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1 : 808

2 9 7

3 128 潮流工貿中心 創富中心物業 ( 部分 ) 新寶中心物業 ( 部分 )

4 128

5

6 致力 增長 02 泓富產業信託二零一八年年報

7 業績及分派 儘管環球經濟放緩, 在當前市況下, 泓富產業信託的業績表現強韌 本年度的可分派收入及每基金單位分派穩步增加, 每基金單位資產淨值及物業估值分別穩定地按年增加 4.7% 及 4.8% 至 5.74 港元及 10,990,000,000 港元 鑑於以上業績, 本人欣然宣佈, 我們的基金單位持有人將於截至二零一八年十二月三十一日止年度獲每基金單位分派總額為 港元, 分派收益率穩定達到 6.0% 1 市場回顧 在中美貿易衝突不明朗因素影響下, 本港股市出現下行調整 本地生產總值保持正增長, 惟預期貿易衝突帶來的不利影響將會逐漸浮現 雖然中國經濟增長放緩, 但二零一八年國內生產總值依然錄得 6.6% 增長 美國經濟指標正面, 聯邦儲備局於二零一八年曾四度加息 然而, 美國聯邦公開市場委員會於二零一九年一月會議後表示, 因應全球經濟及財務發展, 將保持審慎及觀望的態度 預期加息情況將不會如二零一八年般進取 1 以泓富產業信託於二零一八年十二月三十一日之基金單位收市價 3.00 港元為基準 二零一八年年報泓富產業信託 03

8 營運回顧 基於本地需求穩定, 加上高速鐵路及港珠澳大橋等與中國內地的交通連繫開始投入營運, 此等相信會為經濟帶來更多的商機 泓富產業信託於報告年度收益穩定, 總收益及物業收入淨額分別達 446,800,000 港元及 350,800,000 港元 租金調升率錄得正增長, 物業組合的出租率在反覆不定的市況下保持穩定 展望 展望未來, 隨著粵港澳大灣區推動區內經濟及基建發展, 中國經濟與本港的經濟增長將更為息息相關 微觀而言, 九龍東將持續發展成日益完善的商業樞紐, 成為企業在非核心商業區物色優質寫字樓的首選地點 企業遷移至非核心商業區的趨勢持續, 而我們的物業組合在九龍東仍保持充分的市場佔有率 中美貿易衝突對本港經濟構成阻力及壓力, 惟我們對將面臨的挑戰及無法預料的情況保持審慎樂觀 我們貫徹審慎積極的管理方針, 致力提供穩健而可持續的回報 04 泓富產業信託二零一八年年報

9 致意 本人謹此再次對過去一年為我們的成功作出貢獻的所有人士表示至深謝意 我們的員工 租戶 服務供應商及業務合作夥伴亦各司其職, 與我們同步向前, 應對挑戰 本人特別感謝各位董事及管理團隊的竭力付出 最後, 本人對所有基金單位持有人致謝 閣下一如既往的支持及信任對泓富產業信託的持續增長攸關重要 主席 香港, 二零一九年三月二十二日 二零一八年年報泓富產業信託 05

10 幹勁十足成就非凡 06 泓富產業信託二零一八年年報

11 每基金單位分派 1 每基金單位資產淨值 2 1.7% 4.7% 二零一七年 港元 二零一七年 5.48 港元 物業估值 2 收益 1 4.8% 0.1% 10,990,000, ,800,000 二零一七年 10,490,000,000 港元 二零一七年 446,200,000 港元 平均單位實際租金 1 租用率 2 1.5% 0.1% % 二零一七年 每平方呎 港元 二零一七年 97.7% 附註 : 1. 截至十二月三十一日止年度 2. 於年終 3. 絕對變動 二零一八年年報泓富產業信託 07

12 多元化物業組合 於二零一八年十二月三十一日, 泓富產業信託於本港非核心商業區擁有七項多元化之優質物業, 包括三座甲級寫字樓 一座商用物業 兩座工商綜合物業及一座工業物業之全部或部分, 可出租總面積約為 1,280,000 平方呎 泓富產業信託物業組合中之所有物業, 均具有四通八達之完善交通網絡 此七項物業分別於一九九五年至二零零四年間落成 於二零一八年十二月三十一日, 物業組合之估值為 10,990,000,000 港元 甲級寫字樓 商用物業 工商綜合物業及工業物業分別佔評估總值的 61.2% 16.9% 18.6% 及 3.3% 估值百萬港元於二零一七年十二月三十一日 百分比變化 增加 ( 減少 ) 都會大廈 3,330 3, % 泓富產業千禧廣場 2,250 2, % 創業街 9 號 1,150 1, % 泓富廣場 1,860 1, % 潮流工貿中心 1,110 1, % 創富中心 ( 部分 ) % 新寶中心 ( 部分 ) % 10,990 10, % 有效租務管理 憑藉信託基金管理人積極進行招攬租戶活動, 於二零一八年十二月三十一日, 物業組合之租用率穩定維持於 97.6% 物業組合之平均單位實際租金按年增加 1.5% 至每平方呎 港元, 於二零一八年成功續租租約之租金調升率達到 7.2% 的水平 於二零一八年十二月三十一日, 將於二零一九年屆滿之租約佔物業組合總租金收入 38.0% 在二零一九年, 信託基金管 理人將繼續採取積極的租賃策略, 以求為基金單位持有人提供穩定的分派 08 泓富產業信託二零一八年年報

13 以總租金收入分析之租約屆滿概況 ( 於二零一八年十二月三十一日 ) 二零二零年 二零二一年 及以後 都會大廈 37.1% 19.5% 43.4% 泓富產業千禧廣場 29.0% 45.2% 25.8% 創業街 9 號 37.4% 40.2% 22.4% 泓富廣場 40.7% 42.3% 17.0% 潮流工貿中心 51.9% 34.7% 13.4% 創富中心 ( 部分 ) 42.1% 46.7% 11.2% 新寶中心 ( 部分 ) 33.7% 49.1% 17.2% 組合 38.0% 35.7% 26.3% 均衡租戶基礎 於二零一八年十二月三十一日, 泓富產業信託共有 607 名租戶 這些租戶大部分來自電子 科技 製造 貿易以及零售及服務等行業 繼泓富廣場於二零一二年獲批更改土地用途後, 信託基金管理人於報告年度持續引入零售及服務業租戶 按可出租總面積分析之租戶行業分佈 ( 於二零一八年十二月三十一日 ) 26.2% 23.5% 6.7% 約 60% 的租戶 ( 以可出租總面積計算 ) 為中型至大型的企業 信託基金管理人之長遠目標為致力維持均衡穩健 財務信譽良好之租戶基礎, 以賺取穩定之租金收入 16.0% 電子 科技製造 貿易紡織 製衣物流廣告 傳媒 顧問 研究金融 投資地產零售 服務其他 4.2% 3.2% 4.0% 9.7% 6.4% 0.1% ( 於二零一八年十二月三十一日 ) 10,000 平方呎以上 11.3% 5,001 平方呎至 10,000 平方呎 16.3% 2,001 平方呎至 5,000 平方呎 31.2% 1,001 平方呎至 2,000 平方呎 27.8% 1,000 平方呎及以下 13.4% 總計 100.0% 二零一八年年報泓富產業信託 09

14 接近零之欠租率 於報告年度, 泓富產業信託維持接近零之欠租率 此成績有賴其實力雄厚之租戶基礎, 以及有效的租務管理機制所致 資產增值 提供優質可出租空間, 以達致可持續的租金增長, 是信託基金管理人的既定策略 為此, 信託基金管理人持續制定及推行資產增值舉措 多項資產增值工程已於報告年度內在都會大廈 泓富廣場及泓富產業千禧廣場完成 於二零一九年, 資產增值舉措將繼續於物業組合間進行, 並會審慎制定回本期 展望 自二零零五年十二月十六日 ( ) 上市以來, 泓富產業信託經歷了各種經濟不明朗因素所帶來的挑戰, 憑藉對物業組合實行專業管理, 取得理想業績 這亦有賴於 Goodwell-Prosperity Property Services Limited 為泓富產業信託物業組合提供租賃及管理服務, 信託基金管理人於二零一九年將會繼續發揮其專業管理之專長, 為基金單位持有人締造穩定回報 10 泓富產業信託二零一八年年報

15 翻新前 都會大廈 我們已檢視大廈樓層之衛生設施, 並於所有大廈樓層之行政及公用洗手間完成翻新工程, 及建立茶水間 此舉有助優化租戶的工作環境及增強物業之競爭力 翻新後 泓富廣場及泓富產業千禧廣場 我們已於二零一四年及二零一五年, 分別為泓富廣場及泓富產業千禧廣場的其中一座製冷機組更換為更具能源效益的型號, 達致顯著的節能效益 考慮到餘下老化中的製冷機組較高昂的維修成本及對部分電費上漲進行抵銷, 我們更進一步在此兩項物業更換另一座製冷機組, 以保持可靠並有效的空調供應 泓富廣場 泓富產業千禧廣場 二零一八年年報泓富產業信託 11

16 信託回顧 PORTFOLIO MAP 物業分佈圖 Tai Wai 大圍站 Hin Keng 顯徑站 Airport Express MTR 機場快線 港鐵 Future Shatin to Central Link 未來沙中線 Wong Tai Sin 黃大仙站 5 Mei Foo 美孚站 Lai Chi Kok 荔枝角站 7 Kowloon West First phase Diamond Hill 鑽石山站 第一期 Second phase 第二期 九龍西 Kai Tak 啟德站 Kowloon 九龍 Mong Kok 旺角站 Kowloon Bay 九龍灣站 Kowloon East Sung Wong Toi 宋皇臺站 九龍東 Ngau Tau Kok 牛頭角站 Kwun Tong 觀塘站 To Kwa Wan 土瓜灣站 63 4 Ho Man Tin 何文田站 1 te 西 Tu rn H 區 nn ar 海 el bo 底 ur 隧 道 Hung Hom 紅磡站 W es Tsim Sha Tsui 尖沙咀站 Kennedy Town 堅尼地城站 Central 中環站 Admiralty 金鐘站 Cross Harbour Tunnel 紅磡海底 隧道 Exhibition Centre 會展站 Victoria Harbour 維多利亞港 2 North Point 北角站 Quarry Bay 鰂魚涌站 港島東 Hong Kong Island Core Business District 香港島 核心商業區 甲級寫字樓 1 12 商用物業 2 泓富產業千禧廣場 Tai Koo 太古站 Island East Wan Chai 灣仔站 都會大廈 Yau Tong 油塘站 r ou arb H rn el 道 ste nn Ea Tu 海底隧 東區 3 創 業 街9號 泓富產業信託 二零一八年年報 4 泓富廣場 工商綜合物業 5 潮流工貿中心 工業物業 6 7 創 富 中 心 物 業 部 分 新 寶 中 心 物 業 部 分

17 亮麗業績卓爾不凡 二零一八年年報泓富產業信託 13

18 10 271, , 泓富產業信託二零一八年年報

19 1 % 18, % 6.5% 18, % 6.0% 18, % 5.8% 7, % 2.9% 7, % 2.8% 19.5% 19.0% 37.1% 36.1% 15.8% 0.4% 3.2% 0.8% 11.0% 26.9% 41.9% 43.4% 44.9% % 1 二零一八年年報泓富產業信託 15

20 , , 泓富產業信託二零一八年年報

21 % iclick Interactive Asia Limited 16, % 7.5% 16, % 6.8% 11, % 4.9% JDB Holdings Limited 8, % 4.7% Uni-Asia Holdings Limited 8, % 4.1% 29.0% 29.0% 5.1% 18.0% 27.8% 45.2% 44.7% 12.1% 9.0% 12.2% 15.8% 25.8% 26.3% 97.6% 二零一八年年報泓富產業信託 17

22 , , 泓富產業信託二零一八年年報

23 % 6, % 5.7% 6, % 5.4% Totes Isotoner Corporation (H.K.) Limited 6, % 5.3% 6, % 5.3% VOXX Hong Kong Limited 6, % 5.2% 37.4% 36.9% 21.3% 25.4% 40.2% 9.9% 40.9% 10.4% 33.0% 22.4% 22.2% % 二零一八年年報泓富產業信託 19

24 6 240, , 泓富產業信託二零一八年年報

25 % 11, % 4.2% 10, % 4.0% I Dance Enterprise Limited 10, % 4.0% Bai Communications Limited 7, % 3.0% 5, % 2.5% 40.7% 40.5% 0.4% 24.9% 42.3% 42.4% 50.9% 12.7% 1.9% 1.8% 1.9% 2.5% 3.0% 17.0% 17.1% 99.2% 二零一八年年報泓富產業信託 21

26 , , 泓富產業信託二零一八年年報

27 % Lush Asia Limited 6, % 4.0% CEH Textiles Limited 6, % 3.6% % 2.8% Come In Living Limited 3, % 1.7% 2, % 1.7% 51.9% 52.1% 29.3% 11.8% 34.7% 34.0% 0.4% 2.6% 2.8% 14.5% 38.6% 13.4% 13.9% 96.0% 二零一八年年報泓富產業信託 23

28 25 149, 泓富產業信託二零一八年年報

29 % Aurora Fashions Asia Limited 13, % 10.0% Senko Advanced Components (Hong Kong) 11, % 7.7% Limited Opsec Delta (HK) Limited 10, % 7.3% 4, % 3.3% 3, % 2.5% 42.1% 42.6% 0.5% 3.2% 1.5% 13.1% 23.9% 46.7% 11.1% 46.6% 24.1% 22.6% 11.2% 10.8% % 二零一八年年報泓富產業信託 25

30 10 86, 泓富產業信託二零一八年年報

31 % * 12, % 12.8% 6, % 7.4% 2, % 3.0% 2, % 3.0% 2, % 2.9% * 33.7% 33.0% 43.6% 10.0% 17.1% 49.1% 48.4% 22.2% 4.3% 2.8% 17.2% 18.6% %. 二零一八年年報泓富產業信託 27

32 運籌 帷幄 28 泓富產業信託二零一八年年報

33 業績摘要 泓富產業信託於報告年度之業績概要如下 : 截至二零一七年 十二月三十一日止年度 百分比變化 增加 ( 減少 ) 每基金單位分派 港元 1.7% 於二零一七年 百分比變化 主要財務數字 十二月三十一日 增加 ( 減少 ) 每基金單位資產淨值 港元 4.7% 物業估值 10,990,000,000 10,490,000,000 港元 4.8% 資產負債比率 % 21.5% (0.9%) 2 截至二零一七年 百分比變化 營運資料 十二月三十一日止年度 增加 ( 減少 ) 收益 446,800, ,200,000 港元 0.1% 物業收入淨額 350,800, ,600,000 港元 (0.8%) 平均單位實際租金 每平方呎 港元 1.5% 租用率 ( 於十二月三十一日 ) 97.6% 97.7% (0.1%) 2 成本對收益比率 21.5% 20.8% 0.7% 2 1 不包括已經以現金支付之銀行融資籌辦費用, 並根據借貸總額除以資產總額計算 2 絕對變動 二零一八年年報泓富產業信託 29

34 營運回顧 於二零一八年十二月三十一日, 泓富產業信託於本港非核心商業區擁有七項多元化之物業, 包括三座甲級寫字樓 一座商用物業 兩座工商綜合物業及一座工業物業之全部或部分 於二零一八年十二月三十一日, 可出租總面積為 1,275,153 平方呎, 另有合共 498 個車位 於二零一八年十二月三十一日, 物業組合之資料概述如下 : 平方呎 百萬港元 都會大廈 紅磡 271, , % 泓富產業千禧廣場 北角 217, , % 創業街 9 號 觀塘 136, , % 泓富廣場 觀塘 240, , % 潮流工貿中心 荔枝角 173, , % 創富中心 ( 部分 ) 觀塘 149, % 新寶中心 ( 部分 ) 新蒲崗 86, % 1,275, , % 憑藉信託基金管理人之專業管理知識, 泓富產業信託於二零一八年十二月三十一日的租用率穩定維持於 97.6%, 反映信託基金管理人部署有效之租賃策略 由於有效地精簡營運, 故成本對收益比率維持於 21.5% 之相對較低水平 投資回顧 信託基金管理人將繼續審慎執行其投資策略, 並按照既定之投資準則評估每一個收購目標, 該等準則包括提升資產價值之潛力 自然增長前景及與現有物業組合產生之協同效應 30 泓富產業信託二零一八年年報

35 財務回顧 泓富產業信託組合內之各項物業於報告年度的收益及物業收入淨額概述如下 : 千港元 千港元 千港元 千港元 都會大廈 106,140 20, ,324 97,986 泓富產業千禧廣場 80,333 14,321 94,654 77,641 創業街 9 號 36,355 4,117 40,472 30,727 泓富廣場 75, ,692 60,804 潮流工貿中心 45,331 7,068 52,399 40,679 創富中心 ( 部分 ) 37,268 3,412 40,680 30,714 新寶中心 ( 部分 ) 14,536 2,057 16,593 12,260 總計 395,388 51, , ,811 於報告年度, 收益輕微增至 446,800,000 港元, 較二零一七年增加 600,000 港元或 0.1% 增加主要因為正增長的租金調升率及穩定的出租率所致 報告年度內的物業收入淨額為 350,800,000 港元, 較二零一七年減少 2,800,000 港元或 0.8% 成本對收益比率為 21.5% 泓富產業信託於報告年度向基金單位持有人分派之年度可分派收入為 268,900,000 港元, 每基金單位分派總額為 港元 按信託基金管理人之計算, 報告年度之可分派收入相當於泓富產業信託及其附屬公司於有關財政年度扣除稅項後之綜合溢利, 並消除因作出若干調整 ( 定義見組成泓富產業信託的信託契約 ( )) 所帶來之影響, 包括融資成本 8,000,000 港元 ( 相等於每基金單位 港元 ), 均已計入報告年度之綜合損益及其他全面收益表 二零一八年年報泓富產業信託 31

36 按信託基金管理人之政策, 泓富產業信託將分派相等於泓富產業信託截至二零一八年十二月三十一日止財政年度之年度可分派收入 100% 之款項予泓富產業信託基金單位持有人 根據信託契約, 泓富產業信託須確保於每個財政年度分派予基金單位持有人之款項總額, 不少於泓富產業信託年度可分派收入之 90% 於二零一八年七月一日至二零一八年十二月三十一日半年度的可分派收入為 132,600,000 港元, 相等於每基金 單位分派 港元 於二零一八年一月一日至二零一八年六月三十日的中期每基金單位分派為 港元 於報告年度之每基金單位分派總額為 港元, 相當於分派收益率 6.0% 3 每基金單位分派按年增長 1.7% 二零一八年七月一日至二零一八年十二月三十一日半年度的分派將於二零一九年四月十八日 ( 星期四 ) 派付 於二零一八年十二月三十一日, 泓富產業信託之貸款融資合共為 2,770,000,000 港元, 包括 : (i) 本金總額為 1,970,000,000 港元的定期貸款及循環信貸融資 ( 1,970,000,000 ), 包括一項 1,540,000,000 港元之無抵押定期貸款融資及一項 430,000,000 港元之無抵押循環信貸融資, 按香港銀行同業拆息加年利率 0.82% 計息 定期貸款融資將於二零一七年十一月三十日起計五年內屆滿及須作償還, 循環信貸融資須於每個到期日償還, 並可於到期時再提取 ; 及 (ii) 一項 800,000,000 港元之無抵押定期貸款, 按香港銀行同業拆息加浮動利率 1.05% 計息, 將於二零一六 年八月三十一日起計五年內屆滿及須作償還 ( 800,000,000 ) 就 1,970,000,000 港元信貸融資而言,1,540,000,000 港元之定期貸款融資已於二零一七年十一月三十日獲全 部提取 於二零一八年十二月三十一日, 循環信貸融資並未獲提取 該項 800,000,000 港元信貸融資已於二零一六年八月三十一日獲全部提取 鑒於所有信貸融資均採用浮動利率計息, 泓富產業信託已訂立普通利率掉期及上限協議, 以對沖利率波動的 影響 於二零一八年十二月三十一日, 泓富產業信託約 50%( 二零一七年十二月三十一日 :90%) 未償還定期 貸款的利率成本已通過利率掉期及上限作出對沖 於二零一八年十二月三十一日, 泓富產業信託借貸總額 ( 不包括銀行融資籌辦費用 ) 佔資產總額之百分比為 20.6% 於二零一八年十二月三十一日, 泓富產業信託之負債總額佔資產總額之百分比為 25.1% 考慮到泓富產業信託投資物業之公平值 現時可動用之銀行融資及內部財務資源, 泓富產業信託有足夠財務資源應付其承擔費用及營運資金需要 3 泓富產業信託於二零一八年十二月三十一日之基金單位收市價 3.00 港元為基準 32 泓富產業信託二零一八年年報

37 於報告年度, 根據獨立合資格外部估值師高力國際物業顧問 ( 香港 ) 有限公司之專業評估, 泓富產業信託之物業組合錄得投資物業重估收益 487,900,000 港元 公平值之變動載於下表 : 二零一七年十二月三十一日千港元 年度開始時之公平值 10,490,000 10,183,000 額外支出 12,118 11,303 投資物業之公平值變動 487, ,697 年度終結時之公平值 10,990,000 10,490,000 於二零一八年十二月三十一日, 泓富產業信託之所有銀行貸款融資均無抵押, 泓富產業信託之投資物業並無為泓富產業信託之融資公司之銀行貸款融資作抵押 泓富產業信託已為 1,970,000,000 港元信貸融資及 800,000,000 港元信貸融資提供擔保 僱員 泓富產業信託由信託基金管理人進行外部管理, 本身並未聘用任何員工 二零一八年年報泓富產業信託 33

38 暫停辦理基金單位持有人過戶登記 基金單位持有人過戶登記將於二零一九年四月九日 ( 星期二 ) 至二零一九年四月十日 ( 星期三 )( 包括首尾兩日在內 ) 暫停, 於該期間將不會辦理基金單位過戶登記手續 為符合獲分派資格, 所有基金單位證書連同填妥之過戶表格必須於二零一九年四月八日 ( 星期一 ) 下午四時三十分前送抵泓富產業信託之基金單位過戶登記處香港中央證券登記有限公司, 地址為香港灣仔皇后大道東 183 號合和中心 17 樓 1712 至 16 室 末期分派將於二零一九年四月十八日 ( 星期四 ) 派付 主要地產代理及承包商 於報告年度, 已付地產代理作招攬新租戶的佣金總額為 6,158,000 港元 已付五大地產代理的佣金為 3,623,000 港元, 佔已付佣金總額的 58.8%, 概述如下 : 千港元 世邦魏理仕有限公司 租賃 1, % 中原地產代理有限公司 租賃 % 戴德梁行 ( 香港 ) 有限公司 租賃 % 仲量聯行有限公司 租賃 % 萊斯物業代理 ( 工商 ) 有限公司 租賃 % 3, % 34 泓富產業信託二零一八年年報

39 於報告年度, 泓富產業信託委聘承包商的服務合約總值為 67,025,000 港元 五大承包商的合約值為 58,039,000 港元, 佔合約總值的 86.6%, 概述如下 : 千港元 高衛物業管理有限公司 樓宇管理 31, % 港基物業管理有限公司 樓宇管理 11, % Goodwell-Prosperity Property Services 樓宇管理 10, % Limited 進達車場管理有限公司 停車場營運 3, % 富安營造有限公司 維修及保養 % 58, % 二零一八年年報泓富產業信託 35

40 雄厚實力耀目輝煌 36 泓富產業信託二零一八年年報

41 物業管理人 物業管理人 根 據 信 託 基 金 管 理 人 與Goodwell-Prosperity Property Services Limited 物業管理人 於二零零五年十一月二十九日訂立之物業 管理協議 經不時修訂 補充及 或以其他方式修改或延伸 信 託基金管理人委任物業管理人在其整體管理及監督下 營運 維 持 管理及推廣泓富產業信託之所有物業 物業管理人為長江實業集團有限公司之附屬公司 專門管理泓富 產業信託之物業組合 吳志華 資產管理助理總監 2 黃麗虹 行政總裁 3 蕭傑夫 資產管理及投資經理 4 鄧志勇 租務經理 5 黃苓斐 租務助理首席經理 6 陳鎮國 租務經理 7 楊天安 助理租務經理 8 崔博文 高級物業經理 9 成偉傑 高級工程經理 10 王思雨 物業經理 二零一八年年報 泓富產業信託 37

42 堅守理念持續發展 38 泓富產業信託二零一八年年報

43 我們的理念 本節內容 二零一八年年報泓富產業信託 39

44 環境 社會及管治方面的管治與管理 9 40 泓富產業信託二零一八年年報

45 會議實地探訪 基金單位持有人 股東大會及座談會業績發佈會公司網頁通訊投資者研討會 會議物業導賞團 買賣商 服務供應商 供應商 社區 社區義工捐助及學習計劃 員工 租戶 集體活動企業培訓年度表現回顧面談員工參與活動 ( 例如春茗聚餐 義工活動 ) 交流活動 ( 如運動同樂日 節日推廣活動 ) 二零一八年年報泓富產業信託 41

46 42 泓富產業信託二零一八年年報

47 1 6 二零一八年年報泓富產業信託 43

48 關懷社區 泓富產業信託二零一八年年報

49 二零一八年年報泓富產業信託 45

50 46 泓富產業信託二零一八年年報

51 二零一八年年報泓富產業信託 47

52 48 泓富產業信託二零一八年年報

53 二零一八年年報泓富產業信託 49

54 DIY 50 泓富產業信託二零一八年年報

55 關懷環境 ISO ,333,7767,846, /4, (tco 2 e)4,873.95(tco 2 e) tco 2 e/ tco 2 e/ 二零一八年年報泓富產業信託 51

56 9,539 8, / 3R (Reduce) (Reuse)(Recycle) 5, 泓富產業信託二零一八年年報

57 關懷租戶 二零一八年年報泓富產業信託 53

58 關懷員工 54 泓富產業信託二零一八年年報

59 二零一八年年報泓富產業信託 55

60 按類別劃分的總人手 54.5% 45.5% 36.4% 36.4% 9% 27.2% % % % 56 泓富產業信託二零一八年年報

61 0 ISO ,467 9 二零一八年年報泓富產業信託 57

62 100 % 17.1 按類別劃分二零一八年的受訓僱員百分比 45.5% 54.5% 27.2% 36.4% 36.4% 58 泓富產業信託二零一八年年報

63 按類別劃分二零一八年的平均培訓時數 性別 僱員類別 二零一八年年報泓富產業信託 59

64 為可持續發展達成其他責任 泓富產業信託二零一八年年報

65 附錄 聯交所環境 社會及管治報告內容索引 A. A1 51 A A B. B B2 57 B B B5 60 B B7 60 B 二零一八年年報泓富產業信託 61

66 香港社會服務聯會 2. ARC Awards 2018 MerComm, Inc 中銀香港 Vision Awards League of American Communications Professionals 香港投資者關係協會 6. 香港生產力促進局 香港設施管理學會 義務工作發展局 泓富產業信託二零一八年年報

67 Asia Pacific Best of the Breeds REITs Awards 2018 The Pinnacle Group International 10. 環境局 11. 職業安全健康局 西九龍總區防止罪案辦公室 13. 港島總區防止罪案辦公室 香港環境保護協會 15. 環境保護署 二零一八年年報泓富產業信託 63

68 董事 主席兼非執行董事, 現年 68 歲, 為泓富資產管理有限公司 ( ) 之主席 彼為信託基金管理人之控股公司亞騰資產管理有限公司 ( 其股份已於二零一七年四月十九日撤銷上市 ) 之創始主席及董事 趙博士亦擔任置富產業信託 ( 於香港及新加坡上市 ) 管理人置富資產管理有限公司之非執行董事 ARA Asia Dragon Fund 管理人 ARA Fund Management (Asia Dragon) Limited 之董事 趙博士於一九九七年加入長江集團, 現為長江實業集團有限公司 ( 於香港上市 ) 之執行董事, 執行委員會委員及提名委員會成員, 主管房地產銷售 市場推廣及物業管理部門 主席兼非執行董事趙博士於香港及多個國家累積逾 30 年的國際地產業務經驗, 並為亞洲地產界備受敬重之專業人士之一 趙博士曾任中國人民政治協商會議上海市第十二屆委員會常務委員 趙博士為香港董事學會理事及資深會員 香港地產行政師學會資深會員 皇家特許測量師學會資深會員 香港浸會大學基金董事局副主席 加拿大特倫特大學工商管理學系名譽院士 新加坡管理大學於中國成立之國際諮詢理事會之成員 英國劍橋大學土地經濟學系高級客席院士 中山大學藥學院名譽教授及香港浸會大學工商管理學院客席教授 趙博士持有加拿大特倫特大學頒授之社會學及經濟學文學士學位, 並獲香港浸會大學頒授榮譽社會科學博士學位及加拿大特倫特大學頒授榮譽法學博士學位 非執行董事, 現年 62 歲, 為信託基金管理人之非執行董事 彼為信託基金管理人之控股公司亞騰資產管理有限公司 ( ) 之聯合創辦人 集團行政總裁兼董事 林先生亦為滙賢產業信託 ( 於香港上市 ) 管理人滙賢房託管理有限公司 置富產業信託 ( 於香港及新加坡上市 ) 管理人置富資產管理有限公司 新達產業信託 ( 於新加坡上市 ) 管理人亞騰 ( 新達城 ) 管理有限公司之非執行董事, 以及德華工業控股有限公司 ( 於新加坡上市 ) 之獨立董事 非執行董事 64 泓富產業信託二零一八年年報

69 林先生為 APM Property Management Pte. Ltd. 新達新加坡國際會展中心有限公司 亞太房地產協會 新加坡國 立大學房地產學系諮詢委員會 Straits Real Estate 及林云基金會之主席 彼為 Jurong Spring Citizens Consultative Committee 及新加坡證劵投資者協會之贊助人 彼亦為新加坡中華總商會之產業委員會董事會成員 林先生於房地產業界擁有逾 30 年經驗, 並榮獲多個著名的企業獎項, 包括 PERE 全球大獎二零一六年度業界人物 : 亞洲 新加坡二零一二年安永企業家大獎及二零一二年新加坡商業大獎之二零一一年傑出行政總裁 林先生亦連同亞騰董事會榮獲二零一二年新加坡企業大獎最佳董事會 ( 金獎 ) 林先生於二零一七年獲新加坡總統頒授公共服務獎章 (PBM), 以表揚其對社會的貢獻 林先生持有新加坡國立大學頒授之機電工程系工程學士學位 ( 一級榮譽 ) 工業工程系科學碩士學位及工商管理文憑 執行董事兼行政總裁, 現年 46 歲, 為信託基金管理人之執行董事 行政總裁兼負責人員 彼亦為信託基金管理人之披露委員會主席及專責 ( 財務 ) 委員會成員 自二零零五年十二月泓富產業信託上市起, 黃女士一直為信託基金管理人投資及資產管理團隊之主管及 或要員 黃女士曾為信託基金管理人之投資及資產管理部總監, 監督泓富產業信託物業之業務規劃, 包括租賃 物業管理及資產增值策略, 並負責投資策略及政策 其後, 黃女士獲晉升為署理行政總裁, 並於二零一三年一月一日獲委任為行政總裁 黃女士自二零零七年七月起擔任信託基金管理人之負責人員 執行董事兼行政總裁 黃女士於房地產業界擁有超過 20 年經驗 在加盟信託基金管理人之前, 黃女士曾於多家發展商 管理公司及企業 ( 包括長江實業 ( 集團 ) 有限公司 新世界發展有限公司 怡和有限公司 冠威管理有限公司 ( 恒基兆業地產有限公司之全資附屬公司 ) 及八佰伴 ( 香港 ) 百貨有限公司 ) 之租賃部 市場推廣部及資產 物業管理部任職 黃女士為香港董事學會會員 黃女士持有香港中文大學文學士學位 香港城市大學香港法律研究生證書及香港大學專業進修學院物業發展文憑 二零一八年年報泓富產業信託 65

70 非執行董事, 現年 51 歲, 為信託基金管理人之非執行董事及專責 ( 財務 ) 委員會成員 彼為置富產業信託 ( 於香港及新加坡上市 ) 管理人置富資產管理有限公司之非執行董事及和記電訊香港控股有限公司 ( 於香港上市 ) 非執行董事黎啟明先生之替任董事 馬先生於一九九六年加入長江集團, 現擔任長江實業集團有限公司 ( 於香港上市 ) 之執行委員會委員兼企業業務發展部總經理 彼亦擔任飛機租賃公司 Accipiter Holdings Designated Activity Company Accipiter Investments Holdings Designated Activity Company 及 Vermillion Aviation Holdings Limited 之董事 ( 均為長江實業集團有限公司之成員 ) 非執行董事 馬先生於財經及金融業務 投資及投資組合管理 房地產開發及市場推廣, 以及資訊技術相關投資及服務管理方面累積逾 29 年經驗 彼為香港明愛賓館及餐飲服務委員會委員, 亦為加拿大英屬哥倫比亞大學 President s Circle, 其文學院以及其商學院諮詢委員會之委員 彼持有財務學商學士學位及環球企業管理學文學碩士學位 獨立非執行董事, 現年 78 歲, 為信託基金管理人之獨立非執行董事 審核委員會主席 披露委員會及專責 ( 財務 ) 委員會成員 彼為長江基建集團有限公司 ( 於香港上市 ) 和記電訊香港控股有限公司( 於香港上市 ) 及澳門博彩控股有限公司 ( 於香港上市 ) 之獨立非執行董事 藍博士現為藍鴻震顧問有限公司主席 南洋商業銀行 ( 中國 ) 有限公司之監事 信達金融控股有限公司之獨立非執行董事, 並為南洋商業銀行有限公司之董事 藍博士為國際專業管理學會會長 彼亦為特許秘書, 並為香港特許秘書公會資深會士及特許秘書及行政人員公會資深會員 獨立非執行董事 藍博士曾擔任香港特別行政區政府民政事務局局長, 直至二零零零年七月退休 任職公務員之三十九年間, 彼曾於多個不同政府部門工作, 並於二零零零年七月一日獲頒金紫荊星章 (GBS) 彼曾任中國人民政治協商會議第十屆及第十一屆全國政協委員 藍博士曾任置富產業信託 ( 於香港及新加坡上市 ) 管理人置富資產管理有限公司 中泛控股有限公司 ( 前稱 和記港陸有限公司 )( 於香港上市 ) 之獨立非執行董事, 及奧栢中國集團有限公司 ( 於香港上市 ) 之非執行董事兼聯席主席 66 泓富產業信託二零一八年年報

71 藍博士持有倫敦大學之文學士學位, 並於波士頓哈佛商學院完成 Advanced Management Program (AMP) 課程 彼 亦為牛津大學 Queen Elizabeth House (Oxford) 之院士 藍博士獲西英格蘭大學頒授榮譽工商管理學博士 唐奧諾 里科技國立大學頒授榮譽人文學博士, 並獲比立勤國立大學及太歷國立大學頒授客座教授席位 獨立非執行董事, 現年 77 歲, 為信託基金管理人之獨立非執行董事及審核委員會成員 彼為長江基建集團有限公司 ( 於香港上市 ) 之獨立非執行董事及和記港口控股信託 ( 於新加坡上巿 ) 託管人 經理 Hutchison Port Holdings Management Pte. Limited 之獨立非執行董事及 Lead Independent Director 孫女士於二零零三年至二零一六年擔任置富產業信託 ( 於香港及新加坡上巿 ) 管理人置富資產管理有限公司之獨立非執行董事, 並於二零零四年至二零一三年擔任新達產業信託 ( 於新加坡上巿 ) 管理人亞騰 ( 新達城 ) 管理有限公司之獨立非執行董事 於二零零零年擔任 Singapore Technologies Pte. Ltd. 特別項目 ( 東 北亞區 ) 之董事及於二零零一年至二零一三年間擔任 Singapore Technologies 獨立非執行董事 Electronics Limited 高級顧問 ( 國際業務 ) 之前, 孫女士為 CapitaLand Hong Kong Ltd. 之董事總經理, 負責於香港及區內包括日本及台灣之投資 孫女士於二零零七年至二零一三年間擔任 INFA Systems Ltd. 之董事, 並於一九八三年至一九九七年間先後擔任駐香港之新加坡經濟發展局署長及新加坡貿易發展局區域署長 孫女士曾於一九九零年至一九九七年間出任駐香港之新加坡貿易專員 孫女士持有新加坡南洋大學文學士學位, 於工業投資 商業發展 策劃及財務管理, 尤其於物業投資及管理等各方面擁有豐富經驗 孫女士於一九九六年獲頒授 PPA (P) Pingat Pentadbiran Awam (Perak) 新加坡行政功績獎章 ( 銀章 ) 二零一八年年報泓富產業信託 67

72 獨立非執行董事, 現年 69 歲, 為信託基金管理人之獨立非執行董事 審核委員會及專責 ( 財務 ) 委員會成員 彼為嘉華國際集團有限公司 ( 於香港上市 ) 朗廷酒店投資有限公司 ( 其連同朗廷酒店投資於香港上市 ) 及朗廷酒店投資之託管人 經理朗廷酒店管理人有限公司, 以及和記港口控股信託 ( 於新加坡上巿 ) 託管人 經理 Hutchison Port Holdings Management Pte. Limited 之獨立非執行董事 黃先生現為殷視顧問有限公司主席 香港中文大學新亞書院校董會副主席兼校董會之投資委員會成員 香港威爾斯親王醫院醫院管治委員會成員 香港中文大學醫療中心董事會成員及香港中文大學專業進修學院顧問委員會成員 彼曾任香港證券及期貨事務監察委員會諮詢委員會及房地產投資信託基金委員會之委員, 及香港貿易發展局中國委員會委員, 並於二零一一年至二零一八年擔任招商銀行股份有限公司 ( 於香港及上海上市 ) 之獨立非執行董事 獨立非執行董事 黃先生於商業及投資銀行業擁有逾 33 年經驗 黃先生於一九九三年五月至二零零九年八月於美林 ( 亞太 ) 有限公司任職, 並自一九九五年一月起出任亞太區投資銀行部董事總經理 彼於二零零九年九月獲委任為美林 ( 亞太 ) 有限公司之高級客戶顧問, 並出任該職位 1 年 加入美林 ( 亞太 ) 有限公司之前, 黃先生曾任瑞士信貸第一波士頓 ( 香港 ) 有限公司之投資銀行部董事及渣打 ( 亞洲 ) 有限公司之董事及第一市場主管 黃先生持有香港中文大學文學士學位及英國理斯特大學博士學位, 並獲香港中文大學頒授榮譽院士銜 行政人員, 信託基金管理人之行政總裁 其工作經驗詳情載於 董事 分節 黃女士負責與董事會共同釐定泓富產業信託之策略 彼與信託基金管理人管理團隊之其他成員攜手合作, 確保泓富產業信託依照信託基金管理人訂明之投資策略運作 此外, 彼亦負責泓富產業信託之策略發展規劃及信託基金管理人之日常營運, 監督信託基金管理人之管理團隊, 確保泓富產業信託依照所訂明之策略 政策及規例運作 68 泓富產業信託二零一八年年報

73 , 信託基金管理人之助理財務總監, 負責泓富產業信託之財務管理工作 彼於審計及財務方面擁有逾 20 年經驗 於二零零零年至二零零六年間, 張先生曾擔任一間先前於新交所主板上市之公司 Joinn Holdings Limited( Joinn, 其後稱為中新投資控股有限公司,( 於二零一六年十二月五日起在新交所除牌 )) 之財務總監及公司秘書, 主管集團會計及財務部門工作, 同時處理 Joinn 之公司秘書工作, 確保遵守所有法律及上市規定, 並協助實施妥善之企業管治 張先生亦協助處理 Joinn 於新加坡之首次公開招股事宜, 並負責協助處理一間聯營公司於聯交所創業板分拆上市之事宜 加入 Joinn 前, 張先生先後於一九九五年至二零零零年於香港安永會計師事務所, 以及於一九九三年至一九九四年 於關黃陳方會計師事務所 ( 已與德勤會計師事務所合併 ) 擔任審計師 張先生為香港執業會計師, 並為英國公認會計師公會資深會員 香港會計師公會及香港稅務學會會員, 信託基金管理人之投資及投資者關係經理, 負責市場研究及可行性研究 財務盡職調查與分析以及 參與制訂潛在收購對象的財務模式 在資產管理方面, 彼負責資產增值項目的財務分析, 為預算租金預測及租賃策略提供財務分析支援, 在投資者關係方面負責與泓富產業信託的基金單位持有人及投資者溝通及聯絡 鍾先生從事會計與審計工作約 8 年經驗, 涉獵範圍包括會計 營銷 財務分析及審計 彼於二零零四年至二零零八 年於香港安永會計師事務所擔任高級審計師, 負責全球金融服務 鍾先生持有澳洲 Curtin University of Technology 商務 ( 會計與資訊科技 ) 學士學位, 信託基金管理人之內部審計經理, 負責審核泓富產業信託企業管治常規及內部監控系統及措施之執 行 制定內部風險審計計劃及獨立評估信託基金管理人之內部監控程序 營運職能及關鍵流程之成效 加入信託基金管理人前, 錢女士曾於安達國際有限公司任職, 負責制訂及執行內部審計計劃, 就安達國際有限公司各業務單位之運作及內部監控系統進行內部風險審計檢討 在此之前, 錢女士於香港大學獲頒授會計及財務學士學位後, 加入安永會計師事務所任職審計及企業諮詢服務部 彼為執業會計師 香港會計師公會會員及國際內部審計師協會之國際註冊內部審計師 二零一八年年報泓富產業信託 69

74 , 信託基金管理人之法律及遵例總監, 負責確保泓富產業信託及信託基金管理人遵守信託契約 房地 產投資信託基金守則 適用上市規則 證券及期貨條例及其他適用法例 規則及規例 彼亦負責監督與泓富產業信託及信託基金管理人運作相關之所有法律事務 歐女士於二零一零年三月至二零一二年四月期間同時亦為置富資產管理有限公司 ( 置富產業信託之管理人 ) 之駐香港遵例經理 二零零七年加入信託基金管理人前, 歐女士擔任私人執業律師 彼持有法律學士學位及法律深造證書, 為香港特別行政區事務律師, 以及英國皇家特許仲裁員協會東亞分會會員, 信託基金管理人之資產管理助理總監, 負責泓富產業信託之策略資產增值規劃及資產管理 加入信託基金管理人前, 彼曾擔任高衞物業管理有限公司之助理工程經理, 負責制定項目發展策略 政策及監督香港及中國的多項商場 辦公室大樓和服務式公寓之翻新項目 吳先生為註冊專業工程師兼特許工程師 彼持有香港理工大學環境工程碩士學位及英國諾桑比亞大學屋宇設備工程學士學位 彼亦為香港工程師學會 英國特許屋宇設備工程師學會及英國工程及科技學會之會員, 信託基金管理人之資產管理及投資經理, 負責監督及監察泓富產業信託投資組合的資產管理及經營業務, 當中包括租賃及營銷策略, 以及物業管理及停車場業務, 亦負責尋找及評估潛在收購目標, 就收購目標的可行性研究進行財務分析及模擬, 以及進行市場調查及研究 蕭先生擁有逾 10 年之房地產資產管理經驗, 包括營銷 租賃及物業管理 加入信託基金管理人之前, 蕭先生曾分別出任亞洲貨櫃物流中心香港有限公司及恒基陽光物業管理有限公司的租務經理及助理租務經理, 亦曾負責於倫敦證券交易所上市的力都有限公司 ( 基金經理 房地產投資基金 ) 的資產管理工作, 以及為香港主要發展商之一信和集團工作 蕭先生為皇家特許測量師學會會員, 並持有香港中文大學工商管理學士學位 負責人員, 信託基金管理人之負責人員 其工作經驗詳情載於 董事 分節, 信託基金管理人之負責人員 其工作經驗詳情載於 行政人員 分節, 信託基金管理人之負責人員 其工作經驗詳情載於 行政人員 分節 70 泓富產業信託二零一八年年報

75 信託基金管理人是為管理泓富產業信託而成立 信託基金管理人之企業管治原則著重建立高質素之董事會 健全之內部監控及對所有基金單位持有人提供透明度和問責 信託基金管理人已就管理及營運泓富產業信託, 採納其遵例手冊 ( ), 遵例手冊載列主要程序 系統及措施, 以及為遵從所有適用規例及法例而採用之若干企業管治政策及程序 於報告年度內, 信託基金管理人及泓富產業信託均已遵從遵例手冊之重要條款 信託基金管理人致力建立良好之企業管治常規及程序 信託基金管理人之董事會確信, 透明度 問責 健全之內部監控政策及風險管理體系為我們獲得散戶及機構投資者信任與支持之重要元素 董事會適時掌握行業之最新趨勢及規則變動, 以在不斷變化的市況之下確保勝任能力, 最終維持最佳企業管治常規 信託基金管理人及泓富產業信託已採納及遵守之企業管治政策之主要部分概要載列於下文 於報告年度內, 遵例手冊已作出修訂, 以提升獨立非執行董事 ( ) 的獨立性條件, 從而遵守已於二零一九 年一月一日生效, 香港聯合交易所有限公司證券上市規則 ( ) 下之經更新企業管治守則 此外, 信託契約已就以下事項修訂 :(i) 更改分派方程式以反映房地產投資信託基金守則項下最低年度分派規定 ;(ii) 授權基金單位持有人會議的主席, 准許以舉手投票的方式表決純粹與程序或行政有關的事項 ;(iii) 釐定基金單位持有人最多可委任兩名受委代表 ;(iv) 更改派發通函的時間 ;(v) 定義 營業日 ;(vi) 更改不按比例發行基金單位 20% 限額的計算方式 ; 及 (vii) 就代理 提名人或信託保管人的任何行動或遺漏澄清信託人的責任 認可架構 泓富產業信託為根據證券及期貨條例 ( 第 571 章 ) 第 104 條獲證券及期貨事務監察委員會 ( ) 認可之集體投資計劃, 受房地產投資信託基金守則之規定監管 信託基金管理人已獲證監會根據證券及期貨條例第 116 條授予牌照進行受規管之資產管理活動 黃麗虹女士 ( 行政總裁兼執行董事 ) 吳志華先生及鍾銘謙先生根據證券及期貨條例第 125 條及房地產投資信託基金守則第 5.4 章之規定, 成為信託基金管理人之負責人員 受託人滙豐機構信託服務 ( 亞洲 ) 有限公司為根據受託人條例 ( 第 29 章 ) 第 77 條註冊之信託公司 根據房地產投資信託基 金守則, 受託人具備資格作為根據證券及期貨條例授權之認可集體投資計劃受託人 二零一八年年報泓富產業信託 71

76 受託人及信託基金管理人之職責 受託人與信託基金管理人互相獨立 受託人負責根據信託契約代表基金單位持有人安全保管泓富產業信託之資產 信託基金管理人具備管理泓富產業信託資產之一般權力, 並須根據房地產投資信託基金守則本著基金單位持有人之最佳利益而行事 信託基金管理人於信託契約下之職責為根據信託契約管理泓富產業信託, 尤其須確保泓富產業信託資產之財務及經濟事宜, 獲得僅以基金單位持有人利益為依歸的專業化管理 信託基金管理人之其他主要角色 功能及職責包括 : (1) 依照泓富產業信託訂明之投資策略, 制定其有關泓富產業信託資產的收購 出售變現或增值之策略方向及風險管 理政策 ; (2) 定期編製資產管理計劃, 以闡述泓富產業信託資產之表現 ; (3) 確保遵守房地產投資信託基金守則 證券及期貨條例及所有其他相關法規 上市規則 信託契約 所有其他相關法 規及所有相關合約之適用規定 ; 及 (4) 與基金單位持有人維持定期溝通 信託基金管理人之董事會 董事會負責信託基金管理人之整體管治, 包括確立管理目標及監察該等目標之達成 董事會已確立泓富產業信託之管理框架, 包括內部監控系統及風險管理程序 董事會對信託基金管理人業務及事務管理集體負責 董事會行使在信託基金管理人組織章程規限內之一般權力, 以確保管理層妥善履行職責並享有適當報酬, 並維持健全之內部監控政策及風險管理體系 董事會亦檢討重大財務決策及信託基金管理人之表現 除遵例手冊所載特定須由董事會負責之事宜外, 董事會可授權有關管理團隊及董事會轄下各委員會履行若干管理及監管職能 為建立一個有效而均衡之董事會架構, 董事會須由不少於五名董事以及不多於二十名董事組成 董事會須按以下原則組成 : (1) 董事會主席應為信託基金管理人之非執行董事 ; (2) 行政總裁應為董事會成員 ; 及 (3) 董事會董事應具備廣泛之教育背景 商業經驗包括基金管理及物業行業之專業知識, 在性別 年齡及文化背景方 面多元化, 務求切合泓富產業信託及信託基金管理人之業務 董事會之組合將作定期檢討, 以確保董事會在技巧 專業知識 經驗及多樣性各方面能達致平衡, 合乎泓富產業信託及信託基金管理人業務之要求 72 泓富產業信託二零一八年年報

77 現時, 董事會由七名成員組成, 其中三名為獨立非執行董事 根據信託基金管理人組織章程, 所有信託基金管理人之董事 ( 包括獨立非執行董事 ) 須於每屆信託基金管理人週年大會退任, 但將合資格獲重選 此外, 倘獨立非執行董事任職逾 9 年, 其續任須經基金單位持有人於下屆基金單位持有人週年大會上批准方可作實, 且此後於每三屆基金單位持有人週年大會上重選 董事會主席及行政總裁分由兩人擔任, 以確保信託基金管理人職責能有效劃分 董事會主席為趙國雄博士 ( 非執行董事 ), 彼負責董事會及信託基金管理人之整體領導 行政總裁為黃麗虹女士 ( 執行董事兼信託基金管理人負責人員 ), 彼全面負責信託基金管理人之日常營運及監督信託基金管理人管理團隊, 以確保泓富產業信託按照訂明之策略 政策及規例營運 於報告年度內, 董事會已檢討及監察泓富產業信託之企業管治政策及常規 泓富產業信託之政策及常規對於適用法律及法規要求之遵守情況 遵例手冊及任何其他適用於董事及信託基金管理人僱員之守則之遵守情況, 以及泓富產業信託對於房地產投資信託基金守則及適用上市規則之適用企業管治常規及披露規定之遵守情況 信託基金管理人於報告年度內曾舉行四次董事會全體會議, 董事會會議之出席記錄如下 : 主席兼非執行董事 趙國雄博士 4/4 行政總裁兼執行董事 黃麗虹女士 4/4 非執行董事 林惠璋先生 4/4 馬勵志先生 4/4 獨立非執行董事 藍鴻震博士 4/4 孫潘秀美女士 4/4 黃桂林先生 4/4 除董事會全體會議外, 主席亦於報告年度內在沒有執行董事出席的情況下與非執行董事 ( 包括獨立非執行董事 ) 召開一次會議 信託基金管理人相信, 各董事所作貢獻超過其出席董事會及董事委員會會議 根據信託基金管理人採納之企業管治政策, 獨立非執行董事必須符合遵例手冊所載之獨立性準則 經考慮於二零一九年一月一日生效之新規定, 信託基金管理人已收到各獨立非執行董事根據遵例手冊所載之 獨立非執行董事獨立性準則 所作有關其獨立性之書面年度確認書 上述確認書已提呈信託基金管理人董事會會議, 供全體董事審議 所有獨立非執行董事均向信託基金管理人董事會及管理團隊提出客觀意見及獨立指引, 並具備所需的誠信 獨立性 經驗及專長 二零一八年年報泓富產業信託 73

78 董事之委任及罷免 董事之委任及罷免須由信託基金管理人之董事會及股東根據遵例手冊及信託基金管理人之組織章程決定 由於信託基金管理人乃由證監會根據證券及期貨條例第 V 部發給牌照, 已獲委任或將獲委任為負責人員之執行董事之委任須事先取得證監會批准 在考慮委任及續任董事人選時, 董事會將參照遵例手冊所載之多項內容來評估該等人士是否為董事之適當人選 董事持續專業發展 董事清楚了解彼等作為信託基金管理人董事之責任, 以及泓富產業信託之經營方式 業務活動及發展 彼等獲不斷提供有關法定及監管架構及營商環境發展之最新信息, 以協助彼等履行職務 信託基金管理人在合適情況下為董事提供內部簡介會 信託基金管理人之管理團隊須適時向董事會提供有關泓富產業信託業務營運及表現之報告 市場調查分析及相關之最新政府政策 此外亦鼓勵董事參與由專業機構舉辦或由合資格專業人士或法律顧問進行之合適持續專業發展計劃或相關培訓課程, 以使其知識與技能與日俱增 與時並進 此外, 彼等亦閱覽有關董事職責的資料, 不斷增進和更新其知識 所有董事均向信託基金管理人提交了報告年度內參加持續專業發展計劃的記錄 於報告年度內, 已向董事提供有關二零一八年公司 ( 修訂 ) 條例下保存重要控制人登記冊之新規定, 以及企業管治守則及相關上市規則之修訂 此外, 泓富產業信託之外聘核數師亦有就會計準則及原則之更新向審核委員會成員提供簡介 董事於報告年度內參加持續專業發展計劃的記錄如下 : 主席兼非執行董事 趙國雄博士 行政總裁兼執行董事 黃麗虹女士 非執行董事 林惠璋先生 馬勵志先生 獨立非執行董事藍鴻震博士 孫潘秀美女士 黃桂林先生 74 泓富產業信託二零一八年年報

79 風險管理及內部監控 信託基金管理人確認其有關風險管理及內部監控系統之職責, 此乃旨在管理而非消除未能達成業務目標之風險, 且僅就重大失實陳述或損失作出合理而非絕對保證 信託基金管理人設有內部審核職能以就信託基金管理人之風險管理 內部監控系統及營運職能進行獨立評估, 並檢討其效能 內部審計師運用風險評估法並經諮詢管理層後 ( 惟獨立於管理層 ) 編製審核計劃以呈交審核委員會審閱 審核檢討之重點為泓富產業信託之運作及合規監控以及風險管理 內部監控系統及合規程序之有效執行 此外, 信託基金管理人已採納遵例手冊內之資料披露監控及政策, 其中載明處理及發佈內幕消息 ( 定義見證券及期貨條例 ) 之監控措施及政策 董事會每半年透過審核委員會審議泓富產業信託之風險管理及內部監控系統之效能, 該系統涵蓋所有重大監控功能, 包括財務 營運及合規監控 風險管理職能 信託基金管理人負責進行泓富產業信託會計 內部審核及財務報告職能之員工之資源充足度 學歷資格及經驗以及訓練課程 董事會認為已設立有效的風險管理及內部監控系統 審核委員會 信託基金管理人已成立審核委員會, 協助董事會審閱泓富產業信託財務報表之完整性 準確性 清晰程度及公平性 建議委任泓富產業信託之外聘核數師並定期檢討與其之關係, 以及審閱財務報告系統 風險管理及內部監控系統及內部審核職能之效能 審核委員會之責任亦包括 : (1) 審閱外部審計報告以確保如發現內部監控有不足之處時, 管理層可採取適當和及時補救措施 ; (2) 監察所採用之程序以確保遵守適用法例 房地產投資信託基金守則及適用之上市規則 ; (3) 審閱所有財務報表及所有內部審計報告 ; 及 (4) 監察所設立以規管關連人士交易之程序, 包括確保遵守房地產投資信託基金守則中關於泓富產業信託與關連人士 ( 定義見房地產投資信託基金守則 ) 進行交易之規定 審核委員會之成員由董事會在董事中選派委任 現時, 審核委員會由三位獨立非執行董事組成, 包括藍鴻震博士 孫潘秀美女士及黃桂林先生 審核委員會主席由藍鴻震博士擔任 二零一八年年報泓富產業信託 75

80 審核委員會每半年舉行一次會議, 並於有需要時另外舉行會議 審核委員會於報告年度內舉行了兩次會議, 以省覽並審閱 ( 其中包括 ) 泓富產業信託二零一七年末期業績 二零一八年中期業績及其他內部監控 風險管理及合規事宜 審核委員會會議之出席記錄如下 : 藍鴻震博士 2/2 孫潘秀美女士 2/2 黃桂林先生 2/2 泓富產業信託之外聘核數師均出席兩次審核委員會會議, 報告任何重大審計問題及調查結果, 以及向審核委員會提供其對會計事宜之意見 於報告年度內, 審核委員會亦曾在沒有信託基金管理人之管理團隊出席之情況下與外聘核數師進行一次會晤 根據由證監會發出對嚴格遵守房地產投資信託基金守則第 9.13(b) 條規定之豁免, 審核委員會確認公關相關開支乃根據信 託基金管理人之內部監控程序產生, 且純粹是為信託契約第 及 條所載用途所產生 披露委員會 信託基金管理人亦已成立披露委員會, 協助董事會審閱向基金單位持有人披露資料及向公眾發表公告之相關事宜 披露委員會亦與信託基金管理人之管理團隊合作, 確保披露資料之準確性及完整性 披露委員會之責任亦包括 : (1) 審閱有關 ( 但不限於 ) 財務報告 關連人士交易及可能存在利益衝突之地方之公司披露事宜及公告, 並就上述事宜 向董事會提供建議 ; (2) 監督遵守適用法律規定之情況, 以及泓富產業信託或其代表向公眾及適用之監管機構發佈資料之持續性 準確性 清晰程度 完整性及適時性 ; 及 (3) 於向公眾發佈資料前或向監管機構呈報資料前 ( 如適用 ), 審閱及批准泓富產業信託之所有重要資料 披露委員會之成員由董事會在董事中選派委任 現時, 披露委員會有三位成員, 包括趙國雄博士 ( 主席兼非執行董事 ) 黃麗虹女士 ( 行政總裁兼執行董事 ) 及藍鴻震博士 ( 獨立非執行董事 ) 披露委員會主席由黃麗虹女士擔任 76 泓富產業信託二零一八年年報

81 披露委員會每半年舉行一次會議, 並於有需要時另外舉行會議 披露委員會於報告年度內舉行了兩次會議, 以省覽並審閱 ( 其中包括 ) 泓富產業信託二零一七年末期業績公告 二零一八年中期業績公告 二零一七年年報及二零一八年中期報告, 以及泓富產業信託其他公司披露事宜 披露委員會亦審閱泓富產業信託於報告年度全年發出之所有公告 披露委員會會議之出席記錄如下 : 趙國雄博士 2/2 黃麗虹女士 2/2 藍鴻震博士 2/2 專責 ( 財務 ) 委員會 信託基金管理人亦已成立專責 ( 財務 ) 委員會, 協助董事會審閱有關對沖策略 融資及再融資安排以及涉及用作對沖之衍生工具之交易之事宜 專責 ( 財務 ) 委員會現時由 ( 其中包括 ) 四名董事, 即黃麗虹女士 ( 行政總裁兼執行董事 ) 馬勵志先生( 非執行董事 ) 藍鴻震博士及黃桂林先生 ( 均為獨立非執行董事 ) 組成 黃麗虹女士為專責 ( 財務 ) 委員會之召集人 專責 ( 財務 ) 委員會於有需要時舉行會議 專責 ( 財務 ) 委員會於報告年度內並無舉行會議 業務風險之管理 董事會於每季開會一次, 如有需要, 亦會召開額外會議, 並將根據已獲批准之預算審閱泓富產業信託之財務表現 董事會亦檢討泓富產業信託之任何資產風險, 審查債務管理並根據泓富產業信託核數師之任何意見採取行動 信託基金管理人已委任具備經驗及學歷資格之管理人員處理信託基金管理人及泓富產業信託日常運作 管理團隊每月向董事會提供更新資料, 載列有關泓富產業信託之表現與現時財務狀況之公正及易於理解之評估 評估業務風險時, 董事會考慮經濟環境及地產行業風險 批准任何主要交易前, 董事會審閱管理報告及個別發展項目之可行性研究 利益衝突 信託基金管理人已訂立以下程序以處理利益衝突問題 : (1) 信託基金管理人為泓富產業信託專責管理人, 並不管理任何其他房地產投資信託基金或參與任何其他房地產業務 (2) 所有關連人士交易須根據遵例手冊內載列之程序管理 (3) 董事會最少三份之一成員須為獨立非執行董事 二零一八年年報泓富產業信託 77

82 此外, 根據公司條例 ( 第 622 章 ) 第 11 部 第 5 分部 536 條至 542 條及信託基金管理人組織章程, 董事須向信託基金管理 人發出一般通知, 述明其在信託基金管理人其後可能訂立任何種類的交易 安排或合約中擁有的利益 與基金單位持有人及投資者溝通 信託基金管理人認為與基金單位持有人有效溝通, 對於加強投資者關係及投資者對於泓富產業信託業務表現及策略之了解尤為重要 信託基金管理人亦明白公司資料之透明度及適時披露非常重要, 有助於基金單位持有人及投資者作出最佳投資決定 泓富產業信託之基金單位持有人大會為董事會及基金單位持有人提供一個直接溝通平台 根據信託契約, 受託人或信託基金管理人分別可 ( 及信託基金管理人須按合共持有不少於 10% 當時已發行之基金單位之兩名或以上基金單位持有人之書面要求召開會議 ) 隨時按召開會議之一方認為合適的時間及在香港之地點召開基金單位持有人會議, 並於會上提呈決議案以供審議 二零一八年週年大會 ( ) 於二零一八年五月十一日舉行, 週年大會通告已於週年大會舉行前至少足 20 個營業日 發送予基金單位持有人 週年大會出席記錄如下 : 主席兼非執行董事 趙國雄博士 1/1 行政總裁兼執行董事 黃麗虹女士 1/1 非執行董事 林惠璋先生 0/1 馬勵志先生 1/1 獨立非執行董事 藍鴻震博士 1/1 孫潘秀美女士 1/1 黃桂林先生 1/1 董事會主席 各委員會之主席及泓富產業信託之外聘核數師及法律顧問均已出席週年大會, 於會上回答基金單位持有人的提問 泓富產業信託之網站為 並於其中刊發泓富產業信託業務營運及發展項目 財務資料及其他資訊之最新資料 信託基金管理人積極參與定期新聞發佈會, 並與投資者及分析員舉行會議, 為有利益關係人士提供有關泓富產業信託表現的最新情況 信託基金管理人珍視基金單位持有人對其促進透明度和建立投資者關係工作的建議 信託基金管理人歡迎各方提供意見及建議, 他們可按照企業資料一節所載的資料, 以郵寄 電話或電郵方式將意見及建議送交信託基金管理人 78 泓富產業信託二零一八年年報

83 報告及透明度 泓富產業信託根據香港公認會計準則編製截至十二月三十一日止財政年度及截至六月三十日止半年財政期間之賬目 根據房地產投資信託基金守則, 泓富產業信託之年報於各財政年度結束後四個月內公佈及發送予基金單位持有人, 而中期報告則將於各半年財政期間結束後兩個月內發送予基金單位持有人 根據房地產投資信託基金守則之規定, 信託基金管理人將確保適時公佈有關泓富產業信託之重要資料及發展, 以便基金單位持有人能夠評估泓富產業信託之狀況 公告將刊登在香港交易及結算所有限公司 ( ) 網站及泓富產業信託網站 董事對財務報表之責任 董事明白彼等須承擔責任, 確保截至二零一八年十二月三十一日止年度之財務報表以真確公平的呈列編製而成 據彼等所知, 並無任何重大不明朗因素之事件或情況可能對泓富產業信託持續經營之能力構成任何重大疑問 有關泓富產業信託核數師對財務報表之申報責任之聲明, 已刊載於獨立核數師報告內 上市後進一步發行基金單位 為盡可能避免基金單位持有人所持權益遭受重大攤薄, 任何進一步發行基金單位, 均須遵守房地產投資信託基金守則所載之優先購買規定 根據該等規定, 進一步發行基金單位, 須首先按比例優先向現有基金單位持有人發售, 惟基金單位可以下列方式發行 :(i) 於任何財政年度可合共發行最多相當於對上一個財政年度結算日已發行基金單位數目 20% 之基金單位, 而不受有關優先購買權之限制 ; 及 (ii) 在其他情況下發行而不受優先購買權之限制, 惟須獲得基金單位持有人以普通決議案批准 關於監管董事或信託基金管理人買賣基金單位守則, 及主要基金單位持有人於基金單位之權益 信託基金管理人已採納關於董事或信託基金管理人 ( 統稱 ) 買賣泓富產業信託證券之守則 ( ), 其條款嚴格程度不遜於上市規則附錄十所載之 上市發行人董事進行證券交易的標準守則 之規定準則 基金單位買賣守則之適用範圍已擴大至信託基金管理人之高級行政人員及其他僱員 二零一八年年報泓富產業信託 79

84 根據基金單位買賣守則, 有意買賣任何泓富產業信託證券之各管理人士須首先留意證券及期貨條例第 XIII 及 XIV 部關於市場失當行為及內幕交易之規定, 猶如證券及期貨條例適用於泓富產業信託證券 此外, 各管理人士在未獲授權之情況下不得披露任何機密資料, 或利用該等資料為自己或他人謀取利益 各管理人士若知悉任何就擬進行且屬上市規則第十四章之須予公佈交易或房地產投資信託基金守則之關連人士交易之收購或出售而作出之任何磋商或協定或任何內幕消息 ( 定義見證券及期貨條例 ), 必須在知悉有關情況後, 盡快避免買賣泓富產業信託之證券, 直至該消息公佈為止 知悉有關磋商或協定或任何內幕消息之各管理人士, 應提醒並不同樣知情之各管理人士, 指出或會有內幕消息尚未公佈, 以及他們務必不得在相若期間買賣泓富產業信託之證券 根據基金單位買賣守則, 在刊發泓富產業信託財務業績當天及以下期間, 各管理人士不得買賣泓富產業信託之任何證券 : (1) 緊接刊發年度業績日期之前 60 日內, 或有關財政年度結束之日起至業績刊發之日止期間 ( 以較短者為準 ); 及 (2) 緊接刊發季度業績 ( 如有 ) 及半年度業績日期之前 30 日內, 或有關季度或半年度期間結束之日起至業績刊發之日止 期間 ( 以較短者為準 ); 惟特殊情況 ( 如遵例手冊內所述之例外情況 ) 除外 各管理人士必須遵守基金單位買賣守則所載之程序 已向各管理人士 信託基金管理人之主管人員及其他僱員作具體查詢, 彼等確認已遵守基金單位買賣守則所要求之標準 信託基金管理人亦已採納監察信託基金管理人 董事及信託基金管理人之最高行政人員披露權益之程序 證券及期貨條例第 XV 部之條文須被視為適用於信託基金管理人 董事及信託基金管理人之最高行政人員及每名基金單位持有人及透過其或在其下提出申索之所有人士 信託契約包括視證券及期貨條例第 XV 部為適用之條文, 因此, 持有 5% 或以上已發行基金單位之基金單位持有人即屬擁有須具報權益, 須通知香港交易所及信託基金管理人其於泓富產業信託之權益 信託基金管理人應隨後將所收到之該等通知之副本送交受託人 信託基金管理人存置一份有關披露泓富產業信託之基金單位權益之登記冊, 受託人及任何基金單位持有人可於向信託基金管理人發出合理通知後於正常辦公時間內查閱上述登記冊 80 泓富產業信託二零一八年年報

85 須由基金單位持有人以特別決議案決定之事項 根據信託契約, 若干事項之決定須事先以特別決議案徵得基金單位持有人特定批准 該等事項包括 :(i) 信託基金管理人為泓富產業信託投資政策之變動 ;(ii) 於收購泓富產業信託土地後兩年內出售構成泓富產業信託資產一部份之任何土地或任何土地之權益 認購權或權利或持有泓富產業信託之該等土地或任何土地之認購權或權利之任何特別目的投資機構之股份 ;(iii) 任何有關信託基金管理人管理費用之增加高於獲准限額或結構之變動 ;(iv) 任何有關受託人費用之增加高於獲准限額或結構之變動 ;(v) 信託契約之若干修改 ;(vi) 終止泓富產業信託 ; 及 (vii) 泓富產業信託之合併 基金單位持有人亦可透過特別決議案 (i) 將泓富產業信託核數師免職並委任其他核數師或 (ii) 將受託人或信託基金管理人免職 通過特別決議案所需之法定人數, 須為持有量合共不少於已發行泓富產業信託基金單位之 25% 並親身或委派代表出席之兩名或以上基金單位持有人 董事資料之變更 自泓富產業信託二零一八年中期報告刊發後, 信託基金管理人收到有關下列董事資料變更之通知 : (1) 趙國雄博士自二零一九年一月一日起獲委任為長江實業集團有限公司 ( 於香港上市之公司 ) 提名委員會成員 (2) 林惠璋先生自二零一九年一月一日起不再擔任凱詩物流信託 ( 於新加坡上市 ) 管理人 ARA Trust Management (Cache) Limited 之非執行董事 林先生亦不再擔任 The Management Corporation Strata Title Plan No. 2197( 新達城 ) 管理 委員會之主席, 並獲委任為 Jurong Spring Citizens Consultative Committee 及新加坡證券投資者協會之贊助人 (3) 黃桂林先生自二零一八年十一月三十日起不再擔任招商銀行股份有限公司 ( 於香港及上海上市之公司 ) 之獨立非執 行董事, 並於二零一九年三月十四日不再出任香港歌劇院董事及主席 審閱年報 泓富產業信託於報告年度之年報已由審核委員會及披露委員會審閱 基金單位之公眾持有量 就信託基金管理人所知, 於二零一八年十二月三十一日, 泓富產業信託超過 25% 之已發行基金單位由公眾人士持有 二零一八年年報泓富產業信託 81

86 以下載列於報告年度有關泓富產業信託與其關連人士 ( 定義見房地產投資信託基金守則第 8.1 段 ) 進行之關連人士交易之 資料 : 關連人士交易 收入 下表載列於報告年度泓富產業信託由所有關連人士交易產生之收入資料 : 港元 港元 高衛物業管理有限公司 1 主要持有人之附屬公司 2 泓富產業信託物業租約 1,896, ,172 和黃伽瑪航空 ( 香港 ) 1 主要持有人之有聯繫公司 3 泓富產業信託物業租約 345, ,188 有限公司 和黃漢優有機 ( 香港 ) 1 主要持有人之有聯繫公司 4 泓富產業信託物業租約 789,952 有限公司 和記電話有限公司 1 主要持有人之有聯繫公司 5 泓富產業信託物業許用合約 76,800 20,244 和記黃埔 ( 中國 ) 有限 1 主要持有人之有聯繫公司 6 泓富產業信託物業租約 3,747,611 2,310,666 公司 總計 6,856,780 3,181,270 附註 : 1. 主要持有人為長江實業集團有限公司 ( ) 2. 新寶中心二樓全層,302 3 室及 室 3. 泓富產業千禧廣場 室 4. 創業街 9 號 1703A 室 1703B 室及 1704 室 租約已於二零一八年十月二十一日終止 5. 泓富廣場微型發送器設備安裝 6. 都會大廈 18 樓全層 82 泓富產業信託二零一八年年報

87 關連人士交易 樓宇管理服務 下表載列於報告年度由關連人士為泓富產業信託物業提供之樓宇管理服務之資料 : 港元 1 高衛物業管理有限公司 3 主要持有人之附屬公司 公契管理人酬金 386,785 2 高衛物業管理有限公司 3 主要持有人之附屬公司 停車場管理人酬金 29,357 1 港基物業管理有限公司 3 主要持有人之附屬公司 公契管理人酬金 157,370 2 港基物業管理有限公司 3 主要持有人之附屬公司 停車場管理人酬金 56,779 總計 630,291 附註 : 1. 根據各泓富產業信託物業公契委任之管理人 ( ) 2. 根據二零零五年十一月二十九日訂立之物業管理協議 ( 經不時修改 修訂及 或延伸 ) 由泓富產業信託之物業管理人 Goodwell- Prosperity Property Services Limited 委任為泓富產業信託之若干物業之停車場管理人 ( ) 3. 主要持有人為長江實業 二零一八年年報泓富產業信託 83

88 關連人士交易 開支 下表載列於報告年度泓富產業信託之所有關連人士交易產生之開支資料 ( 除上述之樓宇賬目之樓宇管理費及其他費用外 ): 港元 Goodwell-Prosperity Property Services 2 主要持有人之附屬公司 物業管理及租賃管理費 10,993,844 Limited Goodwell-Prosperity Property Services 2 主要持有人之附屬公司 市場推廣服務費 12,366,527 Limited 進達車場管理有限公司 2 主要持有人之附屬公司 停車場租賃代理費 3,329,569 1 長江實業公司 2 主要持有人之附屬公司 後勤服務費用 34,869 高力國際物業顧問 ( 香港 ) 有限公司 主要估值師 租賃佣金及顧問服務費用 268,400 總計 26,993,209 附註 : 1. 長江實業公司包括 Harbour Plaza North Point Catering Limited Harbour Plaza Metropolis Limited 及 Hutchison Hotel Hong Kong Limited 2. 主要持有人為長江實業 與滙豐集團 * 有關銀行存款之關連人士交易 於報告年度, 泓富產業信託委託受託人之控股公司香港上海滙豐銀行有限公司提供一般銀行及金融服務 ( 即銀行存款並從中賺取利息 ) * 滙豐集團指香港上海滙豐銀行有限公司及其附屬公司, 除非本報告內另有指明外, 不包括受託人及其專有附屬公 司 ( 即受託人之附屬公司, 但不包括其作為泓富產業信託受託人身份所成立之該等附屬公司 ) 84 泓富產業信託二零一八年年報

89 其他關連人士交易 下列公司於報告年度為泓富產業信託提供停車場管理服務及物業管理服務, 故此於二零一八年十二月三十一日, 泓富產業信託對該等關連人士有以下到期應付款項 : 港元 Goodwell-Prosperity Property Services Limited 4,908,751 高衛物業管理有限公司 5,051,967 進達車場管理有限公司 561,717 港基物業管理有限公司 938,034 總計 11,460,469 其他交易 下表載列於報告年度有關信託基金管理人 受託人及主要估值師向泓富產業信託提供的服務之資料 : 港元 滙豐機構信託服務 ( 亞洲 ) 有限公司 受託人 受託人費用 3,206,367 泓富資產管理有限公司 信託基金管理人 基本費用及浮動費用 53,610,149 高力國際物業顧問 ( 香港 ) 有限公司 主要估值師 估值費用 199,000 總計 57,015,516 獨立非執行董事之確認 獨立非執行董事確認, 彼等已審閱所有相關之關連人士交易 ( 包括與滙豐集團進行之關連人士交易 ) 之條款, 並確認彼等已信納該等交易乃於下列情況下進行 : (a) 於泓富產業信託之一般及日常業務過程中進行 ; (b) 如有其他可供比較之交易, 則按正常商業條款 ; 倘缺乏充分的可供比較之交易以判斷是否按正常商業條款, 則按 不遜於泓富產業信託向獨立第三方提供或者獲獨立第三方提供 ( 視情況而定 ) 之條款進行 ; 及 (c) 遵照規管有關交易之協議 ( 如有 ), 並按公平合理及符合泓富產業信託基金單位持有人整體利益之條款 二零一八年年報泓富產業信託 85

90 泓富產業信託之核數師之確認 泓富產業信託之核數師德勤 關黃陳方會計師行已獲委託根據香港會計師公會頒佈之香港核證委聘準則第 3000 號 ( 經修訂 ) 審核或審閱過去財務資料以外之核證委聘, 並參考實務說明第 740 號 關於香港上市規則所述持續關連交易的核數師函件, 就泓富產業信託及其附屬公司之持續關連交易作出報告 核數師已發出無保留函件, 其中載有其就泓富產業信託及其附屬公司根據證監會所授出之豁免嚴格遵守房地產投資信託基金守則第 8 章之披露規定, 在年報第 82 至 86 頁所披露有關租賃 許可使用交易 物業管理安排 第三方服務及其他營運交易以及涉及正常銀行及金融服務之持續關連交易之結果及結論 泓富產業信託已向證監會提供核數師函件之副本 信託基金管理人及受託人就與滙豐集團進行企業融資交易之確認 信託基金管理人及受託人確認, 於報告年度, 並無與滙豐集團進行企業融資交易及其他關連人士交易 ( 於上文所披露者除外 ) 基金單位之購回 出售或贖回 於報告年度, 除信託基金管理人出售 3,742,000 個泓富產業信託基金單位 ( 信託基金管理人收取該等基金單位作為其管理費用 ) 外, 泓富產業信託或其附屬公司並無購回 出售或贖回泓富產業信託之基金單位 關連人士持有泓富產業信託基金單位之情況 以下人士屬泓富產業信託之關連人士 ( 定義見房地產投資信託基金守則 ), 持有泓富產業信託之基金單位 : 於二零一七年 6 十二月三十一日 基金單位數目 Total Win Group Limited 1 176,328, % 176,328,129 Wide Option Investments Limited 1 98,883, % 98,883,559 2 香港中央結算 ( 代理人 ) 有限公司 1,087,144, % 1,071,404,326 3 滙控 37, % 1,217,250 4 泓富資產管理有限公司 12,723, % 藍鴻震 350, % 350,000 附註 : 1. Total Win Group Limited( Total Win ) 於二零一八年十二月三十一日為泓富產業信託之主要持有人 ( 定義見房地產投資信託基金守則 ), 因此屬泓富產業信託之關連人士 於二零一八年十二月三十一日,Total Win 為長江實業之間接全資附屬公司, 故此長江實業被視為持有 Total Win 所持有的 176,328,129 個基金單位 於二零一八年十二月三十一日,Wide Option Investments Limited( Wide Option ) 為長江實業之間接全資附屬公司, 因此屬泓富產業信託之關連人士 故此長江實業被視為持有 Wide Option 所持有的 98,883,559 個基金單位 86 泓富產業信託二零一八年年報

91 因此, 於二零一八年十二月三十一日, 長江實業被視為持有 275,211,688 個基金單位, 其中 176,328,129 個基金單位由 Total Win 持有及 98,883,559 個基金單位由 Wide Option 持有 2. 香港中央結算 ( 代理人 ) 有限公司於二零一八年十二月三十一日為泓富產業信託之主要持有人 ( 定義見房地產投資信託基金守則 ), 因此屬泓富產業信託之關連人士 就信託基金管理人所知, 香港中央結算 ( 代理人 ) 有限公司以代理人身份持有該等基金單位 3. 滙豐控股有限公司及其集團之其他成員 ( ) 為泓富產業信託之關連人士, 因受託人滙豐機構信託服務 ( 亞洲 ) 有限公司為滙豐控股有限公司之間接附屬公司 就信託基金管理人所知, 受託人於二零一八年十二月三十一日及二零一七年十二月三十一日並無於任何基金單位擁有實益權益 受託人之董事 高級行政人員 職員及彼等之有聯繫者於二零一八年十二月三十一日及二零一七年十二月三十一日並無於任何基金單位擁有實益權益 受託人之控權實體 控股公司 附屬公司或有聯繫公司於二零一八年十二月三十一日及二零一七年十二月三十一日分別擁有 37,250 個基金單位及 1,217,250 個基金單位的實益權益 4. 泓富資產管理有限公司於二零一八年十二月三十一日為泓富產業信託之管理公司 ( 定義見房地產投資信託基金守則 ), 因此屬泓富產業信託之關連人士 5. 藍鴻震博士於二零一八年十二月三十一日為泓富產業信託之管理公司 ( 定義見房地產投資信託基金守則 ) 之董事, 因此屬泓富產業信託之關連人士 6. 於二零一八年十二月三十一日之已發行基金單位總數為 1,485,860,965 個 除上文披露者外, 信託基金管理人並不知悉泓富產業信託之任何關連人士 ( 定義見房地產投資信託基金守則 ) 於二零一八年十二月三十一日持有泓富產業信託任何基金單位 信託基金管理人 信託基金管理人之董事及最高行政人員持有泓富產業信託基金單位之情況 於二零一八年十二月三十一日, 信託基金管理人根據信託契據第 30.3 條所存置之權益登記冊內信託基金管理人 信託基金管理人之董事及最高行政人員在泓富產業信託基金單位中擁有之權益如下 : 泓富資產管理有限公司 12,723, % 藍鴻震 350, % 附註 : 於二零一八年十二月三十一日之已發行基金單位總數為 1,485,860,965 個 除上文所披露者外, 於二零一八年十二月三十一日, 概無信託基金管理人之董事及最高行政人員在泓富產業信託之基金單位中擁有任何權益 二零一八年年報泓富產業信託 87

92 編號 : 二零一九年二月十五日 ( 泓富產業信託之管理人 ) 香港皇后大道中 99 號中環中心 55 樓 5508 至 5510 室 ( 泓富產業信託之受託人 ) 香港九龍深旺道 1 號滙豐中心第 2 及 3 座 17 樓 敬啟者 : 指示 目的及估值日 吾等謹遵照泓富資產管理有限公司 ( )( 作為泓富產業信託之管理人 ) 及滙豐機構信託服務 ( 亞洲 ) 有限公司 ( ) 就吾等發出之指示, 就泓富產業信託截至二零一八年十二月三十一日止財政期間之年報, 對泓富產業信託之物業組合 ( ) 進行物業估值 吾等確認, 吾等曾就會計 按揭抵押及測試財務契諾等目的, 對物業組合進行視察 作出有關查詢及查冊, 並搜集吾等認為必要之其他資料, 以提供吾等對物業組合於二零一八年十二月三十一日 ( ) 在現有租約下之市值 ( 定義見下文 ) 之意見 88 泓富產業信託二零一八年年報

93 物業組合 物業組合包括以下物業權益 : 1. 香港九龍紅磡都會道 10 號都會大廈 2. 香港北角英皇道 663 號泓富產業千禧廣場 3. 香港九龍觀塘創業街 9 號 4. 香港九龍觀塘成業街 6 號泓富廣場 5. 香港九龍荔枝角青山道 682 號潮流工貿中心 6. 香港九龍觀塘創業街 25 號創富中心之部分 7. 香港九龍新蒲崗五芳街 10 號新寶中心之部分 估值準則 估值乃根據皇家特許測量師學會公佈之 皇家特許測量師學會估值 全球準則 ( 二零一七年版 ) 香港測量師學會公佈 之 香港測量師學會估值準則 ( 二零一七年版 ), 並參照國際評價準則委員會公佈之 國際評價準則 ( 二零一七年版 ) 及證券及期貨事務監察委員會於二零一四年八月公佈之 房地產投資信託基金守則 進行 估值基準 吾等之估值乃根據國際評價準則委員會定義, 以及香港測量師學會及皇家特許測量師學會採納之市值基準進行, 市值基準載列為 : 在進行適當市場推廣後, 自願買方及自願賣方雙方按公平原則並在知情 審慎及非強逼之情況下於估值日進行交易之估計資產或負債交易款額 吾等於本報告呈列之估值指物業組合之 100% 權益, 而非指持有物業組合權益之公司之股權 估值假設 吾等之估值乃假設賣方於公開市場出售物業組合, 且並無遞延條款合約 售後租回 合營企業或任何類似安排等利益影響物業組合之價值 吾等之估值並無考慮物業組合之任何抵押 按揭或欠債, 或出售時可能產生之任何開支或稅項 除另有說明外, 吾等假設物業組合併無且已償清任何及所有可能影響其價值 ( 不論是現有或其他情況下之價值 ) 之繁重抵押 留置權及產權負擔 由於物業組合是以長期租賃權益持有, 吾等假設擁有人有權於土地租用權未屆滿期間在權力不受阻礙下自由使用該物業 二零一八年年報泓富產業信託 89

94 吾等假設管理人提供予吾等之文件及 或正式圖則所顯示之面積均屬準確 所有文件及合約僅供參考, 而所有尺寸 量度及面積均為約數 吾等並無進行實地量度 估值方法 在進行估值時, 吾等使用了收益法 年期及復歸法並與市場法作比照 吾等認為, 因其帶動收益之性質使然, 收益法 年期及復歸法乃估算物業組合市值之最合適方法 乃根據全面出租基準將租金收入淨額資本化, 以根據市場基準估計物業或資產之價值 此方法用於在特定年期內出租之物業或資產 此估值方法同時考慮來自現有租約之當前租金收入與潛在未來復歸收入之市場水平, 再按適當百分比率將兩者資本化 乃透過將目標資產與已知價格資料之相同或類似資產作比較, 以提供價值指標 透過分析自願買方及自願賣方雙 方 按公平原則 進行出售交易, 在比較售價以評估目標資產之價值時, 已調整規模 地點 時間 設施及其他相關因素 此方法普遍用於估算掌握類似資產可靠出售證據的資產價值 資料來源 吾等很大程度上倚賴管理人提供之資料及文件, 具體上包括但不限於物業組合之識別資料 租賃賬目 佔用詳情 停車場收支 樓面圖則 樓面面積及所有其他相關事宜 吾等已獲管理人確認並無重大因素或資料遭遺漏或隱瞞 吾等認為, 吾等已獲提供充足資料以達致知情見解, 且吾等並無理由懷疑有任何重大資料遭隱瞞 業權調查 吾等已向香港土地註冊處作出查詢及有關查冊 然而, 吾等並無搜查正本, 亦無核實吾等獲提供之文件中是否存在任何未列出之修訂 所有文件僅供參考 90 泓富產業信託二零一八年年報

95 實地視察 吾等於二零一八年十二月十九日及二零一八年十二月二十日視察物業組合之外部及 ( 倘可行 ) 內部情況 吾等並無進行正式地盤及結構測量, 因此未能報告物業組合是否沒有腐朽 蟲蛀或任何其他結構損壞 吾等並無進行屋宇測量, 亦無視察物業組合被遮蓋 隱蔽或不可通往之部分 吾等假設該部分維修狀況良好, 因此本報告不能視作對該部分有任何暗示之聲明或陳述 吾等並無對任何設施進行測試 吾等經視察物業組合後並無發現存在污染或其他危害等環境問題之證據 吾等之視察並不包括此類問題之調查, 且吾等並無資格評估該等環境問題 吾等並無進行調查以釐定土質條件是否適合進行任何未來發展, 因此吾等假設該等方面之情況尚可 然而, 倘其後證實物業組合或毗鄰土地存在該等問題, 吾等保留權利以調整於本報告呈列之估值 廠房及機器 吾等之估值一般包括構成樓宇設施裝備部份之全部廠房及機器 然而, 吾等之估值不包括可能完全為佔用者之商用工序而安裝之加工廠房 機器與設備, 以及陳設 傢俬與裝置 電信設備 吾等假設物業組合內所有電信設備已獲允許使用並已從有關機構取得所有必需之批文 貨幣 除另有說明外, 本報告內所有貨幣數值均為港元 遵守房地產投資信託基金守則物業估值師標準 高力國際及本行董事之資格符合併充分遵守房地產投資信託基金守則第 及 6.7 段之規定 保密及不予披露 本報告應保密, 僅供管理人 受託人 泓富產業信託之基金單位持有人, 以及已向或將會向泓富產業信託提供融資之銀行 財務機構及債權人 ( 及其代理人 ) 使用, 別無任何其他用途 吾等不會就本文件之全部或任何部分內容對任何第三方承擔責任 二零一八年年報泓富產業信託 91

96 權益披露 吾等並無知悉吾等之任何業務 關係或權益與履行上述要求之任務有實際 潛在或明顯衝突 隨附吾等之估值概要 估值證書及市場概覽 代表 Hannah Jeong MSc (Real Estate) MRICS MHKIS RPS(GP) 估價及諮詢服務主管 謹啟 92 泓富產業信託二零一八年年報

97 估值概要 ( 平方呎 ) ( 個 ) 1. 都會大廈 271, ,330,000,000 港元 2. 泓富產業千禧廣場 217, ,250,000,000 港元 3. 創業街 9 號 136, ,150,000,000 港元 4. 泓富廣場 240, ,860,000,000 港元 5. 潮流工貿中心 173, ,110,000,000 港元 6. 創富中心之部分 149, ,000,000 港元 7. 新寶中心之部分 86, ,000,000 港元 1,275, ,990,000,000 二零一八年年報泓富產業信託 93

98 估值證書 1. 香港九龍紅磡都會道 10 號都會大廈九龍內地段第 號 24,734/247,769 份不可分割等份或份數 都會大廈為一幢樓高十五層, 包括十一樓至二十八樓 ( 不設十三樓 十四樓及二十四樓樓層 ) 之寫字樓樓宇, 建於一幅登記地盤面積約為 50,058 平方米 (538,824 平方呎 ) 之多層零售 停車場平台之上 該大廈於二零零一年落成 該物業之寫字樓部分根據多項不同年期之租約出租, 最後之租約屆滿日期為二零二一年十一月, 每月租金收入總額約為 9,411,800 港元, 不包括政府差餉及政府地租 管理費及公用設施開支 3,330,000,000 港元 ( 三十三億三千萬港元 ) 估計淨物業收益率約為 3.5% 都會大廈為一項綜合發展項目 ( 名為國際都會 ) 之寫字樓部 於估值日期, 該物業 ( 不包括車位 ) 之租用率約為 99.2% 分 國際都會由多個部分組該物業之車位按月租及時租基成, 包括一個購物中心 ( 置富都準出租, 於二零一八年一月至會 ) 兩幢樓高十八層之住宅大二零一八年十二月期間之平均樓 ( 都會軒 ) 及一幢樓高十二層每月淨收入約為 350,000 港元 之酒店 ( 都會海逸酒店 ) 都會大廈包括由十一樓至二十八樓之全部寫字樓單位, 總樓面面積約為 25,215 平方米 (271,418 平方呎 ) 總實用面積約為 18,833 平方米 (202,717 平方呎 ) 該物業亦包括該發展項目內之零售 停車場平台內之 98 個車位 九龍內地段第 號乃根據批地條件第 號持有, 由一九九七年二月十四日至二零四七年六月三十日 應繳政府地租為物業應課差餉值之 3% 94 泓富產業信託二零一八年年報

99 附註 : (1) 該物業之登記擁有人如下 : 十一樓及 6 個車位十二樓及 6 個車位十五樓及 6 個車位十六樓及 6 個車位十七樓及 6 個車位十八樓及 6 個車位十九樓及 6 個車位二十樓及 7 個車位二十一樓及 7 個車位二十二樓及 7 個車位二十三樓及 7 個車位二十五樓及 7 個車位二十六樓及 7 個車位二十七樓及 7 個車位二十八樓及 7 個車位 Wisdom Champion Limited Wisdom Champion (12) Limited Wisdom Champion (15) Limited Wisdom Champion (16) Limited Wisdom Champion (17) Limited Wisdom Champion (18) Limited Wisdom Champion (19) Limited Wisdom Champion (20) Limited Wisdom Champion (21) Limited Wisdom Champion (22) Limited Wisdom Champion (23) Limited Wisdom Champion (25) Limited Wisdom Champion (26) Limited Wisdom Champion (27) Limited Wisdom Champion (28) Limited (2) 根據二零一七年十一月十日刊憲的紅磡分區計劃大綱圖編號 S/K9/26, 該物業目前被分區為 其他指定用途 ( 商業發展及貨運場 ) 用地 (3) 根據該物業擁有人之租約之標準條款及條件, 業主須負責該物業之結構性及外牆維修, 而租戶則須負責該物業之內部維修 (4) 估計淨物業收益率乃按二零一八年十二月之每月淨租金收入及二零一八年一月至二零一八年十二月期間之車位平均每月淨收入計 算 (5) 根據所提供之租賃資料, 現有租約 ( 不包括車位 ) 之分析載列如下 : ( 平方呎 ) ( 港元 ) 二零一六年及之前 70, % 2,504, % % 二零一七年 50, % 1,837, % % 二零一八年 148, % 5,069, % % 269, % 9,411, % % ( 平方呎 ) ( 港元 ) 二零一八年十二月三十一日及二零一九年 97, % 3,489, % % 二零二零年 51, % 1,837, % % 二零二一年及以後 120, % 4,084, % % 269, % 9,411, % % ( 平方呎 ) ( 港元 ) 兩年及以下 31, % 1,113, % % 兩年以上至三年 219, % 7,753, % % 三年以上 18, % 545, % 1 0.9% 269, % 9,411, % % 二零一八年年報泓富產業信託 95

100 2. 香港北角英皇道 663 號泓富產業千禧廣場內地段第 8885 號 3,741/10,000 份不可分割等份或份數 泓富產業千禧廣場為一幢樓高三十二層之寫字樓樓宇 ( 包括三層機電樓層及一層隔火層 ), 地庫設有兩層停車場, 建於一幅登記地盤面積約為 3,404 平方米 (36,641 平方呎 ) 之地盤上 該物業於一九九九年落成 該物業之寫字樓部分根據多項不同年期之租約出租, 最後一項租約屆滿日期為二零二一年十二月, 每月租金收入總額約為 6,507,900 港元, 不包括政府差餉及政府地租 管理費及公用設施開支 2,250,000,000 港元 ( 二十二億五千萬港元 ) 估計淨物業收益率約為 3.6% 該物業之兩層地庫劃為停車場於估值日期, 該物業 ( 不包括車及附屬設施用途, 一樓 ( 不設地位 ) 之租用率約為 97.6% 下層數 ) 用作大堂及往來通道用途, 而餘下由二樓至三十二樓該物業之車位按月租及時租基 ( 不設四樓 十三樓 十四樓及準出租, 於二零一八年一月至二十四樓層數 ) 為寫字樓用途 二零一八年十二月期間之平均每月淨收入約為 324,000 港元 該物業包括全部寫字樓單位, 總樓面面積約為 20,249 平方米 (217,955 平方呎 ) 總實用面積約為 14,551 平方米 (156,630 平方呎 ) 該物業亦包括於兩層地庫內之 43 個車位 內地段第 8885 號乃根據換地條件第 號持有, 年期由一九九六年一月二十四日至二零四七年六月三十日 應繳政府地租為物業應課差餉值之 3% 96 泓富產業信託二零一八年年報

101 附註 : (1) 該物業之登記擁有人為 Conestoga Limited (2) 根據二零一七年八月二十五日刊憲的北角分區計劃大綱核准圖編號 S/H8/26, 該物業目前被分區為 商業 用地 (3) 根據該物業擁有人之租約之標準條款及條件, 業主須負責該物業之結構性及外牆維修, 而租戶則須負責該物業之內部維修 (4) 估計淨物業收益率乃按二零一八年十二月之每月淨租金收入及二零一八年一月至二零一八年十二月期間之車位平均每月淨收入計算 (5) 根據所提供之租賃資料, 現有租約 ( 不包括車位 ) 之分析載列如下 : ( 平方呎 ) ( 港元 ) 二零一六年及之前 43, % 1,364, % % 二零一七年 75, % 2,304, % % 二零一八年 93, % 2,838, % % 212, % 6,507, % % ( 平方呎 ) ( 港元 ) 二零一八年十二月三十一日及二零一九年 61, % 1,886, % % 二零二零年 95, % 2,941, % % 二零二一年及以後 55, % 1,679, % % 212, % 6,507, % % ( 平方呎 ) ( 港元 ) 兩年及以下 40, % 1,256, % % 兩年以上至三年 132, % 4,016, % % 三年以上 40, % 1,234, % 7 8.5% 212, % 6,507, % % 二零一八年年報泓富產業信託 97

102 3. 香港九龍觀塘創業街 9 號觀塘內地段第 444 號 創業街 9 號為一幢樓高二十五層該物業之寫字樓部分根據多項之甲級寫字樓樓宇, 附設附屬不同年期之租約出租, 最後之租約屆滿日期為二零二一年 停車場, 建於登記地盤面積約為 966 平方米 (10,394 平方呎 ) 之地盤上 該物業於二零零四 年落成 該物業 ( 不包括車位 ) 總樓面面積約為 12,690 平方米 (136,595 平方呎 ) 總實用面積約為 9,230 平方米 (99,349 平方呎 ) 十一月, 每月租金收入總額約為 2,760,612 港元, 不包括政府差餉及地租 管理費及公用設 施開支 部分地下樓層及一樓至三樓劃為停車場及機械設備室, 而地於估值日期, 該物業 ( 不包括車下餘下部分用作大堂 由五樓位 ) 之租用率約為 92.4% 至二十七樓之較高樓層 ( 不設四樓 十四樓及二十四樓層數 ) 劃該物業之車位按月租及時租基為寫字樓用途 準出租, 於二零一八年一月至 二零一八年十二月期間之平均每月淨收入約為 174,000 港元 1,150,000,000 港元 ( 十一億五千萬港元 ) 估計淨物業收益率約為 3.1% 該物業亦包括 64 個車位 4 個上落貨車位及 5 個電單車車位 觀塘內地段第 444 號乃根據政府租契持有, 年期自一八九八年七月一日起計, 為期 99 年 ( 減去到期前最後 3 天 ) 租契已續期至二零四七年六月三十日 應繳政府地租為物業應課差餉值之 3% 98 泓富產業信託二零一八年年報

103 附註 : (1) 該物業之登記擁有人為 Clifton Properties Limited (2) 根據二零一八年十一月九日刊憲的觀塘 ( 南部 ) 分區計劃大綱圖編號 S/K14S/22, 該物業目前被分區為 其他指定用途 ( 商業 ) 用地 (3) 根據該物業擁有人之租約之標準條款及條件, 業主須負責該物業之結構性及外牆維修, 而租戶則須負責該物業之內部維修 (4) 估計淨物業收益率乃按二零一八年十二月之每月淨租金收入及二零一八年一月至二零一八年十二月期間之車位平均每月淨收入計 算 (5) 根據所提供之租賃資料, 現有租約 ( 不包括車位 ) 之分析載列如下 : ( 平方呎 ) ( 港元 ) 二零一六年及之前 29, % 652, % % 二零一七年 54, % 1,156, % % 二零一八年 42, % 951, % % 126, % 2,760, % % ( 平方呎 ) ( 港元 ) 二零一八年十二月三十一日及二零一九年 46, % 1,032, % % 二零二零年 51, % 1,110, % % 二零二一年及以後 27, % 616, % % 126, % 2,760, % % ( 平方呎 ) ( 港元 ) 兩年及以下 19, % 439, % % 兩年以上至三年 99, % 2,163, % % 三年以上 6, % 158, % 1 2.5% 126, % 2,760, % % 二零一八年年報泓富產業信託 99

104 4. 香港九龍觀塘 泓富廣場為一幢樓高二十七層 該物業之商業部分根據多項不 1,860,000,000 港元 成業街 6 號 之商業樓宇, 附設附屬停車場 同年期之租約出租, 最後之租 泓富廣場觀塘內地段第 62 號 及起卸設施, 建於一幅登記地盤面積約為 1,858 平方米 (20,000 平方呎 ) 之地盤上 該物業於一九九六年落成 約屆滿日期為二零二二年十 月, 每月租金收入總額約為 5,755,000 港元, 不包括政府差餉及政府地租 管理費及公用 ( 十八億六千萬港元 ) 估計淨物業收益率約為 4.1% 設施開支 因應政府活化工廈政策, 泓富 廣場於二零一二年九月獲批授 該物業亦受多項許可合約所規 豁免函件, 將工商綜合用途轉為商業用途 限, 每月許可費總收入約為 122,600 港元 該樓宇地下為入口大堂, 劃為於估值日期, 該物業 ( 不包括車商業及起卸貨物用途 ; 該樓宇位 ) 之租用率約為 99.2% 之一樓及二樓作停車場及 或起卸貨物用途 ; 而餘下較高樓該物業之車位按月租及時租基層由三樓至二十九樓 ( 不設四準出租, 於二零一八年一月至樓 十四樓及二十四樓樓層 ) 則二零一八年十二月期間之平均作商業用途 每月淨收入約為 505,000 港元 該物業包括全部商業單位, 總樓面面積約為 22,297 平方米 (240,000 平方呎 ) 總實用面積約為 14,754 平方米 (158,813 平方呎 ) 該物業亦包括共 83 個車位 觀塘內地段第 62 號乃根據政府租契持有, 年期自一九五五年七月一日起計, 為期 21 年, 可另續 21 年 租契已續期至二零四七年六月三十日 應繳政府地租為物業應課差餉值之 3% 100 泓富產業信託二零一八年年報

105 附註 : (1) 該物業之登記擁有人為 Bandick Limited (2) 根據吾等近期的土地查冊, 該物業登記以下產權負擔 : 地政專員 九龍東出具的日期為二零一六年八月八日的寬免通知書, 見備忘錄編號 (3) 根據二零一八年十一月九日刊憲的觀塘 ( 南部 ) 分區計劃大綱圖編號 S/K14S/22, 該物業目前被分區為 其他指定用途 ( 商業 ) 用地 (4) 根據該物業擁有人之租約之標準條款及條件, 業主須負責該物業之結構性及外牆維修, 而租戶則須負責該物業之內部維修 (5) 估計淨物業收益率乃按二零一八年十二月之每月淨租金收入及二零一八年一月至二零一八年十二月期間之車位平均每月淨收入計 算 (6) 根據所提供之租賃資料, 現有租約 ( 不包括車位 ) 之分析載列如下 : ( 平方呎 ) ( 港元 ) 二零一六年及之前 37, % 903, % % 二零一七年 113, % 2,731, % % 二零一八年 86, % 2,119, % % 238, % 5,755, % % ( 平方呎 ) ( 港元 ) 二零一八年十二月三十一日及二零一九年 96, % 2,342, % % 二零二零年 100, % 2,433, % % 二零二一年及以後 40, % 979, % % 238, % 5,755, % % ( 平方呎 ) ( 港元 ) 兩年及以下 79, % 1,972, % % 兩年以上至三年 138, % 3,303, % % 三年以上 20, % 479, % 3 2.4% 238, % 5,755, % % 二零一八年年報泓富產業信託 101

106 5. 香港九龍荔枝角青山道 682 號潮流工貿中心新九龍內地段第 6224 號 潮流工貿中心為一幢樓高三十層之工商綜合樓宇, 附設附屬停車場及起卸設施, 建於一幅登記地盤面積約為 1,394 平方米 (15,000 平方呎 ) 之地盤上 該物業於一九九八年落成 該物業之工商綜合部分根據多項不同年期之租約出租, 最後之租約屆滿日期為二零二一年十一月, 每月租金收入總額約為 3,387,550 港元, 不包括政府差餉及政府地租 管理費及公 1,110,000,000 港元 ( 十一億一千萬港元 ) 估計淨物業收益率約為 4.1% 用設施開支 部分地下樓層 一樓至三樓用作停車場及 或起卸貨物用於估值日期, 該物業 ( 不包括車途, 而地下其餘部分為大堂及位 ) 之租用率約為 96.0% 零售店舖用途 高層樓層由五樓至三十三樓 ( 不設四樓 十三該物業之車位按月租及時租基樓 十四樓及二十四樓樓層 ) 設準出租, 於二零一八年一月至計為工商綜合用途 二零一八年十二月期間之平均每月淨收入約為 423,000 港元 該物業包括該樓宇內之全部單位, 總樓面面積約為 16,143 平方米 ( 173,764 平方呎 ) 總實用面積約為 10,934 平方米 (117,696 平方呎 ) 該物業亦包括 79 個車位 新九龍內地段第 6224 號乃根據換地條件第 號持有, 年期由一九九六年七月二十四日至二零四七年六月三十日 應繳政府地租為物業應課差餉值之 3% 102 泓富產業信託二零一八年年報

107 附註 : (1) 該物業之登記擁有人為 Top Easy Profits Limited (2) 根據二零一六年十二月十六日刊憲的長沙灣分區計劃大綱圖編號 S/K5/37, 該物業目前被分區為 其他指定用途 ( 商業 1) 用地 (3) 根據該物業擁有人之租約之標準條款及條件, 業主須負責該物業之結構性及外牆維修, 而租戶則須負責該物業之內部維修 (4) 估計淨物業收益率乃按二零一八年十二月之每月淨租金收入及二零一八年一月至二零一八年十二月期間之車位平均每月淨收入計 算 (5) 根據所提供之租賃資料, 現有租約 ( 不包括車位 ) 之分析載列如下 : ( 平方呎 ) ( 港元 ) 二零一六年及之前 36, % 711, % % 二零一七年 78, % 1,667, % % 二零一八年 51, % 1,008, % % 166, % 3,387, % % ( 平方呎 ) ( 港元 ) 二零一八年十二月三十一日及二零一九年 87, % 1,758, % % 二零二零年 56, % 1,175, % % 二零二一年及以後 23, % 453, % % 166, % 3,387, % % ( 平方呎 ) ( 港元 ) 兩年及以下 41, % 794, % % 兩年以上至三年 125, % 2,592, % % 三年以上 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 166, % 3,387, % % 二零一八年年報泓富產業信託 103

108 6. 香港九龍觀塘創業街 25 號創富中心之部分 ( 見附註 (1)) 觀塘內地段第 729 號 12,014/22,510 份不可分割等份或份數 該物業包括創富中心內之多個寫字樓 工場單位和保留面積, 創富中心為一幢樓高二十六層之工商綜合樓宇, 附設附屬停車場及起卸設施, 建於一幅登記地盤面積約為 1,889 平方米 (20,333 平方呎 ) 之地盤上, 並於一九九九年落成 該物業之寫字樓 工場部分根據多項不同年期之租約出租, 最後一項租約屆滿日期為二零二一年八月, 每月租金收入總額約為 2,734,100 港元, 不包括政府差餉及政府地租 管理費及公用設施開支 930,000,000 港元 ( 九億三千萬港元 ) 估計淨物業收益率約為 4.1% 於估值日期, 該物業 ( 不包括車該樓宇之部分地下樓層 二樓位 ) 之租用率約為 97.1% 至五樓 ( 不設一樓及四樓樓層 ) 劃為停車場及 或起卸貨物用該物業之車位按月租及時租基途, 而地下其餘部分及高層樓準出租, 於二零一八年一月至層由六樓至三十樓 ( 不設十三二零一八年十二月期間之平均樓 十四樓及二十四樓樓層 ) 設每月淨收入約為 421,000 港元 計為寫字樓 工場用途 該物業包括創富中心內總樓面面積約為 13,866 平方米 (149,253 平方呎 ) 之部分 總實用面積約為 10,096 平方米 (108,669 平方呎 ) 該物業亦包括 91 個私家車車位 13 個貨車車位及 1 個貨櫃車車位 觀塘內地段第 729 號乃根據換地條件第 號持有, 年期由一九九四年八月六日至二零四七年六月三十日 應繳政府地租為物業應課差餉值之 3% 104 泓富產業信託二零一八年年報

109 附註 : (1) 該物業包括位於九龍觀塘創業街 25 號創富中心地下 G01 至 G06 室 六樓之 601 至 610 室 七樓全層 八樓之 801 至 810 室 九樓之 901 至 910 室 十樓之 1001 至 1010 室 十一樓之 1101 至 1110 室 十二樓之 1201 至 1210 室 十五樓之 1501 至 1510 室 十七樓之 1701 室及 1707 至 1710 室 十八樓之 1801 至 1810 室 十九樓之 1901 至 1910 室 二十樓之 2007 至 2010 室 二十三樓之 2310 室 二十六樓之 2601 至 2605 室及 2607 至 2610 室 二十七樓之 2701 至 2706 室及 2708 至 2710 室 二十八樓之 2805 至 2806 室 二十九樓之 2901 至 2907 室 ( 每層均不設 04 室 ), 以及於六樓 八至十二樓 十五至十六樓 十八至十九樓 二十三樓 二十五至二十七樓之保留面積以及 105 個車位 (2) 該物業之登記擁有人載列如下 : 十樓之 1001 至 1003 室及 1005 至 1010 室及二十六樓之 2601 至 2603 室及 2605 室該物業餘下之部分 Winrise Champion Limited 寶達時有限公司 (3) 根據二零一八年十一月九日刊憲的觀塘 ( 南部 ) 分區計劃大綱編號 S/K14S/22, 該物業目前被分區為 其他指定用途 ( 商業 ) 用地 (4) 根據該物業擁有人之租約之標準條款及條件, 業主須負責該物業之結構性及外牆維修, 而租戶則須負責該物業之內部維修 (5) 估計淨物業收益率乃按二零一八年十二月之每月淨租金收入及二零一八年一月至二零一八年十二月期間之車位平均每月淨收入計 算 (6) 根據所提供之租賃資料, 現有租約 ( 不包括車位 ) 之分析載列如下 : ( 平方呎 ) ( 港元 ) 二零一六年及之前 17, % 309, % 7 9.9% 二零一七年 69, % 1,293, % % 二零一八年 58, % 1,131, % % 144, % 2,734, % % ( 平方呎 ) ( 港元 ) 二零一八年十二月三十一日及二零一九年 61, % 1,151, % % 二零二零年 67, % 1,277, % % 二零二一年及以後 15, % 305, % % 144, % 2,734, % % ( 平方呎 ) ( 港元 ) 兩年及以下 43, % 862, % % 兩年以上至三年 101, % 1,871, % % 三年以上 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 144, % 2,734, % % 二零一八年年報泓富產業信託 105

110 7. 香港九龍新蒲崗五芳街 10 號新寶中心之部分 ( 見附註 (1)) 新九龍內地段第 4864 號 11,163/26,198 份不可分割等份或份數 該物業包括新寶中心內多個工廠單位, 新寶中心為一幢樓高三十層 ( 包括夾樓層 ) 之工業物業, 附設附屬停車場及起卸設 施, 建於一幅登記地盤面積約為 1,304 平方米 (14,040 平方呎 ) 之地盤上, 並於一九九五年 落成 該物業之工廠部分根據多項不同年期之租約出租, 最後之租約屆滿日期為二零二一年十 月, 每月租金收入總額約為 1,084,900 元, 不包括政府差餉及政府地租 管理費及公用設 施開支 於估值日期, 該物業 ( 不包括車樓宇之部分地下及閣樓樓層劃位 ) 之租用率約為 100.0% 為停車場及 或起卸貨物用途, 餘下高層樓層由一樓至該物業之車位按月租及時租基三十一樓 ( 不設四樓 十四樓及準出租, 於二零一八年一月至二十四樓樓層 ) 設計為工業用二零一八年十二月期間之平均途 每月淨收入約為 161,000 港元 360,000,000 港元 ( 三億六千萬港元 ) 估計淨物業收益率約為 4.2% 該物業總樓面面積約為 8,005 平方米 ( 86,168 平方呎 ) 之部分 總實用面積約為 5,948 平方米 (64,021 平方呎 ) 該物業亦包括大廈內一樓之平台部分, 總面積約為 402 平方米 (4,327 平方呎 ) 以及 22 個車位 新九龍內地段第 4864 號乃根據政府租契持有, 年期自一八九八年七月一日起計, 為期 99 年 ( 減去到期前最後 3 天 ) 租契已續期至二零四七年六月三十日 應繳政府地租為物業應課差餉值之 3% 106 泓富產業信託二零一八年年報

111 附註 : (1) 該物業包括位於九龍新蒲崗五芳街 10 號新寶中心一樓之 101 室 ( 及毗鄰之平台部分 ) 103 室 ( 及毗鄰之平台部分 ) 及 107 室 二樓 之 201 至 207 室 三樓之 301 至 303 室 306 室及 307 室 五樓之 501 至 507 室 六樓之 603 室 606 室及 607 室 七樓之 703 室 八樓之 801 至 803 室 806 室及 807 室 十樓之 1005 室 十二樓之 1201 至 1205 室及 1207 室 十三樓之 1302 室 1303 室及 1306 室 十五樓之 1506 室及 1507 室 十六樓之 1602 室至 1605 室及 1607 室 十七樓之 1702 至 1707 室 十八樓之 1801 至 1807 室 二十二樓之 2202 至 2205 室 二十三樓之 2301 至 2303 室 2306 室及 2307 室 二十七樓之 2706 室及 2707 室 二十八樓之 2803 室 二十九樓之 2903 室 2906 室及 2907 室 ( 每層均不設 04 室 ) 以及 22 個車位 (2) 該物業之登記擁有人為 Haskins Investments Limited (3) 根據二零一六年十二月十六日刊憲的慈雲山 鑽石山及新蒲崗分區計劃大綱圖編號 S/K11/29, 該物業目前被分區為 其他指定用 途 ( 商業 ) 用地 (4) 根據該物業擁有人之租約之標準條款及條件, 業主須負責該物業之結構性及外牆維修, 而租戶則須負責該物業之內部維修 (5) 估計淨物業收益率乃按二零一八年十二月之每月淨租金收入及二零一八年一月至二零一八年十二月期間之車位平均每月淨收入計 算 (6) 根據所提供之租賃資料, 現有租約 ( 不包括車位 ) 之分析載列如下 : ( 平方呎 ) ( 港元 ) 二零一六年及之前 7, % 88, % 5 9.4% 二零一七年 35, % 450, % % 二零一八年 43, % 545, % % 86, % 1,084, % % ( 平方呎 ) ( 港元 ) 二零一八年十二月三十一日及二零一九年 28, % 366, % % 二零二零年 41, % 532, % % 二零二一年及以後 16, % 186, % 4 7.6% 86, % 1,084, % % ( 平方呎 ) ( 港元 ) 兩年及以下 36, % 474, % % 兩年以上至三年 49, % 610, % % 三年以上 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 86, % 1,084, % % 二零一八年年報泓富產業信託 107

112 寫字樓市場概覽 1. 企業對擴張計劃抱持更為審慎態度 儘管中美兩國暫停實施新貿易關稅九十日, 但此舉並無減少市場的不確定因素, 亦未能降低二零一九年主要經濟體增長放緩的可能性 中國內地公司減慢辦公室擴張計劃, 我們預期核心商業區的租金將會有所調整, 二零一九年租金預期會下降 3.8% 然而, 空置率處於低水平, 加上企業持續將辦公室搬離核心商業區, 其他地區的租金可能維持穩定 2. 中美貿易戰加上預期經濟放緩, 使甲級寫字樓的需求及租金增長備受影響 甲級寫字樓市場於二零一八年第三季度表現強韌, 但於第四季度則開始失去動力 整體甲級寫字樓租金幾乎持平, 按季度跌 0.2% 淨吸納量減少 91,143 平方呎, 為二零一六年第二季度以來首次錄得季度淨吸納量出現負數情況, 顯示寫字樓需求趨弱, 同時亦為租金按季度出現下跌的原因 空置率由二零一八年第三季度的全年低位 3.9%, 輕微上升至 4.1%, 亦反映出淨吸納量出現負數的現象 來自金融機構及中國內地公司的需求趨弱, 令中環 金鐘業主感到壓力 隨著需求趨弱, 核心商業區甲級寫字樓租金按季度下跌 0.3%, 令自二零一七年第三季度以來的季度租金持續增長趨勢告終 空置率由 0.7% 升至 2.1%, 仍處於低水平, 淨吸納量為減少 163,064 平方呎 3. 企業持續搬離核心商業區 港島區其他地區的租金有所上升, 加上空置率低於 2%, 令對港島區感到興趣的新租戶感到困惑 位於鰂魚涌的新寫字樓太古坊一座於第三季度開幕, 並迅速全面租出, 顯示區內供應依然短缺 在供應缺少加上寫字樓獲迅速吸納的情況下, 新落成的優質寫字樓並無推高其所處區內的平均空置率, 反而令平均租金有所上升 位於黃竹坑的 South Island Place 亦出現相似情況 該寫字樓於落成後一個季度, 即錄得逾 90% 的出租率, 令該區 的空置率首次跌至單位數 4. 尖沙咀平均空置率一直處於低水平, 而於第四季度的空置率幾乎持平, 為 1.9% 尖沙咀的業主預期寫字樓需求會 隨著位於西九龍的廣深港高鐵總站落成啟用而有所上升, 惟來自中國內地公司的需求趨弱, 令這些業主感到失望 銀行及金融公司以及貿易及採購公司等主要租戶群受貿易戰及挑戰重重的業務環境所影響 尖沙咀空置率處於低水平, 而九龍東擁有新落成的甲級寫字樓, 而且租金更便宜, 可作為搬遷或整合辦公室的替代選擇 吾等注意到越來越多跨國公司願意將辦公室擴展至九龍東 摩根大通等跨國公司已租下若干新落成樓字的多層樓面 然而, 較大樓面面積的單位未必受本地中小型企業所歡迎 108 泓富產業信託二零一八年年報

113 5. 根據 Colliers Radar report Top Locations in Asia-Financial Sector, 由於恒生指數自二零一八年年初起已下跌超過 20%, 加上中國內地公司自踏入二零一九年以來表現失色, 香港的寫字樓市場正面對下行風險, 當中以核心商業區為甚 因此, 吾等對二零一九年中環 金鐘甲級寫字樓租金下跌 3.8% 的增長預測予以重新確定 然而, 其他區份受金融機構的變動較少, 故儘管空置率處於非常低水平, 惟租金應繼續錄得溫和增長 共享工作間營運商於二零一八年作出強勁的擴張, 惟由於業務前景轉弱, 彼等於二零一九年的擴張可能不會如往年進取, 故彼等的出租率可能面臨挑戰 同時, 貿易行業表現停滯不前, 使九龍的整體需求下降 設於九龍區的零售商及服務業公司比例較大, 人民幣貶值亦對零售市場表現構成壓力, 影響對九龍區寫字樓的需求 儘管存有這些不明朗因素, 但經濟並無呈現明顯的放緩現象, 同時, 尖沙咀及其周邊地區目前的空置率處於低水平, 而九龍東新落成的甲級寫字樓可作為搬遷或整合辦公室的替代選擇, 故吾等相信九龍區的租金將維持平穩 二零一八年年報泓富產業信託 109

114 工業物業市場概覽 1. 由於新工業物業的供應有限, 加上空置率處於低水平, 工業物業的租金持續上升 同時, 投資者將焦點放於重新發展的潛力, 例如作數據中心或商用物業, 帶動投資交易的進行 2. 由於被迫進行搬遷以及擴張活動, 二零一八年第三季度的租盤需求維持強勁 儘管貿易戰可能影響經營氣氛, 惟租戶不能將生產工序立即搬離中國 反之, 吾等預期將生產工序搬離中國會逐步進行, 而且為時兩到三年 因此, 香港的租務動力應維持穩定 吾等的研究顯示, 儘管缺乏新供應, 而且空置率極低, 惟二零一八年第三季度的倉庫及工廠租金分別按季度上升 2.5% 及 2.6% 第三方物流公司繼續於香港擴張業務 為人注目的租務交易包括香港航空物流有限公司租用屈臣氏中心 28,536 平方呎空間以作擴張, 另外, 聖軒藝術服務亦租用荃灣國際訊通中心 16,660 平方呎空間, 以作擴充 3. 由於作工業用途的新土地供應有限, 故工業物業供應應維持緊張 二零一九年屯門的新倉庫供應只限於 92,400 平方呎 4. 二零一八年, 中美貿易戰對香港外貿以及工業物業市場的影響不大 倉庫市場於二零一九年的表現繼續與中美貿易談判息息相關 從正面角度而言, 新近開通的港珠澳大橋正帶動屯門及其周邊地區的倉庫租務及投資需求上升 5. 二零一八年的投資氣氛維持正面 投資者繼續注視工業用地的重新發展潛力, 例如作數據中心或商用物業, 此需求正帶動整體工業物業投資交易以及分層業權的整合 整體及分層業權交易 ( 交易金額為 30,000,000 港元以上 ) 數目於二零一八年第三季度分別按季增長 2.9% 及 50% 然而, 工業物業交易的總價值於第三季度按季下跌 4.1% 整體及分層業權交易金額分別錄得按季下跌 13.9% 及 8.7% 興勝創建控股有限公司於七月至八月間出售美華工廠大廈, 獲得收益 311,000,000 港元 該物業位於新蒲崗, 鄰近九龍東 CBD2, 購入價為 922,000,000 港元, 而售出價為 1,250,000,000 港元, 只需補地價即可改變土地用途, 以重新發展為商用物業 6. 二零一九年, 吾等預期倉庫及工廠租金將有所增長, 增長趨勢會持續至二零二二年 同時, 租金將會帶動未來數年物業價值向上 吾等建議投資者可考慮將工廈改為非工業用途的潛力, 並預期工廈活化計劃會為香港工業物業市場帶來正面影響, 足以抵銷貿易戰帶來的任何負面影響 110 泓富產業信託二零一八年年報

115 我們謹此認為及確認, 截至二零一八年十二月三十一日止財政年度, 泓富產業信託管理人在所有重要方面, 均根據於二零零五年十一月二十九日訂立 ( 並經於二零零五年十二月十二日訂立之首份補充契約 於二零零七年五月十五日訂立之第二份補充契約 於二零零八年五月十四日訂立之第三份補充契約 於二零一零年七月二十三日訂立之第四份補充契約 於二零一一年十二月二十九日訂立之第五份補充契約及於二零一八年五月十一日訂立之第六份補充契約所修訂 ) 之信託契約之條文管理泓富產業信託 作為泓富產業信託受託人香港 二零一九年三月二十二日 二零一八年年報泓富產業信託 111

116 ( 根據香港法例第 571 章證券及期貨條例第 104 條獲認可之香港集體投資計劃 ) 財務報表審核報告 我們已審核載列於第 117 至第 162 頁泓富產業信託及其附屬公司 ( 統稱 ) 的綜合財務報表, 包括於二零一八年十二 月三十一日的綜合財務狀況表與截至該日止年度的綜合損益及其他全面收益表 分派表 基金單位持有人應佔資產淨值綜合變動表 綜合現金流量表以及綜合財務報表附註 ( 包括主要會計政策概要 ) 我們認為, 綜合財務報表已根據香港會計師公會頒佈的香港財務報告準則真實而公平地反映貴集團於二零一八年十二 月三十一日的財務安排及截至該日止年度的財務交易及現金流量 意見基礎 我們已根據香港會計師公會頒佈的香港審計準則進行審核 根據該等準則, 我們的責任於我們的報告內核數師就審核綜合財務報表須承擔的責任一節進一步闡述 根據香港會計師公會頒佈的專業會計師道德守則 ( ), 我們獨立於貴集團, 並已遵循該守則履行其他道德責任 我們相信, 我們所獲得的審核憑證是充足和適當地為我們的意見提供基礎 112 泓富產業信託二零一八年年報

117 關鍵審核事項 關鍵審核事項是根據我們的專業判斷, 認為對我們審核本期綜合財務報表最為重要的事項 該等事項乃於我們審核整體綜合財務報表及達成我們對其的意見時進行處理, 而我們不會對該等事項提供單獨的意見 我們將投資物業估值列為關鍵審核事項, 原因為該等物業相當於貴集團於二零一八年十二月三十一日資產總額之 97%, 而釐定其公平值須作出重大判斷 誠如綜合財務報表附註 11 所披露, 貴集團之投資物業為位於香港之寫字樓 商用物業 工商綜合物業及工業物業 投資物業於二零一八年十二月三十一日之賬面值為 10,990.0 百萬港元及其公平值變動 ( 計入年內溢利 ) 為 百萬港元 於估計投資物業之公平值時, 泓富資產管理有限公司 ( 泓富產業信託之 ) 委聘獨立合資格外聘估值師 ( ) 進行估值, 並與估值師合作建立估值之數據 誠如綜合財務報表附註 11 所進一步披露, 公平值乃使用收益法 年期及復歸法與市場法相互核查所達致 估值涉及就資本化率作出若干假設及使用與資本化率有關的估計 我們就投資物業估值進行的程序包括 : 評估估值師的資歷 能力及客觀性 ; 了解估值流程及重大假設及關鍵判斷, 以評估有關方法是否符合相關會計規定及行業標準 ; 根據我們對香港物業市場之了解, 評估信託基金管理人及估值師所作判斷 ( 尤其是輸入估值模型之數據及資本化率 ) 之適當性 ; 及 透過將估值模型中其他主要參數 ( 包括市場租金 ) 與市場數據及實體特定資料 ( 如租金收入 租期概要 資本開支詳情及物業規模 ) 進行抽樣比較, 評估該等參數之合理性. 二零一八年年報泓富產業信託 113

118 其他資料 信託基金管理人須負責其他資料 其他資料包括載入年報的資料, 但不包括綜合財務報表及我們的核數師報告 我們對綜合財務報表作出的意見並不包括其他資料, 我們亦不會對此發表任何形式的核證結論 就我們審核綜合財務報表而言, 我們的責任為閱讀其他資料, 並於此過程中, 考慮其他資料是否與綜合財務報表或我們於審核中所得知的情況有重大抵觸, 或似乎有重大錯誤陳述 基於我們已執行的工作, 倘我們認為此其他資料有重大錯誤陳述, 我們須報告有關事實 關於這點, 我們沒有須要報告的事項 信託基金管理人及管治層就綜合財務報表須承擔的責任 信託基金管理人須負責按照香港會計師公會頒佈的香港財務報告準則, 編製表達真實且公平意見的綜合財務報表, 以及維持信託基金管理人認為必要的有關內部監控, 以確保編製綜合財務報表時不存在由於欺詐或錯誤而導致的重大錯誤陳述 於編製綜合財務報表時, 信託基金管理人負責評估貴集團持續經營的能力, 並在適用情況下披露與持續經營有關的事 項, 以及採用持續經營為會計基礎, 除非信託基金管理人有意將貴集團清盤或停止經營, 或除此之外並無其他實際可 行的辦法 此外, 信託基金管理人須確保, 綜合財務報表已按照於二零零五年十一月二十九日訂立之信託契約 ( 經修訂 ) 的相關條文及香港證券及期貨事務監察委員會所頒佈的房地產投資信託基金守則附錄 C 的相關披露條文妥為編製 管治層須負責監督貴集團的財務申報程序 核數師就審核綜合財務報表須承擔的責任 我們的目標為合理確定綜合財務報表整體而言是否不存在由於欺詐或錯誤而導致的重大錯誤陳述, 並發出載有我們意見的核數師報告 根據我們協定的委聘條款, 我們僅向閣下 ( 作為一個團體 ) 報告, 而無任何其他目的 我們概不就本報告的內容對其他任何人士負責或承擔責任 合理確定屬高層次的核證, 惟根據香港審計準則進行的審核工作概不保證總能察覺所存在的重大錯誤陳述 錯誤陳述可因欺詐或錯誤而產生, 倘個別或整體在合理預期情況下可影響使用者根據該等綜合財務報表作出的經濟決定時, 則被視為重大錯誤陳述 此外, 我們須評估貴集團之綜合財務報表是否已於各重大方面按照信託契約的相關條文及房地產投資信託基金守則附錄 C 的相關披露條文妥為編製 114 泓富產業信託二零一八年年報

119 根據香港審計準則進行審核時, 我們運用專業判斷, 並於整個審核過程中保持專業懷疑態度 我們亦 : 識別及評估由於欺詐或錯誤而導致綜合財務報表存在重大錯誤陳述的風險 設計及執行審核程序以應對該等風險, 以及獲取充足和適當的審核憑證, 作為我們意見的基礎 由於欺詐可能涉及串謀 偽造 蓄意遺漏 虛假陳述或凌駕內部監控的情況, 因此未能發現因欺詐而導致的重大錯誤陳述的風險高於未能發現因錯誤而導致的重大錯誤陳述的風險 了解與審核有關的內部監控, 設計與具體情況相適應的審核程序, 但並非就貴集團內部監控的有效性發表意見 評價信託基金管理人所採用的會計政策的合適性及所作會計估計和相關披露的合理性 對信託基金管理人採用持續經營為會計基礎的恰當性作出結論, 並根據所獲得的審核憑證, 確定是否存在與事項或情況有關的重大不確定性, 從而可能導致對貴集團的持續經營能力產生重大疑慮 倘我們認為存在重大不確定性, 我們須於核數師報告中提請注意綜合財務報表中的相關披露, 或倘有關披露不足, 則修訂我們的意見 我們的結論乃基於截至核數師報告日期所獲得的審核憑證 然而, 未來事項或情況可能導致貴集團無法持續經營 評價綜合財務報表的整體呈列方式 結構及內容, 包括披露資料, 以及綜合財務報表是否中肯反映相關交易及事項 就貴集團內實體或業務活動的財務資料獲取充足及適當的審核憑證, 以就綜合財務報表發表意見 我們須負責集團審核的方向 監督及執行 我們須為我們的審核意見承擔全部責任 我們與管治層就 ( 其中包括 ) 審核的計劃範圍 時間安排及重大審核發現進行溝通, 該等發現包括我們在審核過程中識別的內部監控的任何重大缺失 我們亦向管治層作出聲明, 說明我們已符合有關獨立性的相關道德要求, 並與彼等溝通可能被合理認為會影響我們獨立性的所有關係及其他事宜, 以及相關防範措施 ( 如適用 ) 從與管治層溝通的事項中, 我們釐定對本期間綜合財務報表的審核至關重要的事項, 因而構成關鍵審核事項 我們在核數師報告中描述該等事項, 除非法律或法規不允許公開披露該等事項, 或在極端罕見的情況下, 倘合理預期在報告中傳達某事項造成的負面後果超出產生的公眾利益, 則我們決定不應在報告中傳達有關事項 二零一八年年報泓富產業信託 115

120 根據信託契約的相關條文及房地產投資信託基金守則附錄 C 的相關披露條文就有關事宜作出的報告 我們認為, 綜合財務報表已於各重大方面按照信託契約的相關條文及房地產投資信託基金守則附錄 C 的相關披露條文編 製 出具獨立核數師報告的審核項目合夥人為張頌賢先生 執業會計師香港二零一九年三月二十二日 116 泓富產業信託二零一八年年報

121 二零一七年 附註 千港元 收益 5 446, ,242 物業管理費 (10,994) (10,965) 物業營運支出 6 (85,009) (81,677) 物業營運支出總額 (96,003) (92,642) 350, ,600 利息收入 4,790 5,225 管理人費用 (53,610) (51,954) 信託及其他支出 7 (8,603) (9,276) 出售物業公司之收益 11(ii) 299,695 投資物業之公平值變動 487, ,697 衍生金融工具之公平值變動 1,941 (18,050) 融資成本 8 (57,691) (86,775) 725, ,162 稅項 9 (37,940) (39,737) 687, ,425 向基金單位持有人分派 (268,899) (261,533) 418, , , , , , 二零一八年年報泓富產業信託 117

122 二零一七年 千港元 687, ,425 管理人費用 52,441 50,815 出售物業公司之收益 (299,695) 投資物業之公平值變動 (487,882) (295,697) 衍生金融工具之公平值變動 (1,941) 18,050 融資成本 7,991 26,411 遞延稅項 10,710 13,224 (i) 268, ,533 截至六月三十日止六個月每基金單位 港元 ( 二零一七年 : 港元 )( 附註 (ii)) 136, ,096 截至十二月三十一日止六個月每基金單位 港元 ( 二零一七年 : 港元 )( 附註 (iii)) 132, , , , 附註 : (i) 根據信託契約, 泓富產業信託須於各財政期間向基金單位持有人分派不少於其可分派收入之 90%, 而信託基金管理人之既定政策為分派可分派收入之 100% 根據信託契約, 可分派收入之定義為信託基金管理人所計算相當於本集團於有關財政年度扣除稅項後之綜合溢利, 並消除因作出若干調整 ( 定義見信託契約 ) 所帶來之影響, 均調整已記入有關財政年度之綜合損益及其他全面收益表 本年度調整項目包括 : (a) 管理人費用總額 53,610,000 港元 ( 二零一七年 :51,954,000 港元 ), 其中以基金單位方式支付 應付之管理人費用為 52,441,000 港元 ( 二零一七年 :50,815,000 港元 )( 差額 1,169,000 港元 ( 二零一七年 :1,139,000 港元 ) 以現金支付 ); (b) 投資物業之公平值變動 487,882,000 港元 ( 二零一七年 :295,697,000 港元 ), 衍生金融工具之公平值變動收益 1,941,000 港元 ( 二零一七年 : 虧損 18,050,000 港元 ), 以及出售物業公司之收益為無 ( 二零一七年 :299,695,000 港元 ); (c) 就會計融資成本 57,691,000 港元 ( 二零一七年 :86,775,000 港元 ) 減現金融資成本 49,700,000 港元 ( 二零一七年 :60,364,000 港元 ) 之差額所作出之調整 ; 及 (d) 遞延稅項撥備 10,710,000 港元 ( 二零一七年 :13,224,000 港元 ) (ii) 截至二零一八年六月三十日止六個月的每基金單位之分派為 港元 ( 截至二零一七年六月三十日止六個月 : 港元 ), 乃根據泓富產業信託之可分派收入 136,263,000 港元 ( 截至二零一七年六月三十日止六個月 :134,096,000 港元 ), 除以於二零一八年六月三十日已發行之基金單位加上分派期間後作為支付信託基金管理人於有關分派期間第二季度之基本費用及浮動費用所發行之基金單位數目共 1,481,179,523 個基金單位 ( 二零一七年六月三十日 :1,465,548,870 個基金單位 ) 計算 有關分派已於二零一八年九月七日派付予基金單位持有人 (iii) 截至二零一八年十二月三十一日止六個月的每基金單位之分派為 港元 ( 截至二零一七年十二月三十一日止六個月 : 港元 ), 乃根據泓富產業信託之可分派收入 132,636,000 港元 ( 截至二零一七年十二月三十一日止六個月 :127,437,000 港元 ), 除以於二零一八年十二月三十一日已發行之基金單位加上分派期間後作為支付信託基金管理人相關分派年度最後季度之基本費用及浮動費用所發行之基金單位數目共 1,490,179,376 個基金單位 ( 二零一七年十二月三十一日 :1,473,137,260 個基金單位 ) 計算 118 泓富產業信託二零一八年年報

123 二零一七年 附註 千港元 投資物業 11 10,990,000 10,490,000 衍生金融工具 12 21,065 20,341 11,011,065 10,510,341 衍生金融工具 12 1,206 1,528 貿易及其他應收款項 13 15,016 8,667 銀行結餘及現金 , , , ,646 11,386,023 10,883,987 衍生金融工具 12 1,539 定期貸款 15 2,311,936 2,303,945 遞延稅項負債 , ,669 2,509,315 2,492,153 貿易及其他應付款項 , ,775 應付關聯公司款項 18 11,460 9,481 稅項撥備 1,550 2,152 應付管理人費用 13,710 13,246 應付分派 132, , , ,091 2,861,612 2,830,244 8,524,411 8,053, ,485,861 1,469, 第 117 至第 162 頁之綜合財務報表已於二零一九年三月二十二日由泓富資產管理有限公司批准並授權發佈, 並由下列人士代表簽署 : 二零一八年年報泓富產業信託 119

124 於二零一八年一月一日之基金單位持有人應佔資產淨值 3,142,543 (91,278) 5,002,478 8,053,743 未計與基金單位持有人交易的年內溢利 687, ,580 已付及應付分派 (268,899) (268,899) 扣除與基金單位持有人交易後年內全面收益總額 418, ,681 發行予信託基金管理人之基金單位 ( 附註 19) 51,987 51,987 於二零一八年十二月三十一日之基金單位持有人應佔資產淨值 3,194,530 (91,278) 5,421,159 8,524, 泓富產業信託二零一八年年報

125 截至二零一七年十二月三十一日止年度 已發行基金單位 基金單位發行成本 保留溢利 總計 千港元 千港元 千港元 千港元 於二零一七年一月一日之基金單位持有人應佔資產淨值 3,091,413 (91,278) 4,515,586 7,515,721 未計與基金單位持有人交易的年內溢利 748, ,425 已付及應付分派 (261,533) (261,533) 扣除與基金單位持有人交易後年內全面收益總額 486, ,892 發行予信託基金管理人之基金單位 ( 附註 19) 51,130 51,130 於二零一七年十二月三十一日之基金單位持有人應佔資產淨值 3,142,543 (91,278) 5,002,478 8,053,743 二零一八年年報泓富產業信託 121

126 二零一七年 千港元 未計稅項及與基金單位持有人交易的溢利 725, ,162 調整 : ( 撥備撥回 ) 呆壞賬撥備 (75) 126 以基金單位支付 應付的管理人費用 52,441 50,815 出售物業公司之收益 (299,695) 投資物業之公平值變動 (487,882) (295,697) 衍生金融工具之公平值變動 (1,941) 18,050 利息收入 (4,790) (5,225) 融資成本 57,691 86,775 營運資金變動前之經營現金流量 340, ,311 應付關聯公司款項增加 1,979 1,404 貿易及其他應收款項 ( 增加 ) 減少 (5,520) 413 貿易及其他應付款項增加 7,166 2,607 應付管理人費用增加 ( 減少 ) 10 (1) 經營活動所得現金 344, ,734 已付利得稅 (27,832) (26,222) 經營活動所得現金淨額 316, ,512 已收利息 4,036 5,225 投資物業之額外支出 (12,118) (11,303) 出售物業公司所得款項淨額 871,351 投資活動 ( 所用 ) 所得現金淨額 (8,082) 865,273 償還定期貸款 (530,000) 償還有抵押循環貸款 (20,000) 銀行融資籌辦費用 (25,774) 支付定期貸款及循環貸款利息 (49,700) (60,364) 向基金單位持有人作出之分派 (263,700) (261,086) 融資活動所用現金 (313,400) (897,224) 現金及現金等值物之 ( 減少 ) 增加淨額 (4,715) 289,561 年初現金及現金等值物 363,451 73, , , 泓富產業信託二零一八年年報

127 1 一般資料 泓富產業信託乃根據香港法例第 571 章 證券及期貨條例 第 104 條獲認可之香港集體投資計劃, 而其基金單位自二 零零五年十二月十六日起已於香港聯合交易所有限公司 ( ) 上市 泓富產業信託受信託基金管理人與滙豐 機構信託服務 ( 亞洲 ) 有限公司 ( ) 訂立之信託契約及房地產投資信託基金守則監管 泓富產業信託及其附屬公司之主要業務乃擁有並投資位於香港的商業物業組合 ( 包括寫字樓 商用物業 工商綜合物業及工業物業 ), 旨在向基金單位持有人提供穩定及可持續之分派, 並締造每基金單位資產淨值之長遠增長 信託基金管理人及受託人之註冊辦事處地址分別為香港皇后大道中 99 號中環中心 55 樓 5508 至 5509 室以及香港皇 后大道中 1 號 本集團就泓富產業信託之管理及其物業營運訂立多項服務協議, 該等服務之收費結構如下 : (a) 按照信託基金管理人與物業管理人 Goodwell-Prosperity Property Services Limited( ) 於二零零五 年十一月二十九日訂立的物業管理協議, 物業管理人將就提供物業管理服務及租賃管理服務, 每年從持有物業之各附屬公司收取物業收益總額 3% 之費用 物業收益總額相等於收益總額減去租金相關收入及停車場收入之金額 (b) 就市場推廣服務而言, 持有物業之附屬公司將向物業管理人支付下列佣金 : 就取得為期三年或以上之租約支付相當於一個月基本租金之佣金 ; 就取得為期不足三年之租約支付相當於半個月基本租金之佣金 ; 就取得續租租約, 不論續租租約之長短, 支付相當於半個月基本租金之佣金 ; 及 就取得為期不足十二個月之許用合約, 支付相當於許用費總額 10% 之佣金 (c) 受託人有權每年收取不超過房地產物業價值 0.05% 之受託人費用 ( 每月不得低於 50,000 港元 ), 目前收費為每年 0.03% 二零一八年年報泓富產業信託 123

128 1 一般資料 ( 續 ) (d) 按照信託契約, 信託基金管理人有權就提供之資產管理服務收取酬金如下 : 信託基金管理人將按季度從泓富產業信託收取物業年度價值 0.4% 之基本費用 基本費用於基金單位在聯交 所上市日起計首五年內, 須於每季末以泓富產業信託之基金單位支付 此後, 信託基金管理人可選擇以現金或基金單位支付基本費用 信託基金管理人有權按季度從各持有物業之附屬公司收取物業收入淨額 ( 扣除基本費用及浮動費用前 )3% 之浮動費用 浮動費用將於基金單位在聯交所上市日起計首五年內以基金單位支付 此後, 信託基金管理人可選擇以現金或基金單位支付浮動費用 2 應用新訂香港財務報告準則及香港財務報告準則修訂本 泓富產業信託及其附屬公司 ( ) 於本年度首次應用以下由香港會計師公會頒佈之新訂香港財務報告準則及香港財務報告準則之修訂本以及詮釋 : 香港財務報告準則第 9 號香港財務報告準則第 15 號香港 ( 國際財務報告詮釋委員會 ) 詮釋第 22 號香港財務報告準則第 2 號之修訂本香港財務報告準則第 4 號之修訂本香港會計準則第 28 號之修訂本香港會計準則第 40 號之修訂本 金融工具來自客戶合約之收益和相關修訂本外幣交易及預收代價股權支付交易之分類及計量香港財務報告準則第 9 號金融工具及香港財務報告準則第 4 號保險合約之相互應用對香港財務報告準則二零一四年至二零一六年週期之年度改進之一部分投資物業之轉讓 除下文所述者外, 本年度應用新訂香港財務報告準則及香港財務報告準則之修訂本並無對本集團於本年度及過往年度之財務表現及狀況及 或該等綜合財務報表所載之披露事項構成任何重大影響 124 泓富產業信託二零一八年年報

129 2 應用新訂香港財務報告準則及香港財務報告準則修訂本 ( 續 ) 9 本集團已於本年度應用香港財務報告準則第 9 號金融工具及有關的相應其他香港財務報告準則修訂本 香港財務報 告準則第 9 號就 1) 金融資產及金融負債之分類及計量 ;2) 金融資產及其他項目 ( 例如 : 應收租賃款項 ) 的預期信貸虧 損 ; 及 3) 一般對沖會計引入新規定 本集團已根據香港財務報告準則第 9 號所載之過渡性條文應用香港財務報告準則第 9 號 有關過渡性條文即 : 對於二零一八年一月一日 ( 初次應用日期 ) 尚未取消確認之工具以追溯方式應用分類及計量規定 ( 包括預期信貸虧損模式下的減值 ), 且並未對已於二零一八年一月一日取消確認之工具應用有關規定 於二零一七年十二月三十一日的賬面值與於二零一八年一月一日的賬面值之間的差異 ( 如有 ), 則於期初保留溢利及其他權益組成部分中確認, 且並無重列比較資料 信託基金管理人已根據於二零一八年一月一日存在之事實及情況, 審閱及評估本集團於當日之金融資產及負債 由於所有其他金融資產及金融負債繼續按照過往香港會計準則第 39 號金融工具 : 確認與計量項下相同之計量基礎進行計量, 因此初次應用香港財務報告準則第 9 號將不會產生重大影響, 於二零一八年一月一日 ( 初次應用日期 ) 亦無確認減值 應用香港財務報告準則第 9 號引致的會計政策於附註 3 披露 15 本集團於本年度首次應用香港財務報告準則第 15 號 香港財務報告準則第 15 號取代香港會計準則第 18 號收益 香 港會計準則第 11 號建築合約及相關詮釋 香港財務報告準則第 15 號適用於所有客戶合約, 惟屬香港會計準則第 17 號租賃範圍內之租賃除外 本集團已以追溯方式應用香港財務報告準則第 15 號, 初次應用本準則之累計影響已於初次應用日期 ( 即二零一八年一月一日 ) 確認 於初次應用日期的任何差異已於期初保留溢利 ( 或其他權益部分, 如適合 ) 中確認, 比較資料並無重列 此外, 本集團已根據香港財務報告準則第 15 號的過渡性條文, 選擇僅對於二零一八年一月一日尚未完成之合約, 以追溯方式應用有關準則 本集團目前投資位於香港一系列的商用物業組合 ( 包括寫字樓 商用物業 工商綜合物業及工業物業組合 ), 以賺取經營租賃之穩定租金收入 本集團自租戶收取租賃租金收入 停車場收入及租金相關收入 香港財務報告準則第 15 號不適用於香港會計準則第 17 號範圍內的基本租金及其他租金之租賃部份 租金相關收入 ( 例如管理費用收入及空調費收入 ) 屬非租賃部分, 因此屬香港財務報告準則第 15 號之範圍 該等各項收入按租賃合約項下可觀察服務的獨立售價計算, 並僅於達成履約的情況下確認為收益 信託基金管理人已根據於二零一八年一月一日存在之事實及情況, 審閱及評估本集團於當日之收益 初次應用香港財務報告準則第 15 號將不會產生重大影響 應用香港財務報告準則第 15 號引致的本集團會計政策及履約責任分別於附註 3 及附註 5 披露 二零一八年年報泓富產業信託 125

130 2 應用新訂香港財務報告準則及香港財務報告準則修訂本 ( 續 ) 本集團並無提早採納下列已頒佈但尚未生效之新訂香港財務報告準則及香港財務報告準則之修訂本 : 香港財務報告準則第 16 號 1 租賃 香港財務報告準則第 17 號 3 保險合約 香港 ( 國際財務報告詮釋委員會 ) 詮釋第 23 號 1 所得稅處理的不確定性 香港財務報告準則第 3 號之修訂本 4 業務的定義 香港財務報告準則第 9 號之修訂本 1 提早還款特性及負補償 香港財務報告準則第 10 號及香港會計準則第 28 號之修訂本香港會計準則第 1 號及香港會計準則第 8 號之修訂本 投資者與其聯營公司或合營公司之間之資產出售或注資 2 重大的定義 5 香港會計準則第 19 號之修訂本計劃修訂 削減或結算 1 香港會計準則第 28 號之修訂本聯營公司及合營公司之長期權益 1 香港財務報告準則之修訂本二零一五年至二零一七年週期之年度改進 1 1 於二零一九年一月一日或之後開始的年度生效 2 於待定日期或之後開始的年度生效 3 於二零二一年一月一日或之後開始的年度生效 4 就收購日期為於二零二零年一月一日或之後開始的首個年度的期初或之後生效的業務合併及資產收購 5 於二零二零年一月一日或之後開始的年度生效 16 香港財務報告準則第 16 號引入一個全面模式, 以為出租人及承租人識別租賃安排及會計處理 香港財務報告準則 第 16 號生效後, 將取代香港會計準則第 17 號及相關詮釋 除若干亦適用於出租人的規定外, 香港財務報告準則第 16 號大致承接香港會計準則第 17 號的出租人會計要求, 並 繼續要求出租人將租賃分類為經營租賃或金融租賃 本集團現時認為已收可退回租賃按金 144,051,000 港元是租賃項下之權利及責任, 適用於香港會計準則第 17 號 按香港財務報告準則第 16 號租賃付款之定義, 上述按金並非與使用相關資產權利有關之租賃付款, 因此, 上述按金之賬面值可予調整至攤銷成本, 而有關調整乃被視為額外租賃付款 已收可退回租賃按金之調整將會被視為預收租賃付款 應用新規定可能對上列的計量 呈列及披露帶來變動 本集團選擇切實的權宜方案, 對先前於香港會計準則第 17 號及香港 ( 國際財務報告詮釋委員會 ) 詮釋第 4 號釐定安排是否包含租賃項下確定為租賃之合約, 應用香港財務報告準則第 16 號, 反之, 過往並無於香港會計準則第 17 號及香港 ( 國際財務報告詮釋委員會 ) 詮釋第 4 號項下確認為包含租賃的合約, 則並無應用本準則 因此, 本集團將不會對已於初次應用日期前已存在的合約進行重新評估, 以評估有關合約是否為一項租賃, 或有關合約是否包含租賃 126 泓富產業信託二零一八年年報

131 2 應用新訂香港財務報告準則及香港財務報告準則修訂本 ( 續 ) 23 香港 ( 國際財務報告詮釋委員會 ) 詮釋第 23 號載列於所得稅處理方法出現不確定性時釐定會計稅務狀況 詮釋要求 實體釐定不確定的稅務狀況應否以個別或集體方式評估, 並評估稅務機構是否會接納實體於報備所得稅時所使用或建議使用的不確定性稅務處理方式 有關本集團不確定性的所得稅處理方法的詳情於附註 16 中披露 信託基金管理人預期, 將來應用其他新訂香港財務報告準則及香港財務報告準則之修訂本及其解釋, 均不會對本集團綜合財務報表造成重大影響 3 主要會計政策 (a) 綜合財務報表乃以港元呈列, 港元亦為泓富產業信託之功能貨幣 綜合財務報表乃根據香港會計師公會頒佈之香港財務報告準則編製 此外, 綜合財務報表亦根據信託契約的相關條文編製, 並包括房地產投資信託基金守則附錄 C 所載之相關披露規定 綜合財務報表根據歷史成本基準編製, 惟投資物業及若干金融工具以各報告期間末的公平值計量, 如下文所載之會計政策所解釋 歷史成本一般基於換取貨品及服務之代價之公平值釐定 公平值是於計量日期市場參與者間於有秩序交易中出售資產所收取或轉讓負債須支付之價格, 而不論該價格為可直接觀察取得或可使用其他估值方法估計 於估計資產或負債之公平值時, 本集團會考慮該等市場參與者於計量日期對資產或負債定價時所考慮之資產或負債之特點 於該等綜合財務報表中作計量及 或披露用途之公平值乃按此基準釐定, 惟以下各項除外 : 屬於香港財務報告準則第 2 號以股份為付款基礎範圍內之以股份為付款基礎之交易 屬於香港財務報告準則第 17 號租賃範圍內之租賃交易, 以及其計量與公平值之計量存在某些相似之處但並非公平值, 例如香港會計準則第 2 號存貨之可變現淨值或香港會計準則第 36 號資產減值之使用價值 非金融資產的公平值計量計入市場參與者透過使用其資產的最高及最佳用途或透過將資產出售予將使用其最高及最佳用途的另一名市場參與者而能夠產生經濟利益的能力 二零一八年年報泓富產業信託 127

132 3 主要會計政策 ( 續 ) (a) ( 續 ) 按公平值轉讓之金融工具及投資物業, 凡於其後期間應用以不可觀察數據計量公平值之估值方法, 估值方法應予校正, 以致估值方法之結果相等於交易價格 此外, 就財務報告而言, 公平值計量分為第一級別至第三級別, 此等級別之劃分乃根據其數據的可觀察程度及該數據對公平值計量的整體重要性, 概述如下 : 第一級別數據指該實體於計量日期由活躍市場上相同資產或負債獲得的標價 ( 未經調整 ); 第二級別數據指除第一級別所包含之標價以外, 可直接或間接從觀察資產或負債之資料而得出的數據 ; 及 第三級別數據指該數據不可從觀察資產或負債的資料而獲得 信託基金管理人認為, 考慮到投資物業之公平值 現時可動用之銀行融資及內部財務資源, 泓富產業信託擁有足夠營運資金應付由報告期間完結起計一年內之資金需求 因此, 綜合財務報表已按持續經營之基準編製 主要會計政策載列如下 (b) 綜合財務報表包含泓富產業信託以及泓富產業信託及其附屬公司所控制之實體之財務報表 當泓富產業信託符合以下情況, 即取得控制權 : 有權控制被投資方 ; 因其參與被投資方業務而獲得或有權獲得可變回報 ; 及 有能力以其權力影響其回報 倘有事實及情況顯示上列三項控制權條件之其中一項或多項有變, 泓富產業信託會重新評估其是否控制被投資方 當泓富產業信託取得附屬公司之控制權, 便將該附屬公司綜合入賬 ; 當泓富產業信託失去附屬公司之控制權, 便停止將該附屬公司綜合入賬 具體而言, 年內收購或出售之附屬公司之收入及支出會於泓富產業信託取得控制權當日起計入綜合損益及其他全面收益表, 直至泓富產業信託對該附屬公司之控制權終止當日為止 如有需要, 會對附屬公司之財務報表作出調整, 以使其會計政策與本集團所採用者一致 所有集團內公司間之資產及負債 收入 支出及現金流量會於綜合入賬時悉數對銷 128 泓富產業信託二零一八年年報

133 3 主要會計政策 ( 續 ) (b) ( 續 ) 倘泓富產業信託失去附屬公司之控制權, 則該附屬公司之資產及負債以及非控股權益 ( 如有 ) 應予終止確認 收益或虧損於損益確認, 並按 (i) 已收取代價之公平值與任何保留權益之公平值及 (ii) 資產 ( 包括商譽 ) 之賬面值, 與本公司擁有人應佔附屬公司負債之間的差額計算得出 所有過往就該附屬公司於其他全面收益確認之金額應予入賬, 猶如本集團已直接出售該附屬公司之相關資產或負債 ( 即根據適用香港財務報告準則所指定 允許之方式重新分類至損益或轉撥至另一權益類別 ) (c) 投資物業乃就賺取租金及 或資本升值而持有之物業 投資物業初步按成本值計量, 包括任何直接應佔支出 初步確認後, 投資物業即按公平值計量 本集團以賺取租金或資本升值用途按經營租賃持有之所有物業權益, 均分類並以投資物業入賬, 及以公平值模型計量 投資物業公平值變動產生之收益或虧損於產生期間之損益賬內確認 當投資物業被出售, 或永久退出使用, 且預期沒有來自出售的未來經濟利益流入時, 應終止確認投資物業 終止確認物業產生的任何損益 ( 按出售所得款項淨額與該資產賬面值之間的差額計算 ), 應在終止確認物業的期間計入損益 (d) 當集團實體訂立金融工具之合約, 金融資產及金融負債須於綜合財務狀況表內確認 所有按一般途徑買賣之金融資產均按交易日期基準予以確認及解除確認 金融資產之一般買賣途徑指須按照法規或市場慣例所訂定的時間框架內交付資產 金融資產及金融負債最初按公平值計量, 惟自二零一八年一月一日起初步根據香港財務報告準則第 15 號計量之來自客戶合約之貿易應收款項除外 直接歸屬收購或發行金融資產及金融負債 ( 按公平值計入損益賬的金融資產或金融負債除外 ) 之交易成本 ( 包括銀行融資籌辦費用 ), 於初步確認時在金融資產或金融負債之公平值中加入或扣除 ( 如適用 ) 直接歸屬收購按公平值計入損益賬的金融資產或金融負債之交易成本, 乃即時於損益賬中確認 實際利息法乃計算相關期間內之金融資產或金融負債之攤銷成本及分配利息收入或支出之方法 實際利率乃於初步確認時準確折現金融資產或金融負債在預計期限或 ( 如適用 ) 較短期間內之估計未來現金收入 ( 包括構成實際利率組成部分之已付或已收所有費用 交易成本及其他溢價或折讓 ) 或支出至賬面淨值之利率 二零一八年年報泓富產業信託 129

134 3 主要會計政策 ( 續 ) (d) ( 續 ) (I) 根據附註 2 之過渡性條文應用香港財務報告準則第 9 號 金融資產之分類及計量 符合以下條件的金融資產其後按攤銷成本計量 : 金融資產為於以收取合約現金流為目的之業務模式內所持有 ; 及 於特定日期對現金流產生的合約條款, 僅用以支付本金及尚未償還本金利息 所有其他金融資產其後按公平值計量 攤銷成本及利息收入 利息收入乃就其後按攤銷成本計量之金融資產, 使用實際利率法確認 利息收入乃將實際利率應用於一項金融資產總賬面值上計算得出, 惟其後出現信貸減值的金融資產除外 ( 見下文 ) 就其後出現信貸減值的金融資產而言, 利息收入乃透過自下一報告期間起, 將實際利率應用於金融資產的攤銷成本中確認 倘出現信貸減值的金融工具, 其信貸風險有所改善, 使金融資產不再出現信貸減值, 利息收入則自釐定資產不再出現信貸減值的報告期間期初起, 透過將實際利率應用於金融資產總賬面值中確認 130 泓富產業信託二零一八年年報

135 3 主要會計政策 ( 續 ) (d) ( 續 ) ( 續 ) (I) 根據附註 2 之過渡性條文應用香港財務報告準則第 9 號 ( 續 ) 金融資產減值 本集團就香港財務報告準則第 9 號項下需減值之 ( 包括貿易及其他應收款項及銀行結餘及現金 ) 金融資 產的預期信貸虧損確認虧損撥備 預期信貸虧損的金額於各報告日期更新, 以反映自初次確認的信貸風險變動 存續期間之預期信貸虧損即於相關工具的預期存續期內, 所有可能違約事項而導致的預期信貸虧損 相反, 十二個月之預期信貸虧損即自報告日期後十二個月內可能發生的違約事項而導致部份存續期間預期信貸虧損有關 評估是根據本集團過往信貸虧損經驗進行, 並按貸款人特定的因素 整體經濟狀況以及於報告日期現況及預測未來狀況評估而作出調整 本集團就貿易應收款項確認存續期間預期信貸虧損, 此等資產的預期信貸虧損乃按各貸款人而作出個別評估 就所有其他工具而言, 本集團計量虧損撥備相等於十二個月預期信貸虧損, 除非信貸風險自初次確認後大幅增加, 則本集團確認存續期間預期信貸虧損 評估應否確認存續期間預期信貸虧損乃以自初次確認後違約大幅增加的可能性或風險為評估基礎 (i) 信貸風險大幅增加 於評估信貸風險自初次確認以來是否大幅增加, 本集團將金融工具於報告日期發生違約的風險, 以及金融工具於初次確認日期發生違約的風險進行比較 於進行此評估時, 本集團考慮屬合理及有理據, 而毋須付出不必要成本或資源的定量及定質資料, 包括過往經驗及前瞻性資料 二零一八年年報泓富產業信託 131

136 3 主要會計政策 ( 續 ) (d) ( 續 ) ( 續 ) (I) 根據附註 2 之過渡性條文應用香港財務報告準則第 9 號 ( 續 ) 金融資產減值 ( 續 ) (i) 信貸風險大幅增加 ( 續 ) 於評估信貸風險是否大幅增加時, 以下資料將特別加以考慮 : 金融工具之外部 ( 如可獲得 ) 或內部信貸評級出現實際重大惡化或預期出現重大惡化 ; 信貸風險外部市場指標出現重大惡化, 例如信貸息差 債務人信貸違約掉期價格顯著增 加 ; 業務 財務或經濟情況目前或預期出現不利變動, 並預期此變動將大幅降低債務人履行償 還債務的能力 ; 債務人營運業績出現實際或預期出現重大惡化 ; 債務人之法規 經濟或技術環境出現實際或預期出現重大不利變動, 導致債務人履行償還 債務的能力大幅降低 不論上述評估的結果為何, 本集團假設當合約款項逾期超過 30 日, 則信貸風險自初次確認以來 已大幅增加, 除非本集團有合理及具理據的資料證明上述情況並無出現, 則另當別論 對用於識別信貸風險是否已大幅增加的條件, 本集團會定期進行監察, 並於適合情況下作出修訂, 以確保有關條件可於有關金額逾期前, 識別出信貸風險大幅增加的情況 132 泓富產業信託二零一八年年報

137 3 主要會計政策 ( 續 ) (d) ( 續 ) ( 續 ) (I) 根據附註 2 之過渡性條文應用香港財務報告準則第 9 號 ( 續 ) 金融資產減值 ( 續 ) (ii) 違約的定義 就內部信貸風險管理而言, 當內部出現資料, 或從外部來源取得資料, 顯示在不考慮本集團持有的任何抵押品情況下, 債務人不大可能向債權人 ( 包括本集團 ) 全面作出支付, 則本集團認為已出現違約事件 本集團即認為當工具逾期超過 90 日, 則已發生違約, 除非本集團有合理及具理據資料顯示更寬 鬆的違約標準更為合適, 則另當別論 (iii) 已出現信貸減值的金融資產 當已出現一項或多項違約事件, 而有關違約事件對該項金融資產的估計未來現金流有不利影響, 則該項金融資產出現信貸減值 顯示金融資產出現信貸減值的證據包括以下事件的可觀察數據 : (a) 發行人或債務人出現重大財務困難 ; (b) 違反合約, 例如違約或逾期事件 ; (c) 債務人的借款人就債務人財務困難相關的經濟或合約原因, 而向債務人授予寬免, 而在其 他情況下, 借款人可能不會考慮授予此等寬免 ; (d) 債務人有可能破產或進行其他財務重組 ; 或 (e) 該項金融資產因財務困難而不再出現交投活躍的市場 二零一八年年報泓富產業信託 133

138 3 主要會計政策 ( 續 ) (d) ( 續 ) ( 續 ) (I) 根據附註 2 之過渡性條文應用香港財務報告準則第 9 號 ( 續 ) 金融資產減值 ( 續 ) (iv) 撇銷政策 當有資料顯示交易對手方出現重大財務困難, 且並無實際可能收回有關金額, 例如交易對手方正進行清盤或已進入破產法律程序, 則本集團會撇銷有關金融資產 倘考慮到法律意見 ( 如適用 ), 已撇銷的金融資產於本集團收款程序下仍可能受可強制執行的活動所限 撇銷構成解除確認事件 其後任何收回的金額於損益中確認 (v) 預期信貸虧損之計量及確認 預期信貸虧損之計量為違約概率 違約損失率程度 ( 即倘出現違約, 有關虧損之程度 ) 和違約風險的參數 違約概率及違約損失率程度之評估乃按經前瞻性資料調整之歷史數據進行 預期信貸虧損之估計反映一項公正及概率加權金額, 其按發生違約相關風險金額為加權數值 一般而言, 預期信貸虧損按根據合約應付本集團之所有合約現金流, 與本集團預期收取之現金流之間的差額, 以初次確認時釐定之實際利率折現後進行估計 就租賃應收款項而言, 用於釐定預期信貸虧損之現金流, 與根據香港會計準則第 17 號租賃中, 用於計量租賃應收款項的現金流一致 利息收入按金融資產之賬面總值計算, 除非金融資產已出現信貸減值, 在此情況下, 利息收入按金融資產攤銷成本計算 本集團透過調整金融工具賬面值, 確認所有金融工具的減值收益或虧損, 惟貿易應收款項除外, 其相應調整透過虧損撥備賬確認 134 泓富產業信託二零一八年年報

139 3 主要會計政策 ( 續 ) (d) ( 續 ) ( 續 ) (II) 於二零一八年一月一日應用香港財務報告準則第 9 號前 金融資產的分類及其後的計量 本集團之金融資產分類為貸款及應收款項以及衍生金融工具 分類視乎金融資產的性質和用途而定, 並於初步確認時釐定 貸款及應收款項乃並非於活躍市場報價之固定或可予釐定款項之非衍生金融資產 初步確認後, 貸款及應收款項 ( 包括貿易及其他應收款項, 以及銀行結餘及現金 ) 採用實際利息法減去任何已識別減值虧損按攤銷成本列賬 利息收入或支出乃按實際利率基準確認, 惟短期應收款項除外, 原因為確認的利息金額並不重大 金融資產減值 金融資產於報告期間結束時被評估是否有減值跡象 如出現客觀證據顯示金融資產之估計未來現金流量於初步確認金融資產後產生一項或多項事件而受到影響, 則金融資產視為已經減值 倘有客觀跡象表明該項資產已減值, 則減值虧損按資產賬面值與估計未來現金流量以原本實際利率折現之現值之間差額計算, 並於損益賬確認 應收款項組合減值之客觀跡象可包括本集團過往收款之經驗 組合內延遲付款之次數有所增加, 以及與拖欠償還應收款項相關之經濟環境出現顯著改變 貿易應收款項之賬面值透過使用撥備賬減去減值虧損 撥備賬之賬面值變動於損益賬確認 倘應收款項被視為不可收回, 則自撥備賬撇銷 隨後收回先前已撇銷之金額乃計入損益賬 倘減值虧損金額於其後期間減少, 而該金額之減少客觀上可能與確認減值虧損後發生之事件有關, 則之前確認之減值虧損於損益賬撥回, 惟於減值撥回當日, 資產賬面值須不超出假設並無確認減值而原應已攤銷之成本 二零一八年年報泓富產業信託 135

140 3 主要會計政策 ( 續 ) (d) ( 續 ) 由集團實體發行的債務根據所訂立之合約安排內容及其對金融負債之界定進行分類 根據信託契約, 泓富產業信託於開始日期起計滿 80 年之該日期減一日為止屆滿 於泓富產業信託終止分派因 出售或變現泓富產業信託資產 ( 減任何負債 ) 所產生之所有現金所得款項淨額時, 該等基金單位含有向其基金單位持有人負有之合約責任 ( 根據於終止日期時基金單位持有人於泓富產業信託之權益比例 ) 根據信託契約, 泓富產業信託須向基金單位持有人分派其各財政期間不少於 90% 之可分派收入 此信託契約 之條文訂明基金單位持有人有權收取分派, 而泓富產業信託則有支付或宣派其可分派收入最少 90% 之合約責 任 因此, 根據香港會計準則第 32 號 : 金融工具 : 呈報, 基金單位持有人資金為複合金融工具 由於其權益組成 部分被視為輕微, 於綜合財務狀況表上呈列為基金單位持有人應佔資產淨值的基金單位持有人資金, 應分類為金融負債 本集團之金融負債一般分類為按公平值計入損益賬之金融負債及按攤銷成本計算之金融負債 除泓富產業信託基金單位持有人應佔資產淨值外, 非衍生金融負債包括貿易及其他應付款項 應付關聯公司款項 定期貸款 應付管理人費用及應付分派 金融負債其後採用實際利息法按攤銷成本計量 衍生工具最初於衍生工具合約簽訂當日按公平值確認, 其後於報告期間結束時按公平值重新計算 由此產生之損益於損益賬確認 當本集團自資產獲得現金流量之合約權利屆滿時, 或本集團向另一實體轉讓金融資產及該資產擁有權之絕大部分風險及回報時, 方會解除確認該項金融資產 於完全解除確認金融資產時, 資產賬面值與已收及應收代價之累積盈虧之差額, 於損益賬內確認 本集團於及僅於本集團之責任獲撤銷 取消或到期時方解除確認金融負債 被解除確認的金融負債賬面值與已付及應付代價之差額於損益賬確認 136 泓富產業信託二零一八年年報

141 3 主要會計政策 ( 續 ) (d) ( 續 ) ( 續 ) 本集團與借貸方交換條款有重大差異的金融負債將入賬列作取消原金融負債及確認新金融負債 對現有金融負債或其部分條款的重大修訂 ( 無論是否歸因於本集團的財政困難 ) 均入賬列作取消原金融負債及確認新金融負債 本集團認為, 倘根據新條款現金流量經貼現現值 ( 包括任何已付費用減任何已收並使用原實際利率貼現的費用 ) 與原金融負債剩餘現金流量經貼現現值的差額為至少 10%, 則有關條款存在重大差異 因此, 債務工具的有關交換或條款修訂均入賬列作取消, 由此產生的任何成本或費用於取消時確認為收益或虧損的一部分 倘有關差額少於 10%, 則交換或修訂被視為非重大修訂 金融負債的非重大修訂 ( 自二零一八年一月一日起按香港財務報告準則第 9 號 ) 對於不導致解除確認的金融負債的非重大修訂, 相關金融負債的賬面值將按照修訂後的合約現金流量的現值計算, 並按照金融負債的原實際利率貼現 產生的交易成本或費用調整為修訂後的金融負債的賬面值, 並在餘下年期內攤銷 對金融負債賬面值的任何調整均於修訂日期在損益中確認 金融負債的非重大修訂 ( 於二零一八年一月一日按香港財務報告準則第 9 號前 ) 有關不造成解除確認的金融負債之非重大修訂, 於修訂時, 相關金融負債之賬面值乃就直接應佔交易成本及已付或已收對手方的任何代價作出修訂 實際利率則調整至攤銷經修訂賬面值及修訂工具年期的預期現金流量之間的差額 二零一八年年報泓富產業信託 137

142 3 主要會計政策 ( 續 ) (e) 與泓富產業信託基金單位首次公開發售及上市有關之交易成本, 倘屬於與是項交易直接有關而不可避免之遞增成本, 便會於所籌集之所得款項扣減入賬 其他交易成本均確認為支出 (f) 當租賃條款將大部分擁有權的風險與利益轉讓予承租人時, 租賃分類為金融租賃 所有其他租賃分類為經營租賃 除或然租金外, 經營租賃下的租金收入於相關租期內, 以直線法基準於損益中確認 磋商及安排經營租賃直接產生之初始成本計入出租資產之賬面值 於本集團一般業務過程中產生的租金收入按收益呈列 (g) 215 根據香港財務報告準則第 15 號, 當 ( 或於 ) 達成履約責任 ( 即當特定履約責任涉及之商品或服務之 控制權 轉 移予客戶 ) 時, 本集團即確認收益 履約責任指商品或服務 ( 或一組商品或服務 ) 或一系列基本相同的特定商品或服務 倘符合下列其中一項標準, 控制權按時間轉移, 而收益經參考完全達成相關履約責任的進度按時間確認 : 客戶於本集團履約時同時收取及享用本集團履約所提供的利益 ; 本集團履約導致創建及提升於本集團履約時客戶控制的資產 ; 或 本集團履約未有創建對本集團具有替代用途的資產, 而本集團享有強制執行權, 以收取至今已履約部 分的款項 否則, 收益乃於客戶取得特定商品或服務的控制權時確認 138 泓富產業信託二零一八年年報

143 3 主要會計政策 ( 續 ) (g) 215 ( 續 ) 產量法 就租賃相關收入而言, 已完成履約責任的進度是以產量法為基礎計量, 此方法乃以至今已轉移予客戶的服務價值, 相對合約內協定之餘下服務之直接計量以確認收益, 此為最能描述本集團於轉讓服務之履約情況 (i) 收益確認 ( 於二零一八年一月一日前 ) 收益按已收或應收代價之公平值計量, 指於一般業務過程中就提供服務所應收取之金額, 減折扣 當收益金額能可靠計量時 ; 當未來經濟利益可能將會流入本集團時以及當本集團各業務符合下述特定標準時, 方會確認收益 租金相關收入主要指管理費收入及空調收入, 該等收入於提供服務及設施時確認 (h) 利息收入按時間比例基準, 參照未償還本金金額及按適用實際利率計入, 該利率乃將金融資產於預計年期之估計未來現金收益準確折現為該資產於初步確認時之賬面淨值之利率 收購合資格資產 ( 需較長時間準備以用於擬定用途之資產 ) 所直接產生之借貸成本用作撥充該等資產之成本, 直至有關資產大致上可作擬定用途或銷售為止 所有其他借貸成本於產生之年度在綜合損益及其他全面收益表確認為支出 二零一八年年報泓富產業信託 139

144 3 主要會計政策 ( 續 ) (i) 利得稅支出指即期應付稅項及遞延稅項 即期應付稅項乃基於該期間應課稅溢利計算 由於其他年度應課稅或可扣減之收入或支出及無須課稅或無法扣減之項目, 故應課稅溢利與綜合損益及其他全面收益表所呈報之未計稅項及與基金單位持有人交易的溢利不同 本集團之即期稅項負債乃根據於報告期間結束時已頒佈或實際上已頒佈之稅率計算 遞延稅項以資產及負債於綜合財務報表之賬面值與計算應課稅溢利所使用之相應稅基之暫時性差額確認 遞延稅項負債一般確認所有可扣減暫時性差額 遞延稅項資產一般均於在有應課稅溢利可供對銷可扣減暫時性差額時方會確認所有可扣減暫時性差額 倘初步確認交易 ( 業務合併除外 ) 中資產或負債所產生之暫時性差額不會對應課稅溢利或會計溢利構成影響, 則該遞延稅項資產及負債不予確認 此外, 倘暫時性差額來自初步確認商譽, 則遞延稅項負債將不予確認 遞延稅項資產之賬面值於報告期間結束時檢討, 並扣減至當不再可能有應課稅溢利足以收回所有或部分資產為止 遞延稅項資產及負債乃根據於報告期間結束時已頒佈或實際上已頒佈稅率 ( 及稅法 ) 以預期適用於負債清還或資產變現期間之稅率計算 遞延稅項負債及資產之計量反映在報告期間結束時本集團預期收回或支付有關資產及負債賬面值之方法之稅務影響 就計算以公平值模型計量的投資物業的遞延稅項而言, 該等物業的賬面值乃假定透過出售全數收回, 惟若假定遭推翻者除外 倘投資物業為可予折舊, 且持有之業務模式乃旨在隨時間推移而非透過出售實現投資物業內所包含之絕大部分經濟利益, 則此項假定即被推翻 倘有強制執行權以將即期稅項資產與稅項負債相抵銷, 且有關資產及負債與由同一稅務機關徵收的所得稅有關, 而本集團擬以淨值結算其即期稅項資產及負債, 則遞延稅項資產及負債會相抵銷 即期及遞延稅項於損益賬確認 140 泓富產業信託二零一八年年報

145 4 估計不明朗因素之主要來源 管理層在應用附註 3 所列本集團之會計政策過程中, 已考慮下列於報告期間結束時估計不明朗因素之主要來源, 而 該等不明朗因素會對下一財政年度之資產賬面值構成重大調整之重大風險 按附註 3(c) 及 11 所述, 投資物業乃按獨立合資格外聘估值師進行之估值以公平值列賬 在釐定公平值時, 估值師依 據之估值方法涉及若干估計 在依賴估值報告之餘, 信託基金管理人已行使其判斷力並信納估值方法足以反映當時市況 按附註 12 所述, 對於並非於活躍市場報價之衍生金融工具, 其公平值採用若干估值技術釐定 用以釐定公平值之 估值技術, 由合資格人士核准並定期檢討 所有模式均經核證及調整, 以確保結果反映實際數據及可比較之市場價格 5 收益 二零一七年千港元 投資物業產生之租金總額租金收入 365, ,644 停車場收入 30,234 28, , ,905 租金相關收入 ( 附註 ) 51,426 52, , ,242 附註 : 租金相關收入主要包括租戶應付之管理費收入及空調費收入, 乃於提供服務及設施時按時間確認為收入 由於本集團根據相關租賃合約每月收取固定金額, 本集團應用香港財務報告準則下的可行權宜方法, 按本集團有權開出發票之金額確認收益, 在香港財務報告準則 15 號准許的範圍下, 分配至未履行合約之交易價格總金額並未以披露 二零一八年年報泓富產業信託 141

146 6 物業營運支出 二零一七年 千港元 核數師費用 1,261 1,248 樓宇管理費 37,832 37,878 停車場營運開支 8,032 7,553 政府地租及差餉 租賃佣金 6,158 5,057 法律開支及印花稅 1,632 1,562 市場推廣服務費 12,367 11,325 其他 940 1,303 維修保養 9,341 8,055 秘書費 稅費 水電費 5,380 5,925 估值費 ( 付予主要估值師 ) ,009 81,677 7 信託及其他支出 二零一七年 千港元 核數師費用 後勤服務費用 銀行收費 1,382 1,700 法律及專業收費 公關相關開支 過戶登記處費用 信託行政開支 2,136 2,323 受託人費用 3,206 3,115 8,603 9,276 8 融資成本 二零一七年 千港元 利息支出 : 有抵押定期貸款 58,546 無抵押定期貸款 60,739 18,416 經利率掉期之利息 ( 收入 ) 支出調撥 (3,048) 9,801 57,691 86,763 有抵押循環貸款 12 57,691 86, 泓富產業信託二零一八年年報

147 9 稅項 二零一七年 千港元 即期稅項 27,796 26,910 過往年度超額撥備 (566) (397) 遞延稅項 ( 附註 16) 10,710 13,224 37,940 39,737 若干附屬公司毋須計提香港利得稅撥備, 原因是該等附屬公司並無任何應課稅溢利, 或有承前稅項虧損以抵銷年內之應課稅溢利 遞延稅項乃採用現行適用稅率就暫時性差額作出撥備 有關年度稅項可與綜合損益及其他全面收益表所載之未計稅項及與基金單位持有人交易的溢利對賬如下 : 二零一七年千港元 按法定稅率 16.5% 計算之所得稅支出 119, ,047 前一年度超額撥備 (566) (397) 非應課稅收入之稅務影響 (81,290) (99,102) 不可扣減開支之稅務影響 4,137 4,741 未確認稅務虧損之稅務影響 5,650 運用先前未確認之稅項虧損之稅務影響 (2,044) 運用未確認可扣減暫時性差額之稅務影響 (2,340) (2,325) 其他 332 1,123 年度稅項 37,940 39, 每基金單位基本溢利 每基金單位基本溢利根據未計與基金單位持有人交易的年內溢利 687,580,000 港元 ( 二零一七年 :748,425,000 港元 ) 除以年內已發行基金單位之加權平均數 1,481,458,516 個 ( 二零一七年 :1,465,575,357 個 ) 基金單位計算 相關計算已考慮到作為相關分派年度之最後季度就管理人提供之服務所發行之管理人費用之基金單位數目 由於並無潛在的已發行基金單位, 故並無呈列每基金單位之攤薄溢利 二零一八年年報泓富產業信託 143

148 11 投資物業 二零一七年 千港元 年初之公平值 10,490,000 10,183,000 額外支出 12,118 11,303 投資物業之公平值變動 487, ,697 年末之公平值 10,990,000 10,490,000 (i) 本集團位於香港之寫字樓 商用物業 工商綜合物業及工業物業之所有物業權益, 均用作賺取租金或資本升值用途, 且以公平值模式計值並歸類於投資物業及作為投資物業入賬 於估計投資物業的公平值時, 本集團的政策為委任獨立合資格外聘估值師進行估值 信託基金管理人會與獨立合資格外聘估值師緊密合作, 建立合適的估值技巧及數據以輸入計算模式 於二零一八年十二月三十一日及二零一七年十二月三十一日, 高力國際物業顧問 ( 香港 ) 有限公司對投資物業進行獨立估值 該估值師行為具有適當專業資格之獨立合資格外聘估值師, 且與本集團並無關連, 近期曾對有關地點之類似物業進行估值 該等物業的估值 ( 為公平值等級第三級別 ) 乃採用收益法 年期及復歸法與市場法相互核查而達致 收益法 年期及復歸法乃按照從估值日起投資物業餘下租賃期內之現時租金收入及潛在復歸收入以適當之資本化率進行資本化, 以達致物業之資本值 估計淨物業收益率乃按二零一八年十二月之每月淨租金收入及二零一八年一月至二零一八年十二月期間之車位平均每月淨收入計算 市場法乃基於將予估值之物業與其他可供比較之物業 ( 近期轉手或出租 ) 直接比較並進行適當調整 該等物業一般位於周邊地區或於其他可供比較之市場 估值時, 就現有租賃期內的現時租金收入進行資本化所採用的資本化率介乎 3.6% 至 4.2%( 二零一七年 :3.6% 至 4.2%), 而就日後潛在復歸租金收入所採用的資本化率亦介乎 3.6% 至 4.2%( 二零一七年 :3.6% 至 4.2%) 資本化率為收益法 年期及復歸法中的主要參數, 而有關參數涉及獨立合資格外聘估值師就調整所作出的專業判斷 資本化率的輕微增加會導致公平值輕微減少, 反之亦然 於二零一八年十二月三十一日及二零一七年十二月三十一日, 本集團之投資物業並無為本集團獲授之銀行融資作抵押 144 泓富產業信託二零一八年年報

149 11 投資物業 ( 續 ) (ii) 於二零一七年一月二十日, 受託人 ( 以其作為泓富產業信託的受託人身份 )( 作為賣方 ) 及信託基金管理人 ( 以其作為泓富產業信託的管理人身份 ) 就出售海名軒物業而與獨立第三方訂立股份購買協議, 此項出售已於二零一七年三月三日以現金代價 877,378,000 港元完成 ( 於出售完成日出售金額為 885,741,000 港元減以 Harbour Champ Limited 之經調整淨資產值 8,363,000 港元 ), 此項出售產生之收益約為 299,695,000 港元, 主要代表有關交易導致的投資物業公平值變動 失去控制權之資產及負債分析 : 於出售日 千港元 投資物業 594,000 貿易及其他應收款項 240 貿易及其他應付款項 (10,141) 遞延稅項負債 (12,443) 已出售資產之淨值 571,656 出售物業公司之收益釐定如下 : 千港元 已收代價 877,378 減 : 已產生之交易成本 (1,598) 減 : 出售費用 (4,429) 減 : 已出售資產之淨值 (571,656) 299,695 出售所得淨現金流入如下 : 千港元 出售所得款項淨額 871,351 截至二零一七年十二月三十一日止年度, 本集團收益中之 5,756,000 港元及本集團溢利中之 2,690,000 港元來 自已出售之附屬公司 二零一八年年報泓富產業信託 145

150 12 衍生金融工具 二零一七年 千港元 基於剩餘合約到期日反映於綜合財務狀況表 : 非流動資產 21,065 20,341 流動資產 1,206 1,528 非流動負債 (1,539) 22,271 20,330 本集團使用利率掉期, 透過將一部分借貸由浮動利率轉為固定利率, 以管理銀行借貸所面臨的利率變動風險 名義總額為 1,170,000,000 港元之合約將於二零一九年六月至二零二二年九月到期 該等合約具固定利息支出, 年利率介乎 0.455% 至 1.254% 不等, 及可按香港銀行同業三個月拆息收取浮動利息, 倘每三個月重新定價之香港銀行同業拆息在預定範圍內 ( 如適用 ), 則可按香港銀行同業三個月拆息減 1.5% 收取 於上述兩個年度, 香港銀行同業拆息均為每三個月重新定價 於截至二零一八年十二月三十一日止年度, 名義總額為 946,000,000 港元之合約已到期 該等合約具固定利息支 出, 年利率介乎 1.299% 至 1.483% 不等, 及可按香港銀行同業三個月拆息收取浮動利息 於有關年度內, 香港銀行 同業拆息為每三個月重新定價 衍生金融工具之公平值變動總額為收益 1,941,000 港元, 於截至二零一八年十二月三十一日止年度之損益賬內確認 ( 二零一七年 : 虧損 18,050,000 港元 ) 所有衍生工具於報告期間結束時均按公平值計量 有關公平值乃根據折現未來現金流量並使用掉期期間適用的收益率曲線而釐定 衍生金融工具的公平值屬於公平值等級第二級別, 此乃根據交易對應銀行提供的工具估值計算, 相關估值使用市場利率收益率曲線及合約利率 ( 經反映各對手信貸風險的利率貼現 ) 等可觀察市場輸入數據得出的利率釐定 146 泓富產業信託二零一八年年報

151 13 貿易及其他應收款項 二零一七年 千港元 貿易應收款項 1, 減 : 呆壞賬撥備 (54) (129) 1, 按金及預付款項及其他應收款項 13,787 8,235 15,016 8,667 本集團於報告期間結束時按發票日期呈報之貿易應收款項 ( 扣除呆壞賬撥備 ) 賬齡分析如下 : 二零一七年 千港元 即期至一個月 兩至三個月 1, , 於二零一八年十二月三十一日, 本集團貿易應收款項結餘中包括賬面總值為 1,283,000 港元之債務, 有關債務已於報告日期逾期 於已逾期的結餘中,54,000 港元已逾期超過 90 日或以上, 並被認為已違約 本集團並無就此等結餘持有任何抵押品 於釐定貿易應收款項之可收回性時, 本集團審視於報告期末各項個別貿易債務的可收回金額, 以確保就不可收回金額作出足夠減值虧損 由於自租戶收取按金, 因此面對的信貸風險有限 對逾期 90 日的結餘而言, 於抵銷相關租戶的按金後, 將會就有關金額作出全面撥備 因此信託基金管理人相信毋需作出進一步的信貸撥備 於二零一七年十二月三十一日, 本集團貿易應收款項結餘中包括賬面總值為 561,000 港元之債務, 有關債務已於報 告日期逾期 本集團已於抵銷租戶按金後, 就所有逾期超過 120 日的應收款項作出全面的減值虧損, 原因為過往經 驗顯示, 逾期超過 120 日的應收款項, 一般不能收回 本集團並無就此等結餘持有任何抵押品 呆壞賬撥備的變動情況 : 二零一七年 千港元 年初結餘 呆壞賬 ( 撥備撥回 ) 撥備 (75) 126 年末結餘 二零一八年年報泓富產業信託 147

152 14 銀行結餘及現金 二零一七年 千港元 銀行現金 358, ,451 銀行現金以市場利率計息, 總值為 88,736,000 港元 ( 二零一七年 :213,451,000 港元 ) 存放於香港上海滙豐銀行有限 公司, 彼乃受託人之關聯公司 15 借貸 二零一七年 千港元 無抵押定期貸款 2,340,000 2,340,000 銀行融資籌辦費用 (28,064) (36,055) 2,311,936 2,303,945 應償還賬面值 : 一年以上, 但不超過五年 2,311,936 2,303,945 2,311,936 2,303,945 本集團於二零一八年十二月三十一日與二零一七年十二月三十一日之融資條款及條件之詳情如下 : (i) 1,540,000,000 港元之無抵押定期貸款按香港銀行同業拆息浮動利率加年利率 0.82% 計息, 須於二零二二年 十一月三十日全數償還 ; (ii) 430,000,000 港元之無抵押循環貸款按香港銀行同業拆息浮動利率加年利率 0.82% 計息, 須按要求償還 ; (iii) 800,000,000 港元之無抵押定期貸款按香港銀行同業拆息浮動利率加年利率 1.05% 計息, 須於二零二一年八 月三十一日全數償還 ; 泓富產業信託已為所有融資提供擔保 銀行融資籌辦費用包括與銀行融資有關之顧問費及手續費, 並按攤銷成本計入借貸 銀行融資籌辦費用於有關貸款期間攤銷, 其變動如下 : 二零一七年千港元 年初結餘 36,055 36,692 新增 25,774 年內攤銷 (7,991) (26,411) 年末結餘 28,064 36, 泓富產業信託二零一八年年報

153 16 遞延稅項負債 為綜合財務狀況表之呈列目的, 因稅項虧損造成之若干遞延稅項資產已被負債抵銷 以下為於年內確認之遞延稅項負債及資產主要部分以及有關變動 : 千港元 千港元 千港元 於二零一七年一月一日 184,898 (9,409) 175,489 於損益賬扣除 11,639 1,585 13,224 出售後解除 ( 附註 11(ii)) (2,044) (2,044) 於二零一七年十二月三十一日 194,493 (7,824) 186,669 於損益賬扣除 ( 計入 ) 11,099 (389) 10,710 於二零一八年十二月三十一日 205,592 (8,213) 197,379 於報告期間結束時, 約 20,273,000 港元 ( 二零一七年十二月三十一日 :45,701,000 港元 ) 之稅項虧損未被確認, 原因為未來之溢利屬不可預測 於報告期間結束時, 有關之前年度收購一間持有物業之公司約 56,000,000 港元之稅項虧損尚未經稅務局同意 倘 稅務局禁止於過往年度扣除該稅項虧損, 根據稅務契諾契約, 其將導致相關課稅年度之應課稅溢利 來自上述收購前之任何潛在處罰及稅項負債須由賣方承擔 於報告期間結束時, 本集團就以公平值計量之投資物業有可扣減暫時性差額約 24,129,000 港元 ( 二零一七年 : 26,108,000 港元 ) 該等物業之賬面值假設透過出售全數收回 本集團並未就該等可扣減暫時性差額確認遞延稅項 資產, 原因為預期其並不能於出售物業時撥回 17 貿易及其他應付款項 二零一七年 千港元 貿易應付款項 3,425 1,495 租戶按金 外方 140, ,356 關聯人士 3, 預收租金 外方 5,086 3,589 其他應付款項 40,379 41, , ,775 二零一八年年報泓富產業信託 149

154 17 貿易及其他應付款項 ( 續 ) 本集團於報告期間結束時按發票日期呈報之貿易應付款項賬齡分析如下 : 二零一七年 千港元 即期至一個月 兩至三個月 2, 超過三個月 ,425 1,495 租戶按金指於經營租賃安排終止或取消後應退還租戶之按金 租戶按金須於租賃協議終止後 45 日內退還租戶 根 據租期於報告期間起十二個月後償付之租戶按金為 95,343,000 港元 ( 二零一七年 :83,245,000 港元 ) 18 應付關聯公司款項 應付關聯公司款項乃來自關聯公司所提供之後勤服務 物業管理服務及停車場管理服務所產生的開支 該等款項為無抵押 免息及須按要求償還 19 已發行基金單位 於二零一七年一月一日之結餘 1,453,669,230 3,091,413 年內透過發行新基金單位以支付管理人之基本費用及浮動費用 15,726,217 51,130 於二零一七年十二月三十一日之結餘 1,469,395,447 3,142,543 年內透過發行新基金單位以支付管理人之基本費用及浮動費用 16,465,518 51,987 於二零一八年十二月三十一日之結餘 1,485,860,965 3,194,530 於報告期間結束後, 以每基金單位 港元 ( 二零一七年 : 港元 ) 之價格向信託基金管理人發行 4,318,411 個基金單位 ( 二零一七年 :3,741,813 個基金單位 ), 作為支付相關分派年度最後一季度之部分基本費用及浮動費用 根據泓富產業信託於二零一八年十二月三十一日之收市價, 基金單位持有人之每基金單位之基金價格為 3.00 港元 ( 二零一七年十二月三十一日 :3.34 港元 ) 150 泓富產業信託二零一八年年報

155 20 基金單位持有人應佔每基金單位資產淨值 每基金單位之資產淨值乃根據基金單位持有人應佔資產淨值及於二零一八年十二月三十一日已發行基金單位總數 1,485,860,965 個 ( 於二零一七年十二月三十一日已發行基金單位 1,469,395,447 個 ) 計算 21 主要非現金交易 年內, 信託基金管理人賺取 53,610,000 港元之管理人費用 ( 二零一七年 : 管理人費用 51,954,000 港元 ), 其中 52,441,000 港元 ( 二零一七年 :50,815,000 港元 ) 透過向信託基金管理人發行基金單位支付或應支付 為數 39,025,000 港元之金額 ( 二零一七年 :37,853,000 港元 ) 已透過向信託基金管理人發行基金單位償清, 而餘額 13,416,000 港元 ( 二零一七年 :12,962,000 港元 ) 已於年結日後以基金單位支付 22 金融工具 (a) 二零一七年千港元 貿易及其他應收款項 1,983 銀行結餘及現金 358,736 按攤銷成本計算 360,719 貿易應收款項 432 銀行結餘及現金 363,451 貿易及應收款項 363,883 利率掉期, 淨額 22,271 20,330 貿易應付款項 (3,425) (1,495) 租戶按金 (144,051) (139,135) 應付關聯公司款項 (11,460) (9,481) 無抵押定期貸款 (2,311,936) (2,303,945) 應付管理人費用 (13,710) (13,246) 應付分派 (132,636) (127,437) 按攤銷成本計算 (2,617,218) (2,594,739) 基金單位持有人資金 8,524,411 8,053,743 金融工具之詳情於相應附註中披露 二零一八年年報泓富產業信託 151

156 22 金融工具 ( 續 ) (b) 與本集團金融工具相關之風險包括利率風險 信貸風險, 以及流動資金風險 下文載列減低該等風險之政策 管理層管理並監察該等風險, 確保及時有效地採取適當措施 (i) 本集團主要承受有關浮息定期貸款 ( 該等借貸之詳情請參閱附註 15) 之現金流量利率風險 本集團透過 將大部分借貸由浮動利率轉為固定利率, 管理該等銀行借貸所面對的利率變動風險 為達致此目標, 本集團訂立利率掉期以對沖定期貸款之風險 ( 詳情請參閱附註 12) 倘利率上升 50 個基點而所有其他變量維持不變, 則該年度之溢利將增加 ( 減少 ) 如下 千港元 千港元 年內溢利 (11,700) 10,312 年內溢利 (11,700) 20,855 倘利率下降 50 個基點及全部其他變量維持不變, 則可能會對年內溢利構成相同和相反的影響 以上敏感度分析乃根據報告期間結束時浮息有抵押定期貸款及衍生工具之利率風險釐定 就浮息有抵押定期貸款而言, 分析乃假設於報告期間結束時未償還負債金額為全年均未償還而進行 向主要管理人員就利率風險進行內部報告時採用 50 個基點 ( 增加或減少 ), 即管理層對利率可能出現的合理變動所產生之影響而作出的評估 152 泓富產業信託二零一八年年報

157 22 金融工具 ( 續 ) (b) ( 續 ) (ii) 於報告期間結束時, 本集團因交易對手方未能履行責任而導致財務損失的最高信貸風險來自綜合財務狀況表載列的各已確認金融資產的賬面值 為減低違約造成之財務損失風險, 租賃物業之租戶須於訂立租約時支付三個月按金 本集團有權將按金抵銷未償還之應收款項 本集團並無為租賃物業之租戶提供信貸期 租戶須預先支付租金, 並就已逾期超過十日之應收款項按年利率 12% 付息 此外, 信託基金管理人已指派物業管理人負責跟進工作以收回逾期債務 信託基金管理人同時定期檢討各個別貿易債務人之可收回金額, 確保已就無法收回之債務確認充足的減值虧損 於二零一八年十二月三十一日, 除其賬面值最能代表所面對的最大信貸風險之該等金融資產外, 本集團並無持有任何抵押品或其他增強信貸的措施, 以涵蓋與該等金融資產相關的信貸風險 來自債務人的信貸風險乃租戶或交易對手方未能於有關金額到期時, 對物業公司履行其財務或合約責任所導致的潛在財務虧損 本集團已採納政策以取得按金, 從而減緩來自租戶違約的財務虧損風險 貿易應收款項包括租金收入及來自租戶或交易對手方租金相關收入應收款項 管理人持續監察有關結餘 於與租戶訂立租賃協議前, 物業管理人代表管理人進行信貸評估 此外, 本集團於應用香港財務報告準則第 9 號後, 根據預期信貸虧損模式對貿易結餘進行個別減值評估 ( 二零一七年 : 已發生虧損模式 ) 就此而言, 信託基金管理人認為本集團的信貸風險已大幅降低 本集團並無對任何單一交易對手方或任何具有相似特徵的交易對手方組別擁有任何重大信貸風險 本集團就其他應收款項計量的虧損, 主要為來自定期存款之應收利息和流動資金, 並相等於十二個月預期信貸虧損 由於應收利息 現金及定期存款乃存放於信譽良好, 並獲國際信貸評級機構給予至少為 A1 級高信貸評級之銀行, 故應收利息及流動資金之信貸風險有限 由於交易對手為獲國際信貸評級機構給予至少為 A1 級高信貸評級之銀行, 故衍生金融工具之信貸風險有限 根據預期信貸虧損評估, 由於交易對手方的違約風險低, 及並無重大已逾期金額, 故在受預期信貸虧損評估限制下, 所有金融資產 ( 包括貿易及其他應收款項, 以及銀行結餘及現金 ) 的信貸風險被認為屬低風險 於截至二零一八年十二月三十一日止年度, 本集團已確認 75,000 港元的呆壞賬撥備撥回 二零一八年年報泓富產業信託 153

158 22 金融工具 ( 續 ) (b) ( 續 ) (iii) 信託基金管理人監察並維持現金及現金等值物的水平, 確保足以應付本集團營運所需資金 此外, 信託基金管理人遵守房地產投資信託基金守則有關借貸總額之限制, 並將借貸水平控制在許可範圍 於二零一八年十二月三十一日, 本集團的三項銀行貸款融資額為 2,770,000,000 港元 ( 二零一七年 : 2,770,000,000 港元 ), 當中包括兩項合共 2,340,000,000 港元之定期貸款 ( 二零一七年 :2,340,000,000 港元 ) 及一項 430,000,000 港元 ( 二零一七年 :430,000,000 港元 ) 之循環信貸融資 於二零一八年十二月三十一日, 並無提取 ( 二零一七年 : 無 ) 循環信貸融資 有關借款之詳情載於附註 15 於二零一八年十二月三十一日及二零一七年十二月三十一日, 所有銀行貸款融資均無抵押 泓富產業信託已為該等銀行貸款融資提供擔保 概無本集團之投資物業已就本集團獲授之銀行信貸融資作抵押 於二零一八年十二月三十一日, 本集團之現金結餘為 358,736,000 港元 ( 二零一七年 :363,451,000 港 元 ), 而可動用之未動用循環信貸融資額約為 430,000,000 港元 ( 二零一七年 :430,000,000 港元 ), 具 備充裕財務資源及融資應付承擔及營運資金需要 下表載列本集團除基金單位持有人資金外之金融負債的剩餘合約到期日, 而根據信託契約, 基金單位持有人資金將於泓富產業信託終止時分派予基金單位持有人 就非衍生金融負債而言, 圖表乃根據本集團須付款之最早日期按金融負債之未折算現金流量計算而編製 圖表載列利息及本金現金流量 倘利息流為浮動利率, 無折算金額乃按報告期末之利率曲線計算 154 泓富產業信託二零一八年年報

159 22 金融工具 ( 續 ) (b) ( 續 ) (iii) ( 續 ) 就以淨值結算之衍生金融工具而言, 圖表已根據預期利息付款呈列無折算現金流出淨額 倘應付金額並非固定, 則披露之金額乃經參照預計利率 ( 於報告日之收益率曲線說明 ) 釐定 % 貿易應付款項 613 2, ,425 3,425 租戶按金 6,889 4,166 37,653 95, , ,051 應付關聯公司款項 11,460 11,460 11,460 定期貸款 3.10% 6,169 11,741 50,768 2,520,141 2,588,819 2,311,936 應付管理人費用 13,710 13,710 13,710 應付分派 132, , ,636 現金流出 38,841 17, ,820 2,615,484 2,894,101 2,617,218 利率掉期 (2,382) (5,250) (18,051) (25,683) (22,271) 加權平均利率 不足一個月或按要求 一至三個月 三個月至一年 兩至五年 無折算現金流量總額 於二零一七年十二月三十一日之賬面值 % 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 貿易應付款項 ,495 1,495 租戶按金 8,203 2,985 44,702 83, , ,135 應付關聯公司款項 9,481 9,481 9,481 定期貸款 1.43% 3,701 7,044 32,833 2,401,905 2,445,483 2,303,945 應付管理人費用 13,246 13,246 13,246 應付分派 127, , ,437 現金流出 35,296 10, ,445 2,485,150 2,736,277 2,594,739 利率掉期 1,153 (2,869) (26,014) (27,730) (20,330) 二零一八年年報泓富產業信託 155

160 22 金融工具 ( 續 ) (c) 金融資產及金融負債之公平值乃以下列方式釐定 : 金融資產及金融負債 ( 不包括衍生工具 ) 之公平值乃根據普遍接納的定價模式按照折算現金流量分析, 使用可觀察現時市場交易的價格或利率作為輸入數據而釐定 ; 衍生工具之公平值乃根據掉期年期適用之收益率曲線, 按折算未來現金流量釐定 ; 信託基金管理人認為, 於財務報表按攤銷成本記錄之金融資產及金融負債的賬面值與其公平值相若 23 流動資產淨額 於報告期間結束時, 本集團之流動資產淨額 ( 界定為流動資產減流動負債 ) 為 22,661,000 港元 ( 二零一七年 : 流動資 產淨額 35,555,000 港元 ) 本集團已安排循環信貸融資 ( 於附註 15 披露 ) 以應付到期之負債 24 資產總額減流動負債 於報告期間結束時, 本集團之資產總額減流動負債為 11,033,726,000 港元 ( 二零一七年 :10,545,896,000 港元 ) 156 泓富產業信託二零一八年年報

161 25 分部報告 年內, 泓富產業信託投資於七項 ( 二零一七年 : 八項 ) 位於香港之寫字樓物業 商用物業 工商綜合物業及工業物業, 即都會大廈 泓富產業千禧廣場 創業街 9 號 泓富廣場 潮流工貿中心 創富中心 ( 部分 ) 及新寶中心 ( 部分 ) 該等物業為信託基金管理人 ( 即主要營運決策者 ) 就資源分配及表現評估呈報有關泓富產業信託之分部資料之依據 截至二零一八年十二月三十一日止年度 9 租金收入 106,140 80,333 36,355 75,425 45,331 37,268 14, ,388 租金相關收入 20,184 14,321 4, ,068 3,412 2,057 51,426 香港分部收益 126,324 94,654 40,472 75,692 52,399 40,680 16, ,814 分部溢利 97,986 77,641 30,727 60,804 40,679 30,714 12, ,811 利息收入 4,790 管理人費用 (53,610) 信託及其他支出 (8,603) 投資物業之公平值變動 487,882 衍生金融工具之公平值變動 1,941 融資成本 (57,691) 未計稅項及與基金單位持有人交易的溢利 725,520 截至二零一七年十二月三十一日止年度 都會大廈 泓富產業千禧廣場 創業街 9 號 海名軒 ( 部分 ) 泓富廣場 潮流工貿中心 創富中心 ( 部分 ) 新寶中心 ( 部分 ) 綜合 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 香港分部收益 135,326 91,116 38,964 5,756 70,182 49,650 39,853 15, ,242 分部溢利 112,226 75,058 30,316 4,880 53,145 36,316 30,717 10, ,600 利息收入 5,225 管理人費用 (51,954) 信託及其他支出 (9,276) 出售物業公司之收益 299,695 投資物業之公平值變動 295,697 衍生金融工具之公平值變動 (18,050) 融資成本 (86,775) 未計稅項及與基金單位持有人交易的溢利 788,162 營運分部之會計政策與附註 3 所述之泓富產業信託會計政策相同 分部溢利乃物業收入淨額向信託基金管理人呈報之數字 二零一八年年報泓富產業信託 157

162 25 分部報告 ( 續 ) 以下為泓富產業信託之資產按營運分部之分析 : 二零一七年 千港元 都會大廈 3,330,000 3,220,000 泓富產業千禧廣場 2,250,000 2,140,000 創業街 9 號 1,150,000 1,100,000 泓富廣場 1,860,000 1,760,000 潮流工貿中心 1,110,000 1,050,000 創富中心 ( 部分 ) 930, ,000 新寶中心 ( 部分 ) 360, ,000 分部資產總額 10,990,000 10,490,000 其他資產 396, ,987 綜合資產 11,386,023 10,883,987 為監察分部表現及分配資源, 所有投資物業均分配至營運分部 其他資產, 包括銀行結餘及現金, 貿易及其他應收款項, 以及衍生金融工具和所有負債均未獲分配 26 經營租賃承擔 二零一七年千港元 在不可撤銷經營租賃中有關投資物業租金的承擔如下 : 應收之未來最低租金 : 不超過一年 313, ,109 第二至第五年 ( 包括首尾兩年 ) 254, ,572 總計 568, ,681 本集團根據經營租賃出租其於香港的投資物業 經營租賃收入指本集團就其投資物業的應收租金 經磋商租期介乎一至三年, 並有固定月租 158 泓富產業信託二零一八年年報

163 27 關連人士及關聯人士交易 年內, 本集團有以下與關連人士及關聯人士進行之交易 : 二零一七年 附註 千港元 租金及租金相關收入高衛物業管理有限公司 (a) 1,897 1,799 和黃伽瑪航空 ( 香港 ) 有限公司 (b) 345 和記電話有限公司 (b) 和黃漢優有機 ( 香港 ) 有限公司 (b) 和記黃埔 ( 中國 ) 有限公司 (b) 3,748 營運本集團停車場之停車場租賃代理費 進達車場管理有限公司 (a) 3,330 3,112 物業管理費 Goodwell-Prosperity Property Services Limited (a) 10,994 10,965 市場推廣服務費 Goodwell-Prosperity Property Services Limited (a) 12,367 11,325 後勤服務費 長江實業集團公司 (a) 租賃佣金 仲量聯行有限公司 (c) 291 高力國際物業顧問 ( 香港 ) 有限公司 (c) 168 估值費用 仲量聯行有限公司 (c) 71 高力國際物業顧問 ( 香港 ) 有限公司 (c) 顧問費用 高力國際物業顧問 ( 香港 ) 有限公司 (c) 100 受託人費用 滙豐機構信託服務 ( 亞洲 ) 有限公司 (d) 3,206 3,115 管理人費用 泓富資產管理有限公司 (e) 53,610 51,954 出售費用 泓富資產管理有限公司 (e) 4,429 樓宇管理人酬金 高衛物業管理有限公司 (a) 港基物業管理有限公司 (a) 停車場管理人酬金 高衛物業管理有限公司 (a) 29 8 港基物業管理有限公司 (a) 二零一八年年報泓富產業信託 159

164 27 關連人士及關聯人士交易 ( 續 ) 二零一七年 附註 千港元 年末與關連人士及關聯人士之結餘如下 : 應付以下公司款項港基物業管理有限公司 (a) Goodwell-Prosperity Property Services Limited (a) 4,909 4,267 高衛物業管理有限公司 (a) 5,052 3,738 進達車場管理有限公司 (a) 就租賃本集團之物業存放於本集團之按金高衛物業管理有限公司 (a) 和黃伽瑪航空 ( 香港 ) 有限公司 (b) 350 和記電話有限公司 (b) 和黃漢優有機 ( 香港 ) 有限公司 (b) 259 和記黃埔 ( 中國 ) 有限公司 (b) 2,311 附註 : (a) 該等公司為泓富產業信託之主要持有人 ( 即房地產投資信託基金守則所界定持有 10% 或以上已發行基金單位之持有人 ) 長江實業集團有限公司 ( 長江實業 ) 之附屬公司 (b) 該等公司為長江實業之有聯繫公司 ( 定義見房地產投資信託基金守則 ) (c) 高力國際物業顧問 ( 香港 ) 有限公司為截至二零一八年十二月三十一日止年度投資物業之主要估值師 仲量聯行有限公司為投資物業之主要估值師直至二零一七年十一月三十日止 (d) 滙豐機構信託服務 ( 亞洲 ) 有限公司為泓富產業信託的受託人 (e) 泓富資產管理有限公司為泓富產業信託的管理公司 根據房地產投資信託基金守則, 對信託基金管理人及發展項目之所有業主, 以及彼等之業權繼承人 ( 包括長江實業集團之成員公司 ) 具約束力之契約, 在技術上構成本集團與長江實業集團之間之合約 就樓宇管理服務而向樓宇管理人 ( 為長江實業之全資附屬公司 ) 支付之酬金構成一項關連人士交易 年內, 從樓宇基金 ( 按本集團所擁有相關物業之比例 ) 向樓宇管理人支付之酬金為 630,000 港元 ( 二零一七年 :650,000 港元 ) 160 泓富產業信託二零一八年年報

165 28. 融資活動所產生負債之對賬 下表詳列融資活動產生之本集團負債之變動 ( 包括現金及非現金變動 ) 融資活動產生之負債為現金流量或未來現金流量於本集團綜合現金流量表歸類為融資活動所得現金之負債 ( 附註 15) 千港元 千港元 千港元 於二零一七年一月一日 2,853, ,990 2,980,298 融資現金流量 (636,138) (261,086) (897,224) 融資成本 86,775 86,775 向基金單位持有人分派 261, ,533 於二零一八年一月一日 2,303, ,437 2,431,382 融資現金流量 (49,700) (263,700) (313,400) 融資成本 57,691 57,691 向基金單位持有人分派 268, ,899 於二零一八年十二月三十一日 2,311, ,636 2,444,572 二零一八年年報泓富產業信託 161

166 於二零一七年十二月三十一日 直接 間接 % % % % Bandick Limited 香港 港元物業投資 Clifton Properties Limited 香港 ,000 港元物業投資 Conestoga Limited 香港 ,000 港元物業投資 Haskins Investments Limited 香港 港元物業投資 Jade Arch Investment Limited 英屬處女島 ,053 港元投資控股 寶達時有限公司香港 港元物業擁有人 Progain Group Limited 英屬處女島 美元融資 Top Easy Profits Limited 英屬處女島 美元物業投資 Unicenter Limited 英屬處女島 美元投資控股 Unique Champ Investments Limited 英屬處女島 美元投資控股 Vital Vision Enterprises Limited 英屬處女島 美元 融資 Winrise Champion Limited 英屬處女島 美元 物業投資 Wisdom Champion Limited 英屬處女島 美元 物業投資 Wisdom Champion (12) Limited 英屬處女島 美元 物業投資 Wisdom Champion (15) Limited 英屬處女島 美元 物業投資 Wisdom Champion (16) Limited 英屬處女島 美元 物業投資 Wisdom Champion (17) Limited 英屬處女島 美元 物業投資 Wisdom Champion (18) Limited 英屬處女島 美元 物業投資 Wisdom Champion (19) Limited 英屬處女島 美元 物業投資 Wisdom Champion (20) Limited 英屬處女島 美元 物業投資 Wisdom Champion (21) Limited 英屬處女島 美元 物業投資 Wisdom Champion (22) Limited 英屬處女島 美元 物業投資 Wisdom Champion (23) Limited 英屬處女島 美元 物業投資 Wisdom Champion (25) Limited 英屬處女島 美元 物業投資 Wisdom Champion (26) Limited 英屬處女島 美元 物業投資 Wisdom Champion (27) Limited 英屬處女島 美元 物業投資 Wisdom Champion (28) Limited 英屬處女島 美元 物業投資 Diamond Champ Enterprises Limited 英屬處女島 美元暫無營業 於年結日, 概無任何附屬公司已發行債務證券 162 泓富產業信託二零一八年年報

167 二零一七年二零一六年二零一五年二零一四年 千港元千港元千港元千港元 投資物業之租金總額 395, , , , ,240 物業收入淨額 350, , , , ,056 未計與基金單位持有人交易的年內溢利 687, , , , ,493 向基金單位持有人作出之分派 268, , , , ,364 每基金單位溢利 ( 港元 ) 每基金單位分派 ( 港元 ) 二零一七年二零一六年二零一五年二零一四年 千港元千港元千港元千港元 投資物業 10,990,000 10,490,000 10,777,000 (3) 10,419,000 9,890,000 銀行貸款 ( 不包括銀行融資籌辦費用 ) (2,340,000) (2,340,000) (2,890,000) (2,854,000) (2,854,000) 資產淨值 8,524,411 8,053,743 7,515,721 7,155,735 6,668,686 每基金單位資產淨值 ( 港元 ) (1) 年內最高成交價 ( 港元 ) 成交價相對資產淨值之最高折讓 (39.0%) (36.9%) (30.2%) (38.8%) (41.7%) 年內最低成交價 ( 港元 ) 成交價相對資產淨值之最低折讓 (51.9%) (44.2%) (49.5%) (48.0%) (53.6%) 根據年末市價計算之每基金單位之淨 收益 6.0% (2) 5.3% 5.8% 6.3% 6.2% 1 每基金單位資產淨值乃根據年結日基金單位持有人應佔淨資產及已發行基金單位總數計算 2 根據截至二零一八年十二月三十一日止年度每基金單位分派 港元及於二零一八年十二月三十一日之收市價 3.00 港元計算 3 金額包括於二零一六年轉撥至分類為持作出售之出售組別資產之海名軒物業 594,000,000 港元 海名軒物業已於二零一七年三月三日出售 二零一八年年報泓富產業信託 163

168 百萬港元 都會大廈 O 中期租約 二零四七年六月三十日 泓富產業千禧廣場 O 中期租約 二零四七年 六月三十日 創業街 9 號 O 中期租約 二零四七年 六月三十日 泓富廣場 C 中期租約 二零四七年 六月三十日 潮流工貿中心 I/O 中期租約 二零四七年 六月三十日 創富中心 ( 部分 ) I/O 中期租約 二零四七年 六月三十日 新寶中心 ( 部分 ) I 中期租約 二零四七年 六月三十日 香港九龍紅磡都會道 10 號香港北角英皇道 663 號香港九龍觀塘創業街 9 號香港九龍觀塘成業街 6 號香港九龍荔枝角青山道 682 號香港九龍觀塘創業街 25 號香港九龍新蒲崗五芳街 10 號 3,330 2,250 1,150 1,860 1, 總值 10,990 附註 : 物業類型 :O 寫字樓,C 商業,I/O 工商綜合,I 工業 164 泓富產業信託二零一八年年報

169 以下為泓富產業信託於以往財政年度之綜合損益及其他全面收益表及綜合財務狀況表概要, 乃按與截至二零一八年十二月三十一日止財政年度一致之基準而編製 : 綜合損益及其他全面收益表 截至二零一七年十二月三十一日止年度 截至二零一六年十二月三十一日止年度 截至二零一五年十二月三十一日止年度 截至二零一四年十二月三十一日止年度 千港元 千港元 千港元 千港元 收益 446, , , , ,413 未計稅項及與基金單位持有人交易的溢利 725, , , , ,117 稅項 (37,940) (39,737) (37,857) (36,175) (31,624) 未計與基金單位持有人交易的年內溢利 687, , , , ,493 向基金單位持有人作出之分派 268, , , , ,364 每基金單位分派 ( 港元 ) 綜合財務狀況表 二零一七年 二零一六年 二零一五年 二零一四年 千港元 千港元 千港元 千港元 非流動資產 11,011,065 10,510,341 10,221,436 10,419,000 9,890,000 流動資產 374, , ,336 73,714 75,200 流動負債 352, , , , ,001 基金單位持有人應佔資產淨值 8,524,411 8,053,743 7,515,721 7,155,735 6,668,686 二零一八年年報泓富產業信託 165

170 信託基金管理人之董事會 趙國雄主席兼非執行董事林惠璋非執行董事黃麗虹執行董事兼行政總裁馬勵志非執行董事藍鴻震獨立非執行董事孫潘秀美獨立非執行董事 法律顧問 貝克 麥堅時律師事務所 註冊辦事處 香港九龍紅磡都會道 6 號置富都會 9 樓 901 室 ( 於二零一九年四月九日起生效 ) 基金單位過戶登記處 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東 183 號合和中心 17 樓 室 黃桂林獨立非執行董事 信託基金管理人之公司秘書 沈施加美 受託人 股份代號 香港聯合交易所有限公司 :808 投資者關係 電話 : 傳真 : 電郵 :prosperityenquiry@ara-group.com 滙豐機構信託服務 ( 亞洲 ) 有限公司 泓富產業信託之核數師 網址 德勤 關黃陳方會計師行 主要估值師 高力國際物業顧問 ( 香港 ) 有限公司 主要往來銀行 星展銀行有限公司三井住友銀行香港上海滙豐銀行有限公司 重要日期 年度業績公告 暫停辦理基金單位持有人就末期分派過戶登記手續 末期分派日期 暫停辦理基金單位持有人就週年大會過戶登記手續 週年大會 二零一九年三月二十二日 二零一九年四月九日至四月十日 ( 包括首尾兩天在內 ) 二零一九年四月十八日 二零一九年五月十四日至五月十七日 ( 包括首尾兩天在內 ) 二零一九年五月十七日 166 泓富產業信託二零一八年年報

171 本二零一八年年報 ( 年報 ) 分別以英文及中文編製 已收取年報中文或英文版本之基金單位持有人, 可向泓富產業信託之基金單位過戶登記處香港中央證券登記有限公司 ( 地址為香港灣仔皇后大道東 183 號合和中心 17M 樓 ) 發出書面要求, 或電郵至 prosperityreit.ecom@computershare.com.hk, 以索取另一語文版本之年報 設計 印刷及製作 : 創意 ( 大中華 ) 有限公司 年報中英文版本均已於泓富產業信託網站 及香港交易及結算所有限公司網站 登載 選擇 ( 或被視為同意 ) 透過泓富產業信託網站收取電子版本之泓富產業信託企業通訊 ( 包括但不限於年報 中期報告 會議通告 上市文件 通函及委任代表表格 ) 之基金單位持有人, 及因任何理由於收取或接收登載於泓富產業信託網站之年報時遇有困難之基金單位持有人, 可要求免費索取年報之印刷本 基金單位持有人可以郵寄方式或電郵至 prosperityreit.ecom@computershare. com.hk, 向泓富產業信託之基金單位過戶登記處香港中央證券登記有限公司發出合理的事先書面通知, 隨時更改其對有關泓富產業信託企業通訊的收取方式 ( 即印刷本或透過泓富產業信託網站收取電子版本 ) 及 或語文版本之選擇