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1 Aug-15 Sep-15 Sep-15 Oct-15 Nov-15 Dec-15 Dec-15 Jan-16 Jan-16 Feb-16 Mar-16 Mar-16 Apr-16 May-16 May-16 Jun-16 Jun-16 Jul-16 Aug-16 证券研究报告 调整目标价格 买入 CH 价格 : 人民币 % 目标价格 : 人民币 原目标价格 : 人民币 目标价格基础 : 重估净资产值平价 板块评级 : 中立 股价表现 72% 53% 34% 14% (5%) (24%) 金地集团 上证综指 (%) 今年至今 绝对 相对深证成指 发行股数 ( 百万 ) 4,501 流通股 (%) 100 流通股市值 ( 人民币百万 ) 56,666 3 日均交易额 ( 人民币百万 ) 年末净负债率 (%) 年末每股重估净资产值 ( 人民币 ) 主要股东 (%) 生命人寿 资料来源 : 公司数据, 彭博及中银证券 以 2016 年 8 月 19 日收市价为标准 中银国际证券有限责任公司 具备证券投资咨询业务资格 地产 : 开发商 袁豪 (8621) hao.yuan@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号 :S 金地集团 2016 年 8 月 29 日 销售放量, 开工上调 金地集团上半年营业收入和净利润分别同比增长 74% 和 49%, 业绩的大幅 上涨更多源于大量结算推动, 上半年毛利率进一步下滑 后续预计将略有 回升, 少数股东权益进一步上升 后续预计将维持高位 ; 销售方面, 上半 年销售 440 亿元, 同比增长 107%, 前 7 月已经完成 521 亿元, 全年有望 冲刺千亿 ; 拿地方面, 公司在谨慎态度中表现积极, 上半年拿地 97 亿元, 占地当期销售 21 亿元, 同时权益上升至 46%, 较为谨慎, 但同时积极获 取一二线土地, 当期一二线占比高达 78% 鉴于公司毛利率和少数股东权 益仍分别低于和高于我们预期, 我们分别将公司 年每股收益预期下 调至 0.76 元和 0.89 元, 但鉴于公司在保险相对控股下具有高分红预期, 资产荒背景下对市场有一定吸引力, 上调目标价至 元, 维持买入评 级 支撑评级的要点 大量结算推动净利上涨 49%, 毛利继续下降 少数股东权益上升 上半年营业收入 亿元, 同比增长 74%, 净利润 7.8 亿元, 同比增长 49%, 对应每股收益 0.17 元 ; 其中地产结算收入 127 亿元, 结算均价 10,682 元 / 平米, 较 15 年全年下降 7%, 而同期签约销售均价 15,201 元 / 平米, 较 15 年全年增长 10%; 毛利率和净利率分别为 24.9% 和 5.5%, 分别下降 3.3 和 0.9 个百分点, 其中房地产毛利率 22.7%, 低于我们预期, 但结算均价和销售均价再度背离说明毛利率拐点已不远, 下半年或有改善 此外, 少数股东权益由 15 年全年的 34% 继续上升至 40% 前 7 月销售已达 521 亿元, 全年销售有望冲击千亿 上半年销售面积 289 万平米, 同比增长 68%; 销售金额 440 亿元, 同比增长 107%, 在上市房企上半年销售额排名中位列第 12 名, 同期 15,201 元 / 平米, 较 15 年全年增长 10%; 前 7 月销售额高达 521 亿元, 同比增长 94%, 销售表现优异, 全年有望冲击千亿 ; 截至报告期末, 公司已销售未结算资源进一步增加, 已销售尚未结算签约金额约 737 亿元 ( 同期预收账款 349 亿元, 因而在途金额达 388 亿元 ), 公司未来业绩锁定性进一步提高 拿地谨慎态度中表现积极, 新开工计划上调 8% 目前完成过半 上半年投资拿地方面, 上半年公司共获取了 12 宗土地, 主要为底价或收购获取, 总投资额约 97 亿元, 占地当期销售 21%, 权益 46%, 进一步下降, 奠定公司后续公司少数股东权益将维持高位, 另外上半年拿地中一二线城市投资额占比 78% 中报中, 公司将计划新开工面积年初 500 万平米上调至 540 万平米, 增长 8%, 助力全年销售 ; 目前新开工完成 278 万平米 竣工 99 万平米, 分别完成计划的 50 和 20% 财务状况良好, 加权融资成本进一步下降至 4.8% 报告期内, 公司实现经营性现金流净额 71 亿元 报告期内, 公司完成 20 亿元中期票据及 30 亿元公司债的发行, 公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平, 报告期末, 公司债务融资余额为 355 亿元, 债务融资加权平均成本为 4.81%, 资产负债率为 68.2%, 净负债率为 32.6%, 此外, 长期负债占有息负债为 64%, 进一步提升, 债务期限结构合理 评级面临的主要风险 行业调控风险 ; 销售不达预期风险 估值 鉴于公司毛利率和少数股东权益仍分别低于和高于我们预期, 我们分别将公司 年每股收益预期下调至 0.76 元和 0.89 元, 但鉴于公司在保险相对控股下具有高分红预期, 资产荒背景下对市场有一定吸引力, 目标价由 元上调至 元, 维持买入评级 投资摘要 销售收入 ( 人民币百万 ) 45,636 32,762 41,278 48,468 59,222 变动 (%) 31.0 (28.2) 净利润 ( 人民币百万 ) 3,997 3,200 3,402 3,985 4,739 全面摊薄每股收益 ( 人民币 ) 变动 (%) 10.8 (19.9) 原先预测摊薄每股收益 ( 人民币 ) 调整幅度 (%) (29.6) (28.0) 市盈率 ( 倍 ) 每股现金流量 ( 人民币 ) (0.2) 1.9 (1.3) (1.4) (2.1) 价格 / 每股现金流量 ( 倍 ) (59.4) 6.7 (9.9) (9.2) (6.0) 企业价值 / 息税折旧前利润 ( 倍 ) 每股股息 ( 人民币 ) 股息率 (%)

2 图表 1. 金地集团 2016 年上半年业绩摘要 ( 人民币, 百万 ) 2015 年上半年 2016 年上半年 同比变动 (%) 营业收入 8,088 14, 营业成本 (5,810) (10,584) 82.2 营业税 (683) (958) 40.4 毛利润 1,595 2, 其他收入 (5) (30) 销售费用 (469) (406) (13.3) 管理费用 (494) (603) 22.0 营业利润 628 1, 投资收益 (48.7) 财务费用 (230) (4) (98.3) 营业外收支 (31.6) 税前利润 850 1, 所得税 (213) (458) 少数股东权益 (116) (512) 归属上市公司股东净利润 主要比率 (%) 百分点增减 毛利率 (3.3) 毛利率 ( 税后 ) (1.7) 经营利润率 净利率 (0.9) 资料来源 : 公司数据, 中银证券 图表 2. 金地集团 2016 年上半年拿地情况 序号 地块名称 位臵 权益比例占地面积 ( 平可售面积总地价 ( 万权益可售面权益地价 ( 万 (%) 方米 ) ( 平方米 ) 元 ) 积 ( 平方米 ) 元 ) 1 武汉市硚口区红星村项目 硚口区 , , , , ,762 2 东莞市 2015WG066 地块 大岭山 , , , ,656 63,940 3 东莞市 2015WG067 地块 大岭山 33 57,386 91,818 84,361 48,455 28,118 4 东莞市 2015WG068 地块 大岭山 33% 38,416 61,465 60,473 34,367 20,156 5 沈阳和平区水上运动学校地块 和平区 18 9,444 76,496 73,816 30,499 13,582 6 杭州市萧山湘湖地铁站商住项目 萧山区 7 57, , ,733 88,400 10,110 7 天津河西区卫星里项目 河西区 19 13,172 49,345 47,686 86,800 9,278 8 东莞市塘厦鹏程宝项目 塘厦镇 45 59, , ,734 10,761 69,780 9 苏州市姑苏区新市路南地块 姑苏区 29 22,858 45,716 45,716 51,431 13, 郑州市荥阳格林小城 S1-2 地块 荥阳市 51 8,324 24,973 24,118 2,200 12, 沈阳浑南益华项目 浑南区 , , , , , 上海嘉定产业园项目 嘉定区 25 75, , ,148 19,600 38,037 合计 893,096 2,252,563 2,216, ,281 1,019,194 资料来源 : 公司数据, 中银证券 2016 年 8 月 29 日金地集团 2

3 损益表 ( 人民币百万 ) 销售收入 45,636 32,762 41,278 48,468 59,222 销售成本 (36,483) (26,354) (34,376) (39,906) (48,217) 经营费用 (1,964) (2,555) (2,889) (3,393) (4,146) 息税折旧前利润 7,245 3,911 4,061 5,217 6,909 折旧及摊销 (56) (58) (48) (48) (49) 经营利润 ( 息税前利润 ) 7,190 3,853 4,013 5,169 6,859 净利息收入 /( 费用 ) (244) (170) (103) (49) (170) 其他收益 /( 损失 ) 167 2,597 3,069 3,054 3,033 税前利润 7,113 6,280 6,978 8,174 9,722 所得税 (2,149) (1,436) (1,744) (2,043) (2,431) 少数股东权益 (967) (1,643) (1,832) (2,146) (2,552) 净利润 3,997 3,200 3,402 3,985 4,739 核心净利润 3,997 3,200 3,402 3,985 4,739 每股收益 ( 人民币 ) 核心每股收益 ( 人民币 ) 每股股息 ( 人民币 ) 收入增长 (%) 31 (28) 息税前利润增长 (%) 70 (46) 息税折旧前利润增长 (%) 69 (46) 每股收益增长 (%) 11 (20) 核心每股收益增长 (%) 11 (20) 现金流量表 ( 人民币百万 ) 税前利润 7,113 6,280 6,978 8,174 9,722 折旧与摊销 净利息费用 运营资本变动 (6,674) 4,479 (8,012) (9,330) (13,920) 税金 (2,149) (1,436) (1,744) (2,043) (2,431) 其他经营现金流 459 (1,157) (3,069) (3,054) (3,033) 经营活动产生的现金流 (951) 8,394 (5,695) (6,156) (9,441) 购买固定资产净值 (469) (453) 投资减少 / 增加 (3,165) (6,783) 其他投资现金流 230 (197) 6, 投资活动产生的现金流 (3,404) (7,433) 7,314 1,320 1,256 净增权益 1,279 2, 净增债务 5,617 (2,165) 509 9,537 16,023 支付股息 (3,919) (3,597) (2,009) (2,353) (2,799) 其他融资现金流 884 (33) 6, 融资活动产生的现金流 3,862 (2,864) 5,153 7,753 13,562 现金变动 (494) (1,902) 6,772 2,917 5,376 期初现金 16,901 16,410 14,545 21,317 24,234 公司自由现金流 (4,355) 962 1,619 (4,836) (8,186) 权益自由现金流 1,262 (1,204) 2,127 4,701 7,837 资产负债表 ( 人民币百万 ) 现金及现金等价物 17,034 15,001 21,317 24,234 29,611 应收帐款 9,597 12,456 8,256 9,694 11,844 库存 77,235 77, , , ,055 其他流动资产 3,986 11,927 2,225 2,580 3,113 流动资产总计 107, , , , ,623 固定资产 无形资产 其他长期资产 16,200 20,777 21,024 21,237 21,547 长期资产总计 16,489 21,079 21,273 21,438 21,700 总资产 124, , , , ,323 应付帐款 20,889 23,514 30,843 35,756 43,142 短期债务 14,978 15,012 15,521 25,058 41,080 其他流动负债 19,759 26,488 33,378 39,242 48,026 流动负债总计 55,626 65,015 79, , ,249 长期借款 25,981 23,704 23,704 23,704 23,704 其他长期负债 2,541 3,012 3,042 3,047 3,055 股本 4,491 4,500 4,500 4,500 4,500 储备 26,993 29,099 30,510 32,162 34,125 股东权益 31,484 33,599 35,010 36,662 38,624 少数股东权益 9,035 14,017 14,767 15,646 16,691 总负债及权益 124, , , , ,323 每股帐面价值 ( 人民币 ) 每股有形资产 ( 人民币 ) 每股净负债 /( 现金 )( 人民币 ) 主要比率 盈利能力息税折旧前利润率 (%) 息税前利润率 (%) 税前利润率 (%) 净利率 (%) 流动性流动比率 ( 倍 ) 利息覆盖率 ( 倍 ) 净权益负债率 (%) 速动比率 ( 倍 ) 估值市盈率 ( 倍 ) 核心业务市盈率 ( 倍 ) 目标价对应核心业务市 盈率 ( 倍 ) 市净率 ( 倍 ) 价格 / 现金流 ( 倍 ) (59.4) 6.7 (9.9) (9.2) (6.0) 企业价值 / 息税折旧前 利润 ( 倍 ) 周转率存货周转天数 应收帐款周转天数 应付帐款周转天数 回报率股息支付率 (%) 净资产收益率 (%) 资产收益率 (%) 已运用资本收益率 (%) 年 8 月 29 日金地集团 4

4 披露声明 本报告准确表述了证券分析师的个人观点 该证券分析师声明, 本人未在公司内 外部机构兼任有损本人独立性与客观性的其他职务, 没有担任本报告评论的上市公司的董事 监事或高级管理人员 ; 也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益 ; 本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益 中银国际证券有限责任公司同时声明, 未授权任何公众媒体或机构刊载或转发本研究报告 如有投资者于公众媒体看到或从其它机构获得本研究报告的, 请慎重使用所获得的研究报告, 以防止被误导, 中银国际证券有限责任公司不对其报告理解和使用承担任何责任 评级体系说明 公司投资评级 : 买入 : 预计该公司股价在未来 12 内上涨 20% 以上 ; 谨慎买入 : 预计该公司股价在未来 12 内上涨 10%-20%; 持有 : 预计该公司股价在未来 12 内在上下 10% 区间内波动 ; 卖出 : 预计该公司股价在未来 12 内下降 10% 以上 ; 未有评级 (NR) 行业投资评级 : 增持 : 预计该行业指数在未来 12 内表现强于有关基准指数 ; 中立 : 预计该行业指数在未来 12 内表现基本与有关基准指数持平 ; 减持 : 预计该行业指数在未来 12 内表现弱于有关基准指数 有关基准指数包括 : 恒生指数 恒生中国企业指数 以及沪深 300 指数等 2016 年 8 月 29 日金地集团 5

5 风险提示及免责声明 本报告由中银国际证券有限责任公司证券分析师撰写并向特定客户发布 本报告发布的特定客户包括 :1) 基金 保险 QFII QDII 等能够充分理解证券研究报告, 具备专业信息处理能力的中银国际证券有限责任公司的机构客户 ;2) 中银国际 证券有限责任公司的证券投资顾问服务团队, 其可参考使用本报告 中银国际证券有限责任公司的证券投资顾问服务团队可能以本报告为基础, 整合形成证券投资顾问服务建议或产品, 提供给接受其证券投资顾问服务的客户 中银国际证券有限责任公司不以任何方式或渠道向除上述特定客户外的公司个人客户提供本报告 中银国际证券有限责任公司的个人客户从任何外部渠道获得本报告的, 亦不应直接依据所获得的研究报告作出投资决策 ; 需充分咨询证券投资顾问意见, 独立作出投资决策 中银国际证券有限责任公司不承担由此产生的任何责任及损失等 本报告内含保密信息, 仅供收件人使用 阁下作为收件人, 不得出于任何目的直接或间接复制 派发或转发此报告全部或部分内容予任何其他人, 或将此报告全部或部分内容发表 如发现本研究报告被私自刊载或转发的, 中银国际证券有限责任公司将及时采取维权措施, 追究有关媒体或者机构的责任 所有本报告内使用的商标 服务标记及标记均为中银国际证券有限责任公司或其附属及关联公司 ( 统称 中银国际集团 ) 的商标 服务标记 注册商标或注册服务标记 本报告及其所载的任何信息 材料或内容只提供给阁下作参考之用, 并未考虑到任 何特别的投资目的 财务状况或特殊需要, 不能成为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据的要约或邀请, 亦不构成任何合约或承诺的基础 中银国际证券有限责任公司不能确保本报告中提及的投资产品适合任何特定投资者 本报告的内容不构成对任何人的投资建议, 阁下不会因为收到本报告而成为中银国际集团的客户 阁下收到或阅读本报告须在承诺购买任何报告中所指之投资产品之前, 就该投资产品的适合性, 包括阁下的特殊投资目的 财务状况及其特别需要寻求阁下相关投资顾问的意见 尽管本报告所载资料的来源及观点都是中银国际证券有限责任公司及其证券分析师从相信可靠的来源取得或达到, 但撰写本报告的证券分析师或中银国际集团的任何成员及其董事 高管 员工或其他任何个人 ( 包括其关联方 ) 都不能保证它们的准确性或完整性 除非法律或规则规定必须承担的责任外, 中银国际集团任何成员不对使用本报告的材料而引致的损失负任何责任 本报告对其中所包含的或讨论的信息或意见的准确性 完整性或公平性不作任何明示或暗示的声明或保证 阁下不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断 本报告仅反映证券分析师在撰写本报告时 的设想 见解及分析方法 中银国际集团成员可发布其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告, 亦有可能采取与本报告观点不同的投资策略 为免生疑问, 本报告所载的观点并不代表中银国际集团成员的立场 本报告可能附载其它网站的地址或超级链接 对于本报告可能涉及到中银国际集团本身网站以外的资料, 中银国际集团未有参阅有关网站, 也不对它们的内容负责 提供这些地址或超级链接 ( 包括连接到中银国际集团网站的地址及超级链接 ) 的目的, 纯粹为了阁下的方便及参考, 连结网站的内容不构成本报告的任何部份 阁下须承担浏览这些网站的风险 本报告所载的资料 意见及推测仅基于现状, 不构成任何保证, 可随时更改, 毋须提前通知 本报告不构成投资 法律 会计或税务建议或保证任何投资或策略适用于阁下个别情况 本报告不能作为阁下私人投资的建议 过往的表现不能被视作将来表现的指示或保证, 也不能代表或对将来表现做出任何明示或暗示的保障 本报告所载的资料 意见及预测只是反映证券分析师在本报告所载日期的判断, 可随时更改 本报告中涉及证券或金融工具的价格 价值及收入可能出现上升或下跌 部分投资可能不会轻易变现, 可能在出售或变现投资时存在难度 同样, 阁下获得有关投资的价值或风险的可靠信息也存在困难 本报告中包含或涉及的投资及服务可能未必适合阁下 如上所述, 阁下须在做出任何投资决策之前, 包括买卖本报告涉及的任何证券, 寻求阁下相关投资顾问的意见 中银国际证券有限责任公司及其附属及关联公司版权所有 保留一切权利 中银国际证券有限责任公司中国上海浦东银城中路 200 号中银大厦 39 楼邮编 电话 : (8621) 传真 : (8621) 相关关联机构 : 中银国际研究有限公司香港花园道一号 中银大厦二十楼电话 :(852) 致电香港免费电话 : 中国网通 10 省市客户请拨打 : 中国电信 21 省市客户请拨打 : 新加坡客户请拨打 : 传真 :(852) 中银国际证券有限公司香港花园道一号中银大厦二十楼电话 :(852) 传真 :(852) 中银国际控股有限公司北京代表处中国北京市西城区西单北大街 110 号 8 层邮编 : 电话 : (8610) 传真 : (8610) 中银国际 ( 英国 ) 有限公司 2/F, 1 Lothbury London EC2R 7DB United Kingdom 电话 : (4420) 传真 : (4420) 中银国际 ( 美国 ) 有限公司美国纽约美国大道 1270 号 202 室 NY 电话 : (1) 传真 : (1) 中银国际 ( 新加坡 ) 有限公司注册编号 Z 新加坡百得利路四号中国银行大厦四楼 (049908) 电话 : (65) / 传真 : (65) /

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