正文目录 川财月观点... 4 市场表现... 4 关键指标 大中城市商品房 12 月成交情况... 6 部分城市二手房 12 月成交情况 年以来新建商品房价格和成交情况 ( 月度 )... 7 行业动态 : 上海再成交 6 宗租赁住宅用地... 9 公司动态 :

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1 TOP100 房企集中度达 55.5% 房地产月报 ( ) 核心观点 证券研究报告 川财月观点 : 克而瑞数据显示,2017 年随着品牌房企业绩规模的增长, TOP200 房企各梯队集中度均有较大幅度的提升 其中,TOP10 房企集中度达 24.1%,TOP30 房企集中度近 40%,TOP50 房企集中度提升幅度较大, 提升近 10.6 个百分点至 45.9% 而 TOP100 房企集中度达 55.5% 从集中度变化的情 况来看,2017 年同比变化比 2016 年同比增幅明显, 其中 TOP100 集中度增幅 达 10.7 个百分点, 变化最大 ; 而 2016 年仅增长 4.8 个百分点 这表明, 行 业份额集中性更强, 更向大型品牌房企靠拢 在此背景下, 行业龙头的三大 优势凸显, 即高门槛下的拿地优势 渠道收紧背景下多元化融资优势和高品 牌溢价优势, 龙头房企价值重估仍值得关注 市场表现 :12 月上证综指围绕 3300 点附近震荡, 行业板块出现明显分化, 房地产板块表现较为平淡, 当月小幅下跌 0.24% 板块内个股分化也较为明显, 泰禾集团 新城控股和阳光城月涨幅居前, 分别上涨 19.95% 18.29% 和 16.59% 阳光股份 天业股份和世联行月跌幅居前, 分别下跌 22.76% 17.00% 和 16.67% 关键指标 :30 大中城市 12 月商品房成交面积为 万平方米, 环比 增加了 万平方米 其中一线城市商品房成交面积为 万平方米, 环比增加了 万平方米 ; 二线城市商品房成交面积为 万平方米, 环比增加了 万平方米 ; 三线城市商品房成交面积为 万平方米, 环比增加了 万平方米 行业动态 : 12 月 12 日, 上海再成交 6 宗租赁住宅用地 出让资料显示, 成交的 6 宗租赁 住宅用地分布于黄浦区 闵行区 浦东新区三个区域, 合计出让面积 16.6 万 平方米 据悉,6 宗租赁用地住宅要求全部装修, 租赁住房物业须严格按照 只 租不售 模式管理, 仅用于出租, 不得出售 ( 证券时报 ) 所属部门 报告类别 所属行业 股票研究部 行业月报 房地产 报告时间 2018/1/3 分析师 宋红欣证书编号 :S songhongxin@cczq.com 联系人 徐伟平证书编号 :S xuweiping@cczq.com 公司动态 : 招商蛇口 (001979):2017 年 11 月, 公司实现签约销售面积 万平方米, 同比减少 27.15%; 签约销售金额 亿元, 同比增加 38.63% 2017 年 1-11 月, 公司累计实现签约销售面积 万平方米, 同比增加 20.68%; 签约销售金额 亿元, 同比增加 56.23% 华夏幸福 (600340): 公司下属子公司华夏幸福菲律宾拟与菲律宾 DAIICHI 公司签署产业园区 投资框架协议, 涉及双方在菲律宾八打雁省的产业园区项目合作 风险提示 : 经济数据不及预期 ; 政策出现收紧 北京西城区平安里西大街 28 号中海国际中心 15 楼, 上海陆家嘴环路 1000 号恒生大厦 11 楼, 深圳福田区福华一路 6 号免税商务大厦 21 层, 成都中国 ( 四川 ) 自由贸易试验区成都市高新区交子大道 177 号中海国际中心 B 座 17 楼,610041

2 正文目录 川财月观点... 4 市场表现... 4 关键指标 大中城市商品房 12 月成交情况... 6 部分城市二手房 12 月成交情况 年以来新建商品房价格和成交情况 ( 月度 )... 7 行业动态 : 上海再成交 6 宗租赁住宅用地... 9 公司动态 : 阳光城拿地积极 风险提示 /13

3 图表目录 图 1: 行业板块 12 月涨跌幅... 5 图 2: 行业 PE(TTM) 对比图 ( 截至 12 月 31 日 )... 5 图 3: 2017 年 70 个大中城市新建商品房价格指数... 8 图 4: 2017 年 70 个大中城市二手住宅价格指数... 9 图 5: 2017 年以来商品房销售面积情况... 9 表格 1. 房地产板块 12 月涨跌幅前十名... 4 表格 2. 房地产板块 12 月涨跌幅后十名... 4 表格 大中城市商品房 12 月成交情况... 6 表格 4. 部分二手房 12 月成交情况 /13

4 川财月观点 克而瑞数据显示,2017 年随着品牌房企业绩规模的增长,TOP200 房企各梯队集中度均有较大幅度的提升 其中,TOP10 房企集中度达 24.1%,TOP30 房企集中度近 40%,TOP50 房企集中度提升幅度较大, 提升近 10.6 个百分点至 45.9% 而 TOP100 房企集中度达 55.5% 从集中度变化的情况来看,2017 年同比变化比 2016 年同比增幅明显, 其中 TOP100 集中度增幅达 10.7 个百分点, 变化最大 ; 而 2016 年仅增长 4.8 个百分点 这表明, 行业份额集中性更强, 更向大型品牌房企靠拢 在此背景下, 行业龙头的三大优势凸显, 即高门槛下的拿地优势 渠道收紧背景下多元化融资优势和高品牌溢价优势, 龙头房企价值重估仍值得关注 市场表现 12 月上证综指围绕 3300 点附近震荡, 行业板块出现明显分化, 房地产板块表现较为平淡, 当月小幅下跌 0.24% 板块内个股分化也较为明显, 泰禾集团 新城控股和阳光城月涨幅居前, 分别上涨 19.95% 18.29% 和 16.59% 阳光股份 天业股份和世联行月跌幅居前, 分别下跌 22.76% 17.00% 和 16.67% 表格 1. 房地产板块 12 月涨跌幅前十名 代码 名称 月收盘价 月涨跌幅 年初至今涨幅 SZ 泰禾集团 SH 新城控股 SZ 阳光城 SH 保利地产 SZ 东沣 B SH 中珠医疗 SZ 荣盛发展 SZ 中交地产 SZ 滨江集团 SZ 金科股份 资料来源 :Wind 资讯, 川财证券研究所 表格 2. 房地产板块 12 月涨跌幅后十名 代码 名称 月收盘价 月涨跌幅 年初至今涨幅 SZ 阳光股份 SH 天业股份 SZ 世联行 SH 海航基础 /13

5 SZ 沙河股份 SH 栖霞建设 SH 新黄浦 SH 陆家嘴 SZ 荣安地产 SZ 福星股份 资料来源 :Wind 资讯, 川财证券研究所 图 1: 行业板块 12 月涨跌幅 资料来源 :wind, 川财证券研究所 估值方面, 截至 12 月底, 国防军工板块的市盈率位居首位, 高达 倍 银行板块的市盈率最低, 仅为 7.3 倍 房地产板块的市盈率为 倍, 排在 28 个行业中的倒数第二位, 估值仅次于银行板块, 具有相对较高的安全边际 图 2: 行业 PE(TTM) 对比图 ( 截至 12 月 31 日 ) 资料来源 :wind, 川财证券研究所 5/13

6 关键指标 30 大中城市商品房 12 月成交情况 30 大中城市 12 月商品房成交面积为 万平方米, 环比增加了 万平方米 其中一线城市商品房成交面积为 万平方米, 环比增加了 万平方米 ; 二线城市商品房成交面积为 万平方米, 环比增加了 万平方米 ; 三线城市商品房成交面积为 万平方米, 环比增加了 万平方米 表格 大中城市商品房 12 月成交情况 商品房成交套数 ( 套 ) 商品房成交面积 ( 万平方米 ) 30 大中城市 汇总一线二线三线 一线城市 二线城市 三线城市 北京 上海 广州 深圳 杭州 南京 武汉 成都 青岛 苏州 南昌 福州 长春 无锡 东莞 惠州 包头 扬州 安庆 岳阳 /13

7 资料来源 :Wind, 川财证券研究所 韶关 南宁 部分城市二手房 12 月成交情况 表格 4. 部分二手房 12 月成交情况 商品房成交套数 ( 套 ) 商品房成交面积 ( 万平方米 ) 北京 11, 深圳 5, 杭州 6, 南京 6, 青岛 5, 苏州 4, 无锡 7, 成都 8, 扬州 1, 大连 4, 南宁 1, 南昌 资料来源 :Wind, 川财证券研究所 2016 年以来新建商品房价格和成交情况 ( 月度 ) 2017 年下半年 70 个大中城市新建商品房和二手住宅价格指数环比连续收窄, 上涨城市数量也显著收窄,9 月份新建商品住宅和二手住宅上涨城市数量分别降至 44 个和 49 个, 刷新年内新低 不过三季度各个城市房价走势出现明显分化, 一方面, 热点一 二线城市预售证审批趋严, 房价涨幅趋于平缓 ; 另一方面, 部分投机性需求涌入三 四线城市, 部分城市出现明显上涨 北京 上海和广州新建商品住宅价格指数 9 月分别环比下降 0.20% 0.10% 和 0.50% 深圳新建商品住宅价格指数分别环比持平 北京 上海和深圳二手住宅价格指数 9 月分别环比下降 0.60% 0.10% 和 0.10%, 广州二手住宅价格指数环比上涨 0.2% 值得注意的是, 一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续 12 个月回落 不过值得注意的是,9 月三线城市新建商品住宅价格指数和二手住宅价格指数均环比上涨 0.30% 三四线城市房价同比近乎全线上涨, 盐城 泰州 徐州 7/13

8 镇江等部分城市 9 月份较 6 月份涨幅超过了 20% 诸如盐城 泰州这类新晋热点三四线城市房价上涨尤为迅速, 或多或少透支未来市场预期, 尤其是这类热点城市面临政策调控的几率大大上升, 一旦政策基调生变, 投资 投机性需求难以为继, 房价必将面临显著下调风险 2017 年下半年商品房销售面积和金额同比增幅连续下降,1-10 月份, 商品房销售面积 万平方米, 同比增长 8.2%, 增速比 1-6 月份回落 7.9 个百分点 ;1-10 月份, 商品房销售额 亿元, 增长 12.6%, 增速比 1-6 月份回落 8.9 个百分点 其中 9 月单月的商品房销售面积为 万平方米, 同比下降 267 万平方米 这是自 2015 年 3 月以来, 房地产单月销售面积首次出现同比下滑情况 10 月单月的商品房销售面积为 万平方米, 同比下降 906 万平方米, 单月销售面积已连续 2 月同比下滑 一方面, 下半年又有多个热点城市出台限售措施, 意在打击房地产市场短炒的投机客, 投资需求继续走低, 局部地区房地产销售的回落压力增大 ; 另一方面, 上半年三 四线城市商品房市场量价齐升, 透支了较大的需求, 后续需求支撑乏力, 销售数据也逐渐回归常态化 图 3: 2017 年 70 个大中城市新建商品房价格指数 资料来源 :wind, 川财证券研究所 8/13

9 图 4: 2017 年 70 个大中城市二手住宅价格指数 资料来源 :wind, 川财证券研究所 图 5: 2017 年以来商品房销售面积情况 资料来源 :wind, 川财证券研究所 行业动态 : 上海再成交 6 宗租赁住宅用地 1 12 月 7 日, 北京房山两宗共有产权住房地块成交, 至此 2017 年北京土地成交金额已达到 亿元, 创历史新高 值得关注的是, 已经成交的 67 宗和未成交的 5 宗住宅地块, 全部为共有产权住房 限房价 竞地价 地块并配建部分自持住宅物业 ( 新京报 ) 2 记者从第三方数据机构融 360 获悉,11 月, 西安首套房贷利率部分银行上 9/13

10 浮 20%, 多数上浮 10%, 实行基准利率的只有一家 对此, 业内人士分析, 银行中长期贷款年底额度紧张 楼市调控政策等因素, 导致房贷利率上浮 ; 利率政策或导致楼市降温, 但西安房价因此下降的可能性不大 ( 华商报 ) 3 12 月 12 日, 上海再成交 6 宗租赁住宅用地 出让资料显示, 成交的 6 宗租赁住宅用地分布于黄浦区 闵行区 浦东新区三个区域, 合计出让面积 16.6 万平方米 据悉,6 宗租赁用地住宅要求全部装修, 租赁住房物业须严格按照 只租不售 模式管理, 仅用于出租, 不得出售 ( 证券时报 ) 4 距离 2017 年结束还有十多天, 但房企们的全年成绩十分理想 据统计, 11 月千亿房企阵营已经达到 14 家, 碧桂园成为首个销售规模破 5000 亿元的房企, 全年销售有望接近 6000 亿元, 恒大 万科距 5000 亿元门槛仅一步之遥 融创中国的表现也较为突出, 继 10 月销售金额突破 400 亿元后,11 月单月销售金额高达 亿元, 在提前完成今年 3000 亿元销售额目标的同时, 也成为十强中排名上升最快的一家房企 ( 北京商报 ) 5 亚豪机构发布的最新统计数据显示,2017 年 11 月, 北京公寓豪宅 ( 成交单价 8 万元 / 平方米以上 ) 市场共实现成交 202 套, 成交面积 3.78 万平方米, 环比分别增加 26% 31%, 同时这一成交量也创造了单价超过 8 万元高端住宅的历史新高 从成交价格来看, 当月北京公寓豪宅市场成交均价为 元 / 平方米, 环比上月上涨 5% ( 经济参考报 ) 6 在房地产市场火热的 2016 年, 国内多个热点城市的土地价格被不断刷新, 突破单价或总价成交纪录的高价地块屡屡出现 如今 2017 年已经进入尾声, 这些地块绝大多数已成功出让超过一年的时间 那么, 这些地块的现状如何? 根据克而瑞统计,2016 年广州曾有 7 个城区在土地出让时出现价格刷新纪录的现象, 目前这 7 宗地块中仅有 1 宗开盘, 在建未开盘的有 4 宗, 另外 2 宗则尚未开工 ( 南方日报 ) 公司动态 : 阳光城拿地积极 1 华夏幸福(600340): 华夏幸福基业股份有限公司于近日取得 成交通知书, 确认公司为湖北省武汉市青山北湖生态新城环保产业小镇 PPP 项目的成交单位 2 陆家嘴(600663): 2017 年 11 月 15 日至 2017 年 12 月 12 日, 公司将持有的上海佳寿房地产开发有限公司 51% 股权在上海联合产权交易所公开挂牌, 挂牌价格为人民币 亿元 经上海联合产权交易所确认, 上海人寿保险股 10/13

11 份有限公司为受让方 截至公告披露之日, 公司已收到本次股权转让全部交易价款人民币 亿元, 并办理完成工商变更 备案登记工作 本次股权交易完成后, 公司不再持有佳寿公司股权 本次交易预计产生净利润约 亿元 3 新城控股(601155): 公司子公司溧阳吾悦创盛房地产开发有限公司以总价人民币 亿元的价格取得江苏省常州溧阳市编号为 NO 号地块的国有建设用地使用权 该项目出让面积为 平方米, 规划用途为住宅 商业用地, 出让年限为住宅 70 年 商业 40 年, 容积率小于 阳光城(000671): 子公司南宁光翼投资管理有限公司与广西唐润投资有限公司 南宁天誉誉浚投资有限公司联合在南宁市 2017 年第九十一期国有建设用地使用权公开出让活动中, 以最高价 亿元竞得了位于良庆区玉洞大道北侧三宗地的国有建设用地使用权 5 华夏幸福(600340): 公司下属子公司华夏幸福菲律宾拟与菲律宾 DAIICHI 公司签署产业园区 投资框架协议, 涉及双方在菲律宾八打雁省的产业园区项目合作 6 阳光城(000671): 阳光城集团股份有限公司合并持有 100% 权益的子公司重庆惠登房地产开发有限公司在淘宝网司法拍卖网络平台上进行的网络司法拍卖活动中, 以最高价 5.43 亿元竞得了重庆市 ( 破 ) 沙坪坝组团双碑 D 分区 5-1-2/03 号地块的国有建设用地使用权及地面在建工程与物品 7 招商蛇口(001979): 2017 年 11 月, 公司实现签约销售面积 万平方米, 同比减少 27.15%; 签约销售金额 亿元, 同比增加 38.63% 2017 年 1-11 月, 公司累计实现签约销售面积 万平方米, 同比增加 20.68%; 签约销售金额 亿元, 同比增加 56.23% 8 首开股份(600376): 2017 年 11 月份, 公司共实现签约面积 万平方米, 签约金额 亿元 2017 年 1-11 月, 公司共实现签约面积 万平方米, 同比降低 9.5%; 签约金额 亿元, 同比降低 0.37% 9 阳光城(000671): 阳光城集团股份有限公司合并持有 100% 权益的子公司苏州胜博晖房地产开发有限公司通过浙江省土地使用权网上交易系统, 以人民币 万元最高有效报价竞得宁波市海曙区横街镇上阵村住宅 商业地块的国有建设用地使用权 10 世联行(002285): 世联红璞近日与世联集房 深圳世联云贷柒号投资管理合伙企业 ( 有限合伙 ) 签署了 关于深圳红璞公寓科技管理有限公司增资扩股协议, 云贷柒号出资人民币 2,000 万元认购世联红璞新增注册资本 2,000 万元, 世联集房出资人民币 7,700 万元认购世联红璞新增注册资本 7,700 万元 11/13

12 本次增资完成后, 世联红璞的注册资本将由 300 万元增至 10,000 万元, 其中 云贷柒号出资额 2,000 万元, 占世联红璞注册资本的 20%, 世联集房出资额 8,000 万元, 占世联红璞注册资本的 80% 风险提示 国内外经济形势 国内外宏观经济形势的变化可能会影响到行业整体表现, 若经济持续走弱, 需求端出现明显恶化, 房地产行业可能出现业绩大幅下滑的情况 国内房贷政策收紧房地产行业对于政策的敏感度较高, 若房贷政策大幅收紧, 购房热情大幅恶化, 需求端可能继续承压, 部分房企业绩出现大幅下滑情况 12/13

13 分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师, 以勤勉尽责的职业态度 专业审慎的研究方法, 使用合法合规的信息, 独立 客观地出具本报告 本人薪酬的任何部分过去不曾与 现在不与 未来也不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关 行业公司评级证券投资评级 : 以研究员预测的报告发布之日起 6 个月内证券的绝对收益为分类标准 30% 以上为买入评级 ;15%-30% 为增持评级 ;-15%-15% 为中性评级 ;-15% 以下为减持评级 行业投资评级 : 以研究员预测的报告发布之日起 6 个月内行业相对市场基准指数的收益为分类标准 30% 以上为买入评级 ; 15%-30% 为增持评级 ;-15%-15% 为中性评级 ;-15% 以下为减持评级 重要声明本报告由川财证券有限责任公司 ( 已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格 ) 制作 本报告仅供川财证券有限责任公司 ( 以下简称 本公司 ) 客户使用 本公司不因接收人收到本报告而视其为客户, 与本公司无业务关系的阅读者不是本公司客户, 本公司不承担适当性职责 本报告在未经本公司公开披露或者同意披露前, 系本公司机密材料, 如非本公司客户接收到本报告, 请及时退回并删除, 并予以保密 本报告基于本公司认为可靠的 已公开的信息编制, 但本公司对该等信息的真实性 准确性及完整性不作任何保证 本报告所载的意见 评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断, 该等意见 评估及预测无需通知即可随时更改 在不同时期, 本公司可能会发出与本报告所载意见 评估及预测不一致的研究报告 同时, 本报告所指的证券或投资标的的价格 价值及投资收入可能会波动 本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态 对于本公司其他专业人士 ( 包括但不限于销售人员 交易人员 ) 根据不同假设 研究方法 即时动态信息及市场表现, 发表的与本报告不一致的分析评论或交易观点, 本公司没有义务向本报告所有接收者进行更新 本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改, 投资者应当自行关注相应的更新或修改 本公司力求报告内容客观 公正, 但本报告所载的观点 结论和建议仅供投资者参考之用, 并非作为购买或出售证券或其他投资标的的邀请或保证 该等观点 建议并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的 财务状况以及特定需求, 在任何时候均不构成对客户私人投资建议 根据本公司 产品或服务风险等级评估管理办法, 上市公司价值相关研究报告风险等级为中低风险, 宏观政策分析报告 行业研究分析报告 其他报告风险等级为低风险 本公司特此提示, 投资者应当充分考虑自身特定状况, 并完整理解和使用本报告内容, 不应视本报告为做出投资决策的唯一因素, 必要时应就法律 商业 财务 税收等方面咨询专业财务顾问的意见 本公司以往相关研究报告预测与分析的准确, 也不预示与担保本报告及本公司今后相关研究报告的表现 对依据或者使用本报告及本公司其他相关研究报告所造成的一切后果, 本公司及作者不承担任何法律责任 本公司及作者在自身所知情的范围内, 与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系 投资者应当充分考虑到本公司及作者可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突 在法律许可的情况下, 本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 也可能为之提供或者争取提供投资银行 财务顾问或者金融产品等相关服务 本公司的投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策 对于本报告可能附带的其它网站地址或超级链接, 本公司不对其内容负责, 链接内容不构成本报告的任何部分, 仅为方便客户查阅所用, 浏览这些网站可能产生的费用和风险由使用者自行承担 本公司关于本报告的提示 ( 包括但不限于本公司工作人员通过电话 短信 邮件 微信 微博 博客 QQ 视频网站 百度官方贴吧 论坛 BBS) 仅为研究观点的简要沟通, 投资者对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准 本报告版权仅为本公司所有 未经本公司书面许可, 任何机构或个人不得以翻版 复制 发表 引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公司版权 如征得本公司同意进行引用 刊发的, 需在允许的范围内使用, 并注明出处为 川财证券研究所, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用 删节和修改 如未经川财证券授权, 私自转载或者转发本报告, 所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担 本公司保留追究相关责任的权利 所有本报告中使用的商标 服务标记及标记均为本公司的商标 服务标记及标记 本提示在任何情况下均不能取代您的投资判断, 不会降低相关产品或服务的固有风险, 既不构成本公司及相关从业人员对您投资本金不受损失的任何保证, 也不构成本公司及相关从业人员对您投资收益的任何保证, 与金融产品或服务相关的投资风险 履约责任以及费用等将由您自行承担 本公司具有中国证监会核准的 证券投资咨询 业务资格, 经营许可证编号为 : C /13

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