生 活 设 施 其 他 社 区 内 辅 助 型 生 活 设 施 疗 养 院 其 他 社 区 内 的 敬 老 院 来 源 : 美 国 SBA 建 筑 设 计 公 司 $ % 用 于 住 宅 $ $ $ 图 年 新 开 发 养 老 住 宅 各 类 型 构 成 比 例 45% 用 于 服 务 55% 用 于 住 宅 65% 用 于 服 务 35% 用 于 住 宅 75% 用 于 服 务 25% 用 于 住 宅 辅 助 护 理 者 (80 岁 以 上 ) 性 格 慷 慨 给 予 子 孙 最 多 具 有 经 济 意 识 且 不 保 守 对 虚 幻 的 事 情 不 感 兴 趣 需 求 需 要 医 疗 支 持 并 需 更 多 关 注 遗 产 嘱 托 精 神 慰 藉 书 信 代 笔 要 求 提 供 专 业 高 龄 老 人 护 理 服 务 提 供 律 师 服 务 产 品 安 全 性 和 舒 适 性 要 求 提 高 来 源 : 美 国 SBA 建 筑 设 计 公 司 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 23 页

24 美 国 : 典 型 养 老 住 宅 项 目 Carington Health System 位 于 俄 亥 俄 州 西 切 斯 特, 它 集 养 老 护 理 及 疗 养 于 一 体, 其 服 务 范 围 包 括 : 为 各 年 龄 段 人 提 供 健 康 疗 养 ; 长 期 和 短 期 护 理 ; 临 时 和 暂 时 护 理 ; 为 游 客 提 供 照 顾 服 务 Mercy Retirement & Care Center 位 于 加 利 福 尼 亚 奥 克 兰 市, 它 是 一 所 以 友 谊 爱 热 情 和 同 情 为 基 础 的 大 团 体, 提 供 平 衡 营 养 的 三 餐, 配 置 24 小 时 呼 叫 系 统, 开 设 健 康 诊 所 和 居 家 物 理 疗 法 等 The Willows 位 于 爱 荷 华 州, 主 要 是 为 提 高 退 休 老 人 生 活 质 量 而 设 计, 在 这 里 除 了 安 全 保 证 和 美 丽 风 景 外, 养 老 院 还 提 供 了 舒 适 和 便 捷 的 服 务 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 24 页

25 美 国 : 完 备 的 社 会 保 障 制 度 美 国 养 老 住 宅 产 业 持 续 发 展 的 重 要 原 因, 是 在 法 律 和 制 度 上 有 一 套 鼓 励 监 督 机 制 来 保 证 养 老 机 构 的 高 质 量 服 务 养 老 咨 询 业 美 国 养 老 咨 询 业 发 达, 其 业 务 主 要 是 为 养 老 住 宅 产 业 和 医 疗 管 理 业 提 供 关 于 设 施 开 发 合 同 管 理 以 及 战 略 管 理 方 面 的 咨 询 服 务, 其 与 养 老 住 宅 开 发 商 的 合 作 促 使 在 建 筑 退 休 辅 助 式 居 住 娴 熟 护 理 医 疗 融 资 租 赁 服 务 等 领 域 积 累 了 大 量 专 业 经 验 图 年 美 国 65 岁 及 以 上 人 群 收 入 结 构 延 后 退 休 继 续 工 作 收 入 来 源 : 赵 震 宇 金 融 房 地 产 等 收 益 26% 其 他 收 入 公 共 资 助 13% 1% 2% 20% 退 休 金 39% 社 会 安 全 金 养 老 金 支 付 来 源 是 养 老 产 业 运 行 的 关 键, 美 国 政 府 通 过 政 府 强 制 性 养 老 金 雇 主 养 老 金 和 个 人 储 蓄 养 老 金 三 大 养 老 金 计 划 为 美 国 人 的 养 老 问 题 买 单 美 国 老 年 人 晚 年 的 收 入 来 源 主 要 来 自 四 方 面 : 社 会 安 全 金 金 融 房 地 产 等 收 益 退 休 金 工 作 收 入 ( 2008 年 由 政 府 提 供 的 社 会 安 全 金 部 分 占 到 所 有 收 入 的 39%, 可 以 支 持 其 在 养 老 机 构 的 日 常 开 销 ) 美 国 每 年 1/4 的 家 庭 成 员 可 领 取 社 会 安 全 金,65 岁 及 以 上 退 休 人 员 中 85% 领 取 社 会 安 全 金, 其 中 位 金 额 数 位 美 元, 约 占 退 休 人 员 养 老 金 的 39% 医 疗 保 险 主 要 包 括 两 大 类 : 第 一 类 是 由 政 府 承 办 的 社 会 医 疗 保 险, 以 资 助 老 年 残 疾 或 患 有 严 重 肾 病 的 公 民 医 疗 照 顾 制 度 和 资 助 贫 困 家 庭 的 医 疗 援 助 制 度 为 主 ; 第 二 类 是 私 营 医 疗 保 险, 其 中 开 展 医 疗 保 险 的 商 业 保 险 公 司 就 有 1000 多 家 ( 目 前 美 国 80% 以 上 国 家 公 务 员 和 74% 的 私 营 企 业 雇 员 通 过 购 买 保 险, 同 时, 美 国 医 疗 保 险 行 业 雇 员 大 约 有 900 万 人, 每 年 生 产 产 值 约 1 万 亿 美 元, 占 GDP 的 14% 政 府 给 老 人 医 疗 保 险 和 补 助 可 支 付 老 人 在 护 理 院 入 住 的 部 分 开 销, 这 笔 费 用 由 政 府 发 放 到 护 理 院, 主 管 部 门 每 年 对 养 老 机 构 进 行 审 查, 符 合 审 核 标 准 质 量 评 估 达 标 的 护 理 院 才 可 能 得 到 政 府 的 医 疗 保 险 和 补 助 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 25 页

26 美 国 : 强 大 的 金 融 及 中 介 服 务 房 地 产 投 资 信 托 基 金 (REITs) 大 部 分 养 老 住 宅 以 出 租 的 形 式 经 营, 这 意 味 着 开 发 投 入 资 金 无 法 通 过 销 售 实 现 快 速 回 款, 而 REITs 则 对 持 有 型 物 业 的 运 营 提 供 了 金 融 支 持 美 国 在 全 球 拥 有 最 大 的 REITs 市 场, 其 成 熟 的 产 品 和 服 务 能 够 适 应 不 同 类 型 养 老 住 宅 的 开 发 美 国 REITs 市 场 近 十 年 来 成 长 迅 猛,2005 年 其 市 值 总 和 比 1995 年 增 长 6 倍 以 上 以 房 养 老 住 房 反 向 抵 押 贷 款 也 被 称 为 住 房 反 向 抵 押 贷 款 或 倒 按 揭, 是 指 老 人 将 自 己 的 产 权 房 抵 押 或 者 出 租 出 去, 以 定 期 取 得 一 定 数 额 养 老 金 或 者 接 受 老 年 公 寓 服 务 的 一 种 养 老 方 式 20 世 纪 80 年 代 中 期 由 新 泽 西 州 劳 瑞 山 一 家 银 行 创 立, 发 放 对 象 为 62 岁 以 上 的 老 年 人 图 年 全 球 REITs 结 构 新 加 坡 其 他 荷 兰 3% 5% 加 拿 大 英 国 4% 3% 6% 日 本 法 国 6% 6% 10% 澳 大 利 亚 13% 香 港 来 源 : 招 商 证 券 45% 美 国 图 年 美 国 REITs 市 值 ( 单 位 : 百 万 美 元 ) 来 源 : 网 络 资 料 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 26 页

27 美 国 : 专 业 的 设 计 和 建 筑 商 美 国 地 产 行 业 已 处 于 分 工 明 细 技 术 成 型 的 成 熟 期, 在 养 老 住 宅 产 业 也 有 专 业 开 发 机 构, 在 养 老 住 宅 的 品 牌 建 设 和 专 业 开 发 上 都 取 得 了 显 著 成 就 养 老 住 宅 建 造 技 术 美 国 90% 以 上 房 屋 已 实 现 标 准 化 预 制 建 房, 即 住 宅 产 业 化 在 统 一 技 术 标 准 下, 部 件 制 造 销 售 施 工 安 装 营 销 等 各 环 节 存 在 大 量 中 小 型 企 业, 专 业 化 分 工 明 确 美 国 对 建 筑 节 能 减 排 制 定 的 强 制 执 行 标 准 较 高, 住 宅 产 业 化 实 现 了 建 筑 构 件 制 造 与 搭 建 的 分 离, 这 在 建 筑 垃 圾 电 能 水 资 源 木 材 钢 材 等 都 会 带 来 大 幅 的 节 约 空 间 Pulte 全 美 55 岁 以 上 活 跃 长 者 置 业 市 场 的 领 导 者, 它 将 客 户 分 为 首 次 置 房 首 次 换 房 二 次 换 房 和 活 跃 长 者 房 四 类, 强 化 对 不 同 客 户 群 的 建 设 理 念,2001 年 以 17 亿 美 元 并 购 养 老 住 宅 开 发 商 Del Webb, 获 得 Sun City( 太 阳 城 ) 品 牌, 并 将 其 打 造 成 著 名 的 活 跃 老 年 人 退 休 疗 养 社 区 Meadow Mont 目 前 是 美 国 最 为 专 业 养 老 住 宅 建 造 商 之 一, The Cedars of Chapel Hill 是 它 的 经 典 案 例, 该 住 宅 规 模 庞 大, 有 自 理 型 老 人 居 住 的 适 老 化 住 宅, 有 辅 助 生 活 型 养 老 住 宅, 还 有 特 护 型 养 老 住 宅 Pulte Homes 业 务 区 域 分 布 图 Living Homes ( 获 Leed 白 金 奖 ) 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 27 页

28 美 国 : 私 营 企 业 在 养 老 住 宅 产 业 中 占 据 主 流 地 位 美 国 养 老 住 宅 产 业 的 市 场 化 程 度 较 高 ( 与 中 国 大 多 数 养 老 机 构 需 政 府 颁 发 牌 照 不 同 ) 在 针 对 高 端 人 群 活 跃 长 者 所 提 供 的 产 品 和 服 务, 私 营 企 业 占 绝 对 比 例 并 起 到 重 要 作 用, 而 带 有 政 府 补 贴 的 福 利 养 老 院 其 大 股 东 则 是 公 共 机 构 或 非 营 利 性 组 织 图. 不 同 类 型 产 品 机 构 的 所 有 权 构 成 独 立 型 生 活 社 区 (Independent Living) 持 续 照 料 长 者 社 区 (CCRC) 辅 助 型 生 活 社 区 (Assisted Living) 全 部 老 年 社 区 来 源 : 美 国 SBA 建 筑 设 计 公 司 研 究 报 告 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 28 页

29 日 本 : 人 口 老 龄 化 趋 势 2006 年 日 本 总 人 口 为 1.3 亿, 男 性 平 均 年 龄 为 79 岁, 女 性 平 均 年 龄 为 86 岁,65 岁 以 上 老 年 人 口 2660 万, 占 总 人 口 的 20.8% 日 本 老 龄 化 速 度 快 的 原 因 有 二, 一 是 随 着 生 活 环 境 饮 食 和 营 养 状 况 改 善 与 医 疗 技 术 的 进 步, 老 年 人 死 亡 率 在 不 断 降 低, 二 是 日 本 的 人 口 出 生 率 一 直 在 下 降,2005 年 15 岁 到 49 岁 的 女 性 每 人 平 均 仅 生 育 1.26 人 日 本 人 口 老 龄 化 使 退 出 的 劳 动 岗 位 老 年 人 增 多, 劳 动 年 龄 人 口 比 重 相 应 下 降, 对 老 年 人 赡 养 系 数 上 升, 劳 动 年 龄 人 口 的 负 担 加 重 图 年 日 本 老 年 人 口 发 展 趋 势 图 年 日 本 供 养 系 数 的 变 迁 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15, 岁 及 以 上 人 口 数 量 ( 左 轴, 千 人 ) 65 岁 以 上 人 口 占 比 ( 右 轴,%) 28, % 36, % 老 年 赡 养 系 数 负 担 1 个 老 人 的 人 数 , , 来 源 : 日 本 国 立 社 会 保 障 人 口 问 题 研 究 所 来 源 : 熊 必 俊, 人 口 老 龄 化 与 可 持 续 发 展 注 : 老 年 赡 养 系 数 =( 家 庭 供 养 老 年 人 口 数 + 就 业 人 口 数 )/ 就 业 人 口 数 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 29 页

30 日 本 : 人 口 老 龄 化 特 点 从 储 蓄 额 来 看, 户 主 为 65 岁 以 上 老 人 的 家 庭, 平 均 储 蓄 额 为 2484 万 日 元, 是 社 会 全 体 家 庭 平 均 储 蓄 额 (1728 万 日 元 ) 的 1.4 倍 ; 而 从 负 债 额 来 看,2005 年, 负 债 额 超 过 储 蓄 额 的 日 本 家 庭 占 全 社 会 家 庭 总 数 的 21.6%, 而 在 65 岁 及 以 上 家 庭 该 比 例 仅 为 4.8% 这 说 明 日 本 老 人 经 济 水 平 处 于 社 会 平 均 水 平 之 上 图 年 65 岁 及 以 上 日 本 老 人 的 储 蓄 和 负 债 结 构 单 位 (%) 储 蓄 额 负 债 额 2000 万 以 上 1500~2000 万 1000~1500 万 700~1000 万 500~700 万 300~500 万 100~300 万 未 满 100 万 来 源 : 日 本 国 立 社 会 保 障 人 口 问 题 研 究 所 未 满 100 万 100~300 万 300~750 万 750 万 以 上 全 部 家 庭 87.4 户 主 在 65 岁 以 上 家 庭 1950 年 前 后, 战 后 初 定 的 日 本 出 现 婴 儿 潮, 而 这 部 分 人 正 好 赶 上 日 本 年 代 制 造 业 飞 速 发 展 经 济 快 速 扩 张 的 年 代, 积 累 了 可 观 的 财 富, 进 入 2010 年, 这 一 代 将 陆 续 退 休 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 30 页

31 日 本 : 人 口 老 龄 化 特 点 欧 美 文 化 理 念 的 冲 击 以 及 快 节 奏 高 压 力 的 工 作 使 得 日 本 老 人 家 中 养 老 的 传 统 观 念 受 到 动 摇, 老 少 两 代 人 在 生 活 上 的 分 离 逐 渐 增 加, 推 动 养 老 住 宅 产 业 的 发 展 截 止 2005 年 末,50% 以 上 的 日 本 老 人 选 择 单 人 独 居 或 者 夫 妇 合 居 图 年 日 本 老 人 居 住 类 型 和 孩 子 同 居 单 人 独 居 夫 妇 合 局 与 其 他 亲 属 或 非 亲 属 居 住 来 源 : 日 本 国 立 社 会 保 障 人 口 问 题 研 究 所 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 31 页

32 日 本 : 养 老 住 宅 - 两 代 居 模 式 日 本 在 保 持 老 少 家 庭 亲 密 联 系 的 基 础 上 做 了 适 度 分 离, 研 发 建 造 了 一 批 供 老 年 人 与 家 人 同 居 的 新 型 住 宅, 并 得 以 推 广 应 用, 时 称 两 代 居 模 式 同 居 模 式 邻 居 模 式 近 居 模 式 共 同 生 活, 一 体 建 筑 共 用 生 活 间 分 离 生 活, 近 郊 居 住 子 女 房 老 人 房 子 女 房 老 人 房 子 女 房 老 人 房 完 全 邻 居 老 人 房 子 女 房 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 32 页

33 日 本 : 养 老 住 宅 - 小 规 模 多 功 能 服 务 站 模 式 日 本 老 年 居 住 和 服 务 设 施 分 类 详 细, 居 住 建 筑 包 括 各 种 层 次 的 老 人 之 家 租 赁 式 养 老 住 宅 银 发 住 宅 等, 服 务 设 施 主 要 围 绕 社 区 设 置, 如 日 托 中 心 短 期 入 住 设 施 小 规 模 多 功 能 服 务 站 在 宅 介 护 支 援 中 心 咨 询 中 心 等 小 规 模 多 功 能 服 务 站 是 介 护 保 险 政 策 的 重 要 产 物, 其 中 配 备 日 托 护 理 上 门 服 务 短 期 居 住 和 长 期 居 住 等 老 年 人 基 本 服 务 功 能 图. 小 规 模 多 功 能 服 务 站 运 营 模 式 小 规 模 : 以 小 规 模 功 能 体 嵌 入 社 区 模 式, 有 助 于 维 系 老 人 原 有 模 式 人 际 关 系 家 庭 氛 围 和 地 域 熟 悉 度 全 天 候 :365 天,24 小 时 随 时 提 供 各 种 必 要 服 务 多 功 能 : 考 虑 设 施 建 设 的 灵 活 性, 可 以 与 其 他 服 务 机 构 拼 设 与 社 区 其 他 公 共 设 施 相 结 合 近 距 离 : 以 社 区 为 基 本 单 元, 在 生 活 区 域 内 提 供 所 有 服 务, 让 老 年 人 能 就 近 便 捷 地 享 受 各 种 服 务 一 站 式 : 日 托 上 门 服 务 短 期 入 住 长 期 居 住 等 服 务 在 一 个 服 务 体 内 集 中 解 决, 同 时 有 助 于 保 持 护 理 的 连 续 性, 以 便 应 对 老 年 人 各 种 身 心 变 化 幼 儿 园 休 闲 会 所 商 业 购 物 卫 生 服 务 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 33 页

34 日 本 : 养 老 住 宅 - 日 托 和 短 期 入 住 住 宅 小 规 模 和 区 域 化 模 式 日 托 与 短 期 入 住 是 与 子 女 生 活 在 一 起 的 同 居 型 养 老 方 式 的 辅 助 和 补 充, 尤 其 为 因 工 作 出 差 等 短 期 无 法 照 顾 老 人 的 居 民 提 供 了 便 利 图. 短 期 入 住 建 筑 剖 面 图 由 于 日 本 土 地 稀 缺, 随 着 人 口 的 老 龄 化, 护 理 方 式 也 在 发 生 变 化, 总 体 上 由 住 宅 护 理 向 社 会 护 理 转 变, 实 现 规 模 化, 有 利 于 提 升 资 源 利 用 率 养 老 设 施 呈 现 规 模 化 和 区 域 集 中 化, 逐 渐 改 变 了 老 年 人 的 生 活 方 式, 将 老 年 人 从 单 宅 中 解 脱 出 来, 与 社 会 的 融 合 程 度 增 强, 活 动 范 围 得 以 扩 大, 生 活 的 单 一 性 得 到 改 善 图. 现 代 设 施 模 式 与 传 统 住 宅 模 式 的 区 别 现 代 设 施 模 式 居 住 饮 食 服 务 看 护 医 疗 服 务 和 居 住 是 一 个 整 体 全 部 依 赖 于 公 共 介 护 保 险 传 统 住 宅 模 式 居 住 监 护 夜 间 安 心 出 行 支 援 饮 食 短 期 入 住 介 护 看 护 医 疗 居 住 独 立 性 得 以 保 障 服 务 范 围 较 广 来 源 : 周 燕 珉 建 筑 设 计 公 司 报 告 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 34 页

35 日 本 : 养 老 住 宅 设 计 和 建 造 高 度 专 业 化 住 宅 施 工 产 业 化 日 本 早 在 1955 年 就 开 始 实 行 住 宅 产 业 化 建 设, 此 后 几 十 年 政 府 持 续 出 台 大 量 的 支 持 政 策, 不 仅 建 立 了 明 细 的 行 业 规 范 和 技 术 体 系, 还 在 住 宅 计 划 中 要 求 工 业 化 住 宅 的 比 例 日 本 建 立 了 严 格 的 预 制 住 宅 认 定 标 准, 即 全 套 住 宅 建 造 过 程 中 2/3 或 以 上 在 工 厂 完 成, 主 要 结 构 ( 墙 柱 地 板 梁 屋 面 楼 梯 等 ) 均 为 工 厂 生 产 的 规 格 化 部 件, 并 采 用 装 配 式 工 法 施 工 目 前 日 本 85% 以 上 的 高 层 集 合 住 宅 不 同 程 度 使 用 了 预 制 构 件 养 老 设 施 的 设 计 更 体 现 了 人 性 化 和 舒 适 性 图. 大 和 房 屋 建 设 公 司 房 屋 研 究 中 心 的 老 年 住 宅 设 计 范 例 木 造 轴 组 工 法 是 历 史 最 悠 久 应 用 最 广 泛 的 住 宅 施 工 方 式 住 宅 的 木 制 主 体 结 构 施 工 多 由 工 务 店 技 术 工 人 承 担, 屋 顶 装 饰 等 工 程 由 外 部 工 人 承 担 2 4 工 法 是 日 本 传 统 和 美 国 标 准 化 的 结 合 以 2 英 寸 4 英 寸 的 木 材 为 骨 材, 结 合 墙 面 地 面 天 井 面 等 面 形 部 件 为 房 屋 主 体 框 架 进 行 房 屋 建 造 预 制 构 造 工 法 (PCa) 是 大 型 住 宅 建 设 企 业 的 主 要 施 工 办 法, 已 成 为 日 本 主 流 工 业 化 制 法 将 住 宅 的 主 要 部 位 构 件 ( 如 墙 壁 柱 楼 板 天 井 楼 梯 等 ) 在 工 厂 成 批 生 产, 现 场 组 装 老 人 可 使 用 这 个 自 动 装 置, 移 到 浴 缸 洗 澡 来 源 : 优 搜 网 马 桶 不 固 定, 可 拉 伸 到 一 层 房 间 任 何 位 置 图. 日 本 产 业 化 住 宅 设 计 范 例 来 源 : 卧 室 有 地 线, 晚 上 起 夜 可 用 地 灯, 不 刺 眼 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 35 页

36 日 本 : 介 护 保 险 政 策 为 老 人 的 生 活 护 理 提 供 了 有 力 保 障 介 护 是 指 介 于 普 通 物 业 服 务 和 医 疗 护 理 服 务 之 间 的 服 务 应 对 老 龄 化 高 峰 期 的 介 护 保 险 政 策 自 2000 年 开 始, 要 求 国 民 从 40 岁 起 开 始 交 纳 介 护 保 险 金,65 岁 以 上 需 要 护 理 或 帮 助 的 老 人 以 及 40 岁 以 上 未 满 65 岁 的 待 定 疾 病 需 要 护 理 者, 可 享 受 保 险 介 护 者 本 人 提 出 申 请, 再 由 政 府 组 织 专 门 评 估 机 构 对 老 年 人 需 要 照 顾 程 度 予 以 界 定, 分 为 部 分 介 护 轻 度 介 护 中 度 介 护 重 度 介 护 最 重 要 介 护 和 特 重 度 介 护 6 个 等 级 介 护 保 险 政 策 为 老 年 人 解 除 了 后 顾 之 忧, 促 使 各 类 养 老 服 务 业 形 成 产 业 链 图. 介 护 保 险 金 的 构 成 图. 几 种 典 型 的 介 护 服 务 岁 介 护 保 险 对 象 33% 25% 中 央 政 府 13% 县 级 政 府 65 岁 以 上 介 护 保 险 对 象 17% 13% 市 町 村 来 源 : 周 燕 珉 建 筑 设 计 公 司 报 告 来 源 : 赵 震 宇 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 36 页

37 香 港 : 人 口 老 龄 化 趋 势 香 港 是 东 亚 人 口 老 化 仅 次 于 日 本 的 地 区, 截 止 2008 年 底,60 岁 以 上 人 口 占 比 已 超 过 16%, 其 重 要 的 原 因 是 香 港 文 化 的 西 化 和 政 府 在 鼓 励 生 育 政 策 上 力 度 不 大, 导 致 出 生 率 太 低 按 照 香 港 统 计 署 推 算,2036 年 香 港 人 口 将 达 到 857 万, 其 中 65 岁 及 以 上 人 口 占 比 26%, 港 人 年 龄 中 位 数 也 将 由 2006 年 的 39.6 岁 升 至 2036 年 的 46.1 岁 30 年 后, 香 港 平 均 每 4 人 便 有 1 位 是 长 者, 下 一 代 要 承 受 照 顾 上 一 代 的 沉 重 负 担 图. 各 时 期 香 港 60 岁 以 上 人 口 数 量 及 所 占 比 例 图. 亚 洲 四 小 龙 2009 年 65 岁 及 以 上 人 口 所 占 比 例 比 例 (%) 数 量 ( 万 人 ) 22% % % % 香 港 韩 国 台 湾 新 加 坡 来 源 : 香 港 政 府 统 计 署 来 源 : 威 士 曼 研 究 院 整 理 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 37 页

38 香 港 : 人 口 老 龄 化 特 点 受 英 国 制 度 和 西 方 文 化 影 响, 香 港 的 中 国 传 统 家 庭 观 念 淡 化, 老 人 地 位 降 低, 家 庭 逐 渐 小 型 化, 越 来 越 多 的 子 女 与 父 母 不 愿 同 住, 赡 养 问 题 日 益 突 出,1979 年 社 会 福 利 白 皮 书 发 表 之 后, 老 人 服 务 实 现 公 共 化 香 港 房 价 高 企 (2010 年 一 套 40m2 的 普 通 商 品 住 宅 总 价 约 为 280 万 港 币 ), 贫 富 差 距 大, 相 当 大 一 部 分 低 收 入 阶 层 依 靠 政 府 救 助 和 福 利 生 存, 而 老 人 普 遍 经 济 实 力 较 弱, 老 人 安 居 的 责 任 主 要 由 香 港 政 府 承 担, 政 府 通 过 制 定 各 种 保 障 措 施 和 提 供 公 共 性 质 的 房 屋 ( 廉 租 房 或 公 屋 ) 来 解 决, 约 50% 的 香 港 老 人 居 住 于 公 屋 内, 每 个 单 元 居 住 面 积 为 16 至 33 m2, 总 体 来 说, 香 港 老 人 对 公 屋 的 居 住 和 服 务 比 较 满 意 以 年 为 例, 香 港 政 府 福 利 总 开 支 为 326 亿 元, 占 政 府 开 支 总 额 的 16.6%, 其 中 安 老 服 务 支 出 比 例 仅 次 于 社 保 基 金,2005 年, 香 港 社 会 福 利 署 为 65 万 老 人 提 供 了 各 种 津 贴, 覆 盖 率 达 60% 图. 香 港 政 府 福 利 支 出 构 成 比 例 单 位 (%) 图. 香 港 老 人 对 公 屋 居 住 面 积 满 意 度 调 查 9.8 安 老 服 务 社 保 基 金 康 复 及 医 疗 社 会 服 务 家 庭 及 儿 童 福 利 服 务 图. 香 港 老 人 对 公 屋 租 金 满 意 度 调 查 3.9 青 少 年 服 务 0.4 其 他 服 务 来 源 : 香 港 财 政 署 ( ) 来 源 : 香 港 公 屋 联 会 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 38 页

39 香 港 : 养 老 住 宅 - 高 低 端 高 端 产 品 奢 华 服 务 一 流 包 括 大 都 会 式 和 度 假 式 等 不 同 的 产 品 类 别 包 含 多 元 组 成 部 分 : 长 者 房 屋 住 客 会 所 保 健 中 心 康 复 中 心 度 假 酒 店 培 训 及 乡 村 俱 乐 部 式 康 乐 设 施, 一 般 有 完 善 医 疗 及 护 理 配 套 设 施 特 定 对 象 一 般 采 取 自 负 盈 亏 方 式 营 运, 没 有 资 助, 不 设 入 息 或 资 产 限 制, 对 象 为 60 岁 或 以 上 有 经 济 能 力 长 者 低 端 福 利 性 产 品 细 节 到 位 低 端 福 利 性 质 并 不 代 表 品 质 不 好, 事 实 上 这 种 政 府 出 租 性 质 的 老 年 公 寓 的 适 老 性 和 细 节 考 虑 很 周 全 政 府 福 利 到 位 对 于 低 端 福 利 性 质 的 养 老 住 宅, 土 地 的 价 格 几 乎 全 免, 且 定 价 受 到 严 格 限 制 图. 彩 颐 居 项 目 外 景 图. 北 角 丹 拿 山 项 目 模 型 来 源 : 赵 震 宇 来 源 : 赵 震 宇 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 39 页

40 目 录 1. 社 会 老 龄 化 问 题 2. 养 老 模 式 与 养 老 体 系 3. 养 老 产 业 与 养 老 住 宅 4. 国 外 养 老 住 宅 市 场 5. 中 国 养 老 住 宅 市 场 6. 中 国 养 老 住 宅 的 开 发 和 运 营 模 式 7. 中 国 养 老 住 宅 产 业 的 制 约 因 素 与 商 业 机 会 8. 附 : 养 老 住 宅 的 设 计 建 造 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 40 页

41 中 国 人 口 老 龄 化 趋 势 老 龄 化 发 展 迅 速, 人 口 基 数 大 65 岁 以 上 老 年 人 占 总 人 口 比 例 从 7% 提 升 至 14%, 发 达 国 家 大 多 用 了 45 年 以 上 时 间, 而 据 测 算 中 国 仅 需 27 年 即 可 完 成 该 历 程, 并 在 未 来 相 当 时 期 内 保 持 高 速 增 长 态 势 截 至 2008 年 底, 中 国 65 岁 及 以 上 老 年 人 口 为 万 人, 占 全 国 总 人 口 的 8.3%, 预 计 2014 年 将 达 2 亿 老 龄 化 发 展 阶 段 1981~2000 年 : 老 龄 化 前 期 阶 段 2000~2030 年 : 快 速 老 龄 化 阶 段,60 岁 以 上 老 龄 化 人 口 占 比 超 过 20% 2030~2050 年 : 加 速 老 龄 化 阶 段,60 岁 以 上 老 龄 化 人 口 占 比 超 过 30% 图. 我 国 人 口 年 龄 构 成 及 发 展 预 测 (%) 图. 我 国 入 住 老 年 设 施 的 原 因 调 查 岁 岁 60 岁 以 上 来 源 : 中 国 国 家 统 计 局 来 源 : 周 燕 珉 居 住 建 筑 设 计 研 究 工 作 室 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 41 页

42 人 口 老 龄 化 区 域 分 布 2004 年 统 计, 中 国 各 省 GDP 和 老 年 人 口 占 比 的 相 关 系 数 为 0.80(p<0.01), 人 均 工 业 生 产 总 值 和 老 年 人 口 占 比 的 相 关 系 数 为 0.85(p<0.01) 总 体 上, 人 口 老 龄 化 的 受 经 济 发 展 水 平 影 响 呈 现 东 高 西 低 的 格 局 医 疗 卫 生 : 较 发 达 地 区 医 疗 卫 生 设 施 和 配 套 服 务 质 量 更 高, 平 均 寿 命 较 长 观 念 意 识 : 较 贫 穷 的 中 西 部 地 区 小 农 意 识 较 强, 计 划 生 育 实 施 较 差, 较 高 出 生 率 拉 低 了 老 龄 化 人 口 所 占 比 例 社 会 保 障 : 较 发 达 地 区 多 城 镇, 较 落 后 地 区 多 乡 村, 城 镇 社 会 保 障 覆 盖 率 高 于 乡 村, 更 多 老 人 得 到 基 本 生 活 保 障 图 年 中 国 老 年 人 口 比 例 分 布 图 图 年 老 龄 化 水 平 排 名 前 十 的 省 市 地 区 全 国 平 均 水 平 10.97% 上 海 天 津 江 苏 北 京 浙 江 重 庆 辽 宁 山 东 四 川 湖 南 来 源 : 中 国 社 科 院 人 口 老 龄 化 研 究 小 组 说 明 : 颜 色 更 深 代 表 老 龄 化 程 度 更 高 来 源 : 中 国 社 科 院 人 口 老 龄 化 研 究 小 组 说 明 : 单 位 为 % 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 42 页

43 中 国 的 老 龄 化 原 因 与 社 会 问 题 中 国 老 龄 化 的 原 因 随 着 人 民 生 活 水 平 提 高, 人 口 平 均 寿 命 迅 速 提 高 中 国 快 速 老 龄 化 的 一 个 重 要 原 因 是 强 制 性 计 划 生 育 政 策 造 成 出 生 率 迅 速 下 降 问 题 一 : 未 富 先 老 人 口 老 龄 化 与 社 会 经 济 发 展 水 平 不 适 应, 发 达 国 家 在 进 入 老 龄 化 社 会 时 人 均 GDP 一 般 在 5000 至 美 元, 目 前 全 球 72 个 老 龄 化 国 家 中, 人 均 GDP 超 过 3000 美 元 的 国 家 占 64%, 而 中 国 进 入 老 龄 化 时, 人 均 GDP 不 到 1000 美 元 目 前 的 老 人 一 般 在 计 划 经 济 时 代 参 加 工 作, 原 本 收 入 低, 经 济 积 累 非 常 有 限 缺 乏 职 业 技 能, 缺 乏 投 资 渠 道, 退 休 工 资 以 外 的 收 入 很 少 中 国 的 通 货 膨 胀 ( 包 括 房 价 等 资 产 价 格 上 升 ) 持 续 保 持 较 高 水 平, 进 一 步 掠 夺 了 老 年 人 原 本 微 薄 的 储 蓄 问 题 二 : 保 障 缺 乏 与 国 外 老 人 经 济 来 源 主 要 依 靠 储 蓄 和 社 会 保 险 不 同, 我 国 多 数 地 区 没 有 良 好 的 社 会 保 障 体 系, 老 人 的 经 济 来 源 主 要 靠 退 休 金 和 儿 女 抚 恤, 经 济 来 源 比 较 单 一 2010 年 以 后,80 后 90 后 逐 渐 成 为 社 会 人 力 资 源 的 主 体, 但 这 一 代 总 体 上 就 业 状 况 不 好, 且 缺 乏 责 任 感, 存 在 严 重 的 啃 老 现 象, 实 际 赡 养 能 力 弱 问 题 三 : 弱 势 群 体 老 龄 化 问 题 更 严 重 发 达 国 家 的 城 镇 人 口 老 龄 化 水 平 一 般 高 于 农 村, 而 中 国 由 于 快 速 城 市 化 进 程 吸 纳 了 青 壮 年 劳 动 力, 留 守 农 村 的 老 人 偏 多, 尽 管 农 村 人 口 平 均 寿 命 低 于 城 市, 但 农 村 老 龄 化 水 平 反 而 高 出 城 镇 1.24% 女 性 平 均 寿 命 高 于 男 性, 目 前 老 年 人 口 中 女 性 比 男 性 多 出 464 万,2049 年 将 达 到 峰 值 的 2645 万, 而 多 出 的 女 性 老 年 人 口 中 50-70% 都 是 80 岁 以 上 年 龄 段 的 高 龄 女 性 人 口 中 国 的 财 富 资 源 明 显 向 北 京 等 大 都 市 倾 斜, 落 后 地 区 的 转 移 支 付 非 常 少, 社 会 保 障 严 重 匮 乏 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 43 页

44 中 国 养 老 市 场 特 点 人 均 收 入 水 平 较 低 虽 然 中 国 GDP 总 量 已 居 世 界 前 三, 但 人 均 GDP 水 平 仍 远 远 低 于 发 达 国 家, 这 意 味 在 个 人 收 入 和 消 费 能 力 上 无 法 与 欧 美 同 等 住 宅 产 品 相 比 拟 社 会 保 障 体 制 不 完 善 我 国 目 前 社 会 福 利 和 养 老 保 障 体 系 尚 未 覆 盖 全 体 国 民, 资 金 的 较 大 缺 口 也 使 养 老 住 宅 产 品 不 能 像 发 达 国 家 那 样 主 要 依 靠 政 府 支 持 和 提 供 家 庭 养 老 观 念 浓 厚 中 西 国 家 文 化 和 理 念 的 差 异 造 成 其 养 老 方 式 也 存 在 较 大 差 别, 总 体 来 讲 西 方 由 于 深 受 理 性 哲 学 与 基 督 思 想 的 影 响, 强 调 个 体 的 自 由 与 独 立, 而 且 经 济 发 达 和 法 制 完 善, 更 倾 向 于 社 会 化 养 老 中 国 由 于 注 重 实 用 精 神 和 儒 家 伦 理, 孝 道 与 敬 老 思 想 深 入 人 心, 在 强 调 血 缘 亲 情 基 础 上, 侧 重 于 家 庭 式 养 老 美 国 60 岁 以 上 老 人 85% 以 上 都 选 择 与 子 女 分 居, 独 立 或 住 入 养 老 机 构, 而 中 国 大 多 数 老 人 仍 然 选 择 和 子 女 居 住 家 中 养 老 有 较 高 的 特 定 需 求 老 年 人 对 医 疗 保 健 产 品 需 求 更 高, 而 对 娱 乐 性 需 求 相 对 较 低 对 于 周 边 邻 居 交 往 需 求 强 烈 图 年 世 界 各 主 要 国 家 人 均 GDP 排 名 40,875 46,381 45,587 42,747 39,731 35,435 35,334 美 国 澳 大 法 国 德 国 日 本 利 亚 来 源 : 世 界 货 币 基 金 组 织 图. 中 国 上 海 养 老 方 式 调 研 来 源 : 周 燕 珉 上 海 调 研 (2009) 意 大 利 29,826 17,074 英 国 中 国 香 港 16,392 韩 国 中 国 台 湾 8,694 8,220 3,678 1,031 俄 罗 巴 西 中 国 印 度 斯 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 44 页

45 未 来 发 展 趋 势 随 着 经 济 发 展 与 社 会 文 明 程 度 逐 渐 提 高, 未 来 中 国 养 老 市 场 特 点 也 会 出 现 新 的 特 征 经 济 实 力 提 高 未 来 的 老 年 人 口 逐 渐 过 度 到 1960 年 以 后 出 生, 工 作 期 间 主 要 是 改 革 开 放 之 后, 总 体 上 收 入 和 积 蓄 大 幅 上 升, 视 野 开 阔, 消 费 意 识 增 强, 消 费 能 力 大 大 提 高 养 老 保 障 体 制 逐 步 完 善 中 国 目 前 正 在 改 变 以 往 的 单 位 养 老 家 庭 养 老 和 自 助 养 老 的 做 法, 向 社 会 养 老 转 变, 未 来 老 年 人 养 老 金 收 入 将 会 更 加 普 及 政 府 对 老 年 人 群 体 也 会 更 加 关 注, 扶 持 养 老 服 务 相 关 产 业 发 展 养 老 观 念 改 变 在 中 青 年 人 工 作 生 活 压 力 普 遍 较 大 和 计 划 生 育 模 式 下, 与 子 女 同 住 养 老 变 得 越 来 越 不 现 实, 养 老 院 老 年 公 寓 等 方 式 逐 渐 被 更 多 的 老 年 人 所 接 受 未 来 老 年 人 也 会 更 加 独 立, 更 加 注 重 自 己 独 立 的 生 活 空 间, 儿 孙 绕 膝 将 不 再 会 是 老 年 人 的 主 要 诉 求 消 费 意 识 改 变 与 过 去 相 比, 未 来 中 国 老 年 人 的 消 费 需 求 将 发 生 根 本 性 的 变 化 高 端 老 年 人 的 精 神 性 娱 乐 性 消 费 将 会 大 大 加 强 总 之, 养 老 市 场 的 客 户 群 迅 速 扩 大, 且 消 费 能 力 大 大 增 强 老 龄 化 的 客 观 结 果 是 老 年 人 的 消 费 需 求 增 加, 形 成 足 具 规 模 的 养 老 产 业, 并 正 在 成 为 一 个 与 众 多 行 业 相 关 联 的 朝 阳 产 业 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 45 页

46 养 老 住 宅 现 状 : 商 品 房 养 老 住 宅 严 重 不 足 我 国 目 前 养 老 住 宅 居 住 和 服 务 种 类 较 为 多 样, 但 由 于 受 资 金 和 体 制 的 束 缚, 养 老 住 宅 供 应 量 非 常 有 限, 绝 大 部 分 都 属 于 政 府 公 立 性 质, 设 施 较 为 简 陋, 服 务 比 较 单 一 60 岁 以 上 老 年 已 逾 1.6 亿, 而 养 老 机 构 不 到 45,000 所, 所 拥 有 的 床 位 还 不 到 120 万 张, 只 能 为 1% 的 老 年 人 解 决 住 房 问 题 目 前 全 国 老 年 退 休 金 再 就 业 收 入 和 赡 养 费 大 约 有 4500 亿 元, 借 鉴 发 达 国 家 入 住 老 年 公 寓 人 口 数 占 总 人 口 4-5% 的 数 据, 要 为 万 老 人 修 建 养 老 住 宅, 投 资 总 额 在 160 亿 到 200 亿 近 年 来, 老 年 人 经 济 水 平 与 高 企 的 房 价 之 间 差 距 越 来 越 大, 对 商 品 房 性 质 的 养 老 住 宅 不 敢 问 津 ( 以 北 京 为 例, 房 价 收 入 比 高 达 20, 远 超 过 国 际 上 6-8 倍 的 平 均 房 价 收 入 比 ) 图 年 上 半 年 各 主 要 城 市 房 价 及 房 价 收 入 比 情 况 图. 目 前 商 品 房 性 质 养 老 住 宅 供 需 状 况 分 析 , 房 价 收 入 比 成 交 均 价 25,000 20,000 P1 价 格 产 品 需 求 曲 线 产 品 供 给 曲 线 ,000 10,000 5,000 P P P2 大 多 数 老 人 对 产 品 价 格 和 数 量 的 需 求 0 深 圳 上 海 北 京 杭 州 大 连 南 京 天 津 广 州 武 汉 重 庆 沈 阳 成 都 0 0 Q1 Q Q2 数 量 来 源 : 中 国 统 计 局 2010 年 上 半 年 发 布 数 据 说 明 : 年 收 入 按 照 上 半 年 乘 以 2 计 算 来 源 : 赵 震 宇 Q: 目 前 实 际 供 给 与 需 求 的 差 距 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 46 页

47 养 老 住 宅 现 状 : 政 策 与 资 金 瓶 颈 中 国 政 策 在 养 老 住 宅 的 政 策 制 订 和 实 施 方 面 非 常 落 后, 制 约 产 业 发 展 政 策 瓶 颈 的 原 因 政 府 意 识 落 后 :2007 年 10 月 召 开 的 中 共 十 七 大 报 告 才 第 一 次 明 确 提 出 老 有 所 养, 刚 刚 开 始 从 家 庭 养 老 逐 渐 向 社 会 养 老 和 家 庭 养 老 结 合 方 式 转 变 政 策 道 德 风 险 : 养 老 住 宅 带 有 社 会 保 障 性 质, 因 此 在 土 地 出 让 和 税 赋 征 收 上 都 需 给 予 一 定 优 惠, 但 由 于 在 产 品 和 服 务 商 难 以 明 确 区 分 养 老 住 宅 和 普 通 商 品 住 宅 的 差 异, 导 致 难 免 出 现 批 复 的 项 目 通 过 变 更 或 者 直 接 当 商 品 房 面 向 所 有 人 群 出 售, 造 成 扰 乱 房 地 产 市 场 的 不 良 后 果, 故 政 府 无 法 全 面 放 开 疗 养 院 等 养 老 住 宅 市 场 管 理 缺 乏 经 验 : 对 于 带 有 政 府 背 景 的 非 营 利 性 养 老 机 构, 现 代 企 业 管 理 制 度 尚 未 引 入, 管 理 手 段 比 较 初 级, 大 部 分 规 定 管 理 人 员 不 能 分 红 不 能 成 立 分 支 机 构, 退 出 后 资 产 归 公 益 事 业, 因 此 大 大 影 响 了 产 品 和 服 务 的 品 质 相 关 法 律 空 白 : 在 我 国 目 前 尚 属 空 白, 而 政 策 的 落 实 离 不 开 相 关 法 律 的 指 引, 如 日 本 为 推 进 老 年 人 住 宅 发 展 和 居 住 环 境 无 障 碍 化,1994 年 实 行 了 中 心 建 筑 法,2000 年 起 公 布 实 行 无 障 碍 交 通 法 以 及 老 年 人 居 住 法 等, 而 韩 国 有 老 年 福 利 法 住 宅 建 设 促 进 法 在 资 金 保 障 机 制 上 同 样 存 在 欠 缺 资 金 瓶 颈 老 年 住 房 主 要 由 政 府 承 担 : 据 抽 样 统 计, 中 国 2009 年 60 岁 以 上 老 人 的 收 入 来 源 中 80.6% 来 自 于 养 老 金, 而 养 老 金 平 均 为 元 / 月, 大 部 分 消 费 于 日 常 衣 食 开 销, 难 以 负 担 当 前 房 价 高 企 的 商 品 房, 因 此 老 年 住 房 的 责 任 主 要 落 在 政 府 肩 上 保 障 性 住 房 资 金 缺 口 巨 大 : 据 估 算, 我 国 2010 年 保 障 性 住 房 建 设 基 金 缺 口 约 为 2032 亿, 现 在 建 项 目 主 要 针 对 低 收 入 劳 动 人 群 而 很 少 考 虑 老 年 人 的 住 房 需 求 我 国 社 保 基 金 存 在 覆 盖 范 围 较 小, 且 相 当 部 分 用 于 医 疗 保 险 等, 难 以 为 耗 资 巨 大 的 养 老 住 宅 出 力 表 年 保 障 性 住 房 资 金 需 求 估 算 经 济 适 用 房 ( 万 套 ) 廉 租 房 ( 万 套 ) 棚 户 区 改 造 ( 万 套 ) 保 障 房 ( 万 套 ) 资 金 需 求 ( 亿 元 ) E E 来 源 : 中 经 网 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 47 页

48 养 老 住 宅 发 展 潜 力 (1) 主 动 养 老 的 基 数 仍 低 总 体 上 看, 被 动 选 择 养 老 方 式 的 比 例 较 大, 因 为 客 观 原 因 而 对 养 老 方 式 和 设 施 选 择 的 自 由 度 不 高 目 前 愿 意 去 养 老 院 等 专 门 机 构 养 老 的 老 人 不 足 三 成, 费 用 问 题 是 多 数 老 人 ( 占 80.2%) 的 首 要 考 虑 (48.3% 的 老 人 认 为 可 承 受 的 收 费 标 准 为 每 月 元,2000 元 以 上 的 仅 占 2.1%), 另 外 传 统 观 念 ( 进 养 老 院 意 味 着 健 康 程 度 低 下 或 子 女 不 愿 照 顾 ) 等 因 素 仍 有 重 要 影 响 传 统 养 老 观 念 正 在 转 变 西 方 国 家 崇 尚 独 立 自 主, 家 庭 结 构 以 小 家 庭 为 主 的 亲 子 分 居 为 主, 主 要 由 社 会 保 障 其 生 活 ; 而 中 国 传 统 观 念 是 孝 悌 亲 情, 主 体 家 庭 结 构 为 多 代 同 堂 的 大 家 庭, 子 女 与 社 会 共 同 负 担 老 人 的 赡 养 随 着 经 济 水 平 提 高, 在 不 断 西 化 的 生 活 习 惯 影 响 下, 传 统 的 与 子 女 一 起 生 活 的 家 庭 养 老 观 念 已 有 所 改 变, 事 实 上 三 代 同 堂 现 象 已 退 居 次 席, 超 过 一 半 老 年 人 选 择 与 子 女 分 居, 主 要 原 因 是 生 活 习 惯 不 同 (50.6%) 和 不 想 跟 子 女 增 加 负 担 (33.4%) 图. 老 人 心 中 理 想 养 老 方 式 图. 老 人 现 实 居 住 方 式 图. 老 人 对 机 构 养 老 的 看 法 来 源 : 山 东 省 民 意 调 查 中 心 青 岛 大 学 抽 样 调 查 (2009) 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 48 页

49 养 老 住 宅 发 展 潜 力 (2) 消 费 能 力 上 升 部 分 群 体 的 消 费 能 力 提 升 : 规 模 化 和 郊 区 化 将 降 低 购 置 成 本, 而 社 会 福 利 制 度 的 完 善 与 水 平 提 高 也 会 使 部 分 老 年 人 自 购 房 安 度 晚 年 成 为 可 能, 此 外, 高 收 入 人 群 低 龄 化 使 得 部 分 精 英 年 轻 人 为 长 辈 购 房 提 供 了 物 质 基 础 消 费 观 念 转 变 : 传 统 观 念 将 弱 化, 老 年 人 对 子 女 依 赖 性 减 弱, 对 养 老 住 宅 的 认 同 也 会 增 加 外 部 环 境 改 善 发 达 国 家 养 老 产 业 已 趋 于 成 熟, 养 老 住 宅 养 老 服 务 业 养 老 生 活 及 护 理 用 品 等 细 分 行 业 形 成 完 整 产 业 链, 为 我 国 提 供 可 借 鉴 的 参 考 市 场 经 济 的 建 立 与 完 善 以 及 政 府 的 逐 渐 放 开, 使 得 行 政 垄 断 被 打 破, 大 量 民 间 资 本 和 企 业 进 入, 将 诞 生 出 创 新 的 商 业 模 式 中 国 金 融 市 场 的 日 臻 开 放 和 私 募 股 权 投 资 行 业 的 兴 起 将 为 养 老 产 业 在 初 创 期 的 快 速 发 展 提 供 资 本 支 持 产 品 发 展 趋 势 规 模 化 : 随 着 中 国 老 龄 化 的 加 剧, 政 府 将 考 虑 养 老 住 宅 的 规 模 化 建 设, 未 来 将 在 城 市 的 特 定 区 域 划 定 大 型 养 老 社 区 以 及 兴 建 相 关 配 套 设 施, 专 业 化 程 度 更 高 的 开 发 商 也 会 随 之 涌 现, 届 时 将 会 有 质 量 更 好 价 格 更 便 宜 的 大 型 老 年 社 区 应 运 而 生 郊 区 化 : 由 于 城 市 规 划 建 设 用 地 已 较 紧 张, 并 考 虑 到 老 年 人 健 康 舒 适 等 多 方 面 因 素, 未 来 养 老 住 宅 选 址 可 能 会 远 离 主 城 区, 选 择 在 郊 外 风 景 宜 人 环 境 优 美 的 地 方, 同 时 也 会 顾 及 交 通 便 利 性, 方 便 家 人 朋 友 探 访 建 筑 多 样 化 : 随 着 养 老 住 宅 产 品 日 趋 成 熟, 建 筑 将 呈 现 多 样 化 并 关 注 健 康 性 舒 适 性 及 便 利 性, 目 前 已 有 多 家 养 老 住 宅 的 国 外 专 业 机 构 进 入 中 国 市 场, 将 带 动 国 内 市 场 的 专 业 化 功 能 丰 富 化 : 未 来 养 老 住 宅 将 与 现 在 倡 导 的 5+2 生 活 模 式 结 合 起 来, 住 宅 不 再 是 单 一 的 养 老 功 能, 而 会 融 养 老 和 家 庭 休 闲 为 一 体, 养 老 住 宅 社 区 内 也 蕴 藏 丰 富 旅 游 度 假 资 源, 不 但 为 老 年 人 日 常 生 活 提 供 良 好 居 住 环 境, 也 为 亲 友 提 供 节 假 日 悠 闲 度 假 的 场 地 高 科 技 化 : 以 科 技 为 依 托 的 老 年 人 专 用 设 计 是 未 来 养 老 住 宅 产 品 发 展 中 最 活 跃 的 一 环, 智 能 化 设 备 的 应 用 将 为 老 年 人 带 来 更 便 捷 安 全 的 保 障, 网 络 技 术 的 应 用, 也 将 使 实 现 远 程 交 互, 方 便 老 人 与 子 女 沟 通 社 区 服 务 专 业 化 : 养 老 住 宅 社 区 服 务 设 置 将 加 强 细 节 和 人 性 化, 从 业 人 员 专 业 素 质 和 服 务 质 量 控 制 管 理 的 规 范 化 程 度 也 将 提 升 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 49 页

50 需 求 分 析 : 中 国 老 人 的 基 本 需 求 养 老 住 宅 的 设 计 需 要 围 绕 老 人 的 生 活 需 求 展 开, 其 设 施 功 能 需 满 足 老 年 人 如 下 各 项 需 求, 并 在 细 节 处 理 上 体 现 适 老 性 的 特 点 图. 我 国 老 年 人 基 本 生 活 需 求 过 年 过 节 亲 人 短 期 走 访 独 立 生 活 空 间 社 区 医 疗 服 务 设 施 紧 急 报 警 措 施 家 政 服 务 ( 上 门 清 理 代 缴 费 等 ) 与 子 孙 居 住 共 享 天 伦 老 年 娱 乐 活 动 与 休 闲 交 流 场 所 来 源 : 赵 震 宇 老 年 替 子 女 带 幼 儿 的 临 时 居 所 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 50 页

51 需 求 分 析 : 城 市 老 人 对 现 状 居 住 条 件 的 评 价 根 据 零 点 调 查 对 北 京 上 海 3000 名 55~75 岁 老 人 的 调 查, 其 中 6% 中 高 收 入 的 老 年 人 对 对 目 前 的 居 住 条 件 有 很 大 的 不 满 意 之 处, 对 于 未 来 老 年 人 对 居 住 条 件 要 求 有 一 定 的 代 表 性 医 疗 急 救 条 件 不 足 文 体 及 娱 乐 活 动 场 所 缺 乏 是 城 市 老 年 人 最 不 满 意 的 地 方, 不 满 意 比 例 高 达 60% 以 上 城 市 老 年 人 对 社 区 活 动 空 气 和 噪 音 环 境 老 人 安 全 设 施 等 条 件 不 满 意 比 例 在 50% 左 右 对 于 楼 层 过 高 周 围 老 年 人 少 和 子 女 共 同 居 住 不 满 意 的 老 年 人 比 例 为 25% 图. 城 市 中 高 收 入 老 年 人 对 现 状 居 住 条 件 评 价 100% 80% 76.2% 66.7% 满 意 不 满 意 60% 50.2% 50.0% 50.0% 50.0% 40% 20% 16.1% 28.5% 19.6% 19.6% 19.6% 26.3% 25.3% 21.4% 25.3% 25.0% 6.5% 12.5% 14.3% 13.2% 0% 医 疗 急 救 条 件 体 育 娱 乐 场 所 社 区 活 动 空 气 环 境 老 人 安 全 设 施 环 境 安 静 度 居 住 高 楼 周 围 老 人 少 和 子 女 居 住 居 住 面 积 来 源 : 零 点 调 查 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 51 页

52 需 求 分 析 : 老 年 住 房 的 采 购 心 理 分 析 北 京 东 方 太 阳 城 是 国 内 较 早 在 业 内 颇 有 影 响 的 老 年 住 宅 社 区, 调 查 显 示, 环 境 社 交 需 求 品 牌 老 人 专 用 配 套 设 施 是 老 年 人 选 购 太 阳 城 主 要 因 素 其 中 良 好 绿 化 空 间 和 空 气 质 量 的 居 住 环 境 占 比 33% 能 够 与 众 多 同 龄 老 人 共 同 生 活 及 沟 通 交 流 占 比 16% 知 名 的 品 牌 形 象 占 比 15% 老 年 人 专 用 配 套 设 施 占 比 11% 看 重 价 格 便 宜 和 服 务 周 到 的 占 比 分 别 为 9.5% 和 6.6% 相 比 之 下, 交 通 房 屋 结 构 卫 生 条 件 和 人 口 密 度 在 老 年 人 选 购 住 宅 时 受 重 视 程 度 较 小 考 虑 到 当 时 的 房 价 比 较 便 宜 ( 太 阳 城 首 期 开 盘 价 仅 3000 多 元 / 平 方 米 ), 以 及 早 期 人 们 消 费 心 理 不 够 成 熟, 未 来 住 宅 价 格 和 医 疗 生 活 服 务 便 利 和 舒 适 性 将 会 成 为 人 们 选 购 老 年 住 宅 的 重 要 因 素 图. 老 人 选 择 入 住 东 方 太 阳 城 的 原 因 调 查 居 住 环 境 ( 绿 化 空 气 ) 好 老 年 人 多 北 京 第 一 个 知 名 老 年 社 区 专 为 老 年 人 的 配 套 设 施 价 格 便 宜 物 业 服 务 周 到 交 通 便 利 离 工 作 地 点 近 房 屋 结 构 好 干 净 人 口 密 度 小 2.9% 1.5% 0.7% 0.7% 0.7% 6.6% 9.5% 11.7% 15.3% 16.8% 33.6% 来 源 : 决 策 资 源 房 地 产 研 究 中 心 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 52 页

53 需 求 分 析 : 老 年 住 宅 配 套 设 施 需 求 根 据 对 北 京 东 方 太 阳 城 入 住 人 群 调 查, 社 区 医 院 受 到 入 住 老 年 人 普 遍 的 欢 迎, 以 34% 的 比 例 列 为 入 住 业 主 认 为 最 重 要 的 配 套 设 施 综 合 超 市 菜 市 场 健 身 场 所 排 名 在 社 区 医 院 之 后, 各 有 10% 左 右 的 业 主 认 为 是 最 重 要 的 配 套 设 施 为 老 年 人 专 门 建 造 的 安 全 设 施 老 年 活 动 中 心 反 而 排 名 比 较 靠 后, 与 养 老 住 宅 的 形 象 宣 传, 开 发 商 设 计 商 的 努 力 方 向, 甚 至 人 们 头 脑 中 的 印 象 不 符, 我 们 认 为 这 说 明 在 养 老 住 宅 刚 刚 崭 露 头 角 的 今 天, 老 年 人 住 宅 安 全 设 施 设 计 以 及 如 何 为 老 年 人 提 供 服 务, 还 没 有 切 中 老 年 人 所 需 所 想, 仍 在 探 索 过 程 之 中 图. 东 方 太 阳 城 入 住 业 主 认 为 最 重 要 设 施 调 查 社 区 医 院 综 合 超 市 菜 市 场 健 身 场 所 安 全 设 施 银 行 购 物 场 所 交 通 老 年 活 动 中 心 理 发 店 其 他 3.2% 3.2% 3.2% 3.2% 6.3% 6.3% 11.1% 9.5% 9.5% 9.6% 34.9% 来 源 : 决 策 资 源 房 地 产 研 究 中 心 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 53 页

54 需 求 分 析 : 老 人 居 住 的 服 务 类 别 针 对 老 人 的 物 业 服 务 上 门 慰 问 ( 打 扫 卫 生 送 餐 送 水 果 ) 代 理 服 务 ( 代 缴 水 电 燃 气 等 其 他 费 用 代 寄 代 取 邮 件 代 理 超 市 购 物 ) 提 供 介 护 用 具 ( 出 租 轮 椅 拐 杖 被 褥 ) 电 话 慰 问 针 对 生 活 自 理 老 人 的 介 护 服 务 接 送 老 人 日 间 托 管 提 供 餐 饮 协 助 老 人 洗 澡 帮 老 人 进 行 机 能 训 练 针 对 生 活 非 自 理 老 人 的 介 护 服 务 帮 助 老 人 清 理 身 体 排 泄 换 尿 布 喂 食 等 医 疗 服 务 身 体 健 康 检 查 便 捷 的 就 医 打 针 用 药 等 医 疗 护 理 服 务 心 理 服 务 向 老 年 人 提 供 心 理 咨 询 等 服 务 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 54 页

55 需 求 分 析 : 活 跃 成 年 人 的 市 场 价 值 高 活 跃 成 年 人 市 场 是 指 岁 年 龄 段 中 的 一 个 细 分 市 场 该 部 分 成 年 人 一 般 收 入 较 高 支 付 力 强 教 育 良 好 生 活 独 立 图. 不 同 年 龄 段 老 人 住 宅 需 求 分 类 图. 各 类 老 年 产 品 价 值 和 其 实 现 可 能 性 年 龄 难 75 岁 55 岁 社 会 保 障 养 老 普 通 养 老 普 通 改 善 居 家 养 老 机 构 养 老 活 跃 成 年 人 高 端 改 善 低 临 终 关 怀 设 施 福 利 养 老 院 老 人 服 务 站 托 老 所 老 年 病 医 院 大 型 老 年 社 区 私 人 养 老 院 中 型 老 年 社 区 两 代 居 老 年 公 寓 小 规 模 多 功 能 老 年 中 心 短 期 入 住 高 45 岁 低 支 付 能 力 高 易 来 源 : 威 士 曼 研 究 院 来 源 : 周 燕 珉 建 筑 设 计 工 作 室 说 明 : 横 轴 代 表 市 场 价 值, 纵 轴 代 表 可 行 性 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 55 页

56 竞 相 发 展 养 老 住 宅 地 产 传 统 地 产 开 发 模 式 逐 渐 成 熟, 房 地 产 市 场 竞 争 日 益 激 烈, 养 老 住 宅 地 产 成 为 新 的 开 发 题 材, 很 多 地 方 政 府 结 合 自 身 的 条 件, 重 点 规 划 养 老 产 业, 并 将 养 老 住 宅 作 为 房 地 产 开 发 的 重 点 气 候 自 然 环 境 交 通 配 套 以 及 开 发 成 本 成 为 重 要 的 资 源 要 素 沿 海 和 经 济 发 达 地 区 在 高 端 养 老 住 宅 开 发 方 面 更 具 优 势 气 候 条 件 自 然 环 境 资 源 要 素 交 通 配 套 设 施 开 发 成 本 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 56 页

57 目 录 1. 社 会 老 龄 化 问 题 2. 养 老 模 式 与 养 老 体 系 3. 养 老 产 业 与 养 老 住 宅 4. 国 外 养 老 住 宅 市 场 5. 中 国 养 老 住 宅 市 场 6. 中 国 养 老 住 宅 的 开 发 和 运 营 模 式 7. 中 国 养 老 住 宅 产 业 的 制 约 因 素 与 商 业 机 会 8. 附 : 养 老 住 宅 的 设 计 建 造 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 57 页

58 养 老 住 宅 开 发 和 运 营 的 特 点 开 发 成 本 高, 建 设 费 用 和 维 护 费 用 远 高 于 普 通 住 宅 由 于 养 老 住 宅 普 遍 需 具 备 一 低 二 高 的 特 点, 即 低 容 积 率 高 比 例 公 建 设 施 高 水 平 社 区 服 务, 因 此 在 通 常 建 设 成 本 投 入 要 比 普 通 住 宅 高 出 一 倍 左 右, 高 额 的 开 发 经 营 投 入 成 本 要 求 盈 利 模 式 的 选 择 至 关 重 要 选 址 和 环 境 对 项 目 有 重 大 影 响 养 老 住 宅 项 目 不 仅 对 公 共 交 通 配 套 设 施 有 较 高 要 求, 对 所 处 位 置 的 环 境 气 候 自 然 资 源 等 也 有 较 高 要 求, 随 着 对 老 人 健 康 水 平 要 求 的 提 高, 带 有 旅 游 度 假 性 质 的 地 理 环 境 且 又 不 脱 离 城 市 文 化 圈 层 的 位 置 往 往 成 为 养 老 住 宅 项 目 的 风 水 宝 地 周 边 配 套 设 施 的 完 备 性 和 品 质 对 养 老 住 宅 品 质 有 较 大 影 响 配 套 设 施 包 括 交 通 出 行 医 疗 保 健 饮 食 商 店 等, 能 够 全 方 位 满 足 老 人 衣 食 住 行 等 方 面 的 需 求 才 能 让 养 老 住 宅 本 身 凸 显 其 价 值 和 优 越 性 品 牌 对 项 目 本 身 有 重 大 影 响 老 人 的 消 费 习 惯 是 忠 于 其 所 认 可 的 品 牌, 并 且 忠 诚 度 较 高, 而 对 品 牌 的 认 识 也 需 要 相 当 一 段 时 间 才 能 建 立, 因 此 对 于 老 年 住 宅 品 牌 的 经 营 和 推 广 是 养 老 住 宅 开 发 中 非 常 重 要 的 环 节, 直 接 影 响 到 项 目 溢 价 能 力 和 品 质 定 位 物 业 服 务 附 加 值 比 产 品 销 售 更 高 由 于 老 年 人 比 较 注 重 精 神 上 的 关 怀 和 慰 藉, 因 此 物 业 管 理 和 服 务 才 是 养 老 住 宅 的 最 大 卖 点, 房 屋 的 设 计 是 冷 冰 冰 的 标 准 化, 而 物 业 服 务 可 以 差 异 化, 只 有 细 致 入 微 的 人 文 关 怀 才 能 真 正 打 动 已 经 理 智 成 熟 的 老 年 消 费 群 体, 房 屋 有 价 亲 情 无 价 是 养 老 住 宅 项 目 最 贴 切 的 广 告 语 物 业 管 理 难 度 更 高 包 括 社 区 医 疗 护 理 中 心 家 政 服 务 中 心 老 人 再 就 业 中 心 旅 游 服 务 房 屋 置 换 服 务 及 婚 介 中 心 等 养 老 住 宅 社 区 的 物 业 服 务 内 容 及 收 费 方 式 : 日 常 物 业 管 理 费 按 物 业 建 筑 面 积 收 取, 专 业 物 业 服 务 费 ( 如 代 取 代 寄 ) 和 配 套 设 施 使 用 费, 按 会 员 制 收 费 或 使 用 次 数 收 取 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 58 页

59 养 老 住 宅 的 主 要 商 业 模 式 纯 福 利 性 质 的 养 老 院 不 以 盈 利 为 目 的, 主 要 依 靠 政 府 或 企 业 提 供 所 有 建 设 及 经 营 管 理 资 金 入 住 老 人 大 多 是 没 有 或 缺 少 经 济 收 入 的 孤 寡 老 人, 收 费 低 廉, 但 娱 乐 设 施 少 生 活 用 具 粗 糙 环 境 差 混 合 型 养 老 院 带 有 福 利 性 质 也 有 盈 利 能 力, 通 常 具 有 政 府 或 慈 善 机 构 背 景, 国 内 比 较 普 遍 服 务 内 容 根 据 入 住 老 人 要 求 不 同 而 定 有 不 同 收 费 标 准, 体 现 在 福 利 方 面 如 娱 乐 设 施 免 费, 体 现 在 收 费 方 面 如 不 同 等 级 的 护 理 费 和 医 疗 费 用 老 年 公 寓 以 盈 利 为 主 要 目 的, 由 专 业 公 司 开 发 经 营, 并 将 出 租 作 为 主 要 经 营 模 式 一 般 不 提 供 公 共 用 餐 场 所 不 组 织 娱 乐 活 动 不 提 供 交 通 工 具 提 供 给 具 备 独 立 生 活 能 力 的 老 年 人 居 所, 居 住 者 年 龄 在 55 岁 以 上 经 营 管 理 模 式 有 自 住 型 老 年 公 寓 陪 助 型 老 年 公 寓 特 护 型 老 年 公 寓 三 种 类 型 辅 助 生 活 机 构 在 80 年 代 中 期 由 北 欧 模 式 发 展 起 来, 是 养 老 院 的 补 充 辅 助 生 活 机 构 是 最 大 限 度 满 足 个 人 独 立 隐 私 和 选 择 的 环 境 中 结 合 了 住 所 生 活 服 务 和 简 单 的 医 疗 服 务, 其 宗 旨 是 当 老 人 需 要 时 向 他 们 提 供 或 安 排 监 督 帮 助 和 有 限 度 的 保 健 服 务 辅 助 生 活 服 务 可 由 独 立 居 住 小 区 提 供, 也 可 作 为 退 休 社 区 的 组 成 部 分 老 年 聚 集 住 宅 以 出 售 为 主, 开 发 商 将 整 个 社 区 做 成 集 教 育 休 闲 医 疗 购 物 酒 店 住 宅 艺 术 为 一 体 的 大 规 模 老 年 生 活 社 区, 真 正 做 到 学 住 养 的 统 一 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 59 页

60 养 老 住 宅 的 基 本 盈 利 模 式 根 据 养 老 住 宅 的 开 发 经 营 特 性, 其 盈 利 模 式 主 要 分 为 出 售 出 租 和 租 售 结 合 三 类, 每 类 各 有 优 劣 表. 养 老 住 宅 盈 利 模 式 优 劣 势 对 比 分 析 盈 利 模 式 实 现 方 式 收 益 水 平 及 结 构 优 势 劣 势 适 用 对 象 出 售 模 式 一 次 性 销 售 回 款 初 期 竞 争 小 且 行 业 不 规 范 利 润 空 间 较 大, 后 逐 渐 回 归 出 租 模 式 出 租 以 收 取 租 金 以 产 品 出 租 的 长 期 收 益 为 主 租 售 结 合 部 分 一 次 性 销 售, 部 分 出 租 收 取 租 金 收 益 水 平 因 项 目 定 位 中 产 品 配 比 的 不 同 而 不 同 投 资 回 收 期 短, 投 资 风 险 小 利 润 来 源 点 多, 多 种 产 业 复 合 经 营 有 机 会 获 得 最 大 投 资 利 润 利 润 来 源 点 单 一, 失 去 获 得 品 牌 经 营 的 持 续 升 值 利 润 投 资 大, 回 收 周 期 长, 管 理 难 度 大 决 策 难 度 较 大, 管 理 相 当 困 难 擅 长 住 宅 建 设, 没 有 物 业 管 理 优 势 的 开 发 商 有 物 业 管 理 优 势 且 社 会 资 源 整 合 能 力 强 的 开 发 商 综 合 实 力 均 衡, 市 场 判 断 和 反 应 能 力 强 的 开 发 商 图. 出 售 型 物 业 与 出 租 型 物 业 主 要 指 标 对 照 示 意 ( 假 设 贴 现 率 10%) t1 t IRR:14.6% ROI:10.3% 回 收 期 :T4 假 设 立 即 出 售 价 格 按 照 评 估 价 格 70% 成 交 T5 年 全 部 出 售 :IRR1:14.8% ROI2:15.0% T8 年 全 部 出 售 :IRR2:21.4% ROI2:70.7% t1 t 回 收 期 : T6 t3 t4 t3 t4 t5 t6 t7 t8 T3~T5 期 间 评 估 价 值 12,T6 至 今 升 值 到 出 售 型 物 业 现 金 流 -6-4 出 租 型 物 业 现 金 流 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 60 页

61 养 老 住 宅 项 目 示 例 : 北 京 东 方 太 阳 城 项 目 概 况 位 于 北 京 市 顺 义 区 潮 白 河 沿 岸, 总 占 地 面 积 234 万 平 方 米, 总 规 划 建 筑 面 积 为 80 万 平 方 米, 配 套 公 建 近 5 万 平 方 米 住 宅 类 型 有 公 寓 联 体 别 墅 独 栋 别 墅 四 合 院 等 形 式 设 计 特 点 服 务 从 老 年 社 区 的 特 点 出 发, 强 调 环 境 和 人 文 关 怀, 利 用 景 观 优 势, 将 整 个 建 筑 群 沿 湖 体 和 绿 色 景 观 廊 交 错 布 置, 为 为 社 区 居 民 提 供 亲 近 自 然, 放 松 身 心 的 空 间 社 区 无 障 碍 设 计, 红 外 无 线 安 防 水 源 / 地 源 热 泵 等 设 施 智 能 卡 托 管 电 话 探 视 入 住 全 程 代 理 老 年 大 学 教 室 阅 览 室 ; 音 乐 太 极 拳 健 身 舞 蹈 摄 影 等 文 化 活 动 俱 乐 部 商 业 模 式 出 售 : 面 向 老 年 群 体 出 售 房 屋 产 权 会 员 制 出 租 : 入 住 者 需 缴 纳 2~30 万 不 等 的 会 费, 会 费 越 高 月 租 金 相 应 越 低, 会 费 在 退 宿 时 返 还 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 61 页

62 养 老 住 宅 项 目 示 例 : 上 海 亲 和 源 项 目 概 况 位 于 上 海 市 南 汇 区 康 桥 镇, 占 地 面 积 8.4 公 顷, 建 筑 面 积 10 万 平 方 米, 设 有 生 活 区 医 疗 区 商 业 区 和 活 动 区 四 大 功 能 区, 住 宅 类 型 为 老 年 公 寓 设 计 特 点 服 务 采 用 无 障 碍 化 设 计, 提 供 各 类 生 活 护 理 服 务, 形 成 一 个 区 别 于 传 统 意 义 上 的 养 老 院, 不 脱 离 社 会, 既 相 对 独 立 又 不 乏 开 放 的 老 年 生 活 社 区 住 宅 楼 之 间 有 连 廊 相 接, 为 老 年 人 提 供 在 任 何 天 气 都 可 以 行 走 通 道 和 交 流 场 所 提 供 健 康 会 所 老 年 护 理 院 公 共 服 务 大 楼 配 餐 中 心 景 观 花 园 等 设 施, 以 及 生 活 健 康 护 理 医 疗 心 理 辅 导 和 24 小 时 秘 书 式 服 务 设 置 老 年 大 学, 图 书 馆 文 体 活 动 室 咖 啡 厅 门 球 场 迷 你 高 尔 夫 等 活 动 场 所 商 业 模 式 永 久 使 用 权 : 一 次 性 购 买 永 久 使 用 权 费 用, 可 转 让 和 继 承, 后 续 需 缴 纳 相 应 年 费 终 身 使 用 权 : 一 次 性 购 买 终 身 使 用 权 费 用, 使 用 不 满 十 五 年, 按 规 定 退 费, 超 过 十 五 年, 不 另 行 收 费, 需 缴 纳 年 费 出 租 : 按 月 收 取 租 金 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 62 页

63 养 老 住 宅 项 目 示 例 : 杭 州 金 色 年 华 项 目 概 况 位 于 杭 州 市 西 南 转 塘 镇, 与 午 潮 山 国 家 森 林 公 园 南 麓, 与 西 湖 风 景 区 之 江 国 家 旅 游 度 假 区 灵 山 风 景 区 为 邻 占 地 17 万 平 方 米, 一 期 开 发 5 万 平 米, 住 宅 类 型 为 公 寓, 包 括 居 家 服 务 式 公 寓 护 理 公 寓 和 养 生 公 寓 三 类 设 计 特 点 服 务 集 合 式 养 老 单 元, 每 个 单 体 平 均 每 层 10~12 个 左 右 的 居 住 单 位, 各 单 位 间 通 过 走 廊 连 接, 并 设 置 集 中 护 士 站 各 个 居 住 单 位 内 部 卫 生 间 厨 房 等 设 施 均 按 照 老 年 人 居 住 建 筑 设 计 标 准 进 行 设 计, 考 虑 了 轮 椅 的 使 用 可 能, 走 廊 楼 梯 等 处 均 设 置 扶 手, 电 梯 候 梯 厅 安 排 等 候 座 位 等 措 施, 为 老 年 人 提 供 特 别 的 照 顾 步 行 通 道 与 内 院 门 球 场 滨 河 健 身 道 等 连 通, 并 可 直 达 每 个 集 合 体 的 出 入 口, 道 路 两 侧 设 置 地 面 停 车 提 供 营 养 配 餐 送 餐 上 门 以 及 带 菜 加 工 洗 衣 干 衣 医 疗 急 救 等 生 活 服 务 设 置 健 身 形 体 训 练 乒 乓 球 室 多 功 能 厅 及 可 供 老 年 大 学 授 课 的 各 类 教 室 商 业 模 式 租 住 : 由 于 该 项 目 土 地 性 质 属 于 行 政 划 拨, 不 能 进 行 出 售, 因 此 只 能 采 取 对 外 出 租 的 模 式, 入 住 老 年 人 需 缴 纳 入 住 保 证 金, 按 月 支 付 床 位 费, 并 根 据 选 择 支 付 相 应 的 服 务 费 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 63 页

64 目 录 1. 社 会 老 龄 化 问 题 2. 养 老 模 式 与 养 老 体 系 3. 养 老 产 业 与 养 老 住 宅 4. 国 外 养 老 住 宅 市 场 5. 中 国 养 老 住 宅 市 场 6. 中 国 养 老 住 宅 的 开 发 和 运 营 模 式 7. 中 国 养 老 住 宅 产 业 的 制 约 因 素 与 商 业 机 会 8. 附 : 养 老 住 宅 的 设 计 建 造 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 64 页

65 总 体 分 析 选 择 正 确 的 市 场 进 入 时 机 可 能 比 项 目 本 身 的 经 营 开 发 更 加 重 要, 一 般 来 说, 投 资 应 选 择 在 一 个 行 业 成 熟 期 到 来 之 前 的 快 速 发 展 期 间, 而 衡 量 养 老 住 宅 产 业 的 成 熟 度 主 要 有 以 下 三 个 维 度 的 指 标 考 虑 从 以 上 的 各 项 指 标 来 看, 我 国 养 老 住 宅 产 业 现 阶 段 离 成 熟 期 还 有 相 当 距 离, 当 前 仍 然 存 在 制 约 整 体 产 业 发 展 的 因 素 从 国 外 养 老 住 宅 产 业 的 发 展 历 程 来 看, 随 着 经 济 水 平 增 长 旧 有 观 念 的 转 变 以 及 社 会 体 制 的 完 善 等, 这 些 限 制 因 素 将 会 逐 渐 解 除, 潜 在 需 求 也 将 逐 渐 被 激 活, 利 润 空 间 将 会 逐 步 释 放 我 国 养 老 住 宅 产 业 的 春 天 终 将 在 不 久 的 未 来 来 临, 而 当 前 大 的 方 向 需 要 做 的 是 识 别 并 清 楚 认 知 这 些 限 制 因 素, 做 好 相 关 资 源 的 储 备, 等 待 时 机, 而 对 于 局 部 市 场 涌 现 出 的 机 会 也 可 以 加 以 把 握 和 利 用, 以 获 取 相 关 经 验 和 收 益 以 万 科 为 代 表 的 一 些 大 型 房 地 产 开 发 企 业 已 将 养 老 住 宅 作 为 未 来 的 战 略 重 点 宏 观 维 度 中 观 维 度 微 观 维 度 国 家 医 疗 技 术 水 平 国 家 关 于 老 年 人 权 利 义 务 的 法 律 法 规 国 家 对 老 年 人 的 医 疗 保 障 制 度 国 家 对 老 年 人 的 生 活 保 障 制 度 国 家 相 关 财 政 金 融 税 收 政 策 住 宅 产 业 的 发 展 程 度 科 技 型 住 宅 的 大 众 化 程 度 各 地 对 开 发 养 老 住 宅 优 惠 措 施 的 设 定 支 持 老 年 人 购 房 的 金 融 工 具 的 运 用 老 年 人 的 收 入 和 消 费 水 平 老 年 人 的 消 费 偏 好 和 精 神 追 求 老 年 人 的 生 活 娱 乐 方 式 和 实 践 分 配 老 年 人 的 文 化 教 育 水 平 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 65 页

66 制 约 因 素 : 收 入 结 构 与 财 富 水 平 尚 低 退 休 金 水 平 无 法 满 足 老 年 人 养 老 住 宅 产 品 的 使 用 目 前 我 国 老 年 人 主 要 经 济 来 源 于 退 休 金, 而 大 部 分 老 年 人 的 退 休 金 分 布 在 元 / 月 的 范 围 内, 这 使 得 市 场 上 主 流 养 老 住 宅 产 品 的 经 营 形 式 为 租 赁 性 质, 且 月 均 费 用 在 1000 元 左 右, 其 余 收 入 需 用 于 医 疗 日 常 衣 食 开 销 等 老 年 人 的 法 定 退 休 工 资 无 法 激 发 和 维 持 老 年 人 改 善 居 住 条 件 的 要 求, 因 此 其 收 入 来 源 的 稳 定 性 和 数 量 直 接 关 系 养 老 住 宅 消 费 力 的 问 题 主 要 收 入 来 源 依 靠 子 女 提 供, 可 支 配 性 收 入 较 低 目 前 我 国 大 部 分 老 年 人 在 青 壮 年 时 期 国 家 还 没 有 进 入 经 济 高 速 发 展, 或 者 没 有 很 好 地 利 用 经 济 发 展 的 机 会, 大 多 数 消 费 能 力 较 高 的 老 人 往 往 依 靠 子 女 的 成 功, 这 是 制 约 中 高 端 养 老 住 宅 发 展 的 主 要 原 因 图 老 人 主 要 经 济 来 源 图. 老 人 月 均 收 入 水 平 退 休 金 子 女 供 养 政 府 救 助 商 业 保 险 做 生 意 储 蓄 以 上 以 下 其 他 2.8 无 固 定 收 入 3.9 来 源 : 山 东 省 民 意 调 查 中 心 青 岛 大 学 抽 样 调 查 (2009) 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 66 页

67 制 约 因 素 : 老 年 人 的 观 念 转 变 尚 待 时 日 与 子 女 同 居 的 传 统 观 念 未 根 本 动 摇 受 旧 有 观 念 三 代 同 堂 的 影 响, 北 京 等 地 的 旧 房 几 乎 没 有 客 厅, 每 间 卧 室 就 是 一 个 小 家 庭 生 活 起 居 场 所 随 着 建 筑 技 术 的 发 展 及 老 年 人 观 念 转 变, 对 独 立 私 密 性 等 要 求 日 渐 增 长, 独 立 性 或 者 毗 邻 性 养 老 住 宅 的 市 场 比 例 在 提 高 老 年 人 口 的 消 费 观 念 具 有 自 身 特 征, 需 在 产 品 设 计 和 营 销 时 采 取 对 应 策 略 老 年 人 消 费 观 较 为 成 熟, 冲 动 型 热 情 消 费 和 目 的 不 明 盲 目 消 费 少 通 常 老 年 人 对 消 费 新 潮 的 反 应 会 显 得 比 较 迟 钝, 他 们 不 跟 随 时 髦, 讲 究 实 惠, 兼 顾 家 庭, 个 人 消 费 富 有 牺 牲 性, 但 老 年 人 口 这 种 消 费 观 相 对 稳 定, 一 旦 形 成 消 费 倾 向, 不 会 轻 易 改 变 与 放 弃, 反 过 来 会 使 老 年 型 商 品 市 场 相 对 稳 定 老 年 人 消 费 对 商 品 质 量 和 服 务 质 量 要 求 高 于 一 般 群 体 目 前 商 品 市 场 在 服 务 质 量 上 对 老 年 消 费 者 往 往 缺 乏 耐 心, 许 多 老 年 人 因 曾 在 消 费 中 遭 遇 冷 淡 或 抢 白, 产 生 害 怕 消 费 躲 避 消 费 的 心 理, 在 行 动 上 则 表 现 为 不 进 行 消 费 或 只 进 行 惰 性 消 费 老 年 人 消 费 中 休 闲 性 消 费 与 服 务 性 消 费 所 占 比 例 大 大 致 是 低 龄 老 人 以 休 闲 性 消 费 为 主, 高 龄 老 人 以 服 务 性 消 费 为 主, 随 着 老 人 所 处 年 龄 段 不 同, 在 消 费 上 会 各 有 侧 重, 各 具 特 色 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 67 页

68 制 约 因 素 : 社 会 保 障 制 度 和 金 融 市 场 不 完 善 社 会 保 障 资 金 缺 口 较 大, 难 以 建 立 覆 盖 范 围 广 的 保 障 体 系 社 会 保 障 制 度 是 国 家 通 过 立 法 制 定 的 社 会 保 险 救 助 补 贴 等 一 系 列 制 度 总 称, 用 于 保 障 全 社 会 成 员 基 本 生 存 与 生 活 需 要, 特 别 是 保 障 公 民 在 年 老 疾 病 伤 残 失 业 生 育 死 亡 遭 遇 灾 害 面 临 生 活 困 难 的 特 殊 需 要 我 国 目 前 社 会 保 障 体 制 还 存 在 制 度 不 统 一 统 筹 层 次 底 覆 盖 范 围 小 执 行 成 本 高 资 金 筹 措 较 为 困 难 缺 口 较 大 等 问 题, 对 于 老 年 人 住 房 问 题 的 支 持 力 度 明 显 不 足 在 个 人 与 社 会 保 障 承 担 分 配 比 例 上 未 有 明 确 标 准 和 程 序 西 方 国 家 对 住 老 年 公 寓 的 老 人 实 行 了 个 人 支 付 与 社 会 保 障 相 结 合 政 策, 并 采 取 视 老 人 收 入 不 同 情 况 调 整 社 会 保 障 比 例 的 办 法 ( 例 如, 日 本 1998 年 人 均 月 收 入 为 35 万 日 元, 如 果 按 养 老 金 占 一 半 计 算, 只 有 17.5 万 日 元, 老 年 公 寓 费 30 万 日 元, 具 体 分 摊 大 体 是 : 政 府 社 会 保 障 支 出 15 万 日 元, 老 人 养 老 金 支 出 12 万 曰 元, 老 人 支 出 3 万 日 元 ) 我 国 对 享 受 住 宅 社 会 保 障 的 老 人 要 明 确 规 定 准 入 标 准 保 障 含 量 和 准 入 程 序 ( 低 收 入 老 人 住 养 老 院 的 住 院 补 助 等 ) 新 型 金 融 工 具 在 我 国 尚 处 于 试 点 阶 段, 未 有 规 模 性 应 用 国 内 融 资 机 构 多 为 商 业 银 行, 一 线 城 市 新 出 现 的 房 地 产 基 金 投 资 信 托 等 也 成 为 新 型 金 融 工 具 目 前 中 国 本 土 REITs 的 市 场 环 境 仍 然 不 够 成 熟, 仅 有 少 数 REITs 在 局 部 发 行 试 点 金 融 产 品 的 缺 失 使 得 资 产 证 券 化 进 程 放 缓 一 方 面 住 房 供 应 紧 张, 一 方 面 有 房 产 的 老 人 往 往 无 法 变 现, 中 国 目 前 存 在 大 量 住 房 富 人, 货 币 穷 人, 这 些 老 年 人 居 住 房 屋 价 值 上 百 万 却 不 能 再 有 生 之 年 变 现, 更 有 甚 者 生 活 困 顿 无 人 照 顾 以 房 养 老 ( 倒 按 揭 贷 款 ) 若 能 在 中 国 实 现, 将 极 大 提 升 老 年 人 群 消 费 能 力, 同 时 激 活 金 融 保 险 市 场 和 养 老 住 宅 市 场 ( 例 如, 拥 有 价 值 200 万 住 宅 的 65 岁 男 性, 采 用 倒 按 揭 模 式 将 自 家 房 产 抵 押 给 保 险 公 司 以 后, 每 月 大 概 可 领 取 2 万 元 现 金, 直 至 去 世 ) 内 部 报 告 威 士 曼 集 团 威 士 曼 研 究 院 第 68 页

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