第一节重要提示 目录和释义 一 重要提示 公司董事 监事 高级管理人员保证年度报告内容的真实 准确 完整, 不 存在虚假记载 误导性陈述或重大遗漏, 并承担相应的法律责任 二 重大风险提示 投资者在评价和购买本期债券时, 应认真考虑各项可能对本期债券的偿付 债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影

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2 第一节重要提示 目录和释义 一 重要提示 公司董事 监事 高级管理人员保证年度报告内容的真实 准确 完整, 不 存在虚假记载 误导性陈述或重大遗漏, 并承担相应的法律责任 二 重大风险提示 投资者在评价和购买本期债券时, 应认真考虑各项可能对本期债券的偿付 债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素, 并仔细阅读募集说明书中 风险因素 等有关章节内容 截至 2016 年 12 月 31 日, 公司面临的风险因素与募集说明书中 第二节风险因素 章节没有重大变化 1

3 三 目录第一节重要提示 目录和释义... 1 一 重要提示... 1 二 重大风险提示... 1 三 目录... 2 四 释义... 4 第二节公司及相关中介机构简介... 5 一 公司简介... 5 二 相关中介机构简介... 5 第三节公司在交易所 中小企业股份转让系统上市或转让的公司债券事项... 7 一 已发行公司债券基本情况... 7 二 公司债券兑付兑息情况... 7 三 公司债券募集资金使用情况... 8 四 公司债券资信评级机构情况... 9 五 已发行债券变动情况... 9 六 报告期内公司债券增信机制 偿债计划及其他相关情况... 9 七 公司债券持有人会议召开情况 八 公司债券受托管理人履职情况 第四节公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 第五节财产和资产情况 一 主要会计数据和财务指标 二 主要资产及负债变动情况 三 会计师事务所是否对财务报告出具非标准无保留意见 四 其他受限资产情况 五 对外担保情况 六 银行授信情况 第六节公司业务和公司治理情况 一 报告期内公司从事的主要业务 二 报告期内的主要经营情况

4 三 公司未来发展 四 严重违约事项 五 独立性情况 六 非经营性往来占款 七 违法违规情况 第七节公司重大事项 一 公司涉及的重大诉讼事项 二 募集说明书中约定的其他重大事项 第八节备查文件目录

5 四 释义 发行人 本公司 公司 厦门中骏 指厦门中骏集团有限公司 中骏置业 上市公司 指 注册在英属开曼群岛的中骏置业控股有限公司 (China SCE Property Holdings Limited), 香港联交所上市公司, 股票代码为 1966.HK 中骏集团 ( 香港 ) 主承销商 债券受托管理人 国泰君安 指中骏集团 ( 香港 ) 有限公司 指国泰君安证券股份有限公司 承销团 指 主承销商为本次发行组织的, 由主承销商和分销商组成的承销团 大公国际 资信评级机构指大公国际资信评估有限公司 审计机构指安永华明会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 上交所 报告期 指上海证券交易所 指 2016 年 工作日 指 中华人民共和国商业银行对非个人客户的营业日 ( 不包括法定节假日 ) 交易日 指上海证券交易所营业日 法定节假日 指 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日 ( 不包括香港特别行政区 澳门特别行政区和台湾省的法定节假日和 / 或休息日 ) 公司法 证券法 管理办法 指 中华人民共和国公司法 指 中华人民共和国证券法 指 公司债券发行与交易管理办法 元 千元 万元 亿元 指 如无特别说明, 指人民币元 千元 万元 亿元 本年报中, 部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异, 这些差异是由于四舍五入造成的 4

6 第二节公司及相关中介机构简介 一 公司简介 ( 一 ) 公司名称 : 厦门中骏集团有限公司公司简称 : 厦门中骏英文名称 :XIAMEN ZHONGJUN INDUSTRY CO., LTD. 英文简称 : 无 ( 二 ) 公司法定代表人 : 郑晓乐 ( 三 ) 公司信息披露事务负责人 : 方华联系地址 : 上海市闵行区申长路 1588 弄 26 号中骏广场电话 : 传真 : 电子信箱 ( 四 ) 公司注册地址 : 福建省厦门市湖里区高崎南五路 208 号 9 楼 912 室公司办公地址 : 上海市闵行区申长路 1588 弄 26 号中骏广场邮政编码 : 公司网址 : 电子信箱 ( 五 ) 公司登载年度报告的交易场所网站的网址 : 年度报告备置地 : 发行人 : 福建省厦门市湖里区高崎南五路 208 号主承销商 : 北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 9 层 ( 六 ) 报告期内发行人控股股东 实际控制人 董事 监事 高级管理人员未发生变更 二 相关中介机构简介 ( 一 ) 债券一 :15 中骏 01 债券受托管理人 名称 办公地址 5 国泰君安证券股份有限公司 北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼

7 资信评级机构 会计师事务所 联系人 9 层孙健 陈金科 联系电话 名称 办公地址 联系人 大公国际资信评估有限公司 北京市朝阳区霄云路 26 号鹏润大厦 A 座 29 层 郑孝君 王晶晶 联系电话 名称 安永华明会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 办公地址 北京市东城区东长安街 1 号东方广场安永大楼 16 层 签字会计师 钟晔 冯幸致 联系电话 ( 二 ) 债券二 :15 中骏 02 债券受托管理人 资信评级机构 会计师事务所 名称 办公地址 联系人 国泰君安证券股份有限公司 北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 9 层 孙健 陈金科 联系电话 名称 大公国际资信评估有限公司 办公地址北京市朝阳区霄云路 26 号鹏润大厦 A 座 29 层 联系人 郑孝君 王晶晶 联系电话 名称 安永华明会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 办公地址 北京市东城区东长安街 1 号东方广场安永大 楼 16 层 签字会计师 钟晔 冯幸致 联系电话 ( 三 ) 中介机构变动情况 截至 2016 年底, 发行人债券发行的有关中介机构未发生变动 6

8 第三节公司在交易所 中小企业股份转让系统上市或转让的公 司债券事项 一 已发行公司债券基本情况 单位 : 亿元币种 : 人民币 债券名称简称代码 发行日 到期日 债券余额 利率 信用等级 还本付息方式 上市交 易场所 投资者适当性安排 特殊条款执行情况 厦门中骏 集团有限 公司 2015 年公司债 券 ( 第一 期 ) 15 中骏 SH 2015 年 10 月 28 日 2020 年 10 月 28 日 , 票面利率 :5.18%; , 票面利率 :5.18%+ 上调基点 AA 每年付 本期债券票面利率在存续期内前 3 年固定不变, 在第 3 年末, 如发行人行使上调票面利率选择权, 未被回 厦门中骏 集团有限 公司 2015 年公司债 券 ( 第二 期 ) 15 中 骏 SH 2015 年 12 月 8 日 2020 年 12 月 8 日 , 票面利率 :5.30%; , 票面利率 :5.30%+ 上调基点 AA 息一次, 到期一次还本 上交所 合格投资者 售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加提升的基点, 并在本期债券存续期内后 2 年固定不变 本年未执行该 特殊条款 二 公司债券兑付兑息情况 ( 一 ) 债券一 :(15 中骏 SH) 本公司在 2015 年 10 月发行公司债券 20 亿元 ( 上交所简称 15 中骏 01 ), 截至 2016 年底, 该债券已按期支付第一年利息 10,360 万元 本期债券在存续期内每年付息 1 次, 最后一期利息随本金的兑付一起支付 本期债券的付息日为 : 2016 年至 2020 年每年的 10 月 28 日, 若投资者行使回售选择权, 则回售部分债券的付息日为 2016 年至 2018 年每年的 10 月 28 日 如遇法定节假日或休息日, 7

9 则顺延至其后的第 1 个交易日 ( 二 ) 债券二 :(15 中骏 SH) 本公司在 2015 年 12 月发行公司债券 15 亿元 ( 上交所简称 15 中骏 02 ), 截至 2016 年底, 该债券已按期支付第一年利息 7,950 万元 本期债券在存续期内每年付息 1 次, 最后一期利息随本金的兑付一起支付 本期债券的付息日为 : 2016 年至 2020 年每年的 12 月 8 日, 若投资者行使回售选择权, 则回售部分债券的付息日为 2016 年至 2018 年每年的 12 月 8 日 如遇法定节假日或休息日, 则顺延至其后的第 1 个交易日 三 公司债券募集资金使用情况 ( 一 ) 债券一 :(15 中骏 SH) 本公司与中国银行股份有限公司厦门市机场支行 中国农业银行股份有限公司厦门市思明支行 上海浦东发展银行股份有限公司厦门观音山支行 平安银行股份有限公司厦门分行营业部签署了 资金账户监管协议, 设立了募集资金账户, 确保募集资金专款专用 本次债券募集资金 20 亿元, 扣除承销费用募集资金净额为 19.8 亿元, 已使用 19.8 亿元, 其中 18.6 亿元用于偿还公司金融机构借款,1.2 亿元用于补充流动资金, 与募集说明书公告的用途 使用计划及其他约定一致 募集资金的使用审批均依照公司内部控制程序的相关规定执行 ( 二 ) 债券二 :(15 中骏 SH) 本公司与中国银行股份有限公司厦门市机场支行 中国农业银行股份有限公司厦门市思明支行 上海浦东发展银行股份有限公司厦门观音山支行 平安银行股份有限公司厦门分行营业部签署了 资金账户监管协议, 设立了募集资金账户, 确保募集资金专款专用 本次债券募集资金 15 亿元, 扣除承销费用募集资金净额为 亿元, 已使用 亿元, 用于补充流动资金, 与募集说明书公告的用途 使用计划及其他约定一致 募集资金的使用审批均依照公司内部控制程序的相关规定执行 8

10 四 公司债券资信评级机构情况 ( 一 ) 债券一 :(15 中骏 SH) 在本期债券有效存续期间, 大公国际将对发行人进行定期跟踪评级以及不定期跟踪评级 大公国际持续关注外部经营环境的变化 影响本公司经营或财务状况的重大事件 本公司履行债务的情况等因素, 并将于 2016 年 6 月 30 日前对公司及公司债券作出最新跟踪评级, 并披露在上海证券交易所网站和大公国际网站, 提醒投资者关注 ( 二 ) 债券二 :(15 中骏 SH) 在本期债券有效存续期间, 大公国际将对发行人进行定期跟踪评级以及不定期跟踪评级 大公国际持续关注外部经营环境的变化 影响本公司经营或财务状况的重大事件 本公司履行债务的情况等因素, 并将于 2016 年 6 月 30 日前对公司及公司债券作出最新跟踪评级, 并披露在上海证券交易所网站和大公国际网站, 提醒投资者关注 五 已发行债券变动情况 ( 一 ) 债券一 :(15 中骏 SH) 截至 2016 年底, 公司所发行债券未发生债券变动情况 ( 二 ) 债券二 :(15 中骏 SH) 截至 2016 年底, 公司所发行债券未发生债券变动情况 六 报告期内公司债券增信机制 偿债计划及其他相关情况 ( 一 ) 债券一 :(15 中骏 01) 报告期内, 公司债券增信机制 偿债计划及其他偿债保障措施与募集说明书 中 增信机制 偿债计划及其他保障措施 没有重大变化 ( 二 ) 债券二 :(15 中骏 02) 9

11 报告期内, 公司债券增信机制 偿债计划及其他偿债保障措施与募集说明书 中 增信机制 偿债计划及其他保障措施 没有重大变化 七 公司债券持有人会议召开情况 ( 一 ) 债券一 :(15 中骏 01) 在本期债券存续期内, 发行人未召开 15 中骏 01 债券持有人大会 ( 二 ) 债券一 :(15 中骏 02) 在本期债券存续期内, 发行人未召开 15 中骏 02 债券持有人大会 八 公司债券受托管理人履职情况 ( 一 ) 债券一 :(15 中骏 01) 本期债券受托管理人为国泰君安证券股份有限公司 在债券存续期内, 严格按照 债券受托管理协议 中的约定, 对公司资信状况 募集资金管理运用情况 公司债券本息偿付情况等进行了持续跟踪, 并督促公司履行公司债券募集说明书中所约定义务, 积极行使了债券受托管理人职责, 维护债券持有人的合法权益 受托管理人预计将于 2016 年度结束后六个月内披露报告期受托管理事务报告 投资者可以至受托管理人国泰君安查阅受托管理事务报告, 或访问上海证券交易所网站 ( 查阅该报告 ( 一 ) 债券二 :(15 中骏 02) 本期债券受托管理人为国泰君安证券股份有限公司 在债券存续期内, 严格按照 债券受托管理协议 中的约定, 对公司资信状况 募集资金管理运用情况 公司债券本息偿付情况等进行了持续跟踪, 并督促公司履行公司债券募集说明书中所约定义务, 积极行使了债券受托管理人职责, 维护债券持有人的合法权益 受托管理人预计将于 2016 年度结束后六个月内披露报告期受托管理事务报告 投资者可以至受托管理人国泰君安查阅受托管理事务报告, 或访问上海证券交易所网站 ( 查阅该报告 10

12 第四节公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 截至 2016 年底, 除在上海证券交易所上市的债券外, 本公司不存在其他债 券和债务融资工具, 不存在延迟支付债券利息或本金的情况 第五节财产和资产情况 一 主要会计数据和财务指标 单位 : 万元 币种 : 人民币 2016 年 2015 年 本年比上年增减 总资产 4,032, ,873, % 归属于母公司股东的净资产 760, , % 营业收入 976, , % 归属于母公司股东的净利润 129, , % 息税折旧摊销前净利润 (EBITDA) 218, , % 经营活动产生的现金流量净额 283, , % 投资活动产生的现金流量净额 -228, , % 筹资活动产生的现金流量净额 211, , % 期末现金及现金等价物余额 656, , % 流动比率 % 速动比率 % 资产负债率 74.00% 63.86% 15.89% EBITDA 全部债务比 18.44% 27.13% % 利息保障倍数 % 现金利息保障倍数 % EBITDA 利息保障倍数 % 贷款偿还率 100% 100% 0% 利息偿付率 100% 100% 0% 注 : 除特别注明外, 以上财务指标均按照合并报表口径计算 上述财务指标的计算方法如下 : 1 EBITDA= 利润总额 + 计入财务费用的利息支出 + 固定资产折旧 + 摊销 ; 2 流动比率 = 流动资产 / 流动负债 ; 3 速动比率 =( 流动资产 - 存货净额 )/ 流动负债 ; 4 资产负债率 = 总负债 / 总资产 ; 5 EBITDA 全部债务比 =EBITDA/ 全部债务 ; 6 利息保障倍数 =( 利润总额 + 计入财务费用的利息支出 )/( 计入财务费用的利息 11

13 支出 + 资本化利息支出 ); 7 现金利息保障倍数 =( 经营活动产生的现金流量净额 + 现金利息支出 + 所得税付现 ) / 现金利息支出 ; 8 EBITDA 利息保障倍数 =EBITDA/( 计入财务费用的利息支出 + 资本化的利息支出 ); 9 贷款偿还率 = 实际贷款偿还额 / 应偿还贷款额 ; 10 利息偿付率 = 实际支付利息 / 应付利息 ; ( 一 ) 总资产 报告期内, 公司总资产比 2015 年度增加 1,158, 万元, 增幅为 40.34% 一方面是报告期公司合约销售大幅上涨, 货币资金余额较去年增加 239, 万元 ; 另一方面是报告期公司加大对房地产项目的获取和投资, 存货 余额较去年增加 801, 万元 ; 投资性房地产较去年增加 160, 万元 因此, 公司总资产较去年有大幅增加 ( 二 ) 营业收入 报告期内, 公司营业收入比 2015 年度增加 237, 万元, 增幅为 32.21%, 主要是由于公司实施以 长三角经济圈 环渤海经济圈 珠三角经济圈及海峡西 岸经济圈的一线及核心二线城市 为重心的区域聚焦战略以来, 公司规模不断扩 大, 营业收入也连年增长 ( 三 ) 归属于母公司股东的净利润 报告期内, 公司归属于母公司股东的净利润比 2015 年度增加 77, 万元, 增幅为 % 主要是由于公司 2016 年的净利润比去年增加 52, 万元, 且报告期公司少数股东权益比去年下降, 从而导致归属于母公司股东的净利润大 幅增加 ( 四 ) 筹资活动产生的现金流量净额 报告期内, 公司筹资活动现金流量净额比 2015 年度增加 97, 万元, 增 幅为 85.87% 主要是报告期内公司加大一二线城市项目的投入导致负债规模上 升 ( 五 ) 期末现金及现金等价物余额 12

14 报告期末, 公司现金及现金等价物余额 ( 不含受限制货币资金 ) 比 2015 年大幅增加 265, 万元, 增幅为 68.19%, 主要是报告期公司合约销售额大幅增加导致 ( 六 )EBITDA 全部债务比报告期内,EBITDA 全部债务比比 2015 年下降 32.03%, 主要是由于公司负债规模增加导致现金利息支出上升, 从而影响 EBITDA 全部债务 ( 七 ) 现金利息保障倍数报告期内, 公司现金利息保障倍数比 2015 年下降 32.83%, 主要是由于公司负债规模增加导致现金利息支出上升, 从而影响现金利息保障倍数 ( 八 )EBITDA 利息保障倍数报告期内, 公司 EBITDA 利息保障倍数比 2015 年下降 40.64%, 主要是由于公司负债规模增加导致现金利息支出上升, 从而影响 EBITDA 利息保障倍数 二 主要资产及负债变动情况 截至 2016 年 12 月 31 日公司主要资产及负债变动情况如下表所示 : 资产负债明细表单位 : 万元, 币种 : 人民币 项目 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 本年比上年增减 一 流动资产 货币资金 741, , % 应收账款 15, , % 预付款项 2, , % 其他应收款 148, , % 存货 2,254, ,453, % 其他流动资产 88, % 流动资产合计 3,252, ,124, % 二 非流动资产 长期股权投资 117, , % 投资性房地产 477, , % 固定资产 10, , % 无形资产 57, , % 13

15 递延所得税资产 10, , % 其他非流动资产 108, , % 非流动资产合计 780, , % 三 资产总计 4,032, ,873, % 四 流动负债短期借款 33, , % 应付账款 195, , % 预收款项 1,045, , % 应付职工薪酬 % 应交税费 44, , % 应付利息 2, , % 其他应付款 450, , % 一年内到期的非流动负债 179, , % 五 流动负债合计 1,952, ,292, % 六 非流动负债长期借款 625, , % 应付债券 347, , % 递延所得税负债 55, , % 其他非流动负债 3, , % 七 非流动负债合计 1,031, , % 八 负债合计 2,983, ,834, % ( 一 ) 货币资金 报告期期末, 货币资金余额较上年增长 239, 万元, 增长幅度为 47.71%, 主要是由于公司 2016 年合约销售额大幅增加导致 ( 二 ) 应收账款 报告期期末, 应收账款余额较上年增加 5, 万元, 增幅为 54.13%, 主 要是由于公司销售额增加导致 ( 三 ) 预付账款 报告期期末, 预付账款余额较上年减少 1, 万元, 降幅为 39.09%, 主 要是由于报告期预付账款结算比去年多 ( 四 ) 存货 报告期期末, 存货余额较上年增加 801, 万元, 增幅为 55.12%, 主要 是由于公司加大了对一二线城市项目的投资, 公司开发成本较去年增加 14

16 895, 万元 ( 五 ) 其他流动资产报告期期末, 其他流动资产余额较上年增加 88, 万元, 增幅为 100%, 主要原因是公司按照 增值税会计处理规定 ( 财会 [2016]22 号 ) 的要求, 于 2016 年将 应交税费 科目的 待抵扣进项税额 等明细科目的借方余额, 由资产负债表中的 应交税费 项目重分类至 其他流动资产 列示 ( 六 ) 长期股权投资报告期期末, 长期股权投资余额较上年增加 47, 万元, 增幅为 68.84%, 主要原因是合营和联营公司盈利情况良好, 公司按权益法确认投资收益导致长期股权投资增加 ( 七 ) 投资性房地产报告期期末, 投资性房地产余额较上年增加 160, 万元, 增幅为 50.84%, 主要原因有 : 一是鉴于对自持物业的看好, 公司将价值 107, 万元的存货改为出租并转换以投资性房地产核算 ; 二是根据独立评估公司戴德梁行有限公司重新评估, 公司投资性房地产公允价值估值增加 45, 万元 ( 八 ) 无形资产报告期期末, 无形资产余额较上年减少 201, 万元, 降幅为 77.93%, 主要是由于开发项目取得施工证后, 公司将土地使用权从无形资产转到存货中 ( 九 ) 其他非流动资产报告期期末, 其他非流动资产余额较上年增加 27, 万元, 增幅为 34.12%, 其他非流动资产为预付土地出让金及预付收购公司款 主要是公司拓展房地产项目的获取方式, 加大通过并购方式获取土地储备, 期末增加一笔预付收购公司款 30,000 万元 ( 十 ) 短期借款 15

17 报告期期末, 短期借款余额较上年减少 35, 万元, 降幅为 51.54% 主要是由于公司偿还了到期的短期借款 ( 十一 ) 预收账款报告期期末, 预收账款余额较上年增加 396, 万元, 增幅为 61.05% 主要是由于房地产行业是项目预售制, 公司项目预售以及回款较去年增幅较大导致, 说明公司运营情况良好 ( 十二 ) 应交税费报告期期末, 应交税费余额较上年增加 72, 万元, 增幅为 % 主要原因是公司按照 增值税会计处理规定 ( 财会 [2016]22 号 ) 的要求, 于 2016 年将 应交税费 科目的 待抵扣进项税额 等明细科目的借方余额, 由资产负债表中的 应交税费 项目重分类至 其他流动资产 列示 ( 十三 ) 其他应付款报告期期末, 其他应付款余额较上年增加 107, 万元, 增幅为 31.20% 主要原因是应付关联方款项和应付少数股东款项较去年增加 ( 十四 ) 一年内到期的非流动负债报告期期末, 一年内到期的非流动负债余额较上年增加 96, 万元, 增幅为 % 主要是期末公司长期借款转一年内到期的非流动负债较去年增加 ( 十五 ) 长期借款报告期期末, 长期借款余额较上年增加 472, 万元, 增幅为 % 主要是公司加大了对一二线城市项目的投资, 负债规模较去年有大幅增加 三 会计师事务所是否对财务报告出具非标准无保留意见 安永华明会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 对本公司 2016 年度财务报告进行 了审计, 并出具了标准无保留意见的审计报告 16

18 四 其他受限资产情况 截至本报告期末, 本公司所有权受限制的资产明细如下 : 单位 : 万元 币种 : 人民币 项目 数额 用途 受限形式 货币资金 85, 监管账户 / 保证金 担保 质押 存货 1,518, 取得银行贷款 抵押 长期股权投资 61, 取得银行贷款 质押 投资性房地产 44, 取得银行贷款 抵押 固定资产 5, 取得银行贷款 抵押 合计 1,714, 除此以外, 发行人不存在其他任何具有可对抗第三人的优先偿付负债的情 况 五 对外担保情况 截至本报告期末, 本公司对外担保变动情况如下 : 单位 : 万元 币种 : 人民币 项目 2016 年 2015 年本年比上年增减 为购房者提供按揭贷款担保为关联方提供贷款担保 813, , % 106, , % 合计 920, ,053, % 公司对外担保金额下降主要是对上海中骏创富房地产有限公司的担保金额 减少 108, 万元 对外担保的公司为本公司的关联企业, 目前被担保公司运 营正常, 对公司偿债能力不构成影响 公司属于房地产行业, 按照中国人民银行 的有关规定必须为商品房承购人提供抵押贷款担保, 该种担保一般不会对公司造 成实际损失 对外担保明细如下表 : 17

19 单位 : 万元 币种 : 人民币 序 号 被担保人名称 注册资本 ( 万元 ) 主要业务 资信 情况 被担保债务 到期日期 担保类 型 担保金额 ( 万元 ) 1 上海中骏创富房 地产有限公司 180, 房地产开 发 正常 2019/12/21 保证 100, 泉州骏辉房地产 开发有限公司 25, 房地产开 发 正常 2017/7/24 保证 6, 合计 106, (1) 上海中骏创富房地产有限公司上海中骏创富房地产有限公司成立于 2013 年 12 月 20 日, 是本公司的关联企业, 其注册资本为 18 亿元人民币, 公司持有其 20% 的股权, 其经营范围包括在上海市虹桥商务区核心区北片区 号地块内从事办公楼 商业楼的开发 建造 出租 出售 ; 配套设施的经营和管理 ; 物业管理 ; 停车场管理 项目名称为中骏广场, 目前项目 03 号地块已售罄,01 地块开始预售 截至 2016 年末, 该公司总资产 561, 万元, 总负债为 256, 万元, 净资产为 305, 万元 ;2016 年度, 实现营业收入 460, 万元, 净利润为 126, 万元 (2) 泉州骏辉房地产开发有限公司泉州骏辉房地产开发有限公司成立于 2013 年 6 月 5 日, 注册资本 2.5 亿元人民币, 注册类型为有限责任公司 ( 台港澳与境内合资 ), 由本公司的控股股东中骏置业控股有限公司投资控股 经营范围为 : 在泉州市鲤城区金龙街道古店社区 号地块开发 出租 出售 物业管理 项目名称为泉州中骏商城, 目前项目在建预售中 截至 2016 年末, 该公司总资产为 91, 万元, 总负债为 41, 万元, 净资产为 49, 万元 ;2016 年度, 实现营业收入 64, 万元, 净利润为 11, 万元 18

20 六 银行授信情况 公司具有良好的信用状况, 在各大银行均具有良好的信誉, 获得了各大银行较高的授信额度 截至 2016 年 12 月 31 日, 发行人在金融机构的授信额度总额为 886, 万元, 其中已使用授信额度 809, 万元, 未使用额度 77, 万元 报告期内, 公司均已按时还本付息, 不存在任何违约事项, 不存在逾期未偿还债项 第六节公司业务和公司治理情况 一 报告期内公司从事的主要业务 公司为中骏置业最主要的境内运营平台, 中骏置业在中国房地产界具有较强的品牌影响力, 在 2016 年中国房地产开发企业 500 强测评研究报告 中列第 44 位, 位居中国房地产开发企业 50 强 ;2016 年中国房地产开发企业区域营运 10 强中位居第 2 名 ; 在 2016 中国房地产上市公司测评研究报告 中荣膺 2016 中国房地产上市公司综合实力 100 强 第 44 位, 同时位列 2016 中国房地产公司风险控制 5 强 第 3 名 财富 杂志发布的 2016 年财富中国 500 强 企业排行版, 公司首度荣登 财富中国 500 强 榜单 公司主要业务包括房地产开发 物业服务和投资管理等 至今已发展成为中国知名的大型综合性集团企业 本公司运营总部设在上海, 实施以 长三角经济圈 环渤海经济圈 珠三角经济圈及海峡西岸经济圈的一线及核心二线城市 为重心的区域聚焦战略, 以住宅开发 商业中心为核心业务发展线, 发挥综合运行优势, 创新业务发展模式, 积累优质土地资源 截止 2016 年 12 月 31 日, 公司土地储备面积 万平方米, 土地储备成本 亿元 其中北京 上海 天津 杭州 苏州的土地成本占比达 79%, 预计未来一线城市的销售贡献将达 79% 以上 19

21 经过多年积累, 公司房地产业务的规模及运营能力不断提升, 经营业绩逐年稳步上升 年公司分别实现营业收入 685, 万元 700, 万元 738, , 万元, 年均复合增长率达 12.49%, 业务高速发展 随着中国经济的快速发展, 居民收入的日益增长, 城市化进程的不断深入, 公司将抓住行业未来发展之宏机, 在中国房地产市场分化转型的发展阶段, 加快战略转型, 并通过不断创新, 持续提升公司的差异竞争优势, 为客户 为股东 为员工 为合作伙伴持续创造价值, 为成为中国最具价值的地产综合营运商而不懈努力 二 报告期内的主要经营情况 ( 一 ) 公司主要经营业务报告期内各期, 销售房地产收入占公司营业收入的比例均超过 95% 从公司营业收入的构成来看, 公司的营业收入主要来自销售房地产收入 租赁收入 物业管理费收入等业务, 其他业务收入在公司总体营业收入中占比较小 最近两年公司主营业务收入按业务板块划分构成情况如下 : 单位 : 万元,% 2016 年度 2015 年度业务板块金额占比 % 金额占比 % 销售房地产收入 936, , 租赁收入 7, , 物业管理费收入 3, , 其他 28, , 合计 976, , 公司房地产开发项目以住宅地产为主, 商业地产为辅, 住宅地产的营业收入占公司销售房地产收入的比例均超过 90% 经过多年的发展, 公司住宅类产品已形成系统的 成熟的产品系列, 主要包括四季系列 蓝湾系列 天字系列三大产品线 四季系列以刚性需求为主, 代表产品有四季阳光 四季花城等 ; 蓝湾系列以 20

22 改善型需求为主, 代表产品有蓝湾半岛 蓝湾香郡等 ; 天字系列为豪宅产品, 面 对高端客户, 是厦门中骏开发的顶级住宅, 代表作有天峰 天誉等 上述三大产 品在户型面积 建筑标准 小区会所 大堂 前室装修标准以及景观建设标准等 方面均已形成相应的标准化文件, 能够满足公司快速开发的要求 公司商业地产收入来源为厦门冠骏航空仓储服务有限公司 厦门中骏商业管 理有限公司 福建省海峡西岸投资有限公司 中骏 ( 泉州 ) 房地产开发有限公司 及泉州世界城物业管理公司等 最近两年公司营业收入 成本 费用 现金流等项目变动情况如下 : 单位 : 万元 项目 2016 年 2015 年 同比增减 营业收入 976, , % 营业成本 689, , % 税金及附加 72, , % 销售费用 32, , % 管理费用 21, , % 财务费用 17, , % 经营活动产生的现金流量净额 283, , % 投资活动产生的现金流量净额 -228, , % 筹资活动产生的现金流量净额 211, , % (1) 营业收入 报告期内, 公司营业收入比 2015 年度增加 237, 万元, 增幅为 32.21%, 主要是由于公司实施以 长三角经济圈 环渤海经济圈 珠三角经济圈及海峡西 岸经济圈的一线及核心二线城市 为重心的区域聚焦战略以来, 公司规模不断扩 大, 营业收入也连年增长 (2) 营业成本 报告期内, 公司营业成本比 2015 年度增加 176, 万元, 增幅为 34.34%, 主要是由于随着公司营业收入增加, 营业成本也相应增加 (3) 税金及附加 报告期内, 公司税金及附加比 2015 年度增加 18, 万元, 增幅为 33.08%, 21

23 主要是由于随着公司营业收入增加, 营业税金及附加也相应增加 (4) 销售费用报告期内, 公司销售费用比 2015 年度增加 9, 万元, 增幅为 40.84%, 主要是由于随着公司营业收入增加, 销售费用也相应增加 (5) 财务费用报告期内, 公司财务费用比 2015 年度大幅增加 9, 万元, 增幅为 %, 主要是由于公司债利息只有部分资本化导致公司财务费用增加 (6) 经营活动产生的现金流量净额 投资活动产生的现金流量净额和筹资活动产生的现金流量净额该三项指标增幅超过 30%, 其变动原因请参见 第五节财产和资产情况 中的 一 主要会计数据和财务指标 ( 二 ) 公司投资状况 1 长期股权投资报告期内, 公司未发生重大的长期股权投资 2 房地产项目投资公司 2016 年继续加大一线城市以及核心二线城市投资, 主要新增项目如下 表 : 项目名称 获取方式 建筑面积 ( 平方米 ) 地价 ( 万元 ) 资金投入情况 ( 万元 ) 报告期 累计 预计竣工年份 进度 北京西山天璟 招拍挂 340, , , , 年 方案报建中 杭州钱塘御景 上海雍景湾 收购 181,525 29,072 54,389 54, 年预售 收购 108,124 61, , , 年预售 天津雍景府 招拍挂 187, , , , 年 方案报建中 上海天珑招拍挂 19,797 60,000 12,000 12, 年 方案报建中 22

24 上海天璟招拍挂 70, ,600 42,120 42, 年 方案报建中 天津云景台 招拍挂 287,664 48,500 24,342 24, 年 方案报建中 三 公司未来发展 ( 一 ) 行业格局和趋势 1. 政策环境 : 全年房地产行业 刺激与抑制 两条主线贯穿始终 上半年多数城市以去库存为主, 下半年转向抑制 资产泡沫, 热点城市全线调控, 调控力度史上最严 2. 市场表现 : 继 2013 年之后, 全国房地产成交量价再创新高, 城市板块轮动明显 一季度一线城市量价高企, 二三季度二线热点城市持续高热, 四季度受调控影响, 热点城市量缩价稳, 但部分三四线城市受外溢影响成交火热 3. 土地市场 : 热点城市土地成交火爆,30 多个城市刷出 336 宗单价 总价地王, 数量创历史新高, 上海 南京 杭州 天津 苏州占据成交金额榜单前五 4. 房企表现 : 品牌房企业绩稳步增长, 市场领先优势进一步彰显 房地产企业日渐分化, 行业集中度进一步提升, 行业规模再创新高, 大中房企销售业绩大涨, 市场集中度不断提高, 恒大 万科 碧桂园破 3000 亿元年销售额 ( 二 ) 公司未来发展战略及下一年度经营计划公司以 专筑你的感动 为企业宗旨, 以满足客户需求为企业使命, 孜孜追求产品的卓越品质 坚持品牌化 专业化及市场化运作的经营方针, 建立客户导向的经营体系, 通过与国际知名团队合作, 引入先进的建筑和园林景观规划设计理念, 不断提升项目的优质生活空间, 为客户提供最满意的产品和服务 公司未来的发展战略, 一是以 长三角经济圈 环渤海经济圈 珠三角经济圈及海峡西岸经济圈的一线及核心二线城市 为重心的区域聚焦战略, 加大北京 23

25 上海 深圳等一线城市及核心二线城市的投入占比, 集中资源进行开发, 保持合理的增长速度, 在兼顾利润的同时扩大规模和市场占有率 ; 二是在传统的住宅开发之外, 加大在一线城市商业地产的开发力度, 在开发的同时增加一线城市持有型商业物业, 增加未来长期稳定的收入 三是在企业内部管理上, 每年都在根据战略目标提出新的管理升级计划, 并且引入互联网的技术和思维, 以更好的适应市场的变化, 进一步拓展及深耕国内市场, 提升品牌知名度, 为行业 为社会 为客户做出更大的贡献 坚持积极稳健的经营理念, 以 土地获取 产品定位 销售节奏 成本管控 为经营管理核心要素, 全面落实 2017 年各项工作计划 : 1 坚持 区域聚焦, 全国发展 战略 : 坚持聚焦重点区域城市群及外溢市场 ; 精准研判新进城市及布局时机 2 加强流程组织化建设: 知识沉淀, 组织贡献 ; 标准下沉, 推进系统建设 ; 夯实充分授权的基础 ; 安全 高效 3 建立业务驱动型人力资源体系, 持续人力组织变革 : 适度人才密度 ; 绩效考核结果导向制 ; 形成利益共同体的激励机制 ; 企业文化重塑 ; 继续完善矩阵式管理的变革, 提升管理效率 4 审慎拿地, 规避地王风险重点寻找合作 并购拿地机会围绕一 二线城市外溢市场 ; 寻找非核心 机会型城市的市场机会 5 提升市场精准研判能力, 前置客户需求, 加强运营能力, 提升设计 工程条线产品力, 建立完善客服体系, 全力打造行业品质标杆 6 合理安排各项目营销节奏, 把握市场周期, 统筹规划项目不同业态产品销售节奏, 发挥组合效率, 加快营销模式创新及体系建设, 全面提升精准营销能力 7 对标标杆房企, 优化产品价值链可控环节成本, 推进财务体系创新, 拓 24

26 宽融资渠道, 降低融资成本, 提高精细化管理水平, 降低各类管理成本 四 严重违约事项 截至 2016 年底, 发行人与主要客户发生业务往来时, 未发生严重违约事项 五 独立性情况 截至 2016 年底, 发行人与控股股东在业务 人员 资产 机构 财务等方 面不存在不能保证独立性 不能保持自主经营能力的情况 六 非经营性往来占款 截至 2016 年底, 发行人不存在非经营性往来占款或资金拆借的情形, 或者 违规为控股股东 实际控制人及其关联方提供担保的情形 七 违法违规情况 截至 2016 年底, 发行人在公司治理 内部控制等方面不存在违反 公司法 公司章程 规定的情况 25

27 第七节公司重大事项 一 公司涉及的重大诉讼事项 报告期内, 本公司没有正在进行的或未决的会对公司财务状况及运营情况产生重大不利影响的任何诉讼 仲裁或行政程序 报告期内, 本公司债券不存在面临暂停或终止上市风险的情况 报告期内, 本公司并无破产重组以及控股股东 实际控制人 董事 监事 高级管理人员涉嫌犯罪等应披露重大事项发生 二 募集说明书中约定的其他重大事项 序号 相关事项 是否发生前述事项 1 发行人经营方针 经营范围或生产经营外部条件等发生重大变化 否 2 债券信用评级发生变化 否 3 发行人主要资产被查封 扣押 冻结 否 4 发行人发生未能清偿到期债务的违约情况 否 5 发行人当年累计新增借款或对外提供担保超过上年末净资产的 20% 是 6 发行人放弃债权或财产, 超过上年末净资产的 10% 否 7 发行人发生超过上年末净资产的 10% 的重大损失 否 8 发行人作出减资 合并 分立 解散及申请破产的决定 否 9 发行人涉及重大诉讼 仲裁事项或受到重大行政处罚 否 10 保证人 担保物或其他偿债保障措施发生重大变化 否 11 发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件 否 12 发行人涉嫌犯罪被司法机关立案调查, 发行人董事 监事 高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施 否 13 发行人拟变更募集说明书的约定 否 14 发行人不能按期支付本息 否 15 发行人管理层不能正常履行职责, 导致发行人债务清偿能力面临严重的不确定性, 需要依法采取行动的 否 16 发行人提出债务重组方案的 否 17 本期债券可能被暂停或者终止提供交易或转让服务的 否 18 发行人当年应收关联方款项总额超过应付关联方款项总额 否 19 发行人当年应收关联方款项总额超过上年末净资产的 50% 否 20 发行人当年应收关联方款项坏帐率超过 10% 否 26

28 21 其他应收关联方经营方针 经营范围或生产经营外部条件等发生重大变化 否 22 其他应收关联方主要资产被查封 扣押 冻结 否 23 其他应收关联方发生未能清偿到期债务的违约情况 否 24 其他应收关联方发生超过上年末净资产的 30% 的重大损失 否 25 其他应收关联方作出减资 合并 分立 解散及申请破产的决定 否 26 其他应收关联方涉及重大诉讼 仲裁事项或受到重大行政处罚 否 27 其他应收关联方涉嫌犯罪被司法机关立案调查, 其董事 监事 高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施 否 28 发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项 否 1 报告期内, 本公司当年累计新增借款超过上年末净资产的 20%, 公司分 别于 2016 年 4 月 7 日 2016 年 11 月 9 日在上交所网站披露关于厦门中骏集团 有限公司 2016 年累计新增借款公告, 详情见上交所网站披露的内容 2 报告期内, 本公司累计对外担保超过上年末净资产的 20%, 公司于 2016 年 9 月 14 日在上交所网站披露厦门中骏集团有限公司关于 2016 年对外担保事项 的临时公告, 详情见上交所网站披露的内容 除发行人当年累计新增借款或对外提供担保超过上年末净资产的 20% 外, 公 司未发生募集说明书中约定的其他重大事项 第八节备查文件目录 一 载有公司负责人 主管会计工作负责人 会计机构负责人 ( 会计主管人员 ) 签名并盖章的财务报表 ; 二 载有会计师事务所盖章 注册会计师签名并盖章的审计报告原件 ; 三 报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿 ; 四 按照境内外其他监管机构 交易场所等的要求公开披露的年度报告 年度财务信息 ; 五 其他备查文件 27

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AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013

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香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責, 對其準確性或完整性亦不發表任何聲明, 並明確表示, 概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任 中國光大控股有限公司 ( 於香港註冊成立之有限公司 ) ( 股份代號 :165) 海外監管 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責, 對其準確性或完整性亦不發表任何聲明, 並明確表示, 概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任 中國光大控股有限公司 ( 於香港註冊成立之有限公司 ) ( 股份代號 :165) 海外監管公告 本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則第 13.10B 條而發表 以下為中國光大控股有限公司於上海證券交易所網站刊發之

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